Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 7213-2 „Schlossallee“ im Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Mehlem

Beschlussvorlage
öffentlich
211220
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3
Abs. 1 BauGB für die Aufstellung des
Bebauungsplanes Nr. 7213-2 „Schlossallee“ im
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Mehlem
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 07.10.2021 Empfehlung
Bezirksvertretung Bad Godesberg 10.11.2021 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7213-2 „Schlossallee“
ist die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB
durchzuführen.
2. Die öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der
Planung erfolgt in einem Zeitraum von zwei Wochen im Stadthaus
sowie im Rathaus Bad Godesberg (Ort und Zeit sind öffentlich bekannt
zu geben). Die Planung ist im Rahmen einer Beteiligungsveranstaltung
(ggf. als Onlinebeteiligung) der Öffentlichkeit vorzustellen.
Begründung
Plangebiet
Das rund 5.400 m² große Plangebiet befindet sich in unmittelbarer Nähe zum
Ortsteilzentrum von Mehlem im Stadtbezirk Bad Godesberg. Die Flächen der
ehemaligen jugoslawischen Botschaft liegen in zentraler Lage zwischen
Mainzer Straße, Gernotstraße, Rüdigerstraße und Schlossallee.
Der bauliche Charakter des Plangebietes war im Wesentlichen durch das
zwischenzeitlich niedergelegte zweigeschosssige Botschaftsgebäude sowie
dessen Freiflächen bestimmt. Auf den östlich angrenzenden Grundstücken wird
die Straßenrandbebauung durch drei, ebenfalls zweigeschossige
Wohngebäude entlang der Schlossallee bzw. Rüdigerstraße fortgeführt. An der
Mainzer Straße bestimmt im Wesentlichen die „Villa Friede“ mit ihren bis zu drei
Geschossen das städtebauliche Bild.
Prägend sind hier die in Verlängerung der Utestraße alleeartig angepflanzten
Bäume, der Baumbestand auf der städtischen Grünanlage sowie die
geschützte Alleebepflanzung der Schlossallee.Seite 1 von 19
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Planungsanlass
Da sich die unbebauten Flächen an der Schlossallee als zentrumsnaher
Standort zur Sicherung und Entwicklung des Ortsteilzentrums von Mehlem für
einen großflächigen Handelsbetrieb anbieten, hat der Rat der Bundesstadt
Bonn mit seinem Beschluss des überarbeiteten Einzelhandels- und
Zentrenkonzepts am 13.12.2012 (DS-Nr.: 1113540) den Bereich des
Nahversorgungszentrums Mehlem auf das Gelände der ehemaligen Botschaft
Jugoslawiens ausgedehnt.
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz hat in seiner Sitzung
am 20.06.2018 (DS-Nr.: 1811316) die Aufstellung eines Bebauungsplanes
beschlossen, um einer städtebaulichen Fehlentwicklung durch eine reine
Wohnbebauung nach den rechtskräftigen Bebauungsplänen 8414-27 und
8414-28 aus den 70er Jahren vorzubeugen. Der Beschluss bezieht sich auf das
Gebiet entlang der Schlossallee zwischen Mainzer Straße und Rüdigerstraße.
Mit Datum vom 27.06.2019 hat die 3L-Projekt GmbH, Grafschaft, die
Erwerberin der ehemaligen Botschaft Jugoslawiens, den Antrag gestellt, für das
Flurstück 676, Flur 2, Gemarkung Mehlem einen vorhabenbezogenen
Bebauungsplan aufzustellen.
Planverfahren
Gemäß dem Aufstellungsbeschluss vom 20.06.2018 sollte der Bebauungsplan
als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren nach §
13a BauGB aufgestellt werden. Dem steht entgegen, dass die Errichtung eines
Einzelhandelsbetriebes mit mehr als 1.200 m² bis weniger als 5.000 m²
Geschossfläche einer allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls nach dem
Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) des Landes NRW unterliegt.
Nachteilige Umweltauswirkungen im Sinne des UVPG umfassen auch solche
Auswirkungen, die unterhalb der zulässigen Immissionswerte liegen oder die
durch im Bebauungsplan festgesetzte Maßnahmen vermieden werden.
Daher wird im weiteren Verfahren eine Umweltprüfung durchgeführt, in der die
voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem
Umweltbericht beschrieben und bewertet werden (§ 2 (4) BauGB).
Darüber hinaus besteht die Notwendigkeit zur Durchführung einer
Artenschutzprüfung (ASP), da aufgrund der Habitatausstattung des
Plangebietes das Vorkommen und eine Betroffenheit planungsrelevanter Arten
nicht ausgeschlossen werden kann.
Durch die Lage innerhalb des gesetzlichen Überschwemmungsgebietes ist eine
Befreiung der Bezirksregierung erforderlich.
Der Bebauungsplan Nr. 7213-2 soll als vorhabenbezogener Bebauungsplan
gemäß § 12 BauGB im Vollverfahren aufgestellt werden.
Im Zuge der Frühzeitigen Beteiligung hat die Öffentlichkeit die Möglichkeit, sich
über die beabsichtigte Entwicklung des Gebietes zu informieren und sich zu
den Planungsabsichten zu äußern. Im weiteren Verfahren werden alle
erforderlichen Gutachten erstellt. Ebenso erfolgt die Beteiligung der
Nachbargemeinden.
Planungsziel
Den Zielen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes zur Stärkung und zumSeite 2 von 19
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Erhalt des Ortsteilzentrums folgend, sieht die Planung der Vorhabenträgerin die
Ansiedlung eines tragfähigen Lebensmittel- Vollsortimenters an der
Schlossallee mit bis zu 1.200 m² Verkaufsfläche vor. Die von der Bundesstadt
Bonn beauftragte Verträglichkeitsuntersuchung der CIMA Beratung und
Management GmbH vom November 2020 empfiehlt nach Untersuchung der
Varianten mit 1.000 m² und 1.200 m² Verkaufsfläche die planungsrechtliche
Zulässigkeit von Betrieben bis 1.200 m² Verkaufsfläche. Die Planung der
Vorhabenträgerin entspricht insofern den im Einzelhandels- und
Zentrenkonzept formulierten städtebaulichen Zielsetzungen der Bundesstadt
Bonn für diesen Bereich und kann dazu beitragen, das C-Zentrum als solches
zu stärken und zu erhalten.
Das C-Zentrum Mehlem wird trotz einiger Leerstände derzeit als stabil
eingestuft, allerdings ist seit mehreren Jahren, seit der Schließung des früheren
Edeka-Marktes an der Mainzer Straße, die geringe Verkaufsfläche und die
geringe Angebotsbreite im Lebensmittelsektor problematisch. Ein verbessertes
Angebot in Form eines stärkeren Magnetbetriebs in diesem Bereich als
Frequenzbringer für das Zentrum ermöglicht aus Sicht der Verwaltung eine
weitere Kundenbindung auch für die darauf aufbauenden Angebote anderer
Sortimente. Ohne ein solches Angebot ist zweifelhaft, ob die Einstufung als
zentraler Versorgungsbereich, der die wohnortnahe und fußläufige Versorgung
der Einwohner des Ortsteils Mehlem sicherstellen soll, auch in der anstehenden
Überarbeitung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes beibehalten werden
kann. Sofern innerhalb des Zentrums in Mehlem kein weiteres nachhaltiges und
attraktives Angebot im Lebensmitteleinzelhandel etabliert werden kann, ist
mittel- bis langfristig ein weiterer Rückgang der Kundenfrequenzen und in Folge
auch der Angebote im kurz- und mittelfristigen Bereich zu befürchten, was dem
Ziel einer wohnungsnahen und fußläufigen Versorgung der ansässigen
Bevölkerung entgegen laufen würde.
In den Obergeschossen des Marktgebäudes und den Gebäuden im östlichen
Plangebietsteil plant die Vorhabenträgerin die Errichtung von ca. 80
Wohnungen. Entsprechend dem Bonner Baulandbeschluss und dem Ergebnis
der von der Verwaltung durchgeführten vorläufigen Angemessenheitsprüfung
sollen 40 % der Bruttogrundfläche Wohnen im geförderten Wohnungsbau
realisiert werden. Damit soll dem hohen Wohnraumbedarf in der Bundesstadt
Bonn allgemein und dem Bedarf an gefördertem Wohnraum im Besonderen
Rechnung getragen werden. Die Errichtung einer Kindertagesstätte wird
aufgrund der Größe des Plangebietes und der Inanspruchnahme durch einen
geplanten Vollsortimenter nicht gefordert. Daher ist, gemäß dem
Baulandmodell, ein durch die abschließende verbindliche
Angemessenheitsprüfung zu ermittelnder Ablösebetrag für soziale Infrastruktur
zu entrichten.
Da das Bebauungsplanverfahren bereits seit längerer Zeit eingeleitet ist, eine
Planungsvereinbarung mit der Vorhabenträgerin im Jahr 2019 geschlossen
wurde und somit den bisherigen Planungen das Bonner Baulandmodell in der
Fassung von Juli 2018 (DS-Nr. 1811574EB5) zu Grunde lag, kommen die
Maßgaben des Ratsbeschlusses vom 28.6.2021 (DS-Nr. 201298) zur
Modifikation des Baulandmodells hier nicht zum Tragen.
Plankonzept
Die Vorhabenträgerin hat gemeinsam mit der Bundesstadt Bonn einenSeite 3 von 19
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städtebaulichen Wettbewerb mit fünf ausgewählten Teilnehmenden
durchgeführt, um die städtebauliche Lösung für das Plangebiet in einem
konkurrierenden Verfahren zu ermitteln. In der Sitzung des Preisgerichts am
31.01.2020 hat die Empfehlungskommission einstimmig den Entwurf des Büros
Raumplan aus Aachen zur Umsetzung empfohlen. Alle Wettbewerbsentwürfe
wurden in der Zeit vom 04. bis zum 18.02.2020 im Rathaus Bad Godesberg
ausgestellt und am letzten Tag der Ausstellung in einer Abschlussveranstaltung
vorgestellt.
Der ausgewählte Entwurf gliedert das Grundstück in zwei annähernd
quadratische Baufelder, auf denen jeweils vier Gebäude angeordnet werden.
Im westlichen Baufeld sind die Baukörper aufstehend auf einem kompakten
Erdgeschoss für die Einzelhandelsnutzung angeordnet. Der südwestliche
Baukörper mit dem Eingang zum Lebensmittelmarkt bildet mit vier
Vollgeschossen zuzüglich Staffelgeschoss einen Kopfbau zur Mainzer Straße
und der öffentlichen Grünfläche hin aus. Im weiteren Planungsverlauf wird die
zur Mainzer Straße hin geplante Bebauung hinsichtlich ihrer Fassaden- und
Farbgestaltung denkmalfachlich abgestimmt werden. Der nordöstliche
Baukörper in der zweiten Reihe wird mit drei Geschossen plus Staffelgeschoss
etwas zurückgenommen. Alle übrigen Gebäude weisen drei Vollgeschosse und
ein Staffelgeschoss auf.
Auf der Grundlage dieses Wettbewerbsentwurfs hat der Vorhabenträger mit
dem Büro Bauwerkstadt Bonn die Architektur des Vorhabens weiterentwickelt.
Hierbei ergaben sich verschiedene Überarbeitungen und Anpassungen des
ursprünglichen Konzepts. In der Empfehlungskommissionsbegründung war
dies bereits für die Handelsfläche empfohlen worden.
Die Empfehlungen an den Preisträger bzw. Vorhabenträger in der
Preisgerichtssitzung lauteten:
 Empfehlung: Wichtig ist es, im Zusammenhang mit der Überarbeitung
des Freiraums auf dem Marktgeschoss auch die Entfluchtung des
westlichen Gebäudes zu lösen. Die Organisation des Marktes bezüglich
der Treppenhäuser ist zu überarbeiten. Zugänge der nordwestlichen
Wohnungen ggf. mit außenliegendem Treppenhaus.
 Überarbeitung: An Stelle der vier Treppenhäuser im Marktgeschoss
werden je zwei Wohngebäude durch ein einzelnes Treppenhaus
erschlossen, da die Mietinteressenten für den Lebensmittelmarkt keine
Einbauten in den Verkaufsraum integrieren können.
 Empfehlung: Der Nachweis von Abstellflächen der Wohnungen im
Untergeschoss ist in der weiteren Bearbeitung zu leisten.
 Überarbeitung: Die Ausarbeitung der TG und Grundrisse erfolgt im
weiteren Verfahren. Abstellflächen sind in den Untergeschossen
vorgesehen.
 Empfehlung: Für die Weiterentwicklung der Freiraumgestaltung wird
nachdrücklich die Hinzuziehung eines guten Landschaftsarchitekten
empfohlen.
 Überarbeitung: Die Freiräume zwischen den Gebäuden wurden denSeite 4 von 19
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Gebäuden und Wohnungen zugeordnet. Die freiraumplanerische
Ausarbeitung wird im weiteren Verfahren erfolgen.
 Empfehlung: Bei der Umsetzung sollen möglichst Bäume erhalten
bleiben. Der Anschluss an die Parkfläche soll aus dessen Substanz
heraus überarbeitet werden. Es wird empfohlen in der Überarbeitung
einen Freiraumplaner hinzuzuziehen.
 Überarbeitung: Zum Schutz der nach § 41 Landschaftsgesetz NWG
geschützten Allee wurden die geplanten Baukörper nach Norden
versetzt, um einen Abstand der Baugrube von den Kronentraufen der
Alleebäume an der Schlossallee von mindestens 1,50 m zu
gewährleisten. Die Allee in der Verlängerung der Utestraße kann nur
als Einzelbaumreihe geplant werden, um auf beengtem Raum zwischen
den Baukörpern bessere Wuchsbedingungen für das Pflanzen größerer
Einzelbäume zu ermöglichen. Die freiraumplanerische Ausarbeitung
wird im weiteren Verfahren erfolgen.
Im Ergebnis sind folgende weitere Änderungen festzuhalten:
 An Stelle der zentralen Tiefgaragenzufahrt an der Schlossallee für die
beiden Baufelder erhält das östliche Baufeld mit der Wohnbebauung
eine Tiefgaragenzufahrt von Norden über die Utestraße, weil dadurch
das zur Rüdigerstraße hin stetig abfallende Gelände besser bewältigt
werden kann. Beeinträchtigungen des nördlich angrenzenden
Wohngrundstücks durch Immissionen sind durch entsprechende
bauliche Gestaltung der grenznah verlaufenden Tiefgaragenzufahrt
auszuschließen.
 Es wurden Staffelgeschosse auf den südwestlichen und dem
nordöstlichen Baukörper angeordnet.
Verkehrliche Erschließung
Das Plangebiet ist an seiner Südseite durch die Schlossallee erschlossen. Von
der Mainzer Straße besteht eine attraktive fußläufige Verbindung durch die
öffentliche Grünfläche des kleinen Parks. Von Norden stößt die Utestraße als
Sackgasse an die nördliche Grundstücksgrenze. Die im rechtskräftigen
Bebauungsplan 8414-27 noch vorgesehene Verlängerung der Utestraße bis zur
Schlossallee ist aus heutiger Sicht nicht mehr erforderlich. An ihrer Stelle ist ein
4 m breiter Fuß- und Radweg als attraktive Verbindung vorgesehen. Dieser
Weg über das private Baugrundstück soll durch ein Geh- und Fahrradfahrrecht
zu Gunsten der Allgemeinheit gesichert werden.
Das Plangebiet liegt lediglich 200 m von der Rheinuferpromenade entfernt und
ist somit durch eine attraktive Radroute mit dem Bad Godesberger Zentrum und
der Gesamtstadt verbunden.
Die Mainzer Straße wird von den Buslinien 610, 612, 613 und 857 befahren.
Der Mehlemer Bahnhof ist circa 1 km und der Bad Godesberger Bahnhof etwa
3 km entfernt. Damit ist der Standort durch den öffentlichen Nahverkehr sehr
gut erschlossen.
Durch die Lage der Tiefgaragenzufahrten und den Verzicht auf oberirdischeSeite 5 von 19
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Pkw- Stellplätze entsteht zwischen den Gebäuden ein autofreier Bereich. Die
Zuwegungen zu den Gebäuden sind lediglich durch die Feuerwehr und
Rettungsfahrzeuge befahrbar.
Für das Vorhaben liegt der Vorentwurf einer Verkehrsuntersuchung des Büros
VSU, Herzogenrath, mit Stand vom 17.03.2021 vor. Nach Aussage des
Gutachters ist das Vorhaben durch die öffentlichen Straßen mit guter Qualität
erschlossen. Durch das Vorhaben wird ein zusätzlicher Kfz- Verkehr in einer
Größenordnung von 100 Fahrten in der nachmittäglichen Spitzenstunde an
Werktagen erwartet. Die Aufteilung des zu erwartenden Quell- und Zielverkehrs
auf das bestehende Straßennetz lässt keine wesentliche Verschlechterung der
Verkehrsqualität auf den öffentlichen Straßen erkennen.
Die Anlieferung des geplanten Lebensmittelmarktes erfolgt an der Schlossallee
über eine Laderampe innerhalb des Gebäudes. Während des Ladebetriebs
wird die Rampe durch ein Tor verschlossen.
Die Fahrradabstellplätze, welche dem Lebensmittelmarkt zugeordnet werden,
sind nahe des Markteingangs entlang der Schlossallee vorgesehen. Die
Abstellplätze für die Wohnungen werden in der Tiefgarage sowie im Bereich
der Wohnungseingänge anzuordnen sein. Für den Radverkehr wird ein gutes
Angebot an Abstellanlagen geschaffen. Die genaue Anzahl wird im weiteren
Verfahren bestimmt.
Es wird sichergestellt, dass die Rampen- und Zufahrtsbereiche im öffentlichen
Verkehrsraum in Abstimmung mit dem Tiefbauamt und unter Berücksichtigung
der Bonner Standards hergestellt werden.
Klimaschutz und Klimaanpassung:
Mit dem Beschluss vom 12.12.2019 zum “Leitbild der Stadt Bonn zu
Klimaschutz und Klimaanpassung” (DS 190114) beabsichtigt die Stadt Bonn bis
zum Jahr 2035 klimaneutral zu werden, sich kontinuierlich zur klimaresilienten
Stadt weiterzuentwicklen und Vulnerabilitäten im Zusammenhang mmit dem
Klimawandel zu reduzieren. Vor diesem Hintergrund werden Anforderungen
und maßgaben zu Klimaschutz (z.B. Energieeffizienzstandard,
Energieversorgung, solarenergetische Optimierung, Solarverpflichtung) und
Klimaanpassung (z.B. Optimierung der Durchlüftung, Gebäudebegrünung)
formuliert, die im weiteren Verfahren zu berücksichtigen sind.
Freiraumplanung
Die Bäume entlang der Schlossallee bilden eine annähernd durchgängige Allee
mit überwiegend geschlossenem Kronendach. Zum Schutz dieser gesetzlich
geschützten Allee wird die Kante der Baugrube auf mindestens 1,50 m Abstand
zur Kronentraufe der bestehenden Bäume zurückverlegt. Als Ersatz für die
notwendige Fällung eines Alleebaumes im Bereich der Tiefgaragenzufahrt bzw.
Anlieferung an der Schlossallee ist die Neupflanzung eines Baumes in diesem
Bereich sowie auf der gegenüberliegenden Straßenseite vorgesehen.
An der Westgrenze des Plangrundstücks befinden sich eine Kastanie sowie
zwei mehrstämmige Eiben, die teils erheblich auf das Baugrundstück
überkragen und bei einer Neubebauung nicht erhalten werden können. Für
diese Bäume ist die Ersatzpflanzung von zwei Parkbäumen sowie die Anlage
von Gehölzen entlang der nördlichen Grenze des Parks zur Mainzer Straße
145 vorgesehen. Durch eine freiraumplanerische Gestaltung soll der Park hierSeite 6 von 19
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einen räumlichen Abschluss finden und der Übergang in die mit einem
Fahrrecht zu Gunsten der Mainzer Straße 145 belegte Fläche und dem
Eingang des Marktgebäudes geschaffen werden.
In der Verlängerung der Utestraße steht auf dem Privatgrundstück eine kleine
Allee aus 12 Winterlinden sowie 2 Eiben. Diese Bäume wären grundsätzlich
erhaltungsfähig. Mit Blick auf eine Bebauung der unmittelbar angrenzenden
Flächen sowie der geplanten Radwegeverbindung empfiehlt der Gutachter
jedoch eine Einzelbaumreihe anstelle der Allee. Aufgrund des größeren
Entwicklungsraumes je Baum sind bessere Wuchsbedingungen als bei Erhalt
der Doppelreihe zu erwarten. Damit besteht die Möglichkeit großkronige Bäume
zu pflanzen. Auch der Belichtung der Innenräume kann die Neuanlage der
Einzelbaumreihe zuträglich sein; eine dennoch ausreichende Beschattung des
Außenbereichs während der Sommermonate dient im Zusammenhang mit
unversiegelter und begrünter Fläche der Funktion als Klimaanpassungszone
mit erhöhter Aufenthaltsqualität.
Die übrigen Bäume auf dem Plangrundstück können bei Umsetzung der
Planung nicht erhalten werden. Von den insgesamt 34 Bäumen, mussten
einzelne bereits mit dem Abbruch des ehemaligen Botschaftsgebäudes gefällt
werden. Diese Baumfällungen sind zu kompensieren. Die Anzahl der zu
fällenden Bäume und der Anteil derer, die unter den Schutz der
Baumschutzsatzung fallen, werden im Laufe des Verfahrens benannt. Die zu
leistenden Ersatzpflanzungen werden mit dem Amt für Umwelt und Stadtgrün
abgestimmt.
Die jeweils obersten Dachflächen der Gebäude erhalten eine extensive
Dachbegrünung. Für die Tiefgarage der Wohnbebauung im östlichen Baufeld
ist der Aufbau für eine intensive Begrünung berücksichtigt, wobei für die
Pflanzung von Bäumen zumindest partiell eine Substratstärke von 100-120 cm
Dicke erforderlich ist.
Der Entwurf ordnet die Freiflächen auf den beiden Baugrundstücken den
Gebäuden zu. Die wieder neu angelegte Baumreihe in Verlängerung der
Utestraße erhält mit dem Geh- und Fahrrecht für den nicht motorisierten
Verkehr einen öffentlichen Charakter. Der heute durch den Fahrweg zum
rückwärtigen Grundstück Mainzer Straße 145 abgetrennte Teil des Parks soll in
Abstimmung mit der Bundesstadt Bonn zusammen mit der Fahrfläche
hochwertig gestaltet werden, um die fußläufige Zuwegung zum geplanten Markt
von der Mainzer Straße attraktiv zu gestalten und den Park an dieser Stelle als
öffentlichen Grünraum zu fassen.
Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung
1. Anlass und Ziel der Planung
Der vorliegende Bebauungsplan soll aufgestellt werden, um das Gelände der
ehemaligen Botschaft Jugoslawiens an der Schlossallee planungsrechtlich für
die Bebauung mit Wohn- und Geschäftshäusern vorzubereiten. Zur Sicherung
und Entwicklung des Ortsteilzentrums Mehlem soll die Möglichkeit zur
Errichtung eines Einzelhandelsbetriebes für Lebensmittel geschaffen werden.
Das Ortszentrum ist im Einzelhandels- und Zentrenkonzept der BundesstadtSeite 7 von 19
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Bonn als C-Zentrum eingestuft. Die Versorgungsstruktur im Ortszentrum
Mehlem wird jedoch ohne einen attraktiven Ankerbetrieb als gefährdet
eingestuft. Da sich die unbebauten Flächen an der Schlossallee als
zentrumsnaher Standort für einen großflächigen Handelsbetrieb anbieten, hat
der Rat der Bundesstadt Bonn mit seinem Beschluss des überarbeiteten
Einzelhandels- und Zentrenkonzepts am 13.12.2012 (DS-Nr.: 1113540) den
Bereich des Nahversorgungszentrums Mehlem auf das Gelände der
ehemaligen Vertretung Jugoslawiens ausgedehnt. Mit der Fortschreibung
wurde der zentrale Nahversorgungsbereich auch um jeweils einen potenziellen
Standort an der Dietrich-Glauner-Straße, nördlich und südlich des Mehlemer
Dorfplatzes, ergänzt.
Das C-Zentrum Mehlem wird trotz einiger Leerstände derzeit als stabil
eingestuft, allerdings ist seit mehreren Jahren, seit der Schließung des früheren
Edeka-Marktes an der Mainzer Straße, die geringe Verkaufsfläche und die
geringe Angebotsbreite im Lebensmittelsektor problematisch. Ein verbessertes
Angebot in Form eines stärkeren Magnetbetriebs in diesem Bereich als
Frequenzbringer für das Zentrum ermöglicht aus Sicht der Verwaltung eine
weitere Kundenbindung auch für die darauf aufbauenden Angebote anderer
Sortimente. Ohne ein solches Angebot ist zweifelhaft, ob die Einstufung als
zentraler Versorgungsbereich, der die wohnortnahe und fußläufige Versorgung
der Einwohner des Ortsteils Mehlem sicher stellen soll, auch in der
anstehenden Überarbeitung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes
beibehalten werden kann. Sofern innerhalb des Zentrums in Mehlem kein
weiteres nachhaltiges und attraktives Angebot im Lebensmitteleinzelhandel
etabliert werden kann, ist unter Umständen mittel- bis langfristig ein weiterer
Rückgang der Kundenfrequenzen und in Folge auch der Angebote im kurz- und
mittelfristigen Bereich zu befürchten, was dem Ziel einer wohnungsnahen und
fußläufigen Versorgung der ansässigen Bevölkerung entgegenlaufen würde.
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz hat in seiner Sitzung
am 20.06.2018 (DS-Nr.: 1811316) die Aufstellung eines Bebauungsplanes
beschlossen, um einer städtebaulichen Fehlentwicklung durch eine reine
Wohnbebauung nach den rechtskräftigen Bebauungsplänen 8414-27 und
8414-28 aus den 70er Jahren vorzubeugen. Der Beschluss bezieht sich auf das
Gebiet entlang der Schlossallee zwischen Mainzer Straße und Rüdigerstraße.
Mit Datum vom 27.06.2019 hat die 3L-Projekt GmbH, Grafschaft, die
Erwerberin der ehemaligen Botschaft Jugoslawiens, den Antrag gestellt, für das
Flurstück 676 der Flur 2 der Gemarkung Mehlem einen vorhabenbezogenen
Bebauungsplan aufzustellen. Das Plangebiet für diesen Plan umfasst rund
5.400 m².
Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Bundesstadt Bonn von 2008, mit
Fortschreibung im Jahr 2012, beschreibt den Planungsraum wie folgt:
Das Zentrum wird trotz einiger Leerstände als stabil eingestuft. Problematisch
ist die geringe Verkaufsfläche des Lebensmittelhandels. Insofern ist eine
Erweiterungsfläche innerhalb des Zentrums zu suchen. Die Ziele zur
Entwicklung der C-Zentren in der Bundesstadt Bonn sind: Erhalt und Ausbau
des Angebots im kurzfristigen Bereich, um Kundenbindung und darauf
aufbauende Angebote aus anderen Bedarfsbereichen zu ermöglichen.
Diesen Zielen folgend sieht die Planung der Vorhabenträgerin die Ansiedlung
eines tragfähigen Lebensmittel- Vollsortimenters an der Schlossallee mit bis zu
ca. 1.200 m² Verkaufsfläche vor. Die von der Bundesstadt Bonn beauftragteSeite 8 von 19
Seite 9
Verträglichkeitsuntersuchung der CIMA Beratung und Management GmbH aus
dem November 2020 empfiehlt nach Untersuchung der Varianten mit 1.000 m²
und 1.200 m² Verkaufsflächen die planungsrechtliche Zulässigkeit von
Betrieben bis 1.200 m² Verkaufsfläche. Die Planung der Vorhabenträgerin
entspricht insofern den im Einzelhandels- und Zentrenkonzept formulierten
städtebaulichen Zielsetzungen der Bundesstadt Bonn für diesen Bereich.
In den Obergeschossen des Marktgebäudes und den Gebäuden im östlichen
Plangebietsteil plant die Vorhabenträgerin die Errichtung von ca. 80
Wohnungen. Entsprechend dem Bonner Baulandbeschluss und dem Ergebnis
der von der Verwaltung durchgeführten Angemessenheitsprüfung sollen 40 %
der Bruttogrundfläche Wohnen im geförderten Wohnungsbau realisiert werden.
Damit soll dem hohen Wohnraumbedarf in der Bundesstadt Bonn allgemein
und dem Bedarf an gefördertem Wohnraum im Besonderen Rechnung
getragen werden.
2. Planungsrechtliche Situation
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region
Bonn/Rhein-Sieg (GEP Region Bonn/Rhein-Sieg) weist für den Bereich des
Plangebietes einen Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) aus. Der
Flächennutzungsplan der Bundesstadt Bonn stellt das Plangebiet im
Westlichen Teil bis auf Höhe der Utestraße als gemischte Baufläche (M) dar.
Der östliche Teil ist als Wohnbaufläche (W) dargestellt.
Der Flächennutzungsplan (FNP) ist im Parallelverfahren gem. § 8 Abs. 3 zu
ändern, da das geplante Vorhaben nicht den Darstellungen des FNP entspricht.
Die genaue Darstellung ist im weiteren Verfahren näher zu bestimmen (abh.
von den Festsetzungen im Bebauungsplan).
Für den Vorhabenbereich und seine nähere Umgebung besteht verbindliches
Planungsrecht durch die Bebauungspläne Nr. 8414-27 Utestraße (Westteil) und
Nr. 8414-28 Rüdigerstraße (östlich). Dabei weicht der Bebauungsplan
Utestraße mit seiner Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes von dem im
Flächennutzungsplan dargestellten Planungsziel einer Mischnutzung ab. Die im
Bebauungsplan 8414-27 vorgesehene Verbreiterung der Mainzer Straße sowie
die Neuordnung der Bebauung an der Ecke Mainzer Straße/ Schlossallee
wurden bisher nicht umgesetzt.
3. Planverfahren
Zur Umsetzung der Plankonzeption der Bundesstadt Bonn für die Erhaltung
und Entwicklung des Nahversorgungszentrums Mehlem und die hierzu
geplante Bebauung soll das Planungsrecht für das Vorhaben durch Aufstellung
eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes geschaffen werden.
Gemäß dem Aufstellungsbeschluss vom 20.06.2018 sollte der Bebauungsplan
als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren nach §
13a BauGB aufgestellt werden. Dem steht entgegen, dass die Errichtung eines
Einzelhandelsbetriebes mit mehr als 1.200 m² Geschossfläche einer
allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls nach dem
Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz des Landes NRW unterliegt. Nachteilige
Umweltauswirkungen im Sinne des UVPG umfassen auch solche
Auswirkungen, die unterhalb der zulässigen Immissionswerte liegen oder dieSeite 9 von 19
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durch im Bebauungsplan festgesetzte Maßnahmen vermieden werden. Daher
wird der Bebauungsplan im Vollverfahren einschließlich Umweltprüfung und
Umweltbericht durchgeführt.
Zur Berücksichtigung der Umweltbelange wird im weiteren Verfahren eine
Umweltprüfung durchgeführt, in der (gem. § 2 (4) BauGB) die voraussichtlichen
Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und
bewertet werden. Der Umweltbericht zur Aufstellung des BP Nr. 7213-2 muss
alle notwendigen Angaben zur Abhandlung der Eingriffsregelung
(Landschaftspflegerischer Fachbeitrag / LFB) beinhalten, die für eine gerechte
Abwägung der privaten und öffentlichen Belange nach § 1 Abs. 6 BauGB
erforderlich sind. Bei der Bearbeitung des LFB ist ein besonderes Augenmerk
auf Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und zur Kompensation von
Eingriffen in Natur und Landschaft zu legen. Maßnahmen zur
Eingriffskompensation, artenschutzrechtlich notwendige Maßnahmen,
geeignete Maßnahmenflächen sowie Ersatzstandorte für unvermeidbare
Baumfällungen, werden frühzeitig mit der UNB abgestimmt.
Bei raumwirksamen Planungen sind weiter die Belange des Artenschutzes zu
beachten. Hierfür ist eine Artenschutzprüfung (ASP) durchzuführen. Zur
naturschutzfachlich angemessenen Bearbeitung der Artenschutzbelange
werden im Rahmen der Artenschutzprüfung, systematische faunistische
Erhebungen aller planungsrelevanten Tierarten notwendig, für die
artenschutzrechtliche Konflikte nicht ausgeschlossen werden können. Die
Ergebnisse der Artenschutzprüfung werden in der weiteren Planung
berücksichtigt. Notwendige artenschutzrechtliche Maßnahmen werden in den
weiteren Planungsprozess eingebunden.
4.Planung
4.1 Städtebauliches Konzept
Die Vorhabenträgerin hat gemeinsam mit der Bundesstadt Bonn einen
städtebaulichen Wettbewerb mit fünf ausgewählten Teilnehmern durchgeführt,
um die städtebauliche Lösung der Aufgabenstellung in einem konkurrierenden
Verfahren zu ermitteln. In der Sitzung des Preisgerichts am 31.01.2020 hat die
Jury einstimmig den Entwurf des Büros Raumplan aus Aachen zur Umsetzung
empfohlen. Alle Wettbewerbsentwürfe wurden in der Zeit vom 04. bis zum
18.02.2020 im Rathaus Bad Godesberg ausgestellt und am letzten Tag der
Ausstellung in einer öffentlichen Abschlussveranstaltung vorgestellt.
Der ausgewählte Entwurf gliedert das Grundstück in zwei annähernd
quadratische Baufelder, auf denen jeweils vier Gebäude angeordnet werden.
Im westlichen Baufeld werden die Einzelkörper von einem kompakten
Erdgeschoss für die Einzelhandelsnutzung unterlagert. Der südwestliche
Baukörper mit dem Eingang in den Markt bildet mit vier Vollgeschossen
zuzüglich Staffelgeschoss einen Kopfbau zur Mainzer Straße und der
öffentlichen Grünfläche hin aus. Im weiteren Planungsverlauf wird die zur
Mainzer Straße hin geplante Bebauung hinsichtlich ihrer Fassaden- und
Farbgestaltung denkmalfachlich abgestimmt werden. Der nordöstliche
Baukörper in der zweiten Reihe wird mit drei Geschossen plus Staffelgeschoss
etwas zurückgenommen. Alle übrigen Gebäude weisen drei Vollgeschosse und
ein Staffelgeschoss auf.
Auf der Grundlage dieses Wettbewerbsentwurfs hat der Vorhabenträger mitSeite 10 von 19
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dem Büro Bauwerkstadt Bonn die Architektur des Vorhabens weiterentwickelt.
Hierbei ergaben sich verschiedene Überarbeitungen und Anpassungen des
ursprünglichen Konzepts. In der Empfehlungskommissionsbegründung war
dies bereits für die Handelsfläche empfohlen worden.
Die Empfehlungen an den Preisträger bzw. Vorhabenträger in der
Preisgerichtssitzung lauteten:
 Empfehlung: Wichtig ist es, im Zusammenhang mit der Überarbeitung
des Freiraums auf dem Marktgeschoss auch die Entfluchtung des
westlichen Gebäudes zu lösen. Die Organisation des Marktes bezüglich
der Treppenhäuser ist zu überarbeiten. Zugänge der nordwestlichen
Wohnungen ggf. mit außenliegendem Treppenhaus
 Überarbeitung: An Stelle der vier Treppenhäuser im Marktgeschoss
werden je zwei Wohngebäude durch ein einzelnes Treppenhaus
erschlossen, da die Mietinteressenten für den Lebensmittelmarkt keine
Einbauten in den Verkaufsraum integrieren können.
 Empfehlung: Der Nachweis von Abstellflächen der Wohnungen im
Untergeschoss ist in der weiteren Bearbeitung zu leisten.
 Überarbeitung: Die Ausarbeitung der TG und Grundrisse erfolgt im
weiteren Verfahren. Abstellflächen sind in den Untergeschossen
vorgesehen.
 Empfehlung: Für die Weiterentwicklung der Freiraumgestaltung wird
nachdrücklich die Hinzuziehung eines guten Landschaftsarchitekten
empfohlen.
 Überarbeitung: Die Freiräume zwischen den Gebäuden wurden den
Gebäuden und Wohnungen zugeordnet. Die freiraumplanerische
Ausarbeitung wird im weiteren Verfahren erfolgen.
 Empfehlung: Bei der Umsetzung sollen möglichst Bäume erhalten
bleiben. Der Anschluss an die Parkfläche soll aus dessen Substanz
heraus überarbeitet werden. Es wird empfohlen in der Überarbeitung
einen Freiraumplaner hinzuzuziehen.
 Überarbeitung: Zum Schutz der nach § 41 Landschaftsgesetz NWG
geschützten Allee wurden die geplanten Baukörper nach Norden
versetzt, um einen Abstand der Baugrube von den Kronentraufen der
Alleebäume an der Schlossallee von mindestens 1,50 m zu
gewährleisten. Die Allee in der Verlängerung der Utestraße wird als
Einzelbaumreihe geplant, sodass bessere Wuchsbedingungen und das
Pflanzen größerer Einzelbäume ermöglicht werden. Die
freiraumplanerische Ausarbeitung wird im weiteren Verfahren erfolgen.
Im Ergebnis sind folgende weitere Änderungen festzuhalten:
 An Stelle der zentralen Tiefgaragenzufahrt an der Schlossallee für die
beiden Baufelder erhält das östliche Baufeld mit der Wohnbebauung
eine Tiefgaragenzufahrt von Norden über die Utestraße, weil dadurch
das zur Rüdigerstraße hin stetig abfallende Gelände besser bewältigt
werden kann. Beeinträchtigungen des nördlich angrenzendenSeite 11 von 19
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Wohngrundstücks durch Immissionen sind durch entsprechende
bauliche Gestaltung der grenznah verlaufenden Tiefgaragenzufahrt
auszuschließen.
 Es wurden Staffelgeschosse auf den südwestlichen und dem
nordöstlichen Baukörper angeordnet.
4.2 Verkehrliche Erschließung / Ruhender Verkehr
Das Plangebiet ist an seiner Südseite durch die Schlossallee erschlossen. Von
Westen besteht eine attraktive fußläufige Verbindung durch die öffentliche
Grünfläche des kleinen Parks. Von Norden stößt die Utestraße als Sackgasse
an die nördliche Grundstücksgrenze. Die im rechtskräftigen Bebauungsplan
8414-27 vorgesehene Verlängerung der Utestraße bis auf die Schlossallee ist
aus heutiger Sicht nicht mehr erforderlich. An ihrer Stelle ist ein 4 m breiter
Fuß- und Radweg als Netzergänzung für den nicht motorisierten Verkehr
vorgesehen. Dieser Weg über das private Baugrundstück wird durch ein Geh-
und Fahrradfahrrecht zu Gunsten der Allgemeinheit gesichert.
Das Plangebiet liegt lediglich ca. 200 m von der Rheinpromenade entfernt und
ist somit durch eine attraktive Radroute mit dem Bad Godesberger Zentrum und
der Gesamtstadt verbunden.
Die Mainzer Straße wird von den Buslinien 610, 612, 613 und 857 befahren.
Der Mehlemer Bahnhof ist circa 1 km und der Godesberger Bahnhof etwa 3 km
entfernt. Damit ist der Standort durch den öffentlichen Nahverkehr sehr gut
erschlossen.
Durch die Lage der Tiefgaragenzufahrten und den Verzicht auf oberirdische
Pkw- Stellplätze entsteht zwischen den Gebäuden ein autofreier Bereich. Die
Zuwegungen zu den Gebäuden sind lediglich durch die Feuerwehr und
Rettungsfahrzeuge zu befahren.
Für das Vorhaben liegt der Vorentwurf einer Verkehrsuntersuchung des Büros
VSU, Herzogenrath, mit Stand vom 17.03.2021 vor. Nach Aussage des
Gutachters ist das Vorhaben durch die öffentlichen Straßen mit guter Qualität
erschlossen. Durch das Vorhaben wird ein zusätzlicher Kfz- Verkehr in einer
Größenordnung von 100 Fahrten in der nachmittäglichen Spitzenstunde an
Werktagen erwartet. Die Aufteilung des zu erwartenden Quell- und Zielverkehrs
auf das bestehende Straßennetz lässt keine wesentliche Verschlechterung der
Verkehrsqualität auf den öffentlichen Straßen erkennen.
Die Anlieferung des geplanten Lebensmittelmarktes erfolgt an der Schlossallee
über eine Laderampe innerhalb des Gebäudes. Während des Ladebetriebs
wird die Rampe durch ein Tor verschlossen.
Die Fahrradabstellplätze, welche dem Lebensmittelmarkt zugeordnet werden,
sind nahe des Markteingangs entlang der Schlossallee vorgesehen. Die
Abstellplätze für die Wohnungen werden in der Tiefgarage sowie im Bereich
der Wohnungseingänge anzuordnen sein. Für den Radverkehr wird ein gutes
Angebot an Abstellanlagen geschaffen. Die genaue Anzahl wird im weiteren
Verfahren bestimmt.
4.3 Freiraumplanung
Die Bäume entlang der Schlossallee bilden eine annähernd durchgängige AlleeSeite 12 von 19
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mit überwiegend geschlossenem Kronendach. Zum Schutz dieser gesetzlich
geschützten Allee wird die Kante Baugrube auf mindestens 1,50 m Abstand zur
Kronentraufe der bestehenden Bäume zurückverlegt. Zur Schaffung der
Zufahrten für die Anlieferung und die Garage des Marktgebäudes wurden
verschiedene Lösungen untersucht, um die Zahl der zu fällenden Alleebäume
auf einen zu begrenzen. Als Ersatz ist die Neupflanzung eines Baumes im
Bereich der heutigen Zufahrt zum ehemaligen Botschaftsgebäude sowie eines
weiteren Baumes unmittelbar gegenüber dieser Zufahrt vorgesehen.
An der Westgrenze des Plangrundstücks befinden sich eine Kastanie sowie
zwei mehrstämmige Eiben, die teils erheblich auf das Baugrundstück
überkragen und bei einer Neubebauung nicht erhalten werden können. Für
diese Bäume ist die Ersatzpflanzung von zwei Parkbäumen sowie die Anlage
von Gehölzen entlang der nördlichen Grenze des Parks zur Mainzer Straße
145 vorgesehen. Durch eine ambitionierte gärtnerische Gestaltung soll der Park
hier einen räumlichen Abschluss finden und der Übergang in die mit einem
Fahrrecht zu Gunsten der Mainzer Straße 145 belegten Fläche und dem
Eingang des Marktgebäudes geschaffen werden.
In der Verlängerung der Utestraße steht auf dem Privatgrundstück eine kleine
Allee aus 12 Winterlinden sowie 2 Eiben. Diese Bäume wären grundsätzlich
erhaltungsfähig. Mit Blick auf eine Bebauung der unmittelbar angrenzenden
Flächen empfiehlt der Gutachter jedoch die Neuanlage einer einreihigen
Baumreihe. Aufgrund des größeren Entwicklungsraumes je Baum sind bessere
Wuchsbedingungen als bei Erhalt der Doppelreihe zu erwarten. Damit besteht
die Möglichkeit großkronige Bäume zu pflanzen. Die Beschattung des
Außenbereichs während der Sommermonate dient im Zusammenhang mit
unversiegelter und begrünter Fläche der Funktion als Klimaanpassungszone
mit erhöhter Aufenthaltsqualität.
Die übrigen Bäume auf dem Plangrundstück können bei Umsetzung der
Planung nicht erhalten werden. Von den insgesamt 34 Bäumen, mussten
einzelne bereits mit dem Abbruch des ehemaligen Botschaftsgebäudes gefällt
werden. Die Fällungen sind gemäß Baumschutzsatzung und in Abstimmung mit
dem Amt für Umwelt und Stadtgrün der Stadt Bonn zu kompensieren.
Die jeweils obersten Dachflächen der Gebäude erhalten eine extensive
Dachbegrünung. Für die Tiefgarage der Wohnbebauung im östlichen Baufeld
ist der Aufbau für eine intensive Begrünung berücksichtigt, wobei für die
Anpflanzung von Bäumen zumindest partiell eine Substratstärke von 100-120
cm Dicke notwendig wäre.
Der Entwurf ordnet die Freiflächen auf den beiden Baugrundstücken den
Gebäuden zu. Die Wegefläche mit der neu angelegten Baumreihe anstelle der
Allee in Verlängerung der Utestraße erhält mit dem Geh- und Fahrrecht für den
nicht motorisierten Verkehr einen öffentlichen Charakter. Der heute durch den
Fahrweg zum rückwärtigen Grundstück Mainzer Straße 145 abgetrennte dunkle
Teil des Parks unter den Eiben soll in Abstimmung mit der Bundesstadt Bonn
zusammen mit der Fahrfläche hochwertig gestaltet werden, um die Zuwegung
zum geplanten Markt fußläufig attraktiv zu gestalten und den Park an dieser
Stelle als öffentlichen Grünraum zu fassen.
4.4 Ver- und Entsorgung / Energiekonzept
Das Vorhaben ist für die Schmutz- und Niederschlagsentwässerung über dasSeite 13 von 19
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vorhandene Mischsystem erschlossen. Nach Auskunft des Tiefbauamtes kann
eine Entwässerung des Plangrundstücks grundsätzlich über die vorhandenen
Mischwasserkanäle in der Schlossallee und in der Rüdigerstraße erfolgen. Für
den westlichen Grundstücksteil ist eine Versickerung nach den anerkannten
Regeln der Technik nicht möglich, da keine hinreichend großen Flächen im
Abstand zu Nachbargrenzen und Gebäuden zur Verfügung stehen. Für das
östliche Baufeld wird die Möglichkeit der Versickerung im weiteren Verfahren
geprüft. Auf Grund der bisherigen Bebauung unterliegt das Vorhaben jedoch
nicht der Verpflichtung zur Versickerung oder getrennten Ableitung von
Niederschlagswasser.
Für den Fall einer Teilung des Plangrundstücks erhalten beide Baufelder
getrennte Kanalanschlüsse über eigenen Grund.
Im Rahmen der Neuplanung ist der Schutz der Einrichtungen auf dem
Grundstück sowie der bestehenden Umgebungsbebauung vor
Starkregenereignissen zu gewährleisten. Dies sowie die
Überflutungsbetrachtung nach DIN 1986 werden im weiteren Verfahren
erarbeitet. Maßnahmen zur Rückhaltung von Starkniederschlägen sind auf den
begrünten Dächern sowie im Rahmen der Freiflächengestaltung möglich.
Die Versorgung mit Lösch- und Trinkwasser sowie mit Strom und Gas ist über
die Leitungsnetze in der Schlossallee vorgesehen. Für die Stromversorgung
besteht eine Kompaktstation zwischen dem Park an der Mainzer Straße und
dem Plangrundstück. Die Vorhabenträgerin bemüht sich, diese Station zu
verlagern. Bei dieser Gelegenheit könnte die Station auch einem gesteigerten
Leistungsbedarf angepasst werden. Eine Fernwärmeversorgung besteht nicht.
Vor dem Hintergrund des Hauptausschussbeschlusses vom 14.11.1995 sind im
Rahmen eines Energiekonzeptes verschiedene Energieversorgungsvarianten
vergleichend zu untersuchen sowie hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf die
CO2-Emissionen, die Wirtschaftlichkeit und unter der Berücksichtigung
erneuerbarer Energien darzustellen. Das Energiekonzept ist möglichst
frühzeitig mit der Leitstelle Klimaschutz im Amt für Umwelt, Verbraucherschutz
und Lokale Agenda abzustimmen und muss spätestens als Grundlage für die
Offenlage vorliegen.
Gemäß Ratsbeschluss zu „Energieeffizienz im Neubau“ vom 22.10.2015 ist
derzeit mindestens der KfW-Effizienzhaus 55-Standard bezogen auf die
Anforderungen der Energieeinsparverordnung 2014 (zweite Verordnung zur
Änderung der Energieeinsparverordnung vom 18. November 2013)
einzuhalten.
Durch Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes GEG am 01.11.2020 und der
Bundesförderung für effiziente Gebäude BEG am 01.07.2021 entspricht dies
formal nun dem Standard Effizienzhaus 55 auf der Grundlage des GEG. Die
Anforderungen sind identisch.
Neben Maßnahmen zur Minimierung des Energiebedarfs sollten auch
Maßnahmen zum Schutz vor sommerlicher Überhitzung getroffen werden.
Dabei sind passive bauliche Maßnahmen, wie außenliegender Sonnenschutz,
Vordächer, der Einsatz entsprechender Materialien, Begrünung oder die
solaroptimierte Grundrissgestaltung gegenüber einer aktiven Kühlung zu
bevorzugen. Im Falle einer aktiven Kühlung sollte diese auf der Basis von
regenerativen Energien erfolgen. Bei der Ausrichtung und Gestaltung derSeite 14 von 19
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Dachflächen ist die aktive Solarenergienutzung mit einzubeziehen. Bei
Beschlussfassung über die Solarverpflichtung im Neubau (DS-Nr. 210919) ,
findet diese Verpflichtung zur Nutzung von Solarenergie Anwendung. Das
Potenzial solarenergetischer Anlagen und die mögliche Kombination mit der
geplanten Dachbegrünung sind zu prüfen und darzustellen. Sollten Dächer
nicht begrünt werden, sind geeignete Flächen mindestens für die mögliche
Nachrüstung von PV-Anlagen vorzurichten.
Der geplante Energieeffizienzstandard, die Energieversorgung, sowie die
Installation oder Vorrichtung von PV-Anlagen werden im Durchführungsvertrag
festgeschrieben.
5. Auswirkungen der Planung
5.1 Verkehr
Unter Berücksichtigung der mit dem Vorhaben vorgesehen Nutzungen, der
möglichen Mehrfachnutzungen und der Lage des Plangrundstücks im
Ortszentrum und den Angeboten des öffentlichen Nahverkehrs wurden
verschiedene Varianten für einen bedarfsgerechten Stellplatzschlüssel für Pkw
in Abhängigkeit zur Stellplatzzuordnung ermittelt. Ähnliches gilt für den der
Umfang der erforderlichen Anlagen zur Förderung des Radverkehrs.
Es sind Mobilitätsmaßnahmen wie Bewirtschaftung der privaten Stellplätze,
feste Carsharing-Plätze, Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge und
Abfahrtsmonitore für den ÖPNV im Verkaufsraum zur Reduzierung des
Stellplatzbedarfes vorgesehen.
5.2 Schutzgut Mensch
Neben der gegeben klimatischen Belastung durch die städtische Wärmeinsel
(siehe Punkt 4.5) werden die Menschen im Plangebiet wesentlich durch
Verkehrslärm vorbelastet. Der Schienenlärm überschreitet einen
Beurteilungspegel von 55 dB(A) nachts im gesamten Plangebiet. Da ein aktiver
Lärmschutz an den Lärmquellen nicht realisierbar ist, müssen passive
Lärmschutzmaßnahmen an den Außenseiten der Gebäude getroffen werden.
Die durch das Vorhaben neu hinzutretenden Verkehrsmengen verursachen
Lärmemissionen im Bereich der Zufahrten, die im weiteren Verfahren
gutachterlich zu ermitteln sind. Zum Schutz der Umgebung vor unnötigem Lärm
ist eine Abschottung der Anlieferung für das Marktgebäude durch geschlossene
Tore geplant.
5.3 Schutzgut Boden und Fläche
Mit dem Vorhaben geht vegetationsfähiger Boden unwiederbringlich verloren.
Dem steht gegenüber, dass mit einer Wiedernutzbarmachung des Grundstücks
der ehemaligen Botschaft Wohnraum und Gewerberäume unter Nutzung
bestehender Infrastruktur innerhalb des Siedlungszusammenhangs geschaffen
werden kann. Die angestrebte Dichte mit 80 Wohneinheiten, die
Funktionsunterlagerung durch ein Marktgebäude und die Nutzung der
Untergeschosse für das Abstellen von Fahrzeugen entspricht in hohem Maß
dem Gebot des sparsamen Umgangs mit dem Boden und der Fläche.Seite 15 von 19
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5.4 Schutzgut Wasser
Der östliche Teil des Plangebiets liegt innerhalb des gesetzlich festgesetzten
Überschwemmungsgebiets des Rheins im Einzugsbereich des Mehlemer
Baches. Daher ist das geplante Ersatzgebäude für das Botschaftsgebäude so
zu errichten, dass während eines Hochwassers von der Bebauung keine
Gefahren für das Gewässer ausgehen und den Gefahren des Wassers für das
Gebäude und seine Nutzer sachgerecht vorgebeugt wird.
Das Plangebiet wird bereits durch die städtische Mischwasserkanalisation
entwässert. Die Möglichkeit einer Versickerung wird für den östlichen Bereich
des Plangebietes geprüft. Für extreme Regenereignisse erfolgt auf der Ebene
der Objektplanung eine Überflutungsbetrachtung nach DIN 1986, um
nachteiligen Auswirkungen auf die geplante Bebauung und angrenzende
Nutzungen vorzubeugen.
5.5 Schutzgut Klima / Luft
Aktuell besteht der Planungsraum sowohl aus versiegelter und überbauter
Fläche, als auch aus Grünflächen die Teils mit Bäumen bestanden sind. Der
Planungsraum weist laut Klimaanalyse für sommerliche austauscharme
Hochdruckwetterlagen am Tag in mit Bäumen bestanden Freiflächenbereichen
eine mäßige, in nicht verschatteten Freiflächenarealen eine starke
Wärmebelastung auf. In der NAcht wirkt die Freifläche als
Kaltluftentstehungsgebiet, während sich der umgebenden Bebauung mit 5-5,5
K Abweichung zur durchschnittlichen Temperatur der Bonner Grün- und
Freiflächen ein hoher Wärmeinseleffekt ausgeprägt. Eine Abschwächung des
Wärmeinseleffektes ist in den unmittelbar an die Freifläche angrenzenden
Siedlungsbereichen erkennbar.
Durch die Realisierung der vorhergesehenen Planung werden der Anteil der
versiegelten Flächen, sowie die bauliche Dichte im Planungsraum deutlich
zunehmen. Hieraus werden eine Reduktion der Klatluftproduktion sowie eine
Intensivierung des Wärmeinseleffektes in der Nacht resultieren. Bei der
Planung und Bauausführung ist im Hinblick auf die geplante Nutzung (Wohnen
und Gewerbe) darauf zu achten, dass sowohl für den Tag als auch in der Nacht
wirksame maßnahmen zur Optmierung des thermischen Komforts ergriffen
werden.
Eine entsprechende Relevanz ergibt sich insbesondere im Hinblick aud den
sich weiter intensivierenden Klimawandel und den damit einhergehenden Trend
zur weiteren Zunahme der jährlichen Anzahl von Hitzetagen und
Tropennächten.
Ab einer Größe von 200m² müssen Flächendächer sowie flach geneigte
Dächer (bis 15°) mit einer Dachbegrünung ausgestattet werden (Ratsbeschluss
vom 08.09.2010: “Dachbegrünung in Bonn”, DS 0912064).
Daneben sollten über diese Festsetzung hinausgehende Maßnahmen zur
Reduktion der Wärmebelastung im Planungsraum umgesetzt werden. So
wirken sich neben Dach- auch Fassadenbegrünungen positiv auf das
Kleinklima aus. Bestehende bioklimatisch günstige Funktionen wie die
Klatluftlieferung der Freiflächen sowie die Verschattung des Baumbestandes
sollten so weit als möglich erhalten werden. In diesem Kontext sollten zudemSeite 16 von 19
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Maßnahmen ergriffen werden, um die Versiegelung auf das notwenige Maß zu
beschränken.
Oberirdische Stellplätze und deren Zufahrt sollte nach Möglichkeit mit
wasserdurchlässigen Materialien ausgeführt werden. Nicht überbaute Flächen,
die nicht als Wege, Zu- und Ausfahrten, Stellplätze oder Nebenanlagen genutzt
werden, sollten begrünt und mit Bäumen und Sträuchern bepflanzt werden.
Bei der Auswahl sollte auf standortgerechte, klimawandelangepasste und
großkronige Baumarten mit hoher Verschattungsleistung geachtet werden.
Zudem kann die Installation von Wasserflächen bzw. Wasserspielen aufgrund
der entstehenden Verdunstungskühlung dazu beitragen, Wärmebelastungen
am Tag zu reduzieren.
Zur Minderung der zusätzlichen Wärmebelastung werden alle Gebäude mit
begrünten Flachdächern geplant. Durch Verzicht auf eine Fahrerschließung der
einzelnen Gebäudezugänge für Pkw werden die versiegelten Flächen zwischen
den Gebäuden reduziert. Zusätzlich zur Tiefgaragenbegrünung sowie auf dem
Dach des Einzelhandelsgeschosses ist eine Baumreihe zwischen den beiden
Baufeldern vorgesehen.
Die Begrenzung des Einsatzes fossiler Energieträger trägt zur Minderung der
Emission von Treibhausgasen bei.
Maßnahmen zur Verbesserung des Mikroklimas werden im weiteren Verfahren
konkretisiert.
5.6 Schutzgut Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt
Die Biotopstruktur des Plangrundstücks ist nach dem Abbruch des ehemaligen
Botschaftsgebäudes wesentlich durch seinen Baumbestand bestimmt.
Die Auswirkungen des Vorhabens auf europäisch geschützte Arten werden
durch ein Artenschutzgutachten parallel zum weiteren Bauleitplanverfahren
untersucht, um eine Verletzung von Verboten nach dem
Bundesnaturschutzgesetz auszuschließen. Zum Schutz der Artenvielfalt erfolgt
bei der Begrünung der Dächer eine insektenfreundliche Pflanzenauswahl. Bei
den sonstigen Pflanzen werden standortangepasste regionale Pflanzen
verwendet.
5.8 Schutzgut Landschaftsbild und Erholung
As Vorhaben dient der Erweiterung des Mehlemer Ortszentrums um weitere
Versorgungseinrichtungen und Wohnungen. Erholungs- und Freiflächen sind
ebenerdig wie in Geschosslage den einzelnen Wohneinheiten zugeordnet. Die
Gestaltung der Freiflächen zwischen den Gebäuden berücksichtigt die
Aufenthaltsfunktion. Auf Grund der Lage, der Vorprägung und der derzeitigen
Ausprägung des Plangebietes und dem Erhalt bzw. der Wiederherstellung der
Alleen in der Schlossallee und deren Verbindung zur Utestraße sind mit dem
Vorhaben keine nachteiligen Wirkungen auf das Landschaftsbild verbunden.
5.9 Schutzgut Kultur und SachgüterSeite 17 von 19
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Baudenkmäler sind weder auf dem Baugrundstück noch unmittelbar
angrenzend vorhanden. In der näheren Umgebung sind die
Baudenkmäler Mainzer Str. 132-138 sowie Schlossallee 15 vorhanden. Nach
dem Abbruch der baulichen Anlagen des bisherigen Botschaftsgebäudes sind
keine weiteren planungsrelevanten Sachgüter betroffen.
Anlage/n
4 Beteiligungsplan_Schlossallee (öffentlich)Seite 18 von 19
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