Beschluss zur Veröffentlichung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6718-4 (ehemals Nr. 7819-14) „Langwarthöfe“, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dottendorf

Beschlussvorlage
öffentlich
260109
Der Oberbürgermeister
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Beschluss zur Veröffentlichung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6718-4
(ehemals Nr. 7819-14) „Langwarthöfe“, Stadtbezirk
Bonn, Ortsteil Dottendorf
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bonn 19.05.2026 Anhörung
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
19.05.2026 Anhörung
Ausschuss für Planen, Bauen und
Denkmalschutz
20.05.2026 Empfehlung
Rat 11.06.2026 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6718-4 (ehemals Nr.
7819-14) für ein Gebiet im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dottendorf, zwischen der
Karl-Barth-Straße, Langwartweg und der Straße Hinter Hoben ist gemäß § 3
Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) einschließlich seiner Begründung im Internet
zu veröffentlichen und zusätzlich öffentlich auszulegen.
Begründung
Hinweis: Die im südlichen Teil des Plangebietes liegenden Grundstücke
Gemarkung Dottendorf, Flur 3, Flurstücke 497, 498 und 499 wurden im Jahr
2009 von der Stadt an die Vorhabenträgerin verkauft. Gemäß dem Kaufvertrag
steht der Stadt eine Kaufpreisnachzahlung in Höhe des Differenzbetrages
zwischen dem damaligen Kaufpreis und dem zum Zeitpunkt des Eintritts der
Bebauungsmöglichkeit erreichten Baulandwertes zu, wenn für die Grundstücke
bis zum 31. Dezember 2026 Planungsrecht in Form eines
Bebauungsplanes besteht. Um dieses Datum einhalten zu können, empfiehlt
die Verwaltung daher eine Beratung und einen Beschluss der
Veröffentlichung des Bebauungsplans Nr. 6718-4 in der Ratssitzung am
11. Juni 2026.
Plangebiet / vorhandenes Planungsrecht
Das knapp 5.400 m² große Plangebiet befindet sich im Norden des OrtsteilesSeite 1 von 48
Seite 2
Dottendorf zwischen der Karl-Barth-Straße und dem Langwartweg. Von dieser
Gesamtfläche werden derzeit im südlichen Teil des Plangebietes rund 2.400 m²
als Gartenland genutzt. Richtung Norden schließt sich Wohnbebauung in Form
eines Doppel- und eines Einzelhauses an die Gartenanlage an. Das Plangebiet
umfasst das Grundstück Gemarkung Dottendorf, Flur 3, Flurstücke 497, 498
und 499. Die nördlich angrenzenden Grundstücke Langwartweg 56-58 und
Karl-Barth-Straße 100 werden als Anpassungsbereich gemäß § 12 Abs. 4
BauGB in das Planverfahren mit einbezogen.
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln legt das Plangebiet und seine
Umgebung als einen Allgemeinen Siedlungsbereich fest. Da mit dem
vorhabenbezogenen Bebauungsplan eine Bebauung mit Wohngebäuden
ermöglicht werden soll, werden die Zielsetzungen des Regionalplanes
eingehalten.
Der Flächennutzungsplan (FNP) der Bundesstadt Bonn stellt den nördlichen
Bereich des Plangebiets als Wohnbaufläche und den Rest des Plangebiets als
Grünfläche dar. Die Neuaufstellung des Bebauungsplans kann daher nicht als
aus dem FNP entwickelt angesehen werden. Der FNP ist im Wege der
Berichtigung gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB anzupassen.
Verbindliches Planungsrecht besteht für das Areal in Form des seit Dezember
1980 rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 7819-63. Dieser setzt für den
Vorhabenbereich eine Grünfläche mit der näheren Zweckbestimmung
"Parkanlage" fest. Die Hausgrundstücke Langwartweg 56 und 58 sowie Karl-
Barth-Straße 100 sind als Reines Wohngebiet in zweigeschossiger, offener
Bauweise festgesetzt. Die Grundflächenzahl beträgt 0,3, die
Geschossflächenzahl 0,6. Eine überbaubare Grundstücksfläche beschränkt die
Lage einer möglichen Bebauung jedoch lediglich auf das Grundstück Karl-
Barth-Straße 100.
Vorhabenbeschreibung
In einer kompakten, zweigeschossigen Bauform sollen insgesamt ca. 31
Wohneinheiten in größtenteils Ein- und Zweiraumwohnungen für Studierende
und Menschen in Ausbildung entstehen, wobei sich die vier Gebäudeabschnitte
um drei gemeinsam nutzbare Höfe herum gruppieren, die entlang des
Langwartweges offen sind. Treppenhäuser, Nebenräume und gemeinsam
genutzte Räume sind entlang der Fassade zur Karl-Barth-Straße angeordnet.
Die gemeinschaftlichen Außenbereiche sind sowohl über den Langwartweg als
auch über die Karl-Barth-Straße zugänglich und liegen im Niveau des
Erdgeschosses. Sie bilden ein Podest, wobei Höhenunterschiede zum
Langwartweg mit einer Treppenanlage überwunden werden. Von der Karl-
Barth-Straße aus können die Höfe barrierefrei erreicht werden. Die Wohnungen
werden erdgeschossig über die einzelnen Höfe und im 1. Obergeschoss über
einen Laubengang erschlossen. Die bauordnungsrechtlich notwendigen
Stellplätze werden oberirdisch im nördlichen Planbereich angelegt.
Mit dem geplanten Vorhaben soll durch Raumbildung in Form mikrostädtischer
Struktur das private Leben im Haus mit dem Wohnen im öffentlichen Raum
verknüpft werden; die Idee eines gemeinschaftlichen Wohnens soll zum
Ausdruck gebracht werden. Der Hof bietet eine Erweiterung des privaten
Raumes nach Außen in den gemeinschaftlichen Raum. Bauform und
Raumbildung der Höfe schließen sich zu einer Raumform zusammen. DieSeite 2 von 48
Seite 3
gesamte Wohnanlage ist einschließlich der Laubengänge und Flure vollständig
umbaut und wirkt von außen als eine geschlossene Figuration: Diese
gewährleistet sowohl die Privatheit des Wohnraums als auch den Schutz vor
den Lärmimmissionen des Straßenverkehrs auf der Karl-Barth-Straße, dem
Schienenverkehrslärm der DB Strecke Bonn-Koblenz und der Sportanlage
Wasserland.
Die Architektur ist zum einen an der innovativ formulierten Aufgabe entwickelt,
Wohnraum für Studierende und andere Personen in Ausbildung zu schaffen.
Sie stellt aber gleichzeitig klare Bezüge zur Bestandsbebauung her, indem sie
den Rhythmus der gegenüberliegenden Straßenseite am Langwartweg
aufnimmt. Es soll ein Wohnprojekt mit besonderen städtebaulichen und
architektonischen Qualitäten an einem innenstadtnahen Standort ermöglicht
werden.
Städtebauliche Ziele
Im Bonner Stadtgebiet besteht ein erheblicher Bedarf an Wohnraum. Das
Verfahren zielt im öffentlichen Interesse darauf ab, die vorliegende Fläche einer
städtebaulichen Neuordnung zuzuführen und auf einer derzeit untergenutzten
Fläche Wohnraum zu ermöglichen. Daher ist es Ziel der Planung, eine
wohnungsbauliche und nachverdichtende Entwicklung zu ermöglichen und
dabei zeitgemäße Wohnformen zu fördern, die vor allem für Studierende und
Menschen in Ausbildung gedacht sind.
Durch seine Lage im innerstädtischen Bereich entspricht das Bauvorhaben
dem Ziel der Bundesstadt Bonn, bevorzugt bereits erschlossene Grundstücke
und bebaute Stadtbereiche zu entwickeln und damit der weiteren Zersiedlung
der Landschaft entgegenzuwirken. Die Planung steht im Kontext der
städtebaulichen Zielsetzung, dem dringenden Wohnbedarf durch eine maßvolle
Innenentwicklung gerecht zu werden. So sollen Neuausweisungen von
Bauflächen in den Stadtrandbereichen minimiert und der Landschaftsverbrauch
sowie die weitere Zersiedlung der Landschaft eingeschränkt werden. Es sollen
bereits erschlossene Grundstücke und bebaute Stadtbereiche im Innenbereich
entwickelt werden. Denn dort kann auf bereits vorhandene
Erschließungsinfrastrukturen, ÖPNV-Haltepunkte und soziale Einrichtungen
des Gemeinbedarfs zurückgegriffen werden. Darüber hinaus entspricht die
Planung dem im Baugesetzbuch definierten Planungsgrundsatz mit Grund und
Boden sparsam umzugehen.
Aufgrund des Vorhabens sind keine städtebaulichen Auswirkungen auf die
Nachbarbebauung zu erwarten. Die Festsetzungen zum Maß der baulichen
Nutzung tragen dazu bei, dass sich das Gebäude in das vorhandene
Bauvolumen der näheren Umgebung einfügt. Die Planung gliedert sich auch
mit der festgesetzten Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der Umgebung
ein; für ein Wohngebiet untypische Belästigungen oder Störungen sind nicht zu
erwarten.
Öffentlich geförderter Wohnungsbau / Bonner BaulandmodellSeite 3 von 48
Seite 4
Das Vorhaben unterliegt nicht den Maßgaben des Bonner Baulandmodells, da
eine entsprechende Planungsvereinbarung bereits im Jahr 2012 (und damit vor
dem Ratsbeschluss zum Bonner Baulandmodell im Jahr 2015) abgeschlossen
wurde. Die Vorhabenträgerin hat sich dennoch bereit erklärt, die vier geplanten
barrierefreien und rollstuhlgerechten Zweizimmerwohnungen im Erdgeschoss
als geförderte Wohnungen zu errichten.
Durchführungsvertrag
Noch vor Fassung des Satzungsbeschlusses wird zwischen der
Vorhabenträgerin und der Stadt ein Durchführungsvertrag abgeschlossen. In
diesem sollen die zentralen Elemente des dem Bebauungsplan zu Grunde
liegenden städtebaulichen Konzepts, welche nicht ohnehin durch
Festsetzungen verbindlich sind, vertraglich vereinbart werden.
Ein wesentlicher Regelungsinhalt sind Maßnahmen zur Energieeffizienz und
die Erstellung einer Konzeption zur Energieversorgung sowie die Verpflichtung
zur Errichtung von Photovoltaikanlagen. Außerdem wird im
Durchführungsvertrag festgesetzt, dass eine Vermietung der Wohnungen
ausschließlich an Studierende und Menschen in Ausbildung erfolgt.
Planungsablauf
Die Vorhabenträgerin stellte am 8. Juli 2010 einen Antrag auf Einleitung eines
Bebauungsplanverfahrens mit dem Ziel, auf dem Grundstück eine Wohnanlage
mit ca. 30 Ein- und Zweiraumwohnungen einschließlich Tiefgarage zu errichten.
Dem Antrag folgend fasste der Rat der Bundesstadt Bonn in seiner Sitzung am
28. Juni 2012 den Beschluss zur Einleitung des Planverfahrens sowie zur
frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB (DS-Nr.
1211206). Die frühzeitige Beteiligung fand im August/September 2012 statt.
Nach der Öffentlichkeitsbeteiligung wurde der Planentwurf überarbeitet,
welcher der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz am 9.
Dezember 2015 zur öffentlichen Auslage beschloss (DS-Nr. 1513273). Die
öffentliche Auslegung fand im Zeitraum von 4. Januar 2016 bis 3. Februar 2016
statt. Nach der öffentlichen Auslegung ruhte das Verfahren auf Wunsch der
Vorhabenträgerin.
Im Zeitraum 2019 / 2020 entwickelte die Vorhabenträgerin ein neues
Nutzungskonzept. Dieses neue Konzept würdigte sowohl verschiedene
während der öffentlichen Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
vorgebrachte Stellungnahmen als auch die bestehende Altlastenproblematik.
Die grundsätzlichen Änderungen des Bauprojektes betreffen dabei die
Einschränkung der angezielten Mietergruppe ausschließlich auf Studierende
und Menschen in Ausbildung sowie den Verzicht auf die ursprünglich
angedachte Tiefgarage. An der speziellen Baukörpergestaltung, die die Bildung
von drei Höfen vorsieht, wird weiterhin festgehalten.Seite 4 von 48
Seite 5
Das Vorhaben wurde Ende 2023 außerdem an die veränderten
städtebaulichen, verkehrlichen und ökologischen Zielsetzungen angepasst und
nochmals weiterentwickelt. Der Rat der Bundesstadt Bonn beschloss in seiner
Sitzung am 13. Februar 2025, das Planverfahren auf Basis der modifizierten
Planung weiterzuführen (DS-Nr. 241555).
Die Bebauungsplannummer wurde aufgrund der Umstellung auf das UTM-
Koordinatensystem angepasst und in 6718-4 geändert.
Planverfahren
Da im Planverfahren eine Nachverdichtung im innerstädtischen Bereich
beabsichtigt ist, wird der Bebauungsplan in einem beschleunigten Verfahren
nach § 13a BauGB durchgeführt. Die Voraussetzungen für die Durchführung
des beschleunigten Verfahrens sind gegeben, da der vorgeschriebene
Schwellenwert der zulässigen überbaubaren Grundfläche (< 20.000 m² nach §
19 Abs. 2 BauNVO) eingehalten wird, der Bebauungsplan kein Vorhaben
begründet, das einer Pflicht zur Durchführung einer
Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegt und keine Anhaltspunkte für eine
Beeinträchtigung vorhandener Natura 2000-Gebiete vorliegen. Ein
Umweltbericht gemäß § 2a Nr. 2 BauGB ist daher nicht erforderlich. Eingriffe in
Natur und Landschaft, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu
erwarten sind, gelten als im Sinne des § 1a Abs. 3 S. 6 BauGB vor der
planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Dennoch sind die
wesentlichen Umwelt- und Naturschutzbelange im Rahmen der vorliegenden
Planung zu berücksichtigen und die Planungsauswirkungen durch
gutachterliche Untersuchungen zu beschreiben und zu bewerten.
Das Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie
Nachhaltige Entwicklung ist eine Gemeinschaftsaufgabe aller an der
Bauleitplanung beteiligten Akteure. Einzelne Fachinteressen sollen vor allen
Dingen im Hinblick auf die Ziele der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie (DS-Nr.
1812770) sowie auf das Leitbild zu Klimaschutz und Klimaanpassung, mit dem
Vorhaben, bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu werden, auch in der
Bauleitplanung bestmöglich in Einklang gebracht werden bzw. bei
Interessenskonflikten abgewogen werden.
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen wird entsprechend der Mehrstufigkeit
von Planverfahren ein ebenfalls mehrstufiger Nachhaltigkeitscheck
durchgeführt (DS-Nr. 220501).
Hinweis: Die angehängte Übersicht des Nachhaltigkeitschecks Stufe III stellt
keine „Nachhaltigkeitsbescheinigung“ dar, sondern stellt das beabsichtigte
Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie dar.
PlanentwurfSeite 5 von 48
Seite 6
Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6718-4 wird hiermit
zur Beratung und Beschlussfassung der Veröffentlichung vorgelegt. Die
Begründung zum Bebauungsplan sowie die Planentwürfe sind als Anlage
beigefügt, die Gutachten liegen eine Viertelstunde vor und während den
Sitzungen den Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der
Bezirksvertretung zur Einsicht bereit.
Im Rahmen der Veröffentlichung des Bebauungsplanes Nr. 6718-4 haben die
Öffentlichkeit und die Behörden sowie sonstigen Träger öffentlicher Belange
Gelegenheit, sich über die Planung zu informieren und gegebenenfalls eine
Stellungnahme abzugeben.
Anlage/n
1 Übersichtsplan (öffentlich)
2 Begründung (öffentlich)
3 Bebauungsplanentwurf (öffentlich)
4 Vorhaben- und Erschließungsplan (öffentlich)
5 Checkliste Nachhaltiges Planen (öffentlich)
6 Berichtigung des Flächennutzungsplans (öffentlich)Seite 6 von 48
vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6718-4 (ehem. 7819-14)
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Dottendorf
Maßstab 1: 2500 Datum: 27.03.2025
100 mSeite 7 von 48
Bundesstadt Bonn
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dottendorf
BegründungSeite 8 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Inhaltsverzeichnis 1
Inhalt
1 Allgemeine Vorgaben 3
1.1 Plangebiet ................................................................................................................ 3
1.2 Vorhandenes Planungsrecht..................................................................................... 3
1.2.1 Regionalplan ................................................................................................. 3
1.2.2 Flächennutzungsplan .................................................................................... 3
1.2.3 Geltendes Planungsrecht .............................................................................. 4
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planung ........................................................... 4
1.4 Planungsablauf / Planverfahren ................................................................................ 5
2 Inhalt der Planung 7
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes.................................................................. 7
2.2 Vorhabenbeschreibung............................................................................................. 7
2.3 Planungsrechtliche Festsetzungen ........................................................................... 8
2.3.1 Art der baulichen Nutzung ............................................................................. 8
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung ........................................................................ 10
2.3.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche .......................................... 12
2.3.4 Flächen für Stellplätze und ihre Zufahrten / Garagen / Carports
und ihre Zufahrten ....................................................................................... 13
2.3.5 Grün- und Freiflächen / Pflanzgebote .......................................................... 13
2.3.6 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen .............................................. 16
2.3.7 Öffentliche Verkehrsflächen / Flächen für den ruhenden Verkehr ................ 18
2.4 Erschließung .......................................................................................................... 18
2.4.1 Äußere Erschließung................................................................................... 18
2.4.2 Innere Erschließung .................................................................................... 19
2.4.3 Ruhender Verkehr ....................................................................................... 19
2.4.4 Technische Infrastruktur .............................................................................. 20
3 Auswirkungen der Planung 23
3.1 Städtebauliche Auswirkungen................................................................................. 23
3.2 Verkehrliche Auswirkungen .................................................................................... 24
3.3 Auswirkungen auf die Umwelt ................................................................................. 24
3.3.1 Mensch / Gesundheit .................................................................................. 24
3.3.2 Klima / Luft .................................................................................................. 28
3.3.3 Flora / Fauna / Artenschutz ......................................................................... 29
3.3.4 Boden / Wasser........................................................................................... 30
3.3.5 Landschaftsbild / Erholung .......................................................................... 32Seite 9 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Inhaltsverzeichnis 2
3.4 Kosten ................................................................................................................... 33
Anhang 34
Auflistung der verwendeten Grundlagen und Gutachten ................................................. 34Seite 10 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Allgemeine Vorgaben 3
1 Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Das knapp 6.200 m² große Plangebiet befindet sich im Norden des Stadtteils Dotten-
dorf zwischen der Karl-Barth-Straße und dem Langwartweg. Von dieser Gesamtfläche
werden die Fläche des Vorhaben- und Erschließungsplans mit rund 2.400 m² als Gar-
tenland genutzt. Innerhalb der Fläche gärtnerischer Nutzung befinden sich Gemüse-
und Blumenbeete, Sträucher und einige Obstbäume. Die südliche Parzelle ist zwi-
schenzeitlich brachgefallen und verbuscht. Zu den Nachbargrundstücken bzw. zu den
öffentlichen Verkehrsflächen hin ist die Fläche gärtnerischer Nutzung mit Zäunen und
Gehölzstrukturen eingefriedet. In der Verkehrsfläche (zwischen den Parkständen) der
Karl-Barth-Straße stehen Straßenbäume. Im Norden des Plangebietes schließt sich
Wohnbebauung in Form eines Doppel- und eines Einzelhauses an die Gartenanlage
an.
Das nordwestlich angrenzende, rund 1.400 m² großen Wohngebiet sowie die umlie-
genden öffentlichen Verkehrsflächen der Karl-Barth-Straße und des Langwartweges
bilden einen Anpassungsbereich nach § 12 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB). Das
Wohngebiet ist mit einem freistehenden Doppelhaus und einem Einzelhaus bebaut.
Der Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes umfasst die Flurstücke
497, 498 und 499 in der Gemarkung Dottendorf, Flur 3. Darüber hinaus bezieht der
vorhabenbezogene Bebauungsplan Parzellen der öffentlichen Verkehrsflächen Lang-
wartweg und Karl-Barth-Straße (Flurstücke 476 teilweise, 532 teilweise und 533 teil-
weise) sowie als Anpassungsbereich die Hausgrundstücke Karl-Barth-Straße 100 so-
wie Langwartweg 56 und 68 (Flurstücke 454, 572, 574, 575, 576 und 577) mit ein.
Die Bebauungsstruktur der umliegenden Nachbarschaft ist als heterogen zu beschrei-
ben; freistehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Miethausbebauung am Lang-
wartweg kontrastieren die Sportanlagen und Reihenhauszeilen auf der gegenüber lie-
gender Seite der Karl-Barth-Straße. Rückwärtig der Bebauung am Langwartweg ist ein
rund 1 ha großer öffentlicher Park gelegen.
Die annähernd dreieckige Plangebietsfläche weist in Richtung Südwesten ein Gefälle
von ca. 3,6 % auf, was einem Höhenunterschied von ca. 1,80 m entspricht und von
Norden nach Süden von ca. 1,2 %, was einem Höhenunterschied von ca. 1,20 m ent-
spricht.
1.2 Vorhandenes Planungsrecht
1.2.1 Regionalplan
Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln ist das Plangebiet als Allgemeiner
Siedlungsbereich festgelegt, so dass das geplante Vorhaben an die Ziele der Landes-
planung angepasst ist.
1.2.2 Flächennutzungsplan
Der gültige Flächennutzungsplan (FNP) der Bundesstadt Bonn stellt den Bereich der
bestehenden Wohnbebauung als Wohnbaufläche und die derzeitigen Gartenflächen
als Grünfläche dar. Im Hinblick auf die Realisierung einer Wohnbebauung im Bereich
der Gartenflächen kann der Bebauungsplan Nr. 6718-4 daher nicht gemäß § 8 Abs. 2Seite 11 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Allgemeine Vorgaben 4
BauGB als aus dem FNP entwickelt angesehen werden. Der FNP ist insofern im Wege
der Berichtigung gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB durch die Darstellung von Wohn-
baufläche an die neuen Planungsziele anzupassen. Die Bezirksregierung Köln hat ge-
mäß § 1 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 34 Landesplanungsgesetz NRW bestätigt, dass keine
raumordnungsrechtlichen Bedenken bestehen.
1.2.3 Geltendes Planungsrecht
Verbindliches Planungsrecht besteht für das Plangebiet durch den seit Dezember
1980 rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 7819-63. Dieser setzt für den Bereich der
bestehenden Gartenanlage (Flurstücke 497, 498, 499) eine Grünfläche mit der nähe-
ren Zweckbestimmung "Parkanlage" fest. Die Hausgrundstücke Langwartweg 56 und
58 (Flurstücke 574-577) sowie Karl-Barth-Straße 100 (Flurstücke 454, 572) sind als
Reines Wohngebiet (WR) in zweigeschossiger, offener Bauweise festgesetzt. Die
Grundflächenzahl (GRZ) beträgt 0,3, die Geschossflächenzahl (GFZ) 0,6. Eine über-
baubare Grundstücksfläche beschränkt die Lage einer möglichen Bebauung jedoch
lediglich auf das Flurstück 454 im Eckbereich Langwartweg/Karl-Barth-Straße.
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planung
Die Eigentümerin der Fläche beabsichtigt, auf den heute als Gartenland genutzten
Plangebietsflächen eine zweigeschossige Wohnanlage mit ca. 30 Ein- und Zweiraum-
studentenwohnungen sowie einer 4-Raumwohnung als Maisonette zu errichten. Ziel-
setzung des Bauvorhabens ist es, innovative Lösungsansätze im Sinne eines beispiel-
haften Wohnungs- und Städtebaus im innerstädtischen Kontext aufzuzeigen.
Im Hinblick auf den Bedarf an preiswertem Wohnraum in innenstadtnaher Lage in Ver-
bindung zum bestehenden, auf kurzen Wegen schnell erreichbaren ÖPNV-Angebot
soll ein Angebot an grundsätzlich autoarmen "Wohn-Raum" für Studierende geschaf-
fen werden, welcher auch ausdrücklich ein gemeinschaftsorientiertes Wohnen unter-
stützt.
Die Wohnanlage besteht aus einer Reihung nach Südwesten offener Höfe zwischen
den privaten Wohnungsbereichen. Sie bilden halböffentliche bzw. gemeinschaftliche
Plätze, die als kommunikative Mitte der jeweiligen Wohnfigur dienen. Geplant ist eine
modellhafte Siedlungsform für Menschen in Ausbildung als Teil einer städtischen
Wohngemeinschaft.
Die Architektur ist zum einen an der innovativ formulierten Aufgabe entwickelt, Wohn-
raum für Studierende und andere Personen in Ausbildung zu schaffen. Sie stellt aber
gleichzeitig klare Bezüge zur Bestandsbebauung her, indem sie den Rhythmus der
gegenüber liegender Straßenseite am Langwartweg aufnimmt. Es soll ein Wohnprojekt
mit besonderen städtebaulichen und architektonischen Qualitäten auf einem innen-
stadtnahen Standort initiiert werden. Bezeichnend für den Entwurf ist die konsequente,
rasterförmig angelegte räumliche Anordnung von identischen Raummustern und Hö-
fen mit offenen Dachstrukturen in einer kompakten Bauweise.
Das Bauvorhaben entspricht dem Ziel der Bundesstadt Bonn, eine Nachverdichtung
bereits erschlossener und bebauter Stadtteile zu betreiben und damit der weiteren
Zersiedlung der Landschaft entgegenzuwirken. Mit dem Vorhaben kann ein Beitrag
zur Deckung des nach wie vor im Bonner Stadtgebiet bestehenden Mietraumbedarfs
geleistet werden.Seite 12 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Allgemeine Vorgaben 5
Entgegen dem bundesweiten Trend der sinkenden Bevölkerungszahlen wird für den
Bereich der Region Bonn/Rhein-Sieg eine deutliche Bevölkerungszunahme erwartet.
Allein für Bonn geht die amtliche Statistik it.nrw davon aus, dass die Einwohnerzahl
bis zum Jahr 2050 auf einen Wert von circa 359.600 Einwohner wachsen wird1. Dies
entspricht einem Steigerungswert, ausgehend vom Jahr 2021, von circa 8,8 %. Die
tatsächliche Einwohnerentwicklung Bonns der letzten Jahre bestätigt diesen prognos-
tizierten Trend.
Dieser Trend begründet sich einerseits durch regionale und überregionale Wande-
rungsgewinne in Folge des wirtschaftlichen Wachstumsmotors der gesamten Region
Bonn/Rhein-Sieg, andererseits durch einen natürlichen Bevölkerungszuwachs, her-
vorgerufen durch einen deutlichen Geburtenzuwachs im Bereich der Bundesstadt
Bonn. Die hohe Wohnraumnachfrage, quantitativ, wie auch qualitativ, steht in der Bun-
desstadt Bonn einem vergleichsweise kleinen Stadtgebiet gegenüber, das von schüt-
zenswerten Landschaftsgebieten wie dem Ennert, dem Kottenforst oder auch der
Siegaue umschlossen wird. Aus diesem Sachverhalt lässt sich dementsprechend ein
begrenztes Angebot adäquater Wohnbaupotenzialflächen ableiten, bei gleichzeitig
steigender Nachfrage. Dies führt u.a. auch zu einer verstärkten Konkurrenz um preis-
werten Wohnraum für Menschen in der Phase der Ausbildung. Um die bereits heute
angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt nicht weiter zu verschärfen, ist die
Ausweitung des Wohnungsangebotes durch den Bau von Wohnungen für dieses Nut-
zersegment dringend erforderlich. Durch eine aktive Wohnbauentwicklungsplanung
möchte die Bundesstadt Bonn dem bestehenden und zukünftigen Wohnbedarf gerecht
werden und so der möglichen Abwanderung von Wohnraumsuchenden in das Umland
entgegenwirken. Nicht zuletzt dient dies auch dazu, den wachsenden Pendlerdruck
nicht zusätzlich zu verstärken.
Die besondere Bauform und die anspruchsvolle Architektur des Demonstrativvorha-
bens können hier in besonderer Weise auch einen Beitrag für „Bauen an ungewöhnli-
chen Orten“ leisten.
Zur planungsrechtlichen Sicherung der nördlich der Gartenanlage bestehenden Wohn-
bebauung ist es erforderlich, diese mit in den Geltungsbereich des vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplanes einzubeziehen. Nach dem rechtskräftigen Bebauungsplan Nr.
7919-63 liegt das Doppelhaus Langwartweg 56 und 58 derzeit außerhalb überbauba-
rer Grundstücksflächen.
1.4 Planungsablauf / Planverfahren
Die Vorhabenträgerin stellte mit Schreiben vom 8. Juli 2010 einen Antrag auf Einlei-
tung des Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, um
hiermit die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung eines Baupro-
jektes zu schaffen.
Den Beschluss zur Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes Nr. 7819-14 (später geändert in 6718-4) sowie zur frühzeitigen Be-
teiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fasste der Rat der Bundesstadt
1 Bevölkerungsvorausberechnung für Nordrhein-Westfalen 2021 bis 2050/2070 – Ergebnisse –,
IT.NRW – Statistisches LandesamtSeite 13 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Allgemeine Vorgaben 6
Bonn am 28. Juni 2012 nach vorheriger Beratung in der Bezirksvertretung Bonn am
15. Mai 2012, im Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz am 6. Juni 2012
sowie im Ausschuss für Umwelt und Verbraucherschutz am 19. Juni 2012. Die Öffent-
lichkeitsbeteiligung fand daraufhin im Zeitraum vom 29. August 2012 bis einschließlich
12. September 2012 statt. Zusätzlich wurde am 30. August 2012 eine Bürgerversamm-
lung im Ortszentrum Dottendorf durchgeführt. Parallel zur frühzeitigen Öffentlichkeits-
beteiligung wurden auch die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange am
Planverfahren gemäß § 4 Abs. 1 BauGB beteiligt. Die Plankonzeption sah zu jenem
Zeitpunkt 30 Ein- und Zweiraum-Mietwohnungen in einer zweigeschossigen Wohnan-
lage vor. Die Stellplätze sollten in einer vom Langwartweg anzufahrenden Tiefgarage
untergebracht werden.
Im Rahmen der Bürgerversammlung sowie in verschiedenen schriftlichen Stellungnah-
men wurden insbesondere die folgenden Aspekte der städtebaulichen Planung the-
matisiert:
- Erhöhung des Verkehrsaufkommens im Langwartweg / Die Lage der TG-Zu-
fahrt am Langwartweg
- Lärmeinwirkung durch die Tiefgaragenaus- u. -zufahrt
- die Anzahl der geplanten Wohneinheiten
- die möglichen Einblicke in die Gärten der Häuser Langwartweg 56/58
- Verlust von (Kleingärten-) Grünflächen / Eingriff in das Mikroklima
- das Maß der baulichen Nutzung
- die Entsorgung der Altlast
- die Architektur des Bauvorhabens
- die mögliche Senkung der Wohnqualität durch das Bauvorhaben
- die Auswirkungen der geplanten Wohneinheiten auf die öffentlichen Stell-
plätze.
Nach der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgte eine Modifizierung der Pla-
nung, indem die Tiefgaragenein- und Ausfahrt vom Langwartweg an die Karl-Barth-
Straße verlegt wurde. Zusätzlich erfolgte die Reduzierung der Wohneinheiten 30 auf
20 Wohneinheiten. Die entlang der Karl-Barth-Straße geplante Wand wurde durch
schallschutzverglaste Fenster- und Türöffnungen aufgelockert. Als Maßnahme zum
Schutz von Natur und Landschaft aber auch aus stadtgestalterischen Gründen wurden
in den Bebauungsplan Festsetzungen zur Neuanpflanzung heimischer Gehölze auf-
genommen. Entlang der nordwestlichen Grundstücksgrenze des Plangebiets sollte im
Rahmen der Vorhabenplanung eine bis zu 2,00 m hohe Hecke errichtet und die Brüs-
tungen der Laubengänge blickdicht hergestellt werden.
Auf dieser Basis fasste der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz am
9. Dezember 2015 den Beschluss zur öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes
Nr. 7819-14 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB, die nachfolgend im Zeitraum vom 4. Januar
2016 bis einschließlich 3. Februar 2016 erfolgte.
Unter Berücksichtigung der hierbei vorgetragenen Stellungnahmen, aber auch auf-
grund geänderter Bauabsichten, nahm die Vorhabenträgerin von der Realisierung der
Planung in der offengelegten Form Abstand. In den Jahren 2019 / 2020 wurde dann
aufbauend auf dem alten Architektenentwurf seitens der Vorhabenträgerin eine neue
Planung vorgestellt, die studentisches, autoarmes Wohnen in Form von ca. 31 Studie-
rendenwohnungen vorsieht. Auf den Bau einer Tiefgarage soll zugunsten einer kleinen
Kfz-Stellplatzanlage im Nordwesten des Vorhabengrundstücks verzichtet werden. DaSeite 14 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Inhalt der Planung 7
das Konzept kleine Wohneinheiten im niederen Preissegment bereitstellt, ist eine Tief-
garage auf dem vorliegenden Altstandort aufgrund der umfangreichen Bodenarbeiten
nicht umsetzbar. Über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan und den Vorhaben-
und Erschließungsplan wird nun eine oberirdische Fläche für die benötigten Stellplätze
gesichert.
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat in seiner Sitzung am 13. Februar 2025 die Weiter-
führung des Planverfahrens auf der Grundlage der überarbeiteten Vorhabenplanung
beschlossen. Die Bebauungsplannummer wurde aufgrund der Umstellung auf das
UTM-Koordinatensystem angepasst und in 6718-4 geändert. Die vierstellige Nummer
wird vom Planquadrat des Plangebietes im UTM-System abgeleitet. Die Nummer nach
dem Bindestrich ist eine von der Stadt vorgegebene Ordnungszahl. Auf die bisherige
Nummer des Bebauungsplans wird in den bereits vor der Umstellung finalisierten Gut-
achten noch Bezug genommen.
Aufgrund der Lage des Plangebietes innerhalb des Siedlungsbereiches wird der Be-
bauungsplan als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren
gemäß § 13a BauGB aufgestellt. Bei Bebauungsplänen der Innenentwicklung wird ent-
sprechend den gesetzlichen Bestimmungen grundsätzlich von der Umweltprüfung
nach § 2 Abs. 4 BauGB und von der Erstellung eines Umweltberichts nach § 2a BauGB
abgesehen. Ein Umweltbericht nach § 2a BauGB, in dem die Ergebnisse der Umwelt-
prüfung dargestellt werden, liegt der Begründung daher nicht bei. Unabhängig hiervon
werden die wesentlichen Auswirkungen auf die Umwelt, die bedingt durch die Planung
zu erwarten sind, untersucht und bewertet.
2 Inhalt der Planung
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes
Zielsetzung des Bauvorhabens ist es, innovative Lösungsansätze im Sinne eines bei-
spielhaften Wohnungs- und Städtebaus im innerstädtischen Kontext aufzuzeigen.
2.2 Vorhabenbeschreibung
In einer kompakten zweigeschossigen Bauform sollen insgesamt ca. 31 Wohneinhei-
ten – aufgeteilt in 30 Ein- und Zweiraumwohnungen (24 Doppelapartments mit jeweils
ca. 42 m² Wohnfläche und sechs Einzelapartments mit jeweils ca. 20 m² Wohnfläche)
sowie eine Vierraumwohnung als Maisonette in hausähnlichen Einheiten – entstehen,
wobei sich vier Gebäudeabschnitte um drei gemeinsam nutzbare Höfe herum gruppie-
ren. Vier der Doppelapartments im Erdgeschossbereich werden im R-Standard errich-
tet, um diese uneingeschränkt mit einem Rollstuhl benutzen zu können. Alle Wohnun-
gen gruppieren sich in vier Gebäudeabschnitten um drei gemeinsam nutzbare, zum
Langwartweg offene Gartenhöfe. Treppenhäuser, Nebenräume und gemeinsam nutz-
bare Räume sind entlang der Fassade zur Karl-Barth-Straße angeordnet.
Diese gemeinschaftlichen Außenwohnbereiche sind sowohl über den Langwartweg
als auch über die Karl-Barth-Straße zugänglich und liegen im Niveau des Erdgeschos-
ses. Sie bilden ein Podest, wobei Höhenunterschiede zum Langwartweg mit einer
Treppenanlage überwunden werden. Von der Karl-Barth-Straße aus können die Höfe
barrierefrei erreicht werden. Die Wohnapartments werden erdgeschossig über die ein-
zelnen Höfe und im 1. Obergeschoss über einen Laubengang erschlossen.Seite 15 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Inhalt der Planung 8
Mit dem geplanten Vorhaben soll durch Raumbildung in Form mikrostädtischer Struk-
tur das private Leben im Haus mit dem Wohnen im öffentlichen Raum verknüpft wer-
den; die Idee eines gemeinschaftlichen Wohnens soll zum Ausdruck gebracht werden.
Der Hof bietet eine Erweiterung des privaten Raumes nach Außen in den gemein-
schaftlichen Raum. Bauform und Raumbildung der Höfe schließen sich zu einer Raum-
form zusammen. Die gesamte Wohnanlage ist einschließlich der Laubengänge und
Flure vollständig umbaut und wirkt von außen als eine geschlossene Figuration: Diese
gewährleistet sowohl die Privatheit des Wohnraums als auch den Schutz vor den Lär-
mimmissionen des Straßenverkehrs auf der Karl-Barth-Straße, dem Schienenver-
kehrslärm der DB-Strecke Bonn-Koblenz und der Sportanlage Wasserland.
2.3 Planungsrechtliche Festsetzungen
2.3.1 Art der baulichen Nutzung
2.3.1.1 Allgemeines Wohngebiet
Das Plangebiet bildet den Übergang vom Sportpark Wasserland zu den gemischten
Nutzungsstrukturen entlang der Karl-Barth-Straße und der Dottendorfer Straße. Hier
ergänzen kleinere Gewerbebetriebe eine überwiegend wohnbauliche Nutzung. Ent-
sprechend dieser umgebenden Siedlungsprägung und unter Berücksichtigung der ge-
planten Wohnnutzung wird das gesamte Plangebiet als Allgemeines Wohngebiet nach
§ 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt.
Im Allgemeinen Wohngebiet sind nach § 4 Abs. 2 BauNVO neben der Wohnnutzung
auch sonstige das Wohnen nicht störenden Nutzungen erlaubt. Hierunter fallen die der
Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie
nicht störende Handwerkbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, ge-
sundheitliche und sportliche Zwecke. Zur Sicherung des Wohngebietscharakters und
zugunsten der Wohnruhe werden die nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zu-
lässigen Nutzungen (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende
Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen) we-
gen des mit ihnen verbundenen Flächenbedarfs und Störpotenzials auf Grund des zu-
sätzlichen Verkehrsaufkommens ausgeschlossen. Das Planungsziel, das Areal einer
Wohnbebauung zuzuführen und damit insgesamt dem Bedarf an Wohnraum Rech-
nung zu tragen, könnte nicht mehr realisiert werden.
Da der vorhabenbezogene Bebauungsplan im Wesentlichen zur Berücksichtigung des
konkreten Bauvorhabens aufgestellt wird, werden nur solche Nutzungen zulässig sein,
wie sie im Vorhaben- und Erschließungsplan enthalten sind. Dieser sieht ausschließ-
lich Wohnnutzung vor. Dementsprechend wird diese Nutzung mit dem Durchführungs-
vertrag zwischen der Vorhabenträgerin und der Bundesstadt Bonn verbindlich verein-
bart. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird dementsprechend festgesetzt, dass
im Rahmen der zulässigen Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren
Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet. Ände-
rungen des Durchführungsvertrags oder der Abschluss eines neuen Durchführungs-
vertrages mit dem Ziel, auch andere Nutzungen des Zulässigkeitskatalogs des § 4
Abs. 2 BauNVO umzusetzen, sind zulässig.
Der nördlich angrenzende Anpassungsbereich wird im Unterschied zum bisherigen
Bebauungsplan ebenfalls als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt, da der Bestand
keine Beschränkung dieser beiden Grundstücke auf eine reine Wohnnutzung gegen-
über der umgebenden allgemeinen Wohnnutzung rechtfertigt.Seite 16 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Inhalt der Planung 9
2.3.1.2 Öffentlich geförderter Wohnraum
Die Bundesstadt Bonn verfolgt das sozialpolitische Ziel, Wohnraum für finanzschwa-
che Bevölkerungsgruppen in notwendigem Umfang zur Verfügung zu stellen. Entspre-
chend fasste der Rat am 26. März 2015 den Beschluss, bei vorhabenbezogenen Be-
bauungsplänen eine 30 %-Quote für geförderten, preisgebundenen Wohnraum vorzu-
sehen. Mit Ratsbeschluss vom 30. März 2017 wurde der alte Ratsbeschluss noch ein-
mal dahingehend modifiziert, dass eine 30 %-Mindestquote für öffentlich geförderten
bzw. preisgedämpften Wohnraum bei Schaffung neuen Planungsrechts im Wohnungs-
bau verbindlich vorzusehen ist.
Der Ratsbeschluss vom 30. März 2017 enthält jedoch einen Ausnahmetatbestand für
sogenannte Altfälle. Gemäß Nr. 4 des Ratsbeschlusses sind diejenigen Projekte von
der Regelung ausgenommen, bei denen bereits eine Planungsvereinbarung oder ein
vergleichbares Dokument zum Zeitpunkt des Beschlusses vorlag.
Da die Planungsvereinbarung zur Realisierung des Bauprojekts bereits im Jahr 2012
- und damit noch vor dem ersten Ratsbeschluss von 2015 - unterzeichnet wurde, han-
delt es sich hier um einen Altfall im Sinne des Ratsbeschlusses. Eine Verpflichtung zur
Einhaltung einer Mindestquote von 30 % öffentlich geförderten Wohnungsbaus besteht
folglich nicht. Die Altfallregelung gilt allerdings nicht, wenn Entwicklungsvorhaben nach
einer getroffenen Planungsvereinbarung in erheblichem Maße neu ausgerichtet wer-
den.
Im vorliegenden Fall ergibt sich über die Wiederaufnahme des Verfahrens mit Ände-
rungen am Planentwurf eine entsprechende Neuausrichtung, die aber die ursprüngli-
che Nutzungsausrichtung nicht berührt. Wie im Zusammenhang der vormals ange-
dachten Entwicklungsplanung soll im Plangebiet Wohnen entstehen, das insbeson-
dere im Teilmarktsegment des Bonner Wohnungsmarktes auf ein großes Angebots-
defizit trifft. Von einer Neubewertung und entsprechenden Anwendung des aktuellen
Bonner Baulandmodells in der Fassung des Ratsbeschlusses vom 27. Oktober 2022
kann daher abgesehen werden.
Die Vorhabenträgerin hat sich dennoch mit Schreiben vom 17. Januar 2025 bereiter-
klärt, die vier geplanten barrierefreien und rollstuhlgerechten Zweizimmerwohnungen
als geförderte Wohnungen zu errichten.
Das Planvorhaben zielt außerdem auf eine kleinteilige Raumstruktur sowie die Begren-
zung der Mieterschaft auf Studierende und Personen in Ausbildung ab. Der Durchfüh-
rungsvertrag zwischen der Bundesstadt Bonn und der Vorhabenträgerin enthält hierzu
einen entsprechendem Regelungs- und Verpflichtungsinhalt.
2.3.1.3 Ferienwohnungen
Um eine Zweckentfremdung des neu geplanten Wohnraums zu verhindern, werden
Ferienwohnungen für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungspla-
nes generell ausgeschlossen. Ziel des Bebauungsplanes ist es, Wohnraum für dauer-
haftes Wohnen zu schaffen und so dem bestehenden Wohnbedarf in Bonn Rechnung
zu tragen.Seite 17 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Inhalt der Planung 10
Die kurzfristige Vermietung von Wohnungen an Gäste kann gegenüber einer dauer-
haften Wohnnutzung deutliche wirtschaftliche Vorteile für den Eigentümer ermögli-
chen. Das Vorhaben wäre hierfür grundsätzlich gut geeignet. Das Plangebiet bietet
aufgrund seiner Lage zum Bundesviertel und zur Museumsmeile günstige Vorausset-
zungen für eine touristische Nutzung. Würden innerhalb des Plangebietes Wohnungen
als Ferienwohnungen vermietet, würden diese dem allgemeinen Wohnungsmarkt ent-
zogen.
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung ist durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschoss-
flächenzahl (GFZ), die Zahl der Vollgeschosse als Höchstgrenze und die maximal zu-
lässige Gebäudehöhe (H) bestimmt.
2.3.2.1 Grundflächenzahl / Geschossflächenzahl
Im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes wird für das geplante
Vorhaben eine GRZ von 0,6 festgesetzt. Mit einer solchen Grundflächenzahl werden
die Orientierungswerte für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung nach
§ 17 BauNVO, die für allgemeine Wohngebiete bei 0,4 liegt, überschritten. Diese er-
höhte Grundflächenzahl von 0,6 begründet sich mit der von der Vorhabenträgerin er-
arbeiteten Plankonzeption von Wohnungen in Anlehnung an eine Gartenhofbebauung
i. S. des § 17 Abs. 2 BauNVO in der Fassung von 1962 bis 1977, sowie durch das
städtebauliche Ziel, genügend Wohnungen für Studierende und Menschen in Ausbil-
dung zu schaffen.
Die vier geplanten Wohnriegel senkrecht zum Langwartweg und die Nebenräume ent-
lang der Karl-Barth-Straße nehmen eine Fläche von rund 1.050 m² ein. Dies bildet die
eigentliche Dichte der baulichen Nutzung auf dem 2.400 m² großen Grundstück mit
einer Grundflächenzahl von etwa 0,44 ab. Die in Holzbauweise vorgeständerten Lau-
bengängen mit 1,50 m Tiefe sind nach den baurechtlichen Vorschriften auf die Grund-
flächenzahl anzurechnen. Ihre Fläche von rund 300 m² führt zu einer Grundflächenzahl
von rund 0,56.
Eine Überschreitung der nach der Art der baulichen Nutzung (Gebietstypus) gestaffel-
ten Orientierungswerte der Grundflächenzahl führt nicht zwangsläufig zur Beeinträch-
tigung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse. Dies zeigen
auch die nach der Tabelle des § 17 BauNVO zulässigen Orientierungswerte der GRZ
von 0,6 in anderen Baugebieten, die ebenfalls dem Wohnen dienen, wie in Besonde-
ren Wohngebieten und in Dorf- oder Mischgebieten. Durch die Grundrissanordnung
und den umbauten Raum wird für den Aufenthalt im Hof ein schallgeschützter Bereich
geschaffen. Die Qualität des Aufenthalts wird zusätzlich durch das Freihalten der Ge-
samtfläche vom ruhenden Verkehr erhöht, welcher insgesamt reduziert und aus-
schließlich innerhalb der an der nordwestlichen Grundstücksgrenze organisierten
Stellplatzanlage untergebracht ist. Die vorgesehene Dachbegrünung trägt teilweise
zum Ausgleich der Versiegelung bei. Darüber hinaus tragen die in unmittelbarer Nähe
liegenden umfangreichen Grün- und Freiflächen zu den allgemeinen Anforderungen
an gesunde Wohnverhältnisse bei und gleichen die hier beabsichtigte verdichtete Bau-
weise aus.
Die GFZ ist mit 1,2 bestimmt und sichert die vorliegende Planung. Auch für die Ge-
schossflächenzahl gilt, dass die tatsächliche Nutzung mit 2.100 m² GeschossflächeSeite 18 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Inhalt der Planung 11
auf 2.400 m² Grundstück lediglich 0,88 beträgt. Baurechtlich sind die dreiseitig von
Wänden gefassten und überdachten Laubengänge jedoch ebenfalls auf die Geschoss-
flächenzahl anzurechnen, was zu einer GFZ von 1,11 führt. Im Fall der Geschossflä-
chenzahl wird der Orientierungswert für die Bestimmung des Maßes der baulichen
Nutzung für ein Allgemeines Wohngebiet nach § 17 BauNVO mit GFZ 1,2 jedoch ein-
gehalten.
Das Maß der baulichen Nutzung für die Bestandswohnbebauung Langwartweg und
Karl-Barth-Straße entspricht den Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplanes
Nr. 7819-63. Die GRZ beträgt 0,3, die GFZ in Verbindung mit einer zweigeschossigen,
offenen Bauweise 0,6.
2.3.2.2 Vollgeschosse / maximale Gebäudehöhen
Die zulässige Zahl der Vollgeschosse ist entsprechend der umgebenden Bebauung
und der Vorhabenplanung mit zwei Vollgeschossen festgesetzt. Das Nutzungsmaß
wird über die zulässige Zahl der Vollgeschosse hinaus mit der Festsetzung der maxi-
mal zulässigen Gebäudehöhe in m ü. NHN sowie der Festsetzung Flachdach regle-
mentiert. Hierdurch wird das Einfügen in das Orts- und Landschaftsbild planungsrecht-
lich gesichert. Die festgesetzte Gebäudehöhe lässt - bezogen auf die Straßenhöhen
der Karl-Barth-Straße - eine Höhe von rund 6,50 m bis 7,00 m zu. Damit können ober-
halb der beiden zugelassenen Vollgeschosse keine zusätzlichen Staffelgeschosse er-
richtet werden.
Aufzugsüberfahrten, Dachaufbauten für Treppenhäuser sowie Anlagen der techni-
schen Gebäudeausrüstung sind nur auf einer Fläche bis zu jeweils 30 % der jeweiligen
Dachfläche zulässig und dürfen die festgesetzte maximale Gebäudehöhe um bis zu
2 m überschreiten. Um negative Auswirkungen auf das städtebauliche Erscheinungs-
bild zu vermeiden, sind die technischen Dachaufbauten - sofern keine technischen
Anforderungen dagegen stehen - einzuhausen. Weiter müssen diese Anlage mit Aus-
nahme von Fahrschächten einen Abstand von der Außenwand einhalten, der mindes-
tens ihrer Höhe über der Attika entspricht. Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungs-
energie sind auf den Dachflächen ohne Begrenzung der Gesamtfläche zulässig, sofern
sie einen Mindestabstand von 0,5 m zur Außenwand einhalten.
Das bestehende Gelände fällt von der Karl-Barth-Straße zum Langwartweg hin im Nor-
den um rund 1,80 m und im Süden des Plangrundstücks um 1,30 m ab. Die Baukör-
perplanung sieht vor, das Höhenniveau des Erdgeschosses dem Höhenniveau der
Karl-Barth-Straße anzupassen. Damit ergibt sich von Seiten der Karl-Barth-Straße ein
barrierefreier Zugang. Entlang des Langwartweges tritt ein ca. 1,60 m hoher Gebäu-
desockel in Erscheinung. Dieser Sockel wird von drei Treppenanlagen zu den jeweili-
gen Höfen unterbrochen. Durch den Sockel erhöht sich die Ansicht der Fassaden ent-
lang des Langwartweges auf im Mittel rund 8,50 m. Die Höhe der Ansicht der nord-
westlichen Fassade steigt von ca. 6,50 m an der Karl-Barth-Straße auf ca. 8,50 m am
Langwartweg.
Hierdurch ergibt sich auch für die Nordwestfassade insbesondere im Bereich der Gär-
ten des Doppelhauses eine höhere Gesamthöhe als bei einer zweigeschossigen
Wohnbebauung üblich. Dem gegenüber verzichtet die geplante Bebauung aber auf ein
Steildach und auf zusätzliche Staffelgeschosse.
Zur Steuerung der Höhenentwicklung wird zusätzlich zu den maximal zulässigen Bau-
höhen auch die zulässige Höhe des Erdgeschossfußbodens mit einem Minimal- undSeite 19 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Inhalt der Planung 12
einem Maximalwert festgesetzt. Dies dient auch der Vermeidung zusätzlicher Eingriffe
in den Altstandort.
2.3.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
Es sind vier unterschiedlich lange Bauriegel für insgesamt ca. 31 Wohneinheiten ge-
plant.
Der Vorhaben- und Erschließungsplan sieht innerhalb der äußeren Baugrenze eine
Gliederung des Gebäudes in vier knapp 8 m breite Riegel vor, die sich um drei Gar-
tenhöfe von rund 8,65 m Breite gruppieren. Den Gebäuden vorangestellt sind jeweils
1,50 m breite Laubengänge, so dass der nicht überbaute Teil der Höfe eine Breite von
rund 5,65 m aufweist. Formal wird hierdurch die Mindesttiefe der Abstandsflächen
nach § 6 der Landesbauordnung NRW (BauO NRW) unterschritten, weil die Außen-
kanten der zu den Gartenhöfen offenen Laubengänge für die Lage und Tiefe der Ab-
standsflächen maßgeblich sind. Durch die offene Konstruktion der Laubengänge blei-
ben die Belichtung und Belüftung der Wohnungen jedoch grundsätzlich erhalten, so
dass eine Zulässigkeit nach § 6 Abs. 10 BauO NRW besteht.
Nach außen überschreitet die Regelabstandsfläche des Vorhabens nach § 6 BauO
NRW vor dem Giebel des nördlichsten Riegels von rund 3,05 m die Mitte der in diesem
Bereich lediglich 5,00 m breiten Parzelle der öffentlichen Verkehrsfläche. In diesem
Bereich ist jedoch eine Überlagerung durch Abstandsflächen der gegenüberliegenden
gewerblich genutzten Gebäude durch die festgesetzten Baugrenzen und die dort ma-
ximal zulässige zweigeschossige Bebauung ausgeschlossen. Das in diesem Bereich
angrenzende Flurstück 672 wird aktuell für senkrecht zur Straße angeordnete Stell-
plätze genutzt und ist nicht selbständig bebaubar. Räumlich ergibt sich dadurch aus
den privaten und den öffentlichen Flächen zusammen ein durchgehend 9,50 m breiter
Straßenraum des Langwartweges von der Straße Hinter Hoben bis zur Karl-Barth-
Straße.
Zur planungsrechtlichen Absicherung der mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan
beabsichtigten einheitlichen straßenbegleitenden Bauflucht entlang des Langwartwe-
ges werden die Abstandsflächen zur öffentlichen Verkehrsfläche im Bereich deren Ver-
jüngung abweichend von den Regelmaßen der Bauordnung mit 2,40 m festgesetzt.
Dies gilt unabhängig von der nach § 6 Abs. 5 BauO NRW zu ermittelnden Höhe H, die
im Plangebiet durch die maximal zulässige Höhe baulicher Anlagen bereits begrenzt
und mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan bereits bekannt ist. Die vorgenom-
mene abweichende Festsetzung der Tiefe der Abstandsflächen bezieht sich ausdrück-
lich nicht auf Abstandsflächen zu anderen Baugrundstücken. Aus der geringfügigen
Überschreitung der Mitte der öffentlichen Verkehrsfläche entstehen keine nachteiligen
Auswirkungen auf den öffentlichen Raum oder die benachbarten Grundstücke.
Für den Bereich der bestehenden Wohnbebauung orientieren sich die überbaubaren
Grundstücksflächen unmittelbar am Bestand und lassen wegen der vereinheitlichten
Abmessungen der beiden Baufenster im geringen Umfang bauliche Ergänzungen an
der Karl-Barth-Straße zu. Ergänzend setzt der Bebauungsplan entsprechend der Ein-
zel- bzw. Doppelhausbebauung eine offene Bauweise fest. Das Gebäude Langwart-
weg 56-58, welches nach dem derzeit rechtskräftigen Bebauungsplan vollständig au-
ßerhalb überbaubarer Grundstücksflächen liegt, wird durch die Aufnahme des Grund-
stücks als Anpassungsbereich planungsrechtlich gesichert.Seite 20 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Inhalt der Planung 13
Dachform
Die Dachform wird für die Bestandsbebauung im Anpassungsbereich als Satteldach
festgesetzt. Dies entspricht sowohl den bestehenden Gebäuden als auch der Einzel-
hausbebauung in der Umgebung.
Für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans wird ein Flachdach festge-
setzt. Städtebaulich werden damit hohe Baumassen in Dachgeschossen über den
breiten Gebäuden vermieden. Zudem kann so mit Blick auf das lokale Klima und den
Wasserhaushalt eine Dachbegrünung realisiert werden. Eine Photovoltaikanlage ist
dabei als aufgeständerte Ost-West-Anlage sowie als Süd-Ost-Anlage möglich.
2.3.4 Flächen für Stellplätze und ihre Zufahrten / Garagen / Carports und ihre
Zufahrten
Die erforderlichen Stellplätze für die Fahrzeuge der Bewohner des Bauvorhabens wer-
den oberirdisch innerhalb der dafür festgesetzten Fläche für Stellplätze und ihre Zu-
und Abfahrten an der nordwestlichen Grenze zu der Bestandsbebauung organisiert.
Die Zufahrt zu dieser Fläche erfolgt für Pkw ausschließlich über den Langwartweg, die
Abfahrt über die Karl-Barth-Straße. Durch Verzicht auf weitere Zu- und Abfahrten steht
das Parkplatzangebot von öffentlichen Stellplätzen im öffentlichen Straßenraum wei-
terhin nahezu uneingeschränkt zur Verfügung. Lediglich ein öffentlicher Stellplatz an
der Karl-Barth-Straße muss im Bereich der Grundstücksabfahrt entfallen.
Ein Stellplatz wird als Behindertenstellplatz ausgebaut. Die Stellplätze erhalten Lade-
säulen bzw. eine entsprechende Vorrüstung.
Für den Anpassungsbereich mit den Hausgrundstücken Karl-Barth-Straße 100 sowie
Langwartweg 56 und 68 werden die Flächen für den ruhenden Kfz-Verkehr überein-
stimmend mit den vorhandenen Garagen und Carports festgesetzt. Für das Haus Karl-
Barth-Straße 100 wird zusätzlich zur Garage an der Karl-Barth-Straße eine Fläche im
westlichen Bauwich des Grundstücks am Langwartweg festgesetzt, um eine Erschlie-
ßung entsprechend der benachbarten Doppelhausbebauung zu ermöglichen.
2.3.5 Grün- und Freiflächen / Pflanzgebote
2.3.5.1 Begrünung von Flachdächern
Der Bebauungsplan setzt fest, dass Flachdächer von Wohngebäuden, Garagen und
Carports mit Ausnahme von Lichtkuppeln, Glasdächern, Terrassen und technischen
Aufbauten mindestens extensiv zu begrünen sind, sofern brandschutzrechtliche Best-
immungen nicht entgegenstehen. In erster Linie soll sich die Anlage von Dachbegrü-
nungen positiv auf das Mikroklima und den Wasserhaushalt auswirken; Dachbegrü-
nungen entfalten darüber hinaus aber auch thermisches, lufthygienisches und energe-
tisches Potenzial (verbesserte Wärmedämmung) für das Gebäude selbst.
Eine Kombination der Dachbegrünung mit Photovoltaikanlagen ist vorgesehen. Die
Stärke der Substratschicht soll bei einer Kombination mindestens 8-10 cm bei einem
Abflussbeiwert von 0,5 oder geringer betragen. Die Substratstärke wird wegen des
sonst zu erwartenden höheren Aufwuchses aufgrund der Gefahr einer Verschattung
der PV-Elemente begrenzt. Der Begrünungsaufbau und die verwendeten Materialien
und Substrate der Dachbegrünung sind gemäß der „FLL-Richtlinie für die Planung,
Bau und Instandhaltung von Dachbegrünungen“, (Ausgabe 2018 bzw. den entspre-Seite 21 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Inhalt der Planung 14
chenden Neuauflagen) der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung, Land-
schaftsaufbau e.V., Bonn, auszuführen. Es sind Pflanzen mit besonderer Anpassung
an die vorhandenen Standortbedingungen und hoher Regenerationsfähigkeit zu ver-
wenden. Eine Auflistung von geeigneten Pflanzen für eine extensive Dachbegrünung
kann der Pflanzliste der Bundesstadt Bonn entnommen werden.
Mit der Novellierung der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen zum 1. Januar
2024 ist die Installation von Photovoltaikanlagen durch Einführung des § 42a verbind-
lich. Dies gilt bei Wohngebäuden für Bauanträge, die nach dem 1. Januar 2025 gestellt
werden. Gemäß § 4 der Solaranlagen-Verordnung NRW (SAN-VO NRW) sind auf min-
destens 30 % der Bruttodachfläche eines Gebäudes Photovoltaikanlagen zu errichten
und in Betrieb zu nehmen. In dem zwischen der Vorhabenträgerin und der Bun-
desstadt Bonn abzuschließenden Durchführungsvertrag verpflichtet sich die Vorha-
benträgerin zur Installation von solarenergetischen Anlagen.
Der Ertrag und die Leistung einer Photovoltaikanlage bei vollflächiger Bestückung aller
geeigneten Dachflächen des Vorhabens mit Photovoltaikmodulen übersteigt den im
Energiekonzept2 ermittelten Strombedarf um ein Mehrfaches. Bereits 30 % der geeig-
neten Dachfläche ergeben mit ca. 330 m² doppelt so viel Fläche, wie nach dem Ener-
giekonzept für das Gebäude erforderlichen 160 m². Da die Vermietung der Wohnun-
gen durch eine nicht gewerbesteuerpflichtige Gesellschaft erfolgt, kann unabhängig
vom Abnehmer des Stroms und von der gelieferten Menge keine Einspeisung erfolgen,
ohne die Gesamtgesellschaft mit erheblichen zusätzlichen Steuern zu belasten. Eine
größere Photovoltaikanlage würde dementsprechend bei einem den Bedarf überstei-
genden Angebot abgeschaltet.
Der Vorhaben- und Erschließungsplan sieht eine entsprechend dem Energiekonzept
dimensionierte Anlage mit einer Fläche von rund 160 m² auf den Gebäuderiegeln mit
den Wohnräumen vor. In dem zwischen der Vorhabenträgerin und der Bundesstadt
Bonn abzuschließenden Durchführungsvertrag verpflichtet sich die Vorhabenträgerin
zur Installation dieser Anlage.
Um dennoch einen möglichst großen Anteil der im Gebäude für Wärme und Allge-
meinstrom benötigten Energie regenerativ zu erzeugen, wird die Solaranlage nach der
Bedarfsberechnung und in Übereinstimmung mit den Bestimmungen der Bauordnung
durch einen Batteriespeicher mit 1 kWh Speichervermögen pro installiertem kWp er-
gänzt. Diese Maßnahme erhöht über den Eigenverbrauch die tatsächlich produzierte
und genutzte Leistung der Solaranlage.
Nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 SAN-VO NRW entfällt die bauordnungsrechtliche Pflicht zur
Erstellung einer Solaranlage nach § 42a BauO NRW, wenn die Erstellung der Anlage
wirtschaftlich nicht vertretbar ist. Für die in § 5 Abs. 3 SAN-VO NRW aufgeführten Fälle
der Unwirtschaftlichkeit liegt derzeit noch keine hinreichende Zahl von Vergleichsfällen
vor. Gleichzeitig werden auf Bundesebene Änderungen der Solarförderung bis zu de-
ren Einstellung erörtert. Daher sollen für die Prüfung der Voraussetzungen für den
2 Energiekonzept Studierendenwohnungen Langwarthöfe Bonn - Variantenbetrachtungen zum Errei-
chen des energetischen Standards „Klimafreundlicher Neubau - Wohngebäude“, Schwinn Ingenieure -
Bauphysik und Akustik PartG mbB, Bonn, Juli 2024Seite 22 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Inhalt der Planung 15
Entfall der bauordnungsrechtlichen Solaranlagenpflicht die am nächsten zum Realisie-
rungszeitpunkt liegenden Verhältnisse als Maßstab genommen werden. Dies erfolgt
im Rahmen des Bauantrages. Die mit dem Durchführungsvertrag vertraglich geschul-
dete Solaranlage bleibt vom Ergebnis dieser Prüfung unberührt.
Bei Dachflächen, die über die gesetzlich geregelten Vorgaben nach § 42a BauO NRW
hinausgehen und nicht für die Errichtung einer Photovoltaikanlage genutzt werden, ist
eine Begrünung dieser Flächen mit einer Substratstärke von mindestens 10 cm (zzgl.
einer Drainschicht) und einem Abflussbeiwert von 0,5 (oder geringer) einzubauen und
dauerhaft zu erhalten.
2.3.5.2 Fassadenbegrünung
Entlang des Langwartweges und der Karl-Barth-Straße erhalten die Fassaden der Gie-
bel auf etwa der Hälfte ihrer Länge eine Fassadenbegrünung. Die Pflanzung erfolgt im
Sockelbereich des Gebäudes und wird über Rankhilfen an die Fassade geleitet. So ist
die Begrünung auf dem Baugrundstück möglich, obwohl die Außenkante des Gebäu-
des entlang des Langwartweges bis an die Grenze des Gehweges reicht. Diese Be-
grünung ist Bestandteil des Vorhabens und wird im Durchführungsvertrag zwischen
der Bundesstadt Bonn und der Vorhabenträgerin verbindlich vereinbart.
2.3.5.3 Pflanzungen von Bäumen und Sträuchern
Ebenfalls zur Minderung der Eingriffe in den Naturhaushalt, aber auch zur Gestaltung
des Wohnumfeldes wird festgesetzt, dass innerhalb der Grenzen des Vorhaben- und
Erschließungsplanes mindestens sieben standortgerechte, heimische Bäume zu
pflanzen und dauerhaft zu erhalten sind.
Die Arten- und Sortenauswahl erfolgt aus der Liste 1 „Standortheimische Gehölze und
traditionelle Kulturarten in Bonn“ der Bonner Pflanzliste. Ergänzend zu der Liste 1 sind
zusätzliche Baumarten in den textlichen Festsetzungen vorhanden. Die Sortenaus-
wahl ist vom Gestaltungsthema des jeweiligen Hofes abhängig und wird daher erst mit
der Ausführungsplanung für die Freianlagen getroffen.
Mit den vorgenannten Bäumen können die notwendigen Ersatzpflanzungen für die bis-
her auf dem Grundstück stehenden Bäume entsprechend der Baumschutzsatzung der
Bundesstadt Bonn innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplans durchgeführt
werden. Die Vorhabenträgerin strebt zusätzlich den Ersatz der zu fällenden Obst-
bäume durch Pflanzung neuer Obstbäume an, welche allerdings in der aktuellen Fas-
sung der Pflanzenliste noch nicht aufgeführt sind und deshalb nicht als Ersatzpflan-
zungen gelten.
Ergänzend zu den Baumpflanzungen sind zwischen der Karl-Barth-Straße und der
überbaubaren Fläche je angefangene 100 m² dieser Freifläche mindestens vier Sträu-
cher zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten.
Zur Berücksichtigung von Stellungnahmen der Bewohnerschaft der nordwestlich an-
grenzenden Grundstücke aus der Offenlage im Jahr 2016 wird die Pflanzung einer
mindestens 2 m breiten Hecke zur Eingrünung des Grundstücks und als Sichtschutz
für die Nachbargrundstücke festgesetzt.Seite 23 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Inhalt der Planung 16
Im Übrigen sind die nicht überbauten und nicht der Erschließung dienenden Flächen
mit einer strukturreichen Mischvegetation aus Sträuchern und Rasen dauerhaft zu be-
grünen und gärtnerisch zu gestalten.
2.3.6 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
Das Plangebiet liegt an der stark befahrenen Karl-Barth-Straße, im Einwirkungsbe-
reich der Bahnstrecke Bonn - Koblenz der Deutschen Bahn AG und in Nähe einer
größeren Sportanlage (Sportpark Wasserland, Bonner Tennis- und Hockey-Verein),
so dass das Plangebiet durch Geräuscheinwirkungen vorbelastet ist. Weiter befindet
sich östlich des Plangebietes das Heizkraftwerk Süd.
Grundsätzlich sollen im Hinblick auf Verkehrslärm die Orientierungswerte der DIN
18005, Beiblatt 1 - hier für ein Allgemeines Wohngebiet (WA) - von tags 55 dB(A) und
nachts 40/45 dB(A) eingehalten werden. Dabei sollen der niedrigere Wert für Industrie-
, Gewerbe- und Freizeitlärm sowie für Geräusche von vergleichbaren öffentlichen Be-
trieben gelten.
Geräuschemissionen von Sportanlagen sind gemäß der 18. Verordnung zur Durchfüh-
rung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (Sportanlagenlärmschutzverordnung -
18. BImSchV) zu beurteilen. Die 18. BImSchV unterscheidet drei Richtwerte, wobei die
Tageszeit nach Zeiten innerhalb und außerhalb der Ruhezeiten unterteilt wird. Für All-
gemeine Wohngebiete gelten folgende Richtwerte: Tags außerhalb der Ruhezeiten 55
dB(A), innerhalb der Ruhezeiten am Morgen 50 dB(A) und im Übrigen 55 dB(A) sowie
nachts 40 dB(A).
Im Genehmigungsbescheid für das östlich der Bebauung an der Karl-Barth-Straße ge-
legene Heizkraftwerk Süd wurden die Immissionsrichtwerte für die nächstgelegenen
Wohnhäuser an der Karl-Barth-Straße und der Dottendorfer Straße mit tags 50 dB(A)
und nachts 35 dB(A) festgelegt (WR). Da diese Gebäude mit dem Schutzanspruch
entsprechend einem Reinen Wohngebiet deutlich näher an das Heizkraftwerk Bonn-
Süd heranreichen als das Plangebiet mit dem Schutzanspruch entsprechend einem
Allgemeinen Wohngebiet (WA), können gewerbliche Geräusche bei der Ermittlung der
maßgeblichen Außenlärmpegel vernachlässigt werden.
Verkehr
Im Rahmen einer gutachterlichen Untersuchung der auf das Plangebiet einwirkenden
Lärmimmissionen3 zeigen sich in Hinblick auf den Verkehrslärm durch den Kfz-Verkehr
und den Schienenverkehr prognostizierte Lärmwerte entlang der Karl-Barth-Straße
von tags bis zu 68 dB(A) bei freier Schallausbreitung. In Richtung Langwartweg nimmt
die Lärmbelastung bei freier Schallausbreitung leicht auf bis zu 58 dB(A) ab. Nachts
liegt die Belastung an der Karl-Barth-Straße bei bis zu 61 dB(A) und am Langwartweg
bei bis zu 54 dB(A). Damit werden die Orientierungswerte der DIN 18005 für ein All-
gemeines Wohngebiet von 55 dB(A) tagsüber und 45 dB(A) in der Nacht sowohl tags
als auch nachts um bis zu 13 bzw. 16 dB(A) überschritten. Pegelbestimmend sind
dabei die Emissionen des Straßenverkehrs.
3 Gutachterliche Stellungnahme zu der erwartenden Geräuschsituation durch Verkehrsgeräusche so-
wie Sportanlagengeräusche im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ in Bonn-
Dottendorf, ACCON GmbH, Köln, Oktober 2025Seite 24 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Inhalt der Planung 17
Die parallel zur Karl-Barth-Straße ausgerichtete, durchgehende Gebäudewand des
Vorhabens trägt bereits zur Abschirmung der Lärmimmissionen bei. Zur Umsetzung
dieser Schutzmaßnahme trifft der vorhabenbezogene Bebauungsplan basierend auf
einer gutachterlichen Stellungnahme eine Festsetzung, dass die Wand bis zu einer
Höhe von mindestens 66,00 m ü. NHN mit einem resultierenden Schalldämmmaß von
R'wres von mindestens 40 dB(A) zu errichten ist4. Da im Bereich dieser Wandfläche
auch Türöffnungen und Fensteröffnungen geplant sind, ist eine Festsetzung getroffen,
dass Wandöffnungen mindestens mit einer Verglasung, welche ein Schalldämmmaß
von R=20 dB aufweisen, zu schließen sind. Dies begründet sich überwiegend mit der
Einhaltung des Ruhezeitenrichtwertes von 50 dB(A) in den Innenhofbereichen im Zeit-
raum von Sportveranstaltungen, aber auch mit der Minderung der Außenpegel durch
den Straßenverkehr.
Unabhängig hiervon ist es jedoch zur Wahrung annehmbarer Wohn- und Arbeitsver-
hältnisse erforderlich, dass weitere passive, d. h. an den Gebäuden selbst vorzuneh-
mende Lärmschutzmaßnahmen zur Anwendung kommen. Zur Bestimmung des erfor-
derlichen Schalldämmmaßes legt der Bebauungsplan auf der Grundlage der erstellten
Schallprognose zu den Verkehrsgeräuschen der Straßen und der Linksrheinischen
DB-Strecke Lärmpegelbereiche von IV und V gemäß der DIN 4109 (Schallschutz im
Hochbau, Fassung 2018) bei freier Schallausbreitung bezogen auf die lauteste bzw.
ungünstigste Geschosshöhe sowie auf die Räume mit Schlaffunktion fest. Innerhalb
der mit den Lärmpegelbereichen gekennzeichneten Flächen müssen die Außenbau-
teile (z.B. Wand, Dach, Fenster, Türen) und Elemente (z.B. Lüftungseinrichtungen,
Rollladenkästen) von Gebäuden entsprechend der unterschiedlichen Raumarten oder
Nutzungen den Anforderungen der DIN 4109 für den entsprechenden Lärmpegelbe-
reich entsprechen.
Die Schalldämmung von Fenstern ist nur dann voll wirksam, wenn die Fenster ge-
schlossen sind. Hierdurch können Lüftungsprobleme entstehen, die durch eine „Stoß-
lüftung“ oder eine „indirekte Lüftung“ über Flure oder Nachbarräume oft nur unzu-
reichend lösbar sind. Deshalb wird gutachterlich empfohlen, zumindest an Schlafräu-
men in dem gesamten Plangebiet, vor deren Fenster nachts Beurteilungspegel von
> 45 dB(A) überschritten werden, den Einbau entsprechend ausgelegter, fensterunab-
hängiger Lüftungsanlagen oder ein Einbau von Fenster mit integrierten schalldämp-
fenden Lüftungen vorzusehen. Der Bebauungsplan enthält hierzu eine entsprechende
Festsetzung.
Im Rahmen einer Ausnahme sind für das Bauantragsverfahren Abweichungen von den
Festsetzungen vorgesehen, sofern gutachterlich nachgewiesen wird, dass geringere
Anforderungen an den passiven Schallschutz zu stellen sind. Dies betrifft insbeson-
dere die Eigenabschirmung der geplanten Gebäude sowie die jeweils vorgesehene Art
des Raumtypes.
Das vorliegende Lärmgutachten betrachtet bereits diese Ausnahmesituation, da es
sich für den südlichen Teilbereich des Plangebietes um eine vorhabenbezogene Pla-
nung handelt. Resümierend stellt das Gutachten diesbezüglich fest, dass sich - konkret
auf das Bauvorhaben mit seinen Fassaden bezogen - innerhalb der Höfe für Fassaden
von Wohnräumen maximal die Anforderungen an den baulichen Schallschutz gemäß
dem Lärmpegelbereich III ergeben, an der nach Südosten weisenden Fassade des
4 Auswirkung der Öffnungen in der Wand entlang der Karl-Barth-Straße, Bebauungsplan Nr. 7819-63
"Langwarthöfe" in Bonn, ACCON GmbH, Köln, Januar 2015Seite 25 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Inhalt der Planung 18
südlichsten Gebäudes werden die Anforderungen gemäß dem Lärmpegelbereich IV
ermittelt.
Sportlärm
Bei Beurteilung der Vorbelastung der Sportlärmimmissionen wurde die maximale Aus-
nutzung der Anlagen während der sonntäglichen Ruhezeit zugrunde gelegt. Unter Be-
rücksichtigung der abschirmenden Wirkung der Lärmwand entlang der Karl-Barth-
Straße werden die Richtwerte nach gutachterlicher Berechnung eingehalten, so dass
keine Konflikte zu erwarten sind.
Die Beurteilungspegel der Sportanlagengeräusche im Beurteilungszeitraum sonntags
innerhalb der Ruhezeiten liegen im Bereich entlang der Karl-Barth-Straße bei maximal
54 dB(A). Den Lärmberechnungen wurde zugrunde gelegt, dass keine Nutzung auf
den Spielfeldern nach 22:00 Uhr stattfindet. Eine komplette Leerung der Stellplätze
nach 22:00 Uhr innerhalb einer Nachtstunde führt zu Beurteilungspegeln, die um min-
destens 10 dB(A) unter den Nachtrichtwerten liegen. Insofern ist auch die Einhaltung
der Immissionsrichtwerte bei Sonderereignissen gewährleistet. Unzulässige Spitzen-
pegelüberschreitungen sind aufgrund der Entfernungen nicht zu erwarten.
Außenwohnbereiche
Mit dem Lärmgutachten wurden die maßgeblichen Außenlärmpegel entlang der Fas-
saden des geplanten Gebäudes ermittelt und in einer Gebäudelärmkarte dargestellt.
Dabei wurden für alle äußeren Fassaden bis auf die Giebelseiten zum Langwartweg
Außenlärmpegel von 62 dB(A) und mehr für die Tagzeit ermittelt. Auch für die Inneren
nach Süden gerichteten Fassaden sind abschnittweise 62 dB(A) und mehr zu erwar-
ten. Da bei diesem Maß der Lärmeinwirkung Störungen der Kommunikation nicht mehr
ausgeschlossen werden können, sind innerhalb des Plangebietes Terrassen, Balkone
und Loggien ab einem Beurteilungspegel von Lr> 62 dB(A) nicht zulässig. Ausnahms-
weise zulässig sind Terrassen, Balkone und Loggien, wenn durch bauliche Schutz-
maßnahmen ein Beurteilungspegel von Lr ≤ 62 dB(A) erreicht wird.
Das Gutachten ermittelt für das Bauvorhaben für die Aufenthaltsbereiche auf Niveau
des Erdgeschosses Beurteilungspegel von 47 dB(A) bis 50 dB(A). Damit liegt hier eine
gute Aufenthaltsqualität vor.
2.3.7 Öffentliche Verkehrsflächen / Flächen für den ruhenden Verkehr
Mit dem Bebauungsplan werden keine neuen öffentlichen Verkehrsflächen ausgewie-
sen; es erfolgt lediglich eine nachrichtliche Bestandsfestschreibung im Bereich der
Karl-Barth-Straße und des Langwartweges. Sowohl auf dem Parkstreifen entlang der
Karl-Barth-Straße als auch entlang des Langwartweges stehen weiterhin Kfz-Stell-
plätze im öffentlichen Straßenraum zur Verfügung. Lediglich im Abfahrtsbereich des
Vorhabengrundstücks muss in der Karl-Barth-Straße zukünftig ein öffentlicher Stell-
platz entfallen.
2.4 Erschließung
2.4.1 Äußere Erschließung
2.4.1.1 Motorisierter Individualverkehr
Die Plangebiet liegt zwischen der nordöstlich verlaufenden Hauptsammelstraße Karl-
Barth-Straße und dem südwestlich verlaufenden Langwartweg. Im Teilabschnitt desSeite 26 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Inhalt der Planung 19
Plangebiets ist der Langwartweg als reine Wohnstraße einzustufen und lediglich für
Anlieger mit Kraftfahrzeugen zu befahren. Das Plangebiet ist über die Karl-Barth-
Straße, Dottendorfer Straße und Ollenhauerstraße für den motorisierten Individualver-
kehr an die Bonner und Bad Godesberger Innenstadt sowie die übergeordneten Auto-
bahnen angebunden.
2.4.1.2 Öffentliche Mobilitätsangebote
Die Bushaltestellen Wasserland und Servatiusstraße (Buslinie 631) befinden sich in
ca. 250 m Entfernung vom Plangebiet. Weiter sind in rund 700 m Entfernung der Quiri-
nusplatz (Straßenbahnlinien 61 und 62, Buslinien 612 und 614) und in ca. 600 m Ent-
fernung die Haltestelle Stephanstraße (Buslinien 612 und 614) fußläufig bzw. mit dem
Rad gut erreichbar. Sie stellen die Verbindungen sowohl in Richtung Bad Godesberg
als auch zur Bonner Innenstadt her.
Als nächste Carsharing-Stationen sind die Cambio Station Markusststraße (1,1 km
Entfernung, 13 Minuten Fußweg) und die Scouter-Station Godesberger Allee (1,7 km
Entfernung, 22 Minuten Fußweg zu benennen.
Das Bikesharing-System Nextbike hat einen Standort am Quirinusplatz, der 8 Minuten
zu Fuß entfernt ist. Da Nextbike auch stationsungebundene Fahrräder zulässt, können
Fahrräder aber auch in der Nähe des Plangebietes stehen.
2.4.1.3 Fahrrad- und Fußgängeranbindung
Über verschiedene Radwege ist das Plangebiet sowohl an die Bonner Innenstadt als
auch an das Stadtzentrum von Bad Godesberg angeschlossen.
Das Plangebiet selbst kann von Fußgängern und Radfahrern sowohl vom Langwart-
weg als auch von der Karl-Barth-Straße aus erreicht werden. Von Seiten des Lang-
wartweges ist die Begehbarkeit aufgrund des Höhenunterschiedes von rund 1,60 m
über dem Straßenniveau Langwartweg über eine Treppe gewährleistet. Von der Karl-
Barth-Straße erfolgt die Zuwegung nahezu barrierefrei.
2.4.2 Innere Erschließung
Es werden keine neuen öffentlichen oder privaten Verkehrsflächen festgesetzt. Die
innere Erschließung wurde über die Vorhabenplanung entsprechend dem Wohnbedarf
nach konzipiert. Die Gebäude werden über Fußwege erschlossen, deren Breiten auch
die Mitnahme von Fahrrädern ermöglicht. Lediglich die Stellplatzanlage kann mit Pkw
befahren werden.
2.4.3 Ruhender Verkehr
Das Vorhaben ist als Wohnprojekt für Menschen in Ausbildung unter der Ziffer 1.5
„Studierenden- und sonstige Wohnheime“ der Anlage 1 zur Stellplatzsatzung der Bun-
desstadt Bonn vom 21. Mai 2025 einzuordnen. Demnach sind je 5 Betten ein Kfz-
Stellplatz und 5 Fahrradabstellplätze herzustellen und dauerhaft vorzuhalten. 10 % der
jeweiligen Anzahl an Stellplätzen sind für Besucher vorzuhalten.
Das Plangebiet liegt innerhalb der Zone II der Stellplatzsatzung, die Zahl der ermittel-
ten Stellplätze nach Anlage 1 kann demnach um 25 % reduziert werden.Seite 27 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Inhalt der Planung 20
Nach der derzeitigen Vorhabenplanung sind voraussichtlich acht Stellplätze für Kraft-
fahrzeuge gemäß der Stellplatzsatzung nachzuweisen.
Die nach der Stellplatzsatzung nachzuweisenden 55 Abstellplätze für Fahrräder wer-
den erdgeschossig im Gebäude untergebracht. Darin enthalten sind sechs Abstell-
plätze für Lastenräder.
Die für das Bauvorhaben bauordnungsrechtlich notwendigen acht Kfz-Stellplätze wer-
den - einschließlich eines Behindertenstellplatzes - innerhalb einer im Bebauungsplan
festgesetzten Fläche für Stellplätze und deren Zufahrt nachgewiesen. Diese ist entlang
der nordwestlichen Grenze des Vorhabengrundstücks organisiert. Sie kann aus-
schließlich vom Langwartweg aus in Richtung der Karl-Barth-Straße als Einbahnstraße
befahren werden. Zur Förderung der Elektromobilität werden entlang den Stellplätzen
zwei Ladesäulen für E-Autos errichtet.
Da eine Ausfahrt auf die Karl-Barth-Straße für das gesamte Vorhabengrundstück vor-
gesehen ist, entfällt im Bereich des Parkstreifens an der Karl-Barth-Straße ein öffent-
licher Stellplatz.
Ein zusätzliches Parkraumangebot im Straßenraum wird nicht geschaffen, da Park-
platzmöglichkeiten in der Karl-Barth-Straße und im Langwartweg vorhanden sind. In-
nerhalb dieser öffentlichen Räume stehen 21 Stellplätze für Besucher des Vorhabens
sowie für Besucher der Bestandsbebauung zur Verfügung.
Für die bereits bebauten Grundstücke Langwartweg 56 und 58 sowie Karl-Barth-
Straße 100 außerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplans werden die Flächen für
den ruhenden Verkehr entsprechend ihrem derzeitigen Bestand festgesetzt. Die Fest-
setzung berücksichtigt neben Stellplätzen, Carports und Garagen auch deren Zufahr-
ten.
2.4.4 Technische Infrastruktur
2.4.4.1 Strom, Gas- und Wasserversorgung, Telekommunikation
Die Anbindung an das Wasserversorgungsnetz der Bundesstadt Bonn ist möglich und
sichert sowohl den Versorgungs- als auch den Brandfall ab.
Die Strom- und Gasversorgung wird über die Stadtwerkbetriebe Bonn Energie und
Wasser sichergestellt.
Ein Zugang zu schnellem leitungsgebundenem Internet ist im Plangebiet über das vor-
handene Telekommunikationsnetz verfügbar.
Das Bonner Nahwärmenetz ist im Ortsteil Dottendorf nicht verfügbar.Seite 28 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Inhalt der Planung 21
2.4.4.2 Energiekonzept
Die Vorhabenträgerin hat für das Vorhaben ein Energiekonzept auf der Grundlage der
zu erwartenden Anforderungen zur Errichtung des Gebäudes nach Effizienzhausstan-
dard 40 vorgelegt5. In diesem Konzept wurden zwei Varianten für die Anlagentechnik
zur Wärmeversorgung untersucht und in Bezug auf den Primärenergiebedarf und die
Emission von CO2 verglichen. Die Wärmeversorgung über eine Luft-Wasser-Wärme-
pumpe wurde einmal für Heiz- und Brauchwasserversorgung mit Unterstützung durch
Photovoltaik untersucht und einmal für eine Heizwasserversorgung bei dezentraler
Warmwasserbereitung über Strom. Das Ziel Effizienzhausstandard 40 kann mit beiden
Varianten erreicht werden.
Auf der Grundlage der dort angestellten Betrachtungen sieht die Vorhabenplanung
nunmehr eine Wärmeversorgung durch eine Wärmepumpe mit einer Photovoltaikan-
lage von ca. 20 kWp auf dem Gebäudedach vor. Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich
in dem Durchführungsvertrag zur Umsetzung dieses Versorgungskonzeptes.
Die am 19. Juni 2024 in Kraft getretene Verordnung zur Umsetzung der Solaranlagen-
Pflicht nach § 42a und § 48 Abs. 1a der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen
wird eingehalten.
Die Vorhabenträgerin ist eine reine Vermietungsgesellschaft, die keinen gewerblichen
Stromhandel betreiben kann, ohne mit dem Gesamtunternehmen zusätzlich steuer-
pflichtig zu werden. Da sie das Gebäude im Bestand halten wird, hätte dies zur Folge,
dass der Betrieb einer Photovoltaikanlage mit höherer Leistung jeweils eingestellt
würde, sobald es zu einer Überschusseinspeisung in das Stromnetz käme. Anstelle
der Installation zusätzlicher Solarmodule zur Erfüllung einer Flächenvorgabe wird die
geplante Photovoltaik um einen Batteriespeicher von 1 kWh je 1 kWp ergänzt. Durch
diesen Speicher wird die Zeit der Eigenstromnutzung in die dunklen Tagesstunden und
die Schlechtwetterphasen ausgedehnt, was die Produktion und Nutzung CO2- neutra-
len Stroms erhöht.
2.4.4.3 Entwässerung / Kanal
Die Entwässerung erfolgt über die nach Norden abgehenden Haltungen der Misch-
wasserkanalisation in der Karl-Barth-Straße und dem Langwartweg sowie vorbehalt-
lich der Ausführungsplanung.
Nach den gesetzlichen Bestimmungen des § 44 Abs.1 Wassergesetz für das Land
Nordrhein-Westfalen (Landeswassergesetz - LWG) ist das Niederschlagswasser nach
Maßgabe des § 55 Abs. 2 des Gesetzes zur Ordnung des Wasserhaushaltes (Was-
serhaushaltsgesetz - WHG) ortsnah zu versickern, zu verrieseln oder direkt oder über
eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer einzuleiten,
soweit dem weder wasserrechtliche oder sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften
oder Belange der Wasserwirtschaft entgegenstehen.
Eine Versickerung von Niederschlagswasser ist wegen der Altablagerung 7818-005
im Bereich des Plangrundstücks nicht erlaubnisfähig. Insofern wird das auf dem
5 Energiekonzept Studierendenwohnungen Langwarthöfe Bonn - Variantenbetrachtungen zum Errei-
chen des energetischen Standards „Klimafreundlicher Neubau - Wohngebäude“, Schwinn Ingenieure -
Bauphysik und Akustik PartG mbB, Bonn, Juli 2024Seite 29 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Inhalt der Planung 22
Grundstück anfallende Niederschlagswasser zusammen mit dem Schmutzwasser in
die Kanalisation eingeleitet. Die Begrünung der Flachdächer trägt jedoch dazu bei, ein
Teil des Niederschlagswassers in der Vegetationsschicht aufzufangen und durch Ver-
dunstung wieder abzugeben.
Für den Fall eines Abrisses und Neubaus kann das auf den Grundstücken Langwart-
weg 56 und 58 sowie Karl-Barth-Straße 100 anfallende Niederschlagswasser im Hin-
blick auf die vorherige Bebauung sowie die auch hier vorhandene Altlast in die Kana-
lisation eingeleitet werden.
Der Anschlusszwang an das Kanalnetz und Benutzungszwang des Kanalnetzes gel-
ten vollumfänglich.
2.4.4.4 Abfallentsorgung
Die Unterbringung der Müllbehälter erfolgt in vier Müllräumen im Gebäuderiegel ent-
lang der Karl-Barth-Straße. An den Abfuhrtagen werden die Müllcontainer im nördli-
chen und im südlichen Zugangsbereich auf dem Vorhabengrundstück bereitgestellt.
Der Lageplan des Vorhaben- und Erschließungsplanes stellt die beiden Standorte der
Aufstellflächen dar.
2.4.4.5 Starkregen
Starkregenereignisse mit extremen Niederschlägen haben vielerorts in den letzten
Jahren zu erheblichen Überflutungen geführt. Überflutungen infolge von Starkregene-
reignissen können folgende Ursachen haben: Hochwasser in einem Gewässer, Über-
lastung der Kanalisation, Sturzfluten, die sich aufgrund massiver Niederschläge auf
der Geländeoberfläche bilden. Bei den geplanten Bauvorhaben ist auszuschließen,
dass Gefährdungen durch Überflutungen sowohl für im Umfeld bestehende Baukörper
als auch für die geplanten Baukörper selbst entstehen. Im Rahmen der Realisierung
der durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan gegebenen Baumöglichkeiten ist
daher insbesondere darauf zu achten, dass ebenerdige Eingänge und Terrassen, be-
festigte Flächen mit Gefälle zu den Gebäuden, Souterrainarbeitsbereiche etc. zu ver-
meiden oder mit geeigneten Mitteln zu sichern sind. Darüber hinaus gehört zu einer
Sicherung der Gebäude vor Starkregenereignissen auch eine Rückstausicherung des
Kanalanschlusses.
Sofern abflusswirksame Flächen 800 m² übersteigen, ist zum Zeitpunkt des Bauge-
nehmigungsverfahrens ein Nachweis des auf dem Grundstück erforderlichen Rückhal-
tevolumens bei einem mindestens 30-jährigem Regenereignis nach DIN 1986-100 zu
erbringen. Es ist die Sicherheit gegen Überflutung bzw. einer kontrollierten schadlosen
Überflutung nachzuweisen. Dieser Nachweis erfolgt durch Berechnung des auf dem
Grundstück zurückzuhaltenden Niederschlagsvolumens bzw. der schadlosen Ablei-
tung der auftretenden Wassermengen. Der Nachweis ist erfüllt, wenn die zugehörige
Entwässerungs- und Freiflächenplanung ein entsprechendes Volumen aufweist. Im
Rahmen der Planungen wurde das erforderliche Rückhaltevolumen bereits überschlä-
gig ermittelt und die erforderlichen Rückhalteflächen in das städtebauliche Konzept
integriert. So sieht die Vorhabenplanung eine Verteilung der notwendigen Rückhalte-
volumina auf die drei Höfe zwischen den Gebäudeflügeln sowie auf die nördlich und
südlich angrenzenden Freiflächen des Vorhabengrundstücks vor. Mit einer solchen
Verteilung kann die Einstauhöhe der jeweiligen Regenrückhalteflächen auf wenige
Zentimeter begrenzt und eine Gefährdung durch aufstauendes Wasser sicher vermie-
den werden.Seite 30 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Auswirkungen der Planung 23
3 Auswirkungen der Planung
3.1 Städtebauliche Auswirkungen
Mit der geplanten Bebauung der bislang gärtnerisch genutzten Flächen wird dieser
Bereich in das städtisch bebaute Gefüge eingebunden. Im Sinne einer nachhaltigen
Stadtentwicklung kann auf einer Fläche von rund 2.400 m² Wohnraum in ca. 31
Wohneinheiten geschaffen werden. Dies entspricht einem Wert von 129 Wohneinhei-
ten/ha. Dieser Wert liegt deutlich über der für Bonn sonst üblichen Dichte von ca. 70-
80 Wohneinheiten/ha Baulandfläche6, begründet sich jedoch aus der planerischen Ab-
sicht, hier eine städtische Wohngemeinschaft zu etablieren, die in Ein- oder Zweiraum-
wohnungen lebt. Zusätzlich entspricht die dichte Bauweise des Vorhabens den Ziel-
setzungen einer kompakten und urbanen Stadt im Sinne einer klimagerechten und
nachhaltigen Stadtentwicklung.
Die geplante Figuration lässt sich aus städtebaulicher Sicht unter den Einfügungskri-
terien Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise nur
mittelbar aus ihrer Umgebung ableiten. Obwohl die Nachbarschaft mit freistehenden
Einfamilienhäusern, solitärem und geschlossenem Geschossbau als heterogen zu be-
zeichnen ist, wird sich das geplante Vorhaben durch seine eigene Architektursprache
und insbesondere der Wohnform als innovative Besonderheit in Dottendorf hervorhe-
ben. Die geplante Bebauung ordnet sich jedoch mit der Zweigeschossigkeit höhenmä-
ßig den vorhandenen Strukturen unter bzw. fügt sich ein. Das geplante Flachdach hebt
sich von den sonst hier üblichen geneigten Dachformen ab, was aber in der hier be-
absichtigten Gesamtwirkung einer Wohnanlage mit prägnanter moderner Architektur
städtebaulich vertretbar ist.
Eine nachteilige bzw. unzumutbare Verschattung der umgebenden Bebauung und ih-
rer Grundstücke kann ausgeschlossen werden, da der Abstand zwischen Altbestand
und geplantem Neubauvorhaben ausreichend bemessen ist. Insofern lässt die Pla-
nung keine erheblichen negativen Auswirkungen auf die im Plangebiet und im Umfeld
des Plangebietes lebenden und arbeitenden Menschen erwarten.
Die am Plangebiet vorhandene Erschließungssituation durch den öffentlichen Perso-
nennahverkehr ist zusammen mit den Möglichkeiten der Stellplatzsatzung, die notwen-
digen Kfz-Stellplätze zu reduzieren, die Grundlage, dass die umgebenden Erschlie-
ßungsanlagen den durch das Bauvorhaben induzierten Verkehr ohne wesentliche
Auswirkungen aufnehmen und ableiten können.
Die im Plangebiet befindlichen Grundstücksflächen wurden langjährig gärtnerisch ge-
nutzt. Eine vereinsgebundene Dauerkleingartenanlage war hier jedoch nicht vorhan-
den. Der Erhalt von Pachtgärten inmitten von Verkehrstrassen mit wenig hoher Auf-
enthaltsqualität ist kein städtebauliches Entwicklungsziel der Bundesstadt Bonn. Hier
wird der Schaffung von Wohnraum für einen besonderen Personenkreis der Vorzug
gegeben.
6 Basisdaten: Landesdatenbank NRW, Code 33111-04i Die Bodenfläche nach der Art der tatsächli-
chen Nutzung AD-VTN11- Wohnbaufläche und Code 12411 Bevölkerung, Fortschreibung des Zensus.Seite 31 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Auswirkungen der Planung 24
Die mit der Beschränkung auf Studierende sowie Personen in Ausbildung bedingte
besondere Bewohnerstruktur lässt keine wesentlichen Auswirkungen auf die soziale
Infrastruktur (Kindergärten und Schulen) erwarten.
3.2 Verkehrliche Auswirkungen
Das durch die neuen Bewohner induzierte zusätzliche Verkehrsaufkommen ist als un-
problematisch einzustufen und kann problemlos von den umgebenden Erschließungs-
straßen bewältigt werden. In der stärksten Tagesstunde werden nicht mehr als zwei
zu bzw. abfahrende Fahrzeuge erwartet. Der Liefer- bzw. Güterverkehr wird mit maxi-
mal fünf Fahrzeugen pro Tag sachverständig abgeschätzt. Leistungsfähigkeitsprob-
leme ergeben sich im Straßennetz nicht.
3.3 Auswirkungen auf die Umwelt
Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes erfolgt im beschleunigten
Verfahren gemäß § 13a BauGB, da es sich um einen Bebauungsplan der Innenent-
wicklung handelt. Ein wesentliches Merkmal des beschleunigten Verfahrens ist es,
dass Eingriffe in Boden, Natur und Landschaft, die aufgrund der Aufstellung des Be-
bauungsplanes zu erwarten sind, im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB vor der
planerischen Entscheidung als erfolgt oder als zulässig gelten. Damit ist eine Kompen-
sation von Eingriffen in Boden, Natur und Landschaft nicht erforderlich.
Auch die förmliche Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB sowie die Erstellung eines
Umweltberichtes nach § 2a BauGB entfällt für Bebauungspläne der Innenentwicklung.
Entsprechend liegt ein Umweltbericht der Begründung nicht bei. Die einzelnen Um-
weltbelange sind jedoch weiterhin entsprechend den Vorgaben des § 1 Abs. 6 BauGB
in die Abwägung aller Belange einzustellen. Die wesentlichen Umweltauswirkungen,
die durch die vorliegende Planung zu erwarten sind, werden, unabhängig von den ge-
nannten gesetzlichen Bestimmungen, nachfolgend beschrieben.
3.3.1 Mensch / Gesundheit
Bei der Ausweisung neuer Wohngebiete sind ausdrücklich die allgemeinen Anforde-
rungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie die Belange des Umwelt-
schutzes zu berücksichtigen. Das Plangebiet ist durch den Kfz-Verkehrslärm der Karl-
Barth-Straße, den Schienenlärm auf der DB Strecke Bonn-Koblenz sowie durch Sport-
anlagenlärm (Sportpark Wasserland, Bonner Tennis- und Hockey-Verein) vorbelastet.
Dies berücksichtigend sieht die Planung des Bauprojekts bereits in Richtung der emit-
tierenden Karl-Barth-Straße sowie der Sportanlagen eine geschlossene Wand vor, die
lediglich durch fest verglaste Fenster unterbrochen ist. Die Eingangstüren sind jeweils
senkrecht zur Karl-Barth-Straße angeordnet.
3.3.1.1 Verkehrslärm (Straße / Schiene)
Das Plangebiet ist durch den Verkehrslärm auf den öffentlichen Straßen sowie den
Schienenverkehrslärm der linksrheinischen Bahnstrecke vorbelastet. Zusätzlich liegt
das Vorhaben im Einwirkungsbereich der benachbarten Sportanlage Wasserland.
Für ein Allgemeines Wohngebiet, wie es im vorliegenden Bebauungsplan festgesetzt
ist, liegen die Orientierungswerte entsprechend der DIN 18005, Teil 1, Beiblatt 1 bei
55 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts. Diese Überschreitung steht der Ausweisung desSeite 32 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Auswirkungen der Planung 25
Plangebietes als Allgemeines Wohngebiet und der Wohnnutzung, insbesondere in vor-
belasteten Gebieten, jedoch nicht grundsätzlich entgegen. Der Schallschutz für eine
Wohn- und Freiraumnutzung kann durch die Grundrissgestaltung und einen baulichen
Schallschutz geschaffen werden. Eine vorteilhafte Grundrissanordnung ist im Entwurf
des Vorhabens durch die Schließung der straßenseitigen Gebäudefront bereits be-
rücksichtigt.
Unabhängig von diesen allgemeinen Aussagen wurde eine gutachterliche Stellung-
nahme erstellt, die die Auswirkungen des Verkehrslärms auf das Bauvorhaben unter-
sucht.
Auf der Grundlage der Verkehrszahlen und der Vorhabenkonzeption wurden die Ver-
kehrslärmbelastungen sowie die Lärmpegelbereiche nach DIN 4109 ermittelt. Danach
wurden die zu erwartenden Geräuscheinwirkungen des Kfz-Verkehrs und des Schie-
nenverkehrslärms als Summe jeweils für die Tagzeit und die Nachtzeit anhand von
Lärmkarten für eine freie Schallausbreitung (in Höhe von 2,5 m und 5,3 m) innerhalb
des Plangebietes sowie auch als Gebäudelärmkarten für die beiden Geschosse der
Gebäudekörper dargestellt. Dem Gutachten zufolge werden die höchsten Beurtei-
lungspegel entlang der nordöstlichen Gebäudeseite entlang der Karl-Barth-Straße mit
68 dB(A) am Tag und 61 dB(A) in der Nacht in 5,3 m Höhe ermittelt. In Richtung Wes-
ten nimmt die Lärmbelastung leicht ab. Jedoch erreicht sie an der nördlichen Fassade
in den Bereichen, die Fenster- / Türöffnungen für die Wohnnutzung vorsehen, noch
Beurteilungspegel von bis zu 58 dB(A) am Tag und 51 dB(A) in der Nacht in Höhe des
1. Obergeschosses. Damit werden die Orientierungswerte um bis zu 3 dB(A) am Tag
und um bis zu 6 dB(A) in der Nacht überschritten. An der südlichen Fassade liegen die
Beurteilungspegel bei bis zu 63 dB(A) am Tag und bis zu 56 dB(A) in der Nacht in
Höhe des 1. Obergeschosses. Damit werden die Orientierungswerte hier um bis zu 8
dB(A) am Tag und 11 dB(A) in der Nacht überschritten.
An den zu den Innenhöfen zugewandten Fassaden, an denen die Wohnraumfenster
angeordnet sind, treten maximale Beurteilungspegel der Verkehrsgeräusche in Höhe
des 1. Obergeschosses im Umfang von 53 dB(A) am Tag und 50 dB(A) in der Nacht
auf. Damit wird an diesen Fassadenabschnitten der Orientierungswert des Beiblatt 1
zur DIN 18005 am Tag eingehalten und in der Nacht um maximal 5 dB(A) überschrit-
ten.
Auf der Grundlage der vorhergegangenen Ermittlungen wurden die maßgeblichen Au-
ßenlärmpegel und damit verbunden Lärmpegelbereiche nach DIN 4109 sowohl für die
freie Schallausbreitung als auch bezogen auf das Planvorhaben und unter Berücksich-
tigung der beiden Fallgestaltungen „Räume mit ausschließliche Tagesnutzung“ und
„Schlafräume und Kinderzimmer“ für beide Geschosse ermittelt.
Der Bebauungsplan setzt unter Berücksichtigung des Höchstmaßes der Betroffenheit
den maßgeblichen Außenlärmpegel und die Lärmpegelbereiche für Schlafräume in
5,3 m Höhe fest. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens kann vom festgesetz-
ten Schalldämmmaß abgewichen werden, sofern nachgewiesen wird, dass die tat-
sächliche Geräuschbelastung einer Gebäudeseite niedriger ausfällt als dies der Lärm-
pegelbereich angibt.
Für das Bauvorhaben konkret ergeben sich an der nordöstlichen Gebäudeseite sowie
innerhalb der Höfe für Fassaden von Wohnräumen maximal die Anforderungen an denSeite 33 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Auswirkungen der Planung 26
baulichen Schallschutz gemäß dem Lärmpegelbereich III, an der nach Südosten wei-
senden Fassade des südlichsten Gebäudes und an der gesamten Fassade entlang
der Karl-Barth-Straße werden die Anforderungen gemäß dem Lärmpegelbereich IV
ermittelt. Zur Berücksichtigung des Straßen- als auch des Schienenverkehrslärms und
unter Beachtung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind die beaufschlag-
ten Fassadenabschnitte mit den Dämmmaßen der entsprechend ermittelten Lärmpe-
gelbereiche III und IV auszuführen.
Für den Bereich der vorhandenen Wohnbebauung sind die Lärmpegelbereiche ent-
sprechend der freien Schallausbreitung maßgeblich.
Da für die Nacht vor den Fenstern Beurteilungspegel von bis zu 50 dB(A) ermittelt
wurden, wird aus gutachterlicher Sicht empfohlen, für das gesamte Plangebiet die
Fenster von Schlafräumen mit integrierten schalldämpfenden Lüftungen auszurüsten
oder ein fensteröffnungsunabhängiges Lüftungssystem zu installieren, um die nach
DIN 1946-6 anzustrebende Belüftung sicherzustellen. Der vorhabenbezogene Bebau-
ungsplan enthält eine entsprechende Festsetzung.
3.3.1.2 Sportlärm
In unmittelbarer Nachbarschaft befindet sich der Sportpark Wasserland mit großzügig
angelegten Fußball-, Tennis- und Hockeyplätzen sowie Parkplätzen. Auch diese wur-
den gutachterlich untersucht. Die Darstellung der zu erwartenden Geräuscheinwirkun-
gen durch den Sportanlagenlärm erfolgte in Form von Lärmkarten für eine freie Schal-
lausbreitung innerhalb des Plangebietes (in der Höhe von 2,0 m und 4,8 m) sowie auch
als Gebäudelärmkarten für die beiden Geschosse der Gebäudekörper jeweils für die
Tagzeit und die Nachtzeit. Die Ergebnisse stellen den Beurteilungszeitraum sonntags
innerhalb der Ruhezeit (zwischen 13:00 und 15:00 Uhr) dar, da hier bei den getroffe-
nen Maximalansätzen und der vollständigen Belegung dieses Beurteilungszeitraumes
der kritischste Beurteilungszeitraum vorliegt. Weiter wurden als Maximalannahme 100
Zuschauer je Fußballfeld in die Berechnungen eingeführt. Als Ergebnis erfolgt die
höchste Lärmbelastung im südöstlichen Bereich des Plangebietes. Hier werden zu die-
sem Zeitraum sonntags in Höhe von 4,8 m Beurteilungspegel von < 50 bis 55 dB(A)
ermittelt. Richtung Nordwesten nimmt die Lärmbelastung bis auf < 45 bis 50 dB(A) ab.
Damit werden die Immissionsrichtwerte nach der 18. Verordnung zum Bundes-Immis-
sionsschutzgesetz (18. BImSchV) in dem für die Beurteilung strengsten Beurteilungs-
zeitraum sonntags innerhalb der mittäglichen Ruhezeit auch unter Berücksichtigung
der gleichzeitigen Bespielung sämtlicher Hockey-, Tennis- und Fußballplätze sowie
der Fahrzeugbewegungen auf den Stellplätzen unter Berücksichtigung der abschir-
menden Gebäudewand entlang der Karl-Barth-Straße um mindestens 5 dB(A) unter-
schritten. In den übrigen Beurteilungszeiträumen liegen die Beurteilungspegel auf-
grund der Tatsache, dass nicht der gesamte Zeitraum mit Geräuschemissionen belegt
ist und die Emissionsparameter niedriger ausfallen, noch deutlicher unter den Immis-
sionsrichtwerten.
Eine komplette Räumung der Stellplätze innerhalb einer Nachtstunde nach 22 Uhr
führt zu Beurteilungspegeln von maximal 43 dB(A), die um 7 dB(A) unter den Nach-
trichtwerten liegen. Damit ist auch bei Sonderereignissen gewährleistet, dass die Im-
missionsrichtwerte eingehalten werden.Seite 34 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Auswirkungen der Planung 27
Spitzenpegelüberschreitungen treten aufgrund der Abstände zu den emittierenden Be-
reichen nicht auf.
Die Norm sieht für die Berechnung der Lärmpegelbereiche keine Berücksichtigung des
Freizeitlärms vor. Da vorliegend der Verkehrslärm die vorherrschende Lärmquelle dar-
stellt und die Nachtstunden nicht mit relevanten Emissionen durch die Sportnutzung
beaufschlagt werden, ist keine zusätzliche planerische Berücksichtigung dieser Quelle
bei der Festsetzung der passiven Schutzmaßnahmen erforderlich.
3.3.1.3 Planbedingter Verkehrslärm
Das Vorhaben erfordert nach der Stellplatzsatzung der Bundesstadt Bonn elf Pkw-
Stellplätze, deren Anzahl aufgrund der Lage des Baugrundstücks auf acht Stellplätze
abgemindert wird. Der hieraus abzuleitende zusätzliche Pkw-Verkehr fällt mit zwei
Fahrten innerhalb der maßgeblichen Spitzenstunde sehr gering aus, so dass sich die
Verkehrsdichte weder auf dem Langwartweg noch auf der Karl-Barth-Straße planrele-
vant erhöht. Der Liefer- bzw. Güterverkehr kann sachverständig mit fünf Fahrten pro
Tag abgeschätzt werden. Damit sind wesentliche negative Lärmauswirkungen auf die
Nachbarschaft nicht zu erwarten.
3.3.1.4 Lärmauswirkungen der Planung auf die Umgebung
Um zu prüfen, ob die geplante Bebauung durch die Reflexionen an der Fassade zu
einer erheblichen Änderung der Verkehrsgeräuschbelastung an den benachbarten
Wohngebäuden führt, hat der Gutachter Berechnungen durchgeführt, bei denen für die
nächstgelegenen Gebäude Karl-Barth-Straße 100 und 139a sowie Langwartweg 58
zum einen die bestehende Situation und zum anderen die Situation mit dem geplanten
Gebäudekörper berücksichtigt wurde.
Nach diesen Berechnungen treten lediglich am Gebäude Karl-Barth-Straße 139a ge-
ringfügige Pegelsteigerungen von maximal 0,4 dB(A) auf, die subjektiv nicht wahr-
nehmbar sind. Es werden maximale Beurteilungspegel von 67 dB(A) am Tag und
60 dB(A) in der Nacht ermittelt, so dass die Schwelle zur Gesundheitsgefährdung für
die Nacht zwar erreicht, aber nicht überschritten wird. An den Gebäuden Karl-Barth-
Straße 100 und Langwartweg 58 überwiegt die Abschirmung des südlichen Abschnitts
der Karl-Barth-Straße durch das Gebäude der Langwarthöfe, so dass an diesen Ge-
bäuden im Planzustand geringere Beurteilungspegel resultieren.
3.3.1.5 Verschattung
Eine nachteilige bzw. unzumutbare Verschattung der umgebenden Bebauung und ih-
rer Grundstücke kann ausgeschlossen werden. Eine ausreichende Besonnung, Be-
lichtung und Durchlüftung und damit gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind für
eine angrenzende Bebauung dann gewährleistet, wenn die gesetzlich vorgeschriebe-
nen Abstandsflächen eingehalten werden. Mit einem Abstand von mindestens 7,85 m
zur nordwestlichen Nachbargrenze wird die nach der Landesbauordnung notwendige
Abstandsfläche deutlich überschritten. Nach § 6 Abs. 5 BauO NRW beträgt die Tiefe
der Abstandsfläche 0,4 H, mindestens jedoch 3 m. Für das zweigeschossig geplante,
ca. 6,3 m hohe Gebäude bedeutet dies eine Abstandsfläche von 3 m.
Die Verschattung der rückwärtigen Gartenbereiche nordwestlich des Bauvorhabens ist
für städtische Siedlungsbereiche üblich und regelmäßig hinzunehmen.Seite 35 von 48
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6718-4 „Langwarthöfe“ Auswirkungen der Planung 28
3.3.2 Klima / Luft
Die Bundesstadt Bonn beabsichtigt bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu werden, sich
kontinuierlich zur klimaresilienten Stadt weiterzuentwickeln und Vulnerabilitäten im Zu-
sammenhang mit dem Klimawandel zu reduzieren. Diese Zielsetzungen wurden 2019
mit dem Leitbild der Bundesstadt Bonn zu Klimaschutz und Klimaanpassung, welches
sich als Teil der Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesstadt Bonn versteht, durch den
Rat beschlossen und im März 2023 mit dem Zielbeschluss des Bonner Klimaplans
bestätigt. Vor diesem Hintergrund werden Anforderungen und Maßgaben zum Klima-
schutz (z.B. Energieeffizienzstandard, Energieversorgung, solarenergetische Optimie-
rung, Solarverpflichtung) und Klimaanpassung (z.B. Optimierung der Durchlüftung,
Gebäudebegrünung) formuliert, die im weiteren Verfahren zu berücksichtigen sind.
Stadtklima / Klimaanpassung
Gemäß der aktuellen Planungshinweiskarte Hitze liegt der bislang nicht bebaute Be-
reich des Planungsraums in der Kategorie eines sehr hohen Schutzbedarfes. Die Flä-
che ist ein Kaltluftentstehungsgebiet und der Kaltluftvolumenstrom ist im Vergleich zur
Umgebung leicht erhöht. Angrenzend an die Fläche liegen zudem Siedlungsgebiete,
die eine Kaltluftfunktion aufweisen.
Eine bauliche Inanspruchnah

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.