Bonner Leitlinien zur Anwendung des „Bau-Turbo“ und zur Zustimmung nach § 36a Baugesetzbuch

Beschlussvorlage
öffentlich
260201
Der OberbürgermeisterDokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Bonner Leitlinien zur Anwendung des „Bau-Turbo“
und zur Zustimmung nach § 36a Baugesetzbuch
Beratungsfolge
Ausschuss für Planen, Bauen und
Denkmalschutz
24.03.2026 Empfehlung
Rat 07.05.2026 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Die in der Anlage 1 beigefügten „Bonner Leitlinien zur Erteilung der
gemeindlichen Zustimmung gemäß § 36a Baugesetzbuch (BauGB) für
Vorhaben nach dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und
zur Wohnraumsicherung („Bau-Turbo“)“ werden beschlossen.
2. Der Rat überträgt die Entscheidung über die Zustimmung der Gemeinde
nach § 36a Baugesetzbuch für Wohnbauvorhaben der Kategorie 1 auf den
Oberbürgermeister.
3. Der Rat beauftragt den Oberbürgermeister mit der Veröffentlichung der
gemäß Ziffer 1 beschlossenen Leitlinien zur Anwendung des „Bau-Turbo“
sowie mit der Evaluierung der Umsetzung des "Bau-Turbo" in Bonn.
Begründung
Zum Wohnraumbedarf in Bonn und der Bundesgesetzgebung
Wohnraum ist weiterhin knapp – sowohl bundesweit als auch in Bonn. Nach der
Wohnungsbedarfsprognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und
Raumforschung (BBSR) besteht bis zum Jahr 2030 ein jährlicher Neubaubedarf
von rund 320.000 Wohneinheiten in Deutschland. Für Bonn als
nachfragestarkem Wohnungsmarkt prognostiziert die
Wohnungsbedarfsprognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und
Raumforschung (BBSR) einen Bedarf von etwa 1.600 Wohneinheiten pro Jahr.
Das Land NRW rechnet für Bonn mit einem Bevölkerungswachstum von vier
Prozent bis 2050 – einer der stärksten Anstiege im gesamten Bundesland.
Bisher wird dieser Bedarf noch nicht gedeckt. 2024 lag die Zahl genehmigter
Wohnungen (inkl. durch Umbau entstanden) bei 1.210 neuen Wohneinheiten,
2023 bei 1.533 sowie 2022 bei 1.519.
Vor diesem Hintergrund haben Bundestag und Bundesrat im Oktober 2025 das
Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur WohnraumsicherungSeite 1 von 28
Seite 2Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
(„Bau-Turbo“) beschlossen, das mit Verkündung am 29.10.2025 in Kraft
getreten ist. Ziel der Gesetzesnovelle ist es Genehmigungsverfahren für den
Wohnungsbau zu beschleunigen, rechtliche Hürden abzubauen,
Innenentwicklung zu fördern und zusätzliche Flächen für den Wohnungsbau zu
aktivieren, ohne grundlegende Umweltstandards aufzugeben (siehe hierzu
auch DS 260072).
Hierzu werden zentrale Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) geändert
bzw. ergänzt. Die Neuregelungen erleichtern insbesondere Befreiungen von
Festsetzungen der Bebauungspläne, erweitern die Abweichungsmöglichkeiten
im unbeplanten Innenbereich und führen mit § 246e BauGB eine befristete
Sonderregelung („Experimentierklausel“) ein.
Die einzelnen „Bau-Turbo“-Regelungen im BauGB werden in der Anlage 4
genauer erläutert. Zentrale Neuerung der Regelung ist die Möglichkeit,
Wohnungsbauprojekte schneller genehmigen zu können, ohne umfangreiche
Verfahren zur Änderung oder Aufstellung von Bebauungsplänen durchführen
zu müssen. Entsprechende Verfahren kosten häufig mehrere Jahre Zeit und
binden viele Ressourcen beim Vorhabenträger, innerhalb der Verwaltung sowie
auch in den politischen Gremien. Aus verschiedenen Gründen kommt es
zudem immer wieder zu teils langwierigen Verzögerungen im Laufe der
Verfahren. Mit der Anwendung des „Bau-Turbo“ kann die Aufstockung sowie
der An- oder Neubau von Wohneinheiten erleichtert werden. Das gilt
grundsätzlich auch für größere zusammenhängende Flächen, für den
Außenbereich sowie für den Bau von Wohneinheiten in Gewerbegebieten.
Reaktion der kommunalen Spitzenverbände
Die Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände (Deutscher
Städtetag u.a.) hat die Zielsetzung der BauGB-Novelle ausdrücklich begrüßt,
den zu erwartenden Mehraufwand in der Vorhabenprüfung sowie die sich
potenziell ergebenden Gefahren städtebaulicher Fehlentwicklungen aber
ebenso explizit benannt. Um diesen Herausforderungen zu begegnen, wurde
die Empfehlung ausgesprochen, auf kommunaler Ebene zur zügigen und
einheitlichen und damit rechtssicheren Anwendung der neuen gesetzlichen
Regelungen Leitlinien und Kriterien für die künftigen Entscheidungen über die
gemeindliche Zustimmung gemäß § 36a BauGB zu entwickeln. Der
Empfehlung der Bundesvereinigung folgend wurde diese Vorlage und die in der
Anlage dargestellten „Bonner Leitlinien zur Erteilung der gemeindlichen
Zustimmung gemäß § 36a Baugesetzbuch (BauGB) für Vorhaben nach dem
Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung
(„Bau-Turbo“)“ erarbeitet.
Um die vom Gesetz intendierte Aktivierung und Beschleunigung der
Wohnbauentwicklung auch in Bonn zu gewährleisten, gleichzeitig
städtebauliche Fehlentwicklungen zu vermeiden und um den grundgesetzlich
geforderten Gleichbehandlungsgrundsatz zu wahren, sollen die Vorhaben,
die künftig nach dem „Bau-Turbo“ zugelassen werden sollen, die in der Anlage
dargelegten Leitlinien und Kriterien erfüllen.
Im Sinne des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur
Wohnraumsicherung soll demnach die Zustimmung der Gemeinde gemäß §
36a BauGB zu Bauvorhaben grundsätzlich erteilt werden, sofern die VorgabenSeite 2 von 28
Seite 3Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
der Bonner Leitlinien und Entscheidungskriterien erfüllt sind und – falls
erforderlich (siehe unten) – ein entsprechender Beschluss durch den Rat
gefasst wurde.
Haltung der in Bonn aktiven Wohnungsmarktakteur*innen
Im Rahmen eines Dialogformats der Wohnungsbaukonferenz Bonn (WoKoBo)
wurde die Gesetzesnovellierung am 13.11.2025 mit
Wohnungsmarktakteur*innen – hier insbesondere Vertreter*innen der
bauenden Wohnungswirtschaft - erörtert. Dabei wurden die bestehenden
Herausforderungen reflektiert und die Möglichkeit zur konkreten Ausgestaltung
der Neuregelung beleuchtet. Die Mehrzahl der Teilnehmenden machte deutlich,
dass sie mit den Neuregelungen, die Chance auf Verfahrensbeschleunigungen
verbindet.
Hinsichtlich der Ausarbeitung von „Bonner Kriterien und Leitlinien zur
Anwendung des „Bau-Turbo“ und der Zustimmung nach § 36a BauGB“ wurden
folgende verfahrensspezifische Aspekte als erfolgsentscheidend benannt:
• frühzeitige Definition des Verfahrensablaufs der Antragsprüfung und -
genehmigung im Sinne der zeitlichen Planungssicherheit
• frühzeitige Definition der inhaltlichen Anforderung an die Vorhabenplanung
und das Genehmigungsverfahren im Sinne der Planungssicherheit (bspw.
Gutachtenerfordernisse, Qualifizierungsverfahren)
• frühzeitige Klarheit über die verfahrensspezifische Haltung der politischen
Entscheidungsträger*innen
• Bitte um Sensibilität für die Kostenrelevanz städtischer Planungs- und
Verfahrensvorgaben.
In inhaltlicher Hinsicht wurden zur Ausgestaltung der Bonner Leitlinien zur
Anwendung des „Bau-Turbo“ und der Zustimmung nach § 36a BauGB
unterschiedliche Erwartungen geäußert. So gab es Stimmen, die einen
Anwendungsausschluss der Regelungen in bauplanungsrechtlich gesicherten
gewerblichen Gebieten empfahlen, während andere eine Anwendung ohne
gemeindliche räumliche Einschränkung forderten.
Reflektion im ":rak" als informeller regionaler Plattform
Im Rahmen der regionalen Zusammenarbeit im ":rak" haben
die Planungsverantwortlichen aus den Verwaltungen der Städte, Gemeinden
und Landkreise der Region Bonn / Rhein-Sieg/ Ahrweiler / Neuwied die
Neuregelungen des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur
Wohnraumsicherung („Bau-Turbo“) erörtert. Dabei zeigte sich bei der bisher
zweimaligen Behandlung des Themas sowie im Rahmen einer Umfrage
Folgendes:
• In sämtlichen Kommunen erfolgt aktuell die Auseinandersetzung mit
den Neuregelungen mit der Fragestellung, ob bzw. wie diese
Anwendung finden sollen.Seite 3 von 28
Seite 4Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
• In der Mehrzahl der Kommunen besteht die Absicht, in einem
Grundsatzbeschluss ‚Leitlinien‘ zur Anwendung des „Bau-Turbo“ zu
definieren. In einzelnen Kommunen sind entsprechende
Beschlussfassung auch bereits erfolgt.
• Die beabsichtigten kommunalen Regelungen zur Anwendung betreffen
regelmäßig
(a) die inhaltlichen Voraussetzungen und Maßgaben für entsprechende
Vorhabengenehmigungen,
(b) das Verfahren zur Vorabstimmung über entsprechende Vorhaben
sowie die Zuständigkeit und das Vorgehen zur Einholung der
gemeindlichen Zustimmung gemäß § 36a BauGB.
• Anwendungserfahrungen liegen in den Kommunen, abgesehen von
einzelnen Ausnahmen, noch nicht vor.
• Es besteht deutliche Zurückhaltung hinsichtlich einer beschleunigenden
Wirkungseinschätzung der Neuregelungen.
Der hierzu geführte kollegiale fachliche Austausch wird für die weitere
Qualifizierung der Bonner Regelungen und die künftige Reflektion von
Anwendungserfahrungen als wichtig angesehen und soll daher fortgeführt
werden.
Systematik der Bonner Leitlinien und ihre Anwendung
Die Anwendung des Bau-Turbos soll in den „Bonner Leitlinien zur Erteilung der
gemeindlichen Zustimmung gemäß § 36a Baugesetzbuch (BauGB) für
Vorhaben nach dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur
Wohnraumsicherung („Bau-Turbo“)“ (s. Anlage 1) geregelt werden. Darin ist
beschrieben, welche Leitlinien und Kriterien für die Zustimmung der Gemeinde
für Genehmigungen nach dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus
und zur Wohnraumsicherung zu erfüllen sind. Diese sind durch den Rat der
Stadt Bonn (s. Beschlussziffer 1) zu beschließen.
Für das Verfahren zur Zustimmung zur Anwendung des „Bau-Turbo“ in Bonn
hat die Verwaltung drei Kategorien entwickelt, in welche das jeweilige
Vorhaben eingeordnet würde:
• Kategorie 1: Die erste Kategorie umfasst Wohnbauvorhaben mit einem
überschaubaren Rahmen
• Kategorie 2: Zur zweiten Kategorie gehören Wohnungsbauvorhaben,
die die unter der ersten Fallgruppe angeführten Kriterien für ein
überschaubares Vorhaben nicht oder jedenfalls nicht in Gänze erfüllen.
• Kategorie 3: Hierunter fallen Projekte, die sich zum Zeitpunkt der
Antragstellung aller Voraussicht nach als planungsbedürftig erweisen.
Für diese Vorhaben soll der Stadtrat einen Zielbeschluss zur Aufstellung
eines Bebauungsplans fassen. Eine „Abkürzung“ zum Bau-Turbo im
Laufe des Verfahrens bleibt jedoch möglich, sollte sich im Laufe des
Bebauungsplanverfahrens zeigen, dass die Kriterien für den Einsatz des
Bau-Turbos entgegen der zunächst vorgenommenen EinschätzungSeite 4 von 28
Seite 5Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
doch gegeben sind.
Eine detaillierte Übersicht mit Erläuterungen, Abbildungen und Fallbeispielen
findet sich in der Anlage 2. Das Prüfschema zum Bau-Turbo in der Anlage 3
erläutert die Abstimmungswege innerhalb der Verwaltung bei der Anwendung
des Bau-Turbos je nach Kategorie.
Zur Anwendung der vorgeschlagenen Vorgehensweise bei den Kategorien 2
und 3 der „Bau-Turbo-Verfahren“ ist eine Anpassung der
"Zuständigkeitsordnung Ratsausschüsse" erforderlich. Hierzu wird eine
gesonderte Beschlussvorlage erstellt. Für Wohnbauvorhaben der Kategorie 1
wird auf Grundlage des § 41 Gemeindeordnung NRW die Erteilung der
gemeindlichen Zustimmung gemäß § 36a Baugesetzbuch auf den
Oberbürgermeister übertragen (siehe Beschlussziffer 2).
Kommunikation und Evaluierung
Die Leitlinien sollen nach Beschluss auf der Homepage der Stadt veröffentlicht
werden. Eine erstmalige Evaluierung der Erfahrungen mit der Umsetzung des
"Bau-Turbo" in Bonn soll ein Jahr nach Beschluss der Leitlinien erfolgen.
Hierfür sollen die konkreten Anwendungsfälle quantitativ sowie
regelungsbezogen aufgeführt werden (Anzahl Anträge zur Anwendung des
„Bau-Turbo“ gesamt, Anzahl Anträge Befreiung nach § 31 (3) BauGB, Anzahl
von Bestandsgebäuden, die im Rahmen des "Bau-Turbo" niedergelegt wurden
etc.), die Erfahrungen mit dem Vollzug der Regelung in Bonn – sowohl aus
Sicht der Verwaltung als auch aus Sicht der Wohnungsbauwirtschaft –
dargestellt werden sowie eine Ableitung von möglichen
Anpassungserfordernissen der Leitlinie erfolgen. Des Weiteren soll im Rahmen
der Evaluierung anhand der Anzahl von Bestandsgebäuden, die im Rahmen
des "Bau-Turbo" niedergelegt wurden, eine Priorisierung des Bestandserhalts
diskutiert werden.
Anlage/n
1 Anlage 1 Leitlinien (öffentlich)
2 Anlage 2 Anwendungspraxis (öffentlich)
3 Anlage 3 Vorgehensweise (öffentlich)
4 Anlage 4 Neuregelungen BauGB (öffentlich)Seite 5 von 28
Anlage 1 zu DS 260201
Bonner Leitlinien zur Erteilung der gemeindlichen Zustimmung gemäß § 36a Baugesetzbuch
(BauGB) für Vorhaben nach dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur
Wohnraumsicherung („Bauturbo“)
Die Zustimmung der Gemeinde ist für Genehmigungen nach dem Gesetz zur Beschleunigung
des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung zu erteilen, sofern folgende
Anwendungsvoraussetzungen und Bedingungen erfüllt sind:
1. Anwendungsvoraussetzungen für den Bau-Turbo
1.1 Vorabstimmung des Vorhabens als Grundvoraussetzung zur gemeindlichen
Zustimmung nach § 36a BauGB
Die gemeindliche Zustimmung nach § 36a BauGB – und damit die Anwendung der §§ 31 Abs. 3,
34 Abs. 3b und 246e BauGB - ist ausgeschlossen, wenn zuvor keine Vorabstimmung des
Vorhabens zwischen Vorhabenträger und Verwaltung erfolgt ist. Im Rahmen der Vorabstimmung
werden die fachlich-inhaltlichen Anforderungen an das Vorhaben definiert, die sonstigen
Leitlinien und Kriterien (siehe unten) geprüft und es erfolgt eine Zuordnung zu den drei
Kategorien des „Bau-Turbo-Verfahrens“ in Bonn:
1. Vorhaben mit überschaubarem Rahmen – Zustimmung durch die Verwaltung1
2. Vorhaben mit potenziell städtebaulicher Wirkung – Ziel- und vorbehaltlicher
Zustimmungsbeschluss durch den Stadtrat
3. Planungsbedürftige Vorhaben - Bebauungsplanverfahren oder Bau-Turbo-Anwendung
durch gesonderten Stadtratsbeschluss
Die Vorabstimmung muss abgeschlossen sein, bevor ein „Bau-Turbo-Verfahren“ starten kann.
Durch diese Vorgehensweise wird sichergestellt, dass die kommunalen Vorstellungen von der
städtebaulichen Entwicklung und Ordnung gewahrt bleiben und Fehlentwicklungen aufgrund
von „Zustimmungs- und/oder Genehmigungsfiktionen“ verhindert werden. Auch werden durch
die Vorabstimmung Ergebnis- und Prozessqualitäten gewährleistet.
1.2 „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ - Schutz des Außenbereichs nach § 35
BauGB
Gemäß dem Grundsatz „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ erfolgt keine Anwendung des
§ 246e BauGB im Außenbereich nach § 35 BauGB. Zersiedelung und zusätzliche
1 Vorhaben mit einem überschaubaren Rahmen nach der Kategorie 1 umfassen solche, die sich
hinsichtlich ihrer Größe, ihres nachbarlichen, öffentlichen oder politischen Konfliktpotenzials und ihrer
inhaltlichen Problemstellungen grundsätzlich als überschaubar und damit beherrschbar darstellen.
Damit sind sie bezogen auf die damit verbundenen bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen
Anforderungen eher einfach gelagert, weisen keine besonderen städtebaulich relevanten
Problemstellungen auf und stehen im Einklang mit übergeordneten städtischen Leitlinien, Zielen und
Konzepten.Seite 6 von 28
Infrastrukturlasten sollen vermieden und gleichzeitig Landschaft, landwirtschaftliche Flächen
und hochwertige Böden geschützt werden.
Das Kriterium erlaubt grundsätzlich die Anwendung der Regelungen des „Bau-Turbos“ in den
Baugebieten nach §§ 2 bis 7 und 10 sowie 11 Baunutzungsverordnung BauNVO und im
unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB, insofern die sonstigen gesetzlichen
Anwendungsvoraussetzungen erfüllt sind. Auch bleibt ein Antrag auf Aufstellung eines
Bebauungsplans, die Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gem. § 12 BauGB
sowie eine ggf. zu erteilende Genehmigung auf Grundlage § 35 Abs. 2 BauGB von diesem
Kriterium unberührt.
Eine Ausnahme vom Kriterium „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ kann nur durch
Beschluss des Stadtrats erteilt werden und erfordert mindestens ein „Bau-Turbo-Verfahren“ der
2. oder 3. Kategorie.
1.3 Vorrang Gewerbe in Gewerbegebieten
Bonn kann aktuelle und zukünftige Bedarfe an Gewerbeflächen im Stadtgebiet nicht decken.
Daher ist die Sicherung von Gewerbeflächen aus städtebaulicher Sicht unumgänglich, um
Arbeitsplätze zu sichern, den Bestand und die Entwicklung Bonner Unternehmen zu schützen
bzw. zu unterstützen und funktionale Stadtstrukturen zu erhalten. Eine Wohnnutzung in diesen
Bereichen kann zu Nutzungs- und Immissionskonflikten sowie zu einer Verdrängung von
Gewerbe führen.
Ausnahmen sind im Einzelfall vorstellbar in Gebieten, in denen z.B. aufgrund von nahezu
ausschließlicher Büronutzung nachweislich keine Immissionskonflikte zu erwarten sind und
Nachbarn nicht ausdrücklich gegen eine Wohnnutzung Stellung genommen haben. Ebenfalls
vorstellbar sind Ausnahmen für Betriebswohnungen für Auszubildende und/oder
Betriebsangehörige für die in den jeweiligen Gebieten ansässigen Gewerbebetriebe. Eine
Ausnahme vom Kriterium „Vorrang Gewerbe in Gewerbegebieten“ kann nur durch Beschluss des
Stadtrats erteilt werden und erfordert daher mindestens ein „Bau-Turbo-Verfahren“ der 2. oder
3. Kategorie.
1.4 Erhalt der öffentlichen und privaten Grünflächen
Grün- und Freiflächen sind eine wichtige Voraussetzung für lebenswerte, klimaangepasste und
zukunftsfähige Städte. Sie verbessern Klima und Luftqualität, kühlen den Stadtraum, speichern
Wasser, fördern die Biodiversität und schaffen Erholungs- sowie Begegnungsräume für alle
Generationen. Eine Nachverdichtung durch Anwendung der Bau-Turbo-Regelungen, ist auf
Flächen, welche in einem Bebauungsplan nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 als öffentliche oder private
Grünflächen festgesetzt sind, nur im besonderen Einzelfall möglich. Festgesetzte
Ausgleichsflächen sollen von dieser Regelung ausgenommen sein. Jedoch bleibt ein Antrag auf
Aufstellung eines Bebauungsplans oder die Einleitung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplans gem. § 12 BauGB von diesem Kriterium unberührt.
Eine Ausnahme vom Kriterium „Erhalt der öffentlichen und privaten Grünflächen“ kann nur
durch Beschluss des Stadtrats erteilt werden und erfordert mindestens ein „Bau-Turbo-
Verfahren“ der 2. oder 3. Kategorie.Seite 7 von 28
Zu unterscheiden von den festgesetzten öffentlichen und privaten Grünflächen gem. § 9 Abs. 1
Nr. 15 BauGB sind die nicht überbaubaren Flächen eines Baugrundstücks, welche nach § 10 der
Landesbauordnung BauO NRW als Grünflächen wasseraufnahmefähig herzustellen und zu
begrünen oder zu bepflanzen sind. Diese Flächen stehen im Sinne der durch die gesetzliche
Regelung gewünschten Nachverdichtung für die Anwendung des „Bau-Turbo“ offen.
1.5 Städtebauliche Entwicklungspotentiale berücksichtigen
Durch die Anwendung des „Bau-Turbos“ sollen Baupotenzialflächen auch perspektivisch
erschließbar und Entwicklungsoptionen gewahrt bleiben. Daher soll keine Anwendung des
„Bau-Turbo“ erfolgen, wenn dadurch eine perspektivische städtebauliche Entwicklung
dauerhaft ausgeschlossen oder erschwert wird, weil (hinterliegende) Grundstücke nicht mehr
erreicht werden können oder Immissionsprobleme durch nachträgliche Erschließungen
entstehen. Eine geordnete städtebauliche Entwicklung soll gewährleistet bleiben.
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2. Bedingungen für die Zustimmung der Gemeinde
Die gemeindliche Zustimmung gemäß § 36a BauGB wird auf Grundlage des § 36a Abs. 1 Satz 3
BauGB unter folgenden Bedingungen erteilt, welche in einem städtebaulichen Vertrag nach § 11
BauGB verpflichtend zwischen Vorhabenträger und Stadt vereinbart werden:
2.1 Qualifizierung des Vorhabens
In Anlehnung an den Beschluss zur Qualitätssicherung in Bauleitplanverfahren und
städtebaulichen Verträgen (aktuell DS 231332-04 AA) wird die Qualifizierung der Vorhaben im
Rahmen des „Bau-Turbo“ wie folgt sichergestellt:
➢ Kategorie 1 „Vorhaben mit überschaubarem Rahmen“:
▪ Die Qualitäten werden verwaltungsintern geprüft und freigegeben.
➢ Kategorie 2 „Vorhaben mit potenziell städtebaulicher Wirkung“:
▪ Der Antragsteller hat Varianten (mind. 3) zu erstellen. Nach Vorberatung
in der Verwaltung werden die Qualitäten durch die Beratung im
Städtebau- und Gestaltungsbeirat sichergestellt.
➢ Kategorie 3: „Planungsbedüftige Vorhaben - Bebauungsplanverfahren oder Bau-
Turbo-Anwendung durch gesonderten Stadtratsbeschluss“:
▪ Hier kommt der bestehende Beschluss zur Qualifizierung in der
Bauleitplanung zum Tragen (DS 231332-04 AA).Seite 8 von 28
2.2 Geförderter Wohnraum und Folgekosten sozialer Infrastruktur
Aufgrund des Mangels an bezahlbarem Wohnraum in Bonn und vor dem Hintergrund, dass es
sich bei den „Bau-Turbo“-Regelungen nach §§ 31 Abs. 3, 34 Abs. 3b und 246e BauGB um
„Planersatz“-Vorschriften handelt, ist im Rahmen „Bau-Turbo“-Genehmigungen das jeweils zum
Genehmigungszeitpunkt gültige „Bonner Baulandmodell BBLM“ anzuwenden. Aktuell bedeutet
dies, dass bei Wohnungsbauvorhaben, die acht oder mehr Wohneinheiten vorsehen, eine
verbindliche Mindestquote von 20% der zu schaffenden Wohnungen festgelegt wird, die der
Förderung im Förderweg A, und von 20 %, die der Förderung im Förderweg B gem. den
Bestimmungen zur Schaffung öffentlich geförderten Wohnraums des Landes NRW, unterworfen
werden. Ab 20 Wohneinheiten gilt dies äquivalent für 30 % (Förderweg A) und 20 % (Förderweg B;
siehe DS 201298 in Verbindung mit dem Änderungsantrag DS 201298-04 AA). Diese
Verpflichtung besteht vorbehaltlich der Verfügbarkeit der Fördermittel. Sollte durch das
Vorhaben ein Bedarf an sozialer Infrastruktur – hier KiTa-Plätze – ausgelöst werden, sind die
Folgekosten durch den Vorhabenträger zu tragen.
2.3 Anwendung der „Bonner Standards für klimafreundlichen Neubau“
Mit Beschluss vom 13.02.2025 wurde die Verwaltung beauftragt, die Bonner Standards für
klimafreundlichen Neubau in der Bauleitplanung und den zugehörigen Qualifizierungsverfahren
anzuwenden und bei städtebaulichen Verträgen und bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen
zur Errichtung von Wohngebäuden verpflichtend festzuschreiben (siehe 242211). Aufgrund des
„Planersatz-Charakters“ des „Bau-Turbos“ und vor dem Hintergrund des voranschreitenden
Klimawandels sowie der Zielsetzung des Bonner Klimaplans sollen die „Bonner Standards für
klimafreundlichen Neubau“ bei allen Vorhaben in Bonn, die auf Grundlage des „Bau-Turbos“
zugelassen werden, zur Anwendung kommen.
2.4 Begrünungskonzept
Es ist in Bonn im Rahmen der Bauleitplanung seit mehreren Jahren geübte Praxis im Sinne der
„mehrfachen Innenentwicklung“ auch die Entwicklung der „blau-grünen Infrastruktur“ zu
integrieren, um Siedlungen klimaresilienter zu machen. Blau-Grüne Infrastruktur meint dabei die
systematische Einplanung von Wasser (blau) und Vegetation (grün) in Vorhabenplanungen. Dies
geschieht z.B. durch die Umsetzung von Schwammstadt-Elementen zur Speicherung und
Nutzung von Regenwasser und Fassaden- und Dachbegrünungen. Somit erfolgt die
Berücksichtigung bespielweise des Schwammstadtkonzepts (siehe DS 230255-02), des
Freiraumplans (DS 231965), der Biodiversitätsstrategie (DS 220672-1) und des
Klimaanpassungskonzepts (siehe DS 252398) in der Bauleitplanung. Zur Übertragung und
Sicherung dieses Ansatzes sollen Vorhabenträger im Rahmen von „Bau-Turbo“-Genehmigungen
Begrünungskonzepte in Plan- und Textform für die jeweiligen Vorhaben vorlegen. Das
Begrünungskonzept stellt aufbauend auf den o.g. Grundlagen dar, welche Maßnahmen einer
„blau-grünen Infrastruktur“ bei dem Vorhaben umgesetzt werden sollen. Das
Begrünungskonzept soll im Sinne eines „qualifizierten Freiflächengestaltungsplans“ Bestandteil
des Bauantrags und somit der Baugenehmigung werden.Seite 9 von 28
2.5 Bauverpflichtung
Zur Vermeidung von Grundstücksspekulation und der Stützung des Ziels, zügig dringend
notwendigen Wohnraum bereitzustellen, erfolgt eine Bauverpflichtung der Vorhabenträger. Die
Regelung erfolgt analog zu der Durchführungsverpflichtung gemäß § 12 BauGB bei einem
vorhabenbezogenen Bebauungsplan. In der Bauverpflichtung verpflichtet sich der
Vorhabenträger innerhalb einer bestimmten Frist mit dem Bauvorhaben zu beginnen und es
innerhalb einer bestimmten Frist herzustellen.
2.6 Städtebaulicher Vertrag
Zur rechtlichen Absicherung der Bedingungen soll mit dem Vorhabenträger ein städtebaulicher
Vertrag gem. § 11 BauGB ergänzend zum Bauvorbescheid bzw. zur Baugenehmigung
geschlossen werden.Seite 10 von 28
Anlage 2 zu DS 260201
Anwendungspraxis – Zusammenspiel Stadtrat und Verwaltung bei der Zustimmung
nach § 36aBauGB
Damit der „Bau-Turbo“ in Bonn bei Wohnungsbauvorhaben zügig, einheitlich und damit
rechtssicher angewendet werden kann, werden im Folgenden drei Kategorien von „Bau-
Turbo-Verfahren“ definiert, in denen das neue Instrument grundsätzlich zur Anwendung
kommen kann. Den Kategorien wird dabei jeweils ein Verfahren zugeordnet, das
sicherstellen soll, dass die anspruchsvolle gemeindliche Zustimmungsfrist von in der
Regel drei, maximal jedoch vier Monaten gewahrt werden kann. Denn in diesem
Zeitraum müssen sämtliche öffentlichen und privaten Belange geprüft und abgewogen
werden, die ansonsten in einem sich über mehrere Jahre erstreckenden förmlichen
Bebauungsplanverfahren behandelt werden.
Zur Anwendung des „Bau-Turbo“ in Bonn wird das jeweilige Vorhaben in die geeignete
Kategorie eingeordnet und das darin vorgesehen Verfahren durchlaufen. Die Einordnung
orientiert sich grundsätzlich an der Größe des Vorhabens und den bei Umsetzung
eintretenden Betroffenheiten. Dabei gilt folgendes Prinzip: Umso überschaubarer ein
Vorhaben, desto einfacher das Verfahren. Ziel der Verwaltung ist, bei der Anwendung
grundsätzlich das einfachste Verfahren zu wählen, das unter den Rahmenbedingungen
des jeweiligen Vorhabens möglich ist.
Kategorie 1:
Die erste Kategorie umfasst Wohnbauvorhaben mit einem überschaubaren Rahmen:
• Hierzu zählen Wohnbauvorhaben, die sich hinsichtlich ihrer Größe, ihres
nachbarlichen, öffentlichen oder politischen Konfliktpotenzials und ihrer
inhaltlichen Problemstellungen grundsätzlich als überschaubar und damit
beherrschbar darstellen.
• Es handelt sich hier um Projekte, die bezogen auf die damit verbundenen
bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Anforderungen eher einfach gelagert
sind, keine besonderen städtebaulich relevanten Problemstellungen aufweisen
und im Einklang mit übergeordneten städtischen Leitlinien, Zielen und Konzepten
stehen.
• Dementsprechend werden großflächige Siedlungsmaßnahmen, Vorhaben ohne
eine gesicherte öffentliche Erschließung oder mit einer komplexen
Eigentümerstruktur und solche, die den Darstellungen im Flächennutzungsplan
widersprechen, in aller Regel nicht von dieser Fallgruppe erfasst.Seite 11 von 28
• Ebenfalls sind Vorhaben im Außenbereich aufgrund der inhaltlichen
Problemstellungen grundsätzlich nicht von dieser Fallgruppe erfasst.
Anwendungskriterien Zusammenspiel Verwaltung & Politik
• Überschaubarkeit des Vorhabens
• Überschaubarkeit der
Nachbarkonflikte
• Überschaubarkeit des politischen
und öffentlichen Umfelds
• Überschaubarkeit der inhaltlichen
Problemstellungen
• Keine Einbindung des Stadtrats
• Zustimmung nach § 36a BauGB
durch die Verwaltung
• Ermächtigung hierzu durch
Grundsatzbeschluss
Vorteil: Schnelles Handeln und zügige Bereitstellung von Wohnraum
Die Überschaubarkeit eines Vorhabens wird dabei u.a. auch anhand folgender
beispielhaft aufgeführter Leitfragen beurteilt:
o Größe des Vorhabens gemessen an Brutto-Grundfläche BGF und/oder Anzahl
Wohneinheiten WE? -> Bei BGF bis 2.000 qm oder bis 30 WE kann das Vorhaben
als überschaubar gelten (siehe auch Ziffer IV. 1.6 der aktuellen
Zuständigkeitsordnung)
o Fügt sich das Vorhaben bei analoger Anwendung der Einfügekriterien nach § 34
(1) BauGB in die Umgebungsbebauung ein? Hält es Abstandsflächen nach
BauO NRW ein? Rückt es an bestehende Gewerbebetriebe heran?-> bei
Einfügen, Einhaltung Abstandsflächen und einer wohnbaulich geprägten
Umgebung können die Nachbarkonflikte als überschaubar gelten
o Liegt das Vorhaben in einer Fläche, welche im FNP nicht als Wohnbau- oder
Mischfläche ausgewiesen ist? Liegt das Vorhaben in einem zentralen
Versorgungsbereich nach Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept? Liegt das
Vorhaben in einem Bereich, für den sonstige Beschlussfassungen für andere
stadtentwicklungspolitisch wichtige Nutzungen vorliegen (z.B. Bundes- oder
UN-Einrichtungen)? -> wenn nein, kann das öffentliche und politische Umfeld
als überschaubar gelten.
o Ist die Erschließung des Vorhabens gesichert? Löst das Vorhaben ggf.
erhebliche Umweltauswirkungen aus (z.B. umfangreiche Baumfällungen von
satzungsgeschütztem Baumbestand, ohne dass vollständige Kompensation
durch Ersatzpflanzungen auf dem Grundstück realistisch erscheint?)-> bei
gesicherter Erschließung und keinen erheblichen Umweltauswirkungen, können
die inhaltlichen Problemstellungen als überschaubar gelten.Seite 12 von 28
Ob die angeführten Kriterien erfüllt sind und unter welchen Bedingungen eine
Baugenehmigung über den „Bau-Turbo“ in Aussicht gestellt werden kann, soll bereits
vor dem Genehmigungsverfahren in einer verwaltungsinternen Vorberatung geprüft
werden. In dieser frühen Phase werden auch die betroffenen Fachdienststellen
einbezogen, um die fachlich-inhaltlichen Anforderungen an das Vorhaben definieren zu
können (bspw. das Erfordernis von Fachkonzepten und weiterer relevanter
umweltbezogener Zielsetzungen) . Auf diese Weise wird sichergestellt, dass die
wesentliche Abstimmung zum Zeitpunkt der Antragstellung bereits abgeschlossen ist
und die vorgegebenen kurzen Verfahrensfristen eingehalten werden können. Einer
gesonderten, beschlussmäßigen Befassung des Stadtrats bedarf es bei dieser Kategorie
nicht, es soll jedoch eine Anhörung des zuständigen Fachausschusses (aktuell
Ausschuss für Planen, Bauen und Denkmalschutz) erfolgen (analog zu Ziffern IV.1.1 und
IV.1.4 der Zuständigkeitsordnung Ratsausschüsse).
Es wird daher vorgeschlagen, dass der Stadtrat die Verwaltung für diese Fälle
ermächtigt, die für die Anwendung des „Bau-Turbo-Verfahrens“ erforderliche
gemeindliche Zustimmung eigenständig und eigenverantwortlich zu erteilen. Diese
Vorgehensweise ermöglicht der Verwaltung ein frühes, schnelles und zielgerichtetes
Handeln und gewährleistet durch den Verzicht auf eine zusätzliche Einbindung des
Stadtrats die Wahrung der gesetzlich vorgegebenen Fristen sowie eine spürbare
Beschleunigung des Genehmigungsprozesses für die jeweiligen Vorhaben.
Fallbeispiele Kategorie 1:
• Einfamilienhaus Im Acker 47, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Ippendorf
Für das Grundstück Gemarkung Ippendorf, Flur 1, Flurstück 2534 (Im Acker 47) wurde
bereits 2017 durch den Grundstückseigentümer eine Anfrage zur Änderung des
Bebauungsplans Nr. 7619-9 gestellt. Der Bebauungsplan Nr. 7619-9 (01.08.1980) setzt
für das betreffende Grundstück – zusammen mit den Hausgrundstücken 43 und 45 - ein
reines Wohngebiet für eingeschossige Einfamilienhausbebauung. Eine überbaubare
Grundstücksfläche von 15m x 17m ist ausschließlich für den rückwärtigen Teilbereich
des ca. 65m tiefen Grundstücks festgesetzt, welche durch eine entsprechende
Bebauung ausgenutzt ist. Der vordere Teilbereich des Flurstücks wird derzeit als private
Gartenfläche genutzt. Der Grundstückseigentümer beabsichtigt, auch den vorderen
Teilbereich des ca. 1.653 m² großen Grundstücks mit einem Einfamilienhaus zu
bebauen. Aufgrund der im vorderen Grundstücksbereich fehlenden überbaubaren
Grundstücksfläche widerspricht das Vorhaben jedoch geltendem Planungsrecht, so
dass zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Bauvorhabens eine Befreiung nach §
31 Abs. 2 BauGB wegen des Berührtseins der Grundzüge der Planung nicht möglich ist.
Ein Zielbeschluss zur Änderung des Bebauungsplans wurde am 17.01.20218 durch den
Stadtrat beschlossen (DS 1713205), konnte aufgrund der niedrigen Priorität desSeite 13 von 28
Verfahrens jedoch nicht bearbeitet werden. Auf Grundlage der Novellierungen des
BauGB ist eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans nach § 31 Abs. 3
BauGB jedoch möglich.
Da das Wohnbauvorhaben hinsichtlich seiner Größe, seines nachbarlichen, öffentlichen
sowie politischen Konfliktpotenzials als überschaubar einzustufen ist und sich auch
inhaltlich als überschaubar und beherrschbar darstellt, erfolgt eine Einstufung in die
Kategorie 1. Das heißt, die Verwaltung würde ohne weitere Beteiligung des Stadtrats die
Zustimmung gemäß § 36a BauGB erteilen (mit den ggf. zu berücksichtigenden
Bedingungen gemäß § 36a Abs. 1 Satz 3 BauGB).
• Eckgrundstück Germanenstraße/Godesberger Allee; Stadtbezirk Bad Godesberg,
Ortsteil Plittersdorf
Für das Grundstück besteht ein Bauvorbescheid zur Errichtung eine Büro- und
Praxisgebäudes. Diese Nutzungen entsprechen den Festsetzungen des Bebauungsplans
Nr. 8118-75, der hier ein Sondergebiet Büro und Verwaltung festsetzt. Obwohl der
Vorhabenträger in den vergangenen drei Jahren intensiv nach einem oder mehreren
Nutzern für das Neubauvorhaben gesucht hat, konnte er keine Nachfrage nach diesen
Nutzungen an diesem Standort feststellen. Er beabsichtigt daher unter Beibehaltung der
im Vorbescheid genehmigten Gebäudekubatur ein neues Nutzungskonzept
umzusetzen, welches auf Appartements und kleine Zweizimmerwohnungen abstellt.
Insgesamt könnten so ca. 45 Wohnungen entstehen.
Auch in diesem Fall stellt sich das Wohnbauvorhaben hinsichtlich seiner Größe als
überschaubar dar. Da direkt angrenzend an das Vorhabengrundstück, der
Germanenstraße folgend, durch Bebauungsplan festgesetzte Wohngebiete bestehen,
wird das Konfliktpotenzial als gering eingeschätzt. Aufgrund der Lage an der durch den
Kfz-Verkehr hochfrequentierten Godesberger Allee muss jedoch über ein
Schallgutachten nachgewiesen werden, dass gesunde Wohnverhältnisse sichergestellt
werden können. Ansonsten werden die fachlich-inhaltlichen Problemstellungen als
überschaubar angesehen. Daher eignet sich das Vorhaben als ein „Bau-Turbo“-
Vorhaben der Kategorie 1, d.h. die Verwaltung würde ohne weitere Beteiligung des
Stadtrats die Zustimmung gemäß § 36a BauGB erteilen (mit den ggf. zu
berücksichtigenden Bedingungen gemäß § 36a Abs. 1 Satz 3 BauGB).
Kategorie 2:
Zur zweiten Kategorie gehören Wohnungsbauvorhaben, die die unter der ersten
Fallgruppe angeführten Kriterien für ein überschaubares Vorhaben nicht oder jedenfalls
nicht in Gänze erfüllen:Seite 14 von 28
• Es handelt sich hier um Vorhaben mit einer potenziell städtebaulichen Wirkung,
die jedoch nicht von vornherein auch zu einer echten Planungsbedürftigkeit
führen muss.
Anwendungskriterien Zusammenspiel Verwaltung & Politik
• Grenzfall zwischen echter
Planungsbedürftigkeit und
eingeschränkter
Genehmigungsfähigkeit
• Mindestens eines der unter 1.
Genannten Kriterien lässt Konflikte
erwarten
• Auswirkungen auf die
städtebauliche Ordnung und
Entwicklung noch nicht
abschließend absehbar
• Einbindung Stadtrat
• Zielbeschluss mit vorbehaltlicher
Zustimmung nach § 36a BauGB
durch den Stadtrat, für den Fall,
dass § 3 Abs. 1 BauGB und § 4 Abs.
1 BauGB keine wesentlichen
Konflikte zeigen
Vorteil: alle ggf. notwendigen formellen Schritte werden eingehalten
In diese Kategorie fallen all die Vorhaben, welche sich zu Beginn zwischen
eingeschränkter Genehmigungsfähigkeit und echter Planungsbedürftigkeit bewegen. Da
keine sichere Prognose über das Verfahren gegeben werden kann, soll dieses flexibel
gestaltet werden. Optionen und Korrekturmöglichkeiten bleiben im weiteren Verlauf
offen. Das heißt: In der Kategorie 2 soll der Stadtrat sowohl einen Zielbeschluss zur
Aufstellung eines Bebauungsplans fassen als auch die Ermächtigung zu einer späteren,
dann möglicherweise doch sachgerechten Anwendung des „Bau-Turbo-Verfahrens“. Im
Rahmen der Zustimmung definiert der Stadtrat zudem die Bedingungen, unter denen die
„Abkürzung“ zum „Bau-Turbo“ im konkreten Einzelfall möglich wäre.
Zeigt sich das Vorhaben im Laufe des eingeleiteten Bebauungsplanverfahrens als
planungsbedürftig, so wird dieses Verfahren wie gewohnt und ohne Einsatz des „Bau-
Turbo“ fortgeführt. Erweist sich im Fortgang der Planung und der entsprechenden
Beteiligungsverfahren gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB jedoch, dass die durch das
Projekt ausgelösten städtebaulichen Folgen und die Beeinträchtigung öffentlicher
Belange überschaubar sind und somit eine Verkürzung des Verfahrens über den „Bau-
Turbo“ doch möglich und sinnvoll ist, so wird das Bebauungsplanverfahren nicht
fortgeführt und die Baugenehmigung auf Basis der bis dato erarbeiteten Grundlagen und
gewonnenen Erkenntnisse nach Sicherstellung aller öffentlichen und privaten Belange
sowie der städtischen Interessen ohne weitere Einbindung des Stadtrats wie in
Kategorie 1 auf der Grundlage des § 246e BauGB erteilt.
Aufgrund der zu erwartenden inhaltlichen Problemstellungen und der städtebaulichen
Wirkung bzw. Konflikte wird diese Vorgehensweise bei Vorhaben im Außenbereich
voraussichtlich nicht zum Tragen kommen.Seite 15 von 28
Fallbeispiel Kategorie 2:
• Kreuzer Höfe, Stadtbezirk Hardtberg, Ortsteil Duisdorf
Die Liegenschaft „Kreuzer Höfe“ zwischen Meßdorfer Feld und Rochusstraße liegt im
Geltungsbereich des seit dem 17.02.1995 rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 7421-19,
der hier im Hinblick auf die Belange des Immissionsschutzes ein gegliedertes
Gewerbegebiet GE nach § 8 BauNVO festsetzt. Seit der Schließung der Firma Kreuzer vor
vielen Jahren ist der Bereich nicht mehr durch gewerbliche, sondern durch Büronutzung
u.a. der öffentlichen Hand geprägt. Die Eigentümerin strebt nun jedoch die Umnutzung
von Teilen der Liegenschaft zu Wohnen an. Nach ersten Überlegungen könnten bis zu
200 neue Wohnungen entstehen.
Aufgrund der Größe des Vorhabens und da zum jetzigen Stand nicht auszuschließen ist,
dass die Eigentümer des gewerblich genutzten Nachbargrundstückes konkret
Beeinträchtigungen durch das Heranrücken einer Wohnnutzung geltend machen,
erscheint eine Einstufung des Vorhabens in die Kategorie 1 nicht gerechtfertigt. Darüber
hinaus handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung zum Abweichen vom Kriterium
„Vorrang Gewerbegebiete“ auf Grundlage der „Bonner Kriterien und Leitlinien“. Da
jedoch ansonsten keine weiteren gravierenden fachlich-inhaltlichen
Aufgabenstellungen und Umweltkonflikte bei dem Vorhaben gesehen werden, die nicht
auf Grundlage von Fachgutachten (Lärm, Verkehr) einer adäquaten Lösung im
Baugenehmigungsverfahren zugeführt werden könnten, erscheint eine Einstufung in die
Kategorie 2 folgerichtig. In dieser Kategorie soll der Stadtrat einen Zielbeschluss zur
Aufstellung eines Bebauungsplans fassen und im gleichen Beschluss einer späteren,
dann möglicherweise doch sachgerechten Anwendung des „Bau-Turbo-Verfahrens“
bereits im Rahmen dieses Beschlusses zustimmen.
Kategorie 3:
Unter die dritte Kategorie fallen Projekte,
• die sich zum Zeitpunkt der Antragstellung aller Voraussicht nach als
planungsbedürftig erweisen.
Anwendungskriterien Zusammenspiel Verwaltung & Politik
• Planungsbedürftigkeit in der
Ersteinschätzung zunächst
gegeben, später stellt sich der
„Bau-Turbo“ als
Abkürzungsmöglichkeit dar
• Einbindung Stadtrat zwingend
• Zielbeschluss und Durchführung
Beteiligung § Abs. 1 BauGB und § 4
Abs. 1 BauGB
• Gesonderter Beschluss
gemeindliche Zustimmung nach §
36a BauGB durch den Stadtrat fürSeite 16 von 28
• Ggf. schon vor „Bau-Turbo“
eingeleitete Planverfahren, die
man jetzt abkürzen könnte
den Fall, dass § 3 Abs. 1 BauGB
und § 4 Abs. 1 BauGB keine oder
unerwartet wenige wesentliche
Konflikte zeigen
Vorteil: alle ggf. notwendigen formellen Schritte werden eingehalten,
es kann jedoch „abgekürzt“ werden
Für diese Vorhaben soll der Stadtrat einen Zielbeschluss zur Aufstellung eines
Bebauungsplans fassen. Das entsprechende Verfahren wird dann zunächst wie bisher
auch den gesetzlichen Vorgaben entsprechend durchgeführt. Sollte sich im Laufe des
Bebauungsplanverfahrens jedoch zeigen, dass die Kriterien für den Einsatz des „Bau-
Turbo“ wider Erwarten doch gegeben sind, z.B. weil prognostizierte Konflikte oder
Problemstellungen entgegen erster Einschätzung auch im Rahmen eines
Baugenehmigungsverfahrens beherrscht und bewältigt werden können, so ist auch hier
die „Abkürzung“ zum „Bau-Turbo-Verfahren“ möglich. Diese Kategorie kann auch
Vorhaben umfassen, für die vor Inkrafttreten der neuen gesetzlichen Regelungen
Bebauungsplanverfahren gestartet wurden und die nun über den „Bau-Turbo“ abgekürzt
werden können. Bei dieser Fallkonstellation wäre dann für die Anwendung des „Bau-
Turbo“ ein gesonderter Zustimmungsbeschluss des Stadtrats herbeizuführen. Wie in der
Kategorie 2 mit dem Zielbeschluss auch direkt die Anwendung des „Bau-Turbo“
freizugeben, wäre nicht zielführend. Aufgrund der Komplexität der in diese Kategorie
fallenden Projekte wäre zum Zeitpunkt des Zielbeschlusses noch nicht absehbar,
welche Rahmenbedingungen für die Anwendung des „Bau-Turbo“ gegeben sein
müssten.
Aufgrund der zu erwartenden inhaltlichen Problemstellungen und der städtebaulichen
Wirkung bzw. Konflikte wird die Kategorie 3 bei Vorhaben im Außenbereich
voraussichtlich den Regelfall darstellen.
Fallbeispiel Kategorie 3:
Ein mögliches Anwendungsbeispiel für die Kategorie 3 stellt der in Aufstellung
befindliche Bebauungsplan Nr. 6220-3“Schieffelingsweg“dar. Seit 2019 erfolgt hier die
Aufstellung eines Bebauungsplans mit dem Ziel einer wohnbaulichen Nachverdichtung
innerhalb des bestehenden Siedlungsgefüges. Geplant ist ein siebengeschossiges
Wohngebäude mit 30 Wohneinheiten und einer Tiefgarage. Dabei sollen 100 % der
Wohnnutzung als förderfähiger und barrierefreier Wohnraum errichtet werden. Im
hinteren Bereich des Grundstücks ist ein begrünter großflächiger Aufenthaltsbereich für
die zukünftigen Bewohner*innen mit dem bauordnungsrechtlich notwendigen
Kleinkinderspielplatz vorgesehen. Insofern sich in der Auswertung der bereitsSeite 17 von 28
durchgeführten frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher
Belange gemäß §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB (DS 252994) keine wesentlichen
städtebaulichen Konflikte ergeben, könnte auf Grundlage eines
Zustimmungsbeschlusses des Stadtrates direkt ein Baugenehmigungsverfahren
gestartet werden, ohne dass die Bebauungsplanaufstellung abgeschlossen sein müsste.
Konkret würde somit die „Abkürzung des Verfahrens“ darin bestehen, dass keine
Veröffentlichung des Bebauungsplans nach § 3 Abs. 2 BauGB und kein
Satzungsbeschluss nach § 10 BauGB erforderlich wären.Seite 18 von 28
Seite 19 von 28
1. Kategorie:
Vorhaben mit überschaubarem Rahmen – Zustimmung der Gemeinde durch die Verwaltung
▪ Überschaubarkeit des Vorhabens
▪ Überschaubarkeit der Nachbarkonflikte
▪ Überschaubarkeit des politischen
Handlungsbedarfs und öffentlichen
Wirksamkeit
▪ Überschaubarkeit der inhaltlichen
Problemstellungen
➢ Keine Einbindung Stadtrat
➢ Zustimmung nach § 36a BauGB durch die
Verwaltung
➢ Ermächtigung hierzu durch
Grundsatzbeschluss
Vorteil: Schnelles Handeln und zügige Bereitstellung von Wohnraum
Anlage 3 zu DS 260201Seite 20 von 28
2. Kategorie:
Vorhaben mit potenziell städtebaulicher Wirkung – Ziel- und vorbehaltlicher Zustimmungsbeschluss
durch den Stadtrat
Vorhaben mit potenziellen städtebaulichen Problemstellungen und/oder erwarteten Konflikten
▪ Grenzfall zwischen echter
Planungsbedürftigkeit und eingeschränkter
Genehmigungsfähigkeit
▪ Mindestens eines der unter 1. genannten
Kriterien lässt Konflikte erwarten
▪ Auswirkungen auf die städtebauliche Ordnung
und Entwicklung noch nicht abschließend
absehbar / einschätzbar
➢ Einbindung Stadtrat
➢ Zielbeschluss mit vorbehaltlicher Zustimmung
nach § 36a BauGB durch den Stadtrat, für den
Fall, dass § 3 Abs. 1 BauGB und § 4 Abs. 1
BauGB keine wesentlichen Konflikte zeigen
Vorteil: alle ggf. notwendigen formellen Schritte werden eingehaltenSeite 21 von 28
3. Kategorie:
Planungsbedürftige Vorhaben - Bebauungsplanverfahren oder Bau-Turbo-Anwendung durch
gesonderten Stadtratsbeschluss
Abkürzungsmöglichkeit durch Bau-Turbo-Anwendung zu einem späteren Zeitpunkt im
Bebauungsplanverfahren
▪ Planungsbedürftigkeit in der Ersteinschätzung
zunächst gegeben, später stellt sich der Bau-
Turbo als Abkürzungsmöglichkeit dar
▪ Ggf. schon vor Bau-Turbo eingeleitete
Planverfahren, die man jetzt abkürzen könnte
➢ Einbindung Stadtrat zwingend
➢ Zielbeschluss und Durchführung § 3 Abs. 1
BauGB und § 4 Abs. 1 BauGB Beteiligung
➢ Gesonderter Beschluss gemeindliche
Zustimmung nach § 36a BauGB durch den
Stadtrat für den Fall, dass § 3 Abs. 1 BauGB und
§ 4 Abs. 1 BauGB keine oder unerwartet wenige
wesentliche Konflikte zeigen
Vorteil: alle ggf. notwendigen formellen Schritte werden eingehalten, es kann jedoch „abgekürzt“
werdenSeite 22 von 28
Bau-Turbo in Bonn in der praktischen Anwendung – Vorschlag Vorgehensweise
Anfrage Vorberatung Entscheidung
Vorbescheids-/Bauantrag ohne Vorberatung muss bei unklaren städtebaulichen Folgen abgelehnt werden
Ämter-
besprechung
Kategorie 1
Vorhaben mit
überschaubarer
städtebaulicher Wirkung
Bau-Turbo springt an
Einreichung Antrag auf
Vorbescheid bzw.
Genehmigung
Gemeindliche Zustimmung
+ ggf. Anhörung PlaBaDe Erteilung
Vorbescheid bzw.
Genehmigung
Bau-Turbo springt an
(Vorbehalt wird wirksam)
Wenn Vorhaben
erwünscht: Zielbeschluss
mit vorbehaltlicher
Zustimmung § 36a
Einreichung Antrag
auf Vorbescheid bzw.
Genehmigung (Frist
läuft)*
Bau-Turbo springt an
Wenn Vorhaben
erwünscht: Zielbeschluss
Zustimmungs-
Beschluss**
Kategorie 3
Vorhaben mit
städtebaulicher Relevanz
und Planungsbedürftigkeit
Kategorie 2
Vorhaben mit potenzieller
städtebaulicher Wirkung
mit Zustimmungsvorbehalt
Prüfung §§ 3 (1) u. 4
(1) BauGB: keine
wesentlichen
Konflikte
Prüfung §§ 3 (1) u. 4 (1)
BauGB:
keine/unerwartet
wenig wesentliche
Konflikte
Kriterien Kategorie u.a.:
• Größe des Vorhabens
• Umweltverträglichkeit
• Verhinderung des ungewollten
„Weiterwachsens“ n. § 34 BauGB
• Eigentümerstruktur
• Konflikte (Nachbarschaft)
• Komplexität
Hinweis:
* und **: nach Einreichung des
Antrags auf
Vorbescheid/Genehmigung bzw. nach
dem Zustimmungsbeschluss folgen
die jeweiligen Verfahrensschritte der
Kategorie 1Seite 23 von 28
Prüfschema Bau-Turbo
Vorabstimmung
Wohnungsbauvorhaben
unzulässig gemäß § 30 BauGB, § 31 Abs. 1 u. 2
BauGB, § 34 Abs. 1, 2 u. 3a BauGB, § 35 BauGB
Abstimmung Verwaltung/Stadtrat
▪ Klärung Anwendungsfall Bau-Turbo (1. bis 3.
Kategorie)
▪ Abstimmung Bebauungskonzept
▪ Vorklärung Zustimmung § 36a BauGB
Einreichung Vorbescheids- oder Bauantrag
Bei Vorhaben mit potenziell
städtebaulicher Wirkung ( 2.
Kategorie) oder
planungsbedürftigen
Vorhaben (3. Kategorie):
Zielbeschluss und
Durchführung Beteiligung §§ 3
(1) und 4 (1) BauGB;
Bauplanungsrechtliche Prüfung
§ 31 Abs. 3
BauGB
§ 34 Abs. 3b
BauGB
§ 246e
BauGB
Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen1,2 1 § 31 Abs. 3 und § 246e BauGB:
Überschlägige Prüfung
Umweltauswirkungen - ggf.
Strategische Umweltprüfung
2 Städtebaulicher Vertrag
Würdigung nachbarlicher Interessen
Zustimmung § 36a BauGB
Erteilung Vorbescheid oder BaugenehmigungSeite 24 von 28
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Anlage 4 zu DS 260201
Neuregelungen Bau-Turbo im Baugesetzbuch BauGB
Die Neuregelungen des „Bau-Turbo“ im BauGB umfassen folgende Paragrafen:
§ 31 Abs. 3 BauGB – Erweiterung der Befreiungsmöglichkeiten von Festsetzungen
des Bebauungsplanes
Die Änderung des § 31 Abs. 3 BauGB erweitert die Möglichkeit, zugunsten des
Wohnungsbaus von Festsetzungen eines Bebauungsplans abzuweichen. Künftig können
Befreiungen nicht nur in atypischen Einzelfällen, sondern auch in mehreren
vergleichbaren Fällen erteilt werden, sofern die Gemeinde zustimmt und nachbarliche
Interessen gewürdigt werden.
Der Begriff des Wohnungsbaus ist dabei weit zu verstehen und umfasst auch die
Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung bestehender Gebäude zur Schaffung
von Wohnraum. Nach der Gesetzesbegründung sollen hierdurch insbesondere
Aufstockungen, Anbauten oder vergleichbare Maßnahmen auch für größere
zusammenhängende Bereiche, etwa ganze Straßenzüge, ermöglicht werden.
Die Regelung erlaubt insbesondere Abweichungen vom Maß der baulichen Nutzung,
schließt aber auch Abweichungen von der Art der baulichen Nutzung nicht aus.
Voraussetzung bleibt jedoch die Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen. Um eine
Umgehung der im Bebauungsplanverfahren regelmäßig erforderlichen Umweltprüfung
zu verhindern, stellt der Gesetzgeber klar, dass eine solche Vereinbarkeit insbesondere
dann nicht vorliegt, wenn nach überschlägiger Prüfung zusätzliche erhebliche
Umweltauswirkungen zu erwarten sind. Inwieweit dieses Kriterium den erweiterten
Anwendungsbereich in der Praxis wieder einschränken wird, bleibt abzuwarten.
Neu ist zudem, dass § 31 Abs. 3 BauGB künftig generell anwendbar ist und nicht mehr
auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt beschränkt wird. Die Vorschrift gilt
entsprechend auch für faktische Baugebiete im unbeplanten Innenbereich (§ 34 Abs. 2
BauGB). Dies erweitert die kommunalen Handlungsspielräume erheblich, erfordert
jedoch zugleich eine konsistente Anwendungspraxis, um ungesteuerte
Innenentwicklungen und Gleichbehandlungsprobleme zu vermeiden.
Zur Wahrung der kommunalen Planungshoheit ist die Zustimmung der Gemeinde gemäß
§ 36a BauGB zwingend erforderlich. Zwar bleiben die übrigen
Tatbestandsvoraussetzungen formal unverändert, die Gesetzesbegründung lässt jedochSeite 25 von 28
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
erkennen, dass das Merkmal der Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen großzügig
auszulegen ist.
§ 34 Abs. 3b BauGB – Abweichen vom Einfügen
Mit dem neu eingeführten § 34 Abs. 3b BauGB wird die Möglichkeit geschaffen, im
unbeplanten Innenbereich Wohngebäude auch dann zuzulassen, wenn sie sich nicht in
die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Anders als die bisherige Regelung des §
34 Abs. 3a BauGB ist diese Abweichung nicht auf den Bestand beschränkt, sondern
erfasst auch die erstmalige Errichtung von Wohngebäuden.
Die Abweichung kann zudem nicht nur im Einzelfall, sondern auch in mehreren
vergleichbaren Fällen zugelassen werden. Dadurch wird insbesondere die
Nachverdichtung erleichtert, etwa durch Bebauung in zweiter Reihe, auf rückwärtigen
Grundstücksflächen oder innerhalb von Blockinnenbereichen. Auch Abweichungen von
der Art der baulichen Nutzung sind möglich.
Zugleich birgt diese Regelung die Möglichkeit einer schrittweisen Veränderung des
Einfügerahmens: Jede genehmigte Abweichung erweitert dauerhaft die Eigenart der
näheren Umgebung, was bei mehreren aufeinanderfolgenden Vorhaben zu erheblichen
städtebaulichen Veränderungen führen kann. Vor diesem Hintergrund kommt der
Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB eine zentrale Steuerungsfunktion zu.
Ergänzend wird § 34 Abs. 3a BauGB dahingehend erweitert, dass auch bei
Erweiterungen, Änderungen oder Erneuerungen zulässigerweise errichteter
Nichtwohngebäude vom Gebot des Einfügens abgewichen werden kann, sofern
hierdurch neuer Wohnraum geschaffen oder reaktiviert wird. Dies eröffnet
beispielsweise die Möglichkeit, bestehende Einzelhandels- oder Gewerbebauten
aufzustocken.
§ 246e BauGB – „Bauturbo“
Mit § 246e BauGB wird befristet bis zum 31.12.2030 eine Sonderregelung eingeführt, die
unter bestimmten Voraussetzungen Abweichungen von den Vorschriften des BauGB und
der auf seiner Grundlage erlassenen Rechtsverordnungen erlaubt. Ziel ist es,
Wohnbauvorhaben deutlich zu beschleunigen, insbesondere durch den Verzicht auf die
Aufstellung oder Änderung von Bebauungsplänen in geeigneten Fällen.
Der Anwendungsbereich des § 246e BauGB ist weit gefasst und umfasst die Errichtung
neuer Wohngebäude, die Erweiterung, Änderung oder Erneuerung bestehender
Gebäude sowie Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken. Die ursprünglich vorgesehene
Mindestanzahl von Wohnungen sowie die Beschränkung auf Gebiete mit angespanntemSeite 26 von 28
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Wohnungsmarkt wurden im Gesetzgebungsverfahren gestrichen, sodass die Regelung
bundesweit anwendbar ist.
Ergänzend ermöglicht § 246e BauGB es, zusammen mit einem Wohnbauvorhaben auch
„den Bedürfnissen der Bewohner dienende Anlagen für kulturelle, gesundheitliche und
soziale Zwecke“ (z.B. Kindertagesstätten und Schulen) sowie Läden, die zur Deckung
des täglichen Bedarfs für die Bewohner dienen, zuzulassen. Andere Nutzungen sind von
einem solchen integrierten Verfahren nicht erfasst mit der Folge, dass
Nutzungsmischungen von Wohnen und Gewerbe nicht einheitlich über eine Zulassung
nach § 246e BauGB ermöglicht werden können.
Die Anwendung des § 246e BauGB setzt stets die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a
BauGB voraus. Dies ist insbesondere deshalb von Bedeutung, weil die Vorschrift in
materiell- und verfahrensrechtlicher Hinsicht weitreichende Abweichungen vom
bestehenden Planungsrecht ermöglicht. Die Zustimmung fungiert damit als zentrales
Korrektiv zur Wahrung der kommunalen Planungshoheit.
Im Außenbereich ist die Anwendung des § 246e BauGB auf Vorhaben beschränkt, die im
räumlichen Zusammenhang mit bestehenden Siedlungsbereichen stehen. Damit soll
verhindert werden, dass Wohnbauvorhaben an nicht integrierten Standorten ohne
ausreichende infrastrukturelle Anbindung realisiert werden. Die Frage, ob ein solcher
räumlicher Zusammenhang besteht, ist im Einzelfall zu prüfen; nach der
Gesetzesbegründung soll dies bei Entfernungen von mehr als 100 Metern regelmäßig zu
verneinen sein.
Ergeben sich im Außenbereich nach überschlägiger Prüfung zusätzliche erhebliche
Umweltauswirkungen, ist eine Strategische Umweltprüfung durchzuführen. § 246e Abs.
3 Satz 2 BauGB stellt zudem klar, dass § 18 Abs. 2 und Abs. 5 Satz 1 des
Bundesnaturschutzgesetzes anzuwenden ist, mithin die Vorschriften zur
naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung zu beachten sind und die
Zulassungsentscheidung im Benehmen mit der Naturschutzbehörde ergehen muss.
Zu berücksichtige ist, dass - wie oben zu § 34 Abs. 3b BauGB ausgeführt - über Baurecht,
das unter Anwendung des § 246e BauGB begründet wird, Bezugsfälle für künftige
Bauvorhaben in der näheren Umgebung geschaffen werden können. Dies hätte zur
Folge, dass diese Bauvorhaben ggf. ohne weitere städtebaulichen Anforderungen (die
als Bedingung einer Zustimmung der Gemeinde gegenüber den Vorhabenträger*innen in
Fällen des § 246e BauGB genannt werden können) direkt nach § 34 BauGB zu
genehmigen wären.
§ 36a BauGB – Zustimmung der Gemeinde
Der neu eingeführte § 36a BauGB regelt die Zustimmung der Gemeinde für Vorhaben
nach § 31 Abs. 3, § 34 Abs. 3b und § 246e BauGB. Die Zustimmung ist zwingendeSeite 27 von 28
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Voraussetzung für die Anwendung dieser Vorschriften und gilt auch dann, wenn die
Gemeinde selbst Bauaufsichtsbehörde ist.
Im Unterschied zum gemeindlichen Einvernehmen nach § 36 BauGB handelt es sich bei
der Zustimmung um ein eigenständiges und stärkeres Steuerungsinstrument. Ein
Rechtsanspruch auf Erteilung der Zustimmung besteht nicht; sie kann auch nicht durch
die höhere Verwaltungsbehörde ersetzt werden. Die Zustimmung ersetzt funktional eine
Bauleitplanung, soweit die Gemeinde anhand des konkreten Vorhabens zu dem
Ergebnis kommt, dass dieses ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung
und Ordnung entspricht.
Die Gemeinde kann ihre Zustimmung unter Bedingungen erteilen und den
Vorhabenträger zur Einhaltung bestimmter städtebaulicher Anforderungen verpflichten,
etwa zur Schaffung geförderten Wohnraums, zur Folgekostentragung sozialer
Infrastruktur, zu einer Bauverpflichtung oder zu Begrünungsmaßnahmen. Diese
Anforderungen sind regelmäßig durch städtebauliche Verträge abzusichern.
Die Entscheidungsfrist beträgt grundsätzlich drei Monate nach Eingang des Ersuchens
der Baugenehmigungsbehörde zur gemeindlichen Zustimmung nach § 36a BauGB bei
der Gemeinde bzw. bei Gemeinden mit eigener Baugenehmigungsbehörde (wie Bonn)
drei Monate nach Eingang der vollständigen Bauvorlagen bei der
Baugenehmigungsbehörde; bei Durchführung einer Öffentlichkeitsbeteiligung verlängert
sie sich auf maximal vier Monate. Erfolgt keine Entscheidung innerhalb der Frist, gilt die
Zustimmung als erteilt.
Zusammenfassung „Bau-Turbo“-Regelungen
Zusammenfassend kann somit festgestellt werden, dass den Kommunen erstmals ein
gesetzliches Instrument zur Verfügung gestellt wurde, mit dem sie unter bestimmten
Voraussetzungen und mit eigenem Zustimmungsspielraum Wohnbauvorhaben
beschleunigen, Flächen aktivieren und die Innenentwicklung fördern können. Projekte,
die bislang zwingend einen Bebauungsplan erforderten, können bei Einhaltung der
gesetzlichen Vorgaben direkt zugelassen werden. Aufgrund der weitreichenden
Auswirkungen auf die kommunale Planungshoheit ist für Vorhaben nach dem
„Bauturbo“ ausdrücklich die Zustimmung der Gemeinde erforderlich (§ 36a BauGB).Seite 28 von 28