N-Vorlage zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6914-1 „Akazienweg“ im Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Heiderhof

Beschlussvorlage
öffentlich
252387-07
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
N-Vorlage zur frühzeitigen Beteiligung der
Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB für die
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6914-1
„Akazienweg“ im Stadtbezirk Bad Godesberg,
Ortsteil Heiderhof
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bad Godesberg 27.08.2025 Empfehlung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 02.09.2025 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Der Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs.
1 BauGB für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6914-1 „Akazienweg“ im
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Heiderhof vom 08.07.2025 (vgl. 252387)
wird aufgehoben.
2. Dem Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3
Abs. 1 BauGB für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6914-1
„Akazienweg“ im Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Heiderhof wird in der
nachstehenden abgeänderten Form zugestimmt:
1. Für die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6914-1 "Akazienweg" im
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Heiderhof zur Erweiterung des
Heiderhof Centers, Akazienweg und Tulpenbaumweg ist die
frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB
durchzuführen.
2. Die öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der
Planung erfolgt im Zeitraum von zwei Wochen im Stadthaus sowie
online (www.bonn-macht-mit.de). Zudem erfolgt ein Aushang der
Planunterlagen auch in der Bezirksverwaltungsstelle Bad Godesberg.
Ort und Zeit sind öffentlich bekannt zu geben. Eine
Bürgerinformationsveranstaltung wird durchgeführt.
3. Die notwendige Änderung des Flächennutzungsplans erfolgt im
Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 BauGB.
4. Der überarbeiteten Planung wird zugestimmt. Für die 19 zu
entfallenden Bäume werden auch 19 Ersatzpflanzungen im
Plangebiet vorgenommen. Alle Außenanlagen, die keine besonderen
Funktionen wie Parkplätze haben, werden begrünt. Wo technisch
möglich, sind alle geeigneten Dach- und Fassadenflächen zu
begrünen.Seite 1 von 10
Seite 2
5. Es sollen alle Möglichkeiten für eine optimale
Regenwasserversickerung untersucht werden. Die Verwaltung wird
beauftragt, konkrete Maßnahmen zur dezentralen
Regenwasserbewirtschaftung nach dem Prinzip der Schwammstadt
in den B-Planaufzunehmen (z.B. Retentionsflächen, Baumrigolen,
Zisternen).
6. Die Verwaltung wird gebeten zu prüfen, ob die Anlage einer
ebenerdigen Aufenthaltsfläche außerhalb der Wegebeziehungen und
den vorgesehenen größeren Fahrradabstellplätzen eingerichtet
werden kann.
7. Für die Bauzeit sollen Lärm- bzw. Schallschutzmaßnahmen
berücksichtigt werden. Während der Bauphase sind konkrete Lärm-
und Staubschutzmaßnahmen vorzusehen (z.B. lärmarme Baulogistik,
Arbeitszeiten, Schallschutzwände).
Begründung:
Damit das Vorhaben zur Stärkung des Zentrums vom Ortsteil Heiderhof sowie
zur Schaffung von dringend benötigten Wohnraum umgesetzt werden kann,
werden die Beschlusspunkte 8 und 9 aus dem Beschluss zur frühzeitigen
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB für die Aufstellung des
Bebauungsplanes Nr. 6914-1 „Akazienweg“ im Stadtbezirk Bad Godesberg,
Ortsteil Heiderhof vom 08.07.2025 zurückgenommen. Die in Rede stehenden
Beschlusspunkte sind aus Sicht des Vorhabenträgers nicht umsetzbar und in
seinem Schreiben vom 28.07.2025 (siehe Anlage 1) hat er dazu Folgendes
mitgeteilt:
„Bei Fortbestand sehen wir uns daher nicht in der Lage, dieses Projekt
wirtschaftlich zu realisieren und müssen dann die weiteren Planungen für eine
sinnvolle und zur Stärkung des Standorts notwendige Erweiterung des
Heiderhof Center einstellen. Die Chance zur zukunftsorientierten Umnutzung
des derzeit als Parkplatz versiegelten, städtischen Grundstücks wie auch die
Errichtung dringend benötigten, geförderten Wohnraums bleibt dann
ungenutzt.“
Die ursprüngliche Beschlussvorlage (DS-Nr. 252387) der Verwaltung lautete:
1. Für die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6914-1 "Akazienweg" im
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Heiderhof zur Erweiterung des
Heiderhof Centers, Akazienweg und Tulpenbaumweg ist die frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durchzuführen.
2. Die öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung
erfolgt im Zeitraum von zwei Wochen im Stadthaus sowie online (www.bonn-
macht-mit.de). Zudem erfolgt ein Aushang der Planunterlagen auch in der
Bezirksverwaltungsstelle Bad Godesberg. Ort und Zeit sind öffentlich
bekannt zu geben. Eine Bürgerinformationsveranstaltung wird durchgeführt.
3. Die notwendige Änderung des Flächennutzungsplans erfolgt im
Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 BauGB.
Der Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1Seite 2 von 10
Seite 3
BauGB für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6914-1 „Akazienweg“ im
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Heiderhof wurde in der Sitzung des
Ausschusses für Wohnen, Planung und Bauen am 08.07.2025 mit zusätzlichen
Beschlusspunkten gefasst (Niederschriftenauszug zu DS-Nr. 252387).
Die Umsetzbarkeit der Beschlusspunkte wurde unter Einbindung des
Vorhabenträgers geprüft und bewertet. Nachfolgend wird zu den einzelnen
Beschlusspunkten Stellung bezogen:
Beschlusspunkte 1-3
1. Für die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6914-1 "Akazienweg" im
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Heiderhof zur Erweiterung des
Heiderhof Centers, Akazienweg und Tulpenbaumweg ist die frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durchzuführen.
2. Die öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der
Planung erfolgt im Zeitraum von zwei Wochen im Stadthaus sowie online
(www.bonn-macht-mit.de). Zudem erfolgt ein Aushang der
Planunterlagen auch in der Bezirksverwaltungsstelle Bad Godesberg. Ort
und Zeit sind öffentlich bekannt zu geben. Eine
Bürgerinformationsveranstaltung wird durchgeführt.
3. Die notwendige Änderung des Flächennutzungsplans erfolgt im
Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 BauGB.
Die Beschlusspunkte 1-3 werden im weiteren Verfahren berücksichtigt und die
frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB entsprechend
durchgeführt.
Beschlusspunkt 4
4. Die Verwaltung wird gebeten, entsprechend dem Beschluss des Rates
vom 16.09.2021 zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes Nr. 6914-1 für die entfallenden 22 Bäume auch
mindestens 22 Ersatzpflanzungen in unmittelbarer Nähe des Plangebiets
vorzunehmen. Alle Außenanlagen, die keine besonderen Funktionen wie
Parkplätze haben, werden begrünt. Wo technisch möglich, sind alle
geeigneten Dach- und Fassadenflächen zu begrünen.
In Abstimmung mit dem Vorhabenträger konnte die Planung bzgl. der zu
fällenden Bäume und der Ersatzpflanzungen optimiert werden, sodass
nunmehr nur 19 Bäume entfallen müssen, dem auch 19 Ersatzpflanzungen auf
dem Grundstück gegenüber stehen. Im beigefügten Lageplan sind die zu
fällenden Bäume und die Ersatzpflanzungen dargestellt (siehe Anlage 2). Dabei
wird der Baum im nordwestlichen Eckbereich des Gebäudes erhalten und die
mit Nr. 12,14, und 15 bezeichneten Bäume hinzugefügt. Zusätzlich wird
versucht auch den Baum im Kurvenbereich des Akazienweg nördlich der
Zufahrt zu erhalten, was nach jetziger Einschätzung möglich sein müsste,
jedoch noch einer endgültigen Prüfung hinsichtlich der geplanten Anlieferung
bedarf.
Flächen, die nicht für Zuwegungen, Anlieferung und Stellplätze benötigtSeite 3 von 10
Seite 4
werden, werden begrünt. Für den Neubau sowie die Aufstockung des
Bestandsgebäudes sind Flachdächer mit Dachbegrünung in Kombination mit
Photovoltaikanlagen vorgesehen. Fassadenbegrünungen von fensterlosen
Fassadenbereichen sind ebenfalls geplant. Im weiteren Verfahren wird geprüft,
welche Fassadenflächen sich dafür eignen.
Beschlusspunkt 5
5. Es sollen alle Möglichkeiten für eine optimale
Regenwasserversickerung untersucht werden. Die Verwaltung wird
beauftragt, konkrete Maßnahmen zur dezentralen
Regenwasserbewirtschaftung nach dem Prinzip der Schwammstadt in
den B-Plan aufzunehmen (z.B. Retentionsflächen, Baumrigolen,
Zisternen).
Die Verwaltung weist daraufhin, dass ein Baugrundgutachten im Jahr 2023
erstellt wurde, das besagt, dass der Boden aufgrund der geringen
Durchlässigkeit für eine Niederschlagsversickerung ungeeignet ist. Daher ist
auf dem Grundstück die Regenwasserversickerung bzw. -rückhaltung im
nennenswerten Umfang nicht möglich. Durch die vorgesehene Begrünung der
Dachflächen kann ein Teil des anfallenden Niederschlagswassers zurück
gehalten und gespeichert werden.
Beschlusspunkt 6
6. Die Verwaltung wird gebeten zu prüfen, ob die Anlage einer
ebenerdigen Aufenthaltsfläche außerhalb der Wegebeziehungen und den
vorgesehenen größeren Fahrradabstellplätzen eingerichtet werden
kann.
Durch die Verschiebung des Neubaukörpers Richtung Osten konnte eine
attraktive Eingangssituation geschaffen werden, sodass neben den
Zuwegungen zu den Wohnungseingängen auch eine kleine Grünfläche
Aufenthaltsmöglichkeiten bieten kann. Darüber hinaus bietet die angrenzende
große öffentliche Parkanlage eine Vielzahl von Spiel- und
Aufenthaltsangeboten.
Die Fläche vor dem Eingang zum Lebensmittelmarkt soll Möglichkeiten zum
kurzzeitigen Aufenthalt bieten. Zudem ist vor dem Bestandgebäude Raum, um
auch hier Verweilmöglichkeiten zu schaffen. Dies ist im weiteren Verfahren
bzw. im Zuge der Umsetzung zu prüfen. Hierbei gilt es zu bedenken, dass
weitere Aufenthaltsmöglichkeiten nicht in Konkurrenz zu dem Angebot im
bestehenden Zentrum stehen und dieses dadurch gefährden sollten.
Beschlusspunkt 7
7. Für die Bauzeit sollen Lärm- bzw. Schallschutzmaßnahmen
berücksichtigt werden. Während der Bauphase sind konkrete Lärm- und
Staubschutzmaßnahmen vorzusehen (z.B. lärmarme Baulogistik,
Arbeitszeiten, Schallschutzwände).
Der Vorhabenträger wurde über den Beschlusspunkt informiert. DiesbezüglicheSeite 4 von 10
Seite 5
Regelungen werden im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens getroffen.
Beschlusspunkt 8
8. Die Planung muss ausreichende Flächen für einen konkurrenzfähigen
Lebensmittelmarkt vorsehen (vgl. vergleichbare Märkte wie EDEKA Mohr
in Lannesdorf). Die im Ursprungsbeschluss vorgesehene Ansiedlung
eines Drogeriemarkts im bisherigen EDEKA-Gebäude ist ausdrücklich zu
sichern.
Der Vorhabenträger hat mit Schreiben vom 28.07.2025 zur Beschlussfassung
Stellung genommen und hierzu Folgendes mitgeteilt: „Die Fällung der nördlich
des geplanten Vorhabens vorhandenen Bäume ist immer erforderlich, da die
Grundfläche des Marktes nicht um 11,50 m in der Breite reduziert werden kann.
Dies war auch bereits bei unserem Antrag auf Einleitung des
Bebauungsplanverfahrens vom 14.09.2020 vorgesehen und den
Planunterlagen ersichtlich. Eine solche Verkleinerung des Baukörpers deckt
sich nicht mit den politischen Vorgaben an die Größe des Marktes, ebenso
wenig mit den Anforderungen der Handelsketten an einen Vollsortimenter.
Diese haben auch bereits eine derartige Reduzierung der Handelsfläche im neu
geplanten Marktgebäude abgelehnt. Dies würde auch für uns wirtschaftlich eine
Neuplanung ad absurdum führen und wir würden das derzeitige Marktgebäude
beibehalten und auf einen Neubau verzichten.“
Über die Ansiedlung eines Drogeriemarktes wird die Verwaltung mit dem
Vorhabenträger im Austausch bleiben. Ob ein Drogeriemarkt Interesse an einer
Ansiedlung an dem Standort hat, kann nicht im Bebauungsplanverfahren
festgeschrieben werden.
Beschlusspunkt 9
9. Der Baukörper des neuen Heiderhof Centers 2 ist so zu verschieben
oder umzuplanen, dass die nördlich gelegene Baumgruppe, die sich
oberhalb des jetzt bestehenden westlichen Parkplatzes bzw. südlich der
9-geschossigen Wohnbebauung befindet, erhalten werden kann.
Der Vorhabenträger teilt in seinem Schreiben außerdem mit, dass eine
Verschiebung des Baukörpers nach Süden nicht möglich ist:
„Im Lageplan haben wir dargestellt, dass die Abstandsflächen des geplanten
Neubaus exakt an die der umgebenden Bestandsbauten anschließen. Weiter
würde eine Verschiebung nach Süden die Fällung der dort vorhandenen
Baumreihe erfordern und gleichzeitig die Wohnverhältnisse für die neu
geplanten, zum Giebel des Hochhauses ausgerichteten Wohnungen des
Neubaus bis zur Unzulässigkeit beeinträchtigen. Daraus ergibt sich
zwangsläufig, dass eine Verschiebung in Nord-Süd-Richtung ausgeschlossen
ist.“ (siehe Anlage 3)
Im Hinblick auf das o. g. Schreiben des Vorhabenträgers nimmt die Verwaltung
wie folgt Stellung:
Um das Zentrum des Ortsteils Heiderhof durch einen neuen LebensmittelmarktSeite 5 von 10
Seite 6
sowie neuen Wohnraum zu attraktiveren und zu stärken, empfiehlt die
Verwaltung, die Beschlusspunkte 8 und 9 zurückzunehmen und
Beschlusspunkt 4 in abgeänderter Form (19 Fällungen und 19
Ersatzpflanzungen) neu zu fassen.
Anlage/n
1 Anlage 1 - VT Schreiben 28.07.2025, Akazienweg (öffentlich)
2 Anlage 2 - Bäume, Akazienweg (öffentlich)
3 Anlage 3 - Abstandsflächen, Akazienweg (öffentlich)Seite 6 von 10
Arealis Immobilien KG  Tulpenbaumweg 12  53177 Bonn
Arealis Immobilien KG | Tulpenbaumweg 12 | 53177Bonn
AG Bonn | HRA 8185 | Geschäftsführer: Christoph Gügel - Immobilienökonom (ebs)
Tel. 0228 / 910 712-0 | Fax 0228 / 910 712-29 | www.arealis-immobilien.de
Sehr geehrte Damen und Herren,
zum Änderungsantrag der Koalition vom 08.07.2025 (Nr. 252387-06 AA) nehmen wir in Ab-
stimmung mit unserem Architekten Dipl.-Ing. Nikolaus Decker – BauWerkStadt Bonn - gerne
Stellung.
ABSTANDSFLÄCHEN
Im Lageplan haben wir dargestellt, dass die Abstandsflächen des geplanten Neubaus exakt
an die der umgebenden Bestandsbauten anschließen. Weiter würde eine Verschiebung nach
Süden die Fällung der dort vorhandenen Baumreihe erfordern und gleichzeitig die Wohnver-
hältnisse für die neu geplanten, zum Giebel des Hochhauses ausgerichteten Wohnungen des
Neubaus bis zur Unzulässigkeit beeinträchtigen. Daraus ergibt sich zwangsläufig, dass eine
Verschiebung in Nord-Süd-Richtung ausgeschlossen ist.
QUERSCHNITT
Die Fällung der nördlich des geplanten Vorhabens vorhandenen Bäume ist immer erforderlich,
da die Grundfläche des Marktes nicht um 11,50 m in der Breite reduziert werden kann. Dies
war auch bereits bei unserem Antrag auf Einleitung des Bebauungsplanverfahrens vom
14.09.2020 vorgesehen und den Planunterlagen ersichtlich. Eine solche Verkleinerung des
Baukörpers deckt sich nicht mit den politischen Vorgaben an die Größe des Marktes, ebenso
wenig mit den Anforderungen der Handelsketten an einen Vollsortimenter. Diese haben auch
bereits eine derartige Reduzierung der Handelsfläche im neu geplanten Marktgebäude abge-
lehnt. Dies würde auch für uns wirtschaftlich eine Neuplanung ad absurdum führen und wir
würden das derzeitige Marktgebäude beibehalten und auf einen Neubau verzichten.
Bundesstadt Bonn
Stadtplanungsamt
Ortsteilplanung Bad Godesberg
Stadthaus
Berliner Platz 2
53111 Bonn
Ihre Zeichen:
Ihre Nachricht vom:
Unsere Zeichen:
Ihr Ansprechpartner: Christoph Gügel
Telefon: 0228 / 910 712-0
Mail: info@
arealis-immobilien.de
Datum: 28. Juli 2025
BPLAN 6914-1 „AKAZIENWEG“
HEIDERHOF CENTER 2
FRÜHZEITIGE BETEILIGUNG DER ÖFFENTLICHKEITSeite 7 von 10
Seite 2 von 2
BÄUME
Im Lageplan haben wir die zu fällenden Bäume und die Ersatzpflanzungen in einer Grafik
dargestellt. Die Zahlen und Positionen der Neupflanzungen haben wir nochmal ein wenig op-
timieren können, sodass bei nunmehr 19 Fällungen auch 19 Ersatzpflanzungen auf eigenem
Grundstück abgebildet werden. Dabei haben wir den Baum im nordwestlichen Eckbereich des
Gebäudes erhalten und die hier mit Nr. 12,14, und 15 bezeichneten Bäume hinzugefügt. Zu-
letzt haben wir auch den Baum im Kurvenbereich des Akazienweg nördlich der Zufahrt wieder
„erhalten“, was unseres Erachtens auch möglich sein müsste; dies bedarf jedoch noch der
endgültigen Prüfung und Abstimmung hinsichtlich der in diesem Bereich geforderten Ände-
rung zur ursprünglich geplanten Anlieferung.
Der hier in Rede stehende Änderungsantrag ist aus den vorgenannten Gründen nicht umsetz-
bar. Bei Fortbestand sehen wir uns daher nicht in der Lage, dieses Projekt wirtschaftlich zu
realisieren und müssen dann die weiteren Planungen für eine sinnvolle und zur Stärkung des
Standorts notwendige Erweiterung des Heiderhof Center einstellen.
Die Chance zur zukunftsorientierten Umnutzung des derzeit als Parkplatz versiegelten, städ-
tischen Grundstücks wie auch die Errichtung dringend benötigten, geförderten Wohnraums
bleibt dann ungenutzt.
Mit freundlichem Gruß
Arealis Immobilien KG
Christoph Gügel
Christoph Gügel
AnlageSeite 8 von 10
Akazienweg
II
Feuerwehrzufahrt
IX
X
XI XIII
I
I
IV
IHeiderhof-Center 1Eingang
HHC 1 /
Drogerie /
Praxis
II
II
XII
Grünzug
1523 1524
1525
1219
1522
1219
II
II
II
I+D
Kataster-
linien
gestrichelt
Parken
Parken
Zufahrt
Anlieferung
Zufahrt
extensive Dachbegrünung
Photovoltaik
Fahrrad.-Stpl.
Schallschutzwand H = 4,00 m
Zufahrt Tiefgarage
Eingang LM-Markt
V
V
III
BGF
EG: 1.870 m²
OG: 4.024 m²
Heiderhof-Center 2
Eingang
WHG
Eingang
WHG
Dachgarten
Photovoltaik
Photovoltaik
extensive Dachbegrünung
extensive Dachbegrünung
Fahrrad-
stellpl.
EKW
Lastenrad-
stellplätze
Anlieferung
Fahrrad-Stpl.
Lastenrad-
stellplätze
Fahrrad-Stpl.
Fahrrad-Stpl.
1 6
7
11
13
16
17
18
19
12
8
9
10 15
Erhalt der heutigen Baumreihe
14
1
2
3
4 5 6
7 8 9 10 11
12
13
14
15
16
17
18
19
Grünstreifen
5432
Maßstab 1 : 500
Lageplan - Baumplan
21.07.2025
HHC 2 I VORENTWURF
Bäume - Entfall (19 Stk.)
Bäume - Ausgleichpflanzung (19 Stk.)Seite 9 von 10
Akazienweg
II
Feuerwehrzufahrt
IX
X
XI XIII
I
I
IV
IHeiderhof-Center 1Eingang
HHC 1 /
Drogerie /
Praxis
II
II
XII
Grünzug
1523 1524
1525
1219
1522
1219
II
II
II
I+D
Kataster-
linien
gestrichelt
Parken
Parken
Zufahrt
Anlieferung
Zufahrt
extensive Dachbegrünung
Photovoltaik
Fahrrad.-Stpl.
Schallschutzwand H = 4,00 m
Zufahrt Tiefgarage
Eingang LM-Markt
V
V
III
BGF
EG: 1.870 m²
OG: 4.024 m²
Heiderhof-Center 2
Eingang
WHG
Eingang
WHG
Dachgarten
Photovoltaik
Photovoltaik
extensive Dachbegrünung
extensive Dachbegrünung
Fahrrad-
stellpl.
EKW
Lastenrad-
stellplätze
Anlieferung
Fahrrad-Stpl.
Lastenrad-
stellplätze
Fahrrad-Stpl.
Fahrrad-Stpl.
Abstandsflächen Neubau
Abstandsflächen
Bestand
Abstandsflächen
Bestand
Abstandsflächen Neubau
Grünstreifen
Maßstab 1 : 500
Lageplan - Abstandsflächen
21.07.2025
HHC 2 I VORENTWURF
AbstandsflächenSeite 10 von 10