Einleitung des Vergabeverfahrens -öffentliche Ausschreibung zur Erstellung des qualifizierten Mietspiegels 2028

Beschlussvorlage: Einleitung
öffentlich
260170
Der OberbürgermeisterDokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Federführung:
62 Amt für Bodenmanagement und Geoinformation
Dezernat:
Dez. III
Einleitung des Vergabeverfahrens -öffentliche
Ausschreibung zur Erstellung des qualifizierten
Mietspiegels 2028
Beratungsfolge
Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und
Vergabe
23.04.2026 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Der Einleitung des Vergabeverfahrens gem. Ziffer 3.5 der Vergabeordnung der
Bundesstadt Bonn (Öffentliche Ausschreibung nach UVgO) zur Erstellung des
qualifizierten Mietspiegels 2028 wird zugestimmt.
Begründung
Seit jeher wird in Bonn vom Arbeitskreis Mietspiegel ein qualifizierter
Mietspiegel erstellt. Im Arbeitskreis sind neben den städtischen Ämtern unter
anderem die Interessenvertreter*innen der Mieter*innen (Mieterbund) und
Vermieter*innen (Haus und Grund) vertreten. Sämtliche operationalen
Tätigkeiten zur Erstellung des Mietspiegels werden von der Verwaltung
erbracht
Mit dem Mietspiegelreformgesetz 2022 besteht für Städte mit mehr als 50.000
Einwohner*innen die Pflicht, dafür Sorge zu tragen, dass ein Mietspiegel
aufgestellt wird (§ 558 c Abs. 4 BGB). In aller Regel wird ein Mietspiegel von
der Gemeinde erstellt. Es gibt aber auch Städte, in denen der Mietspiegel
lediglich in Zusammenarbeit mit der Stadt erstellt wird (siehe Köln), in
Düsseldorf wurde der Mietspiegel durch die Verbände erstellt.
Mietspiegel müssen alle 4 Jahre neu aufgestellt werden. Nach 2 Jahren werden
sie mittels eines Index fortgeschrieben. Nachdem die letzte Erstellung 2024
erfolgte, ist im Jahr 2028 eine Neuaufstellung des Mietspiegels erforderlich. Mit
ersten Vorarbeiten dazu muss bereits jetzt begonnen werden.
An die Erstellung von qualifizierten Mietspiegeln stellt der Gesetzgeber
spezielle Anforderungen. Erfüllt ein Mietspiegel diese Vorgaben nicht, gilt er
nicht als qualifiziert, sondern als sogenannter einfacher Mietspiegel.Seite 1 von 3
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Ein qualifizierter Mietspiegel muss nach § 558d BGB auf der Grundlage einer
repräsentativen Stichprobe nicht preisgebundener Wohnungen nach anerkannt
wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden und von der Gemeinde oder
von Interessenvertretern der Vermieter*innen und der Mieter*innen als
qualifiziert anerkannt worden sein. Grundsätzlich bietet ein qualifizierter
Mietspiegel eine hohe Rechtssicherheit für Mieter*innen und Vermieter*innen,
da er die widerlegbare Vermutung (§ 558d Abs. 3 BGB) begründet, dass seine
Werte die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt abbilden. In der überwiegenden
Zahl der Großstädte werden qualifizierte Mietspiegel aufgestellt, so zum
Beispiel in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Stuttgart, Dortmund,
Essen, Leipzig, Münster und Bielefeld.
Seit dem Mietspiegelreformgesetz 2022, welches die Gemeinden mehr in die
Pflicht genommen hat, haben sich auf dem Markt verschiedenste Unternehmen
auf die Erstellung von qualifizierten Mietspiegeln spezialisiert. Angesichts der
hohen Komplexität sowie der erforderlichen Koordinierung und fachlichen
Begleitung zahlreicher Beteiligter richtet die Verwaltung ihren Fokus auf das
Kerngeschäft.
Daraus folgt, dass die Erstellung des Mietspiegels 2028 – einschließlich
Datenerhebung und Auswertung – extern vergeben werden soll.
Um den wissenschaftlichen Ansprüchen an einen qualifizierten Mietspiegel zu
genügen, müssen für die Auswertung in Bonn mindestens 2.000 Datensätze
(oder mehr) vorliegen. Die Datensätze erhält man, indem in den Haushalten
mittels eines umfangreichen Fragebogens detaillierte Angaben zur Miethöhe
und Wohnungsausstattung abgefragt werden.
Die Daten können entweder mittels direkter Befragung der Mieter*innen vor Ort
(sogenannte Face to Face Interviews) oder mittels schriftlicher Abfrage in den
entsprechenden Haushalten erhoben werden. Während die Verwaltung in der
Vergangenheit die direkte Befragung der Mieter*innen vor Ort durchgeführt hat,
wird in der öffentlichen Ausschreibung zum Mietspiegel 2028 - aus
wirtschaftlichen Gründen- die schriftliche Abfrage in den Haushalten gefordert.
Diese Abkehr von der direkten persönlichen Befragung erfolgt in Bonn neben
wirtschaftlichen Erwägungen auch aus der Erkenntnis, dass die direkten
persönlichen Interviews mit Mieter:innen im Rahmen der Erstellung von
Mietspiegeln in Deutschland nicht die Regel, sondern die Ausnahme ist, da sie
deutlich teurer und methodisch nicht zwingend notwendig sind und zu keiner
Qualitätssteigerung führen. Städte, die weiterhin an den Interviews festhalten
sind zum Beispiel Frankfurt, Berlin, München, Hamburg sowie die Stadt
Brandenburg. Hier werden die Befragungen entweder durch persönliche
Interviews oder mittels Online-Beantwortung von Fragen durchgeführt, teils
aber unter Beauftragung eines Meinungsforschungsinstitutes (z.B. München).
Bei einer schriftlichen Befragung ergibt sich ein wesentlicher Vorteil. Hier kann
im Gegensatz zum teuren Face to Face Interview die Zahl der erhobenen
Datensätze durch geringen finanziellen Aufwand deutlich erhöht werden. Mehr
Datensätze führen naturgemäß statistisch gesehen zu gesicherteren
Ergebnissen.
Die Befragung in Bonn soll durch das beauftragte Unternehmen zudem medial
begleitet werden (z.B. FAQ, Hotline) und den Mieter*innen bei Bedarf
Unterstützung zur Ausfüllung der Fragebögen angeboten werden. Auch ist zuSeite 2 von 3
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prüfen, ob der Fragebogen in verschiedenen Sprachen übersetzt wird. Da mit
dem Mietspiegelreformgesetz 2022 Mieter*innen sowie Vermieter*innen zur
Auskunft verpflichtet sind, verspricht sich die Verwaltung bei einer schriftlichen
Befragung eine hohe Rücklaufquote, gegebenenfalls nach dem Versand von
Erinnerungsschreiben sowie unter Hinweis auf ein mögliches Ordnungsgeld.
Andere Städte haben mit dieser Methodik Rücklaufquoten von mehr als 90 %
erreichen können (z.B. Leipzig oder Koblenz).
Die Schätzkosten zur Erstellung des qualifizierten Mietspiegels 2028
basieren auf einer Abfrage bei einem auf die Mietspiegelerstellung
spezialisierten Unternehmen auf der Basis von 2.000 schriftlich erhobenen
Datensätzen.
Vergabeart:
x öffentlich offen (EU) aufgeforderte Firmen
beschränkt nichtoffen (EU) mit öffentlichem
Teilnahmewettbewerb
Freihändig bzw.
Verhandlungsvergabe Verhandlungsverfahren (EU) Abweichung von der
vorgeschriebenen Vergabeart
Vergabekennzahl Vergabe-/Vertragsordnung Ausführungszeitraum Schätzkosten brutto
VOB x UVgO VgV Dez. 2026 - Juli 2028 95.000,00 €
Produktgruppennummer Produktgruppenbezeichnung Sachkonto
(konsumtiv) /
Finanzposition
(investiv)
CO-Kontierung
(konsumtiv) /
Finanzstelle
(investiv)
1.09 Raumplanung, Stadtentw. und
Geoinfo 162000909 / 72.1000 162000909
Verpflichtungsermächtigungen Verwendung von
Haushaltsresten
Mittel
ja
x
nein ja x nein freigegeben x vorgesehen
Anlage/n
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