Beschluss zur Einleitung des Planverfahrens sowie zur Veröffentlichung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6719-9 „Ollenhauerstraße 4“, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Gronau

Beschlussvorlage
öffentlich
260458
Der OberbürgermeisterDokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Beschluss zur Einleitung des Planverfahrens sowie
zur Veröffentlichung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes Nr. 6719-9 „Ollenhauerstraße 4“,
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Gronau
Beratungsfolge
Ausschuss für Planen, Bauen und
Denkmalschutz
17.06.2026 Empfehlung
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
23.06.2026 Empfehlung
Bezirksvertretung Bonn 23.06.2026 Anhörung
Rat 09.07.2026 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Dem Antrag auf Einleitung des Planverfahrens vom 08.01.2020 zur
Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6719-9 als
teilweiser Ersatz des Bebauungsplanes Nr. 7920-15 für ein Gebiet im
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Gronau, Bereich Ollenhauerstraße 4 wird
gemäß § 12 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) entsprochen.
Das Bebauungsplanverfahren wird im Vollverfahren durchgeführt.
2. Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6719-9 ist als
teilweiser Ersatz des Bebauungsplanes Nr. 7920-15 gemäß § 3 Abs. 2
BauGB einschließlich seiner Begründung mit Umweltbericht im Internet
zu veröffentlichen und zusätzlich öffentlich auszulegen.
Begründung
Plangebiet:
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6719-9
erstreckt sich im Wesentlichen auf das Grundstück Ollenhauerstraße 4, das im
Stadtbezirk Bonn, am südöstlichen Rand des Ortsteils Gronau in der
Gemarkung Dottendorf gelegen ist. Ergänzend werden aus planungsrechtlichen
Gründen Teilbereiche der öffentlichen Verkehrsflächen Ollenhauerstraße sowie
der Oscar-Romero-Straße in das Gebiet des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes mit einbezogen.Seite 1 von 129
Seite 2Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Insgesamt umfasst der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes in der Flur 2 die Flurstücke 731, 732, 733, 466 (teilweise)
sowie 758 (teilweise) mit einer Gesamtgröße von rd. 7.000 m². Der
Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes erstreckt sich auf die
Flurstücke 731, 732 und 733 mit einer Gesamtgröße von ca. 5.150 m².
Das Plangebiet wird südwestlich durch die Oscar-Romero-Allee sowie
südöstlich durch die Ollenhauerstraße begrenzt. Im Nordosten bildet das
Grundstück Ollenhauerstraße 2 die Plangebietsgrenze. Richtung Nordwesten
erstreckt sich das Plangebiet in einer Tiefe von rund 80 m parallel der
Ollenhauerstraße.
Auf dem östlichen Nachbargrundstück (Ollenhauerstraße 2) befindet sich ein
zweigeschossiger Gebäudekomplex mit Nebenanlagen, der von der
Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) langfristig vermietet ist.
Südöstlich des Plangebietes erstrecken sich die teils unter Denkmalschutz
stehenden Gebäude des Friedrich-Ebert-Gymnasiums. Im Westen bilden die
Bahngleise der Deutschen Bahn AG (Strecke Köln – Koblenz) die Zäsur
zwischen den Ortsteilen Gronau und Dottendorf. Im Norden schließt sich eine
unbebaute Brachfläche an.
Das direkte Umfeld des Plangebietes hat durch mehrere neue Bürogebäude
bzw. derzeit geplante und/oder im Bau befindliche Vorhaben entlang der
Entwicklungsachse Joseph-Beuys-Allee/Oscar-Romero-Allee und der
Baunscheidtstraße in jüngerer Zeit eine erhebliche städtebauliche Aufwertung
erfahren. Die Nachbarschaft des Plangebietes östlich der Bahntrasse wird
durch größere Büronutzer des Dienstleistungssektors und größere
Gebäudekomplexe der GIZ (Gesellschaft für internationale Zusammenarbeit)
geprägt. Westlich des Plangebietes jenseits der Bahntrasse ist die Entwicklung
eines größeren, gemischt genutzten Quartier (Wohnen und Arbeiten) geplant
(Quartier „urban dot“).
Das Plangebiet ist aktuell mit einem neungeschossigen Bürogebäude, einem
eingeschossigen Nebengebäude sowie ebenerdigen Stellplätzen bebaut. Die
Gebäudesubstanz weist erhebliche funktionale, bauliche und technische
Mängel auf. Die bauliche Dichte des Grundstücks ist vergleichsweise gering,
jedoch ist es bedingt durch mehrere großflächige Stellplatzanlagen fast
vollständig versiegelt.
Planungsziele:
Im Jahr 2020 erwarb die Vorhabenträgerin die Liegenschaft Ollenhauerstraße
4. Das derzeit auf dem Grundstück befindliche neungeschossige Bürogebäude
weist erhebliche funktionale, bauliche und technische Mängel auf. Vor dem
Hintergrund der Nachfrage nach attraktiven Büro- und Dienstleistungsflächen in
Bonn und des bestehenden Investitionsstaus des Gebäudes plant die
Eigentümerin nach Abriss beider Gebäude einen Neubau auf dem Grundstück.
Ziel der Planung ist es, in einem XI-geschossigen Gebäude moderne,
nachhaltige Büro- und Dienstleistungsflächen für den Bedarf nach attraktiven
Büroarbeitsplätzen zu realisieren. Neben der klassischen Büronutzung soll der
vorhabenbezogene Bebauungsplan auch die Option bieten, dass sich
Hochschuleinrichtungen in dem neuen Gebäude ansiedeln können. Auch soll
die Option für die Etablierung einer Hotelnutzung eröffnet werden. ErgänzendSeite 2 von 129
Seite 3Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
sollen, entsprechend den Zielen zur künftigen Entwicklung des Bundesviertels,
Gastronomie und kleinere Shops im Erdgeschoss vorgesehen werden, um zu
einer Belebung des Quartiers beizutragen. Die oberirdische Bruttogrundfläche
(BGF) beträgt ca. 18.500 m².
Die Stellplätze für KFZ und Fahrräder werden in einer zweigeschossigen
Tiefgarage untergebracht. Zusätzlich ergänzen oberirdisch Fahrradstellplätze
für Besucher und 3 Stellplätze für Car-Sharing das Stellplatzangebot.
Bestehendes Planungsrecht:
Der Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Bonn stellt das Plangebiet als
Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung Dienstleistung und Verwaltung dar.
Dementsprechend kann die geplante Entwicklung der Fläche als Büro-,
Verwaltungs- und Hotelstandort mit öffentlichen Nutzungen im Erdgeschoss als
aus dem Flächennutzungsplan entwickelt betrachtet werden.
Verbindliches Planungsrecht besteht für das Plangebiet in Form des
Bebauungsplanes Nr. 7920-15, der im Jahr 2002 Rechtskraft erlangt hat.
Dieser weist für den betroffenen Teilbereich ein Sondergebiet (SO) - Büros und
Verwaltung - mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,5 und einer
Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,8 bei max. IV-Vollgeschossen aus. Die
überbaubare Grundstücksfläche erstreckt sich über weite Teile des
Grundstücks Ollenhauerstraße 4. Lediglich parallel der Ollenhauerstraße und
der Oscar-Romero-Allee ist jeweils ein Streifen von 7 m Tiefe von Bebauung
freizuhalten.
Die mit in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
einbezogenen Teilbereiche der Ollenhauerstraße und Oscar-Romero-Allee
setzt der Bebauungsplan Nr. 7920-15 als öffentliche Verkehrsflächen fest.
Zur Umsetzung der zukünftigen Planungsziele ist daher die Änderung des
bestehenden Planungsrechts erforderlich.
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6719-9 wird
der Bebauungsplan Nr. 7920-15 im Geltungsbereich des neu aufzustellenden
Bebauungsplanes ersetzt.
Planungsablauf:
Die Vorhabenträgerin beantragte mit Schreiben vom 08.01.2020 gemäß § 12
Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung
eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, um die planungsrechtlichen
Voraussetzungen für einen Hochhausneubau zu schaffen.
Der Rat der Bundesstadt Bonn folgte dem Antrag, indem er in seiner Sitzung
am 09.12.2021 den Zielbeschluss über die Entwicklung der Liegenschaft
Ollenhauerstraße 4 (DS- Nr. 202202) mit den Maßgaben gefasst hat, dass die
Grundrisse des Bürohochhauses zu einem späteren Zeitpunkt mit wenig
baulichem Aufwand zu Wohnraum umgewandelt werden können, das Gebäude
im KfW-Effizienzhausstandard 40 zu errichten sowie im Verfahren ein
zweiphasiger Wettbewerb unter Einbeziehung der unmittelbar angrenzenden
Flächen (Ollenhauerstraße 2) in der ersten Ideenphase durchzuführen ist.Seite 3 von 129
Seite 4Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Im November 2022 wurde in Kooperation mit der Stadt Bonn ein zweiphasiger
städtebaulicher und hochbaulicher Realisierungswettbewerb mit 7
Teilnehmenden ausgelobt, der im April 2023 mit der Jurysitzung seinen
Abschluss fand. In der ersten Ideenphase des Wettbewerbs wurde
entsprechend dem Ratsbeschluss vom 09.12.2021 für das Baugrundstück der
Ausloberin und der Fläche Ollenhauerstraße 2 ein gemeinsames
städtebauliches Konzept entwickelt. Vier Arbeiten qualifizierten sich für die
zweite Phase des Wettbewerbs. In dieser Phase wurde auf Grundlage der in
der ersten Phase entwickelten Idee und der Empfehlungen der Jury die
Bebauung auf dem Grundstück Ollenhauerstraße 4 architektonisch
ausgearbeitet.
Der prämierte Siegerentwurf zeichnet sich u.a. dadurch aus, dass die geplanten
Grundrisse zu einem späteren Zeitpunkt mit wenig baulichem Aufwand zu
Wohnraum umgewandelt werden können. Voraussetzung für eine solche
Umwandlung hin zu Wohnraum ist die Stilllegung des Heizkraftwerkes Süd.
Derzeit sind aus gutachterlicher Sicht schädliche Umweltauswirkungen durch
die vom Heizkraftwerk ausgehenden tieffrequenten Geräusche im Sinne der TA
Lärm nicht auszuschließen. Da in diesem Zusammenhang keine gesunden
Wohnverhältnisse im Nachtzeitraum gewährleistet werden können, muss unter
den gegebenen Rahmenbedingungen derzeit von einer Wohnbebauung
abgesehen werden.
Der prämierte Siegerentwurf stellte nachfolgend die Grundlage für den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan dar.
Nach vorangegangener Beratung im Ausschuss für Wohnen, Planung und
Bauen (28.02.2024) sowie dem Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda (05.03.2024) und vorbehaltlich der Zustimmung der Bezirksvertretung
Bonn, die am 09.04.2024 erfolgte, wurde in der Sitzung des Rates der Stadt
Bonn am 14.03.2024 der Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der
Öffentlichkeit nach § 3 (1) BauGB sowie der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB gefasst (DS-Nr. 232225). In seiner
Sitzung am 20.06.2024 erfolgte nochmals der Beschluss des Rates unter der
Maßgabe, dass die Verwaltung die Option prüft, auf dem Grundstück
Unterflurcontainer zu installieren.
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB erfolgte
in der Zeit vom 06.05.2024 bis einschließlich 21.05.2024. Die Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden gemäß § 4 Abs.1 BauGB in der
Zeit vom 22.04.2024 bis einschließlich 27.05.2024 beteiligt.
Sowohl im vorangegangenen Realisierungswettbewerb als auch in der
durchgeführten frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Beteiligung
der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange war neben dem
Grundstück der Vorhabenträgerin auch das Nachbargrundstück an der
Ollenhauerstraße 2, welches sich im Eigentum der BImA befindet, Bestandteil
der Planung. Da die BImA ihr Grundstück derzeit noch unbefristet vermietet
hat, ist hier eine kurzfristige gemeinsame Entwicklung mit dem Grundstück der
Vorhabenträgerin (Ollenhauerstraße 4) nicht abbildbar. Aus diesem Grund soll
das Gesamtvorhaben in unterschiedlichen Entwicklungsstufen weitergeführt
werden. Entsprechend wird das Verfahren zur Aufstellung des
Bebauungsplanes Nr. 6719-9 nunmehr losgelöst allein für das GrundstückSeite 4 von 129
Seite 5Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Ollenhauerstraße 4 als vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6719-9
fortgeführt.
Während der frühzeitigen Beteiligung gemäß § 3 Abs. 1 bzw. § 4 Abs. 1 BauGB
wurden verschiedene Stellungnahmen abgegeben. Die geäußerten
Anmerkungen bezogen sich auf die Themenbereiche Umweltbelange, Art der
baulichen Nutzung, Schallimmissionen, verkehrliche Auswirkungen,
Bestandsleitungen und Denkmalschutz.
Als Anlage ist die Auswertung aller während der frühzeitigen
Öffentlichkeitsbeteiligung vorgebrachten Stellungnahmen beigefügt.
Das angestrebte Vorhaben dient der Innenentwicklung innerhalb des
bestehenden Siedlungsgefüges. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr.
6719-9 sollte daher zu Beginn des Planverfahrens als Änderung des
rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 7920-15 gemäß § 12 Baugesetzbuch in
Verbindung mit § 13a Baugesetzbuch (BauGB) als Bebauungsplan der
Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Seit dem
Antrag auf Einleitung des Planverfahrens durch die Vorhabenträgerin im Januar
2020 haben sich die Rahmenbedingungen, insbesondere was die Nachfrage
nach Büroflächen betrifft, jedoch stark verändert. Die Vorhabenträgerin erwägt
daher, einen Teil des Gebäudes als Hotel zu vermarkten. Eine gewerbliche
Wohnnutzung in Form eines Hotels lässt sich mit den angestrebten Zielen einer
Aufwertung und Belebung des Plangebiets gut vereinbaren und könnte eine
attraktive Ergänzung zur geplanten Erdgeschossnutzung mit Gastronomie und
kleinen Shops darstellen. Durch die attraktive Lage im Bundesviertel und die
damit einhergehende Nähe zu einer Vielzahl an Unternehmen und
Bundeseinrichtungen stellt eine Hotelnutzung an diesem Standort insbesondere
für Geschäftsreisende eine attraktive Ergänzung zur umliegenden Nutzung dar.
Gemäß der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung
(UPVG) „UVP-pflichtige Vorhaben“ (Punkte 18.1 i. V. m. 18.8) unterliegen
Hotels ab einer gewissen Anzahl von Betten bzw. Gästezimmern der
Umweltverträglichkeitsprüfungspflicht. Die Durchführung des beschleunigten
Verfahrens nach § 13a BauGB ist dementsprechend nicht mehr zulässig.
Entsprechend wird das Verfahren im weiteren Verlauf als Vollverfahren
inklusive der erforderlichen Umweltverträglichkeitsprüfung im Rahmen des
Umweltberichts durchgeführt. Die Änderung der Verfahrensart ist möglich, da
gemäß dem am 09.12.2021 vom Rat gefassten Zielbeschluss von der
frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der frühzeitigen Beteiligung der
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 (1) bzw. § 4 (1)
BauGB ungeachtet der gesetzlichen Möglichkeiten des zunächst angestrebten
beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB nicht abgesehen wurde.
Maßgabe Prüfung Unterflurcontainer:
Im Zuge des Bauleitplanverfahrens ist durch das Architekturbüro ASTOC
ARCHITECTS AND PLANNERS GmbH die Möglichkeit eines Müll-
Unterflursammelsystems geprüft worden. Nach einer Analyse des Grundstücks,
der geplanten Bebauung, inklusive der Tiefgarage sowie den geplanten
Außenanlagen kommt die Prüfung zu dem Ergebnis, dass alle möglichen
Standorte für ein Müll-Unterflursammelsystem die Voraussetzungen des
örtlichen Entsorgungsbetriebs bonnorange nicht vollumfänglich erfüllen können.
Wesentliche Gründe dafür sind:Seite 5 von 129
Seite 6Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
• Ein Sicherheitsbereich von 20 m, die die Arbeit des Kranes
einschränken würde, kann nicht nachgewiesen werden
(Bestandsbäume, Gebäudeabstand),
• die freie Fahrbahnlänge von mindestens 15 m vor den Standort kann
nicht nachgewiesen werden (z.B. wegen Doppelnutzung Zufahrt
Tiefgarage),
• der Mindestdurchmesser 20 m des Wendekreises für die Fahrzeuge
kann nur schwer nachgewiesen werden,
• der mögliche Standort ist nicht frei von Ver- und Entsorgungsleitungen
(Fernwärme, Abwassermischsystem).
Darüber hinaus sprechen auch gebäudeinterne betrieblich Abläufe, wie die
unterschiedlichen Reinigungs- und Entsorgungskonzepte für Büronutzung,
Gewerbe und Gastronomie sowie Bedenken bzgl. illegal entsorgter Abfälle und
der Deponierung von Abfällen rund um den Container gegen ein
Unterflursystem.
Demzufolge wird die Unterbringung der Müllbehälter in der Tiefgarage
vorgesehen. An den Abfuhrtagen werden die Müllcontainer an einem
festgelegten Abholstandort auf dem Grundstück an der Oscar-Romero-Allee
bereitgestellt und im Anschluss wieder in die Tiefgarage gebracht.
Durchführungsvertrag:
Noch vor Fassung des Satzungsbeschlusses wird zwischen der
Vorhabenträgerin und der Bundesstadt Bonn ein Durchführungsvertrag
abgeschlossen. Mit dem Durchführungsvertrag bindet sich die
Vorhabenträgerin, das Projekt innerhalb des vereinbarten Zeitraums vollständig
abzuschließen.
Ein wesentlicher Regelungsinhalt ist die Verpflichtung zur Durchführung des
Vorhabens. Dabei ist in Teilen der Erdgeschoss-Zonen eine
öffentlichkeitsbezogene Nutzung wie z.B. ein Café/ein Restaurant, einen Kiosk
oder einen Laden mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment, der der
Versorgung des Gebietes dient, im Einvernehmen mit der Stadt zu realisieren.
Weiter verpflichtet sich die Vorhabenträgerin, das Gebäude im KfW-
Effizienzhausstandard 40 zu errichten und dabei eines der in dem, für das
Neubauvorhaben erstellten Energiekonzept benannten
Energieversorgungssysteme umzusetzen.
Das Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie:
Nachhaltige Entwicklung ist eine Gemeinschaftsaufgabe aller an der
Bauleitplanung beteiligten Akteure. Einzelne Fachinteressen sollen vor allen
Dingen im Hinblick auf die Ziele der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie (DS-
Nummer: 1812770) sowie auf das Leitbild zu Klimaschutz und
Klimaanpassung, mit dem Vorhaben, bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu
werden, auch in der Bauleitplanung bestmöglich in Einklang gebracht werden
bzw. bei Interessenskonflikten abgewogen werden.
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen wird entsprechend der Mehrstufigkeit
von Planverfahren ein ebenfalls mehrstufiger Nachhaltigkeitscheck
durchgeführt (DS-Nummer: 220501).Seite 6 von 129
Seite 7Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Für die vorliegende Planung wurden notwendige Gutachten erstellt und bei den
Planfestsetzungen berücksichtigt. Die Planbegründung enthält sehr detaillierte
Aussagen zu allen Belangen, die bei der Planerstellung zu berücksichtigen
waren. Auf dieser Grundlage wird der in Stufe II hier nicht durchgeführte
Nachhaltigkeitscheck zur frühzeitigen Beteiligung durch einen Check der Stufe
III ersetzt und gleichzeitig abgeschlossen. Hier steht im Vordergrund die Frage,
welche im Verfahren erreichten Qualitäten im Hinblick auf die
Nachhaltigkeitsstrategie sich durch Festsetzungen im Bebauungsplan oder
durch Vereinbarungen im Städtebaulichen Vertrag verbindlich sichern lassen.
Hinweis: Die angehängte Übersicht des Nachhaltigkeitschecks Stufe III stellt
keine „Nachhaltigkeitsbescheinigung“ dar, sondern stellt das beabsichtigte
Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie dar.
Anlage/n
1 Übersichtsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6719-9
(öffentlich)
2 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6719-9 (öffentlich)
3 Vorhaben- und Erschließungsplan Nr. 6719-9 Teil 2a und 2b (öffentlich)
4 Begründung und Umweltbericht BPlan Nr. 6719-9 (öffentlich)
5 Abwägungstabelle Stellungnahmen § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
(öffentlich)
6 Stellungnahmen Beteiligung gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
(öffentlich)
7 Gesamtabwägung zu den Stellungnahmen gemäß § 3 Abs. 1 bzw. § 4 Abs. 1
BauGB (öffentlich)
8 Nachhaltigkeits-Checkliste Veröffentlichung (öffentlich)Seite 7 von 129
Bebauungsplan Nr. 6719-9
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Gronau
Maßstab 1: 2500 Datum: 23.03.2026
100 mSeite 8 von 129
Seite 9 von 129
59,86
59,81
OKFF / 60,05
60,03
59,60
2,6%
59,79
59,75
2,5%
59,79
2,6%
,85
59,80
59,70
60,03
2,7%
59,65
60,03
2,6%
0,4%
0,4%1,1%
60,03
59,70
2,5%
59,75
59,55
59,60
Außengastronomie
Eingang
BAUNSCHEIDTSTRASSE
Bestandsgebäude
Garage
Grüne Loggia
3x Car-Sharing
Stellplätze Fahrradstellplätze
für Besucher
Platzbelag
530 BEFESTIGTE FLÄCHEN
GRENZEN / PLANGRAFIK
Plangebiet
Höhen Bestand
Höhen Planung
Einfassung Belag
550 TECHNISCHE ANLAGEN
Mastleuchte
560 EINBAUTEN
Fahrradbügel
570 VEGETATIONSFLÄCHEN
Stauden- und Gräserpflanzung
Baum Bestand
Baum Planung
Baum Rodung
60,05
59,88
Schleppkurve
Feuerwehr / Sonstiges
Sitzbank
Grenze TGa
Punkteinläufe zur Beseitigung
des Niederschlagswassers
Müllaufstellfläche
ca. 40 m2
Kastenrinne zur Beseitigung
des Niederschlagswassers
Satzungsgeschützter Baum
Planänderung
Bauvorhaben
VEP Ollenhauerstraße
Bauherr:in
KREER Development GmbH
Barcelona-Allee 1
51103 Köln
Freianlagen
GROW Landschaftsarchitektur
Evers | Czerniejewski
Landschaftsarchitekten
Partnerschaft mbB
Georgstraße 5a
50676 Köln
Planinhalt
Vorplanung
Übersichtsplan
15.07.2024 1:200 DIN A0 24-02_L_01-G
Bonn
AC G
B Abgabe VEP 10.09.2024AC
C Abstimmung Jour fixe 09.10.2024AC
D Anpassung Umgebung 22.11.2024AC
E Einarbeitung der Anmerkungen von Fr. Hellwig (Stadt Bonn) 16.01.2025AC
F Einarbeitung der Anmerkungen von Fr. Hellwig (Stadt Bonn) 07.03.2025AC
G Korrektur Baumrodung 21.03.2025AC
59,82
59,89
59,88
59,86
59,81
59,70
60,02
60,21
59,63
59,78
59,87
OKFF / 60,05
60,03
59,60
2,6%
59,79
59,75
2,5%
59,79
60,03
59,70
2,1%
60,03
2,6%
59,85
59,88
0,5%
59,80
60,03
59,75
2,0%
59,87
60,14
59,91
60,03
59,92
2,5%
59,70
60,03
2,7%
59,65
60,03
2,6%
60,03
60,05
0,3%
59,95
59,85
2,2%
1,5%
0,4%
0,4%1,1%
60,03
59,70
2,5%
60,03
59,70
2,0%
60,03
59,87
2,4%
59,75
60,03
59,85
2,5%
59,50
59,70
59,60
59,55
60,03
59,75
2,4%
59,55
59,60
59,60
60,03
59,70
1,7%
59,91
60,03
59,76
2,5%
OSCAR-ROMERO-ALLEE
OLLENHAUERSTRASSE
Zufahrt
Rampe TG
Außengastronomie
Ein- und
Ausfahrt
Eingang
Eingang
Öffentl. Gehweg
Öffentl. Gehweg
BAUNSCHEIDTSTRASSE
Friedrich-Ebert-Gymnasium
Bestandsgebäude
Garage
7,00
6,00
PV-Anlage
Extensive
Dachbegrünung
PV-Anlage
Stadtloggia
Grüne Loggia
3x Car-Sharing
Stellplätze
Müllaufstellfläche
42 m²
Fahrradstellplätze
für Besucher
Platzbelag
530 BEFESTIGTE FLÄCHEN
GRENZEN / PLANGRAFIK
Plangebiet
Höhen Bestand
Höhen Planung
Einfassung Belag
550 TECHNISCHE ANLAGEN
Mastleuchte
560 EINBAUTEN
Fahrradbügel
570 VEGETATIONSFLÄCHEN
Stauden- und Gräserpflanzung
Baum Bestand
Baum Planung
Baum Rodung
60,05
59,88
Schleppkurve
Feuerwehr / Sonstiges
Sitzbank
Grenze TGa
Punkteinläufe zur Beseitigung
des Niederschlagswassers
Müllaufstellfläche
ca. 40 m2
Kastenrinne zur Beseitigung
des Niederschlagswassers
Satzungsgeschützter Baum
Bundesstadt Bonn
Gemarkung Dottendorf
Flur 2
Maßstab 1:250
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6719-9
Teil 2a: Vorhaben- und Erschließungsplan | Lageplan
Planbereich: Ollenhauerstraße 4
Für den Planentwurf
Bonn, den __.__.____
Der Oberbürgermeister
In Vertretung
__________________ __________________
Stadtbaurat Vorhabenträgerin
Darstellung des Vorhabens
Allgemeine Darstellungen Dieser Plan ist gemäß § 3 (2) des Baugesetzbuches
durch Beschluss des Rates der Stadt Bonn
vom _____._____.__________ zur Veröffentlichung
beschlossen.
Bonn, den _____._____.__________
Der Oberbürgermeister
Im Auftrag
________________________
Leiterin des Stadtplanungsamtes
Dieser Plan wurde gemäß § 3 (2) des Baugesetzbuches
in der Zeit vom _____._____.__________
bis _____._____.__________ veröffentlicht.
Bonn, den _____._____.__________
Der Oberbürgermeister
Im Auftrag
_________________________
Leiterin des Stadtplanungsamtes
Dieser Plan ist gemäß § 10 des Baugesetzbuches vom Rat
der Stadt Bonn
am _____._____.__________ als Satzung beschlossen
worden.
Bonn, den _____._____.__________
Der Oberbürgermeister
Im Auftrag
________________________
Stadtbaurat
Die Bekannmachung des Satzungsbeschlusses dieses
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist gemäß § 10 des
Baugesetzbuches am _____._____.__________ erfolgt.
Mit der Bekanntmachung tritt dieser Plan in Kraft.
Bonn, den _____._____.__________
Der Oberbürgermeister
Im Auftrag
_________________________
Leiterin des Stadtplanungsamtes
Rechtsgrundlagen
• Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekann-
machung vom 03.November 2017 (BGBl. I S. 3634) in
der zur Zeit geltenden Fassung
• Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der
Bekannmachung vom 21.November 2017 (BGBl I S.
3786) in der zur Zeit geltenden Fassung
• Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV 90) vom 18.De-
zember 1990 (BGBl 1991 I S. 58) in der zur Zeit gelten-
den Fassung
• Landesbauordnung (BauO NRW) vom 21.Juli 2018
(GV. NRW 2018 S. 421) in der zu Zeit geltenden Fas-
sung.
Hinweis: Dieser Vorhaben- und Erschließungsplan ist Be-
standteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr.
6719-9.
Dieser vorhabenbezogene Bebauungsplan wird hiermit
ausgefertigt.
Bonn, den _____._____.__________
________________________
OberbürgermeisterSeite 10 von 129
Seite 11 von 129
Bundesstadt Bonn
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Nr. 6719-9
Planbereich:
Ollenhauerstraße 4
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Gronau
Begründung und UmweltberichtSeite 12 von 129
INHALTSVERZEICHNIS
Teil A Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6719-9 ...................... 1
1. Allgemeines .................................................................................................. 1
1.1. Plangebiet ............................................................................................................... 1
1.2. Vorhandenes Planungsrecht ................................................................................... 2
1.2.1. Regionalplan ....................................................................................................... 2
1.2.2. Flächennutzungsplan .......................................................................................... 2
1.2.3. Bebauungsplan ................................................................................................... 2
1.2.4. Rahmenplanung und Grünrahmenplan Bundesviertel ......................................... 2
1.2.5. Schutzgebiete ..................................................................................................... 3
1.2.6. Baumallee Oscar-Romero-Allee .......................................................................... 3
1.2.7. Denkmal Friedrich-Ebert-Gymnasium ................................................................. 3
1.2.8. Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept ........................................................ 3
1.3. Anlass der Planung ................................................................................................. 4
1.4. Verfahrensart und -ablauf ........................................................................................ 5
2. Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes.................................................... 7
2.1. Wesentliche Ziele des Bebauungsplanes und städtebauliches Konzept .................. 7
2.2. Festsetzungen des Bebauungsplanes ..................................................................... 8
2.2.1. Art der baulichen Nutzung ................................................................................... 8
2.2.2. Maß der baulichen Nutzung ...............................................................................10
2.2.3. Überbaubare Grundstücksfläche / Bauweise ......................................................12
2.2.4. Maße der Tiefe der Abstandsflächen ..................................................................13
2.2.5. Aufschüttungen und Abgrabungen .....................................................................14
2.2.6. Stellplätze und Tiefgaragen ................................................................................14
2.2.7. Ein- und Ausfahrten............................................................................................15
2.2.8. Grün- und Freiflächen, Pflanzmaßnahmen, Maßnahmen zum Artenschutz ........15
2.2.9. Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen .....................................................17
2.2.10. Maßnahmen der Regenwasserbewirtschaftung..................................................19
2.2.11. Örtliche Bauvorschriften .....................................................................................20
2.2.12. Hinweise ............................................................................................................20
2.3. Erschließung ..........................................................................................................22
2.3.1. Äußere Erschließung..........................................................................................22
2.3.2. Innere Erschließung ...........................................................................................23
2.3.3. Ruhender Verkehr und Mobilitätskonzept ...........................................................24
2.3.4. Ver- und Entsorgung ..........................................................................................25
3. Auswirkungen des Bebauungsplanes .......................................................29
3.1. Städtebauliche Auswirkungen ................................................................................29Seite 13 von 129
3.2. Verkehrliche Auswirkungen ....................................................................................30
3.3. Umweltauswirkungen .............................................................................................31
3.4. Bodenordnung und Kosten .....................................................................................31
Teil B Umweltbericht ........................................................................................................... 1
1. Einleitung ...................................................................................................... 1
1.1 Anlass und Aufgabenstellung .................................................................................. 1
1.2 Inhalte und Ziele der Planung, Bedarf an Grund und Boden.................................... 1
1.3 Ziele des Umweltschutzes in Fachgesetzten und Fachplänen ................................. 3
1.4 Darstellung der Umweltschutzziele in Fachplänen und Fachgesetzen .................... 5
1.4.1 Regionalplan ............................................................................................................ 5
1.4.2 Flächennutzungsplan ............................................................................................... 5
1.4.3 Bebauungsplan ........................................................................................................ 5
1.4.4 Rahmenplanung und Grünrahmenplan Bundesviertel .............................................. 5
1.4.5 Schutzgebiete, schutzwürdige Biotope und Biotopverbund ...................................... 6
1.4.6 Baumschutzsatzung der Stadt Bonn ........................................................................ 6
1.4.7 Denkmalbereiche ..................................................................................................... 6
2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen ......................... 7
2.1 Schutzgut Fläche .................................................................................................... 7
2.2 Schutzgut Boden ..................................................................................................... 9
2.3 Schutzgut Wasser ..................................................................................................11
2.4 Schutzgüter Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt ..............................................14
2.5 Schutzgut Klima .....................................................................................................18
2.6 Wirkungsgefüge .....................................................................................................19
2.7 Schutzgut Landschaft .............................................................................................20
2.8 Risiken für die menschliche Gesundheit .................................................................21
2.9 Kulturelles Erbe und Sachgüter ..............................................................................22
2.10 Sonstige Umweltbelange ........................................................................................23
2.10.1 Nutzung erneuerbarer Energien / sparsame und effiziente Nutzung von Energien
......................................................................................................................23
2.10.2 Vermeidung von Emissionen (insbesondere Licht, Gerüche, Strahlung, Wärme),
sachgerechter Umgang mit Abfällen und Abwässern .....................................24
2.10.3 Kumulierung mit den Auswirkungen von Vorhaben benachbarter Plangebiete ...24
3. Naturschutzrechtliche Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung .................26
3.1. Eingriffe in geschützten Baumbestand ...................................................................27
3.2. Erläuterungen zu den Begrünungsmaßnahmen .....................................................28
4. Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und Ausgleich .........................29
4.1. Vermeidungs-, Verringerungsmaßnahmen und Schutzmaßnahmen ......................29
4.1.1. Schutz von Boden und Wasser, Kulturgüter .......................................................29Seite 14 von 129
4.2. Ausgleichsmaßnahmen ..........................................................................................30
4.3. Anderweitige Planungsmöglichkeiten .....................................................................30
5. Zusätzliche Angaben ...................................................................................30
5.1. Merkmale der verwendeten technischen Verfahren ................................................30
5.2. Hinweise auf Schwierigkeiten .................................................................................31
5.3. Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen ..............................31
6. Allgemein verständliche Zusammenfassung ............................................31
7. Referenzliste der Quellen ............................................................................32Seite 15 von 129
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-7, „Ollenhauerstr.4“ – Begründung und Umweltbericht
1
Teil A Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6719-9
1. Allgemeines
1.1. Plangebiet
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6719-9 erstreckt sich im
Wesentlichen auf das Grundstück Ollenhauerstraße 4, das im Stadtbezirk Bonn, am südöstli-
chen Rand des Ortsteils Gronau in der Gemarkung Dottendorf gelegen ist. Ergänzend werden
aus planungsrechtlichen Gründen Teilbereiche der öffentlichen Verkehrsflächen Ollenhauer-
straße sowie der Oscar-Romero-Allee in das Gebiet des vorhabenbezogenen Bebauungspla-
nes mit einbezogen.
Insgesamt umfasst der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes in der
Gemarkung Dottendorf, Flur 2 die Flurstücke 731, 732, 733, 466 (teilweise) sowie 758 (teil-
weise) mit einer Gesamtgröße von rd. 7.000 m². Der Geltungsbereich des Vorhaben- und Er-
schließungsplanes erstreckt sich auf die Flurstücke 731, 732 und 733 mit einer Gesamtgröße
von ca. 5.150 m².
Das Plangebiet wird südwestlich durch die Oscar-Romero-Allee sowie südöstlich durch die
Ollenhauerstraße begrenzt. Im Nordosten bildet das Grundstück Ollenhauerstraße 2 die Plan-
gebietsgrenze. Richtung Nordwesten erstreckt sich das Plangebiet in einer Tiefe von rund 80
m parallel der Ollenhauerstraße.
Auf dem nordöstlichen Nachbargrundstück (Ollenhauerstraße 2) befindet sich ein zweige-
schossiger Gebäudekomplex mit Nebenanlagen, der von der Bundesanstalt für Immobilien-
aufgaben (BImA) langfristig vermietet ist. Südöstlich des Plangebietes erstrecken sich die teils
unter Denkmalschutz stehenden Gebäude des Friedrich-Ebert-Gymnasiums. Im Westen bil-
den die Bahngleise der Deutschen Bahn AG (Strecke Köln – Koblenz) die Zäsur zwischen den
Ortsteilen Gronau und Dottendorf. Im Nordwesten schließt sich eine unbebaute Brachfläche
an.
Das direkte Umfeld des Plangebietes hat durch mehrere neue Bürogebäude bzw. derzeit ge-
plante und/oder im Bau befindliche Vorhaben entlang der Entwicklungsachse Joseph-Beuys-
Allee/Oscar-Romero-Allee und der Baunscheidtstraße in jüngerer Zeit eine erhebliche städte-
bauliche Aufwertung erfahren. Die Nachbarschaft des Plangebietes östlich der Bahntrasse
wird durch größere Büronutzer des Dienstleistungssektors und größere Gebäudekomplexe der
GIZ (Gesellschaft für internationale Zusammenarbeit) geprägt. Westlich des Plangebietes jen-
seits der Bahntrasse ist die Entwicklung eines größeren, gemischt genutztes Quartier (Woh-
nen und Arbeiten) geplant (Quartier „urban dot“).
Das Plangebiet ist aktuell mit einem neungeschossigen Bürogebäude, einem eingeschossigen
Nebengebäude sowie ebenerdigen Stellplätzen bebaut. Die Gebäudesubstanz weist erhebli-
che funktionale, bauliche und technische Mängel auf. Die bauliche Dichte des Grundstücks ist
vergleichsweise gering. Jedoch ist das Grundstück, bedingt durch mehrere großflächige Stell-
platzanlagen, fast vollständig versiegelt.Seite 16 von 129
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-7, „Ollenhauerstr.4“ – Begründung und Umweltbericht
2
1.2. Vorhandenes Planungsrecht
1.2.1. Regionalplan
Der Regionalplan des Regierungsbezirks Köln legt die Fläche als Allgemeinen Siedlungsbe-
reich (ASB) fest.
1.2.2. Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Bonn stellt das Plangebiet als Sonderbaufläche mit
der Zweckbestimmung Dienstleistung und Verwaltung dar. Dementsprechend kann die ge-
plante Entwicklung der Fläche als Büro-, Verwaltungs-, Hotel- und Bildungsstandort mit öffent-
lichen Nutzungen im Erdgeschoss als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt betrachtet
werden.
1.2.3. Bebauungsplan
Das Plangebiet liegt vollständig innerhalb des Geltungsbereiches des rechtskräftigen Bebau-
ungsplans Nr. 7920-15 aus dem Jahr 2002. Dieser weist für den betroffenen Teilbereich ein
Sondergebiet (SO) - Büros und Verwaltung - mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,5 und
einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,8 bei max. IV-Vollgeschossen aus. Die überbaubare
Grundstücksfläche erstreckt sich über weite Teile des Grundstücks Ollenhauerstraße 4. Le-
diglich parallel der Ollenhauerstraße und der Oscar-Romero-Allee ist jeweils ein Streifen von
7 m Tiefe von Bebauung freizuhalten.
Die mit in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes einbezogenen
Teilbereiche der Ollenhauerstraße und Oscar-Romero-Allee setzt der Bebauungsplan Nr.
7920-15 als öffentliche Verkehrsflächen fest.
Zur Umsetzung der zukünftigen Planungsziele ist eine Änderung des vorhandenen Planungs-
rechts erforderlich. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6719-9 wird der Bebauungs-
plan Nr. 7920-15 im Geltungsbereich des neu aufzustellenden vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplanes ersetzt.
1.2.4. Rahmenplanung und Grünrahmenplan Bundesviertel
Das Vorhaben liegt innerhalb des Plangebietes der im Jahr 2021 vom Rat der Stadt Bonn
beschlossenen Rahmenplanung Bundesviertel. Die Rahmenplanung Bundesviertel, gegliedert
in ein Struktur-, Nutzungs-, Mobilitäts-, Hochhaus- und Umsetzungskonzept, definiert als stra-
tegisches Entwicklungskonzept die Ziele und strategischen Ausrichtungen für die künftige Ent-
wicklung des Bundesviertels. Im Hochhauskonzept ist der Standort als geeignet für ein Hoch-
haus der Kategorie S = 40 m definiert. Im Nutzungskonzept, in welchem entwicklungsperspek-
tivisch für jeden Baublock ein Nutzungsspektrum aufgezeigt wird, ist das Plangebiet als „Hyb-
rid Mitte“ bestimmt. Das Nutzungskonzept, welches von dem programmatischen Ansatz einer
Nutzungsmischung geleitet ist, sieht für den Bereich einen Wohnanteil von ca. 60% und einen
Anteil für Nicht-Wohnnutzungen von rd. 40% vor. Da jedoch nicht an allen Standorten die pro-
grammatisch definierten Nutzungen wegen der örtlichen Gegebenheiten möglich sind, wird in
der Rahmenplanung auch darauf hingewiesen, dass diese Werte standort- und projektbezo-
gen zu prüfen sind.Seite 17 von 129
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-7, „Ollenhauerstr.4“ – Begründung und Umweltbericht
3
Im Jahre 2023 beschloss der Rat zur Ergänzung der Rahmenplanung Bundesviertel den Grün-
rahmenplan Bundesviertel (GRP). Danach soll bei Bauvorhaben im Bundesviertel die Frei-
raum- und Grünplanung den Zielen des Grünrahmenplans Bundesviertel entsprechen und das
Stadtgrün, die Klimaanpassung und die biologische Vielfalt „auf Augenhöhe“ mitentwickelt
werden.
Auch verfolgt die Bundesstadt Bonn die Zielsetzung der mehrfachen Innenentwicklung. Da-
nach bedarf es, wenn eine Stadt verdichtet wird, gleichzeitig einer Strategie, wie blau-grüne
Infrastruktur entwickelt werden kann. Jedes städtebauliche Verfahren wird daher als ein Motor
gesehen, um auf den Grundstücken selbst oder im Umfeld neue Grünqualitäten zu entwickeln.
1.2.5. Schutzgebiete
Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines Landschaftsplans, in einem Natura-2000,
Natur- oder Landschaftsschutzgebiet. Gesetzlich geschützte oder schutzwürdige Biotope so-
wie Flächen mit herausragender Bedeutung für den Biotopverbund sind von der Aufstellung
des Bebauungsplanes ebenso nicht betroffen. Innerhalb des Plangebietes befinden sich je-
doch einzelne Bäume der sich entlang der Oscar-Romero-Allee erstreckenden, gesetzlich ge-
schützten Baumallee. Auf dem Vorhabengrundstück selbst gibt es außerdem Bäume, die teils
satzungsgeschützt sind.
1.2.6. Baumallee Oscar-Romero-Allee
Die Oscar-Romero-Allee wird von einer Baumallee gesäumt. Hierbei handelt es sich um eine
gesetzlich geschützte Allee gemäß § 41 Landesnaturschutzgesetz (LNatSchG) / § 29 Bun-
desnaturschutzgesetz (BNatSchG). Die Allee stellt gemäß § 29 BNatSchG einen geschützten
Landschaftsbestandteil dar. Die Beseitigung einer gesetzlich geschützten Allee sowie Hand-
lungen, die zu deren Zerstörung, Beschädigung oder nachteiligen Veränderung führen kön-
nen, sind ohne Genehmigung der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde verboten.
1.2.7. Denkmal Friedrich-Ebert-Gymnasium
Südöstlich des Plangebietes befindet sich das Friedrich-Ebert-Gymnasium (Ollenhauerstraße
5), das als Baudenkmal mit der Nummer A 3880 in der Denkmalliste der Stadt Bonn eingetra-
gen ist.
1.2.8. Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Das Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept (BEZK) ist als städtebauliches Entwicklungs-
konzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB bei der Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksich-
tigen. Die Fortschreibung des BEZK wurde am 13.02.2026 vom Rat der Bundesstadt Bonn mit
den Änderungen beschlossen (DS-Nr.: 252458). Die aktuelle Fassung ist der Drucksachen-
Nummer 252458 zu entnehmen.
Im BEZK sind übergeordnete Entwicklungszielstellungen für die Bundesstadt Bonn definiert,
um die oberzentrale Versorgungsfunktion, die Einzelhandelszentralität sowie die Einzelhan-
dels-/ Funktionsvielfalt und die Identität der Bonner Innenstadt, der Bezirkszentren und sons-
tigen zentralen Bereichen zu erhalten und zu stärken. Über die Entwicklung der zentralen Ver-
sorgungsbereiche hinaus, soll die Nahversorgung der Bevölkerung sichergestellt werden und
Gewerbegebiete sollen von Einzelhandelsbetrieben freigehalten werden, damit diese für dasSeite 18 von 129
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-7, „Ollenhauerstr.4“ – Begründung und Umweltbericht
4
Handwerk und produzierendes Gewerbe gesichert werden. Mit dem gesamtstädtischen Kon-
zept soll eine Entscheidungssicherheit für städtebaulich erwünschte Investitionen geschaffen
werden.
Um diese die übergeordneten Entwicklungsziele zur künftigen Einzelhandelsentwicklung für
alle Arten des Einzelhandels und für alle Standortkategorien in Bonn zu konkretisieren, enthält
das Konzept sechs Steuerungsleitsätze. Da das Plangebiet außerhalb eines zentralen Versor-
gungsbereiches oder eines Nahversorgungsstandortes gelegen und die räumliche Lage auf-
grund fehlender Wohnbebauung als nicht integriert einzuordnen ist, sind die Leitsätze I und II
zu berücksichtigen:
Leitsatz I: Einzelhandel mit zentrenrelevantem Hauptsortiment (ab einer GVKF von 100 m2) ist
vorrangig auf die zentralen Versorgungsbereiche zu konzentrieren.
Leitsatz II: Einzelhandel mit nahversorgungsrelevantem und gleichzeitig zentrenrelevantem
Hauptsortiment ist zukünftig primär in den ZVB und sekundär an den Nahversorgungsstandor-
ten anzusiedeln
Entsprechend werden im Plangebiet keine Einzelhandelsbetriebe vorgesehen. Nach Leitsatz
II können Läden mit nahversorgungrelevantem Hauptsortiment, die der Versorgung des Ge-
bietes dienen, wie z.B. Betriebe des Lebensmittelhandwerkes sowie Kioske, mit einem beson-
deren Begründungszusammenhang auch außerhalb von integrierten Lagen bzw. zentralen
Versorgungsbereichen ermöglicht werden. Damit soll vorliegend sichergestellt werden, dass
durch die Planung das in unmittelbarer Umgebung gelegene perspektivische Nahversorgungs-
zentrum Landesbehördenhaus sowie das Quartierszentrum Kessenich nicht negativ beein-
trächtigt werden.
1.3. Anlass der Planung
Anfang 2020 hat die Vorhabenträgerin die Liegenschaft Ollenhauerstraße 4 in Bonn, Gronau
erworben. Auf dem Grundstück befindet sich derzeit ein neungeschossiges Bürogebäude, das
erhebliche funktionale, bauliche und technische Mängel aufweist. Vor dem Hintergrund der
damaligen Nachfrage nach attraktiven Büro- und Dienstleistungsflächen in Bonn und des be-
stehenden Investitionsstaus des Gebäudes plante die Eigentümerin eine Neubebauung des
Grundstücks.
Ziel der Planung ist es, moderne, nachhaltige Büro- und Dienstleistungsflächen zu realisieren,
die durch unterschiedliche Nutzungsgruppen in Anspruch genommen werden können. Neben
der klassischen Büronutzung soll der vorhabenbezogene Bebauungsplan auch die Option bie-
ten, dass sich Hochschuleinrichtungen in dem neuen Gebäude ansiedeln können. Auch soll
die Option für die Etablierung einer Hotelnutzung eröffnet werden. Mit diesen erweiterten Nut-
zungsmöglichkeiten wird auf die derzeitig sehr angespannte Marktsituation im Bereich von
klassischen Büroimmobilien reagiert. Ergänzend sollen, entsprechend den Zielen zur künfti-
gen Entwicklung des Bundesviertels, Gastronomie und kleinere Shops im Erdgeschoss vor-
gesehen werden, um zu einer Belebung des Quartiers beizutragen. Mit einem Mobilitätskon-
zept soll die Anzahl der Stellplätze auf dem Grundstück reduziert und die alternative Mobilität
gefördert werden. Gleichzeitig soll damit ein Beitrag zum Erreichen des gesamtstädtischen
Ziels einer Mobilitätswende geleistet werden. Zudem trägt die Planung durch die Intensivie-
rung der Ausnutzung des Grundstücks dem Gebot Innen- vor Außenentwicklung Rechnung.Seite 19 von 129
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-7, „Ollenhauerstr.4“ – Begründung und Umweltbericht
5
Insgesamt leistet das Vorhaben durch die Aktivierung einer bereits bebauten und versiegelten
Fläche in einer integrierten Lage im Bundesviertel einen Beitrag zur qualitativen und quantita-
tiven Verbesserung des Büroflächenangebots des Bundesviertels.
Im Hinblick auf die Zielsetzungen der Rahmenplanung Bundesviertel, im Bereich des Plange-
bietes auch einen hohen Anteil an Wohnnutzung zu etablieren, wurde diesbezüglich im Vorfeld
durch die TÜV Rheinland Energy GmbH eine schalltechnische Voruntersuchung durchgeführt.
Diese kommt zu dem Ergebnis, dass durch den Betrieb des ca. 150 m nordwestlich des Plan-
gebietes liegenden Heizkraftwerks Süd schädliche Umwelteinwirkungen durch tieffrequente
Geräusche im Sinne der TA Lärm nicht ausgeschlossen werden können. Die geplante Bebau-
ung jenseits der Bahnstrecke auf dem Christian-Miesen-Gelände entfaltet gegenüber dem
Grundstück Ollenhauerstraße 4 keine abschirmende Wirkung. Der Schall trifft ungehindert auf
das Baugrundstück. Da in diesem Zusammenhang keine Gewährleistung für gesunde Wohn-
verhältnisse im Nachtzeitraum gegeben werden kann, muss unter diesen Rahmenbedingun-
gen derzeit von einer Wohnbebauung abgesehen werden. Für den Fall, dass sich die Rah-
menbedingungen hier künftig zu Gunsten einer Wohnnutzung ändern sollte, bedarf es der Än-
derung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und des Flächennutzungsplanes bzw. ei-
ner Abweichung auf Grundlage des § 246e BauGB.
1.4. Verfahrensart und -ablauf
Mit Schreiben vom 08.01.2020 stellte die Vorhabenträgerin einen Antrag auf Einleitung des
Planverfahrens zur Änderung des derzeit für die Grundstücke Ollenhauerstraße 2 und 4 be-
stehenden Bebauungsplanes Nr. 7920-15.
Der Rat der Bundesstadt Bonn folgte dem Antrag, indem er in seiner Sitzung am 09.12.2021
den Zielbeschluss über die Entwicklung der Liegenschaft Ollenhauerstraße 4 (DS- Nr. 202202)
mit den Maßgaben gefasst hat, dass die Grundrisse des Bürohochhauses zu einem späteren
Zeitpunkt mit wenig baulichem Aufwand zu Wohnraum umgewandelt werden können, das Ge-
bäude im KfW-Effizienzhausstandard 40 zu errichten sowie im Verfahren ein zweiphasiger
Wettbewerb unter Einbeziehung der unmittelbar angrenzenden Flächen (Ollenhauerstraße 2)
in der ersten Ideenphase durchzuführen ist. Im November 2022 wurde in Kooperation mit der
Stadt Bonn ein zweiphasiger städtebaulicher und hochbaulicher Realisierungswettbewerb mit
7 Teilnehmenden ausgelobt, der im April 2023 mit der Jurysitzung seinen Abschluss fand. In
der ersten Ideenphase des Wettbewerbs wurde entsprechend dem Ratsbeschluss vom
09.12.2021 für das Baugrundstück der Ausloberin und der Fläche Ollenhauerstraße 2 ein ge-
meinsames städtebauliches Konzept entwickelt. Vier Arbeiten qualifizierten sich für die zweite
Phase des Wettbewerbs. In dieser Phase wurde auf Grundlage der in der ersten Phase ent-
wickelten Idee und der Empfehlungen der Jury die Bebauung auf dem Grundstück Ollenhau-
erstraße 4 architektonisch ausgearbeitet.
Der prämierte Siegerentwurf stellte nachfolgend die Grundlage für den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan dar.
Nach vorangegangener Beratung im Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen
(28.02.2024) sowie dem Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale Agenda (05.03.2024) und
vorbehaltlich der Zustimmung der Bezirksvertretung Bonn, die am 09.04.2024 erfolgte, wurde
in der Sitzung des Rates der Stadt Bonn am 14.03.2024 der Beschluss zur frühzeitigen Betei-Seite 20 von 129
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-7, „Ollenhauerstr.4“ – Begründung und Umweltbericht
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ligung der Öffentlichkeit nach § 3 (1) BauGB sowie der Behörden und sonstigen Träger öffent-
licher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB gefasst (DS-Nr. 232225). In seiner Sitzung am
20.06.2024 erfolgte nochmals der Beschluss des Rates unter der Maßgabe, dass die Verwal-
tung die Option prüft, auf dem Grundstück Unterflurcontainer zu installieren.
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB erfolgte in der Zeit vom
06.05.2024 bis einschließlich 21.05.2024. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Be-
lange wurden gemäß § 4 Abs.1 BauGB in der Zeit vom 22.04.2024 bis einschließlich
27.05.2024.
Sowohl im vorangegangenen Realisierungswettbewerb als auch in der durchgeführten früh-
zeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange war neben dem Grundstück der Vorhabenträgerin auch das Nachbar-
grundstück an der Ollenhauerstraße 2, welches sich im Eigentum der Bundesanstalt für Im-
mobilien (BImA) befindet, Bestandteil der Planung. Da die BImA ihr Grundstück derzeit noch
unbefristet vermietet hat, ist hier eine kurzfristige gemeinsame Entwicklung mit dem Grund-
stück der Vorhabenträgerin (Ollenhauerstraße 4) nicht abbildbar. Aus diesem Grund soll das
Gesamtvorhaben in unterschiedlichen Entwicklungsstufen weitergeführt werden. Entspre-
chend wird das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6719-9 nunmehr losgelöst
allein für das Grundstück Ollenhauerstraße 4 als vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr.
6719-9 fortgeführt. Die vorgetragenen Stellungnahmen werden daher lediglich unter dem As-
pekt der Betroffenheit des nun vorliegenden Plangeltungsbereichs berücksichtigt. Die in den
Stellungnahmen geäußerten Aspekte lassen sich den folgenden Themenbereichen zuordnen:
Umweltbelange, Art der baulichen Nutzung, Schallimmissionen, verkehrliche Auswirkungen,
Bestandsleitungen, Dankmalschutz.
Die Stellungnahmen wurden geprüft und einzelne Aspekte bei Erforderlichkeit in den entspre-
chenden Gutachten untersucht und/oder als Festsetzungen oder Hinweise in den Bebauungs-
plan aufgenommen. Insofern flossen die Ergebnisse der Beteiligung in die weitere Planbear-
beitung sowie die Fortschreibung der Fachgutachten ein.
Das angestrebte Vorhaben dient der Innenentwicklung innerhalb des bestehenden Siedlungs-
gefüges. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 6719-9 sollte daher zu Beginn des Plan-
verfahrens als Änderung des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 7920-15 gemäß § 12 Bau-
gesetzbuch in Verbindung mit § 13a Baugesetzbuch (BauGB) als Bebauungsplan der Innen-
entwicklung im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Seit dem Antrag auf Einleitung
des Planverfahrens durch die Vorhabenträgerin im Januar 2020 haben sich die Rahmendbe-
dingungen, insbesondere was die Nachfrage nach Büroflächen betrifft, jedoch stark verändert.
Die Vorhabenträgerin erwägt daher, einen Teil des Gebäudes als Hotel zu vermarkten. Eine
gewerbliche Wohnnutzung in Form eines Hotels lässt sich mit den angestrebten Zielen einer
Aufwertung und Belebung des Plangebiets gut vereinbaren und könnte eine attraktive Ergän-
zung zur geplanten Erdgeschossnutzung mit Gastronomie und kleinen Shops (Kiosk, Backs-
hop) darstellen. Durch die attraktive Lage im Bundesviertel und die damit einhergehende Nähe
zu einer Vielzahl an Unternehmen und Bundeseinrichtungen stellt eine Hotelnutzung an die-
sem Standort insbesondere für Geschäftsreisende eine attraktive Ergänzung zur umliegenden
Nutzung dar. Gemäß der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung
(UPVG) „UVP-pflichtige Vorhaben“ (Punkte 18.1 i. V. m. 18.8) unterliegen Hotels ab einer ge-
wissen Anzahl von Betten bzw. Gästezimmern der Umweltverträglichkeitsprüfungspflicht. DieSeite 21 von 129
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-7, „Ollenhauerstr.4“ – Begründung und Umweltbericht
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Durchführung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB ist dementsprechend nicht
mehr zulässig. Entsprechend wird das Verfahren im weiteren Verlauf als Vollverfahren inklu-
sive der erforderlichen Umweltverträglichkeitsprüfung im Rahmen des Umweltberichts durch-
geführt. Die Änderung der Verfahrensart ist möglich, da gemäß dem am 09.12.2021 vom Rat
gefassten Zielbeschluss von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der frühzeitigen
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs.1 bzw. §
4 Abs. 1 BauGB ungeachtet der gesetzlichen Möglichkeiten des zunächst angestrebten be-
schleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB nicht abgesehen wurde.
2. Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes
2.1. Wesentliche Ziele des Bebauungsplanes und städtebauliches Konzept
Ziel des Bebauungsplans ist es, die planungsrechtliche Grundlage für den Neubau eines
Hochhauses mit modernen Büro-, Hotel- und Dienstleistungsflächen im Bereich Bildung für
das Grundstück Ollenhauerstraße 4 zu schaffen.
Städtebauliches Konzept
Der in dem zweiphasigen städtebaulichen und hochbaulichen Realisierungswettbewerb prä-
mierte Entwurf „Meilenstein“ entspricht mit seiner Höhe von rd. 40 m den Zielen der Rahmen-
planung Bundesviertel und betont den Kreuzungspunkt Ollenhauerstraße / Oscar-Romero-Al-
lee bzw. den Eingang aus Kessenich / Dollendorf kommend in das Bundesviertel. Durch die
kubische Gestaltung bietet der Entwurf städtebaulich eine attraktive Landmarke. Die oberirdi-
sche Bruttogrundfläche (BGF) des „Meilensteins“ beträgt ca. 18.500 m². Für das an das Plan-
gebiet angrenzende Grundstück Ollenhauerstraße 2 (BImA) sieht der Wettbewerbsentwurf ei-
nen VI-geschossigen Solitär mit rd. 5.000 m ² Bruttogrundfläche vor, der die gegenüberlie-
gende Gebäudekante des nordöstlich gelegenen IV-geschossigen Gebäudes der Deutsche
Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit (GIZ) aufnimmt und gegenüber dem eingetra-
genen Denkmal des Friedrich-Ebert-Gymnasiums zurücktritt.
Auszug aus dem Protokoll der Jury-Sitzung: „Durch ihre dynamische Positionierung zueinan-
der entstehen großzügige, attraktive Freiräume, die auch ohne Beteiligung der Nachbarn be-
reits autark funktionieren und eine eindeutige Adressierung bieten. Der sehr kompakte, kubi-
sche Baukörper wird durch die Verfasser durch prägnante, umlaufende Einschnitte (…) fein
differenziert. Die vertikalen Einschnitte an den Gebäudeseiten werden in zwei sogenannte
Transfergeschossen horizontal miteinander verbunden, ergeben so Loggien und Balkone, die
begrünt sind, viel Potenzial für die Nutzer bieten und die Belichtung des Würfels gewährleisten.
Das Gebäude wirkt klar und schafft eindeutige Bezüge, seine Skulpturalität und Fassade wir-
ken durch das begrünte Band sehr ästhetisch. Der Ausschnitt am Entrée ist in seiner Dimen-
sionierung nun angemessen, der Arkadengang zur Plaza gut gewählt. Effizienz und Teilbarkeit
der Büroetagen sind günstig, die Bürogrundrisse gelungen. (…).“
Die Planung eröffnet zudem die Möglichkeit, in einem vertretbaren Aufwand den Grundriss zu
Wohnungen umnutzen zu können.
FreiraumkonzeptSeite 22 von 129
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-7, „Ollenhauerstr.4“ – Begründung und Umweltbericht
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Zentrales Element des Freiraumkonzepts ist eine „Plaza“, welche die angrenzenden Gebäude
(Ollenhauerstraße 2 und 4) mit einer durchgängigen Materialität und Begrünung verbindet und
in Beziehung setzt. Die „Plaza“ bildet die attraktive Adresse für die Anlieger und bietet den
Mitarbeiter*innen und Besucher*innen einen Raum für Erholung und Kommunikation. Die ur-
bane Platzgestaltung erhält zur Ollenhauerstraße eine zunehmende grüne Prägung. In glei-
cher Weise, wie sich der Platzbelag in streifenförmige Pflanzflächen wandelt, verdichten sich
die Baumpflanzungen von lockeren Baumgruppen zu einem dichten Baumhain. Die künftige
Plaza bietet einen attraktiven Raum zum Aufenthalt und wertet den Standort gegenüber dem
heute stark versiegelten Freiraum deutlich auf.
Um einen gestalterisch ansprechenden Außenbereich zu gewährleisten, werden über den
Durchführungsvertrag, zu dessen Abschluss m sich die Vorhabenträgerin verpflichtet, verbind-
liche Regelungen zu Standort und Höhe von Werbeanlagen getroffen.
Städtebauliche Kennziffern
Geltungsbereich Bebauungsplan rd. 7.000 m²
Vorhabenfläche rd. 5.200 m²
Bruttogrundfläche (BGF) oberirdisch rd. 18.500 m²
Bruttogrundfläche (BGF) unterirdisch rd. 6.800 m²
Bruttogrundfläche gesamt rd. 25.300 m²
2.2. Festsetzungen des Bebauungsplanes
2.2.1. Art der baulichen Nutzung
Aufgrund der Lagequalität im Bundesviertel mit einer Anbindung an die Bundesautobahn A
562 und der guten Erschließung durch öffentliche Verkehrsmittel bietet sich für das Plangebiet
eine Entwicklung hin zu arbeitsplatzintensiven Büro- und Verwaltungsnutzungen sowie weite-
ren Dienstleistungen, etwa im Bildungsbereich, an. Entsprechend der geplanten Nutzung des
Grundstücks als Büro-, Verwaltungs- und Dienstleistungsstandort innerhalb des Bundesvier-
tels wird im Bebauungsplan ein sonstiges Sondergebiet (SO) gemäß § 11 Abs. 2 Baunut-
zungsverordnung (BauNVO) mit der Zweckbestimmung “Büro und Verwaltung“ ausgewiesen.
In dem geplanten Gebäude sind entsprechend Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsnutzungen
zulässig. Darüber hinaus ist eine Hotelnutzung zulässig, die für eine zusätzliche Belebung des
Areals sorgen soll.
Aufgrund der in dem Sondergebiet „Büro und Verwaltung“ festgesetzten zulässigen Nutzungen
unterscheidet sich das Plangebiet wesentlich von den in den §§ 2 - 9 der BauNVO festgelegten
Baugebieten. Zwar wären die angestrebten Nutzungen beispielsweise auch in Misch-, Kern-
oder Gewerbegebieten zulässig, allerdings würde die Vielfalt an Nutzungen, die darüber hin-
aus nach der BauNVO bei der Festsetzung eines dieser Gebiete zulässig ist, den städtebauli-Seite 23 von 129
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-7, „Ollenhauerstr.4“ – Begründung und Umweltbericht
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chen Zielen für das Plangebiet nicht entsprechen. Daher ist die Ausweisung eines Sonderge-
bietes im Hinblick auf die im Plangebiet angestrebte vorwiegende Büro- und Verwaltungsnut-
zung gerechtfertigt.
Die Festsetzung von Geschäfts-, Büro und Verwaltungsgebäuden folgt den Begrifflichkeiten
der BauNVO und ermöglicht, neben der Unterbringung von Büro- und Verwaltungsnutzungen,
auch die Realisierung von bestimmten geschäftsmäßigen Dienstleistungsnutzungen, wie bei-
spielsweise einem Hemdenservice o.ä. Mit Blick auf die BauNVO umfassen Geschäftsge-
bäude in diesem Zusammenhang diejenigen Gebäude, in denen Geschäfte getätigt werden,
erlauben jedoch keine Einzelhandelsnutzung. Dies ergibt sich daraus, dass nach der BauNVO
in Mischgebieten, Urbanen Gebieten und Kerngebieten Geschäftsgebäude und Einzelhan-
delsbetriebe als unterschiedliche Nutzungen dargestellt werden.
Eine Nutzung als Sondergebiet dieser Zweckbestimmung fügt sich in benachbarte Strukturen
mit bestehenden Büro- und Verwaltungsgebäuden ein.
Im Nutzungskonzept des Rahmenplans Bundesviertel ist das Plangebiet als „Hybrid Mitte“ be-
stimmt, was unter anderem eine Mischnutzung mit 60 % Wohnnutzung für das Gebiet des
Plangeltungsbereichs vorsieht. Eine Wohnnutzung ist innerhalb des Geltungsbereichs des Be-
bauungsplans wegen zu hoher Immissionswerte derzeit allerdings nicht möglich. Um dennoch
eine zusätzliche Belebung des Areals auch über die klassischen Arbeitszeiten hinaus zu er-
reichen, soll durch die Festsetzung des Bebauungsplans auch eine Hotelnutzung ermöglicht
werden. Die Lage des Grundstücks innerhalb des Bundesviertels ist prädestiniert für die Etab-
lierung einer Hotelnutzung und schafft besonders für Geschäftsreisende eine alternative zum
bestehenden Hotelangebot.
Darüber hinaus soll im Sinne der Entwicklungsziele des Rahmenplanes Bundesviertel sowie
in Abstimmung mit dem Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept die Möglichkeit zur Bele-
bung des Quartiers durch komplementäre Nutzungen in den Erdgeschosszonen geschaffen
werden. Vor diesem Hintergrund werden einzelne Nutzungen als Ergänzung zur Hauptnutzung
zugelassen. So sind in den Erdgeschossen Läden mit nahversorgungsrelevantem Hauptsorti-
ment ausnahmsweise zulässig, die der Versorgung der dort arbeitenden Bevölkerung dienen.
Zu den zulässigen Sortimenten aus der Sortimentenliste für die Stadt Bonn gehören Nahrungs-
und Genussmittel (inkl. Tabakwaren, Getränke und Reformwaren), pharmazeutische Artikel,
Zeitungen / Zeitschriften sowie (Schnitt-)Blumen. Läden mit dem Hauptsortiment Drogeriewa-
ren sind nicht Gegenstand der Planung, da diese als Drogeriefachmarkt Sonderfälle der nah-
versorgungsrelevanten Betriebe darstellen und mit dem BEZK nur auf zentrale Versorgungs-
bereiche zu lenken sind. (Die vollständige Sortimentsliste für die Stadt Bonn ist in Anhang 14.6
des BEZK unter der Drucksachen-Nummer 252458 einsehbar.) Läden mit solchen Sortimen-
ten dienen als kleine Versorgungsstützpunkte für die arbeitende Bevölkerung in der Mittags-
pause, ohne dabei eine wesentliche Konkurrenz für die im Umfeld befindlichen zentralen Ver-
sorgungsbereiche und Nahversorgung der Bevölkerung im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO
darzustellen. Insgesamt erscheinen diese zulässigen Nutzungen mit Blick auf die Lage der
Neubauten in unmittelbarer Nähe zu größeren Arbeitsplatzschwerpunkten unter der Voraus-
setzung angemessen, dass sie gegenüber der beabsichtigten Hauptnutzung eine untergeord-
nete Größe aufweisen. Dieses Größenverhältnis ist unmittelbar dadurch gewährleistet, dass
Läden mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment nur ausnahmsweise zulässig sind.
Ebenfalls sind Schank- und Speisewirtschaften zulässig.Seite 24 von 129
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-7, „Ollenhauerstr.4“ – Begründung und Umweltbericht
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Neben der klassischen Büronutzung können innerhalb des vorhabenbezogenen Bebauungs-
plans auch Einrichtungen für Bildung, Wissenschaft und Forschung zugelassen werden. Hier-
unter sind Hochschuleinrichtungen zu verstehen. Mit diesen erweiterten Nutzungsmöglichkei-
ten wird auf die derzeitig sehr angespannte Marktsituation im Bereich von klassischen Büro-
immobilien reagiert und die Realisierung des Bauvorhabens begünstigt. Auf Grund der zuvor
bereits beschreiben Standortvorteile, könnten sich auch diese Nutzungsformen gut in die Um-
gebung einfügen und gleichzeitig zu einer Steigerung der Attraktivität und Belebung des Areals
beitragen.
Der Bezug zwischen dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan, dem Vorhaben- und Erschlie-
ßungsplan sowie dem Durchführungsvertrag wird mittels einer textlichen Festsetzung im vor-
habenbezogenen Bebauungsplan geschaffen. So sind innerhalb des Geltungsbereiches des
Vorhaben- und Erschließungsplanes gemäß § 12 Abs. 3a BauGB im Rahmen der festgesetz-
ten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträge-
rin im Durchführungsvertrag verpflichtet.
Zur Umsetzung des Planungsziels verpflichtet sich die Vorhabenträgerin im Durchführungs-
vertrag, in Teilen der Erdgeschoss-Zonen eine öffentlichkeitsbezogene Nutzung wie z.B. ein
Café/ein Restaurant, einen Kiosk oder einen Laden im Einvernehmen mit der Stadt zu reali-
sieren.
2.2.2. Maß der baulichen Nutzung
Grundflächenzahl / Geschossflächenzahl
Für das Plangebiet wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 festgesetzt. Damit wird der Ori-
entierungswert gemäß §17 BauNVO für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung
für ein sonstiges Sondergebiet, das bei 0,8 liegt, deutlich unterschritten. Die festgesetzte GRZ
ermöglicht insofern eine ansprechende, begrünte Gestaltung der Außenanlagen und somit
eine Aufwertung des bislang überwiegend versiegelten Grundstücks. Zentrales Element ist
hierzu die Anlage einer Plaza, die durch ihre hochwertige Ausgestaltung und Begrünung einen
attraktiven Aufenthaltsbereich schafft und zur Belebung des Areals beitragen soll. Die Freiflä-
chen sollen dementsprechend weitestgehend vom motorisierten Individualverkehr freigehalten
und alle bauordnungsrechtlich erforderlichen Kfz-Stellplätze sowie die nach Stellplatzsatzung
der Stadt Bonn erforderlichen Fahrradstellplätze in einer Tiefgarage untergebracht werden.
Insbesondere durch die Tiefgarage, die den Großteil des Grundstücks unterbauen wird, aber
auch durch die Anlage weiterer Nebenanlagen wie der Platzfläche und die für die Erschließung
erforderlichen Wegflächen, wird der größte Teil des Grundstücks in Anspruch genommen und
damit versiegelt bzw. unterbaut. Die Dimensionierung der Tiefgarage über die Erdgeschoss-
flächen des Gebäudes hinaus ist erforderlich, um die bauordnungsrechtlich erforderlichen Kfz-
Stellplätze und die notwendigen Technikanlagen im Untergeschoss unterbringen zu können.
Darüber hinaus werden hier in ausreichender Anzahl sichere und wettergeschützte Fahrrad-
stellplätze sowie Umkleide- und Duschmöglichkeiten für die Radfahrenden hergestellt. Die
Ausdehnung der Tiefgarage ist so geplant, dass Bäume möglichst nicht tangiert werden und
der Großteil unter den Flächen liegt, die oberirdisch ohnehin bereits durch Durchwegungen,
Platzflächen und Feuerwehrumfahrten versiegelt sind.Seite 25 von 129
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-7, „Ollenhauerstr.4“ – Begründung und Umweltbericht
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Daher wird in den textlichen Festsetzungen eine Überschreitung der Grundflächenzahl durch
bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, Stellplätze mit ihren Zufahrten und Ne-
benanlagen im Sinne des § 14 BauNVO bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 zugelassen.
Eine solche Überschreitung der Grundflächenzahl kann gemäß § 19 (4) Satz 2 BauNVO fest-
gesetzt werden. Der aus städtebaulichen Gründen notwendigen Überschreitung stehen ver-
schiedene, im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzte Begrünungsmaßnahmen ge-
genüber, um die Auswirkungen auf das Stadtklima und die natürliche Bodenfunktion zu kom-
pensieren sowie die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
zu wahren. In den nicht unterbauten Grundstücksteilen werden Baumpflanzungen mit natürli-
chem Bodenanschluss vorgesehen. Auf den unterbauten, aber nicht versiegelten Flächen wird
eine Bodensubstratschicht von mindestens 80 cm (bzw. 1,2 m bei Baumpflanzungen) zuzüg-
lich einer Drainschicht vorgesehen, um auch größere Stauden, blütenreiche Sträucher und
Bäume, ebenerdig oder in Hochbeeten, pflanzen zu können. Darüber hinaus werden Teile der
Dach- und Fassadenflächen dauerhaft begrünt, was zur Verbesserung des Stadtklimas und
zu einer wahrnehmbaren Aufwertung des städtebaulichen Erscheinungsbilds beiträgt.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) wird mit 3,6 festgesetzt. Damit wird der nach § 17 BauNVO
vorgegebene Orientierungswert für sonstige Sondergebiete von 2,4 überschritten. Die festge-
setzte hohe Ausnutzung des Grundstücks orientiert sich insgesamt an der Umgebung des
Bundesviertels und den Zielsetzungen der Rahmenplanung Bundesviertel, die für den Stand-
ort des Plangebiets ein Hochhaus der Kategorie S = 40 m vorsieht, wodurch eine Landmarke
am westlichen Eingang des Bundesviertels entstehen soll. Des Weiteren ist für die Entwicklung
des Standortes im Vorfeld ein städtebaulicher Wettbewerb durchgeführt worden. Der Sieger-
entwurf bildet die Grundlage für den vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Vor
dem Hintergrund der Standortvorzüge des Plangebietes wird das Maß der baulichen Nutzung
generell unter dem Gesichtspunkt festgelegt, das Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund
und Boden möglichst wirksam umzusetzen. Durch die Innenentwicklung auf vormals bereits
genutzten Flächen wird außerdem auch die zusätzliche Inanspruchnahme von bisher nicht
versiegelten Flächen vermieden bzw. geringgehalten. Die durch den Bebauungsplan ermög-
lichte Dichte ist in einer zentralen, städtisch geprägten Lage wie der Ollenhauerstraße insge-
samt städtebaulich verträglich.
Im Übrigen soll durch eine Teilbegrünung der Fassaden und Freiflächen bzw. der Dachflächen
der Tiefgarage sowie der Dachflächen des geplanten Gebäudes ein Umfeld geschaffen wer-
den, das den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse ent-
spricht und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermeidet. Erhebliche umweltschädliche
Auswirkungen sind durch die Festsetzung der Geschossflächenzahl somit nicht zu erwarten.
Geschossigkeit und maximale Gebäudehöhe
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt die maximal zulässige Anzahl der Vollge-
schosse mit 11 Vollgeschossen fest. Dadurch soll die in der Rahmenplanung Bundesviertel
vorgesehene Bebauung des Grundstücks mit einem rund 40 m hohen Gebäude umgesetzt
sowie eine optimale Ausnutzung der verfügbaren Fläche erreicht werden.
Basierend auf dem städtebaulichen Konzept wird zur Sicherung des städtebaulichen Erschei-
nungsbildes sowie der Umsetzung des in der Rahmenplanung Bundesviertel vorgesehenenSeite 26 von 129
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kleinen Hochpunktes am westlichen Eingang des Bundesviertels neben der Zahl der Vollge-
schosse auch eine konkretisierende Regelung zur maximalen Gebäudehöhe getroffen. Für
den XI-geschossigen Baukörper beträgt die maximal zulässige Gebäudehöhe 100,50 m ü.
NHN. Um bauliche Toleranzen bei der tatsächlichen Umsetzung des Bauvorhabens zu ermög-
lichen, beinhalten die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen gegenüber der Höhe des Vor-
habens gemäß des Vorhaben- und Erschließungsplanes Nr. 6719-9 Teil 2b -Ansichten und
Schnitte- einen Puffer von 0,45 m. Ein solch geringfügiger Spielraum bei der Gebäudeausfüh-
rung ist städtebaulich vertretbar, da das Erscheinungsbild des neuen Gebäudes hiervon nicht
wesentlich beeinflusst wird. Als oberer Bezugspunkt für die in der Planzeichnung festgesetzte
maximale Gebäudehöhe wird dabei die Oberkante von baulichen Anlagen (Attika) festgesetzt.
Diese Festsetzungen ermöglichen im Zusammenspiel mit der festgesetzten Zahl der Vollge-
schosse die Errichtung eines Gebäudes mit einer der Nutzung entsprechenden üblichen Ge-
schosshöhe.
Um das Gebäude möglichst frei von optisch störenden Dachaufbauten zu halten und möglichst
viel Dachfläche für die Nutzung solarer Strahlungsenergie und zur Dachbegrünung freizuhal-
ten, wird der größte Teil der notwendigen Gebäudetechnik im Untergeschoss des Gebäudes
untergebracht. Aus technischen Gründen ist jedoch die Errichtung des Rückkühlsystems im
Freien und mit ausreichender Belüftung erforderlich. Da diese Anlage die angestrebte hohe
Aufenthaltsqualität auf den Freiflächen um das Gebäude herum beeinträchtigen würde, ist ihre
Errichtung auf dem Dach des Gebäudes notwendig. Um den Ansprüchen der modernen Ge-
bäudetechnik gerecht zu werden, darf die maximal zulässige Gebäudehöhe durch technische
Anlagen und Einrichtungen daher um bis zu 3,5 m überschritten werden. Mit Ausnahme von
Fahrschächten und Anlagen zur Nutzung von solarer Strahlungsenergie müssen diese min-
destens um das Maß ihrer Höhe über Attika von der Gebäudeaußenkante des obersten Ge-
schosses zurücktreten. Die technischen Anlagen und Einrichtungen sind, sofern keine techni-
schen Anforderungen entgegenstehen, einzuhausen; ausgenommen sind Anlagen für die Nut-
zung von solarer Strahlungsenergie.
2.2.3. Überbaubare Grundstücksfläche / Bauweise
Auf die Festsetzung einer Bauweise (offen oder geschlossen) wird verzichtet, da das Vorha-
ben durch die übrigen Festsetzungen und den Vorhaben- und Erschließungsplan ausreichend
bestimmt ist. Die überbaubaren Grundstücksfläche ist durch Baugrenzen festgelegt, die das
geplante Gebäude mit einem Abstand von rd. 1,0 m zu den geplanten und im Vorhaben- und
Erschließungsplan Teil 2a, Lageplan, dargestellten Gebäudekanten umfassen. Damit sind
noch in beschränktem Umfang Anpassungen in der Architektur und der Fassadengestaltung
möglich, die im Zuge der weiteren Detailplanungen und der späteren Bauausführung notwen-
dig werden können. Städtebaulich wirksame Veränderungen der Kubatur sind jedoch nicht
möglich.
Zusätzlich wird festgesetzt, dass Terrassen und Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO auch au-
ßerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sind. Hierdurch soll für eine mögliche
gastronomische Nutzung im Erdgeschoss die Errichtung von Terrassen für Außenbestuhlung,
sowie die attraktive Gestaltung der Plaza mit hoher Aufenthaltsqualität ermöglicht werden. Au-
ßerdem werden so auch Fahrradstellplätze (auch überdachte) im gesamten Plangebiet ermög-
licht.Seite 27 von 129
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-7, „Ollenhauerstr.4“ – Begründung und Umweltbericht
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Um Vordächer an den Gebäuden zu ermöglichen, setzt der Bebauungsplan fest, dass Vordä-
cher die Baugrenzen um bis zu 4,0 m überschreiten dürfen.
2.2.4. Maße der Tiefe der Abstandsflächen
Bauordnungsrechtlich sind von den Außenwänden von Gebäuden Abstandsflächen von ober-
irdischen Gebäuden freizuhalten. Die in § 6 (5) der Landesbauordnung (BauO NRW) vorge-
gebene Abstandsfläche beträgt prinzipiell 0,4 H, mindestens 3 m. In Gewerbe- und Industrie-
gebieten genügt eine Tiefe von 0,2 H, in Kerngebieten von 0,25 H, jedoch auch hier mindes-
tens 3 m. Zu öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen beträgt die Tiefe der Abstands-
fläche in Kerngebieten und urbanen Gebieten 0,2 H, mindestens 3 m. Zu angrenzenden an-
deren Gebieten gilt die jeweils größere Tiefe der Abstandsfläche. Entsprechend wäre im Plan-
gebiet (Sondergebiet) für die Tiefe der Abstandsfläche allgemein das Maß von 0,4 H an-zu-
setzen.
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist beabsichtigt, der Rahmen-
planung Bundesviertel folgend an dieser Stelle einen „kleinen“ Hochpunkt, also ein Gebäude
mit einer Höhe von rd. 40 m, zu errichten. Aufgrund der geplanten Gebäudehöhe und Gebäu-
dekubatur in Verbindung mit der Grundstücksfläche können die gemäß der BauO NRW anzu-
setzenden Abstandsflächen nicht eingehalten werden. Es kommt zu Abstandsflächenüberla-
gerungen sowohl mit dem Nachbargrundstück Ollenhauerstraße 2 als auch mit der nördlich
angrenzenden, derzeit brachliegenden Fläche.
Um die Umsetzung des städtebaulichen Konzepts zu ermöglichen und planungsrechtlich zu
sichern, ist daher eine zwingende Regelung zur Zulässigkeit einer Unterschreitung der nach
BauO NRW geforderten Abstandsflächen im Plangebiet erforderlich. Daher wird im Bebau-
ungsplan im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB festgesetzt, dass das Maß der Tiefe der
Abstandsflächen 0,2 H, mindestens jedoch 3,0 m beträgt. Eine solche Festsetzung ist aus
städtebaulichen Gründen möglich, sofern den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn-
und Arbeitsverhältnisse und der Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung Rechnung ge-
tragen wird und städtebaulichen Missständen vorgebeugt wird. Das städtebauliche Ziel der
Etablierung eines Hochpunktes und der Schaffung eines modernen Büro- und Verwaltungs-
standortes im Bundesviertel und das Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden
macht eine stärkere vertikale Ausnutzung des Grundstücks erforderlich. Wesentliche negative
Auswirkungen auf umliegende Bebauung sind durch die verringerten Abstandsflächen nicht
zu erwarten. Die geringeren Tiefen der Abstandsflächen ergeben sich nur gegenüber den be-
nachbarten Grundstücken mit aktueller gewerblicher Nutzung an der Ollenhauerstraße 2 bzw.
mit der nördlich angrenzenden Brachfläche, für die der bestehende Bebauungsplan Nr. 7920-
15 ein Sondergebiet mit der näheren Zweckbestimmung Büros und Verwaltung festsetzt. Der
Mindestabstand von 3,0 m wird überall deutlich eingehalten. Der geringste Abstand zu den
Bestandsgebäuden an der Ollenhauerstraße 2 beträgt ca. 13 m (Garagenbauten an der
Grundstücksgrenze). Dies würde einem Abstandsflächenfaktor von mindestens 0,3 entspre-
chen. Um zu gewährleisten, dass die Abstandsflächen komplett auf dem eigenen Grundstück
nachgewiesen werden können, wird daher abweichend von den Bestimmungen der BauO
NRW ein Maß der Abstandsfläche von 0,2 H festgesetzt.
Das Nachbargrundstück an der Ollenhauerstraße 2 war bereits Teil der ersten Phase des
städtebaulichen Wettbewerbs für die Entwicklung des Areals. Sollte es hier zukünftig zu einerSeite 28 von 129
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Überplanung des Grundstücks kommen, wird entsprechend dem Ergebnis der 1. Wettbe-
werbsphase eine Verzahnung der beiden Grundstücke angestrebt. Es soll ein einheitlicher
Gesamteindruck entsteht, der modernen und gesunden Arbeits- und Wohnverhältnissen ge-
recht wird.
Durch den neuen Hochpunkt sind zudem keine wesentlichen Einschränkungen der Belichtung
bei umliegenden Gebäuden zu erwarten, die gesunden Arbeitsverhältnissen entgegenstehen.
Zwar befindet sich der Neubau südlich des derzeit brach liegenden Geländes bzw. westlich
des Bestandsgebäudes Ollenhauerstr. 2 und des Friedrich-Ebert-Gymnasiums. Dennoch legt
eine Beschattungsstudie (ASTOC ARCHITECTS AND PLANNERS GmbH, September 2024)
dar, dass über den gesamten Tageszeitraum betrachtet eine angemessene Belichtung der an
das Bauvorhaben angrenzenden Grundstücke erfolgen kann. Lediglich ein Teil des Gebäudes
an der Ollenhauerstraße 2 sowie ein Anbau des benachbarten Friedrich-Ebert-Gymnasiums
sind in den Sommermonaten in den späten Nachmittagsstunden von Verschattung betroffen.
Das nördlich angrenzende Brachgrundstück wird in den Sommermonaten über den Tag verteilt
jeweils in Teilbereichen verschattet. Gleiches gilt für die Wintermonate, in denen, durch die
tiefer stehende Sonne, größere Teile des nördlich angrenzenden Brachgrundstücks verschat-
tet werden.
2.2.5. Aufschüttungen und Abgrabungen
Zur Sicherstellung der Funktionsfähigkeit des Grundstücks, beispielsweise hinsichtlich der Er-
schließung oder der Entwässerung, können Aufschüttungen und Abgrabungen des Geländes
erforderlich werden. Hierunter fällt zum Beispiel die Anlage von Rampen zur Herstellung von
Barrierefreiheit oder die Erschließung der Tiefgarage. Auch zu Anlage der geplanten Grünflä-
chen nebst Flächenversickerung können leichte Geländemodellierungen notwendig sein, etwa
um einen ausreichenden Bodenanschluss für die Bepflanzungen oder Mulden zur Ableitung
des Niederschlagswassers herzustellen. Hinzu kommt der geplante Umbau des Knotenpunk-
tes Oscar-Romero-Allee / Ollenhauerstraße / Nahum-Goldmann-Allee / Dottendorfer Straße,
der zur planfreien Querung der Bahngleise eine Tieferlegung des Knotenpunktes vorsieht. Im
Zuge dessen ändert sich gegebenenfalls auch die Zufahrtsituation von der Oscar-Romero-
Allee zum Vorhabengrundstück, wodurch ebenfalls Aufschüttungen und Abgrabungen erfor-
derlich werden können, um die Anbindung an die öffentliche Verkehrsfläche sicherzustellen.
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird daher festgesetzt, dass zur Herstellung der in
Teil 2 a des Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellten Geländehöhen Aufschüttungen,
Abgrabungen, Stützmauern, Treppen und Rampen, die im räumlichen und funktionalen Zu-
sammenhang mit dem geplanten Bauvorhaben stehen und für die Geländeanpassung und zur
Anbindung an die öffentliche Verkehrsfläche, sowie zur Herstellung von Bodenüberdeckungen
für Vegetationen erforderlich sind, zugelassen werden. Wie die im Vorhaben- und Erschlie-
ßungsplan festgesetzten Höhen verdeutlichen, sind für die Umsetzung des geplanten Vorha-
bens insgesamt nur geringfügige Geländemodellierungen erforderlich.
2.2.6. Stellplätze und Tiefgaragen
Tiefgaragen sind auch außerhalb der oberirdischen überbaubaren Grundstücksfläche inner-
halb der als Flächen für Tiefgaragen festgesetzten Flächen zulässig. Stellplätze für PKW sind
nur in Tiefgaragen zulässig. Hiermit wird sichergestellt, dass der ruhende Verkehr dem Blick
sowohl der Öffentlichkeit als auch der Beschäftigten der beiden Bürogebäude und der NutzerSeite 29 von 129
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einer gastronomischen Einrichtung entzogen wird. Weiterhin wird die Möglichkeit geschaffen,
die nicht überbauten Flächen zu begrünen und somit eine qualitative Gestaltung der Freiflä-
chen vorzunehmen, die zu einer Verbesserung der Arbeitsumfeldes beiträgt. Als Ausnahme
werden die drei Carsharing Stellplätze an der im Vorhaben- und Erschließungsplan, Teil 2 a -
Lageplan- festgesetzte Stelle zugelassen. Auch Fahrradstellplätze sind oberirdisch und au-
ßerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig.
2.2.7. Ein- und Ausfahrten
Die Zufahrt zum Vorhabengrundstück und dann in die Tiefgarage bzw. zu den Carsharing
Stellplätzen erfolgt an der westlichen Ecke des Vorhabengrundstücks über die Oscar-Romero-
Allee. Unter Berücksichtigung des geplanten Bahntrassenausbaus und der Tieferlegung des
Knotenpunktes Dottendorfer Straße / Oscar-Romero-Allee / Nahum-Goldmann-Allee / Ollen-
hauerstraße ist die Erschließung des Grundstücks nur dort möglich, da die Oscar-Romero-
Allee und die Ollenhauerstraße zukünftig ein Gefälle in Richtung des Knotenpunktes aufwei-
sen werden und das Grundstück somit höher liegen wird als die angrenzenden Verkehrsflä-
chen. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird daher die Grenze zwischen Vorhabeng-
rundstück und der angrenzenden Verkehrsflächen überwiegend als Bereich ohne Ein- und
Ausfahrten festgesetzt. Davon ausgenommen ist nur der Bereich, der für die Erschließung des
Grundstücks vorgesehen ist.
2.2.8. Grün- und Freiflächen, Pflanzmaßnahmen, Maßnahmen zum Artenschutz
Begrünung der nicht überbauten Grundstücksfläche
Aufgrund der Notwendigkeit einer ausreichend dimensionierten Tiefgarage und den techni-
schen Erfordernissen für unterirdische Technikbauten lässt der vorhabenbezogene Bebau-
ungsplan eine Überschreitung der GRZ bis 0,8 für Nebenanlagen gemäß § 19 (4) BauNVO
sowie Stellplätze mit ihren Zufahrten zu. Zur Minderung des Eingriffs in den Boden wird fest-
gesetzt, dass das Dach der Tiefgarage, sofern es nicht überbaut, als Platzfläche angelegt oder
als Zuwegung genutzt wird, mit einer mindestens 0,8 m dicken Substratschicht zzgl. einer
Drainschicht abzudecken und fachgerecht als Grünanlage anzulegen ist. Um für Bäume güns-
tige Wuchsbedingungen auf der Tiefgaragendecke zu sichern, sind für diese mindestens 1,2
m Bodenauftrag in Verbindung mit mindestens 12 m³ durchwurzelbares Pflanzensubstrat zu
gewährleisten. So werden die Auswirkungen nicht nur auf die natürliche Funktion des Bodens,
sondern auch auf das Kleinklima gemindert. Darüber hinaus soll durch die Anlage von Grün-
flächen und das Anpflanzen neuer Bäume ein attraktives Umfeld mit hoher Aufenthaltsqualität
entstehen.
Dachbegrünung
Gemäß Ratsbeschluss der Stadt Bonn (DS-Nr. 0912064) ist für Flachdächer eine Dachbegrü-
nung verpflichtend vorzusehen, sofern dem keine gestalterischen oder funktionalen Gründe
entgegenstehen. Darüber hinaus besteht nach § 42a BauO NRW in Verbindung mit § 48 Abs.
1 a San-VO NRW die Verpflichtung, Solaranlagen auf den Dächern der zu errichtenden Ge-
bäude zu installieren. Diesen Rechtsnormen sowie dem politischen Beschluss des Bonner
Rates folgend und zur Minderung der nachteiligen Auswirkungen des geplanten Gebäudes auf
das Klima und den Wasserhaushalt wird festgesetzt, dass Flachdächer (bis 15° Dachneigung)
sowie Flachdächer von technischen Aufbauten mit Ausnahme von Terrassen, LichtkuppelnSeite 30 von 129
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sowie deren Zuwegungen und soweit brandschutztechnische Bestimmungen nicht entgegen-
stehen, mindestens extensiv zu begrünen sind. Die Substratschicht für extensive Begrünung
derjenigen Dachbereiche, die nicht dem § 42a BauO NRW (Solarverpflichtung) unterliegen, ist
mit mindestens 10 cm Schichtstärke zuzüglich einer Drainschicht fachgerecht einzubauen und
dauerhaft zu erhalten. Bei Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie, die in Kombination
mit einer extensiven Dachbegrünung hergestellt werden, beträgt die Substratstärke der Dach-
begrünung 8 bis 10 cm, um einen Überwuchs der Module zu verhindern.
Begrünung der Fassade
Ein wesentlicher Bestandteil des städtebaulichen und architektonischen Konzepts ist die Fas-
sadenbegrünung im Bereich der vertikalen Einschnitte an den Gebäudeseiten und den verbin-
denden sogenannten Transfergeschossen. Diese trägt sowohl zu einer Verbesserung des
Mikroklimas als auch zu einer attraktiven Gestaltung des Umfelds bei. Um sicherzustellen,
dass eine Begrünung in diesen Bereichen erfolgt, wird festgesetzt, dass diese Fassadenbe-
reiche mittels geeigneter Begrünungssysteme ganzjährig zu begrünen sind. Zur langfristigen
Sicherung wird darüber hinaus festgesetzt, dass die Pflanzungen dauerhaft zu erhalten und
bei Abgang zu ersetzten sind. Die für die Bepflanzung erforderliche Bewässerung ist zu ge-
währleisten. Die betroffenen Fassadenbereiche sind im Vorhaben- und Erschließungsplan,
Teil 2b - Ansichten und Schnitte- dargestellt und werden darüber hinaus über eine textliche
Festsetzung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan gesichert.
Pflanzung von Einzelbäumen
Innerhalb des Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans müssen für die
verkehrliche Erschließung, den Neubau der Gebäude, der Platz- und Wegeflächen, der Unter-
bauung durch die Tiefgarage und die Anlage von Rettungswegen voraussichtlich ca. 16 Be-
standsbäume entfernt werden, von denen 10 Bäume unter die Baumschutzsatzung der Stadt
Bonn fallen. Für jeden entfernten satzungsgeschützten Baum ist gemäß der Baumschutzsat-
zung im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens eine Ersatzpflanzung nachzuweisen. Zwei
der entfallenden Bäume besitzen einen Stammumfang von mehr als 200 cm. Hierfür werden
jeweils 2 Ersatzpflanzungen vorgesehen. Die Ersatzpflanzungen sind innerhalb des Vorha-
bengebietes und/oder in direkter räumlicher Nähe in einer offenen Baumscheibe von mindes-
tens 8 m² und eine durchwurzelbare Pflanzgrube von 12 m³ herzustellen. Im Zuge der Neuan-
lage der Grün- und Freiflächen werden in diesem Zusammenhang im Bebauungsplan die
Pflanzung sowie der dauerhafte Erhalt von mindestens 21 standortheimischen Bäumen fest-
gesetzt.
Ergänzende Pflanzliste
Zusätzlich zur Pflanzliste der Stadt Bonn wurde eine ergänzende Pflanzliste in die textlichen
Festsetzungen als Hinweis aufgenommen. Diese ergänzende Pflanzliste listet ergänzend zu
den in der Pflanzliste der Stadt Bonn aufgelisteten Baumarten weitere Baumarten auf. Gründe
für die zusätzliche Auflistung dieser Gehölze sind die Zunahme klimabedingter Stressfaktoren,
wie längere Trockenperioden, erhöhte Strahlungsenergie und unregelmäßige Niederschläge.
In den meisten Städten, so auch in Bonn, sind 65 Prozent aller Straßenbäume einer Gattung
zuzuordnen. Aufgrund der mangelnden Vielfalt können sich Krankheiten schneller ausbreiten.
Deshalb ist die Verwendung einer größeren Mannigfaltigkeit ratsam. Die ausgewählten Baum-
arten sind laut der Zukunftsbaumliste der Stadt Düsseldorf resistenter gegenüber den jüngstenSeite 31 von 129
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Krankheiten und besonders geeignet in Bezug auf den Klimawandel. Durch die Auswahl ge-
eigneterer Baumarten können ebenso der Pflegeaufwand und zusätzlich entstehende Kosten
reduziert werden.
Da die Pflanzliste der Stadt Bonn keine Aussagen über geeignete Pflanzen für eine Fassa-
denbegrünung trifft, enthält die ergänzende Pflanzliste neben zusätzlichen Baumarten auch
eine entsprechende Auswahl an Pflanzen für die Begrünung der Fassaden.
Maßnahmen zum Vogelschutz
Zur Vermeidung eines signifikant erhöhten Risikos von Vogelschlag an Glasfassaden sind die
Glasflächen von Gebäude sowie verwendete transparente und/oder spiegelnde Baustoffe an
den Gebäuden so auszuführen, dass sie für Vögel als Hindernis erkennbar sind. Im Leitfaden
Vogelfreundliches Bauen mit Glas und Licht (Rössler et. al., 2022) sind entsprechende Maß-
nahmen beschrieben.
Sollte im Baugenehmigungsverfahren nachgewiesen werden, dass von dem Leitfaden abwei-
chende Maßnahmen den Schutz der Vögel vor Vogelschlag in gleicher Weise gewährleisten,
können diese Maßnahmen zugelassen werden. Die hohe Wirksamkeit dieser Vogelschutz-
maßnahmen ist gutachterlich nachzuweisen.
2.2.9. Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
Das Plangebiet ist verschiedenen Geräuscheinwirkungen ausgesetzt. Neben Gewerbe- und
Industrielärm durch Betriebe in der Umgebung des Plangebiets, ist der Standort vor allem
durch die Lage an der Bahntrasse Köln – Koblenz der Deutschen Bahn AG vorbelastet. Auf-
grund dieser verschiedenen Emissionen wurde eine schalltechnische Untersuchung durchge-
führt, bei der die auf das Plangebiet einwirkenden vorhandenen und die aus den Zusatzver-
kehren zu erwartenden Geräuschimmissionen der angrenzenden Straßen und des Schienen-
verkehrs sowie des Gewerbe- und des Industrielärms ermittelt und bewertet wurden (TÜV
Rheinland Energy & Environment GmbH, Schalltechnische Untersuchung zur Aufstellung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6719-9 – Ollenhauerstraße 4 in Bonn, März 2025).
Maßgebliche Beurteilungsgrundlage für die auf das Plangebiet einwirkenden Geräuschimmis-
sionen sind die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städte-
bau“, Teil 1, Beiblatt 1. Da es für sonstige Sondergebiete keine festen Orientierungswerte gibt,
werden hier, entsprechend der zukünftig geplanten Nutzung des Plangebiets, die Orientie-
rungswerte für ein Gewerbegebiet angenommen.
Die Untersuchungen kommen zu dem Ergebnis, dass die Beurteilungspegel durch die Geräu-
sche der betrachteten Gewerbebetriebe, die zulässigen Orientierungswerte für Gewerbege-
biete nach DIN 18005 bzw. den Immissionsrichtwerten nach TA Lärm am Tag (6:00 – 22:00
Uhr) um mindestens 17 dB und in der Nacht (22:00 – 6:00 Uhr) um mindestens 7 dB unter-
schreiten. Der Immissionsbeitrag ist damit nach der TA Lärm als nicht relevant anzusehen.
Das Spitzenpegelkriterium der TA Lärm wird sowohl am Tag als auch in der Nacht erfüllt.
Durch das nordwestlich des Plangebiet liegende Heizkraftwerk können jedoch im Nachtzeit-
raum (22:00 – 6:00 Uhr) schädliche Umwelteinwirkungen durch tieffrequente Geräusche im
Sinne Ziffer 7.3 TA Lärm nicht ausgeschlossen werden. Eine Wohnnutzung ist daher unter den
derzeitigen Rahmenbedingungen innerhalb des Plangebiets nicht umsetzbar, da die Anforde-Seite 32 von 129
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rungen an gesunde Wohnverhältnisse nicht gewährleistet werden können. Auch die Unterbrin-
gung einer Hotelnutzung ist in den in Richtung HKW ausgerichteten Gebäudeteilen kritische
zu sehen und Bedarf eines gesonderten Nachweises im Rahmen des Baugenehmigungsver-
fahrens.
Die größten Geräuschbelastungen auf das Plangebiet werden durch Verkehrslärm der umlie-
genden Straßen und der benachbarten Bahntrasse verursacht. Die Beurteilungspegel am Tag
durch die Verkehrsgeräusche überschreiten an nahezu den gesamten Nordwest-, Südwest-
und Südost-Fassaden des neuen Gebäudes den Orientierungswert für Gewerbegebiete von
65 dB(A) um bis zu 7 dB. Nur an der Nordost-Fassade wird der Orientierungswert eingehalten.
Auch im Nachtzeitraum überschreiten die Beurteilungspegel durch die Verkehrsgeräusche an
nahezu den gesamten Nordwest-, Südwest- und Südost-Fassaden des neuen Gebäudes den
Orientierungswert für Gewerbegebiete von 55 dB(A) um bis zu 16 dB. An der Nordost-Fassade
wird der Orientierungswert außer im 1. OG eingehalten.
Eine wesentliche Veränderung der Verkehrsgeräuschimmissionen durch das geplante Vorha-
ben auf die Nachbarschaft ist nicht zu erwarten. Innerhalb und in der Umgebung des Plange-
biets werden bereits im NULL-Fall an einigen Immissionsorten die gesundheitsgefährdeten
Pegelwerte von 70 dB(A) am Tag und 60 dB(A) in der Nacht überschritten. Die Pegelerhöhung
durch das geplante Vorhaben beträgt an diesen Immissionsorten maximal 0,2 dB und damit
deutlich weniger als 1 dB, was für das menschliche Gehör nicht wahrnehmbar ist. Diese sehr
geringe Pegelerhöhung kann aus gutachterlicher Sicht im vorliegenden Einzelfall ausnahms-
weise hingenommen werden.
Die beschriebenen Überschreitungen der Orientierungswerte für Gewerbegebiete gemäß DIN
18005 machen Schallminderungsmaßnahmen erforderlich.
In einem 1. Schritt sind bei Schallschutzmaßnahmen aktive Schallschutzmaßnahmen, d.h. die
Errichtung von Lärmschutzwällen bzw. -wänden zu prüfen. Aufgrund der örtlichen Situation
könnte entlang der Plangebietsgrenze eine Abschirmung durch eine Wand erreicht werden.
Allerdings lassen sich mit einer städtebaulich vertretbaren Höhe des Schallschirmes keine flä-
chendeckenden Lärmminderungen erzielen. Eine relevante Verbesserung der Geräuschsitu-
ation lässt sich nur im Erdgeschoss und ggf. im 1. Obergeschoss des neuen Gebäudes errei-
chen.
Der Aufwand dieser Maßnahme steht in keinem angemessenen Verhältnis zu dem daraus
resultierenden Nutzen, bezogen auf das gesamte Plangebiet. Daher wird die Errichtung eines
Schallschirmes aus gutachterlicher Sicht nicht empfohlen. Darüber hinaus sprechend städte-
bauliche Gründe gegen solche Schallschutzwände. Diese stehen nicht im Einklang mit der
besonderen Bedeutung, die dieser Standort innerhalb des Bundesviertels für die Bundesstadt
Bonn aufweist.
Daher werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Festsetzungen getroffen, die sicher-
stellen, dass in den gekennzeichneten Lärmpegelbereichen die Außenbauteile des Gebäudes
die Anforderungen der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ Teil 1 und Teil 2, Ausgabe Januar
2018 erfüllen.
Zur Feststellung der erforderlichen Schalldämmmaße stellt der Bebauungsplan sogenannte
Lärmpegelbereiche bei freier Schallausbreitung dar.Seite 33 von 129
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Textlich wird festgesetzt, dass entsprechend den dargestellten Lärmpegelbereichen Schall-
schutzmaßnahmen an Außenbauteilen (Außenwände, Dächer, Türen sowie Fenster) gemäß
DIN 4109 zu treffen sind. Anhand dieser im Bebauungsplan festgesetzten Lärmpegelbereiche
können im konkreten Einzelfall im Baugenehmigungsverfahren gemäß DIN 4109 die Anforde-
rungen an die Luftschalldämmung und das erforderliche resultierende Bauschalldämm-Maß
von verschiedenen Wand- und Fensterkombinationen ermittelt werden. Insofern sind die Büro-
und Arbeitsräume entsprechend den Anforderungen der DIN 4109 zu schützen.
Der Bebauungsplan setzt ein Gebäude mit maximal 11 Vollgeschossen fest. Im Hinblick auf
diese Höhe wurden die Geräuschimmissionen für alle Etagen gutachterlich betrachtet und be-
rechnet. Als Bezugshöhe zur Darstellung der Lärmpegelbereiche im Bebauungsplan wurde
nachfolgend die für das Plangebiet kritischste Höhe bei freier Schallausbreitung gewählt.
Sollte im Baugenehmigungsverfahren nachgewiesen werden, dass die tatsächliche Geräusch-
belastung einer Gebäudeseite niedriger ausfällt als dies der Lärmpegelbereich angibt, so kann
vom festgelegten Schalldämmmaß abgewichen werden und ein entsprechend niedrigeres
Maß zugelassen werden.
2.2.10. Maßnahmen der Regenwasserbewirtschaftung
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden unterschiedliche Festsetzungen getroffen,
die dafür sorgen, dass das anfallende Niederschlagswasser zum überwiegenden Teil auf dem
Grundstück verbleiben und dort versickern kann. Dadurch soll den Anforderungen an moder-
nes und nachhaltiges Bauen im Sinne der Schwammstadt Rechnung getragen und Gefahren
sowohl für die geplante Bebauung als auch für die Nachbarschaft vorgebeugt werden. Die
Festsetzungen folgen den Berechnungen und vorgeschlagenen Maßnahmen des Entwässe-
rungskonzepts, das im Rahmen dieses Bauleitplanverfahrens durch das Büro GROW Land-
schaftsarchitektur erarbeitet wurde (Stand 15.10.2025). Demnach werden für die Regenwas-
serbewirtschaftung des Plangebiets die folgenden Maßnahmen festgesetzt, die insgesamt
eine gefahrlose Entwässerung gewährleisten.
Für die nicht über- bzw. unterbauten Flächen innerhalb des Plangebiets wird festgesetzt, dass
das anfallende Niederschlagswasser durch das ausgebildete Gefälle in die nicht unterbauten
Grünflächen geleitet wird, um dort zu versickern.
Das Niederschlagswasser, das auf den über- bzw. unterbauten Flächen (begrüntes Gebäude-
dach, Tiefgaragendach) anfällt, wird in eine Rigole eingeleitet und dort versickert. Die Rigole
muss mindestens das erforderliche Speichervolumen von 77,8 m³ aufnehmen können (Dimen-
sionierung gemäß DWA-A 138-1 für ein 5-jähriges Regenereignis).
Das auf der Tiefgaragenrampe anfallende Niederschlagswasser ist in einer Entwässerungsrin-
ne zu sammeln und in den öffentlichen Kanal einzuleiten. Der Anschluss erfolgt an der nord-
westlichen Grundstücksecke.
Im Zuge des Klimawandels kann es zukünftig häufiger zu Starkregenereignissen kommen. Um
auch in diesem Fall das anfallende Regenwasser auf dem Grundstück halten zu können und
Überflutungen des geplanten Gebäudes oder der Nachbarschaft zu verhindern, wurde ein
Überflutungsnachweis für ein 100-jähriges Niederschlagsereignis mit einer Dauer von 5 Minu-
ten durchgeführt und nachgewiesen, dass das anfallende Regenwasser innerhalb des Plan-Seite 34 von 129
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gebiets aufgenommen werden kann. Um dies sicherzustellen, wird festgesetzt, dass das Ge-
lände so zu modellieren ist, dass die im Überflutungsnachweis berechneten, erforderlichen
Rückhaltevolumina für ein 100-jähriges Niederschlagsereignis in 5 Minuten von insgesamt
51,3 m³ erreicht werden. Die Berechnung beruht darauf, dass die der DB-Linie unterführt wird.
Sofern sich zum Zeitpunkt der Bauantragstellung der Bau der Unterführung weiterhin noch in
Planung befindet bzw. ein Baubeginn nicht konkret benannt werden kann, ist die Starkregen-
betrachtung noch einmal unter Bestandsbedingungen zu überprüfen.
Sollten sich Gefährdungen durch Niederschlagszuflüsse in das Plangebiet ergeben, sind ent-
sprechende Anpassungen zum Schutz vor Überflutungen auf dem Grundstück zu treffen (Ob-
jektschutz). Dies könnten zum Beispiel erhöhte Grundstückseinfassungen sein wie Verwallun-
gen im Grünbereich, erhöhte Kantensteine bis zu kleinen Mauern oder Schwellen im Zufahrts-
bereich. Dahingehende Betrachtungen obliegen dem Vorhabenträger, sind losgelöst vom
Planverfahren und müssen dem Tiefbauamt nicht erneut zur Prüfung oder Freigabe vorgelegt
werden.
Mit Verweis auf die Entwässerungssatzung darf im Bereich der Grundstücksgrenzen und der
Grundstückszufahrten zudem kein Niederschlagswasser vom Plangrundstück auf öffentliche
Flächen oder Nachbargrundstücke übertreten.
2.2.11. Örtliche Bauvorschriften
Durch die Regelung des § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 89 der Landesbauordnung des
Landes Nordrhein-Westfalen (BauO NRW 2018) besteht die Möglichkeit, in Bebauungsplänen
in einem gewissen Rahmen Einfluss auf die Baugestaltung zu nehmen (sog. örtliche Bauvor-
schriften). Im Folgenden werden daher die im Bebauungsplan enthaltenen örtlichen Bauvor-
schriften dargelegt und begründet.
Befestigung der Grundstücksfreiflächen
Durch das Gebäude und die erforderliche Dimension der Ti

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