Große Anfrage von BSW/SBI: Wertermittlung, denkmalrechtliche Verpflichtungen und Ausübung der Gesellschafterrechte der Bundesstadt Bonn beim ehemaligen Amerikanischen Club in Bonn-Plittersdorf

Große Anfrage
öffentlich
260668Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Fragesteller/in:
BSW/SBI-Gruppe im Rat der Stadt Bonn
Moussa Acharki
Hanno von Raußendorf
Antonia Pohlack
13.04.2026
Große Anfrage von BSW/SBI: Wertermittlung,
denkmalrechtliche Verpflichtungen und Ausübung
der Gesellschafterrechte der Bundesstadt Bonn
beim ehemaligen Amerikanischen Club in Bonn-
Plittersdorf
Beratungsfolge
Rat 07.05.2026 Kenntnisnahme
Bezirksvertretung Bad Godesberg 27.05.2026 Kenntnisnahme
Fragestellung
Inhalt der Großen Anfrage:
I. Gesellschaftszweck und strategische Zielsetzung der VEBOWAG
1. Teilt die Verwaltung die Auffassung, dass die Förderung stabiler
Quartiersstrukturen und die nachhaltige Stadtentwicklung zu den
strategischen Zielen der VEBOWAG gehören, wie sie in der
Selbstdarstellung und Geschäftstätigkeit der Gesellschaft zum Ausdruck
kommen?
2. Teilt die Verwaltung die Auffassung, dass der denkmalgerechte Erhalt
identitätsstiftender Gebäude einen Beitrag zur Stabilisierung und
nachhaltigen Entwicklung von Stadtquartieren leisten kann?
3. Teilt die Verwaltung die Auffassung, dass eine Geschäftsstrategie, die den
denkmalgerechten Erhalt eines bedeutenden städtebaulichen Objekts
faktisch verhindert, im Widerspruch zu den stadtentwicklungsbezogenen
Zielsetzungen der VEBOWAG stehen kann?
II. Konkrete strategische Behandlung des ehemaligen Amerikanischen
ClubsSeite 1 von 13
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4. Wurde bei der Bewertung des ehemaligen Amerikanischen Clubs
berücksichtigt, dass es sich um ein eingetragenes Baudenkmal mit
besonderer städtebaulicher, historischer und identitätsstiftender
Bedeutung für den Stadtteil Bonn-Plittersdorf handelt?
Wenn ja:
in welcher Weise?
Wenn nein:
warum nicht?
5. Welche konkrete strategische Zielsetzung verfolgt die VEBOWAG im
Hinblick auf den langfristigen Umgang mit dem ehemaligen
Amerikanischen Club?
Insbesondere:
a) ist eine denkmalgerechte Sanierung durch die VEBOWAG selbst
geplant,
b) ist ein Verkauf geplant, oder
c) ist ein unveränderter Fortbestand ohne konkrete Sanierungsplanung
vorgesehen?
6. Wurde bei der wirtschaftlichen Bewertung berücksichtigt, dass ein
Nichtverkauf zu zukünftigen denkmalrechtlichen Instandsetzungs- und
Erhaltungspflichten und damit zu erheblichen finanziellen Verpflichtungen
der VEBOWAG AG führen kann?
Wenn ja:
in welcher Weise?
Wenn nein:
warum nicht?
III. Wirtschaftliche Bewertung und Berücksichtigung denkmalbedingter
Belastungen
7. Teilt die Verwaltung die Auffassung, dass die steuerlichen BegünstigungenSeite 2 von 13
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für Baudenkmäler nach §§ 7i, 10f und 11b Einkommensteuergesetz den
gesetzgeberischen Befund widerspiegeln, dass denkmalgerechte
Erhaltungsmaßnahmen typischerweise mit erhöhten wirtschaftlichen
Belastungen verbunden sind?
8. Wurde bei der Wertermittlung des ehemaligen Amerikanischen Clubs
berücksichtigt, dass die denkmalrechtlichen Anforderungen
zu erheblichen Mehrkosten gegenüber einer nicht
denkmalgebundenen Nutzung oder Sanierung führen können?
Wenn ja:
in welcher konkreten Höhe?
Wenn nein:
aus welchen Gründen nicht?
9. Wurde der von den Montag-Stiftungen angegebene Sanierungsbedarf in
Höhe von etwa 10 Mio. EUR durch die VEBOWAG AG oder die
Verwaltung überprüft oder wirtschaftlich bewertet?
Wenn ja:
mit welchem Ergebnis?
Wenn nein:
warum nicht?
9a. Vollständige Offenlegung der vorliegenden Wertermittlungen
Welche Gutachten oder gutachterlichen Stellungnahmen zur
Wertermittlung des ehemaligen Amerikanischen Clubs liegen der
Verwaltung, der VEBOWAG AG oder sonstigen beteiligten öffentlichen
Stellen aktuell vor?
Es wird um eine vollständige und abschließende Auflistung sämtlicherSeite 3 von 13
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Gutachten gebeten, insbesondere der:
• durch die VEBOWAG beauftragten Gutachten,
• durch die Montag Stiftung beauftragten Gutachten,
• durch die Stadtverwaltung bzw. in ihrem Auftrag erstellten
Gutachten.
Für jedes einzelne Gutachten wird um folgende Angaben gebeten:
a) Auftraggeber
b) Gutachter / Institution
c) Datum der Erstellung
d) ermittelter Verkehrswert bzw. wirtschaftlicher Wert (in Euro)
e) zugrunde gelegte Bewertungsannahmen, insbesondere:
• Berücksichtigung der Denkmaleigenschaft
• angesetzte Sanierungskosten
• angenommene Nutzungsperspektiven
9b. Weiteres (viertes) Gutachten
Wurde ein weiteres (viertes) Gutachten zur Wertermittlung beauftragt
oder bereits erstellt?Seite 4 von 13
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Wenn ja:
• wer ist Auftraggeber,
• wer ist Gutachter,
• wann wurde bzw. wird es erstellt,
• welcher Wert wurde ermittelt (in Euro)
Wenn nein:
• aus welchen Gründen wurde auf ein weiteres Gutachten
verzichtet?
9c. Vergleich und Bewertung der Gutachten
Wie bewertet die Verwaltung etwaige Unterschiede zwischen den
vorliegenden Gutachten, insbesondere hinsichtlich der ermittelten Werte
und der zugrunde gelegten Annahmen?
Wurden die Gutachten miteinander abgeglichen oder einer
Plausibilitätsprüfung unterzogen?
Wenn ja:
• mit welchem Ergebnis?
Wenn nein:Seite 5 von 13
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• warum nicht?
IV. Strategische Steuerung durch die Gesellschafter und
Bindungswirkung von Hauptversammlungsentscheidungen
10. Teilt die Verwaltung die Auffassung, dass die Bundesstadt Bonn als
Mehrheitsaktionärin der VEBOWAG AG ihre Gesellschafterrechte in der
Hauptversammlung ausüben kann, um die strategische Ausrichtung der
Gesellschaft im Rahmen der gesetzlichen und satzungsmäßigen
Vorgaben zu bestimmen?
11. Teilt die Verwaltung die Auffassung, dass eine durch die
Hauptversammlung bestimmte strategische Ausrichtung der Gesellschaft
bei der Ausübung der Geschäftsführung durch den Vorstand zu
berücksichtigen ist?
12. Teilt die Verwaltung die Auffassung, dass ein Beschluss des Rates mit
folgendem Inhalt rechtlich zulässig wäre:
„Beschlussvorschlag
1. Strategische Ausrichtung und Ausübung der Gesellschafterrechte
Der Rat der Bundesstadt Bonn beschließt gemäß § 113 Abs. 1 GO
NRW, dass die Verwaltung verpflichtet ist, die Gesellschafterrechte
der Bundesstadt Bonn als Mehrheitsaktionärin der Vereinigten
Bonner Wohnungsbau AG (VEBOWAG) mit einem Anteil von 92,34
% in der Hauptversammlung so auszuüben, dass bei der
strategischen Ausrichtung und bei Entscheidungen über die
zukünftige Verwendung oder Veräußerung des ehemaligen
Amerikanischen Clubs in Bonn-Plittersdorf
• der denkmalgerechte Erhalt des Gebäudes sowie
• seine Nutzung im Interesse der Stadt- und Quartiersentwicklung und der
öffentlichen Zwecksetzung der Gesellschaft
maßgeblich berücksichtigt werden und bei der Abwägung der
strategischen Handlungsoptionen Vorrang vor einer ausschließlichSeite 6 von 13
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an der kurzfristigen Maximierung des Veräußerungserlöses
orientierten Betrachtung haben.
2. Einberufung einer Hauptversammlung
Die Vertreter der Bundesstadt Bonn werden gemäß § 113 Abs. 1
Satz 2 GO NRW angewiesen, darauf hinzuwirken, dass zeitnah
eine außerordentliche Hauptversammlung der VEBOWAG
einberufen wird, in der,
• die strategische Zielsetzung der Gesellschaft entsprechend den unter
Ziffer 1 festgelegten Zielsetzungen verbindlich festgelegt wird.
3. Bindung der kommunalen Vertreter
Die Vertreter der Bundesstadt Bonn in der Hauptversammlung der
VEBOWAG werden gemäß § 113 Abs. 1 Satz 2 GO NRW
angewiesen,
• ihre Stimmrechte entsprechend den unter Ziffer 1 festgelegten
strategischen Zielsetzungen auszuüben,
• Beschlüssen zuzustimmen, die geeignet sind, diese strategischen
Zielsetzungen umzusetzen,
• und Beschlüsse abzulehnen, die diesen Zielsetzungen entgegenstehen
4. Berichtspflicht gegenüber dem Rat
Die Vertreter der Bundesstadt Bonn werden gemäß § 113 Abs. 1
Satz 2 GO NRW angewiesen.
• dem Rat fortlaufend und frühzeitig über alle Maßnahmen,
Beschlussvorschläge und Entscheidungen zu berichten, die die
Umsetzung der unter Ziffer 1 festgelegten strategischen Zielsetzungen
betreffen.
5. Berücksichtigung vorliegender Gutachten
Vorliegende und noch zu erstellende Gutachten zur wirtschaftlichen
Bewertung und zu möglichen Entwicklungsperspektiven desSeite 7 von 13
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ehemaligen Amerikanischen Clubs sind
• im Hinblick auf die Umsetzung der unter Ziffer 1 festgelegten
strategischen Zielsetzungen zu berücksichtigen und
• dem Rat vollständig zur Kenntnis zu geben.“
Falls ein solcher Beschluss rechtlich unzulässig wäre:
a) auf welche konkreten gesetzlichen Vorschriften stützt die Verwaltung
ihre abweichende Rechtsauffassung, und
b) wie bewertet die Verwaltung in diesem Zusammenhang die Regelung
des § 113 Abs. 1 Satz 2 GO NRW, wonach die Vertreter der
Gemeinde in Gesellschafterversammlungen an die Beschlüsse des
Rates gebunden sind, sowie die Regelung des § 113 Abs. 7 GO
NRW, wonach Vertreter der Gemeinde bei Handeln auf Weisung
des Rates von Haftungsrisiken freigestellt sind?
Begründung
1. Bestätigte denkmalrechtliche Ausgangslage und offene
Bewertungsfragen
Mit der Stellungnahme der Verwaltung zur Großen Anfrage (DS 260012-03 ST)
wurden wesentliche rechtliche Grundlagen bestätigt:
• Die Erhaltungspflicht für ein eingetragenes Baudenkmal nach § 7
DSchG NRW besteht unabhängig von Verkaufsabsichten oder
Nutzungskonzepten und stellt eine verbindliche öffentlich-rechtliche
Verpflichtung der Eigentümerin dar.
• Art. 14 GG vermittelt keinen Anspruch auf eine maximale
wirtschaftliche Verwertung eines denkmalgeschützten Grundstücks,
sondern schützt lediglich vor unverhältnismäßigen Belastungen.
• Ein Verkauf zu einem sachverständig ermittelten denkmaladäquaten
Verkehrswert ist rechtlich zulässig und begründet kein persönliches
Haftungsrisiko der Geschäftsführung.
Die Wertermittlung des ehemaligen Amerikanischen Clubs erfolgte nach
Angaben der Verwaltung in Anlehnung an die
Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) unter AnwendungSeite 8 von 13
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finanzmathematischer Methoden.
Nicht dargelegt wurde jedoch, in welcher konkreten Weise die
denkmalrechtlichen Bindungen – insbesondere:
• Nutzungseinschränkungen,
• denkmalbedingte Mehrkosten,
• Instandsetzungs- und Sanierungsverpflichtungen
objektspezifisch in die Bewertung eingeflossen sind.
Da die Denkmaleigenschaft eine verbindliche öffentlich-rechtliche
Nutzungseinschränkung mit potenziell erheblichen wirtschaftlichen
Auswirkungen darstellt, ist ihre konkrete Berücksichtigung für eine
sachgerechte Verkehrswertermittlung und strategische Bewertung zwingend
erforderlich.
Unklar bleibt insbesondere:
• ob und in welchem Umfang denkmalgerechte Sanierungskosten
einbezogen wurden,
• welche langfristige strategische Zielsetzung unter Berücksichtigung der
denkmalrechtlichen Erhaltungspflicht verfolgt wird,
• und wie die Bundesstadt Bonn als Mehrheitsaktionärin ihre
Gesellschafterrechte zur Wahrnehmung ihrer gesetzlichen
Verpflichtungen sowie der städtebaulichen und denkmalrechtlichen
Verantwortung ausübt.
2. Strategische Entscheidung – Abgrenzung zur operativen
Geschäftsführung
Die Entscheidung über die zukünftige Verwendung oder Veräußerung eines
Vermögensgegenstands von erheblicher wirtschaftlicher, rechtlicher und
städtebaulicher Bedeutung stellt keine Maßnahme der laufenden
Geschäftsführung im Sinne des § 76 Abs. 1 AktG dar, sondern eine
grundlegende Struktur- und Strategieentscheidung.
Die hier in Rede stehende Entscheidung betrifft:
• die langfristige Nutzung eines bedeutenden Vermögensgegenstands,
• die Erfüllung gesetzlicher Pflichten für Denkmalschutz und -pflege,Seite 9 von 13
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• sowie die strategische Positionierung der Gesellschaft im Hinblick auf
ihre öffentliche Zwecksetzung.
Sie überschreitet damit die Ebene bloßer operativer Geschäftsführung.
Die Abgrenzung zwischen operativer Geschäftsführung und strategischer
Strukturentscheidung ist für die organschaftliche Zuständigkeitsverteilung von
zentraler Bedeutung.
3. Aktienrechtliche Kompetenzordnung und strategische Zuständigkeit
der Hauptversammlung
Nach § 76 Abs. 1 AktG leitet der Vorstand die Gesellschaft eigenverantwortlich.
Diese organschaftliche Unabhängigkeit betrifft jedoch die laufende
Geschäftsführung.
Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Vorstand
einer Aktiengesellschaft verpflichtet, die Hauptversammlung in Entscheidungen
einzubeziehen, die tiefgreifend in die Vermögenssubstanz oder die strategische
Ausrichtung der Gesellschaft eingreifen (grundlegend: BGH, Urteil vom
25.02.1982 – II ZR 174/80 – BGHZ 83, 122 – „Holzmüller“) und (BGH, Urteil
vom 26.04.2004 – II ZR 155/02 – BGHZ 159, 30 – „Gelatine“). Zur Beteiligung
der Hauptversammlung besteht bei tiefgreifenden Eingriffen in die Vermögens-
und Mitgliedschaftsrechte der Aktionäre sogar eine Verpflichtung (BGH, Urteil
vom 27.08.2010 – 2 StR 111/09 – BGHSt 55, 266 – „Trienekens“ –, Rn. 45).
Die Entscheidung über die zukünftige Verwendung oder Veräußerung eines
Vermögensgegenstands von erheblicher wirtschaftlicher, rechtlicher und
städtebaulicher Bedeutung stellt eine solche grundlegende
Strukturentscheidung dar. Sie berührt:
• die Vermögenssubstanz der Gesellschaft,
• ihre langfristige strategische Ausrichtung,
• sowie die Interessen der Aktionäre in substantieller Weise.
Die Hauptversammlung ist daher das gesetzlich vorgesehene Organ
zur verbindlichen Willensbildung der Aktionäre in strategischen
Strukturfragen.
Im Fall einer kommunalen Mehrheitsbeteiligung erfolgt die Wahrnehmung
dieser Eigentümerrechte durch die Vertreter der Gemeinde in der
Hauptversammlung. Deren Handeln unterliegt gemäß § 113 GO NRW der
Bindung an die Beschlüsse des Rates.Seite 10 von 13
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Damit ist die strategische Entscheidungsebene aktienrechtlich bei der
Hauptversammlung verortet und kommunalrechtlich dem demokratisch
legitimierten Rat zugeordnet.
4. Kommunalrechtliche Steuerungsverantwortung nach § 113 GO NRW
Nach § 113 Abs. 1 GO NRW sind die Vertreter der Gemeinde in
Gesellschafterversammlungen an die Beschlüsse des Rates gebunden und
verpflichtet, die Interessen der Gemeinde zu verfolgen. Diese Bindung gilt
ausdrücklich auch für die Hauptversammlung einer Aktiengesellschaft.
§ 113 Abs. 7 GO NRW stellt zudem klar, dass Vertreter, die auf Weisung des
Rates handeln, im Falle einer Haftungsinanspruchnahme durch die Gemeinde
freigestellt sind.
Damit wird gesetzlich sichergestellt:
• Die strategische Steuerung kommunaler
Beteiligungsgesellschaften erfolgt durch den demokratisch
legitimierten Rat.
• Die Vertreter der Gemeinde setzen diese strategischen Vorgaben auf
Ebene der Hauptversammlung um.
• Persönliche Haftungsrisiken stehen der weisungsgebundenen
Wahrnehmung der Gesellschafterrechte nicht entgegen.
Das Bundesverwaltungsgericht hat klargestellt, dass kommunale Einwirkungs-
und Weisungsrechte Ausdruck des Demokratieprinzips sind und der
Sicherstellung demokratischer Kontrolle dienen (BVerwG, Urteil vom
31.08.2011 – 8 C 16.10). Gemeinden müssen bei Wahrnehmung öffentlicher
Aufgaben durch privatrechtliche Unternehmen über hinreichende
Einflussmöglichkeiten verfügen (BVerwG, Urteil vom 06.04.2005 – 8 CN 1.04).
Die vorliegende Fragestellung betrifft daher nicht die organschaftliche
Unabhängigkeit des Vorstands in der operativen Geschäftsführung,
sondern die kommunalrechtlich vorgesehene strategische Steuerung über
die Gesellschafterrechte.
5. Öffentliche Zweckbindung und gesicherter Einfluss nach § 108 GO
NRW
Nach § 108 GO NRW ist eine kommunale Beteiligung an einem Unternehmen
in Privatrechtsform nur zulässig, wenn:Seite 11 von 13
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• ein öffentlicher Zweck verfolgt wird (§ 108 Abs. 1 Nr. 7 GO NRW) und
• ein angemessener Einfluss der Gemeinde dauerhaft gesichert ist (§ 108
Abs. 1 Nr. 6 GO NRW).
Die Satzung der VEBOWAG enthält eine entsprechende öffentliche
Zwecksetzung, die neben sozial verantwortlicher Wohnungsversorgung
ausdrücklich auch städtebauliche Aufgaben umfasst.
Hieraus folgt:
Entscheidungen über den ehemaligen Amerikanischen Club dürfen nicht
ausschließlich an einer kurzfristigen Maximierung des
Veräußerungserlöses orientiert werden. Im Rahmen der öffentlichen
Zweckbindung sind auch denkmalrechtliche, städtebauliche und
gemeinwohlbezogene Zielsetzungen zu berücksichtigen.
§ 108 GO NRW (öffentliche Zweckbindung und Einfluss) und § 113 GO
NRW (Weisungsbindung der Vertreter) bilden dabei ein systematisch
aufeinander bezogenes Steuerungsinstrumentarium.
6. Bedeutung der Ratsbeschlüsse vom 08.09.2025 und 22.01.2026
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat mit einstimmigen Beschlüssen vom
08.09.2025 (DS 253731) und 22.01.2026 (DS 260084) festgestellt, dass das
Projekt „Open Embassy for Democracy“ im ehemaligen Amerikanischen Club
von besonderem gesamtstädtischen Interesse ist, und die Verwaltung
beauftragt, mit Nachdruck auf ein Gelingen hinzuwirken.
Diese Beschlüsse konkretisieren die strategischen Interessen der Bundesstadt
Bonn als Mehrheitsaktionärin und sind bei der Ausübung der
Gesellschafterrechte maßgeblich zu berücksichtigen.
7. Gesamtergebnis und Steuerungsverantwortung des Rates
Die Entscheidung über den ehemaligen Amerikanischen Club ist keine
Maßnahme der laufenden Geschäftsführung im operativen Tagesgeschäft
des Vorstands, sondern erfordert eine strategische Strukturentscheidung,
die aktienrechtlich der Hauptversammlung zugeordnet ist und deren
Wahrnehmung bei einer städtischen Mehrheitsbeteiligung
kommunalrechtlich der rechtlichen Steuerungskompetenz des
demokratisch legitimierten Rates unterliegt.
Die vorliegende Große Anfrage betrifft:Seite 12 von 13
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• die sachgerechte wirtschaftliche Bewertung eines denkmalgebundenen
Vermögensgegenstands,
• die strategische Zielsetzung der Eigentümerin,
• die demokratisch legitimierte Ausübung der Gesellschafterrechte der
Bundesstadt Bonn.
Die Verantwortung des Rates ergibt sich vor dem Hintergrund
• der bestätigten denkmalrechtlichen Erhaltungspflichten,
• der fehlenden Verpflichtung zur kurzfristigen Erlösmaximierung,
• der bestehenden Mehrheitsbeteiligung der Bundesstadt Bonn,
• sowie der durch einstimmige Ratsbeschlüsse dokumentierten
gesamtstädtischen Bedeutung des Projekts.
Zur Wahrnehmung dieser Verantwortung ist eine transparente Klärung
• der wirtschaftlichen Bewertungsgrundlagen,
• der strategischen Zielsetzung der Gesellschaft
• sowie der Ausübung der Gesellschafterrechte
im Hinblick auf den ehemaligen Amerikanischen Club erforderlich.
Anlage/n
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