Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6920-1 "Rastenweg", Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Ramersdorf

Beschlussvorlage
öffentlich
260258
Der OberbürgermeisterDokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6920-1
"Rastenweg", Stadtbezirk Beuel, Ortsteil
Ramersdorf
Beratungsfolge
Ausschuss für Planen, Bauen und
Denkmalschutz
20.05.2026 Empfehlung
Bezirksvertretung Beuel 27.05.2026 Empfehlung
Rat 11.06.2026 Entscheidung
Beschlussvorschlag
I. Beschlüsse:
Der Rat beschließt
1. über die im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1
Baugesetzbuch (BauGB) und der Beteiligung der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB am
Planverfahren vorgetragenen Stellungnahmen zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplanentwurf Nr. 6920-1, entsprechend dem Beschluss des
Rates vom 4. September 2025 (DS-Nr. 253067) (Anlage „Auswertung
frühzeitige Öff“ und „Auswertung frühzeitige TÖB“).
2. über die im Rahmen der Veröffentlichung und öffentlichen Auslegung
gemäß § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplanentwurf Nr. 6920-1 abgegebenen Stellungnahmen
gemäß den Anlagen A-C.
3. den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6920-1 im Stadtbezirk
Beuel, Ortsteil Ramersdorf, zwischen den Straßen Rastenweg, im Alten
Wingert, Königswinterer Straße und der BAB 562 gemäß § 10 BauGB
als Satzung.
II. Hinweise:
Zu dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird ein Durchführungsvertrag
abgeschlossen.Seite 1 von 212
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Begründung
Plangebiet:
Das Plangebiet liegt im Stadtbezirk Beuel im Süden des Ortsteils Ramersdorf.
Die etwa 8.000 m² große Fläche grenzt im Süden an den Trassenverlauf der
Bundesautobahn (BAB) 562 und an die daran anschließende mit Gehölzen
versehene, strukturreiche Böschung, die die Autobahntrasse stützt. Westlich
verläuft die Stadtbahnlinie, die im Einwirkungsbereich des Grundstücks in
Tunnellage geführt zum U-Bahnhaltepunkt Ramersdorf verläuft. Nordwestlich
befindet sich eine Tennissportanlage, bestehend aus 10 Plätzen sowie ein
Clubhaus mit vorgelagerter Stellplatzfläche. Nördlich grenzt ein öffentlicher
Grünstreifen an das Plangebiet, der die Straße "Im Alten Wingert" begleitet.
Östlich führt der Trassenverlauf der "Königswinterer Straße" an dem
Grundstück vorbei, von hier aus wird das Grundstück momentan über eine
bereits bestehende Wendeschleife erschlossen.
Das für die Neubebauung vorgesehene Grundstück ist derzeit unbebaut und
mit zahlreichen Bäumen, die teilweise der Baumschutzsatzung der Bundesstadt
Bonn unterliegen, bewachsen. Im Eckbereich von Böschungsdamm und
„Königswinterer Straße“ führt eine Erschließungsanlage etwa 60 Meter in das
Plangebiet hinein und mündet in einer Wendeschleife. Momentan wird dieser
Bereich zum Abstellen von Kraftfahrzeugen sowie als Standort von
Abfallcontainern genutzt. Westlich dieser Wendeanlage erstreckt sich eine
Tennisanlage mit insgesamt 10 Plätzen. Zwei dieser Plätze werden im Zuge
der Umsetzung der Planung entfallen und durch vier neue Tennisplätze
westlich des Standortes ersetzt.
Das nähere Umfeld des Plangebietes ist durch eine direkt benachbarte zumeist
zweigeschossige Wohnbebauung im Norden zwischen „Königswinterer Straße“
und „Im Alten Wingert“ geprägt. Diese geht in das Wohngebiet um die Straße
„An der Umkehr“ über. Östlich der „Königswinterer Straße“ setzt sich die
zumeist zweigeschossige Wohnbebauung fort.
Der übrige Bereich des Standortes ist insbesondere durch die Verkehrsbänder
von Autobahn und Stadtbahn und die jeweils vorhandenen stark bewachsenen
Böschungen topografisch geprägt. Die Hauptnutzung des näheren Umfeldes
besteht in der Ausübung des Tennissports auf der clubeigenen Tennisanlage.
Natura-2000-Gebiete, Natur- oder Landschaftsschutzgebiete sind von der
Aufstellung des Bebauungsplans nicht betroffen.
Bestehendes Planungsrecht:
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln legt das Plangebiet als
allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) fest.
Der gültige Flächennutzungsplan der Bundesstadt Bonn stellt das Plangebiet
als "Grünfläche" mit der Zweckbestimmung "Sportplatz" dar. Das Vorhaben
kann daher nicht als aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes
entwickelt angesehen werden, der Flächennutzungsplan ist insofern gemäß § 8
Abs. 3 BauGB in einem Parallelverfahren zu ändern. Dies geschieht in derSeite 2 von 212
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parallel verlaufenden 199. Änderung des Flächennutzungsplans der
Bundesstadt Bonn (Feststellungsbeschluss DS-Nr. 260374).
Das Vorhaben liegt im Bereich des seit dem 03.01.2001 rechtskräftigen B-
Plans 8021-10 „Schießbergwerg“, der für den betreffenden Bereich eine private
Grünfläche mit der Zweckbestimmung Tennisanlage festsetzt. Ferner lässt der
Bebauungsplan die Errichtung einer Tennishalle mit einer maximalen
Gebäudehöhe von 66,8 m ü. NN zu. Baugrenzen setzen die zulässige
Bebauung detailliert fest.
Parallel zur als Fuß- und Radweg festgesetzten Verkehrsfläche „Im Alten
Wingert“ verläuft eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung–
Parkanlage.
Da die beabsichtigte Errichtung eines Betriebes des großflächigen
Einzelhandels hinsichtlich der Nutzung sowie im Hinblick auf die bauliche
Realisierung den bestehenden Festsetzungen widerspricht, ist eine Änderung
des Bebauungsplans durch Schaffung von neuem Planungsrecht erforderlich.
Anpassung an die Ziele der Raumordnung:
Die Übereinstimmung der beabsichtigten Änderung des
Flächennutzungsplanes mit den Zielen der Landesplanung gemäß § 34 Absatz
1 LPlG (Landesplanungsgesetzt NRW) wurde mit Schreiben vom 02.02.2022
durch die Bezirksregierung Köln bestätigt, unter der Voraussetzung, dass eine
einvernehmliche Abstimmung mit den zuständigen Planungsträgern der
Straßenbahn- und Autobahntrasse erfolgt.
Diese ist bereits im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
gem. § 4 Absatz 1 BauGB erfolgt und bestätigt. Darüber hinaus stellte die
Rücknahme des D-Zentrums Küdinghoven / Ramersdorf zum Zeitpunkt des
Feststellungsbeschlusses der 199. Flächennutzungsplanänderung eine
Voraussetzung für die Übereinstimmung mit den Zielen der Landesplanung dar.
Das Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept wurde in der Sitzung des
Rates am 12.03.2026 beschlossen (DS-Nr.: 252458). Damit wurde das D-
Zentrum Küdinghoven / Ramersdorf aufgehoben und die Übereinstimmung mit
den Zielen der Raumordnung ist gewährleistet.
Vorhabenbeschreibung:
Geplant ist im Westen des Plangebietes die Errichtung eines großflächigen
Einzelhandels – Lebensmittelmarkt – mit einer Verkaufsfläche (VK) von
maximal 1460 m² in trapezförmiger, überwiegend eingeschossiger Bauform,
neben den vorhandenen benachbarten Tennisplätzen des TC Blau-Gelb Bonn.
Erschlossen wird das Plangrundstück für den Motorisierten Individualverkehr
(MIV) durch die Königswinterer Straße im Osten und durch einen Rad- und
Fußweg (3,5 m) nördlich vom „Im Alten Wingert“.
Das Marktgebäude soll in Holzbauweise und mit Flachdach errichtet werden.
Auf dem Flachdach soll eine extensive Dachbegrünung hergestellt und eine
PV-Anlage errichtet werden. Eine Fassadenbegrünung wird für zwei
Gebäudeseiten verbindlich festgesetzt.Seite 3 von 212
Seite 4Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Im nordöstlichen Teil des Marktgebäudes ist der Eingang ins Innere des
Marktgebäudes sowie eine Bäckerei mit Außenfläche (Freisitz). Im südlichen
Teil des Marktgebäudes (In Richtung Autobahn) befinden sich die Anlieferung
in Form einer eingehausten Laderampe sowie Müllsammelflächen, die
marktzugehörige Müllpresse und die Sozialräume des Marktes.
Neben einer Photovoltaikanlage (PV) und extensiver Dachbegrünung ist auf
dem Dach ein kleiner, auf das nötigste beschränkter, eingehauster Bereich für
Haustechnik vorgesehen (max. 2 Meter Höhe). Dieser Technikbereich liegt im
südlichen Teil des Marktgebäudes und grenzt an das kleine Sozialgeschoss für
die Mitarbeitenden des Marktes an, welches auf der südöstlichen Ecke des
Marktgebäudes verortet ist. Das Sozialgeschoss ist dabei von der Höhe 2
Meter höher als der Rest des Marktgebäudes und nimmt ca. 10 % der
Dachfläche ein.
Das Marktgebäude wird dadurch an seinem höchsten Punkt eine Höhe von 9,5
Metern gegenüber dem festgesetzten Bodenniveau haben und durchschnittlich
eine Höhe von 7,5 Metern gegenüber dem geplanten Bodenniveau (58 m ü.
NHN) aufweisen. Entlang der Tennisplätze auf der Westseite des
Marktgebäudes wird ein Rettungssteg an der Gebäudeseite verlaufen.
Dem Marktgebäude vorgelagert (Richtung Königswinterer Straße) liegt eine
marktzugehörige Stellplatzanlage mit 88 Stellplätzen. Die Stellplätze für den
MIV teilen sich in vier unterschiedliche einreihige Parkstände (Nord nach Süd)
auf, wobei zwei davon mit insgesamt 38 Stellplätzen in planungsrechtlich
eingeschränkten Bereichen liegen (Schutzstreifen für Versorgungsleitung, 40
Meter Anbauverbotszone der Autobahn – Reihe 1 und 4). Nach
Stellplatzsatzung der Stadt Bonn sind für das Vorhaben 49 Stellplätze
notwendig. Somit können die bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätze
alle außerhalb der planungsrechtlichen eingeschränkten Bereiche dargestellt
werden. Fahrradstellplätze sind direkt vor dem Marktplatz verortet (40 Stück).
Die Stellplatzanlage zeichnet sich durch einen geringen Bestand an
parkplatzbegleitenden Baumbestand aus und wird im Norden durch eine
öffentliche Grünfläche außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes
und durch eine südlich der Stellplatzanlage verlaufende, in der Höhe
variierende, begrünte Spritzbetonwand begrenzt.
Die Spritzbetonwand wird von der Vorhabenträgerin gebaut und sichert die
südlich anliegende Autobahn, da durch die Herstellung der Stellplatzanlage in
den Böschungshang der Autobahn eingegriffen wird. Entlang dieser
Stützmauer liegen drei private Entwässerungsmulden der Vorhabenträgerin, die
zur Aufnahme von Niederschlagswasser dienen. Die Spritzbetonwand wird
mithilfe von bis zu 8 m langen, in die Böschung getriebenen Ankernägeln mit
dem umgebenden Erdreich verbunden. Eine Beeinträchtigung des unter der
Autobahn verlaufenden Tunnelbauwerks der Stadtbahnlinie besteht nach
aktuellem Erkenntnisstand nicht.
Der geringe Baumbestand im Plangebiet ist zum Teil auf die
planungsrechtlichen Beschränkungen (Schutzstreifen Leitungen) als auch auf
die hohe Flächenkonkurrenz und die Rahmenbedingungen der Planung
zurückzuführen.
Zur Versorgung des Marktgeländes mit Elektrizität wird an der einzig möglichenSeite 4 von 212
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Stelle auf der Stellplatzanlage ein Trafo aufgestellt und als Versorgungsfläche
ausgewiesen. Im Erschließungsbereich des Vorhabengebietes Richtung
Königswinterer Straße wird ein 3,5 Meter großer beleuchteter Werbepylon für
das Marktgelände errichtet. Am Marktgebäude selbst sind zwei weitere
Werbeanlagen für den Markt vorgesehen.
Städtebauliche Ziele und Auswirkungen:
Die städtebaulichen Zielsetzungen sind durch die Ausschreibung der Fläche als
Fläche zur Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandels -
Lebensmittelvollsortimenter - im Jahr 2018 durch die Bundesstadt Bonn
definiert worden.
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, in einem infrastrukturell vollständig
entwickelten Siedlungsraum auf einem unbebauten bzw. untergenutzten
Grundstück einen Betrieb des großflächigen Einzelhandels - hier
Lebensmittelvollsortimenter - zu entwickeln. Die geplante Verkaufsfläche
beträgt 1.460 m². Darin enthalten ist die Fläche für eine
Backwarenverkaufsstelle mit Sitzgelegenheiten mit insgesamt etwa 100 m².
Mit der Errichtung des Marktgebäudes an einem zentralen Standort sollen die
Versorgungsbedingungen für einen breiten Bevölkerungskreis verbessert
werden.
Bisher waren die Nahversorgungsmöglichkeiten mit einen vollsortimentierten
Angebot für Nahrungs- und Genussmittel auf zwei Märkte in einer Entfernung
von 1,7 km (Oberkassel) bzw. 1,8 km (Limperich) begrenzt. Den insgesamt
13.490 Einwohnern (6.350 Einwohner in Limperich, Küdinghoven, Ramersdorf
und 7.140 Einwohner in Oberkassel) stehen somit zukünftig drei Vollsortimenter
zur Deckung des Lebensmittelbedarfs zur Verfügung.
Durchführungsvertrag:
Zwischen der Vorhabenträgerin und der Stadt wird ein Durchführungsvertrag
abgeschlossen. In diesem sind die zentralen Elemente des dem
Bebauungsplan zu Grunde liegenden städtebaulichen Konzepts, welche nicht
ohnehin durch Festsetzungen verbindlich sind, vertraglich vereinbart.
Noch vor Fassung des Satzungsbeschlusses wird zwischen der
Vorhabenträgerin und der Bundesstadt Bonn ein Durchführungs- und
Erschließungsvertrag abgeschlossen. In diesem sollen die zentralen Elemente
des dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu Grunde liegenden
städtebaulichen Konzepts, welche nicht ohnehin durch Festsetzungen
verbindlich sind und die Erschließungs- und Ausbauplanungen vertraglich
vereinbart werden.
Darunter:
• Die Errichtung des Marktgebäudes nach EG 40- Standard auf der Basis
des Gebäudeenergiegesetzes (GEG).
• Die Verpflichtung zur Installation einer Photovoltaikanlage auf dem
Dach des Marktgebäudes.Seite 5 von 212
Seite 6Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
• Die Herstellung einer neuen Wegeverbindung (Rad- und Fußweg)
von „Im Alten Wingert" zum Marktgelände und Übertragung der
öffentlichen Wegeverbindung in den Besitz und Unterhalt der
Bundesstadt Bonn.
• Der Ausbau des Rad- und Fußweges im Bereich „Im Alten Wingert“ vom
Abschnitt Königswinterer Straße bis zum gepflasterter Abschnitt
Wendehammer „Im Alten Wingert“.
• Der Kanalausbau (Bereich Marktgebäude bis Anschluss an den
Rastenweg).
• Markierungsarbeiten im Bereich Königswinterer Straße zur sicheren
Ein- und Ausfahrt auf das Marktgelände.
• Die Inanspruchnahme des städtischen Ökokontos aufgrund fehlender
Ausgleichsmöglichkeiten im Plangebiet zum Ausgleich der
durchgeführten Eingriffe.
• Maßnahmen zum Artenschutz (Nisthilfen) sowie
• Verpflichtungen zur zeitlichen Realisierung des Vorhabens.
Der Ausbau des Kanals und des Wegnetzes sind im Laufe des Planverfahrens
zur Entwässerung des Grundstückes und zur sicheren Rad- und
Fußgängererschießung des Marktgeländes erforderlich geworden. Der Ausbau
des Weges ersetzt dabei einen ursprünglich vorgesehen parkplatzbegleiten
Weg, welcher unter anderem zum Zuschlag der damaligen Ausschreibung
geführt hat, allerdings durch die Umplanungen der Stellplatzanlage
(Reduzierung der Stellplätze) und planungsrechtlicher Restriktionen in der
ursprünglich angedachten Form nicht möglich war. Zur Ausbauplanung wird
den politischen Gremien eine separate Verwaltungsvorlage vorgelegt werden.
Planungsablauf:
Das Planverfahren geht zurück auf einen Antrag auf Aufstellung eines
vorhabenbezogenen Bebauungsplans vom 27.05.2019 durch die
Vorhabenträgerin. Auf eine förmliche Einleitung des Planverfahrens konnte
verzichtet werden, da der politische Beschluss des Rates der Stadt Bonn vom
11.12.2018 zur Vergabe des Grundstücks an die Vorhabenträgerin als
Einleitung zu betrachten ist.
Mit Beschluss vom 16.06.2020 hat die Bezirksvertretung Beuel nach
vorangegangener Beratung im Ausschuss für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz (Sitzung vom 27.05.2020) sowie im Ausschuss für Umwelt und
Verbraucherschutz (Sitzung vom 03.06.2020) die frühzeitige Beteiligung der
Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB beschlossen. Gleichzeitig wurde
beschlossen, dass die öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke
der Planung im Zeitraum von zwei Wochen im Stadthaus sowie in der
Bezirksverwaltungsstelle Beuel stattzufinden habe und dass im Rahmen der
frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit eine Bürgerversammlung bzw. ein
adäquates Beteiligungsformat durchzuführen ist.Seite 6 von 212
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Aufgrund der besonderen durch die Corona – Epidemie hervorgerufenen
Umstände musste auf die übliche Verfahrensweise in Form einer
Bürgerversammlung verzichtet werden. Stattdessen erfolgte die frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit durch Präsentation der Planungsunterlagen im
Internet auf der Homepage der Stadt Bonn und unter www.bonn-macht-mit.de
im Zeitraum vom 02. September bis zum 16. September 2020.
Darüber hinaus wurden die Pläne im Stadthaus sowie im Rathaus Beuel
öffentlich zur Einsichtnahme ausgehängt. Über die Internetseite konnten
unmittelbar Meinungsäußerungen abgegeben werden. Des Weiteren konnten
Stellungnahmen per E-Mail, postalisch und telefonisch eingereicht werden.
Zusätzlich bestand das Angebot, nach einer Terminvereinbarung im Stadthaus,
eine Erläuterung der Pläne von den Ansprechpersonen des
Stadtplanungsamtes zu erhalten.
Die Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange
gemäß § 4 Abs. 1 BauGB erfolgte durch Übermittlung der Planunterlagen am
21.01.2021.
In diesem Zeitfenster sind neun Stellungnahmen aus der Bürgerschaft und acht
Stellungnahmen seitens Träger öffentlicher Belange und Behörden abgegeben
worden, welche im Anschluss der öffentlichen Beteiligung im Zuge der
Abwägung behandelt, worden sind (siehe Anlagen).
Die lange Verfahrensdauer zwischen Durchführung der frühzeitigen
Öffentlichkeit und Trägerbeteiligung gemäß § 3 (1) BauGB und der Erstellung
einer Vorlage für die Veröffentlichung der Planunterlagen gemäß § 3 (2) BauGB
ist auf verschiedene Faktoren zurückzuführen, sodass dieser Verfahrensschritt
deutlich länger als üblich gedauert hat.
Gründe für den langen Abstand zwischen den einzelnen Verfahrensschritten
waren unter anderem:
• Änderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen während des laufenden
Verfahrens, die eine Anpassung der Planung erforderlich machten
• Herausforderungen bei der Erstellung von entwässerungs- und
umwelttechnischen Gutachten (Notwendigkeit von mehreren
Überarbeitungen und Anpassungen)
• Erhöhter Abstimmungsbedarf mit externen Akteuren, insbesondere der
Autobahn GmbH, aufgrund der besonderen Lage des Plangrundstückes
(Anbauverbotszone der Autobahn, Schutzstreifen Leitungen / Nähe zu
benachbarten Nutzungen)
• Mehrfache Änderungswünsche seitens der Vorhabenträgerin, die
wiederholte Umplanungen erforderlich machten
• Wechsel des Architekturbüros durch die Vorhabenträgerin, was zu
Verzögerungen im Planungsprozess führte
Die finalen und vollständigen Unterlagen und Planwerke wurden erstmalig im
zweiten Quartal 2025 der Verwaltung vorgelegt.Seite 7 von 212
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In seiner Sitzung am 4. September 2025 fasste der Rat den Beschluss zur
Veröffentlichung der Planunterlagen nach vorheriger Beratung im Ausschuss
für Wohnen, Planung und Bauen am 8. Juli 2025, im Ausschuss für Umwelt,
Klima und Lokale Agenda am 10. Juli 2025 sowie in der Bezirksvertretung
Beuel am 27. August 2025 (DS-Nr. 253067).
Der Bebauungsplanentwurf nebst Begründung wurde gemäß § 3 Abs. 2 bzw.
§ 4 Abs. 2 BauGB im Zeitraum vom 25. September 2025 bis 26. Oktober 2025
veröffentlicht und die Beteiligung der Behörden sowie sonstigen Träger
öffentlicher Belange durchgeführt.
Im Rahmen dessen wurden insgesamt 18 Stellungnahmen der Öffentlichkeit
sowie von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange abgegeben.
Die wörtliche Wiedergabe aller Stellungnahmen ist der Anlage A zu entnehmen.
Die Tabelle Anlage B enthält die Auflistung der eingegangenen
Stellungnahmen, die Benennung der in den Stellungnahmen vorgetragenen
Aspekte als Schlagworte sowie das Ergebnis der Abwägung zu den einzelnen
Aspekten und den Hinweis auf das entsprechende Kapitel der
Gesamtabwägung (Anlage C).
Planverfahren:
Da das Vorhaben der Schaffung eines Betriebes des großflächigen
Einzelhandels dient (ab 800 m² VK), können bei der Aufstellung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans die Regelungen des §13a BauGB zur
Verfahrensvereinfachung und Verfahrensbeschleunigung nicht angewendet
werden. Das Verfahren findet daher als Vollverfahren statt.
Das bedeutet, dass gem. § 2 Abs. 4 BauGB eine Umweltprüfung und die
Erstellung eines Umweltberichtes mit Eingriff- und Ausgleichbilanzierung
erforderlich ist.
Hinweis der Verwaltung:
Die Begründung zum Bebauungsplan musste gegenüber der Fassung zur
Offenlage geringfügig angepasst werden (einzelne Zahlen in der Begründung –
in Magenta dargestellt).
a) Redaktionelle Änderungen aufgrund des inzwischen wirksam gewordenen
neuen Regionalplanes für den Regierungsbezirk Köln und der Ablösung des
integrierten Freiraumsystems (IFS) durch den Bonner Freiraumplan (BFP).
b) Anpassung der Darstellung der auszugleichender Ökopunkte an die
abschließende Fassung des Landschaftspflegerischen Fachbeitrags:
In dem gemäß § 3 Abs. 2 BauGB von Ende September bis Ende Oktober 2025
veröffentlichten Bebauungsplan waren eingriffsmindernde Änderungen der
Planung berücksichtigt, die in der Fassung des Landschaftspflegerischen
Fachbeitrags -Stand Februar 2025-, welche der der Verwaltung zum Zeitpunkt
der Offenlage vorlag, noch nicht in die Berechnung der auszugleichenden
Ökopunkte eingeflossen waren. Die abschließende Fassung des Gutachtens, in
der die o.g. Eingriffsminderung eingearbeitet worden war, wurde der
Verwaltung von der Vorhabenträgerin erst nach Abschluss der VeröffentlichungSeite 8 von 212
Seite 9Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
des Bebauungsplans vorgelegt. Im Ergebnis reduzierten sich die
auszugleichenden Ökopunkte um ca. 4% von 38.558 auf 36.993. In der
Begründung zum Satzungsbeschluss ist diese Anpassung berücksichtigt.
Da es sich hierbei lediglich um Anpassungen redaktioneller Art handelt, ist ein
gesonderter Beschlusspunkt des Rates über die o.g. Änderungen der
Begründung entbehrlich.
Anlage/n
1 Ü-Plan_6920-1 (öffentlich)
2 VEP-Blatt I (öffentlich)
2 Begründung_Satzungsbeschluss (öffentlich)
3 VEP-Blatt II (öffentlich)
4 Rechtsplan-Blatt I (öffentlich)
5 Rechtsplan - Blatt II (öffentlich)
6 A - Stellungnahmen der Veröffentlichung (öffentlich)
7 B - Abwägungstabelle (öffentlich)
8 C - Gesamtabwägung (öffentlich)
9 Auswertung frühzeitige Beteiligung Öff_ (öffentlich)
10 Auswertung frühzeitige Beteiligung TÖB (öffentlich)Seite 9 von 212
Bebauungsplan Nr. 6920-1
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Beuel
Ortsteil Ramersdorf
Maßstab 1: 2500 Datum: 09.05.2025
100 mSeite 10 von 212
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Bundesstadt Bonn
Bebauungsplan Nr. 6920-1
Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Ramersdorf
Begründung mit UmweltberichtSeite 12 von 212
Inhalt
A Städtebauliche Begründung ........................................................................... 1
1 Allgemeine Vorgaben ..................................................................................... 1
1.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans ................................................................... 1
1.2 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung ............................................... 1
1.3 Plangebiet................................................................................................................ 2
1.4 Planungsablauf und gewähltes Planverfahren ......................................................... 2
1.5 Planungsvorgaben ................................................................................................... 4
1.5.1 Ergänzende Vorschriften für Planvorhaben gemäß § 11 Abs. 3
Baunutzungsverordnung (BauNVO) ............................................................................... 4
1.5.2 Landesentwicklungsplan NRW (LEP NRW) ..................................................... 4
1.5.3 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept (BEZK) ........................................ 5
1.5.4 Regionales Einzelhandels- und Zentrenkonzept (:REZK) ................................. 5
1.5.5 Regionalplan .................................................................................................... 6
1.5.6 Flächennutzungsplan ....................................................................................... 6
1.5.7 Geltendes Planungsrecht ................................................................................. 6
2 Prüfung der Planung gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO nach übergeordneten
Vorgaben ....................................................................................................... 6
3 Inhalt der Planung ........................................................................................ 11
3.1 Städtebauliches Konzept ........................................................................................11
3.2 Festsetzungen des Bebauungsplans ......................................................................12
3.2.1 Art der baulichen Nutzung ...............................................................................12
3.2.2 Maß der baulichen Nutzung ............................................................................13
3.2.2.1 Grundflächenzahl / Geschoßflächenzahl ..................................................13
3.2.2.2 Vollgeschosse / maximale Gebäudehöhen...............................................14
3.2.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche ..............................................14
3.2.4 Höhenlage baulicher Anlagen (Geländehöhe) .................................................15
3.2.5 Flächen für Stellplätze, Garagen und Abstellanagen für Fahrräder .................16
3.2.6 Stützmauer zur Sicherung des Marktgeländes und der naheliegenden
Autobahn .......................................................................................................................16
3.2.7 Grün- und Freiflächen .....................................................................................18
3.2.8 Dachbegrünung...............................................................................................20
3.2.9 Begrünung der Stützmauer und Gebäudefassade...........................................20
3.3 Flächen für Aufschüttungen und Abgrabungen .......................................................20
3.4 Flächen für die Abwasserbeseitigung, Rückhaltung und Versickerung von
Niederschlagswasser ..............................................................................................21
3.4.1 Verkehrsflächen / Flächen für den ruhenden Verkehr......................................23Seite 13 von 212
3.5 Erschließung...........................................................................................................24
3.5.1 Äußere Erschließung.......................................................................................24
3.5.1.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) ........................................................24
3.5.1.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)................................................25
3.5.1.3 Fahrrad- und Fußgängeranbindung..........................................................25
3.5.2 Innere Erschließung ........................................................................................26
3.5.3 Technische Infrastruktur ..................................................................................26
3.5.3.1 Strom-, Gas- und Wasserversorgung, Telekommunikation ......................26
3.5.3.2 Energiekonzept ........................................................................................28
3.5.3.3 Entwässerung / Versickerung / Kanal .......................................................30
3.5.3.4 Abfallentsorgung ......................................................................................33
3.6 Sonstige Festsetzungen .........................................................................................33
4 Auswirkungen der Planung .......................................................................... 34
4.1 Städtebauliche Auswirkungen .................................................................................34
4.2 Verkehrliche Auswirkungen ....................................................................................35
4.3 Immissionsschutz / Lärmschutz (Immissionsauswirkungen) ...................................36
4.4 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur ..............................................................38
4.5 Sonstige Auswirkungen ..........................................................................................38
4.6 Auswirkungen auf die Umwelt .................................................................................39
B Umweltbericht .............................................................................................. 41
1 Einleitung ..................................................................................................... 41
1.1 Lage und Abgrenzung des Planungsraumes ..........................................................42
1.2 Kurzdarstellung von Inhalt und Zielen der Bauleitplanung.......................................43
1.3 Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgesetzten
Zielen des Umweltschutzes, die für die Bauleitplanung von Bedeutung sind und der
Art, wie dieses Ziele und die Umweltbelange bei der Aufstellung berücksichtigt
wurden....................................................................................................................44
1.4 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen, die in der Umweltprüfung
nach § 2(4) S. 1 BauGB ermittelt wurden ................................................................53
1.4.1 Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt ...........................................................54
1.4.2 Fläche .............................................................................................................57
1.4.3 Boden .............................................................................................................58
1.4.4 Wasser ............................................................................................................61
1.4.5 Klima ...............................................................................................................63
1.4.6 Wirkungsgefüge ..............................................................................................64
1.4.7 Landschaftsbild ...............................................................................................66
1.4.8 Natura 2000-Gebiete .......................................................................................68Seite 14 von 212
1.4.9 Mensch ...........................................................................................................68
1.4.10 Kultur- und Sachgüter .....................................................................................71
1.5 Entwicklungsprognosen (BauGB Anlage 1 Nr. 2 Buchstabe b) ...............................72
1.5.1 Bau des Vorhabens einschließlich Abrissarbeiten ...........................................72
1.5.2 Nutzung natürlicher Ressourcen (BauGB Anlage 1 Nr. 2 Buchstabe bb).........75
1.5.3 Art und Menge an Emissionen (BauGB Anlage 1 Nr. 2 Buchstabe cc) ............75
1.5.4 Art und Menge der erzeugten Abfälle und ihre Beseitigung und Verwertung
(BauGB Anlage 1 Nr. 2 Buchstabe dd) ..........................................................................75
1.5.5 Risiken für die menschliche Gesundheit, das kulturelle Erbe oder die Umwelt
(BauGB Anlage 1 Nr. 2 Buchstabe ee) ..........................................................................76
1.5.6 Kumulierung von Auswirkungen ......................................................................77
1.5.7 Auswirkungen auf das Klima und Anfälligkeit gegenüber den Folgen des
Klimawandels (BauGB Anlage 1 Nr. 2 Buchstabe gg) ...................................................77
1.5.8 Eingesetzte Stoffe und Techniken (BauGB Anlage 1 Nr. 2 Buchstabe hh) ......78
1.5.9 Vermeidungs-, Verminderungs- und Ausgleichsmaßnahmen (BauGB Anlage 1
Nr. 2 Buchstabe c).........................................................................................................78
1.5.9.1 Tiere.........................................................................................................78
1.5.9.2 Pflanzen ...................................................................................................79
1.5.9.3 Fläche ......................................................................................................79
1.5.9.4 Boden ......................................................................................................79
1.5.9.5 Wasser .....................................................................................................80
1.5.9.6 Klima und Luft ..........................................................................................80
1.5.9.7 Landschaftsbild ........................................................................................80
1.5.9.8 Biologische Vielfalt ...................................................................................80
1.5.9.9 Mensch ....................................................................................................81
1.5.9.10 Kultur- und Sachgüter ..............................................................................81
1.6 Anderweitige Planungsmöglichkeiten (BauGB Anlage 1 Nr. 2 Buchstabe d) ...........81
1.7 Erhebliche nachteilige Auswirkungen (BauGB Anlage 1 Nr. 2 Buchstabe e) ...........82
1.8 Zusätzliche Angaben (BauGB Anlage 1 Nr. 3) ........................................................82
1.8.1 Technische Verfahren und Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der
Unterlagen (BauGB Anlage 1 Nr. 3 Buchstabe a) ..........................................................82
1.8.2 Geplante Überwachungsmaßnahmen (BauGB Anlage 1 Nr. 3 Buchstabe b) ..84
1.8.3 Allgemein verständliche Zusammenfassung (BauGB Anlage 1 Nr. 3 Buchstabe
c) 84
1.9 Fazit........................................................................................................................85
2 Eingriffs- / Ausgleichs – Bilanzierung ........................................................... 86Seite 15 von 212
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-1 „Rastenweg“ – Begründung und Umweltbericht 1
A Städtebauliche Begründung
1 Allgemeine Vorgaben
1.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, in einem infrastrukturell vollständig entwickel-
ten Siedlungsraum auf einem unbebauten bzw. untergenutzten Grundstück einen Be-
trieb des großflächigen Einzelhandels – hier Lebensmittelvollsortimenter - zu entwi-
ckeln. Die geplante Verkaufsfläche beträgt 1.460 m². Darin enthalten ist die Fläche
für eine Backwarenverkaufsstelle mit Sitzgelegenheiten mit insgesamt etwa 100 m².
Mit der Errichtung des Lebensmittelmarktes werden an einem zentralen Standort die
Nahversorgungsbedingungen für einen breiten Bevölkerungskreis verbessert. Bisher
waren die Nahversorgungsmöglichkeiten auf Märkte in einer Entfernung von über ein-
einhalb Kilometern (Oberkassel bzw. Limperich) begrenzt. Den rund 7.0001 Einwoh-
nern im Einzugsgebiet des geplanten Lebensmittelmarktes steht somit zukünftig ein
Lebensmittelvollsortimenter für die Nahversorgung, auch in fußläufiger Entfernung,
zur Verfügung. Von den rund 7.000 Einwohnern, steht rund 5.000 Einwohnern in den
Statistischen Bezirken Limperich, Küdinghofen, Ramersdorf und Oberkassel derzeit
keine fußläufige Nahversorgung zur Verfügung.2
1.2 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung
Die RATISBONA Baubetreuungs GmbH & Co. OHG beabsichtigt, als Vorhabenträ-
gerin auf dem Grundstück Gemarkung Beuel, Flur 66, Flurstücke 498, 499, 507, tlw.
513, 715, 716, tlw. 728, tlw. 769 (insgesamt etwa 8.031 m²) die Realisierung einer
großflächigen Einzelhandelsnutzung zur Ergänzung der Nahversorgung der umlie-
genden Bevölkerung mit Lebensmitteln. Der Rat der Stadt Bonn hat dem Vorhaben
im Grundsatz zugestimmt und am 11.12.2018 die Vergabe des städtischen Grund-
stückes zur Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes (Lebensmittelvollsortimenters) an
die Vorhabenträgerin beschlossen. Diesem Beschluss war ein Ausschreibungsver-
fahren zum Verkauf des städtischen Grundstücks vorangegangen, an dem sich ins-
gesamt 11 Bieter beteiligt und sich durch Abgabe eines städtebaulichen Wettbe-
werbsbeitrages in Verbindung mit einem Kaufangebot um das Grundstück bemüht
haben. Aus diesem Verfahren ist die RATISBONA Baubetreuungs GmbH & Co. OHG
als Erstplatzierter hervorgegangen. Die Beurteilung der eingereichten Arbeiten er-
folgte durch den Städtebau- und Gestaltungsbeirat der Stadt Bonn sowie Vertreter*In-
nen der Stadt Bonn.
In einem mit der Stadt Bonn abgeschlossenen aufschiebungsbedingenden Kaufver-
trag verpflichtet sich die Vorhabenträgerin, für den betreffenden Bereich das geltende
1 Vgl. Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters in Bonn, Königswinterer Straße / Im
Alten Wingert, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung, Köln Mai 2021
2 Vgl. Entwurf der Fortschreibung des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes, Stadt + Handel Beckmann
und Föhrer Stadtplaner GmbH, Dortmund Dezember /2024: S. 147Seite 16 von 212
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-1 „Rastenweg“ – Begründung und Umweltbericht 2
Planungsrecht zu ändern. Die Änderung erfolgt durch Aufstellung des vorhabenbezo-
genen Bebauungsplanes Nr. 6920-1 „Rastenweg“.
1.3 Plangebiet
Das Plangebiet liegt im Stadtbezirk Beuel im Süden des Ortsteils Ramersdorf. Die
etwa 8.000 m² große Fläche grenzt im Süden an den Trassenverlauf der Bundesau-
tobahn (BAB) 562 und an die daran anschließende mit Gehölzen versehene, struk-
turreiche Böschung, die die Autobahntrasse stützt. Westlich verläuft die Stadtbahnli-
nie, die im Einwirkungsbereich des Grundstücks in Tunnellage geführt zum U-Bahn-
haltepunkt Ramersdorf verläuft. Nordwestlich befindet sich eine Tennissportanlage,
bestehend aus 10 Plätzen sowie ein Clubhaus mit vorgelagerter Stellplatzfläche.
Nördlich grenzt ein öffentlicher Grünstreifen an das Plangebiet, der die Straße "Im
Alten Wingert" begleitet. Östlich führt die "Königswinterer Straße" an dem Grundstück
vorbei, von hier aus wird das Grundstück momentan über eine bereits bestehende
Wendeschleife erschlossen.
Das für die Neubebauung vorgesehene Grundstück ist unbebaut und mit zahlreichen
Bäumen, die teilweise der Baumschutzsatzung der Stadt Bonn unterliegen, bewach-
sen. Im Eckbereich von Böschungsdamm und „Königswinterer Straße“ führt eine Er-
schließungsanlage etwa 60 Meter in das Plangebiet hinein und mündet in einer Wen-
deschleife. Momentan wird dieser Bereich zum Abstellen von Kraftfahrzeugen sowie
als Standort von Abfallcontainern genutzt. Westlich dieser Wendeanlage erstreckt
sich eine Tennisanlage mit insgesamt 10 Plätzen. Zwei dieser Plätze werden im Zuge
der Umsetzung der Planung entfallen und durch vier neue Tennisplätze westlich des
Standortes ersetzt.
Das nähere Umfeld des Plangebietes ist durch eine direkt benachbarte zumeist zwei-
geschossige Wohnbebauung im Norden zwischen „Königswinterer Straße“ und „Im
Alten Wingert“ geprägt. Diese geht in das Wohngebiet um die Straße „An der Umkehr“
über. Östlich der „Königswinterer Straße“ setzt sich die zumeist zweigeschossige
Wohnbebauung fort.
Der übrige Bereich des Standortes ist insbesondere durch die Verkehrsbänder von
Autobahn und Stadtbahn und die jeweils vorhandenen stark bewachsenen Böschun-
gen topografisch geprägt. Die Hauptnutzung des näheren Umfeldes besteht in der
Ausübung des Tennissports auf der clubeigenen Tennisanlage.
Natura-2000-Gebiete, Natur- oder Landschaftsschutzgebiete sind von der Aufstellung
des Bebauungsplans nicht betroffen.
1.4 Planungsablauf und gewähltes Planverfahren
Das Planverfahren geht zurück auf einen Antrag auf Aufstellung eines vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplans vom 27.05.2019 durch die Vorhabenträgerin. Auf eine
förmliche Einleitung des Planverfahrens konnte verzichtet werden, da der politische
Beschluss des Rates der Stadt Bonn vom 11.12.2018 zur Vergabe des Grundstücks
an die RATISBONA Baubetreuungs GmbH & C0. OHG als Einleitung zu betrachten
ist.Seite 17 von 212
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-1 „Rastenweg“ – Begründung und Umweltbericht 3
Mit Beschluss vom 16.06.2020 hat die Bezirksvertretung Beuel nach vorangegange-
ner Beratung im Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz (Sitzung vom
27.05.2020) sowie im Ausschuss für Umwelt und Verbraucherschutz (Sitzung vom
03.06.2020) die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB beschlossen.
Gleichzeitig wurde beschlossen, dass die öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele
und Zwecke der Planung im Zeitraum von zwei Wochen im Stadthaus sowie in der
Bezirksverwaltungsstelle Beuel stattzufinden habe und dass im Rahmen der frühzei-
tigen Beteiligung der Öffentlichkeit eine Bürgerversammlung bzw. ein adäquates Be-
teiligungsformat durchzuführen ist.
Aufgrund der besonderen durch die Corona Epidemie hervorgerufenen Umstände
musste auf die übliche Verfahrensweise in Form einer Bürgerversammlung verzichtet
werden. Stattdessen erfolgte die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3
Abs. 1 BauGB durch Präsentation der Planungsunterlagen im Internet auf der Home-
page der Stadt Bonn und unter www.bonn-macht-mit.de im Zeitraum vom 02. Sep-
tember bis zum 16. September 2020.
Darüber hinaus wurden die Pläne im Stadthaus sowie im Rathaus Beuel öffentlich zur
Einsichtnahme ausgehängt. Über die Internetseite konnten unmittelbar Meinungsäu-
ßerung abgegeben werden. Des Weiteren konnten Stellungnahmen per E-Mail pos-
talisch und telefonisch eingereicht werden. Zusätzlich bestand das Angebot, nach ei-
ner Terminvereinbarung im Stadthaus, eine Erläuterung der Pläne von den Ansprech-
partnern des Stadtplanungsamtes zu erhalten.
Die Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß
§ 4 Abs. 1 BauGB erfolgte durch Übermittlung der Planunterlagen am 21.01.2021.
Grundsätzlich wurde die vorgestellte Entwicklung des Plangebietes und deren Ziel-
setzung seitens der Bürgerschaft begrüßt. Hinsichtlich des zu erwartenden Verlusts
an geschützten Bäumen wurden jedoch auch Bedenken unter dem Aspekt des Um-
weltschutzes geäußert.
In der Ausarbeitung des Bebauungsplanes fanden die Äußerungen der Bürger*Innen
und Träger öffentlicher Belange soweit wie möglich Berücksichtigung, indem die dem
Marktgebäude vorgelagerte Stellplatzanlage optimiert und auf mehrere Stellplätze
verzichtet wurde. Mit dieser Maßnahme konnte erreicht werden, dass ein Teil der vor-
handenen stark begrünten Böschung zur Autobahn nicht für den Ausbau der Stell-
platzanlage herangezogen werden muss und somit ein Teil des vorhandenen Grün-
bestandes erhalten bleiben kann.
Da das Vorhaben der Schaffung eines Betriebes des großflächigen Einzelhandels
entsprechend § 11 Abs. 3 BauNVO dient, können bei der Aufstellung des vorhaben-
bezogenen Bebauungsplans die Regelungen des §13a BauGB zur Verfahrensverein-
fachung und Verfahrensbeschleunigung nicht angewendet werden.
Das bedeutet, dass gem. § 2 Abs. 4 BauGB eine Umweltprüfung und die Erstellung
eines Umweltberichtes erforderlich sind. Ebenfalls sind Eingriffe, die aufgrund der
Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, soweit sie nicht bereits durch das
bestehende Planungsrecht zulässig waren, auszugleichen. Somit erfolgt eine ent-Seite 18 von 212
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-1 „Rastenweg“ – Begründung und Umweltbericht 4
sprechende Gegenüberstellung von ökologischem Eingriff und ausgleichenden Maß-
nahmen, ein gegebenenfalls eintretendes Defizit ist auszugleichen. Näheres dazu im
Umweltbericht und im Landschaftspflegerischen Fachbeitrag.
1.5 Planungsvorgaben
1.5.1 Ergänzende Vorschriften für Planvorhaben gemäß § 11 Abs.
3 Baunutzungsverordnung (BauNVO)
Gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO sind großflächige Einzelhandelsbetriebe mit möglichen
Auswirkungen außer in Kerngebieten, nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zu-
lässig. Im Planverfahren sind wesentliche Auswirkungen unter anderem auf die Funk-
tionalität von zentralen Versorgungsbereiche sowie die Versorgung der Bevölkerung
auszuschließen. Festsetzungen zum Einzelhandel können sich gemäß § 9 Abs. 2a
BauGB auf Vorgaben eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes nach § 1 Abs. 6
Nr. 11 BauGB stützen, mit dem mögliche negative Auswirkungen im Voraus ausge-
schlossen werden. Darüber hinaus können negative Auswirkungen mittels einer Ein-
zelhandelsverträglichkeitsuntersuchung ermittelt werden.
1.5.2 Landesentwicklungsplan NRW (LEP NRW)
Der Landesentwicklungsplan NRW (LEP) definiert Ziele (Z) und Grundsätze (G), die
im Rahmen der Bauleitplanung im Zuge der Ansiedlung von großflächigem Einzel-
handel zu beachten sind.
Maßgeblich für die Einordnung von großflächigem Einzelhandel mit zentren- bzw.
nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten sind die Ziele 6.5-1 bis 6.5-3.
Nach Ziel 6.5-1 sind Planungen nach § 11 Abs. 3 BauNVO nur in Allgemeinen Sied-
lungsbereichen nach dem Regionalplan zulässig.
Nach Ziel 6.5-2 des LEP NRW soll großflächiger Einzelhandel mit zentrenrelevanten
bzw. nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten nur
• in bestehenden zentralen Versorgungsbereichen sowie
• in neu geplanten zentralen Versorgungsbereichen in städtebaulich integrier-
ten Lagen, die aufgrund ihrer räumlichen Zuordnung sowie verkehrsmäßigen
Anbindung für die Versorgung der Bevölkerung zentrale Funktionen des
kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs erfüllen sollen, dargestellt und festge-
setzt werden.
Eine Ausnahme wird in Ziel 6.5-2 Abs. 3 LEP NRW für Vorhaben mit einem nahver-
sorgungsrelevanten Kernsortiment außerhalb zentraler Versorgungsbereiche einge-
räumt, wenn nachweislich:
• eine Lage in den zentralen Versorgungsbereichen aus städtebaulichen oder sied-
lungsstrukturellen Gründen, insbesondere der Erhaltung gewachsener baulicher
Strukturen oder der Rücksichtnahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild, nicht
möglich ist undSeite 19 von 212
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-1 „Rastenweg“ – Begründung und Umweltbericht 5
• die Bauleitplanung der Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit nah-
versorgungsrelevanten Sortimenten dient und
• zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt
werden.
Ziel 6.5-2 legt fest, dass zentrale Versorgungsbereiche durch das Vorhaben nicht we-
sentlich beeinträchtigt werden dürfen.
1.5.3 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept (BEZK)
Das BEZK ist als städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11
BauGB bei der Planung zu berücksichtigen. Das BEZK von 2008 mit einer Anpassung
von 2012 legt gesamtstädtische Ziele zur Einzelhandelsentwicklung fest. Im BEZK
sind zentrale Versorgungsbereiche (ZVB) dargestellt. In der Bonner Liste sind die
Sortimente der Einzelhandelsbetriebe im Stadtgebiet aufgelistet sowie nach den Ka-
tegorien zentrenrelevant, nahversorgungsrelevant und nicht zentren- oder nahversor-
gungsrelevant gegliedert. Nahversorgungsrelevante Sortimente sind gleichzeitig zen-
trenrelevant.
Ziele des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes 2008/2012 sind unter ande-
rem die „Stadt der kurzen Wege“ sowie der „Erhalt und die Stärkung der Nahversor-
gungsstruktur“ (vgl. BEZK 2008). Durch diese beiden Ziele soll zum Ausdruck ge-
bracht werden, dass eine fußläufige Nahversorgung der Wohnbevölkerung mit Gütern
des täglichen Bedarfs, auch über die dargestellten zentralen Versorgungsbereiche
hinaus, flächendeckend sichergestellt werden soll.
Zur Planung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten Kernsorti-
menten außerhalb von ZVB werden im BEZK Mindestkriterien dargestellt (vgl. BEZK
2008 S. 57). Das Vorhaben
• soll sich in der Dimensionierung an der Kaufkraft der umliegenden Wohnbevölke-
rung orientieren,
• soll eine Lücke in der Nahversorgung schließen,
• keinen ZVB beeinträchtigen.
• Der Standort des Vorhabens soll gut fußläufig erreichbar und in die städtebauliche
Struktur des Umfeldes eingebunden sein.
• Wohn- und Erschließungsstraßen sollen nicht wesentlich belastet werden
• Umliegende Standorte der Nahversorgung sollen nicht beeinträchtigt werden.
Aufgrund von veränderten rechtlichen Rahmenbedingungen sowie geänderten Struk-
turen in der Handelslandschaft vor Ort, wird das BEZK derzeit fortgeschrieben. Die
Zielsetzungen sollen beibehalten werden, sodass auch eine Ausnahmeregelung für
die Nahversorgung mit dem Kernsortiment Nahrungs- und Genussmitteln mit aufge-
nommen werden soll (vgl Entwurf der Fortschreibung des Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzeptes 12/2024: 147).
1.5.4 Regionales Einzelhandels- und Zentrenkonzept (:REZK)
Im Rahmen des Regionalen Arbeitskreises Bonn/Rhein-Sieg/Ahrweiler (:rak) besteht
eine regionale Vereinbarung zur Abstimmung über Einzelhandelsplanungen der Kom-
munen. Wesentlich sind Einzelhandelsplanungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVOSeite 20 von 212
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-1 „Rastenweg“ – Begründung und Umweltbericht 6
mit den betroffenen Anliegergemeinden vorzeitig abzustimmen, sodass Beeinträchti-
gungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Umlandkommunen frühzeitig ausge-
schlossen werden können.
1.5.5 Regionalplan
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn/Rhein-
Sieg (GEP Bonn/ Rhein-Sieg) umfasst räumlich die kreisfreie Stadt Bonn und den
Rhein – Sieg - Kreis. In diesem ist legt das Plangebiet als allgemeiner Siedlungsbe-
reich (ASB) festgestellt. Im Entwurf des neuen Regionalplans (Stand erneute Offen-
lage November 2024), ist für diesen Bereich keine Veränderung vorgesehen. Mithin
steht der geplanten Entwicklung des Plangebietes aus regionalplanerischen Gründen
nichts im Wege, eine Anpassung oder Änderung des Regionalplans ist nicht erforder-
lich.
1.5.6 Flächennutzungsplan
Der gültige Flächennutzungsplan der Bundesstadt Bonn stellt das Plangebiet als
"Grünfläche" mit der Zweckbestimmung "Sportplatz" dar. Das Vorhaben kann daher
nicht als aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes entwickelt angesehen
werden, der Flächennutzungsplan ist insofern gemäß § 8 Abs. 3 BauGB in einem
Parallelverfahren zu ändern. Dies geschieht in einer parallellaufenden 199. Änderung
des Flächennutzungsplans der Bundesstadt Bonn (DS. Nr. 241350 260374).
1.5.7 Geltendes Planungsrecht
Das Vorhaben liegt im Bereich des rechtskräftigen B-Plans 8021-10 „Schießberg-
werg“, der für den betreffenden Bereich eine private Grünfläche mit der Zweckbestim-
mung Tennisanlage festsetzt. Ferner lässt der Bebauungsplan die Errichtung einer
Tennishalle mit einer maximalen Gebäudehöhe von 66,8 m ü. NN zu. Baugrenzen
setzen die zulässige Bebauung detailliert fest.
Parallel zur als Fuß- und Radweg festgesetzten Verkehrsfläche „Im Alten Wingert“
verläuft eine öffentliche Grünfläche – Parkanlage.
Da die beabsichtigte Errichtung eines Betriebes des großflächigen Einzelhandels hin-
sichtlich der Nutzung sowie im Hinblick auf die bauliche Realisierung den bestehen-
den Festsetzungen widerspricht, ist eine Änderung des Bebauungsplans durch
Schaffung von neuem Planungsrecht erforderlich.
2 Prüfung der Planung gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO nach überge-
ordneten Vorgaben
Mit dem wesentlichen Ziel, einen Lebensmittelvollsortimenter mit Geschossflächen
über 1.200 qm zur Sicherstellung der Nahversorgung für die umliegenden Siedlungs-
bereiche anzusiedeln, ist das Vorhaben gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO als Fachplanung
mit besonderen Wirkungen einzuordnen. Entsprechend sind neben dem BauGB undSeite 21 von 212
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-1 „Rastenweg“ – Begründung und Umweltbericht 7
der BauNVO die in Kapitel 1.5 übergeordnete Planvorgaben des Landesgesetzge-
bers sowie der Stadt Bonn und auch der regionalen Akteure ergänzend zu berück-
sichtigen.
Nachfolgend wird das Vorhaben mit Bezug auf die vorstehend erläuterten Planvor-
gaben für ein Einzelhandelsvorhaben gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO eingeordnet so-
wie die Prüfergebnisse dargestellt.
Gemäß Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2008/2012 liegt das Grundstück
nicht innerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches. Entsprechend handelt es sich
um ein großflächiges Einzelhandelsvorhaben außerhalb eines zentralen Versor-
gungsbereiches, sodass neben möglichen Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3
BauNVO zu prüfen ist, ob das Vorhaben mit den Ausnahmekriterien des BEZK sowie
den Zielen des LEP vereinbar ist und ob mögliche Wirkungen des Vorhabens mit
Umlandgemeinden abzustimmen sind.
Bereits 2021 wurde von der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA) eine
Auswirkungsanalyse erarbeitet, die die absatzwirtschaftlichen Wirkungen des Vorha-
bens unter Beachtung der planungsrechtlichen Vorgaben geprüft hat.
Nachfolgende Tabelle stellt die wesentlichen Ergebnisse der Prüfung dar.
Tabelle 1: Auszug - Zusammenfassende Bewertung des Vorhabens3
Planvorha-
ben / Plan-
standort
• Neuansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters mit ca. 1.360 m2
Verkaufsfläche (zzgl. 100 m2 Bäcker inkl. Nebenflächen, WC und
Sitzbereich) im Bonner Ortsteil Ramersdorf
• Lage außerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches; städtebau-
lich integrierte Streulage
Rechtsrah-
men
• Auswirkungsanalyse nach § 11 Abs. 3 BauNVO
Einzugsge-
biet und
Kaufkraft-
potenzial
• Das Einzugsgebiet des Vorhabens umfasst anteilig die Ortsteile
Ramersdorf, Küdinghoven, Limperich und Oberkassel (ca. 6.850
Einwohner). Damit liegt das Kaufkraftpotenzial im Sortiment Nah-
rungs- und Genussmittel bei rd. 16,6 Mio.€.
Umsatzer-
wartung
• Die perspektivische Umsatzerwartung des Vorhabens beträgt ca.
6,0 Mio.€; davon entfallen ca. 5,1 Mio. € auf Lebensmittel und ca.
0,9 Mio. € auf Nichtlebensmittel
Bewertung
der versor-
gungsstruk-
turellen und
städtebauli-
chen Aus-
wirkungen
gemäß § 11
Abs. 3
BauNVO
• Bei einer Neuansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters sind
die stärksten Wettbewerbsauseinandersetzungen gegenüber den
nächstgelegenen Vollsortimentern Rewe Adrian im C-Zentrum
Oberkassel sowie Rewe Ziegler am Standort Küdinghovener
Straße zu erwarten. Mit diesen Anbietern werden die Wettbe-
werbsauseinandersetzungen deutlich intensiviert. Eine nachhaltige
Schwächung oder Wegfall einer der Anbieter kann allerdings aus-
geschlossen werden. Negative Effekte für die sonstigen Anbieter in
Bonn und Königswinter sind nicht zu ermitteln. Somit können ins-
gesamt städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen
ausgeschlossen werden.
Bewertung
hinsichtlich
• Ziel 6.5-1 wird erfüllt.
• die Ausnahmeregelung von Ziel 6.5-2 kann Anwensung finden
3 Quelle: Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters in Bonn, Königswinterer Straße /
Im Alten Wingert, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung, Köln Mai 2021Seite 22 von 212
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-1 „Rastenweg“ – Begründung und Umweltbericht 8
der Landes-
entwick-
lungspla-
nung
• Das Vorhaben entspricht dem Beeinträchtigungsverbot gemäß Ziel
6.5-3.
• Die Prüfung der Grundsätze 6.5-4, 6.5-6 und 6.5-9 sowie der Ziele
6.5-5; 6.5-7, 6.5-8 und 6.5-10 entfällt.
Vereinbar-
keit mit dem
:REZK
• Die Vorgaben bezüglich der Verkaufsfläche nicht nahversorgungs-
relevanter Sortimente werden eingehalten, wenn der Anteil der
Nonfood II-Artikel unter 136 m2 liegt.
• Bei Gegenüberstellung des Umsatzes bei Nahrungs- und Genuss-
mitteln beläuft sich die theoretische Kaufkraftabschöpfung auf max.
33 % und liegt somit unterhalb der genannten Schwelle von 35 %.
• Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO können ausge-
schlossen werden.
Vereinbar-
keit mit dem
BEZK
• Das Vorhaben dient der im unmittelbaren Umfeld vorhandenen
Wohnbevölkerung.
• Durch die Ansiedlung des Lebensmittelvollsortimenters kann die
Nahversorgungslücke in Ramersdorf und Küdinghoven geschlos-
sen werden.
• Es handelt sich um einen städtebaulich integrierten Standort mit
fußläufiger Anbindung an die umliegenden Wohngebiete.
• Angrenzende Wohngebietsstraßen werden durch den induzierten
Verkehr des Vorhabens voraussichtlich nicht belastet.
Die erarbeitete Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimen-
ters in Bonn, „Königswinterer Straße“ / „Im Alten Wingert“ kommt zu dem Ergebnis,
dass ein Lebensmittelvollsortimenter mit maximal 1.360 qm Verkaufsfläche zzgl. einer
Bäckerei/Café noch der stadtteilweiten Versorgung dient und auch nachweislich städ-
tebaulich verträglich ist. Im Rahmen der Auswirkungsanalyse konnte eine quantitative
Verbesserung der Nahversorgung durch die Erhöhung des Angebotes in den vorhan-
denen zentralen Versorgungsbereichen (ZVB) ausgeschlossen werden.
Somit werden im Gesamtergebnis absatzwirtschaftliche Auswirkungen durch die
Neuansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters auf zentrale Versorgungsbereiche
gutachterlich ausgeschlossen und die Vereinbarkeit mit den Zielen des BEZK sowie
dem LEP NRW festgestellt.
2021 wurde parallel zur vorliegenden Planung die Überarbeitung des Einzelhandels-
erlasses NRW abgeschlossen. Der Einzelhandelserlass liefert Erläuterungen zur Um-
setzung der Ziele und Grundsätze des LEP NRW. Gemeinden sind aufgefordert, die
Maßgaben des Erlasses unter anderem im Rahmen von Planvorhaben gemäß § 11
Abs. 3 BauNVO anzuwenden. Dadurch wurde herausgestellt, dass entsprechend der
Ausführungen im Einzelhandelserlass in Kapitel „3.1.2 Ziel 6.5-2 – Zentrenrelevante
Kernsortimente: Standorte nur in zentralen Versorgungsbereichen“, eine Prüfung der
Ausnahmevoraussetzung für ergänzende Nahversorgungsbetriebe außerhalb von
ZVB in der Auswirkungsanalyse in 2021 nur unzureichend umgesetzt wurde.Seite 23 von 212
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-1 „Rastenweg“ – Begründung und Umweltbericht 9
Abbildung 1: Ausschnitt – Ablauf der Ausnahmeprüfung4
Abbildung 1 stellt die wesentlichen Schritte zur Prüfung der Ausnahmevoraussetzung
nach Ziel 6.5-2 LEP NRW dar. Der im roten Kasten gekennzeichnete Abschnitt ist im
Rahmen der vorliegenden Planung gem. Einzelhandelserlass näher zu prüfen. We-
sentlich ist nachzuweisen, dass das Vorhaben städtebaulich nicht innerhalb eines
ZVB umgesetzt werden kann bzw. dieser an den Grenzen kein Erweiterungspotenzial
aufweist.
In einem zweiten Schritt sind alternative Standorte ausgehend von für die Nahversor-
gung in Frage kommenden ZVB von innen nach außen zu prüfen.
Der zum Bebauungsplangebiet nächstgelegene zentrale Versorgungsbereich ist das
D- Zentrum Küdinghoven / Ramersdorf. Dieses konzentriert sich auf den Bereich zwi-
schen Kirchstraße und Gerichtsweg an der Königswinterer Straße und ist rd. 600 m
vom Vorhabengrundstück entfernt gelegen. Bereits in der Fassung des BEZK 2008
4 Quelle: Einzelhandelserlass NRW 2021: 37Seite 24 von 212
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-1 „Rastenweg“ – Begründung und Umweltbericht 10
mangelte es im ZVB Küdinghoven / Ramersdorf an einem Lebensmittelmagneten,
sodass ergänzende Standorte außerhalb des ZVB gesucht wurden. In der Anpassung
des BEZK 2012 konnte erneut kein geeigneter Potenzialstandort im oder direkt an-
grenzend an das D-Zentrum ermittelt werden.
Im Entwurfsstand 12/2024 der Fortschreibung des BEZK ist die Aufhebung des ZVB
„Küdinghoven/Ramersdorf“ vorgesehen, da aufgrund des Fehlens eines Lebensmit-
telmagnetbetriebes, die Funktion des D-Zentrums mit der Versorgung der Bevölke-
rung über den unmittelbaren Nahbereich hinaus, nicht mehr nachgewiesen werden
kann. Auch absehbare Flächenpotenziale bzw. Entwicklungen für die Etablierung ei-
nes Lebensmittelmagneten zeichnen sich nicht ab.
Dagegen ist die 2008 im D-Zentrum „Küdinghoven/Ramersdorf“ noch vorhandene
Nahversorgung im Vergleich zur heutigen Situation weiter reduziert. Nach heutigen
Kriterien wurde in der Auch die gutachterliche Untersuchung zum Fortschreibungs-
entwurf des BEZK 2024 attestierte dem D-Zentrum eine nach heutigen Kriterien nur
unzureichende Nahversorgung der Bevölkerung mit Lebensmitteln. Dabei verfügen
rund 5.000 Anwohnende in den Statistischen Bezirken Limperich, Küdinghofen, Ra-
mersdorf und Oberkassel über keine fußläufige Nahversorgung in 1000 Metern Ent-
fernung5.
Im Einzugsgebiet des mit dieser Planung in Rede stehenden Standortes, könnten
rund 7.000 Anwohnende von einer verbesserten Nahversorgung mit dem Kernsorti-
ment Nahrungs- und Genussmittel profitieren6.
Aufgrund der gewachsenen baulichen Strukturen konnte seit 2008 im D-Zentrum
„Küdinghoven/Ramersdorf“ kein Lebensmittelmagnet etabliert werden. Städtebaulich
kann das Planvorhaben nicht im D-Zentrum „Küdinghoven/Ramersdorf“ umgesetzt
werden. Damit stellt sich der zentrale Versorgungsbereich (ZVB) faktisch nicht mehr
als solcher dar. Aufgrund der räumlichen Nähe zum Planstandort kann bei Umsetzung
der Planung davon ausgegangen werden, dass sich auch zukünftig innerhalb des D-
Zentrums kein großflächiger Nahversorger mehr ansiedeln wird. Entsprechend ist der
ZVB parallel zur vorliegenden Bauleitplanung aus dem System der ZVB des BEZK zu
nehmen. In der laufenden Fortschreibung ist eine dementsprechende Korrektur vor-
gesehen. Die Fortschreibung wird voraussichtlich Ende 2025 abgeschlossen. Damit
kann städtebaulich ein alternativer Standort in einem ZVB ausgeschlossen werden.
Im zweiten Schritt ist zu prüfen, ob siedlungsstrukturell ein geeigneterer Standort als
mit dieser Planung betrachtet gegeben ist. Dazu wurde eine Standortalternativenprü-
fung7 durchgeführt. In der Prüfung konnte herausgestellt werden, dass weitere zent-
rale Versorgungsbereiche bzw. Einzelhandelslagen aufgrund der räumlichen Entfer-
nung sowie räumlicher Barrieren nicht geeignet sind, eine fußläufige Versorgung mit
Lebensmitteln für die umgebende Bevölkerung sicherzustellen. Ergänzend konnte in
der Prüfung von innen nach außen kein alternativer Standort identifiziert werden.
5 Vgl. Entwurf der Fortschreibung des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes, Stadt + Handel Beckmann
und Föhrer Stadtplaner GmbH, Dortmund Dezember /2024: S. 147
6 Vgl. Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters in Bonn, Königswinterer Straße / Im
alten Wingert, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung, Köln Mai 2021
7 Vgl. Bonn LiKüRa– Standortalternativenprüfung – Ergänzende Stellungnahme zur Städtebaulichen Verträglich-
keitsuntersuchung zum Einzelhandelsvorhaben Im Alten Wingert, Stadtplanungsamt Bonn 27.05.2021Seite 25 von 212
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Zusammenfassend konnten mit der Auswirkungsanalyse sowie der ergänzenden
Standortalternativenprüfung mögliche negative Wirkungen durch das Vorhaben ins-
besondere auf zentrale Versorgungsbereiche ausgeschlossen und die Vereinbarkeit
mit den Planvorgaben bestätigt werden. Grundbedingungen sind eine maximale Ver-
kaufsfläche für einen Lebensmittelvollsortimenter von 1.460 qm inklusive einer Bä-
ckerei mit Café, die Aufhebung des D-Zentrums Küdinghoven / Ramersdorf sowie
eine gute städtebauliche Anbindung des Planvorhabens insbesondere für den Fuß-
gänger.
Das Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept wurde in der Sitzung des Rates am
12.03.2026 beschlossen (DS-Nr.: 252458). Damit wurde das D-Zentrum Küding-
hoven / Ramersdorf aufgehoben und der Vorhabenstandort als perspektivischen Nah-
versorgungsstandort ausgewiesen.“
3 Inhalt der Planung
3.1 Städtebauliches Konzept
Für das städtebauliche Konzept wurden u.a. die folgenden Aspekte beachtet:
• Berücksichtigung der Anforderungen der Nachbarschaft,
• Berücksichtigung der topografischen Gegebenheiten,
• Erschließung,
• Erhalt des Kleinklimas durch Anpflanzung von Ersatzbäumen und Einrichtung
von Dach- und Fassadenbegrünung.
Das Konzept sieht die Errichtung von einem weitestgehend eingeschossigen Ge-
bäude vor, das am westlichen Rand des Baugrundstückes platziert wird. In der süd-
westlichen Ecke des Gebäudes oberhalb der Anlieferungszone und des Lagers, wird
ein Obergeschoss errichtet, in dem Sozialräume konzentriert werden. Dieses Ge-
schoss kann als 2. Geschoss jedoch kaum wahrgenommen werden, da der Umfang
dieses Obergeschosses nur etwa 226 m², mithin etwa 10,6, % der insgesamt 2.130
m² großen überbauten Fläche beträgt und lediglich etwa 2 m über die Oberkante des
Hauptbaukörpers hinausragt.
Der gesamte Baukörper tritt an die Stelle von zwei Tennisplätzen, die aufgegeben
werden und an anderer Stelle des Areals westlich der vorhandenen Sportanlage ge-
meinsam mit zwei weiteren Plätzen neu errichtet werden. Dem Marktgebäude wird
eine Stellplatzanlage mit insgesamt 88 Stellplätzen vorgelagert. Darin enthalten sind
2 Stellplätze für in ihrer Mobilität eingeschränkte Verkehrsteilnehmer, 2 Stellplätze für
Mütter mit Kind sowie 4 Stellplätze mit Ladesäulen für E-Mobilität. Insgesamt liegen
38 Stellplätze innerhalb der gemäß § 9 Abs. 1 FStrG einzuhaltenden Anbauverbots-
zone von 40 m parallel zur Autobahn (BAB 562), davon 32 Stellplätze am südlichen
Grundstücksrand in der vorhandenen Böschungsfläche der Autobahn und 6 Stell-
plätze im Bereich der geschützten Leitungstrasse am Nordrand des Vorhabengebie-
tes.Seite 26 von 212
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-1 „Rastenweg“ – Begründung und Umweltbericht 12
Eine entsprechende Zustimmung des Landesbetriebs Straßenbau NRW (heute Auto-
bahn GmbH des Bundes) zur Nutzung dieses Bereichs liegt vor. Diese 32 Stellplätze
gelten nicht als notwendige Stellplätze gemäß Bauordnung NRW und können, sofern
der Landesbetrieb Straßenbau NRW einen entsprechenden Bedarf für den Ausbau
der Autobahn erklärt, zurück gebaut werden. Insofern werden 58 bauordnungsrecht-
lich notwendige Stellplätze geschaffen.
Die Stellplatzsatzung der Stadt Bonn sieht für je 30 m² Verkaufsfläche die Erstellung
von 1 notwendigen Stellplatz vor, mithin von 49 Stellplätzen für das Vorhaben. Für
Fahrradabstellanlagen geht die Bonner Stellplatzsatzung von 1 notwendigen Fahr-
radabstellplatz je 40 m² Verkaufsfläche aus, mithin 37 Fahrradabstellmöglichkeiten.
Sowohl für Pkw wie auch für Fahrräder werden durch die Vorhabenträgerin mehr
Stellplätze hergestellt als durch die Satzung erforderlich wären. Dies ist aufgrund ver-
traglicher Anforderungen zwischen Vorhabenträgerin und dem geplanten Marktbe-
treiber erforderlich und soll für eine bessere Anfahrbarkeit / Erreichbarkeit und Attrak-
tivität sorgen.
Das Vorhaben sieht daher final die Bereitstellung von etwa 40 Abstellmöglichkeiten
für Fahrräder und 88 Stellplätze für Kraftfahrzeuge vor.
Das Marktgebäude sowie die Stellplatzanlage berücksichtigen eine nicht überbau-
bare Leitungstrasse, die parallel zur Straße „Im Slten Wingert“ am Plangrundstück
entlang verläuft. Diese Trasse wird durch Teile der Stellplatzanlage überdeckt, mas-
sive Bauten werden hingegen nicht in diesem Sperrbereich errichtet, so dass die dort
liegenden Leitungen z.B. im Rahmen von Wartungsarbeiten oder Störungen jederzeit
zugänglich sind.
Die städtebauliche Entwicklung des bisherigen durch einen kleinen Parkplatz mit ehe-
maliger Buswendeanlage sowie durch zwei Tennisplätze genutzten Bereichs bietet
die Chance, der bestehenden Nachfrage nach einer qualitativ hochwertigen Lebens-
mittelversorgung im Beueler Süden zu entsprechen. Der Standort ist gut geeignet für
eine derartige Nutzung, da die Flächenverfügbarkeit gegeben ist, er über eine güns-
tige Erreichbarkeit für eine große Bevölkerungszahl verfügt und durch die Lage in
einer Senke im Schatten der Autobahn und ihrer Böschung sowie topografisch unter-
halb der „Königswinterer Straße“ städtebaulich nicht negativ in Erscheinung tritt.
3.2 Festsetzungen des Bebauungsplans
3.2.1 Art der baulichen Nutzung
Der für die Errichtung des Lebensmittelmarktes vorgesehene Bereich einschließlich
seiner Nebenflächen und eines Bäckers mit Café wird als Sondergebiet mit der
Zweckbestimmung „Großflächiger Einzelhandel – Lebensmittelvollsortimenter (SO)
festgesetzt, in dem eine maximale Verkaufsfläche von 1.460 m² mit dem nahversor-
gungsrelevanten Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel gemäß Bonner Liste zu-
lässig ist.
Die Festsetzung eines Sondergebietes ergibt sich aufgrund der in Kapitel 1.5 darge-
stellten Planvorgaben für einen großflächigen Einzelhandelbetrieb gemäß § 11 Abs.Seite 27 von 212
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-1 „Rastenweg“ – Begründung und Umweltbericht 13
3 BauNVO sowie der in Kapitel 2 dargestellten Grundvoraussetzungen für eine Ver-
träglichkeit der Planung gegenüber zentralen Versorgungsbereichen und der Verein-
barkeit mit den übergeordneten Zielsetzungen des BEZK und des LEP NRW.
Mit der Nutzungsfestsetzung wird gleichzeitig der Ausschluss aller weiteren Nutzun-
gen für diesen Bereich bestimmt.
Die planungsrechtliche Zulässigkeit für großflächigen Einzelhandel führt im Ergebnis
zu keinen schädlichen Auswirkungen für die in der näheren Umgebung vorhandenen
städtebaulichen Strukturen. Belegt wird dies durch das Gutachten „Auswirkungsana-
lyse zur Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters in Bonn, „Königswinterer
Straße“ / “Im Alten Wingert“8.
Zur Absicherung der dauerhaften Verträglichkeit des Vorhabens schränkt der Bebau-
ungsplan durch textliche Festsetzungen das zulässige Warensortiment auf die Sorti-
mente gemäß Bonner Liste ein.
Diese Festsetzungen zielen einerseits auf den Schutz zentraler Versorgungsbereiche
ab, andererseits wird dadurch sichergestellt, dass bei einer eventuellen Aufgabe die-
ses Marktstandortes andere Einzelhandelsstrukturen, die nicht im Einklang mit den
städtebaulichen Zielen stehen, hier nicht Raum greifen.
3.2.2 Maß der baulichen Nutzung
3.2.2.1 Grundflächenzahl / Geschoßflächenzahl
Die Größe des Baugrundstücks, auf dem das Marktgebäude mit Stellplatzanlage und
Freiflächen errichtet werden soll, beträgt 7.970 m². Diese Fläche stellt den Geltungs-
bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans dar. Zudem wird eine Fläche in den
Geltungsbereich einbezogen, die eine Verbindung des Plangrundstücks zur nördlich
vorbeiführenden Erschließungsanlage „Im Alten Wingert“ herstellt. Diese Fläche mit
einer Größe von etwa 54 m² bildet gemeinsam mit dem Plangrundstück den Geltungs-
bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit einem Umfang von insgesamt
8.031 m². Für die Ermittlung der städtebaulichen Kennwerte (GRZ / GFZ) ist die
Größe des Baugrundstücks maßgeblich.
Die mit dem Marktgebäude bebaute Fläche beträgt 2.126 m². Dies entspricht 27 %
der Grundstücksfläche, mithin eine Grundflächenzahl von GRZ = 0,3.
Der Bebauungsplan setzt für den Bereich des Sondergebietes eine GRZ-1 = 0,5 fest.
Bei der Ermittlung der Grundfläche sind nach § 19 Abs. 4 Nr. 3 BauNVO u.a. die
Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten mitzurechnen. Die
zulässigen Grundflächen dürfen durch die vorgenannten Anlagen um 50 % über-
schritten werden, höchstens jedoch bis zu einem Wert von 0,8 (Kappungsgrenze).
Bei einer Größe des Baugrundstücks von 7.970 m² beträgt die insgesamt versiegelte
Fläche einschließlich der Fläche für den Fluchtweg, für die Außengastronomie, Stütz-
mauer und für die Stellplatzanlage 5.426 m², mithin ein Wert von 68 % der Fläche des
8 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA) mbH, Köln Mai 2021Seite 28 von 212
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Baugrundstücks. Der Bebauungsplan setzt eine GRZ-1 = 0,5 fest, für die GRZ–2
ergibt sich ein Wert von 0,75. Damit bleibt die Kappungsgrenze von 0,8 unterschritten.
Auf die Festsetzung einer Geschossflächenzahl wird für den Bereich des Sonderge-
bietes verzichtet, da wegen der überwiegenden Eingeschossigkeit eine derartige
Festsetzung nicht erforderlich ist und das Volumen des Bauwerkes durch Baugrenzen
und Höhenfestsetzungen abschließend bestimmt ist.
Das 226 m² große Sozialgeschoss erstreckt sich auf etwa 10,6 % der Gesamtfläche
des Hauptbaukörpers und ragt gegenüber diesem Baukörper lediglich etwa um 2,0 m
hinaus. In der Außenwahrnehmung fällt es somit kaum auf, zumal es in Richtung der
Autobahntrasse orientiert ist.
3.2.2.2 Vollgeschosse / maximale Gebäudehöhen
Der Bebauungsplan setzt für das geplante Gebäude des Lebensmittelmarktes die hö-
henmäßige Zulässigkeit fest. Es erfolgt die Festsetzung einer maximalen Gebäude-
höhe jeweils für den Hauptbaukörper und das aufgesetzte Technik- / Sozialgeschoss
ausgehend von dem projektierten Objekt.
Diese festgesetzten Höhen können für notwendige Maßnahmen z.B. im Bereich der
Gebäudetechnik, Energetik, Dachtechnik sowie für entsprechende Sichtschutzein-
richtungen zur Verbergung dieser Einrichtungen um bis zu 2 m überschritten werden.
Die Zulässigkeit der Überschreitung um dieses Maß erfolgt in Form einer textlichen
Festsetzung.
Grundsätzlich soll massiven Erhöhungen des Gebäudes entgegengewirkt werden,
um den Charakter des Standorts in Beziehung zum nördlich angrenzenden Wohnge-
biet und den Sportanlagen nicht wesentlich zu verändern. Die Höhenfestsetzung be-
zieht sich auf Meter über NHN und ist damit absolut festgelegt.
Aufgrund des Charakters der Nutzung und der eindeutigen Definition der Gebäude-
höhe innerhalb des Geltungsbereichs des Sondergebietes ist eine Festsetzung der
zulässigen Zahl der Vollgeschosse entbehrlich.
3.2.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
• Bauweise
Eine Festsetzung einer Bauweise erfolgt nicht. Der vorhabenbezogene Bebauungs-
plan setzt planungsrechtlich einen einzigen konkreten Baukörper fest, der in seinen
Ausmaßen und in seiner Lage insbesondere auch in Bezug zu den das Baugrund-
stück umgebenden Grundstücksgrenzen eindeutig bestimmt ist.
• Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden nach § 9 (1) Nr. 2 BauGB und § 23
Abs.1 und 3 BauNVO durch Baugrenzen bestimmt. Die Baugrenzen für das Marktge-
bäude orientieren sich unmittelbar am Architekturentwurf. Dabei lassen sie keineSeite 29 von 212
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Spielräume im Hinblick auf eine weitergehende bauliche Erweiterung des Markge-
bäudes zu.
Zur Herstellung eines zweiten bauordnungsrechtlich notwendigen Rettungsweges
wird an der Westseite des Marktgebäudes (Richtung Tennisplätze) eine außenste-
hende an der Gebäudeseite verlaufende Stegkonstruktion geschaffen.
Diese liegt außerhalb der planungsrechtlich festgesetzten überbaubaren Grund-
stücksflächen, zählt aber aufgrund der Verbundenheit mit dem Gebäudekörper als
bauliche Anlange. Es wird daher eine ausnahmsweise Überschreitung der festgesetz-
ten überbaubaren Grundstücksflächen um bis zu 2 Meter zur Herstellung dieses zwei-
ten notwendigen Rettungsweges ermöglicht.
• Abstandsflächen
In Sondergebieten können geringere Tiefen der Abstandflächen gestattet werden,
wenn die Nutzung des Sondergebiets dies rechtfertigt.
Durch die Höhe des Marktgebäudes mit einer überwiegenden Gesamthöhe gegenüber
dem Niveau der Tennisplätze von größtenteils 9,2 Metern, in Teilen 11,2 Metern im
Bereich des Sozialgeschosses, ergibt sich ein Abstandserfordernis von mindestens 3
Metern bzw. 3,72 Metern (11,2*0,4) zur Nachbarbebauung bzw. zu den Nachbargren-
zen, jeweils gemessen von den Außenkanten des Marktgebäudes.
An drei Seiten des Marktgeländes liegen die bauordnungsrechtlich erforderlichen Ab-
standsflächen vollständig innerhalb des eigenen Grundstücks, eine Nachbarbebauung
wird nicht betroffen.
Im Westen rückt die Bebauung bis auf 2 m an die geplante gemeinsame Grundstücks-
grenze zwischen Marktgelände und Tennisanlage heran. Zudem wird innerhalb dieses
2 m breiten Grundstücksstreifens ein Fluchtweg in Form eines Steges erstellt, der als
bauliche Anlage ebenfalls die Einhaltung einer notwendigen Abstandsfläche erfordert.
Die Verletzung des bauordnungsrechtlich notwendigen Abstandserfordernisses wird
durch Eintragung einer Abstandsflächen- sowie einer Brandschutzbaulast geheilt.
Die Stadt Bonn als Eigentümerin der Fläche der Tennisanlage gewährt in Abstimmung
mit der Pächterin der Anlage, dem Tennisverein, die Belastung des Grundstücks zu-
gunsten des Bauvorhabens. Die Eintragung der Baulasten erfolgt in das Baulastenver-
zeichnis, das als öffentlich-rechtliches Register geführt wird und u.a. Regelungen ent-
hält, was der Eigentümer des belasteten Grundstücks zu dulden, zu tun oder zu unter-
lassen hat.
3.2.4 Höhenlage baulicher Anlagen (Geländehöhe)
Im Zuge der Realisierung des Vorhabens wird die Höhe des Marktgeländes und der
weiteren herzustellenden baulichen Anlagen durch absolute Höhenangaben im vorha-
benbezogenen Bebauungsplan beschränkt.Seite 30 von 212
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-1 „Rastenweg“ – Begründung und Umweltbericht 16
Dies erfolgt in Form von planungsrechtlichen textlichen Festsetzungen in der Plan-
zeichnung. Die geplante beleuchtete Werbeanlage auf der Stellplatzanlage im Einfahrt-
bereich an der Königswinterer Straße wird in ihrer Höhe auf 62 m ü NHN beschränkt.
Dies entspricht einer Höhe von rund 4 m. Diese Höhenbeschränkung dient der Vermei-
dung von negativen Auswirkungen auf das Straßen- und Ortsbild und verhindert even-
tuelle Beeinträchtigungen des Verkehrs auf der vorbeiführenden Autobahn durch Licht-
blendung.
3.2.5 Flächen für Stellplätze, Garagen und Abstellanagen für Fahr-
räder
Das Vorhaben beinhaltet die Anlage einer Stellplatzanlage mit insgesamt 88 Stellplät-
zen für den Kundenverkehr, von denen 32 Stellplätze innerhalb des Bereichs errich-
tet, in dem gemäß § 9 Abs. 1 FStrG keine baulichen Anlagen errichtet werden dürfen
(40 m Parallele zur Fahrbahngrenze der Autobahn). Hierfür sind umfangreiche Ab-
grabungen der Böschungsfläche notwendig.
In einem älteren Entwurf der Vorhabenträgerin war ein tieferer Eingriff in die Bö-
schung mit insgesamt 122 Stellplätzen im Vorhabengebiet vorgesehen, der Eingriff in
die Böschung war mit dem Landesbetrieb Straßenbau NRW (heute: Autobahn GmbH)
abgestimmt. Aufgrund der Vielzahl der betroffenen Bäume, aber auch wegen der
Komplexität der Hangsicherung durch ein massives Stützbauwerk wurden die Pla-
nungen überarbeitet und der Bereich des Eingriffs reduziert. Damit konnten 34 Stell-
plätze zugunsten des Erhalts eines Teils einer Grünfläche von etwa 350 m² mit 4
geschützten und weiteren nicht der Baumschutzsatzung unterliegenden Bäumen und
Strauchwerk entfallen.
Die vorgesehene Stellplatzzahl ist an den allermeisten Verkaufstagen ausreichend,
lediglich für einige wenige Ausnahmetage (Gründonnerstag, letzter Werktag vor Fei-
ertagen und verlängerten Wochenenden) sind größere Kundenströme zu erwarten,
für die diese Stellplatzanlagen gegebenenfalls an ihre Kapazitätsgrenze geführt wer-
den. Befürchtungen, dass die Stellplätze durch Fremdverkehr ganztägig belegt wer-
den, wenn einzelne Autofahrer z.B. den Parkplatz für den Zeitraum ihrer täglichen
Berufsausübung im näheren Umfeld nutzen, sind unbegründet. Die Eigentümer bzw.
Betreiber der Einzelhandelseinrichtung genießen auf den Stellplatzanlagen Haus-
recht und können in solchen Fällen privatrechtlich gegen dieses unerlaubte Parken
vorgehen. Entsprechende Hinweistafeln, die ein Parken nur für die Zeit des Einkaufs
zulassen, werden aufgestellt. Zunehmend werden in vergleichbaren Fällen auch
elektronische Hilfsmittel verwendet, um per Parkraumbewirtschaftung ein längerfristi-
ges unerlaubtes Abstellen der Fahrzeuge zu unterbinden.
3.2.6 Stützmauer zur Sicherung des Marktgeländes und der nahe-
liegenden Autobahn
Die Planung sieht vor, für einen Teil der Stellplatzanlage die eine in die Böschung zur
Autobahn hineinragende Fläche heranzuziehen, um über die notwendigen Stellplätze
hinaus weitere Stellplätze den Kunden anbieten zu können. Diese in Abstimmung mit
der Autobahn GmbH des Bundes (früher Landesbetrieb Straßenbau NRW) geplanteSeite 31 von 212
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Maßnahme bedarf der Errichtung eines Stützbauwerkes, um die verbleibende Bö-
schung nachhaltig zu sichern und ein Abrutschen von Teilen der Böschung und damit
eine Gefährdung der Autobahn, aber auch der Stellplatzanlage zu unterbinden.
Die Planungen der Stützwand zusammen mit Statiknachweisen sind der Autobahn
GmbH zur Prüfung vorgelegt worden und eine Zustimmung zur Errichtung ist erteilt
worden.
Der Bebauungsplan setzt zeichnerisch die Lage und die in deren Verlauf variierende
Höhe der Stützwand fest. Diese besteht aus einer 80 ° geneigten Spritzbetonwand,
die mit bis zu 8 m langen in die Böschung getriebenen Ankernägeln mit dem umge-
benden Erdreich verbunden ist (siehe nachfolgende Abbildungen).
Abb. 2: Prinzipskizze der Stützwand (Quelle: Ingenieurbüro Thomas Goldhahn - Reichenau 2022)
Die Positionierung der Stützwand wird im Bebauungsplan durch Angabe der Koordi-
natenwerte der Anfangs-, Eck- und Endpunkte festgesetzt (Punkte A – F). Zudem
wird die jeweilige Höhe der Stützwand an diesen bezeichneten Punkten festgesetzt
(Höhensystem NHN). Zwischen diesen jeweiligen Höhenpunkten soll ein gleichförmi-
ges Ansteigen / Abfallen der Oberkante der Stützwand erfolgen.Seite 32 von 212
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Abb.3: Detailzeichnung Ankerkopf (Quelle: Ingenieurbüro Thomas Goldhahn - Reichenau 2022)
Nach Errichtung der Stützwand ist eine dauerhafte Sicherung der Böschung gewähr-
leistet, gleichzeitig kann die Stellplatzanlage um etwa 38 innerhalb der Anbauverbots-
zone gemäß § 9 Abs. 1 Fernstraßengesetz (FStG) liegende Stellplätze erweitert wer-
den. Sollte die von diesen zusätzlichen Stellplätzen eingenommene Fläche zukünftig
für die Zwecke der Autobahn erforderlich werden, so ist ein vertraglich geregelter
Rückbau zu Lasten der Vorhabenträgerin notwendig.
Bei der Errichtung der Stützwand ist darauf zu achten, dass das unter der Autobahn
verlaufende Tunnelbauwerk der SWB (Verbindung Bonn Hbf – Rammersdorf) nicht
durch die Stützwand in irgendeiner Form beeinträchtigt wird. Aufgrund der Entfernung
zwischen Stützwand und Tunnelwand von mehr als 25 m und einer Ankerlänge von
8 m sind Schäden an der Tunnelwand ausgeschlossen.
3.2.7 Grün- und Freiflächen
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist in Teilbereichen,
insbesondere im südwestlichen Bereich durch eine prägende Grünkulisse gekenn-
zeichnet.
Entlang der südlichen Grenze des Geltungsbereiches stockt ein primär aus autoch-
thonen Gehölzen bestehender Bestand auf einem Wall, der als Abgrenzung zur BAB
562 dient. Der Bestand setzt sich überwiegend aus geringem bis mittlerem Baumholz
zusammen. Die Rotbuche (Fagus sylvatica), Vogel-Kirsche (Prunus avium), die Wald-
kiefer (Pinus sylvestris) und der Bergahorn (Acer pseudoplatanus) dominieren den
Bestand. Zudem stockt in dem Bestand Spitz-Ahorn (Acer platanoides), Feldahorn
(Acer campestre), Berg-Ulme (Ulmus glabra) und Hainbuche (Carpinus betulus). Die
Strauch- und Krautschichten sind sehr spärlich ausgeprägt; in kleinen Teilbereichen
findet sich Naturverjüngung der aufgezählten Baumarten sowie Efeu (Hedera helix),
Stechpalme (Ilex aquifolium), Liguster (Ligustrum vulgare) und Gemeine Hasel (Co-
rylus avellana). Die ebenen, mit Gehölzen bestockten Flächen des Plangebietes wei-
sen ein vergleichbares Arteninventar vor, dass durch die Scheinakazie (Robinia pseu-
doacaccia) und Jungwuchs der Eibe (Taxus baccata) ergänzt wird. Die Fläche wird
von einer Gastrasse geringer Breite durchquert, die dauerhaft von Gehölzaufwuchs
freigehalten wurde.
Unter die Baumschutzsatzung der Stadt Bonn fällt nur eine Teilmenge der im Plan-
gebiet stockenden Bäume. Gemäß § 1a (2) der aktuell gültigen Baumschutzsatzung
der Stadt Bonn sind Laubgehölze mit einem Stammumfang von >100 cm geschützt.
Sofern Nadelbäume einen Stammumfang von >150 cm besitzen, fallen sie ebenfalls
unter die Baumschutzsatzung. Bei mehrstämmigen Gehölzen ist die Summe der
Stammumfänge relevant. Von den 91 im Plangebiet stockenden Bäumen fallen 38
Bäume aufgrund ihrer Ausmaße unter den Schutz der Baumschutzsatzung der Stadt
Bonn. Darunter befinden sich 33 Laub- und 4 Nadelbäume. Gemäß der in Vorberei-
tung befindlichen Neufassung der Baumschutzsatzung sollen zukünftig auch Nadel-
bäume ab einem Stammumfang von > 1 m den Baumschutz genießen. Davon wären
weitere 7 Nadelbäume betroffen. Ein im Zuge der Vermessung des Plangebietes re-
gistrierter Ahorn ist zwischenzeitlich gefällt worden.Seite 33 von 212
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Für die Umsetzung des Bebauungsplans müssen 29 von 38 geschützten Bäumen
gerodet werden. Die Hälfte der zu erhaltenden Bäume stocken im nördlichen unmit-
telbaren Umfeld des Geltungsbereiches. Die übrigen zu erhaltenden Bäume sind auf
dem Wall der BAB 562 im Südwesten des Geltungsbereiches verortet.
Die Vorhabenträgerin kommt der Folgenbeseitigung gemäß § 7 der Baumschutzsat-
zung der Stadt Bonn nach. Es besteht gemäß § 7 (1) der Satzung zum Schutz des
Baumbestandes in der Bundesstadt Bonn (Baumschutzsatzung der Stadt Bonn) die
Möglichkeit, Neuanpflanzungen durchzuführen. Alternativ kann die Vorhabenträgerin
gemäß § 7 (2) Baumschutzsatzung der Stadt Bonn eine Ausgleichszahlung leisten.
Im vorliegenden Fall besteht wenig Möglichkeit, den Ausgleich für die zu fällenden
geschützten Bäume im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
zu realisieren, da aufgrund der geringen Ausdehnung der Stellplatzanlage und der
Geometrie des Baugrundstücks kein Raum für Grünflächen und Baumstandorte ge-
geben ist.
Die Vorhabenträgerin hat angesichts der Bedeutung des Grünbestandes ihre Planun-
gen der Stellplatzanlage optimiert und die Anzahl der Stellplätze gegenüber vorher-
gehenden Planungsständen um 24 Stellplätze reduziert. Gleichzeitig wurde der Ein-
griff in die Böschung um etwa 350 m² gemindert. Eine weitere Erhöhung des verblei-
benden Grünanteils wäre nur durch deutliche Verkleinerung des Marktgebäudes und
einhergehend der Verkaufsfläche oder weitere Reduzierung der Anzahl der Stell-
plätze möglich.
Beide Varianten kommen nicht in Betracht, da dadurch die Mindestvoraussetzungen
für den Betrieb des Vollsortimenters aus Sicht des Betreibers nicht erfüllt wären.
Die Stadt Bonn hat in Erkenntnis dieser Geometrie, der Flächenverfügbarkeit, des
starken Bewuchses und der durch die Lage der Autobahnböschung gegeben Rest-
riktionen das städtische Grundstück zwecks Bebauung mit einem Lebensmittelvoll-
sortimenter dieser Größe ausgeschrieben, um die defizitäre Versorgungsstruktur in
den Ortsteilen Limperich, Küdinghoven und Ramersdorf zu verbessern. Der Ruf der
Bürgerschaft nach einer Ansiedlung eines Lebensmittelverbrauchermarktes war in
den letzten Jahren laut geworden und auch die politischen Gremien haben seit mehr
als 10 Jahren diesen Standort als geeignet betrachtet, um dem Verlangen der Bür-
ger*innen gerecht zu werden. Eine entsprechende Beschlussvorlage der Bezirksver-
tretung Beuel für diesen Standort liegt vor. Im Kapitel 2.2 wurde bereits dargelegt,
dass zudem im Süden des Stadtbezirks Beuel keine alternativen Flächen für die An-
siedlung eines vergleichbaren Marktes existieren.
Insofern wird dem Belang der Verbesserung der Versorgungsfunktion zugunsten der
Bevölkerung der Vorrang gegenüber dem Erhalt der geschützten Bäume, der weite-
ren Reduzierung von Stellplatzflächen oder der Minderung der Verkaufsfläche einge-
räumt.
Zwischen den Stellplatzreihen können einzelne kleinere Grünflächen geschaffen wer-
den, diese werden jedoch nicht explizit als Grünfläche festgesetzt, sondern sie sind
Bestandteil der Stellplatzanlage. Innerhalb dieser Flächen werden mindestens 5Seite 34 von 212
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Bäume gepflanzt, um eine, wenn auch geringe, Verschattung des Bereichs zu erzie-
len. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt entsprechende Pflanzgebote fest.
3.2.8 Dachbegrünung
Grundsätzlich haben extensive Dachbegrünungen vielfältige positive Umweltauswir-
kungen, wie Schadstoffbindung, Kleinklimaverbesserung und Regenwasserrückhal-
tung zur Folge. Extensivbegrünungen sind naturnah angelegte Vegetationsformen,
die sich weitgehend selbst erhalten und weiterentwickeln. Abgesehen von der Zusatz-
bewässerung im Rahmen der Fertigstellungs- und Entwicklungspflege beschränkt
sich die weitere Pflege auf ein bis zwei Kontrollgänge im Jahr. Extensivbegrünungen
erfordern eine relativ geringe statische Auflast und sind in der Regel kostengünstig
herstellbar.
Dachflächen mit einer Neigung bis maximal 5 ° sind mindestens extensiv zu begrü-
nen und nach Möglichkeit in Kombination mit Anlagen zur Nutzung solarer Strah-
lungsenergie zu errichten (DS252928). Die Vegetationsschicht für eine extensive Be-
grünung bei Solargründächern ist mit einer Substratschicht von 8 - 10 cm Stärke (zzgl.
einer Drainschicht) bei einem Abflusswert von 0,5 (oder geringer) fachgerecht einzu-
bauen und dauerhaft zu erhalten. Sofern Teile der Dachfläche, die über die gesetzlich
geregelten Vorgaben nach § 42a und § 48 Absatz 1a der Bauordnung für das Land
Nordrhein-Westfalen hinausgehen, nicht für die Errichtung einer Photovoltaikanlagen
genutzt werden, ist eine Begrünung dieser Flächen mit einer Substratstärke von min-
destens 10 cm (zzgl. einer Drainschicht) und einem Abflussbeiwert von 0,5 (oder ge-
ringer) einzubauen und dauerhaft zu erhalten.
. Auf der Basis von Erfahrungswerten der Vorhabenträgerin können 75 % der Dach-
fläche begrünt werden, die übrige Fläche wird von Lichtkuppeln, Glasdächern, und
technischen Aufbauten sowie deren Zuwegungen eingenommen.
3.2.9 Begrünung der Stützmauer und Gebäudefassade
Die im Zuge der Hangsicherung zu erstellende Stützmauer weist eine große Fläche
auf, die aus optischen Gründen, aber auch zwecks ökologischer Aufwertung begrünt
werden soll. Der Bebauungsplan setzt fest, dass die Stützmauer vollflächig mittels
geeigneter Begrünungssysteme (Pflanzwand, Rankgitter etc.) ganzjährig zu begrü-
nen ist. Die Pflanzung ist dauerhaft zu erhalten und -sofern notwendig- zu erneuern.
Die Bewässerung ist sicherzustellen.
Eine Fassadenbegrünung wird für zwei Gebäudeseiten im Bebauungsplan verbind-
lich festgesetzt, weitere Details wie die Ausgestaltung werden in dem noch anzu-
schließenden Durchführungsvertrag zwischen Stadt und Vorhabenträgerin vereinbart
werden.
3.3 Flächen für Aufschüttungen und Abgrabungen
Zur Realisierung des Bauvorhabens mit Stellplatzanlage und Stützwand sind Auf-
schüttungen und Abgrabungen erforderlich. Die Aufschüttung betrifft vornehmlich den
Bereich des Marktgebäudes und einen Teil der Stellplatzanlage. Durch sie wird dasSeite 35 von 212
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Niveau des Erdgeschosses des Marktgebäudes auf das erforderliche Niveau ange-
hoben. Insofern ist dazu keine Festsetzung erforderlich, da sie innerhalb der über-
baubaren Grundstücksfläche verortet ist. Diesem Niveau folgend wird die Stellplatz-
anlage derart angehoben, dass vor allem auch die Bewältigung des Niederschlags-
wasserabflusses gewährleistet ist. Da sich die Aufschüttungen für die Stellplatzanlage
im Bereich < 0,5 m bewegen und dieses Maß bauordnungsrechtlich zulässig ist, ist
keine entsprechende planungsrechtliche Festsetzung notwendig. Die Abgrabung er-
folgt hingegen insbesondere im Bereich der vorhandenen Autobahnböschung, in dem
ein Teil der Stellplatzanlage errichtet werden soll und deren Umfang das Maß von 0,5
m teilweise deutlich übersteigt. Hier ist die Böschung im betreffenden Bereich an das
Niveau der geplanten Stellplatzanlage anzupassen. Die Sicherung des Hanges wird
durch eine neue zu errichtende Stützwand gewährleistet.
Der Bebauungsplan setzt das Maß für Abgrabungen zeichnerisch und textlich fest.
Demnach können in dem in der Planurkunde festgesetzten Bereich Abgrabungen bis
auf ein Niveau von 58,0 m ü. NHN erfolgen.
3.4 Flächen für die Abwasserbeseitigung, Rückhaltung und Versickerung von Nieder-
schlagswasser
Aufgrund der teilweisen Anhebung des Geländes im Plangebiet ändern sich Fließ-
richtungen des Niederschlagswassers (vgl. Ausführungen zu Starkregen in
Kap.3.5.3.3 Entwässerung / Versickerung / Kanal). Um zu vermeiden, dass im Stark-
regenfall das Niederschlagswasser auf benachbarte Flächen fließt und es dort zu
Schäden kommt (Gefährdung Fremdgrundstücke), wird die Stellplatzanlage derart
modelliert, dass im westlichen Bereich der Stellplatzanlage eine Senke vorgesehen
wird, in der 120 m³ Niederschlagswasser aufgenommen und zwischengespeichert
werden kann.
Der Bebauungsplan setzt unter Bezugnahme auf § 9 Abs. 1 Nr. 16 c den oberen Rand
dieser Senke grafisch fest, indem die wesentlichen Eckpunkte dieses oberen Randes
per Koordinaten bestimmt werden. Zudem wird der Tiefpunkt der Senke einschließlich
dessen Höhenlage bezogen auf NHN koordinatenmäßig festgesetzt. Die Absenkung
der Parkplatzfläche beträgt für diesen Punkt 0,2 m.
Die höchste Stelle der nördlichen Parkplatzreihe im Bereich der Mulde beträgt daher
57,88 m über NHN. Damit eine Gefährdung des Marktes ausgeschlossen wird, wurde
die Höhenplanung am nördlichen Rand so ausgelegt, dass das Wasser dort in Rich-
tung Im Alten Wingert / Rastenweg abfließt, bevor die Eingangshöhe des Marktge-
bäudes erreicht wird. Dies bedeutet, dass Regenereignisse bis zu einer Einstauhöhe
von 20 cm auf dem Gelände zurückgehalten werden können. Die Einstauhöhe beträgt
in diesem Fall 57,87 m ü. NHN und ein Abfluss Richtung Im Alten Wingert / Rasten-
weg tritt noch nicht ein. Bei stärkeren Regenereignissen steigt das Wasser höher als
57,88 und fließt somit in Richtung Im Alten Wingert / Rastenweg ab. Um ein Extrem-
ereignis abzubilden, wurde in der Hydraulischen Gefährdungsanalyse9 ein 100-jähr-
liches Regenereignis untersucht. Die Einstauhöhe liegt in diesem Fall bei 57,97 m ü.
NHN, also 3 cm tiefer als die Oberkante des Fertigfußbodens des Marktgebäudes.
9 Hydraulische Gefährdungsanalyse Fischer Teamplan Ingenieurbüro GmbH, Erftstadt April 2025Seite 36 von 212
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6920-1 „Rastenweg“ – Begründung und Umweltbericht 22
Insofern wird das Marktgebäude auch bei einem 100-jährlichen Regenereignis nicht
von Überflutungen betroffen.
Stattdessen erfolgt der Abfluss der Niederschlagsmengen ebenfalls gebündelt über
den Stichweg hin zur Straße „Im Alten Wingert“ in Richtung Westen.
Zur Unterbindung nachteiliger Wirkungen zu Lasten der Grundstücke nördlich der
Straße Im Alten Wingert wird deren Straßenprofil derart verändert, dass die Quernei-
gung der Straßenoberfläche in Richtung Süden fällt und von der Wohnbebauung weg
ausgerichtet wird. In der vorhandenen Grünfläche werden Teile des anfallenden Nie-
derschlagswassers über eine neu anzulegende Mulde versickert.
Das am östlichen Rand des Parkplatzes anfallende Niederschlagswasser wird über
die Königswinterer Straße abgeleitet und nach Süden Richtung Rhein abgeführt.
Fazit: Es konnte im Rahmen einer Hydraulischen Gefährdungsanalyse nachgewiesen
werden, dass es durch die geänderte Geländeoberfläche auf der Planfläche des Le-
bensmittelmarktes laut der topografischen Fließweganalyse zu einer Veränderung
der Fließwege im Nahbereich der Planfläche kommt. Die Fließwege teilen sich hier
auf die Straße „Im Alten Wingert“ und die Königswinterer Straße auf.
Eine Erhöhung der maximalen Wassertiefen tritt außerhalb der Planfläche lediglich
unschädlich auf öffentlichen Grünflächen und im Bereich eines Tennisplatzes auf,
während sich auf anderen Plätzen eine Reduzierung der Wassertiefen zu erwarten
ist. Die bis zu 40 cm Wassertiefe im Bereich der öffentlichen Grünflächen sind als
unkritisch zu bewerten. Sie bieten wertvollen Rückhalt auf natürlichen Flächen an.
Gemäß der DIN 18034 ist auf Spielplätzen für Kinder eine maximale Wassertiefe von
40 cm zulässig. Dahingehend geht von den bis zu 40 cm tief eingestauten Senken im
Starkregenfall auf der öffentlichen Grünfläche keine Gefährdung aus.
Auf der Planfläche werden mit Wassertiefen unter 30 cm in den geplanten Senken
keine kritischen Wassertiefen erreicht. Südlich der BAB 562 führen die veränderten
Fließwege zu maximal 2 cm höheren Wassertiefen, die keine zusätzlichen Betroffen-
heiten verursachen.
Die Fließgeschwindigkeiten vergrößern sich geringfügig im Planzustand im Bereich
der Königswinterer Straße und der Straße „Im Alten Wingert“. Die Fließgeschwindig-
keiten liegen nur an wenigen Stellen im Planzustand über 0,5 m/s. Bis auf die Lade-
rampe, die während ihrer Füllung hohe Fließgeschwindigkeiten erzeugt, werden die
höheren Fließgeschwindigkeiten lediglich bei gleichzeitig niedrigen Wassertiefen er-
reicht.
Die Fließgeschwindigkeiten sind demnach unschädlich.
Ferner wurde nachgewiesen, dass bei einem hundertjährlichen Regenereignis
(HQ100) kein Wasser in den Markt eintritt. Jedoch ist zu beachten, dass in diesem
Fall die Anlieferungsrampe eingestaut wird und ein Abfluss über die Straße Im Alten
Wingert / Rastenweg erfolgt. Bei einem 5-jährlichen Regenereignis erfolgt kein Über-
stau des Kanals und somit auch kein Einstau in der Mulde auf dem Parkplatz.Seite 37 von 212
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Aufgrund der Errichtung einer Stützwand im Bereich der Autobahnböschung zur Ab-
sicherung der Stellplatzanlage erfolgt ein Einschnitt in diese Böschung und deren Flä-
che wird reduziert.
Das in diesem Bereich anfallende Niederschlagswasser konnte bisher in der Bö-
schungsfläche bzw. an dessen Fuß versickern. Mit der Herstellung der Stellplatzan-
lage sowie der Stützwand reduzieren sich die Versickerungsmöglichkeiten im Bereich
des Plangebietes.
Um die Gefahr einer Überflutung der Stellplatzanlage durch Hangwasser zu unterbin-
den, werden am Fuß des Böschungseinschnitts entlang des Marktgebäudes bzw.
entlang der Stellplatzanlage insgesamt unter Bezugnahme auf § 9 Abs. 1 Nr. 14
BauGB drei langgestreckte Mulden geschaffen, die das Hangwasser aufnehmen kön-
nen. Die Einstautiefe dieser Mulden beträgt 0,3 m. Das hier anfallende Niederschlags-
wasser wird sodann über eine am Fuß der Böschung bzw. Stützmauer vorgesehene
Drainageleitung gesammelt und in versickerungsfähige Bodenschichten abgeleitet.
Abb. 4: Prinzipskizze Böschungsmulde
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt die erforderlichen Mulden nach Lage,
Höhe und Ausdehnung fest.
3.4.1 Verkehrsflächen / Flächen für den ruhenden Verkehr
Der Einzelhandelsstandort „Königswinterer Straße“ / „Im Alten Wingert“ wird durch die
vorhandene „Königswinterer Straße“ und den nicht befahrbaren Weg Im Alten Wingert
erschlossen.
An der „Königswinterer Straße“ liegt wie bisher die Einfahrt zum Standort, diese wird
im Bebauungsplan planungsrechtlich festgesetzt. Der neue Bebauungsplan setzt zur
Sicherung der fußläufigen Erschließung eine zusätzliche öffentliche Verkehrsfläche
fest.Seite 38 von 212
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Um eine bessere Erreichbarkeit des Einzelhandelsstandortes zu gewährleisten wird für
Fußgänger und Radfahrer eine neue Verbindung geschaffen, um von der nördlich vor-
beiführenden Erschließungsanlage „Im Alten Wingert“ unmittelbar auf das Plangrund-
stück gelangen zu können.
Diese besteht in einem 3,5 m breiten Rad- und Fußweg in Höhe des Markteingangs
mit einer Fläche von 53,5 m², der die trennende Grünfläche durchschneidet, Diese Flä-
che liegt außerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplans, sie wird jedoch in den vor-
habenbezogenen Bebauungsplan einbezogen und planungsrechtlich als öffentliche
Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung – Fuß- und Radweg - festgesetzt.
Weitergehende Festsetzungen zur öffentlichen Verkehrsfläche sind nicht erforderlich.
Die Realisierung des Vorhabens sieht zudem eine Optimierung der Erschließungsfunk-
tion der Fläche „Im Alten Wingert“ vor. Dazu ist zu Lasten der Vorhabenträgerin insbe-
sondere ein Ausbau dieser Wegebeziehung einschließlich derer Beleuchtung vorzu-
nehmen. Die Beleuchtung trägt dazu bei, der Entstehung von Angsträumen zu begeg-
nen.
Mit dem Ausbau der Straße Im Alten Wingert und dessen direkter Verbindung zum
Vorhabenstandort ergibt sich eine komfortable Erreichbarkeit des Vorhabens für Fuß-
gänger und Radfahrer. Der Ausbau ersetzt einen ursprünglich im Wettbewerbsverfah-
ren geforderten parkplatzbegleitenden beleuchteten Weg, der die Fuß- und Autover-
kehre auf der Stellplatzanlage trennen und verkehrssicher machen sollte. Dieser Weg
wurde allerdings im Zuge der Planungsanpassungen nicht mehr weiterverfolgt bzw.
aufgrund des Grundstückszuschnitts und der Flächenkonkurrenz zwischen Schutz-
streifen und Stellplatzanlage nicht umgesetzt. Der ersatzweise Ausbau „Im Alten Win-
gert“ ist daher notwendig, da sonst keine gesicherte Erschließung für Rad und Fuß-
gänger gewährleistet werden kann.
Der Ausbau erfolgt auf Kosten der Vorhabenträgeri

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.