Beschluss über die Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 6220-1, Schamotte-Fabrik bei gleichzeitiger Aufhebung der dadurch zu überplanenden Teile des Bebauungsplans Nr. 7420-6 im Stadtbezirk Hardtberg, Ortsteil Duisdorf

Beschlussvorlage
öffentlich
260231
Der OberbürgermeisterDokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Beschluss über die Stellungnahmen sowie
Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 6220-
1, Schamotte-Fabrik bei gleichzeitiger Aufhebung
der dadurch zu überplanenden Teile des
Bebauungsplans Nr. 7420-6 im Stadtbezirk
Hardtberg, Ortsteil Duisdorf
Beratungsfolge
Ausschuss für Planen, Bauen und
Denkmalschutz
20.05.2026 Empfehlung
Bezirksvertretung Hardtberg 05.05.2026 Anhörung
Rat 11.06.2026 Entscheidung
Beschlussvorschlag
I. Der Rat beschließt
1. über die im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1
Baugesetzbuch (BauGB) und der Beteiligung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) am
Planverfahren vorgetragenen Stellungnahmen zum Bebauungsplanentwurf Nr.
6220-1 bei gleichzeitiger Aufhebung der dadurch zu überplanenden Teile des
Bebauungsplans Nr. 7420-6 entsprechend der Entscheidung des Rates vom
03.07.2025 (Beschlussvorlage DS-Nr. 252895) (Anlage „Auswertung frühzeitige
Beteiligung“).
[siehe hierzu auch Ziffer (7) Beschlüsse „zu Beschlusspunkt 1“]
2. über die im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2
Baugesetzbuch (BauGB) und der Beteiligung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) im
Planverfahren vorgetragenen Stellungnahmen zum Bebauungsplan Nr. 6220-1
bei gleichzeitiger Aufhebung der dadurch zu überplanenden Teile des
Bebauungsplans Nr. 7420-6 gemäß den Anlagen „A Stellungnahmen“, „B
Abwägungstabelle“ mit den Beschlussvorschlägen der Verwaltung und „C
Gesamtabwägung“.
[siehe hierzu auch Ziffer (7) Beschlüsse „zu Beschlusspunkt 2“]
3. über die Änderungen an der Planzeichnung des Bebauungsplanentwurfs Nr.Seite 1 von 124
Seite 2Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
6220-1 bei gleichzeitiger Aufhebung der dadurch zu überplanenden Teile des
Bebauungsplans Nr. 7420-6 in der Fassung des Ratsbeschlusses zur
öffentlichen Auslegung vom 03.07.2025. Die Änderungen sind farblich in
Magenta in die Planurkunde eingetragen.
[siehe hierzu auch Ziffer (7) Beschlüsse „zu Beschlusspunkt 3“]
4. über die Änderungen in der Begründung des Bebauungsplanentwurfs Nr.
6220-1 bei gleichzeitiger Aufhebung der dadurch zu überplanenden Teile des
Bebauungsplans Nr. 7420-6 in der Fassung des Ratsbeschlusses zur
öffentlichen Auslegung vom 03.07.2025. Die Änderungen sind farblich in
Magenta in die Begründung eingetragen.
[siehe hierzu auch Ziffer (7) Beschlüsse „zu Beschlusspunkt 4“]
5. über den so geänderten Bebauungsplanentwurf Nr. 6220-1 der Bundesstadt
Bonn für ein Gebiet Stadtbezirk Hardtberg, Ortsteil Duisdorf, für den
Blockinnenbereich zwischen der Bahnstrecke Bonn - Euskirchen, der
Bahnhofstraße, Am Burgweiher und der Lessenicher Straße bei gleichzeitiger
Aufhebung der dadurch zu überplanenden Teile des Bebauungsplans Nr. 7420-
6 als Satzung gemäß § 10 Baugesetzbuch (BauGB) mit der als Anlage
beigefügten so geänderten Begründung.
II Hinweise
Zu dem Bebauungsplanentwurf Nr. 6220-1 wurde ein Städtebaulicher Vertrag
abgeschlossen.
Begründung
1. Plangebiet
Das Plangebiet befindet sich in unmittelbarer Nähe des Bahnhofes Bonn-
Duisdorf nur etwa 500 m entfernt von der westlichen Stadtgrenze zur
Gemeinde Alfter. Es umfasst eine Fläche von ca. 14.430 m², die sich südlich
der Bahnstrecke Bonn – Euskirchen, westlich der Grundstücke an der
Lessenicher Straße, nördlich der Bebauung an der Straße Am Burgweiher und
nordöstlich der Grundstücke an der Bahnhofstraße (siehe Übersichtsplan)
erstreckt. Das Plangebiet befindet sich dort in rückwärtiger Lage und ist nur
bedingt in das bestehende städtebauliche Gefüge eingebunden. Gegenwärtig
wird das Plangebiet durch verschiedene Nutzungen geprägt. Kernstück war das
Gebäude der alten Schamotte-Fabrik, deren Nutzung Anfang der 1980er Jahre
aufgegeben wurde. Es wurde lange Zeit als Lager sowie durch einen
Einzelhändler genutzt, war stark sanierungsbedürftig und konnte nicht
wirtschaftlich erhalten werden. Aufgrund der zahlreichen in der Vergangenheit
durchgeführten baulichen Veränderungen – darunter auch der teilweise
Rückbau des Schornsteins – wies das Gebäude keinen Denkmalwert mehr auf,
woraufhin der Abbruch ermöglicht und durchgeführt wurde.
Weiterhin befinden sich im Nordwesten des Plangebiets ein Wohngebäude
(Fabrikantenvilla), ein städtisches Wohnheim sowie eine Lager- undSeite 2 von 124
Seite 3Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Übungsfläche mit einem Gerätehaus der Feuerwehr. Auch für diese Flächen
werden im Bebauungsplanentwurf Festsetzungen getroffen, die eine
Erweiterung der Wohnnutzung ermöglichen, wobei die Feuerwehrfläche jedoch
in Ihrer Nutzung verstetigt wird. Eine Erweiterung oder Abriss und Neubau des
Wohnheims ist kurzfristig ebenfalls nicht vorgesehen, es wird jedoch durch die
Planfestsetzungen eine höhere Ausnutzung des Grundstücks prinzipiell
ermöglicht. Die Fabrikantenvilla bleibt mittelfristig ebenfalls erhalten, so dass
der Bestand planungsrechtlich gesichert wird.
Die direkte Umgebung des Plangebietes stellt sich als heterogen dar. Neben
Wohngebäuden (2-3 Geschosse, jenseits der Bahn 4 Geschosse) sind
insbesondere an der Straße Am Burgweiher auch 4- bis 7-geschossige
gemischt genutzte Gebäude (VR-Bank, Feuerwache, Autohaus, Apotheke,
Optiker u.a.) vorhanden. Jenseits der Bahnhofstraße befindet sich ein
Discounter mit darüber liegenden Wohnungen und einem dazugehörigen
Parkplatz sowie einige weitere gemischt genutzte Gebäude.
2. Planungsanlass
Im Jahr 2019 hat die KölnGrund GmbH die Liegenschaft der ehemaligen
Schamotte-Fabrik im Ortsteil Duisdorf mit dem Ziel einer wohnbaulichen
Entwicklung erworben. Der Rat der Stadt Bonn hat am 28.06.2021 den
Zielbeschluss zur wohnbaulichen Entwicklung des Bereiches der ehemaligen
Schamotte-Fabrik (Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“) gefasst.
Damit wurde dem Antrag der KölnGrund GmbH auf Aufstellung eines
Bebauungsplanes für die in ihrem Eigentum stehenden Flächen vom
16.05.2019 sowie die städtischen und privaten Flächen zugestimmt.
Das insgesamt ca. 14.430 m² große Plangebiet liegt zwischen dem
rückwärtigen Bereich der Straße Am Burgweiher und der Bahnstrecke Bonn –
Euskirchen und ist bislang über eine private Zufahrtsstraße von der Straße Am
Burgweiher sowie eine öffentliche Straße von der Lessenicher Straße
(Hüttenweg) aus erschlossen. Das von der KölnGrund GmbH erworbene
Grundstück innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes umfasst
die Liegenschaft der ehemaligen Schamotte-Fabrik und die Zufahrt von der
Straße Am Burgweiher aus sowie einen mindestens 4m breiten Streifen entlang
der Bahntrasse in Richtung der Bahnhofstraße und beinhaltet rd. 8.160 m².
Die 1912 gegründete Schamotte-Fabrik stellte Anfang der 1980er Jahre ihre
Produktion ein. Die Fabrikgebäude waren stark sanierungsbedürftig und bereits
mehrfach umgebaut worden. Sie standen nicht unter Denkmalschutz und
wurden im Februar 2023 zurückgebaut. Um das Areal zwischen der Bahntrasse
und der Bebauung an der Straße Am Burgweiher einer Gesamtbetrachtung zu
unterziehen und die dafür getroffenen Zielsetzungen planungsrechtlich zu
sichern, sollten neben dem Grundstück der ehemaligen Schamotte-Fabrik auch
Flächen, die im Eigentum der Stadt Bonn sowie von Privatpersonen stehen, in
den Geltungsbereich des Bebauungsplanes einbezogen werden. Die
Notwendigkeit der Einbeziehung in das Planverfahren ergab sich zudem
daraus, dass die Flächen im bisherigen Bebauungsplan als Industriegebiet
festgesetzt sind, was nicht mit einer heranrückenden Wohnbebauung vereinbar
ist. Vor dem Hintergrund des drängenden Wohnraumbedarfs in Bonn und derSeite 3 von 124
Seite 4Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
integrierten Lage im Stadtteil Duisdorf soll der Bereich städtebaulich neu
geordnet und eine gewerbliche oder industrielle Nutzung nicht weiterverfolgt
werden. Es soll dort zukünftig ein urbanes, qualitätsvolles Wohnquartier
entstehen, das den Wohnstandort Duisdorf stärkt.
Zur Konkretisierung einer tragfähigen städtebaulichen Idee und Ausarbeitung
einer qualitätsvollen Architektur wurde im Jahr 2022 ein städte- und
hochbaulicher Realisierungswettbewerb durchgeführt. Der Siegerentwurf
bildete die Grundlage für den Bebauungsplanentwurf.
Das Konzept sieht im zentralen Entwicklungsbereich der Vorhabenträgerin
KölnGrund GmbH ein wohnbauliches Potenzial von ca. 80 Wohneinheiten vor,
bei einem Anteil von 40% öffentlich gefördertem Wohnraum. Hier wird eine
kurzfristige Realisierung angestrebt. Zudem ist eine dreigruppige Kita inkl.
Freibereich im Plangebiet vorgesehen, über dessen Realisierung in dem mit
der KölnGrund GmbH abgeschlossenen städtebaulichen Vertrag Regelungen
getroffen werden.
Zusätzlich ist auf dem städtischen Grundstück im Nordosten des Plangebietes
die Realisierung weiterer Wohneinheiten durch Aufstockung und Erweiterung
des vorhandenen Wohnheims oder durch Abriss und Neubau möglich, was
aber derzeit nicht projektiert ist.
Auch auf den städtischen und privaten Grundstücken im Südosten und
Nordwesten des Plangebietes wurden zunächst mittel- bis langfristige
Wohnungsbaupotenziale ermittelt. Im weiteren Planverfahren stellte sich jedoch
heraus, dass die bisher als Übungs- und Abstellfläche der Feuerwehr sowie als
Lagerfläche für das städtische Amt für Umwelt und Stadtgrün genutzte Fläche
(Flurstück 1044) auch langfristig für diese Zwecke genutzt werden muss. Damit
ist dort entgegen der ursprünglichen Einschätzung das Wohnungsbaupotenzial
nicht realiserbar; stattdessen soll die vorhandene Nutzung dauerhaft
planerisch abgesichert werden. Zudem stellte sich erst nach der
Veröffentlichung des Bebauungsplanentwurfs gemäß § 3 Abs. 2
Baugesetzbuch heraus, dass mit der Eigentumspartei des im Nordwesten des
Plangebiets gelegenen Grundstücks mit dem bestehenden Wohnhaus
(„Fabrikantenvilla“) kein städtebaulicher Vertrag über die Verwirklichung der
städtebaulichen Ziele der Stadt Bonn abgeschlossen werden kann, weshalb die
Bebaubarkeit des Grundstücks im Bebauungsplan auf das Volumen des
Bestands reduziert werden soll. Das Wohnbaupotenzial für
Geschosswohnungsbau mit einer Bruttogeschossfläche von ca. 2.600 m² und
einem Anteil geförderten Wohnens von mindestens 40% im Sinne des
Wettbewerbsergebnisses wird zwar grundsätzlich weiterhin gesehen, seine
Umsetzung bleibt jedoch einem späteren Planverfahren vorbehalten. Diese
Änderungen des Bebauungsplans nach der Veröffentlichung sind daher
Bestandteil dieser Beschlussvorlage zum Satzungsbeschluss.
Gegenstand des städtebaulichen Konzepts ist zudem eine übergeordnete Fuß-
und Radverkehrsverbindung zwischen Bahnhofstraße und Hüttenweg entlang
der Bahntrasse (Radschnellweg als Bestandteil des städtischen
Radverkehrsnetzes, s. DS-Nr. 230820), die zusammen mit dem Vorhaben der
KölnGrund GmbH und der dafür erforderlichen Erschließungsplanung
hergestellt werden wird, für die ebenfalls eine Beschlussvorlage (DS-Nr.
260265) beraten wird. Aufgrund der beabsichtigten Beibehaltung desSeite 4 von 124
Seite 5Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
bisherigen Nutzungsumfangs auf dem nordwestlichen Grundstück kann der
Bau dieses Radschnellwegs zunächst nicht im geplanten Umfang realisiert
werden, sondern wird mittelfristig eine Engstelle von ca. 4m Breite und einen
gemeinsamen Geh- und Radweg als Mischfläche aufweisen. Der Vollausbau
kann aufgrund der fehlenden Flächenverfügbarkeit erst später erfolgen, wird
planungsrechtlich durch den Bebauungsplan aber gesichert. Im Fall einer
Veräußerung besteht für diese Flächen ein Vorkaufsrecht zugunsten der Stadt.
Zur Umsetzung der Planungsziele bedarf es der Änderung des bestehenden
Planungsrechtes. Hierzu wurde der Bebauungsplanentwurf Nr. 6220-1
„Schamotte-Fabrik“ erarbeitet, in dem zukünftig entsprechend der
Zielsetzungen Allgemeine Wohngebiete, Flächen für den Gemeinbedarf, sowie
öffentliche Verkehrs- und Grünflächen festgesetzt werden. Dieser
Bebauungsplanentwurf kann nunmehr durch den Rat als Satzung beschlossen
werden. Zum Bebauungsplan gehört ein städtebaulicher Vertrag mit dem
Vorhabenträger KölnGrund GmbH für den zentralen Teil des Plangebiets.
3. Verfahrensablauf
Der Rat der Stadt Bonn hat am 28.06.2021 einen Zielbeschluss zu den
grundsätzlichen Entwicklungszielen im Plangebiet des Bebauungsplans Nr.
6220-1 (DS-Nr. 202003) gefasst und am 12.12.2023 die frühzeitige Beteiligung
der Öffentlichkeit (DS-Nr.230615) auf Grundlage des Ergebnisses
des städtebaulichen und hochbaulichen Realisierungswettbewerbs
beschlossen. Die Veröffentlichung im Internet bei gleichzeitiger öffentlicher
Auslegung des Bebauungsplanentwurfs gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wurde am
03.07.2025 im Rat beschlossen (DS-Nr. 252895). Die Veröffentlichung fand im
Zeitraum zwischen dem 28.08.2025 und 28.09.2025 statt, gleichzeitig fand eine
Beteiligung der betroffenen Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß §
4 Abs. 2 BauGB statt. Dabei wurden insgesamt 11 Stellungnahmen von
Trägern öffentlicher Belange abgegeben. Stellungnahmen aus der
Öffentlichkeit sind nicht eingegangen.
Da sich erst im Zuge der Veröffentlichung abzeichnete, dass kein
städtebaulicher Vertrag über die Planungsziele der Stadt mit der
Eigentumspartei des nordwestlich gelegenen Grundstücks abgeschlossen
werden konnte und daher diverse Planänderungen zur Rücknahme der
erweiterten Bebaubarkeit dieses Grundstücks notwendig wurden, musste eine
eingeschränkte Beteiligung der davon betroffenen Öffentlichkeit vorgenommen
werden. Diese wurde in Form eines Anschreibens mit einer Erläuterung der
beabsichtigten Änderungen der Festsetzungen sowie einer Plandarstellung mit
Fristsetzung bis zum 23.01.2026 durchgeführt. Dabei wurden keine
Stellungnahmen abgegeben.
4. Planinhalte
Die Konzeption für das Areal der ehemaligen Schamotte-Fabrik in Bonn
Duisdorf von der Arbeitsgemeinschaft Cityförster, Mosaik Architekten und nsp
Landschaftsarchitekten sieht die Transformation des ehemaligen
Industriestandorts zu einem Wohnstandort mit unterschiedlichen
Wohntypologien und hoher Wohnqualität vor.
Die einzelnen Planinhalte sind der als Anlage beigefügten Begründung zumSeite 5 von 124
Seite 6Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Bebauungsplan und dem Bebauungsplan inkl. Textlicher Festsetzungen zu
entnehmen; diese wurden ferner in der Vorlage zum Beschluss der
Veröffentlichung des Bebauungsplans gem. § 3 Abs. 2 BauGB ausführlich
behandelt, siehe DS-Nr. 252895.
5. Prüfauftrag "Zisterne"
Im Rahmen des Beschlusses zur Offenlage des Bebauungsplanes Nr. 6220-1
„Schamotte-Fabrik“, Gemarkung Duisdorf, Stadt Bonn (DS-Nr. 252895) wurde
seitens des Ausschusses für Umwelt, Klima und Lokale Agenda in der Sitzung
am 04.06.2025 ein Prüfauftrag formuliert:
„Die Verwaltung soll prüfen, ob auch eine Zisterne eingebaut werden kann im
Hinblick auf Schwammstadt, Versiegelung und Wassermanagement“
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde für das Plangebiet eine
Starkregenuntersuchung erstellt und die anfallende Regenmenge auf dem
Grundstück der KölnGrund GmbH (WA 2 im Plangebiet) ermittelt. Insgesamt
fallen dort im Starkregenfall etwa 240 m³ Regenwasser an. Das entspricht
240.000 l Wasser.
Grundsätzlich kann im Plangebiet eine Zisterne eingebaut werden, ihre Größe
muss sich jedoch nach den Festsetzungen im Bebauungsplan richten.
Es stehen nach derzeitigem Planungsstand noch ca. 350 m² Grundstücksfläche
zur Verfügung, bis die GRZ 2 von 0,6 (GRZ 0,4+ 50% gem. § 19 Abs. 4
Baunutzzungsverordnung) ausgeschöpft ist.
Dabei sind grundsätzlich zwei denkbare Möglichkeiten der Unterbringung
realistisch:
Möglichkeit 1: Zisterne in Tiefgarage integriert: ca. 2,0 m Geschosshöhe= ca.
120 m² Grundfläche
Möglichkeit 2: Zisterne unabhängig von der Tiefgarage: ca. 2,5 m
Geschosshöhe = ca. 96 m² Grundfläche
Die Vor- und Nachteile einer Zisterne lassen sich aus Sicht der
Vorhabenträgerin wie folgt zusammenfassen:
• Der Einbau der Zisterne im Zusammenhang mit der Tiefgarage
wäre kostengünstiger und flächensparender.
• Der Einbau der Zisterne an anderer Stelle im WA 2 lässt mehr
Flexibilität zu.
• Die Flächeninanspruchnahme muss die Festsetzungen des
Bebauungsplans berücksichtigen und hängt im Wesentlichen von
den erforderlichen Stellplätzen und damit der Größe der Tiefgarage
ab. Im Bebauungsplan ist für das WA 2 eine GRZ II von 0,6
festgesetzt. Ziel der Festsetzung ist, dass ein großer Anteil der nicht
überbauten Flächen für eine intensive Begrünung mit tiefwurzelnden
Bäumen zur Verfügung steht.Seite 6 von 124
Seite 7Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
• Durch eine Zisterne können Wasser- und Abwassergebühren
gesenkt werden; sie senkt den Wasserverbrauch und schont durch
kalkarmes Wasser die Pflanzen.
• Zisternen haben hohe Anschaffungs- Installations- und
Unterhaltungskosten (aufwändiger Einbau, Wartung von Filtern und
Pumpen, etc.).
• Der Einbau von Zisternen wird von der Stadt Bonn gefördert.
Grundsätzlich ist daher der Einbau einer Zisterne im Plangebiet möglich.
Denkbar und von den Investitionskosten geringer ist zudem eine kleiner
dimensionierte Zisterne, die nicht das gesamte Niederschlagswasser sammelt.
Im Rahmen der nachfolgenden detaillieren Planungen wird geprüft, ob eine
Zisterne in der erforderlichen Größe mit Blick auf die nach der Stellplatzsatzung
der Stadt Bonn nachzuweisenden Stellplätze in der Tiefgarage unter
Berücksichtigung der Festsetzungen im Bebauungsplan möglich ist. Die
Zielsetzung, einen Großteil der Fläche unversiegelt zu belassen und
tiefwurzelnde Bäume zu pflanzen wird zugrunde gelegt.
Darüber hinaus wird eine wirtschaftliche Betrachtung erfolgen. Die
Investitionskosten werden den Einsparkosten gegenübergestellt, mögliche
Fördergelder werden ebenfalls in die Betrachtung einbezogen.
6. Städtebaulicher Vertrag/Erschließungsvertrag
Es wurde ein städtebaulicher Vertrag mit dem Vorhabenträger abgestimmt und
von diesem vor dem Satzungsbeschluss unterzeichnet. Darin werden die
Elemente des dem Bebauungsplan zu Grunde liegenden städtebaulichen
Konzepts, welche nicht ohnehin durch Festsetzungen abgesichert sind,
verbindlich. Im Vertrag wird die Errichtung geförderten Wohnraums auch
öffentlich-rechtlich gesichert. Daher wird ein Nachweis des künftigen
Vorhabenträgers gefordert, dass 40% BGF Wohnen als öffentlich geförderter
Wohnungsbau vorzusehen sind. Weitere Regelungsinhalte sind die
Maßnahmen zur Energieeffizienz und das Energiekonzept, Gebäudeansichten,
Freiflächenplanungen und Mobilitätsmaßnahmen sowie die Bereitstellung der
Räume für eine Kindertagesstätte. Zudem wird ein Erschließungsvertrag über
den Bau der öffentlichen Erschließungsanlagen sowie des öffentlichen Geh-
und Radwegs entlang der Bahntrasse sowie der Verlegung und Erneuerung
eines Bestandskanals im Plangebiet mit dem Vorhabenträger abgeschlossen.
Die Erschließungsplanung wird in einer separaten Vorlage beraten (DS-Nr.
260265).
7. Beschlüsse:
Zu Beschlusspunkt 1:
Im Rahmen der Beschlussfassung zur öffentlichen Auslegung des
Bebauungsplanentwurfs Nr. 6220-1 gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch wurde
bereits über die während der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3
Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) und der frühzeitigen Beteiligung der Behörden
und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch
(BauGB) vorgetragenen Stellungnahmen beraten. Die Behandlung der in denSeite 7 von 124
Seite 8Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Stellungnahmen vorgetragenen Aspekte erfolgte entsprechend der
Entscheidung des Rates (Beschlussvorlage DS-Nr. 252895). Die Auswertung
der Stellungahmen der frühzeitigen Beteiligung ist dieser Beschlussvorlage
nochmals als Anlage beigefügt.
Zu Beschlusspunkt 2:
Die eingereichten Stellungnahmen werden als Anlage “A Stellungnahmen“ zu
dieser Vorlage beigefügt. Zur besseren Verständlichkeit schließt sich in Anlage
„C Gesamtabwägung“ ein Gesamtabwägungsvorschlag an, der auf alle in den
Stellungnahmen vorgetragenen Aspekte eingeht. Durch diese
Zusammenfassung wird den Mitgliedern des Rates sowie der Bezirksvertretung
Bonn und dem Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen eine vollständige
Abwägung über die vorgebrachten Stellungnahmen im Zusammenhang
ermöglicht. Zur besseren Nachvollziehbarkeit wird bei jeder Eingabe auf die
entsprechende Gesamtabwägung verwiesen. Anlage „B Abwägungstabelle“
enthält die Beschlussvorschläge der Verwaltung zu den einzelnen benannten
Aspekten.
Zu Beschlusspunkt 3:
Aufgrund der erforderlichen Zurücknahme der erweiterten
Bebauungsmöglichkeiten des nordwestlich im Plangebiet gelegenen
Grundstücks werden an der Planzeichnung die folgenden Änderungen
vorgenommen:
Im Bereich des Allgemeinen Wohngebiets WA 1 werden
• die Grenzen der überbaubaren Grundstückflächen soweit
zurückgenommen, dass diese sich am Umriss des Bestandsgebäudes
orientieren, dabei aber geringfügige Erweiterungen zulassen
• die Zahl der Vollgeschosse von IV auf III wie im Bestand
zurückgenommen
• die zulässige Gebäudehöhe von 95,7m ü. NHN auf 95,1 ü. NHN wie im
Bestand abgesenkt
• die Grundflächenzahl auf 0,4 auf 0,1 und die Geschossflächenzahl auf
von 1,5 auf 0,3 gesenkt und entspricht damit dem Bauvolumen des
Bestands
• die Festsetzung der Dachform Flachdach zurückgenommen, was dem
Bestand entspricht.
Zu den Änderungen an den Baugrenzen gehören neue Koordinaten der
Eckpunkte, die in der Planzeichnung an den jeweiligen Punkten und in der
Tabelle im unteren rechten Rand des Planausschnitts ausgetauscht werden.
Im Bereich der Wendeanlage Hüttenweg im nordöstlichen Teil des Plangebiets
werden diverse Bemaßungen geändert, um die Eindeutigkeit der
Festsetzungen zu gewährleisten.Seite 8 von 124
Seite 9Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
In der Planzeichnung wird zwischen der Fläche für den Gemeinbedarf und dem
Allgemeinen Wohngebiet WA 3 eine Linie „Abgrenzung unterschiedlicher
Nutzung“gemäß Nr. 15.14 der Anlage zur Planzeichnenverordnung
nachträglich als redaktionelle Änderung eingefügt.
In den textlichen Festsetzungen wird unter den Nrn. 5, 10.1 und 10.3 das
Allgemeine Wohngebiet WA 1 herausgestrichen, die Festsetzungen werden
entsprechend sprachlich angepasst.
Es wird in der Unterschriftenleiste der Hinweis auf den aufzuhebenden
Bebauungsplan Nr. 7420-6 redaktionell angepasst, da dieser dort durch einen
Übertragungsfehler im veröffentlichten Bebauungsplanentwurf lediglich als
„wird ersetzt“ beschrieben wurde. Der Plan wird im Geltungsbereich des B-
Plans Nr. 6220-1 aufgehoben.
Zu Beschlusspunkt 4:
Aufgrund der erforderlichen Zurücknahme der erweiterten
Bebauungsmöglichkeiten des nordwestlich im Plangebiet gelegenen
Grundstücks sowie der Stellungnahmen der Bezirksregierung Köln, Obere
Immissionsschutzbehörde sowie des LVR-Amts für Bodendenkmalpflege im
Rheinland werden an der Planbegründung die folgenden Änderungen
vorgenommen:
Unter Punkt 1.1 wird im dritten Absatz folgender Satz zugefügt:
„Ebenfalls hat sich während der Planaufstellung herausgestellt, dass die
Eigentumspartei der Fabrikantenvilla auch langfristig keine Veränderung für das
in ihrem Eigentum verbleibende Grundstück anstrebt.“
Unter Punkt 1.2.4.3 wird folgender satz getrichen, da die Aussage inzwischen
überholt ist:
„Eine von der Verwaltung aufgelegte Neufassung der Baumschutzsatzung
befindet sich derzeit in den politischen Gremien in der Diskussion.“
Unter Punkt 1.3 wird im sechsten Absatz die Zahl 120 Wohneinheiten durch
100 ersetzt. Folgender Satz wird hinzugefügt:
„Die ehemalige Fabrikantenvilla im Westen des Plangebiets wird im Bestand
planungsrechtlich gesichert. Bei Bedarf kann das Bestandsgebäude durch
einen Neubau mit einer dem Gebietstyp Allgemeines Wohngebiet nach § 4
Baunutzungsverordnung entsprechenden Nutzung im bestehenden
Bauvolumen ersetzt werden.“
Aus den sonstigen während der Veröffentlichung des Bebauungsplanentwurfs
Nr. 6220-1 eingegangenen Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange
ergibt sich aus Sicht der Verwaltung kein Änderungsbedarf an den
Plandarstellungen oder der Begründung.
Unter Punkt 1.4 wird nach dem zweiten Absatz folgender Absatz hinzugefügt:
„Darüber hinaus hat sich herausgestellt, dass nach den Vorstellungen derSeite 9 von 124
Seite 10Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Eigentumspartei die ehemalige Fabrikantenvilla ebenfalls erhalten und
weiterhin als Wohngebäude genutzt werden soll. Aus diesem Grund wird das
Gebäude sowie die dort bestehende Nutzung planungsrechtlich gesichert.“
Unter Punkt 1.4 wird der letzte Absatz sprachlich angepasst, da nun zwei
Teilbereiche des Plangebiets Änderungen an den Planungszielen erfahren
haben.
Unter Punkt 2.1 wird nach dem ersten Absatz folgender Absatz eingefügt:
„Die Wohnnutzung auf dem Areal der ehemaligen Fabrikantenvilla, welche
nach den Vorstellungen der Eigentumspartei dauerhaft weitergeführt werden
soll, wird planungsrechtlich im vorhandenen Umfang gesichert. Eine nach dem
städtebaulichen Qualifizierungsverfahren angedachte intensivere Wohnnutzung
mit Geschosswohnungsbau mit einem Anteil öffentlich geförderter Wohnungen
von mind. 40% auf einer Bruttogeschossfläche von ca, 2600 m², die auch im
veröffentlichten Bebauungsplanentwurf zur Beteiligung der Öffentlichkeit an der
Bauleitplanung gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch Teil der Planung war wird
seitens der Stadt zwar langfristig als städtebauliches Potenzial gesehen, wird
jedoch im Bebauungsplan Nr. 6220-1 nicht berücksichtigt. Dies wird einem
künftigen Planverfahren vorbehalten, da die Bedingungen der Stadt Bonn für
die Erweiterung der Bebauungsmöglichkeiten nicht vorliegen. Ein
städtebaulicher Vertrag mit der Eigentumspartei, welcher die Festlegung des
Anteils der öffentlich geförderten Wohnungen für die erweiterten Bauflächen
festlegen sollte, konnte nicht abgeschlossen werden.“
Unter Punkt 2.2 wird im siebten Absatz folgender Satz eingefügt:
„Diese Planung kann jedoch wie oben beschreiben aufgrund abweichender
Vorstellungen der Eigentumspartei absehbar nicht umgesetzt werden.“
Unter Punkt 2.2 wird im vorletzten Absatz folgender Satz gestrichen: „Das
Bonner Baulandmodell ist auch für diese Flächen zu berücksichtigen. Im Fall
des privaten Grundstücks wird dies über einen städtebaulichen Vertrag
abgesichert.“
Stattdessen wird der vorherige Satz folgendermaßen verlängert:
„ , was jedoch im Bebauungsplan nicht berücksichtigt wird, da mit der
Eigentumspartei kein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen werden konnte
und damit die Umsetzung der Vorgaben des Bonner Baulandmodells zum
geförderten Wohnungsbau nicht gesichert ist.“
Unter Punkt 2.3.1 wird der erste Absatz wie folgt ergänzt:
„Ebenfalls zulässig ist das im Plangebiet bereits vorhandene städtische
Wohnheim, da es eine wohnähnliche Anlage für soziale Zwecke darstellt, die
grundsätzlich in Allgemeinen Wohngebieten zulässig ist (§ 4 Abs. 2 Nr. 3
BauGB) und auch im vorliegenden Bebauungsplan nicht aus dem
Nutzungskatalog des § 4 BauNVO ausgeschlossen wird. Da sich das
Wohnheim bereits zum aktuellen Zeitpunkt in unmittelbarer Nachbarschaft zu
bereits vorhandenen Wohngebäuden befindet, ist davon auszugehen, dass
keine Störungen oder negative Beeinträchtigungen des Quartiers durch dieSeite 10 von 124
Seite 11Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Nutzung zu erwarten sind.
Mit den im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen wird die Möglichkeit
eröffnet, das Gebäude zu erweitern / aufzustocken oder neu zu errichten und
Wohnungen für die Allgemeinheit zu schaffen. Dazu gibt es derzeit jedoch
keine konkreten Planungen.“
Unter Punkt 2.3.2 wird nach dem 1. Absatz folgender Satz eingefügt:
„Für das WA 1, auf dem sich die ehemalige Fabrikantenvilla befindet, wird der
Bestand planungsrechtlich gesichert. Durch die Festsetzungen sind nur
minimale Erweiterungen möglich.“
Vor dem direkt danach folgenden Absatz in 2.3.2 wird nach dem Unterpunkt
Grundflächenzahl folgender Absatz eingefügt.
„Für das Allgemeine Wohngebiet WA 1 wird bestandssichernd eine GRZ von
0,1 festgesetzt. Da für dieses Grundstück seitens der Eigentumspartei keine
bauliche Veränderung vorgesehen ist, wird lediglich der Bestand gesichert und
der Orientierungswert des § 17 BauNVO nicht ausgeschöpft. Eine spätere
Erweiterungsmöglichkeit besteht damit nur bei einer Änderung / Anpassung des
Bebauungsplanes sonstigen aktuell oder künftig nach Baugesetzbuch
möglichen Maßnahmen.“
Im darauffolgenden Absatz wird die Bezeichnung „WA 1“ gestrichen.
Im Unterpunkt „Geschossflächenzahl (GFZ)“ in Absatz 2.3.2 wird für das WA 1
auf von 1,5 auf 0,3 geändert. Die folgenden Absätze wird sprachlich an die
Herabsetzung der GFZ auf dieser Teilfläche angepasst.
Im Unterpunkt „Höhe baulicher Anlagen“ in 2.3.2 wird im zweiten Absatz der
letzte Satz wie folgt geändert. Statt „Eine Ausnahme bildet“ wird die
Textpassage „ Ausnahmen bilden die ehemalige Fabrikantenvilla, die wie der
Bestand mit drei Vollgeschossen planungsrechtlich gesichert wird sowie . . .“
Unter Punkt 2.3.3. wird am Ende des ersten Absatzes folgender Satz eingefügt:
„Für das bestehende ehemalige Fabrikantenvilla Wohngebäude orientiert sich
die festgesetzte Baugrenze eng an dem Bestandsgebäude, da für dieses
Gebäude unter den gegebenen Um-ständen keine Erweiterungsmöglichkeiten
zugelassen werden sollen.“
Unter Punkt 2.3.5 wird nach dem zweiten Satz folgender Satz eingefügt:
„Ebenfalls zulässig sind oberirdische Kfz-Stellplätze im WA 1, da eine
Tiefgarage unter der durch die Baugrenzen festgesetzten eng gefassten
Gebäudekubatur nicht sinnvoll umsetzbar wäre. Damit wird die bestehende
Nutzung auch in Bezug auf die Abstellung von Kraftfahr-zeugen
planungsrechtlich gesichert.“
Unter Punkt 2.3.6 werden folgende Absätze hinten angehängt:
„Die städtischen Flächen, für die im Bebauungsplan eine Fläche für denSeite 11 von 124
Seite 12Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Gemeinbedarf mit den genannten Zweckbestimmungen und den zusätzlichen
textlichen Einschränkungen fest-gesetzt wird, liegen in zweiter Reihe hinter den
Gebäuden an der Straße „Am Burgweiher“ in unmittelbarer Nähe zu ebenfalls
bereits vorhandenen Wohngebäuden. Der Abstand zu den bestehenden
nächstgelegenen Wohngebäuden beträgt rd. 7,5 m. Die mögliche Erweiterung
der Bebauung auf dem nördlich davon gelegenen städtischen Grundstück liegt
in gleicher Entfernung dazu.
Durch die festgesetzten Einschränkungen hinsichtlich der Nutzung und der
überbaubaren Fläche (siehe Pkt. 2.3.3 der Begründung) auf dem Grundstück,
wird der Nähe zu der angrenzenden schutzbedürftigen bereits bestehenden
sowie der neu zu errichtenden Wohnbebauung Rechnung getragen. Eine
wesentliche Veränderung der bestehenden Nutzung durch die Feuerwehr oder
sonstige Teile der Verwaltung, die negative städtebauliche Auswirkungen auf
die umgebenden Nutzungen haben könnte, die über das bereits vorhandene
Maß hinausgehen, ist aufgrund der getroffenen Festsetzungen nicht möglich
bzw. wäre genehmigungspflichtig und unterliegt nicht zuletzt auch einer
Prüfung im Sinne des § 15 BauNVO, so dass die Nachbarschaft unverträglicher
Nutzungen ausgeschlossen ist. Die von den vorhandenen Nutzungen
ausgehenden Schallemissionen wurden in Bezug auf die geplanten
Wohngebäude in einem Schallgutachten untersucht und – bis auf den
Einsatzfall der Feuerwehr – als verträglich bewertet (siehe Pkt. 2.3.8.4 der
Begründung).
Wesentlich störende Staub- oder Geruchsemissionen sind durch die aktuelle
Nutzung als Lagerfläche für Schüttgüter und Baumaterialien aufgrund der
geringen Flächengröße nicht zu erwarten. Zudem kann davon ausgegangen
werden, dass die Genehmigung der bestehenden Anlage in der Nähe
vorhandener Wohnnutzungen entsprechende Auflagen enthält. Der Stadt Bonn
sind Beschwerden aus der Nachbarschaft über diesbezügliche Störungen nicht
bekannt.“
Unter Punkt 2.3.8.3 werden nach dem siebten Absatz folgende Absätze
eingefügt:
„Der Einsatzfall der Feuerwehr für den Tagzeitraum wurde nicht untersucht, da
der Nachtzeit-raum den ungünstigeren Zeitraum darstellt. Im Gutachten wurde
in allen Fällen der "worst-case" untersucht.
Der Einsatz des Martinshorns wird auch zur Tagzeit zu
Richtwertüberschreitungen führen, da die Geräusche des Martinshorns tags
wie nachts gleich sind. Jedoch wird auch hier die Grenze der
Gesundheitsgefährdung, die für den Tagzeitraum ab einem Beurteilungspegel
von 70 dB(A) nicht ausgeschlossen werden kann, nicht überschritten werden.
Darüber hinaus wurde zur Einhaltung der gesunden Wohn- und
Arbeitsverhältnisse aktive Schallschutzmaßnahmen gegen den Verkehrslärm
geprüft. Dafür wäre die Errichtung einer Schallschutzwand aufgrund der
mehrgeschossig geplanten Wohngebäude zur Reduzierung der
Geräuscheinwirkungen durch die Schienentrasse in allen Geschossen
praktisch nicht vorstellbar ist, da sie nahezu die gesamte Höhe des geplanten
Gebäudes aufweisen müsste und über die gesamte Länge des Plangebietes
errichtet werden müsste. Dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit folgendSeite 12 von 124
Seite 13Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
wurde aus städtebaulichen Gründen davon abgesehen (siehe Pkt. 2.3.8.1).
Eine solche Lösung wurde im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens auch für
den Schutz vor gewerblichen Immissionen diskutiert und ebenfalls aus
städtebaulichen Grün-den nicht weiterverfolgt.
Ein Abrücken der Gebäude von den durch die Feuerwehr genutzten Flächen
wurde ebenfalls geprüft und aus Gründen einer sinnvollen Ausnutzung der
Grundstücke und vor dem Hintergrund des dringenden Wohnraumbedarfs der
Stadt Bonn verworfen.
Zudem wird im Gutachten von der freien Schallausbreitung und damit vom
„worst-case“ aus-gegangen. Durch die Errichtung des Gebäudes im Südosten
des WA 2 kann davon ausgegangen werden, dass dieses für die westlich und
nördlich davon gelegenen Gebäude eine schallschützende Wirkung entfaltet
und für diese Gebäude sowie für die von der Schallquelle abgewandten
Fassaden deutlich geringere Beurteilungspegel zu erwarten sind, als im Schall-
gutachten angenommen.“
Nach dem darauffolgenden Absatz in Punkt 2.3.8.3 werden folgende Absätze
eingefügt:
„Bezüglich des Martinshorns wird ergänzend darauf hingewiesen, dass gemäß
§ 38 der Straßenverkehrsordnung (StVO) das Blaulicht in Kombination mit dem
Martinshorn nur dann verwendet werden darf, wenn höchste Eile geboten ist,
um Menschenleben zu retten oder schwere gesundheitliche Schäden, eine
Gefahr für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung abzuwenden. Jedoch ist
nicht bei jedem Einsatz der Freiwilligen Feuerwehr höchste Eile geboten.
Außerdem liegt es im Ermessen des Einsatzleiters, die Notwendigkeit des
Martinshorneinsatzes auf die jeweilige Situation abzustimmen. Bei den
Einsätzen der Feuerwehr sollte daher darauf geachtet werden, dass die
Verwendung von Sondersignalen insbesondere im Nachtzeitraum nur erfolgt,
wenn zum einen die Voraussetzungen gemäß § 38 StVO gegeben sind und
zum anderen auf Grundlage der Einsatzsituation deren Einsatz geboten
erscheint. So kann beispielsweise davon ausgegangen werden, dass auf der
Straße Am Burgweiher in der Nacht kein so hohes Verkehrsaufkommen
vorherrscht, dass der Einsatz von Blaulicht und Martinshorn zur Ausübung ihrer
hoheitlichen Tätigkeiten dringend geboten ist. Es wäre also denkbar, das
Betriebsgelände bei entsprechender Verkehrslage ausschließlich unter
Benutzung des Blaulichts (als Warnsignal) zu verlassen und das Martinshorn
erst später (zur Erhaltung des Wegerechtes) zuzuschalten.
Sollten hierdurch in Zukunft Beschwerden auftreten, so könnten im Sinne einer
Minimierung des Störpotentials für die Nachbarschaft die technischen
Voraussetzungen geschaffen wer-den, dass im Umfeld der Feuerwache der
Einsatz des Martinhorns nicht zwingend erforderlich ist (z. B. Ampelschaltung,
Signale etc.).“
Unter Punkt 2.3.9.3 wird nach dem ersten Satz folgender Absatz eingefügt
Für das Allgemeine Wohngebiet WA 1 wird die Pflanzung von Bäumen nicht
geregelt, da für dieses Grundstück lediglich der Bestand gesichert werden soll
und kein konkretes Vor-haben aufgesetzt ist. Da langfristig eine Umsetzung der
Ziele aus dem städtebaulichen Wettbewerb möglich bleiben soll, wärenSeite 13 von 124
Seite 14Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Pflanzfestsetzungen wie auf den anderen Plangebietsteilen, die in diesem Fall
die Pflanzung von ca. 8 Bäumen auf dem Grundstück auslösen würde mit Blick
auf die Bauflächenpotenziale unverhältnismäßig.
Am Anfang des darauffolgenden Absatzes wird der Textbestandteil „In den
Allgemeinen Wohngebieten WA 1 und“ gestrichen und durch „Im Allgemeinen
Wohngebiet“ ersetzt.
Eine ähnliche sprachliche Anpassung erfolgt in dem bisher vierten und fünften
(nach Änderung dem fünften und sechsten) Absatz.
Unter Punkt 2.4.2 wird nach dem zweiten Satz folgender Satz eingefügt:
„Ausnahme ist das WA 1, in dem keine Dachform festgesetzt wird, da hier
lediglich das Bestandsgebäude planungsrechtlich gesichert wird.“
Unter Punkt 2.5.3 wird im ersten Satz der Textbestandteil „in den Allgemeinen
Wohngebieten WA 2 und WA 3“ eingefügt, die Worte „in der geplanten
Tiefgarage“ werden ersetzt durch die Worte „von Tiefgaragen“. Im zweiten Satz
wird der Textbestandteil „im gesamten Allgemeinen Wohngebiet (WA 1 bis WA
3)“ gestrichen und durch „in den Allgemeinen Wohngebieten WA 2 und WA3“
ersetzt
Nach dem zweiten Absatz in Punkt 2.5.3 wird folgender Absatz eingefügt:
„Die überbaubare Grundstücksfläche im WA 1 ermöglicht lediglich ein geringes
Bauvolumen, bei dem der Bau einer Tiefgarage unüblich ist und
unverhältnismäßig wäre. Für das Bauvolumen muss nur eine geringe Anzahl
von Stellplätzen nachgewiesen werden. Aus diesem Grund wird für das WA 1
dazu keine Festsetzung getroffen, womit oberirdische Stellplätze und Garagen
nicht ausgeschlossen sind, was zudem dem Bestand entspricht. Die
festgesetzte GRZ von 0,1 sowie deren Überschreitungsmöglichkeit um max.
50% gemäß § 19 Abs. 4 Baunutzungsverordnung ist dabei zu berücksichtigen.“
Unter Punkt 2.5.4.2 wird im letzten Absatz folgender Textbestandteil gestrichen:
„Trotz dem Änderungsbeschluss des Hauptausschusses anstelle des Rates
nach § 60 Gemeindeordnung NRW (GO NRW) vom 06.05.2021 (210222-05-
AA), die zukünftig den KfW-Effizienzhausstandard 40 für Wohngebäude fordert,
hat sich die Verwaltung mit dem Investor auf die Anwendung (mindestens) des
KfW-Effizienzhausstandards 55 für alle Wohngebäude geeinigt“
Dieser wird durch folgenden Textbestandteil ersetzt:
„Die neuen Energieleitlinien, die am 13.02.2025 vom Rat beschlossen wurden
(DS-Nr. 242211), werden hier aufgrund der Altfallregelung noch nicht
angewendet,“
Diese redaktionelle Änderung wird aufgrund eines Übertragungsfehlers bei der
Erstellung der Planbegründung vorgenommen.
Unter Punkt 3.3.6 wird am Ende der folgende Satz gestrichen:Seite 14 von 124
Seite 15Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
„Sollten an anderer Stelle Bodendenkmäler vorgefunden werden ist das LVR-
Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland oder die Untere Denkmalbehörde
der Stadt Bonn unverzüglich zu informieren und vor Fortgang der Arbeiten auf
eine Weisung zu warten.“
Dieser wird durch folgenden Satz ersetzt:
„Für das übrige Plangebiet gilt: Beim Auftreten archäologischer Bodenfunde
und Befunde ist die Stadt Bonn als Untere Denkmalbehörde oder das LVR-Amt
für Bodendenkmalpflege im Rheinland, Außenstelle Overath, Gut Eichthal,
Eichthal 1, Telefon 02206/9030-0, Fax 02206/9030-22, unverzüglich zu
informieren. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der/die Eigentümer*in, die
Person, die das Grundstück besitzt, der/die Unternehmer*in und der/die
Leiter*in der Arbeiten. Bodendenkmal und Entdeckungsstätte sind bis zum
Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen (§ 16
DSchG NRW).“
Unter Punkt 3.5 wird am Ende der folgende Satz gestrichen:
„Mit dem Eigentümer des Wohnbaugrundstücks im WA1 wird ebenfalls ein
städtebaulicher Vertrag geschlossen, in dem insbesondere die Umsetzung des
Bonner Baulandmodells und die Qualitätssicherung vereinbart werden.“
Anlage/n
1 Übersichtsplan (öffentlich)
2 Rechtsplan BP Nr. 6220-1 (öffentlich)
3 Begründung BP Nr. 6220-1 (öffentlich)
4 Auswertung Frühzeitige Beteiligung (öffentlich)
5 A_Stellungnahmen (öffentlich)
6 B_Abwägungstabelle (öffentlich)
7 C_Gesamtabwägung (öffentlich)
8 FNP-Anpassung (öffentlich)
9 7420-6 B-Plan (Teilaufhebung) (öffentlich)
10 7420-6 Begründung (Teilaufhebung) (öffentlich)Seite 15 von 124
Maßstab 1: 2500 Datum: 10.04.2025
100 m
Bebauungsplan Nr. 6220-1 sowie
Teilaufhebung des Bebauungsplans Nr. 7420-6
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 6220-1
(gleichzeitig auch Bereich der Teilaufhebung des
Bebauungsplans 7420-6)
Stadtbezirk Hardtberg
Ortsteil DuisdorfSeite 16 von 124
Seite 17 von 124
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Bundesstadt Bonn
Bebauungsplan Nr. 6220-1 Schamotte-Fabrik
Stadtbezirk Hardtberg, Ortsteil Duisdorf
und gleichzeitige Teilaufhebung des Bebauungsplans Nr.
7420-6 Rochusstraße
BegründungSeite 18 von 124
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Inhalt
1 Allgemeine Vorgaben........................................................................................... 1
1.1 Plangebiet ...................................................................................................................... 1
1.2 Planungsvorgaben ......................................................................................................... 2
1.2.1 Regionalplan ..................................................................................................... 2
1.2.2 Flächennutzungsplan ........................................................................................ 3
1.2.3 Geltendes Planungsrecht .................................................................................. 4
1.2.4 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen ........................ 5
1.2.4.1 Bonner Baulandmodell........................................................................ 5
1.2.4.2 Denkmalschutz ................................................................................... 5
1.2.4.3 Naturschutzrechtliche Belange / Baumschutz ..................................... 5
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung ..................................................... 6
1.4 Planungsablauf / Planverfahren ..................................................................................... 8
1.5 Nutzungseignung ..........................................................................................................10
2 Inhalt der Planung .............................................................................................. 11
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans ........................................................................11
2.2 Städtebauliches Konzept...............................................................................................12
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans.............................................................................14
2.3.1 Art der baulichen Nutzung ................................................................................14
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung .............................................................................16
2.3.3 Überbaubare Grundstücksfläche ......................................................................19
2.3.4 Höhenlage der baulichen Anlagen (Geländehöhe) ...........................................21
2.3.5 Tiefgaragen und Stellplätze, Bereiche für Ein- und Ausfahrten.........................22
2.3.6 Flächen für den Gemeinbedarf „Öffentliche Verwaltung“ ..................................22
2.3.7 Geh- Fahr- und Leitungsrecht (GFL) ................................................................23
2.3.8 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ...................................................24
2.3.8.1 Verkehrslärm .....................................................................................24
2.3.8.2 Schallreflexion durch Plangebäude ....................................................28
2.3.8.3 Gewerbelärm .....................................................................................29
2.3.9 Pflanzfestsetzungen, Bindungen für Bepflanzungen von Bäumen, Sträuchern
und sonstigen Bepflanzungen ..........................................................................32
2.3.9.1 Begrünung der nicht überbauten Grundstücksflächen .......................32
2.3.9.2 Begrünung von Tiefgaragendächern ..................................................32
2.3.9.3 Baumpflanzungen ..............................................................................32
2.3.9.4 Dachbegrünung .................................................................................33
2.3.10 Verkehrsflächen ...............................................................................................34
2.4 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen .........................................................................34
2.4.1 Einfriedungen zu öffentlichen Flächen..............................................................35
2.4.2 Dachform und -neigung ....................................................................................35Seite 19 von 124
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
2.4.3 Technische Anlagen und Aufbauten – Anteil, Anordnung, Einhausung ............35
2.5 Erschließung .................................................................................................................36
2.5.1 Äußere Erschließung........................................................................................36
2.5.1.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) .................................................36
2.5.1.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) .........................................36
2.5.1.3 Fahrrad- und Fußgängeranbindung ...................................................36
2.5.2 Innere Erschließung .........................................................................................37
2.5.3 Ruhender Verkehr / Mobilitätskonzept ..............................................................37
2.5.4 Technische Infrastruktur ...................................................................................39
2.5.4.1 Strom-, Gas- und Wasserversorgung, Telekommunikation ................39
2.5.4.2 Energiekonzept ..................................................................................40
2.5.4.3 Entwässerung / Kanal ........................................................................41
2.5.4.4 Abfallentsorgung ................................................................................42
3 Auswirkungen der Planung ................................................................................ 42
3.1 Städtebauliche Auswirkungen .......................................................................................42
3.2 Verkehrliche Auswirkungen ...........................................................................................43
3.3 Auswirkungen auf die Umwelt .......................................................................................44
3.3.1 Mensch / Gesundheit .......................................................................................44
3.3.1.1 Verkehrslärm .....................................................................................44
3.3.1.2 Gewerbelärm / Schutzbedürftigkeit ....................................................45
3.3.1.3 Kampfmittel: .......................................................................................46
3.3.1.4 Verschattung .....................................................................................46
3.3.1.5 Sonstige Auswirkungen .....................................................................46
3.3.2 Klima / Luft: ......................................................................................................46
3.3.3 Flora / Fauna / Artenschutz ..............................................................................47
3.3.4 Boden / Wasser................................................................................................50
3.3.4.1 Böden ................................................................................................50
3.3.4.2 Altlasten .............................................................................................50
3.3.4.3 Erdbebenzone ...................................................................................51
3.3.4.4 Gewässer ..........................................................................................51
3.3.4.5 Niederschlagswasser / Starkregen.....................................................51
3.3.5 Landschaftsbild / Erholung ...............................................................................53
3.3.6 Kultur- und Sachgüter ......................................................................................53
3.4 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur ....................................................................54
3.5 Kosten und Finanzierung ..............................................................................................54Seite 20 von 124
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 1
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
1 Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Das Plangebiet befindet sich in unmittelbarer Nähe des Bahnhofes Bonn-Duisdorf nur etwa
500 m entfernt von der westlichen Stadtgrenze zur Gemeinde Alfter. Es umfasst eine Fläche
von ca. 14.430 m², die sich südlich der Bahnstrecke Bonn – Rheinbach / Euskirchen westlich
der Grundstücke an der Lessenicher Straße, nördlich der Bebauung an der Straße Am Burg-
weiher und nordöstlich der Grundstücke an der Bahnhofstraße (siehe Abb. 1) im Stadtbezirk
Hardtberg, Ortsteil Duisdorf erstreckt und beinhaltet die Flurstücke Nrn. 2518, 2508, 2507,
2506, 2513, 55/1, 2519, 2520, 2521, 1350, 1351, 1044, Flur 6, sowie Flurstück 2308, Flur 1,
Gemarkung Duisdorf. Das Plangebiet befindet sich dort in rückwärtiger Lage und ist nur be-
dingt in das bestehende städtebauliche Gefüge eingebunden. Im Vorfeld der städtebaulichen
Neugestaltung war das Plangebiet durch verschiedene Nutzungen geprägt. Kernstück war das
Gebäude der alten Schamotte-Fabrik, deren Nutzung Anfang der 1980er Jahre aufgegeben
wurde. Es wurde lange Zeit als Lager sowie durch Einzelhandel genutzt, war stark sanierungs-
bedürftig und konnte nicht wirtschaftlich erhalten werden. Aufgrund der zahlreichen in der Ver-
gangenheit durchgeführten baulichen Veränderungen – darunter auch der teilweise Rückbau
des Schornsteins – war eine Denkmalwürdigkeit des Gebäudes nicht gegeben, woraufhin der
Abbruch ermöglicht und im Februar 2023 durchgeführt wurde.
Abb 1: Übersichtsplan mit Abgrenzung des Geltungsbereiches des Bebauungsplans. o.M.
(Quelle: www.tim-online.nrw.de)Seite 21 von 124
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 2
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Weiterhin befinden sich im Plangebiet noch das Wohngebäude der Alteigentümer der Schamotte-
Fabrik (Fabrikantenvilla), ein städtisches Wohnheim sowie eine Lagerfläche mit einem Geräte-
haus der angrenzenden Feuerwache.
Auch für diese Flächen werden im Rahmen des städtebaulichen Konzepts Entwicklungsperspek-
tiven und bauliche Potenziale dargestellt, auch wenn deren Umsetzung derzeit noch nicht abseh-
bar ist. Dies gilt insbesondere für die Lagerfläche der Feuerwehr, für die sich während der
Planaufstellung abzeichnete, dass sie auch langfristig als solche genutzt werden soll und ein Um-
bau sowie eine Erweiterung des Gerätehauses vorgesehen ist. Ebenfalls hat sich während der
Planaufstellung herausgestellt, dass die Eigentumspartei der Fabrikantenvilla auch langfristig
keine Veränderung für das in ihrem Eigentum verbleibende Grundstück anstrebt. Alle genannten
Flächen sind somit Teil des Bebauungsplanes.
Die direkte Umgebung des Plangebietes stellt sich als heterogen dar. Neben Wohngebäuden
(II-III Geschosse, jenseits der Bahn IV Geschosse) sind insbesondere an der Straße Am Burg-
weiher auch IV-V-geschossige gemischt genutzte Gebäude (VR-Bank, Feuerwache, Apo-
theke, Optikfachgeschäft u.a.) vorhanden. Südlich der Straße Am Burgweiher befindet sich ein
bis zu VII-geschossiger Wohn- und Geschäftskomplex. Jenseits der Bahnhofstraße befindet
sich ein Discounter mit darüber liegenden Wohnungen und einem dazugehörigen Parkplatz
sowie einige weitere gemischt genutzte Gebäude.
Die ehemalige Schamotte-Fabrik sowie das Gebäude der Alteigentümer werden aktuell über
eine bisher private Stichstraße von der Straße Am Burgweiher aus westlich der VR-Bank er-
schlossen. Die Lagerfläche der Feuerwehr und des Amts für Umwelt und Stadtgrün wird der-
zeit über das Grundstück der Feuerwache von der Straße Am Burgweiher aus erreicht. Für
eine geordnete bauliche Entwicklung der Gemeinbedarfsfläche muss die Erschließung des
gefangenen Grundstücks durch Vereinigung mit dem Feuerwehrgrundstück oder über eine
dingliche Sicherung hergestellt werden, was unabhängig von der Bauleitplanung erfolgen
kann. Das städtische Wohngebäude verfügt über eine Erschließung vom Hüttenweg aus.
1.2 Planungsvorgaben
1.2.1 Regionalplan
Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn/Rhein-Sieg liegt
das Plangebiet innerhalb des Allgemeinen Siedlungsbereiches (ASB). Die Bahntrasse der
Bahnstrecke Bonn – Rheinbach / Euskirchen ist als Schienenweg für den überregionalen und
regionalen Verkehr dargestellt. An diesen Darstellungen ändert sich durch die Neuaufstellung
des Regionalplan nichts.Seite 22 von 124
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 3
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Abb 2: Ausschnitt aus dem Regionalplan Köln mit Kennzeichnung des Plangebietes
(Quelle: Bezirksregierung Köln)
1.2.2 Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Stadt Bonn stellt das Plangebiet als gemischte Baufläche dar.
Da die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes gem. § 4 BauNVO vorgesehen ist, kann
der Bebauungsplan nicht als „aus dem Flächennutzungsplan entwickelt“ angesehen werden.
Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung gem. § 13a Abs. 2 Satz 2 anzupassen.
Mit Schreiben vom 20.09.2022 bestätigt die Bezirksregierung Köln die Anpassung an die Ziele
der Raumordnung.
Abb 3: Flächennutzungsplan der Stadt Bonn mit Kennzeichnung des Plangebietes (Quelle:
Bundesstadt Bonn)Seite 23 von 124
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 4
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
1.2.3 Geltendes Planungsrecht
Verbindliches Planungsrecht besteht für das Plangebiet in Form des Bebauungsplanes Nr.
7420-6 der Stadt Bonn. Der im Jahr 1962 von der damaligen Gemeinde Duisdorf als Durchfüh-
rungsplan Nr. 6 aufgestellte Bebauungsplan verfolgte das städtebauliche Ziel, die Nutzung der
Schamotte-Fabrik mittels der Festsetzung eines Industriegebietes planerisch zu sichern.
Diese Nutzung wird bereits seit Anfang der 1980er Jahre mit der Aufgabe der Schamotte-
Fabrik nicht mehr verfolgt.
Abb 4: Durchführungsplan Nr. 6A, C u. D, Gemeinde Duisdorf (Quelle: Bundesstadt Bonn),
der im Bebauungsplan Nr. 7420-6 aufgegangen istSeite 24 von 124
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 5
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ werden die Fluchtli-
nienpläne Nr. 9 „Duisdorf Bergstraße“ und Nr. 8 „Duisdorf Lessenicher Straße“ sowie der Be-
bauungsplan Nr. 7320-26, soweit sie in den Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes Nr.
6220-1 „Schamotte-Fabrik“ fallen, geändert. Der Bebauungsplan Nr. 7420-6 wird im Geltungs-
bereich des Bebauungsplans Nr. 6220-1 aufgehoben. Dies ist damit begründet, als dass das
darin festgesetzte Industriegebiet auch bei Unwirksamkeit des neuen Bebauungsplans nicht
wieder auflebt, da dieses nicht mehr umfeldverträglich ist.
1.2.4 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen
1.2.4.1 Bonner Baulandmodell
Das Vorhaben fällt unter die Regularien des Bonner Baulandmodells. (Ratsbeschluss vom
30.3.2017, DS-Nr. 1613742EB5, konkretisiert bzw. modifiziert durch Ratsbeschluss vom
10.07.2018, DS-Nr. 1811574EB5). Deshalb werden insgesamt mindestens 40% der gesamten
Bruttogrundfläche (BGF) Wohnen in öffentlich gefördertem Wohnungsbau entstehen, davon
20% Förderweg A und 20% Förderweg B.
Der Rat der Stadt Bonn hat am 28.06.2021 einen weiteren Beschluss zur Modifizierung des
Baulandmodells gefasst (DS-Nr. 201298), nach der bei sämtlichen Wohnungsneubauvorha-
ben ab 20 Wohneinheiten, für die ab dem 01.07.2021 neues Planungsrecht geschaffen wird,
insgesamt 50% der gesamten Bruttogrundfläche Wohnen in öffentlich gefördertem Wohnungs-
bau entstehen soll. Wegen des bereits vorliegenden Zielbeschlusses wird für den Bebauungs-
plan 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ jedoch von einem Altfall ausgegangen, nach dem die verbind-
liche Mindestquote von 40% gilt.
1.2.4.2 Denkmalschutz
Im Vorhabengebiet sind keine Baudenkmäler vorhanden. In der näheren Umgebung ist ein
unter Denkmalschutz stehender Torbogen der ehemaligen „Dudenstorper Wasserburg“ Duis-
dorf zu konstatieren. Darüber hinaus verläuft das vermutete Bodendenkmal „Wasserleitung,
Römisch, NGP 2018/0029, VBD 0077“ am südlichen Rand des Plangebiets. Auswirkungen
durch die vorliegende Planung sind nicht zu erwarten.
1.2.4.3 Naturschutzrechtliche Belange / Baumschutz
Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines Landschaftsplans, eines Natura-2000
oder eines Natur- oder Landschaftsschutzgebiets. Gesetzlich geschützte oder schutzwürdige
Biotope sind von der Aufstellung des Bebauungsplans nicht betroffen. Als Biotopfläche mit
besonderer Bedeutung VB-K-5208-025 ist die Biotopverbundfläche „Bahntrasse und aufgelas-
sene Kiesgrube im Westen von Bonn“ ausgewiesen. Die Fläche sollte von Überplanung voll-
kommen freigehalten werden und ein Schutzstreifen (Pufferzone) von mind. 2,0 bis 3,0 m sollte
den jetzigen Bestand einschließen. Die Planung des bahnparallelen Rad- und Gehweges
sollte dergestalt erfolgen, dass die Funktion als Verbindungs-, Ergänzungs- und Entwicklungs-
bereich und seine wertvollen Strukturen für den Arten- und Biodiversitätsschutz erhalten blei-
ben.
Um ein sicheres Nebeneinander von Zu-Fuß-Gehenden und Radfahrenden zu gewährleisten
ist für den bahnparallelen Geh- und Radweg eine Breite von 6,5 m vorgesehen. Aufgrund der
Eigentumsverhältnisse und der damit verbundenen fehlenden Flächenverfügbarkeiten kann
im westlichen Bereich des Plangebietes die geforderte Pufferzone jedoch nicht eingehaltenSeite 25 von 124
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 6
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
werden. Auch in die Biotopverbundfläche selbst muss in einem kleinen Teilbereich im Flur-
stück 2513 eingegriffen werden, da sich die Fläche auf dem für den Radweg vorgesehenen
Bereich befindet. Die in der Stadt Bonn verfolgte Mobilitätswende hat jedoch zum Ziel, um-
weltfreundliche Mobilitätsformen wie beispielsweise Bus und Bahn und auch das Fahrrad at-
traktiver zu machen und sie klug miteinander zu verknüpfen. Dass mit dem Ausbau des Rad-
weges und dessen überörtlichen Verbindungsfunktion sowie der direkten Anbindung an den
Bahnhof Duisdorf genau dieses Ziel verfolgt wird, wird der Eingriff in den Schutzstreifen hin-
genommen. Zudem wäre ein Eingriff in den Biotopverbund auch ohne den Bau des Radwegs
notwendig, um die Wartung des südlich der Bahntrasse befindlichen städtischen Kanals und
die Erreichbarkeit der Schachtbauwerke sicherzustellen.
Da die randlichen Flächen der Bahntrasse jedoch unberührt bleiben und der Rad- und Fußweg
dort, wo es möglich ist, von Süden aus entwickelt wird, so dass angrenzend an das Biotop
unversiegelte Flächen verbleiben, wird davon ausgegangen, dass ihre Funktion als Verbin-
dungs- Ergänzungs- und Entwicklungsbereich und seine wertvollen Strukturen für den Arten-
und Biodiversitätsschutz erhalten bleibt.
Die Artenschutzbelange wurden im Rahmen einer Artenschutzprüfung ermittelt und wurden
bei der Aufstellung des Bebauungsplanes berücksichtigt (siehe Pkt. 3.3.3).
Gemäß der Bonner Baumschutzsatzung sind Bäume mit einem Stammumfang von 100 cm
und mehr, bei Nadelbäumen 150 cm und mehr, gemessen in einer Höhe von 100 cm ge-
schützt. Diese Vorschriften gelten nicht für Obstbäume, mit Ausnahme von Nussbäumen und
Esskastanien. Im Plangebiet unterliegen 21 Bäume dem Schutz dieser Satzung. Eine von der
Verwaltung aufgelegte Neufassung der Baumschutzsatzung befindet sich derzeit in den poli-
tischen Gremien in der Diskussion.
Für die im Vorhabenteil des Plangebiet befindlichen Bäume wurde im Februar 2022 eine
Baumbewertung vorgelegt (Gesellschaft für Umweltplanung und wissenschaftliche Beratung,
Bonn), in der die nach Baumschutzsatzung der Stadt Bonn geschützten Bäume im Plangebiet
untersucht und hinsichtlich ihres Gesamtzustandes und der Standfestigkeit bewertet wurden.
Insgesamt wurden im Plangebiet 21 Bäume erfasst. Voraussichtlich müssen die meisten die-
ser Bäume für das Vorhaben gefällt werden. Weitere Bäume, die sich auf dem Grundstück des
städtischen Wohnheims befinden und in der Trasse des künftigen Rad- und Fußwegs entlang
der Bahntrasse stehen, wurden davon nicht erfasst, müssen jedoch ebenfalls planbedingt ge-
fällt werden. Im Rahmen der Baufeldfreimachung wurden bereits Bäume gefällt, deren Stand-
sicherheit nach den Aussagen des Gutachtens nicht mehr gegeben war. Zudem mussten be-
reits Bäume entfernt werden, die in der Trasse des im Norden des Plangebietes befindlichen
Kanals standen und zum einen für den Fuß- und Radweg ohnehin entfallen müssen, zum
anderen für die erforderliche Überprüfung des Bestandskanals entfallen mussten.
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung
Im Jahr 2019 hat die KölnGrund Haus- und Grundbesitz GmbH, Köln, die ehemalige Scha-
motte-Fabrik mit dem Ziel einer wohnbaulichen Entwicklung erworben.
Das erworbene Grundstück innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes umfasst
die Liegenschaft der ehemaligen Schamotte-Fabrik und die Zufahrt von der Straße Am Burg-
weiher aus sowie eine schmale Fläche südlich der Bahntrasse und östlich der Bahnhofstraße
und beinhaltet rd. 8.330 m².Seite 26 von 124
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 7
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Die 1912 erbaute Schamotte-Fabrik stellte Anfang der 1980er Jahre ihre Produktion ein. Die
Gebäude der ehemaligen Schamotte-Fabrik waren stark sanierungsbedürftig und bereits
mehrfach umgebaut worden. Sie standen nicht unter Denkmalschutz und wurden im Februar
2023 zurückgebaut.
Um das gesamte Areal zwischen der Bahntrasse und der Bebauung an der Straße Am Burg-
weiher einer Gesamtbetrachtung zu unterziehen und die dafür getroffenen Zielsetzungen pla-
nungsrechtlich zu sichern, werden neben dem Grundstück der ehemaligen Schamotte-Fabrik
auch Flächen, die im Eigentum der Stadt Bonn sowie von Privatpersonen stehen, in den Gel-
tungsbereich des Bebauungsplanes einbezogen. Die Notwendigkeit der Einbeziehung in das
Planverfahren ergibt sich zudem daraus, dass die Flächen im bisherigen Bebauungsplan als
Industriegebiet festgesetzt sind. Damit wäre eine Wohnnutzung im Plangebiet unzulässig.
Mit der Neuaufstellung des Bebauungsplans ist die Entwicklung einer wohnbaulichen Nutzung
auf einer ehemals industriell genutzten Fläche vorgesehen. Dabei wird das Ziel der mehrfa-
chen Innenentwicklung verfolgt und trägt dazu bei, eine untergenutzte Fläche wieder nutzbar
zu machen. Vor dem Hintergrund des anhaltend hohen Wohnraumbedarfs in Bonn und der
integrierten zentrennahen und infrastrukturell sehr guten Lage im Stadtteil Duisdorf, soll der
Bereich städtebaulich neu geordnet und eine gewerbliche oder industrielle Nutzung nicht wei-
terverfolgt werden. Es soll dort zukünftig ein urbanes, qualitätsvolles Wohnquartier entstehen,
dass oberirdisch weitgehend autofrei ist und den Wohnstandort Duisdorf stärkt. Dafür ist ein
differenziertes Angebot an zeitgemäßen und zielgruppenorientierten Mehrfamilienhäusern mit
einer hohen Aufenthaltsqualität im Freiraum vorgesehen. Die Lagerfläche der Feuerwehr soll-
langfristig erhalten und eine geringfügige Erweiterung des Lagergebäudes ermöglicht werden.
Im gesamten Plangebiet schafft der Bebauungsplan die planungsrechtlichen Voraussetzun-
gen zur Realisierung von ca. 120 100 Wohneinheiten, einer dreigruppigen Kita inkl. Freibereich
und des Gerätehauses für die Feuerwehr. Allein auf der Fläche der ehemaligen Schamotte-
Fabrik ist die Realisierung von rd. 80 Wohneinheiten und der Kita möglich. Die ehemalige
Fabrikantenvilla im Westen des Plangebiets wird im Bestand planungsrechtlich gesichert. Bei
Bedarf kann das Bestandsgebäude durch einen Neubau mit einer dem Gebietstyp Allgemei-
nes Wohngebiet nach § 4 Baunutzungsverordnung entsprechenden Nutzung im bestehenden
Bauvolumen ersetzt werden.
Bonn ist eine wachsende Stadt. Im Zuge der erfolgreichen Umstrukturierung von der Bundes-
hauptstadt zur Bundesstadt mit ihrer inzwischen diversifizierten Wirtschaftsstruktur, der Rhei-
nischen Friedrich-Wilhelms-Universität Bonn mit rund 33.000 Studierenden, den zahlreichen
kleinen, mittleren und großen Arbeitgebern, einigen Bundesministerien und sonstigen Bundes-
institutionen sowie mit zahlreichen internationalen Organisationen ist die Einwohnerzahl
Bonns stetig gewachsen. Den Prognosen der verschiedenen Marktbeobachter folgend wird
dieses Wachstum auch zukünftig anhalten. Dies gilt nicht nur für die Stadt Bonn, sondern nach
wie vor auch für das direkte Umland und die umliegende Region.
Zum Stichtag 31.12.2021 lebten 335.974 Personen mit Hauptsitz in Bonn. Bis 2050 geht die
amtliche Statistik (it.nrw) davon aus, dass Bonn, ausgehend vom Jahr 2021, um 8,8 % auf
dann 359.600 Einwohner wachsen wird. Die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre be-
stätigt diesen prognostizierten Trend. Begründet wird diese Entwicklung vor allem durch regi-
onale und überregionale Wanderungsgewinne, von denen insbesondere Bonn als wirtschaft-
licher Wachstumsmotor der Region profitiert. Die Stadt verzeichnet zudem ein natürliches Be-
völkerungswachstum durch einen Geburtenüberschuss.Seite 27 von 124
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 8
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Weiter trugen in der jüngeren Vergangenheit insbesondere auch Flüchtlingsbewegungen zu
einer Steigerung der Bevölkerungszahlen bei. Mit der Zunahme der Wanderbewegungen hat
sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt, insbesondere im Segment des preisgünstigen und
geförderten Wohnraums, weiter verschärft und stellt daher eine große Herausforderung dar.
Auch der Trend zur Singularisierung der Haushalte und die weiter zunehmende Wohnflächen-
inanspruchnahme pro Person fördern die Nachfrage nach Wohnraum. Lt. Zensus 2011 sind
bereits 51 % der Haushalte in Bonn Einpersonenhaushalte und 26 % Zweipersonenhaushalte.
Die sowohl quantitativ als auch qualitativ große Nachfrage nach Wohnraum trifft auf ein ver-
gleichsweise kleines Bonner Stadtgebiet, das durch große, schützenswerte Landschaftsräume
wie zum Beispiel den Kottenforst und den Ennert geprägt wird. Die Aussagen des fortgeschrie-
benen Integrierten Freiraumsystems (IFS) müssen dabei besonders berücksichtigt werden.
Außerdem besitzt Bonn traditionell wenige Konversionsflächen, die aus einer militärischen,
gewerblichen oder bahntechnischen Vornutzung resultieren.
Zur Verbesserung des Wohnungsangebotes müssen daher alle im Stadtgebiet vorhandenen
Flächenpotentiale aktiviert werden. Dort besteht jedoch nur noch ein begrenztes Angebot an
entsprechenden Wohnbaupotentialflächen. Die Entwicklung der bisher industriell genutzten
Fläche zu einer wohnbaulichen genutzten Fläche entspricht dem Ziel der Bundesstadt Bonn,
dem bestehenden und zukünftigen Bedarf an Wohnraum durch eine aktive Wohnbauentwick-
lungsplanung gerecht zu werden.
Der Bonner Wohnungsmarkt ist insbesondere im preisgünstigen Segment von einem Mangel
bei gleichzeitig steigender Nachfrage gekennzeichnet. Die absehbare soziodemographische
Entwicklung im Vergleich zum derzeitigen Wohnungsbestand und die zu erwartenden real sin-
kenden Alterseinkünfte lassen noch eine weiter steigende Nachfrage an preisgünstigen, al-
tersgerechten und barrierefreien Wohnungen erwarten.
Vor dem Hintergrund, dass ein hoher Anteil der geplanten Wohneinheiten im öffentlich geför-
derten Wohnungsbau entstehen wird, besteht für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplanes ein erhebliches öffentliches Interesse.
Zur Umsetzung dieser Planungsziele bedarf es der Änderung des bestehenden Planungsrech-
tes. Hierzu wird der Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ aufgestellt, in dem zukünf-
tig entsprechend den beschriebenen Zielsetzungen ein Allgemeines Wohngebiet gem. § 4
Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie eine Fläche für Gemeinbedarf mit der Zweckbe-
stimmung „öffentliche Verwaltung“ gem. § 9 Abs. 1 Nr. 5 Baugesetzbuch (BauGB= festgesetzt
werden.
1.4 Planungsablauf / Planverfahren
Der Rat der Stadt Bonn hat am 28.06.2021 den Zielbeschluss zur wohnbaulichen Entwicklung
des Bereiches der ehemaligen Schamotte-Fabrik (Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-
Fabrik“) gefasst. Damit wurde dem Antrag der KölnGrund Haus- und Grundbesitz GmbH, Köln,
auf Aufstellung eines Bebauungsplanes für die in ihrem Eigentum stehenden Flächen vom
16.05.2019 sowie die städtischen und privaten Flächen – unter der Prämisse der Durchführung
eines Wettbewerbsverfahrens mit mind. acht Teilnehmenden – zugestimmt.
Zur Konkretisierung einer tragfähigen städtebaulichen Idee und einer qualitätsvollen Architek-
tur wurde im Jahr 2022 ein städte- und hochbaulicher Realisierungswettbewerb durchgeführt,Seite 28 von 124
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 9
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
zu dem acht Planungsteams eingeladen wurden, von denen sich schließlich sechs beteiligt
haben. Der Siegerentwurf der Arbeitsgemeinschaft cityförster architecture+urbanism, Mosaik
Architekten und nsp landschaftsarchitekten + stadtplaner (alle aus Hannover) bildet die Grund-
lage für das vorliegende Bebauungsplanverfahren. Der Entwurf wurde im weiteren Verfahren
auf Empfehlung der Wettbewerbsjury hinsichtlich der Detaillierung des Freiraums, des Mobili-
tätskonzeptes und der Optimierung des Wohnungsmixes noch überarbeitet. Die Erschlie-
ßungssituation von Süden wurde bereits geprüft und konkretisiert. Als Reminiszenz an die
ehemalige industrielle Nutzung sollen alte Ziegel des Fabrikgebäudes Verwendung in der Frei-
raumgestaltung finden. Im an das Wettbewerbsverfahren anschließenden Prozess der Bau-
leitplanung hat sich, aufgrund aktueller Planungen der angrenzenden Feuerwache, das städ-
tebauliche Konzept insofern geändert, als dass die ehemalig südöstlich geplante Wohnbauflä-
che auf dem städtischen Grundstück zugunsten einer Gemeinbedarfsfläche für die öffentliche
Verwaltung wegfällt. Somit wird die städtische Lagerfläche und das Feuerwehrgerätehaus in
die Planung integriert sowie eine Erweiterung des Gerätehauses ermöglicht.
Darüber hinaus hat sich herausgestellt, dass nach den Vorstellungen der Eigentumspartei die
ehemalige Fabrikantenvilla ebenfalls erhalten und weiterhin als Wohngebäude genutzt werden
soll. Aus diesem Grund wird das Gebäude sowie die dort bestehende Nutzung planungsrecht-
lich gesichert.
Der Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ wird als Bebauungsplan der Innenentwick-
lung gem. § 13a BauGB aufgestellt. Die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a
BauGB sind gegeben:
Es handelt sich um die Wiedernutzbarmachung einer Fläche, die aktuell untergenutzt ist. Mit
der vorgesehenen Wohnnutzung wird dem Bedarf zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohn-
raum gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 3 BauGB Rechnung getragen.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans hat eine Fläche von ca. 14.430 m². Damit wird die
künftige Grundfläche, die mit dem vorliegenden Bebauungsplan überbaut werden kann, deut-
lich unter dem Grenzwert nach § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB von 20.000 m² liegen. Auch werden
keine Vorhaben begründet, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung gemäß § 6 UVPG (Gesetz
über die Umweltverträglichkeitsprüfung) in Verbindung mit Spalte 1 der Anlage 1 des UVPG
unterliegen. Die in § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter sind nicht betroffen (siehe
auch Pkt. 3).
Nach § 13a Abs. 1 Satz 1 gelten im beschleunigten Verfahren die Vorschriften des vereinfach-
ten Verfahrens im Sinne des § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB entsprechend. Danach wird von
einer Umweltprüfung und einem Umweltbericht abgesehen. Eingriffe, die auf Grund der Auf-
stellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, gelten als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6
BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.
Die Umweltauswirkungen und Ergebnisse der Fachgutachten werden in der Begründung zum
Bebauungsplan zusammenfassend beschrieben. Relevante Umweltbelange werden im Ver-
fahren berücksichtigt. Am 29.08.2023 wurde in der Sitzung der Bezirksvertretung Hardtberg -
nach vorherigen Beratungen im Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz am
10.08.2023 und im Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale Agenda am 29.08.2023 - die
Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs.1 BauGB beschlos-
sen.
Die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung wurde im Amtsblatt Nr. 6 vom 14.02.2024 orts-
üblich bekannt gemacht. Die Möglichkeit der Abgabe von Stellungnahmen in Schriftform, perSeite 29 von 124
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 10
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
E-Mail und über das Beteiligungsportal www.bonn-macht-mit.de fand vom 19.02.2024 bis zum
11.03.2024 statt.
Am 29.02.2024 wurden die Ziele und Zwecke der Planung in einer öffentlichen Bürgerbeteili-
gungsveranstaltung im Rathaus Hardtberg dargestellt.
Darüber hinaus wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange mit Schreiben
vom 26.02.2024 beteiligt und um Stellungnahme bis zum 05.04.2024 gebeten.
Stellungnahmen, die Inhalt und Gegenstand des Bebauungsplanes betreffen, wurden – sofern
erforderlich - in den entsprechenden Gutachten untersucht. Insofern flossen die geäußerten
Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit in die weitere Planbearbei-
tung sowie die Fortschreibung der Fachgutachten ein.
Die geäußerten Bedenken und Anmerkungen lassen sich im Wesentlichen folgenden The-
menbereichen zuordnen:
• Planverfahren
• Art der Bürger*innenbeteiligung
• Berücksichtigung von Menschen mit Behinderungen
• Mobilität / Parken / Radweg
• Zusätzlicher Verkehr im Umfeld des Plangebietes
• Städtebau / Architektur
• Starkregen
Dabei lag der Fokus insbesondere auf dem erhöhten Verkehrsaufkommen, der Sorge vor ei-
nem zu geringem Stellplatzangebot, dem Einfügen des Vorhabens in die Umgebung, der Be-
rücksichtigung der Belange von Behinderten im Plangebiet und dem Umgang mit Starkregen-
ereignissen.
Da die Ergebnisse der zu den verschiedenen Themen erstellten Gutachten (Verkehr, Schall,
Mobilitätskonzept, topografischen Fließweganalyse) zu dem Ergebnis kamen, dass die Pla-
nung verträglich ist, die neu entstehenden Verkehre ohne Einschränkungen abwickelbar sind
und die vorgesehenen Stellplätze den Vorgaben der Stadt Bonn entsprechen, wurde die Pla-
nung mit geringfügigen Änderungen bei der Zufahrtssituation beibehalten. Inklusion und Bar-
rierefreiheit wird beim Bau der Gebäude und bei der Ausgestaltung der Freiräume grundsätz-
lich berücksichtigt, da die dafür geltenden rechtlichen Vorschriften befolgt werden müssen. Die
oben beschriebenen Änderungen der südöstlich und westlich geplanten Wohnbauflächen auf
dem städtischen Grundstück zugunsten einer Gemeinbedarfsfläche für die öffentliche Verwal-
tung bzw. des bestehenden Wohngebäudes wurde im Nachgang der frühzeitigen Beteiligung
durchgeführt.
1.5 Nutzungseignung
Die städtebauliche Anordnung des aufgezeigten Entwurfs sowie die geplante Nutzung mit
Wohnungen, einer Kindertagesstätte und einer Lagerfläche sowie einem Gerätehaus für die
Feuerwache ist ausgewogen und fügt sich in die verhältnismäßig ruhige Lage im Stadtteil Bonn
Duisdorf ein.
Die Bahntrasse bzw. der nahegelegene Bahnhof gewährleisten eine sehr gute Anbindung an
den ÖPNV. Mit dem geplanten bahnparallelen Fuß- und Radweg entsteht eine neue Mobilitäts-Seite 30 von 124
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 11
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
achse, die nicht nur durch die zukünftigen Bewohner*innen des Quartiers, sondern stadtteil-
übergreifend genutzt werden wird. Um den durch die Bahntrasse entstehenden Lärmemissio-
nen innerhalb des neuen Wohnquartiers entgegenzuwirken, sieht die Planung bahnparallel
eine vier- bis fünfgeschossige Riegelbebauung vor, durch die alle südlich davon gelegenen
Gebäude vor den Schallemissionen der Bahn geschützt werden.
Das direkte Umfeld des Plangebiets setzt sich aus unterschiedlichen Typologien von II-VII-
geschossigen Gebäuden zusammen, die häufig gemischt genutzt, teilweise aber auch aus-
schließlich zum Wohnen genutzt werden. Der städtebauliche Entwurf sieht eine Mehrfamilien-
hausbebauung mit III bis V Vollgeschossen vor. Die Lagerfläche sowie das Gerätehaus der
Feuerwehr bleiben aufgrund der langfristigen Planungen der angrenzenden Feuerwache er-
halten. Das Gerätehaus kann geringfügig erweitert werden. Die Verträglichkeit der Feuerwehr
unmittelbar neben der entstehenden Wohnbebauung wurde gutachterlich geprüft und als rea-
lisierbar eingestuft (siehe auch Pkt. 2.3.8.3).
2 Inhalt der Planung
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Das Ziel des Bebauungsplans ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Ent-
wicklung der ehemalig industriell genutzten Fläche der ehemaligen Schamotte-Fabrik zu
schaffen. Es soll künftig eine Fläche für urbanes Wohnen entstehen, um dem in der Stadt Bonn
anhaltenden Wohnungsdruck Rechnung zu tragen. Zusätzlich soll eine Kindertagesstätte dazu
beitragen, den hohen Bedarf an Kinderbetreuungsplätzen in Duisdorf zu decken. Der Erhalt
der Lagerfläche sowie des darauf befindlichen Gerätehauses für die Feuerwehr hat sich im
Laufe des Planverfahrens als notwendig herausgestellt und wird als verträglich eingestuft. Die
Fläche soll für diese Nutzung langfristig planerisch gesichert werden. Eine geringfügige Erwei-
terung des Gerätehauses soll möglich sein.
Die Wohnnutzung auf dem Areal der ehemaligen Fabrikantenvilla, welche nach den Vorstel-
lungen der Eigentumspartei dauerhaft weitergeführt werden soll, wird planungsrechtlich im
vorhandenen Umfang gesichert. Eine nach dem städtebaulichen Qualifizierungsverfahren an-
gedachte intensivere Wohnnutzung mit Geschosswohnungsbau mit einem Anteil öffentlich ge-
förderter Wohnungen von mind. 40% auf einer Bruttogeschossfläche von ca, 2600 m², die
auch im veröffentlichten Bebauungsplanentwurf zur Beteiligung der Öffentlichkeit an der Bau-
leitplanung gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch Teil der Planung war wird seitens der Stadt zwar
langfristig als städtebauliches Potenzial gesehen, wird jedoch im Bebauungsplan Nr. 6220-1
nicht berücksichtigt. Dies wird einem künftigen Planverfahren vorbehalten, da die Bedingun-
gen der Stadt Bonn für die Erweiterung der Bebauungsmöglichkeiten nicht vorliegen. Ein städ-
tebaulicher Vertrag mit der Eigentumspartei, welcher die Festlegung des Anteils der öffentlich
geförderten Wohnungen für die erweiterten Bauflächen festlegen sollte, konnte nicht abge-
schlossen werden.
Die Neubebauung soll das Grundstück funktional und gestalterisch aufwerten und damit zur
städtebaulichen Weiterentwicklung des Stadtraumes beitragen.
Vor dem Hintergrund des anhaltend hohen Bedarfs nach neuem Wohnraum in der Stadt Bonn
können die teilweise umgebenden Einfamilienhäuser aus heutiger Sicht nicht der prägende
Maßstab für die geplante Bebauung sein. Vielmehr erfolgt eine Orientierung an den vorhan-
denen Mehrfamilienhäusern. Gleichzeitig wird mithilfe von unterschiedlichen WohntypologienSeite 31 von 124
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 12
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
eine hohe Wohnqualität in ruhiger Lage in Duisdorf geschaffen und – auch im Hinblick auf eine
„mehrfache Innenentwicklung“ (neben baulicher Verdichtung wird auch die Erhaltung und Qua-
lifizierung urbanen Grüns berücksichtigt, sowie eine Reduzierung des motorisierten Individu-
alverkehrs befördert) – großzügige und hochwertig gestaltete Grünflächen vorgesehen.
Den Belangen von Menschen mit Behinderungen wird durch die vorgesehene Planung eben-
falls Rechnung getragen. Es sind von der KölnGrund GmbH zwei behindertengerechte Woh-
nungen vorgesehen. Zudem sind grundsätzlich die Vorgaben der BauO NRW bei der Umset-
zung des Vorhabens zu berücksichtigen. Hier ist zu unterscheiden zwischen öffentlichen Ver-
kehrsflächen und privaten Grundstücksflächen. Öffentliche Flächen sind nach §4 Behinderten-
gleichstellungsgesetz NRW barrierefrei auszuführen, womit die DIN 18040-3 als Mindeststan-
dard anzuwenden ist. Die Planungen zur Barrierefreiheit werden jedoch erst auf der Ebene
der Bauantragsverfahren getätigt und von der Genehmigungsbehörde geprüft. Diese ist somit
nicht Gegenstand der Bauleitplanung.
2.2 Städtebauliches Konzept
Die Konzeption für das Areal der ehemaligen Schamotte-Fabrik in Bonn Duisdorf von der Ar-
beitsgemeinschaft Cityförster, Mosaik Architekten und nsp Landschaftsarchitekten sieht die
Transformation des ehemaligen Industriestandorts zu einem Wohnstandort mit unterschiedli-
chen Wohntypologien und hoher Wohnqualität vor.
Die städtebauliche Anordnung der Gebäude ist durch die Lage im Inneren eines größeren
gemischt genutzten Quartiers entstanden. Ein wesentliches Kriterium waren zudem die Schal-
lemissionen der nördlich gelegenen Bahntrasse. Eine vier- bis fünfgeschossige Riegelbebau-
ung entlang der Bahntrasse schirmt das Ensemble vom Bahnlärm ab. Dessen fußläufige Er-
schließung erfolgt von dem autofreien Blockinnenbereich sowie zusätzlich über Zugänge an
dem bahnparallelen Radweg und ist somit von zwei Seiten erschlossen. Zwei polygonale vier-
geschossige Solitärgebäude mit eingeschnittenen Dachterrassen im Süden bilden den Über-
gang zur aufgelockerten Bebauung in der Umgebung. Die beiden baugleichen Gebäude fügen
sich mit ihrer Kubatur in die Umgebungsbebauung ein und bieten Raum für verschiedenartige
Wohntypologien. Sie sind gegeneinander verdreht angeordnet und bilden dadurch differen-
zierte Freiräume aus.
In der Verlängerung der von Süden kommenden Zufahrt entsteht im Westen des Plangebietes
ein weitgehend autofreier Quartiersplatz, der als identitätsstiftende Adresse und Treffpunkt
fungiert. In Richtung Osten erstreckt sich ein begrünter Freiraum, zu welchem die gegenüber-
liegenden Eingänge der Gebäude orientiert sind.
Die angrenzenden städtischen und privaten Grundstücke können in das städtebauliche Bild
integriert werden. Ziel ist es, bauliche Entwicklungsoptionen für diese darzustellen und im Rah-
men des Bebauungsplanverfahrens die planungsrechtlichen Voraussetzungen hierfür zu
schaffen. Konkrete hochbauliche Konzepte liegen derzeit noch nicht vor. Insbesondere für die
städtischen Flächen sollen diese erst zu einem späteren Zeitpunkt und unter Berücksichtigung
der zukünftigen Bedarfssituation definiert werden.
Das Bestandsgebäude, in dem sich heute ein städtisches Wohngebäude befindet, kann nach
dem vorliegenden Konzept entweder erhalten bleiben und durch eine Aufstockung und Ergän-
zung von Balkonen optimiert, oder alternativ im Zuge einer Neubebauung weiterentwickelt
werden.Seite 32 von 124
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 13
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Südlich davon besteht nach den Planungen der Wettbewerbsgewinner*innen auf der heutigen
städtischen Lagerfläche bzw. dem Standort des Gerätehauses der Feuerwehr die Option, ei-
nen weiteren viergeschossigen Solitärbaukörper in Anlehnung an die Nachbargebäude zu er-
richten. Da sich im Laufe des Aufstellungsverfahrens des Bebauungsplans jedoch herausge-
stellt hat, dass die Stadt Bonn und die Feuerwehr einen langfristigen Erhalt der Lagerfläche
und den Neubau des Gerätehauses planen, wird die Umsetzung dieser Option nicht mehr
verfolgt und planungsrechtlich nicht ermöglicht.
Im Westen kann im Bereich der Fabrikantenvilla ein größer dimensionierter Baukörper als
Wohngebäude dem Quartiersplatz eine klare Kante geben und die Lärmeinwirkung ins Quar-
tiersinnere minimieren. Diese Planung kann jedoch wie oben beschreiben aufgrund abwei-
chender Vorstellungen der Eigentumspartei absehbar nicht umgesetzt werden. Lärmschutz
sowie Raumbildung und Sicherstellung der Wohnqualität sind nicht von der Entwicklung der
Nachbargrundstücke abhängig. Auch ohne diese entsteht ein in sich funktionierendes und grü-
nes Wohnquartier, so dass eine abschnittsweise Realisierung des Gesamtkonzeptes möglich
ist.
Im Erd- und 1. Obergeschoss des südwestlichen Solitärs wird eine 3-zügige Kita mit Außen-
spielbereich (mind. 600 m²) vorgesehen. Die Kita dient vorrangig der Deckung des Bedarfs,
der durch das neue Quartier entstehen wird. Darüber hinaus können auch Kinder aus der Um-
gebung aufgenommen werden. Die Integration der Kita in das Wohngebäude bewirkt eine ef-
fiziente Flächennutzung. Der Außenbereich der Kita erstreckt sich entlang der gesamten süd-
westlichen Kante des Solitärgebäudes und gewährleistet somit eine hohe Aufenthalts- und
Spielqualität für die Kinder.
Das Plangebiet wird von Süden von der Straße Am Burgweiher aus erschlossen. Im Norden
wird die Erschließung über die Lessenicher Straße und den Hüttenweg sichergestellt. Beide
Zufahrten bestehen bereits heute.
Insgesamt wird auf dem Gelände der KölnGrund GmbH (WA 2) eine oberirdische Bruttogrund-
fläche (BGF) von ca. 8.500 m² mit rd. 80 Wohneinheiten und eine dreigruppige Kita mit Au-
ßenspielfläche entstehen. Die Vorgaben des Bonner Baulandmodells werden mit der Schaf-
fung von einem Anteil von mindestens 40% der BGF im geförderten Mitwohnungsbau berück-
sichtigt. Der öffentlich geförderte Wohnungsbau wird voraussichtlich hauptsächlich in dem
bahnparallelen Gebäude nachgewiesen werden.
Auf den städtischen Flächen (WA 3) können bei Niederlegung des Bestandsgebäudes ca.
2.000 m² BGF (rd. 20 WE) entstehen. Dies ist jedoch erst mittelfristig geplant, da dann ein
Ersatz für das städtische Wohngebäude zur Verfügung stehen muss. Das private Grundstück
(WA 1), das aktuell noch mit der Fabrikantenvilla bebaut ist, bietet langfristig Platz für rd. 2.600
m² BGF (rd. 26 WE), was jedoch im Bebauungsplan nicht berücksichtigt wird, da mit der Ei-
gentumspartei kein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen werden konnte und damit die Um-
setzung der Vorgaben des Bonner Baulandmodells zum geförderten Wohnungsbau nicht ge-
sichert ist. Das Bonner Baulandmodell ist auch für diese Flächen zu berücksichtigen. Im Fall
des privaten Grundstücks wird dies über einen städtebaulichen Vertrag abgesichert.
Auf dem Grundstück mit der städtischen Lagerfläche und dem Feuerwehrgerätehaus können
rd. 380 m² BGF entstehen. Wohngebäude sind hier nicht zulässig.
Städtebauliche Kennziffern des PlangebietesSeite 33 von 124
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 14
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Geltungsbereich Bebauungsplan ca. 14.859 m²
Anteil allgemeines Wohngebiet WA ca. 8.980 m²
Anteil Gemeinbedarfsfläche ca. 1.950 m²
Anteil öffentliche Verkehrsfläche: ca. 1.780 m²
Anteil Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung ca. 1.660 m²
Anteil öffentliche Grünflächen ca. 380 m²
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans
2.3.1 Art der baulichen Nutzung
Allgemeines Wohngebiet
Nach Maßgabe der städtebaulichen Zielsetzung soll im Plangebiet ein Wohnquartier mit einer
Kita entstehen. Insbesondere soll dabei der hohen Nachfrage auf dem Bonner Wohnungs-
markt Rechnung getragen werden. Aus diesem Grund wird im überwiegenden Teil des Plan-
gebietes ein Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO (Baunutzungsverordnung)
festgesetzt, das entsprechend der vorgesehenen Differenzierung der Gebäudetypologien in 3
Teilbereiche (WA 1, WA 2 und WA 3) gegliedert wird. Damit dient das Gebiet vorwiegend der
Wohnnutzung, ist aber grundsätzlich auch für die sonstigen nicht störenden Nutzungen nach
§ 4 BauNVO offen. Hierunter fallen die der Versorgung des Plangebietes dienenden Läden,
Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe und Anlagen für
kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Gemäß § 4 Abs. 3
BauNVO können sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen
ausnahmsweise zugelassen werden. Den Mieter*innen und Eigentümer*innen wird somit die
Möglichkeit eröffnet, in ihrer Wohnung in einem wohnverträglichen Maße auch erwerbsmäßig
zu arbeiten. Darüber hinaus soll im Plangebiet – obwohl dies aktuell nicht vorgesehen ist –
zukünftig auch mögliche Nutzungen in Form von der Versorgung des Gebietes dienenden Lä-
den oder auch Pflegeeinrichtungen bzw. Wohnen mit Service planungsrechtlich ermöglicht
werden. Im Vordergrund der städtebaulichen Zielsetzung liegt jedoch die Schaffung von
Wohnraum. Die geplante Kindertagesstätte, die vorrangig den im Quartier entstehenden Be-
darf abdecken soll, ist mit der Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes planungsrechtlich
zulässig. Ebenfalls zulässig ist das im Plangebiet bereits vorhandene städtische Wohnheim,
da es eine wohnähnliche Anlage für soziale Zwecke darstellt, die grundsätzlich in Allgemeinen
Wohngebieten zulässig ist (§ 4 Abs. 2 Nr. 3 BauGB) und auch im vorliegenden Bebauungsplan
nicht aus dem Nutzungskatalog des § 4 BauNVO ausgeschlossen wird. Da sich das Wohn-
heim bereits zum aktuellen Zeitpunkt in unmittelbarer Nachbarschaft zu bereits vorhandenen
Wohngebäuden befindet, ist davon auszugehen, dass keine Störungen oder negative Beein-
trächtigungen des Quartiers durch die Nutzung zu erwarten sind.
Mit den im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen wird die Möglichkeit eröffnet, das Ge-
bäude zu erweitern / aufzustocken oder neu zu errichten und Wohnungen für die Allgemeinheit
zu schaffen. Dazu gibt es derzeit jedoch keine konkreten Planungen.
Aus dem Katalog der in einem Allgemeinen Wohngebiet gem. § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahms-
weise zulässigen Nutzungen werden folgende Nutzungen ausgeschlossen bzw. differenziert
festgesetzt:Seite 34 von 124
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 15
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
• Betriebe des Beherbergungsgewerbes / Ferienwohnungen
Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Ferienwohnungen werden in den Allgemeinen
Wohngebieten als nicht zulässig festgesetzt. Die mit Beherbergungsgetrieben regelmäßig ein-
hergehenden erhöhten Kfz- und Lieferverkehre, insbesondere auch in den Nachtstunden, und
die damit verbundene Lärmbelastung sind aufgrund des Wohnumfeldes nicht gewünscht und
könnten zudem im Plangebiet nicht konfliktfrei abgewickelt werden. Um Zweckentfremdung
von Wohnraum zu verhindern, werden auch Ferienwohnungen generell ausgeschlossen. We-
sentliches Ziel des Bebauungsplanes ist es, Wohnraum für dauerhaftes Wohnen zu schaffen
und so dem bestehenden Wohnbedarf in Bonn Rechnung zu tragen. Die Feriennutzung von
Wohnungen hat gegenüber einer dauerhaften Wohnnutzung wirtschaftliche Vorteile für den
Eigentümer. Aufgrund seiner Lage zum Bonner Zentrum und die damit verbundenen günstigen
Voraussetzungen für eine touristische Nutzung kann nicht ausgeschlossen werden, dass in-
nerhalb des Plangebietes Wohnungen als Ferienwohnungen vermietet und damit dem allge-
meinen Wohnungsmarkt entzogen werden.
• Gartenbaubetriebe und Tankstellen
Gartenbaubetriebe und Tankstellen zeichnen sich aufgrund des erhöhten Publikumsverkehrs
durch einen erhöhten Störgrad – auch in den Nachtzeiten – aus und sind im Allgemeinen mit
einem gesteigerten Flächenbedarf verbunden, dem im Plangebiet aufgrund der beabsichtigten
Wohndichte in Verbindung mit der geringen zur Verfügung stehenden Fläche nicht Rechnung
getragen werden kann. Weiterhin sind die durch solche Nutzungen regelmäßig hervorgerufene
KFZ-Verkehre nicht konfliktfrei im Plangebiet abwickelbar. Sie werden daher ausgeschlossen.
Soziale Wohnraumförderung
Um auf das starke Bevölkerungswachstum in Bonn mit einem differenzierten Angebot von
Wohnbebauung und bezahlbaren Wohnungen zu reagieren, ist es Zielsetzung der Stadt Bonn,
möglichst in allen Bonner Stadtteilen mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Vor diesem
Hintergrund verfolgt die Bundesstadt Bonn das sozialpolitische Ziel, geförderten Wohnraum
im notwendigen Umfang zur Verfügung zu stellen. Dies ist vor allem in Hinblick auf auslau-
fende städtische Mietpreisbindungen wichtig. Angesichts der im Bonner Stadtgebiet nur noch
wenigen vorhandenen Flächenpotenziale für den Wohnungsbau liegt die Schaffung von ge-
fördertem Wohnungsbau vornehmlich im Bereich baulich bereits genutzter Flächen, in der Ver-
dichtung vorhandener baulicher Strukturen und in der Baulückenschließung. Dem entspre-
chend werden mit dem durch die Ratsbeschlüsse vom 31.03.2017 und vom 10.07.2018 anzu-
wendenden Bonner Baulandmodell Planungsbegünstigte verpflichtet, 40% der Bruttogrundflä-
che (BGF) des Wohnungsbauvorhabens als geförderten Mietwohnungsbau zu errichten.
Das Bonner Baulandmodell wurde seitdem mehrfach modifiziert. Mit der letzten Änderung vom
27.10.2022 wurde eingeführt, dass bei Bauvorhaben, mit denen mehr als 20 Wohneinheiten
oder 2.100 m² Wohnbaufläche geschaffen werden, insgesamt 50% der Bruttogrundfläche
(BGF) für Wohnen zu den Bedingungen des geförderten Wohnungsbaus errichtet werden
müssen. Da jedoch für den vorliegenden Bebauungsplan der Zielbeschluss bereits am
28.06.2021 vom Rat der Stadt Bonn gefasst wurde und in der Planungsvereinbarung mit der
KölnGrund GmbH am 23.05.2022 die bis dahin geltenden 40% geförderter Wohnungsbau ver-
traglich vereinbart wurden, gelten die Bestimmungen des Baulandmodells mit Beschluss vom
10.07.2018 weiter. Mit einer Angemessenheitsprüfung stellt die Stadt Bonn sicher, dass der
Umfang der vereinbarten Leistungen – entsprechend den Vorgaben des BauGB – in der
Summe angemessen ist.Seite 35 von 124
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 16
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Aus diesem Grund wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass insgesamt 40% der Bruttogrund-
fläche Wohnen so herzustellen sind, dass sie mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung
(Runderlass Förderungsbestimmungen / -richtlinien des Landes NRW in der zurzeit geltenden
Fassung) gefördert werden könnten.
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung
Grundsätzlich zielen die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung darauf ab, dass in-
nerhalb des Geltungsbereichs eine angemessene Dichte erzeugt werden kann, die dem drän-
genden Wohnraumbedarf in der Stadt Bonn gerecht wird. Darüber hinaus sollen jedoch auch
qualitätvolle Grün- und Freiflächen entstehen können. Zudem wird mit den Festsetzungen si-
chergestellt, dass harmonische Übergänge zur angrenzenden Bestandsbebauung sicherge-
stellt werden.
Für das WA 1, auf dem sich die ehemalige Fabrikantenvilla befindet, wird der Bestand pla-
nungsrechtlich gesichert. Durch die Festsetzungen sind nur minimale Erweiterungen möglich.
Grundflächenzahl (GRZ)
Für das Allgemeine Wohngebiet WA 1 wird bestandssichernd eine GRZ von 0,1 festgesetzt.
Da für dieses Grundstück seitens der Eigentumspartei keine bauliche Veränderung vorgese-
hen ist, wird lediglich der Bestand gesichert und der Orientierungswert des § 17 BauNVO nicht
ausgeschöpft. Eine spätere Erweiterungsmöglichkeit besteht damit nur bei einer Änderung /
Anpassung des Bebauungsplanes sonstigen aktuell oder künftig nach Baugesetzbuch mögli-
chen Maßnahmen.
Für die Allgemeinen Wohngebiete WA 1, WA 2 und WA 3 wird jeweils eine Grundflächenzahl
(GRZ) von 0,4 festgesetzt. Damit wird der Orientierungswert des §17 (1) der Baunutzungsver-
ordnung (BauNVO) für die Bestimmung der Grundflächenzahl für Allgemeine Wohngebiete
eingehalten und eine den Zielsetzungen entsprechend dichte Bebauung zur Schaffung von
Wohnraum ermöglicht. Durch diese Festsetzung und die in der Bauordnung Nordrhein-West-
falen (BauO NRW) festgeschriebenen Abstandsflächen kann von gesunden Wohn- und Ar-
beitsverhältnissen im Plangebiet ausgegangen werden, da eine ausreichende Belichtung und
Besonnung gegeben sind. Durch die Maßgabe des § 19 Abs. 4 BauNVO ist eine Überschrei-
tung der festgesetzten GRZ für Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, für Nebenanlagen
im Sinne des § 14 sowie baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das
Baugrundstück lediglich unterbaut wird, um bis zu 50% - und damit bis zu einer GRZ von 0,6
– allgemein zulässig. Damit kann die Anlage von Tiefgaragen für die Unterbringung der erfor-
derlichen Stellplätze für die geplanten Mehrfamilienhäuser sichergestellt werden. Dies wiede-
rum trägt dem Planungsziel Rechnung, einen hohen Anteil an Grün- und Freiflächen im Plan-
gebiet zu realisieren und die oberirdischen Flächen weitestgehend vom motorisierten Indivi-
dualverkehr freizuhalten. Die Kfz-Stellplätze sollen mit Ausnahme der Hol- und Bringzone der
Kita in Tiefgaragen untergebracht werden.
Für das Allgemeine Wohngebiet WA 2 wird eine Überschreitung der Grundflächenzahl durch
die Grundfläche von an Gebäude angrenzende Terrassen, Flächen von Tiefgaragen mit ihren
Zufahrten, die notwendigen Flächen zur Erschließung sowie durch Fahrradabstellanlagen bis
zu einer Grundflächenzahl von 0,8 zugelassen. Im WA 2 ist die für das Quartier relevante
Wegeverbindung zwischen der südlichen Zufahrt und dem Radweg mit der der mittig gelege-Seite 36 von 124
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 17
Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
nen Platzfläche vorgesehen, die über das normale Maß an Fußwegen und Erschließungsflä-
chen hinausgeht. Zusätzlich ist auch hier die Unterbringung der Stellplätze in einer Tiefgarage
vorgesehen, um die wertvollen oberirdischen Flächen vollständig vom ruhenden Verkehr frei-
zuhalten und als Freiraum insbesondere dem Aufenthalt und der Erholung für das Quartier
und dessen näherer und weiterer Umgebung zur Verfügung stehen. Dort können Grün- und
Spielflächen sowie Retentionsflächen entstehen und Baum- und Strauchpflanzungen erfolgen,
die positive stadtklimatische Auswirkungen haben werden.
Für die im Plangebiet festgesetzte Fläche für Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „öf-
fentliche Verwaltung“ wird eine Grundflächenzahl von 0,6 festgesetzt. Gemäß § 19 Abs. 4
BauNVO ist auch hier die Überschreitung durch die genannten Anlagen um bis zu 50 %, ma-
ximal jedoch bis zu einer GRZ von 0,8, zulässig. Mit der damit verbundenen höheren Ausnutz-
barkeit der Fläche wird dem erhöhten Platzbedarf und dem Nutzungszweck als Lager- und
Übungsfläche der Feuerwache sowie für die Stadtverwaltung Rechnung getragen.
Geschossflächenzahl (GFZ)
Entsprechend der im Plangebiet aufgrund des Ergebnisses des städtebaulichen Qualifizie-
rungsverfahrens vorgesehen städtebaulichen Dichte wird für die Teilbereiche des Allgemeinen
Wohngebietes sowie für die Fläche für den Gemeinbedarf die Geschossflächenzahl (GFZ)
differenziert festgesetzt:
- WA 1: 1,5 0,3
- WA 2: 1,6
- WA 3: 1,6
- Fläche für Gemeinbedarf: 0,8
Der Orientierungswert des § 17 BauNVO, der für Allgemeine Wohngebiete bei einer GFZ von
1,2 liegt, wird demnach im WA 2 und im WA 3 in allen Teilbereichen des Allgemeinen Wohn-
gebietes überschritten. Im WA 1 wird er deutlich unterschritten. Für Gemeinbedarfsflächen ist
in der BauNVO kein Orientierungswert angegeben. Durch die dort festgesetzte GFZ würde der
Orientierungswert für Allgemeine Wohngebiete jedoch deutlich unterschritten werden.
Eine Überschreitung der Orientierungswerte ist nach § 17 Satz 2 nur für Wochenendhausge-
biete und Ferienhäuser nicht zulässig, so dass sie für Allgemeine Wohngebiete aus städte-
baulich

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.