Stellungnahme der Verwaltung zum Änderungsantrag von CDU/SPD/FDP: Erlass einer Veränderungssperre für den Bebauungsplan Nr. 6423-3, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Nordstadt

Stellungnahme der Verwaltung
öffentlich
260132-02 ST
Der OberbürgermeisterDokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Stellungnahme der Verwaltung zum
Änderungsantrag von CDU/SPD/FDP: Erlass einer
Veränderungssperre für den Bebauungsplan Nr.
6423-3, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Nordstadt
Beratungsfolge
Rat 07.05.2026 Kenntnisnahme
Inhalt der Stellungnahme:
1. Verfahrenshistorie
Mit Schreiben vom 24. Januar 2025 wurde bei der Verwaltung ein Antrag auf
Vorbescheid für die Errichtung eines Lebensmittelmarktes mit 1.750 m²
Gesamtverkaufsfläche auf dem Grundstück Lievelingsweg 82 gestellt (unter
Ausklammerung des Rücksichtnahmegebots und der Erschließung). Das
Vorhaben stellt sich als ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne des §
11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) dar. Einzelhandelsbetriebe ab
einer Verkaufsfläche von 800 m2 sollen in für sie entwickelten Sondergebieten
oder in Kerngebieten umgesetzt werden, da ab dieser Verkaufsfläche vermutet
werden kann, dass schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 Bundes-
Immissionsschutzgesetzes sowie negative Wirkungen auf die infrastrukturelle
Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung, auf zentrale
Versorgungsbereiche sowie das Orts- und Landschaftsbild von ihnen ausgehen
können. Im Sinne der Steuerung des Einzelhandels sind diese vermuteten
Wirkungen entsprechend auszuräumen.
Zur Sicherung der mit dem BEZK verfolgten Zielsetzung im Rahmen der
gesetzlichen Vorgaben zur Steuerung des Einzelhandels, wurde vom Rat der
Bundesstadt Bonn am 20. März 2025 beschlossen, den Bebauungsplan Nr.
6423-3 aufzustellen (DS-Nr. 252746). Der Bebauungsplan soll nach § 9 (2a)
BauGB aufgestellt werden und lediglich Festsetzungen zur Zulässigkeit von
Einzelhandel enthalten. Der Aufstellungsbeschluss wurde im Amtsblatt am 23.
April 2025 ortsüblich bekannt gemacht. Auf der Grundlage des
Aufstellungsbeschlusses und der formulierten Ziele und Zwecke der Planung
wurde die Entscheidung über den o.g. Antrag nach § 15 BauGB bis zum 28.
Mai 2026 zurückgestellt (Az. 10069/2025 VO). Mit Beschluss vom
4. September 2025 bestätigte der Rat in Kenntnis der abweichenden
Stellungnahme der Bezirksvertretung den Aufstellungsbeschluss. Ein gegen die
Zurückstellung erhobener Eilantrag wurde vom Verwaltungsgericht mit
Beschluss vom 14. Oktober 2025 abgelehnt, die ebenfalls erhobene KlageSeite 1 von 4
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daraufhin zurückgenommen.
Es ist abzusehen, dass der Bebauungsplan Nr. 6423-3 nicht innerhalb der
Zurückstellungsfrist als Satzung beschlossen wird. Um die städtebaulichen
Zielsetzungen innerhalb des Geltungsbereichs jedoch auch über die befristete
Geltungsdauer der Zurückstellung hinaus zu sichern, soll diese
Veränderungssperre beschlossen werden.
Damit die Veränderungssperre auch noch gegen das bereits zurückgestellte
Vorhaben wirkt, ist es erforderlich, dass der Satzungsbeschluss der
Veränderungssperre vor dem Ablauf der Zurückstellungsfrist gefasst und im
Amtsblatt der Bundesstadt Bonn bekannt gemacht wird.
Sofern – wie mit dem Änderungsantrag beabsichtigt – keine
Veränderungssperre erlassen wird bzw. der Bebauungsplan Nr. 6423-3
nicht weiterverfolgt oder sein Aufstellungsbeschluss aufgehoben werden
soll, bestünde keine Möglichkeit mehr zur Sicherung der mit dem BEZK
verfolgten Zielsetzung im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben zur
Steuerung des Einzelhandels.
2. Planungsrechtliche Beurteilung des Vorhabens
Für das Plangebiet liegt aktuell kein Bebauungsplan vor, sodass sich
planungsrechtlich die Bebaubarkeit der Grundstücke hinsichtlich der Art und
des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren
Grundstücksflächen anhand der Einfügungskriterien des § 34 BauGB
(Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten
Ortsteile) beurteilt. Aufgrund des bereits bestehenden, angrenzenden
großflächigen Einzelhandels ist davon auszugehen, dass sich das Vorhaben
städtebaulich nach § 34 BauGB in die Umgebung einfügen würde und somit
zulässig wäre. Dementsprechend bestünde abseits der Veränderungssperre
und des Aufstellungsbeschlusses keine planungsrechtliche Möglichkeit mehr,
den Einzelhandel entsprechend des vom Rat beschlossenen Bonner
Einzelhandels- und Zentrenkonzepts (BEZK) und der landesplanerischen
Vorgaben zu steuern.
Das BEZK wurde fortgeschrieben und vom Rat der Bundesstadt Bonn erst
jüngst am 12. März 2026 beschlossen (DS-Nr. 252458). Nach den
Zielsetzungen des BEZK sind Betriebe mit einem nahversorgungsrelevanten
Hauptsortiment primär innerhalb von zentralen Versorgungsbereichen und
sekundär an Nahversorgungsstandorten anzusiedeln. Das Vorhaben liegt
weder innerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches noch eines
Nahversorgungsstandortes des BEZK. Umliegend könnten die zentralen
Versorgungsbereiche das Quartierszentrum Auerberg, das Quartierszentrum
Nordstadt und das Nahversorgungszentrum Dransdorf negativ beeinflusst
werden. Gleichzeitig könnte die flächendeckende Nahversorgung insb. in den
Nahversorgungsstandorten Paulusplatz, Kölnstraße Süd, Kölnstraße Nord,
Auerberg Kölnstraße negativ beeinflusst werden, sodass fußläufige
Erreichbarkeiten der Lebensmittelnahversorgung insb. im südlichen Teil vom
statistischen Bezirk Auerberg sowie Alt-Tannenbusch nicht mehr gegeben
wären. Insgesamt sind die zum Vorhabenstandort angrenzenden Bereiche
bereits jetzt mit einem vielfältigen Angebot von dezentralen
Lebensmittelmärkten nahversorgt (z.B. EDEKA am Lievelingsweg, Netto an derSeite 2 von 4
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Kölnstraße sowie ergänzende ethnische Lebensmittelmärkte in Auerberg an
der Kölnstraße und Nahkauf am Paulusplatz). Lebensmittelmärkte stellen
wichtige Magnetbetriebe für die Funktion von zentralen Versorgungsbereichen
dar, sodass diese nur sekundär auch außerhalb dieser angesiedelt werden
sollen. Auch für die Ansiedlung oder Erweiterung innerhalb dargestellter
Nahversorgungsstandorte ist nach dem BEZK zunächst das
Nahversorgungsprüfschema durchzuführen und bei positivem Ergebnis
anschließend ein umfangreiches Einzelhandelsverträglichkeitsgutachten
durchzuführen, welches die vermuteten Wirkungen des § 11 Abs. 3 BauNVO
sowie landesplanerische und konzeptionelle Vorgaben des BEZK und des
Regionalen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes detailliert untersucht. Bei
diesem Vorgehen kann auch ein Ergebnis sein, dass die angestrebte
Verkaufsfläche von 1.750 m2 nicht verträglich ist und reduziert werden muss.
Ohne die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6423-3 /ohne den Erlass der
Veränderungssperre, wie mit Änderungsantrag vorgeschlagen, besteht keine
planungsrechtliche Möglichkeit mehr, den Einzelhandel entsprechend des vom
Rat beschlossenen BEZK und der landesplanerischen Vorgaben im
Geltungsbereich zu steuern. Somit besteht die konkrete Gefahr, dass das
BEZK für die Zukunft keine steuernde Wirkung mehr hat.
3. Verpflichtungserklärung der Grundstückseigentümerin
Der vorliegende Änderungsantrag zum Erlass der Veränderungssperre schlägt
die Aufhebung des Bebauungsplanverfahrens Nr. 6423-3 vor und knüpft dies
an die Voraussetzung, dass der Eigentümer des Grundstücks Kölnstraße (auf
dem sich der bestehende Einzelhandelsbetrieb befindet), schriftlich gegenüber
der Stadt Bonn bis zum 30.04.2026 erklärt, dass das Grundstück an der
Kölnstraße nach Errichtung eines neuen Lebensmittelmarktes auf dem
Grundstück Lievelingsweg 82 zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt wird.
Mit Schreiben vom 14.04.2026 hat die Eigentümerin des Grundstücks
Kölnstraße eine „Verpflichtungserklärung“ bei der Verwaltung eingereicht,
welche mit Schreiben vom 29.04.2026 aktualisiert und mit Vollmachten ergänzt
wurde (siehe Anlage „nicht öffentlich“). Die vorliegende
„Verpflichtungserklärung“ ist nach Ansicht der Verwaltung indes nicht geeignet,
den Rückbau und eine Nutzung zu Wohnzwecken am Standort Kölnstraße
rechtlich zu sichern. Ungeachtet dessen, dass die geplante Errichtung eines
neuen Lebensmittelmarkts am Lievelingsweg – wie aufgezeigt – mit den Zielen
der Raumordnung sowie des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzepts nicht
vereinbar ist, käme eine Sicherung der Folgenutzung am Bestandsstandort
Kölnstraße wohl – wenn überhaupt – allenfalls im Wege eines öffentlich-
rechtlichen Vertrags mit Rückbauverpflichtung sowie ggf. dinglicher Sicherung
in Betracht, wobei ein solcher Vertrag mit Blick auf das Kopplungsverbot nach §
11 (2) BauGB nicht unerheblichen Risiken ausgesetzt wäre.
Im ungünstigsten Fall würde sich die Eigentümerin von den vertraglichen
Pflichten mit dem Argument der Nichtigkeit lösen. Denn im Falle der Aufhebung
des Aufstellungsbeschlusses hätte die Eigentümerin grundsätzlich einen
gebundenen Anspruch auf Erteilung eines Bauvorbescheids bzw. einer
Baugenehmigung für einen Lebensmittelmarkt am Standort Lievelingsweg,
sofern auch alle weiteren Voraussetzungen vorliegen. Jedenfalls hätte die Stadt
allein aufgrund der vorgelegten Erklärung keine Möglichkeit einzuschreiten,Seite 3 von 4
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sollte die Eigentümerin das Grundstück Kölnstraße z.B. verkaufen und in der
Folge erneut eine – planungsrechtlich zulässige – Einzelhandelsnutzung
beantragt werden. Denn eine solche wäre aufgrund des gegenwärtigen
Planungsrechts wohl zulässig. Ein potentieller Käufer wäre im Verhältnis zur
Stadt auch nicht an die „Verpflichtungserklärung“ gebunden. Der angekündigte
Verzicht auf die bestehende Baugenehmigung wäre insoweit nicht ausreichend.
Zudem ist eine baurechtliche Prüfung zur Errichtung von Wohnraum an dem
Altstandort Kölnstraße mangels Vorliegen einer Bauvoranfrage noch nicht
erfolgt.
Auf eine bloße Absichtserklärung der Eigentümerin kann man sich daher nach
Ansicht der Verwaltung nicht rechtssicher verlassen. Eine rechtlich verbindliche
Verknüpfung erscheint nur schwer vorstellbar. Erst recht erscheint es in
zeitlicher Hinsicht nahezu ausgeschlossen, vor der Entscheidung des Rates
und dem Ablauf der Zurückstellungsfrist eine rechtssichere Lösung zu finden
und zu vereinbaren.
Im Übrigen weist die Verwaltung darauf hin, dass die seit 2022 eine positiv
beschiedene Bauvoranfrage für den Standort Lievelingsweg 82 für ca. 120
Wohneinheiten besteht (siehe Anlage„ nicht öffentlich“), welche im Dezember
2025 verlängert wurde. Eine wohnbauliche Entwicklung am Standort
Lievelingsweg ist auf dieser Grundlage ohne weiteres möglich.
Dementsprechend stellt die Steuerung im Rahmen der Bauleitplanung
(Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6423-3 sowie Erlass der
Veränderungssperre) das einzig rechtsverbindliche Instrument dar, um
eine städtebaulich verträgliche Entwicklung zu gewährleisten, sowie um
den landesplanerischen Vorgaben und den Zielen des Bonner
Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes (BEZK) gerecht zu werden. Eine
wohnbauliche Entwicklung im Plangebiet ist hierdurch nicht
ausgeschlossen.
Die Verwaltung empfiehlt daher die Veränderungssperre zu beschließen,
um weiterhin die Steuerungsmöglichkeiten in dem Geltungsbereich des in
Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 6423-3 sicherzustellen. Die
städtebaulichen Ziele (bspw. Sicherung einer Wohnnutzung an dem
Altstandort, Wohnnutzung und Standortverlagerung am Lievelinsgweg
82) für den Geltungsbereich sind zu prüfen und mit der Bezirksregierung
(Abstimmung mit der Landesplanung) sowie im Weiteren auch mit den
Antragstellenden abzustimmen.
Anlage/n
1 Vorbescheid Lievelingsweg 82 (nichtöffentlich)
2 Verpflichtungserklärung Kölnstraße 335 (nichtöffentlich)
3 aktualisierte Verpflichtungserklärung Kölnstraße 335 (nichtöffentlich)Seite 4 von 4