Strategische Entwicklung ausgewählter Leerstands- Liegenschaften des SGB zur Schaffung von Wohnraum

Beschlussvorlage
öffentlich
261253
Der OberbürgermeisterDokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Federführung:
85 Städtisches Gebäudemanagement Bonn
Dezernat:
SGB
Strategische Entwicklung ausgewählter
Leerstands- Liegenschaften des SGB zur
Schaffung von Wohnraum
Beratungsfolge
Rat 09.07.2026 Entscheidung
Bezirksvertretung Bad Godesberg 02.09.2026 Anhörung
Ausschuss für Wirtschaft, Liegenschaften und
Arbeit
03.09.2026 Empfehlung
Betriebsausschuss SGB 08.09.2026 Empfehlung
Bezirksvertretung Bonn 08.09.2026 Anhörung
Ausschuss für Soziales, Migration,
Gesundheit, Wohnen und Senioren
15.09.2026 Empfehlung
Rat 24.09.2026 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Der Rat der Stadt Bonn nimmt die Ausführungen zur Kenntnis und stimmt der
Weiterverfolgung des Vorhabens zur Schaffung von Wohnraum in den ausge-
wählten Liegenschaften des SGB zu.
Sobald die wirtschaftlichen Aspekte vorliegen und die Varianten abschließend
bewertet werden können, wird die Verwaltung eine eigene Vorlage zum konkre-
ten weiteren Vorgehen erstellen.
Begründung
1. Ausgangslage
Sachstand und Problemstellung
Das SGB verfolgt im Rahmen seiner integrierten Immobilienstrategie das Ziel,
vorhandene Liegenschaften effizient zu nutzen und Leerstände zu reduzieren
und einer weiteren Entwicklung zuzuführen.
Leerstehende Gebäude und Wohnungen im bilanziellen Vermögen des SGB
werden systematisch erfasst und bewertet. So werden Leerstände im Blick be-
halten und aktiv behandelt.
Aktuell wurden 55 Liegenschaften verschiedener ehemaliger Nutzungen wie
Wohnen, Bunker, Verwaltungsgebäude, Häuser, Schwimmbäder etc. erfasst.
Vor dem Hintergrund eines angespannten Wohnungsmarktes, aber auch aus
wirtschaftlichen Gründen, kommt der Aktivierung und Entwicklung städtischer
sowie stadtnaher Flächen eine besondere Bedeutung zu.
Dabei arbeitet das SGB seit Oktober 2025 auch mit der Stadtentwicklungsge-Seite 1 von 55
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sellschaft (SEG) zusammen, um die Leerstände hinsichtlich einer möglichen
Wohnraumnutzung zu bewerten. Das beschriebene Vorgehen greift dabei die
Empfehlungen des Sozialausschusses und Betriebsausschusses auf, welche
vom Rat der Bundesstadt Bonn am 15.06.2026 beschlossen wurden (DS-
Nr.260069).
Diese Beschlussvorlage bildet den nächsten Schritt für drei der untersuchten
Liegenschaften, um aus der Potentialbetrachtung in die weitere Umsetzung zu
gehen.
2. Bisherige Schritte
Die SEG wurde zunächst damit beauftragt, drei ausgewählte Immobilien (En-
geltalstraße 4 – 6, Gotenstraße 5 – 7, Kurfürstenallee 2 - 3) aus der Leer-
standsliste des SGB im Rahmen einer Machbarkeitsstudie, die Umnutzung zu
Wohnen zu untersuchen. Alle drei Liegenschaften wurden in der Vergangenheit
zu Verwaltungszwecken genutzt und mussten aufgrund ihres baulichen Zu-
stands und gravierender baulicher Mängel aus der Nutzung genommen wer-
den. Eine kurzfristige Reaktivierung dieser Liegenschaften zur Nutzung als
Verwaltungsfläche ist aufgrund der erforderlichen umfassenden baulichen
Maßnahmen nicht möglich. Zudem bieten diese Liegenschaften aufgrund ihres
Entwicklungspotenzials und ihrer strategischen Lage auch für andere Nutzun-
gen große Chancen.
In den vergangenen Monaten wurden im Rahmen der Beauftragung folgende
Maßnahmen durchgeführt:
• Bestandsaufnahmen und Bewertungen der Liegenschaften
• Durchführung von Vorprüfungen zur baulichen und planungsrechtli
chen Machbarkeit
• Prüfung möglicher Förderungen, insbesondere im Bereich Wohnungs-
bau
• Ausarbeitung verschiedener Planungen zur Schaffung von Wohnraum
mit Erstellung von Planunterlagen sowie Ermittlung der Schätzkosten
auf Basis der DIN276
• Abstimmungsgespräche zwischen Verwaltung und SEG zur weiteren
Vorgehensweise
• Im Falle einer Veräußerung der Liegenschaften wurden die wirtschaftli-
chen, steuerlichen und rechtlichen Gesichtspunkte bereits geprüft Zur
Bestimmung des Verkehrswertes führt Amt 62 eine Wertermittlung
durch. Im Falle eines Verkaufs an die SEG (Variante 1) fallen die
Grunderwerbsteuer in Höhe von 6,5 % an, diese lässt sich in keiner
Konstellation vermeiden, wie auch insbesondere Notarkosten und Kos-
ten für die Eintragung im Grundbuch.
Erste Ergebnisse der Machbarkeitsstudien liegen dem SGB mit dem 2. Quartal
2026 vor und können nun den politischen Gremien vorgestellt werden.
Die Zusammenfassungen der Ergebnisse der MBS können im Detail den Anla-
gen entnommen werden. Im Weiteren folgt je eine kurze Zusammenfassung
und Empfehlung zu den jeweiligen liegenschaftsbezogenen Ergebnissen der
Machbarkeitsstudie mit Hinweisen auf besondere Herausforderungen.
Allgemeiner Hinweis zu Planungsprämissen:
Die Wohnungsgrundrisse der Machbarkeitsstudien wurden, soweit gangbar, an
die Förderbedingungen der Wohnraumförderung des Landes Nordrhein-
Westfalen angepasst. Darüber hinaus wurde, wo möglich, den Landes- und
Bundesgesetzgebunden der jeweiligen Bauordnungen bzgl. Barrierearmut undSeite 2 von 55
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-freiheit entsprochen. Im weiteren Verfahren werden die Planung an Bedarfe,
Vermarktungsperspektiven und den baulichen Gegebenheiten weiter ange-
passt.
Ergebnisse Machbarkeitsstudien
Zusammenfassung und Empfehlung Ergebnis Liegenschaft Engeltal
straße 4 – 6
„Die Machbarkeitsstudie zeigt, dass das Areal in vielfältiger Weise für den
Wohnungsbau entwickelt werden kann – sowohl unter teilweisem Erhalt des
bestehenden Gebäudebestands als auch durch eine vollständige Neubaukon
zeption.
Zum jetzigen Zeitpunkt kann jedoch noch keine abschließende Empfehlung für
eine der untersuchten Varianten ausgesprochen werden. Aufgrund des bislang
ungeklärten Denkmalschutzstatus, der ökologischen und ökonomischen Vortei
le eines möglichen Bestandserhalts, der ersten Kosteneinschätzung sowie der
städtebaulichen Einordnung und planungsrechtlichen Machbarkeit erscheinen
sowohl Varianten mit Teilerhalt als auch ein vollständiger Neubau grundsätzlich
realisierbar.
Aus heutiger Sicht weist jedoch insbesondere Variante 2b (unter Teilerhalt der
Engeltalstraße 6) das größte Potenzial auf – sowohl hinsichtlich eines bedarfs
gerechten Wohnungsmixes als auch mit Blick auf eine städtebaulich angemes
sene Weiterentwicklung des Areals. Ausschlaggebend hierfür ist vor allem die
hohe Flexibilität der Grundrissstruktur, die vielfältige Wohnungszuschnitte er
möglicht.“
Die Denkmalschutzbewertung zur Liegenschaft wurde zwischenzeitlich ange-
stoßen.
Herausforderungen:
Schadstoffbelastung: Alle Gebäudeteile sind mit Schadstoffen unterschiedlicher
Art belastet, wodurch bei Umnutzung oder Abbruch in jedem Fall zuerst ein
umfangreicher Rückbau der Schadstoffe erfolgen muss.
Denkmalpflegerischer Verdachtsfall: Das Hauptgebäude (Engeltalstraße 6) wird
durch das LVR als denkmalpflegerischer Verdachtsfall geführt. Sollte sich der
Denkmalverdacht bestätigen, führt dies zu einer Reduktion der möglichen Ent-
wicklungsszenarien.
Beschreibung Variante 2b:
Variante 2b steht für einen konsequente städtebauliche Weiterentwicklung des
Areals zur Wohnnutzung unter Teilerhalt bestehender Strukturen. Das Haupt-
gebäude der Liegenschaft bleibt erhalten und wird umfassend umgebaut. Das
Labor- und Zwischenbauwerk werden rückgebaut. Auf dem südlichen Teil des
Gesamtgrundstücks entsteht ein neues Wohngebäude mit Untergeschoss und
Tiefgarage. In Variante 2b erhält das erhaltene Hauptgebäude einen baulichen
Gegenpart auf dem südlichen Gebäudeabschnitt, der die städtebauliche Ge-
samtfigur ergänzt. Der Grundriss des Neubaus, der sich um einen Treppen-
hauskern entwickelt, erlaubt flexible Wohnungszuschnitte mit vielfältigen Woh-
nungsgrundrissen, die im weiteren Prozess die Definition eines bedarfsgerech-
ten Wohnungsmixes zulassen. Im EG werden neben untergeordneten Gewer-
beflächen auch Flächen für den Mensabetrieb der angrenzenden Stiftsschule
angedacht, die aufgrund fehlender Flächen aktuell nicht bedarfsgerecht auf
dem Schulgelände abgebildet werden können.Seite 3 von 55
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Zusammenfassung und Empfehlung Ergebnis Liegenschaft Gotenstraße 5
– 7
„Die Machbarkeitsstudie zeigt, dass eine Umnutzung des Grundstücks zu
Wohnen sowohl unter Erhalt des Bestandes als auch durch Rück - und Neubau
möglich ist.
Unter Ausnutzung des bestehenden Planrechts ist durch den Neubau keine
wesentliche Erhöhung der Wohnfläche oder Wohneinheiten zu erzielen.
Durch die ökonomische, aber auch ökologische Nachhaltigkeit und Effizienz
des Bestandserhalts ist diese Variante vorbehaltlich weiterer Prüfungen zu
empfehlen.“
Herausforderungen:
Besondere Herausforderungen dieser Liegenschaft sind der polygonale Grund-
stückszuschnitt und die Erschließungssituation ohne zweiten baulichen Ret-
tungsweg.
Beschreibung Variante A:
In der Variante A wird der Erhalt und die Umplanung des Bestandes untersucht.
Die wesentlichen Eingriffe sind die Ertüchtigung der Gebäudehülle, die Schaf-
fung eines zweiten baulichen Rettungsweges sowie die Aufstockung des Ge-
bäudes, die im Weiteren statisch geprüft werden muss.
Durch den Erhalt der Gebäudestruktur und des Untergeschosses inkl. der Tief-
garage kann diese Variante sowohl ökologisch als auch ökonomisch effizient
gestaltet werden.
Im Umbau des Bestandsgrundrisses lassen sich verschiedene Wohnungen
unterschiedlicher Größe in einem vielfältigen Wohnungsmix realisieren, wobei
durch die EG -Wohneinheiten auch der Garten aktiviert werden kann.
Beschreibung Variante B:
In der Variante B wird der Rück - und Neubau auf dem Grundstück untersucht.
Unter den Beschränkungen des bestehenden Planrechts und des polygonalen
Grundstücks -zuschnitts entsteht eine, dem Bestand ähnliche, Gebäudekuba-
tur.
Die Schrägstellung des Grundrisses erlaubt es trotz des herausfordernden
Grundstücks eine effiziente Tiefe zu realisieren. Der skizzierte Grundriss er-
laubt eine flexible Entwicklung des Wohnungsmixes.
Durch den Rückbau des Gebäudebestandes und der Tiefgarage entstehen in
dieser Variante voraussichtlich höhere Kosten im Vergleich zum Bestandser-
halt. Gleichzeitig findet keine nennenswerte Flächenmehrung statt, die diese
Mehrkosten ausgleichen würden.
Zusammenfassung und Empfehlung Ergebnis Liegenschaft Kurfürsten
Allee 2 – 3 (60-er Jahre Rückgebäude)
„Die Machbarkeitsstudie kommt zu dem Ergebnis, dass sowohl eine Reaktivie
rung des Bestands als Verwaltungs - bzw. Bürostandort als auch eine Umnut
zung zu Wohnzwecken grundsätzlich realisierbar ist.
Ein Rück - und Neubau kann aufgrund der derzeitigen planungsrechtlichen
Rahmenbedingungen sowie der Restriktionen des Landschaftsschutzes aktuell
nicht empfohlen werden. Sollten sich diese Voraussetzungen im weiteren Ver
fahren ändern oder die Kurfürstliche Zeile (Hauptgebäude) in die Betrachtung
einbezogen werden, ist eine Neubewertung möglich.Seite 4 von 55
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Hervorzuheben ist insbesondere die Umnutzung zu Wohnzwecken: Die Unter
suchung zeigt, dass sich das Bestandsgebäude nach Ertüchtigung der Er
schließung für einen vielfältigen Wohnungsmix eignet. Damit wird der im ISEK
für die Godesberger Innenstadt formulierte Entwicklungswunsch nach einem
Wohnstandort an dieser Stelle plausibilisiert.
Für das weitere Vorgehen ist eine verbindliche Klärung der Abhängigkeiten
zum Landschaftsschutz erforderlich. Zudem ist eine grundsätzliche Nutzungs
entscheidung zu treffen sowie die funktionalen und rechtlichen Verflechtungen
mit der Kurfürstlichen Zeile vertieft zu untersuchen.“
Herausforderungen:
Schadstoffbelastung: Das Gebäude ist sowohl mit PCB als auch teilweise mit
Asbest belastet. Vor einer Nachnutzung ist eine vollständige Schadstoffsanie-
rung erforderlich.
Ungeklärter Grundstückszuschnitt: Das Gebäude erstreckt sich über mehrere
Flurstücke und verfügt derzeit weder über ein eindeutig abgegrenztes noch
über ein eigenständig erschlossenes Grundstück.
Landschaftsschutz Godesberger Bach und Zuflüsse: Im Zuge der Festlegung
des Landschaftsschutzgebietes wurden die langfristige Sicherung des Gebäu-
des und seiner Nutzbarkeit aus heutiger Sicht nicht abschließend gewürdigt.
Wie nun mit erforderlichen Maßnahmen zur Sicherung des Gebäudes und sei-
ner Nutzbarkeit umgegangen werden kann, muss mit den entsprechenden
Fachstellen geklärt werden.
Technische Abhängigkeiten: Das Rückgebäude versorgt das Vordergebäude
derzeit über zentrale technische Anlagen (ELT -Zentrale, Heizung und Lüftung).
Vor einer Umnutzung ist eine vollständige technische Entflechtung der Gebäu-
de sicherzustellen.
Die beiden Varianten, die lt. MBS empfohlen werden, arbeiten mit der Reakti-
vierung des Bestands sowohl für eine Büro-, als auch Wohnnutzung. Für eine
Büronutzung wäre eine Erweiterung des Bestandsgebäudes möglich. Ein posi-
tiver Aspekt in der Gebäudesubstanz sind die zwei vorhandenen baulichen Ret-
tungswege sowie die statischen Reserven, die laut Bestandsplänen eine Auf-
stockung erlauben (muss statisch überprüft werden). Für eine Wohnnutzung
wird ein Laubengang in Richtung Innenhof angedacht, der eine großzügige
Nutzung des Gebäudebestands ermöglicht. Ergänzt wird das Gebäude in der
MBS durch ein Staffelgeschoss. So wäre 62 WE mit 1 – 4 Zimmern realisierbar,
mit einer m² Fläche von ca. 37m²-ca. 100m² sowie vorgelagerten Balkonen.
Zum weiteren Vorgehen sind zwei Varianten in der Prüfung:
Variante 1: Veräußerung der Liegenschaften an die SEG
Im Hinblick auf eine effiziente Weiterentwicklung der Liegenschaften werden
die drei Objekte an die SEG veräußert und unmittelbar in einen strukturierten
Entwicklungsprozess überführt. In einer ersten Phase werden notwendige ver-
tiefende Untersuchungen durchgeführt, die für eine zielgerichtete und rechtssi-
chere Entwicklung erforderlich sind. Dazu gehören insbesondere die weitere
Klärung der bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Rahmenbedingungen
sowie die Abstimmung der jeweiligen Genehmigungsverfahren mit den zustän-
digen Fachstellen – erste Gespräche haben hierzu bereits stattgefunden. Darü-
ber hinaus werden objektspezifische Fragestellungen vertieft bearbeitet, na-Seite 5 von 55
Seite 6Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
mentlich Belange des Denkmalschutzes, eventuell vorhandene Schadstoffbe-
lastungen und sonstiger standortbezogener Vorgaben. Diese Erkenntnisse
münden in vertiefende Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen sowie zu erstellende
Rahmenterminpläne für die jeweiligen Projekte.
Parallel dazu beginnt die SEG frühzeitig mit der Vorbereitung der Vermarktung,
um Entwicklungs- und Vermarktungsprozesse eng zu verzahnen und Zeitver-
luste zu minimieren. Nach Sicherung einer Projektfinanzierung beginnt die SEG
die hochbauliche Planung und Bauausführung. Ferner wird die SEG die Auf-
nahme von Fördermitteln anstreben. Mit Abschluss möglicher positiver Projekt-
ergebnisse kann die SEG mögliche Gewinne revolvierend zur Deckung der
Allgemeinen Geschäftskosten nutzen und weitere Projekte in eine Umsetzung
überführen.
Die SEG kann so – im Sinne einer nachhaltigen und langfristig angelegten Pro-
jektfinanzierung – ihre bereits vorhandene Projektentwicklungskompetenz
erstmals in eigener Verantwortung und mit eigenen Erlösen zum Einsatz brin-
gen. Das gewählte Verfahren zur Bearbeitung dieser drei Projekte – von der
Machbarkeitsstudie im Auftrag des Städtischen Gebäudemanagements bis zur
eigenverantwortlichen Entwicklung und Vermarktung – würde sinnbildlich für
die künftige Zusammenarbeit zwischen SGB und SEG: eine arbeitsteilige Part-
nerschaft, in der städtische Liegenschaften systematisch identifiziert und der
SEG zur Aktivierung von Wohnungsbau übergeben werden können.
Variante 2: Zusammenarbeit SGB – SEG im Rahmen eines Geschäftsbe
sorgungsvertrags
Die drei Objekte verbleiben im Eigentum des Städtischen Gebäudemanage-
ments (SGB). Zur Entwicklung der Liegenschaften wird die SEG im Rahmen
eines Geschäftsbesorgungsvertrags eingesetzt und übernimmt die Projekt-
steuerung und Projektleitung.
In einer ersten Phase werden (analog Variante 1) die erforderlichen vertiefen-
den Untersuchungen durchgeführt, um die Entwicklungspotenziale der Stand-
orte belastbar zu bewerten und die Voraussetzungen für eine zielgerichtete
Umsetzung zu schaffen. Dazu gehören insbesondere die weitere Klärung der
bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Rahmenbedingungen, die Abstim-
mung mit den zuständigen Fachstellen sowie die Bearbeitung objektspezifi-
scher Fragestellungen, insbesondere zu den Themen Denkmalschutz, Schad-
stoffbelastungen und sonstigen standortbezogenen Anforderungen. Die Ergeb-
nisse fließen in vertiefende Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen sowie die Erstel-
lung von Rahmenterminplänen für die jeweiligen Projekte ein.
Die SEG übernimmt als Geschäftsbesorger die Steuerung der Projektentwick-
lung und bereitet die erforderlichen Entscheidungen für das SGB vor. Hierzu
sind im Geschäftsbesorgungsvertrag die Entscheidungsbefugnisse der SEG,
die Zustimmungsvorbehalte des SGB sowie die Budgetverantwortung eindeutig
zu regeln. Der finanzielle Handlungsrahmen der SEG wird dabei vertraglich
festgelegt und ermöglicht eine effiziente und flexible Projektbearbeitung. Die
Finanzierung der Projekte verbleibt beim SGB.
Parallel zur Entwicklung bereitet die SEG die die Einwerbung von Fördermitteln
an. Nach Sicherung der Projektfinanzierung steuert und koordiniert die SEG die
weiteren Planungs- und Umsetzungsprozesse im Auftrag des SGB.
Durch dieses Modell verbleiben die Liegenschaften im Eigentum des SGB. Das
SGB entwickelt sich damit zum Bestandshalter von Wohnimmobilien und kann
die geschaffenen Wohnungsbestände entsprechend der strategischen Zielset-
zung dauerhaft im städtischen Eigentum halten oder zu einem späteren Zeit-Seite 6 von 55
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punkt veräußern. Gleichzeitig nutzt die Stadt die vorhandene Projektentwick-
lungskompetenz der SEG für die professionelle Entwicklung und Umsetzung
der Projekte, ohne die Eigentumsverhältnisse an den Grundstücken zu verän-
dern.
Das gewählte Verfahren würde – analog zu Variante 1 – sinnbildlich für die
künftige Zusammenarbeit zwischen SGB und SEG stehen: Das SGB bleibt Ei-
gentümer und Bestandshalter der Liegenschaften, während die SEG als Ent-
wicklungspartnerin und Geschäftsbesorgerin die operative Projektentwicklung
übernimmt. Auf diese Weise können städtische Wohnbaupotenziale systema-
tisch aktiviert und einer geordneten Umsetzung zugeführt werden.
3. Weiteres Vorgehen
Auf Basis der Ergebnisse sieht das SGB in den drei Liegenschaften großes
Potenzial zur Schaffung von Wohnraum. Mit Blick auf den angespannten Woh-
nungsmarkt, schlägt das SGB vor, hier die Entwicklung zu Wohnraum zu forcie-
ren.
Die beschriebenen Varianten 1 und 2 werden mit dieser Zielsetzung aufbereitet
und mit wirtschaftlichen Daten hinterlegt, so dass die Vorlage in der nächsten
Ratssitzung vorgelegt werden kann.
4. Fördermittel und Finanzierung
Es wird derzeit geprüft, in welchem Umfang Fördermittelprogramme, insbe-
sondere im Bereich Wohnungsbau, in Anspruch genommen werden können.
Ziel ist es, wirtschaftlich tragfähige Modelle zu entwickeln und gleichzeitig sozi-
alpolitische Zielsetzungen zu unterstützen.
Darüber hinaus wurde der sogenannte „Bauturbo“ als beschleunigendes In-
strument identifiziert und in die Überlegungen einbezogen, um Planungs- und
Realisierungszeiten zu verkürzen.
Das SGB wird die politischen Gremien über die Projektsachstände regelmäßig
unterrichten.
5. Ausblick / Nächste Meilensteine
Mit der strukturierten Entwicklung der drei Liegenschaften, im Rahmen von Va-
riant 1 oder Variante 2, wird eine richtungsweisende Strategie abgebildet, die
zukünftig einen wesentlichen Beitrag zur Reduzierung von Leerständen und zur
Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum leistet.
Auch in Zukunft sollen weitere Potenziale aus der Leerstandsliste ausgeschöpft
werden und in zukunftsfähige und nachhaltige Projekte umformuliert werden.
Anlage/n
1 Gotenstraße-Zusammenfassung MBS (öffentlich)
2 Engeltalstrasse-Zusammenfassung MBS (öffentlich)
3 Kurfürstenallee-Zusammenfassung MBS (öffentlich)Seite 7 von 55
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