Einleitung des Planverfahrens und öffentliche Auslegung vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6719-7, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Gronau, „Joseph-Beuys-Allee“ Stellungnahme zu den Prüfaufträgen des Ausschusses für Wohnen, Planung und Bauen

Stellungnahme der Verwaltung
öffentlich
210232-1 ST
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Einleitung des Planverfahrens und öffentliche
Auslegung vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr.
6719-7, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Gronau,
„Joseph-Beuys-Allee“
Stellungnahme zu den Prüfaufträgen des
Ausschusses für Wohnen, Planung und Bauen
Beratungsfolge
Rat 24.06.2021 Kenntnisnahme
Inhalt der Stellungnahme:
In seiner Sitzung am 10.06.2021 hat der Ausschuss für Wohnen, Planung und
Bauen über die Einleitung des Planverfahrens und die öffentliche Auslegung
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6719-7, „Joseph-Beuys-Allee“,
im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Gronau beraten (DS-Nr. 210232). Der
nachfolgende Beschluss über die Verwaltungsvorlage erfolgte seitens des
Ausschusses mit den folgenden Prüfaufträgen ohne Votum in den Rat:
1. Kann eine für die Öffentlichkeit bezogene Nutzung des Erdgeschosses
festgeschrieben werden?
2. Wie kann eine Wohnnutzung im nördlichen Baufeld sichergestellt
werden?
3. Ist ein Staffelgeschoss auf dem südlichen Gebäude möglich?
4. Inwiefern bietet sich die Spezifizierung als urbanes Gebiet an?
5. Inwiefern hilft eine Teilung des Planes?
Vorab der Beantwortung der Prüfaufträge ist im Hinblick auf eine Wohnnutzung
allgemein Folgendes anzumerken:
Aufgrund der Lage der Grundstücke zwischen der Bahnstrecke und dem
Umspannwerk der Westnetz GmbH sowie des sehr schmalen Zuschnitts der
beiden Grundstücke erachtet die Verwaltung den Standort für eine
Wohnnutzung als nicht geeignet. Hierzu wurde bereits in der
Verwaltungsvorlage zur Beschlussfassung über die öffentliche Auslegung des
Bebauungsplanentwurfes wie folgt ausgeführt:
„Das Plangebiet erstreckt sich parallel der Gleistrasse der Deutschen Bahn AG
zwischen der Joseph-Beuys-Allee und dem Umspannwerk der Westnetz GmbH
und zeichnet sich durch seine langgestreckte und - mit rund 30 m
Grundstückstiefe- schmale Form aus. Damit ist das Plangebiet aus Richtung
Westen in erheblichem Maß den Lärmemissionen des BahnverkehrsSeite 1 von 6
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ausgesetzt, auf die mit aktiven und / oder passiven Schallschutzmaßnahmen
entsprechend der Nutzung Wohnen zu reagieren wäre. Die nur geringe
Grundstückstiefe in Verbindung mit dem unmittelbar angrenzenden
Umspannwerk lässt jedoch keinen gestalterischen Spielraum, auf diese
Lärmbelastung in adäquater Weise zu reagieren. Darüber hinaus erschwert die
Lage unmittelbar angrenzend an das Umspannwerk eine Wohnnutzung.“
Im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde auch die Westnetz GmbH als
Betreiberin des Umspannwerkes angeschrieben und um Stellungnahme zum
Planvorhaben gebeten. Dabei bezog sich die Beteiligung auf das mit der
Planung beabsichtigte Nutzungskonzept „Büro und Verwaltung“ inklusive einer
öffentlich zugänglichen Nutzung im Erdgeschoss in Form einer
gastronomischen Einrichtung oder ähnlichem. Entsprechend erfolgte die
Stellungnahme der Westnetz GmbH unter der Prämisse der geplanten
Büronutzung.
Sofern nunmehr der Zielsetzung einer deutlich sensibleren Wohnnutzung
nähergetreten werden sollte, ist zunächst eine erneute Beteiligung der
Westnetz GmbH erforderlich. Weiter ist das Schallschutzgutachten und der
Bericht über die Messung magnetischer Felder des Umspannwerks und der
umliegenden 110 kV-Leitungen - das Plangebiet wird auch von drei 110 kV-
Leitungen gekreuzt - bezogen auf eine Wohnnutzung zu aktualisieren.
Inwieweit hierbei Einschränkungen oder ggf. die Nichtvereinbarkeit der
Wohnnutzung mit den umliegenden Emittenten festgestellt würden, kann zum
jetzigen Zeitpunkt nicht abschließend prognostiziert werden. Jedoch sollen z.B.
gemäß den Durchführungshinweisen zur 26. BImSchV 110 kV-Leitungen zu
Wohnnutzungen allseitig einen Abstand von mindestens 10 m einhalten,
sodass bereits ohne weitere gutachterliche Untersuchungen davon
ausgegangen werden muss, dass eine eventuelle Wohnnutzung des
Plangebiets aufgrund der vorhandenen 110 kV-Leitungen in ihrem Umfang
deutlichen Restriktionen unterliegen würde.
Das Vorhaben liegt innerhalb der vom Rat beschlossenen Rahmenplanung
Bundesviertel (zuletzt DS-Nr: 210819). Im Nutzungskonzept, in dem
entwicklungsperspektivisch für jeden Baublock ein Nutzungsspektrum
aufgezeigt wird, ist das Plangebiet als „Hybrid Büro“ definiert. Das
Nutzungskonzept, welches von dem programmatischen Ansatz einer
Nutzungsmischung geleitet ist, sieht in der derzeitig zur politischen
Beschlussfassung vorliegenden Fassung einen Wohnanteil von ca. 40 % und
einen Anteil für Nicht-Wohnnutzungen von rd. 60 % vor.
Da nicht an allen Standorten die programmatisch definierten Nutzungen
möglich sind, wird in der Rahmenplanung auch darauf hingewiesen, dass diese
Werte standort- und projektbezogen zu prüfen sind.
Bereiche im Bundesviertel, die künftig entsprechend der Ziele der
Rahmenplanung stärker für eine Wohnnutzung ausgerichtet werden sollen,
gliedern sich vorwiegend an bestehende Wohnlagen an. Dazu sollen
insbesondere die Bebauung entlang des Langer Grabenweges verdichtet
werden, das Wohngebiet nördlich der Genscherallee prägnanter abgegrenzt
und das Johanniterviertel deutlicher eingefasst werden. Gleichzeitig ist an der
Petra-Kelly-Allee ein neuer Wohnstandort vorgesehen.
Die 2. Überarbeitung der Rahmenplanung berücksichtigt bereits die, bedingt
durch die Lage des Plangebietes zwischen der DB-Bahnstrecke Köln-KoblenzSeite 2 von 6
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und dem Umspannwerk, geringe Eignungsfähigkeit des Standortes für eine
Wohnnutzung. In die Berechnung der Anteile Wohnen versus Büronutzung
floss das Plangebiet dementsprechend vollständig als gewerblicher Standort
ein. Insofern wird es bei Beibehaltung des mit dem Bebauungsplan Nr. 6719-7
verfolgten Planungsziels, hier einen Bürostandort zu entwickeln, nicht zu einer
Verschiebung / Änderung der in der 2. Überarbeitung der Rahmenplanung
ermittelten Gesamtflächenanteile Wohnen / gewerbliche Nutzung kommen.
Zu den Prüfaufträgen wird wie folgt Stellung genommen:
Zu 1.: Kann eine für die Öffentlichkeit bezogene Nutzung des Erdgeschosses
festgeschrieben werden?
Für den nördlichen Teil des Plangebietes besteht die Möglichkeit, mittels
textlicher Festsetzung lediglich öffentlich zugängliche Nutzungen zuzulassen.
Hierbei ist jedoch das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Bonn zu
beachten. Zulässig wären nur solche Einzelhandelsnutzungen, die sich nicht
negativ auf die im Umfeld befindlichen Ortsteilzentren auswirken, und damit die
Sicherung und Förderung der zentralen Versorgungsbereiche gewährleistet
bleibt.
Für den südlichen Teil sieht die Vorhabenträgerin bereits eine öffentlich
zugängliche Nutzung in Form einer gastronomischen Nutzung vor. Einer
Erweiterung der Nutzung auf das gesamte Erdgeschoss stehen die
Planungsabsichten der Vorhabenträgerin entgegen. Die derzeitige
Firmenzentrale an der Ollenhauerstraße 1 reicht für die
Expansionsüberlegungen des Unternehmens, die eine Aufstockung der
Mitarbeiterzahlen von derzeit rund 30 Mitarbeitenden um etwa 55 Mitarbeitende
vorsehen, nicht mehr aus. Die Planungen des neuen Bürogebäudes
berücksichtigen die Unterbringung von rund 85 Mitarbeitenden. Bei Verzicht auf
geplante Büroräumlichkeiten im Erdgeschoss könnte der für 85 Mitarbeitende
erforderliche Flächenbedarf ggf. nicht mehr adäquat gedeckt werden.
Zu 2.: Wie kann eine Wohnnutzung im nördlichen Baufeld sichergestellt
werden?
Voraussetzung für die Festsetzung einer Wohnnutzung im Bebauungsplan
wäre - wie bereits dargelegt - die Prüfung auf Verträglichkeit dieser sensiblen
Nutzung mit den von der Umgebung (Umspannwerk und DB-Bahngleise)
ausgehenden Emissionen. Dabei ist nicht nur das von dem angrenzenden
Umspannwerk ausstrahlende Magnetfeld beachtlich. Auch die Lärmemissionen
der DB-Strecke sind hier besonders zu beleuchten. Am Tage treten hier an der
Westfassade Lärmpegel bis zu 69 dB(A) und in der Nacht bis zu 70 dB(A) auf.
Demnach werden die Orientierungswerte der DIN 18005 (Schallschutz im
Städtebau) beispielsweise für ein Mischgebiet, in dem die Wohnnutzung
allgemein zulässig ist, mit 60 dB(A) am Tag und 50 dB(A) in der Nacht sehr
deutlich überschritten. Sie erreichen die Schwelle der sog. Gefahrenabwehr (70
dB(A) am Tag und 60 dB(A) in der Nacht), wo eine Wohnnutzung nur mit
gewichtigen, städtebaulichen Gründen im Rahmen einer Gesamtabwägung
zugelassen werden kann. Außerdem ist zu bedenken, dass im Bereich der
Außenwohnbereiche von Wohnungen wie Terrassen, Loggien und Balkone laut
der einschlägigen Rechtsprechung Lärmpegel von maximal 62 dB(A) am Tag
einzuhalten sind, um eine zweckdienliche Nutzung zu sichern. Gerade aber anSeite 3 von 6
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der exponierten Westseite der beiden geplanten Gebäude treten Lärmwerte
von bis zu 69 dB(A) am Tag auf, die eine Realisierung von entsprechenden
Außenwohnbereichen ausschließen und damit den Wohnwert deutlich
vermindern würden.
Das schmale, langgestreckte Grundstück bietet wenig Möglichkeiten, mit Hilfe
der Gebäudekubatur und -stellung sowie mittels angepasster
Wohnungsgrundrisse auf die Lärmemissionen der Bahn zu reagieren. Hinzu
kommt die Lage des an die östliche Grundstücksgrenze angrenzenden
Umspannwerkes. Im Regelfall werden die zu Aufenthaltszwecken genutzten
Räumlichkeiten zur lärmabgewandten Seite orientiert. In diesem Fall würde
dies jedoch bedeuten, dass gerade diese besonders sensiblen Räume zum
Umspannwerk ausgerichtet sind.
Auf Grundlage der Baunutzungsverordnung und des Baugesetzbuches besteht
die Möglichkeit, Wohnnutzung geschossweise festzusetzen. Entsprechend den
Ergebnissen der überarbeiteten Gutachten müsste die Wohnnutzung auf
einzelne Geschosse begrenzt bzw. nur für einzelne Geschosse zugelassen
werden.
Neben der immissionsfachlichen Betrachtung einer möglichen Wohnnutzung im
nördlichen Bereich des Plangebietes sind zudem Gespräche mit dem
Grundstückseigentümer, dem Land NRW, aufzunehmen. Zu Beginn des
Planverfahrens wurde seitens der Stadtverwaltung Bonn an den BLB mit dem
Ansinnen herangetreten, entsprechend den Zielsetzungen der Rahmenplanung
auch für dieses Areal eine straßenparallel geplante, mehrgeschossige
Bebauung als fassende Raumkante der Joseph-Beuys-Allee gegenüber der
Bahntrasse zu realisieren. Zwar standen die Flächen nach Auskunft des BLB
zum damaligen Zeitpunkt für eine bauliche Entwicklung nicht zur Disposition. Im
Hinblick auf den aber voraussichtlich noch zu erwartenden zukünftigen
Büroflächenbedarf des Landes und seiner Einrichtungen stimmte der BLB
jedoch einer städtebaulichen Entwicklung hin zu einem Bürostandort zu. Die
Abwendung von dem Planungsziel, hier eine Büronutzung zu etablieren, hin zu
der Zielsetzung einer gemischten Nutzung ist dem BLB frühzeitig zu
kommunizieren.
Zu 3. Ist ein Staffelgeschoss auf dem südlichen Gebäude möglich?
Der Vorhabenträger lehnt auf Nachfrage die Herstellung eines weiteren
Geschosses / Staffelgeschosses zu Wohnzwecken ab. Dieses Geschoss wäre
auch aufgrund der geringen Grundstückstiefe nicht mehr möglich, da dann die
Abstandsflächen nicht mehr auf dem eigenen Flurstück nachweisbar wären.
Der Vorhabenträger verwies dabei auch auf den am 20.03.2018 gefassten
Beschluss des Rates, in dem die Verwaltung beauftragt wird, Verhandlungen
mit der Firma Apeiron Retail & Management GmbH bezüglich des betroffenen
Grundstücks zum Zwecke der Errichtung eines V-geschossigen Bürogebäudes
zu führen (DS-Nr. 171350NV3).
Der Vorhabenträger brachte im Zuge der Nachfrage noch einmal deutlich zum
Ausdruck, dass seine Fima ein wachsendes Unternehmen sei und er das
Bürogebäude über die Jahre als Hauptsitz der Firma explizit am Standort Bonn
nutzen wolle.
Die Kaufverhandlungen sind mittlerweile weit vorangeschritten. Über den
Verkauf soll in der Sitzung des Rates am 24.06.2021 im nicht-öffentlichen TeilSeite 4 von 6
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beschlossen werden. Auch hier ist der Vertragsinhalt die Verpflichtung zum Bau
eines Bürogebäudes.
Zu 4. Inwiefern bietet sich die Spezifizierung als urbanes Gebiet an?
Nach § 6a BauNVO dienen urbane Gebiete dem Wohnen sowie der
Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen
Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Zulässig sind
Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank-
und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige
Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle,
soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Weiter bestimmt § 6 a Abs. 4 BauNVO, dass für urbane Gebiete oder Teile
solcher Gebiete festgesetzt werden kann,
 dass in Gebäuden oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten
Geschosses nur Wohnungen zulässig sind,
 dass ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen
Geschossfläche
 oder eine im Bebauungsplan bestimmte Größe der Geschossfläche für
Wohnungen zu verwenden ist, oder
 ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche
oder eine im Bebauungsplan bestimmte Größe der Geschossfläche für
gewerbliche Nutzungen zu verwenden ist.
Vor dem Hintergrund, dass die Nutzungsmischung nicht gleichgewichtig sein
muss, könnte für den nördlichen Planbereich auch mittels der Festsetzung
eines Urbanen Gebietes der angestrebte Nutzungstyp „Hybrid Büro“
festgeschrieben werden, insofern eine Wohnnutzung aus
immissionsschutzrechtlichen Gründen dort in einem nennenswerten Umfang
möglich ist. Für den südlichen, vorhabenbezogenen Teil scheidet nach
Auffassung der Verwaltung – auch bei einer vom Vorhabenträger nicht
gewünschten Realisierung eines geringfügigen Wohnanteils in einem
zusätzlichen Staffelgeschoss - eine Festsetzung des Baugebiets „Urbanes
Gebiet“ aus, da eine Wohnnutzung nicht in einem nennenswerten Umfang
geschaffen werden kann und somit die erforderliche Nutzungsmischung des
Urbanen Gebiets nicht erreicht werden kann.
Zu 5. Inwiefern hilft eine Teilung des Planes?
Bei einer Teilung des Plangebietes könnte der Bereich des Vorhaben- und
Erschließungsplanes auf der Basis der derzeitigen Planung unmittelbar
weiterverfolgt werden. Für den nördlichen Bereich besteht dann die Möglichkeit,
die Problematik einer Wohnnutzung im Umfeld des Umspannwerkes und den
Bahngleisen der Deutschen Bahn AG durch ergänzende gutachterliche
Untersuchungen zu beleuchten und, sofern unter Berücksichtigung der zuvor
erläuterten Sachverhalte fachlich möglich, die Festsetzungen des
Bebauungsplanentwurfes an die neuen Planungsziele anzupassen.
Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Firma Apeiron Retail &
Management GmbH diesen Grundstücksteil des BLB bei weiterhin expansiver
Geschäftsentwicklung für längerfristige Erweiterungsabsichten nutzen könnte.Seite 5 von 6
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