BBB-Anfrage zur Bachstraße 1a; Nutzbarmachung zu Wohnzwecken

Stellungnahme der Verwaltung
öffentlich
230706-02 ST
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
50 Amt für Soziales und Wohnen
Dezernat:
Dez. V
04.04.2023
BBB-Anfrage zur Bachstraße 1a; Nutzbarmachung
zu Wohnzwecken
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 25.05.2023 Kenntnisnahme
Inhalt der Stellungnahme:
Zur Großen Anfrage nimmt die Verwaltung wie folgt Stellung:
zu 1.
Wie lautet hinsichtlich der Immobilie Bachstraße 1a der aktuelle Sach-
stand der erneuten Nutzbarmachung zu Wohnzwecken auf der Grundlage
des aktuell geltenden Wohnungsaufsichtsgesetzes (WAG NRW) und der
geänderten Zweckentfremdungssatzung der Bundesstadt Bonn?
Wie berichtet, wurde das WAG NRW am 01.07.2021 durch das WohnStG NRW
(Gesetz zur Stärkung des Wohnungswesens in Nordrhein-Westfalen) ersetzt.
Wohnräume, die weniger als drei Wohneinheiten aufwiesen und im ersten
Halbjahr 2022 nicht unter den Schutzzweck der Satzung fielen, wurden und
werden im Rahmen der Neufassung der Satzung erneut geprüft und unter an-
derem ggf. Verfahren zur Abwendung von Leerstand eingeleitet.
Die aktuelle Bonner Satzung ist am 01.07.2022 in Kraft getreten. Mit der Sat-
zung wird nunmehr auch Wohnraum mit weniger als drei Wohneinheiten er-
fasst. Das Objekt Bachstraße 1a ist seit knapp einem Jahr somit eines von vie-
len, das nun einer Prüfung nach dem WohnStG und der Zweckentfremdungs-
satzung unterzogen wird. Die verschiedenen Objekte werden dabei nach An-
zahl der Wohneinheiten, Dauer des Missstandes und den Erfolgsaussichten für
die Rückführung von Wohnraum priorisiert, da die Ressourcen für eine parallele
Bearbeitung derzeit (noch) nicht ausreichen.
Nach der vorläufigen Prüfung kommt die Verwaltung zu folgendem Ergebnis:
An dem Objekt sind vormalige Sicherungsmaßnahmen (Balkon) gut erkennbar.
Es handelt sich nach Einsichtnahme der Bauakte um zwei Wohneinheiten und
eine Gewerbeeinheit. Die städtebauliche Dimension ist daher nach Auffassung
der Verwaltung größer als die Bedeutung für den Wohnungsmarkt.
Nach aktueller Einschätzung sind die beiden Wohneinheiten höchstwahrschein-
lich unbewohnbar. Bestätigen kann die Verwaltung dies jedoch erst nach einem
Ortstermin, zu dem auch weitere Fachbereiche hinzugezogen werden. NachSeite 1 von 3
Seite 2
Auffassung der Verwaltung ist hier eine substanzielle Bestandaufnahme - ggf.
mit gutachterlicher Untersuchung - geboten.
Vor diesem Hintergrund wurde auch das behördliche Entschließungsermessen
thematisiert. Der voraussichtliche Aufwand, der in eine äußerst unwahrscheinli-
che Aktivierung von zwei unbewohnten Einheiten investiert wird, könnte in ei-
nem groben Missverhältnis zum eventuellen Ertrag und den damit verbundenen
Risiken stehen. Die Verwaltung schätzt die Erfolgsaussichten momentan als
sehr gering und das finanzielle Risiko einer detaillierten Sachverhaltsermittlung
(Instandsetzungs- und Modernisierungsgutachten, Verkehrs- und Mietwerter-
mittlung, Erfassung der subjektiven Umstände auf Eigentümerseite) sowie ei-
nes möglichen Klageverfahrens als sehr hoch ein.
Zudem stehen die beiden Wohneinheiten dem Wohnungsmarkt schon seit vie-
len Jahren bzw. Jahrzehnten nicht mehr zur Verfügung. Die Güte des eventuell
herzustellenden Minimal-Wohnraums ist hierbei ebenfalls zu betrachten, da –
wenn überhaupt - nur eine Wiederherstellung und keine Modernisierung des
verlorenen Wohnungsbestandes erreicht werden kann.
Grundsätzlich wird ungenehmigter Leerstand, auch wenn es sich nur um weni-
ge Wohneinheiten handelt, in Bonn nicht hingenommen.
Die Verwaltung wird daher auch für dieses Objekt eine verwaltungsinterne und
multidisziplinäre Prüfung anregen. Insbesondere sollen hierbei denkmalrechtli-
che, städtebauliche und bauordnungsrechtliche Eingriffsmöglichkeiten betrach-
tet werden. Kurzfristige Ergebnisse sind nicht zu erwarten.
Ob ein eventuelles Einschreiten nach dem WohnStG geboten ist oder nach
einer anderen Regelungen Maßnahmen einzuleiten sind (z.B. nach BauGB),
ist noch festzustellen.
Darüber hinaus wird grundsätzlich eine Beratung des Eigentümers zu selbstän-
digen Maßnahmen (Verkauf, Inanspruchnahme von Fördermittel etc.) ange-
strengt.
zu 2.
Hat die Oberbürgermeisterin dem Eigentümer der Immobilie Bachstraße
1a eine Leerstandsgenehmigung erteilt und wenn ja,
a. wann und unter welchen Auflagen genau,
b. hat der Eigentümer ausreichend satzungsgemäßen Ersatzwohnraum
geschaffen?
und
zu 3.
Warum liegt aus Sicht der Oberbürgermeisterin kein Versagungsgrund für
die Leerstandsgenehmigung nach § 8, Abs. 5, letzter Satz der Zweckent-
fremdungssatzung vor?
Ob das Objekt unter den Schutzzweck des Gesetzes fällt, ist, wie dargestellt,
noch zu klären. Es sprechen gewichtige Gründe sowie die lange Dauer des
Zustandes dafür, dass bereits ein Vertrauensschutz eingetreten ist.
Da das Objekt erst seit der letzten Satzungsänderung unter deren Anwen-
dungsbereich fällt, der satzungswidrige Zustand aber bereits vor deren und
sogar vor dem erstmaligen Inkrafttreten einer Zweckentfremdungssatzung 2013
bestand, ist der Rechtsgedanke des Vertrauensschutzes zu beachten. Eine zurSeite 2 von 3
Seite 3
Klärung dieses Problems geeignete Vorlage des OLG Berlin/Brandenburg hat
der BGH leider nicht zur Entscheidung angenommen. Es wird auf die Stellung-
nahme im Jahresbericht 2022 zum Vertrauensschutz verwiesen (vgl. DS-Nr.
230653 dort Ziff. 2.5.1).
Bis dahin könnte ein Eingriff auf Grundlage der Satzung weitreichende finanzi-
elle Folgen für die Stadt haben, wenn sich dieser als unrechtmäßig erweist.
Auch ein Vorliegen des in § 6 Abs. 4 Nr. 6 der Zweckentfremdungssatzung ge-
regelten Ausnahmetatbestandes kann nicht rechtssicher ausgeschlossen wer-
den, sodass aufgrund des Objektzustandes anzunehmen ist, dass ein ord-
nungsgemäßer Zustand nicht mit einem objektiv wirtschaftlichen und zumutba-
ren Aufwand wiederhergestellt werden kann.
Nach einem Besichtigungstermin sowie der geplanten verwaltungsinternen Prü-
fung denkmalrechtlicher, städtebaulicher und bauordnungsrechtlicher Belange,
wird die Verwaltung erneut berichten.
Anlage/n
KeineSeite 3 von 3