Verzicht auf das neue Vorkaufsrecht an Grundstücken nach § 31 (1) Denkmalschutzgesetz NRW

Stellungnahme der Verwaltung
öffentlich
221616-01 ST
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Verzicht auf das neue Vorkaufsrecht an
Grundstücken nach § 31 (1) Denkmalschutzgesetz
NRW
Beratungsfolge
Unterausschuss Denkmalschutz 20.10.2022 Kenntnisnahme
Rat 27.10.2022 Kenntnisnahme
Inhalt der Stellungnahme:
In der Sitzung des Ausschusses für Finanzen, Beteiligung und Vergabe am
28.09.2022 wurde die Verwaltung darum gebeten, zur Ratssitzung eine
ergänzende Stellungnahme vorzulegen. Darin sollten
1. Möglichkeiten aufgezeigt werden, den vollständigen Verzicht auf die
Ausübung des denkmalrechtlichen Vorkaufsrechts durch einen differenzierten
Verzicht zu ersetzen.
2. Darüber hinaus sollte der Verwaltungsaufwand quantifiziert werden, der
dadurch entsteht, dass keine Allgemeinverfügung über den Verzicht auf das
genannte Recht erlassen wird.
zu 1) Ein Verzicht auf das denkmalrechtliche Vorkaufsrecht zumindest beim
Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von
Erbbaurechten wäre möglich und sinnvoll, da diese Kauffälle dazu geführt
haben, dass sich die Zahl der bei der Verwaltung vorgelegten notariellen
Verträge seit der Novelle des DSchG NRW um ca. 50 % erhöht hat. Das
Vorkaufsrecht in diesen Fällen ist bei den planungsrechtlichen Vorkaufsrechten
nach § 24 (2) Baugesetzbuch bereits gesetzlich ausgeschlossen. Diese
Einschränkung geht auf das BauGB 1987 zurück und bezweckt beim
Wohnungseigentum die Beschleunigung des Geschäftsverkehrs und die
Entlastung der Gemeinde von Prüfungen, die kaum jemals zur Ausübung des
Vorkaufsrechts geführt hatten.
Warum der Landesgesetzgeber NRW beim denkmalrechtlichen Vorkaufsrecht
auf einen entsprechenden Ausschluss verzichtet hat, lässt sich den
Gesetzesmaterialien nicht entnehmen. Da auch weitere, für den
Verfahrensvollzug wichtige Regelungen des BauGB nicht in das DSchG NRW
übernommen wurden, ist zu vermuten, dass der Landesgesetzgeber seine
Regelung vor allem "schlank halten" wollte, dabei aber die resultierenden
Schwierigkeiten im Vollzug nicht ausreichend in den Blick genommen hat.
Weitere oder andere Differenzierungen beim Verzicht auf das
denkmalrechtliche Vorkaufsrecht in dem Sinne, dass z.B. lediglich bestimmte
Denkmäler einem Vorkaufsrecht unterliegen, erscheinen aus Sicht der
Verwaltung als nicht praktikabel. Für eine solche Differenzierung wären
umfangreiche Bewertungen von Denkmalqualitäten erforderlich, die wederSeite 1 von 3
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denkmalfachlich gerechtfertigt noch personell leistbar wären.
In diesem Zusammenhang wird nochmals auf die Einschätzungen der
Verwaltung verwiesen,
- dass zur Durchsetzung des denkmalrechtlichen Erhaltungsgebotes auch ohne
das Vorkaufsrecht hinreichende ordnungsbehördliche Instrumente zur
Verfügung stehen,
- dass der denkmalfachliche Nachweis, nur durch Überführung in städtisches
Eigentum könne ein Denkmal erhalten werden, weil der Erwerber dazu nicht in
der Lage wäre, voraussichtlich nur schwer gerichtsfest geführt werden könnte,
- dass aus der Vergangenheit keine Fälle bekannt sind, wonach die
Überführung eines Baudenkmals in städtisches Eigentum aus Gründen des
Erhalts geboten gewesen wäre, weil die Stadt das Denkmal besser als ein
Erwerber unterhalten könnte und
- dass die personellen und finanziellen Ressourcen der Verwaltung zur
Gebäudeunterhaltung bereits durch die originär städtischen Liegenschaften
gebunden und erschöpft sind.
zu 2) Wie bereits in der Beschlussvorlage dargestellt, legen Notare seit der
Wiedereinführung des denkmalrechtlichen Vorkaufsrechts nun auch
Verkaufsfälle von Wohnungen bei der Verwaltung zur Prüfung vor, die bislang
nicht vorgelegt wurden (ca. 1.500 Fälle / Jahr statt bisher ca. 1.000). Der Weg
eines Vertrages vom Notariat bis zum zuständigen städtischen
Verwaltungssachbearbeiter und zurück zum Notariat umfasst einschließlich der
Postwege etwa ein Dutzend Stationen und dauert damit etwa zwei Wochen,
sofern - wie bislang - keine denkmalfachliche Prüfung erfolgt. Bei
denkmalfachlicher Prüfung einschließlich Beteiligung des LVR
(Bodendenkmalpflege) würde der gesetzliche Prüf- und Ausübungszeitraum
von drei Monaten regelmäßig ausgeschöpft. Durch Digitalisierung wären hier
sicher Beschleunigungen möglich, da hier aber auch eine Einbindung des
digitalen Geschäftsbuches erforderlich wäre und die Notariate bislang original
gesiegelte Zeugnisse der Nichtausübung des Vorkaufsrechts zur Vorlage beim
Grundbuchamt verlangen, ist die Digitalisierungsaufgabe nicht trivial.
Im Ergebnis werden seit dem 1.6.2022 jährlich voraussichtlich etwa 500
zusätzliche Zeugnisse der Nichtausübung des denkmalrechtlichen
Vorkaufsrechts auszustellen sein (Hochrechnung), wodurch der
Geschäftsverkehr beim Wohnungseigentum jeweils für etwa zwei Wochen
zeitlich gehemmt und ein - weil keine denkmalfachliche Prüfung erfolgt -
überflüssiger städtischer Verwaltungsaufwand von geschätzt 750 Stunden/Jahr
(ca. 0,5 VZÄ) geleistet wird.
Würden regelmäßige denkmalfachliche Prüfungen bei der Stadt und dem LVR
durchgeführt und gelegentliche Ausübungen des denkmalrechtlichen VK-
Rechts verwaltungsseitig vorgenommen, würde der zeitliche und personelle
Aufwand für Prüfung und Ausübung in erheblichem Umfang steigen, welcher
aber zum jetzigen Zeitpunkt ohne größeren Aufwand nicht quantifiziert werden
kann. Hinzu kämen dann noch die Ankaufskosten unbekannten Umfangs und
die ebenfalls unbekannten jährlichen Unterhaltungskosten der im Vorkauf (nicht
zum Verkehrswert, sondern zum mit dem ursprünglichen Käufer vereinbarten
Kaufpreis!) erworbenen Liegenschaften, abzüglich der Erträge aus
Vermietung/Verpachtung. Zu dem letztgenannten Gesichtspunkt wird erneut
darauf hingewiesen, dass ein denkmalrechtlicher Vorkauf zum Beispiel aus
wohnungspolitischen, sozialpolitischen oder kulturpolitischen Gründen nicht
rechtmäßig wäre.Seite 2 von 3
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Anlage/n
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