Beschluss zur öffentlichen Auslegung des Entwurfs des des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6820-2 „R(h)einwohnen“ im Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Limperich zwischen Landgrabenweg und Himmerichweg gem. §3 Abs. 2 Baugesetzbuch

Beschlussvorlage
öffentlich
230516
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Beschluss zur öffentlichen Auslegung des Entwurfs
des
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr.
6820-2 „R(h)einwohnen“ im Stadtbezirk Beuel,
Ortsteil Limperich zwischen Landgrabenweg und
Himmerichweg gem. §3 Abs. 2 Baugesetzbuch
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Beuel 17.04.2023 Anhörung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 25.04.2023 Empfehlung
Rat 27.04.2023 Entscheidung
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
17.05.2023 Empfehlung
Beschlussvorschlag
Beschlussvorschlag:
1. Die im Rahmen
- der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch
(BauGB),
- des Bürgerantrags gem. § 24 GO NW (siehe DS-Nr. 230033),
- der Informationsveranstaltung vom 26.10.2022 und
- des Beteiligungszeitraumes vom 21.10.2022 bis zum 04.11.2022
vorgetragenen Gesichtspunkte werden entsprechend der beigefügten
Auswertungen behandelt.
2. Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6820-
2 „R(h)einwohnen“ im Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Limperich zwischen der
Deutschen Telekom AG, dem Landgrabenweg, dem Himmerichweg sowie dem
Bahnkörper der rechtsrheinischen Strecke Köln-Niederlahnstein der Deutschen
Bahn AG ist gemäß § 3 Absatz 2 BauGB öffentlich auszulegen.Seite 1 von 267
Seite 2
Begründung
Plangebiet
Das ca. 30.500 m² große Plangebiet besteht aus dem Betriebsstandort eines
Gartenbaubetriebes mit zugehörigem Gartenmarkt mit einer genehmigten
Verkaufsfläche von max. 2500 m². Ferner ist im Plangebiet ein Wohnhaus des
Betriebsinhabers vorhanden, welches erhalten bleiben soll. Das Umfeld des
Plangebietes ist durch stark unterschiedliche Strukturen geprägt. Im
Nordwesten grenzt ein Wohngebiet um Himmerichweg, Petersbergweg und
Drachenfelsweg an das Grundstück. Südöstlich des Plangebietes erstrecken
sich großflächige Bürogebäude der Deutschen Telekom AG. Im Nordosten
begrenzt der Bahnkörper der rechtsrheinischen Strecke Köln-Niederlahnstein
der Deutschen Bahn AG den Standort, daran schließen sich hangseitig
Wohngebiete bis hin zum Waldgebiet des Ennerts sowie die
vegetationsbestandenen Flächen im Bereich des Mehlbergweges an. Südlich
des Landgrabenweges dehnt sich der denkmalgeschützte Rheinauenpark bis
unmittelbar an das Rheinufer aus.
Geltendes Planungsrecht
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Stadt Bonn stellt im Bereich des Plangebietes
eine Sonderbaufläche für Hauptstadteinrichtungen mit parkartigem Charakter
dar. Das Vorhaben kann daher nicht als aus den Darstellungen des
Flächennutzungsplanes entwickelt angesehen werden. Durch die
Nichtanwendung des §13a BauGB ist die Möglichkeit der Berichtigung des
Flächennutzungsplans im Nachgang des Bebauungsplanverfahrens ebenfalls
versperrt, weshalb parallel zum Bebauungsplanverfahren ein Verfahren zur
Änderung des Flächennutzungsplans durchgeführt wird (siehe DS-Nr. 230529).
Rechtskräftiger Bebauungsplan
Das Plangebiet liegt innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes
Nr. 8021-19 aus dem Jahre 2002. Danach ist für den nordwestlichen Teil des
Plangebiets „Fläche für die Landwirtschaft“ festgesetzt. Für den südwestlichen
Teilbereich setzt der Bebauungsplan ein Sondergebiet mit der
Zweckbestimmung "Gartenmarkt" bei einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4
und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von ebenfalls 0,4 und I - geschossiger
Bauweise fest. Die maximale Gebäudehöhe beträgt 65,0 m über NN, was einer
maximalen Höhe von etwa 7,0 m über Gelände entspricht.
Verfahrensart
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 6820-2 wird im Vollverfahren mit
Umweltbericht und Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung der Eingriffe in Natur und
Landschaft aufgestellt. Für die Kompensation der Eingriffe werden Flächen des
Bonner Ökokontos in Anspruch genommen, die im Kottenforst verortet werden.
Die Sicherstellung der Inanspruchnahme und die Zuordnung zum Vorhaben
wird im Durchführungsvertrag, der zum Satzungsbeschluss vorliegen muss,
gewährleistet.Seite 2 von 267
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Das Plangebiet besteht aus einem Vorhabenteil (Vorhaben- und
Erschließungsplan für das Wohn- und Gewerbeprojekt R(h)einwohnen mit
Durchführungsvertrag) und einem Anpassungsbereich, in dem das
Sondergebiet Großflächiger Einzelhandel mit dem weitgehenden Neubau des
Gartenmarkts Kissener umgesetzt werden soll, dessen Realisierung von einem
städtebaulichen Vertrag flankiert wird. Darüber hinaus gehört zum
Anpassungsbereich des Bebauungsplans der Bereich des vorhandenen
Wohnhauses Himmerichweg 73, das unverändert bleiben soll und dessen
Nutzung planungsrechtlich gesichert wird.
Entgegen den Ausführungen des Zielbeschlusses wird der Bebauungsplan
nicht im beschleunigten Verfahren nach §13a BauGB aufgestellt. Der Wechsel
der Verfahrensart auf ein Vollverfahren wurde notwendig, weil hier mit dem
Gartenmarkt Planungsrecht für großflächigen Einzelhandel, der außerhalb von
Kerngebieten nur in einem Sondergebiet (SO) gem. § 11
Baunutzungsverordnung festgesetzt werden kann, geschaffen wird. Die
Anwendung des beschleunigten Verfahrens gem. §13a Baugesetzbuch
(BauGB) steht aufgrund der Pflicht der Durchführung einer
Umweltverträglichkeitsprüfung bei großflächigen Einzelhandelsvorhaben nicht
zur Verfügung, auch wenn die im Gartenmarkt angebotenen Sortimente
größtenteils nicht zentrenrelevant sind.
Bisheriges Planverfahren
Die M & LP R(h)einwohnen GmbH & Co.KG, Eppelborn hat seit Anfang Juli
2016 mit notariellem Vertrag Verfügungsberechtigung über die Flächen des
Gartenbetriebes am Landgrabenweg mit Ausnahme der Fläche des
eigentlichen Gartenmarktes erlangt. Mit Datum vom 15.07.2016 hat die M & LP
R(h)einwohnen GmbH einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes für die ca. 25.000 qm große Fläche gestellt. Das derzeit
noch von dem Gartenbetrieb genutzte Areal soll nach den Vorstellungen der M
& LP R(h)einwohnen GmbH nach Aufgabe der Anbau- und Produktionsflächen
allerdings unter Beibehaltung eines dann verkleinerten Gartenmarktes für eine
wohnbauliche Nutzung umgewandelt werden.
Das Verfahren zur Änderung des Bebauungsplanes Nr. 8021-19 wurde bereits
im 19.01.2017 mit der Fassung eines Grundsatzbeschlusses zur Entwicklung
des ehemaligen Gartenmarktareals (DS-Nr. 1613035EB6) durch den
Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz eingeleitet.
Am 06.12.2018 wurde der Beschluss zur Durchführung der frühzeitigen
Beteiligung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6820-2 gefasst (DS.-
Nr.: 1812868), welche im Zeitraum vom 01.07. – 12.07.2019 stattfand.
Grundlage der Beteiligung war ein städtebauliches Konzept des Büros Scherf
Architekten, welches noch Optimierungsbedarf im Hinblick auf die klimatische
Situation aufwies. Vorgaben eines für die Planung erstellten Klimagutachtens
sollten in die Planung einfließen.
Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgte im Zeitraum vom 01. Juli bis
zum 12. Juli 2019, die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger
öffentlicher Belange im Zeitraum vom 05.11.2019 bis 06.12.2019. Bereits zuvor
sind aufgrund der Ankündigung durch Bürgerbrief StellungnahmenSeite 3 von 267
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eingegangen. Insgesamt sind im Zeitraum der Öffentlichkeitsbeteiligung sowie
in den darauf folgenden Wochen 23 Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie 9
Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
eingegangen. Teil der frühzeitigen Beteiligung war zudem eine
Präsenzveranstaltung mit Vorstellung und Diskussion der Pläne am
10.07.2019, bei der ca. 90 Personen aus der Öffentlichkeit teilnahmen. Eine
Auswertung der während der frühzeitigen Beteiligung eingegangenen
Anregungen und Stellungnahmen findet sich als Anlage zur Vorlage.
Nach Durchführung der frühzeitigen Beteiligung hat der Vorhabenträger M&LP
R(h)einwohnen GmbH mit dem Architekturbüro Oezen-Reimer und Partner
sowie dem Landschaftsarchitekturbüro wbp die Planungsbüros gewechselt und
ein überarbeitetes und optimiertes städtebauliches Konzept vorgelegt.
Die Änderungen wurden aufgrund der Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit
sowie aus sachlichen Erwägungen eingearbeitet. Das überarbeitete Konzept
wurde durch eine Mitteilungsvorlage Anfang 2022 den politischen Gremien
präsentiert (DS-Nr. 220358). Das neue Konzept zeichnet sich gegenüber dem
alten Planungsstand wie folgt aus:
Die städtebauliche Struktur sieht nun deutlich weniger, dafür größere und
teilweise auch um ein Geschoss erhöhte Wohngebäude vor. Für den
Gartenmarkt verbleibt eine größere Fläche, so dass bestehende
Gewächshäuser und bauliche Anlagen in ihrer Nutzung verbleiben. Am
südlichen Teil des Himmerichswegs ergibt sich damit keine Änderung des
bisherigen Erscheinungsbilds. Die vormals geplanten Reihenhäuser sind
entfallen, wobei die Anzahl der geplanten Wohneinheiten insgesamt annähernd
gleichbleibt. Entlang der Bahnstrecke ist ein Riegel aus drei Gebäuden, welche
durch gläserne, gebäudehohe Lärmschutzwände verbunden sind, geplant.
Dieser Riegel ist mit weiteren Glaswänden mit zwei rechtwinklig dazu
angeordnenten Baukörpern verbunden, die zusammen U-förmig einen
schallgeschützten, ruhigen und begrünten Hof umschließen. Um den
Lärmschutz im Gebiet zu verbessern, sind sowohl die Gebäude entlang der
Bahn als auch entlang der Telekom auf 4 Geschosse plus Staffelgeschoss
erhöht worden. In Richtung der kleinteiligeren Bestandsbebauung am
Himmerichweg wird die Bebauung bis auf 2 Geschosse plus Staffelgeschoss
abgestaffelt, sodass ein städtebaulich verträglicher Übergang geschaffen wird.
Zentral ist ein Quartiersplatz vorgesehen, an dem auch eine 3-gruppige Kita mit
Wohnnutzung in den Obergeschossen angeordnet ist.
Das Nutzungskonzept sieht eine Mischung aus gefördertem Wohnen,
freifinanziertem Wohnen, Seniorenwohnen, Kita, Gartenmarkt, Gastronomie
(Bäckerei und Quartierscafé), Büro und Boardinghaus vor. Insgesamt
entstehen 197 Wohneinheiten. Zusätzlich werden im Boardinghouse ca. 100
Boardingzimmer angeboten.
Der geförderte Wohnraum erreicht eine Quote von 40% der Wohn-
Bruttogrundfläche. Maßgebend für die Anwendung des Bonner Baulandmodells
sind aufgrund der Altfallregelung des Beschlusses vom 28.10.2021 die
Maßgaben des Beschlusses vom 10.07.2018. Die Kita wird über das
Mietmodell realisiert, bei der der Vorhabenträger die Kita errichtet und an einen
anerkannten Träger der Jugendhilfe vermietet.
Das Quartier wird größtenteils oberirdisch autofrei geplant. Bis auf eine kleineSeite 4 von 267
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Stichstraße zur Erschließung des Gartenmarktes, zur Andienung einer
Bäckerei/Cafe und zur Abwicklung des ausfahrenden Verkehrs aus der
Tiefgarage wird das Gebiet selbst nur für Müll- und Rettungsfahrzeuge sowie
Anlieferungsvorgänge zugänglich sein. Die Stichstraße wird als öffentliche
Verkehrsfläche festgesetzt, die Wege im Quartier werden in privater Hand
bleiben, jedoch durch die Festsetzung entsprechender Rechte zugunsten der
Öffentlichkeit zugänglich sein.
Oberirdische Stellplätze sind auf die Stellplätze des Gartenmarktes, Stellplätze
zur Abwicklung des Hol- und Bringverkehrs der Kita sowie wenige Stellplätze
für Besuchende reduziert und nur im südlichen Bereich in Richtung
Landgrabenweg angeordnet. Der sonstige ruhende Verkehr wird in der
geplanten Tiefgarage abgewickelt, welche durch eine direkte Zufahrt vom
Landgrabenweg und eine Ausfahrt in die geplante Stichstraße erschlossen ist.
Die Tiefgarage beinhaltet neben den Kfz-Stellplätzen auch Car-Sharing-
Stellplätze sowie einen Großteil der Fahrradabstellplätze. Für einige Gebäude
besteht ein direkter Zugang zur Tiefgarage, für Bewohnende der anderen
Gebäude besteht die Möglichkeit über einen gesonderten zentralen Zugang die
Tiefgarage barrierefrei zu erreichen.
Der Quartierseingang wird weiterhin durch ein gewerblich genutztes Gebäude
einerseits und den neu zu errichtenden Gartenmarkt andererseits geformt.
Neben der Büronutzung ist nun auch eine gewerbliche Nutzung als
Boardinghouse in dem Gebäude vorgesehen, welches im Norden einen 4-
geschossigen und zum Landgrabenweg hin einen 5-geschossigen Bauteil,
jedoch in gleicher Gebäudehöhe aufweisen wird.
Die Freiraumplanung hat deutlich an Qualität gewonnen und sieht nun mehrere
kleinere durchgrünte Begegnungsräume sowie einen zentralen Quartiersplatz
mit „grünen Inseln“ vor. Die Gestaltung des Quartiersplatzes war Ergebnis des
Qualifizierungsverfahrens unter Teilnahme von Vertreterinnen und Vertretern
von Politik, Verwaltung, des Städtebau- und Gestaltungsbeirats sowie des
Vorhabenträgers für das Wohnprojekt. Bespielt wird der Platz zusätzlich durch
eine Bäckerei/Cafe im Erdgeschoss des gewerblich genutzten Gebäudes.
Bei der Freiraumgestaltung wurde viel Wert auf eine Durchgrünung des
Quartiers gelegt. Aussparungen in der Tiefgaragenplanung ermöglichen die
Pflanzung von großkronigen Bäumen zwischen den Gebäuden und bieten
Flächen für die Regenwasserversickerung im Gebiet. Durch weitere
Maßnahmen wie Fassadenbegrünung entlang der Bahnstrecke,
Pflanzvorrichtungen an den Balkonen und intensiv begrünte Dachgärten wird
ein durchgrüntes Quartier vorgesehen. Der Gartenmarkt, das Bürogebäude
sowie das Gebäude mit Kita und integrierter Wohnnutzung werden extensiv
begrünt und zusätzlich mit PV-Anlagen ausgestattet. Der Ratsbeschluss zur
Solarverpflichtung vom 16.09. 2021 (DS-Nr. 210919) wird damit als erfüllt
angesehen. Durch die auf einem Teil der Wohngebäude vorgesehene intensive
Dachbegrünung in Kombination mit der Nutzung als Dachgärten durch die
Bewohner*innen ist die Installation von Anlagen zur Nutzung solarer
Strahlungsenergie auf diesen Dachflächen nicht durchführbar.
Mit dem Vorhaben entsteht ein verdichtetes, gemischt genutztes, durchgrüntes
und oberirdisch weitgehend autofreies Quartier.
Eine hohe bauliche Dichte wird im Quartier durch höhere GeschossigkeitenSeite 5 von 267
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sowie eine effizientere Flächeninanspruchnahme erreicht. Der Mix aus
verschiedenen Wohnformen (Seniorenwohnen, geförderter Wohnraum,
freifinanzierter Wohnraum) mit Gewerbe und gastronomischen Angeboten
sowie einer Kita und gut gestalteten Freiräumen sorgen für eine gute
Nutzungsmischung im Gebiet und ein attraktives Wohnumfeld.
Weitreichende Begrünungsmaßnahmen in Form von Fassadenbegrünung,
intensiver und extensiver Dachbegrünung sowie einer hochwertigen
Freiraumplanung werten das Quartier auf und sorgen für eine attraktive
Durchgrünung des Gebiets.
Die im Mobilitätskonzept zum Vorhaben genannten Maßnahmen wie Car-
Sharing, Bike-Sharing, umfangreiche Fahrradabstellanlagen und Angebote zur
E-Mobilität werden umfassend realisiert. In Verbindung mit der guten ÖPNV-
Anbindung, welche sich durch den Ausbau der S13 sowie gegebenenfalls auch
der angedachten Seilbahn noch weiter verbessern wird, sowie der guten
Anbindung an bestehende Rad- und Fußwege wird der Ansatz der mehrfachen
Innenentwicklung vervollständigt.
Insgesamt wird mit dem überarbeiteten Entwurf ein qualitätvolles Quartier und
eine hochwertige Gestaltung des Freiraumes ermöglicht.
Um der Öffentlichkeit Gelegenheit zu geben, sich über die Änderungen der
Planung zu informieren wurde durch die Bezirksvertretung Beuel am
22.03.2022 beschlossen, eine zusätzliche Informationsveranstaltung im Vorfeld
der Offenlage durchzuführen. Dazu fand in der Zeit vom 21.10.2022 bis zum
04.11.2022 eine Online-Informationsmöglichkeit auf dem Format „Bonn macht
mit“ statt. Flankierend dazu wurde am 26.10.2022 eine
Informationsveranstaltung in der Bezirksverwaltungsstelle Beuel durchgeführt.
Dort konnte sich die interessierte Öffentlichkeit innerhalb eines dreistündigen
Zeitraums an diversen Stellwänden zu den Themen Städtebau, Mobilität,
Entwässerung, Ökologie/Freiraum sowie Lärm/Klima über die Vorhaben und
deren Auswirkungen informieren. Zudem standen Projektverantwortliche,
Planende, Fachgutachterinnen und –gutachter sowie Verwaltungspersonal für
Fragen und Diskussionen bereit. Die im Rahmen der Onlinebeteiligung bei
„Bonn macht mit“ abgegebenen Stellungnahmen sowie die im
Beteiligungszeitraum eingegangenen E-Mails und Briefe wurden ausgewertet.
Die insgesamt 22 Stellungnahmen setzen sich wie bereits in der frühzeitigen
Beteiligung mit den Themen Dichte/Geschossigkeit, Klima/Durchlüftung, Lärm
(Schallreflexion der DB-Trasse), Stellplatzangebot und
Entwässerung/Starkregen auseinander. Kritisiert wurde zudem auch das
Beteiligungsformat und der Umstand, dass im Rahmen der
Informationsveranstaltung keine Gutachten einsehbar waren.
Der am 03.01.2023 bei der Stadt eingegangene Bürgerantrag gem. § 24 GO
NW (siehe DS-Nr. 230033) wird nach Beschluss des Ausschusses für
Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger vom 08.02.2023 ebenfalls als
Stellungnahme zu dieser Informationsveranstaltung gewertet und wird daher
als Stellungnahme Nr. 23 mitbehandelt. Eine Gesamtauswertung der 23
Beiträge zur Informationsveranstaltung ist analog zu den Beiträgen aus der
frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach §3 Abs.1 BauGB als Anlage
dieser Vorlage beigefügt.
Nach Auswertung der während des Beteiligungszeitraums eingegangenenSeite 6 von 267
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Stellungnahmen wird seitens der Verwaltung keine Veranlassung gesehen,
weitere Änderungen am Plankonzept vorzuschlagen. Insbesondere den
mehrfach vorgetragenen Befürchtungen zur Behinderung der Durchlüftung, zur
Verstärkung der Aufheizung der bestehenden Wohnbebauung, zur Erhöhung
des Schienenlärms durch Schallreflexion und zum geplanten Stellplatzangebot
kann nach Vorliegen der Gutachten und Ausarbeitung der vorzusehenden
Maßnahmen entgegengehalten werden, dass Auswirkungen auf die
angrenzenden Bestandsquartiere als geringfügig oder moderat anzusehen sind
und diese in Abwägung zu den Zielen einer Verbesserung der Versorgung der
Bevölkerung mit Wohnflächen und aufgrund der gegebenen hervorragenden
Eignung des Plangebiets für die Siedlungsentwicklung hingenommen werden
können.
Das Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie
Nachhaltige Entwicklung ist eine Gemeinschaftsaufgabe aller an der
Bauleitplanung beteiligten Akteure. Einzelne Fachinteressen sollen vor allen
Dingen im Hinblick der Ziele der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie (DS-
Nummer:1812770) sowie des Leitbildes zu Klimaschutz und Klimaanpassung,
mit dem Vorhaben bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu werden auch in der
Bauleitplanung bestmöglich in Einklang gebracht werden bzw. bei
Interessenskonflikten abgewogen werden.
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen wird entsprechend der Mehrstufigkeit
von Planverfahren ein ebenfalls mehrstufiger Nachhaltigkeitscheck
durchgeführt (DS-Nummer: 220501).
Zu Beginn der vorliegenden Planung lag der Beschluss zur Durchführung eines
Nachhaltigkeitschecks noch nicht vor. Es wurden jedoch notwendige Gutachten
erstellt und bei den Planfestsetzungen berücksichtigt. Die Planbegründung und
der Umweltbericht enthalten detaillierte Aussagen zu allen Belangen, die bei
der Planerstellung zu berücksichtigen sind. Auf dieser Grundlage wird der
Nachhaltigkeitscheck direkt durch Stufe III durchgeführt. Hier steht die Frage im
Vordergrund, welche im Verfahren erreichten Qualitäten im Hinblick auf die
Nachhaltigkeitsstrategie sich durch Festsetzungen im Bebauungsplan oder
durch Vereinbarungen im Durchführungsvertrag bzw. im städtebaulichen
Vertrag verbindlich sichern lassen.
Hinweis: Die angehängte Übersicht des Nachhaltigkeitschecks Stufe III stellt
keine „Nachhaltigkeitsbescheinigung“ dar, sondern stellt das beabsichtigte
Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie dar.
Öffentliche Auslegung
Auf Grundlage des in der Mitteilungsvorlage DS-Nr. 220358 präsentierten
städtebaulichen Konzepts, welches auch der Informationsveranstaltung und der
Onlinebeteiligung zugrunde lag, der Auswertung der Fachgutachten und der
Auswertung der Stellungnahmen der Öffentlichkeit konnte ein
Bebauungsplanentwurf ausgearbeitet werden, sodass nunmehr der Beschluss
der Öffentlichen Auslegung nach §3 Abs.2 BauGB zur Beratung vorgelegtSeite 7 von 267
Seite 8
werden kann.
Aufgrund des in diesem Jahr sehr frühen Beginns der NRW-Sommerferien und
der Bedeutung des Vorhabens insbesondere für die Wohnraumversorgung der
Bevölkerung mit der großen Anzahl an Wohneinheiten und der Konstellation
der Sitzungstermine wird eine Beratungsfolge vorgeschlagen, nach welcher der
Rat am 27.04.2023 die öffentliche Auslegung unter dem Vorbehalt beschließen
könnte, dass der nachfolgend am 17.05.2023 tagende Ausschuss für Umwelt,
Klima und lokale Agenda eine entsprechende Empfehlung abgibt. Bei Erreichen
dieser Beratungsfolge wäre die einen Monat dauernde öffentliche Auslegung
des Bebauungsplanentwurfs gem. §3 Abs. 2 BauGB jedoch nicht mehr vor den
Sommerferien in NRW durchführbar, sodass die Offenlage im Wesentlichen
während der Schulferien stattfinden müsste und der Zeitraum daher in einem
angemessenen Umfang zu verlängern wäre.
Anlage/n
1 Begründung (öffentlich)
2 Rechtsplan vorhabenbezogener Bebauungsplan (öffentlich)
3 Vorhaben- und Erschließungsplan Blatt 1 (öffentlich)
4 Vorhaben- und Erschließungsplan Blatt 2 (öffentlich)
5 Auswertung und Abwägung Frühzeitige Beteiligung 2019 (öffentlich)
6 Auswertung und Abwägung Informationsveranstaltung frühzeitige Beteiligung
2019 (öffentlich)
7 Auswertung und Abwägung Informationszeitraum 2022 (öffentlich)
8 Nachhaltigkeitscheck Offenlage (öffentlich)Seite 8 von 267
Bebauungsplan Nr. 6820-2
der Bundesstadt Bonn
Stadtbezirk Beuel
Ortsteil Limperich
Begründung (Teil A)
Umweltbericht (Teil B)Seite 9 von 267
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 2
Teil A:
Begründung
1 Allgemeines
1.1 Plangebiet
Das Gebiet am südlichen Rande des Ortsteils Limperich am Übergang zum Ortsteil Ramersdorf ist
begrenzt durch den Landgrabenweg im Süden, den Himmerichweg im Westen, den Bahnkörper der
rechtsrheinischen Strecke Köln-Koblenz der Deutschen Bahn AG im Norden sowie den Gebäudekom-
plex der Zentralen der Deutschen Telekom AG (vormals T-Mobile) im Osten.
Das Umfeld des Plangebietes ist durch unterschiedliche Strukturen geprägt. Im Westen grenzt ein
Wohngebiet um Himmerichweg, Petersbergweg und Drachenfelsweg an das Grundstück an. Östlich
des Plangebietes beherrschen die baulichen Anlagen der Zentrale der Deutschen Telekom AG (T-
Mobile) mit einem großen Arbeitsplatzangebot den Planungsraum. Im Norden und Süden prägen mit
dem Bahnkörper der rechtsrheinischen Strecke Köln-Koblenz der Deutschen Bahn AG bzw. dem
Landgrabenweg zwei stark frequentierte Verkehrsbänder den Standort. Jenseits der Bahntrasse
schließt sich zunächst ein etwa 175 m tiefes teilweise bewaldetes Gelände an, das weitgehend als
Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (SPE-Fläche) als
Ausgleich für die Bebauung des Wohngebietes Schießbergweg (B-Plan Nr. 8021-10 aus dem Jahre
2000) festgesetzt wurde. Hangseitig schließt sich an diese nicht bebaubare Fläche das jenseits der
Trasse der Straßenbahn gelegene Siedlungsgebiet des Ortsteils Ramersdorf bis zum hin Waldgebiet
des Ennerts an. Südlich des Landgrabenweges dehnt sich eine Grünzone bis unmittelbar an das
Rheinufer aus.
Das Plangebiet wurde lange Zeit durch einen Gärtnereibetrieb genutzt, der durch einen zum Land-
grabenweg hin orientierten Gartenmarkt ergänzt wird. Größere Grundstücksteile im rückwärtigen
Bereich liegen mittlerweile brach, da die Pflanzenproduktion weitestgehend aufgegeben wurde. Ne-
ben dem Gartenmarkt existieren auf dem Plangrundstück zwei Wohngebäude, die durch die Betrei-
berfamilie genutzt werden.
Die äußere Erschließung sowohl des Plangebietes als auch der westlich angrenzenden Wohnbebau-
ung und des Areals der Hauptverwaltung der Deutschen Telekom AG erfolgt über den Landgraben-
weg. Dieser bindet im Osten nach wenigen hundert Metern mit der Anschlussstelle Bonn Ramersdorf
an die BAB 562 und damit an das überörtliche Verkehrsnetz an.
1.2 Vorhandenes Planungsrecht
Regionalplan
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn/Rhein-Sieg (ehemals Ge-
bietsentwicklungsplan GEP Bonn/ Rhein-Sieg) stellt das Plangebebiet als Allgemeinen Siedlungsbe-
reich (ASB) dar. Mithin steht der geplanten Entwicklung des Plangebietes aus regionalplanerischen
Gründen nichts im Wege, eine Anpassung oder Änderung des Regionalplans ist nicht erforderlich.Seite 10 von 267
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 3
Abb. 1: Ausschnitt aus dem Regionalplan Köln, Teilabschnitt Region Bonn/Rhein-Sieg mit Kennzeich-
nung des betroffenen Bereichs (Ausrichtung nach Norden, Quelle: Bezirksregierung Köln))
Flächennutzungsplan
Abb. 2: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Bonn mit Kennzeichnung des Plangebietes
(Ausrichtung nach Norden)Seite 11 von 267
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 4
Der gültige Flächennutzungsplan der Bundestadt Bonn stellt im Bereich des Plangebietes eine Son-
derbaufläche für Hauptstadteinrichtungen mit parkartigem Charakter (H) dar. Östlich des Plangebie-
tes schließen sich weitere Sonderbauflächen für Hauptstadteinrichtungen (heute Telekom) an, im
Süden jenseits des Landgrabenweges sind für den angrenzenden Rheinauenpark Grünflächen, im
westlich angrenzenden bebauten Bereich Wohnbauflächen dargestellt.
Da das Vorhaben andersartige Nutzungen als die dargestellten Nutzungen vorsieht, kann der vorha-
benbezogene Bebauungsplan nicht als aus den Darstellungen des FNPs gemäß § 8 Abs. 2 BauGB ent-
wickelt angesehen werden. Insofern ist der Flächennutzungsplan an die zukünftigen Nutzungen an-
zupassen. Mit Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird der Flächennutzungsplan
daher im Parallelverfahren gem. § 8 Abs. 3 BauGB geändert.
Bebauungsplan
Die städtebaulichen Zielsetzungen werden für das Plangebiet bislang durch den rechtsverbindlichen
Bebauungsplan Nr. 8021-19 aus dem Jahre 2002 bestimmt. Dieser setzt für den nördlichen Teil des
Plangebiets eine Fläche für die Landwirtschaft fest. Für den südlichen Teilbereich setzt der Bebau-
ungsplan ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung "Gartenmarkt" bei einer Grundflächenzahl
(GRZ) von 0,4 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von ebenfalls 0,4 sowie einer I - geschossigen
Bauweise fest. Die festgesetzte maximale Gebäudehöhe beträgt 65,0 m über NN, was einer maxima-
len Höhe von etwa 7,0 m über Gelände entspricht.
Mit der Aufstellung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans verlieren innerhalb dessen Gel-
tungsbereichs die bisherigen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 8021-19 ihre Wirksamkeit, der
planungsrechtliche Regelungsinhalt ergibt sich zukünftig aus dem Bebauungsplan Nr. 6820-2. Sollte
sich die Unwirksamkeit des neuen Planungsrechts ergeben oder sollte das Vorhaben nicht umgesetzt
werden, so treten an die Stelle des neuen Planungsrechts wieder die bisherigen Festsetzungen.
Integriertes Freiraumsystem (IFS)
Das integrierte Freiraumsystem (IFS) sieht für den Bereich des Plangebietes keine Grünflächen oder
Grünverbindungen vor. Durch die Bauleitplanung werden die Belange des integrierten Freiraumsys-
tems nicht betroffen.
1.3 Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Der Stadtbezirk Beuel verfügt über insgesamt 10 zentrale Versorgungsbereiche, davon ein B-Zentrum
(Beuel Zentrum), zwei C-Zentren (Oberkassel, Pützchen) sowie mehrere D-Zentren (Vilich, Neu-Vilich
Vilich-Müldorf, Vilich-Rheindorf, Küdinghoven / Ramersdorf, Holzlar und Hoholz). Das Bonner Einzel-
handels- und Zentrenkonzept aus dem Jahre 2008 wurde 2012 fortgeschrieben, macht aber keine
unmittelbaren Aussagen zu dem in Rede stehenden Planbereich am Landgrabenweg. Insofern ist der
vorhandene Gartenmarkt als Einzelstandort zu bewerten. Die nächstgelegenen Zentren zum Plange-
biet sind das C-Zentrum Oberkassel sowie das D-Zentrum Küdinghoven / Ramersdorf, die etwa 0,5 –
2,25 km vom Standort entfernt sind.Seite 12 von 267
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 5
1.4 Planungsanlass
Bonn wächst – diese Feststellung galt für die Entwicklung der Einwohner durch die erfolgreiche Um-
strukturierung von der Bundeshauptstadt zur Bundesstadt mit ihrer inzwischen diversifizierten Wirt-
schaftsstruktur, der Rheinischen Friedrich-Wilhelms-Universität Bonn mit rund 33.000 Studierenden,
den zahlreichen kleinen, mittleren und großen Arbeitgebern, einigen Bundesministerien und sonsti-
gen Bundesinstitutionen sowie mit zahlreichen internationalen Organisationen. Diese Feststellung
gilt – den Prognosen der verschiedenen Marktbeobachter folgend - auch für die Zukunft und dies
nicht nur für die Stadt Bonn, sondern nach wie vor auch für das direkte Umland und die umliegende
Region.
Diese Entwicklung verlief vor allem vor dem Hintergrund der Flüchtlingsbewegung in der jüngeren
Vergangenheit sogar sprunghaft. Mit der Zunahme der Wanderbewegungen hat sich die Situation auf
dem Wohnungsmarkt, insbesondere im Segment des preisgünstigen und geförderten Wohnraums,
weiter verschärft und stellt daher eine große Herausforderung dar. Das Stadtgebiet von Bonn ist mit
rund 141 km² zwar verhältnismäßig groß, der besiedelte Raum aufgrund des hohen Anteils an Grün-
flächen mit 46 km² allerdings eher klein. Zum Stichtag 1. Januar 2022 lebten 335.974 Personen mit
Hauptsitz in Bonn. 1
In Bonn existieren kaum größere Flächenpotenziale für Wohnungsneubau, auch das Potenzial an
Umnutzungsflächen (militärische Konversionsflächen, Gewerbebrachen, Areale der Deutschen Bahn
etc.) ist in Bonn vergleichsweise gering.
Entgegen dem bundesweiten Trend sinkender Bevölkerungszahlen wird jedoch für die Region
Bonn/Rhein-Sieg auch in den kommenden Jahren eine Bevölkerungszunahme erwartet. Bis 2040 geht
die städtische Statistikstelle davon aus, dass Bonn ausgehend vom Jahr 2022 um 9,2 % auf dann
367.000 Einwohner wachsen wird. Die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre bestätigt diesen
prognostizierten Trend. Begründet wird diese Entwicklung vor allem durch regionale und überregio-
nale Wanderungsgewinne, von denen insbesondere Bonn als wirtschaftlicher Wachstumsmotor der
Region profitiert. Die Stadt verzeichnet zudem ein natürliches Bevölkerungswachstum durch einen
Geburtenüberschuss. Auch der Trend zur Singularisierung der Haushalte und die weiter zunehmende
Wohnflächeninanspruchnahme pro Person fördern die Nachfrage nach Wohnraum.
Mit der wachsenden Einwohnerzahl gewinnen sämtliche Flächenpotentiale, die bisher nicht für Zwe-
cke der Stadtentwicklung und insbesondere als Wohnstandort zur Verfügung standen, in steigendem
Maße an Bedeutung. Durch die Aufgabe der Pflanzenproduktion auf dem Gärtnereigelände bietet
sich nun die Gelegenheit, an einem integrierten Standort einen Beitrag zur Minderung der hohen
Nachfrage nach Wohnraum zu liefern. Der Standort ist aufgrund seiner günstigen Lage zu bestehen-
den Wohngebieten, seiner Zentrennähe, seiner direkten Nachbarschaft zu einem Arbeitsschwer-
punkt im rechtsrheinischen Bonn sowie der Nähe zu den Naherholungsgebieten Rheinaue und Ennert
/ Siebengebirge besonders geeignet, Wohnraum in größerem Umfang aufzunehmen. Zusätzlich ist
der Standort durch die Verfügbarkeit von öffentlichen Verkehrsmitteln begünstigt.
Die Planung sieht vor, den bestehenden Gartenmarkt an seinem jetzigen Standort zu belassen, die in
Anspruch genommenen Flächen aber stark zu verkleinern. Dafür müssen bestehende Gebäude z.T.
1 Quelle: Bundesstadt Bonn https://www.bonn.de/service-bieten/aktuelles-zahlen-fakten/bonn-in-zahlen.phpSeite 13 von 267
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 6
abgerissen und neu errichtet werden. Die Produktion von Pflanzen wird vollständig aufgegeben und
der Betrieb wird auf den Wiederverkauf von Pflanzen und Gartenartikeln konzentriert.
Ferner wird flankierend zu den geplanten neuen Wohngebäuden ein Bürogebäude mit integriertem
Boardinghouse errichtet, das gemeinsam mit dem neuen Gartenmarkt am Landgrabenweg platziert
wird und die dahinter liegende Wohnbebauung vor den auf dem Landgrabenweg erzeugten Ver-
kehrslärmemissionen schützt.
1.5 Planverfahren
Mit Aufstellungsbeschluss und Beschluss zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wurde davon
ausgegangen, dass das Vorhaben als Nachverdichtung eines bereits bestehenden Siedlungsgebietes
und somit als eine Maßnahme der Innenentwicklung anzusehen ist und insofern die Aufstellung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6820-2 in einem beschleunigten Verfahren gemäß § 13a
Baugesetzbuch (BauGB) durchgeführt werden kann.
Laut höchstrichterlicher Rechtsprechung 2 kommt es für die Anwendbarkeit des beschleunigten Ver-
fahrens nach § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB maßgeblich auf die tatsächlichen Verhältnisse und nicht auf
den planungsrechtlichen Status der zu überplanenden Flächen an. Im vorliegenden Fall erfüllt die
Plangebietsfläche nicht die Voraussetzung zur Anwendung des § 13a BauGB, da sie nicht Bestandteil
des zusammenhängenden Siedlungsgebietes ist. Insofern kann der § 13 a BauGB nicht zur Anwen-
dung kommen. Zwar schließt sich nach Westen mit der Bebauung am Himmerichweg und nach Osten
mit der Bebauung der Hauptverwaltung der Deutschen Telekom jeweils Bebauung an, aber nach
Norden und Süden öffnet sich der Siedlungskörper derart, dass von einer geschlossenen Siedlungs-
wirkung nicht sicher ausgegangen werden kann. Ferner schließt auch die Festsetzung eines Sonder-
gebiets für großflächigen Einzelhandel die Anwendung des beschleunigten Verfahrens aus bzw. ver-
langt eine entsprechende Vorprüfung.
Nach § 2 Abs. 4 BauGB hat die Gemeinde im Bebauungsplanverfahren für die Belange des Umwelt-
schutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a BauGB eine Umweltprüfung durchzuführen. Gemäß § 2a Satz
2 Nr. 2 BauGB ist ferner ein Umweltbericht zu erstellen, in dem die voraussichtlich erheblichen Um-
weltauswirkungen beschrieben und bewertet werden.
Ferner sind gemäß § 1 a BauGB die Eingriffe in Natur und Landschaft, die aufgrund der Aufstellung
des Bebauungsplans zu erwarten sind, zu bewerten und auszugleichen.
Der Umweltbericht und die Bilanzierung von Eingriff und Ausgleich sind zusammen mit dem Entwurf
des Bebauungsplans nach § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB öffentlich auszulegen und gemäß § 9 Abs. 8 BauGB
der Begründung beizufügen.
Aufgrund der Verfügbarkeit der Vorhabenträgerin über das Grundstück wird der Bebauungsplan als
vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß §12 Baugesetzbuch (BauGB) mit Anpassungsbereich auf-
gestellt. Für Teile des Anpassungsbereichs (Gartenmarkt) wird ein Angebotsbebauungsplan aufge-
stellt sowie ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen.
2 Urteil des 4. Senats vom 25. Juni 2020 - BVerwG 4 CN 5.18Seite 14 von 267
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 7
1.6 Planungsablauf
Am 19.01.2017 traf der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz nach vorangegangener
Beratung in der Bezirksvertretung Beuel (Sitzung am 18.01.2017) den Grundsatzbeschluss zur Ände-
rung des Bebauungsplanes Nr. 8021-19 für einen Teil eines durch einen Gartenbaubetrieb und einen
Pflanzenmarkt genutzten Grundstücks mit der Zielsetzung, ein hochwertiges Wohngebiet an dieser
Stelle zu errichten. Die Änderung des Bebauungsplanes erfolgt im Zuge der Aufstellung des vorha-
benbezogenen Bebauungsplans Nr. 6820-2.
Am 06.12.2018 erfolgte durch die Bezirksvertretung Beuel der Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung
der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungs-
planes Nr. 6820-2 „R(H)EINWOHNEN“. Zuvor hatten der Umweltausschuss (Sitzung am 14.11.2018)
sowie der Planungsausschuss (Sitzung am 28.11.2018) die Planungsinhalte beraten.
Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB erfolgte daraufhin in der Zeit vom
01.07.2019 bis einschließlich 12.07.2019. Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger öffent-
licher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB fand im Zeitraum vom 05.11 bis 06.12 2019 statt. Darüber
hinaus fand am 10.07.2019 eine Bürgerversammlung statt. Die Öffentlichkeit konnte somit einen
umfassenden Überblick über die angestrebte Entwicklung erhalten.
Grundsätzlich wurden die angestrebte Entwicklung des Planungsraumes und deren Zielsetzung sei-
tens der Bürger mit großem Interesse aufgenommen. Die aus der Bürgerschaft vorgetragenen Anre-
gungen bezogen sich insbesondere auf die Dichte der vorgesehenen Bebauung. Ferner wurden Be-
denken im Hinblick auf befürchtete negative Auswirkungen auf das lokale Klima und die Beeinträch-
tigung der Frischluftzufuhr in die bestehenden Wohngebiete aufgrund der Neubebauung geäußert.
Hinsichtlich der Flächenversiegelung und der damit einhergehenden Verschlechterung der Versicke-
rungsfähigkeit und den damit verbundenen möglichen Überflutungen bei Starkregenereignissen
wurden ebenfalls Bedenken geäußert. In der Ausarbeitung des Bebauungsplanes fanden die Äuße-
rungen der Bürger teilweise Berücksichtigung bzw. es konnten befürchtete negative Auswirkungen
der Planung entkräftet werden. Mehrere Einlassungen der Bürger konnten indes nicht berücksichtigt
werden. So wurde zwar das Gesamtkonzept stark überarbeitet, jedoch wurde dem Wunsch nach
einer geringeren städtebaulichen Dichte der Bebauung durch Verzicht auf ein Baufeld und Verringe-
rung der Außenmaße von weiteren Gebäudekörpern nicht entsprochen. Stattdessen ergibt sich nach
Überarbeitung des Plankonzepts gegenüber den in der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung prä-
sentierten Entwürfen ein höheres Gebäudevolumen, das sich ausschließlich in der Zahl der Vollge-
schosse widerspiegelt. Diese Erhöhung geht auf das städtebauliche Ziel zurück, dem in Bonn erkenn-
baren Druck auf den Wohnungsmarkt mit immer weiter steigenden Kauf- und Mietpreisen zu begeg-
nen.
Eine weitere wesentliche Änderung gegenüber dem im Zuge der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteili-
gung gezeigten Plankonzept besteht in der Erweiterung des Anteils der Fläche, die für den Garten-
markt verbleibt. Dadurch entfallen ein Teil der entlang des Himmerichweges geplanten Einfamilien-
häuser sowie ein Stadthaus mit insgesamt etwa 12 Wohneinheiten. Die am nördlichen Abschnitt
parallel zum Himmerichweg als Reihenhäuser geplante Hausgruppe wird als Geschosswohnungsbau
ausgeführt mit gleicher Höhenausprägung wie zuvor, so dass sich gegenüber den Bestandsgebäuden
am Himmerichweg keine wesentliche städtebauliche Veränderung ergibt. Die Abkehr von der Einfa-Seite 15 von 267
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 8
milienhausbebauung hin zum Geschosswohnungsbau ging auf das politisch motivierte Ziel zurück, die
Anzahl der Wohneinheiten zu erhöhen. Durch den Fortfall der 10 Reiheneinfamilienhäuser mit je
einer Wohneinheit und Ersatz durch 3 Geschosswohnungsbauten können in diesem Bereich nun 26
Wohneinheiten geschaffen werden.
Die Bezirksvertretung Beuel hat in ihrer Sitzung vom 16.03.2022 die Verwaltung beauftragt, zusätz-
lich zu der förmlichen frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB zusammen mit
dem Vorhabenträger eine weitere ausführliche Bürgerinformationsveranstaltung vorzubereiten und
die Beuelerinnen und Beueler hierzu einzuladen. Zweck der zweiten Informationsveranstaltung soll
im Vorgriff zu der anstehenden öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 6820-2 die detail-
lierte Vorstellung der geänderten Planung des Vorhabens „R(h)einwohnen“ sein.
Die Informationsveranstaltung erfolgte am 26.10.2022 im großen Sitzungssaal des Rathauses des
Stadtbezirks Beuel. Zusätzlich konnten die Bürgerinnen und Bürger im Zeitraum vom 21.10.2022 bis
zum 04.11.2022 auf der Internetseite „Bonn macht mit“ in die Planung Einblick nehmen und ihre
Meinungsäußerungen dazu abgeben.
2 Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes
2.1 Wesentliche Ziele des Bebauungsplanes
Der Bebauungsplan zielt im Wesentlichen auf die Schaffung eines neuen gemischten Quartiers im
südlichen Teil des Beueler Stadtbezirks als Ergänzung zu den bestehenden Wohngebieten und als
Übergang zur südlich angrenzenden Bürobebauung ab. Flankiert wird die überwiegende Wohnnut-
zung durch den bestehenden und zukünftig verkleinerten Gartenmarkt. Die zum heutigen Garten-
markt gehörenden Anbauflächen für Blumen und Pflanzen werden nicht mehr benötigt und liegen
bereits seit mehreren Jahren brach. Neben diesem Gartenmarkt schafft der Bebauungsplan für ein
kleineres Teilgebiet auch die Voraussetzungen für die Errichtung eines gewerblichen Gebäudekom-
plexes, der der Büronutzung und der Ansiedlung eines Boardinghouse dient. Diese Form gewerbli-
cher Nutzungen werden momentan im Beueler Süden nachgefragt, gleichzeitig dient das Gebäude
gemeinsam mit dem Gartenmarktgebäude der Abschottung der dahinter liegenden geplanten
Wohnbebauung gegenüber den vom Landgrabenweg ausgehenden Verkehrsemissionen. Die vom
Eigentümer des Grundstücks getragene und in Kooperation mit einem Investor skizzierte städtebauli-
che Entwicklung von einer sich weitgehend im Siedlungszusammenhang befindlichen landwirtschaft-
lich bzw. gartenbaulich genutzten Fläche hin zu einem Quartier mit Wohnen, Einzelhandel und Ge-
werbe deckt sich mit der städtebaulichen Zielsetzung der Bundesstadt Bonn, dem bestehenden und
zukünftigen Bedarf an Wohnraum durch eine entsprechende Bereitstellung von Wohnbauflächen
gerecht zu werden.
Zur Verbesserung des Wohnungsangebotes muss daher insbesondere die Nachverdichtung im Zuge
der Entwicklung innerhalb des Siedlungsbereichs liegender Flächen forciert werden. Im Stadtgebiet
besteht jedoch nur noch ein begrenztes Angebot entsprechender Wohnbaupotentialflächen. Eine
Umwandlung dieser brachliegenden Gärtnereifläche zu Wohnbauzwecken bietet sich durch die güns-
tige Lage mit einer guten Erreichbarkeit von Arbeitsplätzen, Infrastruktur und der zentralen Versor-
gungseinrichtungen daher in besonderem Maße an.Seite 16 von 267
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 9
Ziel der Planung ist somit, im Beueler Süden einen hochwertigen Wohnstandort für alle Bevölke-
rungsschichten zu schaffen, der gleichzeitig auch preiswerten Wohnraum bietet. Dazu werden ent-
sprechend der durch den Rat vom 10.07.2018 beschlossenen Vorgaben des Bonner Baulandmodells
für den öffentlich-geförderten Wohnungsbau im Rahmen der Angemessenheitsgrenzen bis zu 40%
der Bruttogrundfläche (BGF) des Wohnungsbauvorhabens als geförderter Mietwohnungsbau errich-
tet. Zwar ist gemäß der aktuellen Beschlusslage zum Bonner Baulandmodell eine Quote von 50 % der
geplanten Wohnfläche als geförderter Wohnungsbau (30 % Förderweg A und 20 % Förderweg B)
entsprechend der Wohnraumförderungsbestimmungen NRW nachzuweisen, jedoch unterliegt die
hier vorliegende Bauleitplanung der sogenannten Altfallregelung (40 % bzw. 20/20), da der Einlei-
tungsbeschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes bereits in 2019 erfolgt ist.
Die Bereitstellung von Flächen für den geförderten Wohnungsbau entspricht den politischen und
städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt Bonn und fördert die Durchmischung vielfältiger Bevölke-
rungsgruppen.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6820-2 sollen die planungsrechtlichen Grundlagen für
eine Realisierung der Bebauung mit den nachstehend formulierten Zielen geschaffen werden:
• Berücksichtigung der Anforderungen der Nachbarschaft,
• Beibehaltung eines Teils des Gartenmarktes am aktuellen Standort,
• Sparsamkeit bei der Erschließung,
• maßvolle Siedlungsdichte bei gleichzeitiger Vermeidung geschlossener Baustrukturen,
• Vielfalt der Gebäudetypen,
• weitestgehende Konzentration des ruhenden Verkehrs unterhalb der Erdoberfläche,
• weitestgehende Berücksichtigung der Barrierefreiheit,
• Integration eines dreizügigen Kindergartens,
• konsequente Nutzung aller Möglichkeiten des ökologischen Bauens und der Freiraumgestal-
tung.
Gemäß Hauptausschussbeschluss vom 14.11.1995 ist ein Energiekonzept zu erstellen. Dabei ist der
Beschluss des Rates der Stadt Bonn vom 22.10.2015 zum KfW-Effizienzhaus 55 zu berücksichtigen.
Städtebauliche Kennziffern:
Geltungsbereich des Bebauungsplanes: 30.517 m² 100 %
Gesamtfläche der Baugrundstücke: 28.868 m² 94,6 %
davon Wohnbaufläche 19.439 m² 67,3 %
davon Gartenmarkt 6.233 m² 21,6 %
gewerbliche Nutzung 3.196 m² 11,1 %
Flächen für Versorgungsanlagen (Trafo-Standorte, Mulde) 129 m² 0,4 %
Öffentliche Verkehrsfläche (incl. Straßenbegleitgrün) ca. 1.520 m² 5,0 %
Geschossigkeit: II bis V
Zahl der Wohneinheiten: ca. 198Seite 17 von 267
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 10
2.2 Festsetzungen des Bebauungsplanes
Gemäß § 12 Abs. 1 BauGB können die Gemeinden durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan
die Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen, wenn der Vorhabenträger auf der Grundlage eines mit der
Gemeinde abgestimmten Plans zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen
(Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit und in der Lage ist und sich zur Durchführung innerhalb
einer bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und
Erschließungskosten ganz oder teilweise vor dem Satzungsbeschluss nach § 10 Abs. 1 BauGB ver-
pflichtet (Durchführungsvertrag). Da es sich vorliegend im Bereich der Wohnbauflächen und den für
das Bürogebäude / Boardinghouse / Kindergarten vorgesehenen Grundstücksteilen um ein konkretes
Vorhaben handelt und mit dem privaten Bauherrn und Investor auch ein Vorhabenträger die Planung
initiiert, erfolgt die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6820-2 als vorhabenbezogener Bebauungs-
plan nach § 12 BauGB.
Zur Sicherung der angestrebten städtebaulich geordneten Entwicklung sind in Ausführung des § 1
Abs. 3 BauGB die im Folgenden erläuterten zeichnerischen und textlichen Festsetzungen in den vor-
habenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 aufgenommen worden. Vor Satzungsbeschluss werden
mit dem Vorhabenträger und dem Eigentümer des Gartenmarktgeländes vertragliche Vereinbarun-
gen getroffen, in denen sie sich jeweils verpflichten, die Planung entsprechend der Festsetzungen des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans umzusetzen.
2.2.1 Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans umfasst insgesamt die Flurstücke
Gemarkung Beuel, Flur 68, Nrn. 405, 406, 445, 446, 448, 468, 469 mit einer Gesamtgröße von 30.517
m². Für diesen gesamten Bereich wird neues Planungsrecht geschaffen. Auf Teilen der Flurstücke 468
und 469 soll der zukünftige verkleinerte Gartenmarkt entstehen. Die Umgestaltung des Gartenmark-
tes sowie die Bebauung dieses Grundstücks erfolgen durch den Eigentümer. Für den überwiegenden
Teil des Geltungsbereichs erfolgt die Bauleitplanung als Vorhaben- und Erschließungsplan gemäß §
12 BauGB. Für den kleineren Teil, für den der Erhalt bzw. die Erneuerung des Gartenmarktes vorge-
sehen ist, wird ein Angebotsbebauungsplan erstellt. Gemeinsam bilden sie den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan Nr. 6820-2.
2.2.2 Bedingte Festsetzung
Da der wesentliche Teil des Geltungsbereichs des Vorhaben- und Erschließungsplans von Lärmemis-
sionen, die von der Bahntrasse herrühren, betroffen ist, setzt der vorhabenbezogene Bebauungsplan
fest, dass ein Beginn der Wohnnutzung im Urbanen Gebiet in den Teilflächen 3 und 5 erst dann zu-
lässig ist, wenn der Baukörper im MU Teilfläche 4 im Rohbau einschließlich der seitlichen und der
zwischen den Baukörpern zu errichtenden Lärmschutzeinrichtungen (Glaswände) fertiggestellt wor-
den ist und damit Schallschutzwirkung übernimmt.
2.2.3 Art der baulichen Nutzung
Da der größere Teil des Geltungsbereichs als vorhabenbezogener Bebauungsplan, also zur Berück-
sichtigung eines konkreten Bauvorhabens aufgestellt wird, werden hier nur solche Nutzungen zuläs-
sig sein, wie sie im Vorhaben- und Erschließungsplan vorgesehen und festgesetzt sind. Dementspre-
chend werden diese Nutzungen mit dem Durchführungsvertrag zwischen der Vorhabenträgerin und
der Stadt Bonn verbindlich vereinbart. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist daher festgesetzt,Seite 18 von 267
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 11
dass im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchfüh-
rung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet. Änderungen des Durchfüh-
rungsvertrags oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrages mit dem Ziel, auch andere
Nutzungen des im Bebauungsplan festgesetzten Zulässigkeitskatalogs zu etablieren, sind zulässig.
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans weist im Wesentlichen die drei Nut-
zungskategorien öffentliche Erschließungsflächen, Gartenmarktgelände und Wohnbauflächen ein-
schließlich der gewerblich orientierten Nutzungen – hier: Bürogebäude und Boardinghouse - auf. Die
Hauptnutzungen werden planungsrechtlich in Form eines Urbanen Gebietes (MU) gemäß § 6a BauN-
VO für den Bereich der Wohnnutzung und der gewerblichen Nutzungen, für den Bereich des Gar-
tenmarktes in Form eines Sondergebietes (SO) differenziert.
2.2.3.1 Urbanes Gebiet (MU):
Auf dem Gesamtareal des ehemaligen Gärtnereibetriebes, das den Geltungsbereich des vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplans 6820-2 abdeckt, soll insgesamt ein gemischt genutztes und lebendiges
Quartier entstehen. Die unterschiedlichen Nutzungen dienen dem Wohnen sowie der Unterbringung
von Gewerbebetrieben (Büro, Boardinghouse, Café / Bistro) und sozialen und anderen Einrichtungen,
die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören (Kindergarten). Aus diesem Grunde erfolgt für den
überwiegenden Teil des Geltungsbereichs die Nutzungsfestsetzung eines Urbanen Gebietes gemäß §
6a BauNVO, in dem das Nebeneinander von derartigen Nutzungen zulässig ist und planungsrechtlich
gesteuert wird. Aufgrund der unterschiedlichen Ausgestaltung der geplanten Teilbereiche des Plan-
gebietes, der Zahl der Geschosse und der Gebäudehöhen wird der Bereich des Urbanen Gebietes in
Teilflächen TF 1 bis TF 6 differenziert. Diese Differenzierung dient der Beschreibung und der Veror-
tung der unterschiedlichen Zulässigkeiten.
Grundsätzlich sind in Urbanen Gebieten
• Wohngebäude,
• Geschäfts- und Bürogebäude,
• Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungs-
gewerbes,
• sonstige Gewerbebetriebe,
• Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sport-
liche Zwecke
zulässig. Ausnahmsweise können
• Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur
in Kerngebieten allgemein zulässig sind,
• Tankstellen.
zugelassen werden.
Durch Ausweisung der Gebietskategorie des Urbanen Gebietes (MU) kann eine flexible Nutzungsmi-
schung gewährleistet werden, die den planerischen Zielen für das Quartier entspricht und sich an der
dort bzw. den im Umfeld befindlichen Nutzungsstrukturen orientiert.Seite 19 von 267
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 12
Aufgrund der integrierten Lage des Standortes soll eine Mischung aus Wohnen mit einem Anteil an
gewerblicher Nutzung und darüber hinaus einer sozialen Einrichtung realisiert werden.
Die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) nach § 4 BauNVO anstelle eines Urbanen
Gebietes ließe in einem gewissen Anteil zwar auch die der Versorgung des Gebietes dienende Läden,
Schank- und Speisewirtschaften (hier Café / Bistro) sowie weitere das Wohnen ergänzende Nutzun-
gen zu. Sonstige, nichtstörende Gewerbebetriebe wären jedoch nur ausnahmsweise zulässig.
Demzufolge überwiegt in dem Bauvorhaben zwar der Anteil an Wohnnutzungen, die Ausweisung
eines Allgemeinen Wohngebietes wäre jedoch aufgrund der zuvor genannten Gründe planungsrecht-
lich nicht zielführend, um die gewünschte städtebauliche Mischnutzung umzusetzen.
Die beschriebene Nutzungsmischung soll die vorhandenen Nutzungsstrukturen im Beueler Süden
ergänzen. Das Plangebiet eignet sich aufgrund seiner Lage sowie der Nähe zu Wohnfolge- und Infra-
struktureinrichtungen für die angestrebte Nutzung.
Wohnen
Im urbanen Gebiet sind Wohnen und gewerbliche Nutzungen sowie soziale, kulturelle und andere
Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören, grundsätzlich gleichberechtigt zulässig.
In Verbindung mit der geplanten Wohnnutzung ist jedoch ein Anteil gewerblicher Nutzungen im MU
vorzusehen. Das konkrete Vorhaben sieht zum derzeitigen Planungsstand einen Anteil von etwa 24 %
der Geschossfläche für gewerbliche Nutzungen (Büro / gewerbliches Wohnen) vor. Der übrige Anteil
wird durch die Wohnfunktion (70 %) und durch den Kindergarten (6 %) abgedeckt.
Durch die geplante Nutzung „Wohnen“ reagiert das Vorhaben auf die vorhandene Vorprägung im
Umfeld des Plangebietes. Im Zusammenspiel mit den im Umfeld bereits vorhandenen Wohnnutzun-
gen kann durch die Entstehung neuer Wohnungen die Funktionsfähigkeit des Stadtteils insgesamt
gestützt werden. Die Bebauung des Gebiets mit Wohnnutzung ist auch aufgrund der verkehrlich gut
erschlossenen Lage sinnvoll. Wegen seiner Strukturierung und Lage ist das Plangebiet für unter-
schiedliche Nutzergruppen, z.B. auch für Seniorinnen und Senioren, attraktiv.
Durch die Schaffung zusätzlicher Wohnbauflächen im Stadtbezirk Beuel wird somit auch ein Beitrag
zu einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt und zur Bereitstellung von bezahlbaren Wohnungen für
weite Kreise der Bevölkerung geleistet.
Neben der Wohnnutzung ist das Plangebiet auch für kulturelle, soziale und gastronomische Nutzun-
gen geeignet. Diese fehlen im näheren Umfeld des Standortes. Mit der Realisierung des Wohnpro-
jekts ergibt sich ein fester Nutzerkreis, der durch die im Umfeld bestehenden Wohneinheiten poten-
ziell gestärkt wird.
Förderung von preiswertem Wohnraum
Eine der wesentlichen städtebaulichen Zielsetzungen besteht in der Schaffung von sowohl geförder-
tem als auch frei finanziertem Wohnraum entsprechend dem Bonner Baulandmodell (Ratsbeschluss
vom 10.07.2018, Drucksachen-Nr. 1811574EB5).Seite 20 von 267
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 13
Um den Bedarf, insbesondere an preiswertem Wohnraum in der Stadt zu decken, setzt der Bebau-
ungsplan für Teilbereiche des Urbanen Gebietes fest, dass hier Wohngebäude vollständig oder teil-
weise so herzustellen sind, dass sie den Kriterien des sozialen Wohnungsbaus entsprechen. In den
Teilgebieten TF 1, TF 4 und TF 5 sind insgesamt 9.324 m² Bruttogrundfläche so herzustellen, dass sie
mit Mitteln der Sozialen Wohnraumförderung errichtet werden könnten. Diese teilen sich wie folgt
auf: TF 1 mit 828 m², TF 4 mit 5.418 m² und TF 5 mit 3.078 m². Bezogen auf die gesamte Wohnfläche
aller Teilflächen entspricht dies einem Anteil von ca. 45 %. Die konkrete Beantragung von Fördermit-
teln kann gemäß §9 Abs. 1 BauGB nicht festgesetzt werden, dies wird daher im Durchführungsvertrag
vereinbart. Der Vorhabenträger verpflichtet sich im Durchführungsvertrag, mindestens 40% der Brut-
togrundfläche Wohnen in den genannten Bereichen mit Belegungsbindungen für den geförderten
Wohnungsbau zu errichten. Dem folgend ist im Bebauungsplan durch eine textliche Festsetzung ab-
schließend geregelt, dass mindestens 40% der Flächen im Plangebiet in den Urbanen Gebieten TF 1,
TF 4 und TF 5 so zu errichten sind, dass sie den Kriterien der sozialen Wohnraumförderung entspre-
chen. Mit dem Anteil von ca. 45 % werden die für das Vorhaben geltenden Anforderungen des Bau-
landmodells übertroffen.
Gewerbliche Einrichtungen
Vor dem Hintergrund der anhaltend hohen Nachfrage nach attraktiven Bürostandorten in Bonn ist
die Schaffung eines neuen Gebäudes mit rd. 7.720 m² oberirdischer Geschossfläche auf dem Grund-
stück geplant, die sich mit ca. 5.225 m² für das Boardinghouse und ca. 2.495 m² für Büronutzung
aufteilen. Diese Büronutzungen an diesem Standort sind dem unmittelbar benachbarten Großbetrieb
auf dem östlich angrenzenden Areal geschuldet, der für flankierende Nutzungen dieser Art in dessen
Nähe eine hohe Attraktivität genießt. Zudem schafft der Bebauungsplan die Voraussetzungen für die
Errichtung eines Gebäudeteils, in dem ein Boardinghouse mit 109 Appartements, das gewerbliches
Wohnen auf Zeit ermöglicht, untergebracht werden kann. In dieser gewerblich orientierten Einrich-
tung dürfen sich die Nutzenden nicht dauerhaft zu Wohnzwecken aufhalten. Der Begriff des gewerb-
lichen Wohnens umfasst alle Räume, die ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Auf-
enthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren Lebensmittelpunkt haben. Diese
Räume können auch über eine Küchenzeile (Pantry) verfügen.
Maßgebliches Kriterium neben der zeitlich befristeten Aufenthaltsdauer ist die verbrauchsunabhän-
gige Abrechnung wie in einem Hotelbetrieb, wo gesonderte Nebenkosten nicht ausgewiesen werden.
Regelmäßig verfügt gewerbliches Wohnen auch über Serviceangebote wie Reinigungs- und Wäsche-
service.
Die erforderliche Anzahl an Stellplätzen für Gäste und Personal wird auf dem Vorhabengrundstück in
der Tiefgarage realisiert.
Die Gebäudetypologie und die Nutzflächen des Gewerbeobjekts sollen flexibel sowohl auf große als
auch auf kleine Nutzungseinheiten abstellen. Dabei sollen vielfältige, moderne Büroraumorganisatio-
nen ermöglicht werden.
Ebenfalls sind auch Arztpraxen, Physiotherapiepraxen oder Ähnliches sowie sonstige medizinische
Versorgungseinrichtungen einschließlich Apotheken entsprechend dem Gebietstyp allgemein zuläs-
sig, sofern die Nachfrage nach Büroflächen nicht ausreicht, den Gebäudeabschnitt mit Büros zu fül-
len.Seite 21 von 267
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 14
Im Erdgeschoss angrenzend an dem vorgelagerten Quartiersplatz sollen ergänzende Dienstleistungen
wie beispielsweise ein Café / eine Bäckerei angeboten werden. Diese Einrichtung steht auch zur Ver-
sorgung der benachbarten Wohneinheiten zur Verfügung und wurde im Zuge der frühzeitigen Betei-
ligung der Öffentlichkeit nachgefragt.
Durch dieses gewerblich orientierte Gebäude wird das Plangebiet gemeinsam mit dem Sondergebiet
Gartenmarkt funktional und räumlich nach Süden hin zum Landgrabenweg abgegrenzt, so dass nörd-
lich davon eine hochattraktive urbane Bebauung mit überwiegender Wohnfunktion entwickelt wer-
den kann.
Die Einbeziehung des betreffenden Areals in das Urbane Gebiet (TF 6) fördert die direkte Nachbar-
schaft von Arbeiten und Wohnen und begründet mit den dort vorgesehenen Nutzungen den ent-
sprechenden Gebietscharakter.
Kindertagesstätte
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 6820-2 soll neben der Wohn- und Büronutzung zudem ein
Gebäude entstehen, in dem eine dreizügige Kindertagesstätte untergebracht wird, der im Erdge-
schoss über die erforderlichen Gruppenräume und Sanitärbereiche und im Obergeschoss über weite-
re Flächen, die in heutigen Kindergarteneinrichtungen erforderlich sind, verfügt. Die darüber liegen-
den Geschosse sind für weitere Wohnflächen vorgesehen.
Insgesamt stehen innerhalb der in der Planzeichnung mit TF 1 bezeichneten Teilfläche für die drei
Gruppen mindestens 760 m² Bruttogrundfläche im Erdgeschoss- sowie im ersten Obergeschoss auf
einem etwa 1.550 m² großen Grundstück zur Verfügung. Damit ist ein ausreichend großes Potential
für den Kindergarten und für die Außenspielfläche nach den Vorgaben der Stadt Bonn vorgesehen.
Die Bruttogrundfläche teilt sich in gruppenbezogene Räume (Hauptgruppenräume, Nebengruppen-
räume, Sanitärbereiche, Differenzierungsräume usw.) und weiteren Funktionsräumen (Büro, Perso-
nal, Technik, Mehrzweckraum mit Geräteraum usw.) auf.
Der Bebauungsplan trifft eine entsprechende Festsetzung, nach der innerhalb des Urbanen Gebietes
in der Teilfläche 1 (TF 1) im Erd- und 1. Obergeschoss auf einer Bruttogrundfläche von mindestens
760m² ausschließlich eine Kindertagesstätte zulässig ist. Ausnahmsweise sind hier auch andere in
einem Urbanen Gebiet allgemein zulässige Nutzungen zulässig, wenn ein Bedarf für die Kindertages-
stätte nicht besteht oder nur für einen Teilbereich der Fläche gegeben ist. Diese alternativen Nutzun-
gen beziehen sich ausschließlich auf die Nutzungen, die im Urbanen Gebiet gemäß § 6a BauNVO all-
gemein zulässig und im vorliegenden Bebauungsplan wie nachfolgend beschrieben nicht ausge-
schlossen sind.
Durch die vorgesehene Planung wird generell ein verträgliches Nebeneinander von Wohnen und
Gewerbe gewährleistet. Es ist daher auch denkbar, dass sich die Nutzungsmischung in dem ausge-
wiesenen urbanen Gebiet zumindest langfristig auch anders zusammensetzt als derzeit vorgesehen.
So wird durch die Ausweisung eines urbanen Gebiets ein flexibler planungsrechtlicher Rahmen ge-
setzt, der auch langfristig eine nachhaltige Nutzungsmischung im Plangebiet ermöglicht.
Nutzungsausschlüsse für den Bereich des Urbanen Gebietes
VergnügungsstättenSeite 22 von 267
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Gem. § 1 Abs. 2 Nr. 8 i. V. m. § 6a BauNVO dienen Urbane Gebiete dem Wohnen und
der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die
das Wohnen nicht wesentlich stören. Ausnahmsweise können gem. § 6a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO auch
Vergnügungsstätten zugelassen werden. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 6820-2 setzt für den
Bereich des Urbanen Gebietes fest, dass die Nutzungen, die nach § 6a Abs. 3 BauNVO ausnahmswei-
se zugelassen werden können (Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung
oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind, und Tankstellen), nicht Bestandteil
des Bebauungsplanes sind. Tankstellen zeichnen sich aufgrund ihres Publikumsverkehrs und der lan-
gen Öffnungszeiten durch einen erhöhten Störungsgrad aus und sind im Allgemeinen mit einem ge-
steigerten Flächenbedarf verbunden, dem im Plangebiet aufgrund der beabsichtigten überwiegen-
den Wohnnutzung nicht entsprochen werden kann.
Die Rechtsprechung definiert Vergnügungsstätten als Gewerbebetriebe besonderer Art. Eine exakt
definierte und abschließende Auflistung hierzu wurde jedoch bewusst nicht vorgenommen, da Ver-
gnügungsstätten einem steten Wandel unterworfen sind und Nuancen in der Definition der Betriebs-
beschreibung zu Zweifeln im Genehmigungsverfahren führen können. Beispiele hierfür sind „Inter-
net-Cafes" oder „Wettbüros". Im Allgemeinen definiert die Rechtsprechung daher Vergnügungsstät-
ten als Amüsierbetriebe, Diskotheken, Spielhallen, Nachtlokale, welche sich unter Ansprache des
Sexual-, Spiel- und/oder Geselligkeitstriebes einer bestimmten gewinnbringenden Freizeitunterhal-
tung widmen.
Für das Planverfahren ist der Begriff „Vergnügungsstätten" einzig und allein entscheidend in seiner
städtebaulichen Ausprägung. Kommerzielle, steuer-, gewerberechtliche oder moralische Betrachtun-
gen sind nicht relevant. Im planungsrechtlichen Sinn ist nur zu unterscheiden zwischen kerngebiets-
typischen und nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten. Hierzu hat der Gesetzgeber es be-
wusst unterlassen, eine abschließende eindeutige Definition und Auflistung vorzunehmen. So hat
sich beispielsweise in der Rechtsprechung für Spielhallen ein Schwellenwert von rund 100 m2 als Un-
terscheidung von nicht kerngebietstypischen zu kerngebietstypischen Spielhallen eingependelt.
Die in Urbanen Gebieten analog zu Mischgebieten grundsätzlich zulässigen Spielhallen bis zu einer
Größe von 100 m² können zu erheblichen negativen Auswirkungen wie Beeinträchtigung des Stra-
ßen- und Stadtbilds durch besonders auffällige Gestaltung oder aggressive Lichtreklame führen. Fer-
ner geht von ihnen häufig eine Wirkung als Fremdkörper im Straßenraum sowie eines negativen Er-
scheinungsbildes auf benachbarte Betriebe aus. Wegen langer Öffnungszeiten - auch an Wochenen-
den und in späten Abendstunden - und höherer Mietzahlungsfähigkeit kommt es häufig zur Verdrän-
gung von gebietsverträglichen höherwertigen Nutzungen. Im vorliegenden Fall würden Vergnügungs-
stätten jeglicher Art den städtebaulichen Zielen für die angrenzenden Baugebiete innerhalb und au-
ßerhalb des Geltungsbereichs dieses Bebauungsplanes mit einem hohen Anteil an Wohnnutzung
entgegenstehen. Während Cafés, Gaststätten und Restaurants, die planungsrechtlich als Schank- und
Speisewirtschaften einzustufen sind, zur Attraktivität des Gebietes beitragen, sind Vergnügungsstät-
ten nicht mit der angrenzenden geplanten Wohnnutzung sowie dem hier geplanten Kindergarten
vereinbar und sollen daher ausgeschlossen werden.
Aus diesem Grunde schließt der vorhabenbezogene Bebauungsplan jegliche Form von Vergnügungs-
stätten einschließlich solcher, die im Urbanen Gebiet allgemein zulässig wären (Spielhallen bis zuSeite 23 von 267
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 16
einer Größe von 100 m²), aus, da von ihnen eine Störung der hier angesiedelten Nutzungen zu erwar-
ten ist.
Sexshops
Verkaufsstellen für Sex-Artikel („Sexshops“) sind keine Vergnügungsstätten, sondern Einzelhandels-
betriebe bzw. Läden (vgl. Bielenberg, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Band 5, § 4a BauNVO, Rn.
58a). Diese sind in Urbanen Gebieten grundsätzlich zulässig. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan
sieht die überwiegende Ansiedlung von Wohnnutzung im Verbund mit einer Kindertagesstätte, ei-
nem Bürogebäude, einem Boardinghouse sowie weiterer flankierender Nutzungen, die dieses Ge-
samtensemble nicht wesentlich stören, vor. Ein Sexshop würde dieses Nutzungsgefüge stören, da
durch ihn möglicherweise ein Publikum angezogen wird, welches insbesondere die Nutzer der Kin-
dertagesstätte (Kinder, Beschäftigte, Eltern) beeinträchtigen würde. Zudem würde durch einen der-
artigen Einzelhandelsbetrieb überörtlicher Verkehr angezogen, da nicht davon auszugehen ist, dass
die Kundschaft vollkommen aus dem Plangebiet selbst oder aus der näheren Umgebung stammt.
Die Ansiedlung derartiger Betriebe würde zudem zu einem unerwünschten Absinken des Niveaus des
Standortes und im näheren Umfeld führen (Trading- Down- Effekt) und somit die Sicherung der be-
stehenden bzw. geplanten Nutzung als Urbanes Gebiet erschweren.
Insofern setzt der vorhabenbezogene Bebauungsplan fest, dass Sex-Shops als Unterart der Einzel-
handelsbetriebe gem. § 1 Abs. 9 BauNVO im Urbanen Gebiet nicht zulässig sind. Die Einschränkung
bzw. der Ausschluss dieser Nutzungen im Bebauungsplan erfolgt, da von ihnen negative städtebauli-
che Auswirkungen zu erwarten sind. Diese negativen städtebaulichen Auswirkungen, die z.B. in einer
Beeinträchtigung der Wohnruhe im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans selbst
wie in den angrenzenden Wohngebieten und einer Beeinträchtigung des Gesamtbildes des Wohn-
standortes bestehen, sind städtebaulich nicht vertretbar.
Bordelle und bordellartige Betriebe
Das Bundesverwaltungsgericht hat am 09.11.2021 entschieden, dass ein Bordell in einem Mischge-
biet bauplanungsrechtlich nicht per se als unzulässig anzusehen ist (BVerwG, Urteil vom 9. November
2021, 4 C 5.20). In Analogie dazu ist davon auszugehen, dass auch für Urbane Gebiete eine vergleich-
bare Situation gegeben ist.
Das Urteil änderte die bisherige Rechtsprechung, weil bislang die ganz überwiegende Anzahl der Ge-
richte in Deutschland davon ausgegangen war, dass alle Bordellarten in einem Mischgebiet generell
unzulässig sind.
Urbane Gebiete im Sinne von § 6a BauNVO (Baunutzungsverordnung) dienen dem Wohnen und der
Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Bordelle und bor-
dellartige Betriebe sind keine Vergnügungsstätten, sondern gemäß Rechtsprechung des Bundesver-
waltungsgerichts als „Gewerbebetriebe aller Art“ anzusehen.
Bordelle und bordellartige Betriebe wurden in der Vergangenheit regelmäßig nach einer typisieren-
den Betrachtungsweise aufgrund eines „milieubedingten Störpotentials“ als störende Gewerbebe-
triebe angesehen. Es kommt dabei nicht darauf an, ob es zu konkreten Störungen gekommen ist.Seite 24 von 267
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 17
Vielmehr genügt ein "abstraktes Potential für Störungen", das aufgrund der Besonderheiten des Ge-
werbes als gegeben angesehen worden ist.
Denn bei gewerblicher Prostitution ist nach hergebrachter Rechtsprechung stets mit milieutypischen
Begleiterscheinungen (Kriminalität) zu rechnen.
Ein Bordell oder bordellartiger Betrieb kann mit der im Mischgebiet zulässigen Wohnnutzung trotz
der damit bei typisierender Betrachtung verbundenen "milieutypischen Unruhe" vereinbar sein.
Die Unverträglichkeit von bordellartigen Betrieben und Wohnnutzung beruht gemäß Bundesverwal-
tungsgericht auf der Annahme, dass die Betriebe nach außen als solche in Erscheinung treten und
dies gerade in den Abend- und Nachtstunden zu Störungen insbesondere durch den Zu- und Ab-
gangsverkehr führen. Dieses typische Störpotenzial kommt einem auf Diskretion angelegten, nach
22.00 Uhr geschlossenen so genannten Wohnungsbordell allerdings nicht zu, da es sich für den Be-
trachter nicht erkennbar von der sonst zulässigen Nutzung unterscheidet und insbesondere keine
Laufkundschaft anzieht. Die typisierende Betrachtungsweise kann auf einen Betrieb, der nicht nach
außen in Erscheinung tritt und/oder nicht in den Nachstunden (ab 22:00 Uhr) betrieben wird, nicht
zugrunde gelegt werden.
Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit derartiger Wohnungsbordelle, die nicht von außen erkennbar
und nicht nach 22:00 Uhr geöffnet sind, muss daher im Wege einer Einzelfallbetrachtung geprüft
werden.
Bei der Beurteilung der Zulässigkeit von derartigen Betrieben im hier vorliegenden Urbanen Gebiet
können aufgrund des deutlich höheren Wohnanteils und des Kindergartenstandortes insofern im
Falle einer Einzelfallbetrachtung höhere Maßstäbe angelegt werden.
So ist gemäß § 15 Abs. 1 BauNVO im Einzelfall ein Vorhaben nach „Anzahl, Lage, Umfang oder
Zweckbestimmung unzulässig, wenn es der Eigenart des Baugebiets“ widerspricht oder von ihm „Be-
lästigungen und Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets in diesem selbst
oder in dessen Umgebung unzumutbar sind.
Von einem Bordell gehen unzweifelhaft Störungen und Belästigungen für die Umgebung und die
Umwelt aus, die sich nachteilig auf das Plangebiet selbst und die Nachbarschaft auswirken (so bei-
spielsweise der induzierte Straßenverkehr der Freier und Kunden, das mögliche Ansprechen unbetei-
ligter Personen in der Umgebung und weitere typische Begleiterscheinungen). Aufgrund der Emp-
findlichkeit der im Plangebiet vorgesehenen und in der Umgebung anzutreffenden Nutzungen ist
insofern die Ansiedlung derartiger Betriebe und Nutzungen städtebaulich nicht angezeigt.
Aus diesem Grunde schließt der vorhabenbezogene Bebauungsplan jegliche Form von Bordellen und
bordellartigen Betrieben innerhalb des Urbanen Gebietes aus, da von ihnen eine Störung der hier
angesiedelten Nutzungen zu erwarten ist.
Ferienwohnungen
Die Feriennutzung von Wohnungen hat gegenüber einer dauerhaften Wohnnutzung wirtschaftliche
Vorteile für den Eigentümer. Insofern kann nicht ausgeschlossen werden, dass innerhalb des Plange-
bietes Wohnungen als Ferienwohnungen vermietet und damit dem allgemeinen WohnungsmarktSeite 25 von 267
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 18
entzogen werden könnten. Das Plangebiet würde aufgrund seiner Lage in unmittelbarer Nähe zur
reizvollen Umgebung (Siebengebirge, Rheinauenpark) auch günstige Voraussetzungen für eine tou-
ristische Nutzung bieten.
Um Zweckentfremdung von Wohnraum zu verhindern, werden daher im gesamten Plangebiet Feri-
enwohnungen generell ausgeschlossen. Wesentliches Ziel des Bebauungsplanes ist es, Wohnraum
für dauerhaftes Wohnen zu schaffen und so dem bestehenden Wohnbedarf in Bonn Rechnung zu
tragen.
Der umfangreiche Katalog der zulässigen festgesetzten Nutzungen gewährleistet auch zukünftig eine
hohe Flexibilität der Nutzungen bei sich verändernden Rahmenbedingungen.
2.2.3.2 Sondergebiet Großflächiger Einzelhandel / Gartenmarkt (SO)
Im rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 8021-19 ist der Bereich des Gartenmarktes als Sonderge-
biet mit der Zweckbestimmung "Gartenmarkt" und einer zulässigen Verkaufsfläche von 2.500 m²
festgesetzt.
Der bestehende Betrieb mit insgesamt etwa 30.500 m² Betriebsfläche ist eine gewachsene Kombina-
tion aus einem Gartencenter und einem Gartenbaubetrieb. Das Betriebsgrundstück teilt sich im Be-
stand in überdachte Verkaufsflächen (Hallen), Freiluft-Verkaufsflächen, Wohngebäude für Betriebs-
inhaber und Betriebsleiter/ Büro, Flächen für gartenbauliche Erzeugung, Lagerflächen sowie Flächen
für Erschließung und Stellplätze auf.
Die Planung sieht eine Reduzierung der Betriebsgröße auf insgesamt etwa 6.230 m² Grundstücksflä-
che vor. Wesentliches Merkmal dieses Betriebes ist wie bisher der Verkauf von Gartenerzeugnissen
und Gartenbedarf, wobei die ehemals ausgeübte gartenbauliche Komponente nicht mehr zum Tra-
gen kommt. Die zukünftige in einem massiven Hauptgebäude sowie zwei Glasbaukörpern unterge-
brachte innere Verkaufsfläche beträgt etwa 1.850 m², zudem werden auf einer Freifläche von etwa
650 m² Pflanzen und gartenaffine Sortimente angeboten. Ferner sind im Obergeschoss des Hauptge-
bäudes Wohnflächen für Betriebsinhaber vorgesehen.
In einem kleinen parallel zum Himmerichweg gelegenen Betriebsteil bleiben ein Wohngebäude, ein
Gewächshaus sowie ein Unterstand erhalten. Zukünftig sind wie heute ca. 2.500 m² Verkaufsfläche
vorgesehen, womit die bereits nach geltendem Planungsrecht zulässige Verkaufsfläche nicht über-
schritten wird.
Aufgrund der Charakterisierung des Gartenmarktes als ein Einzelhandelsobjekt mit einer Verkaufsflä-
che von bis zu 2.500 m² ist die planungsrechtliche Festsetzung eines Sondergebietes für den großflä-
chigen Einzelhandel gem. § 11 BauNVO erforderlich.
Gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO sind großflächige Einzelhandelsbetriebe (mit einer Verkaufsfläche größer
bzw. gleich 800 m²), die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raum-
ordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwe-
sentlich auswirken können, außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zuläs-
sig.Seite 26 von 267
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 19
Grundsätzlich ist gemäß Landesentwicklungsplan NRW die Ansiedlung von Betrieben des großflächi-
gen Einzelhandels nur innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs zulässig. Der Stadtbezirk Beuel
verfügt über insgesamt ein B-Zentrum (Beuel Zentrum), zwei C-Zentrem (Oberkassel, Pützchen) so-
wie mehrere D-Zentren (Vilich, Neu-Vilich, Vilich-Müldorf, Vilich-Rheindorf, Küdinghoven / Ramers-
dorf, Holzlar und Hoholz) mit jeweils abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichen. Der Standort
des hier betrachteten Gartenmarktes wird nicht durch einen dieser zentralen Versorgungsbereiche
erfasst.
Im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO sind
"... großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung
der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung
nicht nur unwesentlich auswirken können, ... außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Son-
dergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere... Auswirkun-
gen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im
Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsberei-
che in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden ..."
Unabhängig von Standortlagen in Kerngebieten bzw. in für Einzelhandel festgesetzten Sondergebie-
ten können großflächige Einzelhandelsbetriebe auch in anderen Baugebietstypen, in denen Einzel-
handelsbetriebe grundsätzlich möglich sind, zugelassen werden, wenn die in der Regelvermutung des
Gesetzgebers unterstellten negativen Auswirkungen auf Städtebau und Raumordnung nicht zu er-
warten sind und somit eine atypische Fallgestaltung vorliegt.
Eine Integration des Betriebes und seiner Flächen in das Urbane Gebiet scheidet aus, da keine Atypik
nachgewiesen werden konnte und davon ausgegangen werden kann, dass sich die Nutzung des Be-
triebes wesentlich auf die in § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO aufgeführten Belange (Ziele der Raumordnung
etc.) auswirken wird.
Der Betrieb existiert seit mehreren Jahrzehnten und wird momentan in vierter Generation geführt. In
dieser Zeit haben sich die Rahmenbedingungen flächenmäßig und im Hinblick auf die angebotenen
Dienstleistungen vom Gartenbaubetrieb über Landschaftsbau, Pflanzenzucht hin zu einem Einzel-
handelsbetrieb entwickelt.
Um das Vorhaben als Bestandsbetrieb planungsrechtlich zu sichern, erfolgt eine Festsetzung des
Betriebes als Sondergebiet auf der Grundlage des Ziels 6.5-7 des Landesentwicklungsplanes NRW:
„Abweichend von den Festlegungen 6.5-1 bis 6.5-6 dürfen vorhandene Standorte von Vorhaben im
Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen als
Sondergebiete gemäß § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung dargestellt und festgesetzt werden.“
Damit kann der Betrieb in der aktuell zulässigen Bestandsgröße (2.500 qm VKF) in einem Sonderge-
biet unter der Voraussetzung festgesetzt werden, dass durch einen Festsetzungskatalog die Größe
der Verkaufsflächen sowie die angebotenen Sortimente entsprechend zu begrenzen sind.
Dem folgend setzt der Bebauungsplan entsprechend der vorgesehenen Nutzung ein Sondergebiet für
großflächigen Einzelhandel “Gartenmarkt” gemäß § 9 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 11 Abs. 1Seite 27 von 267
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 20
und 3 (2) BauNVO fest. Die maximale Verkaufsfläche für den Gartenmarkt (Indoor- und Outdoorflä-
che) ist auf 2.500 m² begrenzt. Die allgemein zulässigen gartenmarkttypischen Sortimente werden
durch eine Positivliste festgesetzt. Vor dem Hintergrund der potenziellen Zentrenrelevanz des ange-
botenen Warensortimentes werden im Bebauungsplan die zentrenrelevanten und nicht-
zentrenrelevanten Sortimente benannt (siehe nachfolgende Auflistung). So sind im Rahmen der
textlichen Festsetzungen die branchenüblichen Randsortimente, die zentrenschädliche Auswirkun-
gen haben, auf eine Fläche von 10 % der Gesamtverkaufsfläche, somit auf maximal 250 m² be-
schränkt.Seite 28 von 267
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 21
Zentrenrelevante Sortimente (max. 10 % der VK)
Dekoration, Boutique Kinderspielartikel, Sand & Wasserspielzeug – Gar-
ten)
Filz, Schleifenband, Bänder Kissen, Decken, Indoor
Geschirr Papeterie (Servietten, Karten, Bücher, Papier)
Gourmetartikel Weine, Liköre, Pesto, Kekse, Kaffee Seidenblumenshop
Kerzen Schnittblumen
Floristisches Basteln, Trockenblumen
Nicht-zentrenrelevante Sortimente
Aussaat, Zubehör Ampeltöpfe, Ampelhalter, Makra-
mee Baumschulpflanzen
Beet- und Balkonpflanzen, Saison-
pflanzen
Dekosand, Kies Dünger
Erden Flüssigdünger Fußmatten
Frischluftküche, Grillzubehör, Grills Gartengeräte Gartendekorationen, Stecker etc.
Gartenhandschuhe, Gartenschuhe,
Stiefel
Glasübertöpfe Gartenthermometer
Grabkerzen, Friedhofsortiment Gießkannen, Sprüher Hochbeete
Indoorkeramik, Schalen für be-
pflanzte Gefäße, Indoorkörbe
Kleingebinde Erde Kunststofftöpfe
Kübelroller Kies, Steine, Platten, Pflaster Kunststoffgefäße
Lechuza Übertöpfe, Outdoor Lechuza Übertöpfe, Indoor Mediterrane Pflanzen
Outdoorgefäße, Outdoorkorbwa-
ren
Orchideentöpfe, Orchideenerde
und -dünger Pflanzenschutz
Rasensamen Rindenmulch, Pinienrinde, Stauden
Sämereien Spaliere Solar-Licht, Licht im Garten
Saisonal - Saisonmarkt Ostern /
Weihnachten / Boutique
Teichpflege, -technik Tierfutter, Hund & Katze
Trockenkränze Tontöpfe, Untersetzer Wildvogelfutter / Nistkästen, Insek-
tenhotels
Zimmerpflanzen Zinkgefäße, Kräutergefäße, Zube-
hörSeite 29 von 267
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 22
2.2.4 Maß der baulichen Nutzung
Vor dem Hintergrund der Standortvorzüge des Plangebietes und des im Bonner Raum bestehenden
hohen Wohnraumbedarfes wird das Maß der baulichen Nutzung unter dem Gesichtspunkt festge-
legt, das Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden gemäß § 1 BauGB möglichst wirksam
umzusetzen. Dennoch werden die gemäß § 17 BauNVO definierten Orientierungswerte für ein Urba-
nes Gebiet bei Weitem nicht ausgeschöpft. Eine aus städtebaulichen Gründen zulässige Überschrei-
tung dieser Orientierungswerte wird nicht angestrebt. Bereits im Rahmen der frühzeitigen Beteili-
gung der Öffentlichkeit wurde deutlich, dass die Öffentlichkeit eine zu hohe städtebauliche Dichte
nicht mitzutragen bereit ist. Entsprechend setzt der Bebauungsplan maßvolle Dichtewerte fest, die
etwa auf den Teilflächen überwiegender Wohnnutzung den Orientierungswerten eines Allgemeinen
Wohngebietes entsprechen bzw. teilweise oberhalb dieser Werte liegen.
Die städtebauliche Dichte wird durch die Grundflächenzahl (GRZ) sowie durch die Geschossflächen-
zahl (GFZ) bestimmt. Diese Werte sind auf das jeweilige Baugrundstück zu beziehen und sollten im
Regelfall die Orientierungswerte des § 17 BauNVO nicht wesentlich überschreiten, sofern nicht be-
sondere städtebauliche Gründe eine Überschreitung rechtfertigen.
Das Maß der baulichen Nutzungen wird im vorliegenden Bebauungsplan durch die Festsetzung der
Grundflächenzahl (GRZ), der Geschossflächenzahl (GFZ) sowie der maximal zulässigen Gebäudehöhe
festgesetzt. Zusätzlich ist die sogenannte GRZ II zu beachten, die die Zulässigkeit von Grundflächen
von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten sowie von baulichen Anlagen unterhalb der Gelän-
deoberfläche einschließt.
Grundflächenzahl (GRZ)
Der zukünftige Gartenmarkt wird gegenüber dem heutigen Zustand verkleinert, er benötigt aber
weiterhin Nebenflächen im Außenbereich des Baukörpers zur Präsentation der Waren sowie eine
Stellplatzanlage für die Kunden. Dieser Flächenbedarf wird im Verhältnis zur heutigen Situation bei
verkleinertem Grundstück nicht wesentlich verändert.
Im vorliegenden Fall ergibt sich für das Sondergebiet bei Betrachtung aller Gebäude rechnerisch eine
GRZ = 0,43 und eine GFZ = 0,56. Unter Zugrundelegung der gemäß § 17 BauNVO für ein Sondergebiet
bestehenden Orientierungswerte für die GRZ = 0,8 und GFZ = 2,4 ist insgesamt bei der Planung von
einer maßvollen städtebaulichen Dichte auszugehen, welche die Möglichkeiten der Baunutzungsver-
ordnung nicht ausschöpft
Im Bebauungsplan erfolgt eine gegenüber geltendem Planungsrecht (GRZ = 0,4) erhöhte Festsetzung
auf GRZ = 0,6 für das Sondergebiet. Mit dieser Festsetzung werden Nebenflächen sowie Flächen für
Stellplätze und ihre Zufahrten berücksichtigt (GRZ II), deren Zulässigkeitswert 50 % über dem Wert
der GRZ I, maximal 0,8 betragen darf.
Für das gesamte Urbane Gebiet ergibt sich rechnerisch eine GRZ = 0,4, mithin ein Wert, welcher den
Orientierungswert des § 17 BauNVO (GRZ = 0,8) ebenfalls deutlich unterschreitet.
Bei Differenzierung zwischen überwiegend vorgesehenem Wohnanteil (TF 1 – TF 5) und vorgesehe-
nem gewerblichem Anteil (TF 6) ergeben sich bei Betrachtung ausschließlich der unmittelbaren Ge-
bäudekörper Werte für die GRZ von 0,25 bis 0,38 und eine GRZ = 0,6 für den Bereich der vorgesehe-Seite 30 von 267
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nen gewerblichen Nutzungen (TF 6). Die GRZ wird jedoch auch durch die ebenerdigen Terrassen und
die Projektion der über die Baugrenzen hinausragenden Balkonflächen auf die Erdoberfläche be-
stimmt. Insofern ist es zweckmäßig, die zulässige GRZ leicht anzuheben, um einen kleinen baulichen
und gestalterischen Spielraum für die Anlage von Terrassen und Balkonen zu gewinnen.
Im vorhabenbezogene Bebauungsplan werden festgesetzt für das
• Sondergebiet GRZ = 0,6
• Urbane Gebiet TF 1 – TF 5 GRZ = 0,5;
• Urbane Gebiet TF 6 GRZ = 0,6
Neben den Hochbauten werden mit den erforderlichen Zuwegungen und Zufahrten für die Feuer-
wehr, Terrassen, Nebenanlagen, Tiefgaragen und Untergeschossen (Keller- und Abstellräume) zusätz-
liche Grundstücksflächen beansprucht.
Ein wesentlicher Aspekt in der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung war die Forderung der beteilig-
ten Bürgerschaft nach Vermeidung von ebenerdigem fließenden Kfz-Verkehr sowie eine weitestge-
hende Verlagerung des ruhenden Verkehrs in Tiefgaragen. Insofern wird die Errichtung einer ausrei-
chend großen Tiefgarage zur Aufnahme des gebietsbezogenen ruhenden Verkehrs an diesem Stand-
ort angestrebt, zumal für das benachbarte Umfeld nicht auszuschließen ist, dass zeitweise erhöhter
Parkdruck besteht. Insofern geht kein zusätzlicher Parkdruck durch das Vorhaben auf die umliegen-
den Straßen aus.
Bei der Ermittlung der zulässigen Grundflächenzahl kann gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO die zulässige
Grundfläche durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanla-
gen im Sinne von § 14 BauNVO sowie von baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche bis zu
50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer GRZ von 0,8. Im vorliegenden
Fall ergibt sich einschließlich der Tiefgaragenrampen für die Summe der über- und unterbauten Flä-
chen für das Urbane Gebiet eine GRZ II = 0,5.
Auf die einzelnen Teilflächen des Vorhabens bezogen ergeben sich für die GRZ II stark unterschiedli-
che Werte.
TF 1 – GRZ II = 0,33
TF 2 – GRZ II = 0,27
TF 3 – GRZ II = 0,39
TF 4 – GRZ II = 0,29
TF 5 – GRZ II = 0,72
TF 6 – GRZ II = 0,93
Während der gemäß § 17 BauNVO bezeichnete Orientierungswert von 0,8 überwiegend deutlich
unterschritten wird, kommt es für den Bereich der Teilfläche 6 zu einer Überschreitung dieses Wer-
tes und auch der sogenannten Kappungsgrenze. Dies ergibt sich aufgrund der Konzentration desSeite 31 von 267
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 24
überwiegenden Teils der Tiefgarage unterhalb des gewerblich ausgerichteten Baukörpers einschließ-
lich der angrenzenden langen Tiefgarageneinfahrtsrampe. Die Konzentration der Flächeninanspruch-
nahme an dieser Stelle führt zu einer entsprechenden Entlastung für die übrigen Bereiches des Urba-
nen Gebietes und ist insofern städtebaulich gerechtfertigt. Wie bereits dargelegt ergibt sich unter
Betrachtung des gesamten Urbanen Gebietes eine GRZ II = 0,5, so dass insgesamt von einer maßvol-
len Bodeninanspruchnahme ausgegangen werden kann.
Planungsrechtlich ist es insofern erforderlich, die Überschreitung der Grundflächenzahl durch Ne-
benanlagen und unterirdische Bauwerke nach § 19 (4) Satz 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO)
durch die Festsetzung einer höheren Grundflächenzahl zu gestatten, um damit die städtebaulich
gewünschte Tiefgarage in der erforderlichen Größe errichten zu können.
Durch eine textliche Festsetzung bestimmt der vorhabenbezogene Bebauungsplan daher, dass auf-
grund der beabsichtigten Unterbringung des ruhenden Verkehrs in einer Tiefgarage eine Überschrei-
tung der zulässigen Grundflächenzahl bis zu einem Wert von 1,0 zulässig ist.
Die weiteren Flächen wie Hauszugänge, Fahrradabstellplätze, Spielplätze, Quartiersplatz usw. sind
überwiegend nicht- bzw. wasserdurchlässig befestigt und liegen zumeist innerhalb der Abgrenzung
der unterbauten Gebietsteile. Sie werden zudem bereits bei der Bestimmung der GRZ II berücksich-
tigt.
Auf der Tiefgarage werden, soweit sie nicht überbaut sind, durch eine entsprechende Bodenüberde-
ckung die Voraussetzungen für eine intensive Begrünung geschaffen. Da eine Versickerung des Nie-
derschlagwassers in zentralen Mulden möglich ist, ergibt sich daraus, dass durch die umfangreiche
Unterbauung mittels der Tiefgarage die nachteiligen Wirkungen auf den Grund und Boden gemildert
werden. Um eventuell eine spätere Parzellierung zu ermöglichen, wird für das Urbane Gebiet bezo-
gen auf die jeweiligen Teilflächen ein Wert für die GRZ festgesetzt, der die Errichtung des vorgesehe-
nen Baukörpers ermöglicht.
Im Bebauungsplan werden festgesetzt für das
Sondergebiet GRZ = 0,6
Urbane Gebiet TF 1 – TF 4 GRZ = 0,4;
Urbane Gebiet TF 5 GRZ = 0,5
Urbane Gebiet TF 6 GRZ = 0,6
Geschossflächenzahl (GFZ)
Die Geschossflächenzahl ergibt sich rechnerisch für das
Sondergebiet zu GFZ = 0,53
Gesamte Urbane Gebiet zu GFZ = 1,2
Bei Betrachtung nur des überwiegenden Wohnanteils (TF 1 – TF 5) ergibt sich für die GFZ ein mittle-
rer Wert von 1,1. Dieser Wert ist ein Beleg für die maßvolle städtebauliche Dichte, die durch die Pla-
nung angestrebt wird. Für den Bereich der gewerblichen Nutzungen (TF 6) ergibt sich rechnerisch fürSeite 32 von 267
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 25
die GFZ ein Wert von 2,3.Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt für die einzelnen Teilflächen
jeweils individuelle und von dem Mittelwert abweichende Werte fest. Die Festsetzung für den Be-
reich des TF 6 wird gegenüber dem rechnerischen Wert leicht auf 2,4 angehoben, um ggf. unvorher-
gesehen notwendige bauliche Anpassungen zu ermöglichen.
TF 1 – GFZ = 1,0
TF 2 – GFZ = 0,8
TF 3 – GFZ = 1,0
TF 4 – GFZ = 1,0
TF 5 – GFZ = 1,6
TF 6 – GFZ = 2,4
Damit unterschreiten die Festsetzungen in allen Teilflächen den gemäß § 17 BauNVO jeweils zulässi-
gen Orientierungswert für ein Urbanes Gebiet = 3,0 und stellen insofern eine maßvolle bauliche Dich-
te dar.
Bei der Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung sind die Flächen von Aufenthaltsräumen in
anderen Geschossen, die keine Vollgeschosse sind, nicht auf die Geschossflächenzahl (GFZ) anzu-
rechnen (§ 20 BauNVO), da im Bebauungsplan nichts anderweitiges festgesetzt ist.
Trotz der Einhaltung der Orientierungswerte des § 17 BauNVO weist die vorgesehene Bebauung im
Vergleich zum westlich gelegenen Wohngebiet um Himmerichweg, Petersbergweg und Rhenusallee
eine höhere Siedlungsdichte auf. Gleichzeitig besteht östlich des Vorhabengebietes mit der Haupt-
verwaltung der Deutschen Telekom ein Gebäudekomplex, der mit einer planfestgesetzten GRZ = 0,6
und GFZ = 1,4 eine hohe städtebauliche Dominanz aufweist.
Das Vorhaben auf dem Grundstück des ehemaligen Gärtnereibetriebes weist durch seine Nähe zum
rd. 2,5 km entfernten Stadtbezirkszentrum Beuel und die sehr gute verkehrliche Erschließung eine
besondere Lagegunst auf. Vergleichbare Flächen sind im Stadtgebiet nur noch in sehr begrenztem
Umfang verfügbar, so dass eine effiziente Bodennutzung erforderlich und gerechtfertigt ist. Vor die-
sem Hintergrund sind die festgesetzten, jedoch nicht überhöhten Dichtewerte aus städtebaulichen
Gründen gerechtfertigt. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
bleiben gewahrt und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt werden vermieden.
Im Bebauungsplan werden festgesetzt für das
Sondergebiet GFZ = 0,6
Urbanes Gebiet GFZ = 0,8 - 2,4
Zusammenfassende Darstellung der festgesetzten städtebaulichen Dichte:
GRZ GFZSeite 33 von 267
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 26
Sondergebiet 0,6 0,6
MU TF 1 0,5 1,0
MU TF 2 0,5 0,8
MU TF 3 0,5 1,0
MU TF 4 0,5 1,0
MU TF 5 0,5 1,6
MU TF 6 0,6 2,4
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass in allen Teilflächen des vorhabenbezogenen Bebauungs-
plans, abgesehen von den über- und unterbauten Flächen im Bereich der Teilfläche 6, die Orientie-
rungswerte gemäß § 17 BauNVO eingehalten bzw. unterschritten werden. Diese Unterschreitung ist
einerseits dem berechtigten Interesse der Anwohner in den umliegenden Bestandsquartieren nach
einer maßvollen Bebauung geschuldet und berücksichtigt zudem eine weitestgehende Durchlüftung
des Gesamtquartiers. Dennoch wird mit den festgesetzten Werten für die städtebauliche Dichte eine
Möglichkeit eröffnet, einen wesentlichen Beitrag zur Dämpfung der Wohnungsnachfrage zu leisten.
Anzahl der Geschosse und Gebäudehöhen
Als Orientierung für die Planung der Geschossigkeit wurde die nähere Umgebung herangezogen. Die
Umgebung des Plangebiets ist überwiegend durch eine zweigeschossige Wohnbebauung zuzüglich
eines Dachgeschosses mit Sattel- oder Walmdach, vereinzelt mit Pultdach geprägt. In einer Entfer-
nung von etwa 200 m sind im Eckbereich von Landgrabenweg und Rhenusallee und in Richtung Beue-
ler Zentrum weiterführend Geschosswohnungsbauten mit bis zu 10 Vollgeschossen platziert. Bei dem
Gebäudekomplex der Deutschen Telekom AG dominieren Baukörper mit IV Vollgeschossen, die auf-
grund der Büronutzungen in der Regel aber größere Geschosshöhen als wohnbaulich genutzte Ge-
bäude aufweisen. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan setzt hier eine maximale Gebäudehöhe von
73,0 m bezogen auf NHN fest. Die Geschossbauten an der Rhenusallee sowie die Telekom - Bauten
sind jeweils mit einem Flachdach versehen.
Die unmittelbar benachbarte Bebauung im Westen am Himmerichweg stellt sich als zweigeschossig
zuzüglich zumeist Satteldach dar. Im Osten ergibt sich mit den vorhandenen Gebäuden der Deut-
schen Telekom AG eine Gebäudehöhe, die einer vier- bis fünfgeschossigen Wohnbebauung ent-
spricht.
Nördlich und südlich an das Plangebiet grenzen die Bahntrasse bzw. der Landgrabenweg an. Da sie
eine städtebauliche Barrierewirkung entfalten und in Höhe des Plangebiets auf der Nord- bzw. Süd-
seite unbebaut sind, sind in diesen Bereichen keine Höhenbezüge durch eine Bestandsbebauung
vorhanden.
Die Planung setzt an den vorhandenen Gebäudehöhen der Telekom und der Bebauung am Him-
merichweg an und platziert parallel zum Himmerichweg eine im Hinblick auf die Gebäudehöhe an dieSeite 34 von 267
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Bestandsbebauung angepasste zweigeschossige Bebauung mit zusätzlichem Staffelgeschoss. Diese
Gebäude unterschreiten wegen des flachen Daches des Staffelgeschosses in ihrer Höhe die vorhan-
denen Gebäudehöhen der Bestandsbebauung am Himmerichweg.
Die östliche Gebäudereihe entlang der Grenze zur Telekom findet in ihrer Höhe eine stärkere Aus-
prägung und nimmt etwa die Höhe der Bestandsbauten bei geringfügiger Überschreitung auf. Die
mittlere Gebäudezeile vermittelt in der Gebäudehöhe zwischen den beiden äußeren Reihen und
schafft insofern einen städtebaulich erlebbaren Übergang. Die Höhe der Neubebauung wechselt von
III-geschossig zu IV-geschossig jeweils zuzüglich eines Staffelgeschosses. Das südliche Gebäude der
mittleren Zeile bildet eine markante Raumkante und spannt gemeinsam mit dem Kindergartenge-
bäude sowie dem Bürogebäude einen städtebaulich erlebbaren Raum auf, der durch die Schaffung
eines gestalteten Quartiersplatzes einen hohen Aufenthaltswert erfährt.
Planungsrechtlich wird die Höhenentwicklung des geplanten Quartiers durch die Festsetzung von
baukörperbezogenen differenzierten Gebäudehöhen gesteuert. Für das im Sondergebiet vorgesehe-
ne Funktionsgebäude (Gartenmarkt) wird eine Höhe festgesetzt, die es zulässt, dass neben dem Ver-
kaufsraum im Erdgeschoss zwei Betreiberwohnungen im Obergeschoss des Hauptgebäudes geschaf-
fen werden können. Die vorgelagerten Glasbaukörper sind eingeschossig und dienen als Verkaufs-
und Ausstellungsfläche.
Parallel zum Himmerichweg erfolgt eine Festsetzung der Gebäudehöhen in Anlehnung an die be-
nachbarte Bestandsbebauung. Diese ist überwiegend zweigeschossig ausgeführt. Entsprechend wer-
den hier ebenfalls Gebäudehöhen festgesetzt, die eine zweigeschossige Bebauung zuzüglich eines
Geschosses, das kein Vollgeschoss ist, entsprechen. Den nördlichen Abschluss dieser Reihe bildet ein
erhöhter Baukörper. Dieser hat kein Gegenüber jenseits des Himmerichweges und dient der höhen-
mäßigen Überleitung zu dem höheren Gebäudekomplex, der parallel zur Bahnlinie errichtet werden
soll. Die höhere Bauweise des zuvor genannten Gebäudes ist notwendig, um einen wirksamen bauli-
chen Lärmschutz an dieser Stelle zu schaffen. Dieser erfolgt in Form einer zwischen den beiden Bau-
körpern aufgespannten transparenten Stahl- / Glas - Konstruktion in notwendiger Höhe gemäß
Lärmgutachten.
Der innere Planbereich stellt einen Übergang von der kleinteiligen Einfamilienhausbebauung am
Himmerichweg hin zur Bebauung entlang der Grenze zur Telekom dar. Der Übergang wird durch eine
Erhöhung der zulässigen Gebäudehöhen planungsrechtlich bestimmt.
Die östliche Gebäudereihe, bestehend aus dem Bürogebäude / Boardinghouse sowie 3 Baublöcken,
stellt den räumlichen Abschluss in Richtung Osten dar. Die Höhe der Gebäude ist annähernd einheit-
lich, wobei im Wohnbereich durchgehend 4 Vollgeschosse mit einem zusätzlichen zurückspringenden
Geschoss, das kein Vollgeschoss ist, errichtet werden können. Das gewerblich ausgerichtete Gebäude
hat eine durchgehend einheitliche Bauhöhe, verfügt aber aufgrund von unterschiedlich notwendigen
Geschosshöhen im Bereich des Boardinghouse über 5 Geschosse, während der Bürotrakt 4 Vollge-
schosse nachweist.
Den nördlichen Abschluss des Plangebietes bildet ein viergeschossiger Gebäudekomplex, der um ein
weiteres Geschoss, das kein Vollgeschoss ist, ergänzt wird.Seite 35 von 267
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Durch die im Plangebiet vorgesehenen zahlreichen unterschiedlichen Gebäudevarianten mit zusätzli-
chem obersten von einer oder mehrerer Gebäudekanten des Hauptbaukörpers zurückspringenden
Geschoss ergibt sich eine lebhafte städtebauliche Silhouette.
Vor dem Hintergrund der Standortgunst des Quartiers und des im Bonner Raum bestehenden Wohn-
raumbedarfes wird durch die allmählich von West nach Ost steigende Höhenentwicklung der Gebäu-
de und damit verbunden die Vergrößerung der Summe der Geschossflächen je Gebäude das Gebot
des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden in städtebaulich verträglicher Weise umgesetzt und
somit ein wesentlicher Beitrag zur Wohnraumschaffung geleistet.
Um die Höhenentwicklung der Gebäude neben der Anzahl der zulässigen Geschosse im Detail zu
steuern, werden baukörperbezogene maximale Gebäudehöhen in Metern über Normalhöhennull (ü.
NHN) festgesetzt. Diese Festsetzung betrifft den jeweils obersten Punkt des letzten Vollgeschosses
sowie den obersten Punkt des darüber zulässigen weiteren Geschosses, das kein Vollgeschoss ist.
Hierbei ist berücksichtigt, dass die Gebäude mit Flachdächern errichtet werden. Aufgrund des Zu-
rücktretens des obersten Geschosses wird der Höheneindruck der Gebäude insgesamt gemildert. Aus
städtebaulicher Sicht kann somit ein abgestimmtes Einfügen in das Ortsbild erreicht werden. Um
noch einen geringen Gestaltungsspielraum bei der Bauausführung zu belassen, dürfen die in der
Planzeichnung festgesetzten maximalen Gebäudehöhen bezogen auf die festgesetzte Geländehöhe
durch dem Gebäude untergeordnete technische Anlagen um bis zu 2,0 m überschritten werden. Für
Treppenhäuser mit Aufzugsüberfahrten und dort vorgesehenen Geräteräumen gilt, dass deren Höhe
gegenüber der festgesetzten maximalen Gebäudehöhe (Attika) um bis zu 3,5 m überschritten wer-
den darf.
Grundsätzlich ist die Anlage von technischen Einrichtungen auf Flachdächern gemäß der politischen
Beschlusslage (Drucksachen-Nr. 221020) unerwünscht. Demnach soll der Dachbegrünung und der
Ausstattung mit Photovoltaikanlagen, Solarthermieanlagen und anderen Anlagen, die zur Erzeugung
und Nutzung von erneuerbarer Energie nützlich sind, bei gleichzeitiger Minimierung sonstiger techni-
scher Einrichtungen der Vorrang gegeben werden. Hintergrund dafür ist, dass der Klimawandel bei
allen zukünftigen Planungen verstärkt Berücksichtigung finden muss. Der weitgehende Verzicht auf
technische Aufbauten auf Dächern zugunsten der Nutzung der Flächen für Dachbegrünung und Pho-
tovoltaik ist ein Baustein zur nachhaltigen Anpassung an Klimafolgen (Starkregenereignisse, Hitze-
und Dürreperioden etc.) und Beitrag zum Klimaschutz. Auch stadtgestalterische Aspekte sprechen
gegen Technikaufbauten.
Der Bebauungsplan trägt diesen Ansprüchen Rechnung und sieht eine überwiegende intensive und
extensive Begrünung der Flachdächer vor. Dabei werden Photovoltaikanlagen auf den Flachdächern
des gewerblich ausgerichteten Gebäudes sowie auf dem Kindergartengebäude in Verbindung mit
einer extensiven Begrünung festgesetzt, während alle anderen Flachdächer einer Verpflichtung zur
Intensivbegrünung unterliegen. Auf dem gewerblich ausgerichteten Gebäude auf TF 6 wird zudem
die Wärmepumpe installiert, welche den gesamten Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschlie-
ßungsplans mit Wärme versorgt. Die alternative Lage der Wärmepumpe innerhalb der Tiefgar

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