Wohnungsmarkt in Bonn und Wohngeld

Stellungnahme der Verwaltung
öffentlich
252509-01 ST
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
50 Amt für Soziales und Wohnen
Dezernat:
Dez. V
Wohnungsmarkt in Bonn und Wohngeld
Beratungsfolge
Integrationsrat 01.04.2025 Kenntnisnahme
Inhalt der Stellungnahme:
1. Wie viele Haushalte bzw. Personen suchen der Zeit in Bonn eine Woh-
nung?
a) Wie viele sind darunter mit dem Wohnberechtigungsschein?
b) Wie viele sind Studierende?
Wie viele Haushalte bzw. Personen generell in Bonn eine Wohnung suchen,
kann von der Verwaltung nicht beantwortet werden. Bei der städtischen Woh-
nungsvermittlung sind derzeit ca. 1.600 Haushalte als wohnungssuchend vor-
gemerkt, alle im Besitz eines gültigen Wohnberechtigungsscheins, was die
Voraussetzung für die Vormerkung ist. Die Eigenschaft „studierend“ wird nicht
erfasst, der Anteil ist erfahrungsgemäß jedoch sehr gering.
2. Welche Maßnahmen wird die Verwaltung ergreifen, um den Leerstand
zu minimieren und ausreichenden Wohnraum zu schaffen?
Zur Schaffung ausreichenden Wohnraums bestehen mehrere Ansätze, die sei-
tens der Verwaltung verfolgt werden. So sind beispielsweise zu nennen:
- Die Bonner Offensive gegen Wohnungslosigkeit soll ihre erfolgreiche Arbeit
fortsetzen.
- Über die Wohnraumförderung zur Neuschaffung und zum Erwerb und Moder-
nisierung von Wohnraum des Landes NRW konnten im vergangenen Jahr
konnten u.a. 207 Mietwohnungen neu geschaffen und über 100 Modernisie-
rungs- und Eigentumsmaßnahmen realisiert werden.
Die Leerstandsquote auf dem Bonner Wohnungsmarkt ist auf Grundlage der
jüngsten Zensuserhebungen (Mai 2022) mit rund 2,8% anzunehmen, was
einem Leerstand von rund 5.000 Wohneinheiten entspricht. Die Leerstand-
squote bewegt sich damit grundsätzlich in einem Rahmen, der für großstädtis-
che Wohnungsmärkte im Sinne einer Fluktuationsreserve als normal (in diesem
Zusammenhang bis zu 3%) anzunehmen ist. Hierin enthalten sind aber auch
strukturelle und über einen längeren Zeitraum leerstehende Wohneinheiten.
Diese Wohneinheiten stehen Wohnungssuchenden nicht direkt (damit auch
nicht für potenzielle Umzugsketten) zur Verfügung und sind als entsprechend
zu aktivierendes Wohnraumpotenzial einzuordnen.
Um Wohnungsleerstände zu vermeiden bzw. gezielt zu beheben verfügt dieSeite 1 von 5
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Bundesstadt Bonn über eine sog. „Zweckentfremdungssatzung“, die angewandt
wird.
Auch ist die Stadt, den Leerstand im Bestand öffentlicher Wohnungsmarktak-
teur*innen betreffend, in engem Austausch mit diesen. Der aktuelle Sachstand
hierzu ist in DS Nr. 241095-03 wiedergegeben.
Die Schaffung von Wohnraum insbesondere auch im unteren Preissegment ist
zentrales Ziel des städtischen Handelns. Der Verwaltung ist bewusst, dass trotz
aller bisherigen Anstrengungen der allgemeinen Nachfrage nach Wohnraum
und insbesondere nach Wohnraum für Wohnungssuchende mit geringem
Einkommen nur teilweise nachgekommen wird.
Vor diesem Hintergrund steht mit der Zielsetzung der Schaffung und Sicherung
von Wohnraum und insbesondere der Förderung von öffentlich gefördertem
Wohnungsbau die Absicht, die vielfältigen Aktivitäten und Handlungsbausteine
der städtischen Fachdienststellen zum Thema „Wohnen in Bonn“ transparent
zu machen, zusammen zu führen und aufeinander abzustimmen (DS Nr.
241643).
Neben der Anwendung bzw. Umsetzung der bestehenden Instrumente in
laufenden Verfahren im Handlungsfeld Wohnen werden, einzelne Themen, die
in besonderer Weise einer querschnittorientierten Betrachtung bedürfen, in den
kommenden Monaten bis zum Sommer 2025 in besonderer Weise in den Blick
genommen, um damit die Grundlagen für ein langfristig wirkungsvolleres woh-
nungspolitisches Handeln zu schaffen.
Dies ist die Vorbereitung eines Handlungskonzepts Wohnen, die Erarbeitung
und Erprobung eines Bonner Baupotenzialregisters (B²PR) (DS Nr. 241741),
die Prüfung von Beschleunigungsmöglichkeiten für Bauleitplanverfahren, die
klimagerechte Innenentwicklung und Nachverdichtung (DS Nr. 241644), die
Einführung des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung (DS Nr. 241664)
sowie die Kooperation mit Akteur*innen der Wohnungswirtschaft. Zu diesen
zählen auch die hier zuständigen städtischen Gesellschaften (VE-
BOWAG/SEG) sowie Großeigentümer*innen wie bspw. die BImA (vgl. Antrag
DS Nr. 241095).
In Bonn ist die ausreichende Versorgung mit Wohnraum zu angemessenen
Bedingungen besonders gefährdet.
Wohnraum darf daher nur mit Genehmigung der Bundesstadt Bonn überwie-
gend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden. Als Zweckentfremdung von
Wohnraum gilt insbesondere das Leerstehenlassen von Wohnraum über einen
Zeitraum von länger als sechs Monaten.
Rechtliche Grundlage hierfür ist das Gesetz zur Stärkung des Wohnungswe-
sens in Nordrhein-Westfalen (Wohnraumstärkungsgesetz – WohnStG) in Ver-
bindung mit der Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum im Gebiet der
Bundesstadt Bonn (Zweckentfremdungssatzung).
Die Verwaltung geht bereits jedem Verdacht auf ungenehmigten Leerstand
nach und leitet, sofern erforderlich und möglich, ein zweckentfremdungsrechtli-
ches Verfahren ein.
In einer Vielzahl der Fälle handelt es sich um temporäre Leerstände, die infolge
von Bau- und Sanierungsmaßnahmen sowie infolge von Abriss verbunden mit
Neubau auftreten. Zu einem geringeren Anteil steht Wohnraum beispielsweise
aufgrund schwerer Mängel des Objektes und fehlenden finanziellen MittelnSeite 2 von 5
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oder aufgrund von z.B. Erbrechtsstreitigkeiten längere Zeit leer und geht dem
Wohnungsmarkt somit langfristig verloren.
Exkurs:
Die Zensus-Datenbank weist für den Stichtag 15.05.2022 eine Leerstandsquote
von 2,8 % für Bonn1 aus. Laut Zensus gab es zum o.g. Stichtag rund 177.000
Wohnungen in Bonn2. Demnach standen in Bonn, wie in der Begründung auf-
geführt, rund 5.000 Wohnungen leer.
Die Leerstandsquote liegt damit noch unter dem Landesdurchschnitt3, der bei
ca. 3,3% liegt, und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt4, der bei ca. 4,3 %
liegt.
Aufgrund der zuvor genannten Umstände kann die Leerstandsquote niemals 0
% betragen. Als „gesund“ für einen Wohnungsmarkt wird nach verschiedenen
Fachmeinungen eine Leerstandsquote zwischen 2 % und 4 % angesehen.
Eine moderate Leerstandsquote ist daher grundsätzlich ein Indikator dafür,
dass Wohnraumwechsel möglich sind und das Angebot nicht zu stark steigen-
den Mieten führt. Eine höhere Leerstandsquote spricht eher für ein Überange-
bot.
Die Leerstandsquote in Bonn dürfte sich seit 2022 aufgrund der Entwicklungen
und der immer noch zu geringen Bautätigkeit den 2 % angenähert haben.
Auch wenn 5.000 Wohnungen zunächst nach viel klingt, so handelt es sich, wie
dargestellt, in vielen Fällen um temporären Leerstand, der für eine gewisse
Dynamik auf dem Wohnungsmarkt benötigt wird. So sollen beispielsweise auch
die genannten Leerstände der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA)
voraussichtlich bis 2029 sukzessive an den Wohnungsmarkt zurückgeführt
werden und nach der Sanierung wieder modernen und zeitgemäßen Wohnan-
forderungen genügen.
Gegen Wohnraum, der bereits längere Zeit leer steht und dem Wohnungsmarkt
droht gänzlich verloren zu gehen, geht der Fachbereich beratend sowie mittels
Verwaltungsverfahren vor.
3. Kann die Verwaltung die Wohnungen übernehmen bzw. kaufen, wenn
sie aus der Preisbindung wegfallen?
Auslaufende Mietpreis- und Belegungsbindungen berühren die jeweiligen Ei-
gentumsverhältnisse nicht. Das heißt die Verwaltung kann die betroffenen
Wohnungen nicht einfach „übernehmen“ oder entgegen einem nicht bestehen-
den Veräußerungswillen vom Verfügungsberechtigten kaufen. Ähnlich verhält
es sich mit dem Erwerb- oder der Verlängerung von Mietpreis- und Belegungs-
bindungen. Besteht bei den jeweiligen Eigentümern kein Interesse hieran, kann
die Verwaltung diese nicht zwangsweise durchsetzen.
4. Besteht die Möglichkeit, dass die Stadt Bonn die freiwerdende Erme-
keilkaserne in Bonn kauft, um dort Wohnungen zu bauen?
1 https://ergebnisse.zensus2022.de/datenbank/online/url/e31c6a7b
2 https://ergebnisse.zensus2022.de/datenbank/online/url/20f0e53b
3 https://ergebnisse.zensus2022.de/datenbank/online/url/7b6be951
4 https://ergebnisse.zensus2022.de/datenbank/online/url/8dab65caSeite 3 von 5
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Der Verwaltung ist nicht bekannt, dass die Ermekeilkaserne zum Verkauf steht.
Bei dem Erwerb von Bundes- oder Landesflächen könnte die städtische Woh-
nungsbaugesellschaft VEBOWAG grundsätzlich die gleichen Privilegierungen
wie eine Kommune für einen Direkterwerb beanspruchen.
5. Wäre es nicht sinnvoll, dass die Stadt Bonn auf ihrem Grundstück an
der Heinrich-von-Stephan-Str. 3 Wohnungen und Kita baut, anstelle
es zu verkaufen?
Für städtische Flächen, die für die Errichtung von Wohnungsbau vorgesehen
sind, besteht für die städtische Wohnungsbaugesellschaft Vebowag ein Erstzu-
griffsrecht. Die Vebowag errichtet Wohnungen vorzugsweise im geförderten
Wohnungsbau, was dem Interesse der Stadt entspricht.
6. Nach welchen Kriterien wird das Wohngeld berechnet und wie hoch
ist der Mietzuschuss?
Ob jemand Wohngeldanspruch hat und wenn ja in welcher Höhe, hängt von
drei Faktoren ab:
- Anzahl der zu berücksichtigenden Haushaltsmitglieder
- Höhe des wohngeldrechtlichen Gesamteinkommens
- Höhe der zuschussfähigen Miete bzw. der Belastung (bei Eigentümerin-
nen und Eigentümern).
Weitere Faktoren sind unter anderen:
- Mietstufe der Gemeinde (Bonn ist in der Mietstufe V)
- Mögliche Abzugsbeträge aufgrund von Steuern vom Einkommen,
Pflichtbeiträge zur gesetzlichen Kranken- und Pflegeversicherung oder
Pflichtbeiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung,
- Mögliche Freibeträge z.B. bei Menschen mit Behinderung, Alleinerzie-
hende etc.
Die Höhe des Wohngeldes wird individuell berechnet.
Nach § 19 Wohngeldgesetz beträgt das ungerundete monatliche Wohngeld für
bis zu zwölf zu berücksichtigende Haushaltsmitglieder: 1,15 · (M – (a + b · M +
c · Y) ·Y) Euro. Wobei M“ die zu berücksichtigende monatliche Miete oder Be-
lastung in Euro ist. „Y“ ist das monatliche Gesamteinkommen in Euro. „a“, „b“
und „c“ sind nach der Anzahl der zu berücksichtigenden Haushaltsmitglieder
unterschiedene Werte und ergeben sich aus der Anlage 2 des Wohngeldge-
setztes.
Über den Wohngeldrechner des Landes www.wohngeldrechner.nrw.de kann
online die Höhe eines eventuellen Anspruchs auf Wohngeld unverbindlich be-
rechnet werden.
7. Wie viele Haushalte bzw. Personen bekommen zurzeit in Bonn
Wohngeld?
Nach der statistischen Auswertung des IT.NRW belief sich die Zahl der Wohn-
geldempfängerhaushalte im Stadtgebiet der Bundesstadt Bonn zum 31.12.2024
auf 7.991 Fälle.Seite 4 von 5
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8. Können die Studierende auch Antrag aufs Wohngeld stellen und wel-
che Voraussetzungen müssen sie erfüllen?
Studierende haben keinen Wohngeldanspruch, wenn sie dem Grunde nach
einen Anspruch auf BAföG haben (§ 20 Abs. 2 Wohngeldgesetzt).
Dies bedeutet jedoch auch, dass Studierende vom Wohngeld ausgeschlossen
sind, wenn sie kein BAföG erhalten, weil das Einkommen der Eltern oder von
Ehegatten*in bzw. Lebenspartner*in zu hoch sind.
Ansonsten können Studierende u.a. einen Wohngeldantrag stellen, wenn
- ihre Ausbildung keine förderfähige Ausbildung nach dem BAföG ist (§ 2 Abs.
BAföG).
- sie ohne wichtigen oder unabweisbaren Grund die Ausbildung abbrechen
oder die Fachrichtung wechseln (§ 7 Abs. BAföG).
- sie die Altersgrenze nach § 10 Abs. 3 BAföG überschritten haben.
- die Förderungshöchstdauer überschritten ist (§ 15 Abs. 2 BAföG in Verbin-
dung mit der Förderungshöchstdauerverordnung nach § 15a BAföG) und die
Voraussetzungen für eine weitere Förderung nach § 15 Abs. 3 BAföG oder eine
Studienabschlussförderung nach § 15 Abs. 3a BAföG dem Grunde nach nicht
gegeben sind.
- sie Ausländer*innen sind und nicht die Voraussetzungen des §8 BAföG erfül-
len.
- BAföG ausschließlich als Darlehen gewährt wird.
Daher sollten Studierende sich zunächst nach einem möglichen Bezug von
BAföG erkundigen.
9. Gilt die Mietpreisbremse jetzt auch in Bonn? Wenn ja; welche Vorteile
bringt sie für Mieter und Mieterinnen?
Die Mietpreisbremse gilt auch in Bonn und bringt für Mieter und Mieterinnen
den Vorteil, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche
Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Sie gilt jedoch
nicht für Neubauten, also Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 vermietet
wurden und greift nicht, wenn der Vormieter bereits eine höhere Miete gezahlt
hat sowie nach einer umfassenden Modernisierung.
Das Wohn- und Mietrecht des BGB ist Privatrecht. Das bedeutet, dass Ausein-
andersetzungen zwischen den Vertragsparteien - zum Beispiel wegen eines
möglichen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse – privatrechtlich und nicht
etwa von der Verwaltung zu lösen sind. Fachanwaltliche Beratung bietet bei-
spielsweise für Mietende in Bonn der Deutsche Mieterbund Bonn/Rhein-
Sieg/Ahr e.V. oder für Vermietende Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg e. V. an.
Anlage/n
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