BSW/SBI-Große Anfrage: Denkmalschutz, Zumutbarkeit der Veräußerung nach Art. 14 GG und Haftungsfragen beim Verkauf des Amerikanischen Clubs in Plittersdorf

Stellungnahme der Verwaltung
öffentlich
260012-03 ST
Der OberbürgermeisterDokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Federführung:
03 Amt für Wirtschaftsförderung
Dezernat:
Dez. OB
BSW/SBI-Große Anfrage: Denkmalschutz,
Zumutbarkeit der Veräußerung nach Art. 14 GG
und Haftungsfragen beim Verkauf des
Amerikanischen Clubs in Plittersdorf
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bad Godesberg 11.03.2026 Kenntnisnahme
Zur großen Anfrage des BSW/SBI nimmt die Verwaltung wie folgt Stellung:
1. Teilt die Verwaltung die Rechtsauffassung, dass die Erhaltungspflicht für
ein eingetragenes Baudenkmal nach § 7 Abs. 1 Denkmalschutzgesetz
NRW unabhängig von Nutzung oder Verkaufsabsichten besteht?
Ja, die Verwaltung teilt diese Rechtsauffassung.
2. Teilt die Verwaltung die Auffassung, dass die sich aus dem
Denkmalschutz ergebenden Erhaltungs-, Instandsetzungs- und
Nutzungspflichten öffentlich-rechtliche Lasten darstellen, die bei der
Ermittlung des Verkehrswertes zwingend wertmindernd zu
berücksichtigen sind?
Nein, diese Auffassung wird von der Verwaltung nicht geteilt. Im Zuge einer
Grundstückswertermittlung muss jedes Objekt individuell betrachtet werden.
Im Zuge einer Einzelfallentscheidung werden für das zu bewertende Objekt die
Vor- und Nachteile des Denkmalschutzes geprüft.
An Vorteilen sind z. B. Steuern, Förderungen, außergewöhnlicheSeite 1 von 6
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Architektur/Fassade - repräsentativer Charakter, historischer Charme zu
betrachten.
An Nachteilen sind z. B. höhere Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung,
Veränderungs-/Abbruchverbot zu betrachten.
Dabei kann es zu folgenden Konstellationen kommen:
- wenn die Vorteile überwiegen, dann wirkt sich der Denkmalschutz
wertsteigernd aus,
- wenn die Nachteile überwiegen, dann wirkt sich der Denkmalschutz
wertmindernd aus,
- wenn die Vor- und Nachteile sich gegeneinander aufwiegen, dann wirkt sich
der Denkmalschutz wertneutral aus.
Sofern im Zuge der Grundstücksbewertung i.d.R. belastbare Daten der oben
genannten Kenndaten nicht vorliegen, erfolgt eine sachverständige
Einschätzung.
3. Teilt die Verwaltung – unter Berücksichtigung der Leitentscheidung des
Bundesverfassungsgerichts zur Vereinbarkeit von denkmalrechtlichen
Erhaltungspflichten mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG (BVerfG,
Beschluss vom 02.03.1999 – 1 BvL 7/91) – die Rechtsauffassung, dass
Art. 14 GG keinen Anspruch auf eine wirtschaftlich optimale oder
maximale Verwertung eines denkmalgeschützten Grundstücks
vermittelt, sondern lediglich vor einer unverhältnismäßigen,
unzumutbaren Belastung schützt?
Ja die Verwaltung teilt diese Auffassung.
4. Teilt die Verwaltung die Auffassung, dass sich die Zumutbarkeit der
denkmalrechtlichen Erhaltungspflicht nach einer Gesamtbetrachtung
bemisst und hierbei insbesondere auch die Möglichkeit der
Veräußerung an einen erhaltungswilligen Dritten mit tragfähigem
Nutzungskonzept zu berücksichtigen ist?
Ja die Verwaltung teilt diese Auffassung.Seite 2 von 6
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5. Teilt die Verwaltung die Rechtsauffassung, dass ein Verkauf unterhalb
eines hypothetischen, denkmalfreien Marktwertes rechtlich zulässig und
im Einzelfall geboten sein kann, wenn nur so der dauerhafte Erhalt des
Denkmals sichergestellt werden kann?
Eine Veräußerung unterhalb des denkmalfreien Marktwertes wäre im Einzelfall
zulässig, wenn die Vor- und Nachteile der Denkmaleigenschaft berücksichtigt
wurden und die Nachteile aus der Denkmaleigenschaft die Vorteile überwiegen.
6. Wurde bei der Preisfindung für den Amerikanischen Club ein
Verkehrswert zugrunde gelegt, der die denkmalrechtlichen Bindungen
und daraus resultierenden Nutzungseinschränkungen vollumfänglich
berücksichtigt?
a. Wenn ja: auf welcher methodischen Grundlage?
b. Wenn nein: aus welchen Gründen nicht?
Gemäß Auskunft der VEBOWAG ist die Wertermittlung des Erbbaugrundstücks
in Anlehnung an die in der ImmoWertV beschriebene Vorgehensweise auf
Basis der finanzmathematischen Methode vorgenommen worden. Die
Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt die Ermittlung der
Verkehrswerte von Immobilien in Deutschland und legt die Verfahren zur
Wertermittlung fest.
7. Teilt die Verwaltung die Auffassung, dass ein an denkmalfreien
Vergleichswerten orientierter „Marktwert“ keine geeignete Grundlage für
die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit eines Verkaufs eines
denkmalgeschützten Gebäudes darstellt?
Nein diese Auffassung teil die Verwaltung nicht. Bei der Wertermittlung wird
zunächst von einem denkmalfreien Objekt ausgegangen. Anschließend wird
Einzelfallbezogen der Einfluss des Denkmalschutzes betrachtet (Betrachtung
der Vor-/Nachteile). Gegebenenfalls werden Zu- oder Abschläge angebracht,
bzw. führt der Denkmalschutz zu einer Wertneutralität.Seite 3 von 6
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8. Auf welche konkreten gesetzlichen Vorschriften stützt sich nach
Kenntnis der Verwaltung die von der Geschäftsführung der
Vebowag/Vebofutur vertretene bzw. in ihren öffentlichen
Verlautbarungen vermittelte Auffassung, sie sei zur Erzielung eines
maximalen Veräußerungserlöses verpflichtet und andernfalls persönlich
regresspflichtig?
Vorstandsmitglieder haben bei ihrer Geschäftsführung die Sorgfalt eines
ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiters anzuwenden.
Vorstandsmitglieder, die ihre Pflichten verletzen, sind der Gesellschaft zum
Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Ist streitig, ob sie die
Sorgfalt eines ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiters angewandt
haben, so trifft sie die Beweislast. Vorstandsmitglieder sind namentlich zum
Ersatz verpflichtet, wenn entgegen dem Gesetz Gesellschaftsvermögen verteilt
wird, § 93 Abs. 1 S.1, Abs. 2 S. 1,2, Abs. 3 Ziff. 5 AktG. Aus § 88 AktG ergibt
sich zudem ein gesetzlicher Ausdruck der umfassenden Treuepflicht
(Loyalitätspflicht) von Vorstandsmitgliedern gegenüber der Aktiengesellschaft.
Daneben kommen auch andere gesetzliche Regelungen in Betracht, denen das
Vorstandshandeln unterliegen könnte, beispielsweise den Regelungen nach
UWG, je nach Vertragsgestaltung den Regelungen nach §§ 103 ff. GWB oder
Art. 107 Abs. 1 AEUV (EU-Beihilferecht).
Gemischtwirtschaftliche Unternehmen, die sich durch eine gemeinsame
Kapitalbeteiligung von öffentlicher Hand und privaten Eigentümern
auszeichnen, stehen jedoch grundsätzlich im Spannungsfeld zwischen der
Erfüllung öffentlicher Aufgaben und der Gewinnorientierung der privaten
Gesellschafter.
9. Teilt die Verwaltung die Rechtsauffassung, dass weder § 43 GmbHG
noch § 93 AktG ein allgemeines Gebot zur Erlösmaximierung enthalten,
sondern eine pflichtgemäße, rechtmäßige und am Gesellschaftszweck
orientierte Geschäftsführung verlangen?
Ja die Verwaltung teilt die Rechtsauffassung. Gesellschaftszweck der
VEBOWAG ist eine sichere, sozial verantwortliche Wohnungsversorgung der
breiten Schichten der Bevölkerung im Sinne des Wohnungsbaurechts. Dieser
Zweck steht bei allen Entscheidungen im Vordergrund. Darüber hinaus sieht
die Satzung der VEBOWAG keine weiteren sozialen, nachhaltigen,
allgemeinwohl- oder umweltbezogenen Zwecke vor. Deshalb gibt es wenig
Spielräume, von dem Gedanken der Gewinnmaximierung abzuweichen.Seite 4 von 6
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10. Teilt die Verwaltung die Auffassung, dass zwingende öffentlich-
rechtliche Bindungen – insbesondere denkmalrechtliche
Erhaltungspflichten – bei Entscheidungen kommunaler Gesellschaften
der Erlösmaximierung vorgehen?
Ja, die Verwaltung teilt diese Auffassung.
11. Teilt die Verwaltung die Einschätzung, dass ein Verkauf zu einem
geringeren, aber denkmaladäquaten Preis bei Vorliegen eines
tragfähigen Erhaltungskonzepts kein persönliches Haftungsrisiko für die
Geschäftsführung einer 100 % städtischen Gesellschaft begründet?
Vorstandsmitglieder haben bei ihrer Geschäftsführung die Sorgfalt eines
ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiters anzuwenden.
Vorstandsmitglieder, die ihre Pflichten verletzen, sind der Gesellschaft zum
Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Ist streitig, ob sie die
Sorgfalt eines ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiters angewandt
haben, so trifft sie die Beweislast. Vorstandsmitglieder sind namentlich zum
Ersatz verpflichtet, wenn entgegen dem Gesetz Gesellschaftsvermögen verteilt
wird, § 93 Abs. 1 S.1, Abs. 2 S. 1,2, Abs. 3 Ziff. 5 AktG. Aus § 88 AktG ergibt
sich zudem ein gesetzlicher Ausdruck der umfassenden Treuepflicht
(Loyalitätspflicht) von Vorstandsmitgliedern gegenüber der Aktiengesellschaft.
Daneben kommen auch andere gesetzliche Regelungen in Betracht, denen das
Vorstandshandeln unterliegen könnte, beispielsweise den Regelungen nach
UWG, je nach Vertragsgestaltung den Regelungen nach §§ 103 ff. GWB oder
Art. 107 Abs. 1 AEUV (EU-Beihilferecht).
Gemischtwirtschaftliche Unternehmen, die sich durch eine gemeinsame
Kapitalbeteiligung von öffentlicher Hand und privaten Eigentümern
auszeichnen, stehen jedoch grundsätzlich im Spannungsfeld zwischen der
Erfüllung öffentlicher Aufgaben und der Gewinnorientierung der privaten
Gesellschafter.
Soweit zum denkmaladäquaten Preis verkauft wird, besteht kein Haftungsrisiko
für die Geschäftsführung. Dieser Wert sollte durch einen unabhängigen
Gutachter bestätigt sein.Seite 5 von 6
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12. Kann der Rat der Bundesstadt Bonn durch einen entsprechenden
Beschluss die Verwaltung rechtssicher verpflichten, die
Gesellschafterrechte der Stadt als Alleineigentümerin der Vebowag so
auszuüben, dass beim Verkauf des Amerikanischen Clubs der
Denkmalerhalt Vorrang vor der Erzielung eines maximalen
Veräußerungserlöses hat?
Die Vebofutur GmbH wird zu 100 % von der VEBOWAG gehalten. Entgegen
der Ausführung in Fragen 11. und 12. sowie der Begründung der Großen
Anfrage ist die Bundesstadt Bonn nicht alleinige Gesellschafterin der
VEBOWAG, sondern hält Anteile i.H.v. 92,34 % an der VEBOWAG.
Der Vorstand einer Aktiengesellschaft leitet unter eigener Verantwortung die
Gesellschaft (79 Abs. 1 AktG). Er ist grundsätzlich nicht weisungsgebunden.
Die Stadt kann zwar über den Aufsichtsrat Einfluss nehmen. Maßnahmen der
Geschäftsführung können dem Aufsichtsrat jedoch nicht übertragen werden.
Der Aufsichtsrat kann lediglich seine Zustimmung zu bestimmten Arten von
Geschäften verweigern, soweit die Satzung bestimmt, dass diese Art von
Geschäften nur mit seiner Zustimmung vorgenommen werden darf (§ 111 Abs.
4 AktG).
Der Rat der Stadt Bonn kann folglich die Verwaltung diesbezüglich nicht
rechtssicher verpflichten.
Anlage/n
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