Beschluss zur öffentlichen Auslegung des Entwurfs des des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6820-2 „R(h)einwohnen“ im Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Limperich zwischen Landgrabenweg und Himmerichweg gem. §3 Abs. 2 Baugesetzbuch - Korrektur der Gutachtenliste

Stellungnahme der Verwaltung
öffentlich
230516-001 ST
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Beschluss zur öffentlichen Auslegung des Entwurfs
des
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr.
6820-2 „R(h)einwohnen“ im Stadtbezirk Beuel,
Ortsteil Limperich zwischen Landgrabenweg und
Himmerichweg gem. §3 Abs. 2 Baugesetzbuch -
Korrektur der Gutachtenliste
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 25.04.2023 Kenntnisnahme
Rat 27.04.2023 Kenntnisnahme
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
17.05.2023 Kenntnisnahme
Für die Beschlussfassung über die öffentliche Auslegung und ihre
Durchführung soll die in dieser Stellungnahme bereinigte Fassung der
Begründung Grundlage sein.
Zu der Vorlage DS-Nr. 230516 gibt die Verwaltung folgende ergänzende
Stellungnahme ab:
Nach Freigabe der Vorlage 230516 in ALLRIS wurde festgestellt, dass bei der
in der Planbegründung auf den Seiten 72 und 73 sowie im anschließenden
Umweltbericht auf den Seiten 107 und 108 und in der Tabelle auf den Seiten
110 bis 112 dargestellten Auflistung der verwendeten Gutachten nicht immer
die letzten und maßgeblichen Erstellungsdaten genannt sind. Gleiches gilt für
diverse Fußnoten, welche auf die entsprechenden Gutachten Bezug nehmen.
Die Änderungen der Gutachtenlisten und Fußnoten sind durch Streichung bzw.
Fettdruck in der angehängten geänderten Begründung kenntlich gemacht.Seite 1 von 121
Seite 2
Anlage/n
1 Begründung mit redaktionellen Änderungen (öffentlich)Seite 2 von 121
Bebauungsplan Nr. 6820-2
der Bundesstadt Bonn
Stadtbezirk Beuel
Ortsteil Limperich
Begründung (Teil A)
Umweltbericht (Teil B)Seite 3 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 2
Teil A:
Begründung
1 Allgemeines
1.1 Plangebiet
Das Gebiet am südlichen Rande des Ortsteils Limperich am Übergang zum Ortsteil Ramersdorf ist be-
grenzt durch den Landgrabenweg im Süden, den Himmerichweg im Westen, den Bahnkörper der
rechtsrheinischen Strecke Köln-Koblenz der Deutschen Bahn AG im Norden sowie den Gebäudekom-
plex der Zentralen der Deutschen Telekom AG (vormals T-Mobile) im Osten.
Das Umfeld des Plangebietes ist durch unterschiedliche Strukturen geprägt. Im Westen grenzt ein
Wohngebiet um Himmerichweg, Petersbergweg und Drachenfelsweg an das Grundstück an. Östlich
des Plangebietes beherrschen die baulichen Anlagen der Zentrale der Deutschen Telekom AG (T-Mo-
bile) mit einem großen Arbeitsplatzangebot den Planungsraum. Im Norden und Süden prägen mit dem
Bahnkörper der rechtsrheinischen Strecke Köln-Koblenz der Deutschen Bahn AG bzw. dem Landgra-
benweg zwei stark frequentierte Verkehrsbänder den Standort. Jenseits der Bahntrasse schließt sich
zunächst ein etwa 175 m tiefes teilweise bewaldetes Gelände an, das weitgehend als Fläche zum
Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (SPE-Fläche) als Ausgleich für
die Bebauung des Wohngebietes Schießbergweg (B-Plan Nr. 8021-10 aus dem Jahre 2000) festgesetzt
wurde. Hangseitig schließt sich an diese nicht bebaubare Fläche das jenseits der Trasse der Straßen-
bahn gelegene Siedlungsgebiet des Ortsteils Ramersdorf bis zum hin Waldgebiet des Ennerts an. Süd-
lich des Landgrabenweges dehnt sich eine Grünzone bis unmittelbar an das Rheinufer aus.
Das Plangebiet wurde lange Zeit durch einen Gärtnereibetrieb genutzt, der durch einen zum Landgra-
benweg hin orientierten Gartenmarkt ergänzt wird. Größere Grundstücksteile im rückwärtigen Bereich
liegen mittlerweile brach, da die Pflanzenproduktion weitestgehend aufgegeben wurde. Neben dem
Gartenmarkt existieren auf dem Plangrundstück zwei Wohngebäude, die durch die Betreiberfamilie
genutzt werden.
Die äußere Erschließung sowohl des Plangebietes als auch der westlich angrenzenden Wohnbebauung
und des Areals der Hauptverwaltung der Deutschen Telekom AG erfolgt über den Landgrabenweg.
Dieser bindet im Osten nach wenigen hundert Metern mit der Anschlussstelle Bonn Ramersdorf an die
BAB 562 und damit an das überörtliche Verkehrsnetz an.
1.2 Vorhandenes Planungsrecht
Regionalplan
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn/Rhein-Sieg (ehemals Ge-
bietsentwicklungsplan GEP Bonn/ Rhein-Sieg) stellt das Plangebebiet als Allgemeinen Siedlungsbereich
(ASB) dar. Mithin steht der geplanten Entwicklung des Plangebietes aus regionalplanerischen Gründen
nichts im Wege, eine Anpassung oder Änderung des Regionalplans ist nicht erforderlich.Seite 4 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 3
Abb. 1: Ausschnitt aus dem Regionalplan Köln, Teilabschnitt Region Bonn/Rhein-Sieg mit Kennzeich-
nung des betroffenen Bereichs (Ausrichtung nach Norden, Quelle: Bezirksregierung Köln))
Flächennutzungsplan
Abb. 2: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Bonn mit Kennzeichnung des Plangebietes
(Ausrichtung nach Norden)Seite 5 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 4
Der gültige Flächennutzungsplan der Bundestadt Bonn stellt im Bereich des Plangebietes eine Sonder-
baufläche für Hauptstadteinrichtungen mit parkartigem Charakter (H) dar. Östlich des Plangebietes
schließen sich weitere Sonderbauflächen für Hauptstadteinrichtungen (heute Telekom) an, im Süden
jenseits des Landgrabenweges sind für den angrenzenden Rheinauenpark Grünflächen, im westlich
angrenzenden bebauten Bereich Wohnbauflächen dargestellt.
Da das Vorhaben andersartige Nutzungen als die dargestellten Nutzungen vorsieht, kann der vorha-
benbezogene Bebauungsplan nicht als aus den Darstellungen des FNPs gemäß § 8 Abs. 2 BauGB ent-
wickelt angesehen werden. Insofern ist der Flächennutzungsplan an die zukünftigen Nutzungen anzu-
passen. Mit Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird der Flächennutzungsplan da-
her im Parallelverfahren gem. § 8 Abs. 3 BauGB geändert.
Bebauungsplan
Die städtebaulichen Zielsetzungen werden für das Plangebiet bislang durch den rechtsverbindlichen
Bebauungsplan Nr. 8021-19 aus dem Jahre 2002 bestimmt. Dieser setzt für den nördlichen Teil des
Plangebiets eine Fläche für die Landwirtschaft fest. Für den südlichen Teilbereich setzt der Bebauungs-
plan ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung "Gartenmarkt" bei einer Grundflächenzahl (GRZ) von
0,4 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von ebenfalls 0,4 sowie einer I - geschossigen Bauweise fest.
Die festgesetzte maximale Gebäudehöhe beträgt 65,0 m über NN, was einer maximalen Höhe von etwa
7,0 m über Gelände entspricht.
Mit der Aufstellung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans verlieren innerhalb dessen Geltungs-
bereichs die bisherigen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 8021-19 ihre Wirksamkeit, der pla-
nungsrechtliche Regelungsinhalt ergibt sich zukünftig aus dem Bebauungsplan Nr. 6820-2. Sollte sich
die Unwirksamkeit des neuen Planungsrechts ergeben oder sollte das Vorhaben nicht umgesetzt wer-
den, so treten an die Stelle des neuen Planungsrechts wieder die bisherigen Festsetzungen.
Integriertes Freiraumsystem (IFS)
Das integrierte Freiraumsystem (IFS) sieht für den Bereich des Plangebietes keine Grünflächen oder
Grünverbindungen vor. Durch die Bauleitplanung werden die Belange des integrierten Freiraumsys-
tems nicht betroffen.
1.3 Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Der Stadtbezirk Beuel verfügt über insgesamt 10 zentrale Versorgungsbereiche, davon ein B-Zentrum
(Beuel Zentrum), zwei C-Zentren (Oberkassel, Pützchen) sowie mehrere D-Zentren (Vilich, Neu-Vilich
Vilich-Müldorf, Vilich-Rheindorf, Küdinghoven / Ramersdorf, Holzlar und Hoholz). Das Bonner Einzel-
handels- und Zentrenkonzept aus dem Jahre 2008 wurde 2012 fortgeschrieben, macht aber keine un-
mittelbaren Aussagen zu dem in Rede stehenden Planbereich am Landgrabenweg. Insofern ist der vor-
handene Gartenmarkt als Einzelstandort zu bewerten. Die nächstgelegenen Zentren zum Plangebiet
sind das C-Zentrum Oberkassel sowie das D-Zentrum Küdinghoven / Ramersdorf, die etwa 0,5 – 2,25
km vom Standort entfernt sind.Seite 6 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 5
1.4 Planungsanlass
Bonn wächst – diese Feststellung galt für die Entwicklung der Einwohner durch die erfolgreiche Um-
strukturierung von der Bundeshauptstadt zur Bundesstadt mit ihrer inzwischen diversifizierten Wirt-
schaftsstruktur, der Rheinischen Friedrich-Wilhelms-Universität Bonn mit rund 33.000 Studierenden,
den zahlreichen kleinen, mittleren und großen Arbeitgebern, einigen Bundesministerien und sonstigen
Bundesinstitutionen sowie mit zahlreichen internationalen Organisationen. Diese Feststellung gilt –
den Prognosen der verschiedenen Marktbeobachter folgend - auch für die Zukunft und dies nicht nur
für die Stadt Bonn, sondern nach wie vor auch für das direkte Umland und die umliegende Region.
Diese Entwicklung verlief vor allem vor dem Hintergrund der Flüchtlingsbewegung in der jüngeren Ver-
gangenheit sogar sprunghaft. Mit der Zunahme der Wanderbewegungen hat sich die Situation auf dem
Wohnungsmarkt, insbesondere im Segment des preisgünstigen und geförderten Wohnraums, weiter
verschärft und stellt daher eine große Herausforderung dar. Das Stadtgebiet von Bonn ist mit rund 141
km² zwar verhältnismäßig groß, der besiedelte Raum aufgrund des hohen Anteils an Grünflächen mit
46 km² allerdings eher klein. Zum Stichtag 1. Januar 2022 lebten 335.974 Personen mit Hauptsitz in
Bonn. 1
In Bonn existieren kaum größere Flächenpotenziale für Wohnungsneubau, auch das Potenzial an Um-
nutzungsflächen (militärische Konversionsflächen, Gewerbebrachen, Areale der Deutschen Bahn etc.)
ist in Bonn vergleichsweise gering.
Entgegen dem bundesweiten Trend sinkender Bevölkerungszahlen wird jedoch für die Region
Bonn/Rhein-Sieg auch in den kommenden Jahren eine Bevölkerungszunahme erwartet. Bis 2040 geht
die städtische Statistikstelle davon aus, dass Bonn ausgehend vom Jahr 2022 um 9,2 % auf dann
367.000 Einwohner wachsen wird. Die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre bestätigt diesen
prognostizierten Trend. Begründet wird diese Entwicklung vor allem durch regionale und überregio-
nale Wanderungsgewinne, von denen insbesondere Bonn als wirtschaftlicher Wachstumsmotor der
Region profitiert. Die Stadt verzeichnet zudem ein natürliches Bevölkerungswachstum durch einen Ge-
burtenüberschuss. Auch der Trend zur Singularisierung der Haushalte und die weiter zunehmende
Wohnflächeninanspruchnahme pro Person fördern die Nachfrage nach Wohnraum.
Mit der wachsenden Einwohnerzahl gewinnen sämtliche Flächenpotentiale, die bisher nicht für Zwe-
cke der Stadtentwicklung und insbesondere als Wohnstandort zur Verfügung standen, in steigendem
Maße an Bedeutung. Durch die Aufgabe der Pflanzenproduktion auf dem Gärtnereigelände bietet sich
nun die Gelegenheit, an einem integrierten Standort einen Beitrag zur Minderung der hohen Nach-
frage nach Wohnraum zu liefern. Der Standort ist aufgrund seiner günstigen Lage zu bestehenden
Wohngebieten, seiner Zentrennähe, seiner direkten Nachbarschaft zu einem Arbeitsschwerpunkt im
rechtsrheinischen Bonn sowie der Nähe zu den Naherholungsgebieten Rheinaue und Ennert / Sieben-
gebirge besonders geeignet, Wohnraum in größerem Umfang aufzunehmen. Zusätzlich ist der Stand-
ort durch die Verfügbarkeit von öffentlichen Verkehrsmitteln begünstigt.
Die Planung sieht vor, den bestehenden Gartenmarkt an seinem jetzigen Standort zu belassen, die in
Anspruch genommenen Flächen aber stark zu verkleinern. Dafür müssen bestehende Gebäude z.T.
1 Quelle: Bundesstadt Bonn https://www.bonn.de/service-bieten/aktuelles-zahlen-fakten/bonn-in-zahlen.phpSeite 7 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 6
abgerissen und neu errichtet werden. Die Produktion von Pflanzen wird vollständig aufgegeben und
der Betrieb wird auf den Wiederverkauf von Pflanzen und Gartenartikeln konzentriert.
Ferner wird flankierend zu den geplanten neuen Wohngebäuden ein Bürogebäude mit integriertem
Boardinghouse errichtet, das gemeinsam mit dem neuen Gartenmarkt am Landgrabenweg platziert
wird und die dahinter liegende Wohnbebauung vor den auf dem Landgrabenweg erzeugten Verkehrs-
lärmemissionen schützt.
1.5 Planverfahren
Mit Aufstellungsbeschluss und Beschluss zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wurde davon aus-
gegangen, dass das Vorhaben als Nachverdichtung eines bereits bestehenden Siedlungsgebietes und
somit als eine Maßnahme der Innenentwicklung anzusehen ist und insofern die Aufstellung des vorha-
benbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6820-2 in einem beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Bauge-
setzbuch (BauGB) durchgeführt werden kann.
Laut höchstrichterlicher Rechtsprechung 2 kommt es für die Anwendbarkeit des beschleunigten Ver-
fahrens nach § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB maßgeblich auf die tatsächlichen Verhältnisse und nicht auf
den planungsrechtlichen Status der zu überplanenden Flächen an. Im vorliegenden Fall erfüllt die Plan-
gebietsfläche nicht die Voraussetzung zur Anwendung des § 13a BauGB, da sie nicht Bestandteil des
zusammenhängenden Siedlungsgebietes ist. Insofern kann der § 13 a BauGB nicht zur Anwendung
kommen. Zwar schließt sich nach Westen mit der Bebauung am Himmerichweg und nach Osten mit
der Bebauung der Hauptverwaltung der Deutschen Telekom jeweils Bebauung an, aber nach Norden
und Süden öffnet sich der Siedlungskörper derart, dass von einer geschlossenen Siedlungswirkung
nicht sicher ausgegangen werden kann. Ferner schließt auch die Festsetzung eines Sondergebiets für
großflächigen Einzelhandel die Anwendung des beschleunigten Verfahrens aus bzw. verlangt eine ent-
sprechende Vorprüfung.
Nach § 2 Abs. 4 BauGB hat die Gemeinde im Bebauungsplanverfahren für die Belange des Umwelt-
schutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a BauGB eine Umweltprüfung durchzuführen. Gemäß § 2a Satz
2 Nr. 2 BauGB ist ferner ein Umweltbericht zu erstellen, in dem die voraussichtlich erheblichen Um-
weltauswirkungen beschrieben und bewertet werden.
Ferner sind gemäß § 1 a BauGB die Eingriffe in Natur und Landschaft, die aufgrund der Aufstellung des
Bebauungsplans zu erwarten sind, zu bewerten und auszugleichen.
Der Umweltbericht und die Bilanzierung von Eingriff und Ausgleich sind zusammen mit dem Entwurf
des Bebauungsplans nach § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB öffentlich auszulegen und gemäß § 9 Abs. 8 BauGB
der Begründung beizufügen.
Aufgrund der Verfügbarkeit der Vorhabenträgerin über das Grundstück wird der Bebauungsplan als
vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß §12 Baugesetzbuch (BauGB) mit Anpassungsbereich auf-
gestellt. Für Teile des Anpassungsbereichs (Gartenmarkt) wird ein Angebotsbebauungsplan aufgestellt
sowie ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen.
2 Urteil des 4. Senats vom 25. Juni 2020 - BVerwG 4 CN 5.18Seite 8 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 7
1.6 Planungsablauf
Am 19.01.2017 traf der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz nach vorangegangener
Beratung in der Bezirksvertretung Beuel (Sitzung am 18.01.2017) den Grundsatzbeschluss zur Ände-
rung des Bebauungsplanes Nr. 8021-19 für einen Teil eines durch einen Gartenbaubetrieb und einen
Pflanzenmarkt genutzten Grundstücks mit der Zielsetzung, ein hochwertiges Wohngebiet an dieser
Stelle zu errichten. Die Änderung des Bebauungsplanes erfolgt im Zuge der Aufstellung des vorhaben-
bezogenen Bebauungsplans Nr. 6820-2.
Am 06.12.2018 erfolgte durch die Bezirksvertretung Beuel der Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung
der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungspla-
nes Nr. 6820-2 „R(H)EINWOHNEN“. Zuvor hatten der Umweltausschuss (Sitzung am 14.11.2018) sowie
der Planungsausschuss (Sitzung am 28.11.2018) die Planungsinhalte beraten.
Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB erfolgte daraufhin in der Zeit vom
01.07.2019 bis einschließlich 12.07.2019. Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger öffent-
licher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB fand im Zeitraum vom 05.11 bis 06.12 2019 statt. Darüber
hinaus fand am 10.07.2019 eine Bürgerversammlung statt. Die Öffentlichkeit konnte somit einen um-
fassenden Überblick über die angestrebte Entwicklung erhalten.
Grundsätzlich wurden die angestrebte Entwicklung des Planungsraumes und deren Zielsetzung seitens
der Bürger mit großem Interesse aufgenommen. Die aus der Bürgerschaft vorgetragenen Anregungen
bezogen sich insbesondere auf die Dichte der vorgesehenen Bebauung. Ferner wurden Bedenken im
Hinblick auf befürchtete negative Auswirkungen auf das lokale Klima und die Beeinträchtigung der
Frischluftzufuhr in die bestehenden Wohngebiete aufgrund der Neubebauung geäußert.
Hinsichtlich der Flächenversiegelung und der damit einhergehenden Verschlechterung der Versicke-
rungsfähigkeit und den damit verbundenen möglichen Überflutungen bei Starkregenereignissen wur-
den ebenfalls Bedenken geäußert. In der Ausarbeitung des Bebauungsplanes fanden die Äußerungen
der Bürger teilweise Berücksichtigung bzw. es konnten befürchtete negative Auswirkungen der Pla-
nung entkräftet werden. Mehrere Einlassungen der Bürger konnten indes nicht berücksichtigt werden.
So wurde zwar das Gesamtkonzept stark überarbeitet, jedoch wurde dem Wunsch nach einer geringe-
ren städtebaulichen Dichte der Bebauung durch Verzicht auf ein Baufeld und Verringerung der Außen-
maße von weiteren Gebäudekörpern nicht entsprochen. Stattdessen ergibt sich nach Überarbeitung
des Plankonzepts gegenüber den in der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung präsentierten Entwür-
fen ein höheres Gebäudevolumen, das sich ausschließlich in der Zahl der Vollgeschosse widerspiegelt.
Diese Erhöhung geht auf das städtebauliche Ziel zurück, dem in Bonn erkennbaren Druck auf den Woh-
nungsmarkt mit immer weiter steigenden Kauf- und Mietpreisen zu begegnen.
Eine weitere wesentliche Änderung gegenüber dem im Zuge der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteili-
gung gezeigten Plankonzept besteht in der Erweiterung des Anteils der Fläche, die für den Gartenmarkt
verbleibt. Dadurch entfallen ein Teil der entlang des Himmerichweges geplanten Einfamilienhäuser
sowie ein Stadthaus mit insgesamt etwa 12 Wohneinheiten. Die am nördlichen Abschnitt parallel zum
Himmerichweg als Reihenhäuser geplante Hausgruppe wird als Geschosswohnungsbau ausgeführt mit
gleicher Höhenausprägung wie zuvor, so dass sich gegenüber den Bestandsgebäuden am Himmerich-
weg keine wesentliche städtebauliche Veränderung ergibt. Die Abkehr von der Einfamilienhausbebau-
ung hin zum Geschosswohnungsbau ging auf das politisch motivierte Ziel zurück, die Anzahl derSeite 9 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 8
Wohneinheiten zu erhöhen. Durch den Fortfall der 10 Reiheneinfamilienhäuser mit je einer Wohnein-
heit und Ersatz durch 3 Geschosswohnungsbauten können in diesem Bereich nun 26 Wohneinheiten
geschaffen werden.
Die Bezirksvertretung Beuel hat in ihrer Sitzung vom 16.03.2022 die Verwaltung beauftragt, zusätzlich
zu der förmlichen frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB zusammen mit dem
Vorhabenträger eine weitere ausführliche Bürgerinformationsveranstaltung vorzubereiten und die
Beuelerinnen und Beueler hierzu einzuladen. Zweck der zweiten Informationsveranstaltung soll im
Vorgriff zu der anstehenden öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 6820-2 die detaillierte
Vorstellung der geänderten Planung des Vorhabens „R(h)einwohnen“ sein.
Die Informationsveranstaltung erfolgte am 26.10.2022 im großen Sitzungssaal des Rathauses des
Stadtbezirks Beuel. Zusätzlich konnten die Bürgerinnen und Bürger im Zeitraum vom 21.10.2022 bis
zum 04.11.2022 auf der Internetseite „Bonn macht mit“ in die Planung Einblick nehmen und ihre Mei-
nungsäußerungen dazu abgeben.
2 Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes
2.1 Wesentliche Ziele des Bebauungsplanes
Der Bebauungsplan zielt im Wesentlichen auf die Schaffung eines neuen gemischten Quartiers im süd-
lichen Teil des Beueler Stadtbezirks als Ergänzung zu den bestehenden Wohngebieten und als Über-
gang zur südlich angrenzenden Bürobebauung ab. Flankiert wird die überwiegende Wohnnutzung
durch den bestehenden und zukünftig verkleinerten Gartenmarkt. Die zum heutigen Gartenmarkt ge-
hörenden Anbauflächen für Blumen und Pflanzen werden nicht mehr benötigt und liegen bereits seit
mehreren Jahren brach. Neben diesem Gartenmarkt schafft der Bebauungsplan für ein kleineres Teil-
gebiet auch die Voraussetzungen für die Errichtung eines gewerblichen Gebäudekomplexes, der der
Büronutzung und der Ansiedlung eines Boardinghouse dient. Diese Form gewerblicher Nutzungen wer-
den momentan im Beueler Süden nachgefragt, gleichzeitig dient das Gebäude gemeinsam mit dem
Gartenmarktgebäude der Abschottung der dahinter liegenden geplanten Wohnbebauung gegenüber
den vom Landgrabenweg ausgehenden Verkehrsemissionen. Die vom Eigentümer des Grundstücks ge-
tragene und in Kooperation mit einem Investor skizzierte städtebauliche Entwicklung von einer sich
weitgehend im Siedlungszusammenhang befindlichen landwirtschaftlich bzw. gartenbaulich genutzten
Fläche hin zu einem Quartier mit Wohnen, Einzelhandel und Gewerbe deckt sich mit der städtebauli-
chen Zielsetzung der Bundesstadt Bonn, dem bestehenden und zukünftigen Bedarf an Wohnraum
durch eine entsprechende Bereitstellung von Wohnbauflächen gerecht zu werden.
Zur Verbesserung des Wohnungsangebotes muss daher insbesondere die Nachverdichtung im Zuge
der Entwicklung innerhalb des Siedlungsbereichs liegender Flächen forciert werden. Im Stadtgebiet
besteht jedoch nur noch ein begrenztes Angebot entsprechender Wohnbaupotentialflächen. Eine Um-
wandlung dieser brachliegenden Gärtnereifläche zu Wohnbauzwecken bietet sich durch die günstige
Lage mit einer guten Erreichbarkeit von Arbeitsplätzen, Infrastruktur und der zentralen Versorgungs-
einrichtungen daher in besonderem Maße an.
Ziel der Planung ist somit, im Beueler Süden einen hochwertigen Wohnstandort für alle Bevölkerungs-
schichten zu schaffen, der gleichzeitig auch preiswerten Wohnraum bietet. Dazu werden entsprechendSeite 10 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 9
der durch den Rat vom 10.07.2018 beschlossenen Vorgaben des Bonner Baulandmodells für den öf-
fentlich-geförderten Wohnungsbau im Rahmen der Angemessenheitsgrenzen bis zu 40% der Brutto-
grundfläche (BGF) des Wohnungsbauvorhabens als geförderter Mietwohnungsbau errichtet. Zwar ist
gemäß der aktuellen Beschlusslage zum Bonner Baulandmodell eine Quote von 50 % der geplanten
Wohnfläche als geförderter Wohnungsbau (30 % Förderweg A und 20 % Förderweg B) entsprechend
der Wohnraumförderungsbestimmungen NRW nachzuweisen, jedoch unterliegt die hier vorliegende
Bauleitplanung der sogenannten Altfallregelung (40 % bzw. 20/20), da der Einleitungsbeschluss zur
Aufstellung des Bebauungsplanes bereits in 2019 erfolgt ist.
Die Bereitstellung von Flächen für den geförderten Wohnungsbau entspricht den politischen und städ-
tebaulichen Zielsetzungen der Stadt Bonn und fördert die Durchmischung vielfältiger Bevölkerungs-
gruppen.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6820-2 sollen die planungsrechtlichen Grundlagen für
eine Realisierung der Bebauung mit den nachstehend formulierten Zielen geschaffen werden:
•• Berücksichtigung der Anforderungen der Nachbarschaft,
•• Beibehaltung eines Teils des Gartenmarktes am aktuellen Standort,
•• Sparsamkeit bei der Erschließung,
•• maßvolle Siedlungsdichte bei gleichzeitiger Vermeidung geschlossener Baustrukturen,
•• Vielfalt der Gebäudetypen,
•• weitestgehende Konzentration des ruhenden Verkehrs unterhalb der Erdoberfläche,
•• weitestgehende Berücksichtigung der Barrierefreiheit,
•• Integration eines dreizügigen Kindergartens,
•• konsequente Nutzung aller Möglichkeiten des ökologischen Bauens und der Freiraumgestal-
tung.
Gemäß Hauptausschussbeschluss vom 14.11.1995 ist ein Energiekonzept zu erstellen. Dabei ist der
Beschluss des Rates der Stadt Bonn vom 22.10.2015 zum KfW-Effizienzhaus 55 zu berücksichtigen.
Städtebauliche Kennziffern:
Geltungsbereich des Bebauungsplanes: 30.517 m² 100 %
Gesamtfläche der Baugrundstücke: 28.868 m² 94,6 %
davon Wohnbaufläche 19.439 m² 67,3 %
davon Gartenmarkt 6.233 m² 21,6 %
gewerbliche Nutzung 3.196 m² 11,1 %
Flächen für Versorgungsanlagen (Trafo-Standorte, Mulde) 129 m² 0,4 %
Öffentliche Verkehrsfläche (incl. Straßenbegleitgrün) ca. 1.520 m² 5,0 %
Geschossigkeit: II bis V
Zahl der Wohneinheiten: ca. 198Seite 11 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 10
2.2 Festsetzungen des Bebauungsplanes
Gemäß § 12 Abs. 1 BauGB können die Gemeinden durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan
die Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen, wenn der Vorhabenträger auf der Grundlage eines mit der
Gemeinde abgestimmten Plans zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen
(Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit und in der Lage ist und sich zur Durchführung innerhalb ei-
ner bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und
Erschließungskosten ganz oder teilweise vor dem Satzungsbeschluss nach § 10 Abs. 1 BauGB verpflich-
tet (Durchführungsvertrag). Da es sich vorliegend im Bereich der Wohnbauflächen und den für das
Bürogebäude / Boardinghouse / Kindergarten vorgesehenen Grundstücksteilen um ein konkretes Vor-
haben handelt und mit dem privaten Bauherrn und Investor auch ein Vorhabenträger die Planung ini-
tiiert, erfolgt die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6820-2 als vorhabenbezogener Bebauungsplan
nach § 12 BauGB.
Zur Sicherung der angestrebten städtebaulich geordneten Entwicklung sind in Ausführung des § 1 Abs.
3 BauGB die im Folgenden erläuterten zeichnerischen und textlichen Festsetzungen in den vorhaben-
bezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 aufgenommen worden. Vor Satzungsbeschluss werden mit dem
Vorhabenträger und dem Eigentümer des Gartenmarktgeländes vertragliche Vereinbarungen getrof-
fen, in denen sie sich jeweils verpflichten, die Planung entsprechend der Festsetzungen des vorhaben-
bezogenen Bebauungsplans umzusetzen.
2.2.1 Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans umfasst insgesamt die Flurstücke Ge-
markung Beuel, Flur 68, Nrn. 405, 406, 445, 446, 448, 468, 469 mit einer Gesamtgröße von 30.517 m².
Für diesen gesamten Bereich wird neues Planungsrecht geschaffen. Auf Teilen der Flurstücke 468 und
469 soll der zukünftige verkleinerte Gartenmarkt entstehen. Die Umgestaltung des Gartenmarktes so-
wie die Bebauung dieses Grundstücks erfolgen durch den Eigentümer. Für den überwiegenden Teil des
Geltungsbereichs erfolgt die Bauleitplanung als Vorhaben- und Erschließungsplan gemäß § 12 BauGB.
Für den kleineren Teil, für den der Erhalt bzw. die Erneuerung des Gartenmarktes vorgesehen ist, wird
ein Angebotsbebauungsplan erstellt. Gemeinsam bilden sie den vorhabenbezogenen Bebauungsplan
Nr. 6820-2.
2.2.2 Bedingte Festsetzung
Da der wesentliche Teil des Geltungsbereichs des Vorhaben- und Erschließungsplans von Lärmemissi-
onen, die von der Bahntrasse herrühren, betroffen ist, setzt der vorhabenbezogene Bebauungsplan
fest, dass ein Beginn der Wohnnutzung im Urbanen Gebiet in den Teilflächen 3 und 5 erst dann zulässig
ist, wenn der Baukörper im MU Teilfläche 4 im Rohbau einschließlich der seitlichen und der zwischen
den Baukörpern zu errichtenden Lärmschutzeinrichtungen (Glaswände) fertiggestellt worden ist und
damit Schallschutzwirkung übernimmt.
2.2.3 Art der baulichen Nutzung
Da der größere Teil des Geltungsbereichs als vorhabenbezogener Bebauungsplan, also zur Berücksich-
tigung eines konkreten Bauvorhabens aufgestellt wird, werden hier nur solche Nutzungen zulässig
sein, wie sie im Vorhaben- und Erschließungsplan vorgesehen und festgesetzt sind. Dementsprechend
werden diese Nutzungen mit dem Durchführungsvertrag zwischen der Vorhabenträgerin und der Stadt
Bonn verbindlich vereinbart. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist daher festgesetzt, dass imSeite 12 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 11
Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich
die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet. Änderungen des Durchführungsvertrags
oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrages mit dem Ziel, auch andere Nutzungen des im
Bebauungsplan festgesetzten Zulässigkeitskatalogs zu etablieren, sind zulässig.
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans weist im Wesentlichen die drei Nut-
zungskategorien öffentliche Erschließungsflächen, Gartenmarktgelände und Wohnbauflächen ein-
schließlich der gewerblich orientierten Nutzungen – hier: Bürogebäude und Boardinghouse - auf. Die
Hauptnutzungen werden planungsrechtlich in Form eines Urbanen Gebietes (MU) gemäß § 6a BauNVO
für den Bereich der Wohnnutzung und der gewerblichen Nutzungen, für den Bereich des Gartenmark-
tes in Form eines Sondergebietes (SO) differenziert.
2.2.3.1 Urbanes Gebiet (MU):
Auf dem Gesamtareal des ehemaligen Gärtnereibetriebes, das den Geltungsbereich des vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplans 6820-2 abdeckt, soll insgesamt ein gemischt genutztes und lebendiges Quar-
tier entstehen. Die unterschiedlichen Nutzungen dienen dem Wohnen sowie der Unterbringung von
Gewerbebetrieben (Büro, Boardinghouse, Café / Bistro) und sozialen und anderen Einrichtungen, die
die Wohnnutzung nicht wesentlich stören (Kindergarten). Aus diesem Grunde erfolgt für den überwie-
genden Teil des Geltungsbereichs die Nutzungsfestsetzung eines Urbanen Gebietes gemäß § 6a
BauNVO, in dem das Nebeneinander von derartigen Nutzungen zulässig ist und planungsrechtlich ge-
steuert wird. Aufgrund der unterschiedlichen Ausgestaltung der geplanten Teilbereiche des Plangebie-
tes, der Zahl der Geschosse und der Gebäudehöhen wird der Bereich des Urbanen Gebietes in Teilflä-
chen TF 1 bis TF 6 differenziert. Diese Differenzierung dient der Beschreibung und der Verortung der
unterschiedlichen Zulässigkeiten.
Grundsätzlich sind in Urbanen Gebieten
•• Wohngebäude,
•• Geschäfts- und Bürogebäude,
•• Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsge-
werbes,
•• sonstige Gewerbebetriebe,
•• Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sport-
liche Zwecke
zulässig. Ausnahmsweise können
•• Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur
in Kerngebieten allgemein zulässig sind,
•• Tankstellen.
zugelassen werden.
Durch Ausweisung der Gebietskategorie des Urbanen Gebietes (MU) kann eine flexible Nutzungsmi-
schung gewährleistet werden, die den planerischen Zielen für das Quartier entspricht und sich an der
dort bzw. den im Umfeld befindlichen Nutzungsstrukturen orientiert.Seite 13 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 12
Aufgrund der integrierten Lage des Standortes soll eine Mischung aus Wohnen mit einem Anteil an
gewerblicher Nutzung und darüber hinaus einer sozialen Einrichtung realisiert werden.
Die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) nach § 4 BauNVO anstelle eines Urbanen Ge-
bietes ließe in einem gewissen Anteil zwar auch die der Versorgung des Gebietes dienende Läden,
Schank- und Speisewirtschaften (hier Café / Bistro) sowie weitere das Wohnen ergänzende Nutzungen
zu. Sonstige, nichtstörende Gewerbebetriebe wären jedoch nur ausnahmsweise zulässig.
Demzufolge überwiegt in dem Bauvorhaben zwar der Anteil an Wohnnutzungen, die Ausweisung eines
Allgemeinen Wohngebietes wäre jedoch aufgrund der zuvor genannten Gründe planungsrechtlich
nicht zielführend, um die gewünschte städtebauliche Mischnutzung umzusetzen.
Die beschriebene Nutzungsmischung soll die vorhandenen Nutzungsstrukturen im Beueler Süden er-
gänzen. Das Plangebiet eignet sich aufgrund seiner Lage sowie der Nähe zu Wohnfolge- und Infrastruk-
tureinrichtungen für die angestrebte Nutzung.
Wohnen
Im urbanen Gebiet sind Wohnen und gewerbliche Nutzungen sowie soziale, kulturelle und andere Ein-
richtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören, grundsätzlich gleichberechtigt zulässig. In
Verbindung mit der geplanten Wohnnutzung ist jedoch ein Anteil gewerblicher Nutzungen im MU vor-
zusehen. Das konkrete Vorhaben sieht zum derzeitigen Planungsstand einen Anteil von etwa 24 % der
Geschossfläche für gewerbliche Nutzungen (Büro / gewerbliches Wohnen) vor. Der übrige Anteil wird
durch die Wohnfunktion (70 %) und durch den Kindergarten (6 %) abgedeckt.
Durch die geplante Nutzung „Wohnen“ reagiert das Vorhaben auf die vorhandene Vorprägung im Um-
feld des Plangebietes. Im Zusammenspiel mit den im Umfeld bereits vorhandenen Wohnnutzungen
kann durch die Entstehung neuer Wohnungen die Funktionsfähigkeit des Stadtteils insgesamt gestützt
werden. Die Bebauung des Gebiets mit Wohnnutzung ist auch aufgrund der verkehrlich gut erschlos-
senen Lage sinnvoll. Wegen seiner Strukturierung und Lage ist das Plangebiet für unterschiedliche Nut-
zergruppen, z.B. auch für Seniorinnen und Senioren, attraktiv.
Durch die Schaffung zusätzlicher Wohnbauflächen im Stadtbezirk Beuel wird somit auch ein Beitrag zu
einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt und zur Bereitstellung von bezahlbaren Wohnungen für weite
Kreise der Bevölkerung geleistet.
Neben der Wohnnutzung ist das Plangebiet auch für kulturelle, soziale und gastronomische Nutzungen
geeignet. Diese fehlen im näheren Umfeld des Standortes. Mit der Realisierung des Wohnprojekts
ergibt sich ein fester Nutzerkreis, der durch die im Umfeld bestehenden Wohneinheiten potenziell ge-
stärkt wird.
Förderung von preiswertem Wohnraum
Eine der wesentlichen städtebaulichen Zielsetzungen besteht in der Schaffung von sowohl geförder-
tem als auch frei finanziertem Wohnraum entsprechend dem Bonner Baulandmodell (Ratsbeschluss
vom 10.07.2018, Drucksachen-Nr. 1811574EB5).Seite 14 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 13
Um den Bedarf, insbesondere an preiswertem Wohnraum in der Stadt zu decken, setzt der Bebauungs-
plan für Teilbereiche des Urbanen Gebietes fest, dass hier Wohngebäude vollständig oder teilweise so
herzustellen sind, dass sie den Kriterien des sozialen Wohnungsbaus entsprechen. In den Teilgebieten
TF 1, TF 4 und TF 5 sind insgesamt 9.324 m² Bruttogrundfläche so herzustellen, dass sie mit Mitteln der
Sozialen Wohnraumförderung errichtet werden könnten. Diese teilen sich wie folgt auf: TF 1 mit 828
m², TF 4 mit 5.418 m² und TF 5 mit 3.078 m². Bezogen auf die gesamte Wohnfläche aller Teilflächen
entspricht dies einem Anteil von ca. 45 %. Die konkrete Beantragung von Fördermitteln kann gemäß
§9 Abs. 1 BauGB nicht festgesetzt werden, dies wird daher im Durchführungsvertrag vereinbart. Der
Vorhabenträger verpflichtet sich im Durchführungsvertrag, mindestens 40% der Bruttogrundfläche
Wohnen in den genannten Bereichen mit Belegungsbindungen für den geförderten Wohnungsbau zu
errichten. Dem folgend ist im Bebauungsplan durch eine textliche Festsetzung abschließend geregelt,
dass mindestens 40% der Flächen im Plangebiet in den Urbanen Gebieten TF 1, TF 4 und TF 5 so zu
errichten sind, dass sie den Kriterien der sozialen Wohnraumförderung entsprechen. Mit dem Anteil
von ca. 45 % werden die für das Vorhaben geltenden Anforderungen des Baulandmodells übertroffen.
Gewerbliche Einrichtungen
Vor dem Hintergrund der anhaltend hohen Nachfrage nach attraktiven Bürostandorten in Bonn ist die
Schaffung eines neuen Gebäudes mit rd. 7.720 m² oberirdischer Geschossfläche auf dem Grundstück
geplant, die sich mit ca. 5.225 m² für das Boardinghouse und ca. 2.495 m² für Büronutzung aufteilen.
Diese Büronutzungen an diesem Standort sind dem unmittelbar benachbarten Großbetrieb auf dem
östlich angrenzenden Areal geschuldet, der für flankierende Nutzungen dieser Art in dessen Nähe eine
hohe Attraktivität genießt. Zudem schafft der Bebauungsplan die Voraussetzungen für die Errichtung
eines Gebäudeteils, in dem ein Boardinghouse mit 109 Appartements, das gewerbliches Wohnen auf
Zeit ermöglicht, untergebracht werden kann. In dieser gewerblich orientierten Einrichtung dürfen sich
die Nutzenden nicht dauerhaft zu Wohnzwecken aufhalten. Der Begriff des gewerblichen Wohnens
umfasst alle Räume, die ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung
gestellt werden, ohne dass diese dort ihren Lebensmittelpunkt haben. Diese Räume können auch über
eine Küchenzeile (Pantry) verfügen.
Maßgebliches Kriterium neben der zeitlich befristeten Aufenthaltsdauer ist die verbrauchsunabhän-
gige Abrechnung wie in einem Hotelbetrieb, wo gesonderte Nebenkosten nicht ausgewiesen werden.
Regelmäßig verfügt gewerbliches Wohnen auch über Serviceangebote wie Reinigungs- und Wäsche-
service.
Die erforderliche Anzahl an Stellplätzen für Gäste und Personal wird auf dem Vorhabengrundstück in
der Tiefgarage realisiert.
Die Gebäudetypologie und die Nutzflächen des Gewerbeobjekts sollen flexibel sowohl auf große als
auch auf kleine Nutzungseinheiten abstellen. Dabei sollen vielfältige, moderne Büroraumorganisatio-
nen ermöglicht werden.
Ebenfalls sind auch Arztpraxen, Physiotherapiepraxen oder Ähnliches sowie sonstige medizinische Ver-
sorgungseinrichtungen einschließlich Apotheken entsprechend dem Gebietstyp allgemein zulässig, so-
fern die Nachfrage nach Büroflächen nicht ausreicht, den Gebäudeabschnitt mit Büros zu füllen.Seite 15 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 14
Im Erdgeschoss angrenzend an dem vorgelagerten Quartiersplatz sollen ergänzende Dienstleistungen
wie beispielsweise ein Café / eine Bäckerei angeboten werden. Diese Einrichtung steht auch zur Ver-
sorgung der benachbarten Wohneinheiten zur Verfügung und wurde im Zuge der frühzeitigen Beteili-
gung der Öffentlichkeit nachgefragt.
Durch dieses gewerblich orientierte Gebäude wird das Plangebiet gemeinsam mit dem Sondergebiet
Gartenmarkt funktional und räumlich nach Süden hin zum Landgrabenweg abgegrenzt, so dass nörd-
lich davon eine hochattraktive urbane Bebauung mit überwiegender Wohnfunktion entwickelt werden
kann.
Die Einbeziehung des betreffenden Areals in das Urbane Gebiet (TF 6) fördert die direkte Nachbar-
schaft von Arbeiten und Wohnen und begründet mit den dort vorgesehenen Nutzungen den entspre-
chenden Gebietscharakter.
Kindertagesstätte
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 6820-2 soll neben der Wohn- und Büronutzung zudem ein
Gebäude entstehen, in dem eine dreizügige Kindertagesstätte untergebracht wird, der im Erdgeschoss
über die erforderlichen Gruppenräume und Sanitärbereiche und im Obergeschoss über weitere Flä-
chen, die in heutigen Kindergarteneinrichtungen erforderlich sind, verfügt. Die darüber liegenden Ge-
schosse sind für weitere Wohnflächen vorgesehen.
Insgesamt stehen innerhalb der in der Planzeichnung mit TF 1 bezeichneten Teilfläche für die drei
Gruppen mindestens 760 m² Bruttogrundfläche im Erdgeschoss- sowie im ersten Obergeschoss auf
einem etwa 1.550 m² großen Grundstück zur Verfügung. Damit ist ein ausreichend großes Potential
für den Kindergarten und für die Außenspielfläche nach den Vorgaben der Stadt Bonn vorgesehen. Die
Bruttogrundfläche teilt sich in gruppenbezogene Räume (Hauptgruppenräume, Nebengruppenräume,
Sanitärbereiche, Differenzierungsräume usw.) und weiteren Funktionsräumen (Büro, Personal, Tech-
nik, Mehrzweckraum mit Geräteraum usw.) auf.
Der Bebauungsplan trifft eine entsprechende Festsetzung, nach der innerhalb des Urbanen Gebietes
in der Teilfläche 1 (TF 1) im Erd- und 1. Obergeschoss auf einer Bruttogrundfläche von mindestens
760m² ausschließlich eine Kindertagesstätte zulässig ist. Ausnahmsweise sind hier auch andere in ei-
nem Urbanen Gebiet allgemein zulässige Nutzungen zulässig, wenn ein Bedarf für die Kindertages-
stätte nicht besteht oder nur für einen Teilbereich der Fläche gegeben ist. Diese alternativen Nutzun-
gen beziehen sich ausschließlich auf die Nutzungen, die im Urbanen Gebiet gemäß § 6a BauNVO allge-
mein zulässig und im vorliegenden Bebauungsplan wie nachfolgend beschrieben nicht ausgeschlossen
sind.
Durch die vorgesehene Planung wird generell ein verträgliches Nebeneinander von Wohnen und Ge-
werbe gewährleistet. Es ist daher auch denkbar, dass sich die Nutzungsmischung in dem ausgewiese-
nen urbanen Gebiet zumindest langfristig auch anders zusammensetzt als derzeit vorgesehen. So wird
durch die Ausweisung eines urbanen Gebiets ein flexibler planungsrechtlicher Rahmen gesetzt, der
auch langfristig eine nachhaltige Nutzungsmischung im Plangebiet ermöglicht.
Nutzungsausschlüsse für den Bereich des Urbanen Gebietes
VergnügungsstättenSeite 16 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 15
Gem. § 1 Abs. 2 Nr. 8 i. V. m. § 6a BauNVO dienen Urbane Gebiete dem Wohnen und
der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die
das Wohnen nicht wesentlich stören. Ausnahmsweise können gem. § 6a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO auch
Vergnügungsstätten zugelassen werden. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 6820-2 setzt für den
Bereich des Urbanen Gebietes fest, dass die Nutzungen, die nach § 6a Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise
zugelassen werden können (Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder
ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind, und Tankstellen), nicht Bestandteil des Be-
bauungsplanes sind. Tankstellen zeichnen sich aufgrund ihres Publikumsverkehrs und der langen Öff-
nungszeiten durch einen erhöhten Störungsgrad aus und sind im Allgemeinen mit einem gesteigerten
Flächenbedarf verbunden, dem im Plangebiet aufgrund der beabsichtigten überwiegenden Wohnnut-
zung nicht entsprochen werden kann.
Die Rechtsprechung definiert Vergnügungsstätten als Gewerbebetriebe besonderer Art. Eine exakt de-
finierte und abschließende Auflistung hierzu wurde jedoch bewusst nicht vorgenommen, da Vergnü-
gungsstätten einem steten Wandel unterworfen sind und Nuancen in der Definition der Betriebsbe-
schreibung zu Zweifeln im Genehmigungsverfahren führen können. Beispiele hierfür sind „Internet-
Cafes" oder „Wettbüros". Im Allgemeinen definiert die Rechtsprechung daher Vergnügungsstätten als
Amüsierbetriebe, Diskotheken, Spielhallen, Nachtlokale, welche sich unter Ansprache des Sexual-,
Spiel- und/oder Geselligkeitstriebes einer bestimmten gewinnbringenden Freizeitunterhaltung wid-
men.
Für das Planverfahren ist der Begriff „Vergnügungsstätten" einzig und allein entscheidend in seiner
städtebaulichen Ausprägung. Kommerzielle, steuer-, gewerberechtliche oder moralische Betrachtun-
gen sind nicht relevant. Im planungsrechtlichen Sinn ist nur zu unterscheiden zwischen kerngebietsty-
pischen und nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten. Hierzu hat der Gesetzgeber es bewusst
unterlassen, eine abschließende eindeutige Definition und Auflistung vorzunehmen. So hat sich bei-
spielsweise in der Rechtsprechung für Spielhallen ein Schwellenwert von rund 100 m2 als Unterschei-
dung von nicht kerngebietstypischen zu kerngebietstypischen Spielhallen eingependelt.
Die in Urbanen Gebieten analog zu Mischgebieten grundsätzlich zulässigen Spielhallen bis zu einer
Größe von 100 m² können zu erheblichen negativen Auswirkungen wie Beeinträchtigung des Straßen-
und Stadtbilds durch besonders auffällige Gestaltung oder aggressive Lichtreklame führen. Ferner geht
von ihnen häufig eine Wirkung als Fremdkörper im Straßenraum sowie eines negativen Erscheinungs-
bildes auf benachbarte Betriebe aus. Wegen langer Öffnungszeiten - auch an Wochenenden und in
späten Abendstunden - und höherer Mietzahlungsfähigkeit kommt es häufig zur Verdrängung von ge-
bietsverträglichen höherwertigen Nutzungen. Im vorliegenden Fall würden Vergnügungsstätten jegli-
cher Art den städtebaulichen Zielen für die angrenzenden Baugebiete innerhalb und außerhalb des
Geltungsbereichs dieses Bebauungsplanes mit einem hohen Anteil an Wohnnutzung entgegenstehen.
Während Cafés, Gaststätten und Restaurants, die planungsrechtlich als Schank- und Speisewirtschaf-
ten einzustufen sind, zur Attraktivität des Gebietes beitragen, sind Vergnügungsstätten nicht mit der
angrenzenden geplanten Wohnnutzung sowie dem hier geplanten Kindergarten vereinbar und sollen
daher ausgeschlossen werden.
Aus diesem Grunde schließt der vorhabenbezogene Bebauungsplan jegliche Form von Vergnügungs-
stätten einschließlich solcher, die im Urbanen Gebiet allgemein zulässig wären (Spielhallen bis zu einer
Größe von 100 m²), aus, da von ihnen eine Störung der hier angesiedelten Nutzungen zu erwarten ist.Seite 17 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 16
Sexshops
Verkaufsstellen für Sex-Artikel („Sexshops“) sind keine Vergnügungsstätten, sondern Einzelhandelsbe-
triebe bzw. Läden (vgl. Bielenberg, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Band 5, § 4a BauNVO, Rn.
58a). Diese sind in Urbanen Gebieten grundsätzlich zulässig. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan
sieht die überwiegende Ansiedlung von Wohnnutzung im Verbund mit einer Kindertagesstätte, einem
Bürogebäude, einem Boardinghouse sowie weiterer flankierender Nutzungen, die dieses Gesamten-
semble nicht wesentlich stören, vor. Ein Sexshop würde dieses Nutzungsgefüge stören, da durch ihn
möglicherweise ein Publikum angezogen wird, welches insbesondere die Nutzer der Kindertagesstätte
(Kinder, Beschäftigte, Eltern) beeinträchtigen würde. Zudem würde durch einen derartigen Einzelhan-
delsbetrieb überörtlicher Verkehr angezogen, da nicht davon auszugehen ist, dass die Kundschaft voll-
kommen aus dem Plangebiet selbst oder aus der näheren Umgebung stammt.
Die Ansiedlung derartiger Betriebe würde zudem zu einem unerwünschten Absinken des Niveaus des
Standortes und im näheren Umfeld führen (Trading- Down- Effekt) und somit die Sicherung der beste-
henden bzw. geplanten Nutzung als Urbanes Gebiet erschweren.
Insofern setzt der vorhabenbezogene Bebauungsplan fest, dass Sex-Shops als Unterart der Einzelhan-
delsbetriebe gem. § 1 Abs. 9 BauNVO im Urbanen Gebiet nicht zulässig sind. Die Einschränkung bzw.
der Ausschluss dieser Nutzungen im Bebauungsplan erfolgt, da von ihnen negative städtebauliche Aus-
wirkungen zu erwarten sind. Diese negativen städtebaulichen Auswirkungen, die z.B. in einer Beein-
trächtigung der Wohnruhe im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans selbst wie in
den angrenzenden Wohngebieten und einer Beeinträchtigung des Gesamtbildes des Wohnstandortes
bestehen, sind städtebaulich nicht vertretbar.
Bordelle und bordellartige Betriebe
Das Bundesverwaltungsgericht hat am 09.11.2021 entschieden, dass ein Bordell in einem Mischgebiet
bauplanungsrechtlich nicht per se als unzulässig anzusehen ist (BVerwG, Urteil vom 9. November 2021,
4 C 5.20). In Analogie dazu ist davon auszugehen, dass auch für Urbane Gebiete eine vergleichbare
Situation gegeben ist.
Das Urteil änderte die bisherige Rechtsprechung, weil bislang die ganz überwiegende Anzahl der Ge-
richte in Deutschland davon ausgegangen war, dass alle Bordellarten in einem Mischgebiet generell
unzulässig sind.
Urbane Gebiete im Sinne von § 6a BauNVO (Baunutzungsverordnung) dienen dem Wohnen und der
Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Bordelle und bordell-
artige Betriebe sind keine Vergnügungsstätten, sondern gemäß Rechtsprechung des Bundesverwal-
tungsgerichts als „Gewerbebetriebe aller Art“ anzusehen.
Bordelle und bordellartige Betriebe wurden in der Vergangenheit regelmäßig nach einer typisierenden
Betrachtungsweise aufgrund eines „milieubedingten Störpotentials“ als störende Gewerbebetriebe
angesehen. Es kommt dabei nicht darauf an, ob es zu konkreten Störungen gekommen ist. Vielmehr
genügt ein "abstraktes Potential für Störungen", das aufgrund der Besonderheiten des Gewerbes als
gegeben angesehen worden ist.Seite 18 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 17
Denn bei gewerblicher Prostitution ist nach hergebrachter Rechtsprechung stets mit milieutypischen
Begleiterscheinungen (Kriminalität) zu rechnen.
Ein Bordell oder bordellartiger Betrieb kann mit der im Mischgebiet zulässigen Wohnnutzung trotz der
damit bei typisierender Betrachtung verbundenen "milieutypischen Unruhe" vereinbar sein.
Die Unverträglichkeit von bordellartigen Betrieben und Wohnnutzung beruht gemäß Bundesverwal-
tungsgericht auf der Annahme, dass die Betriebe nach außen als solche in Erscheinung treten und dies
gerade in den Abend- und Nachtstunden zu Störungen insbesondere durch den Zu- und Abgangsver-
kehr führen. Dieses typische Störpotenzial kommt einem auf Diskretion angelegten, nach 22.00 Uhr
geschlossenen so genannten Wohnungsbordell allerdings nicht zu, da es sich für den Betrachter nicht
erkennbar von der sonst zulässigen Nutzung unterscheidet und insbesondere keine Laufkundschaft
anzieht. Die typisierende Betrachtungsweise kann auf einen Betrieb, der nicht nach außen in Erschei-
nung tritt und/oder nicht in den Nachstunden (ab 22:00 Uhr) betrieben wird, nicht zugrunde gelegt
werden.
Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit derartiger Wohnungsbordelle, die nicht von außen erkennbar
und nicht nach 22:00 Uhr geöffnet sind, muss daher im Wege einer Einzelfallbetrachtung geprüft wer-
den.
Bei der Beurteilung der Zulässigkeit von derartigen Betrieben im hier vorliegenden Urbanen Gebiet
können aufgrund des deutlich höheren Wohnanteils und des Kindergartenstandortes insofern im Falle
einer Einzelfallbetrachtung höhere Maßstäbe angelegt werden.
So ist gemäß § 15 Abs. 1 BauNVO im Einzelfall ein Vorhaben nach „Anzahl, Lage, Umfang oder Zweck-
bestimmung unzulässig, wenn es der Eigenart des Baugebiets“ widerspricht oder von ihm „Belästigun-
gen und Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets in diesem selbst oder in
dessen Umgebung unzumutbar sind.
Von einem Bordell gehen unzweifelhaft Störungen und Belästigungen für die Umgebung und die Um-
welt aus, die sich nachteilig auf das Plangebiet selbst und die Nachbarschaft auswirken (so beispiels-
weise der induzierte Straßenverkehr der Freier und Kunden, das mögliche Ansprechen unbeteiligter
Personen in der Umgebung und weitere typische Begleiterscheinungen). Aufgrund der Empfindlichkeit
der im Plangebiet vorgesehenen und in der Umgebung anzutreffenden Nutzungen ist insofern die An-
siedlung derartiger Betriebe und Nutzungen städtebaulich nicht angezeigt.
Aus diesem Grunde schließt der vorhabenbezogene Bebauungsplan jegliche Form von Bordellen und
bordellartigen Betrieben innerhalb des Urbanen Gebietes aus, da von ihnen eine Störung der hier an-
gesiedelten Nutzungen zu erwarten ist.
Ferienwohnungen
Die Feriennutzung von Wohnungen hat gegenüber einer dauerhaften Wohnnutzung wirtschaftliche
Vorteile für den Eigentümer. Insofern kann nicht ausgeschlossen werden, dass innerhalb des Plange-
bietes Wohnungen als Ferienwohnungen vermietet und damit dem allgemeinen Wohnungsmarkt ent-
zogen werden könnten. Das Plangebiet würde aufgrund seiner Lage in unmittelbarer Nähe zur reizvol-
len Umgebung (Siebengebirge, Rheinauenpark) auch günstige Voraussetzungen für eine touristische
Nutzung bieten.Seite 19 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 18
Um Zweckentfremdung von Wohnraum zu verhindern, werden daher im gesamten Plangebiet Ferien-
wohnungen generell ausgeschlossen. Wesentliches Ziel des Bebauungsplanes ist es, Wohnraum für
dauerhaftes Wohnen zu schaffen und so dem bestehenden Wohnbedarf in Bonn Rechnung zu tragen.
Der umfangreiche Katalog der zulässigen festgesetzten Nutzungen gewährleistet auch zukünftig eine
hohe Flexibilität der Nutzungen bei sich verändernden Rahmenbedingungen.
2.2.3.2 Sondergebiet Großflächiger Einzelhandel / Gartenmarkt (SO)
Im rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 8021-19 ist der Bereich des Gartenmarktes als Sonderge-
biet mit der Zweckbestimmung "Gartenmarkt" und einer zulässigen Verkaufsfläche von 2.500 m² fest-
gesetzt.
Der bestehende Betrieb mit insgesamt etwa 30.500 m² Betriebsfläche ist eine gewachsene Kombina-
tion aus einem Gartencenter und einem Gartenbaubetrieb. Das Betriebsgrundstück teilt sich im Be-
stand in überdachte Verkaufsflächen (Hallen), Freiluft-Verkaufsflächen, Wohngebäude für Betriebsin-
haber und Betriebsleiter/ Büro, Flächen für gartenbauliche Erzeugung, Lagerflächen sowie Flächen für
Erschließung und Stellplätze auf.
Die Planung sieht eine Reduzierung der Betriebsgröße auf insgesamt etwa 6.230 m² Grundstücksfläche
vor. Wesentliches Merkmal dieses Betriebes ist wie bisher der Verkauf von Gartenerzeugnissen und
Gartenbedarf, wobei die ehemals ausgeübte gartenbauliche Komponente nicht mehr zum Tragen
kommt. Die zukünftige in einem massiven Hauptgebäude sowie zwei Glasbaukörpern untergebrachte
innere Verkaufsfläche beträgt etwa 1.850 m², zudem werden auf einer Freifläche von etwa 650 m²
Pflanzen und gartenaffine Sortimente angeboten. Ferner sind im Obergeschoss des Hauptgebäudes
Wohnflächen für Betriebsinhaber vorgesehen.
In einem kleinen parallel zum Himmerichweg gelegenen Betriebsteil bleiben ein Wohngebäude, ein
Gewächshaus sowie ein Unterstand erhalten. Zukünftig sind wie heute ca. 2.500 m² Verkaufsfläche
vorgesehen, womit die bereits nach geltendem Planungsrecht zulässige Verkaufsfläche nicht über-
schritten wird.
Aufgrund der Charakterisierung des Gartenmarktes als ein Einzelhandelsobjekt mit einer Verkaufsflä-
che von bis zu 2.500 m² ist die planungsrechtliche Festsetzung eines Sondergebietes für den großflä-
chigen Einzelhandel gem. § 11 BauNVO erforderlich.
Gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO sind großflächige Einzelhandelsbetriebe (mit einer Verkaufsfläche größer
bzw. gleich 800 m²), die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raum-
ordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwe-
sentlich auswirken können, außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig.
Grundsätzlich ist gemäß Landesentwicklungsplan NRW die Ansiedlung von Betrieben des großflächigen
Einzelhandels nur innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs zulässig. Der Stadtbezirk Beuel ver-
fügt über insgesamt ein B-Zentrum (Beuel Zentrum), zwei C-Zentrem (Oberkassel, Pützchen) sowie
mehrere D-Zentren (Vilich, Neu-Vilich, Vilich-Müldorf, Vilich-Rheindorf, Küdinghoven / Ramersdorf,
Holzlar und Hoholz) mit jeweils abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichen. Der Standort des hier
betrachteten Gartenmarktes wird nicht durch einen dieser zentralen Versorgungsbereiche erfasst.Seite 20 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 19
Im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO sind
"... großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der
Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht
nur unwesentlich auswirken können, ... außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebie-
ten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere... Auswirkungen auf die
infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich
der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Ge-
meinde oder in anderen Gemeinden ..."
Unabhängig von Standortlagen in Kerngebieten bzw. in für Einzelhandel festgesetzten Sondergebieten
können großflächige Einzelhandelsbetriebe auch in anderen Baugebietstypen, in denen Einzelhandels-
betriebe grundsätzlich möglich sind, zugelassen werden, wenn die in der Regelvermutung des Gesetz-
gebers unterstellten negativen Auswirkungen auf Städtebau und Raumordnung nicht zu erwarten sind
und somit eine atypische Fallgestaltung vorliegt.
Eine Integration des Betriebes und seiner Flächen in das Urbane Gebiet scheidet aus, da keine Atypik
nachgewiesen werden konnte und davon ausgegangen werden kann, dass sich die Nutzung des Betrie-
bes wesentlich auf die in § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO aufgeführten Belange (Ziele der Raumordnung etc.)
auswirken wird.
Der Betrieb existiert seit mehreren Jahrzehnten und wird momentan in vierter Generation geführt. In
dieser Zeit haben sich die Rahmenbedingungen flächenmäßig und im Hinblick auf die angebotenen
Dienstleistungen vom Gartenbaubetrieb über Landschaftsbau, Pflanzenzucht hin zu einem Einzelhan-
delsbetrieb entwickelt.
Um das Vorhaben als Bestandsbetrieb planungsrechtlich zu sichern, erfolgt eine Festsetzung des Be-
triebes als Sondergebiet auf der Grundlage des Ziels 6.5-7 des Landesentwicklungsplanes NRW:
„Abweichend von den Festlegungen 6.5-1 bis 6.5-6 dürfen vorhandene Standorte von Vorhaben im
Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen als
Sondergebiete gemäß § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung dargestellt und festgesetzt werden.“
Damit kann der Betrieb in der aktuell zulässigen Bestandsgröße (2.500 qm VKF) in einem Sondergebiet
unter der Voraussetzung festgesetzt werden, dass durch einen Festsetzungskatalog die Größe der Ver-
kaufsflächen sowie die angebotenen Sortimente entsprechend zu begrenzen sind.
Dem folgend setzt der Bebauungsplan entsprechend der vorgesehenen Nutzung ein Sondergebiet für
großflächigen Einzelhandel “Gartenmarkt” gemäß § 9 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 11 Abs. 1 und
3 (2) BauNVO fest. Die maximale Verkaufsfläche für den Gartenmarkt (Indoor- und Outdoorfläche) ist
auf 2.500 m² begrenzt. Die allgemein zulässigen gartenmarkttypischen Sortimente werden durch eine
Positivliste festgesetzt. Vor dem Hintergrund der potenziellen Zentrenrelevanz des angebotenen Wa-
rensortimentes werden im Bebauungsplan die zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sorti-
mente benannt (siehe nachfolgende Auflistung). So sind im Rahmen der textlichen Festsetzungen die
branchenüblichen Randsortimente, die zentrenschädliche Auswirkungen haben, auf eine Fläche von
10 % der Gesamtverkaufsfläche, somit auf maximal 250 m² beschränkt.Seite 21 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 20Seite 22 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 21
Zentrenrelevante Sortimente (max. 10 % der VK)
Dekoration, Boutique Kinderspielartikel, Sand & Wasserspielzeug – Gar-
ten)
Filz, Schleifenband, Bänder Kissen, Decken, Indoor
Geschirr Papeterie (Servietten, Karten, Bücher, Papier)
Gourmetartikel Weine, Liköre, Pesto, Kekse, Kaffee Seidenblumenshop
Kerzen Schnittblumen
Floristisches Basteln, Trockenblumen
Nicht-zentrenrelevante Sortimente
Aussaat, Zubehör Ampeltöpfe, Ampelhalter, Makra-
mee Baumschulpflanzen
Beet- und Balkonpflanzen, Saison-
pflanzen
Dekosand, Kies Dünger
Erden Flüssigdünger Fußmatten
Frischluftküche, Grillzubehör, Grills Gartengeräte Gartendekorationen, Stecker etc.
Gartenhandschuhe, Gartenschuhe,
Stiefel
Glasübertöpfe Gartenthermometer
Grabkerzen, Friedhofsortiment Gießkannen, Sprüher Hochbeete
Indoorkeramik, Schalen für be-
pflanzte Gefäße, Indoorkörbe
Kleingebinde Erde Kunststofftöpfe
Kübelroller Kies, Steine, Platten, Pflaster Kunststoffgefäße
Lechuza Übertöpfe, Outdoor Lechuza Übertöpfe, Indoor Mediterrane Pflanzen
Outdoorgefäße, Outdoorkorbwa-
ren
Orchideentöpfe, Orchideenerde
und -dünger Pflanzenschutz
Rasensamen Rindenmulch, Pinienrinde, Stauden
Sämereien Spaliere Solar-Licht, Licht im Garten
Saisonal - Saisonmarkt Ostern /
Weihnachten / Boutique
Teichpflege, -technik Tierfutter, Hund & Katze
Trockenkränze Tontöpfe, Untersetzer Wildvogelfutter / Nistkästen, Insek-
tenhotels
Zimmerpflanzen Zinkgefäße, Kräutergefäße, Zube-
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2.2.4 Maß der baulichen Nutzung
Vor dem Hintergrund der Standortvorzüge des Plangebietes und des im Bonner Raum bestehenden
hohen Wohnraumbedarfes wird das Maß der baulichen Nutzung unter dem Gesichtspunkt festgelegt,
das Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden gemäß § 1 BauGB möglichst wirksam umzu-
setzen. Dennoch werden die gemäß § 17 BauNVO definierten Orientierungswerte für ein Urbanes Ge-
biet bei Weitem nicht ausgeschöpft. Eine aus städtebaulichen Gründen zulässige Überschreitung die-
ser Orientierungswerte wird nicht angestrebt. Bereits im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öf-
fentlichkeit wurde deutlich, dass die Öffentlichkeit eine zu hohe städtebauliche Dichte nicht mitzutra-
gen bereit ist. Entsprechend setzt der Bebauungsplan maßvolle Dichtewerte fest, die etwa auf den
Teilflächen überwiegender Wohnnutzung den Orientierungswerten eines Allgemeinen Wohngebietes
entsprechen bzw. teilweise oberhalb dieser Werte liegen.
Die städtebauliche Dichte wird durch die Grundflächenzahl (GRZ) sowie durch die Geschossflächenzahl
(GFZ) bestimmt. Diese Werte sind auf das jeweilige Baugrundstück zu beziehen und sollten im Regelfall
die Orientierungswerte des § 17 BauNVO nicht wesentlich überschreiten, sofern nicht besondere städ-
tebauliche Gründe eine Überschreitung rechtfertigen.
Das Maß der baulichen Nutzungen wird im vorliegenden Bebauungsplan durch die Festsetzung der
Grundflächenzahl (GRZ), der Geschossflächenzahl (GFZ) sowie der maximal zulässigen Gebäudehöhe
festgesetzt. Zusätzlich ist die sogenannte GRZ II zu beachten, die die Zulässigkeit von Grundflächen von
Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten sowie von baulichen Anlagen unterhalb der Gelände-
oberfläche einschließt.
Grundflächenzahl (GRZ)
Der zukünftige Gartenmarkt wird gegenüber dem heutigen Zustand verkleinert, er benötigt aber wei-
terhin Nebenflächen im Außenbereich des Baukörpers zur Präsentation der Waren sowie eine Stell-
platzanlage für die Kunden. Dieser Flächenbedarf wird im Verhältnis zur heutigen Situation bei verklei-
nertem Grundstück nicht wesentlich verändert.
Im vorliegenden Fall ergibt sich für das Sondergebiet bei Betrachtung aller Gebäude rechnerisch eine
GRZ = 0,43 und eine GFZ = 0,56. Unter Zugrundelegung der gemäß § 17 BauNVO für ein Sondergebiet
bestehenden Orientierungswerte für die GRZ = 0,8 und GFZ = 2,4 ist insgesamt bei der Planung von
einer maßvollen städtebaulichen Dichte auszugehen, welche die Möglichkeiten der Baunutzungsver-
ordnung nicht ausschöpft
Im Bebauungsplan erfolgt eine gegenüber geltendem Planungsrecht (GRZ = 0,4) erhöhte Festsetzung
auf GRZ = 0,6 für das Sondergebiet. Mit dieser Festsetzung werden Nebenflächen sowie Flächen für
Stellplätze und ihre Zufahrten berücksichtigt (GRZ II), deren Zulässigkeitswert 50 % über dem Wert der
GRZ I, maximal 0,8 betragen darf.
Für das gesamte Urbane Gebiet ergibt sich rechnerisch eine GRZ = 0,4, mithin ein Wert, welcher den
Orientierungswert des § 17 BauNVO (GRZ = 0,8) ebenfalls deutlich unterschreitet.
Bei Differenzierung zwischen überwiegend vorgesehenem Wohnanteil (TF 1 – TF 5) und vorgesehenem
gewerblichem Anteil (TF 6) ergeben sich bei Betrachtung ausschließlich der unmittelbaren Gebäude-
körper Werte für die GRZ von 0,25 bis 0,38 und eine GRZ = 0,6 für den Bereich der vorgesehenenSeite 24 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 23
gewerblichen Nutzungen (TF 6). Die GRZ wird jedoch auch durch die ebenerdigen Terrassen und die
Projektion der über die Baugrenzen hinausragenden Balkonflächen auf die Erdoberfläche bestimmt.
Insofern ist es zweckmäßig, die zulässige GRZ leicht anzuheben, um einen kleinen baulichen und ge-
stalterischen Spielraum für die Anlage von Terrassen und Balkonen zu gewinnen.
Im vorhabenbezogene Bebauungsplan werden festgesetzt für das
•• Sondergebiet GRZ = 0,6
•• Urbane Gebiet TF 1 – TF 5 GRZ = 0,5;
•• Urbane Gebiet TF 6 GRZ = 0,6
Neben den Hochbauten werden mit den erforderlichen Zuwegungen und Zufahrten für die Feuerwehr,
Terrassen, Nebenanlagen, Tiefgaragen und Untergeschossen (Keller- und Abstellräume) zusätzliche
Grundstücksflächen beansprucht.
Ein wesentlicher Aspekt in der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung war die Forderung der beteilig-
ten Bürgerschaft nach Vermeidung von ebenerdigem fließenden Kfz-Verkehr sowie eine weitestge-
hende Verlagerung des ruhenden Verkehrs in Tiefgaragen. Insofern wird die Errichtung einer ausrei-
chend großen Tiefgarage zur Aufnahme des gebietsbezogenen ruhenden Verkehrs an diesem Standort
angestrebt, zumal für das benachbarte Umfeld nicht auszuschließen ist, dass zeitweise erhöhter Park-
druck besteht. Insofern geht kein zusätzlicher Parkdruck durch das Vorhaben auf die umliegenden Stra-
ßen aus.
Bei der Ermittlung der zulässigen Grundflächenzahl kann gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO die zulässige
Grundfläche durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen
im Sinne von § 14 BauNVO sowie von baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche bis zu 50
vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer GRZ von 0,8. Im vorliegenden Fall
ergibt sich einschließlich der Tiefgaragenrampen für die Summe der über- und unterbauten Flächen
für das Urbane Gebiet eine GRZ II = 0,5.
Auf die einzelnen Teilflächen des Vorhabens bezogen ergeben sich für die GRZ II stark unterschiedliche
Werte.
TF 1 – GRZ II = 0,33
TF 2 – GRZ II = 0,27
TF 3 – GRZ II = 0,39
TF 4 – GRZ II = 0,29
TF 5 – GRZ II = 0,72
TF 6 – GRZ II = 0,93
Während der gemäß § 17 BauNVO bezeichnete Orientierungswert von 0,8 überwiegend deutlich un-
terschritten wird, kommt es für den Bereich der Teilfläche 6 zu einer Überschreitung dieses WertesSeite 25 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 24
und auch der sogenannten Kappungsgrenze. Dies ergibt sich aufgrund der Konzentration des überwie-
genden Teils der Tiefgarage unterhalb des gewerblich ausgerichteten Baukörpers einschließlich der
angrenzenden langen Tiefgarageneinfahrtsrampe. Die Konzentration der Flächeninanspruchnahme an
dieser Stelle führt zu einer entsprechenden Entlastung für die übrigen Bereiches des Urbanen Gebietes
und ist insofern städtebaulich gerechtfertigt. Wie bereits dargelegt ergibt sich unter Betrachtung des
gesamten Urbanen Gebietes eine GRZ II = 0,5, so dass insgesamt von einer maßvollen Bodeninan-
spruchnahme ausgegangen werden kann.
Planungsrechtlich ist es insofern erforderlich, die Überschreitung der Grundflächenzahl durch Neben-
anlagen und unterirdische Bauwerke nach § 19 (4) Satz 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO)
durch die Festsetzung einer höheren Grundflächenzahl zu gestatten, um damit die städtebaulich ge-
wünschte Tiefgarage in der erforderlichen Größe errichten zu können.
Durch eine textliche Festsetzung bestimmt der vorhabenbezogene Bebauungsplan daher, dass auf-
grund der beabsichtigten Unterbringung des ruhenden Verkehrs in einer Tiefgarage eine Überschrei-
tung der zulässigen Grundflächenzahl bis zu einem Wert von 1,0 zulässig ist.
Die weiteren Flächen wie Hauszugänge, Fahrradabstellplätze, Spielplätze, Quartiersplatz usw. sind
überwiegend nicht- bzw. wasserdurchlässig befestigt und liegen zumeist innerhalb der Abgrenzung der
unterbauten Gebietsteile. Sie werden zudem bereits bei der Bestimmung der GRZ II berücksichtigt.
Auf der Tiefgarage werden, soweit sie nicht überbaut sind, durch eine entsprechende Bodenüberde-
ckung die Voraussetzungen für eine intensive Begrünung geschaffen. Da eine Versickerung des Nieder-
schlagwassers in zentralen Mulden möglich ist, ergibt sich daraus, dass durch die umfangreiche Unter-
bauung mittels der Tiefgarage die nachteiligen Wirkungen auf den Grund und Boden gemildert wer-
den. Um eventuell eine spätere Parzellierung zu ermöglichen, wird für das Urbane Gebiet bezogen auf
die jeweiligen Teilflächen ein Wert für die GRZ festgesetzt, der die Errichtung des vorgesehenen Bau-
körpers ermöglicht.
Im Bebauungsplan werden festgesetzt für das
Sondergebiet GRZ = 0,6
Urbane Gebiet TF 1 – TF 4 GRZ = 0,4;
Urbane Gebiet TF 5 GRZ = 0,5
Urbane Gebiet TF 6 GRZ = 0,6
Geschossflächenzahl (GFZ)
Die Geschossflächenzahl ergibt sich rechnerisch für das
Sondergebiet zu GFZ = 0,53
Gesamte Urbane Gebiet zu GFZ = 1,2
Bei Betrachtung nur des überwiegenden Wohnanteils (TF 1 – TF 5) ergibt sich für die GFZ ein mittlerer
Wert von 1,1. Dieser Wert ist ein Beleg für die maßvolle städtebauliche Dichte, die durch die Planung
angestrebt wird. Für den Bereich der gewerblichen Nutzungen (TF 6) ergibt sich rechnerisch für dieSeite 26 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 25
GFZ ein Wert von 2,3.Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt für die einzelnen Teilflächen jeweils
individuelle und von dem Mittelwert abweichende Werte fest. Die Festsetzung für den Bereich des TF
6 wird gegenüber dem rechnerischen Wert leicht auf 2,4 angehoben, um ggf. unvorhergesehen not-
wendige bauliche Anpassungen zu ermöglichen.
TF 1 – GFZ = 1,0
TF 2 – GFZ = 0,8
TF 3 – GFZ = 1,0
TF 4 – GFZ = 1,0
TF 5 – GFZ = 1,6
TF 6 – GFZ = 2,4
Damit unterschreiten die Festsetzungen in allen Teilflächen den gemäß § 17 BauNVO jeweils zulässigen
Orientierungswert für ein Urbanes Gebiet = 3,0 und stellen insofern eine maßvolle bauliche Dichte dar.
Bei der Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung sind die Flächen von Aufenthaltsräumen in
anderen Geschossen, die keine Vollgeschosse sind, nicht auf die Geschossflächenzahl (GFZ) anzurech-
nen (§ 20 BauNVO), da im Bebauungsplan nichts anderweitiges festgesetzt ist.
Trotz der Einhaltung der Orientierungswerte des § 17 BauNVO weist die vorgesehene Bebauung im
Vergleich zum westlich gelegenen Wohngebiet um Himmerichweg, Petersbergweg und Rhenusallee
eine höhere Siedlungsdichte auf. Gleichzeitig besteht östlich des Vorhabengebietes mit der Hauptver-
waltung der Deutschen Telekom ein Gebäudekomplex, der mit einer planfestgesetzten GRZ = 0,6 und
GFZ = 1,4 eine hohe städtebauliche Dominanz aufweist.
Das Vorhaben auf dem Grundstück des ehemaligen Gärtnereibetriebes weist durch seine Nähe zum
rd. 2,5 km entfernten Stadtbezirkszentrum Beuel und die sehr gute verkehrliche Erschließung eine be-
sondere Lagegunst auf. Vergleichbare Flächen sind im Stadtgebiet nur noch in sehr begrenztem Um-
fang verfügbar, so dass eine effiziente Bodennutzung erforderlich und gerechtfertigt ist. Vor diesem
Hintergrund sind die festgesetzten, jedoch nicht überhöhten Dichtewerte aus städtebaulichen Grün-
den gerechtfertigt. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse blei-
ben gewahrt und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt werden vermieden.
Im Bebauungsplan werden festgesetzt für das
Sondergebiet GFZ = 0,6
Urbanes Gebiet GFZ = 0,8 - 2,4
Zusammenfassende Darstellung der festgesetzten städtebaulichen Dichte:
GRZ GFZSeite 27 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 26
Sondergebiet 0,6 0,6
MU TF 1 0,5 1,0
MU TF 2 0,5 0,8
MU TF 3 0,5 1,0
MU TF 4 0,5 1,0
MU TF 5 0,5 1,6
MU TF 6 0,6 2,4
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass in allen Teilflächen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans,
abgesehen von den über- und unterbauten Flächen im Bereich der Teilfläche 6, die Orientierungswerte
gemäß § 17 BauNVO eingehalten bzw. unterschritten werden. Diese Unterschreitung ist einerseits dem
berechtigten Interesse der Anwohner in den umliegenden Bestandsquartieren nach einer maßvollen
Bebauung geschuldet und berücksichtigt zudem eine weitestgehende Durchlüftung des Gesamtquar-
tiers. Dennoch wird mit den festgesetzten Werten für die städtebauliche Dichte eine Möglichkeit er-
öffnet, einen wesentlichen Beitrag zur Dämpfung der Wohnungsnachfrage zu leisten.
Anzahl der Geschosse und Gebäudehöhen
Als Orientierung für die Planung der Geschossigkeit wurde die nähere Umgebung herangezogen. Die
Umgebung des Plangebiets ist überwiegend durch eine zweigeschossige Wohnbebauung zuzüglich ei-
nes Dachgeschosses mit Sattel- oder Walmdach, vereinzelt mit Pultdach geprägt. In einer Entfernung
von etwa 200 m sind im Eckbereich von Landgrabenweg und Rhenusallee und in Richtung Beueler
Zentrum weiterführend Geschosswohnungsbauten mit bis zu 10 Vollgeschossen platziert. Bei dem Ge-
bäudekomplex der Deutschen Telekom AG dominieren Baukörper mit IV Vollgeschossen, die aufgrund
der Büronutzungen in der Regel aber größere Geschosshöhen als wohnbaulich genutzte Gebäude auf-
weisen. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan setzt hier eine maximale Gebäudehöhe von 73,0 m be-
zogen auf NHN fest. Die Geschossbauten an der Rhenusallee sowie die Telekom - Bauten sind jeweils
mit einem Flachdach versehen.
Die unmittelbar benachbarte Bebauung im Westen am Himmerichweg stellt sich als zweigeschossig
zuzüglich zumeist Satteldach dar. Im Osten ergibt sich mit den vorhandenen Gebäuden der Deutschen
Telekom AG eine Gebäudehöhe, die einer vier- bis fünfgeschossigen Wohnbebauung entspricht.
Nördlich und südlich an das Plangebiet grenzen die Bahntrasse bzw. der Landgrabenweg an. Da sie
eine städtebauliche Barrierewirkung entfalten und in Höhe des Plangebiets auf der Nord- bzw. Süd-
seite unbebaut sind, sind in diesen Bereichen keine Höhenbezüge durch eine Bestandsbebauung vor-
handen.
Die Planung setzt an den vorhandenen Gebäudehöhen der Telekom und der Bebauung am Himmerich-
weg an und platziert parallel zum Himmerichweg eine im Hinblick auf die Gebäudehöhe an die Be-Seite 28 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 27
standsbebauung angepasste zweigeschossige Bebauung mit zusätzlichem Staffelgeschoss. Diese Ge-
bäude unterschreiten wegen des flachen Daches des Staffelgeschosses in ihrer Höhe die vorhandenen
Gebäudehöhen der Bestandsbebauung am Himmerichweg.
Die östliche Gebäudereihe entlang der Grenze zur Telekom findet in ihrer Höhe eine stärkere Ausprä-
gung und nimmt etwa die Höhe der Bestandsbauten bei geringfügiger Überschreitung auf. Die mittlere
Gebäudezeile vermittelt in der Gebäudehöhe zwischen den beiden äußeren Reihen und schafft inso-
fern einen städtebaulich erlebbaren Übergang. Die Höhe der Neubebauung wechselt von III-geschossig
zu IV-geschossig jeweils zuzüglich eines Staffelgeschosses. Das südliche Gebäude der mittleren Zeile
bildet eine markante Raumkante und spannt gemeinsam mit dem Kindergartengebäude sowie dem
Bürogebäude einen städtebaulich erlebbaren Raum auf, der durch die Schaffung eines gestalteten
Quartiersplatzes einen hohen Aufenthaltswert erfährt.
Planungsrechtlich wird die Höhenentwicklung des geplanten Quartiers durch die Festsetzung von bau-
körperbezogenen differenzierten Gebäudehöhen gesteuert. Für das im Sondergebiet vorgesehene
Funktionsgebäude (Gartenmarkt) wird eine Höhe festgesetzt, die es zulässt, dass neben dem Verkaufs-
raum im Erdgeschoss zwei Betreiberwohnungen im Obergeschoss des Hauptgebäudes geschaffen wer-
den können. Die vorgelagerten Glasbaukörper sind eingeschossig und dienen als Verkaufs- und Aus-
stellungsfläche.
Parallel zum Himmerichweg erfolgt eine Festsetzung der Gebäudehöhen in Anlehnung an die benach-
barte Bestandsbebauung. Diese ist überwiegend zweigeschossig ausgeführt. Entsprechend werden
hier ebenfalls Gebäudehöhen festgesetzt, die eine zweigeschossige Bebauung zuzüglich eines Ge-
schosses, das kein Vollgeschoss ist, entsprechen. Den nördlichen Abschluss dieser Reihe bildet ein er-
höhter Baukörper. Dieser hat kein Gegenüber jenseits des Himmerichweges und dient der höhenmä-
ßigen Überleitung zu dem höheren Gebäudekomplex, der parallel zur Bahnlinie errichtet werden soll.
Die höhere Bauweise des zuvor genannten Gebäudes ist notwendig, um einen wirksamen baulichen
Lärmschutz an dieser Stelle zu schaffen. Dieser erfolgt in Form einer zwischen den beiden Baukörpern
aufgespannten transparenten Stahl- / Glas - Konstruktion in notwendiger Höhe gemäß Lärmgutachten.
Der innere Planbereich stellt einen Übergang von der kleinteiligen Einfamilienhausbebauung am Him-
merichweg hin zur Bebauung entlang der Grenze zur Telekom dar. Der Übergang wird durch eine Er-
höhung der zulässigen Gebäudehöhen planungsrechtlich bestimmt.
Die östliche Gebäudereihe, bestehend aus dem Bürogebäude / Boardinghouse sowie 3 Baublöcken,
stellt den räumlichen Abschluss in Richtung Osten dar. Die Höhe der Gebäude ist annähernd einheit-
lich, wobei im Wohnbereich durchgehend 4 Vollgeschosse mit einem zusätzlichen zurückspringenden
Geschoss, das kein Vollgeschoss ist, errichtet werden können. Das gewerblich ausgerichtete Gebäude
hat eine durchgehend einheitliche Bauhöhe, verfügt aber aufgrund von unterschiedlich notwendigen
Geschosshöhen im Bereich des Boardinghouse über 5 Geschosse, während der Bürotrakt 4 Vollge-
schosse nachweist.
Den nördlichen Abschluss des Plangebietes bildet ein viergeschossiger Gebäudekomplex, der um ein
weiteres Geschoss, das kein Vollgeschoss ist, ergänzt wird.Seite 29 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 28
Durch die im Plangebiet vorgesehenen zahlreichen unterschiedlichen Gebäudevarianten mit zusätzli-
chem obersten von einer oder mehrerer Gebäudekanten des Hauptbaukörpers zurückspringenden Ge-
schoss ergibt sich eine lebhafte städtebauliche Silhouette.
Vor dem Hintergrund der Standortgunst des Quartiers und des im Bonner Raum bestehenden Wohn-
raumbedarfes wird durch die allmählich von West nach Ost steigende Höhenentwicklung der Gebäude
und damit verbunden die Vergrößerung der Summe der Geschossflächen je Gebäude das Gebot des
sparsamen Umgangs mit Grund und Boden in städtebaulich verträglicher Weise umgesetzt und somit
ein wesentlicher Beitrag zur Wohnraumschaffung geleistet.
Um die Höhenentwicklung der Gebäude neben der Anzahl der zulässigen Geschosse im Detail zu steu-
ern, werden baukörperbezogene maximale Gebäudehöhen in Metern über Normalhöhennull (ü. NHN)
festgesetzt. Diese Festsetzung betrifft den jeweils obersten Punkt des letzten Vollgeschosses sowie
den obersten Punkt des darüber zulässigen weiteren Geschosses, das kein Vollgeschoss ist.
Hierbei ist berücksichtigt, dass die Gebäude mit Flachdächern errichtet werden. Aufgrund des Zurück-
tretens des obersten Geschosses wird der Höheneindruck der Gebäude insgesamt gemildert. Aus städ-
tebaulicher Sicht kann somit ein abgestimmtes Einfügen in das Ortsbild erreicht werden. Um noch ei-
nen geringen Gestaltungsspielraum bei der Bauausführung zu belassen, dürfen die in der Planzeich-
nung festgesetzten maximalen Gebäudehöhen bezogen auf die festgesetzte Geländehöhe durch dem
Gebäude untergeordnete technische Anlagen um bis zu 2,0 m überschritten werden. Für Treppenhäu-
ser mit Aufzugsüberfahrten und dort vorgesehenen Geräteräumen gilt, dass deren Höhe gegenüber
der festgesetzten maximalen Gebäudehöhe (Attika) um bis zu 3,5 m überschritten werden darf.
Grundsätzlich ist die Anlage von technischen Einrichtungen auf Flachdächern gemäß der politischen
Beschlusslage (Drucksachen-Nr. 221020) unerwünscht. Demnach soll der Dachbegrünung und der Aus-
stattung mit Photovoltaikanlagen, Solarthermieanlagen und anderen Anlagen, die zur Erzeugung und
Nutzung von erneuerbarer Energie nützlich sind, bei gleichzeitiger Minimierung sonstiger technischer
Einrichtungen der Vorrang gegeben werden. Hintergrund dafür ist, dass der Klimawandel bei allen zu-
künftigen Planungen verstärkt Berücksichtigung finden muss. Der weitgehende Verzicht auf technische
Aufbauten auf Dächern zugunsten der Nutzung der Flächen für Dachbegrünung und Photovoltaik ist
ein Baustein zur nachhaltigen Anpassung an Klimafolgen (Starkregenereignisse, Hitze- und Dürreperi-
oden etc.) und Beitrag zum Klimaschutz. Auch stadtgestalterische Aspekte sprechen gegen Technik-
aufbauten.
Der Bebauungsplan trägt diesen Ansprüchen Rechnung und sieht eine überwiegende intensive und
extensive Begrünung der Flachdächer vor. Dabei werden Photovoltaikanlagen auf den Flachdächern
des gewerblich ausgerichteten Gebäudes sowie auf dem Kindergartengebäude in Verbindung mit einer
extensiven Begrünung festgesetzt, während alle anderen Flachdächer einer Verpflichtung zur Intensiv-
begrünung unterliegen. Auf dem gewerblich ausgerichteten Gebäude auf TF 6 wird zudem die Wärme-
pumpe installiert, welche den gesamten Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans mit
Wärme versorgt. Die alternative Lage der Wärmepumpe innerhalb der Tiefgarage wurde geprüft und
musste verworfen werden, da aufgrund der Größe der Anlage zu große Windgeschwindigkeiten durch
das Ansaugen der Luft erzeugt wurden. Aus diesem Grunde ist die Positionierung der Wärmepumpe
auf dem Dach des gewerblich ausgerichteten Gebäudes alternativlos.Seite 30 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 29
Um den Freiraum auf den Balkonen, Flachdächern und Außenterrassen bestmöglich nutzen zu können
und damit auch dem Prinzip der intensiven Begrünung der Baukörper zu entsprechen, ist eine gefahr-
lose Begehung dieser Flächen unabdingbar. Dazu ist die Anlage von Brüstungen und Absturzsicherun-
gen erforderlich. Gemäß § 38 Abs. 4 Nr. 2 BauO NRW bedürfen Umwehrungen von Flächen mit mehr
als 12 m Absturzhöhe eine Mindesthöhe von 1,10 m. Insofern setzt der vorhabenbezogene Bebauungs-
plan fest, dass die in der Planfassung festgesetzten maximalen Gebäudehöhen für die Errichtung von
Absturzsicherungen um 1,10 m überschritten werden dürfen.
Die Treppenhäuser sind wichtig für eine komfortable Erreichbarkeit der Dachflächen, die in Form einer
Intensivbegrünung einen wichtigen Bestandteil dieser Siedlung darstellen.
Technische Anlagen und Einrichtungen wie Solaranlagen müssen aus ortsgestalterischen Gründen um
das Maß ihrer Höhe von der Dachkante zurücktreten, mindestens aber 2,0 m.
2.2.5 Überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise
Das Plangebiet gliedert sich in zwei Baugebiete (SO und MU), das MU in mehrere Teilflächen(TF 1 – TF
6). Diese orientieren sich am geplanten Erschließungssystem. Die Baugrenzen sind so festgesetzt, dass
die städtebauliche Struktur gemäß Entwurf widergespiegelt wird. Die geplanten Baukörper werden
mittels Baugrenzen eng eingefasst. Somit ergibt sich für die spätere Hochbauplanung nur ein sehr ge-
ringer Gestaltungsspielraum.
Aufgrund der sich an den wesentlichen Raumkanten orientierenden Festlegung der Baugrenzen kön-
nen ggf. Gartenterrassen von Erdgeschosswohnungen sowie Balkone und andere partiell auskragende
Gebäudeteile nicht in Gänze innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen untergebracht werden.
Daher wird durch textliche Festsetzung die Möglichkeit eröffnet, dass Balkone, Wintergärten, Vordä-
cher und Erker die Baugrenzen bis zu 2,0 m, Terrassen bis zu 3,0 m ausnahmsweise überschreiten kön-
nen. Mit dieser Zulässigkeit im Ausnahmefall wird sichergestellt, dass die Gebäude nicht an mehreren
Seiten oder umlaufend mit ebenerdigen Terrassen ausgestattet werden, es sei denn, dass im individu-
ellen (Ausnahme-) Fall die Zweckmäßigkeit einer weiteren Terrasse gegeben ist.
Die festgesetzten Baugrenzen berücksichtigen im Geschosswohnungsbau auch die Lage und die Aus-
dehnung der zurückgesetzten Geschosse, die keine Vollgeschosse sind.
Im Bebauungsplan erfolgt zudem eine zeichnerische Festsetzung der Abgrenzungen unterirdischer
Bauteile (hier: Tiefgarage). Als zugehöriges oberirdisches Element wird der Personen- und Fahrradauf-
zug nach Lage und Ausdehnung durch Baugrenzen sowie höhenmäßig festgesetzt.
Auf die Festsetzung einer Bauweise gemäß § 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 Abs. 4 BauNVO wird
verzichtet, da aufgrund der Vorhabenbezogenheit des Bebauungsplans und der damit einhergehenden
detailliert festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen die geplanten Gebäude und die Zulässig-
keit ihrer Ausdehnung ausreichend bestimmt sind.
2.2.6 Öffentliche Verkehrsflächen/Ver-und Entsorgungsflächen
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt in seinem Geltungsbereich eine öffentliche Verkehrsflä-
che fest, die aus der Erschließungsstraße sowie einer angrenzenden Stellplatzanlage besteht. Diese
öffentliche Verkehrsfläche ist durch Straßenbegrenzungslinien definiert. Die Fläche in einem UmfangSeite 31 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 30
von 1.520 m² wird nach Rechtskraft des Bebauungsplans an die Stadt Bonn übertragen. Ebenfalls ge-
langt die zwischen dem gewerblichen Baukörper und dem Landgrabenweg angeordnete Versicke-
rungsmulde in das Eigentum der Stadt Bonn, da das auf der öffentlichen Verkehrsfläche anfallende
Niederschlagswasser in diese Mulde zur Versickerung gebracht wird.
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird die Höhenlage der Verkehrsfläche durch 4 Punkte be-
stimmt. Die Lage dieser Punkte ergibt sich aus ihrer koordinatenmäßigen Bestimmung und wird in der
Legende zur Planzeichnung dargelegt.
Der Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans wird mit Elektrizität aus dem öffentlichen Versor-
gungsnetz der Stadtwerke Bonn – BonnNetz - versorgt. Dazu ist es notwendig, zwei Versorgungsflä-
chen festzusetzen, auf denen jeweils eine Trafostation errichtet wird. In Abstimmung mit dem Versor-
gungsträger erfolgt die Platzierung der beiden Stationen jeweils in unmittelbarer Nähe zu geplanten
Erschließungsflächen, um einen direkten Zugang durch den Versorgungsträger zu ermöglichen. Eine
Station zur Versorgung des südlichen Teils des Vorhabengebietes wird im Anschluss an die öffentliche
Versickerungsmulde angrenzend an den Landgrabenweg platziert. Eine zweite die nördliche Hälfte des
Plangebietes mit Elektrizität versorgende Trafostation ist am Schnittpunkt vom Urbanen Gebiet mit
dem Sondergebiet angrenzend an den Verbindungsweg zum Petersbergweg festgesetzt. Ein festge-
setztes Geh-, Fahr- und Leitungsrecht sichert die Zugänglichkeit durch den Versorgungsträger.
2.2.7 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
Aufgrund notwendiger funktioneller Anforderungen an die Größe des Kellergeschosses und der Tief-
garage (Stellplatztiefen, Fahrgassenbreiten, Wandstärken usw.) ergibt sich eine Gesamtbreite dieses
Geschosses, die dazu führt, dass der östliche Fußweg im Bereich der öffentlichen Erschließungsstraße
unterbaut wird und der Fußweg insofern auf Privatgelände liegen muss. Der vorhabenbezogene Be-
bauungsplan setzt für diesen Bereich zwischen Straßenbegrenzungslinie und dem gewerblich ausge-
richteten Baukomplex ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit fest, um eine gesicherte fußläufige
Erreichbarkeit der weiter nördlich anschließenden Nutzungen zu ermöglichen. Gleichzeitig wird ein
Leitungsrecht zugunsten der Versorgungsträger in diesem Bereich festgesetzt, um Versorgungsleitun-
gen, für die kein ausreichender Platz innerhalb der öffentlichen Erschließungsstraße gegeben ist, un-
terbringen zu können.
Für das übrige Urbane Gebiet, in dem keine öffentlichen Erschließungsflächen festgesetzt sind, setzt
der vorhabenbezogene Bebauungsplan
•• für den Bereich, der auch als Fläche für die Feuerwehr festgesetzt ist,
•• für zwei zum Petersbergweg führende Stichwege
•• für einen etwa mittig verlaufenden Verbindungsweg zwischen den Ästen der Feuerwehrum-
fahrt
•• sowie für einen zu dem parallel zur Bahnlinie verlaufenden Fuß- und Radweg führenden Ver-
bindungswegSeite 32 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 31
jeweils Geh- und / oder, Fahr- und Leitungsrechte zugunsten der Allgemeinheit fest. Hierdurch sind die
Erreichbarkeit eines jeden Wohngebäudes, des Kindergartens und auch der Fläche des Quartiersplat-
zes und der dem Café / Bistro zugeordneten Außengastronomie gesichert. Zudem gelten in diesen ge-
nannten Bereichen Leitungsrechte zugunsten der Versorgungsträger.
2.2.8 Lärmschutzmaßnahmen
Zur Ermittlung der auf das Plangebiet einwirkenden Immissionen wurde eine schalltechnische Unter-
suchung durchgeführt. Als maßgebliche Emittentenarten waren Gewerbelärm sowie Verkehrslärmim-
missionen des Straßen- und Schienenverkehrs zu berücksichtigen3.
Durch den benachbarten Gewerbebetrieb (Telekom) werden Lärmemissionen bewirkt, die sowohl von
dem auf den Betrieb gerichteten Verkehr als auch durch auf dem Dach des Betriebes vorhandene tech-
nische Anlagen ausgehen. Von dem Garten-Center gehen ebenfalls gewerbliche Emissionen, insbeson-
dere durch den Kundenverkehr aus.
Im ganzen Plangebiet überschreiten die ermittelten Beurteilungspegel für den Schienenverkehrslärm
und in Teilen des Plangebietes die für den Straßenverkehrslärm ermittelten Beurteilungspegel sowohl
am Tag als auch in der Nacht die Orientierungswerte für Mischgebiete nach DIN 18005 (60 dB(A) tags
und 50 dB(A) nachts und in Antizipation der Einführung Urbaner Gebiete (MU) in die DIN 18005 mit 3
dB höheren Tagwerten in Analogie zur TA Lärm).
Da insbesondere die Emissionen der Eisenbahnstrecke zunächst keinen aktiven Schallschutz unmittel-
bar an der Emissionsquelle – der Bahntrasse - für das Plangebiet zulassen, bedarf es zur Wahrung
gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse der Festsetzung von aktiven, an der Lärmquelle ansetzenden
und passiven, an den Gebäuden selbst vorzunehmenden Lärmschutzmaßnahmen. Zur Festlegung der
erforderlichen Schalldämmmaße der Außenbauteile werden im Bebauungsplan grafisch Linien gleicher
maßgeblicher Außenlärmpegel (Isophonen) in 5 dB(A)-Abständen dargestellt, die sogenannte Lärmpe-
gelbereiche begrenzen. Diese wurden dem Lärmgutachten entnommen. Sie basieren im südlichen
Plangebiet auf der freien Schallausbreitung, im nördlichen Plangebiet unter Berücksichtigung der be-
dingten Festsetzung, dass zunächst die Gebäude entlang der Bahn (TF 4) einschließlich der festgesetz-
ten Lärmschutzwände fertiggestellt sein müssen, bevor die Wohnnutzung in den Teilbereichen TF 3
und TF 5 aufgenommen werden. Der Vollzug dieser bedingten Festsetzung setzt voraus, dass der Ge-
bäuderiegel in der Teilfläche 4 weitestgehend vollständig über alle im vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan festgesetzten Geschosse einschließlich des obersten Geschosses, das kein Vollgeschoss ist, sowie
der aus einer Glas-Stahl-Konstruktion bestehenden Lärmschutzeinrichtung in voller Höhe baulich rea-
lisiert wird, um entsprechenden Schallschutz zu gewähren. Eine entsprechende Vereinbarung wird in
den Durchführungsvertrag zwischen Stadt Bonn und dem Vorhabenträger aufgenommen.
Die Planung berücksichtigt ferner die Lärmbeeinträchtigungen, indem zwischen den parallel zur Bahn-
linie positionierten Gebäuden jeweils transparente Lärmschutzeinrichtungen (Stahl- / Glaskonstruk-
tion) den Lärm der Bahn vor dem Eindringen in das Plangebiet abhalten. Diese Lärmschutzeinrichtun-
gen werden zudem jeweils auf der Ost- wie auf der Westseite des Plangebietes im Einflussgebiet des
3 Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 6820-2; TAC Technische Akustik, Grevenbroich, März
2023Seite 33 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 32
Schienenlärms zwischen dem östlichen und westlichen bahnparallelen Gebäude und dem jeweils süd-
lich anschließenden Gebäude ergänzt. Damit wird laut Gutachten das Eindringen des Schienenver-
kehrslärms in das Plangebiet stark reduziert.
Die Lärmschutzmaßnahmen werden durch weitere aktive Lärmschutzmaßnahmen ergänzt, die auch
die von den Gewerbebetrieben herrührenden Lärmauswirkungen berücksichtigen. Dazu werden ent-
lang der Grenze zum benachbarten Telekomgrundstück in Abschnitten 2 m hohe Lärmschutzeinrich-
tungen auf die Grenze platziert, die im erforderlichen Umfang die schutzbedürftigen Erdgeschossbe-
reiche berücksichtigen.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt zudem fest, dass innerhalb der durch einen Lärmpegel-
bereich VII betroffenen Fläche, dies ist die parallel zur Bahntrasse liegende Teilfläche 4, die Grundriss-
orientierung derart organisiert werden muss, dass schutzbedürftige Räume nicht hinter betroffenen
Fassaden liegen dürfen. Hintergrund für diese Festsetzung sind die durch den Bahnverkehr ausgelösten
Emissionen, die weder durch aktive noch passive Schutzmaßnahmen in ausreichendem Umfang be-
wältigt werden können. Mit der Festsetzung ist hingegen gesichert, dass keine die Gesundheit gefähr-
denden Lärmimmissionen in den Bereich der schutzbedürftigen Räumlichkeiten eindringen. Dies sind
insbesondere Wohn- und Schlafräume.
Darüber hinaus gilt, dass fensterunabhängige Lüftungen, die auch bei geschlossenen Fenstern eine
ausreichende Belüftung sicherstellen, im gesamten Plangebiet für schutzbedürftige Räume erforder-
lich sind, falls nicht auf andere geeignete, dem Stand der Technik entsprechende Weise eine ausrei-
chende Belüftung gewährleistet werden kann. Auch diese Festsetzung dient dem Schutz der Gesund-
heit und insbesondere der nächtlichen Ruhebedürftigkeit der Bewohner. Da aufgrund des Anwachsens
der Entfernung zwischen Emissionsquelle und dem Ort der Lärmbeeinträchtigung das Maß der Schal-
lemission abnimmt und sich im Zuge der Bebauung des Gesamtareals aufgrund des Baufortschritts
Lärmbarrieren und Lärmschatten ergeben, kann es dazu kommen, dass deutlich geringere Beeinträch-
tigungen auf einzelne Gebäude oder Gebäudeteile eintreten, als aufgrund der freien Schallausbreitung
prognostiziert wurde. Insofern kann von der Vorgabe zum Einbau von fensterunabhängigen Lüftungen
abgewichen werden, wenn gutachterlich nachgewiesen wird, dass die Beurteilungspegel vor dem zu
öffnenden Fenster in der Nachtzeit nicht mehr als 45 dB(A) betragen. Dieser Nachweis ist im Zuge des
Baugenehmigungsverfahrens zu führen.
Auf der Grundlage der ermittelten maßgeblichen Außenlärmpegel setzt der Bebauungsplan zudem das
jeweils erforderliche resultierende Schalldämmmaß für die Außenbauteile der Gebäude (Außen-
wände, Fenster, Türen und Dächer) gemäß der bauordnungsrechtlich eingeführten DIN 4109-1 von
Januar 2018 fest. Die daraus abgeleiteten Lärmpegelbereiche, die sich jeweils auf die lauteste zu be-
rücksichtigende Ebene der Gebäude bzw. Fassadenteil beziehen und somit den schlechtesten Fall
(worst case) abdecken, werden entsprechend den Möglichkeiten der DIN 4109-1 in 5-dB(A)-Schritten
festgesetzt. Bei Beurteilung von zwischen zwei Pegellinien liegenden Punkten ist stets das höhere Maß
zu verwenden. Durch diese Festsetzung kann für jeden einzelnen Punkt des Plangebietes und damit
für jeden einzelnen Punkt einer Fassade unabhängig vom betrachteten Geschoss eines jeden Gebäu-
des ein Schutzniveau abgelesen werden, das den Festsetzungen entsprechend ein teilweise höheres
Schalldämmmaß fordert, als es tatsächlich erforderlich wäre.
Dies kann jedoch durch die Möglichkeit des gutachterlichen Nachweises einer geringeren Schutzbe-
dürftigkeit im Baugenehmigungsverfahren von den Vorhabenträgern vermieden werden. Von demSeite 34 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 33
festgesetzten Schalldämmmaß kann somit dann abgewichen werden, wenn nachgewiesen wird, dass
die tatsächliche Geräuschbelastung einer Gebäudeseite niedriger ausfällt als dies der Lärmpegelbe-
reich angibt. Dies führt in manchen Fällen zu geringeren Anforderungen an die Außenbauteile, weil
zum einen die maßgeblichen Außenlärmpegel gemäß DIN 4109-1 nach der freien Schallausbreitung
errechnet wurden, in der Realität jedoch z.B. durch dann möglicherweise bereits errichtete bauliche
Anlagen eine stärkere Schallabschirmung bewirkt wird und die tatsächlichen Außenlärmpegel entspre-
chend geringer ausfallen. Zum anderen richtet sich die Festsetzung der Lärmpegelbereiche nach der
Berechnungsmethode für die empfindlichste Raumart (Schlafräume) und der lärmbelastetsten Ge-
schossebene (2.Obergeschoss und darüber). Für Aufenthaltsräume, die nicht zum Schlafen dienen und
Räume, die unterhalb des 2. OG verortet sind oder im Schallschatten liegen, können daher die Anfor-
derungen an das Schalldämmmaß geringer sein, als es die dargestellten Isophonen vermuten lassen.
Durch die Festsetzung der maßgeblichen Außenlärmpegel in Form von Isophonen wird die Einhaltung
von wohnverträglichen Innenpegeln in Aufenthaltsräumen von tagsüber 30--35 dB(A) und in Schlaf-
räumen nachts von 25--30 dB(A) gewährleistet. Da das Gebäudeenergiegesetz – GEG von 2020 (vor-
mals Energieeinsparverordnung - EnEV 2014) bereits unabhängig von der akustischen Situation den
Einbau von mindestens zweischaligen Fenstern erfordert, erfüllen diese bei fachgerechter Ausführung
(Schallschutzklasse 2 nach der VDI 2719) bereits überwiegend die im Bebauungsplan festgesetzten An-
forderungen an das Schalldämmmaß, so dass insofern für weite Teile des Plangebiets kein höherer
baulicher und finanzieller Aufwand durch die Anforderungen an die bauakustischen Qualitäten der
Fassaden der Wohnhäuser zu erwarten ist.
Aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans als Vorhaben- und Erschließungsplan gemäß § 12 BauGB
ergeben sich die Lärmschutzmaßnahmen für die Außenwohnbereiche im Wesentlichen durch die Plat-
zierung der Gebäude in Verbindung mit den zwischengestellten Lärmschutzeinrichtungen (Stahl- /
Glaskonstruktionen). Das im nördlichen und östlichen Plangebiet vorgesehene Gebäudeensemble
wirkt jeweils schallschützend für die übrigen Flächen innerhalb des Plangebietes.
Gemäß Rechtsprechung des OVG NRW ist davon auszugehen, dass eine angemessene Nutzung von
Außenwohnbereichen, dies sind z.B. Balkone / Terrassen / Loggien, bis zu einem Beurteilungspegel von
62 dB(A) am Tage möglich ist und keine zwingenden Anforderungen für Schallschutzmaßnahmen er-
forderlich sind. Bei Einhaltung dieses Wertes ist keine unzumutbare Störung der Kommunikation sowie
der Erholung anzunehmen (vgl. OVG NRW, Urteil vom 13.03.2008 – 7 D 34/07.NE).
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt fest, dass für Außenwohnbereiche wie Balkone, Loggien,
Terrassen, die die oben genannte Grenze von 62 dB(A) im Tagzeitraum (6.00 bis 22.00 Uhr) überschrei-
ten, Schallschutz in Form von baulichen Maßnahmen erforderlich ist. Dieser Fall tritt im Bereich des
nördlichen an den Himmerichweg angrenzenden Wohngebäudes in der Teilfläche 3 auf. Hier muss
baulich sichergestellt werden, dass die zur Lärmquelle (Bahn) ausgerichteten Außenwohnbereiche
durch geeignete bauliche Maßnahmen geschützt werden.
Grundsätzlich gilt, dass Außenwohnbereiche von durchgesteckten Wohnungen von dieser Vorschrift
dann ausgenommen sind, wenn zusätzlich auf der lärmabgewandten Seite ein Balkon, eine Loggia oder
eine Terrasse errichtet wird, so dass hier eine Alternative für einen geschützten Aufenthalt besteht.Seite 35 von 121
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 34
Im westlichen Bereich entlang des Himmerichweges überschreiten im Einzelfall die Beurteilungspegel
im Außenwohnbereich 62 dB(A). Hier werden die ebenerdigen Terrassen und die nach Westen ausge-
richteten Balkone und Dachterrassen durch bauliche Maßnahmen, die den auftretenden Schall abhal-
ten, geschützt. Dabei handelt es sich um zusätzliche Wandscheiben innerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen, welche eine Reduktion der Lärmimmission auf unter 62 dB (A) bewirken. Auf-
grund dieser Wandscheiben entsteht ein schallgeschützter Außenbereich, eine vollkommene Schlie-
ßung des Bereichs in Form von geschlossenen verglasten Loggien oder andersartig umbauten Räumen,
die gegebenenfalls geschossflächenrelevant wären, ergibt sich dadurch nicht und ist auch nicht erfor-
derlich.
2.2.9 Schallreflexion
Aufgrund der geplanten Baumaßnahme parallel zur Bahntrasse kann der von der Bahn ausgehende
Schienenverkehrslärm von den Fassaden der neuen Gebäude zurückgeworfen werden und als Schall-
reflexion auf die bestehenden Wohngebäude jenseits der Bahntrasse einwirken.
Der Lärmgutachter hat ermittelt, dass bereits zum gegenwärtigen Zeitpunkt an mehreren Gebäuden
im Bereich der Küdinghovener Straße, An der Siebengebirgsbahn, Talweg und am Mehlbergweg die
von der Bahn ausgelösten Beurteilungspegel ein Maß annehmen, die bereits heute oberhalb der
Schwelle der Gesundheitsgefahr liegen. Aufgrund der Neubaumaßnahme würden die von der Bahn
ausgelösten Emissionen an den zur Bahn hin orientierten Fassaden des Neubaus zurückgeworfen und
als Reflexionen auf die genannten Bestandsbauten treffen. Die potentiellen Re

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