Evaluation Bonner Baulandmodell 2020-2024 inkl. Prüf- und Fortschreibungsempfehlungen

Beschlussvorlage
öffentlich
260169
Der OberbürgermeisterDokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Evaluation Bonner Baulandmodell 2020-2024 inkl.
Prüf- und Fortschreibungsempfehlungen
Beratungsfolge
Ausschuss für Planen, Bauen und
Denkmalschutz
20.05.2026 Empfehlung
Ausschuss für Soziales, Migration,
Gesundheit, Wohnen und Senioren
21.05.2026 Empfehlung
Rat 11.06.2026 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1.) Die Ergebnisse der Evaluation zur Anwendung des Bonner Baulandmodells
in den Jahren 2020 bis 2024 werden zur Kenntnis genommen.
2.) Die Verwaltung wird beauftragt, die im Evaluationsbericht (Anlage 1) aufge-
führten Prüf- und Fortschreibungsempfehlungen des Bonner Baulandmodells
aufzugreifen und einen Vorschlag zur Fortschreibung des Bonner Baulandmo-
dells vorzulegen.
Begründung
Mit Beschluss des Rates erfolgte im Jahr 2017 die Einführung des Bonner
Baulandmodells (DS Nr. 1613742EB5). Das Bonner Baulandmodell hat seitdem
unterschiedliche Modifizierungen erfahren. Nach einem entsprechenden
Beschluss im Jahr 2018 wurde unter anderem die regelmäßige Evaluation der
Modellanwendung beauftragt (DS Nr. 1811574EB5). Zuletzt erfolgte eine
systematische Evaluation im Jahr 2020 (DS Nr. 201298).
Die nun vorliegende Evaluationsbericht betrachtet die Anwendung des Bonner
Baulandmodells in den Jahren 2020 bis 2024. Der Bericht greift die in DS Nr.
251660 benannten inhaltlichen Aspekte zur Evaluierung auf.
Evaluationsergebnis
Für den Evaluationszeitraum sind quantitative und qualitative
Anwendungsergebnisse des Bonner Baulandmodells erhoben worden. Die
wertebezogenen Ergebnisse lauten für die Jahre 2020 bis 2024
zusammenfassend:
• Die Modellanwendung wurde in acht vorhabenbezogenenSeite 1 von 23
Seite 2Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Bebauungsplanverfahren mit einem Potenzial von 53.000 m² BGF für
öffentlich geförderten Wohnungsbau und 145 zusätzliche Kitaplätze geprüft
bzw. zum Satzungsbeschluss verbindlich vereinbart.
• 40 öffentlich geförderte Wohneinheiten wurden auf Grundlage von
Verpflichtungen aus dem Bonner Baulandmodell fertig gestellt.
• 16 Kitaplätze wurden auf Grundlage von Verpflichtungen aus dem Bonner
Baulandmodell hergestellt.
Eine ausführlichere Erläuterung zu den quantitativen Ergebnissen der
Evaluation findet sich in Kapitel 4.1 des Evaluationsberichts (siehe Anlage 1)
Anwendungserfahrungen und Wirksamkeitseinschätzungen für die
Anwendungsjahre 2020 bis 2024 des Bonner Baulandmodells wurden im
Rahmen der Evaluation mit den vom Modell berührten städtischen
Fachdienststellen sowie mit planenden und umsetzenden Akteur*innen des
Wohnungsmarktes im Dialog erhoben. Sie beleuchteten neben der
Modellsystematik und seiner Anwendungsvorgaben, die Verpflichtungsinhalte
sowie den Prozess der Modellanwendung wirkungsorientiert.
Eine differenzierte Erläuterung der qualitativen Evaluationsergebnisse findet
sich in Kapitel 4.2 des Evaluationsberichts (siehe Anlage 1).
Die Evaluation der Anwendung des Bonner Baulandmodells in den Jahren
2020-2024 zeigt, dass seine Wirkkraft zur Erhöhung der
Baufertigstellungszahlen öffentlich geförderter Wohnungen und somit die
Ausweitung des Angebots an preiswertem Wohnraum im gesamten Gebiet der
Bundesstadt sowie zur Schaffung zusätzlicher planbegründeter Kitaplätze
gering ist. Hinsichtlich des öffentlich geförderten Wohnungsbaus wird dies
insbesondere mit Blick auf den Gesamtumfang des Neubaus öffentlich
geförderter Wohnungen in den betrachteten Jahren deutlich (vgl. auch DS Nr.
240896).
Zur Einordnung dieses Evaluationsergebnisses muss jedoch bewusst sein,
dass insbesondere der Evaluationszeitraum 2020 bis 2024 eine
baukonjunkturell anspruchsvolle Zeit betrachtet, welche vielfach zu einer
zeitlichen Verschiebung bzw. dem Verzicht baulicher Investitionen führte.
Zudem dürfen notwendige planerische und bauvorbereitende Zeiträume vom
Satzungsbeschluss eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans bis zur
Baufertigstellung, welche zumeist mehrere Jahre umfassen, nicht außer Acht
gelassen werden.
Unabhängig von den dargestellten quantitativen Ergebnissen ist jedoch
Folgendes positiv festzuhalten: Mit Einführung des Bonner Baulandmodells und
der darin verankerten Verpflichtung zur Errichtung öffentlich geförderten
Wohnungsbaus hat ein umfangreicher Kommunikationsprozess mit
verschiedenen Akteur*innen des Wohnungsmarktes begonnen. Dabei konnte
diesen die essentielle Bedeutung des städtischen Ziels einer guten Versorgung
mit preisgünstigem Wohnraum vermittelt werden und es konnten Vorbehalte
abgebaut werden. Darüber hinaus setzen einzelne Vorhabenträger*innen, auch
ohne dass sie dazu verpflichtet sind, die Regeln des Bonner Baulandmodells
bei ihren Vorhaben um. Hierzu haben auch die im Vergleich zum Zinsniveau
frei finanzierter Wohnungsbaukredite günstigen Konditionen derSeite 2 von 23
Seite 3Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Wohnraumförderung des Landes Nordrhein-Westfalen beigetragen.
Vor diesem Hintergrund wird das Bonner Baulandmodell sowie seine
Anwendung nicht grundsätzlich in Frage gestellt.
Ausblick Anwendungsumfang Bonner Baulandmodell im Zusammenhang von
rechtskräftigen Bebauungsplänen:
Neben den dargestellten Anwendungskennzahlen für die Jahre 2020 bis 2024
lassen sich darüber hinaus ergänzende Kennzahlen zum Umfang zukünftiger
Baurealisierungen im Anwendungszusammenhang des Bonner
Baulandmodells wiedergeben, die sich über bereits mit Rechtskraft versehene
Bebauungspläne ergeben. Insgesamt haben bis zum Jahr 2026 sechs
Bebauungspläne Rechtskraft erfahren, bei denen das Bonner Baulandmodell
anzuwenden war. Hierunter fallen die Vorhaben „Kennedyallee 41 (B-Plan
Nr. 6918-2)“, „Kennedyallee 62-72 (B-Plan Nr. 6918-4)“, „Im Dahl (B-Plan Nr.
6224-2)“, „R(h)einwohnen (B-Plan Nr. 6820-2)“, „Grootestraße (B-Plan Nr.
6122-1)“ und „Deutschherrenstr. (B-Plan Nr. 7014-1)“. Auf Grundlage der
Angaben aus den jeweiligen Angemessenheitsprüfungen sind über diese
Vorhaben und über die mit Ihnen verbundenen Bebauungspläne mit
Rechtskraft zukünftig rund 53.000 m2 Bruttogrundfläche Wohnen im öffentlich
geförderten Wohnungsmarktsegment zu erwarten, was rund 730
Wohneinheiten entspricht. Im frei finanzierten Wohnungsmarktsegment sind für
die benannten Bebauungspläne rund 82.000 m2 Bruttogrundfläche Wohnen zu
erwarten, die etwa 1.100 absehbaren Wohneinheiten entsprechen. Diese Werte
sind allerdings als anzunehmende Schätzwerte zu verstehen, die sich bis zur
faktischen Baurealisierung noch verändern können.
Prüf- und Fortschreibungsempfehlungen
Es werden Ansatzpunkte für eine wirkungsorientierte Fortschreibung der
Regelungen zum Modell unter Berücksichtigung der aktuellen
Wohnungsmarktsituation und insbesondere für das öffentlich geförderten
Wohnungsmarktsegment identifiziert, welche in nachstehende Prüf- und
Fortschreibungsempfehlungen münden:
Anwendungsbereich und -voraussetzungen:
Diskussion der Ertragswertmethode (Modellüberprüfung) als Grundsystematik
des Modells
Es ist zu überprüfen, ob die Anwendung des Bonner Baulandmodells
insbesondere als ertragswertbasiertes Modell (vorhabenbezogene Berechnung
des Gesamtbetrags eines Wohnungsbauvorhabens, für das das Bonner
Baulandmodell anzuwenden ist und Bestimmung der Angemessenheitsgrenze,
in der sich die Kosten der vereinbarten Regelungsinhalte für
Vorhabenträger*innen bewegen müssen) hinsichtlich des Aufwands und
Nutzen einen wirksamen Beitrag zum öffentlich geförderten
Wohnungsmarktsegment beitragen kann. Alternativ sind vereinfachte
Modellansätze denkbar, wie sie regelmäßig in mit Bonn vergleichbaren
Kommunen Grundlage der Baulandmodellsystematik sind.
Überprüfung der Anwendungsgrenze ab 850 m² BGF Wohnen
Es ist zu prüfen, ob die bestehende Bagatellgrenze (bis 849Seite 3 von 23
Seite 4Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
m2 Bruttogrundfläche) weiterhin einen aktuellen und das Marktgeschehen
sinnvoll abbildenden Grenzwert darstellt.
Überprüfung anwendungsmaßgeblicher Planungsverfahren
Es ist zu überprüfen, ob bzw. wie die Regelungen des Bonner Baulandmodells
auch auf weitere Planverfahren über die vorhabenbezogene
Bebauungsplanung hinaus übertragen werden können.
Überprüfung der angemessenen Berücksichtigung vormaligen Planungsrechts
bei Wohnungsbauvorhaben
Es ist zu überprüfen, wie und ob die Berücksichtigung bereits vorhandener
Baurechte im Plangebiet, welche baulich nicht realisiert wurden, in der
Modellanwendung Berücksichtigung finden können.
Verpflichtungsinhalte:
Überprüfung der Verpflichtung zur Kostenübernahme sozialer Infrastruktur (hier
Kita)
Hierbei ist konkret eine Anpassung der Vorgaben des Bonner Baulandmodells
hinsichtlich der Beteiligung an den Herstellungskosten der sozialen Infrastruktur
(Bedarf KITA-Betreuungsplätze) zu prüfen.
Anwendungsvorgehen:
Prozessoptimierung der Abstimmungs- und Aktualisierungsprozesse zu den
Vorgaben des Bonner Baulandmodells.
Verbesserungsvorschläge für das verwaltungsinterne Handling (Anpassung
Umsetzungsanweisung) im Sinne einer Prozessverschlankung
Unter den vorgenannten Prüf- und Fortschreibungsempfehlungen ist die
Überprüfung des Ertragswertmodells entscheidend, da eine Abkehr von diesem
signifikante Auswirkungen auf das Anwendungsvorgehen des Bonner
Baulandmodells und Potenziale zu seiner Vereinfachung hat.
Nächste Schritte
Die angeführten Empfehlungen sollen im Rahmen einer Fortschreibung des
Bonner Baulandmodells im Dialog sowohl mit den Anwender*innen innerhalb
der Bonner Stadtverwaltung als auch mit Bonner Wohnungsmarktakteur*innen
geprüft werden. Die Ergebnisse finden Eingang in eine Modellfortschreibung,
die zur Beratung und Beschlussfassung vorgelegt werden wird.
Anlage/n
1 202603_BBLM_Evaluation (öffentlich)Seite 4 von 23
BONNER BAULANDMODELL
Evaluation 2020 - 2024Seite 5 von 23
Bundesstadt Bonn
Dezernat für Planen, Umwelt & Verkehr
Stadtplanungsamt
März 2026
Quelle Titelseitenfoto: istockphoto/aciloSeite 6 von 23
Inhalt
1. Auftrag, Ziel & Inhalt der Evaluation 3
2. Gegenstand der Evaluation 4
3. Stand des Bonner Baulandmodells als Bezugspunkt
der Evaluation 5
3.1 Anwendungsbereich des Bonner Baulandmodells 5
3.2 Verpflichtungen aus dem Bonner Baulandmodell 5
3.3 Ablauf der Modellanwendung &
Angemessenheitspr¸fungen 6
4. Evaluationsergebnisse zur Anwendung des
Bonner Baulandmodells (2020-2024) 8
4.1 Anwendungsf‰lle des Bonner Baulandmodells & baulich umge-
setzte Modellverpflichtungen 8
4.2 Evaluation Anwendungserfahrungen (2020-2024) 11
4.2.1 Anwendungserfahrungen st‰dtischer Fachdienststellen 11
4.2.2 Anwendungserfahrungen Bonner Wohnungsmarkt-
akteur*innen 14
4.2.3 Gemeinsame Einsch‰tzungen zur Modellanwendung 15
5. Fazit der Evaluationsergebnisse & Pr¸f- sowie
Fortschreibungshinweise 16
5.1 Hinweise zur mˆglichen Fortschreibung des
Bonner Baulandmodells 2026 17Seite 7 von 23
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1. Auftrag, Ziel & Inhalt der Evaluation
Mit Beschluss des Rates erfolgte im Jahr 2017 die Einf¸hrung des Bonner Bauland-
modells (DS Nr. 1613742EB5).
Das Bonner Baulandmodell regelt einheitlich und verbindlich f¸r alle Wohnungs-
bauvorhaben, f¸r die im Rahmen eines Bauleitplanverfahrens Planungsrecht ge-
schaffen wird und f¸r die nach dem 30. M‰rz 2017 eine entsprechende Planungs-
vereinbarung geschlossen wurde, welche Leistungen Vorhabentr‰ger*innen im
Sinne der Allgemeinheit zu erbringen haben. Im Mittelpunkt steht dabei, dass sich
Planungsbeg¸nstigte in einem st‰dtebaulichen Vertrag dazu verpflichten, gegen-
w‰rtig 50% der f¸r Wohnzwecke geplanten Bruttogrundfl‰che (BGF) eines Neubau-
vorhabens zu den Bedingungen des gefˆrderten Wohnungsbaus zu errichten und
eine Kostenbeteiligung zur Herstellung von Betreuungspl‰tzen in Kindertagesst‰t-
ten zu leisten.
Mit einem Beschluss im Jahr 2018 wurde die regelm‰flige Evaluation der Model-
lanwendung beauftragt (DS Nr. 1811574EB5), zuletzt erfolgte eine systematische
Evaluation im Jahr 2020 (DS Nr. 201298).
Der vorliegende Evaluationsbericht betrachtet die Modellanwendung in den Jahren
2020 bis 2024, um die Wirksamkeit des Modells insbesondere hinsichtlich des Ziels
der Steigerung der Anteile des ˆffentlich gefˆrderten Wohnungsbaus in Bonn zu
¸berpr¸fen.
Hierzu werden zum einen quantitative Indikatoren der Modellwirksamkeit auf die
Wohnungsmarktentwicklung insbesondere im ˆffentlich gefˆrderten Wohnungs-
marktsegment ausgewertet. Zum anderen wird der Blick auf qualitative Aspekte der
Modellanwendung gelegt, die sowohl seitens der Fachdienststellen der st‰dtischen
Verwaltung als auch von Vertreter*innen der Wohnungswirtschaft beleuchtet wer-
den.
Abschlieflend werden Hinweise f¸r eine mˆgliche, wirkungsorientierte Fortschrei-
bung des Bonner Baulandmodells gegeben.
Auftrag
Ziel & InhaltSeite 9 von 23
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2. Gegenstand der Evaluation
Konkret fasst die Evaluation ¸ber die Auswertung der bisherigen Anwendungsf‰lle
der Jahre 2020 (beginnend zum Endzeitpunkt der zur¸ckliegenden Evaluation,
Stichtag: 30.06.2020) bis 2024 (Stichtag: 31.12.2024) die Bilanz des Modells f¸r
diesen Zeitraum zusammen. Bestandteil der Bilanzierung ist dabei zum einen der
Umfang des ¸ber die jeweiligen Entwicklungsvorhaben entstehenden Wohnraums,
der jeweils in Quadratmetern BGF Wohnen sowie in Wohneinheiten insgesamt und
differenziert f¸r den ˆffentlich gefˆrderten Wohnungsbau ausgewertet wird. Dar-
¸ber hinaus sind auch die Anzahl sowie die Mittelvolumina der Beteiligung an den
Herstellungskosten f¸r Betreuungspl‰tze in Kindertagesst‰tten Gegenstand der
Evaluation zur Anwendung des Bonner Baulandmodells.
Der mit Vertreter*innen der st‰dtischen Fachdienststellen sowie der Wohnungswirt-
schaft im Rahmen der Evaluation gef¸hrte Austausch zum Bonner Baulandmodell
betrachtete dabei:
• die Praktikabilit‰t der Modellanwendung
• den Anwendungsbereich, bzw. die Anwendungsvoraussetzungen des Bon-
ner Baulandmodells
• die mit dem Modell begr¸ndeten Verpflichtungsinhalte
Ziel der Evaluation der Anwendung des Modells durch die beteiligten Akteur*innen
ist es, die Perspektiven dieser transparent zu machen und zu erheben. Es geht um
die ‹berpr¸fung, ob die Regelungsinhalte des Bonner Baulandmodells Erg‰nzun-
gen, Nachsch‰rfungen oder ƒnderungen benˆtigen, um den wohnpolitischen Zie-
len der Bundesstadt Bonn im Einklang mit ¸bergeordnet zu ber¸cksichtigenden
Vorgaben (bspw. Wohnraumfˆrderbestimmungen des Landes Nordrhein-Westfa-
len) Rechnung tragen zu kˆnnen.
Auswertung
Anwendungsf‰lle
Reflektion
Modellsystematik und
-anwendungSeite 10 von 23
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3. Stand des Bonner Baulandmodells
als Bezugspunkt der Evaluation
Der initiale Beschluss zum Bonner Baulandmodell aus dem Jahr 2017 (DS Nr.
1613742EB5) wurde in den zur¸ckliegenden Jahren mehrfach modifiziert1.
Die f¸r die Evaluation maflgeblichen Modellregelungen und aktuellen Vorgaben des
Bonner Baulandmodells sind ausführlich im „Merkblatt für Investitionen in den Woh-
nungsbau in Bonn“2 dargestellt. Folgende Regelungen sind dabei in besonderer
Weise evaluationsrelevant:
3.1 Anwendungsbereich des Bonner Baulandmodells
Das Bonner Baulandmodell gilt f¸r alle Wohnungsbauvorhaben, f¸r die im Rahmen
eines Bauleitplanverfahrens von grˆfler gleich 850 m2 BGF Wohnen vorhabenbe-
zogenes Planungsrecht geschaffen wird und f¸r die nach dem Stichtag 30.03.2017
eine entsprechende Planungsvereinbarung geschlossen wurde. F¸r Vorhaben, f¸r
die ein erster politischer Beschluss erst nach dem 28.06.2021 gefasst wurde oder
wird, ist die Anwendung der im Jahr 2021 erweiterten Vorgaben des Bonner Bau-
landmodells entscheidend.
Das Bonner Baulandmodell wird in Folge auf das gesamte im Rahmen eines Bau-
leitplanverfahrens geschaffene Wohnbaurecht angewendet. Vorhandene und wei-
terhin bestehende Wohngeb‰ude im Plangebiet bleiben bei der Ermittlung der BGF
Wohnen, die dem Baulandmodell zugrunde gelegt wird, auflen vor.
Auf Antrag kˆnnen besondere gemeinschaftliche Wohnprojekte und genossen-
schaftliche Eigentumsformen von den Regelungen ausgenommen werden. In ei-
nem solchen Fall m¸ssen die Eigennutzung des geschaffenen Wohnraums und das
Ziel des besonderen Wohnens f¸r mindestens zehn Jahre gesichert werden.
3.2 Verpflichtungen aus dem Bonner Baulandmodell
Bei der Schaffung neuen Planungsrechts im Wohnungsbau ab 20 Wohneinheiten
oder ab 2.100 m≤ BGF Wohnen m¸ssen 50% der BGF Wohnen als gefˆrderter
Mietwohnungsbau errichtet werden. Hiervon sind mindestens 75% ¸ber den Fˆr-
derweg A gem‰fl der Wohnraumfˆrderbestimmungen des Landes Nordrhein-West-
falen zu errichten.
Bei der Schaffung neuen Planungsrechts im Wohnungsbau f¸r 8 bis 20 Wohnein-
heiten oder zwischen 850 m≤ und 2.100 m≤ BGF Wohnen m¸ssen 40% der BGF
Wohnen als gefˆrderter Mietwohnungsbau errichtet werden. Hiervon sind mindes-
tens 75% ¸ber den Fˆrderweg A gem‰fl der Wohnraumfˆrderbestimmungen des
Landes Nordrhein-Westfalen zu errichten.
Beabsichtigt der Planungsbeg¸nstigte eine ‹bererf¸llung des geforderten Anteils
an gefˆrdertem Wohnungsbau, werden weitere Kostenbeteiligungen gem. Bonner
Baulandmodell reduziert3.
1 siehe hierzu DS Nr. 201298-04 AA, DS NR. 210781-03 AA und DS Nr. 220278
2 abrufbar unter: https://www.bonn.de/themen-entdecken/planen-bauen/merkblatt-investitio-
nen-in-den-wohnungsbau.php
3 Werden zum Beispiel 100% ˆffentlich gefˆrderter Wohnungsbau errichtet, verzichtet die Bun-
desstadt Bonn grunds‰tzlich auf die Erhebung von Finanzierungsbeitr‰gen zur Errichtung von
Kitapl‰tzen.
Errichtung
ˆffentlich gefˆrderten
WohnungsbausSeite 11 von 23
BONNER BAULANDMODELL | EVALUATION 2020-2024
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Die Verpflichtung zur Realisierung ˆffentlich gefˆrderten Wohnungsbaus galt unter
dem Vorbehalt, dass die Bewilligung der Wohnungsbaufˆrdermittel zum Zeitpunkt
der Beantragung sichergestellt werden kann.
Die Planungsbeg¸nstigten werden verpflichtet, die Folgekosten f¸r die Herstellung
von Pl‰tzen in Kindertagesbetreuungseinrichtungen in dem Mafle zu ¸bernehmen,
in welchem der Bedarf zum Bau dieser Pl‰tze durch das Vorhaben ausgelˆst wird.
F¸r die Umsetzung der Verpflichtung stehend dem Planungsbeg¸nstigten verschie-
dene Wege offen.
Vor dem Satzungsbeschluss eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans sind mit
den planungsbeg¸nstigten Vorhabentr‰ger*innen verbindliche st‰dtebauliche Ver-
tr‰ge zur Sicherung der sich aus dem Bonner Baulandmodell begr¸ndeten Ver-
pflichtungen abzuschlieflen.
3.3 Ablauf der Modellanwendung &
Angemessenheitspr¸fungen
Beabsichtigt ein*e Vorhabentr‰ger*in die Beantragung eines Vorhaben- und Er-
schlieflungsplans gem. ß 12 BauGB, welcher die Schaffung von Planungsrecht f¸r
mehr als 849 m≤ BGF Wohnen oder mehr als sieben Wohneinheiten zum Ziel hat,
erfolgt die Anwendungsvorbereitung bzw. Anwendung des Bonner Baulandmodells
als integraler Bestandteil des Bebauungsplanverfahrens (s. Abb. 1). Die Zustim-
mungserkl‰rung des*r Vorhabentr‰ger*in zur Modellanwendung, ist Voraussetzung
zur Herbeif¸hrung eines Zielbeschlusses.
Abb. 1: Ablaufschema zur Anwendung des Bonner Baulandmodells bei vorhabenbezogenen
Bebauungsplanverfahren (Quelle: Bundesstadt Bonn)
Die sogenannte Angemessenheitspr¸fung der im st‰dtebaulichen Vertrag zu ver-
einbarenden Leistungen der Planungsbeg¸nstigen ist zentraler Baustein des Mo-
dells. Sie erfolgt wiederholt und ber¸cksichtigt so die sich gegebenenfalls ¸ber den
Zeitverlauf ver‰nderten Planungskennwerte.
Die vorl‰ufige Angemessenheitspr¸fung wird im Zusammenhang der ersten An-
frage von Vorhabentr‰ger*innen zur mˆglichen Einleitung eines vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplanverfahrens erstellt und informiert in reduzierter Form ¸ber die
Kostenbeteiligung
soziale Infrastruktur
Abschluss eines st‰d-
tebaulichen Vertrags
Ablauf der
Modellanwendung
Angemessenheits-
pr¸fungenSeite 12 von 23
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vorhabenbezogene Anwendung des Bonner Baulandmodells (u.a. ¸ber die vorl‰u-
fige Angemessenheitsgrenze).
Die verbindliche Angemessenheitspr¸fung wird bei der Anwendung des Bonner
Baulandmodells sowohl zum Beschluss ¸ber die Verˆffentlichung gem. ß 3 (2)
BauGB („Verbindliche Angemessenheitsprüfung I“) als auch abschließend im Zu-
sammenhang des städtebaulichen Vertragsschlusses („Verbindliche Angemessen-
heitsprüfung II“) durchgef¸hrt. In diesem Zusammenhang erfolgt die Festsetzung
der Grenze der Belastungen durch das Baulandmodell zum Stichtag des Vertrags-
schlusses sowie der Nachweis, dass die angesetzte Angemessenheitsgrenze nicht
¸berschritten wird. Die Berechnungsergebnisse der verbindlichen Angemessen-
heitspr¸fungen werden im vorhabenbezogenen st‰dtebaulichen Vertrag fixiert, wel-
cher parallel zum Bebauungsplanverfahren ausgearbeitet und sp‰testens zum Sat-
zungsbeschluss unterzeichnet wird.
Vor dem Hintergrund der nach ß 11 Abs. 2 BauGB bei der Anwendung des Bonner
Baulandmodells zu wahrenden Angemessenheit wird zur ‹berpr¸fung ein komple-
xes Berechnungstool angewandt. Dieses baut auf unterschiedlichen wohnungswirt-
schaftlichen und st‰dtebaulichen, j‰hrlich aktualisierten Annahmen4 auf und bietet
die Mˆglichkeit, durch Eingabe weniger Vorhabenkennzahlen vorhabenbezogene
Ertragsberechnungen durchzuf¸hren. Unter anderem bestimmt es dar¸ber pau-
schalisiert den zu erwartenden Gesamtertrag eines konkreten Wohnungsbauvor-
habens. Dar¸ber hinaus berechnet es den wirtschaftlichen Nachteil, der Vorhaben-
tr‰ger*innen durch die Verpflichtungen des Bonner Baulandmodells entsteht und
stellt damit die Grundlage f¸r die ‹berpr¸fung der zu wahrenden Angemessenheit.
Im Rahmen der Angemessenheitspr¸fung wird eine Angemessenheitsgrenze an-
hand eines f¸r den Standort ermittelten pauschalisierten Gesamtertrages des
Wohnbauvorhabens festgelegt. Als Angemessenheitsgrenze werden 30% des pau-
schalisiert ermittelten Gesamtertrags festgesetzt. Liegt die Summe der durch das
Bonner Baulandmodell beschriebenen Belastungen f¸r die Planungsbeg¸nstigten
¸ber der Angemessenheitsgrenze, werden die im st‰dtebaulichen Vertrag zu ver-
einbarenden Leistungen in Folge derart reduziert, dass die Angemessenheits-
grenze eingehalten wird.
4 Weiterf¸hrende Informationen zu den entsprechenden Annahmen kˆnnen dem aktuellen Ak-
tualisierungsbericht zum Bonner Baulandmodell entnommen werden:
https://www.bonn.de/medien-global/amt-61/251029_BBLM_Aktualisierungsbericht_2025.pdfSeite 13 von 23
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4. Evaluationsergebnisse zur Anwendung des Bonner
Baulandmodells (2020-2024)
4.1 Anwendungsf‰lle des Bonner Baulandmodells & baulich
umgesetzte Modellverpflichtungen
Im Evaluationszeitraum 2020 bis 2024 wurden f¸r f¸nf vorhabenbezogene Bebau-
ungsplanverfahren vorl‰ufige5 Angemessenheitspr¸fungen vor Fassung des sog.
Zielbeschlusses in Vorbereitung des formalen Bebauungsplanverfahrens durchge-
f¸hrt (s. Tab. 1).
Nr. Bezeichnung Bebauungs-
plan
Stadtbezirk Statistischer Be-
zirk
1 „urban dot“ 6719-5,
6718-3
Bonn Dottendorf
2 „Im Dahl“ 6224-2 Bonn Buschdorf
3 „Kˆlnstr.“ 6324-2 Bonn Buschdorf
4 „Rheinallee 17“ 8217-21 Bad Godes-
berg
Godesberg-Villen-
viertel
5 „Rheinwohnen Landgra-
benweg“ 6820-2 Beuel LiK¸Ra
F¸r die nachfolgenden Bebauungsplanverfahren wurden im Evaluationszeitraum
2020 bis 2024 verbindliche Angemessenheitspr¸fungen durchgef¸hrt:
Nr. Bezeichnung Bebauungs-
plan
Stadtbezirk Statistischer Be-
zirk
1 „Kennedyallee 62-72“ 6918-2 Bad Godes-
berg
Hochkreuz
2 „Im Dahl“ 6224-2 Bonn Buschdorf
3 „Herseler Str./Keltenweg“ 6524-1 Bonn Graurheindorf
4 „Rheinwohnen Landgra-
benweg“
6820-2 Beuel LiK¸Ra
5 „Grootestr.“ 6122-1 Bonn Dransdorf
6 „Schloßallee“ 7213-2 Bad Godes-
berg
Mehlem-Rheinaue
5 Zum fr¸hen Planungsstand der vorl‰ufigen Pr¸fungen handelt es sich um Annahmen, die auf
Grundlage von Richtwerten der Baunutzungsverordnung (BauNVO) oder bereits vorliegender
st‰dtebaulicher Konzepte getroffen werden. Aussagen zur Anzahl der voraussichtlich entste-
henden Wohneinheiten kˆnnen zu diesem Zeitpunkt nur bedingt getroffen werden, da die
Hˆhe der letztlich entstehenden BGF Wohnen noch ƒnderungen erfahren kann und die Auf-
teilung der BGF Wohnen auf Einfamilien- und/oder Mehrfamilienh‰user und der geplante
Wohnungsmix (Anteile kleinerer und grˆflerer Wohneinheiten) noch nicht feststehen.
Bebauungsplan-
verfahren
Tabelle 1: Vorhabenbezogene Bebauungsplanverfahren, f¸r die eine vorl‰ufige Angemessenheitspr¸-
fung erfolgte (2020-2024) (Quelle: Bundesstadt Bonn)
Tabelle 2: Vorhabenbezogene Bebauungsplanverfahren, f¸r die eine verbindliche Angemesseheitspr¸-
fung erfolgte (2020-2024) (Quelle: Bundesstadt Bonn)Seite 14 von 23
BONNER BAULANDMODELL | EVALUATION 2020-2024
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Die durchgef¸hrten Angemessenheitspr¸fungen ermittelten f¸r keines der Vorha-
ben einen unangemessenen wirtschaftlichen Nachteil f¸r den planbeg¸nstigten
Vorhabentr‰ger*in, der die Nichtanwendung des Modells begr¸ndete.
Abb. 2 zeigt den Umfang der geplanten BGF Wohnen der acht Bebauungsplanver-
fahren, f¸r die zwischen 2020 und 2024 eine vorl‰ufige oder eine verbindliche An-
gemessenheitspr¸fung durchgef¸hrt wurde. Insgesamt belief sich die BGF Wohnen
dieser auf rund 150.200 m2 BGF Wohnen. Im zur¸ckliegenden Evaluationszeitraum
2018 bis 2020 war die Zahl der gepr¸ften Bebauungsplanverfahren mit elf hˆher
und ebenso die mit diesen Bebauungsplanverfahren geplante BGF Wohnen.
Unter der Annahme, dass die voraussichtlich entstehende BGF Wohnen der hier
betrachteten acht Bebauungsplanverfahren realisiert wird und in den Vorhaben ein
Anteil von bis zu 50 % der BGF Wohnen als ˆffentlich gefˆrderten Wohnungsbau
realisiert wird, kann die modellbegr¸ndete Errichtung von rund 65.300 m≤ BGF
Wohnen im ˆffentlich gefˆrderten Wohnungsbau erwartet werden. Diese Gesamt-
fl‰che entspricht ca. 880 ˆffentlich gefˆrderten Wohneinheiten. Voraussetzung da-
f¸r ist, dass die Bewilligung der Wohnungsbaufˆrdermittel zum Zeitpunkt der Bean-
tragung sichergestellt werden konnte.
Im Evaluationszeitraum 2020 bis 2024 wurden im Bonner Stadtgebiet 40 ˆffentlich
gefˆrderte Wohnungen auf Grundlage der Regelungen des Bonner Baulandmo-
dells errichtet7.
6 Wurden sowohl vorl‰ufige als auch verbindliche Angemessenheitspr¸fungen f¸r ein Vorhaben
durchgef¸hrt, sind in die Darstellung in Abb. 2 die Berechnungsergebnisse der verbindlichen
Angemessenheitspr¸fungen und somit die aktuellen Angaben zum Wohnungsbauvorhaben
eingeflossen. Siehe hierzu auch vorherige Fuflnote.
7 Die errichteten Wohneinheiten sind ¸ber einen Anwendungssonderfall des Bonner Bauland-
modells (Bebauungsplan Nr. 6223-2, Hermannst‰dter Strafle) realisiert worden, dessen An-
gemessenheitspr¸fungen unter anderem Gegenstand der Evaluation aus dem Jahr 2020 wa-
ren.
14.419
34.301
1.276
31.650
1.718 3.157
22.710
33.421
7.577
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
Bauvorhaben
BGF Wohnen [m2]
"urban dot"
"Kˆlnstr."
"Rheinallee 17"
"Kennedyallee
62-72"
"Im Dahl"
"Herseler Str. /
Keltenweg"
"Rheinwohnen
Landgrabenweg"
"Grootestr."
"Schloflallee"
Verpflichtung ˆffent-
lich gefˆrderter Woh-
nungsbau
Abb. 2: Geplante BGF Wohnen6 je Bauvorhaben, f¸r welches eine Angemessenheitspr¸fung
gem. BBLM erfolgte (2020 bis 2024)
realisierte ˆffentlich
gefˆrderte Wohnein-
heitenSeite 15 von 23
BONNER BAULANDMODELL | EVALUATION 2020-2024
10
Die bauliche Umsetzung der Errichtungsverpflichtung f¸r insgesamt rund 44.600 m≤
BGF Wohnen aus f¸nf bereits rechtswirksamen Bebauungspl‰nen ist zum Stichtag
31.12.2024 noch nicht erfolgt.
In den Jahren 2020 bis 2024 wurden in Bonn insgesamt 847 ˆffentlich gefˆrderte
Wohnungen bewilligt. Dies erfolgte mehrheitlich im Zusammenhang von Woh-
nungsbauvorhaben, die auf Grundlage bestehenden Planungsrechts entwickelt
wurden und Vorhabentr‰ger*innen aus freien St¸cken ˆffentlich gefˆrderten Woh-
nungsbau errichteten haben oder in Vorhaben, f¸r die die Vorgaben des Bonner
Baulandmodells nahezu analog angewendet wurden8.
Die Nachfrage nach Wohnungsbaufˆrdermitteln zur Realisierung ˆffentlich gefˆr-
derten Wohnungsbaus war in den vergangenen Jahren grunds‰tzlich hoch. Es ist,
unabh‰ngig von der Anwendung des Bonner Baulandmodells davon auszugehen,
dass sie in den kommenden Jahren weiterhin hoch bleiben wird.
Das Bonner Baulandmodell verpflichtet Vorhabentr‰ger*innen, die Folgekosten f¸r
die Herstellung von Pl‰tzen in Kindertagesbetreuungseinrichtungen in dem Mafle
zu ¸bernehmen, in welchem der Bedarf zum Bau dieser Pl‰tze durch das Vorhaben
ausgelˆst wird. Insgesamt sind f¸r die im Evaluationszeitraum zwischen 2020 und
2024 betrachteten Vorhaben 181 Kitapl‰tze zu finanzieren9.
Die Beteiligung an den Herstellungskosten der f¸r den Evaluationszeitraum ermit-
telten, insgesamt 181 Kitapl‰tze beliefen sich f¸r die zwischen 2020 und 2024
durchgef¸hrten Angemessenheitsberechnungen rechnerisch auf rund 8,9 Mio €.
8 So zum Beispiel für das Bauvorhaben „Arminiusstr.“ durch die Bundesanstalt für Immobilien-
aufgaben oder für das Wohnungsneubauvorhaben „Schneidemühler Str.“ durch die VEBO-
WAG.
9 Die zur Bedarfsdeckung herzustellenden Kitapl‰tze werden im Anwendungszusammenhang
des Bonner Bauland-modells nicht jeweils linear ermittelt, sondern werden auf den konkreten
Bedarf im Umfeld des Bauvorhabens bezogen.
5.768
17.151
510
12.660
344
1.263
11.355
13.368
3.031
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
18.000
20.000
BGF Wohnen gefˆrderter Wohnungsbau [m2]
Bebauungsplanverfahren
"urban dot"
"Kˆlnstr."
"Rheinallee 17"
"Kennedyallee 62-
72"
"Im Dahl"
"Herseler Str. /
Keltenweg"
"Rheinwohnen
Landgrabenweg"
"Grootestr."
"Schloflallee"
Abb. 3: Voraussichtlich entstehende BGF Wohnen im gefˆrderten Wohnungsbau (bei Ange-
messenheitspr¸fungen f¸r Wohnungsbauvorhaben unter Anwendung des Bonner
Baulandmodells 2020 bis 2024)
Verpflichtung zur
Finanzierung von Kita-
pl‰tzenSeite 16 von 23
BONNER BAULANDMODELL | EVALUATION 2020-2024
11
Faktisch hergestellt wurden unter Anwendung des Bonner Baulandmodells in den
Jahren 2020 bis 2024 16 Kitapl‰tze10.
4.2 Evaluation Anwendungserfahrungen (2020-2024)
Maflgeblich f¸r die Akzeptanz des Modells und seine Anwendung sind die Ak-
teur*innen, die in diese eingebunden sind.
Dies sind zum einen die st‰dtischen Fachdienststellen sowie Vertreter*innen der
Wohnungswirtschaft als planbeg¸nstigte Vorhabentr‰ger*innen. Neben einer quan-
titativen Auswertung der Modellanwendungsergebnisse ist es deshalb im Rahmen
der Evaluation bedeutsam, ihre Anwendungserfahrungen zu erheben, um mˆgliche
wirkungsorientierte Anpassungsbedarfe zu ermitteln. Dies erfolgte in Workshop-
Formaten im Herbst 2025.
4.2.1 Anwendungserfahrungen st‰dtischer Fachdienststellen
In die Modellanwendung sind verschiedene Fachdienststellen der Stadtverwaltung
eingebunden. Eine ‹bersicht dazu gibt am Beispiel der verbindlichen Angemessen-
heitspr¸fung die nachstehende Abbildung 4. Sie verdeutlicht, weshalb die verwal-
tungsinterne Erhebung von Anwendungserfahrungen im Rahmen der Modellevalu-
ation geboten ist.
Die Erhebung der Anwendungserfahrungen des Modells der st‰dtischen Fach-
dienststellen beleuchtete folgende Themen:
Akzeptanz des Bonner Baulandmodells als Baustein im Rahmen der vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplanung
Das Bonner Baulandmodell und seine Anwendung wird von den st‰dtischen Fach-
dienststellen, auch unter Ber¸cksichtigung der in Abb 5 beispielhaft wiedergegebe-
nen Aufgaben und Zust‰ndigkeiten, grunds‰tzlich als zweckm‰flig und umsetzbar
beurteilt.
10 Die Kitapl‰tze sind ¸ber den in Kapitel 4.1 aufgef¸hrten (Fuflnote Nr. 7) Anwendungssonder-
fall des Bonner Baulandmodells (Bebauungsplan Nr. 6223-2, Hermannst‰dter Strafle) realisiert
worden, dessen Angemessenheits-pr¸fungen unter anderem Gegenstand der Evaluation aus
dem Jahr 2020 waren.
9
50
1
36
2 3
26
50
4
0
10
20
30
40
50
60
Bauvorhaben
Anzahl Kitapl‰tze
"urban dot"
"Kˆlnstr."
"Rheinallee 17"
"Kennedyallee
62-72"
"Im Dahl"
"Herseler Str. /
Keltenweg"
"Rheinwohnen
Landgrabenweg"
"Grootestr."
"Schloflallee"
Abb. 4: Anzahl der zu finanzierenden Kitapl‰tze, differenziert nach Wohnungsbauvorhaben
unter Anwendung des Bonner Baulandmodells (2020-2024)
realisierte Kitapl‰tzeSeite 17 von 23
BONNER BAULANDMODELL | EVALUATION 2020-2024
12
Anwendungsbereich und -voraussetzungen
Die st‰dtischen Fachdienststellen stellen keinen Anpassungsbedarf f¸r die definier-
ten Anwendungsbereiche und -voraussetzungen des Modells fest. Die mit dem Mo-
dell definierten Anwendungsgrenzen (Umfang der mit der Planung realisierten BGF
Wohnen) und ihre Staffelung betr. der zu vereinbarenden Quote ˆffentlich gefˆrder-
ten Wohnungsbaus werden nicht in Frage gestellt.
Eignung des Ertragswertmodells als grundlegende Modellsystematik
Das Ertragswertmodell als grundlegende Modellsystematik des Bonner Bauland-
modells, welches ¸ber die j‰hrliche Aktualisierung der Berechnungsgrundlagen zur
Angemessenheitspr¸fung die Marktbedingungen und -Dynamik ber¸cksichtigt, wird
positiv bewertet. Es wird jedoch festgestellt, dass die j‰hrlich erfolgende Aktualisie-
rung der Angemessenheitspr¸fungs-Berechnungsgrundlagen, teilweise Unsicher-
heiten bei den planbeg¸nstigten Vorhabentr‰ger*innen begr¸nden. In diesem Zu-
sammenhang kann es dazu kommen, dass die Ergebnisse der verbindlichen Ange-
messenheitspr¸fungen I und II, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten im Bauleit-
planverfahren stattfinden, differieren und ein Vorhabentr‰ger*in erst zum Ende des
Bebauungsplanverfahrens Klarheit ¸ber die entstehenden Verpflichtungen erlangt.
Abb 5: ‹bersicht verwaltungsinterner Aufgaben und Zust‰ndigkeiten f¸r die Anwen-
dungsschritte des Bonner Baulandmodells, Beispiel „Verbindliche Angemes-
senheitsprüfung I & II“ (Quelle: Bundesstadt Bonn)Seite 18 von 23
BONNER BAULANDMODELL | EVALUATION 2020-2024
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Verpflichtung zur Errichtung ˆffentlich gefˆrderten Wohnungsbaus
Die Verpflichtung zur Errichtung eines definierten Anteils ˆffentlich gefˆrderten
Wohnungsbaus wird als wichtig und richtig best‰tigt. Damit ist das Bonner Bauland-
modell ein Instrument zur st‰dtischen Steuerung/Initiierung des ˆffentlich gefˆrder-
ten Wohnungsbaus. Wichtig ist der Hinweis, dass aufgrund des begrenzten Bewil-
ligungsrahmens nach Ausschˆpfung der Wohnungsbaufˆrdermittel des Landes ei-
nes Jahres, bauwillige Vorhabentr‰ger*innen die Umsetzung ihrer Projekte im ˆf-
fentlich gefˆrderten Wohnungsmarktsegment nicht wie geplant angehen kˆnnen.
Vor diesem Hintergrund m¸ssen die vorhabenbezogenen st‰dtebaulichen Vertr‰ge
- wie bislang auch - verbindliche Regelungen f¸r den Fall enthalten, dass eine Fˆr-
derung nicht bewilligt und ausgezahlt werden kann.
Verpflichtung zur Finanzierung von Kitapl‰tzen
Die Verpflichtung zur Beteiligung der planbeg¸nstigten Vorhabentr‰ger*innen an
den Herstellungskosten der planbegr¸ndeten Kita-Bedarfe wird aufgrund zwischen-
zeitlich ge‰nderter Rahmenbedingungen als ¸berholt und anpassungsbed¸rftig ein-
gesch‰tzt. Hintergrund ist, dass sich Kitabedarfe lokal sehr unterschiedlich entwi-
ckeln und auch zeitlich verschieben – gerade bei Projekten mit l‰ngerer Laufzeit
kˆnnen sich Einsch‰tzungen daher zwischenzeitlich ‰ndern. Da das Bonner Bau-
landmodell keine Option daf¸r vorsieht, vormals verabredeten Kitaplatz-Finanzie-
rungen wieder aufzuheben, kann es dadurch zu Situationen kommen, in denen sich
die Stadt zur Anmietung einer Kita verpflichtet, obwohl zum Fertigstellungszeitpunkt
kein entsprechender Bedarf mehr besteht. Es wird empfohlen, auch bei rechnerisch
ausgelˆsten, umfangreicheren Platzbedarfen auf die Forderung der Finanzierung
und Realisierung von Kitapl‰tzen zu verzichten, da insbesondere kleine Einrichtun-
gen wirtschaftlich kaum tragf‰hig sind.
Praktikabilit‰t der notwendigen Anwendungsschritte
Es wird unterstrichen, dass eine im Verlauf eines Planverfahrens zeitnahe Abstim-
mung und Durchf¸hrung von Angemessenheitspr¸fungen (siehe hierzu auch Eig-
nung des Ertragswertmodells als grundlegende Modellsystematik weiter oben) sehr
wichtig ist. Der st‰dtebauliche Vertrag als Sicherungsinstrument der planbegr¸nde-
ten Verpflichtungen des Vorhabentr‰gers wird als geeignet bewertet.
Wirksamkeitseinsch‰tzung des Bonner Baulandmodells
Eine grunds‰tzliche Steigerung der Wohnungsbauaktivit‰t im ˆffentlich gefˆrderten
Wohnungsmarktsegment aufgrund des Bonner Baulandmodells, wird – wie es die
Zahlen belegen (vgl. Kapitel 4.1) – nicht gesehen. Auch wenn der Umfang der
Wohneinheiten, die durch das Bonner Baulandmodell im ˆffentlich gefˆrderten
Wohnungsmarktsegment entstanden sind, bislang gering ist, sind in Zukunft nach
Einsch‰tzungen der verwaltungsinternen Anwender*innen insbesondere ¸ber ab-
sehbare, grˆflere Wohnungsbauvorhaben deutlichere Effekte zu erwarten. Als ur-
s‰chlich f¸r den geringen Umfang bislang realisierter Vorhaben wird unter anderem
die grofle Zeitspanne zwischen Planungsbeginn und Baufertigstellung gesehen.Seite 19 von 23
BONNER BAULANDMODELL | EVALUATION 2020-2024
14
4.2.2 Anwendungserfahrungen Bonner Wohnungsmarktakteur*innen
Maflgebliche Akteur*innen in der Anwendung des Bonner Baulandmodells sind die
sogenannten planungsbeg¸nstigten Vorhabentr‰ger*innen, welche als Wohnungs-
marktakteur*innen benannt werden kˆnnen. Der Dialog mit Wohnungsmarktak-
teur*innen zum Bonner Baulandmodell und dessen Anwendungserfahrungen kam
im Sinne der Evaluation zu folgenden Ergebnissen:
Akzeptanz des Bonner Baulandmodells als Baustein im Rahmen der vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplanung
Das Bonner Baulandmodell wird als ein grunds‰tzlich gutes und gesetztes Instru-
ment f¸r die Schaffung von ˆffentlich gefˆrdertem Wohnraum eingesch‰tzt. In der
Entwicklungspraxis gibt es ¸ber seine eigentliche Anwendung hinaus Anreize f¸r
die freiwillige Verpflichtung zur Realisierung ˆffentlich gefˆrderten Wohnungsbaus.
Es besteht der Wunsch nach einer zeitgem‰flen Anpassung des Bonner Bauland-
modells z.B. hinsichtlich der Anwendungsvorgaben sowie bez¸glich der Beteiligung
an den Herstellungskosten der sozialen Infrastruktur.
Anwendungsbereich und -voraussetzungen
Die Anwendung des Bonner Baulandmodells f¸r Vorhaben mit weniger als 3.000
m2 geplanter BGF Wohnen wird in Frage gestellt.
Im Weiteren wird die Nicht-Ber¸cksichtigung bereits vorhandener Baurechte im
Plangebiet, welche baulich nicht realisiert wurden, in der Modellanwendung kriti-
siert.
Auch sollten Mˆglichkeiten zur Anwendung des Modells bei sog. „Angebots-Bebau-
ungsplänen“ gepr¸ft werden.
Eignung des Ertragswertmodells als grundlegende Modellsystematik
Die Wohnungsmarktakteur*innen sprechen sich f¸r eine klarere und weniger kom-
plexe Ableitung von Verpflichtungen auf Grundlage des Bonner Baulandmodells
aus. Der Modellansatz wurde dar¸ber hinaus als ¸berholt eingesch‰tzt zumal die
in ihm begr¸ndeten regelm‰fligen Aktualisierungs- und Anpassungsbedarfe der
Berechnungsgrundlagen einen hohen Aufwand bewirken.
Die das Bebauungsplanverfahren begleitende wiederholte Angemessenheitspr¸-
fung, welche im Verfahrenslauf zu variierende Ergebnisse kommen kann, Ange-
messenheitspr¸fungen wird als schwierig f¸r die betriebswirtschaftliche Kalkulation
und Planungssicherheit im Verfahren bewertet.
Abb.6: Ergebnisse aus dem Dialog zur Evaluation des Bonner BaulandmodellsSeite 20 von 23
BONNER BAULANDMODELL | EVALUATION 2020-2024
15
Verpflichtungsinhalte des Bonner Baulandmodells
Die Regularien des Bonner Baulandmodells wurden teilweise zu starr empfunden.
Es wird eine r‰umliche und vorhabenbezogene Flexibilisierung der Quotierung des
ˆffentlich gefˆrderten Wohnungsbaus vorgeschlagen bzw. die Reduzierung der ge-
samtst‰dtisch einheitlich angesetzten Quotierung.
Kritisch hinterfragt wird vor dem Hintergrund aktueller Rahmenbedingungen zudem
die Verpflichtung zur Finanzierung von planbegr¸ndeten Kindertagesst‰tten-Platz-
bedarfen.
Praktikabilit‰t der notwendigen Anwendungsschritte
Ein auf die zentralen Regelungen fokussiertes Baulandmodell mit klaren Vorgaben
und mˆglichst geringen projektbezogenen Anpassungsbedarfen und Verpflich-
tungsver‰nderungen im Projektverlauf wird als w¸nschenswert beschrieben.
Wirksamkeitseinsch‰tzung des Bonner Baulandmodells
Die Vertreter*innen der Wohnungswirtschaft kommen zu dem Schluss, dass die
Wirkkraft des Bonner Baulandmodells zur Deckung des Wohnraumbedarfs im ˆf-
fentlich gefˆrderten Wohnungsbau in Bonn, als zu niedrig angesehen werden muss.
Ans‰tze zur Erhˆhung der Wirkkraft kˆnnten, die Bereitstellung st‰dtischer Fl‰chen
(nicht in Erbpacht) sowie die Anwendung des Bauturbos (diese setzt dabei die ana-
loge Anwendung der Regularien des Bonner Baulandmodells voraus) sein.
4.2.3 Gemeinsame Einsch‰tzungen zur Modellanwendung
St‰dtische Fachdienststellen sowie Vertreter*innen der Wohnungswirtschaft f¸hren
gleichermaflen auf, dass klare und einfache Modellregelungen f¸r seine erfolgrei-
che Umsetzung entscheidend sind. Hierzu wird Weiterentwicklungspotenzial bspw.
durch die ‹berpr¸fung der Ertragswertmethode, welche eine wiederholte Ange-
messenheitspr¸fung erforderlich macht, gesehen.
Die derzeit bestehende Verpflichtung zur Finanzierung planbegr¸ndeter Kitaplatz-
bedarfe wird gemeinsam im Sinne einer bedarfsgerechten Flexibilisierung, die die
Entwicklung demographischer Bedarfslagen ber¸cksichtigt, in Frage gestellt.Seite 21 von 23
BONNER BAULANDMODELL | EVALUATION 2020-2024
16
5. Fazit der Evaluationsergebnisse &
Pr¸f- sowie Fortschreibungshinweise
Zentrale Absicht des Bonner Baulandmodells ist die Erhˆhung der Baufertigstel-
lungszahlen ˆffentlich gefˆrderter Wohnungen und somit die Ausweitung des An-
gebots an preiswertem Wohnraum im gesamten Gebiet der Bundesstadt. Da seit
der Einf¸hrung des Bonner Baulandmodells bislang nur f¸nf Bebauungsplanverfah-
ren unter Anwendung des Bonner Baulandemodells Rechtskraft erlangt haben und
bis Ende des Jahres 2024 mit 40 Wohneinheiten (siehe Kapitel 4.1) die bauliche
Umsetzung dieser Verpflichtungen nur in geringem Mafle erfolgte, kˆnnen zur Wirk-
kraft des Bonner Baulandmodells noch keine generellen, quantitativ gest¸tzten
Aussagen getroffen werden.
Zur Einordnung dieses Evaluationsergebnisses muss jedoch bewusst sein, dass
insbesondere der Evaluationszeitraum 2020 bis 2024 eine baukonjunkturell an-
spruchsvolle Zeit betrachtet, welche Vielfach zu einer zeitlichen Verschiebung bzw.
dem Verzicht baulicher Investitionen f¸hrte. Zudem d¸rfen notwendige planerische
und bauvorbereitende Zeitr‰ume vom Satzungsbeschluss eines vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplans bis zur Baufertigstellung, welche zumeist mehrere Jahre um-
fassen, nicht aufler Acht gelassen werden.
Wenn auch nicht quantitativ ablesbar, so kann im planerischen Alltag in der Bun-
desstadt Bonn erlebt werden, dass mit Einf¸hrung des Bonner Baulandmodells und
der Kommunikation ¸ber die damit verbundene Verpflichtung zur Errichtung ˆffent-
lich gefˆrderten Wohnungsbaus das st‰dtische Ziel im Wohnungsmarkt platziert ist
und in Projekten und verwandten planerischen Verfahren analoge Anwendung er-
f‰hrt.
Der quantitative Beitrag des Bonner Baulandmodells zur sozialen Infrastruktur ¸ber
die Realisierung durch die jeweils vorhabenbezogen ausgelˆsten Kitaplatzbedarfe
ist bislang gering. Der vorgesehene Verpflichtungsinhalt tr‰gt jedoch zu einer Sen-
sibilisierung f¸r eine bedarfsgerechtere Planung bei.Seite 22 von 23
BONNER BAULANDMODELL | EVALUATION 2020-2024
17
5.1 Hinweise zur mˆglichen Fortschreibung des
Bonner Baulandmodells 2026
Die quantitativen (siehe Kapitel 4.1) sowie die qualitativen Evaluationsergebnisse
(siehe Kapitel 4.2) f¸r den Zeitraum 2020 bis 2024 lassen nachfolgende Ansatz-
punkte identifizieren, das Bonner Baulandmodell wirkungsorientiert fortzuschreiben
bzw. einzelne Regelungstatbest‰nde des Modells differenziert zu ¸berpr¸fen:
Diskussion der Ertragswertmethode (Modell¸berpr¸fung) als Grundsystematik des
Modells
In diesem Zusammenhang ist zu ¸berpr¸fen, ob die Anwendung des Bonner Bau-
landmodells insbesondere als ertragswertbasiertes Modell hinsichtlich des Auf-
wands und Nutzen einen wirksamen Beitrag zum ˆffentlich gefˆrderten Wohnungs-
marktsegment beitragen kann.
‹berpr¸fung der Anwendungsgrenze ab 850 m≤ BGF Wohnen
Es ist zu pr¸fen, ob die bestehende Bagatellgrenze (bis 849 m2 BGF) weiterhin
einen aktuellen und das Marktgeschehen sinnvoll abbildenden Grenzwert darstellt.
‹berpr¸fung anwendungsmaflgeblicher Planungsverfahren
Es ist zu ¸berpr¸fen, ob bzw. wie die Regelungen des Bonner Baulandmodells auf
weitere Planverfahren ¸ber die vorhabenbezogene Bebauungsplanung hinaus,
¸bertragen werden kˆnnen.
‹berpr¸fung der angemessenen Ber¸cksichtigung vormaligen Planungsrechts bei
Wohnungsbauvorhaben
Im Fokus soll hierbei stehen, wie und ob die Ber¸cksichtigung bereits vorhandener
Baurechte im Plangebiet, welche baulich nicht realisiert wurden, in der Modellan-
wendung Ber¸cksichtigung finden kˆnnen.
‹berpr¸fung der Verpflichtung zur Kosten¸bernahme sozialer Infrastruktur (hier
Kita)
Hierbei ist konkret eine Anpassung der Vorgaben des Bonner Baulandmodells im
Sinne einer Flexibilisierung an sich ver‰ndernde Bedarfslagen, insbesondere im
Zusammenhang der Beteiligung an den Herstellungskosten der sozialen Infrastruk-
tur (Bedarf KITA-Betreuungspl‰tze) pr¸fen.
Prozessoptimierung der Abstimmungs- und Aktualisierungsprozesse zu den Vor-
gaben des Bonner Baulandmodells
Hierunter f‰llt auch die wirksame Kopplung mit den Wohnraumfˆrderbestimmungen
(u.a. hinsichtlich des verf¸gbaren Bewilligungsrahmens) des Landes NRW.
Verbesserungsvorschl‰ge f¸r das verwaltungsinterne Handling (Anpassung Um-
setzungsanweisung) im Sinne einer Prozessverschlankung
Unter den aufgef¸hrten Punkten ist dabei die ‹berpr¸fung des Ertragswertmodells
entscheidend, da eine Abkehr von Selbigem, signifikante Auswirkungen auf das
Anwendungsvorgehen des Bonner Baulandmodells und Potenziale zur Vereinfa-
chung hat.
Anwendungsbereich
und -voraussetzungen
Verpflichtungsinhalte
AnwendungsvorgehenSeite 23 von 23