Vorgehensweise bei der Veranlagung der Grundsteuer B für das Jahr 2026 unter Berücksichtigung der Entscheidungen des VG Gelsenkirchen vom 4. Dezember 2025

Beschlussvorlage
öffentlich
254061
Der OberbürgermeisterDokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Federführung:
21 Kassen- und Steueramt
Dezernat:
Dez. II
Vorgehensweise bei der Veranlagung der
Grundsteuer B für das Jahr 2026 unter
Berücksichtigung der Entscheidungen des VG
Gelsenkirchen vom 4. Dezember 2025
Beratungsfolge
Rat 11.12.2025 Entscheidung
Begründung der Dringlichkeit:
Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat am 4. Dezember 2025 in mehreren
die Städte Bochum, Essen, Dortmund und Gelsenkirchen betreffenden
Verfahren entschieden, dass die dort festgelegten höheren
Grundsteuerhebesätze zur Bestimmung der Grundsteuer für in der jeweiligen
Gemeinde liegende Nichtwohngrundstücke gegen den verfassungsrechtlichen
Grundsatz der Steuergerechtigkeit verstoßen. Darauf basierende
Grundsteuerbescheide sind nach Auffassung des Gerichts rechtswidrig.
Der Wortlaut dieser Gerichtsentscheidungen ist der Verwaltung mangels
bisheriger Veröffentlichung noch nicht bekannt. Eine finale juristische
Bewertung der Auswirkungen dieser Entscheidungen auf Bonn und auf die
Anwendung von differenzierten Hebesätzen allgemein kann daher derzeit nicht
erfolgen. Diese setzt eine nähere Prüfung der Urteilsbegründung voraus.
Allerdings ist davon auszugehen, dass sich die bereits im Jahr 2024
dargestellten rechtlichen Risiken bei Anwendung von differenzierten
Grundsteuerhebesätzen durch die vorgenannten verwaltungsgerichtlichen
Entscheidungen weiter konkretisiert haben. (siehe DS 241905)
Beschlussvorschlag
Der Rat der Bundesstadt Bonn entscheidet über die beschriebene
Variante B.
Begründung
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat in seiner Sitzung am 13. Februar 2025 die
Satzung der Bundesstadt Bonn über die Festsetzung der Realsteuerhebesätze
für das Jahr 2025 beschlossen. Zum einen beschloss der Rat dem Grunde
nach die Einführung differenzierender Hebesätze bei der Grundsteuer B fürSeite 1 von 4
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Wohn- und Nichtwohngrundstücke. Zum anderen legte er die Höhe der
Hebesätze fest: Für Wohngrundstücke gilt ab dem Jahr 2025 ein Hebesatz von
657 Prozent (%) und für Nichtwohngrundstücke ein Hebesatz von 900 %. (DS
252428)
Die Haushaltsplanansätze für die Grundsteuer B liegen für die Jahre 2025 und
2026 unter Berücksichtigung dieser Grundsteuerhebesätze derzeit bei jeweils
32,6 Mio. EUR für die Nichtwohn-Immobilien und bei 67,8 Mio. EUR für die
Wohn-Immobilien. Die Haushaltsansätze aus der Grundsteuer insgesamt
belaufen sich demnach sowohl für 2025 als auch für 2026 auf insgesamt 100,4
Mio. EUR. Für eine aufkommensneutrale Umsetzung der Grundsteuerreform
wäre die Erreichung eines Grundsteueraufkommens von 102,5 Mio. €
erforderlich gewesen.
Die v. g. Planansätze werden nach aktuellem Stand auch nahezu erreicht.
Die juristischen Risiken bei der Anwendung von differenzierenden
Grundsteuerhebesätzen hat die Verwaltung bereits im Herbst 2024 dargestellt
(siehe DS 241905). Im Einklang mit dem Deutschen Städtetag ging und geht
die Verwaltung davon aus, dass – sofern letztlich die Verfassungswidrigkeit der
Anwendung von differenzierten Grundsteuerhebesätzen festgestellt würde –
dies für die betroffenen Haushaltsjahre zur allgemeinen Anwendung des
ermäßigten Hebesatzes für alle Grundstücksarten führte. Da bis zu einer
endgültigen Klärung in Gestalt höchstrichterlicher Rechtsprechung vermutlich
noch mehrere Jahre vergehen werden, liegt hierin ein massives fiskalisches
Risiko für die Städte und Gemeinden in NRW.
Wie bereits zuvor beschrieben, wurde für 2025 und 2026 für den
Gesamtbereich „Nichtwohnen“ ein Planansatz von jeweils 32,6 Mio. € gebildet.
Bei einem Hebesatz von 657 % hätte das geplante Steueraufkommen unter
Berücksichtigung des vorhandenen Messbetragsvolumens für 2025 und 2026
lediglich bei jeweils 23,8 Mio. € gelegen.
Die Urteile des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen vom 4. Dezember 2025
machen den Eintritt des oben genannten Szenarios nunmehr deutlich
wahrscheinlicher, wenngleich eine abschließende juristische Bewertung dieser
aktuell noch nicht veröffentlichten Urteile zurzeit noch nicht möglich ist. Insofern
ist derzeit auch die Reaktion der Kommunen in NRW, die differenzierende
Grundsteuerhebesätze anwenden, bislang uneinheitlich bzw. noch in
Diskussion.
Die Verwaltung sieht aktuell – unberührt einer theoretisch denkbaren
Einführung eines einheitlichen Grundsteuerhebesatzes – für die Veranlagung
der Grundsteuer B für das Jahr 2026 zwei Möglichkeiten zur kurzfristigen
Reaktion auf die Entscheidungen des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen:
Variante a)
Die Jahresabgabenbescheide 2026 für die Veranlagung der Gebühren aus dem
Grundbesitz werden wie geplant einschließlich der Veranlagung der
Grundsteuer mit gesplitteten Hebesätzen für die Grundsteuer B gerechnet und
mit Datum vom 20.01.2026 versendet.
Gemäß einer Datenauswertung aus Juni 2025 werden in Bonn rund 93.300Seite 2 von 4
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Wohnimmobilien und etwa 12.900 Nicht-Wohnimmobilien zur Grundsteuer
veranlagt.
Es ist zu befürchten, dass die überwiegende Zahl der Steuerbescheide für die
Nicht-Wohnimmobilien mittels Widerspruch angefochten würde. Die
Bearbeitung dieser Widersprüche müsste die Verwaltung bis zur Erlangung von
Rechtsklarheit zunächst zurückstellen.
Diese Widersprüche würden die jeweiligen Eigentümer*innen allerdings nicht
von der Zahlungspflicht entbinden, der Liquiditätsfluss für die Stadt wäre
demnach weiter gegeben.
Im Nachgang könnte der Rat der Bundesstadt Bonn die Entwicklung der
Rechtsprechung bewerten und seine weiteren Entscheidungen danach
ausrichten. Eine Entscheidung über die Grundsteuerhebesätze (sofern die
neuen Hebesätze höher als die bisherigen sein sollen) kann mit Wirkung
rückwirkend zum 01.01.2026 noch bis zum 30.06.2026 getroffen werden.
Sollte der Rat sich in diesem Zusammenhang für die Rückkehr zu einem
einheitlichen Grundsteuerhebesatz entschließen, würde dies nach aller
Wahrscheinlichkeit für die Eigentümer*innen von Wohnimmobilien zu einer
Grundsteuernachforderung und für die Eigentümer*innen von Nicht-
Wohnimmobilien zu einer rückwirkenden Minderung der Steuerlast führen.
Für eine gegenüber dem Kalenderjahr 2024 aufkommensneutrale Umsetzung
der Grundsteuerreform hatte die Verwaltung auf Basis einer im November 2024
durchgeführten Auswertung des Messbetragsvolumens einen einheitlichen
Hebesatz für die Grundsteuer B in Höhe von 732 % errechnet. (DS 242138).
Das Messbetragsvolumen hat sich in Bonn seit diesen Auswertungen (anders
als in vielen anderen Kommunen) nur leicht verringert, es liegt weiterhin bei
rund 13,9 Mio. EUR. An der seinerzeitigen Hebesatzeinschätzung hat sich
daher aus Sicht der Verwaltung nichts geändert.
Der spätere Versand von Änderungsbescheiden für die Grundsteuer würde
zusätzliche Kosten für den Druck, Verpackung und Porto in Höhe von
schätzungsweise 130 TEUR verursachen.
Aufgrund von Erfahrungswerten früherer Anpassungsbedarfe bei der
Veranlagung und Vereinnahmung von Grundbesitzabgaben (v. a. in Bezug auf
Nachveranlagung GBA vor 2023 wegen OVG-Urteil und Neufassung des KAG
NRW sowie der Einführung der differenzierten Hebesätze) wäre auch bei
Rückkehr zu einem einheitlichen Grundsteuerhebesatz ein nicht unerheblicher
organisatorischer und buchhalterischer Mehraufwand für die Stadtkasse zu
erwarten. In der Vergangenheit wurden mitunter temporäre organisatorische
Sonderregelungen getroffen, um sowohl die Bearbeitung der laufenden
Erstattungs- und Verrechnungsprozesse auf der einen Seite als auch der
Nachforderungsprozesse auf der andern Seite zu beschleunigen.
Variante b)
Die Veranlagung der Grundsteuer wird (wie bereits bei der Jahresveranlagung
2025) von den am 20.01.2026 zu versendenden Abgabenbescheiden
ausgeschlossen. Diese Abgabenbescheide beinhalten dann zunächstSeite 3 von 4
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ausschließlich die Abfallentsorgungs-, Straßenreinigungs- und
Abwassergebühren.
Für die Grundstückseigentümer*innen besteht in diesem Fall hinsichtlich der
Grundsteuer keine Veranlassung zu Einlegung von Rechtsmitteln. Es entsteht
allerdings auch keine Zahlungsverpflichtung mit entsprechenden Auswirkungen
auf die städtische Liquidität.
Zu diesen Auswirkungen hatte die Verwaltung bereits in DS 242138 ausgeführt:
„Beispielsweise könnten bei einer Beschlussfassung der
Grundsteuerhebesätze in der Ratssitzung am 13. Februar 2025 die die
Grundsteuerveranlagung nachholenden Abgabenbescheide voraussichtlich erst
Mitte März 2025 versendet werden. Die erste Fälligkeit läge dann Mitte April
2025, was zusätzliche Zinsaufwendungen für Liquiditätskredite in Höhe von
etwa 135 TEUR zur Folge hätte.“
Die Folgen im Kalenderjahr 2026 wären vergleichbar. Ebenso kämen bei der
Nachholung der Grundsteuerveranlagungen zu einem späteren Zeitpunkt
wiederum die unter Variante a) geschilderten Kosten für Druck, Verpackung
und Port in Gesamthöhe von etwa 130 TEUR. und der zusätzliche
Verwaltungsaufwand bei der Stadtkasse hinzu.
Auch bei Variante b) könnte der Rat der Bundesstadt Bonn die Entwicklung der
Rechtsprechung im Nachgang bewerten und seine weiteren Entscheidungen
danach ausrichten. Eine Entscheidung über die Grundsteuerhebesätze (sofern
die neuen Hebesätze höher als die bisherigen sein sollen) kann mit Wirkung
rückwirkend zum 01.01.2026 noch bis zum 30.06.2026 getroffen werden.
Anlage/n
KeineSeite 4 von 4