Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6822-1 „Pützchens Chaussee“, Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Beuel-Ost

Beschlussvorlage
öffentlich
260156
Der Oberbürgermeister
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6822-1
„Pützchens Chaussee“, Stadtbezirk Beuel, Ortsteil
Beuel-Ost
Beratungsfolge
Ausschuss für Planen, Bauen und
Denkmalschutz
24.03.2026 Empfehlung
Bezirksvertretung Beuel 29.04.2026 Empfehlung
Rat 07.05.2026 Entscheidung
Beschlussvorschlag
I. Beschlüsse
Der Rat beschließt
1. über die im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3
Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) und der Beteiligung der
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4
Abs. 1 BauGB am Planverfahren vorgetragenen Stellungnahmen
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf Nr. 6822-1,
entsprechend dem Beschluss des Rates vom 4. September 2025
(DS-Nr. 252849) (Anlage „Auswertung frühzeitige
Öffentlichkeitsbeteiligung“).
2. über die im Rahmen der Veröffentlichung und öffentlichen
Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf Nr. 6822-1
abgegebenen Stellungnahmen gemäß den Anlagen A-C.
3. den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6822-1 im
Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Beuel-Ost, zwischen der Pützchens
Chaussee, Röhfeldstraße und Pfaffenweg gemäß § 10 BauGB
als Satzung.
II. Hinweise
Zu dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird ein
Durchführungsvertrag abgeschlossen.
Begründung
Plangebiet
Das ca. 2 ha große Plangebiet liegt im Stadtbezirk Beuel im Ortsteil Beuel-Ost
und umfasst das Grundstück Gemarkung Beuel, Flur 59, Flurstücke 83, 88, 597Seite 1 von 121
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und 600, sowie teilweise die Flurstücke 171, 441, 443, 574 und 575.
Der zu überplanende Bereich stellt sich derzeit als überwiegend versiegelte
Fläche mit gewerblich genutzten Gebäuden dar. Nennenswerte Grünflächen
sind nicht vorhanden. Derzeit befindet sich im Plangebiet eine eingeschossige
ehemalige Lagerhalle, die derzeit als Fitnessstudio genutzt wird, sowie ein im
April 2023 fertig gestelltes Bürogebäude an der Ecke Pützchens
Chaussee/Röhfeldstraße mit drei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss.
Das Plangebiet wird im Norden von der Pützchens Chaussee, im Osten von der
Röhfeldstraße und im Süden, Südwesten und Westen von vorhandener
Bebauung entlang des Pfaffenweg begrenzt.
Das Plangebiet befindet sich zwischen einem Mischgebiet mit vorwiegender
Wohnbebauung im Norden und Westen und dem Gewerbe- und Industriegebiet
Beuel-Ost im Süden und Osten. Die Umgebungsbebauung weist vorwiegend
eine ein- bis zweigeschossige Bebauung auf, im Norden befindet sich ein bis zu
siebengeschossiger Wohnkomplex.
Um die erforderliche Abgrenzung zu der südlichen Bestandsbebauung entlang
des Pfaffenweges planungsrechtlich darstellen zu können, ist es zudem
notwendig, einen ca. 540 m² großen Streifen als Anpassungsbereich gemäß §
12 Abs. 4 BauGB mit in das Planverfahren einzubeziehen. Dies betrifft die
südwestlich angrenzenden Teilflächen der Grundstücke Gemarkung Beuel, Flur
59, Flurstücke 171, 441, 443, 574 und 575.
Vorhandenes Planungsrecht
Der Flächennutzungsplan der Bundestadt Bonn stellt das Plangebiet als
gewerbliche Baufläche dar. Da der vorhabenbezogene Bebauungsplan zur
Realisierung eines gewerblich genutzten Bürocampus auf die Ausweisung
eines Gewerbegebietes abstellt, wird das zu beachtende Entwicklungsgebot
der Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan gewahrt.
Planungsrecht liegt in Form des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 8023-17
seit dem 7. August 2002 vor. Der rechtskräftige Bebauungsplan weist für das
Plangebiet ein Gewerbegebiet (GE) aus. Außerdem ist auf dem Flurstück
Gemarkung Beuel, Flur 59, Flurstück 83 eine Fläche für Versorgungsanlagen
(Elektrizität) festgesetzt. Der Bebauungsplan ermöglicht eine zweigeschossige
Bebauung im Innenbereich, eine dreigeschossige Bebauung entlang der
Straßen Pützchens Chaussee, Röhfeldstraße und Pfaffenweg sowie eine
viergeschossige Bebauung an der Ecke Röhfeldstraße/Pützchens Chaussee.
Das Maß der baulichen Nutzung wird mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8
und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,6 festgesetzt. Die textlichen
Festsetzungen setzen eine maximale Gebäudehöhe von 15 m über der
Geländeoberfläche fest. Außerdem sind im Geltungsbereich des
Bebauungsplanes nur solche Betriebe und Anlagen zulässig, die das Wohnen
nicht wesentlich stören. Die nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO ausnahmsweise
zulässigen Vergnügungsstätten sind nicht zulässig.
Da das geplante Vorhaben den Festsetzungen des rechtskräftigen
Bebauungsplanes widerspricht, ist eine Änderung des Planungsrechts
erforderlich.Seite 2 von 121
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Vorhabenbeschreibung
Ziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist die Schaffung von
Planungsrecht für die Realisierung eines modernen Büroquartiers. Die bereits
vorhandene Bürobebauung im Kreuzungsbereich Pützchens
Chaussee/Röhfeldstraße soll durch die geplante Errichtung von vier weiteren,
bis zu V-geschossigen Bürogebäuden mit einer Geschossfläche von insgesamt
ca. 22.900 m² ergänzt werden. Diese Gebäude sollen sowohl entlang der
Pützchens Chaussee und der Röhfeldstraße, als auch im Innenbereich des
Grundstücks errichtet werden. Ergänzt wird die Planung durch eine
qualitätsvolle Freiraumgestaltung. Ansprechend gestaltete Plätze im
Innenbereich bieten zukünftigen Beschäftigten Möglichkeiten zum Aufenthalt
und dienen gleichzeitig zur Begrünung des Quartiers. Das Konzept bindet die
bereits vorhandene Bürobebauung in die Planung ein und verbindet die
geplanten und bestehenden Freiräume durch Sicht- und Wegebeziehungen.
Durch den Wechsel von maximal V-geschossigen und zurückgestaffelten III-
und IV-geschossigen Gebäudeteilen entsteht ein gegliederter Bürostandort, der
einen baulichen Übergang von der heterogen strukturierten Gewerbe- und
Industrienutzung im Süden und Osten des Plangebietes hin zu den im Norden
und Westen vorhandenen Wohngebäuden darstellt. Gleichzeitig wird durch die
straßenbegleitende Bebauung die große Baulücke an der Pützchens Chaussee
geschlossen und eine zusammenhängende Raumkante entlang der Pützchens
Chaussee geschaffen. Die Dachflächen der oberen Geschosse werden durch
Photovoltaikanlagen in Kombination mit extensiver Dachbegrünung sinnvoll
ausgenutzt, während die Dachflächen der tiefer liegenden Geschosse für die
Nutzung als intensiv begrünte Dachterrassen zur Verfügung stehen sollen.
Grundgedanke der Planung ist es, einen durchgrünten Bürocampus entstehen
zu lassen, der in der Architektur seiner Baukörper eine enge Artverwandtschaft
aufweist, um den Campusgedanken zu stärken. Gleichwohl sollen einzelne,
identitätsstiftende Adressen formuliert werden. Dies wird durch eine
differenzierte Farbgebung der Baukörper sowie variierende
Fassadengestaltungen unter Beibehaltung der Proportionen erreicht.
Übergeordnete Adressen des Campus entstehen an der Pützchens Chaussee
sowie an der Röhfeldstraße. Die Adressbildung der Baukörper im Inneren
erfolgt über einen urban gestalteten Platz mit Grüninseln und hoher
Aufenthaltsqualität. Im Übergang zum Bestand am Pfaffenweg wird der
Grünraum möglichst naturnah und intensiv begrünt gestaltet. Grünraumbezüge
über das gesamte Areal hinweg integrieren auch den Baumbestand entlang der
Straßen und auf den benachbarten Grundstücken.
Vielfältige Wegebeziehungen ermöglichen die innere, nicht öffentliche
Erschließung für den Fuß- und Radverkehr. Der Bürocampus wird oberirdisch
weitestgehend ohne Kfz-Stellplätze geplant. Die Unterbringung der
bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätze erfolgt in einer Tiefgarage.
Während die bereits realisierte Bürobebauung über eine gemeinsame
Tiefgaragenein- und ausfahrt erschlossen ist, soll die Einfahrt zur Tiefgarage für
die geplante Neubebauung über die Röhfeldstraße, die Ausfahrt hingegen zur
Pützchens Chaussee erfolgen. Entlang der Röhfeldstraße sind ergänzend
einige wenige oberirdische Besucherstellplätze vorgesehen. Die Ausmaße der
Tiefgaragen werden so geplant, dass oberirdische Grünflächen mit Anschluss
an gewachsenen Boden zur Pflanzung von Bäumen sowie zur ortsnahen
Niederschlagsversickerung erhalten bleiben können. Die momentanSeite 3 von 121
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vorhandene Trafostation wird nicht mehr benötigt und in Absprache mit dem
Netzbetreiber zurückgebaut.
Städtebauliche Ziele und Auswirkungen
Der Dienstleistungsstandort Bonn gilt weiterhin als gefragter Bürostandort bei
in- und ausländischen Unternehmen. Die Leerstandsquote an Büroflächen
betrug zum Jahresende 2024 ca. 3,4 %, was als gering zu bewerten ist (vgl.
Büroflächenmarktbericht Bonn 2025). Daher ist es Ziel der Planung, aufgrund
der nur noch begrenzt zur Verfügung stehenden Angebote auf dem Bonner
Büromarkt, neue Büro- und Dienstleistungsflächen zu realisieren.
Die Erdgeschosszone soll z.B. durch ein Fitnessstudio oder andere Nutzungen
im Bereich Dienstleistung zu einer qualitativen Ergänzung der Umgebung
beitragen. Die Neubebauung wertet das Grundstück funktional und
gestalterisch auf und trägt zur Weiterentwicklung des Gewerbegebietes Beuel-
Ost bei.
Die Planung steht im Kontext der städtebaulichen Zielsetzung, die wenigen in
Bonn noch vorhandenen Gewerbegebiete zu erhalten und diese durch eine
maßvolle Innenentwicklung aufzuwerten. Durch die geplante
Innenentwicklungsmaßnahme ist im entsprechenden Umfang eine
Neuausweisung von Bauflächen in Stadtrandbereichen nicht notwendig und der
damit einhergehende Landschaftsverbrauch sowie eine weitere Zersiedelung
der Landschaft können zumindest teilweise vermieden werden. Außerdem kann
auf bereits vorhandene Erschließungsinfrastrukturen, ÖPNV-Haltepunkte und
soziale Einrichtungen des Gemeinbedarfs zurückgegriffen werden. Darüber
hinaus entspricht die Planung dem im Baugesetzbuch definierten
Planungsgrundsatz, mit Grund und Boden sparsam umzugehen.
Aufgrund der Neubebauung sind keine negativen städtebaulichen
Auswirkungen auf die Nachbarbebauung zu erwarten. Die Festsetzungen zum
Maß der baulichen Nutzung tragen dazu bei, dass sich das Gebäude in das
vorhandene Bauvolumen der näheren Umgebung maßvoll einfügt. Die Planung
gliedert sich auch mit der festgesetzten Art der baulichen Nutzung in die
Eigenart des Baugebiets der Umgebung ein; für die Umgebung untypische
Belästigungen oder Störungen sind durch die geplante Bebauung nicht zu
erwarten.
Durchführungsvertrag
Zwischen der Vorhabenträgerin und der Stadt wird ein Durchführungsvertrag
abgeschlossen. In diesem sind die zentralen Elemente des dem
Bebauungsplan zu Grunde liegenden städtebaulichen Konzepts, welche nicht
ohnehin durch Festsetzungen verbindlich sind, vertraglich vereinbart.
Ein wesentlicher Regelungsinhalt sind u. a. Maßnahmen zur Energieeffizienz
und die Erstellung einer Konzeption zur Energieversorgung sowie die
Verpflichtung zur Errichtung von Photovoltaikanlagen. Außerdem werden die
empfohlenen Maßnahmen zur Stellplatzreduzierung gemäß dem erstellten
Mobilitätskonzept vertraglich festgelegt.
Planungsablauf
Die Vorhabenträgerin stellte am 15. April 2021 einen Antrag auf Einleitung
eines Bebauungsplanverfahrens. Daraufhin wurde von der Verwaltung einSeite 4 von 121
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Zielbeschluss vorbereitet, der die wesentlichen Entwicklungsziele und
Auswirkungen des Bauvorhabens darstellt. Der Zielbeschluss wurde vom Rat
der Bundesstadt Bonn am 9. Februar 2023 beschlossen (DS-Nr. 221299) und
anschließend die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit vorbereitet.
Der Rat der Bundesstadt Bonn beschloss in seiner Sitzung am 18. April 2024,
nach vorheriger Beratung der Bezirksvertretung Beuel und des Ausschusses
für Wohnen, Planung und Bauen am 10. April 2024 sowie des Ausschusses für
Umwelt, Klima und Lokale Agenda am 16. April 2024, die frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB für den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6822-1 durchzuführen (DS-Nr.
240100). Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgte im Zeitraum vom 22.
Mai 2024 bis einschließlich 6. Juni 2024. Während dieser Zeit erfolgte auch die
frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange
nach § 4 Abs. 1 BauGB.
Nach der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit wurde der Planentwurf
nochmals weiterentwickelt und für die Veröffentlichung nach § 3 Abs. 2 BauGB
vorbereitet.
In seiner Sitzung am 4. September 2025 fasste der Rat den Beschluss zur
Veröffentlichung der Planunterlagen nach vorheriger Beratung im Ausschuss
für Wohnen, Planung und Bauen am 8. Juli 2025, im Ausschuss für Umwelt,
Klima und Lokale Agenda am 10. Juli 2025 sowie in der Bezirksvertretung
Beuel am 27. August 2025 (DS-Nr. 252849).
Der Bebauungsplanentwurf nebst Begründung wurde gemäß § 3 Abs. 2 bzw.
§ 4 Abs. 2 BauGB im Zeitraum vom 25. September 2025 bis 26. Oktober 2025
veröffentlicht und die Beteiligung der Behörden sowie sonstigen Träger
öffentlicher Belange durchgeführt.
Im Rahmen dessen wurden insgesamt zwölf Stellungnahmen der Öffentlichkeit
sowie von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange abgegeben.
Die wörtliche Wiedergabe aller Stellungnahmen ist der Anlage A zu entnehmen.
Die Tabelle Anlage B enthält die Auflistung der eingegangenen
Stellungnahmen, die Benennung der in den Stellungnahmen vorgetragenen
Aspekte als Schlagworte sowie das Ergebnis der Abwägung zu den einzelnen
Aspekten und den Hinweis auf das entsprechende Kapitel der
Gesamtabwägung (Anlage C).
Die Verwaltung wurde durch eine Stellungnahme der Bezirksregierung Köln im
Rahmen der Veröffentlichung auf einige Berechnungsfehler im Schallgutachten
aufmerksam gemacht. Durch eine Überprüfung des Gutachtens und
Neuberechnung der Inhalte ergaben sich notwendige Korrekturen. Im Ergebnis
haben diese Korrekturen jedoch keinen negativen Einfluss auf die
Bauleitplanung, da die Immissionsrichtwerte weiterhin deutlich unterschritten
und damit eingehalten werden. Die Liste der verwendeten Gutachten im
Anhang der Begründung wurde entsprechend redaktionell aktualisiert.
Planverfahren
Da im Planverfahren eine Wiedernutzbarkeit von Flächen beabsichtigt ist,
wurde der Bebauungsplan in einem beschleunigten Verfahren nach § 13a
BauGB aufgestellt. Die Voraussetzungen für die Durchführung desSeite 5 von 121
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beschleunigten Verfahrens sind gegeben, da der vorgeschriebene
Schwellenwert der zulässigen überbaubaren Grundfläche (< 20.000 m² nach §
19 Abs. 2 BauNVO) eingehalten wird, der Bebauungsplan kein Vorhaben
begründet, das einer Pflicht zur Durchführung einer
Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegt und keine Anhaltspunkte für eine
Beeinträchtigung vorhandener Natura 2000-Gebiete vorliegen. Ein
Umweltbericht gemäß § 2a Nr. 2 BauGB ist daher nicht erforderlich. Eingriffe in
Natur und Landschaft, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu
erwarten sind, gelten als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder
zulässig. Dennoch wurden die wesentlichen Umwelt- und Naturschutzbelange
im Rahmen der vorliegenden Planung berücksichtigt und die
Planungsauswirkungen teilweise durch gutachterliche Untersuchungen
beschrieben und bewertet.
Anlage/n
1 Anlage A: Stellungnahmen der Veröffentlichung (öffentlich)
2 Anlage B: Abwägungstabelle (öffentlich)
3 Anlage C: Gesamtabwägung (öffentlich)
4 Auswertung frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung (öffentlich)
5 Übersichtsplan (öffentlich)
6 Begründung (öffentlich)
7 Vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf (öffentlich)
8 VEP Teil 1: Lageplan (öffentlich)
9 VEP Teil 2: Ansichten (öffentlich)Seite 6 von 121
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 “Pützchens Chaussee“
Stellungnahmen A
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Die Veröffentlichung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfs Nr. 6822-1 „Pützchens
Chaussee“ im Internet sowie die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB)
wurden im Amtsblatt Nr. 41 (57. Jahrgang) der Bundesstadt Bonn vom 24. September 2025 öffentlich
bekannt gemacht. Die Veröffentlichung und öffentliche Auslegung sowie die Beteiligung der
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange erfolgten anschließend vom 25. September
2025 bis einschließlich 26. Oktober 2025. Die eingegangenen Stellungnahmen wurden nummeriert.
Dabei wurde nicht differenziert, ob es sich um ein Schreiben aus der Öffentlichkeit oder eines Trägers
öffentlicher Belange handelt. Es erfolgt eine wörtliche Wiedergabe der Schreiben, an die sich jeweils
die Benennung der in der betroffenen Stellungnahme vorgetragenen Aspekte in Schlagworten
anschließt.
Die Abwägungsvorschläge der Verwaltung zu den Stellungnahmen kann der Anlage C
„Gesamtabwägung“ entnommen werden, die tabellarische Auflistung und Bewertung der
eingegangenen Stellungnahmen der Anlage B „Abwägungstabelle“.
1. Westnetz GmbH, Stellungnahme vom 26.09.2025
Die Stellungnahme enthält ausschließlich Informationen über vorhandene Leitungstrassen von
Strom, Gas, Wärme, Wasser, Fernmeldeanlagen nebst entsprechenden Zeichenerklärungen in Form
von Bestandsplänen sowie einer Nutzungsvereinbarung und Schutzanweisung.
Vorgetragene Aspekte in Schlagworten:
• 5. Versorgungsanlagen
2. Vodafone West GmbH, Stellungnahme vom 26.09.2025
Wir weisen darauf hin, dass im angefragten Bereich Glasfaser-Kabel von Fremdfirmen liegen. Bitte
beachten Sie beiliegendes Kartenmaterial und die Kabelschutzanweisung. Wir weisen darauf hin, dass
sich im angefragten Bereich Versorgungslagen anderer Unternehmen befinden könnten und bitten
um besondere Vorsicht. Bitte beachten Sie beiliegendes Kartenmaterial und die
Kabelschutzanweisung.
Dem Schreiben sind Kartenmaterial sowie eine Anweisung zum Schutze unterirdischer Anlagen
bei Arbeiten Anderer (Kabelschutzanweisung) beigefügt.
Vorgetragene Aspekte in Schlagworten:
• 5. VersorgungsanlagenSeite 7 von 121
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 “Pützchens Chaussee“
Stellungnahmen A
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3. Stellungnahme vom 01.10.2025
Sehr geehrte Damen und Herren,
Vielen Dank, dass Sie eine Bürgerbeteiligung/Diskurs ermöglichen.
Da einerseits weiter neue Bürogebäude geplant sind, ich aber andererseits zugegebenermaßen
subjektiv den Eindruck von Büro- Leerstand in Bonn habe (z.B. Neubauten in Ramersdorf, Volksbank-
Gebäude Heinemannstraße,…) folgende Frage:
Gibt es Untersuchungen, wie viel Büro -Leerstand in Bonn herrscht und ob die „Nachfrage“ durch
bestehende Kapazitäten bedient werden könnte? Wenn ja, sind die Ergebnisse einsehbar?
Vorgetragene Aspekte in Schlagworten:
• 1.1 Büroraum, verfügbare Bürokapazitäten / Büroleerstand
4. Einzelhandelsverband Bonn – Rhein-Sieg – Euskirchen, Stellungnahme vom 02.10.2025
Sehr geehrte Damen und Herren,
als Einzelhandelsverband Bonn/Rhein-Sieg/Euskirchen nehmen wir zur Offenlage des
Bebauungsplans Nr. 6822-1 „Pützchens Chaussee" wie folgt Stellung:
1) Grundsätzliche Einordnung
Wir begrüßen die planungsrechtliche Klärung und Aufwertung des Areals an der Pützchens
Chaussee. Die vorgesehene Entwicklung zu einem verdichteten Büro-/ Gewerbestandort kann aus
städtebaulicher Perspektive sinnvoll sein. Zugleich sehen wir die zwingende Notwendigkeit, die
wohnortnahe Versorgung zu stärken und perspektivisch Wohnen (bzw. wohnnahe Nutzungen) zu
ermöglichen - als elementare Voraussetzung für lebendige Quartiere und tragfähige
Nahversorgungsstrukturen. Die aktuelle Verfahrensstufe (Offenlage 25.09.-26.10.2025) bietet dafür
den geeigneten Rahmen, entsprechende Festsetzungen zu ergänzen.
2) Erdgeschosse: aktive, publikumsorientierte Nutzungen sichern
Entlang der Pützchens Chaussee sollten planungsrechtlich aktive Erdgeschossnutzungen festgesetzt
werden (z. B. kleinteiliger Einzelhandel des täglichen Bedarfs, Dienstleistungen , Gastronomie,
gesundheitsnahe Angebote). Wir regen verbindliche Mindesttiefen für nutzbare Ladenflächen,
Begrenzungen der maximalen Frontbreite je Einheit (Verhinderung von „toten" Sockeln) sowie
Transparenz-/Gestaltungsanforderungen an (Mindestsichtbezug, keine durchgehenden Technikzonen
zur Straße). Das stärkt die Nahversorgung, erhöht die Frequenz und verbessert die Adressbildung
des Quartiers - konsistent mit den Zielen der Fortschreibung des Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzepts (BEZK) zur Sicherung wohnortnaher Versorgung.
3) Steuerung von Verkaufsflächengrößen (Schutz der Zentren)
Zur Wahrung der Zentrenstruktur und der wohnortnahen Versorgung empfehlen wir, großflächigen
Einzelhandel (i. d. R. > 800 m2 Verkaufsfläche) im Plangebiet planungsrechtlich auszuschließen bzw. auf
klar definierte, versorgungsdienliche Sortimente zu begrenzen. Für Erdgeschosse sollte die KleinteiligkeitSeite 8 von 121
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 “Pützchens Chaussee“
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durch Obergrenzen je Einheit gesichert werden. Diese Schwellen und Steuerungslogik entsprechen
gängigen landes- und kommunalplanerischen Instrumenten (LEP/Einzelhandelserlass NRW; bewährte
800-m2-Schwelle).
4) Mobilität & Erreichbarkeit: Kundenfluss ermöglichen
Für funktionierende Nahversorgung sind barrierearme Zugänge, sichere Querungen und ausreichend
kurzzeitige Stellplätze (Kunden-Kurzzeit, Lieferzonen) entlang/nahe der Pützchens Chaussee nötig. Wir
regen an:
• Kurzparkregelungen (z. B. 30-60 Min.) straßenbegleitend oder in Höfen mit eindeutiger
Besucherführung,
• gesicherte Lieferfenster/Ladezonen für kleine Lieferfahrzeuge,
• großzügige Fahrradabstellanlagen im Sichtfeld der Eingänge
5) Perspektive Wohnen trotz Emissionslage sichern („Future Ready Planning")
Wir nehmen zur Kenntnis, dass die Stadt die wohnungsbezogene Entwicklung aufgrund angrenzender
Emissionen derzeit als nicht darstellbar einstuft und daher eine überwiegend gewerbliche Bebauung
verfolgt. Gleichwohl bitten wir, planerische Vorkehrungen zu treffen, die eine spätere Wohnnutzung
oder wohnnahe Sonderformen (z. B. Boarding- /Serviced-Apartments, studentisches Wohnen, betreutes
Wohnen) ermöglichen, sobald sich die Emissionssituation ändert oder durch technische / bauliche
Maßnahmen kompensiert werden kann.
6) Verfahrens- und Prozesshinweise
Wir regen an, die Ziele des BEZK (Bündelung zentrenrelevanter Sortimente, Sicherung Nahversorgung)
in der Begründung ausdrücklich zu verankern und in den textlichen Festsetzungen nachvollziehbar zu
spiegeln (Sortimentssteuerung, Verkaufsflächengrenzen, Nutzungskataloge). Zudem sollte die Stadt im
Begründungs-/ Umsetzungscontrolling festhalten, wie der Standort mittelfristig einen Beitrag zur
gesamtstädtischen Wohnraumversorgung leisten kann - sei es über zukünftige Konversionsoptionen
oder wohnnahe Sonderformen
Wir unterstützen die Entwicklung eines leistungsfähigen, adressbildenden Gewerbequartiers -unter
der Voraussetzung, dass:
(1) aktive, kleinteilige Erdgeschosse mit versorgungsrelevanten Nutzungen gesichert werden,
(2) großflächiger Einzelhandel gesteuert und die Zentrenstruktur geschützt wird,
(3) Erreichbarkeit & Logistik für Kundschaft und Lieferverkehre funktionsfähig geregelt sind,
(4) eine klare Perspektive für zukünftiges Wohnen/wohnnahe Nutzungen planerisch vorbereitet wird
Vorgetragene Aspekte in Schlagworten:
• 1.2 Nutzungsdurchmischung
• 1.3 Einzelhandel
• 1.4 Wohnnutzung
• 2.3 Abstellplätze / BarrierefreiheitSeite 9 von 121
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Stellungnahmen A
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5. Stellungnahme des Polizeipräsidiums Bonn vom 10.10.2025
gerne begleiten wir Ihr Vorhaben im Rahmen der Technischen‐ und Städtebaulichen
Kriminalprävention (Städtebauliche Kriminalprävention, Einbruchschutz nach DIN, AMOK‐Beratung
nach DIN 0827 (NGRS‐Systeme), Vandalismusschutz, u.v.m.).
Bitte informieren Sie den Träger sowie die Fachplaner frühzeitig über das neutrale, unverbindliche und
kostenlose Angebot!
Hierzu möchte ich gleichfalls anregen, einen entsprechenden textlichen Hinweis im Bebauungsplan zu
platzieren.
Dieser könnte wie folgt aussehen:
Städtebauliche – und technische Kriminalprävention:
Wohngebäude (MFH & EFH), Garagenanlagen, Grünanlagen sowie Gewerbe- und Industrieobjekte
sollen zum wirksamen Schutz vor Kriminalität - wie z. B. Einbrüchen, Vandalismus und Sabotage - auf
Ihre kriminalitätsfördernden Faktoren und Gegebenheiten durch das KK KP/O des Polizeipräsidiums
Bonn frühzeitig beurteilt und beraten werden.
Die Beratung ist kostenlos und die Umsetzung ist nicht verpflichtend. Die Umsetzung der empfohlenen
Maßnahmen kann zu einer Auszeichnung führen.
Erreichbarkeiten und Informationen:
E-Mail: urbanundsicher.bonn@polizei.nrw.de
Telefon: 0228-15-7621 sowie 0228-15-7676
Link: https://bonn.polizei.nrw/artikel/staedtebauliche-kriminalpraevention-6
Vorgetragene Aspekte in Schlagworten:
• 6. Kriminalprävention
6. Bonn Netz GmbH, Energie- und Wasserversorgung Bonn/Rhein-Sieg GmbH und Stadtwerke
Bonn Verkehrs GmbH, Stellungnahme vom 17.10.2025
Sehr geehrte Damen und Herren,
namens und im Auftrag der Bonn Netz GmbH, der Energie- und Wasserversorgung Bonn/Rhein-Sieg
GmbH und der Stadtwerke Bonn Verkehrs GmbH teilen wir folgendes mit:
Fachbereich Planung und Vertrieb/Planung:
Unmittelbar am Planbereich verkehren mit den Linien 608. 609, N4 und 537 acht Durchmesserlinien
mit langem Linienweg, die mehrere Stadtteile miteinander verbinden. Durch die Eigenschaft als
Durchmesserlinien sind diese Linien schon heute sehr ausgelastet und verspätungsanfällig, weshalb es
zu keiner Zeit zu Behinderungen im Betrieb dieser Linien kommen darf. Fahrzeitverluste durch
Behinderungen im Betrieb können auf der Strecke nicht ausgeglichen werden, was auch eine
Auswirkung auf geplante Anschlussbeziehungen und die Fahrplanstabilität anderer Linien imSeite 10 von 121
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Stellungnahmen A
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gesamten Stadtgebiet haben kann. Zum Erhalt der Fahrplanstabilität wäre es in diesem Fall
notwendig weitere Fahrzeuge und Personal einzusetzen, was hohe Kosten verursacht.
Die möglicherweise betroffene Buslinie 537 gehört anbei zum Liniennetz des Rhein‐Sieg‐Kreises und
wird durch die Regionalverkehr Köln GmbH (RVK) betrieben, deshalb empfehlen wir deren Beteiligung
im Verfahren. Wir weisen zudem vorsorglich auf den Flächenbedarf der anliegenden Bus‐Haltestellen
hin. Sollten aus unvermeidlichen Gründen Veränderungen der Haltestellenfläche stattfinden müssen,
sind diese frühzeitig mit uns abzustimmen. In diesem Bereich muss mit der normalen
Geräuschentwicklung aus dem Bus‐ und Bahnbetrieb gerechnet werden.
Wir gehen davon aus, dass die Belange des ÖPNV ausreichend Beachtung finden und wir bei
drohenden Störungen und Behinderungen des Betriebsablaufes sowie baulichen Veränderungen
unserer Betriebsanlagen frühzeitig informiert werden und eventuelle Kosten Bestandteil der
Baumaßnahmen sind. Wenn sich im Rahmen der weiteren Planung herausstellt, dass Behinderungen
für den ÖPNV nicht vermieden werden können, müssen diese frühestmöglich aber spätestens vier
Wochen vor Baubeginn final mit uns abgestimmt sein, damit die Auswirkung auf den ÖPNV von uns
geprüft und notwendige betriebliche Maßnahmen rechtzeitig eingeleitet und kommuniziert werden
können.
Fachbereich Fahrwege- Technisches Büro:
Aufgrund der Entfernung der Maßnahme zu unseren Anlagen besteht für den Bereich FW keine
Betroffenheit.
Fachbereich Gas/Wasser:
Unsere Stellungnahme vom 04.04.2023 ist zu beachten:
Versorgung mit Gas und Wasser
Eine Wasserversorgungsleitung ist in den Straßen Pützchens Chaussee und Röhfeldstraße vorhanden.
Zuständiger Netzbetreiber ist die Bonn-Netz GmbH.
Eine Gasversorgungsleitung ist in den Straßen Pützchens Chaussee und Röhfeldstraße vorhanden.
Zuständiger Netzbetreiber ist die Bonn-Netz GmbH.
Die Versorgung mit Wasser kann nach AVBWasserV über einen Anschluss erfolgen.
Gebäudekomplexe, auch eigenständige Gebäude auf einem Grundstück bzw. einer Einheit
unterschiedlicher Nutzung und Eigentümer werden über einen gemeinsamen Netzanschluss versorgt.
An der Übergabestelle sind mehrere Zählpunkte möglich.
Die Versorgung mit Gas kann nach NDAV über einen Anschluss erfolgen.
Gebäudekomplexe, auch eigenständige Gebäude auf einem Grundstück bzw. einer Einheit
unterschiedlicher Nutzung und Eigentümer werden über einen gemeinsamen Netzanschluss versorgt.
An der Übergabestelle sind mehrere Zählpunkte möglich.
Löschwasserbereitstellung
Die erforderliche Löschwasserbereitstellung aus dem öffentlichen Versorgungsnetz richtet sich nach
der überwiegenden Bauart bzw. nach dem derzeit gültigen Bebauungsplan.
Die Löschwasserbereitstellung für die vorgesehene Bebauung ist möglich.
Für die Löschwasserbereitstellung ist derzeit der Grundschutz mit 96 m³/h für das Grundstück
sichergestellt. Die Grundschutzmenge steht über die Hydranten im öffentlichen Versorgungsnetz zur
Verfügung.Seite 11 von 121
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Die Dimensionierung des Trinkwassernetzes erfolgt für neue und zu erneuernde Leitungen nach dem
jeweiligen Trinkwasserbedarf. In Kerngebieten des Stadtgebietes und der Stadtbezirke kann über die,
nach Trinkwasserbedarf dimensionieren Leitungen, der Löschwasserbedarf für den Grundschutz
bereitgestellt werden. In Randgebieten resultiert daher langfristig (über 2050 hinaus) keine gesicherte
Bereitstellung.
Grundschutz und Objektschutz Löschwasser über Hausanschluss (Wandhydranten Typ F,
Sprinkleranlagen, Hydranten u. ä.)
Eine Löschwasserbereitstellung für den Objektschutz über einen Hausanschluss erfolgt nicht. Die
Dimensionierung erfolgt nach dem Trinkwasserbedarf. Auf besondere Anfrage und nach Prüfung der
Kapazitäten kann möglicherweise eine Bereitstellung von Löschwasser für den Objektschutz erfolgen.
Vorhandene Anschlüsse
Aus Sicherheitsgründen sind vorhandene Anschlussleitungen bei Gebäudeleerstand bzw.
Gebäudeabriss an der Hauptleitung abzutrennen, insbesondere zur Vermeidung von Stagnation im
Trinkwasseranschluss.
Fachbereich Fernwärme:
Keine Maßnahmen geplant.
Fachbereich Straßenbeleuchtung:
Im Plangebiet bzw. in den angrenzenden Straßen befinden sich Anlagen der öffentlichen
Straßenbeleuchtung. In der Pützchens Chaussee, Röhfeldstraße und Pfaffenweg stehen
Beleuchtungsmaste. Inwieweit diese Einrichtungen von der geplanten Maßnahme tatsächlich
betroffen sind, ist aus den Unterlagen nicht ersichtlich. Die Anlagen müssen bei einer Neu- oder
Umplanung berücksichtigt werden. Eine Umlegung bzw. Versetzung von Anlagen der öffentlichen
Straßenbeleuchtung ist kostenpflichtig und muss frühzeitig mit der Bonn-Netz GmbH abgestimmt
werden.
Außerdem machen wir darauf aufmerksam, dass gemäß § 126/1 Baugesetzbuch der Eigentümer
Haltevorrichtungen und Leitungen für Beleuchtungskörper der Straßenbeleuchtung einschließlich der
Beleuchtungskörper und des Zubehörs auf seinem Grundstück zu dulden hat.
Gemäß Beleuchtungsvertrag zwischen der Stadt Bonn und den Stadtwerken Bonn (SWB) sind die SWB
(Bonn-Netz GmbH) für die Planung, Errichtung und den Betrieb der öffentlichen Straßenbeleuchtung
im Stadtgebiet Bonn verantwortlich. Sollte sich im Zuge des Planungsprozesses herausstellen, dass
der Bau einer neuen, öffentlichen Beleuchtungsanlage erforderlich ist, müssen wir frühzeitig an der
weiteren Planung beteiligt werden. Die Festlegung von Leuchten-Standorten sowie die Auswahl von
Leuchten und Masten muß in Rücksprache mit uns erfolgen. In diesem Zusammenhang weise ich
nochmal darauf hin, dass es für das Stadtgebiet Bonn je nach Anwendung festgelegte Leuchten-Typen
gibt.
Fachbereich Strom/Anlagen:
Die vorhandene Netzstation im westlichen Teil des Baugebietes samt Kabeltrasse muss im Bereich des
Bebauungsplanes erhalten bleiben. Bei Baubehinderung muss ein neuer Standort gefunden werden.
Die Kabeltrasse zum Pfaffenweg muss ebenfalls erhalten bleiben bzw. kostenpflichtig umgelegt
werden.
Das zukünftige Versorgungskonzept im westlichen Teil ist frühzeitig und eng mit dem zuständigen
Netzbetreiber abzustimmen. Nach Erstellung des Versorgungskonzeptes ist der Netzbetreiber in die
weitere Detailplanung einzubeziehen.Seite 12 von 121
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 “Pützchens Chaussee“
Stellungnahmen A
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Die im nordöstlichen Teil des Baugebietes befindliche Abnehmerstation wurde bereits im Zuge der
bestehenden Bebauung errichtet und ist vergleichsweise neu. Es ist daher davon auszugehen, dass der
Standort beibehalten wird. Sollten dennoch Änderungen vorgesehen sein, sind diese frühzeitig und
eng mit dem zuständigen Netzbetreiber
abzustimmen.
Vorgetragene Aspekte in Schlagworten:
• 5 Versorgungsanlagen
• 2.4 Beeinträchtigung des ÖPNV
7. Stellungnahme vom 12.10.2025
im Rahmen der öffentlichen Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6822-1
„Pützchens Chaussee“ möchte ich folgende Stellungnahme abgeben:
Die vorgesehene Ausfahrt unmittelbar auf die Pützchens Chaussee ist verkehrstechnisch
problematisch und sicherheitsrelevant. Sie führt zu zusätzlichen Konflikten mit dem bereits dichten
Verkehrsfluss, insbesondere mit Radfahrenden und Fußgängern entlang der Chaussee.
Noch gravierender ist die planerische Inkonsistenz im Zusammenhang mit der geplanten
Anschlussstelle „Maarstraße“ an die A59. Das Verkehrsgutachten selbst (IGEPA 2024) weist aus, dass
die Kreuzung Pützchens Chaussee / Röhfeldstraße nach Realisierung des Autobahnanschlusses bereits
eine „mangelhafte Qualitätsstufe“ erreichen wird. Die Begründung der Stadtverwaltung aus der
Beteiligungsphase nach § 3 Abs. 1 BauGB, wonach auf eine zusätzliche Ausfahrt an der Röhfeldstraße
verzichtet wurde, um die Verkehrsqualität nicht weiter zu verschlechtern, ist daher sachlich
widersprüchlich: Gerade durch die nun geplante Ausfahrt auf die Pützchens Chaussee wird der
Verkehr auf die hochbelastete Kreuzung Röhfeldstraße / Pützchens Chaussee gezwungen und die
dortigen Engpässe werden noch verstärkt.
Antrag:
Ich fordere, eine garantiert dauerhafte und sichere Ausfahrtmöglichkeit über die Röhfeldstraße
vorzusehen. Diese könnte technisch durch eine Anbindung an die bereits bestehende Tiefgarage und
deren Ausfahrt erfolgen. Damit ließe sich eine Entzerrung des Verkehrs erreichen und gleichzeitig die
Verkehrssicherheit für Fuß- und Radverkehr entlang der Pützchens Chaussee verbessern.
Diese Anpassung dient sowohl der Sicherheit als auch der verkehrlichen Leistungsfähigkeit und
entspricht den Zielen des § 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB, wonach bei der Bauleitplanung insbesondere „die
Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung […] unter besonderer
Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten
städtebaulichen Entwicklung“ zu berücksichtigen sind.
Im vorliegenden Bebauungsplan ist unter Punkt 2.4.5 die zentrale Sammlung des Mülls an fünf
Standorten vorgesehen. Diese Sammelstellen liegen an den Rändern des Plangebietes und sollen laut
Plan teils oberirdisch, teils als Unterflurbehälter ausgeführt werden – also als Mischsystem.
Ich halte diese Vorgehensweise für nicht sachgerecht und möchte hierzu folgende Punkte
anmerken:Seite 13 von 121
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 “Pützchens Chaussee“
Stellungnahmen A
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Nachbarschaftsverträglichkeit:
Einer der vorgesehenen Sammelstandorte befindet sich unmittelbar an der Grenze zu einem
bestehenden Wohngrundstück. Gerade dort würde eine oberirdische Müllsammelstelle zu
unzumutbaren Beeinträchtigungen führen – optisch, geruchlich und hygienisch. Besonders in den
Sommermonaten drohen durch Wärmeentwicklung und Schädlinge erhebliche Störungen der
Wohnqualität.
Technische und städtebauliche Qualität:
Unterflursysteme sind heute der Stand der Technik und in zahlreichen Städten erfolgreich im Einsatz.
Sie bieten eine größere Aufnahmekapazität, reduzieren Geruchsbildung und Verschmutzung und
fügen sich wesentlich unauffälliger in das Stadtbild ein. Ein modernes Büroquartier dieser
Größenordnung sollte konsequent auf eine zeitgemäße, saubere und ästhetische Entsorgungslösung
setzen.
Antrag:
Ich fordere, die bislang vorgesehene Mischplanung aus oberirdischen und unterirdischen
Müllsammelstellen zugunsten einer vollständig unterirdischen Lösung aufzugeben. Insbesondere an
allen Standorten mit direkter Wohnbebauung ist ausschließlich die Unterflurvariante umzusetzen, um
die Lebensqualität der Anwohner zu wahren und dem Anspruch eines hochwertigen, modernen
Stadtbildes gerecht zu werden
Vorgetragene Aspekte in Schlagworten:
• 2.1 Anbindung der Tiefgaragenein- und -ausfahrt
• 2.2 Knotenpunktbelastung
• 1.5 Müllsammelplätze
8. DEUTSCHE TELEKOM TECHNIK GMBH, Stellungnahme vom 20.10.2025
Die Bestimmungen der Kabelschutzanweisung sind zu beachten.
Wir bitten Sie, diese Planunterlage nur für interne Zwecke zu benutzen und nicht an Dritte
weiterzugeben.
Telekom übernimmt die Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Auskunft vom Zeitpunkt
der Aushändigung der Planunterlagen zuzüglich einer Frist von 30 Tagen. Für später durchzuführende
Bauvorhaben muss ggf. eine neue Auskunft eingeholt werden.
Anlagen: Lageplan und Kabelschutzanweisung
Vorgetragene Aspekte in Schlagworten:
• 5 Versorgungsanlagen
9. Bezirksregierung Köln, Dez. 53, Stellungnahme vom 22.10.2025
Sehr geehrte Damen und Herren,
zur o. a. Bauleitplanung wird seitens des Dezernates 53 der Bezirksregierung Köln (Immissionsschutz
einschl. anlagenbezogener Umweltschutz, Koordinierung Regional-Initiative Wind) wie folgt Stellung
genommen:Seite 14 von 121
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 “Pützchens Chaussee“
Stellungnahmen A
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a) Allgemeines/Zuständigkeit
Das Dezernat 53 ist immissionsschutzrechtlich zuständige Genehmigungs- und Überwachungsbehörde
für die im Umfeld des Plangebietes befindlichen Firmen Evonik Operations GmbH, Siegburger Straße
7, 53229 Bonn sowie Atlantic GmbH, Gartenstraße 7 - 17, 53229 Bonn.
Für die im Plangebiet vorgesehenen Nutzungen ergibt sich keine immissionsschutzrechtliche
Zuständigkeit für das Dezernat 53. Auf die Zuständigkeit der Unteren Immissionsschutzbehörde Ihres
Hauses wird verwiesen.
b) Lärm
Zum Schalltechnischen Prognosegutachten der Firma Graner + Partner (Bericht vom 04.02.2025,
Projekt 22633) wird Folgendes angemerkt:
- Für das Dezernat 53 besteht keine Zuständigkeit im Hinblick auf den im Wesentlichen unter Nr. 5
behandelten Aspekt Verkehrslärm.
- Gemäß Nr. 6.1 Abs. 2 und Nr. 6.2.2 werden nicht alle Schallquellen im Plangebiet berücksichtigt. Dies
wird von hier unter Berücksichtigung der immissionsschutzrechtlichen Zuständigkeit nicht bewertet.
- Gemäß den Angaben unter Nr. 6.1 werden für das Plangebiet zwei Nutzungsvarianten (mit/ohne
Fitnessstudio) betrachtet, die sich insbesondere hinsichtlich Anzahl bzw. Verteilung der
Fahrzeugbewegungen unterscheiden. Unabhängig von der immissionsschutzrechtlichen Zuständigkeit
wird darauf hingewiesen, dass die entsprechenden Berechnungsergebnisse unter Nr. 6.4.1 nicht alle
nachvollzogen werden können (Beispiel: Am IP1/Tagzeitraum verursacht Variante 2 gegenüber der
Variante 1 einen niedrigeren Beurteilungspegel trotz einer gemäß Seite 17 erhöhten Anzahl
Fahrbewegungen für die Tiefgarageneinfahrt 2/Röhfeldstraße). Eine Überprüfung der Berechnungen
wird angeregt.
- Für den letzten Absatz der Seite 22 (Bewertung) wird mit Bezug auf die zweite Tabelle auf Seite 22
(siehe hier insbesondere Differenz für IP6/Nachtzeitraum) eine Überprüfung angeregt.
- Zur evtl. Vorbelastung durch die v. g. Firmen Evonik und Atlantic an den berücksichtigten
Immissionsorten IP 1 - IP 7 liegen hier keine konkreten bzw. belastbaren Informationen vor.
Die Ausführungen zum Lärm in der Planbegründung basieren auf dem v. g. schalltechnischen
Prognosegutachten, so dass auch für die Planbegründung eine entsprechende Überprüfung angeregt
wird.
Vorgetragene Aspekte in Schlagworten:
• 3.5 Immissionen
10. GasLINE, Stellungnahme vom 23.10.2025
Sehr geehrte Damen und Herren,
von der GasLINE GmbH & Co. KG (GasLINE), Straelen, sind wir mit der Wahrnehmung ihrer Interessen
im Rahmen der Bearbeitung von Fremdplanungsanfragen und öffentlich rechtlichen VerfahrenSeite 15 von 121
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 “Pützchens Chaussee“
Stellungnahmen A
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beauftragt. GasLINE ist Eigentümerin eines deutschlandweiten Kabelschutzrohr(KSR)-Anlagennetzes
mit einliegenden Lichtwellenleiter(LWL)-Kabeln (nachfolgend LWL-KSR-Anlage genannt) in welchem
zu öffentlichen Zwecken dienende Telekommunikationslinien betrieben werden. Ihr wurde gem. § 125
Ab. 2 TKG durch die Bundesnetzagentur die Berechtigung übertragen öffentlich gewidmete
Verkehrswege unentgeltlich zu nutzen.
Die auf Ihrer Internetseite zur Einsicht gestellten Verfahrensunterlagen haben wir ausgewertet.
Beigefügt erhalten Sie die Bestandspläne der LWL-KSR-Anlage aus dem Berührungsbereich in denen
wir den angezeigten Geltungsbereich des Bebauungsplans farbig dargestellt haben.
Die Darstellung der LWL-KSR-Anlage in den Bestandsplänen nach bestem Wissen erfolgt. Gleichwohl
ist die Möglichkeit einer Abweichung im Einzelfall nicht ausgeschlossen. Gegenüber der frühzeitigen
Beteiligung wurde der Geltungsbereich des Bebauungsplans erweitert und ragt auf der Ostseite
nunmehr bis in die Röhfeldstraße hinein. Die LWL-KSRAnlage wurde im Gehweg auf der östlichen
Straßenseite der Röhfeldstraße verlegt und verläuft somit unmittelbar außerhalb des Plangebietes.
Lediglich der Schutzstreifen ragt geringfügig in den Geltungsbereich des Bebauungsplans hinein.
Wie wir der Begründung entnehmen soll mit der Aufstellung des Vorhabenbezogenen
Bebauungsplans eine Anpassung des bestehenden Planungsrechts erfolgen um das Plangebiet in der
angezeigten Form neu entwickeln zu können. Der Bebauungsplan legt für die östlich gelegene
Röhfeldstraße eine öffentliche Verkehrsfläche fest, bauliche Veränderungen sind dort jedoch durch die
angezeigte Planung nicht erkennbar. Wir erheben daher gegen die Planung in der angezeigten Form
keine grundsätzlichen Einwände.
Wir übersenden in der Anlage auch das Merkblatt der GasLINE „Berücksichtigung von unterirdischen
Kabelschutzrohranlagen mit einliegenden Lichtwellenleiterkabeln bei der Aufstellung von
Flächennutzungsplänen und Bebauungsplänen“. Die dort genannten Anregungen und Hinweise sind
grundsätzlich bei allen Bauleitplanverfahren im Bereich und / oder in der Nähe von LWL-KSR-Anlagen
der GasLINE zu beachten.
Im Hinblick auf eine etwaige bauliche Veränderung der Röhfeldstraße weisen wir darauf hin, dass zur
Vermeidung von Anpassungsmaßnahmen an der LWL-KSR-Anlage alle Details, die Einfluss auf den
Bestand und den Betrieb dieser Trasse haben, mit dem eingangs in der Tabelle genannten
Ansprechpartner abzustimmen sind. Die Vorlage von detaillierten Planunterlagen an uns ist in diesem
Fall unerlässlich.
Wir bitten um weitere Beteiligung am Verfahren
Anlagen:
Merkblatt sowie Übersichtsplan und 2 Lagepläne mit Darstellung der Gastrassen
Vorgetragene Aspekte in Schlagworten:
• 5 VersorgungsanlagenSeite 16 von 121
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 “Pützchens Chaussee“
Stellungnahmen A
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11. LNU - Landesgemeinschaft Naturschutz und Umwelt (LNU) Kreisgruppe Bonn, Stellungnahme
vom 23.10.2025
Sehr geehrte Damen und Herren,
zum Bebauungsplan 6822-1 nehme ich für die Landesgemeinschaft Naturschutz und Umwelt (LNU)
Kreisgruppe Bonn, zugleich für den Landesverband der LNU, Stellung:
Die LNU hält ihre Anregungen und Bedenken, die sie bereits am 24.6.2024 vorgebracht hat, aufrecht.
Offensichtlich sind sie im weiteren Verfahren nicht berücksichtigt worden. Das betrifft vor allem
folgende Punkte:
- Die Herausrechnung des auf Grundlage des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 8023-17, aber
abweichend von den dortigen Vorgaben vierstöckig errichteten Gebäudes aus der überplanten Fläche
halten wir für zumindest fragwürdig. Dass dadurch die Grenze von 20.000m² für die Notwendigkeit
eines Vollverfahrens um 250 m² unterschritten wurde, ist vermutlich ein Zufall, mit dem niemand
rechnen konnte. Dass aber jetzt, um anderes zu ermöglichen, das Gebäude punktuell wieder
argumentativ einbezogen wird, könnte man durchaus für einen bedenklichen Grenzbereich
administrativer Flexibilität halten. Wir regen an, zu überprüfen, ob sich aus diesem Vorgehen ein
Widerspruchsgrund ergeben könnte, der wesentliche Verfahrensverzögerungen zur Folge hätte.
- Wir halten es nach wie vor für unangemessen, bei offensichtlicher Wohnraumknappheit in Bonn
erneut großflächig Büroraum zu genehmigen. Die zur Begründung vorgelegten Zahlen sind kreativ,
aber möglicherweise irreführend. Die in den Publikationen der Stadt angeführten 134.000m²
Flächenumsatz an Büroraum in 2024 geben nicht den wirklichen Bedarf wieder. Sie enthalten
60.000m² ehemaliger Telekom-Büros, die jetzt vom BSI genutzt werden und 36.000m²
Interimsflächen, die die Stadt zwecks Räumung des Stadthauses angemietet hat. Die
Immobilienberatungsgesellschaft Greif & Contzen (Büro- und Investmentmarkt Bonn 6/2025) geht
davon aus, dass ohne diese Sondereffekte der Flächenumsatz 2025 auf 80.000m² sinken wird. Der
Büroleerstand liegt für Bonn im dritten Jahr in Folge über dem 10-Jahres-Durchschnitt. Der mittlere
Ertragsfaktor für Bürogebäude liegt 4 Punkte unter dem für Mietwohnungen.
- Leider enthalten die Vorplanung der Rigolen und die Vorhabensbegründung keine Hinweise zu deren
standortgerechter Begrünung.
- Wir regen erneut an, den Thelenbach im Bereich der Bebauung freizulegen und als gestalterisches
und ökologisch aufwertendes, naturnahes Element zu nutzen.
- Wir fordern nach wie vor, dass die in der von der Schweizerischen Vogelwarte Sempach
herausgegebenen Broschüre "Vogelfreundliches Bauen mit Glas und Licht"
(https://vogelglas.vogelwarte.ch/) als "hoch wirksam" klassifizierten Maßnahmen rechtsverbindlich
in alle relevanten Baugenehmigungsdokumente aufzunehmen sind und deren Umsetzung zu
überwachen ist.
Vorgetragene Aspekte in Schlagworten:
• 4. Planverfahren
• 1.1 Büroraum, verfügbare Bürokapazitäten / Büroleerstand
• 1.4 Wohnnutzung
• 3.4 Begrünungsmaßnahmen / BaumschutzSeite 17 von 121
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 “Pützchens Chaussee“
Stellungnahmen A
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• 3.1 Freilegung des Thelenbachs
• 3.2 Vogelschutz
12. BUND Kreisgruppe Bonn - Stellungnahme vom 26.10.2025
Sehr geehrte Damen und Herren,
wir bedanken uns für die Beteiligung im o.a. Verfahren und geben wie folgt Stellung ab:
Leider wird an dem Konzept der Büronutzung festgehalten, obwohl der Bedarf an Büroflächen auch in
Bonn sinkt. So besteht - gemäß "Generalanzeiger Bonn" (09.04.2024) - in Bonn ein Leerstand von rund
137.000 m². Dies entspricht einer Leerstandsquote von mehr als drei Prozent. Damit hat sich der
Trend - Ende 2022: 2,7 %; Ende 2021: 2,1% Büroleerstand - fortgesetzt. Angesichts dieser Entwicklung
halten wir es für notwendig, die Planung zu überdenken und durch eine Änderung des
Flächennutzungsplans eine Wohnbebauung zuzulassen.
Den Grundgedanken der Durchgrünung einer bisher stark versiegelten Fläche begrüßen wir. Laut
Begründung sollen einheimische, standortgerechte und klimaverträgliche Arten eingesetzt werden.
Die für die Artenauswahl ergänzende Liste "Zukunftsbäume für die Stadt" enthält allerdings
zahlreiche Arten, die dem Kriterium "einheimisch" auch im geographisch umfassenderen Sinne
(Europa) nicht entsprechen und / oder Zuchtformen darstellen. In unserer Stellungnahme vom
24.06.2024 hatten wir schon die Verwendung des Amberbaums (Liquidambar) als Ersatzpflanzung bei
der Randbebauung an der Röhfeldstraße kritisiert. Wir erwarten, daß bei der Auswahl der Arten nicht
nur Klimaaspekte, sondern gleichrangig auch ökologische Belange, z.B. der Nutzen für Insekten,
berücksichtigt werden. Dies dürfte am ehesten durch die Auswahl standortheimischer Arten
gewährleistet sein.
Die Unterlagen zur Offenlage des Bebauungsplans enthalten keine Informationen zum Thema
"Vogelschutz / Beleuchtung". Wir weisen daher auf unsere diesbezüglichen Forderungen in der
Stellungnahme vom 24.06.2024 hin. Die dringende Notwendigkeit verpflichtender Maßnahmen zum
Vogelschutz wird auch aus der Visualisierung im Verfahrensplakat ersichtlich, welche einen hohen
Anteil transparenter und spiegelnder Fassaden vermuten läßt.Seite 18 von 121
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 “Pützchens Chaussee“
Stellungnahmen A
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Abb. 1: Gebäudekörper im Bebauungsplan 6822-1 Pützchens Chaussee
Bezüglich unserer Anregungen, Bedenken und Forderungen verweisen wir auch auf unsere weiterhin
gültige Stellungnahme vom 24.06.2024.
Vorgetragene Aspekte in Schlagworten:
• 1.1 Büroraum, verfügbare Bürokapazitäten / Büroleerstand
• 1.4 Wohnnutzung
• 3.4 Begrünungsmaßnahmen / Baumschutz
• 3.2 Vogelschutz
• 4 Planverfahren
• 3.3 NiederschlagsentwässerungSeite 19 von 121
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf Nr. 6822-1 „Pützchens Chaussee“
Abwägungstabelle B
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Tabellarische Auflistung und Bewertung der im Rahmen der Veröffentlichung und Beteiligung gemäß § 3 Abs. 2 bzw. § 4 Abs. 2 BauGB zum Entwurf des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfs Nr. 6822-1 „Pützchens Chaussee“ eingegangenen Stellungnahmen.
Die wörtliche Wiedergabe der eingereichten Stellungnahmen mit Benennung der in der jeweiligen Stellungnahme vorgetragenen Aspekte in Schlagworten kann
der Anlage A „Stellungnahmen“, die Abwägung zu den vorgetragenen Stellungnahmen der Anlage C „Gesamtabwägung“ entnommen werden.
Laufende
Nr.
Stellungnahme Vorgetragene Aspekte Beschlussvorschlag
1 Westnetz GmbH,
Stellungnahme vom
26.09.2025
5. Versorgungsanlagen Teilweise Berücksichtigung
durch Weitergabe der Informationen die vorhandenen Leitungstrassen
und Einrichtungen betreffend an die Vorhabenträgerin zwecks
Berücksichtigung im Bauablauf. Ansonsten keine Berücksichtigung.
2 Vodafone West GmbH,
Stellungnahme vom
26.09.2025
5. Versorgungsanlagen Teilweise Berücksichtigung
durch Weitergabe der Informationen die vorhandenen Leitungstrassen
und Einrichtungen betreffend an die Vorhabenträgerin zwecks
Berücksichtigung im Bauablauf. Ansonsten keine Berücksichtigung.
3 Private Stellungnahme
vom 01.10.2025
1.1 Büroraum, verfügbare Bürokapazitäten
/ Büroleerstand
Berücksichtigung
insofern, als die Untersuchungen zum Bonner Büromarkt benannt
wurden.
4 Einzelhandelsverband
Bonn – Rhein-Sieg –
Euskirchen,
Stellungnahme vom
02.10.2025
1.2 Nutzungsdurchmischung Keine Berücksichtigung
1.3 Einzelhandel Keine Berücksichtigung
1.4 Wohnnutzung Keine Berücksichtigung
2.3 Abstellplätze / Barrierefreiheit Teilweise Berücksichtigung
insofern, als bereits oberirdische Stellplätze zum Kurzzeitparken
eingeplant wurden und die Maßgaben der DIN 18040 zur
Barrierefreiheit im Baugenehmigungsverfahren berücksichtigt werden.
Ansonsten keine Berücksichtigung.Seite 20 von 121
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf Nr. 6822-1 „Pützchens Chaussee“
Abwägungstabelle B
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5 Stellungnahme des
Polizeipräsidiums Bonn
vom 10.10.2025
6. Kriminalprävention Teilweise Berücksichtigung
durch Weitergabe des Angebots an die Vorhabenträgerin. Ansonsten
keine Berücksichtigung.
6 Bonn Netz GmbH,
Energie- und
Wasserversorgung
Bonn/Rhein-Sieg GmbH
und Stadtwerke Bonn
Verkehrs GmbH,
Stellungnahme vom
17.10.2025
5. Versorgungsanlagen Teilweise Berücksichtigung
durch Weitergabe der Informationen die vorhandenen Leitungstrassen
und Einrichtungen betreffend an die Vorhabenträgerin zwecks
Berücksichtigung im Bauablauf. Ansonsten keine Berücksichtigung.
2.4 Beeinträchtigung des ÖPNV Berücksichtigung
insofern, als der ÖPNV durch das Vorhaben nicht beeinträchtigt wird.
7 Private Stellungnahme
vom 12.10.2025
2.1 Anbindung der Tiefgaragenein- und
-ausfahrt
Keine Berücksichtigung
2.2 Knotenpunktbelastung Keine Berücksichtigung
1.5 Müllsammelplätze Teilweise Berücksichtigung
indem die oberirdischen Mullstandorte von einer Hecke eingehaust
werden. Ansonsten keine Berücksichtigung.
8 DEUTSCHE TELEKOM
TECHNIK GMBH,
Stellungnahme vom
20.10.2025
5. Versorgungsanlagen Teilweise Berücksichtigung
durch Weitergabe der Informationen die vorhandenen Leitungstrassen
und Einrichtungen betreffend an die Vorhabenträgerin zwecks
Berücksichtigung im Bauablauf. Ansonsten keine Berücksichtigung.
9 Bezirksregierung Köln,
Dez. 53, Stellungnahme
vom 22.10.2025
3.5 Immissionen Berücksichtigung
indem das Schallgutachten berichtigt wurde. Änderungen an der
Begründung und dem Planentwurf wurden dadurch nicht notwendig.
10 GasLINE, Stellungnahme
vom 23.10.2025
5. Versorgungsanlagen Teilweise Berücksichtigung
durch Weitergabe der Informationen die vorhandenen Leitungstrassen
und Einrichtungen betreffend an die Vorhabenträgerin zwecks
Berücksichtigung im Bauablauf. Ansonsten keine Berücksichtigung.Seite 21 von 121
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf Nr. 6822-1 „Pützchens Chaussee“
Abwägungstabelle B
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11 LNU -
Landesgemeinschaft
Naturschutz und Umwelt
(LNU) Kreisgruppe Bonn,
Stellungnahme vom
23.10.2025
4. Planverfahren Keine Berücksichtigung
1.1 Büroraum, verfügbare Bürokapazitäten
/ Büroleerstand
Keine Berücksichtigung
1.4 Wohnnutzung Keine Berücksichtigung
3.4 Begrünungsmaßnahmen / Baumschutz Keine Berücksichtigung
3.1 Freilegung des Thelenbachs Keine Berücksichtigung
3.2 Vogelschutz Keine Berücksichtigung
12 BUND Kreisgruppe Bonn -
Stellungnahme vom
26.10.2025
1.1 Büroraum, verfügbare Bürokapazitäten
/ Büroleerstand
Keine Berücksichtigung
1.4 Wohnnutzung Keine Berücksichtigung
3.4 Begrünungsmaßnahmen / Baumschutz Keine Berücksichtigung
3.2 Vogelschutz Keine Berücksichtigung
4. Planverfahren Keine Berücksichtigung
3.3 Niederschlagsentwässerung Keine BerücksichtigungSeite 22 von 121
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 “Pützchens Chaussee“
Gesamtabwägung C
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Abwägungsvorschläge der Verwaltung zu den im Rahmen der Veröffentlichung und öffentlichen
Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB (Beteiligung der Öffentlichkeit) bzw. § 4 Abs. 2 BauGB
(Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange) des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanentwurfs Nr. 6822-1 eingegangenen Stellungnahmen.
Die wörtliche Wiedergabe der eingereichten Stellungnahmen mit Benennung der in der jeweiligen
Stellungnahme vorgetragenen Aspekte in Schlagworten kann der Anlage A „Stellungnahmen“, die
tabellarische Auflistung und Bewertung der eingegangenen Stellungnahmen der Anlage B
„Abwägungstabelle“ entnommen werden.
Gliederung:
1 Nutzungskonzept ........................................................................................................... 2
1.1 Büroraum, verfügbare Bürokapazitäten / Büroleerstand.........................................................2
1.2 Nutzungsdurchmischung ..........................................................................................................3
1.3 Einzelhandel ..............................................................................................................................3
1.4 Wohnnutzung ...........................................................................................................................4
1.5 Müllsammelplätze.....................................................................................................................4
2 Verkehr.......................................................................................................................... 5
2.1 Anbindung der Tiefgaragenein- und -ausfahrt .........................................................................5
2.2 Knotenpunktbelastung .............................................................................................................5
2.3 Abstellplätze / Barrierefreiheit .................................................................................................6
2.4 Beeinträchtigung des ÖPNV ......................................................................................................6
3 Umwelt.......................................................................................................................... 7
3.1 Freilegung des Thelenbachs ......................................................................................................7
3.2 Vogelschutz ...............................................................................................................................7
3.3 Niederschlagsentwässerung .....................................................................................................7
3.4 Begrünungsmaßnahmen / Baumschutz....................................................................................8
3.5 Immissionen ..............................................................................................................................8
4 Planverfahren ................................................................................................................ 9
5 Versorgungsanlagen ....................................................................................................... 9
6 Kriminalprävention .......................................................................................................10Seite 23 von 121
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 “Pützchens Chaussee“
Gesamtabwägung C
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1 Nutzungskonzept
1.1 Büroraum, verfügbare Bürokapazitäten / Büroleerstand
Der Wirtschaftsstandort Bonn zeigt sich, trotz der derzeit herausfordernden Rahmenbedingungen für
die nationale und globale Wirtschaft, in einer soliden und robusten Verfassung. Der
Dienstleistungsstandort Bonn gilt weiterhin bei in- und ausländischen Investoren als gefragter B+
Standort. Dies verdeutlicht unter anderem der Jahreswirtschaftsbericht 20251 und der
Büroflächenmarktbericht 20252 der Bundesstadt Bonn. Die Analyse der aktuellen Zahlen aus der
Statistik zeigt wieder einen neuen Höchststand der Beschäftigung mit insgesamt 194.226
sozialversicherungspflichtig Beschäftigten zur Jahresmitte 2024. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet
dies ein Wachstum von 1.403 Beschäftigten absolut, was einem Plus von 0,7 Prozent entspricht. Als
Wachstumstreiber hat sich wieder der Dienstleistungssektor mit einem Zuwachs von 2.390
sozialversicherungspflichtig Beschäftigten gezeigt. Insbesondere die Zukunftsbranchen der
freiberuflichen wissenschaftlichen und technischen Dienstleistungen (+1.627 Beschäftigte), der IT-
Wirtschaft (+964 Beschäftigte) sowie dem Gesundheitswesen (+770 Beschäftigte) haben am
stärksten zum Beschäftigtenaufbau beigetragen.
Insgesamt verfügt der Bonner Büromarkt aktuell über circa 4 Millionen m² Mietfläche, verteilt auf ca.
3.800 Objekte. Ein Großteil davon zeichnet sich durch sehr moderne Büroflächen aus. Für diese
Entwicklung sorgte eine rege Bautätigkeit in den vergangenen Jahren. Ferner verfügt Bonn im
Vergleich zu anderen Städten über einen hohen Anteil an Büroflächen mit mehr als 5.000 m² und
weist damit eine ähnliche Größenstruktur wie der A-Standort Düsseldorf auf.
Die Statistik weist im Jahr 2024 auf dem Bonner Büromarkt insgesamt 160.000 m² Flächenumsatz
aus. Das Gesamtergebnis setzt sich aus insgesamt 91 registrierten Vertragsabschlüssen zusammen.
Im Vergleich zum Vorjahr kann für 2024 ein signifikanter Anstieg verzeichnet werden. Während
Büromärkte in anderen Städten mit stagnierenden oder rückläufigen Entwicklungen kämpfen, zeigt
Bonn sich widerstandsfähig und dynamisch. Wesentlichen Anteil daran haben öffentliche
Institutionen, die durch umfangreiche Anmietungen den Standort stärken und die Stadt als
bedeutenden Verwaltungssitz weiter festigen.
Besonders großflächige Anmietungen durch öffentliche Einrichtungen haben den Markt maßgeblich
belebt und für eine stabile Nachfrage gesorgt.
Der Büroflächenleerstand in Bonn betrug zum 31. Dezember 2024 insgesamt 134.900 m², wovon
10.700 m² als struktureller Leerstand klassifiziert sind. Der strukturelle Leerstand beschreibt leer
stehende Immobilien, die über einen längeren Zeitraum nicht vermietet werden können, weil sie
aufgrund von demographischen, wirtschaftlichen oder technischen Faktoren nicht den
Anforderungen des Marktes entsprechen. Dies gilt insbesondere in Bezug auf die fehlende
technische Ausstattung der Immobilien. Dahingegen werden nach modernen Gesichtspunkten
strukturierte Büroflächen in Bonn nach wie vor stark nachgefragt.
1 https://www.bonn.de/themen-entdecken/wirtschaft-wissenschaft/jahreswirtschaftsbericht-2025.php
2 https://www.bonn.de/themen-entdecken/wirtschaft-wissenschaft/bueroflaechenmarktbericht-2025.phpSeite 24 von 121
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 “Pützchens Chaussee“
Gesamtabwägung C
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Der Anteil an leerstehenden Büroflächen betrug unter Berücksichtigung der Veränderung am
Gesamtbestand der Büroflächen insgesamt 3,09 %. Die Leerstandsquote ist insofern weiterhin als
gering einzustufen.
Im hier vorliegenden Fall besteht für den überwiegenden Teil der projektierten Büroflächen bereits
vor Baubeginn eine konkrete Interessensbekundung durch namhafte Nutzer. Ein Leerstand ist nicht
zu befürchten.
1.2 Nutzungsdurchmischung
Das Vorhaben sieht eine nahezu ausschließliche Nutzung durch Büros vor. Aufgrund der
Vorhabenbezogenheit des Planverfahrens werden ausschließlich konkrete Nutzungen festgesetzt, zu
denen sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet, im vorliegenden Fall
Büronutzung. Weitergehende auf die Zukunft gerichtete Optionen wie kleinteiliger Einzelhandel mit
Sortimentssteuerung, Definition von Verkaufsflächengrenzen und Nutzungskatalogen und spezielle
wohnnahe Sonderformen (z. B. Boarding- /Serviced-Apartments, studentisches Wohnen, betreutes
Wohnen) sind daher im Rahmen der Entwicklung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nicht
umsetzbar.
Eine Anregung, entlang der Pützchens Chaussee planungsrechtlich aktive Erdgeschossnutzungen
festzusetzen mit verbindlich festgesetzten Mindesttiefen für nutzbare Ladenflächen, Begrenzungen
der maximalen Frontbreite je Einheit sowie Transparenz-/Gestaltungsanforderungen, ist mit den
Zielen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6822-1 zur Schaffung eines modernen
Bürostandortes nicht vereinbar. Die Anregung, kleinteiligen Einzelhandel im Plangebiet festzusetzen,
widerspricht darüber hinaus den Zielsetzungen des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes
(BEZK). Da das Plangebiet in keinem abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichen liegt und auch
keine städtebaulich integrierte Lage für eine ergänzende Nahversorgung der Anwohner im
umliegenden Gebiet darstellt, ist es stadtplanerisches Ziel, dass sich Einzelhandelsbetriebe im
Plangebiet nicht ansiedeln. Da die Ansiedlung von Einzelhandel im Plangebiet kein städtebaulich
verfolgtes Ziel ist, ist es auch nicht notwendig, die Ziele des BEZK in der Begründung und in den
Festsetzungen zu verankern.
Die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen lassen die Ansiedlung von
gastronomischen Einrichtungen zu, die zu einer Belebung des Quartiers führen und das Wohnen
nicht wesentlich stören. Zudem bestehen in direkter Nachbarschaft ein Discountmarkt sowie
gastronomische Betriebe, welche eine wohnortnahe Versorgung bereits jetzt sicherstellen. Eine
weitergehende Öffnung des Planbereichs für entsprechende Nutzungen wird nicht als notwendig
gesehen und ist durch die Zielsetzungen des BEZK auch nicht gewünscht.
1.3 Einzelhandel
Eine Steuerung des Einzelhandels durch einen konkreten Ausschluss der Großflächigkeit im
vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist nicht erforderlich. Die getroffenen Festsetzungen lassen
ohnehin keine derartige Nutzung zu. Dazu wäre die planungsrechtliche Festsetzung eines
Kerngebietes gem. § 7 BauNVO oder eines Sondergebietes gem. § 11 BauNVO erforderlich. Zudem
setzt der vorhabenbezogene Bebauungsplan fest, dass im Plangebiet nur die Nutzungen zulässig sind,Seite 25 von 121
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 “Pützchens Chaussee“
Gesamtabwägung C
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zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin in dem Durchführungsvertrag mit der Bundesstadt
Bonn verpflichtet. Darüber hinaus ist kein Regelungserfordernis gegeben.
1.4 Wohnnutzung
Bereits in der Vergangenheit wurden von unterschiedlichen Interessenten Überlegungen an die Stadt
Bonn herangetragen, an dieser Stelle eine Mischnutzung aus Wohnen und Gewerbe zu etablieren.
Diese wurden aufgrund der Nähe zu emittierenden Betrieben im benachbarten gewerblich
orientierten Bereich negativ beschieden.
Die direkte Nachbarschaft von Wohnen und Gewerbe/Industrie würde zu unlösbaren
planungsrechtlichen und emissionsschutzrechtlichen Konflikten führen. Die Umgebung des
Plangebietes ist durch eine industrielle und gewerbliche Nutzung geprägt, insbesondere im südlich
angrenzenden Bereich. Die dort ansässigen Unternehmen sind teilweise stark emittierende Betriebe
(Lärm, Geruch) und müssen daher bestimmte Abstände zu schutzwürdigen Nutzungen nach dem
Bundesimmissionsschutzgesetz wahren. Bei der damaligen Prüfung der bestehenden Betriebe und
deren Emissionen wurde zwar festgestellt, dass es nicht zwingend zu einer Konfliktverschärfung in
der tatsächlich vorzufindenden Situation kommt. Das Heranrücken der Wohnbebauung führt aber zu
einem entsprechenden Schutzanspruch gegenüber den bestehenden Gewerbebetrieben. Dies kann
ggf. zu Nutzungseinschränkungen bis hin zur Kappung der Entwicklungsmöglichkeiten oder gar zu
Betriebsstilllegungen der vorhandenen Gewerbebetriebe führen.
Vor diesem Hintergrund wurde nach eingehender Prüfung festgehalten, dass an dieser Stelle keine
Wohnbebauung möglich ist und stattdessen dem Schutz und Erhalt des Gewerbegebietes Vorrang
eingeräumt wird. Das Gewerbegebiet Beuel-Ost ist ein bedeutender Gewerbe- bzw.
Industriestandort in Bonn, den es zu erhalten und nicht einzuschränken gilt. Insofern ist die Öffnung
des Plangebietes für Wohnnutzung weiterhin nicht vorgesehen.
1.5 Müllsammelplätze
Die Entsorgung eines Großteiles der zu erwartenden Müllmenge wird vorrangig über
Unterflursysteme erfolgen. Allerdings sind mögliche Standorte nur in einem kleineren Bereich für
entsprechende Entsorgungsfahrzeuge anfahrbar. Des Weiteren ergibt die Müllmengenberechnung
der bonnorange einen deutlich größeren Bedarf für das geplante Bauvorhaben, als im realisierten
ersten Bauabschnitt tatsächlich erforderlich ist. Aus diesem Grund sowie dem geometrisch begrenzt
anfahrbaren Bereich wurden je neuem Bauabschnitt vier Unterflurcontainer positioniert, die neben
der Tiefgarageneinfahrt bzw. Ausfahrt von einem entsprechenden Entsorgungsfahrzeug angefahren
werden können. Hiermit kann ein Großteil des Mülls entsorgt werden. Aufgrund der
fahrgeometrischen Erfordernisse können im Plangebiet keine weiteren Standorte für
Unterflurbehälter vorgesehen werden.
Die nach der Müllberechnung darüber hinausgehenden, eventuell anfallenden Müllmengen wurden
als Flächen für weitere 1.100L Container zusätzlich in der Nähe davon angeordnet. Somit kann
flexibel auf einen unterschiedlich großen Bedarf reagiert werden, je nach den tatsächlichem späteren
Nutzerverhaltens.Seite 26 von 121
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 “Pützchens Chaussee“
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Um die Geruchsbelästigung zu minimieren und die Müllsammelplätze gestalterisch aufzuwerten,
werden diese durch Hecken umlaufend begrünt.
2 Verkehr
2.1 Anbindung der Tiefgaragenein- und -ausfahrt
Grundsätzlich wird die gesamte Neubebauung durch zwei Tiefgaragen mit mehreren Zu- bzw.
Ausfahrten erschlossen. Für den bereits fertiggestellten 1. Bauabschnitt besteht eine an die
Röhfeldstraße angebundene Tiefgaragenein- und -ausfahrt. Für den 2. und 3. Bauabschnitt erfolgt die
Errichtung einer weiteren zusammenhängenden Tiefgarage mit Anbindung an die Röhfeldstraße und
Pützchens Chaussee. An der Röhfeldstraße erfolgt die alleinige Zufahrt. Am westlichen
Plangebietsrand anbindend an die Pützchens Chaussee wird die Tiefgaragenausfahrt platziert. Eine
Einfahrt des ruhenden Verkehrs an dieser Stelle ist aus verkehrlichen Gründen ausgeschlossen. Durch
diese Trennung von Ein- und Ausfahrt erfolgt eine Entzerrung des Verkehrs, da sich die
Verkehrsströme bei ihrer Ein- bzw. Ausfahrt nicht gegenseitig stören. Zudem entfallen eventuelle
Verkehrsstauungen auf der Pützchens Chaussee in beiden Richtungen, besonders wenn im
morgendlichen Berufsverkehr eine größere Zahl an Fahrzeugen in kurzem zeitlichem Abstand in die
Tiefgarage einfahren will, dieser Verkehr durch die Trägheit der Schrankenanlage jedoch nicht
ausreichend schnell abfließen kann.
Der Verkehrsfluss auf der Röhfeldstraße ist hingegen weniger empfindlich gegenüber etwaigen
Rückstauwirkungen.
Die Ausfahrtsituation an der Pützchens Chaussee wird nicht als konfliktträchtig erachtet. Die
Tiefgaragenerschließung wurde gutachterlich bewertet und ist in einer sehr guten Qualitätsstufe
abwickelbar. Außerdem ist bereits heute an der entsprechenden Stelle die Ausfahrt des
Fitnessstudios platziert, mit vergleichbaren Frequenzen des Verkehrs. Im Unterschied dazu erfolgt
aufgrund der Planung lediglich eine Beschränkung auf den ausfahrenden Verkehr. Die
Sichtverhältnisse erlauben den beidseitigen Einblick in die Pützchens Chaussee durch Autofahrer, die
die Tiefgarage verlassen, der Radverkehr wird auf einem Radfahrstreifen entlang der Pützchens
Chaussee gesichert geführt.
Da sich die an der Ausfahrt an der Pützchens Chaussee ausfahrenden Fahrzeuge zur Hälfte in
Fahrtrichtung West bzw. Ost aufteilen und der überwiegende Anteil des auf das Vorhaben
gerichteten Verkehrsabläufe auf die Ein- / Ausfahrt an der Röhfeldstraße konzentriert, ist bereits eine
optimale Verkehrsverteilung gegeben. Eine Änderung der Ein- und Ausfahrtsituation ist insofern nicht
angezeigt, auch nicht im Hinblick auf die Sicherheitsansprüche der anderen Verkehrsteilnehmer wie
Fußgänger und Radfahrer.
2.2 Knotenpunktbelastung
Mit der zukünftigen Anbindung der Maarstraße an die A 59 werden Verkehrsverlagerungen wirksam,
welche Auswirkungen auf den Knotenpunkt Pützchens Chaussee/Röhfeldstraße haben. Der
sogenannte Maarstraßenanschluss ist seit mehreren Jahrzehnten in der Diskussion, jedoch ist nicht
sichergestellt, wann es zu dem entsprechenden Ausbau kommen wird. Im momentanenSeite 27 von 121
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 “Pützchens Chaussee“
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Ausbauzustand kann der Knotenpunkt Pützchens Chaussee/Röhfeldstraße die Verkehrsbelastungen
auch unter Berücksichtigung der Neuverkehre aufgrund des Vorhabens in guter Qualität bewältigen.
Mit Realisierung des Maarstraßenanschlusses ist das Verkehrsnetz auf der Basis der dann gültigen
Belastungszahlen neu zu bewerten. Im beauftragten Verkehrsgutachten wurde dargestellt, dass der
Knotenpunkt Pützchens Chaussee/Röhfeldstraße bei Realisierung des Maarstraßenanschlusses
bereits ohne das geplante Vorhaben eine mangelhafte Qualität aufweist. Das Erfordernis eines
Ausbaus des Knotenpunktes ergibt sich somit allein aufgrund der neuen Anschlussstelle Maarstraße
und hängt nicht ursächlich mit dem geplanten Vorhaben zusammen. Der Knotenpunkt Pützchens
Chaussee/Röhfeldstraße ist in spätere Überlegungen einzubeziehen und es sind Möglichkeiten
auszuarbeiten, den Knotenpunkt derart zu gestalten, dass er konfliktfrei genutzt werden kann, ggf.
durch eine Lichtsignalanlage. Im Hinblick auf die Planung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
Nr. 6822-1 ist der Knotenpunkt jedoch nicht planungsbedürftig.
2.3 Abstellplätze / Barrierefreiheit
a) Abstellplätze
Der Vorhaben- und Erschließungsplan sieht oberirdisch überdachte Fahrradstellplätze am
nordwestlichen und südöstlichen Plangebiet vor. Zudem sind straßenbegleitend an der Pützchens
Chaussee und an der Röhfeldstraße mehrere Abstellmöglichkeiten für Fahrräder vorgesehen bzw. im
fertigen Bauabschnitt bereits vorhanden.
Für die Beschäftigten sind zahlreiche und sichere Abstellmöglichkeiten in den Tiefgaragen sowie
oberirdische Abstellplätze in der Nähe der Eingänge zu den Häusern geplant.
Für das kurzzeitige Abstellen von Pkw sind im bereits fertig gestellten Bauabschnitt drei oberirdische
Stellplätze vorhanden, weitere drei Stellplätze werden an der Röhfeldstraße errichtet. Die sechs
Stellplätze stehen auch Lieferfahrzeugen zur Verfügung
b) Barrierefreiheit
Der barrierefreie Zugang zu den Gebäuden wird durch ebenerdige Eingänge und Aufzüge
gewährleistet. Zudem müssen im Baugenehmigungsverfahren die Maßgaben der DIN 18040 (Norm
Barrierefreies Bauen) berücksichtigt werden.
2.4 Beeinträchtigung des ÖPNV
Die auf der Pützchens Chaussee verkehrenden Buslinien des ÖPNV werden durch die Baumaßnahme
nicht beeinträchtigt. Die Fläche der Pützchens Chaussee liegt überwiegend außerhalb des
Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans, innerhalb der Fläche selbst werden
keine baulichen Maßnahmen getroffen, die sich negativ auf die Verkehrsführung des ÖPNV
auswirken könnten.Seite 28 von 121
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 “Pützchens Chaussee“
Gesamtabwägung C
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3 Umwelt
3.1 Freilegung des Thelenbachs
Der am Plangebiet vorbeifließende insgesamt 1,3 km lange Thelenbach mündete früher in der
Röhfeldstraße in den Mischwasserkanal. Um das Bachwasser des Thelenbaches aus der
Mischwasserkanalisation herausnehmen zu können, wurde 2009 eine Überleitung in den etwa 440 m
entfernten Mischwasser-Abschlagskanal in der RSE-Trasse zum Rhein gebaut. Der Quellbereich des
Thelenbaches befindet sich im Bereich des Ennertfreibades. Durch die Siedlungsentwicklung tritt er
jedoch über Verrohrungen erst hinter der Siedlung „Am Knippchen“ neben dem Industriebahngleis
offen zu Tage. Der weitere Verlauf bis und entlang der Maarstraße wird im Zuge des geplanten
Autobahnanschlusses an der Maarstraße verlegt werden müssen. Diese Verlegung steht in keinem
Zusammenhang mit dem hier vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan.
Der Bachentwicklungsplan 2008 der Bundesstadt Bonn sieht eine Zusammenführung des
Thelenbaches mit den Nebenläufen westlich der Autobahn vor. Diese Nebenläufe wurden bereits im
Zuge von Gewerbeneubauten in den letzten Jahren naturnah umgestaltet. Im Bereich der
Bebauungsplanung erfolgt keine Berührung mit den Bauflächen, die Verrohrung liegt ausschließlich
innerhalb der Röhfeldstraße. Eine Freilegung ist nicht möglich, ohne umfassende Änderungen in der
Straßenoberfläche vorzunehmen. Darüber hinaus ist eine Freilegung nicht Bestandteil des
Bebauungsplanverfahrens. Eine Umlenkung über das Vorhabengebiet mit entsprechender offener
Führung des Gewässers ist aufgrund der vollständigen Unterbauung des Geländes mit einer
Tiefgarage ebenfalls nicht möglich.
3.2 Vogelschutz
Zu einer verbindlichen Aufnahme von Festsetzungen zum Vogelschutz fehlt es momentan an einer
Rechtsgrundlage, sofern es sich nicht um vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF-Maßnahmen)
handelt. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan weist in seinem Textteil daher auf die notwendige
Berücksichtigung der durch die Schweizerische Vogelwarte Sempach herausgegebenen Broschüre
"Vogelfreundliches Bauen mit Glas und Licht" lediglich in Form eines Hinweises hin. Im Zuge des
Bauantragsverfahrens erfolgt die Prüfung der diesbezüglichen Empfehlungen.
Die vorhandene Straßenbeleuchtung an der Pützchens Chaussee und der Röhfeldstraße wird durch
das Planvorhaben nicht berührt. Insofern sind die Inhalte der Anträge vorliegend nicht
abwägungsrelevant.
3.3 Niederschlagsentwässerung
Grundsätzlich besteht gemäß § 44 Abs. 1 Landeswassergesetz (LWG) nach Maßgabe des § 55 Abs. 2
Wasserhaushaltsgesetz die Verpflichtung, das Niederschlagswasser ortsnah zu versickern. Da das
Grundstück jedoch nicht erstmalig bebaut wird, sondern eine Bebauung bereits vor dem 01.01.1996
bestand, ist eine Versickerungsverpflichtung gemäß LWG nicht gegeben, wenn der technische oder
wirtschaftliche Aufwand unverhältnismäßig ist.
Ungeachtet dessen sieht der vorhabenbezogene Bebauungsplan eine überwiegende Versickerung
des anfallenden Niederschlages in Rigolen unterhalb der Tiefgarage vor. Die geologischenSeite 29 von 121
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 “Pützchens Chaussee“
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Voraussetzungen dazu sind gegeben. Ein Teil des Niederschlagswassers kann zudem in einer
Grünfläche im westlichen Bereich des Plangebietes aufgefangen und nachfolgend versickert werden.
Die konkrete Ausgestaltung der Grünfläche obliegt der Detailplanung und ist nicht Gegenstand der
verbindlichen Bauleitplanung.
3.4 Begrünungsmaßnahmen / Baumschutz
Der Bebauungsplan setzt fest, dass sämtliche Begrünungsmaßnahmen entsprechend der Liste 1
„Standortheimische Gehölze und traditionelle Kulturarten in Bonn“ der Pflanzliste der Bundesstadt
Bonn zu erfolgen haben. Dabei sind bevorzugt einheimische, standortgerechte und klimaverträgliche
Arten einzusetzen. Weitere Arten können in Abstimmung mit der Stadt Bonn angepflanzt werden.
Mit dieser Festsetzung ist sichergestellt, dass gemäß den fachlichen Empfehlungen der Pflanzlisten
der Stadt Bonn keine exotischen und keine dem Standort nicht angepasste Pflanzungen erfolgen.
Im Zuge der Planung wurde ein Baumgutachten erstellt, das alle im Plangebiet und an dessen Rand
vorhandenen und möglicherweise betroffenen Bäume einer fachlichen Untersuchung unterzog. Die
bezeichnete Kastanie mit einem tiefen Astansatz ist baufeldnah. Der Baum zeigt erhebliche
Mängelerscheinungen auf, die auf eine Verunreinigung des Bodens hindeuten. Die Baumkrone ist
unterversorgt und weist Blattverlust auf. Zudem ist eine starke Blattnekrose in Verbindung mit einem
Befall der Miniermotte gegeben. Unter Berücksichtigung des mangelhaften Zustands des Baumes
wird gemäß Baumgutachten die Entfernung aus baulichen- und baumbiologischen Gründen
empfohlen. Da der Baum der Baumschutzsatzung unterliegt, wird eine entsprechende
Ersatzpflanzung erfolgen.
3.5 Immissionen
Im Zuge der Ausarbeitung des Schallgutachtens hatte sich seitens des Gutachters ein Fehler
(Zahlendreher) eingeschlichen, der sich auf Teile der Ergebnisse ausgewirkt hat. Somit wurden in den
Tabellen unter 6.4 des Gutachtens (S. 22) mehrere Werte falsch dargestellt. Durch eine Überprüfung
des Gutachtens und Neuberechnung der Inhalte ergaben sich notwendige Korrekturen.
Im Ergebnis haben diese Korrekturen keinen negativen Einfluss auf das Ergebnis des Gutachtens, da
die Immissionsrichtwerte weiterhin deutlich unterschritten, also eingehalten werden. Tagsüber
liegen die nächsten schutzbedürftigen Nutzungen weiterhin außerhalb des Einwirkungsbereiches, zur
Nachtzeit wird weiterhin das Irrelevanzkriterium der TA Lärm vollumfänglich erfüllt. Somit bleibt die
grundsätzliche Aussage des Gutachtens weiterhin bestehen. Änderungen in der Planzeichnung
(Darstellung und Abgrenzung der Lärmpegelbereiche) sowie an den Inhalten der Begründung sind
nicht erforderlich.
Angesichts der im Plangebiet vorgesehenen gewerblichen Nutzungsstrukturen und der Entfernung zu
den Firmen Atlantic (ca. 250 m) und Evonic (ca. 450 m) sind keine unzumutbaren
Immissionsbelastungen durch Betriebsgeräusche oder daraus resultierende Betriebsbeschränkungen
zu erwarten. Das gilt umso mehr, als der Bebauung im Umfeld der emittierenden Betriebe aufgrund
der vorhandenen Wohnanteile bereits ein höherer Schutzanspruch beizumessen ist als dem
Plangebiet selbst. Zudem ist davon auszugehen, dass der Bestandsbebauung in der Umgebung desSeite 30 von 121
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 “Pützchens Chaussee“
Gesamtabwägung C
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Plangebietes eine abschirmende Wirkung gegenüber den betrieblichen Emissionen zugemessen
werden kann.
4 Planverfahren
Wenn ein Bebauungsplan der Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung oder
anderer Maßnahmen der Innenentwicklung dient, kann er im beschleunigten Verfahren aufgestellt
werden (§ 13a BauGB – Bebauungspläne der Innenentwicklung). Der Bebauungsplan darf im
beschleunigten Verfahren nur aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne
des § 19 Absatz 2 BauNVO oder eine Größe der Grundfläche festgesetzt wird von insgesamt weniger
als 20.000 m², wobei die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne, die in einem engen sachlichen,
räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden, mitzurechnen sind. Im vorliegenden
Fall beträgt die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 BauNVO unter Berücksichtigung der
durch Baugrenzen festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen insgesamt 7.613 m². In dieser
Summe ist der fertig gestellte Bauabschnitt an der Ecke Pützchens Chaussee/Röhfeldstraße bereits
enthalten. Mithin unterschreitet dieser Wert deutlich die maßgebliche Obergrenze von 20.000 m².
Die Anwendung des § 13a BauGB ist insofern zulässig.
Gemäß § 2 Abs. 6 BauO NRW sind Geschosse nur dann Vollgeschosse, wenn sie mehr als drei Viertel
der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses besitzen. Dies trifft bei dem Bürogebäude Ecke
Pützchens Chaussee/Röhfeldstraße auf das oberste Geschoss nicht zu. Die geringfügige
Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudehöhe wurde durch eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 2
BauGB erteilt.
5 Versorgungsanlagen
Die Betreiber der im Planbereich vorhandenen und am Plangebiet vorbeiführenden
Versorgungsanlagen wurden von der Planung informiert. Die durch die Versorger bereitgestellten
Unterlagen wie Lagepläne, Leitungstrassen, Hinweise sowie Restriktionen wurden an die
Vorhabenträgerin weitergegeben und werden durch die planenden und bauausführenden Betriebe
berücksichtigt.
Gemäß Abstimmung zwischen dem Leitungsträger, der BonnNetz GmbH, und dem von der
Vorhabenträgerin beauftragten Büro ist die vorhandene Trafostation auf dem Vorhabengrundstück
nicht mehr notwendig und kann in der weiteren Planung entfallen. Das Trafogebäude befindet sich
im Eigentum des Grundstücksbesitzers, also der Vorhabenträgerin, lediglich die technischen
Installationen befinden sich im Eigentum der Stadtwerke.
Laut Abstimmung kann das Trafogebäude durch die Vorhabenträgerin entfernt werden. Das Gleiche
gilt auch für den Kundentrafo sowie die Mittelspannungsstation. Im Rahmen der Baufeldfreimachung
werden lediglich die Installationen, welche den Stadtwerken gehören, von diesen demontiert und
entsorgt.
Ebenso wurde vereinbart, dass die vorhandene Mittelspannungsverkabelung vom Netz getrennt
wird, jedoch im Boden verbleibt. Der Energieversorger wird die Kabel/Leitungen nicht entfernen. Die
Kabel können im Zug der Baugrubenerstellung zurückgebaut werden, wenn Sie stören sollten.Seite 31 von 121
Bundesstadt Bonn, vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 “Pützchens Chaussee“
Gesamtabwägung C
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Die Lastgangmessung im bereits fertiggestellten 1. Bauabschnitt hat ergeben, dass die Leistung,
welche das Gebäude benötigt, bei ca. 220 kW liegt. Aufgrund dessen wurde mit dem
Energieversorger vereinbart, für den 2. und den 3. Bauabschnitt jeweils eine 1.000 kVa Trafostation
zu errichten. Die Platzierung der Stationen erfolgt innerhalb der Baukörper und wird im Zuge der
weiteren Abstimmung zwischen Vorhabenträgerin und Energieversorger abschließend festgelegt.
Bei Bauarbeiten werden vor Beginn aktuelle Leitungsauskünfte eingeholt.
6 Kriminalprävention
Das Vorhaben wird von einer einzelnen Vorhabenträgerin errichtet. Diese ist von der Bundesstadt
Bonn über die Angebote zur städtebaulichen Kriminalprävention informiert. Die mit der Umsetzung
beauftragten Planenden haben die Aufgabe ebenfalls zur Kenntnis genommen. Damit erübrigt sich
ein Hinweis auf der Planurkunde.Seite 32 von 121
1
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB zum vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan Nr. 6822-1 „Pützchens Chaussee“
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB erfolgte durch Präsentation der Planungsunterlagen im Internet auf der Homepage der
Stadt Bonn unter www.bonn-macht-mit.de im Zeitraum vom 22. Mai bis zum 6. Juni 2024. Darüber hinaus wurden die Pläne im Stadthaus sowie im Rathaus
Beuel öffentlich zur Einsichtnahme ausgehängt. Im Zuge der Onlinebeteiligung konnte eine Meinungsäußerung zur Planung als öffentlich einsehbarer Beitrag
abgegeben werden. Diese Möglichkeit zur Beitragsabgabe wurde genutzt und es wurden elf Meinungsäußerungen getätigt. Darüber hinaus konnten Stellung-
nahmen per E-Mail, postalisch und telefonisch oder persönlich eingereicht werden. Zusätzlich bestand das Angebot, nach einer Terminvereinbarung im Stadt-
haus, eine Erläuterung der Pläne von den Ansprechpersonen des Stadtplanungsamtes zu erhalten. Im oben genannten Zeitraum ist eine schriftliche Stellung-
nahme eingegangen, die neben den im Onlineverfahren eingegangenen elf Meinungsäußerungen im Folgenden im Wortlaut anonymisiert wiedergegeben wird.
Lfd.
Nr.
Meinungsäußerung Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung
ja teilw nein
1 Schriftliche Stellungnahme 1 vom 30.05.2024
Sehr geehrter Herr […],
vielen Dank für Ihre telefonischen Auskünfte zum Planverfah-
ren “Bebauungsplan Pützchens Chaussee”.
Nach eingehender Prüfung der Sachlage ergibt sich meine
folgende Stellungnahme gemäß § 3 Abs. 2 des Baugesetzbu-
ches, mit Bitte um Berücksichtigung im Rahmen des weiteren
Verfahrens.
X Die Höhenentwicklung der geplanten Gebäude ist das Ergebnis ei-
ner eingehenden Auseinandersetzung mit dem städtebaulichen
Umfeld des Plangebiets.
Die Gebäudearten sowie die Geschossigkeiten der Bestandbebau-
ung in der westlich angrenzenden näheren Umgebung sind sehr he-
terogen. Die Wohnbebauung im westlichen Mischgebiet ist zwei-
bis viergeschossig. Nördlich der Pützchens Chaussee sind u.a.
Mehrfamilienwohnhäuser mit bis zu sieben Geschossen vorhan-
den. Im südwestlichen Bereich des Plangebiets befinden sich vor-
wiegend zwei- bis dreigeschossige Bürogebäude sowie gewerbliche
Hallen.Seite 33 von 121
2
Lfd.
Nr.
Meinungsäußerung Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung
ja teilw nein
Eine Änderung des Bebauungsplans, die sich aus dem vorlie-
genden städtebaulichen Entwurf[^1] ableiten lasst, ist nicht
hinnehmbar, so das Ergebnis einer Abstimmung unter be-
troffenen Anwohnern.
Schon in der isometrischen Ansicht[^2] ist die signifikante
Disproportion zwischen den Bebauungshöhen der grund-
stücksangrenzenden Wohnbebauung, die teilweise über nur
zwei Vollgeschosse verfügt, und der vorgesehen
Bürobebauung, mit vier Vollgeschossen plus Staffelgeschoss,
zu erkennen, welche nicht nur hinsichtlich der entstehenden
Verschattung und dem Verlust an Privatsphäre einen gravie-
renden Bestandseingriff darstellt.
Der bisherige Bebauungsplan[^3], an dessen Grundlage[^4]
sich seit seiner Niederlegung 2001 keine relevante Änderung
ergeben hat, berücksichtigt die angrenzende Wohnbebauung
hingegen adäquat. Eine Anpassung im nun
geplanten Umfang stellt nicht eine städtebauliche Verbesse-
rung in den Vordergrund, sondern eine Wirtschaftlichkeits-
optimierung für die Vorhabentragerin, bei welcher die Le-
bens‐ und Wohnqualität der Anwohner offensichtlich keine
Berücksichtigung findet.
Zudem ist anzumerken, dass im Hinblick auf den geplanten
Autobahnanschluss Maarstraße[^5] bereits heute schon eine
Ausfahrt der geplanten Tiefgarage zusätzlich über die Röh-
feldstraße vorgesehen werden sollte. Für diese
Die zweigeschossige Wohnbebauung der angrenzenden Grundstü-
cke Pützchens Chaussee 12-14 ist städtebaulich nicht prägend und
ist daher für die Höhenentwicklung des neuen Büroquartiers nicht
maßstabsgebend.
Die Planung sieht im Übergang zum westlichen Bestand eine inten-
siv begrünte, naturnah gestaltete Grünzone sowie die Pflanzung
von großkronigen Bäumen vor. Die Bebauung knüpft anschließend
mit zurückgestaffelten III- und IV-geschossigen Gebäudeteilen an
die westliche Bestandsbebauung an und erhöht sich hin zur Büro-
quartiersmitte auf maximal fünf Vollgeschosse.
Durch den maßvollen, städtebaulich verträglichen Anstieg der Ge-
schossigkeiten entsteht ein moderner, gegliederter Bürostandort,
der einen baulich abwechslungsreichen Übergang von der hetero-
gen strukturierten Gewerbe- und Industrienutzung im Süden und
Osten des Plangebietes hin zu den im Norden und Westen vorhan-
denen Wohngebäuden darstellt. Gleichzeitig wird die große Baulü-
cke an der Pützchens Chaussee durch die straßenbegleitende Be-
bauung geschlossen und eine zusammenhängende Raumkante ge-
schaffen.
Insgesamt stellt die Planung eine städtebaulich verträgliche Lösung
für das Areal dar. Das Plangebiet wurde bisher durch eine großvo-
lumige eingeschossige Gewerbehalle geprägt, was eine nahezuSeite 34 von 121
3
Lfd.
Nr.
Meinungsäußerung Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung
ja teilw nein
Ausfahrtmöglichkeit spricht auch die damit einhergehende
Reduktion des Unfallrisikos im Bereich der im Plan vorgese-
henen TG‐Ausfahrt, deren Verkehr den stark frequentierten
Fus‐ und Radweg auf der Pützchens Chaussee
kreuzt.
Im Sinne einer Konsensfindung zwischen dem aktuell gülti-
gen Bebauungsplan und dem nun vorgestellten, findet sich
im Anhang eine Anpassungsskizze, die den zuvor genannten
Aspekten Rechnung trägt und dabei den Bedarf an
Wirtschaftlichkeit der Vorhabenträgerin nicht aus den Augen
lässt. Somit kann ein für alle Beteiligten wenig erstrebens-
wertes Normenkontrollverfahren so gut wie ausgeschlossen
werden.
Für Ruckfragen stehe ich gerne zur Verfügung.
Über eine kurze, formlose Eingangsbestätigung zu meiner
Mail bin ich ihnen sehr dankbar.
Mit freundlichen Grüßen
vollkommene Versiegelung des Areals bewirkt hat. Mit der Aufstel-
lung des Bebauungsplanes wird das Ziel der mehrfachen Innenent-
wicklung verfolgt. Neben der städtebaulichen Aufwertung und ei-
ner Nutzungsintensivierung, wird Wert auf die Schaffung von hoch-
wertigen Grün- und Freiflächen gelegt. Es entsteht ein intensiv
durchgrüntes Büroquartier mit hohen Aufenthaltsqualitäten für die
Beschäftigten.
Grundsätzlich wird die Einhaltung der bauordnungsrechtlich fest-
gelegten Abstandsflächen gemäß § 6 BauO NRW beachtet. Zur an-
grenzenden Wohnbebauung werden diese in der Regel sogar deut-
lich über das Mindestmaß überschritten. Somit ist rechtlich sicher-
gestellt, dass die Anforderungen an die Belichtung und Besonnung
der Nachbargrundstücke, aber auch an den Schutz der Privatsphäre
erfüllt sind.
Ein Anspruch auf Uneinsehbarkeit des eigenen Grundstücks ist
rechtlich nicht begründbar und darüber hinaus ist eine gewisse Ein-
sehbarkeit in bebauten Gebieten regelmäßig hinzunehmen. Eine
Minderung des Wohnwertes der angrenzenden Bebauung wird
aufgrund der gewahrten Abstände nicht gesehen.
Am Knotenpunkt Pützchens Chaussee / Röhfeldstraße wird laut
Verkehrsgutachten aufgrund der Verkehrsveränderungen durch
die neue Anschlussstelle Maarstraße bereits eine mangelhafte
Qualitätsstufe erreicht. Um die prognostizierten Verkehre nichtSeite 35 von 121
4
Lfd.
Nr.
Meinungsäußerung Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung
ja teilw nein
Anlage
Anpassungsskizze
weiter zu verschlechtern, wurde auf eine zusätzliche Tiefgaragen-
ausfahrt an der Röhfeldstraße verzichtet.Seite 36 von 121
5
Meinungsäußerungen im Rahmen des Onlineverfahrens „Bonn macht mit“
Lfd.
Nr.
Meinungsäußerung Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung
ja teilw nein
2 Online Meinungsäußerung 1 vom
22.05.2024
Stark emittierenden gewerblichen Nutzungen
verhindert Wohnraum. Aber stark emittierende
Ausfallstraßen und Autobahnen sollen weiter-
hin in Nähe von Wohnanlagen betrieben wer-
den?
Dies ist nicht mehr zeitgemäß, zumal die Emissi-
onen im Gewerbe angeblich ja abnehmen!
X Die Nutzung von Teilen des Plangebiets zu Wohnzwecken ist aufgrund beste-
hender sowie ggf. weiteren planungsrechtlich zulässigen emittierenden ge-
werblichen/industriellen Nutzungen in südöstlicher Umgebung nicht möglich.
Die geplante gewerbliche Nutzung ist durch diese planungsrechtlichen Gege-
benheiten begründet. Das Gewerbegebiet Beuel-Ost ist ein bedeutender Ge-
werbe- bzw. Industriestandort für die Stadt Bonn, den es zu erhalten und nicht
einzuschränken gilt.
Der Betrieb von Bundesfernstraßen sowie deren Ausweisung bzw. Aufgabe
liegt nicht im Handlungsrahmen der kommunalen Planungshoheit von Gemein-
den.
3 Online Meinungsäußerung 2 vom
22.05.2024
Bürovermieter verpflichten, Mitarbeitern die
Stellplätze NICHT kostenlos zu überlassen, dies
verhindert Verkehrsinfarkt und fördert Um-
stiege auf Rad und ÖPNV!
X Für die Meinungsäußerungen Lfd. Nrn. 3 und 4 gilt gemeinsam:
Eine vertragliche Vereinbarung zwischen der Stadt Bonn und den zukünftigen
Nutzern der Büroimmobilie, die Bereitstellungsmodalitäten von Stellplatzflä-
chen oder die Abnahme von Jobtickets abschließend zu regeln, wird nicht im
Bebauungsplanverfahren geregelt.
Im Rahmen des Verfahrens wird die Thematik jedoch dahingehend berücksich-
tigt, als dass ein Mobilitätskonzept erstellt wird, welches die Minimierung der
erforderlichen Stellplätze bei gleichzeitiger Optimierung der Bedingungen für
die Nutzung des Umweltverbundes (ÖPNV, Fuß- und Radverkehr) beinhaltet.Seite 37 von 121
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Lfd.
Nr.
Meinungsäußerung Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung
ja teilw nein
4 Online Meinungsäußerung 3 vom
22.05.2024
Firmen verpflichten zur Abnahme eines Jobti-
ckets, dadurch sind weniger Beton und Tiefga-
ragenplätze nötig
X siehe Meinungsäußerung Lfd. Nr. 3.
5 Online Meinungsäußerung 4 vom
22.05.2024
Obere Stockwerke können als Wohnungen ge-
nutzt werden. So verzichten viele vielleicht auf
einen neuen Eigenheimbau im Grünen, lange
Pendlerwege entfallen. Dass das Gewerbe stark
emittiert ist im Verglich zu Wohnungen im Grü-
nen auch entlang von Autobahnen eine frag-
würdige Argumentation, da es ja Wohnraum im
Umfeld gibt und sich Gewerbe verändert (hat)!
X Die Nutzung von Teilen des Plangebiets zu Wohnzwecken ist aufgrund beste-
hender sowie ggf. weiteren planungsrechtlich zulässigen emittierenden ge-
werblichen/industriellen Nutzungen in südöstlicher Umgebung nicht möglich.
Die geplante gewerbliche Nutzung ist durch diese planungsrechtlichen Gege-
benheiten begründet. Das Gewerbegebiet Beuel-Ost ist ein bedeutender Ge-
werbe- bzw. Industriestandort für die Stadt Bonn, den es zu erhalten und nicht
einzuschränken gilt.Seite 38 von 121
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Lfd.
Nr.
Meinungsäußerung Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung
ja teilw nein
6 Online Meinungsäußerung 5 vom
23.05.2024
Anteilig Tiefgaragenplätze an Anwohner "ver-
mieten" oder sogar Parkmöglichkeiten schaffen
z.B. für Besucher vom Pantheon da hier an eini-
gen Abenden die Parkplatzsituation wirklich
übervoll wird in den umliegenden Straßen.
X Das im Zuge der Aufstellung dieses Bebauungsplanes erarbeitete Mobilitäts-
konzept sieht eine Reduzierung der Stellplatzzahl innerhalb der Tiefgaragen
nach den Maßgaben der Stellplatzsatzung der Stadt Bonn vor. Die Tiefgarage
wird die notwendige Zahl an Stellplätzen für Mitarbeiter und Besucher des Bü-
roquartiers zur Verfügung stellen, eine darüberhinausgehende öffentliche Nut-
zung ist nicht vorgesehen. Es ist geplant, die Tiefgarage mittels eines Schran-
kensystems gegen eine unbefugte Nutzung zu sichern.
7 Online Meinungsäußerung 6 vom
23.05.2024
Es wäre schön wenn sich in einem der Gebäude
ein Ersatz für das aktuelle Fitnessstudio einfin-
den würde, das ähnliche Kapazitäten hat.
X Die Unterbringung eines Fitnessstudios ist planungsrechtlich möglich. Inwie-
fern eine Realisierung erfolgen wird, liegt im Ermessen des zukünftigen Vermie-
ters.
8 Online Meinungsäußerung 7 vom
23.05.2024
Im ganzen Land herrscht Wohnungsmangel und
es sollen noch mehr Büros gebaut werden?!
Niemand will mehr ins Büro fahren. Gen Z for-
dert immer mehr Home-Office. Zu dem verlie-
ren wir ein super ausgestattetes Fitnessstudio.
Wäre toll wenn dort bezahlbare Wohnungen
geschaffen werden, anstellen von nutzlosen Bü-
ros
X Die Nutzung von Teilen des Plangebiets zu Wohnzwecken ist aufgrund beste-
hender sowie ggf. weiteren planungsrechtlich zulässigen emittierenden ge-
werblichen/industriellen Nutzungen in südöstlicher Umgebung nicht möglich.
Die geplante gewerbliche Nutzung ist durch diese planungsrechtlichen Gege-
benheiten begründet. Das Gewerbegebiet Beuel-Ost ist ein bedeutender Ge-
werbe- bzw. Industriestandort für die Stadt Bonn, den es zu erhalten und nicht
einzuschränken gilt.
Die Stadt Bonn ist ein bedeutender Dienstleistungsstandort und 93 % der Be-
schäftigten arbeiten im Dienstleistungssektor. Der Bonner BüroflächenmarktSeite 39 von 121
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Lfd.
Nr.
Meinungsäußerung Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung
ja teilw nein
ist geprägt von einer geringen Leerstandsquote sowie einer anhaltenden Nach-
frage, insbesondere nach hochwertigen Büroflächen, die den hohen Anforde-
rungen moderner Arbeitswelten entsprechen können (vgl. Büroflächenmarkt-
bericht Bonn 2024).
9 Online Meinungsäußerung 8 vom
25.05.2024
Ich würde gerne besser verstehen, ob es sich
bei den VI/V Stockwerken bereits um eine An-
gabe mit möglichem Staffelgeschoss handelt?
Oder ob der Bebauungsplan dann bis zu 5 Voll-
geschosse + Staffelgeschoß zulassen würde, was
für die Anwohner im Sinne der Einsehbarkeit in
die eigenen "Bereiche" und hinsichtlich Sonnen-
einstrahlung ja de facto 6 Stockwerke bedeutet.
Kann dazu jemand etwas sagen?
X Die Angabe der Zahl der Geschosse ist abschließend, ein zusätzliches Staffelge-
schoss wird nicht vorgesehen. Im Bebauungsplan wird die Höhenentwicklung
der Gebäude durch die Festsetzung von maximalen Gebäudehöhen bestimmt.
Durch die Einhaltung der bauordnungsrechtlich festgelegten Abstandsflächen
wird den Anforderungen an Belichtung und Besonnung der angrenzenden Ge-
bäude und Grundstücke genügt, aber auch die Wahrung der Privatsphäre wird
dadurch gesichert.
10 Online Meinungsäußerung 9 vom
27.05.2024
Nach Pandemie und der flächendeckenden Ein-
führung von Homeoffice, der Diskussion um 4-
Tage Wochen etc. möchte man immer noch am
Bau von neuen Büroflächen festhalten?
X Die Nutzung von Teilen des Plangebiets zu Wohnzwecken ist aufgrund beste-
hender sowie ggf. weiterer planungsrechtlich zulässiger emittierender gewerb-
licher/industrieller Nutzungen in südöstlicher Umgebung nicht möglich. Die ge-
plante gewerbliche Nutzung ist durch diese planungsrechtlichen Gegebenhei-
ten begründet. Das Gewerbegebiet Beuel-Ost ist ein bedeutender Gewerbe-
bzw. Industriestandort für die Stadt Bonn, den es zu erhalten und nicht einzu-
schränken gilt.Seite 40 von 121
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Lfd.
Nr.
Meinungsäußerung Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung
ja teilw nein
Wieviele alte Büroflächen stehen mittlerweile
leer oder wurden in Shared Spaces umgewan-
delt?
Bezahlbare Wohnungen, die nicht den Charme
von Legehennenbetrieben haben, wären schön!
Und um den Schandfleck rund um den Penny
Markt loszuwerden könnte man diesen in die
Räumlichkeiten integrieren. Die Tiefgarage als
Kundenparkplatz wäre ideal!
Vielleicht gelingt es ja auch die angrenzenden
Großmarkthallen zukünftig so umzugestalten,
dass diese zu öffentlichen Markthallen für Je-
dermann werden. Mit Angebot aus dem nahen
Umland, Gastronomie, Veranstaltungsflächen,
Anschluss an das Pantheon...
Schön finde ich die sehr grün gehaltene Gestal-
tung der geplanten Bebauungsfläche. Bäume,
Grünflächen und begrünte Dächer helfen hof-
fentlich der Vorbeugung von Hitzeinseln im
Sommer.
Die Stadt Bonn ist ein bedeutender Dienstleistungsstandort und 93 % der Be-
schäftigten arbeiten im Dienstleistungssektor. Der Bonner Büroflächenmarkt
ist geprägt von einer geringen Leerstandsquote sowie einer anhaltenden Nach-
frage, insbesondere nach hochwertigen Büroflächen, die den hohen Anforde-
rungen moderner Arbeitswelten entsprechen können (vgl. Büroflächenmarkt-
bericht Bonn 2024).
Bei dem benachbarten Einzelhandelsobjekt und dem hier betrachteten Büro-
standort handelt es sich um unterschiedliche Eigentümer mit unterschiedlichen
Entwicklungsabsichten. Der geplante Bürostandort ist planungsrechtlich nicht
für die Entwicklung eines Einzelhandelsobjekts geeignet, da die Voraussetzun-
gen eines zentralen Versorgungsbereiches (ZVB) nicht vorliegen und auch nicht
geschaffen werden können. Insofern ist eine Verlagerung des genannten Le-
bensmittelmarkts auf die südliche Seite der Pützchens Chaussee ausgeschlos-
sen.
Der Hinweis, die angrenzenden Markthallen für die Allgemeinheit zu nutzen,
betrifft nicht das hier vorliegende Planverfahren und ist insofern nicht abwä-
gungsrelevant.Seite 41 von 121
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Lfd.
Nr.
Meinungsäußerung Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung
ja teilw nein
11 Online Meinungsäußerung 10 vom
29.05.2024
Soll mit der geplanten verdichteten Bauweise
die bereits bestehende ver

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