Satzung über die Festsetzung der Steuerhebesätze für die Realsteuern in der Bundesstadt Bonn ab dem Jahr 2026

Beschlussvorlage
öffentlich
260469
Der OberbürgermeisterDokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Federführung:
21 Kassen- und Steueramt
Dezernat:
Dez. II
Satzung über die Festsetzung der Steuerhebesätze
für die Realsteuern in der Bundesstadt Bonn ab
dem Jahr 2026
Beratungsfolge
Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und
Vergabe
23.04.2026 Empfehlung
Rat 07.05.2026 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Die Satzung der Bundesstadt Bonn über die Festsetzung der Realsteuerhe-
besätze für das Jahr 2026 wird in der als Anlage 1 beigefügten Fassung be-
schlossen.
Begründung
Für das Kalenderjahr 2025 hatte sich der Rat der Bundesstadt Bonn für die
Anwendung von differenzierenden Grundsteuerhebesätzen entschieden.
Nachdem das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen in mehreren die Städte Bo-
chum, Essen, Dortmund und Gelsenkirchen betreffenden Verfahren am 4. De-
zember 2025 entschied, dass die dort festgelegten höheren Grundsteuerhe-
besätze zur Bestimmung der Grundsteuer für die in der jeweiligen Gemeinde
liegenden Nichtwohngrundstücke gegen den verfassungsrechtlichen Grundsatz
der Steuergerechtigkeit verstoßen und die entsprechenden Hebesatzsatzungen
für teilnichtig erklärte, wurde die Beschlussfassung über Grundsteuerhebesätze
2026 in Bonn zunächst vertagt und die Veranlagung der Grundsteuer bis auf
Weiteres zurückgestellt.
Das Verwaltungsgericht Düsseldorf hat zwischenzeitlich mit Urteil vom 10. März
2026 die differenzierende Grundsteuer-Hebesatzsatzung der Stadt Hilden -
wenn auch aus anderen Gründen, als das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen –
ebenfalls für teilnichtig erklärt; und zwar sowohl hinsichtlich des Hebesatzes für
die Wohngrundstücke als auch für die Nichtwohngrundstücke.
Die juristischen Risiken bei der Anwendung von differenzierenden Grundsteu-
erhebesätzen wurden seitens der Verwaltung bereits mehrfach dargestellt. Auf
die entsprechenden Vorlagen (DS 241905) wird insoweit verwiesen. Im Ein-
klang mit dem Deutschen Städtetag geht die Verwaltung unverändert davon
aus, dass – sofern letztlich die Verfassungswidrigkeit der Anwendung von diffe-
renzierten Grundsteuerhebesätzen festgestellt würde – dies für die betroffenenSeite 1 von 6
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Haushaltsjahre zur allgemeinen Anwendung des ermäßigten Hebesatzes für
alle Grundstücksarten führt. Die v. g. verwaltungsgerichtlichen Urteile machen
den Eintritt dieses Szenarios nunmehr deutlich wahrscheinlicher, wenngleich
diese Entscheidungen noch nicht rechtskräftig sind.
Da bis zu einer endgültigen Klärung in Gestalt höchstrichterlicher Rechtspre-
chung vermutlich noch mehrere Jahre vergehen werden, liegt hierin ein erhebli-
ches fiskalisches Risiko für die Städte und Gemeinden in NRW, welches auch
im Bereich der Bundesstadt Bonn im Hinblick auf die Situation des städtischen
Haushalts untragbar ist.
Auch der Städtetag NRW sieht unverändert derzeit für die Kommunen keinen
rechtssicheren Weg für eine Fortführung der Hebesatzdifferenzierung zwischen
Wohn- und Nichtwohnimmobilien. Das entsprechende Rundschreiben vom 13.
März 2026 ist dieser Vorlage als Anlage 2 beigefügt.
In Anbetracht dieser hohen juristischen Risiken wurden im Jahresabschluss
2025 zunächst hinsichtlich der noch nicht bestandskräftigen Veranlagungsbe-
scheide im Bereich Nichtwohnen zunächst Rückstellungen im Umfang von 130
TEUR gebildet, die nach Eingang des v. g. Rundschreibens unter Berücksichti-
gung der offenen Fälle im Bereich Wohnen auf 245 TEUR erhöht wurden. Bei
einer – aus v. g. Gründen nicht empfohlenen – erneuten Steuerveranlagung mit
differenzierten Hebesätzen in 2026 wäre zu erwarten, dass der gebotene
Rückstellungsaufwand für das Steuerjahr 2026 deutlich höher ausfallen und
damit die notwendige Erreichung der städtischen Haushaltskonsolidierungszie-
le in Folgejahren erheblich erschweren wird.
Ungeachtet dessen ist derzeit nicht absehbar, wann und mit welchem Ausgang
das für die Bundesstadt Bonn zuständige Verwaltungsgericht Köln erstmalig
über die Anwendbarkeit von differenzierenden Grundsteuerhebesätzen ent-
scheiden wird. Ebenfalls ist die Verfahrensdauer der vor dem Oberverwal-
tungsgericht angestrengten Berufungsverfahren nicht absehbar. Jedenfalls
scheint sicher, dass mit entsprechenden Entscheidungen nicht vor dem 30.
Juni 2026 gerechnet werden kann.
Dieser Zeitpunkt ist deshalb von hoher Relevanz, da nach den Vorschriften des
Grundsteuergesetzes der Beschluss über die Festsetzung oder Änderung der
Grundsteuerhebesätze bis zum 30. Juni eines Kalenderjahres mit Wirkung vom
Beginn dieses Kalenderjahres zu fassen ist.
Die aktuelle Haushaltslage in Bonn ist bekanntermaßen äußerst herausfor-
dernd. Eine rechtssichere Grundsteuerveranlagung ist daher - auch zur Ver-
meidung eines erwartungsgemäß erheblichen Rückstellungsaufwands – zur
Sicherung der städtischen Handlungsspielräume essenziell, was eine zeitnahe
Beschlussfassung über die städtische Realsteuerhebesatzsatzung bedingt. Im
Falle der Beschlussfassung ist von einem Versand der Veranlagungsbescheide
Mitte Juni 2026 sowie einer ersten Steuerfälligkeit Mitte Juli 2026 auszugehen.
Die bisher unterbliebenen Grundsteuerveranlagungen werden somit bis zu die-
sem Zeitpunkt bereits zusätzliche Kosten durch den separaten Veranlagungs-
lauf sowie fremdfinanzierte Vorfinanzierungskosten zwischen 0,5 und 0,6 Mio. €
(abhängig vom jeweiligen Zinsniveau) zulasten des städtischen Haushalts ver-
ursacht haben. Eine abermalige Vertagung der Entscheidung wird diese KostenSeite 2 von 6
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nochmals deutlich ansteigen lassen.
Hinzu kommt, dass die bereits eingetretenen Verzögerungen sich ebenfalls
erheblich auf die Folgeprozesse im Bereich der Finanzbuchhaltung und Forde-
rungsmanagement auswirken.
Es wird unausweichlich zu hohen Steuernachforderungen für das 1. Halbjahr
2026 mit einer zeitnah anstehenden 3. Steuerfälligkeit am 15. August 2026
kommen, wodurch ein deutlicher Anstieg von Mahn- und Vollstreckungsfällen
sowie – damit einhergehend – Anträgen auf Teilzahlungsvereinbarung zu er-
warten ist. Auch führt die verzögerte Verbuchung von Steuerforderungen in der
Finanzbuchhaltung zu Problemstellungen im Umgang mit Zahlungsverrechnun-
gen mit den bereits veranlagten Gebühren aus dem Grundbesitz. Zuletzt ist
bereits heute ein deutlich erhöhtes Rückfrageaufkommen seitens der Bürgerin-
nen und Bürger sowohl in der Steuerveranlagung als auch im Forderungsma-
nagement zu verzeichnen, was entsprechende personelle Kapazitäten bindet.
Der insgesamt entstehende zusätzliche Verwaltungsaufwand steht insoweit der
mit der kürzlich durch den Rat beschlossenen, befristeten personellen Verstär-
kung im Forderungsmanagement verfolgten Zielsetzung eines Rückstandsab-
baus (DS: 254070) entgegen, da Mahn- und Vollstreckungsfälle im Bereich
Grundbesitzabgaben im Vergleich zu den übrigen städtischen Forderungen
privilegiert beigetrieben werden müssen.
Im Ergebnis bedarf es somit aus Sicht der Verwaltung einer zeitnahen Be-
schlussfassung über die verwaltungsseitig vorgeschlagene Realsteuerhebe-
satzsatzung, um einen weiteren und stetig wachsenden Schaden für den städ-
tischen Haushalt abzuwehren.
Anlage/n
1 Satzung über die Festsetzung der Steuerhebesätze für die Realsteuern in der
Bundesstadt Bonn ab dem Jahr 2026-GO (öffentlich)
2 RS_OB_Hebesatzdifferenzierung (öffentlich)Seite 3 von 6
Satzung über die Festsetzung der Steuerhebesätze für die Realsteuern in der
Bundesstadt Bonn ab dem Jahr 2026
Aufgrund des § 7 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen in der Fassung
der Bekanntmachung vom 14.07.1994 (GV. NRW. S. 666/SGV. NRW. 2023) zuletzt geändert
durch Artikel 1 des Gesetzes vom 10. Juli 2025 (GV. NRW. S. 618), des § 25 des
Grundsteuergesetzes vom 07.08.1973 (BGBl. I. S. 965) zuletzt geändert durch Artikel 32 des
Gesetzes vom 2.Dezember 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 387) und des § 16 des
Gewerbesteuergesetzes in der Fassung der Bekanntmachung vom 15.10.2002 (BGBl. I S.
4167) zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 28. Februar 2025 (BGBl. 2025 I Nr.
69) hat der Rat der Bundesstadt Bonn in seiner Sitzung am ……………… folgende Satzung
beschlossen:
„§ 1 Die Steuerhebesätze für die Grundsteuern und die Gewerbesteuer werden ab dem Jahr
2026 wie folgt festgesetzt:
1. Grundsteuer
a) für die land- und forstwirtschaftlichen Betriebe (Grundsteuer A) 543 v.H.
b) für die Grundstücke (Grundsteuer B) 732 v.H.
2. Gewerbesteuer
537 v.H.
§ 2 Diese Satzung tritt rückwirkend zum 01.01.2026 in Kraft.“Seite 4 von 6
Der Geschäftsführer
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Städtetag NRW | Gereonstraße 18-32 | 50670 Köln
An die
- (Ober-)Bürgermeisterinnen und (Ober-)Bürger-
meister der Mitgliedsstädte
- Mitglieder des Vorstandes
des Städtetages Nordrhein-Westfalen
Grundsteuer: Folgen der neuen Verwaltungsrechtsprechung für die
weitere Anwendung der Hebesatzdifferenzierung in 2026 ff.
Sehr geehrte Damen und Herren,
am 10. März 2026 hat bereits das zweite nordrhein-westfälische Verwaltungsgericht (VG
Düsseldorf) differenzierende Hebesatzsatzungen bei der Grundsteuer für (teil-)nichtig er-
klärt. Die beklagten Satzungen repräsentieren den typischen Regelungsgehalt differenzieren-
der Satzungen. Beide Verwaltungsgerichte (Gelsenkirchen und Düsseldorf) sehen die Ursa-
chen der Gleichheitswidrigkeit bereits in landesgesetzlichen Konstruktionsfehlern. Daher
steht den Kommunen aktuell kein rechtssicherer Weg für eine Fortführung der Hebesatzdif-
ferenzierung zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken zur Verfügung.
Bis zu einer abschließenden Klärung durch höhere Instanzen ist mit einer mehrjährigen Ver-
fahrensdauer zu rechnen. Über diesen Zeitraum kann sich bei differenzierenden Städten ein
kaum tragbares Steuerausfallrisiko aufbauen, da allen Grundsteuerpflichtigen der Weg eröff-
net ist, ihre zukünftigen Grundsteuerbescheide im Widerspruchsweg offen zu halten. Vor
dem Hintergrund dieser massiven Steuerausfallrisiken ist der Finanzausschuss des Städteta-
ges NRW in seiner Sitzung vom 11. März 2026 einhellig zu dem Ergebnis gelangt, dass eine
weitere Anwendung der Hebesatzdifferenzierung bei der Grundsteuer bis zu einer endgülti-
gen Klärung durch die Rechtsprechung ausgesetzt werden sollte.
Zum Hintergrund:
Aktuelle Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte in NRW
Das VG Düsseldorf hat am 10. März 2026 entschieden, dass die differenzierende Hebesatz-
satzung der Stadt Hilden für die Grundsteuer sowohl für den höheren Hebesatz für die Nicht-
wohngrundstücke als auch für den niedrigeren Hebesatz für Wohngrundstücke (teil-)nichtig
ist. Das Gericht erachtet es für gleichheitswidrig, dass die gemischt genutzten Grundstücke
(also Grundstücke, die nur anteilig Wohnzwecken dienen) nach den gesetzlichen Regelungen
13.03.2026
Kontakt
Christian Schuchardt
christian.schuchardt
@staedtetag.de
Gereonstraße 18-32
50670 Köln
Telefon 0221 3771-229
www.staedtetag-nrw.de
Aktenzeichen
00.06.07 NSeite 5 von 6
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nicht unter das Hebesatzprivileg für Wohngrundstücke fallen. Eine solche Ungleichbehand-
lung der gemischt genutzten Grundstücke sei allenfalls dann zulässig, wenn die Hebesatzdif-
ferenz zwischen den Wohn- und den Nichtwohngrundstücken gering ist. Ein Verhältnis der
Hebesätze von 1 zu 2, wie es in NRW üblich und zur wirksamen Entlastung der Wohngrund-
stücke auch erforderlich ist, liege jedenfalls weit über dem gleichheitsrechtlich noch akzep-
tablen Maß.
Zuvor hatte bereits das VG Gelsenkirchen mit Urteilen vom 4. Dezember 2025 entschieden,
dass die von den Städten Bochum, Dortmund, Essen und Gelsenkirchen festgelegten höhe-
ren Hebesätze für Nichtwohngrundstücke gegen den verfassungsrechtlichen Grundsatz der
Steuergerechtigkeit verstoßen. Das VG Gelsenkirchen erachtet die Hebesatzdifferenzierung
allerdings bereits im Grundsatz für gleichheitswidrig, also unabhängig von der Höhe der
Spreizung.
Beratungen im Finanzausschuss des Städtetages NRW und aktuelle Beschlusslage
Der Finanzausschuss des Städtetages NRW hat sich am 11. März 2026 über mögliche Schluss-
folgerungen aus den vorgenannten Urteilen ausgetauscht. Die Ausschussmitglieder vertraten
einhellig die Einschätzung, dass spätestens nach dem sehr weitreichenden Urteil des VG Düs-
seldorf das Steuerausfallrisiko für die Städte bei einer weiteren Anwendung differenzieren-
der Hebesätze nicht länger tragbar ist. Eine weitere Anwendung der Hebesatzdifferenzierung
bei der Grundsteuer sollte deshalb bis zu einer endgültigen Klärung durch die Rechtspre-
chung ausgesetzt werden.
Zuvor hatte bereits der Vorstand in seiner 359. Sitzung am 28. Januar 2026 in Köln seine For-
derung bekräftigt, dass die durch die Grundsteuerreform entstandenen ungerechtfertigten
Mehrbelastungen für Wohngrundstücke korrigiert werden müssen. Dafür hat der Vorstand
die Landesregierung aufgefordert, zügig eine rechtssichere Neuregelung zur Entlastung von
Wohngrundstücken zu schaffen.
Reaktion des Ministeriums der Finanzen NRW
Der Städtetag NRW und weitere kommunale Finanzexperten haben sich am 12. März 2026
mit dem Ministerium der Finanzen NRW zum weiteren Umgang mit der aktuellen
Rechtsprechung ausgetauscht. Das Finanzministerium hat erkennen lassen, dass aktuell
weder auf Bundes- noch auf Landesebene an gesetztlichen Korrekturen gearbeitet wird. Das
Ministerium ist entschlossen, zunächst die Entscheidungen der Folgeinstanzen abzuwarten.
Eine schnelle Auflösung der bestehenden Rechtsunsicherheiten ist damit nicht zu erwarten.
Über die weiteren Entwicklungen werden wir berichten.
Mit freundlichen Grüßen
Christian SchuchardtSeite 6 von 6