Zukunft Bonner Bühnen - Grundsatzbeschluss: Bauliche Zukunft der Theaterliegenschaften

Beschlussvorlage
öffentlich
260127
Der OberbürgermeisterDokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Federführung:
Dezernat IV
Dezernat:
Dez. IV
Zukunft Bonner Bühnen - Grundsatzbeschluss:
Bauliche Zukunft der Theaterliegenschaften
Beratungsfolge
Betriebsausschuss SGB 17.03.2026 Empfehlung
Ausschuss für Planen, Bauen und
Denkmalschutz
24.03.2026 Empfehlung
Kulturausschuss 26.03.2026 Empfehlung
Bezirksvertretung Bonn 21.04.2026 Anhörung
Bezirksvertretung Bad Godesberg 22.04.2026 Anhörung
Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und
Vergabe
23.04.2026 Empfehlung
Bezirksvertretung Beuel 29.04.2026 Anhörung
Rat 07.05.2026 Entscheidung
Begründung der Dringlichkeit:
Da der Termin des Betriebsausschusses SGB erst in der KW 9 auf den 17.
März festgelegt wurde, die verwaltungsinterne Abstimmung aber mit dem Ziel
erfolgte, die Vorlage fristgerecht für die Sitzung des Ausschusses für Planen,
Bauen und Denkmalschutz am 24. März einzubringen kann der Betriebsaus-
schuss SGB nicht mehr fristgerecht erreicht werden. Sollten die Vorberatungen
nicht bis zur Ratssitzung am 7. Mai abgeschlossen sein und sich dadurch auch
eine abschließende Entscheidung verzögern, ist aufgrund der dann anzuneh-
menden generellen Baukostensteigerungen mit höheren Kosten für die Bau-
maßnahmen zu rechnen.
Beschlussvorschlag
Der Rat der Bundesstadt Bonn beschließt über die weiterzuverfolgende
bauliche Variante “___”.
Auf dieser Grundlage wird die Verwaltung darüber hinaus beauftragt, in einem
weiteren Schritt einen entsprechenden Vorschlag für eine Struktur- und
Organisationsanpassung vorzulegen.
Begründung
1. HintergrundSeite 1 von 317
Seite 2Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Der Bonner Stadtrat hat am 08.05.2025 die „Zukunftsagenda Bonner Bühnen“
beschlossen, um mit einem gemeinsamen Ziel zu starten: Den Menschen in
Bonn im Bereich der Darstellenden Kunst und der Musik ein dem Anspruch
Bonns als Geburtsstadt Beethovens, als Universitäts- und Wissenschaftsstadt,
als Demokratiestadt, internationale Stadt und UN-Standort,
angemessenes kulturelles Angebot bereitzustellen und damit die Attraktivität
Bonns nachhaltig zu sichern. Ziel des Transformationsprozesses ist es,
bestehende kulturelle Vielfalt zu erhalten, neue Perspektiven und
Kooperationen zu realisieren, Kosten zu senken und Lösungen für den Umgang
mit den maroden Gebäuden zu finden.
Zur Steuerung des Gesamtprozesses wurde die Stabsstelle „Zukunft Bonner
Bühnen“ (ST-ZBB) im Sport- und Kulturdezernat eingerichtet, deren Leitung
zum 01.07.2025 besetzt wurde. Die Einrichtung der Stabsstelle fußt auf den
Beschluss vom 09.06.2022 zur Koordinierung der ersten Schritte für eine
Sanierung der Liegenschaften des Theater Bonn (DS-Nr. 221062) und wurde
mit Beschluss vom 08.05.2025 (DS-Nr. 252731) um die Initiierung des
Transformationsprozesses inhaltlich erweitert.
Mit der baulichen Richtungsentscheidung geht es jetzt darum, langfristig
stabile und zukunftsfähige Bedingungen für das Theater als Arbeitgeber,
Ausbildungsbetrieb und zentralem Akteur von Kultur, kultureller Bildung,
Vermittlung und Teilhabe in Bonn zu schaffen. Das Theater Bonn weist als
Kulturbetrieb mit steigenden Besucherzahlen und einer überdurchschnittlichen
Auslastung in der Oper eine hervorgehobene Erfolgsquote aus und steht mit
seinen Formaten gemeinsam mit dem Beethoven-Orchester für Tradition,
Exzellenz und Breitenkultur. Daher ist es auch eine der zentralen Vorgaben der
Zukunftsagenda, die Mehrspartigkeit des Theaters zu erhalten. Die
Zusammenarbeit zwischen Oper und Orchester bildet das Rückgrat des
Hauses. Oper, Orchester und Schauspiel sind zentraler Bestandteil der Bonner
Identität und tragen maßgeblich zur Lebensqualität in der Stadt bei.
Gemäß Beschluss soll zum Ende des 1. Quartal / Anfang 2. Quartal 2026 ein
Grundsatzbeschluss zur künftigen Kulturinfrastruktur gefasst werden. Die
entsprechenden Grundlagen für diesen – zunächst in Bezug auf den Umfang
der notwendigen baulichen Maßnahmen und Varianten als Basis für die sich
daraus erst ergebenden organisatorisch inhaltlichen Strukturen – wurden durch
die Stabsstelle „Zukunft Bonner Bühnen“ erarbeitet,
ausgewertet, zusammengeführt und werden in dieser Vorlage zur Entscheidung
vorgelegt.
2. Grundlagen und aktualisierte Erkenntnisse zu den Liegenschaften
Sowohl die baulichen als auch die strukturellen Untersuchungen erfolgten
zielgerichtet mit Unterstützung externer Fachberater. Unter der
Federführung von ST-ZBB und einer Arbeitsgemeinschaft (ARGE) bestehend
aus „Drees & Sommer“ und „dasbauprojekt“ erfolgte die Entwicklung der
baulichen Varianten.
Die Evaluation von möglichen alternativen Betriebsmodellen, insbesondere
unter Hinzuziehung der Beethovenhalle und der daraus resultierendenSeite 2 von 317
Seite 3Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Einflüsse auf Abläufe, Strukturen und Inhalte anderer Institutionen, wird
begleitend fortgesetzt und nach Entscheidung für eine bauliche Variante
finalisiert. Die Grundlage für alle Untersuchungen bilden die gemäß Anlage
1 des Beschlusses vom 08.05.2025 definierten „Zielbild und Prämissen für die
Zukunft der Bonner Bühnen, des Beethoven Orchester Bonn und der
Internationaler Beethovenfeste Bonn“, die eine mittel- und langfristige Senkung
des Zuschussbedarfs für die Institutionen innerhalb des städtischen
Haushalts vorgeben.
Die zu den Liegenschaften vorliegenden Bestandserfassungen/-analysen seit
2017 (ARGE, Anlagen 03, 04, 05) wurden gesichtet, fachlich analysiert und
hinsichtlich der Sanierungsfähigkeit und Sanierungswürdigkeit im Weiteren
bewertet. Im Fokus standen dabei insbesondere die Unterlagen aus 2024 und
2025, sowie die im Rahmen des Prozesses zusätzlich generierten erweiterten
Bestandserfassungen (ARGE, Anlagen 06).
Bereits die früheren Bestandserfassungen belegten, dass alle drei
Liegenschaften des Theaters (Opernhaus, Schauspielhaus,
Theaterwerkstätten) erhebliche strukturelle, technische und
sicherheitstechnische Mängel aufweisen. Darüber hinaus müssen durch
die Verifizierung und ergänzende
Bestandserfassungen nun folgende zusätzliche Feststellungen getroffen
werden:
Opernhaus:
Einzelreparaturen oder Sanierungsmaßnahmen im laufenden Betrieb reichen
nicht aus, um die strukturellen Instandhaltungsdefizite langfristig und nachhaltig
zu korrigieren. Bei der notwendigen Sanierungstiefe ist ein Weiterbetrieb –
entgegen vorheriger Einschätzungen – nicht möglich. Auch eine
abschnittsweise Sanierung ist aufgrund der flächigen Sanierungsnotwendigkeit
nicht realistisch. (ARGE-Bericht, Seite 9-13)
Schauspielhaus:
Aufgrund der Größe und Struktur/Aufteilung der Fläche besteht, unter der
Voraussetzung einer vollumfänglichen Planung, die Chance mit
überschaubaren Spielzeitunterbrechungen (mindestens ein Jahr) ganzheitliche
Sanierungsmaßnahmen umzusetzen. (ARGE-Bericht, Seite 13-15)
Theaterwerkstätten:
Der Betrieb der Werkstätten und Probebühnen in ihrer heutigen Verteilung
innerhalb des Gebäudekomplexes ist aufgrund baulicher
Mängel akut gefährdet. Insgesamt weist das gesamte Areal seit Jahren einen
hohen Sanierungsbedarf auf. Von absoluter Dringlichkeit ist der Umgang mit
bzw. der notwendige Abbruch des seit
2023 wegen Einsturzgefahr gesperrten Mittelbereichs der Anlage, des
sogenannten „Holzlagers“ (ehem. Spinnereisaal) (Siehe hierzu: Sitzung des
Kulturausschusses vom 23.11.2023). Diese Gesamtsituation ist für einenSeite 3 von 317
Seite 4Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
kontinuierlichen Spielbetrieb nicht tragbar und erfordert sofortige
Investitionsentscheidungen. Faktisch sind zudem durch den großen Leerstand
die Potentiale der Liegenschaft nicht genutzt. (ARGE-Bericht, Seite 16-18)
3. Varianten für die Zukunft / Grundlage der Kostenermittlung
(ARGE, S. 43-48, S. 66-68):
• Die erstellte Kostenermittlung ist eine Kosteneinschätzung in der
Zielfindungsphase (BGB § 650p). Die Ermittlung der Baukosten
erfolgte über eine detaillierte Kennwertbetrachtung auf Basis der
abgestimmten Flächenaufstellung unter Berücksichtigung
kostenrelevanter Funktionsbereiche, jedoch ohne vorliegende Planung
oder Entwürfe. Zzgl. wurden Baunebenkosten, Rückstellungen für
Unvorhergesehenes und Baupreissteigerungen berücksichtigt.
• Baukosten - Ermittlung KG200-500 (KG100 und KG600 nicht enthalten):
Auf Grundlage der vorgegebenen Flächenansätze für die einzelnen
Nutzungsbereiche wurden die Nutzungsflächen (NUF nach DIN 277)
unter Berücksichtigung ihrer funktionalen Besonderheiten auf Grund von
Erfahrungswerten in BGF-Flächen (Bruttogrundfläche, Summe aller
Grundflächen eines Bauwerks über alle Geschosse) umgerechnet. Die
BGF-Flächen wurden sodann je Kostengruppe und wenn möglich je
Grobelemente (z.B. Rohbau, Fassade, Dach) mit spezifischen
Kennwerten bewertet. Die Kostenkennwerte je m² BGF wurden von
Vergleichsprojekten und Erfahrungswerten im Abgleich mit dem
Baukostenindex herangezogen.
• Baunebenkosten-Ermittlung KG700: Unter der Annahme einer
Abwicklung mit alternativen Abwicklungsmodellen z.B. Generalplaner
und Generalunternehmen wurden die Baunebenkosten in Höhe von ca.
40 % auf die Kosten der KG200-KG500 berücksichtigt. (25% Planung,
15 % GU-Zuschlag)
• Sicherheit/Rückstellungen: Als Sicherheit/Rückstellung für
Unvorhergesehenes wurden prozentual 10% der Gesamtkosten
(KG200-KG700) aufaddiert. Nach Abstimmung mit dem Städtischen
Gebäudemanagement wurde im Rahmen der finalen
Kostenaufstellungen eine erneute Risikobetrachtung, fußend auf den
Vorgaben des SGB, erstellt, die einen weiteren Risikozuschlag von 14
% addiert, so dass eine gemäß gesamtstädtische Strategie angepasste
Rückstellung für Unvorhergesehenes in Höhe von 24 % in den
Gesamtkosten berücksichtigt wurde.
• Baupreissteigerung: Die Kostenangaben wurden auf der Preisbasis 1.
Quartal 2025 gebildet. Die Kostenansätze gehen von aktuellenSeite 4 von 317
Seite 5Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Wettbewerbspreisen aus. Für die zukünftige Baupreissteigerung erfolgte
eine Orientierung an einem Drees&Sommer-
internen Baupreisspiegel, welcher die Werte aus dem Statistischen
Bundesamt, Materialpreisindizes, Marktanalyse Tender24 und dem
aktuellen Geschehen aus Politik und Markt berücksichtigt. Die Werte
stellen eine unverbindliche Prognose dar, versuchen aber bestmöglich
eine seriöse Einschätzung zu geben.
• Jede Variante wurde auf den Ausführungsschwerpunkt (z.B. 2029) mit
dem abgeschätzten Baupreissteigerungsindex beaufschlagt.
Die Kostenaufstellung erfolgte zunächst auf Netto-Basis. Da auf Grundlage des
aktuellen Stands und der noch zu entwickelnden strukturell-organisatorischen
Anpassungen, welche auch eine Anpassung des Betriebsmodells einzelner
Institutionen nicht ausschließen, eine steuerliche Prüfung der Möglichkeiten
eines Vorsteuerabzugs für den bereits bestehenden gemeinnützigen Betrieb
gewerblicher Art (BgA) nicht vorgenommen wurde, erfolgt die hier aufgeführte
Gesamtaufstellung der Kosten brutto, also inkl. 19 % Umsatzsteuer.
Aufgrund der komplexen Sach- und Rechtslage wird die sich somit nach der
Beschlussfassung anschließende steuerliche Prüfung ebenso wie die hierzu
erforderliche verbindliche Abstimmung mit der Finanzverwaltung einen
längeren Zeitraum beanspruchen. Inwieweit sodann für die Vorzugsvariante
dem Grunde nach und in welchem Umfang eine Vorsteuerabzugsberechtigung
besteht, ist zum jetzigen Stand offen. Bis zu dieser abschließenden Klärung ist
eine Umsetzung der betreffenden Sachverhalte nicht möglich, was
entsprechende Auswirkungen auf den Projektzeitplan nach sich ziehen wird.
Darüber hinaus sind neben den umsatzsteuerlichen Fragestellungen auch
gemeinnützigkeitsrechtliche Aspekte sowie der Umgang mit einer möglichen
Aufdeckung stiller Reserven steuerlich zu bewerten. Beide Themenfelder
können zu zusätzlichen finanziellen Belastungen führen.
4. Varianten für die Zukunft / Zukunftsagenda
Genese und Grundlagen der Varianten siehe ARGE, Kapitel 4 (Seite 30-72).
Durch die Entscheidung für eine Verknüpfung der baulichen Zukunft mit einer
gesamtheitlichen Zukunftsagenda, die auch die betrieblichen Strukturen und
mögliche Synergien ins Auge fasst, soll ermöglicht werden einerseits alle
beschriebenen baulichen Zwangspunkte aufzulösen, das hohe künstlerische
Niveau und die bestehende Vielfalt zu erhalten und zugleich einen maximalen
Beitrag zur notwendigen Konsolidierung des städtischen Haushalts zu leisten.
Die hierfür notwendigen Kriterien sind:Seite 5 von 317
Seite 6Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
• Kulturelle Kontinuität: Der Spielbetrieb wird nach Möglichkeit nicht oder
nur minimal unterbrochen. Publikum, Künstler und
Mitarbeitende haben eine akzeptable Übergangsphase, in der letztere
ihre Arbeit fortsetzen können. Zugleich kann langfristig eine Schließung
von Sparten bzw. eine Reduzierung des künstlerischen Angebots
bestmöglich ausgeschlossen werden.
• Technische Zukunftsfähigkeit: Die neue/sanierte
Infrastruktur genügt modernen Ansprüchen – Brandschutz nach
aktuellen Normen, Barrierefreiheit, Energieeffizienz, Bühnentechnik auf
State-ofArt-Niveau.
• Betriebliche Effizienz: Die baulichen Entscheidungen tragen zu
Betriebskostenersparnissen bei. Der Grundsatzbeschluss verpflichtet zu
mindestens 5 Mio. € Einsparungen pro Jahr ab 2028
(Haushaltskonsolidierungsnotwendigkeit). Die Architektur muss dies
ermöglichen (statt es zu verhindern).
• Nachhaltige Finanzierbarkeit: Investitionen können mit städtischen
Mitteln, Fördermitteln und wenn möglich mit privaten/Nachnutzungs-
Erlösen finanziert werden.
Der Prozess „Zukunft Bonner Bühnen“ ist als ergebnisoffener, kollaborativer
Prozess konzipiert. Die Einrichtung einer interdisziplinären Projektgruppe unter
Mitwirkung des Theaters, des Beethoven Orchesters, der Internationalen
Beethovenfeste, Vertretern verschiedener städtischer Ämter, sowie Vertretern
der Freien Szene und des ÜBERMORGEN-
Prozesses (Förderprojekt der Kulturstiftung des Bundes), aber auch
der zuständigen Personalräte, gehörte zu den ersten Schritten. Auf
Arbeitsebene begleiten seit Mitte letzten Jahres eine AG STRUKTUR und eine
AG BAU die laufenden Prozesse und bereiten die Sitzungen der Projektgruppe
vor. Externe Experten untersuchen zudem die aktuellen betrieblichen
Strukturen von Theater und Orchester und identifizieren kurz-, mittel- und
langfristige Handlungsoptionen. In Vorbereitung der Notwendigkeit und
zur Identifikation des anstehenden Logistik- und
Anforderungsumfangs der Sowieso-Maßnahmen an den Theaterwerkstätten
in Beuel fand bereits eine Workshopreihe unter intensiver Beteiligung der
Mitarbeitenden des Theaters statt, in der erfolgreich Lösungsansätze für die
anstehenden logistischen Herausforderungen erarbeitet
wurden. Diese Form der engen Zusammenarbeit mit dem Nutzer ist für die
zukünftige Planungsentwicklung unabdingbar und ein wichtiger Schlüsselfaktor
dahingehend auch betriebsstrukturelle Fragen sowie Fragen der
engeren Vernetzung mit der Freien Szene in vergleichbaren Formaten zu
bearbeiten.
5. Varianten für die Zukunft / BegrifflichkeitenSeite 6 von 317
Seite 7Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
• Sowieso-Maßnahmen Theaterwerkstätten: Fester Bestandteil aller
Varianten sind die unabdingbar notwendigen baulichen Maßnahmen
innerhalb der Liegenschaft der Theaterwerkstätten. Diese umfassen den
Abbruch des einsturzgefährdeten Bereichs und die Sanierung der
alten bzw. den Einbau von neuen Probebühnen und Werkstätten.
Variantenangepasst erfolgt eine Differenzierung des Ausbauvolumens.
• Akutmaßnahmen: Maßnahmen, die für die Betriebssicherheit des
Gebäudes erforderlich sind, z.B. Brandschutz, Verkehrssicherung.
Maßnahmen die in den nächsten 5 Jahren für die Sicherung des
Spielbetriebs erforderlich sind, z.B. Reparatur von bühnentechnischen
Anlagen.
• Interim: In der Kosteneinschätzung ist ein Interims-Gebäude inkl.
Baunebenkosten, aber ohne Grundstückskosten, berücksichtigt. Hierbei
wurde von einer Annahme mit 6.000 m² BGF-Veranstaltungsfläche,
jedoch niedrigem Ausbaustandard, reduziertem Umfang der
Bühnentechnik sowie ohne weitere Funktions-/Verwaltungs-/ und
Probebereiche ausgegangen. Anforderungen darüber hinaus sind nicht
einkalkuliert.
• Sanierung: Sanierung ist die baulich-technische Wiederherstellung oder
Modernisierung eines Gebäudes, um Schäden zu beseitigen, die
Bausubstanz zu erhalten und den Nutzungsstandard zu verbessern.
Gebrauchstaugliche Bestandteile und technische Anlagen werden dabei
bestmöglich erhalten und weiterverwendet. Die Sanierung kann mit
kürzeren bis moderaten Unterbrechungszeiten erfolgen.
• Generalsanierung: Eine Generalsanierung ist eine umfassende und
tiefgreifende Erneuerung eines Gebäudes. Sie geht deutlich über eine
normale Sanierung hinaus und umfasst den Rückbau bis auf den
Rohbauzustand. Die gesamte technische Infrastruktur wird erneuert. Bei
einer Generalsanierung muss der Betrieb geschlossen werden.
• Abbruch und Neubau in Massivbauweise: Die Massivbauweise zeichnet
sich dadurch aus, dass die raumabschließenden Bauteile (Wände,
Decken) gleichzeitig die tragende Funktion übernehmen. Tragwerk und
Raumabschluss sind identisch. Typische Materialien sind Mauerwerk,
Beton und Stahlbeton.
• Abbruch und Neubau in Modulbauweise: Modulbau bezeichnet die
industrielle Vorfertigung von dreidimensionalen Raumeinheiten
(Modulen), die unter kontrollierten Bedingungen in Werkhallen
hergestellt und anschließend auf der Baustelle montiert werden. Die
Module sind statisch eigenständig und enthalten in der Regel bereits
den Innenausbau sowie technische Installationen. Moderne
Modulbauten haben eine ähnlich lange Lebensdauer wie Massivbauten,
sind auf Grund der Vorfertigung jedoch schneller zu errichten.Seite 7 von 317
Seite 8Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Variante A: Generalsanierung Oper und Sanierung Schauspielhaus
(ARGE, S. 58+59)
Variante A sieht als unabdingbaren Baustein die Sowieso-Maßnahmen in
den Theaterwerkstätten vor. Ohne diese Maßnahmen ist ein Abbruch des
einsturzgefährdeten Bereichs und somit eine Gewährleistung für den gesamten
Weiterbetrieb des Theaters ausgeschlossen.
In dieser Variante wird der Bau eines Interims für den Betrieb der Oper
notwendig. Erst nach Fertigstellung dieses Interims kann ein Auszug aus der
Oper stattfinden, welche anschließend entkernt, auf Rohbau rückgeführt und
anschließend generalsaniert wird.
Für die Sanierung des Schauspielhauses ist eine Schließung von mindestens
einem Jahr und somit eine temporäre Interimsbespielung einer bereits
vorhandenen Bühne im Bonner Stadtgebiet eine Grundvoraussetzung.
Investitionskosten:
Mio. €
Akutmaßnahmen Bauunterhalt (5 Jahre) für alle drei
Liegenschaften bis Schließung Oper + Schauspielhaus
24
Beuel: Sowieso-Maßnahmen Theaterwerkstätten 50
Generalsanierung Oper (inkl. Interim) 292
Sanierung Schauspielhaus 52
+ Baupreissteigerung 72
+ Risikozuschlag Stadt Bonn (+14 %) 69
Summe netto 559
+ 19 % Mehrwertsteuer 106
Gesamtsumme brutto 665
Bauzeit (exkl. Planung):
Beuel: Sowieso-Maßnahmen Theaterwerkstätten 2028-2029
Generalsanierung Oper: ab Fertigstellung Interim 2029-2033
Sanierung Schauspielhaus 2029-2031
Fertigstellung (Voraussetzung: Beschluss Mitte 2026) Mitte 2033Seite 8 von 317
Seite 9Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Strukturelles Einsparpotential:
Reduzierung von Investitionskosten,
Objektmanagement-, Betriebs-, Logistik- und
Instandhaltungskosten aus Entscheidung für
Variante A
1,2 Mio. € netto
jährlich
Einsparpotential
(ARGE, S. 64)
Hinweis vonseiten des Theaters:
Die Beibehaltung von drei Standorten/ Spielstätten
erfordert weiterhin innerbetriebliche Strukturen im
derzeitigen Maße (z.B. Haustechnik, Bühnentechnik,
Pforte, Abendpersonal).
Die innerbetrieblichen Optimierungen werden auf
einen kleineren sechsstelligen Betrag geschätzt von
weniger als 500 T€.
Kleiner 500 T €
jährliches
Einsparpotential
Projektstruktur:
(Siehe Anlage 3 – Projektstruktur Beuel + Projektstruktur Innenstadt)
Beuel: Akutmaßnahmen Theaterwerkstätten ST-ZBB + ext.
Baumanagement
Innenstadt: Akutmaßnahmen Oper SGB
Bad Godesberg: Akutmaßnahmen
Schauspielhaus
SGB
Beuel: Sowieso-Maßnahmen
(Probebühnen, Werkstätten, Abbruch
Holzlager)
ST-ZBB + ext.
Baumanagement
Bau Interim + Generalsanierung + Sanierung
Schauspielhaus
SGB
Risiken:
• Grundsätzlich besteht das Risiko, dass der Zeitraum der Sicherung des
Spielbetriebs, aktuell kalkuliert auf 5 Jahre (durch Akutmaßnahmen),
durch unvorhersehbare Begebenheiten, kurzfristig verkürzt und der
Spielbetrieb eingestellt werden muss.
• Variante A birgt aus dem baulichen Bereich das größte Risiko in Bezug
auf Zeit und Kosten, aufgrund unerwarteter Erkenntnisse aus dem
Bestand nach Rückbau der Infrastruktur (Bauen im Bestand)
• Variante A birgt als Risiko aus dem baulichen Bereich die unklare
Standortfrage für einen Interimsbau sowie die daraus resultierendeSeite 9 von 317
Seite 10Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
zeitliche Konsequenz der Realisierung des Interims.
• Variante A birgt aus dem Bereich des strukturellen
Optimierungsprozesses ein Risiko für zukünftige
Einsparnotwendigkeiten aus dem Bereich der Betriebskosten, da
weiterhin Kosten für drei Standorte anfallen.
Variante B: Neubau Opernhaus (Massivbau) an gleicher Stelle und Sanierung
Schauspielhaus
(ARGE, S. 58+59)
Variante B sieht als unabdingbaren Baustein die Sowieso-Maßnahmen in
den Theaterwerkstätten vor. Ohne diese Maßnahmen ist ein Abbruch des
einsturzgefährdeten Bereichs und somit eine Gewährleistung für den gesamten
Weiterbetrieb des Theaters ausgeschlossen.
In dieser Variante wird der Bau eines Interims für den Betrieb der Oper
notwendig. Erst nach Fertigstellung dieses Interims kann ein Auszug aus der
Oper stattfinden, welche anschließend abgebrochen wird.
Der Neubau an gleicher Stelle ist als Operngebäude in Massivbauweise mit
angemessenem, jedoch nicht internationalem architektonischem Anspruch
kalkuliert.
Für die Sanierung des Schauspielhauses ist eine Schließung
von mindestens einem Jahr und eine temporäre Interimsbespielung einer
bereits vorhandenen Bühne im Bonner Stadtgebiet eine Grundvoraussetzung.
Investitionskosten:
Mio. €
Akutmaßnahmen Bauunterhalt (5 Jahre) für alle drei
Liegenschaften bis Schließung Oper + Schauspielhaus
24
Beuel: Sowieso-Maßnahmen Theaterwerkstätten 50
Neubau Oper in Massivbauweise (inkl. Interim,
inkl. Abbruch)
335
Sanierung Schauspielhaus 52
+ Baupreissteigerung 80
+ Risikozuschlag Stadt Bonn (+14 %) 76
Summe netto 617
+ 19 % Mehrwertsteuer 117
Gesamtsumme brutto 734Seite 10 von 317
Seite 11Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Bauzeit (exkl. Planung):
Beuel: Sowieso-Maßnahmen Theaterwerkstätten 2028-2029
Neubau Oper in Massivbauweise (inkl. Abbruch) 2028-2032
Sanierung Schauspielhaus 2029-2031
Fertigstellung (Voraussetzung: Beschluss Mitte 2026) Mitte 2032
Strukturelles Einsparpotential:
Reduzierung von Investitionskosten,
Objektmanagement-, Betriebs-, Logistik- und
Instandhaltungskosten aus Entscheidung für
Variante B
1,8 Mio. € netto jährlich
Einsparpotential (ARGE,
S. 64)
Hinweis vonseiten des Theaters:
Die Beibehaltung von drei Standorten/
Spielstätten erfordert weiterhin innerbetriebliche
Strukturen im derzeitigen Maße (z.B.
Haustechnik, Bühnentechnik, Pforte,
Abendpersonal).
Die innerbetrieblichen Optimierungen werden auf
einen kleineren sechsstelligen Betrag geschätzt
von weniger als 500 T€.
Kleiner 500 T €
jährliches
Einsparpotential
Projektstruktur:
(Siehe Anlage 3 – Projektstruktur Beuel + Projektstruktur Innenstadt)
Beuel: Akutmaßnahmen Theaterwerkstätten ST-ZBB + ext.
Baumanagement
Innenstadt: Akutmaßnahmen Oper SGB
Bad Godesberg: Akutmaßnahmen
Schauspielhaus
SGB
Beuel: Sowieso-Maßnahmen
(Probebühnen, Werkstätten, Abbruch
Holzlager)
ST-ZBB + ext.
Baumanagement
Bau Interim + Abbruch Oper + Neubau Oper
+ Sanierung Schauspielhaus
SGBSeite 11 von 317
Seite 12Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Risiken:
• Grundsätzlich besteht das Risiko, dass der Zeitraum der Sicherung des
Spielbetriebs, aktuell kalkuliert auf 5 Jahre (durch Akutmaßnahmen),
durch unvorhersehbare Begebenheiten, kurzfristig verkürzt und der
Spielbetrieb eingestellt werden muss.
• Variante B birgt als Risiko aus dem baulichen Bereich die unklare
Standortfrage für einen Interimsbau sowie die daraus resultierende
zeitliche Konsequenz der Realisierung des Interims.
• Variante B birgt als Risiko aus dem baulichen Bereich zeitliche
Verzögerungen aufgrund eines möglichen Architekturwettbewerbs für
den Neubau in Massivbauweise
• Variante B birgt als Risiko aus dem baulichen Bereich zeitliche
Verzögerungen für die Neubebauung als Opernstandort aufgrund
unerwarteter Erkenntnisse aus dem Bestand während des Rückbaus
der Infrastruktur.
• Variante B birgt aus dem Bereich des strukturellen
Optimierungsprozesses ein Risiko für zukünftige
Einsparnotwendigkeiten aus dem Bereich der Betriebskosten, da
weiterhin Kosten für drei Standorte anfallen.
Variante C: Neubau Oper (Modulbau) ab gleicher Stelle und Sanierung
Schauspielhaus
(ARGE, S. 58+59)
Variante C sieht als unabdingbaren Baustein die Sowieso-Maßnahmen in
den Theaterwerkstätten vor. Ohne diese Maßnahmen ist ein Abbruch des
einsturzgefährdeten Bereichs und somit eine Gewährleistung für den gesamten
Weiterbetrieb des Theaters ausgeschlossen.
In dieser Variante wird der Bau eines Interims für den Betrieb der Oper
notwendig. Erst nach Fertigstellung dieses Interims kann ein Auszug aus der
Oper stattfinden, welche anschließend abgebrochen wird.
Der Neubau an gleicher Stelle ist als Modulbauweise ohne architektonischen
Anspruch vorgesehen und beinhaltet eine reduzierte Flächenkapazität ohne die
Funktionen Verwaltung, Werkstätten und Probeflächen, welche eine
Konzentration auf dem Gelände der Theaterwerkstätten erfahren.
Für die Sanierung des Schauspielhauses ist eine Schließung
von mindestens einem Jahr und eine temporäre Interimsbespielung einer
bereits vorhandenen Bühne im Bonner Stadtgebiet eine Grundvoraussetzung.Seite 12 von 317
Seite 13Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Investitionskosten:
Mio. €
Akutmaßnahmen Bauunterhalt (5 Jahre) für alle drei
Liegenschaften bis Schließung Oper + Schauspielhaus
24
Neubau Oper in Modulbauweise funktional (inkl. Interim,
inkl. Abbruch)
150
Beuel: Sowieso-Maßnahmen Theaterwerkstätten +
Erweiterung Verwaltung
69
Sanierung Schauspielhaus 52
+ Baupreissteigerung 47
+ Risikozuschlag Stadt Bonn (+14 %) 48
Summe netto 390
+ 19 % Mehrwertsteuer 74
Gesamtsumme brutto 464
Bauzeit (exkl. Planung):
Beuel: Sowieso-Maßnahmen +
Erweiterung Theaterwerkstätten
2028-2030
Neubau Oper (Modul): ab Fertigstellung Interim 2028-2030
Sanierung Schauspielhaus 2030-2032
Fertigstellung (Voraussetzung: Beschluss Mitte 2026) Ende 2032 (inkl.
Bad Godesberg)
Strukturelles Einsparpotential:
Investitionskosten, Objektmanagement-, Betriebs-,
Logistik- und Instandhaltungskosten
1,8 Mio € netto
jährlich
Einsparpotential
(ARGE, S. 64)
Hinweis vonseiten des Theaters:
Die Beibehaltung von drei Standorten/ Spielstätten
erfordert weiterhin innerbetriebliche Strukturen im
derzeitigen Maße (z.B. Haustechnik, Bühnentechnik,
Pforte, Abendpersonal).
Die innerbetrieblichen Optimierungen werden auf
einen kleineren sechsstelligen Betrag geschätzt von
weniger als 500 T€.
Kleiner 500 T €
jährliches
EinsparpotentialSeite 13 von 317
Seite 14Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Projektstruktur:
(Siehe Anlage 3 – Projektstruktur Beuel + Projektstruktur Innenstadt)
Beuel: Akutmaßnahmen Theaterwerkstätten ST-ZBB + ext.
Baumanagement
Innenstadt: Akutmaßnahmen Oper SGB
Bad Godesberg: Akutmaßnahmen
Schauspielhaus
SGB
Beuel: Sowieso-Maßnahmen
(Probebühnen, Werkstätten, Abbruch
Holzlager) + Erweiterung Beuel
(Verwaltung)
ST-ZBB + ext.
Baumanagement
Bau Interim + Abbruch Oper + Neubau Oper
(Modul) + Sanierung Schauspielhaus
SGB
Risiken:
• Grundsätzlich besteht das Risiko, dass der Zeitraum der Sicherung des
Spielbetriebs, aktuell kalkuliert auf 5 Jahre (durch Akutmaßnahmen),
durch unvorhersehbare Begebenheiten, kurzfristig verkürzt und der
Spielbetrieb eingestellt werden muss.
• Variante C birgt als Risiko aus dem baulichen Bereich die unklare
Standortfrage für einen Interimsbau sowie die daraus resultierende
zeitliche Konsequenz der Realisierung des Interims.
• Variante C birgt als Risiko aus dem baulichen Bereich zeitliche
Verzögerungen für die Neubebauung als Opernstandort aufgrund
unerwarteter Erkenntnisse aus dem Bestand während des Rückbaus
der Infrastruktur
• Variante C birgt aus dem Bereich des strukturellen
Optimierungsprozesses ein Risiko für zukünftige
Einsparnotwendigkeiten aus dem Bereich der Betriebskosten, da
weiterhin Kosten für drei Standorte anfallen.
Variante D: Neubau Oper (Modulbau) in Beuel und Sanierung Schauspielhaus
(ARGE, S. 54-57, S. 58+59, S. 69-79)
Variante D sieht als unabdingbaren Baustein die Sowieso-Maßnahmen in
den Theaterwerkstätten vor. Ohne diese Maßnahmen ist ein Abbruch des
einsturzgefährdeten Bereichs und somit eine Gewährleistung für den gesamten
Weiterbetrieb des Theaters ausgeschlossen.Seite 14 von 317
Seite 15Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
In dieser Variante wird der Standort der Oper in der Innenstadt aufgegeben und
nach Beuel verlagert, während das Schauspielhaus in Bad Godesberg saniert
wird.
Es erfolgt eine teilweise Zusammenführung der Theaterinfrastruktur am
Standort der Theaterwerkstätten in Beuel durch den Neubau der Oper in
Modulbauweise.
Diese Möglichkeit besteht erstmalig durch die Entstehung von großen
Flächenkapazitäten nach dem Abbruch des einsturzgefährdeten Mittelbereichs
der Liegenschaft.
Während der baulichen Entwicklung des Standortes Beuel wird die Oper für
den Zeitraum von maximal 5 Jahren im Rahmen von Akutmaßnahmen für die
Sicherung des Spielbetriebs als ihr „eigenes Interim“ weiterbetrieben.
Für die Sanierung des Schauspielhauses ist eine Schließung von mindesten
einem Jahr und eine temporäre Interimsbespielung einer bereits vorhandenen
Bühne im Bonner Stadtgebiet eine Grundvoraussetzung.
Investitionskosten:
Mio. €
Akutmaßnahmen Bauunterhalt (5 Jahre) für alle drei
Liegenschaften bis Schließung Oper + Schauspielhaus
24
Beuel: Sowieso-Maßnahmen Theaterwerkstätten 50
Beuel: Neubau Oper in Modulbauweise 146
Innenstadt: Niederlegung Opernhaus (optional) 7
Bad Godesberg: Generalsanierung Schauspielhaus 52
+ Baupreissteigerung 49
+ Risikozuschlag Stadt Bonn (+14 %) 46
Summe netto 374
+ 19 % Mehrwertsteuer 71
Gesamtsumme brutto 445
Bauzeit (exkl. Planung):
Beuel: Sowieso-Maßnahmen Theaterwerkstätten 2028-2032
Beuel: Neubau Oper (Modul) + Anbindung an Bestand 2029-2031
Bad Godesberg: Sanierung Schauspielhaus 2029-2032
Umzug in neue Spielstätte Oper ca. 2031
Fertigstellung (Voraussetzung: Beschluss Mitte 2026) Mitte 2032Seite 15 von 317
Seite 16Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Strukturelles Einsparpotential:
Investitionskosten, Objektmanagement-, Betriebs-,
Logistik- und Instandhaltungskosten
3,0 Mio €
netto jährlich
Einsparpotential
(ARGE, S. 64)
Hinweis vonseiten des Theaters:
Die Betreuung, Bewirtschaftung und
Aufrechterhaltung von zwei Standorten/ Spielstätten
benötigt teilweise innerbetriebliche Doppelstrukturen
(z.B. Haustechnik, Bühnentechnik, Pforte,
Abendpersonal).
Das Potenzial aus der innerbetrieblichen
Optimierung wird auf rd. 850 T€ geschätzt.
ca. 850 T € jährlich
Projektstruktur:
(Siehe Anlage 3 – Projektstruktur Beuel + Projektstruktur Innenstadt)
Beuel: Akutmaßnahmen Theaterwerkstätten ST-ZBB + ext.
Baumanagement
Innenstadt: Akutmaßnahmen Oper SGB
Bad Godesberg: Akutmaßnahmen
Schauspielhaus
SGB
Beuel: Sowieso-Maßnahmen
(Probebühnen, Werkstätten, Abbruch Holzlager)
ST-ZBB + ext.
Baumanagement
Beuel: Oper (Modul) ST-ZBB + ext.
Baumanagement
Bad
Godesberg: Generalsanierung Schauspielhaus
SGB
Innenstadt: Niederlegung Oper SGB
Risiken:
• Grundsätzlich besteht das Risiko, dass der Zeitraum der Sicherung des
Spielbetriebs, aktuell kalkuliert auf 5 Jahre (durch Akutmaßnahmen),
durch unvorhersehbare Begebenheiten, kurzfristig verkürzt und der
Spielbetrieb eingestellt werden muss.Seite 16 von 317
Seite 17Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
• Variante D birgt als Risiko aus dem baulichen Bereich zeitliche
Verzögerungen in der Nachnutzung des Grundstücks der Oper aufgrund
unerwarteter Erkenntnisse aus dem Bestand während des Rückbaus
der Infrastruktur
• Variante D birgt aus dem Bereich des strukturellen
Optimierungsprozesses ein Risiko für zukünftige
Einsparnotwendigkeiten aus dem Bereich der Betriebskosten, da
weiterhin Kosten für zwei Standorte anfallen.
Variante E: Neubau Oper und Schauspielhaus (Modul) in Beuel
(ARGE, S. 54-57, S. 58+59, S. 69-79)
Mit Variante E konnte ein Ansatz entwickelt werden, welcher alle oben
angegebenen durch die Zukunftsagenda beschlossenen Kriterien erfüllen
kann.
Zudem fügt sich der Vorschlag in die Überlegungen des “Integrierten
Stadtentwicklungskonzepts (ISEK) östlich des Beueler Bahnhofs” von 2021 ein,
welches ein “Kultur Cluster” in und um das Gelände der Theaterwerkstätten,
sowie die Stärkung des Kulturquartiers vorsieht.
Variante E sieht als unabdingbaren Baustein die Sowieso-Maßnahmen in
den Theaterwerkstätten vor. Ohne diese Maßnahmen ist ein Abbruch des
einsturzgefährdeten Bereichs und somit eine Gewährleistung für den gesamten
Weiterbetrieb des Theaters ausgeschlossen.
In dieser Variante werden sowohl der Standort der Oper in der Innenstadt als
auch die Nutzung des Schauspielhauses in Bad Godesberg aufgegeben.
Es erfolgt eine Zusammenführung aller Theaterinfrastrukturen am Standort der
Theaterwerkstätten in Beuel, durch den Neubau von Oper und Schauspiel
in Modulbauweise. Diese Möglichkeit besteht erstmalig durch die Entstehung
von großen Flächenkapazitäten nach dem Abbruch des einsturzgefährdeten
Mittelbereichs der Liegenschaft.
Während der baulichen Entwicklung des Standortes Beuel werden die
bestehenden Bauten der Oper und des Schauspielhauses für den Zeitraum von
ca. 5 Jahren im Rahmen von Akutmaßnahmen für die Sicherung des
Spielbetriebs als ihr jeweils „eigenes Interim“ weiterbetrieben.
Investitionskosten:
Mio. €
Akutmaßnahmen Bauunterhalt (5 Jahre) für alle drei
Liegenschaften bis Schließung Oper + Schauspielhaus
24
Beuel: Sowieso-Maßnahmen Theaterwerkstätten 50Seite 17 von 317
Seite 18Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Beuel: Neubau Oper und Schauspiel in Modulbauweise 187
Innenstadt: Niederlegung Opernhaus (optional) 7
+ Baupreissteigerung 46
+ Risikozuschlag Stadt Bonn (+14 %) 44
Summe netto 358
+ 19 % Mehrwertsteuer 68
Gesamtsumme brutto 426
Bauzeit (exkl. Planung):
Beuel: Generalsanierung Theaterwerkstätten 2028-2032
Beuel: Neubau Oper und Schauspiel (Modul) +
Anbindung an Bestand
2029-2031
Umzug in neue Spielstätten ca. 2031
Fertigstellung (Voraussetzung: Beschluss Mitte 2026) Ende 2032
Strukturelles Einsparpotential:
Investitionskosten, Objektmanagement-, Betriebs-,
Logistik- und Instandhaltungskosten
4 Mio. € netto jährlich
Einsparpotential
(ARGE, S. 64)
Hinweis vonseiten des Theaters:
Durch die Zentralisierung aller Standorte und
Spielstätten ergeben sich die höchstmöglichen
innerbetrieblichen Optimierungsmöglichkeiten. Die
betrieblichen und personellen Strukturen können
deutlich effizienter aufgestellt und eingesetzt werden
(z.B. Haustechnik, Bühnentechnik, Pforte,
Abendpersonal, Botendienste, Theaterkasse,
Fuhrpark und Logistik etc.).
Das Potenzial aus diesen innerbetrieblichen
Optimierungen wird auf rd. 1,6 Mio. € geschätzt.
Rund 1,6 Mio. €
jährlich
Projektstruktur:
(Siehe Anlage 3 – Projektstruktur Beuel + Projektstruktur Innenstadt)Seite 18 von 317
Seite 19Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Beuel: Akutmaßnahmen Theaterwerkstätten ST-ZBB + ext.
Baumanagement
Innenstadt: Akutmaßnahmen Oper SGB
Bad Godesberg: Akutmaßnahmen
Schauspielhaus
SGB
Beuel: Sowieso-Maßnahmen
(Probebühnen, Werkstätten, Abbruch
Holzlager)
ST-ZBB + ext.
Baumanagement
Beuel: Oper + Schauspiel (Modul) ST-ZBB + ext.
Baumanagement
Innenstadt: Niederlegung Oper SGB
Risiken:
• Grundsätzlich besteht das Risiko, dass der Zeitraum der Sicherung des
Spielbetriebs, aktuell kalkuliert auf 5 Jahre (durch Akutmaßnahmen),
durch unvorhersehbare Begebenheiten, kurzfristig verkürzt und der
Spielbetrieb eingestellt werden muss.
• Variante E birgt als Risiko aus dem baulichen Bereich zeitliche
Verzögerungen in der Nachnutzung des Grundstücks der Oper aufgrund
unerwarteter Erkenntnisse aus dem Bestand während des Rückbaus
der Infrastruktur.
Erläuterungen zur Variante E:
a. Einschätzung der städtebaulichen, planungsrechtlichen und
verkehrlichen Rahmenbedingungen:
Stadtplanung
Von einer Konzentration der Theaterlandschaft Bonns in Beuel (Variante E)
könnte aus Sicht der Stadtplanung ein zusätzlicher Impuls auf bestehende
Einrichtungen bzw. neue Ansiedlungen ausgehen. So kann z.B. die Nutzung
des Güterschuppen, des Bahnhofsgebäude oder aber auch die angrenzende
Markthalle davon profitieren. Insgesamt steht die Variante im Einklang mit dem
ISEK östlich Beueler Bahnhof.
Die Entscheidung für die Variante E würde eine gute Anbindung und
Aufwertung vom Beueler Zentrum in den Bereich östlich Beuler Bahnhof
(Siegburger Straße) notwendig machen. Die derzeitige Anbindung wird im
Rahmen der S13 ausgebaut und scheint von Zeitplan mit einer möglichen
Inbetriebnahme der Spielstätten, frühestens 2030/31, passend zu sein.
Mögliche Aufwertungen des Straßenraums sollten erfolgen und auch die Frage
der Unterbringung des ruhenden Verkehrs der Besuchenden ist frühzeitig zu
klären. Auf dem Gelände selbst sind Potentiale zur Aufwertung und ggf.
Entsiegelung zu prüfen. Der Umgang mit dem Denkmalsschutz
(Eingangsbereich und Arbeitersiedlung), ist von Anfang an zu berücksichtigen.Seite 19 von 317
Seite 20Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Bei einer Entscheidung für die Variante E und der damit verbundenen Aufgabe
der Spielstätten Oper und Schauspielhaus in Bad Godesberg muss frühzeitig
über die Nachnutzung dieser Standorte nachgedacht werden. Beide Standorte
liegen in bedeutsamen innerstädtischen Bereichen an Schnittstellen zwischen
Zentrum und hochwertigen Grünflächen/ Wasserflächen.
Der Standort der Oper hat besondere Bedeutung für die im Masterplan Innere
Stadt vorgesehene Stärkung der Achse Innenstadt zum Rhein und sollte
weiterhin mit öffentlichen Nutzungen „bespielt“ werden, um einen Mehrwert
auch für die Neugestaltung der Rheinuferpromenade zu erwirken.
Baurecht, Denkmalschutz und B-Plan:
Am Standort im Gewerbegebiet Beuel kann die kulturelle Nutzung auch im
angefragten Umfang als planungsrechtlich vertretbar angesehen werden,
da Anlagen für kulturelle Zwecke gem. § 8 Abs. 3 Nr. 2
Baunutzungsverordnung (BauNVO) in einem Gewerbegebiet ausnahmsweise
zugelassen werden können. Voraussetzung ist, dass im weiteren Verlauf der
Planungen nachgewiesen wird, dass das Vorhaben sowohl unter verkehrlichen
Gesichtspunkten (Erschließung/ruhender Verkehr/etc.) funktioniert, als auch die
nachbarlichen Belange der umgebenden Wohnbebauung (nördlich und westlich
des Plangebietes) nicht beeinträchtigt werden.
Da der hier zu Grunde zu legende B-Plan Nr. 8023-10, Christian-Kölbach-
Straße, einen ca..12,5 Hektar großen Geltungsbereich abdeckt und der Bereich
des Vorhabens selbst circa 3,5 Hektar in Anspruch nimmt, wurde festgestellt,
dass im Geltungsbereich des Bebauungsplans noch eine ausreichend große
Fläche der gewerblichen Nutzung vorbehalten bleibt und somit die allgemeine
Zweckbestimmung des Gebietes auch bei Gewährung der Ausnahme für die
beabsichtigte kulturelle Nutzung gewahrt bleibt.
Daher kann – bei gesicherter Erschließung und Würdigung der nachbarlichen
Interessen – das planungsrechtliche Einvernehmen grundsätzlich in Aussicht
gestellt werden.
Weiterhin kann dem Vorhaben im Grundsatz auch aus denkmalrechtlichen
Gesichtspunkten entsprochen werden.
Verkehrsplanung
Aus verkehrsplanerischer Sicht sind für die Ansiedlung/Umsiedlung
bedeutender kultureller Einrichtungen ein Verkehrs- sowie ein Mobilitätskonzept
zu erstellen, um die entstehenden Quell- und Zielverkehre an den genannten
Standorten zu bewerten und daraus entsprechende Maßnahmen abzuleiten.
Die groben Schätzkosten für die Konzepte betragen zusammen ca. 50.000 €.
Das Verkehrskonzept wird u.a. folgende Punkte beinhalten: Bestandsanalyse,
(u.a. Vornutzungen auf dem Gelände), Bewertung der Verkehrssituation auf
dem angrenzenden Erschließungsnetz (ggf. Zählungen),
Leistungsfähigkeitsbetrachtung an wichtigen angrenzenden Knotenpunkten (im
Bestand und Planfall) und Vorschläge für Anpassungsmaßnahmen an der
VerkehrsinfrastrukturSeite 20 von 317
Seite 21Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Die möglichen baulichen Veränderungen zur Verbesserung der
Erschließungsqualität sollen ggf. im Zusammenspiel mit dem
Freiraumplaner für das Umfeld der Standorte entwickelt werden.
Das Mobilitätskonzept wird sich zudem mit dem ruhenden Verkehr (u.a. dem
Bedarf an Pkw-Stellplätzen und Fahrradabstellplätzen) sowie
Mobilitätsmaßnahmen zur Reduktion des Kfz-Verkehrs beschäftigen.
Nachnutzung Operngrundstück und Schauspielhaus
Da die Spielstätten bei Variante E bis zum endgültigen Umzug nach Beuel (ca.
2031, siehe Bauzeit Variante E) als ihr „eigenes Interim“ funktionieren, besteht
ausreichend Zeit, in strukturierten Prozessen Konzepte für die Nachnutzung der
Liegenschaften Oper und Schauspielhaus zu entwickeln.
Für das Grundstück und das Opernhaus müsste bei Aufgabe des Standorts in
einem nächsten Schritt eine Nachnutzung entwickelt werden, die dem hohen
städtebaulichen Wert des Grundstücks entspricht. Eine mögliche
Refinanzierung der Maßnahmen durch Nachnutzung oder Veräußerung des
Standorts in der Innenstadt wurde zum jetzigen Zeitpunkt bewusst nicht
betrachtet, da dies außerhalb des Projektumfangs “Zukunft Bonner
Bühnen” steht und gesamtstädtisch betrachtet werden muss.
Sollte das Schauspielhaus für das städtischen Schauspiel-
Ensemble aufgegeben werden, müsste es aufgrund des bestehenden
Denkmalschutzes in jedem Fall saniert werden. In diesem Fall schlägt die
Verwaltung einen Prozess vor, der bis zum Leerzug des Gebäudes unter
Berücksichtigung der aktuellen strukturellen Herausforderungen des Stadtteils
Bad Godesberg, insbesondere jedoch im Hinblick auf die ganzheitliche
Zukunftsentwicklung des Stadtteils im Rahmen des ISEK (DS-Nr. 190431)
Ideen für eine Nachnutzung des Schauspielhauses Bad Godesberg mit den
beteiligten Akteuren entwickelt. In diesem Sinne könnte das Gebäude eine
kulturell-gesellschaftliche Neunutzung erfahren und es bieten sich neue
Chancen und ein hohes Potenzial für einen kreativen und integrativen Prozess,
für den auf Grundlage des aktuellen Terminplans (Auszug Schauspielensemble
spätestens 2031) auch ausreichend Zeit zur Verfügung stünde. Ziel ist es, das
Schauspielhaus in den Tag zu öffnen (24/7) und einen pulsierenden
Begegnungsort im Herzen der Innenstadt zu schaffen.
Mögliche Nutzer könnten das Contra-Kreis-Theater sowie das Junge Theater
sein.
Aber auch das Beethovenfest Bonn, sowie die Vermittlungsangebote
von Theater Bonn, das Beethoven Orchester Bonn, Godesberger Kulturvereine
und Akteure könnten hier Formate anbieten und ein lebendiges „Haus der
Kulturen“ für alle Generationen und Nationen entwickeln. Ebenso haben die
Volkshochschule Bonn sowie die Musikschule ein hohes Interesse, das
Potential der Liegenschaft zu nutzen. Mit der Ankernutzung durch private
Bühnen und der Tagesöffnung des Gebäudes könnte ein kultureller und
sozialer Resonanzraum für das urbane Stadtteil(er)leben wachsen.
Das übergeordnete Entwicklungsziel des ISEK lautete schon 2020
„Attraktivierung und Belebung der Innenstadt“. Dabei standen die Stärkung desSeite 21 von 317
Seite 22Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Einzelhandels-, Gewerbe- und Gastronomiestandorts, die Verbesserung des
Sicherheitsempfindens sowie die Entwicklung und Umsetzung tragfähiger
Zukunfts- und Nutzungsperspektiven für zentrale Infrastruktureinrichtungen, vor
allem im Bereich der Kurfürstlichen Zeile und im kulturellen Bereich, im Fokus.
Im Falle eines Wegzugs des Schauspiels, standen bereits Überlegungen im
Raum, das Gebäude einer öffentlichen Nutzung zuzuführen, welche die
Innenstadt belebt, z.B. als Treffpunkt für die Godesberger Vereine und freie
Kulturangebote. Auf die erfolgreiche Beteiligung von Bürgerinnen und Bürgern
im Zusammenhang mit der Erstellung des ISEK sollte aufgebaut und diese
fortgeführt werden, so dass eine Bürgerbeteiligung ein zentrales Element im
Rahmen der Entwicklung eines profilierten Konzepts für die Nachnutzung des
Standorts mit Mehrwert für Bad Godesberg wird.
Für die konzeptionelle Entwicklung und Umsetzung „Dritter Orte“ als Motor für
eine gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung steht ein Förderprogramm des
Landes NRW zur Verfügung.
Der Umfang einer reduzierten Instandsetzung ohne aufwendige Bühnentechnik
und Technische Gebäudeausstattung, welche die Weiternutzung durch das
Schauspiel des Theater Bonns beinhalten müsste, wurde bereits untersucht.
(Siehe ARGE-Bericht, S. 52+53)
Strukturelle Optimierungen und Potentiale von Variante E
Variantenübergreifend besteht ein grundsätzliches Effizienzpotenzial durch
strukturelle Neuausrichtung innerhalb des Zukunftsprozesses. Derzeit entsteht
durch unterschiedliche Haushalts-, Genehmigungs- und Verwaltungsprozesse,
parallele interne Dienstleistungsstrukturen und fehlende digitale Interoperabilität
zwischen den Systemen ein hoher Koordinations- und Personalaufwand, ohne
dass künstlerisch oder organisatorisch ein Mehrwert generiert wird. Durch eine
strukturelle Neuaufstellung sollen zentrale administrative Steuerungs- und
Unterstützungsfunktionen gebündelt werden (gleiche Prozesse und weniger
Reibung), um Synergie- und Skaleneffekte zu heben. Allein durch die
Entstehung einer betriebsadäquaten Struktur lassen sich viele Einsparungen
erzielen. Das Potenzial wird auf rd. 1,0 Mio. grob geschätzt. Die
bereits erfolgten Schritte der Organisationsuntersuchungen sowie die
Untersuchungen zu möglichen alternativen Betriebsmodellen können jedoch
erst in einem zweiten Schritt effizient weiterverfolgt werden.
Durch die sehr unterschiedlichen Varianten der baulichen Zukunft steht das
Gesamtprojekt „Zukunft Bonner Bühnen“ vor einer grundsätzlichen
Entscheidung: Erst aus der Festlegung auf eine bauliche Variante können
sich mit Blick auf Struktur und Synergieeffekte weitere Schritte ergeben, welche
einen elementaren Baustein innerhalb des Projekts „Zukunft Bonner Bühnen“
darstellen, um eine zukunftsfähige Ausrichtung innerhalb des kulturellen
Systems der Stadt zu erreichen.
Im Dezember 2025 hat die Stabsstelle Zukunft Bonner Bühnen kursorisch
vergleichbare Sanierungs- und Neubauprojekte in Deutschland anhand der zu
diesem Zeitpunkt öffentlich zur Verfügung stehenden Zahlen
gesichtet. Bekannte Zahlen sind hier etwa politische Vorgabe von “nicht mehrSeite 22 von 317
Seite 23Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
als eine Milliarde Euro” für den Neubau der Oper in Düsseldorf, oder über 448
Millionen Euro für die Sanierung der Komischen Oper in Berlin. Bei schon
laufenden Sanierungsprojekten ist in der Rückschau häufig eine hohe
Kostensteigerung festzustellen. So sind etwa bei der Sanierung des
Nationaltheaters Mannheim die ursprünglich veranschlagten ca. 247 Millionen
Euro auf ca. 326 Millionen Euro gestiegen und es wird aus Kostengründen auf
den ursprünglich geplanten Bau eines Zentrallagers verzichtet. Die
deutschlandweit zu beobachtende Tendenz zu Sanierungsprojekten geht
immer einher mit starken Termin- und Kostenrisiken. Variante E schlägt hier mit
der Zusammenführung der Spielstätten in Modulbauweise sowie
die Vermeidung der Errichtung eines Interimsbaus eine Lösung vor, die
deutschlandweit einmalig ist und Kosten- und Terminrisiken deutlich reduziert
(siehe Risikomatrix Anlage 4).
Die zum aktuellen Zeitpunkt bereits identifizierbaren
Optimierungspotentiale stellen sich wie folgt dar. Die Vorteile bei einem
Entscheid für Variante E überwiegen hierbei (siehe hierzu auch Vergleich
Nutzungskosten und Einsparpotentiale Anlage 5).
• Nach aktuellem Stand zeichnet sich ab, dass in den kommenden Jahren
durch altersbedingte Abgänge und den bereits jetzt bestehenden
Fachkräftemangel im Bereich Technik und Bühne des Theaters ein
durch das Zukunftsszenario bedingter Personalabbau ausgeschlossen
werden kann. Der Fachkräftemangel wird in den kommenden Jahren
eine erhebliche Herausforderung darstellen (bis Ende 2029 scheiden
nach Renteneintrittsdatum 7,93 % der Mitarbeitenden des Theaters
spätestens aus dem Betrieb aus). Durch die Synergieeffekte bei der
Reduzierung auf einen Standort könnten negative Effekte des
Fachkräftemangels abgefedert und eine Beibehaltung der
künstlerischen Qualität gewährleistet werden. Der Aufbau einer
Personalentwicklungsstrategie, ist abhängig von der Entscheidung für
eine bauliche Variante.
• Die Entwicklung des Standorts Theaterwerkstätten zahlt auf die
Leitideen des ISEK Beuel ein (DS-Nr. 202312), das ein “Kultur Cluster”
in und um das Gelände der Theaterwerkstätten sowie die Stärkung des
Kulturquartiers mit Theaterwerkstätten und Tapetenfabrik vorsieht. Noch
ausstehende Entscheidungen zur Weiterentwicklung des Quartiers
Beuel-Ost, insbesondere zu Themen der Stadtplanung, verkehrlichen
Anbindung sowie Verkehrsführung können durch die klare Entscheidung
zu einer baulichen Variante der Zukunft des Theaters zielgerichtet
aufgenommen und weiterentwickelt werden.
• Aus der Zusammenführung der Theaterliegenschaften in Beuel würde
sich eine neue kulturelle Landkarte Bonns mit klaren Standortprofilen
ergeben. Im Stadtbezirk Bonn wäre die wiedereröffnete Beethovenhalle
der Heimstätte des Beethovenorchester der zentrale Anker des
städtischen Musiklebens, im Stadtbezirk Beuel würde mit Musiktheater,
Sprechtheater und neuen Freiräumen ein kreativer Theatercluster
entstehen und im Stadtbezirk Bad Godesberg könnte ein Freiraum für
Vermittlung und Vereine entstehen.Seite 23 von 317
Seite 24Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
• Mit der Beueler Lösung entstünden neue künstlerische
Möglichkeitsräume. Die Vereinigung mehrerer Sparten und Institutionen
unter einem Dach fordert dazu auf, nicht in Abgrenzung von kulturellen
Schutzräumen zu denken. Das synchrone Wirken der intern vernetzten
Akteure ermöglicht die Entstehung von eigenen ästhetischen Formen
und könnte als Ort der zeitgenössischen Theaterkunst neue
Produktions- und Aufführungsmöglichkeiten erkunden und Synergien –
auch mit Blick auf die kreative Nachbarschaft mit dem Pantheon –
mit der freien Szene entwickeln.
• Im Bereich der Investitionskosten, Objektmanagement-, Betriebs-,
Logistik- und Instandhaltungskosten ergeben sich im besten Fall, im
Vergleich von Variante E zu Variante A, Einsparpotentiale von 50-66 %.
Um dies unter Berücksichtigung der Investitionskosten der einzelnen
Varianten vergleichbar zu machen, wurde eine Lebenszyklusrechnung
mit diesen Faktoren für einen Betrachtungszeitraum von 40 Jahren
aufgestellt, welche ein Einsparpotential von 36,70 % für Variante E im
Vergleich zu Variante A herausstellt. Variante D folgt an zweiter Stelle,
jedoch mit einem signifikanten Abstand zu Variante E (ARGE, S. 64).
• Die mögliche Reduzierung auf einen Standort lässt schon jetzt
erhebliche Kostensenkungen im Betrieb erwarten. Eine genaue
Bezifferung kann jedoch erst durch Festlegung des Szenarios sowie die
Entwicklung einer darauf ausgerichteten Betriebsform verifiziert
werden.
• Der Prozess „Zukunft Bonner Bühnen“ ist als Teilprojekt 8 ein fester
Bestandteil der verwaltungsinternen städtischen Aufgabenkritik und
zahlt mit seinem Transformationsprozess auf die zukünftige
Haushaltssituation des gesamtstädtischen Kulturhaushalts ein.
Notwendige Einsparungen im Rahmen des
Haushaltskonsolidierungskonzepts, welche den gesamten
Kulturhaushalt betreffen, können durch die Zukunftsagenda kompensiert
und aufgefangen werden. Aufgrund der zunächst erst baulichen
Notwendigkeiten, sind die Zeitläufe der Einsparungen im Rahmen der
zukünftigen Haushaltsaufstellungen zu berücksichtigen.
6. Risiken: Terminschiene, Personal und Finanzierung
Terminschiene:
Bei der Kostenermittlung ist eine Entscheidung zugunsten einer Variante im
Mai 2026 zugrunde gelegt worden. Die Zielvarianten müssen aktiv und durch
arbeitsfähige Projektteams ab Juli 2026 umgesetzt werden. Jede Vertagung
dieses Beginns um ein Jahr bedeutet Mehrkosten von 10 bis 20 Mio. Euro
netto je nach Variante, welche aus den prognostizierten
Baupreissteigerungen resultieren. (ARGE, S. 44+45)
Die hier skizzierten mittel- und langfristigen strukturellen Einsparpotentiale
greifen erst mit der Inbetriebnahme nach Abschluss der Baumaßnahmen. ImSeite 24 von 317
Seite 25Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Falle einer Entscheidung zugunsten der Variante E, also nicht vor 2031.
Zudem muss darauf hingewiesen werden, dass eine Verschiebung des
Grundsatzbeschlusses enorme Risiken birgt. Auf baulicher Seite ist der Erhalt
der Bestandsimmobilien zunehmend risikobehaftet. Eine Entscheidung zur
Zukunft der Liegenschaften ist bereits seit vielen Jahren ausstehend und nun
dringlicher denn je.
Unabhängig der Entscheidung zugunsten einer Variante ist es
zwingend notwendig mit den „Sowieso“-Maßnahmen in den
Theaterwerkstätten, aufgrund der gesetzlich vorgegebenen Denkmalsanierung,
dem Abbruch des einsturzgefährdeten Bereichs, dem Umzug der Probebühnen
sowie der Ertüchtigung der Werkstätten, unmittelbar zu beginnen.
Projektstruktur und Personalbedarfe:
Projektstruktur
Grundvoraussetzung für die Umsetzung aller Varianten ist eine klare
Projektstruktur, wobei die einzelnen Bauprojekte mit Budgethoheit unabhängig
voneinander umgesetzt werden können.
Da die Bauprojekte für sich betrachtet, Großbauprojekte sein werden, wird eine
externe Projektleitung mit Projektmanagementteam sowie externer
Projektsteuerung empfohlen. Beide Instanzen müssen in den dargestellten
Terminabläufen ab 07/2026 zügig ausgeschrieben und beauftragt werden.
Ziel sollte es sein bei der Ausführung Einzelvergaben bestmöglich nach
Prüfung vergaberechtlicher Konformität zu vermeiden. Sinnvolle Pakete der
Projektabwicklung sind zu schnüren, bspw. Totalunternehmer für Modulbauten,
Generalplaner und Generealunternehmer für gesamte Projekte oder
Teilprojekte bzw. Gewerkepakete. Ebenso sind mögliche Zeiteinsparungen
durch die Übernahme von Planungspaketen durch ausführende Gewerke zu
nutzen. Architektur- und Realisierungswettbewerbe sind zu vermeiden. Die
künstlerische Leitung / Entwurfsplanung sollte über klar definierte Parameter
mit Referenz-Anforderungen ausgeschrieben werden, als Ersatz für
Wettbewerbe, dies spart Zeit und Kosten.
Personalbedarfe:
Zusammen mit dem Städtischen Gebäudemanagement wurden dahingehend
auf die Varianten angepasste Projektstrukturen entwickelt, welche in ihrem
Aufbau auf aktuellen Personal- und Finanzkapazitäten basieren sowie die
unterschiedlichen Abstimmungsnotwendigkeiten, insbesondere mit dem Nutzer
Theater, berücksichtigen. Bei der Aufstellung der zukünftigen Optionen der
Projektstruktur ergeben sich unabhängig eines bereits maximal kalkulierten
Einsatzes von Externen zusätzliche städtische Personalbedarfe:
Momentan stehen im SGB ca. 3,5 Stellen (Hochbau und TGA) für die
Bauunterhaltung der drei Theaterliegenschaften zur Verfügung. Die Stabsstelle
Zukunft Bonner Bühnen beinhaltet aktuell 2 Stellen zur Gesamtkoordination des
Transformationsprozesses der Zukunftsagenda der Bonner Bühnen. Auf Seiten
des Theaters als Nutzer der drei Liegenschaften beinhaltet die bisherigeSeite 25 von 317
Seite 26Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Personalstruktur keine extra ausgewiesenen Stellen, welche über den
bisherigen Bedarf des laufenden Spielbetriebs und baulichen Unterhalts
hinausgehen.
Im SGB müssen die Akutmaßnahmen in den Liegenschaften Oper und
Schauspielhaus umgesetzt und der Spielbetrieb gesichert werden. Die
Umsetzung dieser umfangreichen, tlw. sehr kleinteiligen Aufgaben erfordern
beim SGB zusätzlich ca. 2,5 Stellen (Hochbau und TGA).
Bei der Umsetzung der Varianten A, B oder C muss bei den Liegenschaften
Oper und Schauspielhaus der Spielbetrieb -wie im Absatz zuvor beschrieben-
durch die Akutmaßnahmen gesichert werden. Zeitgleich müssen parallel das
Interim Oper, die Sanierung oder der Neubau der Oper, sowie die Sanierung
des Schauspielhauses projektiert werden. Dieser hohe Grad an Parallelität
erfordert einen zusätzlichen Stellenbedarf beim SGB von ca. 4 Stellen
(Hochbau und TGA).
Die „Sowieso-Maßnahmen in Beuel“ (Umzug Lager innerhalb des Geländes,
Einbau von Probebühnen, Umzug und Ertüchtigung Werkstätten, Abbruch
einsturzgefährdeter Bereich) resultieren aus der verifizierenden Untersuchung
der Liegenschaften im Zuge des Gesamtprozesses „Zukunft Bonner Bühnen“
und stellen eine über die bisherigen Kapazitäten hinausreichende
Maßnahmennotwendigkeit dar. Da für die notwendige kurzfristig zu beginnende
Planung Mittel aus der Stabsstelle Zukunft Bonner Bühnen zur Verfügung
stehen sowie eine engmaschige Verzahnung mit dem Nutzer notwendig ist, soll
dieses Projekt sowie die notwendigen Akutmaßnahmen unter der
Verantwortung von ST-ZBB laufen. Hierfür ist die Einrichtung eines externen
Baumanagements notwendig. Da ST-ZBB aktuell nur über zwei Stellen verfügt,
welche mit der Gesamtkoordination des Zukunftsprozesses ausgelastet sind,
sind für die Verwaltung der Mittel sowie die baufachliche Begleitung des
Projekts 3 zusätzliche Stellen innerhalb ST-ZBB notwendig.
Bei der Umsetzung der Variante D + E wird zu Beginn 2027 die bauliche
Verantwortung der Projektentwicklung am Standort Beuel ebenfalls an ST ZBB
abgegeben. Durch Erweiterung des externen Baumanagements wird das
zusätzliche Maßnahmenvolumen aufgenommen. Zur verwaltungsseitigen
Koordination und Sicherstellung des hohen Grads an Parallelität sind innerhalb
ST-ZBB oder innerhalb des Theaters 2 weitere Stellen notwendig. ￿
Bei der Umsetzung der Variante E wird die Projektierung der Sanierung des
Schauspielhaus in Bad Godesberg für die Nachnutzung dieses Gebäudes
durch das SGB durchgeführt und erfolgt parallel zur Sicherung des
Spielbetriebs und Durchführung der Akutmaßnahmen in dieser Liegenschaft.
Diese Aufgabe erfordert beim SGB zusätzlich 1,5 Stellen (Hochbau und TGA).
Finanzierung und Fördermittel
Aufgrund des Kostenvolumens und der aktuellen Haushaltslage sondiert die
Verwaltung laufend die Inanspruchnahme von Förderangeboten
(Zuschussprogramme als auch Förderkredite).Seite 26 von 317
Seite 27Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Zuschussprogramme
Da Förderprogramme laufend angepasst werden, bestehende
Förderprogramme befristet sind oder neue Förderungen veröffentlicht werden,
handelt es sich um ein sehr dynamisches Umfeld, dass verbindliche Aussagen
für in der Zukunft befindliche Bauvorhaben erschwert.
Darüber hinaus gibt es bei vielen Förderprogrammen, die kommunale
Infrastruktur fördern, aufgrund des kommunalen Sanierungsstaus einen hohen
Wettbewerb zwischen den antragstellenden Kommunen. Vor allem
Förderprogramme, die einen Großteil der Bauvorhaben fördern und nicht nur
kleinere Teilprojekte (wie z.B. Beleuchtung oder Heizungsanlagen), werden
stark genutzt. Zuletzt war das Bundesförderprogramm „Sanierung kommunaler
Sportstätten (SKS)“ vom 16. Oktober 2025 mit einem Volumen von 333 Mio.
EUR sehr nachgefragt, sodass der Projektaufruf mit einer beantragten
Gesamtfördersumme von über 7,5 Milliarden Euro stark überzeichnet war.
Aufgrund dessen kann – Stand jetzt – keine verbindliche Rückmeldung dazu
gegeben werden, in welcher Summe Fördermittel eingeworben werden
können.
Zum aktuellen Zeitpunkt kämen folgende Bereiche – abhängig von der
favorisierten Lösung - in Betracht:
1. Förderprodukte der KfW-Bank oder NRW-Bank
2. Denkmalförderung des Landes NRW
3. Fördermittel der Deutschen Stiftung Denkmalschutz
4. EFRE-Förderung (hier speziell Aufruf „Energieeffiziente öffentliche
Gebäude“; fraglich ob dieser ab 2027 noch zur Verfügung steht)
5. Bundesförderungen für Kultureinrichtungen (z.B. „KulturInvest“ oder
„Investitionen in national bedeutsame Kultureinrichtungen“)
6. Förderungen für Klimaschutztechnik (z.B. „progres.nrw“)
7. Städtebauförderung
8. „ÜBERMORGEN – Neue Modelle für
Kulturinstitutionen“, Projektaufruf der Bundeskulturstiftung, Phase
II (Ab 2027 stehen bis zu 10 Millionen Euro aus dem Etat der
Kulturstiftung für die Umsetzung von maximal zwanzig
Zukunftskonzepten bereit. Antragsstellung ab Herbst 2026)
Vor dem Hintergrund des städtischen Sanierungsstaus und der anstehenden
Investitionen muss darüber hinaus die Beantragung der Fördermittel zentral
koordiniert und gesteuert werden, da einige Förderprogramme für verschiedene
städtische Maßnahmen in Betracht kommen; die Beantragung aber limitiert
ist.Seite 27 von 317
Seite 28Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Förderkredite:
Zu ergänzen ist, dass neben klassischen Zuschussprogrammen auch
Förderkredite (siehe 1.) eine wichtige Rolle spielen. Insbesondere größere
kommunale Bau- und Sanierungsmaßnahmen werden häufig über
Mischfinanzierungen aus Eigenmitteln, Zuschüssen und zinsverbilligten
Darlehen mit Tilgungszuschüssen realisiert. Förderkredite bieten dabei – je
nach Programm – Vorteile wie langfristige Zinsbindung, verbilligte Konditionen,
Kombination mit Zuschüssen sowie teilweise investitionsunterstützende
Tilgungsanteile. Im Unterschied zu Zuschüssen unterliegen Förderdarlehen
weniger strikten Budgetbegrenzungen des Fördergebers und sind daher häufig
nicht überzeichnet, was die Realisierbarkeit der Projekte erhöhen kann. Damit
sind Förderkredite ein zentraler Bestandteil der Förderstrategie und müssen –
abhängig von der finanziellen Leistungsfähigkeit der Kommune und dem
bevorzugten Finanzierungsmix – in die Gesamtbetrachtung der möglichen
Förderkulisse einbezogen werden.
Der Prozess „Zukunft Bonner Bühnen“ fällt in einen Zeitraum strikter
Konsolidierungsvorgaben des städtischen Haushalts der Bundesstadt
Bonn. Bei der Entwicklung der Varianten der baulichen Zukunft als auch bei
den anstehenden Strukturanpassungen wurden und werden daher Aspekte der
Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit prioritär betrachtet.
Ungeachtet dieser Herausforderungen und Notwendigkeiten, ist der Erhalt der
kulturellen Einrichtungen in Bonn nicht nur ein Faktor innerhalb des
gesamtstädtischen Angebots, sondern auch ein elementarer Faktor für die
Attraktivität des Standortes und des demokratischen Miteinanders. Die
Neuausrichtung der Bonner Bühnen schafft verantwortungsvolle Perspektiven
für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter hinter und auf den Bühnen und ist ein
Vorhaben, das in die Zukunft und für die nächsten Generationen wirkt.
Wie aus der Vorlage ersichtlich, entfaltet der Beschluss finanzielle
Auswirkungen und erfolgt vorbehaltlich der weiteren Prüfung im Rahmen des
laufenden Projektes zur Aufgabenkritik und der Aufstellung des HH-
Planentwurfes 2027/2028, sowie der mittelfristigen Finanzplanung.
Finanzielle Auswirkungen:
Eine Mitzeichnung durch Amt 20 kann aufgrund der prekären Haushaltslage
sowie der noch anstehenden Aufstellung des Doppelhaushalts 2027/2028 nicht
erfolgen. Insbesondere mit Blick auf die prekäre HH-Situation ist noch nicht
absehbar, ob auch nur die günstigste Variante im Rahmen eines
genehmigungsfähigen Haushaltes abbildbar sein wird.
Im Rahmen der Entscheidung für eine der Varianten ist eine
Folgekostenbetrachtung auf Grundlage bereits erfolgter Großprojekte zu
berücksichtigen, die im Vergleich best-case (Variante E) und worst-case
(Variante B) folgende Faktoren beinhaltet:Seite 28 von 317
Seite 29Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
AfA 2 %
(Nutzungsdauer
50 Jahre, keine
Förderung)
Finanzierung /
Förderdarlehen
/ akt. Marktzins
3 %
Bauunterhalt
(ab 5. Jahr
nach
Fertigstellung)
1,5 %
Summe
Variante A 13,3 Mio. € 20 Mio. € 10 Mio. € 43,3 Mio.
€
Variante B 14,7 Mio. € 22 Mio. € 11 Mio. € 47,7 Mio,
€
Variante C 9,3 Mio. € 13,9 Mio. € 7 Mio. € 30,2 Mio.
€
Variante D 8,9 Mio. € 13,4 Mio. € 6,7 Mio. € 29 Mio. €
Variante E 8,5 Mio. € 12,8 Mio. € 6,4 Mio. € 27,7 Mio.
€
In welcher Höhe sich somit der jährliche Betriebskostenzuschuss der Stadt
Bonn (aktuell jährlich rund 35 Mio. €) an das Theater durch die Maßnahme
verändern muss, ist erst nach Entscheidung zugunsten einer der
Zukunftsvarianten und abhängig von der Weiterentwicklung der sich daraus
entwickelnden betriebsstrukturellen Optimierungen final nachprüfbar. Ob und
inwieweit steuerliche Besonderheiten und/oder Fördermittel die vorgenannte
Berechnung korrigieren, wird in Folgevorlagen dargestellt.
Anlage/n
1 Konzeptstudie_final (öffentlich)
2 Anlagen Konzeptstudie (öffentlich)
3 Projektstrukturen_Beuel_InnenstadtBG (öffentlich)
4 Risikomatrix (öffentlich)
5 Vergleich Nutzungskosten und Einsparpotentiale (öffentlich)
6 PraesentationZBB (öffentlich)Seite 29 von 317
Bundesstadt Bonn
Vorbereitung Grundsatzbeschluss Theater Bonn
Konzeptstudie zu bauliche Varianten der Theaterliegenschaften
Stand: 03.03.2026Seite 30 von 317
BUNDESSTADT BONN – KONZEPTSTUDIE BAULICHE VARIANTEN THEATERLIEGENSCHAFTEN
<20260303_ZBB_Konzeptstudie>03.03.2026/jsch Seite 2
Inhalt
1 AUSGANGSLAGE 6
1.1 Allgemein ____________________________________________________________ 6
1.2 Grundsatzbeschluss 08.05.2025 ___________________________________________ 7
1.3 Letter of Intent 08.04.2025 _______________________________________________ 7
2 ZIELSTELLUNG 8
3 GRUNDLAGEN 9
3.1 Bestandserfassung/-analyse ______________________________________________ 9
3.1.1 Übersicht vorliegende Bestandsanalysen 9
3.1.2 Ergebnisse Bestandsanalysen 9
3.2 Planungsrecht (Potentialanalyse) _________________________________________ 18
3.2.1 Opernhaus 18
3.2.2 Schauspielhaus 20
3.2.3 Theaterwerkstätten 22
3.3 Sonstige relevante Planungen und Tatsachen _______________________________ 23
3.3.1 Opernhaus 23
3.3.2 Schauspielhaus 25
3.3.3 Theaterwerkstätten 26
3.4 Flächen – und Funktionsbedarf der Nutzer _________________________________ 27
4 BAULICHE VARIANTENBETRACHTUNG 30
4.1 Variantenübersicht ____________________________________________________ 30
4.1.1 Eingrenzung von Varianten 31
4.1.2 Variante A: 3 Standorte mit Generalsanierung Oper 34
4.1.3 Variante B: 3 Standorte mit Neubau Oper Massiv 36
4.1.4 Variante C: 3 Standorte mit Modulbau Oper 37
4.1.5 Variante D: 2 Standorte mit Modulbau Oper in Bonn-BEUEL 39
4.1.6 Variante E: 1 Standort mit Modulbau Oper und Schauspiel in Bonn-BEUEL 41
4.2 Investitionskostenschätzung _____________________________________________ 43
4.2.1 Ermittlungsmethode 43
4.2.2 Verwendete Unterlagen 44
4.2.3 Baupreissteigerung 44
4.2.4 Kostenübersicht/Ergebnis 46
4.2.5 Kostenübersicht für Zielvarianten A bis E 58
4.2.6 Kostenrisiko bei Verzug 60
4.3 Wirtschaftlichkeitsbetrachtung __________________________________________ 61
4.4 Grob-Terminplanung für Zielvarianten A bis E _______________________________ 66Seite 31 von 317
BUNDESSTADT BONN – KONZEPTSTUDIE BAULICHE VARIANTEN THEATERLIEGENSCHAFTEN
<20260303_ZBB_Konzeptstudie>03.03.2026/jsch Seite 3
4.5 Zusammenfassender Variantenvergleich und Empfehlung _____________________ 69
5 PRAKTISCHE ERGÄNZUNGEN ZUR UMSETZBARKEIT 73
5.1 Umzugsschritte Bonn-Beuel Varianten D und E ______________________________ 73Seite 32 von 317
BUNDESSTADT BONN – KONZEPTSTUDIE BAULICHE VARIANTEN THEATERLIEGENSCHAFTEN
<20260303_ZBB_Konzeptstudie>03.03.2026/jsch Seite 4
Abbildungsverzeichnis:
Abbildung 1:Auszug Bericht M.O.O.CON Anlage 05 .............................................................................. 11
Abbildung 2: Bebauungsplan Oper Legende ......................................................................................... 19
Abbildung 3: Bebauungsplan Oper vs. Bestand .................................................................................... 19
Abbildung 4: Bebauungsplan Plandarstellung vs. Bestandsumrisse (blaue Linie) ................................ 19
Abbildung 5: Bebauungsplan Schauspielhaus ....................................................................................... 20
Abbildung 6: Bebauungsplan Theaterwerkstätten................................................................................ 22
Abbildung 7: Grundriss 1. Untergeschoss Oper inkl. Operngarage ....................................................... 23
Abbildung 8: Neugestaltung Rheinufer ................................................................................................. 24
Abbildung 9: Auszug ISEK Bad Godesberg ............................................................................................. 25
Abbildung 10: Auszug ISEC Bonn Beuel ................................................................................................. 26
Abbildung 11: Auszug Raumbedarfsplanung Projektdokumentation“ vorgestellt, Stand 29.01.2025 . 27
Abbildung 12: Auszug Raumbedarfsplanung Projektdokumentation“ vorgestellt, Stand 29.01.2025 . 28
Abbildung 13: Auszug Raumbedarfsplanung Projektdokumentation“ vorgestellt, Stand 29.01.2025 . 29
Abbildung 14: Übersicht Einzelvarianten je Liegenschaft ..................................................................... 32
Abbildung 15: Übersicht bauliche Zielvarianten nach Standorten ........................................................ 33
Abbildung 16: Übersicht Variante A: Maßnahme je Standort............................................................... 34
Abbildung 17: Übersicht Variante B: Maßnahme je Standort ............................................................... 36
Abbildung 18: Übersicht Variante C: Maßnahme je Standort ............................................................... 37
Abbildung 19: Übersicht Variante D: Maßnahme je Standort .............................................................. 39
Abbildung 20: Visualisierung Variante D in Bonn Beuel ........................................................................ 40
Abbildung 21: Übersicht Variante E: Maßnahme je Standort ............................................................... 41
Abbildung 22: Visualisierung Variante E in Bonn Beuel ........................................................................ 42
Abbildung 23: Kostenermittlungsmethode ........................................................................................... 43
Abbildung 24: Auszug Baupreisentwicklung Drees & Sommer ............................................................. 45
Abbildung 25: Übersicht Investitionskosten Varianten Innenstadt (Oper) ........................................... 48
Abbildung 26: Übersicht Investitionskosten Varianten Bad Godesberg (Schauspielhaus) ................... 52
Abbildung 27: Übersicht Bauteil-Gruppen Theaterwerkstätten Bestand ............................................. 54
Abbildung 28: Übersicht Investitionskosten Varianten Beuel (Theaterwerkstätten) ........................... 55
Abbildung 29: Investitionskostenübersicht Zielvarianten A bis E ......................................................... 58
Abbildung 30: Übersicht Nutzungskosten nach Angabe Theater Bonn ................................................ 61
Abbildung 31: Übersicht Nutzungskosten inkl. Ergänzungen ARGE ...................................................... 62
Abbildung 32: Vergleich Nutzungskosten und Einsparpotentiale in Mio.€ netto / Jahr und prozentual
(Tabelle) ................................................................................................................................................. 63
Abbildung 33: Vergleich Nutzungskosten und Einsparpotentiale in Mio.€ netto / Jahr und prozentual
(Diagramm) ............................................................................................................................................ 64
Abbildung 34: Lebenszykluskostenrechnung - gewählte Basisvariante: Variante A (Tabelle) .............. 64
Abbildung 35: Lebenszykluskostenrechnung - gewählte Basisvariante: Variante A (Diagramm) ......... 65
Abbildung 36: Terminübersichten Varianten A-B.................................................................................. 67
Abbildung 37: Terminübersicht Variante C ........................................................................................... 67
Abbildung 38: Terminübersichten Variante D-E .................................................................................... 68
Abbildung 39: Standort Bonn-Beuel, aktuelle Nutzungsverteilungen .................................................. 74
Abbildung 40: Standort Bonn-Beuel, Schritte 1 und 2 .......................................................................... 75
Abbildung 41: Standort Bonn-Beuel, Schritte 3 und 3a ........................................................................ 76
Abbildung 42: Standort Bonn-Beuel, Schritte 4 und 4a ........................................................................ 77
Abbildung 43: Standort Bonn-Beuel, mögliche Varianten D (Ausschnitt) und E ................................... 78Seite 33 von 317
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<20260303_ZBB_Konzeptstudie>03.03.2026/jsch Seite 5
Anlagenliste
Anlage 01 – Grundsatzbeschluss vom 08.05.2025
Anlage 02 – Letter of Intent vom 08.04.2025
Anlage 03 – Instandsetzungskonzept Theapro vom 25.08.2017
Anlage 04 – Instandsetzungskonzept Actori vom 03.09.2018
Anlage 05 – Bestandsanalyse RKW/M.O.O.CON vom 18.10.2024
Anlage 06 – Bestandserfassung Drees & Sommer vom 23.02.2026, 14.11.2025, 21.11.2025
Anlage 07 – Maßnahmenübersichten SGB Bauunterhalt vom 30.09.2025
Anlage 08 – Denkmalschutz A 4041 Schauspielhaus
Anlage 09 – Denkmalschutz A 1008 Villa
Anlage 10 – Denkmalschutz A 3456 Ehem. Jutespinner
Anlage 11 – Kosten Opernhaus
Anlage 12 – Flächen Opernhaus
Anlage 13 – Kosten Schauspielhaus
Anlage 14 – Flächen Schauspielhaus
Anlage 15 – Kosten Theaterwerkstätte
Anlage 16 – Flächen Theaterwerkstätte
Anlage 17 – Nutzungskosten Theater Bonn
Anlage 18 – Nutzungskosten SGB
Anlage 19 – Wirtschaftsplan 2024/25Seite 34 von 317
BUNDESSTADT BONN – KONZEPTSTUDIE BAULICHE VARIANTEN THEATERLIEGENSCHAFTEN
<20260303_ZBB_Konzeptstudie>03.03.2026/jsch Seite 6
1 AUSGANGSLAGE
1.1 ALLGEMEIN
Das Theater Bonn umfasst mehrere Liegenschaften, die für unterschiedliche künstlerische und
kulturelle Veranstaltungen genutzt werden und zentrale Funktionen im städtischen Kulturangebot
erfüllen:
• Innenstadt | Opernhaus: Am Boeselagerhof 1, 5311 Bonn
• Bad Godesberg | Schauspielhaus: Theaterplatz, 53177 Bonn - Bad Godesberg
• Beuel | Theaterwerkstätten: Siegburger Str. 42, 53229 Bonn
Diese drei Liegenschaften, darunter zwei Spielstätten, bilden ein dezentrales System, das seit
Jahrzehnten funktioniert, aber technisch, wirtschaftlich und betrieblich an die Grenzen seiner
Leistungsfähigkeit gestoßen ist.
Das Opernhaus Bonn mit etwa 1.040 Plätzen ist ein Gebäude aus der Nachkriegsmoderne, konzipiert
als Musiktheater mit angegliederten Proberäumen und Werkstätten. Beim Schauspielhaus Bad
Godesberg handelt es sich um einen Nachkriegsbau, der an die ehemalige Villa Seyd (um 1830er
Jahre) mit baulicher Verbindung angegliedert wurde. Der Komplex ist denkmalgeschützt und hat eine
Kapazität von etwa 430 Plätzen. Die Theaterwerkstätten in Beuel sind das Herz der Produktion – ein
komplexes Ensemble aus 25 - teils denkmalgeschützten - Gebäudeteilen unterschiedlichster
Bauzeiten (1868 bis 1980er Jahre), in denen Bühnenbild-Tischlerei, Schlosserei, Malerei, Plastikerei,
Kostüm- sowie Maskenwerkstätten arbeiten, in denen der Fundus gepflegt und Probebühnen
betrieben werden.
Mehrfache Bestandserfassungen seit 2017 haben gezeigt, dass alle drei Liegenschaften erhebliche
strukturelle, technische und sicherheitstechnische Mängel aufweisen. Diese betreffen unter anderem
die technische Gebäudeausrüstung (TGA), den baulichen Brandschutz, die Anforderungen des
Arbeits- und Gesundheitsschutzes sowie funktionale Defizite hinsichtlich zeitgemäßer
Theaterinfrastruktur.
Das Opernhaus weist erhebliche Tragwerk-Defizite auf (Rissbildungen unbekannter Ursache, Decken-
und Dachtraglasten unklar), die Fassade ist großflächig verwittert mit freiliegender Bewehrung und
Betonabplatzungen, die technischen Anlagen (Lüftung, Elektro) sind im End-of-Life-Stadium.
Das Schauspielhaus benötigt umfassende Sanierungen insbesondere bei Dach, Brandschutz und
Barrierefreiheit. Auch die Bühnentechnik muss in absehbarer Zeit überholt werden, um langfristig
konkurrenzfähig zu sein.
Die Theaterwerkstätten zeigen ein uneinheitliches Schadensbild mit einzelnen akuten Risiken: das
Holzlager (Gebäude 8) musste 2025 aufgrund einer Gefährdung der Standsicherheit vollständig
geräumt und gesperrt werden. Parallel ist der Betrieb der Werkstätten und der Probebühnen
aufgrund baulicher Mängel gefährdet. Ferner müssen die denkmalgeschützten Fassaden saniert
werden.
Die dargestellte Gesamtsituation gefährdet die nachhaltige Aufrechterhaltung eines
ordnungsgemäßen Spielbetriebs und erfordert kurzfristige strategische Investitionsentscheidungen.
Faktisch werden zudem durch den hohen Leerstand die Potenziale der Liegenschaft derzeit nicht
genutzt.Seite 35 von 317
BUNDESSTADT BONN – KONZEPTSTUDIE BAULICHE VARIANTEN THEATERLIEGENSCHAFTEN
<20260303_ZBB_Konzeptstudie>03.03.2026/jsch Seite 7
Im vorliegenden Bericht wurden die baulichen Grundlagen der Liegenschaften zusammengefasst und
hinsichtlich ihrer Zukunftsfähigkeit bewertet. Daraus abgeleitet erfolgt unter Berücksichtigung der
Nutzerbedarfe und wirtschaftlichen Spielräume eine Variantenbetrachtung von baulichen
Umsetzungsmöglichkeiten. Ferner werden Empfehlungen zu weiteren Schritten als Grundlage für
einen Grundsatzbeschluss „Zukunft Bonner Bühnen“ vorgelegt. Dieser Beschluss soll zeitnah
erfolgen.
1.2 GRUNDSATZBESCHLUSS 08.05.2025
Der Grundsatzbeschluss vom 08.05.2025 (siehe Anlage 01) stellt die Weichen für eine umfassende
Neuausrichtung der Bonner Theaterlandschaft. Angesichts gesellschaftlicher Veränderungen,
steigender Kosten und notwendiger Sanierungen sollen die Strukturen der Bonner Bühnen – für die
Nutzer Theater Bonn, Beethoven Orchester Bonn, das Beethovenfest und die Freie Szene –
effizienter, zukunftsfähig und finanziell tragbar gestaltet werden. Ziel ist es, bis 2028 jährlich 5
Millionen Euro brutto einzusparen, ohne die kulturelle Vielfalt und Qualität zu gefährden.
Kern des Beschlusses ist ein strukturierter Reformprozess, den die Verwaltung steuert. Dabei werden
interne Abläufe und Leistungsbeziehungen zwischen den Institutionen optimiert,
Querschnittsaufgaben wie Verwaltung, Marketing oder Ticketing gebündelt und Synergien
geschaffen. Die Digitalisierung soll genutzt werden, um bereichsübergreifende Prozesse effizienter zu
gestalten. Auch die Nutzung der Spielstätten wird überprüft, um wirtschaftlich tragfähige Modelle
und Kooperationen zu entwickeln.
Das Leitbild sieht vor, dass Bonn als Geburtsstadt Beethovens ein städtisches Theater mit Oper und
Schauspiel, ein eigenständiges Konzertorchester und ein international ausgerichtetes Beethovenfest
behält.
Die Angebote sollen stärker aufeinander abgestimmt, für verschiedene Zielgruppen geöffnet und die
Zusammenarbeit mit der Freien Szene intensiviert werden. So soll die kulturelle Attraktivität Bonns
langfristig gesichert und zeitgleich der Zuschussbedarf durch die Stadt reduziert werden.
Der Prozess startete im Mai 2025, die Ergebnisse haben direkte Auswirkungen auf die Nutzungs- und
Flächenbedarfe der baulichen Gegebenheiten und Möglichkeiten und sind entsprechend in den
baulichen Varianten zu berücksichtigen.
1.3 LETTER OF INTENT 08.04.2025
Zur Sicherstellung der Handlungsfähigkeit in der Übergangszeit bis zur Umsetzung eines
Grundsatzbeschlusses wurde am 08.04.2025 ein Letter of Intent (LOI) unterzeichnet (siehe Anlage
02). Dieser legt die wesentlichen Prämissen, Absichten und Rahmenbedingungen für die bauliche und
strukturelle Entwicklung der Theaterliegenschaften verbindlich fest. Hierin verankert:
• Akutmaßnahmen müssen mindestens die Betriebssicherheit bis 2028
gewährleisten (frühester Maßnahmenstart nach Planung gemäß
Grundsatzbeschluss)
Auf der Grundlage des LOI können somit Akutmaßnahmen umgesetzt werden. Diese müssen aber
zielgerichtet sein, unter Beachtung der Prämissen des LOI auf Grundlage der jeweils aktuellenSeite 36 von 317
BUNDESSTADT BONN – KONZEPTSTUDIE BAULICHE VARIANTEN THEATERLIEGENSCHAFTEN
<20260303_ZBB_Konzeptstudie>03.03.2026/jsch Seite 8
Erkenntnisse aus der Vorbereitung des Grundsatzbeschlusses. Umfassende bauliche Sanierungen
oder gestalterischen Eingriffe (z. B. keine Begrünung der Balkone der Oper) sollen keine erfolgen.
2 ZIELSTELLUNG
Die Konzeptstudie prüft die technische, wirtschaftliche und funktionale Umsetzbarkeit verschiedener
baulicher Varianten für die drei Liegenschaften des Theaters Bonn. Die Studie dient als
Entscheidungsgrundlage für die künftige Ausgestaltung der Bonner Theaterinfrastruktur im Kontext
der „Zukunftsagenda Bonner Bühnen" und muss dabei sowohl Sanierungsoptionen als auch
Neubaukonzepte evaluieren, während gleichzeitig die kulturelle Öffnung zur Stadtgesellschaft
berücksichtigt wird.
Diese Konzeptstudie ist eingebettet in die übergeordnete „Zukunftsagenda Bonner Bühnen", die seit
Mai 2025 (Grundsatzbeschluss) bzw. seit Juli 2025 (Besetzung der Stabsstellenleitung, Aufnahme der
Arbeiten) die bauliche und organisatorische Restrukturierung des Theaters Bonn, des Beethoven-
Orchesters Bonn und der kommunalen Freien Szene plant. Das Ende der laufenden
Intendanzvertragslaufzeit im Juli 2028 und anstehende Bausanierungen schaffen ein „einmaliges
Zeitfenster für strukturelle Weichenstellungen, Kooperationen und inhaltliche Neukonzeptionen"1.
Im vorliegenden Bericht werden die baulichen Grundlagen und vorliegenden Bestandsgutachten der
drei Liegenschaften zusammengefasst und hinsichtlich deren Sanierungs- und Zukunftsfähigkeit
bewertet. Daraus abgeleitet erfolgt unter Berücksichtigung der Nutzerbedarfe eine
Variantenbetrachtung von baulichen Umsetzungsmöglichkeiten.
Es werden abschließend Empfehlungen zur baulichen Zukunft der drei vorhandenen Liegenschaften
gegeben, als Beitrag zum Prozess „Zukunft Bonner Bühnen“. Ein Grundsatzbeschluss soll im Frühjahr
2026 gefasst werden.
Die Zielvariante hat insbesondere folgende Ziele zu berücksichtigen:
• Kulturelle Kontinuität: Der Spielbetrieb soll nach Möglichkeit nicht oder nur minimal
unterbrochen werden. Andernfalls ist eine Interimsspielstätte oder die Nutzung anderer
Bühnen für die Zeit der Unterbrechung sicherzustellen, um notwendige Spielpausen auf ein
Minimum zu reduzieren. Künstler und Mitarbeiter sollen eine akzeptable Übergangsphase
haben, in der sie ihre Arbeit fortsetzen können.
• Technische Zukunftsfähigkeit: Die neue/sanierte Infrastruktur muss modernen Ansprüchen
genügen – Brandschutz nach aktuellen Normen, vollständige Barrierefreiheit,
Energieeffizienz , Bühnentechnik auf State-of-Art-Niveau.
• Betriebliche Effizienz: Die baulichen Entscheidungen müssen zu Betriebskostenersparnis
beitragen. Der Grundsatzbeschluss verpflichtet mindestens 5 Mio. € brutto pro Jahr ab 2028
einzusparen (Haushaltskonsolidierungsnotwendigkeit); die Architektur muss das ermöglichen
(nicht verhindern).
1 Beschlussvorlage vom 08.05.2025, siehe Anlage 01Seite 37 von 317
BUNDESSTADT BONN – KONZEPTSTUDIE BAULICHE VARIANTEN THEATERLIEGENSCHAFTEN
<20260303_ZBB_Konzeptstudie>03.03.2026/jsch Seite 9
• Nachhaltige Finanzierbarkeit: Investitionen müssen mit städtischen Mitteln, Fördermitteln
und, wenn relevant, mit privaten Erlösen (bspw. Nachnutzung) finanzierbar sein.
Hinweis: Das vorliegende Dokument stellt keine Planungsleistung nach der Honorarordnung für
Architekten und Ingenieure (HOAI) dar. Es handelt sich um eine konzeptionelle Aufgabenstellung und
Zielstellungsbeschreibung, die als informatorisches und strategisches Orientierungsdokument für die
Vorbereitung eines politischen Grundsatzbeschlusses gedacht ist.
3 GRUNDLAGEN
3.1 BESTANDSERFASSUNG/-ANALYSE
3.1.1 ÜBERSICHT VORLIEGENDE BESTANDSANALYSEN
In den vergangenen Jahren wurden folgende Bestandserfassungen/-analysen erarbeitet:
• Instandsetzungskonzept Theapro vom 25.08.2017, siehe Anlage 03
• Instandsetzungskonzept Actori vom 03.09.2018, siehe Anlage 04
• Bestandsanalyse RKW/M.O.O.CON vom 18.10.2024, siehe Anlage 05
• Bestandserfassung Drees & Sommer vom 07.11.2025, 14.11.2025, 21.11.2025, siehe Anlage
06
• Maßnahmenübersichten SGB Bauunterhalt vom 30.09.2025, siehe Anlage 07
Die Bestandserfassungen/-analysen wurden gesichtet, fachlich analysiert und hinsichtlich der
Sanierungsfähigkeit und Sanierungswürdigkeit im Weiteren bewertet. Im Fokus standen dabei
insbesondere die Unterlagen aus 2024 und 2025. Der intensive Austausch mit den Projektbeteiligten
und den Unterlagen hat bereits Anfang 2025 begonnen.1
3.1.2 ERGEBNISSE BESTANDSANALYSEN
3.1.2.1 OPERNHAUS BONN
3.1.2.1.1 STECKBRIEF
Kurzbeschreibung:
• Gebäude: Opernhaus Bonn, Am Boeselagerhof 1, 53111 Bonn
• Baujahr: 1962 – 1965
• Letzte Sanierung: 2018 (Orchestergraben, Brandschutz)
1 Siehe Leistungsumfang Auftrag der ARGE vom 23.01.2025 und Nachtrag vom 25.08.2025Seite 38 von 317
BUNDESSTADT BONN – KONZEPTSTUDIE BAULICHE VARIANTEN THEATERLIEGENSCHAFTEN
<20260303_ZBB_Konzeptstudie>03.03.2026/jsch Seite 10
• BGF: ca. 21.550 m²
• Unregelmäßiger Grundriss und asymmetrische Gebäudekubatur
• Klare Linienführung, großflächige Fensterfronten
• Fassade: Glas, Schiefer, Beton, Aluminium
• öffentliche Innenräume: Naturstein, Holz, Textil, Putz
• ca. 1.040 Zuschauer (zentraler Opernsaal), zzgl. Werkstattbühne Sprechtheater
• Lichtinszenierung: Lichtkugeln im Foyer und Lichtdecke im Zuschauersaal von Otto Piene
Aktuelle Nutzung:
• Oper: Musiktheater und Tanztheater
• Werkstattbühne: Sprechtheater
• Opernbühne, Foyerbühne, Werkstattbühne, Lager und Montagesaal, Probebühnen, Ballett,
Chor, Orchester, Klein-Werkstatt, Kostüm-/ Maskenwerkstatt, Büroflächen, Gastronomie
Baulicher Zustand:
• Dachflächen weisen erhebliche bauliche Mängel auf (eindringende Feuchtigkeit)
• Sichtbetonfassade weist erhebliches Rissbild auf, Sicherung gegen herabstürzende Elemente
nötig
• Thermische Qualität der Gebäudehülle entspricht dem Entstehungsjahr
• Erhebliche Mängel im Brandschutz
• Barrierefreiheit ist nicht gegeben
• Kritischer Zustand technischer Anlagen, aber im Wesentlichen und bis auf absehbare Zeit
funktionsfähig, da regelmäßig gewartet
• Ordentlicher Zustand der Bühnentechnik
Denkmalschutz:
• Kein Denkmalschutz (aufgrund baulicher Veränderungen)
Genehmigungsstand:
• Genehmigungsunterlagen unvollständig (z.B. Aufstockung Verwaltung 1991)
• Fehlende Unterlagen zum Stellplatznachweis
Zitat Moocon/RKW: „Aufgrund der erheblichen Mängel und strukturellen Probleme des
Opernhauses geht RKW Architektur, neben einer kurzfristigen Beendigung des Betriebs, derzeit
davon aus, dass eine Sanierung nicht sinnvoll ist.“
Zitate Drees & Sommer: „Grundsätzlich weist die gesamte Liegenschaft einen erheblichen baulichen
Instandsetzungsstau auf. Das Risiko hinsichtlich Handlungserfordernissen wird für den aktuellen
Zeitpunkt als auch zukünftig als hoch eingestuft. Im Zuge von Umbaumaßnahmen bzw. Planung einerSeite 39 von 317
BUNDESSTADT BONN – KONZEPTSTUDIE BAULICHE VARIANTEN THEATERLIEGENSCHAFTEN
<20260303_ZBB_Konzeptstudie>03.03.2026/jsch Seite 11
zukünftigen Nutzungsstrategie sind Einschränkungen insbesondere in Hinblick auf Tragwerk,
Brandschutz und Fassade zu erwarten.“
„Zentrale technische Anlagen, insbesondere die Lüftungsanlagen, befinden sich im End-of-Life-
Stadium und weisen einen erheblichen Modernisierungsbedarf auf. Zwar wurden einzelne
Komponenten, wie beispielsweise die MSR-Technik inklusive der Feldgeräte, bereits erneuert, jedoch
stehen diese neuen Geräte häufig in einem deutlichen Kontrast zu den weiterhin vorhandenen, teils
korrosiven und veralteten Leitungsstrukturen. Dies führt dazu, dass moderne Technik auf einen
überalterten Bestand trifft, was die Betriebssicherheit und Nachhaltigkeit der Anlagen langfristig
beeinträchtigt.“
Im Hinblick auf die Sanierungsfähigkeit lässt sich feststellen, dass diese nur als umfassende,
tiefgreifende Generalsanierung mit Rückbau bis zum sanierungsfähigen Rohbau in großen Bereichen
(Fassade, Dach, Foyer/Saalanpassungen) technisch möglich ist. Einzelreparaturen oder
Sanierungsmaßnahmen im laufenden Betrieb reichen nicht aus, um die strukturellen
Instandhaltungsdefizite langfristig und nachhaltig zu korrigieren.
Bei der notwendigen Sanierungstiefe ist ein Weiterbetrieb – entgegen vorherigen Einschätzungen –
nicht möglich. Auch eine abschnittsweise Sanierung ist aufgrund der flächigen
Sanierungsnotwendigkeit nicht realistisch.
3.1.2.1.2 M.O.O.CON
2024 wurden M.O.O.CON unter Unterstützung von diversen Planungsbeteiligten beauftragt, eine
Bestandsanalyse zu erstellen. Der Fokus lag dabei auf der Erfassung des Ist-Zustands, die bei der
Erstellung einer wirtschaftlichen und technisch effizienten Sanierungsplanung unterstützen sollte.
Eine Sanierungsplanung/-konzeptionierung war nicht Leistungsbestandteil.
Abbildung 1:Auszug Bericht M.O.O.CON Anlage 05
Im Ergebnis beschreibt der Bericht, dass das Opernhaus erhebliche bauliche, brandschutztechnische
und bauphysikalische Defizite aufweist. Besonders kritisch sind die geschädigten Sichtbetonfassaden
und Terrassenbrüstungen (Korrosion/Abplatzungen), feuchte und schadhaft aufgebaute Dachflächen,
mangelhafte bzw. lückenhafte Brandschutzstruktur und Rettungswegführung sowie alters- und
ausführungsbedingte Schwächen im Tragwerk (geringe Betondeckung, Hohlstellen, freiliegende
Bewehrung). Die thermische Qualität der Hülle ist sehr unzureichend; ein wirtschaftlich sinnvollerSeite 40 von 317
BUNDESSTADT BONN – KONZEPTSTUDIE BAULICHE VARIANTEN THEATERLIEGENSCHAFTEN
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energetischer Standard ist im Bestand nur mit tiefgreifenden Eingriffen erreichbar. Insgesamt ist der
Sanierungsaufwand sehr hoch und übersteigt voraussichtlich die Kosten eines Neubaus. Der
Weiterbetrieb ist kurzfristig gefährdet, sofern nicht sofortige Sicherungs- und
Kompensationsmaßnahmen umgesetzt werden.
Allgemeiner Erhaltungszustand
Gebäudehülle: deutlich sanierungsbedürftig; Sichtbeton mit flächigen Rissen,
Betondeckungsunterschreitungen, freiliegender/korrodierter Bewehrung, absturzgefährdeten Teilen
(Netzsicherungen bereits montiert). Fensterbänder und Türen teilweise undicht.
Dachflächen: Feuchteschäden, unzureichende Gefällebildung/Detailausbildung; innenliegende
Entwässerung mit Undichtigkeiten → Feuchteeintrag, Bauteilkorrosion.
Innenbauteile: Rippendecken mit Hohlstellen, Bohrschäden an Bewehrung, Korrosion an Unterseiten;
punktuelle Überlastungen durch Einzellasten/Regalanlagen.
Brandschutz/Fluchtwege: wesentliche Abweichungen zur heutigen SBauVO/BauO NRW: fehlende
unabhängige Rettungswege aus Rängen, Brandlasten in Rettungswegen, mangelhafte Abschottungen
und Abschlüsse, problematische RWA-/Lüftungsführung; Eiserner Vorhang zeitweise in seiner
Funktion behindert.
TGA: Grundfunktionen vielfach gegeben, aber energetisch ineffizient, teils überaltert (z. B. Lüftung
L04 Gastronomie, Dimmer-/Verteilinfrastruktur), Rohrdämmungen schadhaft, Einrohr-Heizsysteme,
Splitgeräte heterogen, GLT modernisiert.
Bauteilbezogene Risiken
Standsicherheit:
• Außenfassaden/tragende Brüstungen: akuter Korrosionsfortschritt, Abplatzungen →
Bauteilversagen/Absturz möglich.
• Terrassenauflager/Stahlträger/Stützenanschlüsse: Korrosion/Risse →
Tragfähigkeitsminderung.
• Rippendecken: lokal reduzierte Tragreserven durch Bewehrungsschäden und Bohrungen.
Feuchteschutz:
• Dachflächen/Dachaufbaufeuchte, Undichtigkeiten → sekundäre Schäden, Schimmel, Frost-
Tausalz.
Korrosion:
• Freiliegende Bewehrung in Fassaden/Brüstungen; Stahlteile Terrassen/Dach →
fortschreitende Querschnittsverluste.
Brandschutz:
• Dachfachwerk/Technik ohne Brandschutz (F0), Rettungswege mit Brandlasten, fehlende
unabhängige Fluchtwege, unzureichende Abschottungen → erhöhtes Personenrisiko und
betriebliches Risiko; Eiserner Vorhang funktional beeinträchtigt.Seite 41 von 317
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Gebrauchstauglichkeit:
• Undichte Fenster/Türen, Rutschhemmung fraglich, Barrierefreiheit weitgehend nicht erfüllt,
thermischer Komfort mangelhaft (Einrohrheizungen, sehr hohe Transmissionsverluste).
3.1.2.1.3 DREES & SOMMER
Im Ergebnis beschreibt der Bericht, dass das Opernhaus in einem befriedigenden bis mangelhaften
Gesamtzustand ist. Kritisch sind Tragwerk (Risse; Dachtragfähigkeit; Brandschutz F0), Fassade
(Betonabplatzungen, freiliegende Bewehrung, Befestigungen) sowie Dachflächen (Alterung,
Undichtigkeiten, fehlende Notentwässerung). Die TGA ist in wesentlichen Teilen End‑of‑Life (RLT),
mit kurz-, mittel- und langfristigem Investitionsbedarf; die Elektrotechnik ist teils erneuert, aber mit
Netzmischstruktur und Blitzschutzmängeln. Es bestehen baurechtliche und brandschutztechnische
Risiken (u. a. fehlende Abnahmebescheinigungen, zweiter Rettungsweg unklar). Insgesamt liegt ein
erheblicher Instandsetzungsstau mit hohem Handlungsdruck vor, welcher nicht mit einer
oberflächlichen Sanierung im laufenden Betrieb gelöst werden kann. Vielmehr ist eine umfassende,
tiefgreifende Generalsanierung technisch sinnvoll.
3.1.2.1.4 SGB BAUUNTERHALT
Das SGB verfügt über langjährige Ortskenntnis und kann die bisher aufgezeigten erheblichen
Sicherheitsmängel in den Bereichen Brandschutz, Rettungswege und bauliche Substanz
nachvollziehen und bestätigen. Die Dachdecke über dem Zuschauersaal entspricht nicht den
erforderlichen Brandschutzstandards (F90), zudem wurden im Dachraum systematisch Brandlasten
angesammelt. Der zweite Rang mit 142 Plätzen verfügt nur einseitig über einen zweiten baulichen
Rettungsweg und darf nicht länger genutzt werden. Die Foyers müssten während Veranstaltungen
vollständig von Brandlasten geräumt werden, da sie als Fluchtweg fungieren. Die erforderliche
Brandwandtrennung zwischen Bühnen- und Zuschauerhaus wird durch zahlreiche Durchdringungen
nicht erreicht. Hinzu kommen nicht genehmigte Nutzungsänderungen, ein fehlerhafter
Treppenraum, Schäden an den Betonbauteilen sowie massive Barrierefreiheitsmängel (98% des
Gebäudes nicht barrierefrei). Aus diversen mündlichen Gesprächen wird auch hier eine
oberflächliche Sanierung im laufenden Betrieb als nicht zielführend eingestuft.
3.1.2.2 SCHAUSPIELHAUS
3.1.2.2.1 STECKBRIEF
Kurzbeschreibung
• Baujahr 1951-1952 (U/E: 1961-1963, 1975, 1982, 1985)
• Zusammenhängender Komplex aus zwei Hauptgebäuden & Erweiterungen
• Erster Theaterbau der Nachkriegszeit in Deutschland
• Platz für ca. 430 Zuschauer
• Heute baulich verbunden: Schauspielhaus und Villa Seyd, weitere GebäudeteileSeite 42 von 317
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Aktuelle Nutzung
• Sprechtheater
• Schauspielbühne, Büro & Verwaltung, Lager, Werkstätten, Nebenräume
Baulicher Zustand
• Künstler- und Arbeitsräume stark sanierungsbedürftig
• Erhebliche Mängel im Brandschutz & energetischen Bereich
• Barrierefreiheit ist nicht vollständig gegeben
• Arbeitsstättenverordnung nicht vollumfänglich eingehalten
• Hohe Unterhalts- und Energiekosten
Denkmalschutz:
• Denkmalschutz (A 4041) + (A 1008)- Siehe Anlage 08 und Anlage 09
Genehmigungsstand
• Unterlagen unvollständig, Status Genehmigung nicht final prüfbar
• Vorliegende Genehmigungen teilweise nicht umgesetzt
Zitat Moocon/RKW: „Aus der Schlussfolgerung des Architekturberichts geht hervor, dass ein
Weiterbetrieb der Liegenschaft möglich erscheint. Diese Aussage gilt es im weiteren Verlauf,
insbesondere unter wirtschaftlicher Betrachtung der notwendigen Maßnahmen durch alle
Fachgewerke, zu verifizieren.“
Insgesamt besteht ein erhöhter Instandsetzungs- und Sanierungsbedarf, insbesondere
hinsichtlich des Tragwerks, der Dach- und Fassadenflächen sowie den technischen Anlagen. Das
Gebäude wird grundsätzlich als sanierungsfähig eingestuft. Einzelreparaturen im laufenden Betrieb
reichen für eine langfristige und nachhaltige Betriebssicherung nicht aus. Aufgrund der Größe und
Struktur/Aufteilung der Fläche besteht aber unter der Voraussetzung einer vollumfänglichen Planung
die Chance mit überschaubaren Spielzeitunterbrechungen (mind. 1 Jahr) ganzheitliche
Sanierungsmaßnahmen umzusetzen.
3.1.2.2.2 M.O.O.CON
Im Ergebnis beschreibt der Bericht, dass das Schauspielhaus sich in einem renovierungsbedürftigen
Zustand befindet. Es bestehen punktuelle akute Sanierungsbedarfe (insbesondere Balkone,
Feuchtigkeitsschäden im Keller und in Sanitärbereichen), während die Innenräume überwiegend nur
geringen Renovierungsbedarf aufweisen. Die Gebäudehülle ist technisch sanierungsbedürftig: Die
Dachflächen sind nicht normgerecht geneigt, Fenster teilweise nur einfach verglast, Putzflächen
zeigen Rissbildungen. Die thermische Qualität entspricht dem Baujahr. Die Standsicherheit ist in
Teilbereichen nicht vollumfänglich gewährleistet, und es bestehen erhebliche brandschutztechnische
Defizite. Die technische Gebäudeausrüstung ist inhomogen und teilweise veraltet. Insgesamt ist der
Weiterbetrieb möglich, aber mittelfristig sind umfassende Sanierungsmaßnahmen erforderlich,
insbesondere in den Bereichen Brandschutz und energetische Ertüchtigung.Seite 43 von 317
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Allgemeiner Erhaltungszustand
Gebäudehülle: Optisch akzeptabel, technisch sanierungsbedürftig (Risse, undichte Fenster, Balkone
nicht betretbar)
Innenräume: Gebraucht, meist geringer Renovierungsbedarf (div. Türen, Bodenbeläge, Putz)
Dachflächen: Kein normgerechtes Gefälle, kein gesicherter Zugang
Technische Anlagen: Inhomogen, teilweise veraltet, aber betriebsfähig
Barrierefreiheit: Nicht gegeben (keine Aufzüge, keine barrierefreien WCs, fehlende Rollstuhlplätze)
Brandschutz: Wesentliche Mängel (fehlende Rettungswege, mangelhafte Abtrennungen,
unzureichende Löschtechnik).
Bauteilbezogene Risiken
Standsicherheit: Nicht vollumfänglich gewährleistet (Balkone, Dachkonstruktion, Außentreppe)
Feuchteschutz: Feuchtigkeitsschäden im Keller, an Fassaden und Dächern
Korrosion: Freiliegende Bewehrung, korrodierte Stahlteile
Brandschutz: Fehlende Abtrennungen, mangelhafte Löschtechnik, unklare Rettungswege
Barrierefreiheit: Nicht gegeben, Nutzung für mobilitätseingeschränkte Personen stark eingeschränkt.
3.1.2.2.3 DREES & SOMMER
Im Ergebnis beschreibt der Bericht, dass das Schauspielhaus sich altersentsprechend in einem
befriedigenden bis mangelhaften Zustand mit deutlichen Defiziten am Tragwerk (u. a. zahlreiche
Rissbilder, außenliegende Fluchttreppe statisch unzulässig, Balkone mit korrodierter Bewehrung),
abgenutzten Dachabdichtungen und brandschutztechnischen Mängeln (u. a. fehlendes genehmigtes
BSK, unzureichende Abschottungen, Fluchtwegsituation) befindet. Die TGA ist überwiegend
überaltert (RLT/Kälte/Heizung) und einfacher Standard, teilweise mit End‑of‑Life‑Komponenten,
während die Elektrotechnik in den Hauptverteilungen erneuert ist, aber Blitzschutz und
Sicherheitsbeleuchtung Mängel aufweisen. Insgesamt: mittlerer bis hoher Instandsetzungsbedarf,
akuter Handlungsdruck an Sicherheit und Brandschutz.Seite 44 von 317
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3.1.2.3 THEATERWERKSTÄTTEN
3.1.2.3.1 STECKBRIEF
Kurzbeschreibung
• Baujahr 1868 (1898, 1910, 1950, 1986)
• Ursprünglich Jutespinnerei und Weberei
• Heute 25 Gebäudeteile unterschiedlichster Art und Bauzeit
• Mehrere markante Backsteingebäude mit Ziergiebeln
• Größere Gebäudeteile jüngerer Bauzeit im Mittelteil und hinterem Bereich
• Funktionale, industriell geprägte Elemente
• Fläche: ca. 20.750 m², Grundstücksgröße 31.341 m²
Aktuelle Nutzung
• Werkstätten als Produktionszentrum: Die Theaterwerkstätten (in Bonn-Beuel) sind das
Produktions- und Fertigungszentrum: Tischlerei, Schlosserei, Malersaal, Plastikerei, Kostüm-
und Maskenwerkstätten etc. Dort werden Bühnenbilder, Requisiten, Kostüme und Perücken
für Opern- und Schauspielproduktionen gebaut und nach Bedarf gelagert. Eine der größten
Werkstätten Deutschlands.
• Tran

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.