Verzicht auf das neue Vorkaufsrecht an Grundstücken nach § 31 (1) Denkmalschutzgesetz NRW

Beschlussvorlage
öffentlich
221616
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Verzicht auf das neue Vorkaufsrecht an
Grundstücken nach § 31 (1) Denkmalschutzgesetz
NRW
Beratungsfolge
Unterausschuss Denkmalschutz 20.10.2022 Empfehlung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 29.09.2022 Empfehlung
Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und
Vergabe
28.09.2022 Empfehlung
Rat 27.10.2022 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Die Bundesstadt Bonn verzichtet rückwirkend zum 1.6.2022 und bis auf
Weiteres auf die Ausübung des neuen Vorkaufsrechts nach § 31
Denkmalschutzgesetz NRW.
Begründung
Seit dem 1.6.2022 haben die Gemeinden in NRW ein neues
denkmalrechtliches Vorkaufsrecht an Grundstücken, Wohnungen und
Erbbaurechten. Die Ausübung darf ausschließlich dem Zweck dienen, die
dauernde Erhaltung des Denkmals zu ermöglichen. Die Verwaltung schlägt vor,
aus folgenden Gründen bis auf Weiteres auf die Ausübung dieser
Vorkaufsrechte zu verzichten:
Nicht hinreichende Folgenabschätzung des Landesgesetzgebers
Die rot-grüne Landesregierung NRW hatte ein vergleichbares gemeindliches
Vorkaufsrecht aus dem DSchG NRW durch das „Gesetz zur Stärkung der
Leistungsfähigkeit der Kreise, Städte und Gemeinden in NRW" schon im Jahr
1997 mit der Begründung gestrichen, die Regelung sei entbehrlich
(Landtagsdrucksache 12/2340). Die Wiedereinführung 2022 hat der
Landesgesetzgeber lediglich damit begründet, dass das Instrument den
Denkmalschutz stärke, auch wenn nicht zu erwarten sei, dass davon häufig
Gebrauch gemacht werde (Landtagsdrucksache 17/16518).
Bei der Abwägung zwischen dem mit dem Vorkaufsrecht bei den Gemeinden
entstehenden Aufwand einerseits und dem möglichen Nutzen des
Vorkaufsrechts für den Denkmalschutz andererseits hat der
Landesgesetzgeber aus Sicht der Verwaltung nicht ausreichend berücksichtigt,Seite 1 von 3
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dass den Denkmalbehörden zur Durchsetzung des denkmalrechtlichen
Erhaltungsgebotes auch ohne das wieder eingeführte Vorkaufsrecht ein
hinreichendes ordnungsbehördliches Instrumentarium zur Verfügung steht, das
durchgängig anzuwenden ist und nicht von der Zufälligkeit eines Verkaufsfalls
abhängt.
Aufwand und Schwierigkeit eines denkmalfachlichen Nachweises, nur durch
Überführung in städtisches Eigentum könne ein Denkmal erhalten werden, weil
der Erwerber dazu nicht in der Lage wäre, sind erheblich. Ein solcher Nachweis
wäre voraussichtlich nur schwer gerichtsfest zu führen. Gleichzeitig sind aus
der Vergangenheit keine Fälle bekannt, wonach die Überführung eines
Baudenkmals in städtisches Eigentum aus Gründen des Erhalts geboten
gewesen wäre, weil die Stadt das Denkmal besser als ein Erwerber unterhalten
könnte.
Die personellen und finanziellen Ressourcen der Verwaltung zur
Gebäudeunterhaltung sind bereits durch die originär städtischen
Liegenschaften gebunden und erschöpft. Der hierdurch bedingte bauliche
Zustand vieler städtischer Gebäude führt nicht zu der Schussfolgerung, dass
die Stadt grundsätzlich der bessere Gebäudeeigentümer im Vergleich zum
privaten Eigentümer ist.
Ein Erwerb im Vorkauf aus sachfremden Erwägungen – weil die Stadt im
Denkmal zum Beispiel eine wohnungspolitisch, sozialpolitisch oder
kulturpolitisch gewünschte Nutzung etablieren wollte - wäre unrechtmäßig, weil
nicht vom DSchG gedeckt. Einen Erwerb zugunsten Dritter sieht das neue
Denkmalrecht – anders als das nach wie vor anzuwendende Vorkaufsrecht
nach Baugesetzbuch und anders als noch das DSchG NRW bis 1997 – nicht
vor.
Personelle und finanzielle Auswirkungen
Während Verträge über den Verkauf von Wohnungseigentum von
planungsrechtlichen Vorkaufsrechten ausgenommen sind, ist dies beim neuen
denkmalrechtlichen Vorkaufsrecht nicht der Fall. Der Verwaltungsaufwand für
die von den Notariaten neu eingeforderten Negativatteste zu
denkmalrechtlichen VK-rechten ist seit Inkrafttreten der DSchG-Novelle 2022
um ca. 50 % gestiegen (bisher 1.000 Fälle/Jahr), insbesondere aufgrund der
Einbeziehung der genannten Rechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz.
Dem stehen beim Vorkaufsrecht nach DSchG mangels Ermächtigung zur
Erhebung von Gebühren keine Einnahmen für die Stadt gegenüber. Der
Bodenverkehr in der Stadt wird alleine wegen dieses formalen Mehraufwands
zeitlich gehemmt.
Eine denkmalfachliche Prüfung der Verkaufsfälle in jedem Einzelfall kann
mangels personeller Ressourcen nicht stattfinden und würde - über die bisher
zur Stellenplanfortschreibung 2023/24 beantragten Stellen hinaus - weiteren
Personalbedarf auslösen. Da das VK-recht auch für Bodendenkmäler gilt,
würde die gebotene fachliche Einbeziehung des LVR in den Prüfprozess dazu
führen, dass sämtlicher Bodenverkehr in der Stadt zwischen Privaten noch
weiter zeitlich verzögert würde.
Würde die Stadt VK-rechte nach Denkmalrecht ausüben, wäre der
Ankaufspreis – anders als bei öffentlichen Verkehrsflächen, öffentlichenSeite 2 von 3
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Grünflächen oder Gemeinbedarfsflächen – nicht wie beim Vorkaufsrecht nach
dem Baugesetzbuch auf den Verkehrswert beschränkt, sondern die Stadt
müsste wegen Verweis des DSchG auf § 464 (2) BGB zu dem Preis erwerben,
der zwischen den Parteien vereinbart wurde. Hierzu wären jeweils sehr
kurzfristig Haushaltsmittel freizugeben, weil für einen Prüfvorgang und die
Ausübung laut Gesetz maximal drei Monate zur Verfügung stehen.
Umgang anderer Behörden mit den erheblichen Folgen neu eingeführter
Vorkaufsrechte:
a) Das Land NRW hat den durch Vorkaufsrechte für Maßnahmen des
Hochwasserschutzes nach § 99a WHG ausgelösten, immensen Prüfaufwand
bei den Behörden und Notaren dadurch gestoppt, indem es die Ausübung
zunächst bis zum 30.6.2023 ausgesetzt hat: „Unverhältnismäßige und unnötige
Arbeitsbelastungen der mit dem Vorkauf befassten Behörden und Notare soll
vermieden werden“ (Allgemeinverfügung des MULNV - IV-8 - 61.08.03.13 -
vom 17. Juni 2021)
b) Im Rahmen einer Dringlichkeitsentscheidung hat der Rat der Stadt Köln
rückwirkend zum 1.6.2022 und befristet auf die Ausübung des Vorkaufsrechts
nach dem neuen Denkmalschutzgesetz verzichtet. Dieser temporäre Verzicht
soll sicherstellen, dass erhebliche zeitliche Verzögerungen und damit eventuell
verbundene finanzielle Nachteile für den Kölner Immobilienmarkt vermieden
werden.
https://www.stadt-koeln.de/politik-und-
verwaltung/presse/mitteilungen/24918/index.html
Vorschlag für die weitere Verfahrensweise:
Vor dem Hintergrund der geschilderten negativen Gesetzesfolgen schlägt die
Verwaltung vor, bis auf Weiteres auf die Ausübung von Vorkaufsrechten nach §
31 DSchG NRW zu verzichten. Nach dem Ratsbeschluss wird eine
entsprechende Allgemeinverfügung im Amtsblatt veröffentlicht; Notarkammer
und Grundbuchamt werden hierüber benachrichtigt. Die Ausübung von
Vorkaufsrechten nach dem Baugesetzbuch bleibt von diesem Verzicht
unberührt.
Sollte sich aufgrund von Erfahrungen anderer Gemeinden in NRW erweisen,
dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nach DSchG trotz der o.a. zahlreichen
Ausschlussgründe geboten wäre, könnte diese Allgemeinverfügung wieder
aufgehoben werden
Anlage/n
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