Entwicklung einer Wohnbaufläche an der Kennedyallee 62-72 im Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Plittersdorf

Mitteilungsvorlage
öffentlich
261347
Der OberbürgermeisterDokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Entwicklung einer Wohnbaufläche an der
Kennedyallee 62-72 im Stadtbezirk Bad
Godesberg, Ortsteil Plittersdorf
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bad Godesberg 02.09.2026 Kenntnisnahme
Rat 24.09.2026 Kenntnisnahme
Ausschuss für Planen, Bauen und
Denkmalschutz
29.09.2026 Kenntnisnahme
Mitteilung:
Vorbemerkung
Für das ehemalige Postbank-Areal in Bad Godesberg zwischen Kennedyallee
und Ahrstraße wurde im Jahr 2019 ein städtebaulicher und hochbaulicher
Realisierungswettbewerb für eine Wohn- und Bürobebauung durchgeführt. Auf
Grundlage des Siegerentwurfes wurde der vorhabenbezogene Bebauungsplan
Nr. 6918-4 „Kennedyallee 62-72“ am 10.02.2022 durch den Rat beschlossen
(DS-Nr. 211954) und erlangte am 06.04.2022 Rechtskraft. Vorhabenträgerin
des Projekts war ein bundesweit agierender Projektentwickler. Die Umsetzung
der Vorhaben und diverse Maßnahmen sind mittels Durchführungsvertrag
gesichert.
Für den überwiegenden Teil ist im Bebauungsplan -zur Schaffung von
Wohnraum- ein Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Ein kleinerer
Teilbereich an der Kennedyallee ist als Urbanes Gebiet (MU) festgesetzt. Hier
war u.a. geplant, ein Bürogebäude mit bis zu sieben Geschossen zu errichten.
Ein autofreier Boulevard verbindet die Ahrstraße mit der Kennedyallee und
erschließt die Wohngebäude fußläufig. Die Unterbringung des ruhenden
Verkehrs sollte mittels einer durchgehenden Tiefgarage mit Zu- und Ausfahrten
an der Kennedyallee und an der Ahrstraße erfolgen. Dabei war eine Durchfahrt
zur Ahrstraße für die Anwohnenden/Nutzer*innen des MUs nicht möglich. Dies
sollte mittels einer Schrankenanlage mit entsprechender
Berechtigungssteuerung sichergestellt werden.
Die geplanten Wohnbauflächen (siehe Anlage Plangebiet) wurden noch vor
Rechtskraft an eine andere Entwicklungsgesellschaft veräußert, das
Bürogebäude sollte weiterhin durch die Vorhabenträgerin errichtet werden.
Die Wohnbauflächen sollen nun -insbesondere hinsichtlich der
Tiefgaragenzufahrten und ihrer funktionalen Abhängigkeit mit dem Grundstück
des geplanten Bürokomplexes- umgeplant werden. Geringfügig werden als
Folge auch Grundrisse und Bautiefen angepasst.Seite 1 von 16
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Der geplante Bürokomplex der Vorhabenträgerin soll aufgrund des deutlichen
Rückgangs der Nachfrage von Büroflächen durch einen neuen Eigentümer für
eine Wohnnutzung umgeplant werden. Vor diesem Hintergrund hat die
Vorhabenträgerin die Anwendung des Bauturbos (DS-Nr. 260201) zugunsten
einer wohnbaulichen Nutzung angefragt. Parallel und unabhängig dieser
Mitteilungsvorlage wird für dieses Grundstück ein Ziel- und vorbehaltlicher
Zustimmungsbeschluss gemäß § 36a BauGB über die Entwicklung der
Teilfläche für das ehemals geplante Bürogebäude an der Kennedyallee
vorbereitet.
Umsetzungsschwierigkeiten der Vorhabenplanung Wohnen
Die grundlegende Planung zum VEP wurde seinerzeit durch den
Projektentwickler initiiert und bezog sich auf das gesamte Areal der ehemaligen
Postbank. Eine Unterteilung in einzelne Baufelder oder autarke
Entwicklungsabschnitte waren dabei nicht vorgesehen. Vielmehr beruhte die
Planung auf der Vorstellung, das gesamte Areal in einem Zuge zu entwickeln
und zu realisieren. In diesem Kontext wurden sowohl eine durchgehende
Tiefgarage als auch eine zusammenhängende oberirdische Erschließung
konzipiert.
Die durchgehende Tiefgarage ermöglichte es, den motorisierten
Individualverkehr vollständig unterirdisch abzuwickeln, sodass oberirdisch,
abgesehen von Rettungs-, Entsorgungs- und Lieferverkehren, kein
motorisierter Verkehr vorgesehen war. Ziel war die Entwicklung eines
weitgehend autoarmen bzw. „verkehrsberuhigten Quartiers“.
Im weiteren Verlauf veräußerte der Projektentwickler Teilbereiche des Areals -
den Grundstücksanteil für Wohnungsbau/Kita- an einen Immobilienentwickler.
Diese Flächen wurden zwar formal voneinander abgegrenzt, jedoch
insbesondere im Hinblick auf die Erschließung nicht funktional entflochten. So
verläuft der zentrale Boulevard sowohl über Flächen der Vorhabenträgerin als
auch über Flächen des Immobilienentwicklers. Die Haupterschließung der
Tiefgarage über die Kennedyallee war ausschließlich über den Teilbereich der
Vorhabenträgerin vorgesehen.
Im Jahr 2022 kam es zur Insolvenz der Vorhabenträgerin. Dies führte zu einer
erheblichen Blockadesituation für den Immobilienentwickler. Ohne die Flächen
der Vorhabenträgerin war weder die oberirdische noch die unterirdische
Erschließung des Gesamtareals funktionsfähig. Parallel zeigte sich im
Marktumfeld, dass Wohnungsbauprojekte kleinteiliger strukturiert werden
müssen, um durch Vorvermarktung realisierbar zu bleiben.
Daher soll gemäß § 31 Abs. 2 BauGB [Ausnahmen und Befreiungen] von den
Festsetzungen des Bebauungsplans befreit werden.
Umplanung Wohngebiet
Diese veränderten Rahmenbedingungen machten ein grundlegendes
Umdenken erforderlich und führten beim Immobilienentwickler zu einer
umfassenden Umplanung. Ziel war es, kleinere, eigenständig realisierbare
Bauabschnitte (mit maximal ca. 50 Wohneinheiten) zu entwickeln, die
unabhängig voneinander funktionieren.
Dies konnte nur dadurch erreicht werden, dass der oberirdische Boulevard
vollständig auf die Flächen des Immobilienentwicklers verlegt wurde und
zugleich jedes Baufeld über eine eigene, autarke Tiefgaragenlösung verfügt.
Auf diese Weise wird die funktionale Unabhängigkeit der einzelnenSeite 2 von 16
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Bauabschnitte sichergestellt und die Umsetzung des Gesamtvorhabens auch
unter erschwerten Rahmenbedingungen Stück für Stück ermöglicht.
Die Anpassungen sind städtebaulich vertretbar, da die wesentlichen
Leitgedanken der ursprünglichen Planung, insbesondere die Schaffung eines
weitgehend verkehrsberuhigten Quartiers, die klare Gliederung der Freiräume
sowie die grundsätzliche Nutzungsverteilung, erhalten bleiben. Die
Modifikationen betreffen im Wesentlichen die Erschließungsorganisation
und die Realisierungsstruktur, nicht jedoch das grundlegende
städtebauliche Konzept. Zugleich werden durch die Anpassungen öffentliche
Belange nicht beeinträchtigt.
Insbesondere bleibt das Ziel eines autoarmen Quartiers gewahrt, da der
motorisierte Verkehr weiterhin überwiegend unterirdisch abgewickelt wird und
die oberirdischen Verkehrsflächen auf ein notwendiges Maß beschränkt
bleiben. Die Erschließung ist funktionsfähig, sicher und entspricht weiterhin den
Anforderungen an Rettung, Entsorgung und Anlieferung.
Darüber hinaus tragen die Anpassungen in besonderem Maße zur Sicherung
der tatsächlichen Umsetzbarkeit des Vorhabens bei. Durch die Bildung
eigenständiger Bauabschnitte wird eine stufenweise Entwicklung ermöglicht,
die den aktuellen Anforderungen des Wohnungsmarktes entspricht und die
Realisierung von dringend benötigtem Wohnraum fördert. In diesem
Zusammenhang ist auch ein öffentliches Interesse an der Aktivierung und
Entwicklung der Fläche zu berücksichtigen.
Vor diesem Hintergrund wird die angepasste Planung als sachgerechte und
städtebaulich vertretbare Weiterentwicklung des ursprünglichen Konzepts
angesehen. Die Grundzüge der Planung werden durch die vorgenommenen
Anpassungen nicht berührt, da die wesentlichen Leitideen weiterhin erhalten
bleiben.
Kurzdarstellung der Umplanung
• In der beigefügten Anlage „Präsentation“ sind die geplanten
Änderungen im Einzelnen dargestellt. Zur Erreichung einer
unabhängigen Erschließung von dem Grundstück der Vorhabenträgerin
ist, zur Einhaltung der Abstandsflächen bzw. einer Feuerwehrdurchfahrt,
ein bis zu 5,50 m Abrücken der angrenzenden Wohngebäude
erforderlich, wodurch sich die BGF-Wohnen um ca. 590 m² verringert.
• Der Flächenverlust soll durch geringfügige Erweiterung in den obersten
Geschossen der Wohngebäude und durch Erweiterung der Bautiefen
um 0,3 bis 0,5 m kompensiert werden.
• Die Erschließung der Baufelder BF0, BF05 und BF06 erfolgt über die
Kennedyallee. Die Tiefgaragenzufahrten der Baufelder BF0 und BF05
sind über einen gemeinsamen Erschließungsweg zu erreichen. Das
Baufeld 06 besitzt keine eigene Tiefgarage. Für den Hol- und
Bringverkehr der Kindertagesstätte sind oberirdische Kurzzeitstellplätze
auf dem Grundstück vorgesehen. Die erforderlichen Stellplätze für die
Kita-Beschäftigten sowie für die Bewohner des Baufeldes 06 werden
zusätzlich in der Tiefgarage des Baufeldes 05 nachgewiesen.
• Über die Ahrstraße erfolgt die Erschließung der vier südöstlichen
Tiefgaragen der Baufelder BF01 bis BF04. Dabei ist das Baufeld 02Seite 3 von 16
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direkt über eine Rampe an die Ahrstraße angebunden. Die
Tiefgaragenzufahrten der Baufelder 01, 03 und 04 sind hingegen nicht
unmittelbar an die Ahrstraße angeschlossen, sondern werden über
einen untergeordneten Erschließungsweg erreicht. Die Rampe (BF02)
und die Einmündung des Erschließungsweges liegen unmittelbar
nebeneinander an der Ahrstraße.
• Die Durchfahrt des neuen Boulevards wird für Anwohner und den
allgemeinen Pkw-Verkehr mittels Poller gesperrt. Die Erreichbarkeit für
den Wirtschaftsverkehr (Müllabfuhr, Anlieferungen etc.) sowie für
Einsatzfahrzeuge bleibt sichergestellt.
• Aufgrund der autarken Tiefgaragen wird der ursprünglich geplante
Tiefgaragenraum reduziert, wodurch die Qualität der geplanten
Pflanzungen aufgrund des Anschlusses an das natürliche Erdreich
verbessert wird.
Umweltbelang Verkehrsaufkommen
Aufgrund der Umstrukturierung des Verkehrsflusses wurde die vorhandene
Mobilitätsuntersuchung zum Bebauungsplan Nr. 6918-4 im April 2026
fortgeschrieben. Der Schwerpunkt der Fortschreibung liegt auf der
Neuberechnung der Verkehrszahlen (Verkehrserzeugung) sowie der daraus
resultierenden Überprüfung der Leistungsfähigkeit des Verkehrsablaufs,
insbesondere im Hinblick auf die geänderte Tiefgaragenkonzeption. Das
Nutzungskonzept sieht eine Wohn- und Kitanutzung mit einer Gesamtanzahl
von ca. 339 Wohneinheiten sowie eine viergruppige Kita (für maximal 80
Kinder) vor.
Die Leistungsfähigkeitsberechnungen zeigen, dass die Grundstückszufahrten
sowie die relevanten Knotenpunkte auch im Planfall leistungsfähig bleiben. An
den betrachteten signalisierten und vorfahrtgeregelten Knotenpunkten werden
überwiegend gute bis sehr gute Verkehrsqualitäten erreicht.
Verschlechterungen gegenüber dem Bestandsverkehr aus der Büronutzung der
Postbank sind nicht zu erwarten, teilweise ergeben sich sogar Verbesserungen
aufgrund des insgesamt geringeren Verkehrsaufkommens. Insgesamt kommt
die Untersuchung zu dem Ergebnis, dass das Vorhaben aus verkehrlicher Sicht
gut verträglich ist. Die geplanten Nutzungen können ohne Beeinträchtigung der
Verkehrsqualität in das bestehende Verkehrsnetz integriert werden und
entsprechen den Zielen einer nachhaltigen und quartiersverträglichen
Mobilitätsentwicklung.
Beabsichtigte Vorgehensweise der Verwaltung
Seitens der Verwaltung ist beabsichtigt von den Festsetzungen des
Bebauungsplans gemäß § 31 Abs. 2 BauGB zu befreien, da die Befreiung auch
unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen
vereinbar ist und aufgrund einer überschlägigen Prüfung der verkehrlichen
Situation voraussichtlich keine zusätzlichen erheblichen Umweltauswirkungen
zu erwarten sind. Der Durchführungsvertrag ist im weiteren Verfahren
anzupassen.
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1 Präsentation (öffentlich)
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Wohnungsbau im Plangebiet
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