Umsetzung des Beschlusses zur Frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 7213-2 „Schlossallee“ im Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Mehlem

Mitteilungsvorlage
öffentlich
211220-03
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Umsetzung des Beschlusses zur Frühzeitigen
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1
BauGB für die Aufstellung des Bebauungsplanes
Nr. 7213-2 „Schlossallee“ im Stadtbezirk Bad
Godesberg, Ortsteil Mehlem
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bad Godesberg 18.01.2023 Kenntnisnahme
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 25.01.2023 Kenntnisnahme
Mitteilung:
Am 10. November 2021 hat die Bezirksvertretung Bad Godesberg, nach
Beratung im Ausschuss für Wohnen, Planen und Bauen, den Beschluss zur
Durchführung der Frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1
BauGB für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 7213-2 „Schlossallee“ im
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Mehlem mit Maßgaben gefasst (DS-Nr.
211220). Der Beteiligungsplan und die Ziele und Zwecke der Planung wurden
entsprechend der Maßgaben geändert (sh. Anlagen). Im Einzelnen wird in
Folge über die Umsetzung der Maßgaben informiert.
Maßgabe: Die Einzelhandelsfläche wird auf 800-1.000 qm begrenzt.
Die Einzelhandelsverkaufsfläche wird nunmehr auf ca. 1.000 m² begrenzt. Dies
ermöglicht etwa einen Lebensmitteldiscounter sowie ergänzende Ladenflächen
von brutto etwa 170 m². Der Standort bietet sich für einen
Lebensmittelvollsortimenter nicht an, weil der für eine Tragfähigkeit mindestens
zu erzielende Umsatz auf der begrenzten Fläche voraussichtlich nicht erreicht
werden kann.
Maßgabe: Der Abstand zur Villa Friede wird vergrößert.
Das Marktgebäude ist vom grenzständigen Gebäude Mainzer Straße Nr. 143
(Villa Friede) abgerückt.Seite 1 von 13
Seite 2
Maßgabe: Es wird geprüft, die Gebäude BTW4 und BTO1 an der
Schlossallee auf vier Vollgeschosse mit Staffelgeschossen aufzustocken,
um mehr Wohnraum zu schaffen.
Aus städtebaulicher Sicht fügen sich vier Vollgeschosse mit Staffelgeschossen
nicht verträglich in die Umgebung an der Schlossallee ein. Anhand von einem
digitalen Modell und einer Gegenüberstellung einer drei- sowie
viergeschossigen Ausbildung an der Schlossallee wurde ersichtlich, dass die
städtebaulichen Proportionen des Wettbewerbssiegerentwurfes bei einer
Viergeschossigkeit hier negativ verändert würden.
Maßgabe: Es wird geprüft, wie durch eine Umplanung mehr
Bestandsbäume erhalten werden können.
Zum Schutz der nach § 41 LNatSchG NRW geschützten Allee wurden die
geplanten Baukörper nach Norden versetzt, um einen Abstand der Baugrube
von den Kronentraufen der Alleebäume an der Schlossallee von mindestens
1,50 m zu gewährleisten. Die Allee in der Verlängerung der Utestraße wird als
Einzelbaumreihe geplant, sodass bessere Wuchsbedingungen und das
Pflanzen größerer Einzelbäume ermöglicht werden. Ein zusätzlicher Erhalt von
Bestandsbäumen ist trotz reduzierter Grundfläche des Einzelhandelsgebäudes
nicht möglich.
Maßgabe: Die Gebäude sollen mindestens im Energiestandard KFW-
Effizienzhaus 40 errichtet werden
Der Wärmschutzstandard wird auf KfW 40 angehoben.
Gemäß Beschluss der Bezirksvertretung vom 17. März 2021 (DS-Nr. 201060-2)
werden die Verträglichkeitsuntersuchungen Einzelhandel und Verkehr im
aktuellen Stand während der Beteiligungsphase veröffentlicht.
Die Durchführung der Frühzeitigen Beteiligung wird gemäß Beschluss in einem
Zeitraum von vier Wochen stattfinden. Sofern die Pandemielage es im
geplanten Zeitraum (Februar 2023) zulässt, wird sowohl eine
Präsenzveranstaltung sowie eine begleitende Online-Beteiligung durchgeführt.
Der Beteiligungszeitraum wird rechtzeitig öffentlich bekannt gemacht.
Anlage/n
1 7213-2_Vorhabenplan (öffentlich)
2 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung (öffentlich)Seite 2 von 13
Seite 3 von 13
Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung
1. Anlass und Ziel der Planung
Der vorliegende Bebauungsplan soll aufgestellt werden, um das Gelände der
ehemaligen Botschaft Jugoslawiens an der Schlossallee planungsrechtlich für die
Bebauung mit Wohn- und Geschäftshäusern vorzubereiten. Zur Sicherung und
Entwicklung des Ortsteilzentrums Mehlem soll die Möglichkeit zur Errichtung eines
Einzelhandelsbetriebes für Lebensmittel geschaffen werden.
Das Ortszentrum ist im Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Bundesstadt
Bonn als C-Zentrum eingestuft. Die Versorgungsstruktur im Ortszentrum
Mehlem wird jedoch ohne einen attraktiven Ankerbetrieb als gefährdet
eingeschätzt. Da sich die unbebauten Flächen an der Schlossallee als
zentrumsnaher Standort für einen großflächigen Handelsbetrieb anbieten, hat
der Rat der Bundesstadt Bonn mit seinem Beschluss des überarbeiteten
Einzelhandels- und Zentrenkonzepts am 13.12.2012 (DS-Nr.: 1113540) den
Bereich des Nahversorgungszentrums Mehlem auf das Gelände der
ehemaligen Vertretung Jugoslawiens ausgedehnt. Mit der Fortschreibung
wurde der zentrale Nahversorgungsbereich auch um jeweils einen potenziellen
Standort an der Dietrich-Glauner-Straße, nördlich und südlich des Mehlemer
Dorfplatzes, ergänzt.
Das C-Zentrum Mehlem wird trotz einiger Leerstände derzeit als stabil
eingestuft, allerdings sind seit mehreren Jahren die geringen Verkaufsflächen
und die geringe Angebotsbreite im Lebensmittelsektor problematisch. Ein
verbessertes Angebot in Form eines stärkeren Magnetbetriebs in diesem
Bereich als Frequenzbringer für das Zentrum ermöglicht aus Sicht der
Verwaltung eine weitere Kundenbindung auch für die darauf aufbauenden
Angebote anderer Sortimente. Ohne ein solches Angebot ist zweifelhaft, ob die
Einstufung als zentraler Versorgungsbereich, der die wohnortnahe und
fußläufige Versorgung der Einwohner des Ortsteils Mehlem sicher stellen soll,
auch in einer zukünftigen Überarbeitung des Einzelhandels- und
Zentrenkonzeptes beibehalten werden kann. Sofern innerhalb des Zentrums in
Mehlem kein weiteres nachhaltiges und attraktives Angebot im
Lebensmitteleinzelhandel etabliert werden kann, ist unter Umständen mittel-
bis langfristig ein weiterer Rückgang der Kundenfrequenzen und in Folge auch
der Angebote im kurz- und mittelfristigen Bereich zu befürchten, was dem Ziel
einer wohnungsnahen und fußläufigen Versorgung der ansässigen
Bevölkerung entgegenlaufen würde.
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz hat in seiner
Sitzung am 20.06.2018 (DS-Nr.: 1811316) die Aufstellung eines
Bebauungsplanes beschlossen, um einer städtebaulichen Fehlentwicklung
durch eine reine Wohnbebauung nach den rechtskräftigen Bebauungsplänen
8414-27 und 8414-28 aus den 70er Jahren vorzubeugen. Der Beschluss
bezieht sich auf das Gebiet entlang der Schlossallee zwischen Mainzer Straße
und Rüdigerstraße.
Mit Datum vom 27.06.2019 hat die 3L-Projekt GmbH, Grafschaft, als
Erwerberin der ehemaligen Botschaft Jugoslawiens, den Antrag gestellt, für
das Flurstück 676 der Flur 2 der Gemarkung Mehlem einen
vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen. Das Plangebiet für diesen
Plan umfasst rund 5.400 m².
Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Bundesstadt Bonn von 2008, mit
Fortschreibung im Jahr 2012, beschreibt den Planungsraum wie folgt:
Das Zentrum wird trotz einiger Leerstände als stabil eingestuft. Problematisch
ist die geringe Verkaufsfläche des Lebensmittelhandels. Insofern ist eine
Erweiterungsfläche innerhalb des Zentrums zu suchen. Die Ziele zur
Entwicklung der C-Zentren in der Bundesstadt Bonn sind: Erhalt und AusbauSeite 4 von 13
des Angebots im kurzfristigen Bereich, um Kundenbindung und darauf
aufbauende Angebote aus anderen Bedarfsbereichen zu ermöglichen.
Die von der Bundesstadt Bonn beauftragte Verträglichkeitsuntersuchung der
CIMA Beratung und Management GmbH aus dem November 2020 empfahl
nach Untersuchung der Varianten mit 1.000 m² und 1.200 m² Verkaufsflächen
die planungsrechtliche Zulässigkeit von Betrieben bis 1.200 m² Verkaufsfläche.
Diesen Zielen folgend sah die Planung der Vorhabenträgerin die Ansiedlung
eines Lebensmittel- Vollsortimenters an der Schlossallee vor. Gemäß der
geänderten Beschlussvorlage zur frühzeitigen Beteiligung des Entwurfs (DS-
Nr.: 211220) wird die Einzelhandelsverkaufsfläche für einen Lebensmittelmarkt
nunmehr auf 800 m² begrenzt. Ergänzend sind Ladenflächen von brutto etwa
170 m2 vorgesehen.
Für die geänderte Planung wurde ein weiteres Einzelhandelsgutachten erstellt,
das neben einer Auswirkungsanalyse bezüglich der umgebenden
Versorgungszentren auch die Tragfähigkeit des Standortes im Plangebiet
beurteilt. Danach ist der Standort für einen Lebensmittelvollsortimenter nicht
geeignet, weil der für eine Tragfähigkeit mindestens zu erzielende Umsatz
voraussichtlich nicht erreicht werden kann. Für eine Lebensmitteldiscountmarkt
können hingegen sowohl die Tragfähigkeit als auch die Verträglichkeit mit den
umgebenden Versorgungsbereichen dargestellt werden.
In den Obergeschossen des Marktgebäudes und den Gebäuden im östlichen
Plangebietsteil plant die Vorhabenträgerin die Errichtung von rund 70
Wohnungen. Entsprechend dem Bonner Baulandbeschluss und dem Ergebnis
der von der Verwaltung durchgeführten vorläufigen Angemessenheitsprüfung
sollen 40 % der Bruttogrundfläche Wohnen von rund 6.730 m² im geförderten
Wohnungsbau realisiert werden. Damit soll dem hohen Wohnraumbedarf in der
Bundesstadt Bonn allgemein und dem Bedarf an gefördertem Wohnraum im
Besonderen Rechnung getragen werden.
2. Planungsrechtliche Situation
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region
Bonn/Rhein-Sieg (GEP Region Bonn/Rhein-Sieg) weist für den Bereich des
Plangebietes einen Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) aus. Der
Flächennutzungsplan der Bundesstadt Bonn stellt das Plangebiet im
westlichen Teil bis auf Höhe der Utestraße als gemischte Baufläche (M) dar.
Der östliche Teil ist als Wohnbaufläche (W) dargestellt.
Der Flächennutzungsplan (FNP) ist im Parallelverfahren gem. § 8 Abs. 3
BauGB zu ändern, da das geplante Vorhaben nicht den Darstellungen des FNP
entspricht. Die genaue Darstellung ist im weiteren Verfahren näher zu
bestimmen (abhängig von den Festsetzungen im Bebauungsplan).
Für den Vorhabenbereich und seine nähere Umgebung besteht verbindliches
Planungsrecht durch die Bebauungspläne Nr. 8414-27 Utestraße vom 1971
(Westteil) und Nr. 8414-28 Rüdigerstraße, 1973 (Ostteil). Dabei weicht der
Bebauungsplan Utestraße mit seiner Festsetzung eines Allgemeinen
Wohngebietes von dem im Flächennutzungsplan dargestellten Planungsziel
einer Mischnutzung ab. Die im Bebauungsplan 8414-27 vorgesehene
Verbreiterung der Mainzer Straße sowie die Neuordnung der Bebauung an der
Ecke Mainzer Straße/ Schlossallee wurden bisher nicht umgesetzt.
3. Planverfahren
Zur Umsetzung der Plankonzeption der Bundesstadt Bonn für die Erhaltung
und Entwicklung des Nahversorgungszentrums Mehlem und die hierzu
geplante Bebauung soll das Planungsrecht für das Vorhaben durch Aufstellung
eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes geschaffen werden.Seite 5 von 13
Gemäß dem Aufstellungsbeschluss vom 20.06.2018 sollte der Bebauungsplan
als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren nach
§ 13a BauGB aufgestellt werden. Dem stand entgegen, dass großflächige
Einzelhandelsbetriebe einer allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls nach dem
Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) des Landes NRW unterliegen.
Nachteilige Umweltauswirkungen im Sinne des UVPG umfassen auch solche
Auswirkungen, die unterhalb der zulässigen Immissionswerte liegen oder die
durch im Bebauungsplan festgesetzte Maßnahmen vermieden werden. Da sich
auch aus der Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen mit einer Verkaufsfläche
von insgesamt rd. 970 m² abwägungsbeachtliche Umweltbelange ergeben
können, wird der Bebauungsplan im Vollverfahren einschließlich
Umweltprüfung und Umweltbericht durchgeführt.
Zur Berücksichtigung der Umweltbelange wird im weiteren Verfahren eine
Umweltprüfung durchgeführt, in der (gemäß § 2 (4) BauGB) die
voraussichtlichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht
beschrieben und bewertet werden. Der Umweltbericht zur Aufstellung des BP
Nr. 7213-2 muss alle notwendigen Angaben zur Abhandlung der
Eingriffsregelung (Landschaftspflegerischer Fachbeitrag / LFB) beinhalten, die
für eine gerechte Abwägung der privaten und öffentlichen Belange nach § 1
Abs. 6 BauGB erforderlich sind. Bei der Bearbeitung des LFB ist ein
besonderes Augenmerk auf Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und
zur Kompensation von Eingriffen in Natur und Landschaft zu legen.
Maßnahmen zur Eingriffskompensation, artenschutzrechtlich notwendige
Maßnahmen, geeignete Maßnahmenflächen sowie Ersatzstandorte für
unvermeidbare Baumfällungen, werden frühzeitig mit der UNB abgestimmt.
Bei raumwirksamen Planungen sind weiter die Belange des Artenschutzes zu
beachten. Hierfür ist eine Artenschutzprüfung (ASP) durchzuführen. Zur
naturschutzfachlich angemessenen Bearbeitung der Artenschutzbelange
werden im Rahmen der Artenschutzprüfung, systematische faunistische
Erhebungen aller planungsrelevanten Tierarten notwendig, für die
artenschutzrechtliche Konflikte nicht ausgeschlossen werden können. Die
Ergebnisse der Artenschutzprüfung werden in der weiteren Planung
berücksichtigt. Notwendige artenschutzrechtliche Maßnahmen werden in den
weiteren Planungsprozess eingebunden.
4.Planung
4.1 Städtebauliches Konzept
Die Vorhabenträgerin hat gemeinsam mit der Bundesstadt Bonn einen
städtebaulichen Wettbewerb mit fünf ausgewählten Teilnehmern durchgeführt,
um die städtebauliche Lösung der Aufgabenstellung in einem
konkurrierenden Verfahren zu ermitteln. In der Sitzung des Preisgerichts am
31.01.2020 hat die Jury einstimmig den Entwurf des Büros Raumplan aus
Aachen zur Umsetzung empfohlen. Alle Wettbewerbsentwürfe wurden in der
Zeit vom 04. bis zum 18.02.2020 im Rathaus Bad Godesberg ausgestellt und
am letzten Tag der Ausstellung in einer öffentlichen Abschlussveranstaltung
vorgestellt.
Der ausgewählte Entwurf gliedert das Grundstück in zwei annähernd
quadratische Baufelder, auf denen jeweils vier Gebäude angeordnet werden.
Im westlichen Baufeld werden die Einzelkörper von einem kompakten
Erdgeschoss für die Einzelhandelsnutzung unterlagert. Der südwestliche
Baukörper mit dem Eingang in den Markt bildete mit vier Vollgeschossen
zuzüglich Staffelgeschoss einen Kopfbau zur Mainzer Straße und der
öffentlichen Grünfläche hin aus. Im weiteren Planungsverlauf wird die zur
Mainzer Straße hin geplante Bebauung hinsichtlich ihrer Fassaden- und
Farbgestaltung denkmalfachlich abgestimmt werden. Der nordöstlicheSeite 6 von 13
Baukörper in der zweiten Reihe wurde mit drei Geschossen plus
Staffelgeschoss etwas zurückgenommen. Alle übrigen Gebäude wiesen drei
Vollgeschosse und ein Staffelgeschoss auf.
Auf der Grundlage dieses Wettbewerbsentwurfs hat der Vorhabenträger mit
dem Büro Bauwerkstadt Bonn die Architektur des Vorhabens weiterentwickelt.
Hierbei ergaben sich verschiedene Überarbeitungen und
Anpassungen des ursprünglichen Konzepts. In der
Empfehlungskommissionsbegründung war dies bereits für die Handelsfläche
empfohlen worden.
Die Empfehlungen an den Preisträger bzw. Vorhabenträger in der
Preisgerichtssitzung lauteten:
• Wichtig ist es, im Zusammenhang mit der Überarbeitung des Freiraums auf
dem Marktgeschoss auch die Entfluchtung des westlichen Gebäudes zu
lösen. Die Organisation des Marktes bezüglich der Treppenhäuser ist zu
überarbeiten. Zugänge der nordwestlichen
Wohnungen sollten ggf. mit außenliegendem Treppenhaus erfolgen.
• Überarbeitung: An Stelle der vier Treppenhäuser im Marktgeschoss werden
je zwei Wohngebäude durch ein einzelnes Treppenhaus erschlossen, da die
Mietinteressenten für den Lebensmittelmarkt keine Einbauten in den
Verkaufsraum integrieren können.
• Empfehlung: Der Nachweis von Abstellflächen der Wohnungen im
Untergeschoss ist in der weiteren Bearbeitung zu leisten.
• Überarbeitung: Die Ausarbeitung der TG und Grundrisse erfolgt im
weiteren Verfahren. Abstellflächen sind in den Untergeschossen
vorgesehen.
• Für die Weiterentwicklung der Freiraumgestaltung wird nachdrücklich die
Hinzuziehung eines Landschaftsarchitekten empfohlen.
• Überarbeitung: Die Freiräume zwischen den Gebäuden wurden den
Gebäuden und Wohnungen zugeordnet. Die freiraumplanerische
Ausarbeitung wird im weiteren Verfahren erfolgen.
• Empfehlung: Bei der Umsetzung sollen möglichst viele Bestandsbäume
erhalten bleiben. Der Anschluss an die Parkfläche soll aus dessen Substanz
heraus überarbeitet werden. Es wird empfohlen in der Überarbeitung einen
Freiraumplaner hinzuzuziehen.
• Überarbeitung: Zum Schutz der nach § 41 Landesnaturschutzgesetz
LNatSchG NRW geschützten Allee wurden die geplanten Baukörper nach
Norden versetzt, um einen Abstand der Baugrube von den Kronentraufen
der Alleebäume an der Schlossallee von mindestens 1,50 m zu
gewährleisten. Die Allee in der Verlängerung der Utestraße wird als
Einzelbaumreihe geplant, sodass bessere Wuchsbedingungen und das
Pflanzen größerer Einzelbäume ermöglicht werden. Die freiraumplanerische
Ausarbeitung wird im weiteren Verfahren erfolgen.
Im Ergebnis sind folgende weitere Änderungen festzuhalten:
• An Stelle der zentralen Tiefgaragenzufahrt an der Schlossallee für die beiden
Baufelder erhält das östliche Baufeld mit der Wohnbebauung eine
Tiefgaragenzufahrt von Norden über die Utestraße, weil dadurch das zur
Rüdigerstraße hin stetig abfallende Gelände besser bewältigt werden kann.
Beeinträchtigungen des nördlich angrenzenden Wohngrundstücks durch
Immissionen werden durch entsprechende bauliche Gestaltung der
Tiefgaragenzufahrt ausgeschlossen.
• Es wurden Staffelgeschosse auf den südwestlichen und dem nordöstlichen
Baukörper angeordnet.Seite 7 von 13
• Gemäß der geänderten Beschlussvorlage zur frühzeitigen Beteiligung des
Entwurfs (DS-Nr.: 211220) wurde
- die Verkaufsfläche des Lebensmitteleinzelhandels auf 800 m² reduziert,
- das Marktgebäude vom grenzständigen Gebäude Mainzer Straße 143
(Villa Friede) abgerückt,
- der Wärmschutzstandard wird auf KfW 40 angehoben.
- die Tiefgaragenrampe für die östliche Tiefgarage in das angrenzende
Gebäude integriert.
Eine Kompensation der reduzierten Wohnflächen durch ein zusätzliches
Geschoss an der Schlossallee auf den beiden Gebäuden in Verlängerung der
Utestraße erfolgt aus städtebaulichen Gründen nicht.
Die beiden Baumreihen in Verlängerung der Utestraße sollte aus fachlicher
Sicht trotz der Rücknahme des Marktgebäudes durch eine einzelne Baumreihe
ersetzt werden. Der Ersatz der zum Teil lückigen, zum Teil
sanierungsbedürftigen Baumreihe bietet die einzige langfristige
Entwicklungsperspektive für Straßenbäume sowie die Möglichkeit zur
Umsetzung der geplanten Fuß- und Radverkehrsflächen. Dies entspricht auch
der Empfehlung der Jury aus dem Wettbewerbsverfahren.
4.2 Verkehrliche Erschließung / Ruhender Verkehr
Das Plangebiet ist an seiner Südseite durch die Schlossallee erschlossen. Von
Westen besteht eine fußläufige Verbindung durch die öffentliche Grünfläche
des kleinen Parks. Von Norden stößt die Utestraße als Sackgasse an die
nördliche Grundstücksgrenze. Die im rechtskräftigen Bebauungsplan 8414-27
vorgesehene Verlängerung der Utestraße bis auf die Schlossallee ist aus
heutiger Sicht nicht mehr erforderlich. An ihrer Stelle ist ein 4,0 m breiter Fuß-
und Radweg als Netzergänzung für den nicht motorisierten Verkehr
vorgesehen. Dieser Weg über das private Baugrundstück wird durch ein Geh-
und Fahrradfahrrecht zu Gunsten der Allgemeinheit gesichert.
Das Plangebiet liegt lediglich ca. 200 m von der Rheinpromenade entfernt und
ist somit durch eine attraktive Radroute mit dem Bad Godesberger Zentrum
und der Gesamtstadt verbunden.
Die Mainzer Straße wird von den Buslinien 610, 612, 613 und 857 befahren.
Der Mehlemer Bahnhof ist ca. 1 km und der Godesberger Bahnhof etwa 3 km
entfernt. Damit ist der Standort durch den öffentlichen Nahverkehr sehr gut
erschlossen.
Durch die Lage der Tiefgaragenzufahrten und den Verzicht auf oberirdische
Pkw- Stellplätze entsteht zwischen den Gebäuden ein autofreier Bereich. Die
Zuwegungen zu den Gebäuden sind lediglich durch die Feuerwehr und
Rettungsfahrzeuge zu befahren.
Für das Vorhaben liegt der Vorentwurf einer Verkehrsuntersuchung des
Büros VSU, Herzogenrath, mit Stand vom 17.03.2021 vor. Nach Aussage
des Gutachters ist das Vorhaben durch die öffentlichen Straßen mit guter
Qualität erschlossen. Mit Datum vom 06.04.2022 wurde das Gutachten mit
der geringeren Einzelhandelsfläche und den Mobilitätskennwerten eines
Lebensmitteldiscounters fortgeschrieben.
Die Anlieferung des geplanten Lebensmittelmarktes erfolgt an der Schlossallee
über eine Laderampe innerhalb des Gebäudes. Während des Ladebetriebs
wird die Rampe durch ein Tor verschlossen.
Die Fahrradabstellplätze, welche dem Lebensmittelmarkt zugeordnet
werden, sind nahe des Markteingangs entlang der Schlossallee vorgesehen.
Die Abstellplätze für die Wohnungen werden in der Tiefgarage sowie imSeite 8 von 13
Bereich der Wohnungseingänge anzuordnen sein. Für den Radverkehr wird
ein gutes Angebot an Abstellanlagen geschaffen. Die genaue Anzahl wird
im weiteren Verfahren bestimmt.
4.3 Freiraumplanung
Die Bäume entlang der Schlossallee bilden eine annähernd durchgängige
Allee mit überwiegend geschlossenem Kronendach. Zum Schutz dieser
gesetzlich geschützten Allee ist die Baugrubenkante auf mindestens 1,50 m
Abstand zu den bestehenden Bäume zurückverlegt. Zur Schaffung der
Zufahrten für die Anlieferung und die Garage des Marktgebäudes wurden
verschiedene Lösungen untersucht, um die Zahl der zu fällenden
Alleebäume auf einen zu begrenzen. Als Ersatz ist die Neupflanzung eines
Baumes im Bereich der heutigen Zufahrt zum ehemaligen
Botschaftsgebäude sowie eines weiteren Baumes unmittelbar gegenüber
dieser Zufahrt vorgesehen.
An der Westgrenze des Plangrundstücks befinden sich eine Kastanie sowie
zwei mehrstämmige Eiben, die teils erheblich auf das Baugrundstück
überkragen und bei einer Neubebauung nicht erhalten werden können. Für
diese Bäume ist die Ersatzpflanzung von zwei Parkbäumen sowie die
Anlage von Gehölzen entlang der nördlichen Grenze des Parks zur Mainzer
Straße 145 vorgesehen. Durch eine ambitionierte gärtnerische Gestaltung
soll der Park hier einen räumlichen Abschluss finden und der Übergang in
die mit einem Fahrrecht zu Gunsten der Mainzer Straße 145 belegten Fläche
und dem Eingang des Marktgebäudes geschaffen werden.
Bisher bildeten 14 Bäume eine kleine Allee in Verlängerung der Utestraße. Von
ihnen fallen 10 unter die Baumschutzsatzung. Diese doppelte Baumreihe wird
durch eine einzelne Baumreihe ersetzt.
15 Bäume im westlichen Baufeld und 12 Bäume im östlichen Baufeld können
bei Umsetzung der Planung nicht erhalten werden. Hiervon fallen im westlichen
Teil 9 Bäume und im östlichen Teil 5 Bäume unter den Schutz der
Baumschutzsatzung. Von den insgesamt 41 Bäumen, mussten 19 bereits mit
dem Abbruch des ehemaligen Botschaftsgebäudes gefällt werden. Bei
Umsetzung der Planung sind 25 Fällungen durch Ersatzpflanzungen zu
kompensieren.
Die jeweils obersten Dachflächen der Gebäude erhalten eine extensive
Dachbegrünung. Für die Tiefgarage der Wohnbebauung im östlichen Baufeld
ist der Aufbau für eine intensive Begrünung berücksichtigt.
Der Entwurf ordnet die Freiflächen auf den beiden Baugrundstücken den
Gebäuden zu, sieht dort aber auch gemeinschaftliche Begegnungsräume für
die Bewohnerschaft vor. Die Gestaltung der Freiflächen im Plangebiet sowie
der angrenzenden öffentlichen Grünanlage werden durch ein
Freiraumplanungsbüro im weiteren Verfahren bis zur Offenlage gem. § 3 (2)
BauGB qualifiziert. Die neu angelegte Baumreihe in Verlängerung der
Utestraße erhält mit dem Geh- und Fahrrecht für den nicht motorisierten
Verkehr einen öffentlichen Charakter. Der heute durch den Fahrweg zum
rückwärtigen Grundstück Mainzer Straße 145 abgetrennte dunkle Teil des
Parks unter den Eiben soll in Abstimmung mit der Bundesstadt Bonn
zusammen mit der Fahrfläche hochwertig gestaltet werden, um die Zuwegung
zum geplanten Markt attraktiv zu gestalten und den Park an dieser Stelle als
öffentlichen Grünraum zu fassen.
4.4 Ver- und Entsorgung / Energiekonzept
Das Vorhaben ist für die Schmutz- und Niederschlagsentwässerung über das
vorhandene Mischsystem erschlossen. Nach Auskunft des Tiefbauamtes kannSeite 9 von 13
eine Entwässerung des Plangrundstücks grundsätzlich über die vorhandenen
Mischwasserkanäle in der Schlossallee und in der Rüdigerstraße erfolgen.
Für den westlichen Grundstücksteil ist eine Versickerung nach den
anerkannten Regeln der Technik nicht möglich, da keine hinreichend großen
Flächen im Abstand zu Nachbargrenzen und Gebäuden zur Verfügung stehen.
Für das östliche Baufeld wird die Möglichkeit der Versickerung im weiteren
Verfahren geprüft. Auf Grund der bisherigen Bebauung unterliegt das
Vorhaben jedoch nicht der Verpflichtung zur Versickerung oder getrennten
Ableitung von Niederschlagswasser. Beide Baufelder erhalten getrennte
Kanalanschlüsse über eigenen Grund.
Im Rahmen der Neuplanung ist der Schutz der Einrichtungen auf dem
Grundstück sowie der bestehenden Umgebungsbebauung vor
Starkregenereignissen und deren Folgen zu gewährleisten. Dies sowie die
Überflutungsbetrachtung nach DIN 1986 werden im weiteren Verfahren
erarbeitet. Maßnahmen zur Rückhaltung von Starkniederschlägen sind auf
den begrünten Dächern sowie im Rahmen der Freiflächengestaltung
möglich.
Die Versorgung mit Lösch- und Trinkwasser sowie mit Strom und Gas ist
über die Leitungsnetze in der Schlossallee vorgesehen. Für die
Stromversorgung besteht eine Kompaktstation zwischen dem Park an der
Mainzer Straße und dem Plangrundstück. Die Vorhabenträgerin bemüht
sich, diese Station zu verlagern. Bei dieser Gelegenheit könnte die Station
auch einem gesteigerten Leistungsbedarf angepasst werden. Eine
Fernwärmeversorgung besteht nicht.
Nach dem Hauptausschussbeschluss vom 14.11.1995 sind im Rahmen eines
Energiekonzeptes verschiedene Energieversorgungsvarianten vergleichend
zu untersuchen sowie hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf die CO2-Emissionen,
die Wirtschaftlichkeit und unter der Berücksichtigung erneuerbarer Energien
darzustellen. Das Energiekonzept ist möglichst frühzeitig mit der Leitstelle
Klimaschutz im Amt für Umwelt, Verbraucherschutz und Lokale Agenda
abzustimmen und muss spätestens als Grundlage für die Offenlage vorliegen.
Gemäß der geänderten Beschlussvorlage zur frühzeitigen Beteiligung des
Entwurfs (DS-Nr.: 211220) sind die Gebäude im Plangebiet mindestens im
KfW-Effizienzhaus 40-Standard zu errichten.
Neben Maßnahmen zur Minimierung des Energiebedarfs sollten auch
Maßnahmen zum Schutz vor sommerlicher Überhitzung getroffen werden.
Dabei sind passive bauliche Maßnahmen, wie außenliegender Sonnenschutz,
Vordächer, der Einsatz entsprechender Materialien, Begrünung oder die
solaroptimierte Grundrissgestaltung gegenüber einer aktiven Kühlung zu
bevorzugen. Im Falle einer aktiven Kühlung sollte diese auf der Basis von
regenerativen Energien erfolgen. Bei der Ausrichtung und Gestaltung der
Dachflächen ist die aktive Solarenergienutzung mit einzubeziehen. Die
Solarverpflichtung im Neubau (DS-Nr. 210919) kommt zur Anwendung. Das
Potenzial solarenergetischer Anlagen und die mögliche Kombination mit der
geplanten Dachbegrünung sind zu prüfen und darzustellen. Sollten Dächer
nicht begrünt werden, sind geeignete Flächen mindestens für die mögliche
Nachrüstung von PV-Anlagen vorzurichten.
Der geplante Energieeffizienzstandard, die Energieversorgung, sowie die
Installation oder Vorrichtung von PV-Anlagen werden im Durchführungsvertrag
festgeschrieben.
5. Auswirkungen der Planung
5.1 VerkehrSeite 10 von 13
Nach der Stellplatzsatzung der Bundesstadt Bonn liegt das Plangebiet in der
Lagezone 2. Für den geplanten Lebensmittelmarkt bis 800 m² sind damit 14
Stellplätze erforderlich, für eine weitere Einzelhandelsfläche mindestens 2
Stellplätze.
Da eine Aufteilung der Wohnungsgrößen noch nicht festliegt, kann die
Anforderung an den Stellplatznachweis nach der Satzung lediglich über die
Geschossfläche und eine mittlere Wohnungsgröße von 56 m² bis 87 m²
abgeschätzt werden. Hiernach ergeben sich für bis zu 33 geförderte
Wohnungen im westlichen Baufeld 13 Stellplätze und für 35 Wohnungen im
östliche Baufeld 25 Stellplätze. Diesen geschätzt 54 Stellplätze nach der
Stellplatzsatzung stehen maximal 79 Stellplätze gegenüber, die in den beiden
Tiefgaragen geschaffen werden können.
Für Fahrräder sind bei den vorgenannten Annahmen nach der
Stellplatzsatzung 23 Abstellplätze für den Einzelhandel und 170 Abstellplätze
für die Wohnungen gefordert und vorgesehen.
Unter Berücksichtigung der mit dem Vorhaben vorgesehen Nutzungen, der
möglichen Mehrfachnutzungen, der Lage des Plangrundstücks im Ortszentrum
und den Angeboten des öffentlichen Nahverkehrs wurden verschiedene
Varianten für einen bedarfsgerechten Stellplatzschlüssel für Pkw in
Abhängigkeit zur Stellplatzzuordnung ermittelt. Ähnliches gilt für den der
Umfang der erforderlichen Anlagen zur Förderung des Radverkehrs.
Es sind Mobilitätsmaßnahmen wie Bewirtschaftung der privaten Stellplätze,
feste Carsharing-Plätze, Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge und
Abfahrtsmonitore für den ÖPNV im Verkaufsraum zur Reduzierung des
Stellplatzbedarfes vorgesehen.
5.2 Schutzgut Mensch
Neben der gegeben klimatischen Belastung durch die städtische Wärmeinsel
(siehe Punkt 5.5) werden die Menschen im Plangebiet wesentlich durch
Verkehrslärm vorbelastet. Der Schienenlärm überschreitet einen
Beurteilungspegel von 55 dB(A) nachts im gesamten Plangebiet. Da ein aktiver
Lärmschutz an den Lärmquellen nicht realisierbar ist, müssen passive
Lärmschutzmaßnahmen an den Außenseiten der Gebäude getroffen werden.
Die durch das Vorhaben neu hinzutretenden Verkehrsmengen verursachen
Lärmemissionen im Bereich der Zufahrten, die im weiteren Verfahren
gutachterlich zu ermitteln sind. Zum Schutz der Umgebung vor unnötigem Lärm
ist eine Abschottung der Anlieferung für das Marktgebäude durch
geschlossene Tore geplant.
5.3 Schutzgut Boden und Fläche
Mit dem Vorhaben geht vegetationsfähiger Boden unwiederbringlich
verloren. Dem steht gegenüber, dass mit einer Wiedernutzbarmachung des
Grundstücks der ehemaligen Botschaft Wohnraum und Gewerberäume
unter Nutzung bestehender Infrastruktur innerhalb des
Siedlungszusammenhangs geschaffen werden kann. Die angestrebte
Dichte mit nunmehr rund 70 Wohneinheiten, die Funktionsunterlagerung
durch ein Marktgebäude und die Nutzung der Untergeschosse für das
Abstellen von Fahrzeugen entspricht in hohem Maß dem Gebot des
sparsamen Umgangs mit dem Boden und der Fläche.
5.4 Schutzgut Wasser
Der östliche Teil des Plangebiets liegt innerhalb des gesetzlich festgesetzten
Überschwemmungsgebiets des Rheins im Einzugsbereich des Mehlemer
Baches. Daher ist das geplante Ersatzgebäude für das Botschaftsgebäude so zu
errichten, dass während eines Hochwassers von der Bebauung keine GefahrenSeite 11 von 13
für das Gewässer ausgehen und den Gefahren des Wassers für das Gebäude
und seine Nutzer sachgerecht vorgebeugt wird.
Das Plangebiet wird bereits durch die städtische Mischwasserkanalisation
entwässert. Eine Versickerung von Niederschlagswasser ist im Bereich des
vorangegangenen Boden- und Grundwasserschadens nicht möglich. Für
extreme Regenereignisse erfolgt auf der Ebene der Objektplanung eine
Überflutungsbetrachtung nach DIN 1986, um nachteiligen Auswirkungen auf
die geplante Bebauung und angrenzende Nutzungen vorzubeugen.
5.5 Schutzgut Klima / Luft
Der Planungsraum weist laut ZURES-Klimaanalyse von 2018 für sommerliche
austauscharme Hochdruckwetterlagen am Tag eine starke Wärmebelastung
auf. In der Nacht tritt mit über 6K Temperaturabweichung zur durchschnittlichen
Temperatur der Bonner Freiflächen ein deutlicher Wärmeinseleffekt auf. Der
unbebaute Teil des Plangebiets wird im Modell als Grünfläche mit einer
mäßigen Generierung von Kaltluft in den Nachtstunden kartiert. Diese wirkt sich
jedoch nur unwesentlich temperaturmindernd auf die umliegenden Flächen
aus.
Zur Minderung der nachteiligen sommerlichen Wärmeeinwirkung werden
alle Gebäude mit begrünten Flachdächern geplant. Durch Verzicht auf eine
oberirdische Fahrerschließung für Pkw werden die versiegelten Flächen
zwischen den Gebäuden reduziert. Zusätzlich zur Tiefgaragenbegrünung
sowie auf dem Dach des Einzelhandelsgeschosses ist eine Baumreihe
zwischen den beiden Baufeldern vorgesehen.
Die Begrenzung des Einsatzes fossiler Energieträger trägt zur Minderung
der Emission von Treibhausgasen bei.
Maßnahmen zur Verbesserung des Mikroklimas werden im weiteren Verfahren
konkretisiert.
5.6 Schutzgut Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt
Die Biotopstruktur des Plangrundstücks ist nach dem Abbruch des ehemaligen
Botschaftsgebäudes wesentlich durch seinen Baumbestand bestimmt.
Die Auswirkungen des Vorhabens auf europäisch geschützte Arten werden
durch ein Artenschutzgutachten parallel zum weiteren Bauleitplanverfahren
untersucht, um eine Verletzung von Verboten nach dem
Bundesnaturschutzgesetz auszuschließen. Zum Schutz der Artenvielfalt erfolgt
bei der Begrünung der Dächer eine insektenfreundliche Pflanzenauswahl. Bei
den sonstigen Pflanzen werden standortangepasste regionale Pflanzen
verwendet.
5.8 Schutzgut Landschaftsbild und Erholung
Das Vorhaben dient der Erweiterung des Mehlemer Ortszentrums um weitere
Versorgungseinrichtungen und Wohnungen. Erholungs- und Freiflächen sind
ebenerdig wie in Geschosslage den einzelnen Wohneinheiten zugeordnet. Die
Gestaltung der Freiflächen zwischen den Gebäuden berücksichtigt die
Aufenthaltsfunktion. Auf Grund der Lage, der Vorprägung und der derzeitigen
Ausprägung des Plangebietes und dem Erhalt bzw. der Wiederherstellung der
Alleen in der Schlossallee und deren Verbindung zur Utestraße sind mit dem
Vorhaben keine nachteiligen Wirkungen auf das Landschaftsbild verbunden.
5.9 Schutzgut Kultur und Sachgüter
Baudenkmäler sind weder auf dem Baugrundstück noch unmittelbar
angrenzend vorhanden. In der näheren Umgebung sind die Baudenkmäler
Mainzer Str. 132-138 sowie Schlossallee 15 vorhanden. Nach dem Abbruch
der baulichen Anlagen des bisherigen Botschaftsgebäudes sind keine weiteren
planungsrelevanten Sachgüter mehr betroffen.Seite 12 von 13
Seite 13 von 13