CDU-Grüne-SPD-FDP-Volt: Bonner Leitlinien zur Anwendung des „Bau-Turbo“ und zur Zustimmung nach § 36a Baugesetzbuch Antrag zur Vorlage 260201

Änderungsantrag
öffentlich
260201-06 AA
Antragsteller/in:
CDU-Fraktion im Rat der Stadt Bonn
Bert Moll
Fraktion Bündnis 90 / DIE GRÜNEN
Paul Brückner
Rainer Grotegut
SPD-Fraktion im Rat der Stadt Bonn
Gabriel Kunze
FDP-Gruppe im Rat der Stadt Bonn
Frank Thomas
Volt-Gruppe im Rat der Stadt Bonn
Hartwig Lohmeyer
11.06.2026
CDU-Grüne-SPD-FDP-Volt: Bonner Leitlinien zur
Anwendung des „Bau-Turbo“ und zur Zustimmung
nach § 36a Baugesetzbuch
Antrag zur Vorlage 260201
Beratungsfolge
Rat 11.06.2026 Entscheidung
Inhalt des Änderungsantrags
Der Beschlussvorschlag wird wie folgt geändert:
1. Die in der Anlage 1 beigefügten „Bonner Leitlinien zur Erteilung der
gemeindlichen Zustimmung gemäß § 36a Baugesetzbuch (BauGB) für
Vorhaben nach dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur
Wohnraumsicherung („Bau-Turbo“)“ werden, wie in der beigefügten
Änderungsanlage geändert, beschlossen.
2. Der Rat überträgt die Entscheidung über die Zustimmung der Gemeinde
nach § 36a Baugesetzbuch für Wohnbauvorhaben der Kategorie 1 auf den
Oberbürgermeister, für Wohnbauvorhaben der Kategorien 2 nach Vorberatung
im Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale Agenda auf den Ausschuss für
Planen, Bauen und Denkmalschutz.
3. Der Rat beauftragt den Oberbürgermeister mit der Veröffentlichung der
gemäß Ziffer 1 beschlossenen Leitlinien zur Anwendung des „Bau-Turbo“ sowie
mit der Evaluierung der Umsetzung des "Bau-Turbo" in Bonn.
4. Die Verwaltung wird beauftrag dem Ausschuss für Planen, Bauen undSeite 1 von 7
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Denkmalschutz über die Anwendung des Bauturbos bei Wohnbauvorhaben der
Kategorie 1 quartalsweise zu berichten.
Begründung
Anlage/n
1 Anlage 1 zu DS 260201 (öffentlich)Seite 2 von 7
Anlage 1 zu DS 260201
Bonner Leitlinien zur Erteilung der gemeindlichen Zustimmung gemäß § 36a Baugesetzbuch
(BauGB) für Vorhaben nach dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur
Wohnraumsicherung („Bauturbo“)
Die Zustimmung der Gemeinde ist für Genehmigungen nach dem Gesetz zur Beschleunigung
des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung zu erteilen, sofern folgende
Anwendungsvoraussetzungen und Bedingungen erfüllt sind:
1. Anwendungsvoraussetzungen für den Bau-Turbo
1.1 Vorabstimmung des Vorhabens als Grundvoraussetzung zur gemeindlichen
Zustimmung nach § 36a BauGB
Die gemeindliche Zustimmung nach § 36a BauGB – und damit die Anwendung der §§ 31 Abs. 3,
34 Abs. 3b und 246e BauGB - ist ausgeschlossen, wenn zuvor keine Vorabstimmung des
Vorhabens zwischen Vorhabenträger und Verwaltung erfolgt ist. Vorbescheids-/Bauanträge auf
Anwendung des Bauturbos ohne Vorabstimmung sind innerhalb von vier Wochen abzulehnen.
Die Antragsteller werden zu einem zeitnahen Vorabstimmungstermin eingeladen. Im Rahmen
der Vorabstimmung werden die fachlich-inhaltlichen Anforderungen an das Vorhaben definiert,
die sonstigen Leitlinien und Kriterien (siehe unten) geprüft und es erfolgt eine Zuordnung zu den
drei Kategorien des „Bau-Turbo-Verfahrens“ in Bonn:
1. Vorhaben mit überschaubarem Rahmen – Zustimmung durch die Verwaltung1
2. Vorhaben mit potenziell städtebaulicher Wirkung – Ziel- und vorbehaltlicher
Zustimmungsbeschluss durch den Stadtrat
3. Planungsbedürftige Vorhaben - Bebauungsplanverfahren oder Bau-Turbo-Anwendung
durch gesonderten Stadtratsbeschluss
Bauturbo-Anträge werden vorrangig bearbeitet. Die Vorabstimmung ist bei Vorhaben nach Nr. 1
innerhalb von drei Monaten und bei Vorhaben nach Nr. 2 und 3 innerhalb von sechs Monaten
abzuschließen. Die Vorabstimmung muss abgeschlossen sein, bevor ein „Bau-Turbo-Verfahren“
starten kann. Durch diese Vorgehensweise wird sichergestellt, dass die kommunalen
Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung gewahrt bleiben und
Fehlentwicklungen aufgrund von „Zustimmungs- und/oder Genehmigungsfiktionen“ verhindert
werden. Auch werden durch die Vorabstimmung Ergebnis- und Prozessqualitäten gewährleistet
Die Verwaltung teilt dem Ausschuss für Planen, Bauen und Denkmalschutz nach Abschluss der
obigen Fristen mit, welche Verfahren von der Verwaltung abgelehnt wurden.
1 Vorhaben mit einem überschaubaren Rahmen nach der Kategorie 1 umfassen solche, die sich
hinsichtlich ihrer Größe, ihres nachbarlichen, öffentlichen oder politischen Konfliktpotenzials und ihrer
inhaltlichen Problemstellungen grundsätzlich als überschaubar und damit beherrschbar darstellen.
Damit sind sie bezogen auf die damit verbundenen bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen
Anforderungen eher einfach gelagert, weisen keine besonderen städtebaulich relevanten
Problemstellungen auf und stehen im Einklang mit übergeordneten städtischen Leitlinien, Zielen und
Konzepten.Seite 3 von 7
1.2 „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ - Schutz des Außenbereichs nach § 35
BauGB
Gemäß dem Grundsatz „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ erfolgt die Anwendung des §
246e BauGB im Außenbereich nach § 35 BauGB nur in Ausnahmefällen. Dadurch sollen
Zersiedelung und zusätzliche Infrastrukturlasten vermieden und gleichzeitig Landschaft und
hochwertige Böden geschützt werden.Das Kriterium erlaubt grundsätzlich die Anwendung der
Regelungen des „Bau-Turbos“ in den Baugebieten nach §§ 2 bis 7 und 10 sowie 11
Baunutzungsverordnung BauNVO und im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB, insofern
die sonstigen gesetzlichen Anwendungsvoraussetzungen erfüllt sind. Auch bleibt ein Antrag auf
Aufstellung eines Bebauungsplans, die Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans
gem. § 12 BauGB sowie eine ggf. zu erteilende Genehmigung auf Grundlage § 35 Abs. 2 BauGB
von diesem Kriterium unberührt.
Eine Ausnahme vom Kriterium „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ kann nur durch ein
„Bau-Turbo-Verfahren“ der 2. oder 3. Kategorie erfolgen.
1.3 Vorrang Gewerbe in Gewerbegebieten
Bonn kann aktuelle und zukünftige Bedarfe an Gewerbeflächen im Stadtgebiet nicht decken.
Daher ist die Sicherung von Gewerbeflächen aus städtebaulicher Sicht unumgänglich, um
Arbeitsplätze zu sichern, den Bestand und die Entwicklung Bonner Unternehmen zu schützen
bzw. zu unterstützen und funktionale Stadtstrukturen zu erhalten. Eine Wohnnutzung in diesen
Bereichen kann zu Nutzungs- und Immissionskonflikten sowie zu einer Verdrängung von
Gewerbe führen.
Ausnahmen sind vorstellbar in Gebieten, in denen z.B. aufgrund von nahezu ausschließlicher
Büronutzung nachweislich keine Immissionskonflikte zu erwarten sind und Nachbarn nicht
ausdrücklich gegen eine Wohnnutzung Stellung genommen haben. Ebenfalls vorstellbar sind
Ausnahmen für Betriebswohnungen für Auszubildende und/oder Betriebsangehörige für die in
den jeweiligen Gebieten ansässigen Gewerbebetriebe. Eine Ausnahme vom Kriterium „Vorrang
Gewerbe in Gewerbegebieten“ kann nur durch ein „Bau-Turbo-Verfahren“ der 2. oder 3.
Kategorie erfolgen.
1.4 Erhalt festgesetzter Grünflächen
Grün- und Freiflächen sind eine wichtige Voraussetzung für lebenswerte, klimaangepasste und
zukunftsfähige Städte. Sie verbessern Klima und Luftqualität, kühlen den Stadtraum, speichern
Wasser, fördern die Biodiversität und schaffen Erholungs- sowie Begegnungsräume für alle
Generationen. Eine Nachverdichtung durch Anwendung der Bau-Turbo-Regelungen, ist auf
Flächen, welche in einem Bebauungsplan nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 als öffentliche oder private
Grünflächen festgesetzt sind, nur im besonderen Einzelfall möglich. Festgesetzte
Ausgleichsflächen sollen von dieser Regelung ausgenommen sein. Jedoch bleibt ein Antrag auf
Aufstellung eines Bebauungsplans oder die Einleitung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplans gem. § 12 BauGB von diesem Kriterium unberührt.
Eine Ausnahme vom Kriterium „Erhalt festgesetzter Grünflächen“ kann nur durch ein „Bau-
Turbo-Verfahren“ der 2. oder 3. Kategorie erfolgen.Seite 4 von 7
Zu unterscheiden von den festgesetzten öffentlichen und privaten Grünflächen gem. § 9 Abs. 1
Nr. 15 BauGB sind die nicht überbaubaren Flächen eines Baugrundstücks, welche nach § 10 der
Landesbauordnung BauO NRW als Grünflächen wasseraufnahmefähig herzustellen und zu
begrünen oder zu bepflanzen sind. Diese Flächen stehen im Sinne der durch die gesetzliche
Regelung gewünschten Nachverdichtung für die Anwendung des „Bau-Turbo“ offen.
1.5 Städtebauliche Entwicklungspotentiale berücksichtigen
Durch die Anwendung des „Bau-Turbos“ sollen Baupotenzialflächen auch perspektivisch
erschließbar und Entwicklungsoptionen gewahrt bleiben. Daher soll keine Anwendung des
„Bau-Turbo“ erfolgen, wenn dadurch eine perspektivische städtebauliche Entwicklung
dauerhaft ausgeschlossen oder erschwert wird, weil (hinterliegende) Grundstücke nicht mehr
erreicht werden können oder Immissionsprobleme durch nachträgliche Erschließungen
entstehen. Eine geordnete städtebauliche Entwicklung soll gewährleistet bleiben.
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2. Bedingungen für die Zustimmung der Gemeinde
Die gemeindliche Zustimmung gemäß § 36a BauGB wird auf Grundlage des § 36a Abs. 1 Satz 3
BauGB unter folgenden Bedingungen erteilt, welche in einem städtebaulichen Vertrag nach § 11
BauGB verpflichtend zwischen Vorhabenträger und Stadt vereinbart werden:
2.1 Qualifizierung des Vorhabens
In Anlehnung an den Beschluss zur Qualitätssicherung in Bauleitplanverfahren und
städtebaulichen Verträgen (aktuell DS 231332-04 AA) wird die Qualifizierung der Vorhaben im
Rahmen des „Bau-Turbo“ wie folgt sichergestellt:
➢ Kategorie 1 „Vorhaben mit überschaubarem Rahmen“:
▪ Die Qualitäten werden verwaltungsintern geprüft und freigegeben.
➢ Kategorie 2 „Vorhaben mit potenziell städtebaulicher Wirkung“:
▪ Der Antragsteller hat Varianten (mind. 3) zu erstellen. Nach Vorberatung
in der Verwaltung werden die Qualitäten durch die Beratung im
Städtebau- und Gestaltungsbeirat sichergestellt.
➢ Kategorie 3: „Planungsbedüftige Vorhaben - Bebauungsplanverfahren oder Bau-
Turbo-Anwendung durch gesonderten Stadtratsbeschluss“:
▪ Hier kommt der bestehende Beschluss zur Qualifizierung in der
Bauleitplanung zum Tragen (DS 231332-04 AA).
2.2 Geförderter Wohnraum und Folgekosten sozialer Infrastruktur
Aufgrund des Mangels an bezahlbarem Wohnraum in Bonn und vor dem Hintergrund, dass es
sich bei den „Bau-Turbo“-Regelungen nach §§ 31 Abs. 3, 34 Abs. 3b und 246e BauGB um
„Planersatz“-Vorschriften handelt, ist im Rahmen „Bau-Turbo“-Genehmigungen das jeweils zum
Genehmigungszeitpunkt gültige „Bonner Baulandmodell BBLM“ anzuwenden. Aktuell bedeutetSeite 5 von 7
dies, dass bei Wohnungsbauvorhaben, die acht oder mehr Wohneinheiten vorsehen, eine
verbindliche Mindestquote von 20% der zu schaffenden Wohnungen festgelegt wird, die der
Förderung im Förderweg A, und von 20 %, die der Förderung im Förderweg B gem. den
Bestimmungen zur Schaffung öffentlich geförderten Wohnraums des Landes NRW, unterworfen
werden. Ab 20 Wohneinheiten gilt dies äquivalent für 30 % (Förderweg A) und 20 % (Förderweg B;
siehe DS 201298 in Verbindung mit dem Änderungsantrag DS 201298-04 AA). Diese
Verpflichtung besteht vorbehaltlich der Verfügbarkeit der Fördermittel. Sollte durch das
Vorhaben ein Bedarf an sozialer Infrastruktur – hier KiTa-Plätze – ausgelöst werden, sind die
Folgekosten durch den Vorhabenträger zu tragen.
2.3 Anwendung der „Bonner Standards für klimafreundlichen Neubau“
Mit Beschluss vom 13.02.2025 wurde die Verwaltung beauftragt, die Bonner Standards für
klimafreundlichen Neubau in der Bauleitplanung und den zugehörigen Qualifizierungsverfahren
anzuwenden und bei städtebaulichen Verträgen und bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen
zur Errichtung von Wohngebäuden verpflichtend festzuschreiben (siehe 242211). Aufgrund des
„Planersatz-Charakters“ des „Bau-Turbos“ und vor dem Hintergrund des voranschreitenden
Klimawandels sowie der Zielsetzung des Bonner Klimaplans sollen die „Bonner Standards für
klimafreundlichen Neubau“ bei allen Vorhaben in Bonn, die auf Grundlage des „Bau-Turbos“
zugelassen werden, zur Anwendung kommen.
2.4 Begrünungskonzept
Es ist in Bonn im Rahmen der Bauleitplanung seit mehreren Jahren geübte Praxis im Sinne der
„mehrfachen Innenentwicklung“ auch die Entwicklung der „blau-grünen Infrastruktur“ zu
integrieren, um Siedlungen klimaresilienter zu machen. Blau-Grüne Infrastruktur meint dabei die
systematische Einplanung von Wasser (blau) und Vegetation (grün) in Vorhabenplanungen. Dies
geschieht z.B. durch die Umsetzung von Schwammstadt-Elementen zur Speicherung und
Nutzung von Regenwasser und Fassaden- und Dachbegrünungen. Somit erfolgt die
Berücksichtigung bespielweise des Schwammstadtkonzepts (siehe DS 230255-02), des
Freiraumplans (DS 231965), der Biodiversitätsstrategie (DS 220672-1) und des
Klimaanpassungskonzepts (siehe DS 252398) in der Bauleitplanung. Zur Übertragung und
Sicherung dieses Ansatzes sollen Vorhabenträger im Rahmen von „Bau-Turbo“-Genehmigungen
Begrünungskonzepte in Plan- und Textform für die jeweiligen Vorhaben vorlegen. Das
Begrünungskonzept stellt aufbauend auf den o.g. Grundlagen dar, welche Maßnahmen einer
„blau-grünen Infrastruktur“ bei dem Vorhaben umgesetzt werden sollen. Das
Begrünungskonzept soll angelehnt an einen „qualifizierten
Freiflächengestaltungsplan“Bestandteil des Bauantrags und somit der Baugenehmigung
werden.
2.5 Bauverpflichtung
Zur Vermeidung von Grundstücksspekulation und der Stützung des Ziels, zügig dringend
notwendigen Wohnraum bereitzustellen, erfolgt eine Bauverpflichtung der Vorhabenträger. DieSeite 6 von 7
Regelung erfolgt analog zu der Durchführungsverpflichtung gemäß § 12 BauGB bei einem
vorhabenbezogenen Bebauungsplan. In der Bauverpflichtung verpflichtet sich der
Vorhabenträger innerhalb einer bestimmten Frist mit dem Bauvorhaben zu beginnen und es
innerhalb einer bestimmten Frist herzustellen.
Die Frist zur Fertigstellung des Bauvorhabens soll nicht mehr als 5 Jahre betragen.
2.6 Städtebaulicher Vertrag
Zur rechtlichen Absicherung der Bedingungen soll mit dem Vorhabenträger ein städtebaulicher
Vertrag gem. § 11 BauGB ergänzend zum Bauvorbescheid bzw. zur Baugenehmigung
geschlossen werden.
Die Durchsetzung der im städtebaulichen Vertrag vereinbarten Bauverpflichtung soll - wenn
möglich - mit einer angemessenen Konventionalstrafe gestützt werden. Die Verwaltung
informiert im Rahmen der quartalsweisen Information über die Anwendung der „Bonner
Leitlinien“ (siehe unten und Stellungnahme zu DS 260201-03 AA) über die vereinbarten
Konventionalstrafen. In der erstmaligen Evaluierung der Anwendung der Leitlinien (ein Jahr nach
Beschluss) wird die Verwaltung über die Erfahrungen mit Konventionalstrafen in städtebaulichen
Verträgen berichten und ggf. Vorschläge für eine Ergänzung der Richtlinie unterbreiten.
Vor der Anwendung einer Konventionalstrafe ist der Finanzausschuss zu beteiligen.Seite 7 von 7