Grundstück in Bonn-Endenich, Am Burggraben 54 - Sanierung des Vorderhauses und Errichtung von vier Tinyhäusern Az.: 10687/2025

Beschlussvorlage
öffentlich
261573
Der OberbürgermeisterDokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Federführung:
63 Bauordnungsamt
Dezernat:
Dez. III
Grundstück in Bonn-Endenich, Am Burggraben 54
- Sanierung des Vorderhauses und Errichtung von
vier Tinyhäusern
Az.: 10687/2025
Beratungsfolge
Ausschuss für Planen, Bauen und
Denkmalschutz
29.09.2026 Anhörung
Beschlussvorschlag
Der Ausschuss nimmt zur Kenntnis, dass die Verwaltung den Antrag auf Bau-
vorbescheid zur Wahrung von Fristen bereits abgelehnt hat, weil das Vorhaben
gemäß § 30 und § 34 BauGB unzulässig ist.
Begründung
Für das Grundstück Am Burggraben 54 wurde ein positiver Vorbescheid
beantragt. Beabsichtigt ist die Sanierung des Bestandsgebäudes Am
Burggraben 54 sowie die Errichtung von vier eingeschossigen Tiny-Häusern mit
einer Grundfläche von jeweils 30 m² auf dem hinter dem Hausgrundstück Am
Burggraben 50 gelegenen Parzelle 1150 mit einem Abstand von 32 bis 60 m
zur Straßenbegrenzungslinie. Die Erschließung der Tiny-Häuser soll links
neben dem Bestandsgebäude in den rückwärtigen Bereich führen. Die
notwendigen Stellplätze sollen im Garten hinter dem Bestandswohnhaus
untergebracht werden.
Das Flurstück 1150 liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 7521-
28 vom 07.05.1964, der hier ein Allgemeines Wohngebiet und eine Bebauung
innerhalb ausgewiesener überbaubarer Grundstücksflächen mit einer GRZ von
0,3 und einer GFZ von 0,9 festsetzt.
Das Grundstück Am Burggraben 54 – Flurstück 588/287 - liegt innerhalb des im
Zusammenhang bebauten Ortsteils, so dass das Vorhaben diesbezüglich nach
§ 34 BauGB zu beurteilen ist.
Die Straßenrandbebauung der Straße Am Burggraben wird im Wesentlichen
durch eine III-geschossige Bebauung zzgl. ausgebauter Dachgeschosse in
geschlossener Bauweise, teilweise auch in einseitiger Grenzbebauung geprägt.
Die überbaubaren Grundstücksflächen ergeben sich straßenseitig sowieSeite 1 von 4
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rückwärtig aus den faktischen vorderen und hinteren Baufluchten der
Umgebungsbebauung.
Das Vorhaben auf dem Hausgrundstück Nr. 54 – Flurstück 588/287 befindet
sich im Geltungsbereich der Gestaltungssatzung für den Ortsteil Endenich.
Entsprechend der Fragestellung des Antrags auf Vorbescheid wurde die
Zulässigkeit der geplanten Tiny-Häuser geprüft.
Die geplanten Tiny-Häuser widersprechen den Festsetzungen des o.g.
Bebauungsplanes, da sie gänzlich außerhalb der festgesetzten überbaubaren
Grundstücksflächen realisiert werden sollen.
Die Zulässigkeit der hinter dem Bestandsgebäude geplanten Erschließungs-
und Stellplatzanlage ist nach § 34 BauGB zu beurteilen. Aufgrund der Lage
hinter den maßgeblichen Baufluchten und der zu erwartenden Belästigungen
und Störungen der Nachbarn durch Emissionen fügt sich dies nicht in die
Eigenart der näheren Umgebung ein.
Eine Befreiung für die Tiny-Häuser nach § 31 Abs. 2 BauGB kann nicht in
Betracht kommen, da durch die Lage außerhalb der überbaubaren Flächen die
Grundzüge der Planung berührt sind.
Weiter kann gemäß § 31 Abs. 3 BauGB von den Festsetzungen eines
Bebauungsplanes zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die
Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen
Belangen vereinbar ist. Eine solche Befreiung ist gemäß § 36a BauGB nur mit
Zustimmung der Gemeinde zulässig. Diese Zustimmung wird nur erteilt, wenn
das Vorhaben mit den Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und
Ordnung vereinbar ist. Hierbei sind die vom Rat am 15.06.2026 festgelegten
Leitlinien zum „Bau Turbo“ zu beachten.
Die Stellplatzanlage könnte nur gemäß § 34 Abs. 3b) BauGB zugelassen
werden, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient und
unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen
vereinbar ist. Auch dies ist gemäß § 36a BauGB nur mit Zustimmung der
Gemeinde zulässig.
Die Tiny-Häuser sollen gänzlich außerhalb der im Bebauungsplan
ausgewiesenen überbaubaren Grundstücksflächen errichtet werden. Im
Innenbereich des Bebauungsplans sind jedoch bisher nur wenige
Nebenanlagen vorhanden, sodass insbesondere auch unter Berücksichtigung
nachbarlicher Belange, in deren Ruhezone die Häuser errichtet werden sollen,
Bedenken gegen eine Nachverdichtung bestehen. Im Übrigen steht der Eingriff
in Grund und Boden durch die notwendige Flächenversiegelung nicht im
Verhältnis zur geplanten Wohnfläche. Für eine Anwendbarkeit des „Bauturbos“
muss das Vorhaben einer dauerhaften Wohnnutzung dienen. Der Bauturbo und
die Leitlinien finden keine Anwendung auf Wohngebäude, die nur einer
vorübergehenden Wohnnutzung dienen (z. B. Ferienhäuser, Boardinghouse).
Hier hatte die Bauherrschaft nicht klargestellt, dass die Tiny-Häuser einer
dauerhaften Wohnnutzung dienen sollen. Hinzu kommt, dass auch die geplante
Stellplatzanlage im Hinblick auf das Gebot der Rücksichtnahme nach § 15
Baunutzungsverordnung (BauNVO) kritisch beurteilt wird, da durch die Lage imSeite 2 von 4
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hinteren Grundstücksbereich von unzulässigen Belästigungen oder Störungen
für die Umgebung auszugehen ist und damit gegen das Gebot der
Rücksichtnahme verstoßen würde.
Aus den genannten Gründen wird eine Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36
a BauGB zu dem Vorhaben nicht erteilt. Somit kann auch einer Befreiung nach
§ 31 Abs. 3 BauGB und einer Abweichung vom Erfordernis des Einfügens nach
§ 34 Abs. 3b) BauGB nicht zugestimmt werden. Aus diesen Gründen kann das
Vorhaben auch nicht gemäß § 246e BauGB zugelassen werden.
Zur Wahrung von Fristen wird die Verwaltung den Antrag daher ablehnen.
Anlage/n
1 Lageplan Am Burggraben 54 (öffentlich)
2 Lageplan_Am Burggraben 54 (nichtöffentlich)Seite 3 von 4
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