Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6524-1 “Herseler Straße/Keltenweg“, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Graurheindorf

Beschlussvorlage
öffentlich
261332
Der OberbürgermeisterDokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6524-1
“Herseler Straße/Keltenweg“, Stadtbezirk Bonn,
Ortsteil Graurheindorf
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bonn 08.09.2026 Empfehlung
Ausschuss für Planen, Bauen und
Denkmalschutz
29.09.2026 Empfehlung
Rat 12.11.2026 Entscheidung
Beschlussvorschlag
I. Beschlüsse
Der Rat beschließt
1. über die im Rahmen der Veröffentlichung gemäß § 3 Abs. 2 und § 4
Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) zum vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplanentwurf Nr. 6524-1 abgegebenen Stellungnahmen gemäß
den Anlagen A-C.
2. über die Änderungen des Begründungsentwurfs des Bebauungs-
plans Nr. 6524-1 in der Fassung des Beschlusses zur Veröffentli-
chung in dem Kapitel 2.4.3 Ruhender Verkehr / Mobilitätskonzept.
Die entfallende Textpassage ist durch Streichung kenntlich gemacht.
3. den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6524-1 im Stadtbezirk
Bonn, Ortsteil Graurheindorf, zwischen den Straßen Am Bonner
Berg, Herseler Straße und Keltenweg gemäß § 10 BauGB als Sat-
zung.
II. Hinweise
Zu dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurde ein Durchführungsver-
trag abgeschlossen.
Begründung
PlangebietSeite 1 von 63
Seite 2Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Das ca. 2.300 m² große Plangebiet befindet sich im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil
Graurheindorf zwischen der Herseler Straße, dem Bonner Berg und dem
Keltenweg. Es ist Teil einer III bis V- geschossigen zeilenförmig angelegten
Wohnsiedlung, welche rückwärtig von II-geschossigen Einzel- bzw.
Doppelhäusern entlang des Keltenweg liegt. Die Grundstücksflächen der
Wohnanlage sind begrünt und mit Bäumen bestanden.
Innerhalb des Plangebiets befinden sich neben Grünflächen ein Hof mit 28
Garagen sowie ein zur Herseler Straße orientierter, leerstehender Kiosk. Die
Grundstücksflächen werden im Südosten mit einem öffentlichen Fußweg
begrenzt, welcher die Herseler Straße mit dem Keltenweg verbindet.
In der unmittelbareren Nachbarschaft des Plangebietes befinden sich
südostausgerichtete Wohnzeilen mit überwiegend vier Vollgeschossen, wobei
die mittlere Gebäudezeile Herseler Straße 8a-8d III-geschossig gebaut ist.
Südlich des Bonner Berg liegt eine in Südwestrichtung orientierte
Gebäudezeile. Hier ist neben der IV-Geschossigkeit zusätzlich ein V-
geschossiger Gebäudeteil vorhanden. Er betont – aus nördlicher Richtung
kommend - städtebaulich die Eingangssituation in die Wohnsiedlung, die von
hier aus an die Herseler Straße angebunden ist.
Bis auf die Häuser Herseler Straße 8a-8d, die 2005 errichtet wurden, stammen
die Wohngebäude vom Anfang der 1960er Jahre. Die Gebäude aus den 1960er
Jahren hatten ursprünglich nicht ausgebaute Walmdächer mit ca. 23° Neigung,
das neuere Gebäude hat ein flach geneigtes Pultdach. Für die
viergeschossigen Bestandsgebäude wurden, mit Ausnahme der 2005
errichteten Zeile Herseler Straße 8a-8d, im Jahr 2017 Bauanträge zur
Aufstockung um jeweils ein Staffelgeschoss mit Flachdach gestellt und auf der
Grundlage des bestehenden Baurechts genehmigt. Neben den vorhandenen
184 Wohneinheiten konnten hierdurch - unabhängig von der Aufstellung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6524-1 - 30 zusätzliche Wohnungen
geschaffen werden. Die Häuser erhalten zudem teilweise Aufzugsanlagen, was
die Wohnqualität auch für die bereits vorhandenen Wohnungen erhöht.
Auf der gegenüberliegenden Seite der Haupterschließung Herseler Straße
befindet sich das ca. 3,6 ha große Schulgelände des Heinrich-Hertz-
Europakolleg der Bundesstadt Bonn.
Das Plangebiet ist aufgrund der ihr vorgelagerten Haltestellen der Stadtbahn 61
sowie einer Bushaltestelle optimal an den ÖPNV angebunden. Eine
Lärmvorbelastung besteht durch den Verkehr insbesondere der Herseler
Straße und der nah gelegenen A 565.
Vorhandenes Planungsrecht
Der Flächennutzungsplan (FNP) der Bundesstadt Bonn stellt den Bereich des
Plangebiets und die umliegenden Nachbarschaften als Wohnbaufläche dar. Der
vorhabenbezogene Bebauungsplan lässt sich daher aus dem FNP entwickeln.
Verbindliches Planungsrecht besteht durch den übergeleiteten
Durchführungsplan Nr. 7624-84 als qualifizierter Bebauungsplan. Dieser Plan
ist am 22. März 1962 in Kraft getreten und wurde zuletzt 1965 (geringfügig)
geändert. Für die Zeilenhausbebauung ist eine IV bis V-geschossige BebauungSeite 2 von 63
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in offener Bauweise zulässig und eine Dachneigung von 23° vorgegeben.
Innerhalb des Plangebietes ragt ein Teil der entlang des Keltenwegs
festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche hinein, im Übrigen ist eine
Fläche für Garagen und Stellplätze sowie ein öffentlicher Fußweg festgesetzt.
Baumschutz
Das Plangebiet ist aktuell mit neun satzungsgeschützten Bäumen bestanden,
die im Zuge der Baumaßnahmen gefällt werden müssen. Bäume, die aufgrund
ihres Stammumfangs unter die Baumschutzsatzung der Stadt Bonn fallen,
müssen im Plangebiet und außerhalb von Tiefgaragenflächen ersetzt werden.
Durch textliche Festsetzungen werden Ersatzpflanzungen innerhalb des
Plangebiets vorgeschrieben. Laut aktueller Planung sind Neupflanzungen von
13 Bäumen vorgesehen, von denen acht außerhalb der Tiefgaragenflächen
gepflanzt werden sollen.
Städtebauliche Ziele
Die Vorhabenträgerin ist Eigentümerin der Liegenschaften Herseler Straße Nr.
2-20, Am Bonner Berg Nr. 2-6 sowie Keltenweg Nr. 11. Die anhaltend hohe
Nachfrage nach Wohnungen an diesem Standort, speziell im preisgünstigen
Segment und das bestehende Potenzial einer weiteren baulichen
Innenentwicklung hat die Vorhabenträgerin dazu veranlasst, über die
Aufstockung der Bestandsgebäude hinaus, Planungen für eine ergänzende
Bebauung mit zwei zusätzlichen Gebäuden zu betreiben.
Der aus zwei Gebäudeteilen bestehende Neubau schließt die vorhandene
Lücke zwischen den Gebäudezeilen Am Bonner Berg 2-4 und Herseler Straße
10-12. Es ist eine Größenordnung von 30 Mietwohnungen geplant. Dabei strebt
die Vorhabenträgerin an, preisgünstigen Wohnraum zur Miete zu errichten. Mit
der Planung wird ein Beitrag dazu geleistet, bezahlbaren Wohnraum für breite
Schichten der Bevölkerung bereitzustellen.
Vorhabenbeschreibung
An der Stelle des derzeit vorhandenen Garagenhofs ist ein V-geschossiger
Gebäudeteil vorgesehen, der die Straßenflucht der Herseler Straße aufnimmt.
Die Geschossigkeit ist an dem ebenfalls V-geschossigen Bestand auf der Ecke
Herseler Straße/ Am Bonner Berg orientiert. In den rückwärtigen
Grundstücksteil erstreckt sich im rechten Winkel zu der straßenseitigen
Bebauung ein IV-geschossiger Gebäudeteil. Die gesamte Bebauung hat eine
Länge von ca. 40 m und entspricht damit dem südlich angrenzenden Bestand.
Als Dachform ist ein Flachdach vorgesehen.
Die notwendigen Stellplätze sowie der Ersatz der entfallenden oberirdischen
Stellplätze werden in einer Tiefgarage vorgesehen. Die Oberflächen der
Tiefgarage werden, soweit sie nicht mit Terrassen und anderen notwendigen
befestigten Flächen überbaut sind, intensiv begrünt. Eine Dachbegrünung ist
ebenfalls vorgesehen. Aufgrund der hohen Zahl an Fenstern für gesunde
Wohnverhältnisse sowie der Ergänzung von Loggien und Balkonen für die
Steigerung der Wohnqualität der Wohnungen lassen sich kaum größere,
zusammenhänge Flächen identifizieren, an denen eine Fassadenbegrünung
ökologisch und wirtschaftlich vorstellbar wäre. Dennoch ist es vorgesehen,Seite 3 von 63
Seite 4Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
einen Teilbereich der südlichen und östlichen Fassade durch eine geführte
Fassadenbegrünung zu gestalten.
Mit der Begrünung werden ein angenehmes Wohnumfeld und ein günstiges
Mikroklima gefördert. Zudem werden die Dachflächen mit Photovoltaikanlagen
ausgestattet.
Der öffentliche Fuß- und Radweg zwischen der Herseler Straße und dem
Keltenweg wird der Vorhabenträgerin übertragen, bleibt jedoch für die
Öffentlichkeit nutzbar.
Planungsablauf und Planverfahren
Die Vorhabenträgerin hat mit Schreiben vom 5. Oktober 2017 einen Antrag auf
Änderung des bestehenden Planungsrechts für insgesamt zwei Baufelder
gestellt. Der Zielbeschluss zur Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes Nr. 6524-1 über die bauliche Nachverdichtung zwischen
Keltenweg und Herseler Straße wurde durch den Ausschuss für Planung,
Verkehr und Denkmalschutz am 20. Juni 2018 (DS-Nr. 1713203 i. V. m.
1713203EB9) unter Beteiligung der Bezirksvertretung Bonn am 15. Mai 2018
und des Ausschusses für Umwelt und Verbraucherschutz vom 29. November
2017 gefasst.
Aufgrund der geringen Auswirkungen auf das Umfeld wurde auf die
Durchführung einer formalen frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3
Abs. 1 BauGB verzichtet. Die umliegenden Anwohnerinnen und Anwohner
hatten jedoch im Rahmen einer Informationsveranstaltung am 23. Januar 2020
in der Gaststätte „Haus Müllestumpe“ in Graurheindorf Gelegenheit, sich über
den aktuellen Stand der Neuplanung zu informieren.
Im Wesentlichen wurden Fragen zum Mietobjekt selbst gestellt, aber auch zu
möglichen zusätzlichen Stellplätzen am Keltenweg und zur Beseitigung des
Baumbestands. Die hier vorgetragenen Anregungen wurden protokolliert und
für das weitere Bauleitplanverfahren ausgewertet. Die Behörden und Träger
öffentlicher Belange (TÖB) wurden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB mit Schreiben
vom 16. Juni 2020 bis einschließlich 24. Juli 2020 beteiligt. Seitens der TÖB
wurden keine Hinweise oder Anregungen vorgebracht, welche zu Änderungen
des städtebaulichen Konzeptes führten.
In seiner Sitzung am 9. Februar 2023 fasste der Rat den Beschluss zur
öffentlichen Auslegung der Planunterlagen nach vorheriger Beratung im
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale Agenda am 17. Januar 2023, im
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen am 25. Januar 2023, sowie in der
Bezirksvertretung Bonn am 31. Januar 2023 (DS-Nr. 212255). Der Beschluss
erfolgte mit der Maßgabe, dass
1. die Tiefgarageneinfahrt zur Herseler Straße hin verlegt und in das
geplante integriert wird;
2. soweit möglich Regenwasser auf der Fläche, auch unterhalb der
Tiefgarage, versickert wird;
3. ein größtmöglicher Anteil an Ersatzpflanzungen, jedoch nicht auf derSeite 4 von 63
Seite 5Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Tiefgarage, angestrebt werden soll, und
4. die Anzahl der Stellplätze auf ein Minimum zu reduzieren ist.
Nach dem Ratsbeschluss wurde die Planung entsprechend den beschlossenen
Vorgaben angepasst. Der Rat wurde über den angepassten Planentwurf durch
eine Mitteilungsvorlage in seiner Sitzung am 12. Mai 2025 informiert (DS-Nr.
252619).
Der Zeitraum der öffentlichen Auslegung der Planunterlagen wurde im
Amtsblatt der Bundesstadt Bonn am 14. Mai 2025 öffentlich bekanntgemacht
und der Bebauungsplanentwurf nebst Begründung gemäß § 3 Abs. 2 und § 4
Abs. 2 BauGB im Zeitraum vom 22. Mai 2025 bis 22. Juni 2025 veröffentlicht
sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
durchgeführt. Zusätzlich wurden die Planunterlagen im Stadthaus in diesem
Zeitraum öffentlich ausgelegt.
Im Rahmen dessen wurden sechs Stellungnahmen von Behörden und
sonstigen Trägern öffentlicher Belange abgegeben. Es sind keine
Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit eingegangen. Die wörtliche Wiedergabe
aller Stellungnahmen ist der Anlage A zu entnehmen. Die Tabelle Anlage B
enthält die Auflistung der eingegangenen Stellungnahmen, die Benennung der
in den Stellungnahmen vorgetragenen Aspekte als Schlagworte sowie das
Ergebnis der Abwägung zu den einzelnen Aspekten. Die Gesamtabwägung ist
der Anlage C zu entnehmen.
Planverfahren
Aufgrund der Verfügbarkeit der Vorhabenträgerin über das Grundstück wird der
Bebauungsplan als vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB
aufgestellt. Da eine ergänzende Bebauung innerhalb eines bereits
bestehenden Siedlungsgebietes und somit eine Innenentwicklung beabsichtigt
ist, kann die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6524-1 in einem
beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt werden. Die
Voraussetzungen für die Durchführung des beschleunigten Verfahrens gem. §
13a Abs. 1 BauGB sind gegeben. Ein Umweltbericht gemäß § 2a Nr. 2 BauGB
ist im beschleunigten Verfahren nicht erforderlich. Eingriffe in Natur und
Landschaft, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten
sind, gelten als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.
Dennoch sind die wesentlichen Umwelt- und Naturschutzbelange im Rahmen
der vorliegenden Planung zu berücksichtigen, und die Planungsauswirkungen,
teilweise durch gutachterliche Untersuchungen, zu beschreiben und zu
bewerten.
Durchführungsvertrag
Zwischen der Vorhabenträgerin und der Bundesstadt Bonn wurde ein
Durchführungsvertrag abgeschlossen. In diesem sind die zentralen Elemente
des dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu Grunde liegenden
städtebaulichen Konzepts, welche nicht ohnehin durch Festsetzungen
verbindlich sind, vertraglich vereinbart. Ein wesentlicher Regelungsinhalt ist die
Verpflichtung zur Durchführung des Vorhabens mit der Errichtung von öffentlich
gefördertem Wohnraum. Weitere Regelungsinhalte sind Maßnahmen zurSeite 5 von 63
Seite 6Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Energieeffizienz und die Erstellung einer Konzeption zur Energieversorgung
sowie die Verpflichtung zur Errichtung von Photovoltaikanlagen. Zusätzlich
wurde im Durchführungsvertrag die Fassadenbegrünung sowie die Installation
von Nistkästen und eine ökologische Baubegleitung verbindlich vereinbart.
Zu Beschlusspunkt I. Ziffer 1.
Während der Veröffentlichung und öffentlichen Auslegung wurden
verschiedene Stellungnahmen abgegeben. Die Anlage „Abwägungstabelle“
enthält die Auflistung der eingegangenen Stellungnahmen, die Benennung der
in den Stellungnahmen vorgetragenen Aspekte als Schlagworte sowie das
Ergebnis der Abwägung zu den einzelnen Aspekten. Die wörtliche Wiedergabe
aller Stellungnahmen mit Benennung der in der jeweiligen Stellungnahme
vorgetragenen Aspekte in Schlagworten ist der Anlage „Stellungnahmen
gemäß § 3 Abs. 2 / § 4 Abs. 2 BauGB“ zu entnehmen. Die Anlage
„Gesamtabwägung“ beinhaltet die ausführliche Abwägung zu allen
vorgetragenen Aspekten. (Beschluss I. Ziffer 1.)
Die dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zugrundeliegenden Gutachten
sowie der Durchführungsvertrag liegen den Mitgliedern der Bezirksvertretung
Bonn, dem Ausschuss für Planen, Bauen und Denkmalschutz sowie dem Rat
eine Viertelstunde vor und während den Sitzungen zur Einsicht bereit.
Zu Beschlusspunkt I. Ziffer 2.
Aufgrund der Sperrung der Nordbrücke im Sommer 2026 stehen die Stellplätze
unterhalb der aufgeständerten Trasse der A 565 nicht mehr zur Verfügung. Die
Textpassage ist entsprechend in der Begründung im Kapitel 2.4.3 Ruhender
Verkehr / Mobilitätskonzept entfallen.
Anlage/n
1 Übersichtsplan 6524-1 (öffentlich)
2 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6524-1 (öffentlich)
3 Vorhaben- und Erschließungsplan Nr. 6524-1 (öffentlich)
4 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 6524-1 (öffentlich)
5 A Stellungnahmen nach § 3 (2) und 4 (2) BauGB (öffentlich)
6 B Abwägungstabelle (öffentlich)
7 Protokoll der Bürger*innen Informationsveranstaltung (öffentlich)
8 Anlage C: Gesamtabwägung (öffentlich)Seite 6 von 63
Bebauungsplan Nr. 6524-1
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Graurheindorf
Maßstab 1: 2500 Datum: 16.06.2020
100 mSeite 7 von 63
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Bundesstadt Bonn
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6524-1
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Graurheindorf
BegründungSeite 10 von 63
Inhalt
1 Allgemeine Vorgaben ........................................................................................... 1
1.1 Plangebiet ............................................................................................................... 1
1.2 Planungsvorgaben .................................................................................................. 1
1.2.1 Regionalplan .................................................................................................... 1
1.2.2 Flächennutzungsplan ....................................................................................... 2
1.2.3 Geltendes Planungsrecht ................................................................................. 2
1.2.4 Sonstige Planungen / Satzungen ..................................................................... 2
1.2.4.1 Öffentlich geförderter Wohnraum/Baulandmodell Bonn ............................. 2
1.2.4.2 Denkmalschutz/Erhaltungs- und Gestaltungssatzung ............................... 2
1.2.4.3 Baumschutzsatzung .................................................................................. 2
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung............................................... 3
1.4 Planungsablauf / Planverfahren............................................................................... 3
1.5 Nutzungseignung des Standorts.............................................................................. 4
2 Inhalt der Planung ................................................................................................ 5
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans .................................................................. 5
2.2 Vorhabenbeschreibung ........................................................................................... 5
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans ....................................................................... 6
2.3.1 Art der baulichen Nutzung ................................................................................ 6
2.3.1.1 Allgemeines Wohngebiet........................................................................... 6
2.3.1.2 Ferienwohnungen ..................................................................................... 6
2.3.1.3 Öffentlich geförderter Wohnraum .............................................................. 7
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung ............................................................................. 7
2.3.2.1 Grundflächenzahl / Geschossflächenzahl.................................................. 7
2.3.2.2 Vollgeschosse / maximale Gebäudehöhen................................................ 8
2.3.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche ............................................... 9
2.3.3.1 Bauweise .................................................................................................. 9
2.3.3.2 Überbaubare Grundstücksflächen ............................................................. 9
2.3.4 Höhenlage baulicher Anlagen .......................................................................... 9
2.3.5 Grün- und Freiflächen / Pflanzgebote / Belange des Klimaschutzes ................. 9
2.3.5.1 Begrünung von Flachdächern ..................................................................10
2.3.5.2 Begrünung von Tiefgaragendächern ........................................................10
2.3.5.3 Ersatzpflanzungen ...................................................................................10
2.3.5.4 Nutzung der Dachflächen für Solaranlagen ..............................................11
2.3.6 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ..................................................11Seite 11 von 63
2.3.7 Verkehrsflächen / Flächen für den ruhenden Verkehr......................................12
2.3.8 Örtliche Bauvorschriften ..................................................................................12
2.4 Erschließung ..........................................................................................................13
2.4.1 Äußere Erschließung.......................................................................................13
2.4.1.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) ........................................................13
2.4.1.2 ÖPNV .......................................................................................................13
2.4.1.3 Fahrrad- und Fußgängeranbindung..........................................................13
2.4.2 Innere Erschließung ........................................................................................13
2.4.3 Ruhender Verkehr / Mobilitätskonzept .............................................................14
2.4.4 Technische Infrastruktur ..................................................................................15
2.4.4.1 Strom-, Gas- und Wasserversorgung, Telekommunikation ......................15
2.4.4.2 Energiekonzept ........................................................................................15
2.4.4.3 Entwässerung / Kanal ..............................................................................15
2.4.4.4 Abfallsammelplätze ..................................................................................15
3 Auswirkungen der Planung ................................................................................ 16
3.1 Städtebauliche Auswirkungen ................................................................................16
3.2 Verkehrliche Auswirkungen ....................................................................................16
3.3 Auswirkungen auf die Umwelt ................................................................................17
3.3.1 Mensch / Gesundheit ......................................................................................17
3.3.1.1 Verkehrslärm ............................................................................................17
3.3.1.2 Gewerbelärm ...........................................................................................17
3.3.1.3 Fluglärm ...................................................................................................18
3.3.1.4 Schutzbedürftigkeit / Gebietsart ...............................................................18
3.3.1.5 Verschattung ............................................................................................18
3.3.2 Klima / Luft ......................................................................................................18
3.3.2.1 Klima ........................................................................................................18
3.3.2.2 Luftschadstoffe .........................................................................................19
3.3.3 Flora / Fauna / Artenschutz .............................................................................19
3.3.4 Boden / Wasser...............................................................................................20
3.3.4.1 Boden ......................................................................................................20
3.3.4.2 Niederschlagswasser ...............................................................................20
3.3.4.3 Starkregen ...............................................................................................20
3.3.4.4 Altlasten / Altablagerung ..........................................................................20
3.3.5 Landschaftsbild / Erholung ..............................................................................21
3.3.6 Kultur- und Sachgüter .....................................................................................21
3.4 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur .............................................................21Seite 12 von 63
3.5 Kosten und Finanzierung........................................................................................21
Anhang ..................................................................................................................... 22
3.6 Auflistung der verwendeten Gutachten ...................................................................22Seite 13 von 63
1
1 Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Das circa 0,23 ha große Plangebiet befindet sich im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Graurheindorf
an der Herseler Straße innerhalb eines weiträumigen Wohngebiets. Allerdings erstreckt sich
in westlicher Angrenzung an der Herseler Straße das Gelände des Heinrich-Hertz-Europakol-
legs. Die Herseler Straße übernimmt die Funktion als Sammelstraße und ist Teil des Straßen-
bahnnetzes Dottendorf-Auerberg.
Der Planbereich wird umgrenzt durch die Herseler Straße im Westen, die Wohnbauten südlich
der Straße Am Bonner Berg (Hausnr. 2-6) im Norden, den Keltenweg mit den Grundstücken
Keltenweg 11 und 13 im Osten sowie einem nördlich der Häuser Herseler Straße Nr. 10 -12
verlaufenden Erschließungsweg im Süden. Die Plangebietsflächen sind Teil einer Miethaus-
siedlung der RheinHaus Wohnbau GmbH & Co KG, Bonn.
Im Plangebiet befindet sich derzeit ein Garagenhof mit einer brachgefallenen Grünfläche auf
dem Flurstück 2724 sowie einer durch die Anwohner der Häuser Am Bonner Berg 2-6 genutz-
ten Rasenfläche. Innerhalb dieser Fläche ist ein Spielbereich für Kinder auf dem Flurstück
2641 angelegt. Das Plangebiet ist mit insgesamt neun Bäumen bestanden und weist auch
Strauchbestand auf. Rückwärtig des Hauses Am Bonner Berg 2 befindet sich eine Feuerweh-
raufstellfläche, welche über die Herseler Straße angefahren werden kann. Das Geländeniveau
ist relativ eben, teilweise wurde zum südlich gelegenen Fußweg hin das Gelände angeschüt-
tet. Rückwärtig des Garagenhofes befindet sich ein Kiosk im Bestand.
In direkter Nachbarschaft des Plangebietes befinden sich südausgerichtete Wohnzeilen der
im Besitz der RheinHaus Wohnbau GmbH & Co KG befindlichen Siedlung mit vier bis fünf
Vollgeschossen plus Staffelgeschoss. Die östlich angrenzenden Bestandsgebäude Keltenweg
11 und 13 sind als Teil einer Einzel- und Doppelhausbebauung zweigeschossig mit Satteldach
gebaut.
Bis auf die dreigeschossigen Häuser Herseler Straße 8a-8d, die 2005 errichtet wurden, stam-
men die Wohngebäude der Siedlung vom Anfang der 1960er Jahre. Für die seinerzeit vierge-
schossigen Bestandsgebäude mit geneigtem Dach wurden, mit Ausnahme der 2005 errichte-
ten Zeile Herseler Straße 8a-8d, im Jahr 2017 Bauanträge zur Aufstockung um jeweils ein
Staffelgeschoss mit Flachdach gestellt und auf der Grundlage des bestehenden Baurechts
genehmigt. Hierdurch konnten 28 zusätzliche Wohnungen unabhängig von der Aufstellung
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 6524-1 geschaffen werden. Durch den Einbau
von Aufzugsanlagen in einem Teil der Bestandsgebäude wurde die Wohnqualität auch für die
bereits vorhandenen Wohnungen erhöht. Zudem wurden die Bestandsgebäude durch Wärme-
dämmung und neue Fenster von 2007 bis 2008 modernisiert.
1.2 Planungsvorgaben
1.2.1 Regionalplan
Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Bonn/Rhein- Sieg ist das Plan-
gebiet als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) ausgewiesen. Die Planung entspricht damit
den Zielen der Raumordnung.Seite 14 von 63
2
1.2.2 Flächennutzungsplan
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Bundesstadt Bonn stellt das Plangebiet und
den umliegenden Planungsraum östlich der Herseler Straße als Wohnbaufläche dar. Der vor-
habenbezogene Bebauungsplan lässt sich daher aus dem FNP entwickeln.
1.2.3 Geltendes Planungsrecht
Für das Plangebiet gilt derzeit der übergeleitete Durchführungsplan Nr. 7624-84 als qualifizier-
ter Bebauungsplan. Dieser Plan ist am 22.03.1962 in Kraft getreten und wurde zuletzt am
24.07.1965 (geringfügig) geändert. Er setzt für die gesamte Wohnsiedlung der RheinHaus
Wohnbau GmbH & Co KG ein Wohngebiet in vier- bis fünf geschossiger, geschlossener Zei-
lenbauweise fest und gibt die Dachneigung mit 23° vor. Entlang des Keltenwegs ist eine ma-
ximal zweigeschossige Bebauung für Einzel- oder Doppelhäuser zulässig.
Innerhalb des Plangebiets ist neben nicht überbaubaren Grundstücksflächen auch eine Fläche
für 19 Garagen festgesetzt.
Die vorhandene Wegeverbindung zwischen Keltenweg und Herseler Straße ist als öffentlicher
Fußweg bestimmt. Bis auf die über ihn führende Zufahrt zu den Sammelgaragen ist dieser
Weg nur fußläufig begehbar oder mit dem Fahrrad befahrbar.
1.2.4 Sonstige Planungen / Satzungen
1.2.4.1 Öffentlich geförderter Wohnraum/Baulandmodell Bonn
Die Bundesstadt Bonn verfolgt das sozialpolitische Ziel, Wohnraum für finanzschwache Be-
völkerungsgruppen in notwendigem Umfang zur Verfügung zu stellen und hat hierzu einen
entsprechenden Ratsbeschluss gefasst. Demnach sind 40 % der Bruttogrundfläche (BGF
„Wohnen“) des Wohnungsbauvorhabens als geförderte Mietwohnungsbau zu errichten, min-
destens 20 % im Förderweg A. Zudem wird der Planbegünstigte verpflichtet, sich an den Fol-
gekosten für die Schaffung von Kinderbetreuungsplätzen zu beteiligen. Die mittels Angemes-
senheitsprüfung ermittelten und zu erbringenden Leistungen des Planungsbegünstigen wer-
den in einem städtebaulichen Vertrag vereinbart.
1.2.4.2 Denkmalschutz/Erhaltungs- und Gestaltungssatzung
In unmittelbarer Umgebung liegen keine Boden- oder Baudenkmäler vor. Erhaltungs- und Ge-
staltungssatzungen sind nicht zu beachten.
1.2.4.3 Baumschutzsatzung
Nach der Bonner Baumschutzsatzung sind Bäume mit einem Stammumfang von 100 cm und
mehr, bei Nadelbäumen 150 cm und mehr - gemessen in einer Höhe von 100 cm - geschützt.
Die derzeitige Satzung stammt aus dem Jahr 2000, eine Neufassung wird derzeit aufgestellt.
Die neun im Plangebiet befindlichen Bäume fallen sowohl unter die Bestimmungen der Baum-
schutzsatzung aus dem Jahr 2000 als auch unter die derzeit in Aufstellung befindliche neue
Baumschutzsatzung Bonn.
Für alle Bäume, die unter die Baumschutzsatzung fallen und die nicht erhalten werden können,
ist eine Fällgenehmigung bei der Unteren Naturschutzbehörde zu beantragen. Über die Fäll-
genehmigung von privaten Bäumen mit einem Stammumfang von mehr als 200 cm berät die
Baumkommission und entscheidet die Bezirksvertretung.Seite 15 von 63
3
Wird die Rodung der satzungsgeschützten Bäume gestattet, so ist der Antragsteller gem. § 7
der Satzung verpflichtet Ersatzpflanzungen im Plangebiet, auf gewachsenem Boden außer-
halb des Bereiches von Tiefgaragen, vorzunehmen. Des Weiteren sind für die Wurzel- und
Kronen-/Traufbereiche genügend Platz einzuplanen (Ausreichende Entfernung zu Fassa-
den/Leitungen/Grundstücksgrenzen) damit eine Ausgleichpflanzung anerkannt werden kann.
Neben dem Ziel der dauerhaften Erhaltung ist eine regelmäßige Pflege und Ersatz bei Abgang
verpflichtend.
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung
Die RheinHaus Wohnbau GmbH & Co KG - im weiteren auch RheinHaus genannt - ist Eigen-
tümerin der Liegenschaften Herseler Straße Nr. 2-20, Nr. 8a- 8d und Am Bonner Berg Nr. 2-
6.
Die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnungen an diesem Standort, speziell im preisgünsti-
gen Segment und das bestehende Potenzial einer weiteren baulichen Innenentwicklung hat
die Eigentümerin dazu veranlasst, über die Aufstockung der Bestandsgebäude hinaus, Pla-
nungen für eine ergänzende Bebauung mit zwei aneinandergebauten zusätzlichen Gebäuden
zu betreiben. Dieses Vorhaben ist zwischen den Häusern Am Bonner Berg 2-6 und Herseler
Straße 10-12 auf einem ca. 2.250 qm großen Grundstücksteil geplant.
Mit der Planung wird ein Beitrag dazu geleistet, bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten
der Bevölkerung bereitzustellen. In dem Neubau sind ca. 28 Wohneinheiten geplant.
Um die beschriebenen Planungsziele einer Innenentwicklung umsetzen zu können, ist die Än-
derung des Bebauungsplanes Nr. 7624-84 erforderlich, da am geplanten Standort des Vorha-
bens keine überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt ist. Der vorhandene Garagenhof ist,
zusammen mit dem Kiosk, im Rahmen der Baulandfreimachung niederzulegen.
1.4 Planungsablauf / Planverfahren
Die RheinHaus hat als Eigentümerin der Baugrundstücke im Plangebiet mit Schreiben vom
05.10.2017 den Antrag auf Änderung des Bebauungsplans Nr. 7624-84 (1962) zur Errichtung
von zwei neuen Mehrfamilienhäusern gestellt.
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz der Bundesstadt Bonn hat am
20.06.2018 den Zielbeschluss für diese Planung mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan
Nr. 6524-1 „Herseler Straße/ Keltenweg“ gefasst (DS-Nr. 1713203).
Aufgrund der geringen Auswirkungen auf das Umfeld wurde auf die Durchführung einer for-
malen frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung verzichtet. Stattdessen wurde durch die Vorha-
benträgerin in Anwesenheit von Vertreterinnen und Vertretern der Verwaltung und des beauf-
tragten Stadtplanungs- und Architekturbüros mit den betroffenen Mieterinnen und Mietern und
Eigentümerinnen und Eigentümern der angrenzenden Grundstücke am 23.01.2020 ortsnah im
„Haus Müllestumpe“ eine Informationsveranstaltung zum geplanten Vorhaben durchgeführt.
Anregungen und Bedenken zur Bauleitplanung wurden nicht vorgebracht.
Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erfolgte im Zeitraum zwischen dem 16.06.2020
und dem 24.07.2020. Stellungnahmen, die zu einer Änderung des geplanten Bauvorhabens
führen mussten, wurden nicht vorgebracht.
Da eine Nachverdichtung eines bereits bestehenden Siedlungsgebietes und somit eine Innen-
entwicklung beabsichtigt ist, kann die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
in einem Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt werden. Die Voraussetzungen für dieSeite 16 von 63
4
Durchführung des Verfahrens sind gegeben. So wird der Schwellenwert gemäß § 13a Absatz
1 Ziffer 1 BauGB eingehalten, Anhaltspunkte für Beeinträchtigungen der Schutzgüter im Sinne
des § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB sowie evtl. vorhandener FFH- bzw. Vogelschutzgebiete liegen
ebenfalls nicht vor. Außerdem liegt das Plangebiet nicht im relevanten Abstand eines Störfall-
betriebes. Ein Umweltbericht gemäß § 2a Nr. 2 BauGB ist nicht erforderlich. Die umweltrele-
vanten Gesichtspunkte werden im Rahmen des Bauleitplanverfahrens ohne formale Vorgaben
geprüft und in die Abwägung eingestellt. Grundlage der Prüfung sind die Ziele des vorhaben-
bezogenen Bebauungsplanes sowie die allgemeinen Grundsätze und Ziele für die einzelnen
Schutzgüter aus den jeweiligen Fachgesetzen.
Da die Vorhabenträgerin über das Grundstück verfügt, wird der Bebauungsplan auf deren An-
trag hin, als vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) auf-
gestellt. Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird Bestandteil des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplans. Die Durchführung von Vorhaben und Erschließung werden vor dem Satzungs-
beschluss im Durchführungsvertrag vertraglich sichergestellt.
Mit Rechtswirksamkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6524-1 soll der bishe-
rige Bebauungsplan Nr. 7624-84 innerhalb des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes aufgehoben werden.
1.5 Nutzungseignung des Standorts
Aufgrund der mittlerweile brachgefallenen und ungenutzten Grünfläche und der ersetzbaren
Garagenanlage inmitten einer Zeilenhausbebauung ist das Plangebiet im Rahmen der Innen-
entwicklung prädestiniert, eine weitere Wohnbebauung aufzunehmen. Störende oder emittie-
rende Gewerbebetriebe im direkten Umfeld sind nicht vorhanden. Der Standort ist durch Ver-
kehrslärm vorbelastet. Es ist jedoch möglich, geeignete Schallschutzmaßnahmen vorzusehen,
mit denen gesunde Wohnverhältnisse gewährleistet werden können.Seite 17 von 63
5
2 Inhalt der Planung
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Das Ziel des Bebauungsplanes ist eine nachhaltige Bebauung im innerstädtischen Raum bei
Schaffung einer mit dem Stadtbild verträglichen Baudichte und gleichzeitig hoher Aufenthalts-
qualität im privaten Raum. Der aus zwei Gebäuden bestehende Neubau soll die vorhandene
Lücke zwischen den Häusern Am Bonner Berg 2-6 und Herseler Straße 10-12 schließen. Mit
der Festlegung einer überbaubaren Grundstücksfläche, der Art und dem Maß der baulichen
Nutzung sowie der Tiefgarage mit ihrer Ein- und -ausfahrt kann eine geordnete städtebauliche
Entwicklung in diesem Bereich gewährleistet werden. Die Kompaktheit der Gebäude und die
Südostausrichtung tragen zu einer energieeffizienten Stadtplanung bei. Die Anordnung der
Gebäude und der belebte Weg können zur Erhöhung des subjektiven Sicherheitsempfindens
führen.
Es sind insgesamt 28 Mietwohnungen vorgesehen. Dabei sind auf 40% der zulässigen Brut-
togrundfläche BGF „Wohnen“ förderfähige Wohnungen nach den Wohnraumförderbestim-
mungen des Landes NRW geplant.
2.2 Vorhabenbeschreibung
Die Neubebauung ist zwischen den Häusern Am Bonner Berg 2-4 und Herseler Straße 10-12
geplant. Anders als die rein nach Südosten ausgerichtete Zeilenhausbebauung ist das Neu-
bauvorhaben leicht L-förmig angeordnet. An Stelle des heute vorhandenen Garagenhofs ist
ein fünfgeschossiger Bau vorgesehen, der die Straßenflucht der Herseler Straße aufnimmt.
Die Geschossigkeit ist an dem ebenfalls fünfgeschossigen Bestand (plus Staffelgeschoss) auf
der Ecke Herseler Straße/ Am Bonner Berg orientiert. In den rückwärtigen Grundstücksteil
erstreckt sich im rechten Winkel zu der straßenseitigen Bebauung ein viergeschossiges Ge-
bäude. Die Gesamtlänge der nach Südosten orientierten Außenwände bemisst sich auf ca.
40 m und entspricht damit dem südlich angrenzenden Bestand. Als Dachform ist das Flach-
dach vorgesehen.
Die notwendigen Stellplätze sowie der Ersatz der entfallenden Stellplätze werden in einer Tief-
garage vorgesehen. Die Tiefgarage wird angrenzend an die Kellerräume des Wohngebäudes
so geplant, dass die Grundstücksversiegelung so gering wie möglich gehalten wird und vier
Bestandsbäume, darunter die drei ortsbildprägenden Platanen am Keltenweg –im Gegensatz
zu früheren Fassungen der Planung- erhalten bleiben. Die Oberflächen der Tiefgarage wer-
den, soweit sie nicht mit Terrassen, Wegen und anderen notwendigen befestigten Flächen
überbaut sind, intensiv begrünt und zur gemeinsamen Nutzung der Bewohnerschaft gärtne-
risch angelegt. Vier neue Bäume mit Bodenanschluss werden als Ersatzpflanzung für die fünf
zu fällenden Bäume im Plangebiet angepflanzt. Eine weitere Ersatzpflanzung erfolgt auf einem
Grundstück der RheinHaus in der Nähe des Plangebiets (Herseler Straße 10). Vier weitere
Bäume werden aus gestalterischen Gründen auf der Tiefgarage gepflanzt. Die Pflanzungen
auf der Tiefgarage sind keine Ersatzpflanzungen. Der vorhandene Kleinkinderspielplatz wird
nach Fertigstellung der Baumaßnahme wiederhergerichtet. Mit der Begrünung werden ein an-
genehmes Wohnumfeld und ein günstiges Mikroklima gefördert. Eine Dachbegrünung sowie
eine Fassadenbegrünung sind ebenfalls vorgesehen.Seite 18 von 63
6
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans
2.3.1 Art der baulichen Nutzung
2.3.1.1 Allgemeines Wohngebiet
Gemäß § 9 Abs.1 Nr.1 BauGB i. V. m. § 4 BauNVO ist innerhalb des Geltungsbereichs des
Bebauungsplanes ein allgemeines Wohngebiet (WA) zeichnerisch festgesetzt, um eine Wohn-
bebauung mit Mehrfamilienhäusern zu ermöglichen.
Die beabsichtigte Planung sieht jedoch, gestützt auf ein konkretes Bauvorhaben, ausschließ-
lich Wohnungsbau vor. Daher werden nur solche Nutzungen zulässig sein, wie sie im Vorha-
ben- und Erschließungsplan vorgesehen sind. Diese Nutzungen werden mit dem Durchfüh-
rungsvertrag zwischen der Vorhabenträgerin und der Stadt Bonn verbindlich vereinbart. Im
vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist daher festgesetzt, dass im Rahmen der zulässigen
Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträ-
gerin im Durchführungsvertrag verpflichtet. Änderungen des Durchführungsvertrags oder der
Abschluss eines neuen Durchführungsvertrages sind zulässig, sofern die Nutzungen dem fest-
gesetzten Zulässigkeitskatalog des Bebauungsplans entsprechen.
Allgemeine Wohngebiete dienen vorrangig dem Wohnen. Mit der Festsetzung eines WA wird
ein beschränktes Maß an Nutzungsmischung auch nach der Umsetzung des Bebauungspla-
nes ermöglicht, so dass eine gewisse Durchmischung der Wohnnutzung mit wohnverträgli-
chen anderen Nutzungen grundsätzlich für die Zukunft ermöglicht werden soll.
Gemäß der Baugebietskategorie WA bleiben neben Räumen für freie Berufe, die der Versor-
gung des Gebiets dienenden, Läden, Schank- und Speisewirtschaften und nicht störende
Handwerksbetriebe sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sport-
liche Zwecke allgemein zulässig.
Die ausnahmsweise zulassungsfähigen Nutzungen:
- Betriebe des Beherbergungsgewerbes
- Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe
- Anlagen für Verwaltungen
- Gartenbaubetriebe
- Tankstellen
werden nicht zugelassen.
Durch diese Festsetzung werden potenziell flächen- und verkehrsintensive Nutzungen ausge-
schlossen, die dem vorrangigen Planungsziel, der Nachverdichtung des Wohngebietes durch
Wohnbebauung, entgegenstehen. Die grundlegende Zweckbestimmung der allgemeinen
Wohngebiete, die vorwiegend dem Wohnen dienen, bleibt mit dieser Festsetzung gewahrt. Die
Verkehrsmengen bleiben durch den Ausschluss der vorgenannten Nutzungen auf ein verträg-
liches Maß begrenzt.
2.3.1.2 Ferienwohnungen
Ferienwohnungen können planungsrechtlich zu den Beherbergungsbetrieben, und zu den
sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieben gehören (§ 13a BauNVO). Eine Zweckentfrem-
dung von Wohnraum soll grundsätzlich verhindert werden. Wesentliches Ziel des Bebauungs-
planes ist es, Wohnraum für dauerhaftes Wohnen zu schaffen und so dem bestehenden
Wohnbedarf in Bonn Rechnung zu tragen. Die Feriennutzung von Wohnungen hat gegenüber
einer dauerhaften Wohnnutzung deutliche wirtschaftliche Vorteile für den Eigentümer. ZudemSeite 19 von 63
7
bietet das Plangebiet aufgrund seiner Innenstadtlage günstige Voraussetzungen für eine tou-
ristische Nutzung. Insofern muss ausgeschlossen werden, dass innerhalb des Plangebietes
Wohnungen als Ferienwohnungen vermietet und damit dem allgemeinen Wohnungsmarkt ent-
zogen werden. Die nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen Betriebe
des Beherbergungsgewerbes und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe (hierunter können
auch Ferienwohnungen fallen), werden daher im Plangebiet ausgeschlossen (siehe auch Ka-
pitel 2.3.1.1).
2.3.1.3 Öffentlich geförderter Wohnraum
Um auf das starke Bevölkerungswachstum in Bonn mit einem differenzierten Angebot von
Wohnbebauung und bezahlbaren Wohnungen zu reagieren, ist es Zielsetzung der Stadt Bonn,
möglichst in allen Bonner Stadtteilen mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Vor diesem
Hintergrund verfolgt die Bundesstadt Bonn das sozialpolitische Ziel, geförderten Wohnraum in
notwendigem Umfang zur Verfügung zu stellen. Dies ist vor allem im Hinblick auf auslaufende
städtische Mietpreisbindungen wichtig. Angesichts der im Bonner Stadtgebiet nur noch weni-
gen vorhandenen bebaubaren Flächenpotentiale für den Wohnungsbau, liegt die Schaffung
von gefördertem Wohnungsbau vornehmlich im Bereich baulich bereits genutzter Flächen, in
der Verdichtung vorhandener baulicher Strukturen und in der Baulückenschließung. Dement-
sprechend werden mit dem durch Ratsbeschluss vom 10.07.2018 anzuwendenden Bonner
Baulandmodell Planungsbegünstigte verpflichtet, bis zu 40% der Bruttogrundfläche (BGF) des
Wohnungsbauvorhabens als geförderten Mietwohnungsbau zu errichten. Mit einer Angemes-
senheitsprüfung stellt die Stadt Bonn sicher, dass der Umfang der vereinbarten Leistungen –
entsprechend den Vorgaben des BauGB – in der Summe angemessen ist.
Unter Beachtung dieser Berechnungen, trifft der Bebauungsplan die Festsetzung, dass inner-
halb des WA mindestens 980 m² Bruttogrundfläche so herzustellen sind, dass sie mit Mitteln
der sozialen Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB), Runderlass
des Ministeriums für Bauen und Verkehr vom 26.01.2006 in der zurzeit geltenden Fassung)
gefördert werden könnten. In dem noch vor dem Satzungsbeschluss abzuschließenden Durch-
führungsvertrag verpflichtet sich der Vorhabenträger, den festgesetzten Anteil an Bruttogrund-
fläche in gefördertem Wohnungsbau zu errichten. Ausnahmsweise kann auf die Einhaltung
des Wohnflächenanteils unterschritten werden, wenn der dadurch entfallende förderfähige
Wohnraum in einem anderen Gebäude innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans
nachgewiesen wird.
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung
2.3.2.1 Grundflächenzahl / Geschossflächenzahl
Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes wird das Maß der baulichen Nutzung unter dem
Gesichtspunkt festgelegt, das Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden mög-
lichst wirksam umzusetzen. Die festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 entspricht dem
Orientierungswert für allgemeine Wohngebiete gemäß § 17 Baunutzungsverordnung
(BauNVO) und ermöglicht eine Bebauung mit den im städtebaulichen Konzept vorgesehenen
Gebäudetypologien. Für die Überschreitung der zulässigen Grundfläche durch Wegeflächen,
und Nebenanlagen gilt die gesetzliche Regelung des § 19 Abs. 4 BauNVO, wonach die gemäß
der GRZ zulässige Grundfläche um bis zu 50% überschritten werden darf. Die zulässige GRZ
darf zudem durch bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Bau-
grundstück lediglich unterbaut wird (Tiefgarage), sowie durch teilversiegelnde, versickerungs-
fähige Oberflächen wie zum Beispiel Rasenpflaster oder wassergebundene Wegedecken bisSeite 20 von 63
8
zu einer GRZ von insgesamt 0,8 überschritten werden. Damit ist gewährleistet, dass eine aus-
reichend groß dimensionierte Tiefgarage für den Bedarf der neuen Bebauung und als Ersatz
auch für den entfallenden Garagenhof, sowie die erforderlichen Zuwegungen realisiert werden
können.
Die Beeinträchtigungen der Bodenfunktion werden durch eine Überdeckung der Tiefgaragen
mit einer entsprechenden Bepflanzung kompensiert. Außerdem werden die Anlagen des ru-
henden Verkehrs dem Blick entzogen, so dass ein optisch ansprechender Gesamteindruck
entstehen wird. Gleichzeitig bleibt mit der Verlagerung des ruhenden Verkehrs in eine Tiefga-
rage der entstehende Freiraum für andere Nutzungen offen, so dass die Überschreitung der
GRZ verträglich ist.
Ergänzend zur Regelung des Maßes der baulichen Nutzung über die Festsetzung der Grund-
flächenzahl ist in dem allgemeinen Wohngebiet eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2 fest-
gesetzt. Der Orientierungswert für allgemeine Wohngebiete gemäß § 17 BauNVO von 1,2 wird
nicht überschritten, was mit der vorgesehenen Architektur vereinbar ist und sich insofern auch
in das städtebauliche Gesamtbild einfügt.
2.3.2.2 Vollgeschosse / maximale Gebäudehöhen
Die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse als Höchstgrenze dient vorrangig der städtebau-
lichen Steuerung von Wohngebäuden, die mehrere Geschossebenen aufweisen. Die maximal
vier bzw. fünf zulässigen Vollgeschosse entsprechen der umgebend vorhandenen und der mit
dem Vorhaben geplanten Bebauung. Das oberste Geschoss des geplanten Gebäudes an der
Herseler Straße wirkt im Sinne einer Gesamtbetrachtung der L-förmig aneinander gesetzten
Gebäude jedoch wie ein gestaffeltes oberstes Geschoss.
In Bezug zur festgesetzten Geländehöhe von 56,2 m ü. NHN sind Gebäudehöhen zwischen
rund 13 m (IV Geschosse) und 16 m (V Geschosse) möglich. Hierzu werden die zulässigen
Höhen mit 69,2 m über NHN bei IV Geschossen und 72,2 m über NHN bei V Geschossen
festgesetzt.
Staffelgeschosse über der obersten Vollgeschossebene sind somit nicht möglich. Die Gebäu-
dehöhen dienen hier als konkrete Maßfestlegung, die eine übermäßige Höhenentwicklung im
Verhältnis zu den umgebenden Gebäuden vermeidet.
Um die Herstellung der notwendigen technischen Anlagen einschließlich der Anlagen zur Nut-
zung solarer Strahlungsenergie (Photovoltaik und/oder Solarthermie) zu ermöglichen, werden
Überschreitungen der festgesetzten Gebäudehöhen durch dem Gebäude untergeordnete
technische Anlagen, sowie durch Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie um bis zu
1,5 m zugelassen. Zu den Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie gehören auch die
notwendigen Absturzsicherungen. Mit Ausnahme von Fahrschächten und Absturzsicherungen
müssen die Anlagen, die die Gebäudehöhe überschreiten mindestens um das Maß ihrer Höhe
über Attika von der Gebäudeaußenkante des obersten Geschosses zurücktreten. Dies ist da-
mit begründet, dass diese Anlagen keine wesentlichen Auswirkungen auf das Erscheinungs-
bild des Gebäudes und das Ortsbild haben sollen.Seite 21 von 63
9
2.3.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
2.3.3.1 Bauweise
Für das allgemeine Wohngebiet ist eine offene Bauweise festgesetzt, die eine Gebäudelänge
bis zu 50 m zulässt und Grenzabstände vorsieht. Dies ermöglicht die Realisierung des Vorha-
bens, das max. 40 m Längenausdehnung aufweist und entspricht auch der überwiegenden
Bauweise im angrenzenden Bestand. Lediglich am Bonner Berg sind Gebäude in geschlosse-
ner Bauweise vorhanden, nicht jedoch an der Herseler Straße.
2.3.3.2 Überbaubare Grundstücksflächen
Durch die Festsetzung von Baugrenzen wird innerhalb des Baugebietes die überbaubare
Grundstücksfläche definiert, innerhalb derer Gebäude errichtet werden dürfen. Für jedes Ge-
bäude werden einzelne Baufelder festgesetzt, um die angestrebte Anordnung der Gebäude
zu erzielen.
Die Baugrenzen können ausnahmsweise durch Terrassen um bis zu 4 m überschritten wer-
den. Dies dient einer Erhöhung der Gestaltungsfreiheit für die Architektur. Da Terrassen in den
Erdgeschosszonen nicht generell als Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Grund-
stücksflächen errichtet werden dürfen, ist diese Festsetzung zur Umsetzung von ausreichend
großen Terrassen erforderlich.
Untergeordnete Bauteile (wie zum Beispiel Erker, Balkone, Vordächer) dürfen die Baugrenzen
um bis zu 2,5 m überschreiten. Dadurch wird ein Bau untergeordneter Bauteile ermöglicht
ohne das Baufeld zu vergrößern und somit den Bau größerer Gebäude zu ermöglichen.
2.3.4 Höhenlage baulicher Anlagen
Die eingemessene Geländeoberfläche liegt an der Herseler Straße bei rund 56,25 m ü. NHN
und am Keltenweg bzw. am Fußweg im Süden bei rund 56,10 m ü. NHN. Partiell wurde inmit-
ten des Plangebiets ein Wert von rund 56,50 m ü. NHN ermittelt. Zur Gewährleistung einer
Grundstückssituation, die sich in den umgebenden Bestand einfügt, wird die geplante Gelän-
dehöhe näherungsweise identisch mit der mittleren vorhandenen Geländeoberkante gemäß
Höheneinmessung mit 56,20 m ü. NHN festgesetzt.
Zur Angleichung der Topographie an die festgesetzte Erdgeschossfußbodenhöhen der Bau-
körper bzw. an die umgebenden Straßenhöhen bedarf es teilweise der Durchführung von Ge-
ländemodellierungen. Daher wird festgesetzt, dass innerhalb des Plangebietes Aufschüttun-
gen und Abgrabungen bis zu 0,50 m zulässig sind. Ebenso werden Stützmauern, Treppen und
Rampen zugelassen.
Vor dem Hintergrund der in den letzten Jahren vermehrt vorkommenden Starkregenereignisse
müssen auch Vorkehrungen zum Schutz vor Überflutungen in den Festsetzungen des vorha-
benbezogenen Bebauungsplanes verankert werden. Hierzu ist es erforderlich, im vorhaben-
bezogenen Bebauungsplan die Erdgeschossfußbodenhöhe unter Berücksichtigung der ge-
planten Geländehöhe als Mindestanforderung mit 56,50 m ü. NHN festzusetzen.
2.3.5 Grün- und Freiflächen / Pflanzgebote / Belange des Klimaschutzes
Zwischen den neuen Wohngebäuden und den Bestandsgebäuden Am Bonner Berg 2-6 sind
für die Anwohner gemeinschaftlich nutzbare Garten- und Freiflächen geplant. Diese nehmen
auch den bereits vorhandenen und wiederherzustellenden privaten Kleinkinderspielplatz auf.
Die nicht überbauten Teilbereiche der Tiefgarage werden begrünt und in die Freianlagen ein-
bezogen, die Dachflächen werden extensiv begrünt.Seite 22 von 63
10
2.3.5.1 Begrünung von Flachdächern
Zur Verbesserung des Mikroklimas und der Wasserrückhaltung setzt der Bebauungsplan eine
mindestens extensive Begrünung von Flachdächern fest. Durch die Begrünung sollen gerin-
gere thermische Belastungen, eine Verbesserung der Luftqualität und eine Lärmminderung
sichergestellt werden. Zusätzlich kann dort Regenwasser gespeichert werden und so der Was-
serabfluss entlastet werden. Die Begrünung erfolgt über Pflanzung und Ansaat von Gräsern,
Kräutern und/ oder Wurzelschösslingen von Sedum- Arten. Es sind Pflanzen der Pflanzliste 3:
„Beispielhafte Auflistung von geeigneten Pflanzen für eine extensive Dachbegrünung“ der
Bundesstadt Bonn zu verwenden, nach Möglichkeit autochthones bzw. regionales Pflanzma-
terial. Im Normalfall ist der Pflegeaufwand sehr gering. Eine durchwurzelbare Substratdicke
von mindestens 12 cm wird festgesetzt, da erst ab dieser Substratstärke die oben beschriebe-
nen Wirkungen der Begrünung gewährleistet sind. Von der Begrünungspflicht sind Glasdä-
cher, Belichtungselemente, Dachterrassen sowie technische Aufbauten, nicht jedoch Flächen,
die mit Solaranlagen überstellt werden, ausgenommen. Für diese Flächen ist eine Begrünung
möglich und sinnvoll. Im Falle einer geplanten Dachbegrünung ist die solarenergetische Nut-
zung nicht ausgeschlossen, sondern zusätzlich möglich. Durch eine verminderte Aufheizung
der Dachflächen im Sommer aufgrund des kühlenden Effektes der Begrünung wird der Wir-
kungsgrad der PV-Anlage erhöht.
2.3.5.2 Begrünung von Tiefgaragendächern
Um eine negative städtebauliche Wirkung der flächenmäßig großen Unterbauung des Bau-
grundstücks mit Tiefgaragen wirksam zu vermeiden, setzt der Bebauungsplan fest, dass die
Flachdächer der Tiefgaragen, sofern sie nicht überbaut werden, mit einer mindestens 0,5 m
Substratschicht zuzüglich einer Drainschicht abzudecken und, soweit sie nicht als Platz- oder
Terrassenfläche oder als Zuwegung genutzt werden, als Grünfläche fachgerecht anzulegen
und zu pflegen sind. Zur Anpflanzung von kleinkronigen Laubbäumen muss die Substrat-
schicht mindestens 100 cm betragen.
2.3.5.3 Ersatzpflanzungen
Dem innerhalb des Plangebietes dargestellten Baumbestand liegt eine topographische Auf-
nahme zu Grunde. Soweit es sich um Bäume handelt, die der Satzung zum Schutz des Baum-
bestandes in der Bundesstadt Bonn unterliegen, sind sie gemäß § 9 Abs. 6 BauGB im Plan
nachrichtlich dargestellt.
Im Plangebiet sind mit dem Stand vom 17.08.2020 insgesamt 9 Bäume vorhanden, die sämt-
lich durch Baumschutzsatzung der Stadt Bonn erfasst werden. Von diesen Bäumen entfallen
fünf durch das Bauvorhaben.
In der planerischen Abwägung wird hier der Schaffung von dringend benötigtem Mietwohn-
raum der Vorrang gegenüber der Erhaltung der Bäume gegeben.
Für die Baufeldfreimachung bedarf es einer entsprechenden Fällgenehmigung. Der Verlust
der o.g. Bäume muss durch Ersatzpflanzungen ausgeglichen werden. Die Oberflächen der
Tiefgarage werden, soweit sie nicht mit Terrassen und anderen notwendigen befestigten Flä-
chen überbaut sind, intensiv begrünt und zur gemeinsamen Nutzung der Anwohner gärtne-
risch angelegt. Vier neue Bäume mit Bodenanschluss werden als Ersatzpflanzung für die fünf
zu fällenden Bäume im Plangebiet angepflanzt. Eine weitere Ersatzpflanzung erfolgt auf einem
Grundstück der RheinHaus in der Nähe des Plangebiets (Herseler Straße 10). Vier weitere
Bäume werden aus gestalterischen Gründen auf der Tiefgarage gepflanzt. Die vorgesehenen
Baumpflanzungen dienen auch der ökologischen Vernetzung im Gebiet und der Verbesserung
des Mikroklimas. Die Ersatzpflanzungen werden im Bebauungsplan festgesetzt.Seite 23 von 63
11
2.3.5.4 Nutzung der Dachflächen für Solaranlagen
Gemäß den heutigen Anforderungen an eine zeitgemäße Gewinnung erneuerbarer Energien
wird festgesetzt, dass auf den entsprechend geeigneten Dachflächen Anlagen für die Gewin-
nung von Sonnenenergie anzubringen und zu nutzen sind. Dies können sowohl Anlagen zur
Stromerzeugung als auch Anlagen zur Wärmeerzeugung sein. Als geeignete Flächen im Sinne
der Festsetzung sind die Teile der Dachflächen zu verstehen, die hinreichend besonnt werden
und die nicht mit anderen Anlagen wie zum Beispiel Glasdächern, Belichtungselementen oder
anderweitigen technischen Aufbauten genutzt werden, durch die das Aufstellen von Solaran-
lagen ausgeschlossen ist. Vorgesehen ist eine Nutzung durch Photovoltaik (PV).
2.3.6 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
Das Plangebiet ist durch den Lärmeintrag aus dem Straßenverkehrslärm der umgebenden
Straßen, insbesondere der Herseler Straße sowie der Straßenbahnlinien 61 und 65, die am
Plangebiet halten, als durch Verkehrslärm vorbelastet zu bewerten.
Im Rahmen einer gutachterlichen Untersuchung zeigten sich Überschreitungen der einschlä-
gigen Immissionsschutzanforderungen für ein allgemeines Wohngebiet. Zur Gewährleistung
annehmbarer Wohn- und Arbeitsverhältnisse bedarf es daher passiver, d.h. an den Gebäuden
selbst vorzunehmender Lärmschutzmaßnahmen. Aktive Maßnahmen wie Wände oder Wälle
scheiden aufgrund der innerörtlichen Lage aus städtebaulichen Gründen aus.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan weist Lärmpegelbereiche von III bis V [maßgeblicher
Außenlärmpegel 65-75 dB(A)] gemäß DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau, Ausgabe Januar
2018) bei freier Schallausbreitung - d.h. ohne Berücksichtigung der abschirmenden Bebauung
- aus. Die maximale Belastung ist an der Südwestfassade entlang der Herseler Straße mit
Beurteilungspegeln von tagsüber bis zu 69 dB(A) und nachts bis zu 61 dB(A) zu erwarten. Auf
der Grundlage der daraus abzuleitenden maßgeblichen Außenlärmpegel setzt der Bebau-
ungsplan das erforderliche resultierende Schalldämmmaß für die Außenbauteile (Außen-
wände, Fenster, Türen und Dächer) fest. Den Bezug bildet das 1. OG und der höhere Außen-
lärmpegel der Nachtzeit. Tagsüber sind um ca. 2-3 dB(A) geringere maßgebliche Außenlärm-
pegel zwischen 62 und 73 dB(A) gegeben.
Durch die Einhaltung der DIN 4109 wird grundsätzlich die erforderliche Schalldämmung ge-
währleistet.
Die baulichen Maßnahmen an Außenbauteilen zum Schutz gegen Außenlärm sind nur dann
voll wirksam, wenn die Fenster und Türen bei der Lärmeinwirkung geschlossen bleiben. Ein
ausreichender Luftwechsel kann während der Tageszeit über die sog. "Stoßbelüftung" oder
indirekte Belüftung über Nachbarräume sichergestellt werden.
Während der Nachtzeit ist diese Lüftungsart nicht praktikabel, so dass bei Beurteilungspegeln
> 45 dB(A) zur Nachtzeit ein ausreichender Luftwechsel auch bei geschlossenen Fenstern
sichergestellt werden muss, z. B. durch Fassadenlüfter oder mechanische Be- und Entlüf-
tungsanlagen. Dabei ist zu gewährleisten, dass die durch die Schallschutzmaßnahmen erzielte
Lärmdämmung nicht beeinträchtigt wird.
Zum Schutz des gesunden Nachtschlafs sind entlang der Herseler Straße Schlafräume auf
der lärmabgewandten Seite auszurichten. Hiervon kann abgewichen werden, sofern Schlaf-
räume über mindestens ein zur Belüftung ausreichendes Fenster an einer lärmabgewandten
Fassade verfügen.Seite 24 von 63
12
Mit der Einführung der DIN 4109 vom Januar 2018, deren Beachtung im Bebauungsplan fest-
gesetzt wird, sind die Anforderungen an das Schalldämmmaß der Außenbauteile in hoch
schallbelasteten Bereichen insbesondere für den Nachtzeitraum wesentlich erhöht worden.
Gegenüber der früher geltenden Regelung der DIN 4109 ist an der Herseler Straße ein um 10
dB(A) höheres Schallschutzmaß zu gewährleisten. Es ist daher nach dem heutigen Stand der
Technik auch dann von Innenraumpegeln auszugehen, die einen ungestörten Schlaf gewähr-
leisten, wenn der sogenannte Sanierungsschwellenwert der Lärmbelastung von 60 dB(A), wie
hier vorliegend, um bis zu 1 dB(A) überschritten ist, denn diese Überschreitung wird durch das
höhere anzusetzende Schalldämmmaß mehr als aufgewogen. Daher können Schlafräume in
Neubauten nach dem heutigen Stand der Technik auch in Bereichen angeordnet werden, die
nach dem früheren Regelwerk ab einem Nachtwert von 60 dB(A) als nicht mehr geeignet an-
zusehen waren. Hierbei ist ein ausreichender Luftwechsel durch schallgedämmte Lüftungsan-
lagen zu gewährleisten. Es ist nach dem heutigen Stand der Technik nicht mehr erforderlich,
die Orientierung von Schlafräumen zur schallbelasteten Gebäudeseite bereits ab einem Beur-
teilungspegel von 60 dB(A) vollständig zu untersagen. Wesentlich ist die sichere technische
Gewährleistung eines Innenraumpegels von 30 dB(A) bei gleichzeitig ausreichendem Luft-
wechsel in den Schlafräumen. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes auf den erforderli-
chen Innenraumpegel von 30 dB(A) nachts in Verbindung mit dem Bauschalldämmmaß nach
DIN 4109 abzustellen ist durch die Rechtsgrundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 24 als eine Festsetzung
baulicher und technischer Vorkehrungen zum Schallschutz gedeckt (OVG NRW, Urteil vom
17.05.2017 – 10 D 2/16.NE). Die Festsetzung ist hier aus den vorgenannten Gründen nach
dem Stand der Technik auch hinreichend, um den notwendigen Schallschutz im Nachtzeit-
raum zu gewährleisten.
Im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens werden die Anforderungen an den baulichen
Schallschutz unter Berücksichtigung der in Zukunft auftretenden Abschirm- und Reflexionsbe-
dingungen ermittelt und bei der Dimensionierung der Außenbauteile berücksichtigt. Im Rah-
men einer Ausnahme werden daher für das Bauantragsverfahren Abweichungen von den
Festsetzungen vorgesehen, sofern gutachterlich nachgewiesen wird, dass geringere Anforde-
rungen an den passiven Schallschutz zu stellen sind. Dies betrifft sowohl die Eigenabschir-
mung der geplanten Gebäude als auch die jeweils vorgesehene Art des Raumtyps.
Durch das Schallgutachten wurden auch mögliche Beeinträchtigungen der Wohnruhe durch
die geplante Tiefgaragenzufahrt untersucht. Als Beurteilungsgrundlage wurde hierbei die
Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) herangezogen. Die Richtwerte für
allgemeine Wohngebiete betragen 55 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts. Die Beurteilungspegel
betragen 37,9 dB(A) tags und 35,7 dB(A) nachts. Die Richtwerte werden somit sicher unter-
schritten.
2.3.7 Verkehrsflächen / Flächen für den ruhenden Verkehr
Das Plangebiet ist durch die öffentlichen Verkehrsflächen der Herseler Straße und des Kelten-
wegs bereits erschlossen. Funktionale Ergänzungen oder Änderungen der öffentlichen Stra-
ßen sind nicht erforderlich. Es müssen lediglich Grundstückszufahrten angepasst werden. Der
öffentliche Fuß- und Radweg wird in das allgemeine Wohngebiet einbezogen (siehe Kap.
2.4.2).
2.3.8 Örtliche Bauvorschriften
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans wird die Dachform Flachdach festgesetzt. Durch die
Wahl des Flachdachs wird ein Schattenwurf durch das Dach vermieden, was der BesonnungSeite 25 von 63
13
und Belichtung der bestehenden Bebauung zugutekommt. Darüber hinaus passt es sich den
neu aufgestockten Staffelgeschossen der direkten Nachbarbebauung an.
Im Übrigen verlangt der zwischen der Vorhabenträgerin und der Bundesstadt Bonn abge-
stimmte Architekturentwurf - welcher aus planungs- und vertragsrechtlicher Sicht gleichzeitig
den sogenannten Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) darstellt – eine entsprechende Re-
alisierung des Vorhabens. Der VEP ist zwingender Bestandteil des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplans und Teil des Durchführungsvertrages. Eine Änderung des Vorhaben- und Er-
schließungsplans würde somit zwingend auch eine Änderung des Durchführungsvertrages
nach sich ziehen, da alle drei Bestandteile der vorhabenbezogenen Bauleitplanung (Vorha-
ben- und Erschließungsplan, Vorhabenbezogener Bebauungsplan, Durchführungsvertrag)
aufeinander abgestimmt sein müssen. Zusätzliche allgemeine örtliche Bauvorschriften, bei-
spielsweise zur Gestaltung, sind daher nicht erforderlich.
2.4 Erschließung
2.4.1 Äußere Erschließung
2.4.1.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV)
Die Herseler Straße stellt die Haupterschließungsstraße für das Plangebiet dar. Sie ist angren-
zend an das Gebiet vierspurig ausgebaut.
2.4.1.2 ÖPNV
Mit der direkt westlich des Plangebiets gelegenen Haltestelle Heinrich-Hertz-Europakolleg be-
steht eine gute Anbindung durch den öffentlichen Personennahverkehr. Die Haltestelle wird
durch die Stadtbahnlinien 61 und 65 sowie die Buslinie 551 bedient. Die Stadtbahnlinie 61
stellt eine direkte Anbindung nach Auerberg (Endhaltestelle Kopenhagener Straße) sowie
nach Dottendorf (Endhaltestelle Quirinusplatz) in 10-minütiger Taktung her. Der Hauptbahnhof
wird in 15 Minuten Fahrzeit erreicht. Die Stadtbahnlinie 65 verkehrt in nördlicher Richtung
ebenfalls bis Auerberg, Kopenhagener Straße sowie in südlicher Richtung über Beuel nach
Ramersdorf. Mit der Buslinie 551 besteht eine direkte Verbindung von und nach Troisdorf über
Schwarzrheindorf.
Mit dieser optimalen Anbindung kann mit einer hohen Nutzerakzeptanz und somit mit einer
Verringerung der MIV-Nutzung gerechnet werden.
2.4.1.3 Fahrrad- und Fußgängeranbindung
Auf der Herseler Straße befindet sich kein separater Radweg. Allerdings ist in Richtung Stadt-
zentrum ein kombinierter Geh- und Radweg ausgeschildert. Aus Richtung Innenstadt kom-
mend kann der in der Fahrbahn abgeteilte Schutzstreifen der parallel verlaufenden Römer-
straße genutzt werden.
2.4.2 Innere Erschließung
Da das Plangrundstück bereits von zwei öffentlichen Straßen erschlossen ist, wird für den
Ersatzneubau nur die Zufahrt zur Tiefgarage anstelle der heutigen Zufahrt zu dem Garagenhof
als innere Erschließung erforderlich.
Von der Herseler Straße zweigt als Verbindung zum Keltenweg ein öffentlicher Rad- und Fuß-
weg ohne Straßennamen ab, über den auf seiner Südseite auch der Garagenhof erschlossen
ist. Dieser Weg hat für den MIV nur eine private Erschließungsfunktion als Zufahrt zu der ge-
planten Tiefgarage. Der bisher öffentliche Weg soll daher durch die RheinHaus von der StadtSeite 26 von 63
14
Bonn erworben werden, jedoch weiterhin auch als öffentliche Rad- und Fußwegverbindung
zwischen der Herseler Straße und dem Keltenweg genutzt werden. Neben seiner verbinden-
den Funktion dient der Weg auch der fußläufigen Erschließung der Häuser Herseler Straße
10-12 sowie als Feuerwehrzufahrt.
Der Weg wird mit seinem künftigen Zuschnitt als Teil des Wohngebiets als nicht überbaubare
Grundstücksfläche festgesetzt, die mit einem Geh- und Fahrradfahrrecht zugunsten der Allge-
meinheit zu belasten ist. Mit dieser Festsetzung wird planungsrechtlich gesichert, dass die
Wegeführung auch künftig für die Allgemeinheit nutzbar bleibt. Zur planungsrechtlichen Siche-
rung der vorhandenen öffentlichen Versorgungsleitungen wird zudem eine Fläche für ein Lei-
tungsrecht zugunsten der Allgemeinheit festgesetzt. Die Rechte sind durch Dienstbarkeiten
dinglich zu sichern. Um die Zuwegungsrechte zu der Tiefgarage zu sichern, wird auch festge-
setzt, dass die dazu erforderliche Fläche mit einem Fahrrecht zugunsten der Benutzerinnen
und Benutzer der Tiefgarage im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
Nr. 6524-1 zu belasten ist.
Zur Realisierung des städtebaulichen Konzepts sind keine funktionalen Änderungen oder Er-
gänzungen der öffentlichen Verkehrserschließung erforderlich.
2.4.3 Ruhender Verkehr / Mobilitätskonzept
Auf dem Baugrundstück sind oberirdisch keine Flächen für den ruhenden Kfz- Verkehr vorge-
sehen oder zulässig. Mit dem Neubau sollen die vorhandenen Flächen für den ruhenden Kfz-
Verkehr aus dem Gartenbereich verlagert und in einer Tiefgarage untergebracht werden. Hier-
durch bleiben die Grundstücksfreiflächen offen für Freiraumgestaltungen.
Die notwendigen Stellplätze werden gemäß der Stellplatzsatzung geplant.
Im Bebauungsplan ist der Teilbereich der dazu erforderlichen Tiefgarage, welcher außerhalb
der überbaubaren Grundstücksfläche liegt, durch eine Fläche für Tiefgarage festgesetzt Die
Tiefgarage wird über die Herseler Straße erschlossen.
Es wird ein Car-Sharing-Stellplatz auf einem Grundstück des Vorhabenträgers außerhalb des
Plangebiets des vorhabenbezogenen Bebauungsplans geplant. Dieser ersetzt 5 bauord-
nungsrechtlich notwendige Stellplätze.
Gemäß der Stellplatzsatzung sind unter den vorgenannten Bedingungen für das Vorhaben 32
Stellplätze nachzuweisen, davon sind 20 als Ersatz für den entfallenden Garagenhof erforder-
lich. Die Tiefgarage nimmt 24 Stellplätze auf. Die weiteren 8 notwendigen Stellplätze (davon 1
Car-Sharing-Stellplatz) sollen auf Grundstücken des Vorhabenträgers an der Werftstraße und
am Friesenweg hergestellt werden. Die Anzahl der bauordnungsrechtlich notwendigen Stell-
plätze ist im Baugenehmigungsverfahren final nachzuweisen. Die rechtliche Sicherung der
Stellplätze, die außerhalb des Vorhabengrundstücks nachgewiesen werden, erfolgt durch
Baulasten.
Bei einer Planung mit Wohnbauten sollen zusätzlich 20% Besucherparkplätze im öffentlichen
Straßenraum vorhanden sein. Bei den geplanten 28 Wohneinheiten entspricht das 6 Stellplät-
zen. Unter der aufgeständerten Trasse der A 565 sind ca. 300 öffentliche Stellplätze im Be-
reich zwischen der Herseler Straße und der Römerstraße vorhanden. Es wird daher davon
ausgegangen, dass im Regelfall hier ausreichende Stellplatzreserven für Besucherparken vor-
handen sind.Seite 27 von 63
15
2.4.4 Technische Infrastruktur
2.4.4.1 Strom-, Gas- und Wasserversorgung, Telekommunikation
Das Plangebiet ist im Bestand sowohl entwässerungstechnisch als auch durch Strom, Wasser
und Telekommunikationskabel erschlossen. Die vorhandene Erschließung soll durch das Vor-
haben unter Erstellung neuer Hausanschlüsse genutzt werden.
2.4.4.2 Energiekonzept
Das Energiekonzept zu diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan [IngTec HLS GmbH &
Co. KG; 30.05.2022] empfiehlt zur CO2-Vermeidung die Umsetzung einer Fernwärmeversor-
gung der Stadtwerke Bonn in Verbindung mit dem BEG-Effizienzhausstandard 40, oder einer
gleichwertigen Lösung zur Fernwärme. Außerdem wird die Installation einer PV-Anlage in
Kombination mit einer extensiven Dachbegrünung auf den Dachflächen empfohlen. Die Um-
setzung dieser Empfehlungen wird im Durchführungsvertrag vereinbart.
2.4.4.3 Entwässerung / Kanal
Da die Grundstücke bereits vor dem 01.01.1996 erstmalig bebaut und an die Kanalisation
angeschlossen waren, besteht keine Verpflichtung, das Niederschlagswasser gemäß § 44
Abs. 1 Landeswassergesetz (LWG) nach Maßgabe des § 55 Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz
(WHG) ortsnah zu versickern, zu verrieseln oder direkt oder über eine Kanalisation ohne Ver-
mischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer einzuleiten, soweit dem weder wasserrechtli-
che noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften oder Belange der Wasserwirtschaft entge-
genstehen. Die Netzhydraulik lässt eine weitere Bebauung des Grundstücks zu.
Bei den geplanten Bauvorhaben ist bei Starkregenereignissen durch entsprechende bauliche
Maßnahmen auszuschließen, dass Gefährdungen durch Überflutungen sowohl für im Umfeld
bestehenden Baukörper als auch für die geplanten Baukörper selbst entstehen. Zum Schutz
der Neubebauung wurde daher die Erdgeschossfußbodenhöhe so im vorhabenbezogenen
Bebauungsplan festgesetzt, dass die Neubebauung weitestgehend geschützt ist.
Die Planung der Starkregenvorsorge erfolgt mit der weiteren Gebäudeplanung und der Pla-
nung der Freiflächen. Ziel ist die Abwehr von Schäden durch Überflutung für die geplanten
Gebäude wie für die umgebenden Flächen. Hierzu werden entsprechend den Vorgaben der
DIN 1986 die notwendigen Rückhaltevolumina für die bei Starkregen nicht über die Kanal-
hausanschlüsse ableitbaren Niederschlagsmengen ermittelt und auf dem Plangrundstück
nachgewiesen. Hierzu können sowohl Retentions- und Einstaudächer als auch Überflutungs-
flächen im Gartenbereich und unterirdische Stauräume ausgeführt werden. Das erforderliche
Rückhaltevolumen wird auf ca. 30 m³ geschätzt.
2.4.4.4 Abfallsammelplätze
Die Stellplätze für die Abfallbehälter sind im Erdgeschoss vorgesehen. Die Abfallbehälter
können an den jeweiligen Abholtagen im Einfahrtsquerschnitt des Weges, der am südlichen
Rand des Plangebietes liegt, zur Abholung bereitgestellt werden. Der Querschnitt ist hier 6,5
m breit. Damit stellen die Behälter keine Behinderung für den Fuß- und Fahrradverkehr dar.Seite 28 von 63
16
3 Auswirkungen der Planung
3.1 Städtebauliche Auswirkungen
Die Planung steht im Kontext der städtebaulichen Zielsetzung, dem dringenden Wohnbedarf
durch eine maßvolle Innenentwicklung gerecht zu werden. So sollen Neuausweisungen von
Bauflächen in den Stadtrandbereichen minimiert und der Landschaftsverbrauch eingeschränkt
werden. Zudem kann hier im Innenbereich auf bereits vorhandene Erschließungsinfrastruktu-
ren, ÖPNV-Haltepunkte und soziale Einrichtungen des Gemeinbedarfs zurückgegriffen wer-
den. Darüber hinaus entspricht die Planung dem im Baugesetzbuch definierten Planungs-
grundsatz, mit Grund und Boden sparsam umzugehen.
Mit der geplanten Bebauung wird das derzeit vorwiegend durch Garagen genutzte Gebiet dem
Wohnen zugeführt. Im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung schafft der Bebauungsplan
in einer gut erschlossenen, innerstädtischen Lage dringend benötigten Wohnraum inmitten
einer Wohnsiedlung. Insgesamt ist im Plangebiet die Errichtung von 28 Wohneinheiten vorge-
sehen. Die Planung kann somit einen Beitrag zur Entlastung der angespannten Wohnungs-
marktsituation leisten, ohne eine unangemessene bauliche Verdichtung zu bewirken.
Aufgrund der ausreichenden Abstände zwischen geplanter Neubebauung und der im Umfeld
bereits vorhandenen Bausubstanz sind keine negativen Auswirkungen auf die im Umfeld des
Plangebietes lebenden und arbeitenden Menschen zu erwarten. Signifikante Beeinträchtigun-
gen der bestehenden Belichtungs- und Belüftungsverhältnisse können ebenfalls ausgeschlos-
sen werden.
3.2 Verkehrliche Auswirkungen
Zur Realisierung des Konzepts sind keine funktionalen Änderungen oder Ergänzungen der
öffentlichen Verkehrserschließung erforderlich. Die verkehrlichen Auswirkungen des Vorha-
bens sind bei 28 neu vorgesehenen Wohnungen insgesamt nicht in einer kritischen Größen-
ordnung zu erwarten. Zudem wird das Verkehrsaufkommen durch die die gute ÖPNV-Anbin-
dung mit der unmittelbar „vor der Haustür“ gelegenen Stadtbahnhaltestelle, sowie mit einem
Car-Sharing-Angebot noch reduziert. Daher sind Leistungsengpässe nicht zu erwarten, for-
male Prüfungen sind nicht erforderlich.
Die Berechnungsergebnisse des Schallschutzgutachtens zeigen zudem, dass durch die Nut-
zung der Tiefgarage die immissionsrichtwerte der TA-Lärm für das allgemeine Wohngebiet in
der Nachbarschaft eingehalten werden.
Mit der Bus- und Stadtbahnhaltestelle vor Ort soll der MIV möglichst reduziert werden, wodurch
ein Beitrag zur Reduzierung des Schadstoffausstoßes geleistet werden kann.
Ein Carsharing-Stellplatz wird am Friesenweg außerhalb des Vorhabengrundstücks eingerich-
tet.Seite 29 von 63
17
3.3 Auswirkungen auf die Umwelt
Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird nach § 13a BauGB als Plan-
verfahren der Innenentwicklung durchgeführt (vgl. Kapitel 1.4). Damit entfällt die formale Um-
weltprüfung nach Anhang 1 BauGB, ein Ausgleich für Eingriffe in den Naturhaushalt ist nicht
erforderlich. Die Auswirkungen werden jedoch schutzgutbezogen ermittelt und in die Abwä-
gung eingestellt. Im Folgenden wird zusammenfassend auf die Auswirkungen des Vorhabens
auf die einzelnen Umweltbelange eingegangen.
3.3.1 Mensch / Gesundheit
Während der Abrissphase der Garagenhöfe und den Neubaumaßnahmen ergeben sich für die
Nachbarschaft unvermeidbare Beeinträchtigungen durch Baulärm und Staub. Planung, Aus-
führung und Überwachung der Bautätigkeiten sind darauf auszurichten, das zulässige bzw.
zumutbare Maß nicht zu überschreiten.
Mit stetigen Beeinträchtigungen ist durch das Verkehrsaufkommen zu rechnen, da das Plan-
gebiet lärmvorbelastet ist. Daher wurde für das Vorhaben ein Schallimmissionsgutachten er-
stellt [Graner und Partner Ingenieure, Bergisch Gladbach, 04.11.2024]. Das Gutachten kommt
bezüglich des im Plangebiet als Vorbelastung beachtlichen Verkehrslärms zu den folgenden
Ergebnissen:
3.3.1.1 Verkehrslärm
Die Berechnungsergebnisse dokumentieren, dass die höchsten Verkehrsgeräuscheinwirkun-
gen erwartungsgemäß im südwestlichen Plangebietsbereich entlang der Herseler Straße vor-
liegen. Die maximale Belastung ist an der Südwestfassade tagsüber mit ≤ 69 dB(A) sowie
nachts mit ≤ 61 dB(A) zu erwarten. Zur Nachtzeit werden somit im südwestlichen Bereich des
Plangebiets die Grenzwerte von 60 dB(A) (Schwelle der Gesundheitsgefährdung) überschrit-
ten. Hier ist durch geeignete Maßnahmen ein Innenraumpegel von 30 dB(A) nachts bei gleich-
zeitig ausreichendem Luftwechsel sicherzustellen. Geeignet ist bspw. die Auslegung des pas-
siven Schallschutzes nach den erhöhten Anforderungen für den Nachtzeitraum gemäß der
DIN 4109 (2018) in Verbindung mit schallgedämmten Lüftungsanlagen oder eine Orientierung
der Fensteröffnungen von Schlafräumen zu schallabgewandten Gebäudeseite.
Die Geräuscheinwirkungen durch den Schienenverkehr sind an der Südwestfassade zur Her-
seler Straße mit tagsüber bis zu 58 dB(A) und nachts 52 dB(A) zu erwarten. Die Orientierungs-
werte der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete werden tags somit um max. 3 dB(A) und
nachts um bis zu 7 dB(A) überschritten.
Aufgrund der vorhandenen örtlichen Gegebenheiten können aktive Schallschutzmaßnahmen
in Form von Schallschutzwänden bzw. -wällen nicht in Betracht gezogen werden. Insofern sind
die Lärmpegelbereiche / maßgeblichen Außenlärmpegel gemäß DIN 4109 zur Dimensionie-
rung passiver Schallschutzmaßnahmen festzulegen. Dies sind in der Regel schalldämmende
Fenster und Fassaden in Kombination mit schallgedämmten Lüftungsanlagen. Das Plangebiet
weist die Lärmpegelbereiche III-VI auf, die Maßnahmen sind demgemäß zu planen.
3.3.1.2 Gewerbelärm
Die relevanten Geräuscheinwirkungen an der Tiefgaragenzufahrt werden nach der techni-
schen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) zu ermittelt und bewertet. Hierzu liegt ein
entsprechendes Schallgutachten zum Bebauungsplan vor. Im Bauleitplan relevant sind hierfür
die mit dem zu- und abfahrenden Verkehr der Wohnnutzung verbundenen Geräusche. Auf derSeite 30 von 63
18
Basis der ermittelten Verkehrsdaten wurde prognostiziert, dass die Richtwerte für ein Allge-
meines Wohngebiet von 40 dB(A) in der Nacht und 55 dB(A) tagsüber an der geplanten und
der vorhandenen Wohnbebauung sicher unterschritten werden.
Die Umgebungslärmkarten weisen keine Überschreitungen relevanter Orientierungs- oder
Richtwerte für Gewerbelärm im Plangebiet aus. Aufgrund der Entfernung des Vorhabens zu
Gewerbegebieten wird nicht von einer planungsrelevanten Vorbelastung durch Gewerbelärm
ausgegangen.
3.3.1.3 Fluglärm
Das Plangebiet liegt nicht in einer Fluglärmzone gemäß Fluglärmschutzverordnung. Nach den
Umgebungslärmkarten des LANUV werden die für die Wohnnutzung relevanten Orientierungs-
werte und Grenzwerte durch Fluglärm eingehalten.
3.3.1.4 Schutzbedürftigkeit / Gebietsart
Durch die abschließende Regelung der im Plangebiet zulässigen Nutzungen im Bebauungs-
plan werden die Schutzbedürfnisse der angrenzenden Wohngebiete angemessen berücksich-
tigt.
3.3.1.5 Verschattung
Gegenüber der heute auf dem Plangrundstück bestehenden Bebauung ergeben sich zusätz-
liche Verschattungen durch die Neubauten. Die Abstandsflächen zwischen den Gebäuden
werden jedoch eingehalten, so dass die mit dem Vorhaben verbundene Verschattung in Rich-
tung Norden und Osten im innerstädtischen Bereich üblich und nicht als unzumutbar zu werten
ist.
3.3.2 Klima / Luft
3.3.2.1 Klima
Für das Vorhaben wurde eine gutachterliche Klimaanalyse erstellt. Zusammenfassend kann
festgehalten werden, dass das Bauvorhaben aus klimatologischer Sicht von geringem Volu-
men ist und in einem durch ähnliche Gebäude vorbelasteten Raum stattfindet. Die Planung
wird lokal die Durchlüftung vermindern. Die Planung verdichtet den Gebäudebestand und führt
zu geringfügigen Neuversiegelungen. Zur Vermeidung von stadtklimatischen Effekten wird
gutachterlich empfohlen, die Vollversiegelung auf ein Mindestmaß zu beschränken und für
einen hohen Durchgrünungsgrad zu sorgen. Insbesondere die sommerliche Beschattung von
Gehwegen und Aufenthaltsbereichen der Menschen ist wichtig. Das Plangebiet besitzt keine
lokalklimatische Bedeutung hinsichtlich der Produktion oder Durchleitung von autochthoner
Kaltluft.
Durch die Gestaltung der Freianlagen gemäß dem Vorhaben- und Erschließungsplan wird die
Planung potenzielle negative mikroklimatische Effekte im Plangebiet weitestgehend minimie-
ren. Der Erhalt von großen Laubbäumen, sowie Baumpflanzungen insbesondere im Bereich
des Spielplatzes, bewirken eine Reduktion der Wärmebelastung in Sommermonaten. Die vor-
gesehene Dachbegrünung sowie die an geeigneten Fassadenbereichen vorgesehene Fassa-
denbegrünung wirkt sich zusätzlich positiv auf das Kleinklima aus.
Die Stadt Bonn hat für den städtebaulichen Klimaschutz ehrgeizige Ziele zur Minderung der
CO2 – Emissionen formuliert. Da ein großer Anteil der Emissionen im Gebäudebereich verur-Seite 31 von 63
19
sacht wird, sollen durch einen besonders energieeffiziente Neubau CO2 – Emissionen vermie-
den und somit ein Beitrag zum Klimaschutz geleistet werden. Gemäß Ratsbeschluss „Ener-
gieeffizienzstandards im Neubau“ vom 22.10.2015 ist dabei derzeit mindestens der KfW-Effi-
zienzhaus 55-Standard bezogen auf die EnEV 2014 (zweite Verordnung zur Änderung der
Energieeinsparverordnung vom 18. November 2013) einzuhalten.
Das Energiekonzept zu diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan [IngTec HLS GmbH &
Co. KG; 30.05.2022] empfiehlt zur CO2-Vermeidung die Umsetzung einer Fernwärmeversor-
gung der Stadtwerke Bonn in Verbindung mit dem BEG-Effizienzhausstandard 40. Außerdem
wird die Installation einer PV-Anlage in Kombination mit einer extensiven Dachbegrünung auf
den Dachflächen empfohlen. Die Umsetzung dieser Empfehlungen wird im Durchführungsver-
trag vereinbart.
3.3.2.2 Luftschadstoffe
Die vorliegenden Messergebnisse der dem Plangebiet am nächsten gelegenen Messstation
Bonn-Auerberg (Jahreskenngrößen 2015; Landesamt für Natur-, Umwelt- und Verbraucher-
schutz (LANUV) NRW, www.lanuv.nrw.de/umwelt/luft/immissionen) zeigen, dass die Grenz-
werte für Stickstoffdioxid und Feinstaub im Jahresmittel 2015 unterschritten waren. Diese Er-
gebnisse lassen eine vergleichbare Situation für das Plangebiet erwarten.
Während der Abbruch- und Bauarbeiten ist eine Luftbelastung durch Staub zeitweise unver-
meidbar, auch wenn Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen ergriffen werden.
3.3.3 Flora / Fauna / Artenschutz
Das Plangebiet liegt im planungsrechtlichen Innenbereich gem. § 30 BauGB, außerhalb von
naturschutzfachlichen Schutzgebieten oder gesetzlich geschützten Biotopen. Es ist im Be-
stand durch Versiegelung, Rasenflächen sowie Gehölz- und Baumbestand gekennzeichnet,
der zum Teil satzungsgeschützt ist. Im Verfahren gem. § 13a BauGB gelten Eingriffe, die auf
Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a (3) BauGB
vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.
Durch das Vorhaben werden 5 Bäume auf dem Grundstück entfernt. Für den Ersatz der un-
vermeidlich entfallenden Bäume sind die Bestimmungen der Baumschutzsatzung der Stadt
Bonn maßgeblich. Von den fünfnotwendigen Ersatzpflanzungen erfolgen vier innerhalb des
Plangebietes, eine weitere im unmittelbaren Umfeld vor dem Nachbargebäude Herseler
Straße 10. Für die Ersatzpflanzungen innerhalb und außerhalb des Plangebiets beträgt das
Mindestvolumen der durchwurzelbaren Pflanzgrube jeweils 12 m³.
Wegen der Umverlegung der rückwärtigen Feuerwehrzufahrt für das Wohnhaus Am Bonner
Berg 2 aufgrund des Vorhabens muss ein Alleebaum an der Herseler Straße entfernt werden.
Die Ersatzpflanzung erfolgt gemäß Baumschutzsatzung im öffentlichen Straßenraum, der
Standort wird im Rahmen der Fällgenehmigung festgelegt.
Gemäß dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) sind mögliche artenschutzrelevante Aus-
wirkungen der Planung zu prüfen. Für die Planung wurde eine Artenschutzprüfung der Stufe I
(ASP I) durchgeführt. Das Gutachten stellt fest, dass der Baumbestand Höhlenbäume für Fle-
dermäuse und Brutvögel aufweist. Fällungen sind daher zeitlich zu beschränken. Bei der Fäl-
lung von Höhlenbäumen ist eine ökologische Baubegleitung erforderlich. Ferner sind potenzi-
elle Fledermausquartiere in geeigneter Weise zu ersetzen und Vogelnistkästen im Umfeld desSeite 32 von 63
20
Plangebiets anzubringen. Unter der Voraussetzung, dass die vorgenannten Maßnahmen um-
gesetzt werden verstößt die Planung nicht gegen artenschutzrechtliche Verbote des § 44
BNatSchG.
3.3.4 Boden / Wasser
3.3.4.1 Boden
Die vorliegende Planung hat Maßnahmen der Innenentwicklung zum Ziel. Solche Maßnahmen
tragen dazu bei, dass der aktuell erhebliche Wohnungsbedarf in bereits bestehenden Bauge-
bieten gedeckt werden kann. Hierdurch müssen bisher unbebaute Flächen im Außenbereich
in verringertem Umfang in Anspruch genommen werden. Die Planung dient somit mittelbar
dem Schutz bisher unbebauter Böden.
Die vorhandenen Böden im Plangebiet sind in der Bodenkarte BK 50 des Geologischen Diens-
tes NRW (Stand 01.09.2016; http://www.wms.nrw.de/gd/bk050) im natürlichen Zustand als
schutzwürdige, fruchtbare Böden ausgewiesen. Aufgrund der bereits früher erfolgten Bautä-
tigkeit kann davon ausgegangen, dass die Böden im Plangebiet anthropogenen Veränderun-
gen wie Abgrabungen und Anschüttungen/ Auffüllungen unterliegen. Aufgrund der o.g. Be-
standssituation und der insgesamt untergeordneten Größe der Neuversiegelung hat die Neu-
planung nur unerhebliche Auswirkungen auf das Schutzgut Boden.
Luftbildaufnahmen aus den Jahren 1939-1945 und andere historische Unterlagen liefern Hin-
weise auf vermehrte Bodenkampfhandlungen. Der Kampfmittelbeseitigungsdienst empfiehlt
daher eine Überprüfung der zu überbauenden Flächen auf Kampfmittel.
Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. Das Plangebiet liegt außerhalb
festgesetzter Wasserschutzgebiete. Das Plangebiet liegt nicht in einem Überschwemmungs-
gebiet und auch nicht in einem Hochwasserrisikogebiet (bis HQ 500). Die Planung wirkt sich
auf das Schutzgut Wasser nicht erheblich aus.
3.3.4.2 Niederschlagswasser
Das Plangebiet ist bereits für Schmutz- und Niederschlagswasser an die öffentliche Kanalisa-
tion angeschlossen. Eine Versickerung des Niederschlagswassers auf dem Grundstück ist für
die Ersatzneubauten wasserrechtlich nicht gefordert und auf Grund der konkurrierenden Flä-
chenansprüche der Bebauung, des Untergeschosses und der für die Erholung nutzbaren Gar-
tenflächen nicht möglich.
3.3.4.3 Starkregen
Die Planung der Starkregenvorsorge erfolgt mit der weiteren Gebäudeplanung und der Pla-
nung der Freiflächen. Ziel ist die Abwehr von Schäden durch Überflutung für die geplanten
Gebäude wie für die umgebenden Flächen. Hierzu werden entsprechend den Vorgaben der
DIN 1986 die notwendigen Rückhaltevolumina für die bei Starkregen nicht über die Kanal-
hausanschlüsse ableitbaren Niederschlagsmengen ermittelt und auf dem Plangrundstück
nachgewiesen. Hierzu können sowohl Retentions- und Einstaudächer als auch Überflutungs-
flächen im Gartenbereich und unterirdische Stauräume ausgeführt werden.
3.3.4.4 Altlasten / Altablagerung
Altlasten oder Altablagerungen sind nach heutigem Kenntnisstand im Plangebiet nicht be-
kannt.Seite 33 von 63
21
3.3.5 Landschaftsbild / Erholung
Aufgrund der Lage innerhalb des Bebauungszusammenhangs sowie wegen der Beschrän-
kung auf ein einzelnes Bauvorhaben hat die Planung keine wesentlichen Auswirkungen auf
das Landschaftsbild oder die Erholung.
3.3.6 Kultur- und Sachgüter
Das Plangebiet liegt nicht im Bereich eingetragener Bau- und Bodendenkmäler.
3.4 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur
Die Schaffung neuer Wohnbauflächen ist mit Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur ver-
bunden. Der mit der Planung bewirkte Bevölkerungszuwachs und der daran geknüpfte Mehr-
bedarf an sozialen Infrastruktureinrichtungen, insbesondere für Kinder und Jugendliche, sind
insofern zu berücksichtigen. Aufgrund der geplanten zusätzlichen Wohneinheiten wird von ei-
nem voraussichtlich ausgelösten Bedarf von etwa 3 Plätzen in Kindertageseinrichtungen aus-
gegangen. Es ist beabsichtigt, dass die Vorhabenträgerin hierfür eine Kostenbeteiligung leis-
tet. Das vorgenannte Ergebnis der vorläufigen Angemessenheitsprüfung wird durch die noch
zu erstellende verbindliche Angemessenheitsprüfung überprüft und ggfs. angepasst.
Im Einzugsbereich des Bebauungsplanes befinden sich drei Grundschulen, die den zu erwar-
tenden zusätzlichen Bedarf an Grundschulplätzen abdecken. Hierbei handelt es sich um die
GGS Jahnschule, die KGS Bernhardschule und die Elsa-Brändström-Schule.
Weiterführende Schulen sind mit der Berthold-Brecht-Gesamtschule, der Freiherr-Vom-Stein-
Realschule und dem Tannenbusch-Gymnasium ebenfalls im Einzugsbereich des Plangebie-
tes in ausreichender Zahl vorhanden.
3.5 Kosten und Finanzierung
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6524-1 entstehen der Bundesstadt Bonn keine
Kosten.
Bonn, im Mai 2025
Angepasst im August 2026Seite 34 von 63
22
Anhang
3.6 Auflistung der verwendeten Gutachten
- Büro für Umweltplanung: Artenschutzprüfung Stufe I. Bonn, Januar 2019
- Gesellschaft für angewandte Geowissenschaften: Klimaanalyse. Bonn, März
2019
- Graner + Partner Ingenieure: Schalltechnisches Prognosegutachten. Bergisch
Gladbach, November 2024
- IngTec HLS GmbH & Co. KG: Energiekonzept, Troisdorf, Mai 2022Seite 35 von 63
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf
Nr. 6524-1, „Herseler Straße“
Stellungnahmen A
1
Die Veröffentlichung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfs Nr. 6524-1 im Internet
sowie die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) wurde im Amtsblatt
Nr. 20 (57. Jahrgang) der Bundesstadt Bonn vom 14.05.2025 öffentlich bekannt gemacht. Die
Veröffentlichung und öffentliche Auslegung sowie die Beteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB
erfolgte anschließend vom 22.05.2025 bis einschließlich 22.06.2025.
Die eingegangenen Stellungnahmen wurden nummeriert. Dabei wurde nicht differenziert, ob es
sich um ein Schreiben aus der Öffentlichkeit oder eines Trägers öffentlicher Belange handelt. Es
erfolgt eine wörtliche Wiedergabe der Schreiben, an die sich jeweils die Benennung der in der
betroffenen Stellungnahme vorgetragenen Aspekte in Schlagworten anschließt. Dabei werden die
Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit anonymisiert wiedergegeben.
Die Abwägungsvorschläge der Verwaltung zu den Stellungnahmen kann der Anlage C
„Gesamtabwägung“ entnommen werden, die tabellarische Auflistung und Bewertung der
eingegangenen Stellungnahmen der Anlage B „Abwägungstabelle“.
1. Stellungnahme der Vodafone West GmbH, Düsseldorf, Schreiben vom 20.05.2025
Wir weisen darauf hin, dass im angefragten Bereich Glasfaser-Kabel von Vodafone und
Fremdfirmen liegen und bitten um besondere Vorsicht. Bitte beachten Sie beiliegendes
Kartenmaterial und die Kabelschutzanweisung.
Vorgetragene Aspekte in Schlagworten:
• Planauskunft
2. Stellungnahme der Westnetz GmbH, Dortmund, vom 27.05.2025
für das obige Vorhaben haben Sie eine Planauskunft über die online-Planauskunft angefordert.
Im Geltungsbereich des o. g. Bauleitplanes liegt das im Betreff genannte 110-kV-
Hochspannungserdkabel.
Diese Stellungnahme betrifft nur das im Betreff genannte unterirdisch verlegte 110-kV-
Hochspannungserdkabel. Bezüglich der ebenfalls im Planbereich vorhandenen oberirdisch
verlaufenden Hochspannungsfreileitungen erhalten Sie eine separate Stellungnahme.
Zu Ihrer Orientierung übersenden wir Ihnen von dem 110-kV-Hochspannungserdkabel die
Planunterlagen, aus denen Sie die Lage des 110-kV-Hochspannungserdkabels entnehmen
können. Dem o. g. Bauleitplan stimmen wir unter folgenden Bedingungen zu:
• Das 110-kV-Hochspannungserdkabel wird nachrichtlich im zeichnerischen Teil des
Bebauungsplanes dargestellt.
• Im Sicherheitsbereich des 110-kV-Hochspannungserdkabels von insgesamt 5 m (2,5 m
beidseitig der Leitungsachse) werden keine größeren Höhenänderungen der bestehenden
Gelände- oder Straßenflächen vorgenommen. Einer evtl. Überbauung oder Bepflanzung der 110-
kV-Hochspannungserdkabeltrasse durch Bauwerke, Bäume oder tiefwurzelnde Sträucher könnenSeite 36 von 63
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf
Nr. 6524-1, „Herseler Straße“
Stellungnahmen A
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wir nicht zustimmen, da dieses 110-kV-Hochspannungserdkabel im Störungsfall tiefbaumäßig
jederzeit erreichbar sein muss.
• Im Sicherheitsbereich der Muffen sind ferner keine Parallelführungen und Kreuzungen mit
anderen Ver- und Entsorgungsleitungen möglich.
• Außerdem bitten wir darauf zu achten, dass folgende Mindestabstände zu dem 110-kV-
Hochspannungserdkabel eingehalten werden:
Bei Parallelführung(1) Bei Kreuzungen
Gasleitungen 1,00 m 0,50 m
Wasserleitungen 1,00 m 0,50 m
Kabel 1,00 m 0,50 m
Kanal 1,00 m 0,50 m
Nachrichtenkabel 0,50 m 0,50 m
Fernwärmeleitungen 5,00 m 1,00 m
(1)beidseitig der Leitungsachse
• Im Textteil des Bebauungsplanes wird folgender Hinweis aufgenommen: Vor Beginn von
Bauarbeiten in der Nähe des 110-kV-Hochspannungserdkabels sind durch die ausführenden
Baufirmen Planunterlagen über die Lage des 110-kV-Hochspannungserdkabels anzufordern. Die
Anfrage ist per E-Mail an: Stellungnahmen@westnetz.de, zu richten.
Wir bitten Sie, unsere v. g. Auflagen in den Bebauungsplan zu übernehmen und uns weiter am
Verfahren zu beteiligen.
Die für die Abwicklung dieses Geschäftsvorfalls erforderlichen Daten werden von der Westnetz
GmbH im Sinne der Datenschutzgesetze in der jeweils gültigen Fassung erhoben, verarbeitet und
genutzt. Alle Informationen hierzu finden Sie auf www.westnetz.de/Datenschutz oder werden
Ihnen auf Verlangen separat übersandt.
Diese Stellungnahme betrifft nur die von uns betreuten Anlagen des 110-kV-
Hochspannungsnetzes.
Vorgetragene Aspekte in Schlagworten:
• 110-kV Hochspannungsleitung
3. Stellungnahme des Geologischen Dienstes NRW, Landesbetrieb, Düsseldorf,
Schreiben vom 05.06.2025
Es wird auf die Bewertung der Erdbebengefährdung hingewiesen, die bei Planung und
Bemessung üblicher Hochbauten gemäß den Technischen Baubestimmungen des Landes NRW
mit DIN 4149:2005-04 „Bauten in deutschen Erdbebengebieten“ zu berücksichtigen ist.Seite 37 von 63
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf
Nr. 6524-1, „Herseler Straße“
Stellungnahmen A
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Die Erdbebengefährdung wird in DIN 4149:2005 durch die Zuordnung zu Erdbebenzonen und
geologischen Untergrundklassen eingestuft, die anhand der Karte der Erdbebenzonen und
geologischen Untergrundklassen der Bundesrepublik Deutschland 1 : 350 000, Bundesland
Nordrhein-Westfalen (Geologischer Dienst NRW 2006) bestimmt werden. In den Technischen
Baubestimmungen des Landes Nordrhein-Westfalen wird auf die Verwendung dieser
Kartengrundlage explizit hingewiesen.
• Das hier relevante Planungsgebiet liegt in der Stadt Bonn, Gemarkung Bonn und ist der
Erdbebenzone 1 sowie der geologischen Untergrundklasse T zuzuordnen.
Anwendungsteile, die nicht durch DIN 4149 abgedeckt werden, sind als Stand der Technik zu
berücksichtigen. Dies betrifft hier insbesondere DIN EN 1998, Teil 5 „Gründungen, Stützbauwerke
und geotechnische Aspekte“.
Bemerkung: DIN 4149:2005 wurde durch den Regelsetzer zurückgezogen und durch die Teile 1,
1/NA und 5 des Eurocode 8 (DIN EN 1998) ersetzt und stellt den Stand der Technik dar. Dieses
Regelwerk ist jedoch bislang bauaufsichtlich nicht eingeführt. Wenn eine Bemessung nach Stand
der Technik erfolgen soll, so ist DIN EN 1998 heranzuziehen. Hierbei ist zu beachten, dass sich
die dann anzuwendende Untergrundklasse von der Untergrundklasse nach DIN 4149
unterscheiden kann.
Auf die Berücksichtigung der Bedeutungskategorien für Bauwerke gemäß DIN 4149:2005 bzw.
Bedeutungsklassen der relevanten Teile von DIN EN 1998 und der jeweils entsprechenden
Bedeutungsbeiwerte wird ausdrücklich hingewiesen.
Vorgetragene Aspekte in Schlagworten:
• Erdbebengefährdung
4. Stellungnahme des Deutschen Mieterbundes, Bonn/Rhein-Sieg/Ahr e.V., Bonn,
Schreiben vom 06.06.2025
Einleitung
Für die Entwicklung einer Stadt sind das Angebot an Bauland und Wohnraum von ganz
entscheidender Bedeutung - insbesondere wenn diese wie Bonn boomt und in den kommenden
15-20 Jahren 30.000 neue Bewohner*innen erwartet. Die ehemalige Bundeshauptstadt undSeite 38 von 63
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf
Nr. 6524-1, „Herseler Straße“
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jetzige Bundesstadt Bonn mit immer noch zahlreichen Bundesministerien und -behörden, als
deutscher UN-Sitz und Standort großer, hochtechnisierter Unternehmen ist auf das
„Humankapital“ gut ausgebildeter und kreativer Menschen angewiesen, um den Anforderungen
der Wissensgesellschaft zu genügen.
Gleichzeitig muss Bonn Ort bleiben für Menschen aller Bevölkerungsschichten. Wesentliche
Voraussetzung für gesellschaftliche Teilhabe ist aber die Möglichkeit, in Bonn angemessenen
Wohnraum zu finden. Daran mangelt es aber seit vielen Jahren in jedem Segment – vor allem
aber bei preiswerten Wohnraumangeboten. Diese müssen in deutlich größerem Umfang und mit
deutlich höherer Geschwindigkeit als in der Vergangenheit geschaffen werden.
Ohne Bauland aber gibt es keinen Wohnungs-(neu)bau. Baurecht kann nur die Kommune
schaffen. Steht der induzierten Mehrnachfrage nach Wohnraum kein ausreichendes Angebot
gegenüber, steigen die Mieten. Ein zu geringes Angebot an Bauland bzw. eine bewusste Politik
der Baulandverknappung verhindern die Ausweitung des Wohnraumangebots durch
Neubauinvestitionen, die den Markt entlasten. Somit ist die Politik mitursächlich für die
Verteuerung von Mieten und Immobilienpreisen, für die Verdrängung finanziell schwacher durch
wirtschaftlich leistungsfähige Nachfrager, was zur sozialen Entmischung bzw. einseitigen
Bewohnerstrukturen führen kann. Die Bedeutung der sozialen Mischung als Standortfaktor wird
oft verkannt. Sie bestimmt ganz wesentlich die objektive und subjektive Wohnzufriedenheit und
das Sicherheitsempfinden der Bewohner eines Quartiers.
Leidtragende dieser Entwicklung sind nicht nur die auf den Wohnungsmarkt drängenden
Nachfrager, seien es Zuwanderer, seien es einkommensschwache oder anders benachteiligte
Haushalte als Opfer von marktmäßigen Verdrängungsprozessen. Zunehmend müssen auch
Bezieher mittlerer Einkommen mit steigenden Wohnkostenbelastungen kämpfen und haben - auf
Wohnungssuche - Probleme, eine angemessene und bezahlbare Wohnung zu finden.
Eine zwangsläufige Folge solcher Prozesse ist das Ausweichen der Nachfrager in das Umland
(Rhein-Sieg-Kreis, Rheinisch-Bergischer Kreis, Rheinland-Pfalz). Das bedeutet für die Stadt Bonn
nicht nur Verlust von Steuereinnahmen, sondern belastet die Stadt und ihre Bewohner mit den
Folgen der täglichen Pendlerströme vor allem im Individualverkehr und konterkariert Maßnahmen
des Klimaschutzes. Eine angemessene Wohnraumversorgung der Bürgerinnen und Bürger zu
sichern, die Rahmenbedingungen für den Wohnungsmarkt so zu setzen, dass er künftigen
Anforderungen genügt, ist eine ständige und anspruchsvolle Aufgabe der Politik. Dieser Aufgabe
muss sich die Stadt Bonn jetzt und in Zukunft stellen.Seite 39 von 63
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf
Nr. 6524-1, „Herseler Straße“
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B-Plan Nr. 6524-1 (Herseler Str.) in Graurheindorf
Der Deutsche Mieterbund Bonn/Rhein-Sieg/Ahr e.V. unterstützt insbesondere mit Blick auf die
Ermöglichung von rund 28 Wohneinheiten, davon 40 Prozent öffentlich gefördert, das B-Plan-
Verfahren uneingeschränkt.
Dabei ist es im Sinne des Schutzes der Anwohner im benachbarten Wohnquartier
Keltenweg/Friesenweg sicherlich sinnvoll, dass man sich für eine Erschließung der Tiefgarage
über die Herseler Straße entschieden hat.
Vorgetragene Aspekte in Schlagworten:
• Wohnungsknappheit, Unterstützung des Planvorhabens
5. Stellungnahme der Stadtwerke Bonn, Abteilung Recht / Bestandsmanagement, Bonn,
Schreiben vom 17.06.2025
namens und im Auftrag der Bonn Netz GmbH und der Energie- und Wasserversorgung
Bonn/Rhein-Sieg GmbH und der Stadtwerke Bonn Verkehrs GmbH teilen wir folgendes mit:
Stellungnahme Bereich Strom: Es ist erforderlich, frühzeitig ein Konzept zur elektrischen
Versorgung in Abstimmung mit Bonn Netz zu entwickeln.
Stellungnahme Bereich Straßenbeleuchtung: Im Plangebiet bzw. in den angrenzenden
Straßen befinden sich Anlagen der öffentlichen Straßenbeleuchtung. In der Herseler Str. steht ein
Abspannmast, an dem mehrere Seilleuchten montiert sind. Außerdem ist der durch das
Plangebiet verlaufende Verbindungsweg zwischen Herseler Str. und Keltenweg teilweise
beleuchtet. Inwieweit diese Einrichtungen von der geplanten Maßnahme tatsächlich betroffen
sind, ist aus den Unterlagen nicht ersichtlich. Die Anlagen müssen bei einer Neu- oder Umplanung
berücksichtigt werden. Eine Umlegung bzw. Versetzung von Anlagen der öffentlichen
Straßenbeleuchtung ist kostenpflichtig und muss frühzeitig mit der Bonn-Netz GmbH abgestimmt
werden.
Außerdem machen wir darauf aufmerksam, das

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.