Soziale Erhaltungssatzungen in Bonn. Hier: Ergebnisse gesamtstädtisches Grobscreening und Festlegung des weiteren Vorgehens - Ergänzende Informationen

Stellungnahme der Verwaltung
öffentlich
253055-01 ST
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Soziale Erhaltungssatzungen in Bonn.
Hier: Ergebnisse gesamtstädtisches Grobscreening
und Festlegung des weiteren Vorgehens -
Ergänzende Informationen
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bad Godesberg 27.08.2025 Kenntnisnahme
Bezirksvertretung Beuel 27.08.2025 Kenntnisnahme
Bezirksvertretung Bonn 02.09.2025 Kenntnisnahme
Bezirksvertretung Hardtberg 02.09.2025 Kenntnisnahme
Rat 04.09.2025 Kenntnisnahme
Inhalt der Stellungnahme:
Vor dem Hintergrund der im bisherigen Gremienlauf aufgekommenen
Fragestellungen möchte die Verwaltung ergänzende Informationen zur
besseren Einordnung der Ergebnisse des Grobscreenings und deren
Bedeutung für das weitere Vorgehen zur Vorbereitung eines
Satzungserlasses bereitstellen:
Methodik des gesamtstädtischen Grobscreenings
Das vorliegende gesamtstädtische Grobscreening zur Prüfung potenzieller
Eignungsgebiete für den Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen gem. § 172
Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) beruht auf einer systematischen
Datenauswertung. Die Abgrenzungen der identifizierten Eignungsgebiete
resultieren aus dieser systematischen Datenauswertung und haben vorläufigen
Charakter mit dem Ziel, Gebiete mit vertieft zu untersuchendem
Handlungsdruck zu benennen. Planerische Überlegungen fanden bei der
Abgrenzung methodenentsprechend keine Berücksichtigung. Das bedeutet,
dass damit noch keine finale Abgrenzung des Umgriffs eines Satzungsgebietes
verbunden ist.
Im Zentrum des Vorgehens der Datenauswertung stand eine zweistufige
Analyse, die sich ausschließlich auf vorhandene Sekundärdaten und objektive
Strukturmerkmale stützt. In einem ersten Schritt wurden alle 65 statistischen
Bezirke Bonns hinsichtlich ihrer baulichen Eignung geprüft, insbesondere auf
Basis des amtlichen Liegenschaftskatasters und ergänzender
Luftbildauswertungen. Gebiete mit aufgelockerter Bebauung oder hohem
Neubauanteil wurden dabei ausgeschlossen. Die zweite Stufe analysierte die in
Stufe 1 identifizierten Gebiete anhand eines umfangreichen Indikatorensets.
Dieses umfasste 25 statistische Merkmale zu den definierten AnalyseebenenSeite 1 von 4
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Aufwertungspotenzial, Verdrängungspotenzial sowie Aufwertungs- und
Verdrängungsdruck (vgl. DS-Nr. 253055). Die gesamthafte Bewertung des
Handlungsdrucks innerhalb der untersuchten Gebiete orientierte sich an
gesamtstädtischen Vergleichswerten und führte zur Identifikation von
Eignungsgebieten erster und zweiter Ordnung.
Ergebnis des gesamtstädtischen Grobscreenings
Im Ergebnis wurden die Nordstadt, Medinghoven und Bad Godesberg als
Eignungsgebiete erster Ordnung ausgewiesen. Aufgrund begrenzt zur
Verfügung stehender finanzieller Mittel empfiehlt die Verwaltung, nach
Beschluss des Rates zunächst vertiefende Untersuchungen in den
identifizierten Gebieten der Nordstadt und in Bad Godesberg durchzuführen.
Diese Untersuchungen dienen der finalen Abgrenzung potenzieller
Satzungsgebiete und der Prüfung, ob die Voraussetzungen nach § 172 BauGB
tatsächlich gegeben sind. Die vertiefende Untersuchung als nächster Schritt
umfasst unter anderem die Fortschreibung der bisherigen Datengrundlage, eine
gebäudescharfe Ortsbildanalyse, eine Haushaltsbefragung, eine
Infrastrukturanalyse sowie Gespräche mit lokalen Akteur*innen, wie dem
Quartiersmanagement oder sozialen Träger*innen. Gegenüber der
statistikbasierten Datenauswertung (Grobscreening), der eine quantitative
Methodik zugrunde liegt, steht hinter der vertiefenden Untersuchung ein
qualitativer Methodenansatz, der planerische Aspekte einbezieht. Ziel ist es,
eine tragfähige und rechtssichere Grundlage für den möglichen Erlass Sozialer
Erhaltungssatzungen zu schaffen. Die Untersuchungen sollen nach Möglichkeit
im Herbst 2025 beginnen und durch ein externes Gutachterbüro begleitet
werden.
Im Hinblick auf den Zielbeschluss aus dem Jahr 2020 zur Überprüfung der
Gebiete Nordstadt (+LVR-Gelände), (Alt-)Endenich und Kessenich (DS-Nr.
201565) ist festzustellen, dass die Anwendungsvoraussetzungen gemäß
Grobscreening nur für die Nordstadt vorliegen.
Nach fachlicher Einschätzung stellt das LVR-Gelände (DS-Nr. 201565-2 AA)
kein geeignetes Gebiet für die Anwendung einer Sozialen Erhaltungssatzung
dar. Zum einen befinden sich hier denkmalgeschützte Gebäude, die bereits
nach Inkrafttreten des Denkmalschutzgesetzes im Jahr 1980 als erstes Objekt
im Rheinland unter Schutz gestellt und 1988 veräußert wurden. Die betroffenen
historischen Krankenhausgebäude sind aufgrund des Denkmalschutzes baulich
nur eingeschränkt veränderbar. Maßnahmen wie Balkonanbauten,
energetische Fassadendämmung oder grundrissverändernde Eingriffe (z. B.
Wohnungszusammenlegungen) sind nicht per se genehmigungsfähig, sondern
stehen unter denkmalrechtlichem Genehmigungsvorbehalt und unterliegen
somit erheblichen gesetzlichen bzw. fachlichen Restriktionen. Eine
städtebauliche Aufwertung mit Verdrängungspotenzial ist daher faktisch kaum
anzunehmen, weswegen hier die Steuerungswirkung des Instruments der
Sozialen Erhaltungssatzung nicht gegeben wäre. Zudem besteht kein
unmittelbarer städtebaulicher Zusammenhang zwischen dem Klinikgelände und
dem eigentlichen Eignungsgebiet Nordstadt. Eine Einbeziehung wäre nur unter
Mitberücksichtigung nicht wohnbaulicher Flächen möglich. Dies widerspräche
dem Grundprinzip der sozialen Erhaltung, das auf zusammenhängende
Wohnquartiere mit einheitlicher Struktur abzielt. Schließlich zeigen die DatenSeite 2 von 4
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zum statistischen Bezirk 114 insgesamt keine Auffälligkeiten, die eine
Einstufung als Eignungsgebiet begründen. Aus Sicht der Verwaltung wird eine
Ausweitung des Eignungsgebiets ‚Nordstadt‘ auf das LVR-Gelände auf
Grundlage der systematischen Datenauswertung ausgeschlossen.
In (Alt-)Endenich sind zwar gewisse Aufwertungsdynamiken festzustellen, diese
stehen jedoch in direktem Zusammenhang mit Neubautätigkeiten und nicht mit
struktureller Aufwertung im Bestand. Verdrängungspotenzial und -druck sind
dort insgesamt gering. Auch in Kessenich zeigen die Indikatoren eine geringe
Dynamik und nur mittlere bauliche Potenziale, sodass das Gebiet aus
fachlicher Sicht nicht für die Anwendung des sozialen Erhaltungsrechts in
Frage kommt. Eine Weiterverfolgung dieser beiden Gebiete ist daher fachlich
nicht geboten.
Vertiefende Untersuchungen in Gebieten durchzuführen, die im Zuge der
gesamtstädtischen statistikbasierten Untersuchung nicht als Eignungsgebiet
identifiziert wurden, ist ausdrücklich nicht zu empfehlen, da mit hoher
Wahrscheinlichkeit keine Anwendungsvoraussetzungen für den rechtssicheren
Erlass einer Erhaltungssatzung bestätigt werden können.
Ergänzende Hinweise zur Wirkungsweise Sozialer Erhaltungssatzungen
Ergänzend sei zur Wirkungsweise des Instruments angemerkt, dass es sich bei
der Sozialen Erhaltungssatzung nicht um ein individuelles
Mieter*innenschutzinstrument handelt, sondern um ein städtebauliches
Steuerungsinstrument. Es dient dazu, städtebaulich unerwünschte
Entwicklungen zu unterbinden, insbesondere dann, wenn es durch bauliche
oder nutzungsbezogene Veränderungen zur Verdrängung angestammter
Wohnbevölkerung kommen kann oder Wohnraum gänzlich verloren geht. Dies
betrifft beispielsweise den Verlust von Wohnraum durch Rückbau oder
Nutzungsänderung, den Verlust von Wohnungen durch Zusammenlegung
kleiner Wohnungen zu größeren Wohnungen oder mögliche
Verdrängungswirkungen von Mietpreissteigerungen in Folge umfassender
Luxussanierungen. Das soziale Erhaltungsrecht wird gezielt eingesetzt, um
insbesondere solche Prozesse zu verhindern, die zu einem sozialen
Strukturwandel im Quartier führen könnten. Maßnahmen zur
Energieeinsparung sind auch in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung zu
genehmigen, wenn sie der Anpassung an die baulichen oder
anlagentechnischen Mindestvoraussetzungen des Gebäudeenergiegesetzes
(GeG) dienen. Maßnahmen zur Energieeinsparung, die über die Anpassung an
die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des GEG
hinausgehen, sind - je nach Ausgestaltung der städtischen
Genehmigungskriterien - genehmigungsfähig, wenn durch diese Maßnahmen
eine geringere, jedenfalls keine höhere Belastung für die Mieter entsteht als bei
einer energetischen Maßnahme im Rahmen der Mindestanforderungen,
beispielsweise durch die Inanspruchnahme von Fördermitteln. Die
vorgenannten Erläuterungen zusammengefasst, gilt also in Gebieten mit
Sozialer Erhaltungssatzung ein Genehmigungsvorbehalt für denSeite 3 von 4
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Rückbau, bauliche Maßnahmen und Nutzungsänderungen. Vom
Genehmigungsvorbehalt ausgenommen sind zurzeit Umwandlungen von Miet-
in Eigentumswohnungen, die durch das soziale Erhaltungsrecht zurzeit nicht
reglementiert werden, da durch die aktuell geltende Landesbauordnung
Nordrhein-Westfalens kein diesbezügliches Verbot vorgesehen ist.
Anlage/n
KeineSeite 4 von 4