Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“, Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Beuel-Ost

Beschlussvorlage
öffentlich
254052
Der OberbürgermeisterDokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum
Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“,
Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Beuel-Ost
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Beuel 21.01.2026 Empfehlung
Rat 22.01.2026 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Der Rat beschließt
1. über die im Rahmen der Veröffentlichung gemäß § 3 Abs. 2 und § 4
Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) zum Bebauungsplanentwurf Nr.
8023-16 abgegebenen Stellungnahmen gemäß den Anlagen A-C.
2. den Bebauungsplan Nr. 8023-16 im Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Beuel-
Ost, zwischen einer Parallelen von ca. 140 m östlich der Königswin-
terer Straße der Maarstraße bis einschließlich Grundstück Maar-
straße Nr. 50, der Rhein-Sieg-Eisenbahn und Schwarzer Weg gemäß
§ 10 BauGB als Satzung.
Begründung
Plangebiet
Der ca. 5,3 ha große Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sich im
Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Beuel-Ost und erstreckt sich auf eine Fläche
zwischen einer Parallelen von ca. 140 m östlich der Königswinterer Straße,
Maarstraße bis einschließlich des Flurstückes östlich des Grundstückes
Maarstraße Nr. 50, Schwarzer Weg und einen Teil der Gleisfläche der Rhein-
Sieg-Eisenbahn. Der Charakter des Geltungsbereichs zeichnet sich
überwiegend durch flächenintensive gewerbliche Nutzungen aus. So sind
große Gewerbehallen von Bau- und Verpackungsstoffherstellern zu
verzeichnen, außerdem ein Autoverwerter mit entsprechender offener
Abstellfläche für die Fahrzeuge. Im westlichen Bereich an der Maarstraße
befinden sich ein Markt für Autoteile und eine Kfz-Werkstatt. Im östlichen Teil
sind ein Discounter und ein Drogeriemarkt vorhanden, in der zulaufenden
Spitze des Plangebiets sind einige kleinere Gebäude vorhanden, die zum Teil
ebenfalls einer gewerblichen Nutzung unterliegen, jedoch auch bewohnt sind.Seite 1 von 25
Seite 2Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Vorhandenes Planungsrecht
Der Regionalplan Köln legt das Plangebiet als Bereich für gewerbliche und
industrielle Nutzungen (GIB) fest.
Der Flächennutzungsplan der Bundesstadt Bonn stellt den Bereich als
gewerbliche Baufläche dar. Die Gleisflächen der Rhein-Sieg-Eisenbahn werden
als Fläche für Bahnanlagen dargestellt.
Für das Plangebiet existiert derzeit kein rechtskräftiger Bebauungsplan.
Städtebauliche Ziele
Aufgrund der Zielsetzungen des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes
(BEZK) und der Regionalplanung gilt es, das Gewerbegebiet Beuel-Ost durch
bauleitplanerische Maßnahmen sukzessive entsprechend zu entwickeln. Somit
sind Regelungen zur Steuerung des Einzelhandels gemäß dem BEZK und der
Regionalplanung zu treffen. Für das gesamte Plangebiet soll Einzelhandel
daher grundsätzlich ausgeschlossen werden. Darüber hinaus bietet die
Planaufstellung auch die Möglichkeit, zugleich Regelungen zu Umsetzungen
der Leitlinien und Ziele des Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes
vorzunehmen.
Durch die Steuerung des Einzelhandels entsprechend den landesplanerischen
Vorgaben, der Regionalplanung und des BEZK im Geltungsbereich des
Bebauungsplans sollen die bestehenden Versorgungszentren, insbesondere
das angrenzende Bezirkszentrum Beuel und die Nahversorgung der
Bevölkerung in der Umgebung in ihrem Fortbestand und ihrer weiteren
Entwicklung geschützt werden.
Ziel dieser Einzelhandelssteuerung ist es außerdem, bestehende Flächen, die
sich für eine gewerbliche Nutzung eignen, angesichts des nur geringen
Angebots an Gewerbeflächen für produzierende bzw. emittierende Betriebe
vorzuhalten. Der Fachbeitrag „Gewerbe- und Industrieflächen – Bundesstadt
Bonn“ von 2018 vom Büro Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH hat
die Bedarfe an Gewerbe- und Industrieflächen bis 2035 sowie die vorhandenen
Reserve- und mögliche Potenzialflächen untersucht (DS-Nr. 1810933).
Im Ergebnis ist für die Bundesstadt Bonn erkennbar, dass im Stadtgebiet heute
und in Zukunft nicht mehr ausreichend Flächen zur Verfügung gestellt werden
können, um die erforderlichen Bedarfe zu decken. Weiterhin wird deutlich, dass
die Bundesstadt Bonn sukzessive Gewerbe- und Industrieflächen verliert und
konkurrierende Nutzungen regelmäßig die ursprünglichen gewerblich-
industriellen Standorte belegen und überformen. Insofern ist die Freihaltung
geeigneter Flächen von konkurrierenden Bodennutzungen, die eine höhere
Flächenproduktivität aufweisen und daher auch zahlungskräftiger sind,
unbedingt erforderlich.
Gemäß der Regionalplanung sind großflächige Einzelhandelsbetriebe in einemSeite 2 von 25
Seite 3Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
GIB bereits nicht zulässig, kleinflächige Betriebe sollen im Plangebiet
ausgeschlossen werden, um die Flächen dem produzierenden Gewerbe
vorzubehalten. Die bereits vorhandenen Betriebe im Plangebiet, die nicht
diesen Vorgaben entsprechen, werden jedoch über einen erweiterten
Bestandsschutz gesichert, um Planungsschäden zu vermeiden.
Mit Verweis auf die vom Rat am 15. November 2012 beschlossenen Ziele und
Leitlinien eines Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes (DS-Nr. 1210191NV8)
sollen Vergnügungsstätten, Bordelle, bordellartige Betriebe und Sexshops im
Plangebiet nicht zulässig sein. Dies begründet sich damit, dass im Plangebiet
keine Eignungsfläche ausgewiesen ist, in der Vergnügungsstätten zulässig
wären, und es sich außerdem um eine Gemengelage handelt, in der auch
Wohnnutzungen vorhanden sind, die vor den Beeinträchtigungen durch
Vergnügungsstätten zu schützen sind.
Im Plangebiet vorhandene Lagerplätze sollen außerdem zukünftig nur zulässig
sein, wenn sie durch entsprechende Begrünungsmaßnahmen zum öffentlichen
Raum abgeschirmt werden. Die Begrünung von Lagerplätzen schließt die
Begrünung von Zaunanlagen ein. Mit dieser Festsetzung wird ein Beitrag zu
dem „Gebietsmanagement für Klimaschutz und Klimaanpassung in
bestehenden und neuen Gewerbegebieten“ geleistet, welches als Teil des
Bonner Klimaplans vom Rat der Bundesstadt Bonn am 23. März 2023
beschlossen wurde (DS-Nr. 222006). Zusätzlich wird mit der Festsetzung dem
Ziel des ursprünglichen Aufstellungsbeschlusses entsprochen, den
Straßenraum an der Maarstraße städtebaulich aufzuwerten.
Planungsablauf
Auf der Grundlage einer Strukturuntersuchung für das Gewerbegebiet Beuel-
Ost beschloss der Rat der Bundesstadt Bonn für das ursprünglich nach § 34
BauGB zu beurteilende Plangebiet in seiner Sitzung am 16. Dezember 2009
die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 8023-16 (DS-Nr. 0911394). Mit der
Aufstellung des Bebauungsplanes sollen städtebauliche Fehlentwicklungen, die
den Zielen des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes entgegenstehen,
vermieden werden. Der Aufstellungsbeschluss wurde im Amtsblatt der
Bundesstadt Bonn am 22. Dezember 2009 und erneut am 23.März 2016
öffentlich bekannt gemacht.
Aufgrund eines den städtebaulichen Planungszielen entgegenstehenden
Bauantrages wurde zur Sicherung der Bauleitplanung für das Plangebiet vom
Rat der Bundesstadt Bonn in seiner Sitzung am 22. August 2023 eine
Veränderungssperre erlassen (DS-Nr. 231180). Vorhaben im Sinne des § 29
BauGB können nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt
werden, außerdem dürfen erhebliche oder wesentlich wertsteigernde
Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren
Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind,
nicht vorgenommen werden. Die Veränderungssperre wurde durch Beschluss
des Rates vom 12. Dezember 2024 um ein Jahr verlängert (DS-Nr. 241805).
In seiner Sitzung am 3. Juli 2025 fasste der Rat den Beschluss zur
Veröffentlichung der Planunterlagen nach vorheriger Beratung im AusschussSeite 3 von 25
Seite 4Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
für Wohnen, Planung und Bauen am 21. Mai 2025 sowie in der
Bezirksvertretung Beuel am 25. Juni 2025 (DS-Nr. 242200).
Die Veröffentlichung der Planunterlagen wurde im Amtsblatt Nr. 36 der
Bundesstadt Bonn am 27. August 2025 öffentlich bekanntgemacht und der
Bebauungsplanentwurf nebst Begründung gemäß § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2
BauGB im Zeitraum vom 28. August 2025 bis 28. September 2025
veröffentlicht sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange durchgeführt. Zusätzlich wurden die Planunterlagen im
Stadthaus in diesem Zeitraum öffentlich ausgelegt.
Während der Veröffentlichung wurde eine Stellungnahme von Behörden und
sonstigen Trägern öffentlicher Belange abgegeben. Stellungnahmen aus der
Öffentlichkeit sind nicht eingegangen. Die wörtliche Wiedergabe der
Stellungnahme ist der Anlage A zu entnehmen. Die Tabelle Anlage B enthält
die in der Stellungnahme vorgetragenen Aspekte sowie das Ergebnis der
Abwägung. Die Gesamtabwägung ist der Anlage C zu entnehmen.
Planverfahren
Da innerhalb des Plangebiets keine räumlichen Differenzierungen
vorgenommen werden, reicht es aus, einen Textbebauungsplan aufzustellen,
der keine detaillierten Festsetzungen zur Gebietsart oder zum Maß der
baulichen Nutzung trifft, da diese Parameter sowie auch die überbaubaren
Grundstücksflächen gemäß den maßgeblichen Vorgaben des § 34 BauGB
beurteilt werden können.
Zur Sicherung der Versorgungsbereiche nach dem BEZK erfolgt die Aufstellung
des Bebauungsplans auf Grundlage des § 9 Abs. 2a und 2b BauGB als
einfacher Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 3 BauGB. Die genannten
Absätze treten damit jeweils an die Stelle einer Beurteilung von Baugesuchen
nach § 34 Abs. 3 BauGB und dienen neben einer Vereinfachung der
Genehmigungsprozesse dem Erhalt zentraler Versorgungsbereiche im
Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung (§ 9 Abs. 2a
BauGB) sowie der Vermeidung von Beeinträchtigungen von
Vergnügungsstätten auf die vorhandene Wohnbebauung innerhalb des
Plangebietes (§ 9 Abs. 2b BauGB).
Vor dem Hintergrund des baldigen Auslaufens der Veränderungssperre
empfiehlt die Verwaltung einen zeitnahen Satzungsbeschluss des
Bebauungsplans Nr. 8023-16. Die in Bearbeitung befindliche Fortschreibung
des BEZK wird keine grundlegenden Änderungen für das Plangebiet ergeben,
sodass der Bebauungsplan bereits auf Basis des geltenden BEZK von
2008/2012 sowie der Berücksichtigung aktueller Rechtsprechungen und
insbesondere der aktuellen Ziele der Raumordnung beschlossen werden kann.
Da sich der aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebende
Zulässigkeitsmaßstab durch die Aufstellung des Bebauungsplanes nichtSeite 4 von 25
Seite 5Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
wesentlich verändert und der Bebauungsplan lediglich Festsetzungen nach § 9
Absatz 2a oder Absatz 2b enthält, wird hier das vereinfachte Verfahren gemäß
§ 13 BauGB angewendet.
Bei Bebauungsplänen im vereinfachten Verfahren ist eine Umweltprüfung
gemäß § 2 Abs. 4 BauGB nicht erforderlich.
Anlage/n
1 Anlage A: Stellungnahmen der Veröffentlichung (öffentlich)
2 Anlage B: Abwägungstabelle (öffentlich)
3 Anlage C: Gesamtabwägung (öffentlich)
4 Übersichtsplan (öffentlich)
5 Begründung (öffentlich)
6 Bebauungsplan Nr. 8023-16 (öffentlich)Seite 5 von 25
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplanentwurf Nr. 8023-16 „Maarstraße“
Stellungnahmen A
1
Die Veröffentlichung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfs Nr. 8023-16 im Internet
sowie die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) wurde im Amtsblatt
Nr. 36 (57. Jahrgang) der Bundesstadt Bonn vom 27.08.2025 öffentlich bekannt gemacht. Die
Veröffentlichung und öffentliche Auslegung sowie die Beteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB
erfolgte anschließend vom 28.08.2025 bis einschließlich 28.09.2025.
Die eingegangenen Stellungnahmen wurden nummeriert. Es erfolgt eine wörtliche Wiedergabe
der Schreiben, an die sich jeweils die Benennung der in der betroffenen Stellungnahme
vorgetragenen Aspekte in Schlagworten anschließt.
Die Abwägungsvorschläge der Verwaltung zu den Stellungnahmen kann der Anlage C
„Gesamtabwägung“ entnommen werden, die tabellarische Auflistung und Bewertung der
eingegangenen Stellungnahmen der Anlage B „Abwägungstabelle“.
1. Stellungnahme des Polizeipräsidiums Bonn vom 03.09.2025
Sehr geehrte Damen und Herren,
gerne begleiten wir Ihr Vorhaben im Rahmen der Technischen- und Städtebaulichen
Kriminalprävention.
(Städtebauliche Kriminalprävention, Einbruchschutz nach DIN, AMOK-Beratung nach DIN 0827
(NGRS-Systeme), Vandalismusschutz, u.v.m.)
Bitte informieren Sie den Träger sowie die Fachplaner frühzeitig über das neutrale, unverbindliche
und kostenlose Angebot!
Hierzu möchte ich gleichfalls anregen, einen entsprechenden textlichen Hinweis im
Bebauungsplan zu platzieren.
Dieser könnte wie folgt aussehen:
Städtebauliche – und technische Kriminalprävention:
Wohngebäude (MFH&EFH), Garagenanlagen, Grünanlagen sowie Gewerbe- und
Industrieobjekte sollen zum wirksamen Schutz vor Kriminalität - wie zB. Einbrüchen, Vandalismus
und Sabotage - auf Ihre kriminalitätsfördernden Faktoren und Gegebenheiten durch das KK KP/O
des Polizeipräsidiums Bonn frühzeitig beurteilt und beraten werden. Die Beratung ist kostenlos
und die Umsetzung ist nicht verpflichtend. Die Umsetzung der empfohlenen Maßnahmen kann zu
einer Auszeichnung führen.
Erreichbarkeiten und Informationen:
E-Mail: urbanundsicher.bonn@polizei.nrw.de
Telefon: 0228-15-7621 sowie 0228-15-7676
Link: https://bonn.polizei.nrw/artikel/staedtebauliche-kriminalpraevention-6
Vorgetragene Aspekte in Schlagworten:
• KriminalpräventionSeite 6 von 25
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplanentwurf Nr. 8023-16 „Maarstraße“
Abwägungstabelle B
1
Tabellarische Auflistung und Bewertung der im Rahmen der Veröffentlichung und öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 und die Beteiligung gemäß
§ 4 Abs. 2 BauGB zum Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfs Nr. 8023-16 eingegangenen Stellungnahmen.
Die wörtliche Wiedergabe der eingereichten Stellungnahmen mit Benennung der in der jeweiligen Stellungnahme vorgetragenen Aspekte in Schlagworten
kann der Anlage A „Stellungnahmen“, die Abwägung zu den vorgetragenen Stellungnahmen der Anlage C „Gesamtabwägung“ entnommen werden.
Laufende
Nr.
Stellungnahme Vorgetragene Aspekte Beschlussvorschlag
1
Stellungnahme des Polizeipräsidiums
Bonn vom 03.09.2025
Kriminalprävention Keine BerücksichtigungSeite 7 von 25
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplanentwurf Nr. 8023-16 „Maarstraße“
Gesamtabwägung C
1
Abwägungsvorschläge der Verwaltung zu den im Rahmen der Veröffentlichung und öffentlichen
Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB (Beteiligung der Öffentlichkeit) und die Beteiligung gemäß.
§ 4 Abs. 2 BauGB (Behörden und Träger öffentlicher Belange) des Bebauungsplanentwurfs
Nr. 8023-16 eingegangenen Stellungnahmen.
Die wörtliche Wiedergabe der eingereichten Stellungnahmen mit Benennung der in der jeweiligen
Stellungnahme vorgetragenen Aspekte in Schlagworten kann der Anlage A „Stellungnahmen“, die
tabellarische Auflistung und Bewertung der eingegangenen Stellungnahmen der Anlage B „Ab-
wägungstabelle“ entnommen werden.
Abwägung
Kriminalprävention
Im Bebauungsplan werden ausschließlich Festsetzungen zur Steuerung von Einzelhandel und
Vergnügungsstätten sowie Begrünungsmaßnahmen getroffen, ein Hinweis zur Kriminalprävention
ist nicht erforderlich. Darüber hinaus sind Hinweise auf Beratungsangebote nicht im Rahmen ei-
nes Bebauungsplanverfahrens zu regeln.Seite 8 von 25
Bebauungsplan Nr. 8023-16
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Beuel
Ortsteil Beuel-Ost
Maßstab 1: 2500 Datum: 22.06.2023
100 mSeite 9 von 25
Bundesstadt Bonn
Bebauungsplan Nr. 8023-16
„Maarstraße“
Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Beuel-Ost
BegründungSeite 10 von 25
Inhalt
1 Allgemeine Vorgaben ........................................................................................... 1
1.1 Plangebiet ............................................................................................................... 1
1.2 Vorhandenes Planungsrecht ................................................................................... 1
1.2.1 Vorgaben des Landesentwicklungsplans NRW ................................................ 1
1.2.2 Regionalplan .................................................................................................... 3
1.2.3 Flächennutzungsplan ....................................................................................... 3
1.2.4 Geltendes Planungsrecht ................................................................................. 3
1.2.5 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen ....................... 3
1.2.5.1 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept .............................................. 3
1.2.5.2 Vergnügungsstättenkonzept ...................................................................... 5
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung............................................... 5
1.4 Planverfahren .......................................................................................................... 6
2 Inhalt der Planung ................................................................................................ 7
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans .................................................................. 7
2.2 Festsetzungen des Bebauungsplans ....................................................................... 7
2.2.1 Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung - Einzelhandel........................... 7
2.2.2 Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung - Vergnügungsstätten ............... 9
2.2.3 Pflanzfestsetzungen ........................................................................................11
3 Auswirkungen der Planung ................................................................................ 12
3.1 Städtebauliche Auswirkungen ................................................................................12
3.2 Auswirkungen auf die Umwelt ................................................................................12
3.3 Sonstige Auswirkungen ..........................................................................................12
3.4 Kosten und Finanzierung........................................................................................13Seite 11 von 25
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“ – Begründung 1
1 Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 8023-16 beträgt ca. 5,3 ha und
umfasst einen Bereich zwischen einer Parallelen von ca. 140 m östlich der Königswinterer
Straße, der Maarstraße bis einschließlich Grundstück Maarstraße Nr. 50, Rhein-Sieg-
Eisenbahn und Schwarzer Weg. Das Plangebiet ist damit Bestandteil des Gewerbegebietes
Beuel-Ost, welches aufgrund seiner Größe (über 100 ha) und seiner historischen Entwicklung
durch eine große Zahl von unterschiedlichen Betrieben und Betriebsgrößen sowie einem in
der Mitte des Gewerbegebietes Beuel-Ost liegenden, planungsrechtlich festgesetzten
Industriegebiet gekennzeichnet ist.
Der Charakter des Plangebiets zeichnet sich überwiegend durch flächenintensive gewerbliche
Nutzungen aus. So sind große Gewerbehallen von Bau- und Verpackungsstoffherstellern zu
verzeichnen, außerdem ein Autoverwerter mit entsprechender offener Abstellfläche für die
Fahrzeuge, ein Discountmarkt sowie ein im Bau befindlicher Drogeriemarkt. Im westlichen
Bereich an der Maarstraße befinden sich ein Großhandel für Montage- und
Befestigungsmaterial und ein Autoservice. In der östlich zulaufenden Spitze des Plangebiets
sind einige kleinere Gebäude vorhanden, die zum Teil ebenfalls einer gewerblichen Nutzung
unterliegen, jedoch auch bewohnt sind. Die Wohnnutzung wurde bei beiden Gebäuden vor
Entstehen des faktischen Gewerbegebietes genehmigt.
1.2 Vorhandenes Planungsrecht
1.2.1 Vorgaben des Landesentwicklungsplans NRW
Der Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) ist am 08.02.2017 in Kraft
getreten. Der aktuell geltende LEP NRW ergibt sich aus der LEP-Fassung von 2017, der 1.
Änderung 2019 und der 2. Änderung des LEP NRW 2024. Die Ziele des LEP NRW sind gemäß
Raumordnungsgesetz bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen öffentlicher Stellen
als verbindliche Vorgaben zu beachten. Grundsätze und sonstige Erfordernisse der
Raumordnung sind in Abwägungs- oder Ermessensentscheidungen zu berücksichtigen.
Da der Schutz der aktuell vorhandenen Beueler Zentrenstruktur und der Vorbehaltung der im
Plangebiet vorhandenen Flächen für Handwerksbetriebe und produzierendes Gewerbe
zentraler Anlass der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 8023-16 ist, sind die Vorgaben des
LEP NRW, besonders aus dem Kapitel 6.5 – Großflächiger Einzelhandel – zu beachten. Die
Ziele 6.5-1 bis 6.5-3 werden insoweit berücksichtigt, als dass im Plangebiet kein Kerngebiet
gemäß § 7 oder Sondergebiet im Sinne des § 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung
(BauNVO) festgesetzt wird.
Das Plangebiet im Gewerbegebiet Beuel-Ost liegt gemäß dem Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzept (BEZK) nicht in einem bestehenden zentralen Versorgungsbereich oder in
einem neu geplanten zentralen Versorgungsbereich in städtebaulich integrierter Lage, der
aufgrund seiner räumlichen Zuordnung sowie verkehrsmäßigen Anbindung für die Versorgung
der Bevölkerung zentrale Funktionen des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs erfüllen soll.
Im Gegenteil soll der Bebauungsplan vielmehr dazu beitragen, die vorhandenen zentralen
Versorgungsbereiche zu schützen und das Plangebiet dem produzierenden undSeite 12 von 25
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“ – Begründung 2
verarbeitenden Gewerbe vorzubehalten, indem die Möglichkeiten zur Einzelhandelsnutzung
in seinem Geltungsbereich ausgeschlossen werden und nur bestimmte Ausnahmen zulässig
sind. Die zentralen Versorgungsbereiche nach dem Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzept (BEZK; siehe Kap. 1.2.5.1.) in der Umgebung des Plangebietes, insbesondere
das B-Zentrum Beuel, bieten ausreichende räumliche Kapazitäten, um eine wohnortnahe
Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten zu gewährleisten, sodass vorliegend
kein städtebauliches Erfordernis besteht, ein Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel mit
nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche
festzusetzen (Ziele 6.5-2 und -3). Aufgrund der nicht integrierten Lage ist der Standort im
Gewerbegebiet Beuel-Ost grundlegend nicht für eine wohnortnahe Nahversorgung oder die
Etablierung eines zentralen Versorgungsbereiches geeignet. Da im Geltungsbereich keine
zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur in größerem Umfang
vorhanden oder vorgesehen sind, bzw. vorhandene derartige Einrichtungen auch in einem
Gewerbegebiet allgemein oder ausnahmsweise zulässig sind, liegen wesentliche
Voraussetzungen für die Festsetzung eines Kerngebietes nicht vor.
Ziel des BEZK ist es, großflächige Betriebe mit nicht zentren- und nicht
nahversorgungsrelevantem Einzelhandel nur in definierten Eignungsflächen anzusiedeln, von
denen jedoch keine in das Plangebiet fällt. Da kein Sondergebiet nach § 11 Abs. 3 BauNVO
und aufgrund der Maßgaben des BEZK auch kein anderweitiger, großflächiger nicht zentren-
und nicht nahversorgungsrelevanter Einzelhandel im Plangebiet vorgesehen ist, folgt die
Planung den Grundsätzen 6.5-4 und 6.5-6 sowie dem Ziel 6.5-5 des LEP NRW.
Nach Ziel 6.5-7 dürfen vorhandene Standorte von Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3
BauNVO außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen als Sondergebiete festgesetzt
werden. Dabei sind die Sortimente und deren Verkaufsflächen in der Regel auf die
Verkaufsflächen, die baurechtlichen Bestandsschutz genießen, zu begrenzen. Von der
Möglichkeit zur Festsetzung eines Sondergebietes soll vorliegend jedoch nicht Gebrauch
gemacht werden, weil damit diese Nutzung dauerhaft in städtebaulich nicht integrierter Lage
festgesetzt und die Zielsetzung des BEZK zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche verfehlt
würde. Um den wirtschaftlichen Interessen der Betreiber bzw. Eigentümer vorhandener
Betriebe, hier also dem Lebensmitteldiscounter und dem Drogeriemarkt, ausreichend
Rechnung zu tragen, werden hierfür Festsetzungen nach § 1 Abs. 10 BauNVO getroffen, die
einen Bestandsschutz der entsprechenden Nutzungen als Fremdkörper in einem anders
geprägten Gebiet ermöglichen. Bei einer nachhaltigen Aufgabe der Nutzung erlischt der
Bestandsschutz jedoch und es gelten anschließend die Regelungen zur Feinsteuerung von
Einzelhandelsbetrieben, die auch für die übrigen Grundstücke im Plangebiet Anwendung
finden.
Ziel 6.5-8 besagt, dass die Gemeinden dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und
Erweiterung bestehender Einzelhandelsagglomerationen außerhalb Allgemeiner
Siedlungsbereiche entgegenzuwirken haben. Darüber hinaus haben sie dem Entstehen neuer
sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender Einzelhandelsagglomerationen mit
zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche entgegenzuwirken.
Sie haben sicherzustellen, dass eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler
Versorgungsbereiche von Gemeinden durch Einzelhandelsagglomerationen vermieden wird.
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes führen nicht zur Verfestigung einer Agglomeration,
da zur Vermeidung von Entschädigungsansprüchen nach § 42 BauGB nur der vorhandene
Bestand nach § 1 Abs. 10 BauNVO abgesichert wird und keine neuen Betriebe angesiedeltSeite 13 von 25
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“ – Begründung 3
werden. Vielmehr wird durch die Planung einer Erweiterung und Verfestigung
entgegengewirkt.
1.2.2 Regionalplan
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn/Rhein-Sieg legt
im Geltungsbereich des Plangebiets einen Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereich (GIB)
fest. Auch im Entwurf des in Aufstellung befindlichen neuen Regionalplans ist das Gebiet als
GIB festgelegt. Der im Bebauungsplan vorgesehene Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen
und Vergnügungsstätten ist konform mit den Zielsetzungen der Regionalplanung für Gewerbe-
und Industrieansiedlungsbereiche.
1.2.3 Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan (FNP) der Bundesstadt Bonn stellt den Bereich als gewerbliche
Baufläche dar. Die Gleisflächen der Rhein-Sieg-Eisenbahn werden als Fläche für
Bahnanlagen dargestellt. Da der Bebauungsplan Nr. 8023-16 keine Baugebiete der §§ 2-11
BauNVO festsetzt, kann der Bebauungsplan als aus dem FNP entwickelt angesehen werden.
1.2.4 Geltendes Planungsrecht
Der Rat der Bundesstadt Bonn beschloss in seiner Sitzung am 16.12.2009, den
Textbebauungsplan Nr. 8023-16 gemäß § 2 des Baugesetzbuches (BauGB) aufzustellen. Der
Aufstellungsbeschluss wurde im Amtsblatt der Bundesstadt Bonn am 23.03.2016 erneut
öffentlich bekannt gemacht.
Ziel des Aufstellungsbeschlusses ist neben der Verwirklichung der Ziele des BEZK eine
Aufwertung des Straßenraums. Lagerflächen im Gewerbegebiet Beuel-Ost sollen nur zulässig
sein, wenn z. B. Abschirmungs- und Begrünungsmaßnahmen erfüllt werden.
Um die im Aufstellungsbeschluss genannten Ziele zu sichern, wurde vom Rat der Bundesstadt
Bonn in seiner Sitzung am 22.08.2023 eine Veränderungssperre erlassen. Vorhaben im Sinne
des § 29 BauGB können nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden,
außerdem dürfen erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von
Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-,
zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden. Die
Veränderungssperre trat mit Verkündung im Amtsblatt am 13.09.2023 in Kraft.
1.2.5 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen
1.2.5.1 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Im Jahr 2008 beschloss der Rat der Bundesstadt Bonn das „Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzept“ (BEZK); eine Anpassung wurde in der Ratssitzung am 13.12.2012
beschlossen.
Ziel des BEZK ist vorrangig die Erhaltung und Stärkung der zentralörtlichen Funktion der Stadt
Bonn als Oberzentrum durch Sicherung und Stärkung der Versorgungsfunktion und der
Einkaufsbereiche in der Innenstadt sowie die Erhaltung und Stärkung der
Einzelhandelszentralität in den einzelnen Stadtbezirkszentren und sonstigen zentralen
Bereichen. Beeinträchtigungen durch Einzelhandelsvorhaben in städtebaulich nicht
integrierten Lagen sind zu vermeiden. Zusätzlich sind Gewerbegebiete von
Einzelhandelsbetrieben freizuhalten, um diese für Handwerk und produzierendes Gewerbe zu
sichern.Seite 14 von 25
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“ – Begründung 4
Mit diesem vom Rat beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzept reagiert die
Bundesstadt Bonn auf die äußerst dynamische Entwicklung im Bereich des Einzelhandels,
insbesondere auf die generelle Zunahme der Einzelhandelsunternehmen an nicht integrierten
Standorten. Folge sind neben der Entwertung traditioneller Einkaufsstandorte,
Nutzungskonflikten in den peripheren Bereichen und Investitionsunsicherheit für die öffentliche
Hand und die private Wirtschaft sowie die Gefährdung der wohnungsnahen Grundversorgung.
Die Umsetzung des Ziels lebendiger, multifunktionaler, attraktiver Zentren ist vor diesem
Hintergrund erheblich erschwert. Ziel des Konzeptes ist es daher, für die weitere Entwicklung
und Steuerung des Einzelhandels einen Handlungsrahmen zu setzen, der einerseits die
vorhandene Zentrenstruktur erhält und andererseits zugleich auch die
Entwicklungsschwerpunkte für den großflächigen nicht zentren- und nicht
nahversorgungsrelevanten Einzelhandel definiert. Außerdem sollen funktionsfähige
Nahversorgungsstrukturen in den Ortsteilen gefördert werden, indem Einzelhandel an allen
anderen Standorten weitgehend ausgeschlossen wird.
Das Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept sieht zur Erreichung der Ziele nachfolgende
Steuerung vor:
- Zentren- bzw. nahversorgungsrelevante Sortimente sind als Hauptsortiment in den
abgegrenzten Zentren zu konzentrieren.
- Großflächiger (mehr als 800 m² Verkaufsfläche) zentren- bzw.
nahversorgungsrelevanter Einzelhandel (mit Ausnahme des Sortimentes Nahrungs-
und Genussmittel) soll nur noch in der Bonner Innenstadt (A-Zentrum) und in den
Stadtbezirkszentren (B-Zentren) konzentriert werden.
- Zentren- bzw. nahversorgungsrelevanter Einzelhandel unterhalb der Großflächigkeit
(bis 800 m² Verkaufsfläche) kann auch in den sonstigen zentralen Bereichen (C- und
D-Zentren) angesiedelt werden.
Bei entsprechend maßvoller Dimensionierung der Betriebe können für den
Lebensmitteleinzelhandel Ausnahmen gemacht werden, um den heutigen
Größenordnungen der Betriebseinheiten gerecht zu werden. In C-Zentren soll eine
entsprechende Ansiedlung für Betriebe bis zu 1500 m² Verkaufsfläche möglich sein, in
D-Zentren nur in Ausnahmen.
- Nicht-zentren- und nicht-nahversorgungsrelevanter Einzelhandel ab einer
Verkaufsfläche über 800 m² soll in der Innenstadt, den Stadtbezirkszentren (A- und B-
Zentren) und in definierten Eignungsflächen konzentriert werden.
Die definierten Eignungsflächen für den großflächigen Einzelhandel mit nicht-zentren-
und nicht-nahversorgungsrelevanten Sortimenten außerhalb der A- und B-Zentren
umfassen zum größten Teil Gewerbegebiete, in denen bereits nennenswerter
Einzelhandel vorhanden ist, um die einzelhandelsbedingten Bodenpreissteigerungen
in Gewerbegebieten ohne nennenswerten Einzelhandel zu begrenzen und vorhandene
Gewerbeflächen tatsächlich für handwerkliche oder produzierende Betriebe zu
erhalten.
- Zulässigkeit von Randsortimenten:
Bei Branchen mit nicht-zentren- bzw. nicht-nahversorgungsrelevantem Einzelhandel
sind zentrenrelevante Randsortimente nur bis zu 10 % der gesamten Verkaufsfläche
bis maximal 800 m² und nur mit direktem Bezug zum Hauptsortiment zulässig.
Nahversorgungsrelevante Randsortimente sind grundsätzlich nicht zulässig.
- Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen:Seite 15 von 25
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“ – Begründung 5
Bei Bestandsbetrieben, die mit ihrem Standort nicht dem Bonner Einzelhandels- u.
Zentrenkonzept entsprechen, ist eine einmalige zehnprozentige Erweiterung des
Betriebes gemessen am Verkaufsflächenbestand von 2008 zulässig. Die Regelung des
zehnprozentigen Randsortiments bleibt davon unberührt.
Nach dem BEZK liegt das Plangebiet in keinem ausgewiesenen A, B, C oder D-Zentrum und
enthält keine Eignungsflächen für großflächigen nicht-zentrenrelevanten bzw. nicht-
nahversorgungsrelevanten Einzelhandel.
Derzeit wird das Einzelhandels- und Zentrenkonzept erneut fortgeschrieben. Die genannten
Zielsetzungen sollen im Wesentlichen beibehalten werden und auf geänderte rechtliche und
wirtschaftsstrukturelle Rahmenbedingungen sowie Veränderungen in der Siedlungsstruktur
aktualisiert werden. Die öffentliche Auslegung der Fortschreibung befindet sich derzeit in der
politischen Beratung (Stand: 1. Quartal 2025). Erkennbar ist bereits jetzt, dass die mit der
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 8023-16 verfolgten Ziele der Einzelhandelssteuerung
mit denen der Fortschreibung des BEZK übereinstimmen.
1.2.5.2 Vergnügungsstättenkonzept
Um die bauplanungsrechtlichen Möglichkeiten, die Ansiedlung von Vergnügungsstätten,
Sexshops und Bordellen/bordellartige Betriebe in den Stadtbezirkszentren aus
städtebaulichen Gründen steuern zu können, beauftragte der Rat der Bundesstadt Bonn in
seiner Sitzung am 31.05.2012 die Verwaltung, ein auf Spielhallen/Wettbüros fokussiertes
städtebauliches Entwicklungskonzept (Spielhallenkonzept oder Spielhallenrahmenplan) zu
erarbeiten. Dieser Auftrag wurde zum Anlass genommen, das „Konzept zur Steuerung der
Ansiedlung von Spielhallen“ aus dem Jahr 1988 zu überarbeiten. In Folge wurden zunächst
die Ziele und Leitlinien eines Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes durch den Rat
beschlossen, welche Grundlage für die vorliegende Planung sind. Gemäß dem
Vergnügungsstättenkonzept sollen Vergnügungsstätten, Sexshops und Bordelle/bordellartige
Betriebe nur in Gewerbegebieten zulässig sein, die das Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzept als Eignungsflächen für großflächigen nicht-zentren und nicht-
nahversorgungsrelevanten Einzelhandel definiert. In sonstigen Gewerbegebieten sollen sie
ausgeschlossen werden, um die wenigen in Bonn vorhandenen Gewerbeflächen für
produzierendes Gewerbe und Handwerksbetriebe vorzuhalten.
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung
Konkreter Planungsanlass der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 8023-16 ist die
Umsetzung des BEZK und der damit verbundene Schutz der zentralen Versorgungsbereiche.
Das BEZK selbst entfaltet keine unmittelbare Rechtswirksamkeit. Daher muss es über
Bebauungspläne in verbindliches Planungsrecht umgesetzt werden. Es ist als städtebauliches
Entwicklungskonzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB im Rahmen der Abwägung zu
berücksichtigen.
Des Weiteren ist eine städtebauliche Standortsteuerung des Einzelhandels unerlässlich, um
die wenigen vorhandenen Gewerbeflächen dem Handwerk und dem produzierenden Gewerbe
vorzuhalten. Wie sich in den letzten Jahren zeigte, beabsichtigen Unternehmen im Bereich
des Gewerbegebiets Beuel-Ost wiederholt Einzelhandelsvorhaben mit zentren- und
nahversorgungsrelevanten Sortimenten umzusetzen. Diese dem BEZK, der Regionalplanung
und den landesplanerischen Vorgaben widersprechenden Entwicklungswünsche bedürfen
einer städtebaulichen Steuerung mittels Bebauungsplänen.Seite 16 von 25
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“ – Begründung 6
Im Plangebiet wurde bereits eine Baugenehmigung für einen Lebensmitteldiscounter und
einen Drogeriemarkt erwirkt. Diese mussten entgegen den städtebaulichen
Entwicklungsabsichten der Stadt schlussendlich erteilt werden, nachdem kein Bebauungsplan
zur Regelung der Einzelhandelsvorhaben vorhanden war. Außerdem wurde im Februar 2023
ein Antrag auf Nutzungsänderung einer gewerblich genutzten Halle im Plangebiet in ein
Lebensmittelgeschäft bei der Verwaltung eingereicht. Dieser Antrag wurde zunächst nach §
15 BauGB für 12 Monate zurückgestellt, im September 2023 erfolgte ein Erlass über eine
Veränderungssperre für das Plangebiet, um die Ziele des Bebauungsplanes und des BEZK zu
sichern.
1.4 Planverfahren
Da innerhalb des Plangebiets keine räumlichen Differenzierungen vorgenommen werden,
reicht es aus, einen einfachen Bebauungsplan nach § 30 Abs. 3 BauGB aufzustellen, der keine
detaillierten Festsetzungen zur Gebietsart oder zum Maß der baulichen Nutzung trifft, da diese
Parameter sowie auch die überbaubaren Grundstücksflächen gemäß den maßgeblichen
Vorgaben des § 34 BauGB beurteilt werden können.
Zur Erhaltung und Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche sowie der
verbrauchernahen Versorgung nach den Zielen des gesamtstädtischen BEZK gemäß § 1 Abs.
6 Nr. 11 BauGB trifft der Bebauungsplan Festsetzungen auf Grundlage des § 9 Abs. 2a
BauGB. Der genannte Absatz tritt damit an die Stelle einer Beurteilung von Baugesuchen nach
§ 34 BauGB und soll so Genehmigungsprozesse vereinfachen. Dies ist möglich, da der
Bebauungsplan durch Beschränkung bestimmter gewerblicher Nutzungen dem Erhalt und der
Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche dienen soll bzw. Beeinträchtigungen von
schutzbedürftigen Nutzungen oder Beeinträchtigungen der städtebaulichen Funktion
vermeiden soll, und daher bestimmte nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässige Nutzungen
nicht zulässig sind. Die Fokussierung der Einzelhandelsentwicklung auf die zentralen
Versorgungsbereiche kommt unter anderem einer verbrauchernahen Versorgung der
Bevölkerung zugute und resultiert aus der Querschnittsaufgabe Innenentwicklung in der
Stadtplanung. Das BEZK spielt als städtebauliches Entwicklungskonzept eine wichtige
vorbereitende Rolle bei der Abgrenzung und Aufgabenzuweisung der zentralen
Versorgungsbereiche.
Um eine Beeinträchtigung der sich aus der vorhandenen Nutzung ergebenden städtebaulichen
Funktion des Gebiets, sowie eine städtebaulich nachteilige Häufung von Vergnügungsstätten
zu vermeiden, werden im Plangebiet zusätzlich auf der Grundlage des § 9 Abs. 2b BauGB und
den Zielen und Leitlinien des Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes Vergnügungsstätten,
Sexshops, Bordelle und bordellartige Betriebe ausgeschlossen.
Da sich der aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebende
Zulässigkeitsmaßstab durch die Aufstellung des Bebauungsplanes nicht wesentlich verändert
und der Bebauungsplan lediglich Festsetzungen nach § 9 Absatz 2a oder Absatz 2b BauGB
sowie Pflanzfestsetzungen nach § 9 Absatz 1 Nr. 25 BauGB enthält, kann hier das vereinfachte
Verfahren gemäß § 13 BauGB angewendet werden. Auf eine frühzeitige Beteiligung der
Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wird daher verzichtet. Ein Umweltbericht nach § 2
Abs. 4 BauGB ist nicht erforderlich.Seite 17 von 25
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“ – Begründung 7
2 Inhalt der Planung
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Durch die Steuerung des Einzelhandels entsprechend den Vorgaben des BEZK und den
Vorgaben der Regionalplanung im Geltungsbereich des Bebauungsplans sollen die
bestehenden Versorgungszentren im Stadtbezirk Beuel in ihrem Fortbestand und ihrer
weiteren Entwicklung geschützt werden, indem verhindert wird, dass sich zentren- und
nahversorgungsrelevanter Einzelhandel außerhalb ausgewiesener Zentren ansiedelt. Dabei
handelt es sich insbesondere um das nahegelegene Beueler B-Zentrum.
Ziel dieser Steuerung ist es außerdem, bestehende Flächen, die sich für eine gewerbliche
Nutzung eignen, angesichts des nur geringen Angebots an Gewerbeflächen für produzierende
bzw. emittierende Betriebe vorzuhalten. Der Fachbeitrag „Gewerbe- und Industrieflächen –
Bundesstadt Bonn“ von 2018 vom Büro Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH hat die
Bedarfe an Gewerbe- und Industrieflächen bis 2035 sowie die vorhandenen Reserve- und
mögliche Potenzialflächen untersucht.
Im Ergebnis ist für die Bundesstadt Bonn erkennbar, dass im Stadtgebiet heute und in Zukunft
nicht mehr ausreichend Flächen zur Verfügung gestellt werden können, um die erforderlichen
Bedarfe zu decken. Weiterhin wird deutlich, dass die Bundesstadt Bonn sukzessive Gewerbe-
und Industrieflächen verliert und konkurrierende Nutzungen regelmäßig die ursprünglichen
gewerblich-industriellen Standorte belegen und überformen. Insofern ist die Freihaltung
geeigneter Flächen von konkurrierenden Bodennutzungen, die eine höhere
Flächenproduktivität aufweisen und daher auch zahlungskräftiger sind, unbedingt erforderlich.
Dementsprechend sollen die Vorgaben des BEZK zu den Sortimenten in den verschiedenen
Einzelhandelslagen der Stadt im Bebauungsplan bezogen auf seinen Geltungsbereich
umgesetzt werden. Dabei werden bereits bestehende Betriebe, die nicht diesen Vorgaben
entsprechen, in ihrem Bestand gesichert werden, um Planungsschäden zu vermeiden.
Mit Verweis auf die vom Rat am 15.11.2012 beschlossenen Ziele und Leitlinien eines Bonner
Vergnügungsstättenkonzeptes sowie zur Sicherung der städtebaulichen Funktion des Gebiets
sollen Vergnügungsstätten, Bordelle, bordellartige Betriebe und Sexshops im Plangebiet nicht
zulässig sein.
Zu weiteren Festsetzungen zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung besteht in dem bereits
überwiegend bebauten Gebiet hingegen kein Bedarf, da diese Parameter sowie auch die
überbaubaren Grundstücksflächen gemäß den maßgeblichen Vorgaben des § 34 BauGB
beurteilt werden können.
2.2 Festsetzungen des Bebauungsplans
2.2.1 Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung - Einzelhandel
Die Festsetzungen des Bebauungsplans für den Einzelhandel werden aus dem BEZK und den
Zielen der Regionalplanung abgeleitet. Aus diesem Grund muss das Plangebiet zunächst
einer der Kategorien, für die das BEZK jeweils Aussagen trifft, zugeordnet werden: Das
Plangebiet ist im Regionalplan als ein Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereich (GIB)
ausgewiesen. In diesen Bereichen ist die Ansiedlung oder Erweiterung von großflächigen
Einzelhandelsbetrieben im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO nicht zulässig. Zudem liegt das
Gebiet in der Nähe des zentralen Versorgungsbereichs (B-Zentrum Beuel). Das PlangebietSeite 18 von 25
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“ – Begründung 8
selbst weist insgesamt eine nicht integrierte Lage auf, das heißt, es liegt innerhalb eines
Gewerbegebietes und nicht angrenzend an Wohnbebauung. Es ist auch keine im BEZK
ausgewiesene Eignungsfläche für den großflächigen nicht zentren- und nicht
nahversorgungsrelevanten Einzelhandel.
Daher werden zur Erhaltung und Fortentwicklung insbesondere des Beueler B-Zentrums
Einzelhandelsbetriebe für den Verkauf an Endverbraucher im Bebauungsplan grundsätzlich
nicht zugelassen.
Aufgrund der geringen Größe des Plangebiets in Verbindung mit der zuvor erläuterten
dringenden Nachfrage nach Gewerbeflächen soll durch den Ausschluss von Einzelhandel
einer weiteren Verstärkung des Wettbewerbs um die Flächen vorgebeugt werden. Zudem
bleibt so die Entwicklung der Bodenpreise soweit möglich unbeeinflusst vom Einzelhandel und
damit erfahrungsgemäß moderater.
Zugleich bietet das BEZK jedoch die Möglichkeit, unter bestimmten Bedingungen Ausnahmen
zuzulassen und bestimmte Einzelhandelsbetriebe auch in Gebieten mit den Eigenschaften des
Plangebiets zuzulassen.
Verkaufsflächen an letzte Verbraucher von Handwerks-, produzierenden und
weiterverarbeitenden Betrieben mit betriebsbezogenem Einzelhandel (Annexhandel) sind
ausnahmsweise bis maximal 800 m² Verkaufsfläche zulässig, wenn eine räumliche Zuordnung
zum Hauptbetrieb besteht, der Verkauf im betrieblichen Zusammenhang stattfindet, und eine
deutliche flächen- und umsatzmäßige Unterordnung zum Hauptbetrieb gegeben ist. Mit der
Obergrenze von 800 m² ist die Grenze zur Großflächigkeit noch eingehalten, sodass nicht mit
einer spürbaren Beeinträchtigung von Zentren gerechnet werden muss. Mit dieser funktionalen
Zuordnung soll sichergestellt werden, dass der Betrieb nur solche Produkte vertreibt, die im
Betrieb selbst angefertigt bzw. weiterverarbeitet wurden. Mit der räumlichen Zuordnung soll
sichergestellt werden, dass die Verkaufsstätte dem Betrieb äußerlich erkennbar angegliedert
ist. Nahversorgungsrelevante Sortimente werden von dieser Ausnahme nicht erfasst, da der
Verkauf dieser Sortimente den dafür geeigneten räumlichen Bereichen der Stadt vorbehalten
bleiben soll. Dies hat zur Folge, dass z.B. Handwerksbetriebe des Lebensmittelbereichs (z.B.
Bäckereien, Metzgereien) hier keine Einzelhandelsverkaufsflächen errichten können.
Darüber hinaus bietet § 1 Abs. 10 BauNVO die Möglichkeit, bereits bestehende Anlagen und
Betriebe über den passiven Bestandsschutz hinaus zu schützen und ihnen Erweiterungen,
Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen zuzugestehen. Der Bebauungsplan
trifft auf Grundlage der o.g. Vorschrift entsprechende Festsetzungen für den bestehenden
Lebensmitteldiscounter mit dem Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel an der
Maarstraße 48 mit einer Verkaufsfläche von 799 m² sowie den bestehenden Drogeriemarkt
mit dem Hauptsortiment Drogeriewaren, an der Maarstraße 50 mit einer Verkaufsfläche von
750 m².
Durch die Festsetzung wird den beiden Betrieben eine Erneuerung oder Änderung der
genehmigten Anlagen ermöglicht. Eine Erneuerung im Sinne von § 1 Abs. 10 Satz 1 BauNVO
ist die nach einem Verfall, einer Zerstörung oder einer Beseitigung der vorhandenen Anlage
erfolgende Neuerrichtung einer gleichartigen Anlage von gleicher Nutzungsart an gleicher
Stelle in moderner Form und Ausstattung. Änderungen - und als deren Unterfall Erweiterungen
- sind danach bauliche Maßnahmen, die eine Umgestaltung einer baulichen Anlage durch
Anbau, Umbau, Ausbau sowie Vergrößerung oder Verkleinerung bewirken.Seite 19 von 25
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“ – Begründung 9
Das Plangebiet ist bereits nach § 34 Abs. 2 BauGB als ein faktisches Gewerbegebiet
einzustufen. Gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO ist großflächiger Einzelhandel nur in für ihn
festgesetzten Sondergebieten oder in Kerngebieten zulässig. Nach ständiger
Rechtsprechung1 ist ein Einzelhandelsbetrieb großflächig, wenn er eine Verkaufsfläche von
800 m² überschreitet. Insofern kann hier für den genehmigten Discounter an der
Maarstraße 48 sowie für den an der Maarstraße 50 genehmigten Drogeriemarkt nur eine
Erweiterung bis 800 m² Verkaufsfläche anstatt der im BEZK vorgesehenen Erweiterung um
maximal 10 % der Verkaufsfläche gewährt werden, da sonst die Schwelle zur Großflächigkeit
in beiden Fällen überschritten werden würde und es dann nicht auszuschließen ist, dass sich
die Einzelhandelsbetriebe nicht nur unwesentlich auf die städtebauliche Entwicklung und
Ordnung auswirken könnten.
Um einer weiteren Verfestigung der städtebaulich nicht integrierten zentren- und
nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsnutzungen entgegenzuwirken, soll von der
Möglichkeit, auch Nutzungsänderungen auf Grundlage des § 1 Absatz 10 BauNVO
zuzulassen, jedoch nicht Gebrauch gemacht werden. Nutzungsänderungen in zentren- und
nahversorgungsrelevante Sortimente, deren Angebot bei Inkrafttreten dieses Bebauungsplans
nicht genehmigt war, sind also nicht zulässig.
Auch wenn von den dort genehmigten Einzelhandelseinrichtungen – insbesondere von dem
Drogeriemarkt - aufgrund der angebotenen Warensortimente negative Auswirkungen auf die
benachbarten Zentren ausgehen können, wird im vorliegenden Fall von einer reinen
Bestandsfestsetzung abgesehen, da bei einer entsprechenden Beschränkung der bereits
genehmigten und zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses voraussichtlich auch ausgeübten
Nutzung Entschädigungsforderungen nach § 42 BauGB nicht sicher ausgeschlossen werden
können.
Die getroffenen Festsetzungen zum Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben wirken
entsprechend den Zielsetzungen des LEP (Ziel 6.5-8) einer Verfestigung und Erweiterung der
bereits bestehenden Einzelhandelsagglomeration entgegen, so dass eine wesentliche
Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche nicht zu erwarten ist. Um die geringen in
Bonn verfügbaren Gewerbeflächen dem produzierenden Gewerbe vorzubehalten, ist im
Plangebiet auch der Ausschluss von nicht zentren- und nicht nahversorgungsrelevanten
Sortimenten angemessen. Diese Betriebe können sich südlich angrenzend in einer mit dem
BEZK dafür vorgesehenen Eignungsfläche entwickeln.
2.2.2 Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung - Vergnügungsstätten
Faktisch handelt es sich bei dem Plangebiet um ein Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO. Die
vom Rat am 15.11.2012 beschlossenen „Ziele und Leitlinien eines Bonner
Vergnügungsstättenkonzeptes“ beinhalten für verschiedene räumliche Bereiche der Stadt
differenzierte Maßgaben zur Steuerung von Vergnügungsstätten, Bordellen und bordellartigen
Betrieben und Sexshops (DS-Nr. 1210191NV8). Diese Maßgaben sind vorliegend
umzusetzen:
1 Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 24.11.2005 – 4 C 10.04Seite 20 von 25
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“ – Begründung 10
Gebiets-
typ
Vergnügungsstättenkategorie Sexshops Bordelle
Glücksspiel Geselligkeit,
Unterhaltung
Erotik,
Sexualität
Wohn-
gebiete
Ausschluss, soweit Zulässigkeit besteht Ausschluss,
soweit
Zulässigkeit
besteht
bereits
unzulässig
Dorf- und
Misch-
gebiete
Ausschluss Ausschluss bereits
unzulässig
Kern-
gebiete der
C- und D-
Zentren
Ausschluss Ausschluss Ausschluss
Sonstige
Kern-
gebiete
Ausschluss
nur in den in
Haupt-
geschäfts-
bereichen,
sonst kein
Ausschluss
kein
Ausschluss
Aus-
schluss
nur in den
in Haupt-
geschäfts-
bereichen,
sonst kein
Aus-
schluss
kein
Ausschluss
Ausschluss
nur in den
in Haupt-
geschäfts-
bereichen,
sonst kein
Ausschluss
Gewerbe-
gebiete
kein Ausschluss in Eignungsflächen für den Einzelhandel und weiteren
definierten Bereichen, ansonsten Ausschluss
Industrie-
gebiete
Ausschluss, soweit Zulässigkeit besteht
Gemäß den Leitlinien und Zielen für ein Vergnügungsstättenkonzept kommen in
Gewerbegebieten für Vergnügungsstätten nur Eignungsflächen für den großflächigen, nicht
zentren- und nicht nahversorgungsrelevanten Einzelhandel in Betracht, da dort durch den
Einzelhandel ohnehin keine reine Nutzung für das produzierende Gewerbe und verarbeitende
Betriebe vorgehalten werden kann und ein Verdrängungseffekt durch eine höhere
Flächenproduktivität der Vergnügungsstätten ebenso durch den Einzelhandel hervorgerufen
werden kann. Das Plangebiet ist im BEZK nicht als Eignungsfläche für den großflächigen nicht-Seite 21 von 25
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“ – Begründung 11
zentren und nicht-nahversorgungsrelevanten Einzelhandel ausgewiesen und ist daher als
Standort von Vergnügungsstätten auszuschließen.
Gegen die Ansiedlung von Vergnügungsstätten, Sexshops und Bordellen im Plangebiet spricht
außerdem die repräsentative Wirkung für die Gesamtstadt Bonn, die dem Plangebiet mit
Eröffnung des Maarstraßenanschlusses als zukünftiges Eingangstor in die Stadt von der
Autobahn aus zufallen wird.
Vergnügungsstätten, Sexshops, Bordelle und bordellartige Betriebe sind daher im
Geltungsbereich des Bebauungsplans auszuschließen.
2.2.3 Pflanzfestsetzungen
Ausgehend von den Ergebnissen der „Planungsperspektive Gewerbegebiet Beuel-Ost“ wurde
als Bestandteil einer städtebaulichen Neuordnung des Gewerbegebietes Beuel-Ost u.a. das
Ziel formuliert, eine Aufwertung des Straßenraums Maarstraße von der Einmündung
Königswinterer Straße bis zum geplanten Autobahnanschluss zu erreichen. Hierzu sollen
neben der Neuaufteilung des Straßenraums– welche nicht Bestandteil dieses
Bebauungsplans ist – auch Pflanzfestsetzungen auf den privaten Grundstücken beitragen.
Denn laut den der „Planungsperspektive Gewerbegebiet Beuel-Ost“ zugrunde liegenden
Strukturuntersuchungen sind rund 22 % aller Betriebe im Gewerbegebiet Beuel-Ost im
weitesten Sinne der Automobilindustrie zuzurechnen. Neben Autohäusern und
Gebrauchtwagenhändlern finden sich auch Reifen-, Autoglas- und Ersatzteilehandel, Kfz-
Werkstätten, Autokarosserie- und -Lackierbetriebe, Autoverwertungen und Autoverdeck-
handel.
Insbesondere die metallverarbeitenden Betriebe, wie Altautoverwertung, Schrotthändler und
Gebrauchtwagenverkäufer, die ihre Waren ausschließlich unter freiem Himmel präsentieren,
prägen das Erscheinungsbild von Teilen des Gewerbegebietes maßgeblich. Insbesondere
betrifft dies Teilbereiche entlang der Broichstraße, des Schwarzen Weges sowie der
Maarstraße und der Königswinterer Straße.
Um negativen Auswirkungen auf das gesamte städtebauliche und gestalterische
Erscheinungsbild des Gewerbegebietes Beuel-Ost und einer damit verbundenen Abwertung
des gesamten Gewerbegebietes entgegenzutreten, sollen Lagerflächen durch
Begrünungsmaßnahmen zum öffentlichen Raum hin abgeschirmt und Zaunanlagen begrünt
werden. Hierzu sind Hecken und Sträucher der Pflanzliste 1 „Standortheimische Gehölze und
traditionelle Kulturarten in Bonn“ der Bundesstadt Bonn zu verwenden. Die Anpflanzungen
sind dauerhaft zu erhalten. Weitere Arten können in Abstimmung mit der Bundesstadt Bonn
verwendet werden.
Eine entsprechende Begrünung kann sich positiv auf Mikroklima auswirken und dient analog
dem vom Rat der Bundesstadt Bonn gefassten Aufstellungsbeschluss außerdem der
städtebaulichen und gestalterischen Aufwertung des Plangebiets sowie des Straßenbildes.
Zudem wird mit der Festsetzung dem Pilotprojekt „Gebietsmanagement für Klimaschutz und
Klimaanpassung in bestehenden und neuen Gewerbegebieten“ als Baustein des vom Rat der
Bundesstadt Bonn beschlossenen Klimaplans 2035 Rechnung getragen.Seite 22 von 25
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“ – Begründung 12
3 Auswirkungen der Planung
3.1 Städtebauliche Auswirkungen
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sind keine nachteiligen städtebaulichen
Auswirkungen zu erwarten. Vielmehr kann durch die Festsetzungen ein Beitrag zum Erhalt der
bestehenden Zentren geleistet werden, die für die wohnungsnahe Versorgung der
Bevölkerung, insbesondere der nicht motorisierten Käuferschichten, mit Gütern des täglichen
Bedarfs von besonderer Bedeutung sind. Durch die ungesteuerte Ansiedlung von
Einzelhandelsbetrieben in der nicht integrierten Lage des Plangebiets könnten negative
Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO auf die zentralen Versorgungsbereiche nicht
ausgeschlossen werden.
Der nach § 1 Abs. 10 BauNVO im Rahmen des Bestandsschutzes gewährte
Lebensmitteldiscounter und Drogeriemarkt stellen zwar eine Beeinträchtigung für die
Umsetzung des BEZK dar – da ihre Zulassung jedoch bereits vor Aufstellung des
Bebauungsplans genehmigt wurde, gehen entsprechende Auswirkungen nicht im eigentlichen
Sinne vom Bebauungsplan aus. Um der vorgefundenen Bestandssituation, die außerdem
verfassungsrechtlich durch Art. 14 des Grundgesetzes geschützt ist, zu entsprechen und
zudem Entschädigungsansprüche nach § 42 BauGB zu vermeiden, wird ein erweiterter
Bestandsschutz festgesetzt. In Zukunft könnten daher bei Erneuerungen oder
Nutzungsänderungen Auswirkungen eintreten, die ohne diese unvermeidbare Festsetzung
nicht eintreten würden. Eine stärkere Einschränkung der Entwicklungsmöglichkeiten für die
Eigentümer wäre an dieser Stelle unverhältnismäßig.
Durch den Ausschluss von Vergnügungsstätten, Sexshops und Bordellen/bordellartigen
Betrieben trägt der Bebauungsplan außerdem dazu bei, eine hochwertige städtebauliche
Situation herbeizuführen bzw. zu sichern, damit das Plangebiet in solch einer repräsentativen
Weise wirken kann, wie es für seine künftige Lage an einer Einfallstraße aus Sicht der
Bundesstadt Bonn angemessen ist.
Die Festsetzung zur Begrünung von Lagerplätzen und deren Abschirmung von öffentlichen
Flächen trägt zu einer Aufwertung des Straßenbilds bei, da die mit offenen Lagerplätzen in der
Regel verbundenen negativen Auswirkungen vermieden oder zumindest minimiert werden.
3.2 Auswirkungen auf die Umwelt
Anzeichen einer wesentlichen Umweltrelevanz für die Schutzgüter Mensch, Tiere und
Pflanzen sowie Landschaft, Boden, Wasser, Luft, Klima und Kultur- und Sachgüter sind im
Hinblick auf die Planung nicht erkennbar. Zusätzliche Eingriffe in den Naturhaushalt werden
durch die Festsetzungen des Bebauungsplans nicht vorbereitet. Durch die Festsetzung, dass
Lagerplätze abzuschirmen und zu begrünen sind, kann sich das Mikroklima leicht verbessern.
3.3 Sonstige Auswirkungen
Im Rahmen der neuen, planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 8023-16
werden die Nutzungsmöglichkeiten für die Grundstückseigentümer teilweise eingeschränkt.
Unter Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander wird hier
dem Erhalt der Bonner Zentren im Sinne des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes
Vorrang vor der uneingeschränkten gewerblichen Nutzung der Grundstücke eingeräumt.Seite 23 von 25
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“ – Begründung 13
Der Eingriff in das Eigentum wird insofern gemildert, als dass Annexhandel (Artikel, die mit
handwerklichen Dienstleistungen angeboten werden bzw. in Beziehung zur gewerblichen
Nutzung stehen) bis zu einer angemessenen Größe ermöglicht wird. Für
nahversorgungsrelevante Sortimente kann dies allerdings nicht festgesetzt werden, da in
diesem Fall sehr wohl von einer Beeinträchtigung der nahegelegenen Zentren ausgegangen
werden muss, indem Kundenströme umgeleitet würden.
Im Übrigen handelt es sich nicht um einen unverhältnismäßigen Eingriff in die grundrechtlich
geschützte Eigentümerposition, da im vorliegenden Fall die dem Allgemeinwohl dienende
Sicherung der Zentren einer teilweisen Einschränkung vielfältiger Nutzungsmöglichkeiten für
die Eigentümer gegenübersteht. In vertretbarem Umfang werden Ausnahmen der allgemeinen
Einschränkungen zugelassen. Für die betroffenen Grundstücke verbleibt so noch ein
umfangreicher Katalog an potentiellen Nutzungen, der den vorhandenen Betrieben
Entwicklungsmöglichkeiten aufzeigt.
Die im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren beachtlichen Festsetzungen zur
Abschirmung und Eingrünung von Lagerplätzen lassen ebenfalls keine unzumutbaren
Beeinträchtigungen in die Eigentums– und Nutzungsrechte der Betroffenen zu erwarten.
3.4 Kosten und Finanzierung
Durch die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 8023-16 entstehen der Bundesstadt Bonn
keine Kosten.
Aufgestellt: Bonn, im März 2025
Die Oberbürgermeisterin
Im Auftrag
Leiterin des StadtplanungsamtesSeite 24 von 25
Seite 25 von 25