Schlüssiges Konzept zur Ermittlung der Richtwerte für die angemessenen Bedarfe für Unterkunft 2026

Mitteilungsvorlage
öffentlich
261116
Der OberbürgermeisterDokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Federführung:
50 Amt für Soziales und Wohnen
Dezernat:
Dez. V
Schlüssiges Konzept zur Ermittlung der Richtwerte
für die angemessenen Bedarfe für Unterkunft 2026
Beratungsfolge
Ausschuss für Soziales, Migration,
Gesundheit, Wohnen und Senioren
07.07.2026 Kenntnisnahme
Mitteilung:
Der Ausschuss für Soziales, Migration und Gesundheit erhält das sogenannte
Schlüssige Konzept 2026 zur Kenntnis. Mit diesem werden die Herleitung der
aktuellen Richtwerte für die angemessenen Aufwendungen für die Bedarfe für
Unterkunft erläutert und diese veröffentlicht. Das Konzept und die Richtwerte
werden auf der Internetseite der Stadt Bonn unter https://www.bonn.de/themen-
entdecken/soziales-gesellschaft/angemessene-miethoehen-in-bonn.php veröf-
fentlicht.
Im Anschluss an die Veröffentlichung des neuen Mietspiegels (mit Gültigkeit ab
dem 01.07.2026) sind die Angemessenheitsgrenzen für die Bedarfe für Unter-
kunft und das schlüssige Konzept zu deren Herleitung anzupassen.
Der Mietspiegel 2024 wurde mit einer Indexentwicklung von 4,4%, bzw. mit
einem Faktor von 1,044, der Marktentwicklung angepasst. Analog zur Mietspie-
gelfortschreibung waren die Richtwerte für die Bedarfe für Unterkunft fortzu-
schreiben. Ergänzend wurde - wie erstmalig im Schlüssigen Konzept 2024
praktiziert - das sogenannte iterative Verfahren angewandt. Hiermit wird sicher-
gestellt, dass am aktuellen Bonner Wohnungsmarkt in jeder Wohnungsgrößen-
kategorie eine nennenswerte Anzahl von Wohnungen (mindestens jede dritte
angebotene Wohnung) zur jeweiligen Angemessenheitsgrenze verfügbar ist.
Die neuen Bonner Richtwerte liegen weitestgehend oberhalb derjenigen Städte
in NRW, die neben Bonn sowohl im Bedarfs- als auch im Preisniveau klar her-
ausstechen, nämlich Düsseldorf, Köln und Münster. Auch die Richtwerte aller
Gemeinden des Rhein-Sieg-Kreises werden von den Bonner Richtwerten wei-
testgehend übertroffen.
Würde man – wie in § 22c Abs. 1 SGB II beschrieben – statt selbst ermittelter
Richtwerte hilfsweise die monatlichen Höchstbeträge nach § 12 Absatz 1 des
Wohngeldgesetzes für 2026 berücksichtigen, lägen diese Werte deutlich unter
den neuen Richtwerten. Selbst bei Hinzurechnung eines 10%-
Sicherheitsaufschlags liegen die neuen Richtwerte in allen Wohnungsgrößen-
klassen darüber.Seite 1 von 16
Seite 2Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Anlage/n
1 Konzept zur Ermittlung der Richtwerte für die Bedarfe für Unterkunft 2026
(öffentlich)Seite 2 von 16
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Bundesstadt Bonn im Juli 2026
Amt für Soziales und Wohnen
Bedarfe für Unterkunft
Konzept zur Ermittlung der Richtwerte
Inhalt:
1. Einleitung............................................................................................................. 2
2. Produkttheorie und angemessene Wohnfläche ................................................... 2
3. Vergleichsraum ................................................................................................... 3
4. Angemessene Ausstattung der Wohnung ........................................................... 4
5. Mindestgrößen .................................................................................................... 5
6. Werte der Nettokaltmiete ..................................................................................... 6
7. Datenquellen und tatsächliche Verfügbarkeit ...................................................... 7
8. Angemessene Betriebskosten ........................................................................... 10
9. Übersicht der ermittelten Beträge ...................................................................... 14Seite 3 von 16
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Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
1. Einleitung
Bedarfe für Unterkunft werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen aner-
kannt, soweit diese angemessen sind (§ 22 Abs.1, Satz 1 SGB II).
Die Bestimmung der Angemessenheit erfolgt in mehreren Schritten. Sie ist zu-
nächst abstrakt anhand eines Richtwerts festzustellen, bevor die konkrete An-
gemessenheit unter Berücksichtigung des Einzelfalles ermittelt werden kann.1
Bei der Ermittlung des Richtwertes sind diverse Vorgaben zu beachten, die
sich aus den gesetzlichen Bestimmungen und der ständigen Rechtsprechung
ergeben. Der Aufbau dieses Konzepts orientiert sich an diesen Vorgaben und
stellt die Herleitung der einzelnen Schritte in den jeweils folgenden Kapiteln
dar.
2. Produkttheorie und angemessene Wohnfläche
Der zu ermittelnde Richtwert stellt das Produkt aus jeweils maximal angemes-
sener Wohnfläche und angemessenem Mietpreis dar. Da es im Ergebnis nur
auf die Kostenbelastung des Grundsicherungsträgers ankommt, kann von ei-
nem Faktor zu Gunsten oder Lasten des anderen abgewichen werden (Pro-
dukttheorie):2
Richtwert =Wohnfläche*Quadratmeterpreis
Zur Bestimmung der angemessenen Wohnfläche ist – unabhängig von der
Anzahl der Zimmer – nur die Quadratmeterzahl „pro Kopf“, also entsprechend
der Haushaltsgröße, zu berücksichtigen.3
1 Vgl. Arbeitshilfe „Bedarfe für Unterkunft und Heizung nach § 22 SGB II.I“, 6. Auflage,
Stand: 1. September 2013, S. 14.
2 Vgl. stRspr BSG z.B. v. 07.11.2006, B 7b AS 18/06 R, RdNr. 20; BSG v. 25.04.2018, B 14 AS
14/17 R, RdNr. 16 3 Vgl. BSG v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, RdNr 16
³ Vgl. BSG v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, RdNr. 16Seite 4 von 16
3
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Die Bemessung erfolgt anhand der geltenden landesrechtlichen Vorschriften
für Wohnberechtigte im sozialen Wohnungsbau 4 und ergibt als jeweilige
Höchstgrenze für einen
1-Personen-Haushalt 50 m²,
2-Personen-Haushalt 65 m²,
3-Personen-Haushalt 80 m²
und für jede weitere Person jeweils 15 m² mehr.5
3. Vergleichsraum
Für die Herleitung einer angemessenen Referenzmiete ist zunächst das Be-
stimmen eines maßgebenden Vergleichsraumes erforderlich. Dieser be-
schreibt ein ausreichend großes Gebiet, das aufgrund der räumlichen Nähe,
Infrastruktur und verkehrstechnischen Verbundenheit einen homogenen Be-
reich bildet. Einerseits soll das Einzugsgebiet hinreichend bestimmt und ein-
grenzbar sein; andererseits soll vermieden werden, dass durch ein Heraus-
greifen „preiswerter Brennpunktgebiete“ die Referenzmiete beeinflusst wird.
Hilfebedürftige sollen die Möglichkeit haben, auch außerhalb solcher Stadtteile
eine Wohnung anzumieten.6
Da der öffentliche Nahverkehr in Bonn auf die Erreichbarkeit des Stadtkerns
von allen Stadtteilen, auch solchen in Randlage, ausgerichtet ist7, wird das
gesamte Stadtgebiet Bonn als Vergleichsraum zu Grunde gelegt.8 Das grund-
sätzliche Recht des Leistungsempfängers auf Verbleib in seinem sozialen Um-
feld ist im Rahmen der Zumutbarkeit der Kostensenkung zu prüfen.
4 Vgl. stRspr BSG z.B. v. 16.05.2012, B 4 AS 109/11 R, RdNr 18; BSG v. 25.04.2018, B 14 AS
14/17 R, RdNr 17
5 Vgl. Ziffer 8.2 der WNB zu § 18 Abs. 3 WFNG NRW.
6 Vgl. BSG v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, RdNr 18.
7 Ebenda.
8 Vgl. stRspr BSG zur zulässigen Zugrundelegung des gesamten Stadtgebiets als Vergleichs-
raum im Fall von Großstädten: BSG v. 05.08.2021, B 4 AS 82/20 R, RdNr 24.
Einzelbeispiele: BSG v. 19.02.2009, B 4 AS 30/08 R, RdNr 21f., indem bspw. das gesamte
Stadtgebiet München (1,3 Mio. Einwohner) als Vergleichsraum zu Grunde gelegt wird; vgl.
auch BSG v. 19.10.2010, B 14 AS 2/10 R: dort wird das gesamte Stadtgebiet Berlin als Ver-
gleichsraum bejaht.Seite 5 von 16
4
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
4. Angemessene Ausstattung der Wohnung
Eine Wohnung gilt dann als angemessen, wenn sie nach Ausstattung, Lage
und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügt und kei-
nen gehobenen Wohnstandard aufweist („bescheidener Zuschnitt“9). Sie muss
daher im unteren Segment des Vergleichsmaßstabs liegen, wobei es auch hier
nicht auf die Angemessenheit einzelner wertbildender Faktoren, sondern des
Produktes (= der Gesamtbelastung) ankommt.10
Diese Anforderung wird bei einer Berechnung der Vergleichsmiete im Bonner
Mietspiegel 2026 durch die Auswahl von Gebäude- und Wohnungsmerkmalen
mit den jeweiligen Zu- und Abschlägen, welche die obere Grenze der einfa-
chen Ausstattungsklasse für Wohnungen bilden, berücksichtigt. Diesem Woh-
nungstyp gehören ungefähr 46 % des Bonner Wohnungsmarktes, wie er durch
den Bonner Mietspiegel beschrieben wird, an.
Der Mietspiegel unterscheidet vier Lagen von „einfach“ bis „sehr gut“. Während
der einfachen Wohnlage lediglich 5,1 % der Erhebungen zuzuordnen sind, fal-
len 46,6% der erhobenen Wohnungen unter die mittlere Wohnlage. Um si-
cherzustellen, dass die Berechnung auf einer repräsentativen Datenbasis er-
folgt und die tatsächliche Verfügbarkeit in ausreichendem Umfang gegeben
ist, wird daher der oberste Punktwert der mittleren Wohnlage (11 Punkte) zu
Grunde gelegt – obwohl dieser über den einfachen Wohnstandard hinausgeht.
Da sich sowohl die Ausstattung als auch die Wohnlage nicht zwingend nur im
untersten, sondern im unteren Bereich zu bewegen hat11, ist durch die Aus-
wahl der Ausstattungskriterien sowie der mittleren Lage der notwendige und
erforderliche Spielraum im Hinblick auf die Anwendung der Produkttheorie er-
öffnet.12
9 S. BSG v. 07.11.2006, B 7b AS 10/06 R, RdNr 28.
10 Vgl. BSG v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, RdNr 15 oder BSG v. 07.11.2006, B 7b AS 18/06 R,
RdNr 20.
11 Vgl. SG DU v. 23.04.2008, S 27 AS 154/07, Ziffer 2. Vgl. auch BSG v. 10.09.2013, B4 AS 77/12,
RdNr 21
12 Vgl. SG DU v. 23.04.2008, S 27 AS 154/07, Ziffer 2.Seite 6 von 16
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Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Eine Beschränkung auf bestimmte Baualtersklassen ist grundsätzlich nicht zu-
lässig, auch wenn Neubauten in der Regel einen höheren Ausstattungsgrad
besitzen, als Hilfeempfängern im Sinne des § 22 SGB II zugebilligt wird.13 Da-
her wird der Faktor „Baujahr“ in der Berechnung nach Mietspiegel nicht be-
rücksichtigt.
5. Mindestgrößen
Während die Wohnflächenobergrenzen durch die konsequente Anwendung
der Produkttheorie vollständig entfallen, werden die Mindestgrößen, die auch
in der bisherigen Regelung in den kommunalen Ergänzungen bzw. der Dienst-
anweisung angegeben wurden, als Orientierung beibehalten. Sie dienen als
Anhaltspunkt im Hinblick auf eine dauerhafte Wohnraumversorgung sowie zur
Vermeidung einer möglichen Überbelegung und sollten daher von den woh-
nungssuchenden Haushalten nicht unterschritten werden. Der Umkehr-
schluss, dass bspw. ein Haushalt mit 4 Personen ab einer bereits vorhandenen
Wohnfläche von 66,5 m² angemessen mit Wohnraum versorgt ist, ist nicht zu-
lässig, da diese Beurteilung regelmäßig eine Einzelfallprüfung voraussetzt.
Die Werte sind aus den geltenden Wohnraumförderbestimmungen für Nord-
rhein-Westfalen hergeleitet, die als Untergrenze für einen Alleinstehenden
eine Wohnung mit 35 m² als förderfähig ansehen.14 Dies entspricht 70 % der
für geförderten Wohnraum geltenden Obergrenze für einen Alleinstehenden in
Höhe von 50 m², die mit jeder weiteren Person um jeweils 15 m² steigt. Aus
der analogen Anwendung ergibt sich die Erhöhung der Mindestgröße um je-
weils 70 % dieser 15 m², folglich 10,5 m².
Um dem Umstand Rechnung zu tragen, dass Wohnraum für eine Person im
Einzelfall auch unter 35 m² geeignet und zumutbar sein kann und ein solches
Angebot auf dem Wohnungsmarkt tatsächlich vorherrscht, wird im aktuellen
13 Vgl. BSG v. 19.10.2010, B 14 AS 2/10 R, RdNr 23 und BSG v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10
R, RdNr. 28
14 Vgl. FRL öff. Wohnen NRW 2026, 2.4.6, Ziff. 3Seite 7 von 16
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Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Konzept auch Wohnraum einbezogen, der eine Größe von mindestens 16 m²
aufweist.
Damit wird zudem der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts15 gefolgt,
wonach auch solcher Wohnraum berücksichtigt werden kann, der auf dem re-
gionalen Wohnungsmarkt in nicht unerheblicher Anzahl vorhanden ist. Dass
dieser Wohnraum in einer Universitätsstadt wie Bonn in erheblicher Zahl auch
außerhalb von Studentenheimen vorhanden ist, wird dadurch belegt, dass der
qualifizierte Mietspiegel 2026 aufgrund repräsentativer und valider Daten für
nicht preisgebundene kleine Wohnungen ab 16 m² Aussagen zur ortsüblichen
Miete treffen kann.
Die einzelnen Werte sind in der Übersicht in Kapitel 9 dargestellt.
6. Werte der Nettokaltmiete
Die Vergleichsmietenberechnung nach Mietspiegel 202616 ergibt unter Be-
rücksichtigung der Basismieten der jeweiligen Wohnflächenobergrenze, des
Wohnlagenpunktwerts 11,0 (Zuschlag 1,26 €), des Einflusses von Gebäude-
und Wohnwertmerkmalen (in Summe 0,00 €/m²) sowie der Nichtberücksichti-
gung des Baujahres (Zu/Abschlag 0,00 €) zunächst folgende Werte17:
Personenzahl Ausgangswohnfläche
(m²)
Preis/ m² (€) Grundmiete (€)
1 50 9,88 € 493,81 €
2 65 9,39 € 610,06 €
3 80 9,20 € 735,81 €
4 95 9,11 € 865,84 €
5 110 9,04 € 994,51 €
6 125 8,94 € 1.117,08 €
15 Vgl. BSG vom 18.11.2014, B 4 AS 9/14 R, RdNr 25.
16 Der Mietspiegel 2024 wurde mit einer Indexentwicklung von 4,4%, bzw. mit einem Faktor von
1,044, der Marktentwicklung angepasst. Der in dieser Form angepasste und vom Rat der Stadt Bonn
beschlossene Mietspiegel 2026 ist qualifiziert i.S.d. § 558d BGB (vgl. Einleitung zum Bonner Miet-
spiegel 2026).
17 Berechnung nach Formel: Basismiete + Zuschlag/kein Zuschlag Baujahr + Zuschlag Wohnlage
+ Zu-/Abschlag Einfluss Gebäude- und Wohnungsmerkmale = ortsübliche Vergleichsmiete (Fort-
schreibung 2026: 4,4%)Seite 8 von 16
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Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
7 140 8,78 € 1.229,21 €
8 155 8,54 € 1.323,69 €
Durch die Differenzierung der Mietpreise je m² in den einzelnen Haushaltsgrö-
ßen wird unter anderem dem Umstand Rechnung getragen, dass kleinere
Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt tendenziell teurer (je m²) sind.
Gleichwohl der Mietspiegel durch die Erhebungsmethode und den –zeitraum
nur Mieten widerspiegelt, die innerhalb der letzten sechs Jahre vereinbart oder
- von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen - geändert worden sind18, so
ist für einen angespannten Wohnungsmarkt wie Bonn, der sich bisher durch
steigende Mieten auszeichnete, anzunehmen, dass ältere Bestandsmieten un-
terhalb des Mietniveaus nach Mietspiegel und somit innerhalb des jeweiligen
Richtwerts liegen.
Die Dokumentation des Verfahrens zum qualifizierten Mietspiegel 2024 (Re-
gressionsmietspiegel) wird auf der Homepage der Bundesstadt Bonn kosten-
los zur Verfügung gestellt. Weitere Hinweise dazu enthält der entsprechende
Internetauftritt zum Thema „Mietspiegel“19.
7. Datenquellen und tatsächliche Verfügbarkeit
Liegt ein qualifizierter Mietspiegel gem. § 558d BGB vor, ist dieser jeder ande-
ren Quelle (eigene Berechnungen, Mietdatenbanken, Befragungen von Woh-
nungsunternehmen, Heranziehung von Wohngeldfällen) grundsätzlich vorzu-
ziehen.20 In diesem qualifizierten Verfahren wird auch die Einhaltung mathe-
matisch-statistischer Grundsätze gewährleistet. Da dieser jedoch in erster Li-
nie darauf ausgerichtet ist, das Funktionieren des Marktes freifinanzierter Miet-
wohnungen zu gewährleisten, ist im Rahmen der BfU zusätzlich Wohnraum zu
berücksichtigen, der zu diesem Zweck vermietet wird (öffentlich geförderter
Wohnraum).21
18 §§ 558 Abs. 2, 560 BGB
19 Vgl. https://www.bonn.de/themen-entdecken/soziales-gesellschaft/mietspiegel.php
20 Vgl. BSG v. 18.06.2008, B 14/7b AS 44/06 R, RdNr 7.
21 Vgl. BSG v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, RdNr 22.Seite 9 von 16
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Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Um eine Aussage über die Höhe der Grundmieten in öffentlich geförderten
Wohnungen treffen zu können, wurde auf die Daten der Bestands- und Nut-
zungskontrolle zurückgegriffen.
Die durchschnittliche Grundmiete bei geförderten Wohnungen, die im Zeitraum
von 01. Mai 2025 bis 01. Mai 2026 neu belegt wurden, liegt bei 6,57 €/m². Eine
Differenz zwischen Bestands- und Angebotsmieten existiert aufgrund der för-
derrechtlichen Vorgaben bei Kosten- und Bewilligungsmieten nicht.
Das Mietniveau der hier nicht abgefragten weiteren geförderten Objekte im
Stadtgebiet ist vergleichbar und umfasst einen Bestand von ca. 9.000 Woh-
nungen.
Selbst die für die sogenannten M4+Kommunen (Bonn, Düsseldorf, Köln und
Münster) aktuell geltende Bewilligungsmiete bei Neubauten von 7,85 €/m²22
(Einkommensgruppe A) liegt weiterhin im angemessenen Rahmen (vgl. Tabel-
lenwerte unter Punkt 6).
Um die Berechnung der Richtwerte auf eine hinreichend repräsentative Daten-
basis zu stellen und die Verfügbarkeit angemessener Wohnungen zu prüfen,
wurden darüber hinaus die mitgeteilten Mieten aus rund 5.700 Wohngeldanträ-
gen im Zeitraum vom 01.05.2025 bis 30.04.2026 ausgewertet.
Eine Berechnung der Statistikstelle Bonn auf Grundlage der VALUE- Immobilien-
marktdatenbank kommt unter Einbeziehung von Wohnungen ab 16 m² hinsicht-
lich der tatsächlichen Verfügbarkeit für das Jahr 2025 zunächst zu folgendem
Ergebnis:
22 Vgl. Ziff. 2.3.2.1 Nr. 3 FRL öff. Wohnen NRW 2026: https://recht.nrw.de/system/files/pdf/state-
law-ministerial-gazette/2026/04/02/b96fc6/03-04-2026-foerderrichtlinie-oeffentliches-wohnen-.pdfSeite 10 von 16
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Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Um sicherzustellen, dass in jeder Wohnungsgrößenkategorie eine nennenswerte
Anzahl von Wohnungen23 zur jeweiligen Angemessenheitsgrenze verfügbar ist, wur-
den die in der vorstehenden Tabelle rot markierten Grenzwerte für die Haushalts-
größen 2-8 Personen in einem zweiten Schritt iterativ soweit erhöht24, bis eine Ver-
fügbarkeitsquote von mindestens einem Drittel der angebotenen Wohnungen er-
reicht ist (s. nachfolgende Abbildung).
23 Zur Frage der ausreichenden Verfügbarkeit kostenangemessenen Wohnraums vgl. BSG, Urteil
vom 3. September 2020, B 14 AS 37/19 R, RdNr.29; LSG Sachsen, Urteil vom 05.02.2024, L 10 AS
449/21, unter 5.
24 Zur Zulässigkeit des iterativen Verfahrens vgl. BSG Urteil vom 03.09.2020, B 14 AS 34/19 R, RdNr.
27; BSG Urteil vom 05. August 2021, B 4 AS 82/20 R, RdNr.37Seite 11 von 16
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Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Durch eine gezielte Wohnungsmarktbeobachtung wird die Angebotslage regelmäßig
überprüft25, sodass nicht nur die tatsächliche Verfügbarkeit angemessener Wohnun-
gen auf dem Bonner Wohnungsmarkt – insbesondere in den stark nachgefragten
Segmenten – sichergestellt, sondern auch ausreichend Spielraum bei den wertbil-
denden Faktoren gegeben ist.
Die Summe aus Grundmiete und maximal angemessenen Betriebskosten, die na-
hezu alle möglichen Kostenarten umschließt, die in dem bestimmten Objekt nicht
zwingend vorliegen bzw. umgelegt werden müssen, erhöht diesen Spielraum und die
Versorgungsmöglichkeiten zusätzlich.
8. Angemessene Betriebskosten
Neben der Nettokaltmiete sind auch die angemessenen Betriebskosten (mit Aus-
nahme der Heizkosten) zu bestimmen und in den Richtwert mit einzubeziehen.26
25 Die angemessenen Bedarfe für Unterkunft im Stadtgebiet Bonn werden jährlich überprüft und an-
gepasst (s. Beschluss ASMGWS d. Bundesstadt Bonn v. 20.02.2025, DS-252490). Für die Überprü-
fung werden u.a. die Bonner Angebotsmieten (Quelle: VALUE-Marktdaten) des gesamten Vorjahres-
zeitraums berücksichtigt.
26 Vgl. BSG v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10 R, RdNr. 33f.Seite 12 von 16
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Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Die Mietspiegelerhebung in Bonn für das Jahr 2026 ergibt ohne Berücksichtigung
von Heizkosten und Warmwasserbereitung einen Betrag für die durchschnittlichen
monatlichen Betriebskosten in Höhe von 2,94 €/m² (s. Tabelle).
Die durchschnittlichen kalten Betriebskosten nach dem Betriebskostenspiegel des
Deutschen Mieterbundes aus der Datenerfassung 2025 liegen sowohl für die ge-
samte Bundesrepublik (2,08 €/m²) als auch für NRW (2,27 €/m²) unter dem Wert
des Bonner Mietspiegels 2026 (2,94 €/m²):
Vergleich Betriebskostenspiegel
Betriebskostenspie-
gel des Deutschen
Mieterbunds für
Deutschland
Datenerfassung
2025
Betriebskostenspie-
gel des Deutschen
Mieterbunds für
NRW
Datenerfassung
2025
Mietspiegel
für Bonn
2026
Grundsteuer 0,18 0,23 0,35 €
(Kalt)Wasser
0,29 0,31 0,22 €
Schmutzwasser 0,28 €
Niederschlagswasser 0,06 €
Straßenreinigung 0,04 0,04 0,03 €
Müllbeseitigung 0,16 0,20 0,20 €
Hauswart 0,37 0,28 0,28 €
Gebäudereinigung 0,21 0,24 0,27 €
Ungezieferbekämpfung - - 0,18 €
Gartenpflege 0,15 0,20 0,19 €
Allgemeinstrom / Beleuch-
tung
0,06 0,06 0,06 €
Aufzug 0,20 0,20 0,27 €
Versicherungen 0,31 0,38 0,30 €
Schornsteinfeger 0,04 0,04 0,06 €
Winterdienst - - 0,05 €
Wartungskosten - - 0,06 €
sonst. Betriebsk. 0,07 0,09 0,06 €
Summe (€/m²) 2,08 € 2,27 € 2,94 €27
27 Die für den Mietspiegel 2024 erhobenen Betriebskosten wurden wie die ortsübliche Vergleichs-
miete an die Marktentwicklung (Faktor 1,044) angepasst, d.h. von 2,82 €/m² in 2024 auf 2,94 €/m².Seite 13 von 16
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Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Hinsichtlich der Betriebskosten für Antennen- und Breitbandanlagen hat sich
eine Änderung ergeben: Mit Auslaufen der Übergangsregelung nach § 2 Num-
mer 15 der Betriebskostenverordnung zum 30. Juni 2024 dürfen die Kosten
privater Verteilanlagen für Antennenanlagen und Breitbandkabel nicht mehr im
Rahmen der Betriebskosten auf die angeschlossenen Wohnungen, bzw. auf
die Mietenden umgelegt werden. Das hat zur Folge, dass diese Kosten nicht
mehr Bestandteil der Aufwendungen für Unterkunft und Heizung sind und so-
mit auch nicht mehr über die Bedarfe für Unterkunft und Heizung abgedeckt
werden.28
Da sich die Zusammensetzung der einzelnen Werte oftmals aus kommunalen
Abgaben (wie beispielsweise Grundsteuer, Abfallbeseitigung, Wasserver- und
–entsorgung, Straßenreinigung) ergibt, liegt für die Beurteilung der Angemes-
senheit der Rückgriff auf die (höheren) Werte des Bonner Mietspiegels nahe.
Auch lokale Entwicklungen bei den einzelnen Betriebskostenarten (z.B.
Grundsteuer-Hebesätze) unterliegen einer ständigen Beobachtung und wer-
den bei deutlichen Abweichungen durch eine zeitnahe Fortschreibung der
Richtwerte berücksichtigt.
Unter Berücksichtigung der angemessenen Wohnflächen (vgl. Kap. 2) erge-
ben sich pro Kopf folgende absolute Betriebskostenbeträge:
Personenzahl Betriebskostenbetrag
1 147,20 €
2 191,37 €
3 235,53 €
4 279,69 €
5 323,85 €
6 368,01 €
7 412,17 €
8 456,33 €
28 Vgl. § 2 Nr.15 lit. a) u. b) BetrKVSeite 14 von 16
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Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Diese Beträge werden zu den jeweiligen Werten der Grundmiete addiert und
ergeben im folgenden Kapitel die tatsächlich zu berücksichtigenden Richtwerte
in Form der Bruttokaltmiete. In einem weiteren Schritt wurde die Grenzwerte
der Bruttokaltmiete für die Haushaltsgrößenklassen 2-8 Personen wie darge-
stellt iterativ erhöht (vgl. unter Ziff. 7). Die vom Bundessozialgericht favori-
sierte29 Ausgestaltung des Richtwerts in Form einer Bruttokaltmiete erhöht zu-
dem den Spielraum für Wohnungssuchende, da wiederum z.B. eine höhere
Grundmiete durch niedrige Betriebskosten ausgeglichen werden kann.
Um zu vermeiden, dass hohe Betriebskosten, die zu einer Unangemessenheit
der Wohnung führen, durch zu niedrig angesetzte Abschlagszahlungen in die
Abrechnung verschoben werden, soll neben den oben genannten Obergren-
zen darauf geachtet werden, dass ein bestimmter Quadratmeterpreis an kalten
Betriebskosten nicht unterschritten wird.
Dieser Betrag berücksichtigt nur die zwingend vorkommenden Betriebskosten-
arten (d.h. Grundbesitzabgaben und Versicherungen) und ergibt einen Min-
destbetrag in Höhe von 1,45 € pro m² und Monat.
Wird dieser Betrag unterschritten oder bestehen Zweifel an der realistischen
Festsetzung der Vorauszahlung, kann die Zustimmung zur Anmietung der
Wohnung nur erteilt werden, wenn der Antragsteller schlüssig nachweist, aus
welchen Gründen die Betriebskostenvorauszahlung so niedrig ist, z.B. durch
die Vorjahresabrechnung.
29 vgl. BSG, Urteil v. 05.08.2021, Az. B4 AS 82/20 R, Rdnr. 18Seite 15 von 16
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Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
9. Übersicht der ermittelten Beträge
Personenzahl Orientierung:
Mindestgröße
(m²)
Grundmiete Maximal kalte
Betriebskosten
Bruttokaltmiete
(aufgerundet)
1 35* 493,81 € 147,20 € 642,00 €
2 45,5 610,06 € 191,37 € 842,00 €**
3 56,0 735,81 € 235,53 € 986,00 €**
4 66,5 865,84 € 279,69 € 1.180,00 €**
5 77,0 994,51 € 323,85 € 1.366,00 €**
6 87,5 1.117,08 € 368,01 € 1.569,00 €**
7 98,0 1.229,21 € 412,17 € 1.735,00 €**
8 108,5 1.323,69 € 456,33 € 1.913,00 €**
- Mindestbetrag kalte Betriebskosten: 1,45 €/ m²/ Monat –
*unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls ist eine Abweichung
bis zu einer Wohnungsgröße von mind. 16 m² möglich - vgl. unter Ziff. 5
**die Grenzwerte wurden wie dargestellt iterativ erhöht - vgl. unter Ziff. 7
gez. Ramos
Amtsleiterin
Amt für Soziales und Wohnen (50)
Juli 2026Seite 16 von 16