Jahresbericht 2025 über die Arbeit des Sachgebietes „Wohnraumstärkung“

Mitteilungsvorlage
öffentlich
261851
Der OberbürgermeisterDokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Federführung:
50 Amt für Soziales und Wohnen
Dezernat:
Dez. V
Jahresbericht 2025 über die Arbeit des
Sachgebietes „Wohnraumstärkung“
Beratungsfolge
Ausschuss für Soziales, Migration,
Gesundheit, Wohnen und Senioren
10.11.2026 Kenntnisnahme
Mitteilung:
Die Verwaltung stellt den als Anlage beigefügten Jahresbericht des
Sachgebietes Wohnraumstärkung für das Jahr 2025 vor.
Anlage/n
1 Jahresbericht 2025 über die Arbeit des Sachgebietes Wohnraumstärkung
(öffentlich)Seite 1 von 16
Anlage zur Mitteilungsvorlage DS-Nr.: 261851
Jahresbericht 2025 über die Arbeit des Sachgebietes „Wohnraumstärkung“
Der Jahresbericht gibt einen Überblick über die Arbeit des Sachgebietes
Wohnraumstärkung im Jahr 2025. Im Mittelpunkt stehen die Tätigkeiten der
Wohnungsaufsicht, die Bearbeitung von Fällen der Zweckentfremdung von Wohnraum
sowie die damit verbundenen Kontroll- und Durchsetzungsmaßnahmen. Darüber
hinaus werden aktuelle Entwicklungen und die für die weitere Arbeit wesentlichen
Änderungen durch den Entwurf des Faires-Wohnen-Gesetzes NRW und die
Umsetzung der EU-Vorgaben zur Kurzzeitvermietung dargestellt.
1. Wohnungsaufsicht
Es zeigt sich, dass es weiterhin Eigentümerinnen und Eigentümer gibt, die notwendige
Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen nicht oder nur unvollständig
vornehmen.
Die Stadt Bonn hat daher die Aufgabe, auf die Instandsetzung, die Erfüllung von
Mindestanforderungen und die ordnungsmäßige Nutzung von Wohnraum oder
Unterkünften hinzuwirken und die dazu erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Sie
nimmt diese Aufgabe als pflichtige Selbstverwaltungsangelegenheit wahr.
Hierbei stehen der Wohnungsaufsicht öffentlich-rechtliche Instrumente zur Verfügung,
mit denen sie insbesondere bei erheblichen Beeinträchtigungen der Wohnverhältnisse
auf die Beseitigung von Mängeln hinwirken kann und unterstützt betroffene
Bewohnerinnen und Bewohner, die nicht mit Mitteln des Mietrechts selbst ihre
Interessen ausreichend wahren können. Als nichttechnischer Bereich der Verwaltung
versteht sich der Fachbereich Wohnraumstärkung zudem als Bindeglied zu anderen
Ämtern bzw. Dezernaten, da die Abgrenzung zu anderen Aufgabenbereichen der
Verwaltung nicht immer eindeutig festgelegt werden kann. So kann ein Mangel die
Zuständigkeit von einem oder mehreren Ämtern oder Dezernaten berühren (z.B.
Gesundheitsgefährdung, fehlender Brandschutz oder Einsturzgefahr).
1.1 Fallzahlen
Im Jahr 2025 wurden im Rahmen der Wohnungsaufsicht 139 Fälle bearbeitet. Die
bearbeiteten Fälle verteilen sich wie folgt auf die Stadtbezirke:Seite 2 von 16
70 Fälle wurden nach Einleitung eines Verfahrens durch die Wohnungsaufsicht
erfolgreich abgeschlossen.
In 46 Fällen konnte der Mangel beseitigt werden, der die Bewohnbarkeit der Wohnung
beeinträchtigt hat. In weiteren 20 Fällen lag kein erheblicher Mangel vor und viermal
handelte es sich nicht um bauordnungsrechtlich genehmigten Wohnraum. Die übrigen
Fälle waren zum 31.12.2025 noch nicht abgeschlossen.
In der überwiegenden Anzahl der Fälle wurde die fehlende Durchführung notwendiger
Instandsetzungsmaßnahmen beanstandet. Die meisten Fälle betrafen
Schimmelprobleme infolge von Feuchtigkeit sowie defekte oder störungsanfällige
Heizungsanlagen.
1.2 Erfolge und Besonderheiten
Im Rahmen der Wohnungsaufsicht wurden in den vergangenen Monaten gehäuft Fälle
drohender Versorgungssperren (1x Energie und 4x Wasser) bekannt.
In der Regel melden sich in diesen Fällen die Bewohner*innen des Hauses und
berichten, dass sie von den Stadtwerken darüber informiert wurden, dass
beispielsweise die Wasserversorgung ab einem bestimmten Zeitpunkt aufgrund von
Zahlungsrückständen eingestellt werden soll. Im unglücklichsten Fall wird dies erst
bekannt, wenn die Versorgungssperre eingerichtet wird.
Der Eigentümer/Vertragsnehmer wird selbstverständlich vom örtlichen Versorger
vorlaufend informiert und erhält die Gelegenheit, die Sperre durch Zahlung des
ausstehenden Betrages abzuwenden.
In diesen Fällen setzt sich die Verwaltung ab Kenntnisnahme grundsätzlich mit dem
Eigentümer und/oder dem Verwalter der Liegenschaft in Verbindung und wirkt auf
einen sofortigen Ausgleich offenstehender Beträge hin. Gleichzeitig wird mit dem
örtlichen Versorger das weitere Vorgehen abgestimmt und eventuell um Einräumung
einer angemessenen Frist zur Klärung des Sachverhaltes gebeten. Bisher konnten die
Abstimmungen in den allermeisten Fällen eine tatsächliche Sperre verhindern, in ein
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Hardtberg
Bonn
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Bad GodesbergSeite 3 von 16
bis zwei Fällen, die dem Fachbereich erst nachträglich bekanntgeworden sind, lag
lediglich eine kurzfristige Sperre aufgrund der Überschneidung von Zahlung und
Auftrag zur Einrichtung der Sperrung vor.
Längerfristige und für die Bewohnerinnen und Bewohner belastende Sperren konnten
bisher erfolgreich abgewendet werden.
Grund für Versorgungssperren ist in der Regel, dass die oder der
Verfügungsberechtigte keine Zahlungen an die Energieversorger leistet. Hierzu sind
diese unabhängig von einem möglichen Zahlungsausfall im Hinblick auf Mieten oder
Nebenkosten verpflichtet.
Meist tritt ein Zahlungsverzug ein, wenn der Eigentümer verstirbt und der Erbe oder
die Erben das Objekt übernehmen. In anderen Fällen führen Wechsel der
Hausverwaltung, Liquiditätsengpässe oder sonstige Gründe zu Sperrandrohungen.
Abzugrenzen sind Fälle, in denen Mieter die eigenen Energiekosten der Wohnung, für
die sie selbst einen Vertrag mit dem Energieversorger geschlossen haben, nicht
zahlen. Dieses Verhalten fällt nicht in den Bereich der Wohnungsaufsicht.
Im geplanten Faires-Wohnen-Gesetz NRW soll klargestellt werden, dass die
Ausstattung im wohnungsrechtlichen Sinne bereits ungenügend ist, wenn eine
Unterbrechung der Strom-, Heizenergie- oder Wasserversorgung durch das jeweilige
Versorgungsunternehmen angedroht wird. Dies eröffnet der Verwaltung mehr
Möglichkeiten, um bereits bei angedrohten Sperren mit öffentlich-rechtlichen Mitteln
einzugreifen. Der bisherige Wortlaut des Gesetzes war in diesem Punkt nicht
eindeutig.
Darüber hinaus werden Versorgungsunternehmen zukünftig verpflichtet, der
Gemeinde auf Anfrage einmalig oder regelmäßig eine drohende Unterbrechung der
Versorgung mitzuteilen, sofern es sich bei der Kundin oder dem Kunden des
Versorgungsunternehmens um eine verfügungsberechtigte Person handelt.
Die Verwaltung beabsichtigt, trotz der bisher guten Zusammenarbeit mit den
Stadtwerken, von der Möglichkeit Gebrauch zu machen und erhofft sich so noch
schneller eingreifen zu können. Außerdem können bisher unbekannte gebliebene
Versorgungssperren voraussichtlich verhindert werden.
1.3 Sonderfall „Schrott- oder Problemimmobilien“
Bisher liegt lediglich ein Entwurf des neuen „Faires-Wohnen-Gesetzes NRW“ vor. Es
zeichnet sich jedoch bereits ab, dass dem Thema Problemimmobilien ein besonderer
Stellenwert eingeräumt wird.
Schrott- oder Problemimmobilien werden in diesem Zusammenhang wie folgt definiert:
Es handelt sich um Immobilien, die in einem Zustand anhaltender Verwahrlosung
gehalten werden, bei denen wohnliche oder bauliche Mindeststandards missachtet,
Instandhaltungspflichten verletzt und vielfach gesundheits- oder sicherheitsrelevante
Mängel hingenommen werden.
Es ist anzunehmen, dass die Verfasser maßgeblich von den umfangreichen
Erfahrungen und Erkenntnissen aus dem Kampf gegen vermietete Schrott- und
Problemimmobilien, insbesondere im Zusammenhang mit deren Nutzung als
Unterkünfte für Beschäftigte oder im Kampf gegen Sozialmissbrauch in den StädtenSeite 4 von 16
Duisburg, Gelsenkirchen, Hagen und Krefeld geleitet wurden. Schrottimmobilien
wurden hier oftmals als Einfallstor für organisierte Armutszuwanderung und
Sozialbetrug genutzt.
Die zuvor beschriebenen Erscheinungsformen sind in Bonn nach aktuellem
Erkenntnisstand glücklicherweise nur vereinzelt und in deutlich abgeschwächter Form
anzutreffen. Neben Objekten mit erheblichen baulichen und wohnungsbezogenen
Mängeln spielen insbesondere längerfristige Leerstände, problematische
Eigentumsverhältnisse sowie ungeklärte Erbsituationen eine nennenswerte Rolle.
Teilweise treten mehrere dieser Problemlagen gleichzeitig auf und führen zu einem
fortschreitenden Verfall der Immobilien sowie zu Beeinträchtigungen des
Wohnumfeldes.
Häufige Begleiterscheinungen sind dann beispielsweise die Verwahrlosung von
Grundstücken, Vandalismus sowie die Ablagerung und unsachgemäße Entsorgung
von Abfällen und Unrat auf den betroffenen Grundstücken.
Zu diesem Zeitpunkt befassen sich in der Regel bereits mehrere Fachbereiche der
Verwaltung mit den unterschiedlichen Facetten einer Problemimmobilie im Rahmen
des Bau-, Planungs-, Denkmal-, Wohnungsaufsichts- oder Ordnungsrechts.
Welche Möglichkeiten den Gemeinden künftig zur Verfügung stehen sollen und unter
welchen Voraussetzungen diese zum Einsatz kommen können, wird im Ausblick unter
Ziffer 3 dieses Berichts näher erläutert.
2. Zweckentfremdung von Wohnraum
2.1 Fallzahlen
Im Jahr 2025 wurden 568 Vorgänge der Zweckentfremdung von Wohnraum
bearbeitet. Davon entfallen 361 Fälle auf den Bereich der „klassischen“
Zweckentfremdung, d.h. Leerstand, Nutzungsänderung, Abriss und 207 Fälle auf den
Bereich der Kurzzeitvermietung.
2.2 Zweckentfremdung
Von den im Jahr 2025 bearbeiteten Vorgängen konnten 178 Fälle abschließend
bearbeitet werden. Diese verteilen sich auf 105 Leerstandsfälle, 13 Fälle von
Nutzungsänderung, 22 Abrissfälle sowie 38 Fälle von Kurzzeitvermietung:Seite 5 von 16
390 Vorgänge waren am 31.12.2025 noch in der Bearbeitung, da beispielsweise die
Ermittlung des Sachverhalts noch andauerte oder eine gesetzte Verfahrensfrist noch
nicht abgelaufen war. Diese verteilen sich auf 178 Verdachtsfälle von Leerstand, 169
Fälle von Kurzzeitvermietung, 14 Fälle von ungenehmigter Nutzungsänderung und 29
Abrissfälle, bei denen grundsätzlich Ersatzwohnraum mit mindestens gleicher
Wohnfläche geschaffen wird.
2.2.1. Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA)
HICoG-Siedlung Tannenbusch:
Die Sanierung der HICoG-Siedlung Tannenbusch soll weiterhin bis Ende 2029
abgeschlossen werden. Aktuell werden weitere Gebäude aufgrund vorhandener
Bleileitungen leergezogen. Parallel ist die Vergabe an einen Totalunternehmer für das
Jahr 2026 geplant, um den weiteren Sanierungsablauf entsprechend dem
vorgesehenen Zeitplan zu gewährleisten.
Der Leerstand beläuft sich zum Berichtszeitpunkt auf 105 Wohnungen. Rund 15
Wohneinheiten werden als Ausweichwohnung eingesetzt.
HICoG-Siedlung Muffendorf:
Die Sanierung der Siedlung hat noch nicht begonnen, der Projektplan befindet sich
noch in der Abstimmung.
Der derzeitige Leerstand der Wohneinheiten ist unter anderem darauf zurückzuführen,
dass vor einer Wiedervermietung umfassende bauliche Maßnahmen erforderlich sind.
Hier ist insbesondere die notwendige Entfernung aller bleihaltigen Wasserleitungen zu
nennen.
Die geplanten Sanierungsmaßnahmen umfassen sowohl die Stränge als auch die
Badezimmer der Wohneinheiten. Diese werden auch in derzeit bewohnten Einheiten
durchgeführt, da dies der Umfang der Sanierungsmaßnahmen zulässt. Ein
weitreichender Sanierungsfahrplan zu den im Anschluss zu sanierenden Wohnungen
wird gegenwärtig erstellt.
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Rückführung des Wohnraums
keine Zweckentfremdung
kein Wohnraum
Genehmigung
Antragsrücknahme
AblehnungSeite 6 von 16
Für die Erstellung eines Sanierungskonzepts für das gesamte Areal ist ein externes
Ingenieurbüro beauftragt worden.
Es wird eine Sanierung im Bestand präferiert, um den Prozess im Vergleich zur
HICoG-Siedlung Tannenbusch zu beschleunigen. Ziel ist im Frühjahr 2028 mit der
Siedlungs-Sanierung beginnen zu können.
Neben der Gesamtsanierung ist eine weitere, schnellere Maßnahme als Ad-hoc-
Maßnahme in fünf Gebäuden im Rahmen der BImA eigenen „Vermietungsoffensive“
in Planung. Sie umfasst die umfängliche Strangsanierung von ca. 18 Wohnungen. Die
Objekte befinden sich in der Röntgenstraße und der Hans-Böckler-Allee und werden
nach der Umsiedlung der Mieter bis voraussichtlich November 2026 vollständig
saniert.
Der Leerstand beläuft sich zum Berichtszeitpunkt auf 116 Wohnungen. Rund 5
Wohneinheiten werden als Ausweichwohnung eingesetzt.
2.3 Erfolge und Besonderheiten
Dem Fachbereich fielen im Oktober 2025 zwei Objekte mit insgesamt elf
Wohneinheiten im Stadtbezirk Bonn aufgrund mehrfacher Registrierungsvorgänge für
Wohnraum-IDs unter derselben Adresse auf. Außerdem waren unter den Anschriften
keine Personen gemeldet, sodass der Verdacht auf eine vollständige vorübergehende
Überlassung des Wohnraums an wechselnde Nutzerinnen oder Nutzer
(Kurzzeitvermietung) hindeutete.
Während einer örtlichen Kontrolle bestätigte sich der Verdacht, dass in den Objekten
kein dauerhaftes Wohnen stattfindet. Die Wohneinheiten waren jeweils fortlaufend
alphabetisch nummeriert und mit Zahlenschlössern versehen. Zusätzlich konnte
während des Ortstermins eine Reinigungskraft angetroffen werden, die eine der
vollmöblierten Wohneinheiten reinigte.
Darüber hinaus haben im Registrierungsverfahren mehrere Personen angegeben,
denselben Wohnraum bis 90 Tage genehmigungsfrei für die Kurzzeitvermietung zu
überlassen. Auf nahezu jeder erteilten Wohnraum-ID waren Überlassungen in
nennenswerter Anzahl eingetragen. Auf einschlägigen Online-Plattformen geschaltete
Inserate sowie ein eigener Internetauftritt belegten zudem die kurzzeitigen
Vermietungsabsichten.
Die Abstimmung mit dem Bauordnungsamt sowie die Sichtung der Bauakten ergab,
dass alle Wohneinheiten als Wohnraum genehmigt waren und eine Nutzungsänderung
nicht stattgefunden hatte.
Die Mehrfachregistrierung stellt einen Umgehungstatbestand dar, da durch die
mehrfache Vergabe von Wohnraum-IDs unter derselben Anschrift und für dieselbe
Wohnung die erlaubten 90 Tage deutlich überschritten werden können. Es gilt der
Grundsatz, dass eine Wohnung nur eine Wohnraum-ID haben kann. Durch
vorgenanntes Vorgehen der Nutzer*innen konnte die Fachanwendung für das
Registrierungsverfahren die Überschreitung nicht erfassen und eine Systemmeldung
erzeugen.
Da der Fachbereich jedoch regelmäßig Online-Inserate sowie Registrierungen manuell
auf Unregelmäßigkeiten überprüft, konnte vorgenanntes Vorgehen zeitnah aufgedeckt
werden.Seite 7 von 16
Der Fachbereich leitete umgehend ein Zweckentfremdungsverfahren ein und
konfrontierte die beteiligten Personen. Im Rahmen der Sachverhaltsaufklärung stellte
sich heraus, dass durch ein komplexes System von Miet- und Untermietverträgen eine
Methode geschaffen wurde, um die genehmigungsfreie Anzahl an Tagen zu umgehen
und mehrere Wohnraum-IDs für eine Wohneinheit zu generieren. Es waren insgesamt
fünf Personen an diesem Vorgang beteiligt.
Die Eigentumspartei sowie die Hauptmietende Person wurden mittels
Ordnungsverfügungen dazu aufgefordert, die zweckfremde Nutzung der Wohnungen
zu beenden und den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Hierfür wurde
jeweils eine angemessene Frist gesetzt und ein entsprechendes Zwangsgeld
angedroht.
Es konnten zwischenzeitlich alle elf Wohneinheiten einem dauerhaften Mietverhältnis
zugeführt werden. Die tatsächliche Nutzung und Meldung der in den vorgelegten
Mietverträgen genannten Personen wird regelmäßig durch den Fachbereich sowie den
Außendienst überprüft.
Bezüglich der fahrlässigen bis vorsätzlichen Umgehung gesetzlicher Bestimmungen
und der einhergehenden Verwirklichung von Ordnungswidrigkeitentatbeständen
wurden gegen alle Beteiligten Ordnungswidrigkeitenverfahren eingeleitet. Das
Ergebnis steht zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Berichts noch aus.
Durch die geschilderte Erfahrung wird deutlich, dass es trotz der technischen
Unterstützung manueller Kontrollmechanismen bedarf, um eine gezielte Umgehung
der Bestimmungen zur Zweckentfremdung aufzudecken. Hierzu zählt sowohl die
Recherche durch Mitarbeitende in einschlägigen Internet-Portalen als auch der
Außendiensteinsatz, der die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort gerichtsfest
dokumentieren kann.
Der Fachbereich geht davon aus, dass auch durch die im Rahmen der Angleichung
an das EU-Recht vorgenommenen Anpassungen (s. Ziff. 3) ein solches Vorgehen
nicht ohne manuelle Kontrolle hätte aufgedeckt werden können. Nur mit dem
aufwändigen, aber notwendigen Personaleinsatz kann eine möglichst effiziente
Durchsetzung der Zweckentfremdungssatzung gewährleistet werden.
2.4 Zusammenfassung
Räumlich verteilen sich die Fälle von klassischer Zweckentfremdung und
Kurzzeitvermietung (zum Stand 31.12.2025 und abschließend bearbeitet) wie folgt
auf die Bonner Stadtbezirke:Seite 8 von 16
Die Fälle, die sich am 31.12.2025 noch in Bearbeitung befanden, verteilen sich wie
folgt auf die Bonner Stadtbezirke:
Insgesamt wurden acht Verfahren wegen begangener Ordnungswidrigkeiten im
Zusammenhang mit der Zweckentfremdung von Wohnraum eingeleitet. In den
überwiegenden Fällen wurde Wohnraum ohne Genehmigung zweckentfremdet oder
der Leerstand nicht ordnungsgemäß angezeigt.
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Hardtberg
Bonn
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Bad Godesberg
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0 50 100 150 200
Hardtberg
Bonn
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Bad GodesbergSeite 9 von 16
2.5 Wohnraum-Identitätsnummer (Wohnraum-ID)
Die Wohnraum-Identitätsnummer, kurz Wohnraum-ID, ist eine Identifikationsnummer,
die in NRW für die Kurzzeitvermietung von Wohnraum in den Städten Aachen, Bonn,
Brühl, Dortmund, Düsseldorf, Köln, Münster und Wesseling erforderlich ist.
Über das Anmeldeportal des Landes wurden im Kalenderjahr 2025 für Wohnungen
oder Zimmer in Bonn insgesamt 236 Wohnraum-IDs neu vergeben. Dabei werden drei
Typen unterschieden:
• Typ 1: genehmigungspflichtige Kurzzeitvermietung: 21 Fälle
• Typ 2: genehmigungsfreie Kurzzeitvermietung: 215 Fälle
• Typ 3: sonstiger und Gewerberaum: 0 Fälle
Insgesamt wurden 254 Neuanmeldungen für den Onlinedienst der Wohnraum-ID
registriert. 17 Anmeldungen führten aufgrund Ablehnung, Antragsrücknahme oder
notwendiger Korrekturen nicht zur Freigabe einer Wohnraum-ID. In einem Fall wurde
nach Neuanmeldung keine Wohnraum-ID beantragt.
Häufigster Ablehnungsgrund war die Abwägungsentscheidung, dass das öffentliche
Interesse am Erhalt des Wohnraums den privaten Wunsch nach einer häufigeren
Kurzzeitvermietung überwogen hatte.
Eine Unterscheidung, ob eine Wohnraum-ID zur Kurzzeitüberlassung einer
vollständigen Wohnung oder nur einzelner Räume beantragt wurde, ist seitens des
WohnStG NRW nicht vorgesehen. Eine entsprechende Auswertung ist daher in dem
vom Land NRW zur Verfügung gestellten Fachverfahren nicht möglich.
Der Onlinedienst sowie die zugehörige Fachanwendung werden durch das zuständige
Ministerium sowie den Dienststellen in den Satzungsstädten - z.B. dem Fachbereich
Zweckentfremdung in Bonn - kontinuierlich weiterentwickelt. Im Rahmen der
Beratungen konnten die Anwendung insgesamt bürgerfreundlicher gestaltet und
Fehler im System korrigiert werden.
Aufgrund der Umsetzung der Vorgaben aus der Verordnung (EU) 2024/1028 in
technischer Hinsicht, erhält die Fachanwendung aktuell umfangreiche Updates
.
2.5.1 Interkommunaler Vergleich (Zeitraum: 01.07.2022 - 31.12.2025)
Bonn Köln Münster Düsseldorf
Anmeldungen 1.136 8.214 988 4.195
Anmeldungen abgelehnt gesamt 160 474 64 462
WID 975 7.623 865 3.670
WID genehmigungsfrei 741 6.726 524 3.285
WID genehmigungspflichtig 131 321 145 187
WID sonstige Räume 103 576 196 198
Belegungen1 37.350 120.006 15.738 68.509
1 Der Begriff Belegung ist hier als Überlassung von Wohnraum zu verstehen oder vereinfacht als
„Übernachtung“Seite 10 von 16
Wie in den letzten Berichten bereits erwähnt, zeigt sich im interkommunalen Vergleich,
dass sich in Bonn nach wie vor viele Übernachtungen auf wenige Wohnraum-IDs
konzentrieren.
Dies ist nach Einschätzung der Verwaltung darauf zurückzuführen, dass die 90 bzw.
180 Tage-Frist von bestimmten Kreisen, d.h. von Personen, die eine beinahe
gewerbsmäßige Kurzzeitvermietung betreiben, ausgeschöpft wird. Die Verwaltung
geht daher von einem festen Bestand Kurzzeitvermieter aus, welcher die
genehmigungsfreien Überlassungen für die Gewinnerzielung ausschöpft.
In den anderen Städten dürfte nach aktueller Einschätzung der Anteil der
„Gelegenheitsvermieter“ höher sein.
Die Verwaltung hält eine enge Kontrolle der erlaubten Kurzzeitvermietungen daher
weiterhin für geboten und wird über die weitere Entwicklung berichten.
Insgesamt wurden sechs Verfahren wegen begangener Ordnungswidrigkeiten im
Zusammenhang mit der Kurzzeitvermietung von Wohnraum eingeleitet. In den
überwiegenden Fällen wurde die Überlassung von Wohnraum nicht oder nicht
fristgerecht angezeigt.
3. Ausblick
3.1 Gesetzentwurf – Gesetz für fairen Wohnraum und zur Sicherstellung
angemessener Wohn- und Unterbringungsverhältnisse (Faires-Wohnen-Gesetz
NRW)
Der Gesetzentwurf für fairen Wohnraum und zur Sicherstellung angemessener Wohn-
und Unterbringungsverhältnisse im Land Nordrhein-Westfalen (FWoG NRW) soll das
Wohnraumstärkungsgesetz (WohnStG NRW) aus dem Jahr 2021 zum 01.01.2027
ablösen.
Die mit dem Vollzug des Gesetzes verbundenen Aufgaben werden unverändert von
den Gemeinden als pflichtige Selbstverwaltungsangelegenheit wahrgenommen.
Insbesondere aus der Praxis heraus wurde die Notwendigkeit gesehen, Vorschriften
im Interesse der Gemeinden und zum Schutz der mit dem Gesetz adressierten
Bevölkerung zu überarbeiten oder neue Instrumente zu schaffen, um
Verwahrlosungstendenzen im Wohnraum oder bei Unterkünften wirksamer begegnen
zu können.
Es ergeben sich aus dem in erster Lesung des Landtages2 eingebrachten
Gesetzentwurf folgende wesentliche Änderungen zum bisherigen WohnStG:
Allgemeines
• Die einzelnen Vorschriften werden praxisgerecht weiterentwickelt.
• Der Ordnungswidrigkeitenkatalog wird um die neuen Tatbestände ergänzt.
• Bisher konnten Gemeinden Gebühren für Amtshandlungen nach dem
Wohnraumstärkungsgesetz erheben; künftig sind diese zu erheben.
2 https://www.landtag.nrw.de/home/der-landtag/tagesordnungen/WP18/100/PT18-127.htmlSeite 11 von 16
• Über den Antrag auf Erteilung einer Genehmigung für die Zweckentfremdung
von Wohnraum entscheidet die Gemeinde zukünftig nach Vorlage der
vollständigen Unterlagen innerhalb einer Frist von drei Monaten. Nach Ablauf
der Frist gilt die Genehmigung als erteilt (Genehmigungsfiktion).
• Auf Anfrage der Gemeinde teilen Versorgungsunternehmen einmalig oder
regelmäßig eine drohende Unterbrechung der Versorgung mit.
• Die Gemeinde kann nunmehr anordnen, dass Verfügungsberechtigte oder
nutzungsberechtigte Personen sowie Bewohnerinnen und Bewohner persönlich
erscheinen oder zur Aussage verpflichtet sind. Eine verfügungsberechtigte
Person ist außerdem verpflichtet, auf Anordnung der Gemeinde an einer
Begehung des Gebäudes teilzunehmen.
• Durchbrechung des Amtsermittlungsgrundsatzes: Besteht aufgrund der
Sachverhaltsermittlung hinreichender Anlass für die Annahme, dass die
Beeinträchtigung des ordnungsgemäßen Gebrauchs zu Wohn- oder
Unterbringungszwecken bauseitig begründet ist, so hat die
verfügungsberechtigte Person auf Verlangen der Gemeinde die weitere
notwendige Sachaufklärung durchzuführen.
Datenaustausch
• Vorschriften über die Datenübermittlung und -verarbeitung sowie den
Datenaustausch wurden neu in den Gesetzentwurf integriert. Behörden dürfen
Daten mit Behörden im Inland sowie mit anderen EU-Mitgliedstaaten
austauschen.
• Die Gemeinde ist insofern befugt und auch zur Unterrichtung verpflichtet,
wenn sich bei der Durchführung ihrer Aufgaben nach FWoG NRW
Anhaltspunkte für Verstöße gegen die steuerrechtlichen Vorschriften
ergeben oder sich im Zusammenhang mit Maßnahmen nach diesem Gesetz
Anhaltspunkte ergeben, dass die Bewohnerinnen und Bewohner des
betroffenen Wohnraums Leistungen (Grundsicherung für Arbeitsuchende,
Sozialhilfe oder Wohngeld) erhalten.
Kurzzeitvermietung
• Die Regelungen zu Kurzzeitvermietung wurden an das europäische Recht
angepasst.
• Die Anzahl der genehmigungsfreien Tage für eine Kurzzeitvermietung wird auf
56 Nächte im Kalenderjahr beschränkt (bisher 90 Tage).
• Gleichzeitig wird die Privilegierung für Studierende (180 Tage) aufgehoben.
Neuer Tatbestand „ausbeuterischen Überlassungspraktiken“
• Das FWoG NRW nimmt erstmals den „Schutz vor ausbeuterischen
Überlassungspraktiken“ in Unterkünften auf.
• Einführung weitreichender Registrierungs- und Meldepflichten für Unterkünfte
für Beschäftigte sowie Informations- und Transparenzpflichten bei der
Unterbringung von Beschäftigten.Seite 12 von 16
Zweckentfremdung
• Der Gesetzentwurf enthält eine Regelung über den Einsatz einer
Treuhandverwaltung. Die Gemeinde kann zukünftig eine Treuhandverwaltung
einsetzen, um den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen.
• Die Einführung der neuen Bestimmung zur Übernahme von Immobilien durch
die Gemeinde sieht vor, dass eine verfügungsberechtigte Person bei der
Gemeinde die Übernahme einer Immobilie beantragen kann, wenn es ihr
wirtschaftlich nicht zuzumuten ist, die Immobilie so auszustatten, zu erhalten
und instand zu setzen, dass der Gebrauch nach diesem Gesetz ohne
erhebliche Beeinträchtigung gewährleistet ist.
Die Vorschrift begründet keine allgemeine Pflicht der Gemeinden zur
Übernahme maroder Immobilien.
• Zur Durchsetzung der Ziele des Gesetzes soll als Ultima Ratio eine
eigenständige Vorschrift über eine Enteignung aus zwingenden Gründen
geschaffen werden.
Übergangsvorschriften
• Bereits erlassene Zweckentfremdungssatzungen bleiben in Kraft.
3.2 Zweckentfremdungssatzung
Die aktuelle Zweckentfremdungssatzung tritt planmäßig fünf Jahre nach ihrem
Inkrafttreten (01.07.2022) außer Kraft.
Vor dem Hintergrund des Gesetzentwurfs zum FWoG NRW wurden die
Vorbereitungen für den Erlass einer neuen Zweckentfremdungssatzung eingeleitet.
Da sich noch Änderungen ergeben können, wird die Finalisierung des neuen
Satzungsentwurfs erst nach dem voraussichtlichen Beschluss des Gesetzentwurfs
stattfinden können.
Die Verwaltung befindet sich diesbezüglich bereits im Austausch mit den anderen
Satzungsstädten sowie dem zuständigen Ministerium. Außerdem wird erneut die
gemeinschaftliche Ausarbeitung einer Mustersatzung für NRW erwartet.
Die vorgenannten Punkte sowie insbesondere die Anpassungen zur
Kurzzeitvermietung aufgrund der europarechtlichen Vorgaben und die Reduzierung
der genehmigungsfähigen Kurzzeitvermietung auf 56 Nächte im Kalenderjahr werden
bei der Erstellung des neuen Satzungsentwurfs berücksichtigt.
3.3. Umsetzung der Verordnung (EU) 2024/1028
Die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten im
Zusammenhang mit Dienstleistungen der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften
ist im Mai 2024 mit einer Übergangsfrist von 24 Monaten in Kraft getreten. Sie gilt damit
ab 20. Mai 2026 verbindlich in allen Mitgliedstaaten.
Ziel ist, Regelungen für die Kurzzeitvermietung zu vereinheitlichen und Behörden auf
nationaler, länder- oder kommunaler Ebene den Zugriff auf Buchungsdaten der
Plattformen zu vereinfachen.Seite 13 von 16
Die Verordnung (EU) 2024/1028 gilt unmittelbar und muss nicht in Landesrecht
übertragen werden. Als höherrangiges Recht überlagert diese damit auch das aktuelle
Wohnraumstärkungsgesetz NRW einschließlich der Zweckentfremdungssatzung.
Um den Anforderungen gerecht zu werden und die Verordnung (EU) 2024/1028 auch
in rechtlicher Hinsicht umzusetzen, werden die Vorgaben im Faires-Wohnen-Gesetz
NRW nachvollzogen.
Die Änderungen betreffen im Wesentlichen die Registrierung, die Datenübermittlung
und Überwachung sowie allgemeine Bestimmungen:
Registrierung
• Das Registrierungsverfahren muss digital möglich sein.
• Die von den Gastgebenden vorzulegenden Informationen werden vorgegeben.
• Gastgebenden wird eine EU-weit eindeutige Wohnraum-ID erteilt.
• Die Erteilung der Wohnraum-ID soll automatisch und unverzüglich stattfinden.
• Wohnraum-IDs werden in ein öffentliches, leicht zugängliches Register
aufgenommen3 (umgesetzt).
• Plattformen haben die Wohnraum-IDs anhand von Stichprobenkontrollen
regelmäßig zu überprüfen.
Datenübermittlung und Überwachung
• Einrichtung einer einheitlichen und digitalen Zugangsstelle. Die
Bundesnetzagentur betreibt als Koordinator den sog. Single Digital Entry Point.
• Online-Plattformen haben Vermittlungsdaten in einem bestimmten Turnus -
i.d.R. monatlich, kleine Plattformen quartalsweise - zu übermitteln.
• Plattformen haben außerdem eine Melde- und Informationspflicht.
• Die Bundesnetzagentur wird als die zentrale Plattformaufsicht für Deutschland
mit der Aufgabe betraut, in der Kurzzeitvermietungs-Verordnung niedergelegte
Pflichten der Online-Plattformen durchzusetzen.
Allgemeines
• Die Verordnung (EU) 2024/1028 gilt für Online-Plattformen für die kurzfristige
Vermietung von Unterkünften, die Dienstleistungen für Gastgeber anbieten, die
ihrerseits Dienstleistungen der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften in der
Union erbringen, unabhängig vom Ort ihrer Niederlassung, sowie für
Gastgeber, die Dienstleistungen der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften
erbringen.
• Es werden einheitliche Begriffsdefinitionen (z.B. „Gastgeber“, Wohn- „Einheit“,
„Online-Plattform“ usw.) festgelegt.
3https://serviceportal.gemeinsamonline.de/Onlinedienste/FVP/FV/MHKBD/WohnraumId/RegistrationNumberL
ist?bundesland=nw&kommuneId=2Seite 14 von 16
Die digitale Zugangsstelle (SDEP) wurde zum 1. Juli 2026 in den Wirkbetrieb überführt.
Die erstmalige Übermittlung von Belegungsdaten durch die Plattformen erfolgt seit
dem 01.09.2026 rückwirkend für Juli und August 2026.
Aufgrund notwendiger technischer Anpassungen des in NRW eingesetzten
Fachverfahrens erfolgt die Übermittlung und Verarbeitung von Belegungsdaten in
NRW an die angebundenen Kommunen aktuell noch nicht reibungslos. Nach
Erfahrung der Verwaltung können in Bonn bisher nicht alle übermittelten Datensätze
den entsprechenden Wohnraum-IDs zugeordnet werden.
Einen Neustart bzw. eine deutliche Verbesserung verspricht sich die Verwaltung von
dem für den 01. Oktober 2026 angekündigten Update des Fachverfahrens.Seite 15 von 16
Finanzielle Auswirkungen:
Produktgruppe Produktgruppenbezeichnung Produkt Produktbezeichnung
Investive Kosten der Maßnahme
Betrag Finanzstelle
/ FiPos
Veranschlagt
in
Noch bereit-
zustellen
Deckung
Auszahlungen
Einzahlungen
Investiver
Finanzsaldo
Konsumtive Kosten der Maßnahme jährlich einschließlich Folgekosten
Betrag Finanzstelle
/ FiPos
Veranschlagt
in
Noch bereit-
zustellen
Deckung
Auszahlungen /
Aufwendungen
Einzahlungen /
Erträge
Haushaltsbelastung
jährlichSeite 16 von 16