Umsetzung des Beschlusses zu: Grüne/Linke-Antrag: Areal des ehemaligen Landesbehördenhaus für Wohnraum entwickeln

Beschlussvorlage
öffentlich
253997-04
Der OberbürgermeisterDokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Umsetzung des Beschlusses zu: Grüne/Linke-
Antrag: Areal des ehemaligen
Landesbehördenhaus für Wohnraum entwickeln
Beratungsfolge
Ausschuss für Planen, Bauen und
Denkmalschutz
17.06.2026 Empfehlung
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
23.06.2026 Empfehlung
Bezirksvertretung Bonn 23.06.2026 Empfehlung
Rat 09.07.2026 Entscheidung
Begründung der Dringlichkeit:
Es besteht eine Dringlichkeit, da die Verwaltung ohne Beschlussfassung der
Leitlinien für das Interessensbekundungsverfahren des Landes die städtischen
Ziele und Interessen nicht rechtzeitig in das Verfahren einbringen kann. Das
Interessensbekundungsverfahren startet im Juni und endet im September
2026. Ein Ratsbeschluss erst am Ende des Verfahrens im September kann zu
einer Nicht-Berücksichtigung der städtischen Belange führen und ein möglicher
Teilerwerb von Flächen im Plangebiet durch die Verwaltung und/oder
städtische Tochterunternehmen würde erschwert.
Im Rahmen der Vorabstimmung des Sachverhalts war ein Gespräch mit
Vertretern des benachbarten Unternehmens notwendig. Die Terminierung des
Gesprächs ließ eine fristgerechte Einreichung der Vorlage nicht zu.
Beschlussvorschlag
1. Dem unter I) beschriebenen Vorgehen wird zur Umsetzung des
Beschlusses DS-Nr. 253997 zugestimmt.
2. Die Verwaltung wird beauftragt die unter II) aufgeführten Leitlinien in das
Interessensbekundungsverfahren des BLB-NRW einzubringen.
3. Die Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB wird im
Vorfeld des Bieterverfahrens entsprechend der unter II) aufgeführten
Leitlinien durchgeführt.
Begründung
Die Verwaltung beschreibt nachfolgend das weitere Vorgehen zur Aufstellung
des Bebauungsplanes Nr. 6718-1 „Neues Quartier Bundesviertel“ undSeite 1 von 10
Seite 2Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
entspricht damit den Maßgaben 1-4 des Beschlusses DS-Nr. 253997:
Zu 1)
Am 26.03.2026 führte die Verwaltung zusammen mit der
Stadtentwicklungsgesellschaft (SEG) ein Abstimmungsgespräch mit
Vertreter*innen des Bau- und Liegenschaftsbetriebes NRW (BLB-NRW) über
die Entwicklung und geplante Vermarktung des Areals zwischen Friedrich-
Ebert-Allee, Nahum-Goldmann-Allee, Olof-Palme-Allee und A 562.
I.) Zentrale Ergebnisse der Abstimmung zum weiteren Vorgehen sind:
• Der BLB-NRW wird die landeseigene Liegenschaft aufgrund
landesrechtlicher Rahmenbedingungen als Gesamtes, ohne Aufteilung in
Baufelder, ausschreiben. Ziel des Landes ist die Vergabe an einen Bieter.
Erst im Falle eines Scheiterns der Vermarktung als Gesamtgrundstück, ist
die erneute Ausschreibung in Baufeldern denkbar.
• Gemäß § 15 Abs. 3 Haushaltsgesetz NRW (HHG NRW) besteht die
Möglichkeit eines Teilflächenerwerbs durch die Stadt, kommunale
Tochterunternehmen und Studierendenwerke für kommunale Zwecke
(z.B. Schule, geförderter Wohnungsbau). Hierzu müssen die
kommunalen Bedarfe bereits in das Interessensbekundungsverfahren
des Landes eingebracht werden. Im Anschluss werden die Bedarfe
seitens des Landes geprüft. Eine Teilflächenvergabe kann, nach
Auskunft des Landes, mit den kommunalen Stellen voraussichtlich
vor dem Bieterverfahren verhandelt werden.
• Der BLB-NRW plant das dreimonatige Interessensbekundungsverfahren für
Investoren im Juni 2026 zu starten. Die Stadt oder städtische
Tochterunternehmen (SEG, VEBOWAG) können bereits zu diesem
Zeitpunkt ein Interesse für den Erwerb von einer oder mehreren Teilflächen
einbringen. Im Gespräch wurde vereinbart, dass die Stadt Bonn zudem
städtische Planungsziele in das Interessensbekundungsverfahren einbringt,
die von den Interessenten zu berücksichtigen sind (sh. II) Leitlinien der
städtebaulichen Entwicklung).
• Die Verwaltung startet, parallel zum Vergabeverfahren des Landes, das
Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes.
• Hierzu werden zwei städtebauliche Varianten (A: Erhalt ehem.
Landesbehördenhaus/ „Liegende Acht“ und B: Neubau - sh. Anlage) vom
Büro Cityförster auf Basis des in 2024 durchgeführten
Qualifizierungsverfahrens herangezogen und aktualisiert (DS-Nr. 240458).
Die Kosten hierfür werden auf 35.000 Euro geschätzt. Die Aktualisierung ist
notwendig, da sich die beschlossene Variante A im bisherigen Verfahren
als konfliktbehaftet erwiesen hat. Denn hier wurde, zum Zweck des Erhalts
der „Liegenden Acht“, der vom Rahmenplan vorgegebene Hochpunkt nach
Norden verschoben. Deshalb ist im weiteren Verfahren noch zu
entscheiden, wie dieser Bereich städtebaulich gestaltet wird, insbesondereSeite 2 von 10
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wenn die Bestandsbebauung erhalten bleiben sollte. Bezüglich einer
verträglichen städtebaulichen Gestaltung dieses Teilbereichs (im Anhang
weiß überlagert) im Rahmen der Planaktualisierung, ist die Verwaltung
auch in konstruktiven Gesprächen mit dem Unternehmen, welches das
benachbarte Gebäude nutzt.
Die Variante B ist städtebaulich insbesondere bezüglich eines höheren
Wohnanteils, der zentralen Freifläche und der Wegebeziehungen
anzupassen.
• Die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit ist im
vierten Quartal 2026 geplant.
• Im vierten Quartal 2026 plant der BLB-NRW das Vergabeverfahren als
Bieterverfahren durchzuführen. Die Planvarianten zur Frühzeitigen
Beteiligung der Öffentlichkeit im Bebauungsplanverfahren können in das
Bieterverfahren eingebracht werden, sodass den Bietern frühzeitig konkrete
planerische Rahmenbedingungen bekannt sind.
• Erst nach Abschluss des Bieterverfahrens soll das
Bebauungsplanverfahren mit dem dann ausgewählten Bieter/Investor als
vorhabenbezogener Bebauungsplan weitergeführt werden.
Zu 2)
Die Flurstücke im Plangebiet sind ausschließlich im Eigentum des Landes
NRW.
Folgende städtebauliche Leitlinien werden von der Verwaltung in das
Interessensbekundungsverfahren eingebracht und sind Grundlage für die
frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit im Bebauungsplanverfahren.
Diese Leitlinien sind aus den vorangegangenen Beschlussfassungen abgeleitet
(DS-Nr. 240458; DS-Nr. 241261 und DS-Nr. 242191).
II.) Leitlinien für das Interessensbekundungsverfahren "ehem.
Landesbehördenhaus"
1. Grundsätzliche Zielsetzung
Maßgeblich ist die Orientierung an den grundsätzlichen Zielen und Leitlinien
der Rahmenplanung Bundesviertel. Ziel ist die Entwicklung eines gemischt
genutzten Quartiers mit Schwerpunkt Wohnen.
Die Geschossigkeit der Gebäude mit fünf bis sechs Geschossen orientiert sich
an der Umgebungsbebauung mit Berücksichtigung von
Entwicklungsmöglichkeiten. Abweichend sind abgeleitet aus der
Rahmenplanung zwei Hochpunkte möglich; ein niedriger Hochpunkt (40 Meter)
an der Nahum-Goldmann-Allee (nahe der DB-Strecke) sowie eine bis zu 120
Meter hohe Landmarke an der Friedrich-Ebert-Allee/B9. Die angrenzende
Bebauung ist bei der Verortung der Hochpunkte im Plangebiet zu
berücksichtigen.Seite 3 von 10
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2. Bebauungsplanverfahren
Der im weiteren Verfahren aufzustellende Bebauungsplan Nr. 6718-1 "Neues
Quartier Bundesviertel" wird Grundlage der städtebaulichen Entwicklung der
Liegenschaft. Im Herbst 2026 ist die Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
gem. § 3 (1) BauGB im Bebauungsplanverfahren geplant.
Art und Maß der baulichen Nutzung: Es ist vorgesehen, das Plangebiet im
Bebauungsplanverfahren als Urbanes Gebiet (MU) festzusetzen. Daraus ergibt
sich eine Nutzungsmischung von höchstens 80% Wohnungsbau zu 20%
anderweitiger Gebäudenutzung.
Für die Grundschulnutzung wird der entsprechende Bereich als Fläche für den
Gemeinbedarf Schule festgesetzt.
Die mögliche BGF (ohne Kellergeschosse) liegt bei ca. 130.000 qm, sofern
beide Hochpunkte realisiert werden.
3. Wohnungsbau
Es ist eine Quote von mind. 50 % geförderter Wohnungsbau (bezogen auf die
Wohn-BGF) umzusetzen.
Fördervoraussetzungen für Quartiersmaßnahmen sind:
a) die Mischung verschiedener Förderangebote wie die Neuschaffung von
Mietwohnraum, Wohnplätzen, Eigentum und Modernisierung mit
frei finanzierten Wohnungen,
b) nachbarschaftsfördernde Infrastruktur, beispielsweise Gemeinschaftsräume
oder Quartiersplätze sowie
c) eine besonders qualitätsvolle, naturnahe Wohnumfeldgestaltung
einschließlich Klimafolgenanpassung.
4. Zielgruppen
Bei der Planung wird ein bedarfsgerechtes Verhältnis von Wohnungen
unterschiedlicher Größe und für verschieden Nutzergruppen erwartet. Der
Bedarf liegt vorrangig bei kleinen Wohnungen für 1 und 2 Personen –
Haushalte. Ergänzt werden soll dieses Wohnangebot um
größere Wohneinheiten (Familien); Angebote zum Betreuten Wohnen
und studentischem/auszubildendem Wohnen können ergänzend vorgesehen
werden.
5. Weitere Nutzungen
Die angestrebten Nutzungen umfassen des Weiteren: Büro und nicht-störendes
Gewerbe, Beherbergungsbetriebe und ein Nahversorgungsbetrieb mit
Nahrungs- und Genussmitteln bis zu einer Verkaufsfläche von 1700 qm zzgl.
Einzelhandelsnutzungen, wie ein Kiosk, Bäcker oder Blumenladen mit
insgesamt 2030 qm GVKF), Kindertagesstätte zur Deckung des durch die
Neubebauung ausgelösten Bedarfs.
Auf Grundlage der geplanten Wohneinheiten im Planungsraum ist derzeit von
einem Bedarf an einer dreizügigen Grundschule mit einer Zweifeld-Turnhalle
auszugehen. Außerdem sollten im Planungsraum attraktive Bewegungsflächen
vorgesehen werden.
Für diesen Bereich ist mit dem Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept ein
perspektivischer zentraler Versorgungsbereich im Sinne des § 11 Abs. 3Seite 4 von 10
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BauNVO vorgesehen (DS-Nr.: 252458). In einer Voruntersuchung wurden die
maximal verträglichen Verkaufsflächen im Rahmen eines zentralen
Versorgungsbereiches, der primär der Nahversorgung dient, festgelegt. Damit
ist es Ziel der Bundesstadt Bonn am Standort Einzelhandel zur Sicherstellung
der Nahversorgung zu entwickeln.
6. Ruhender Verkehr
Stellplätze sind - abgesehen von Fahrradabstellplatzen - ausschließlich in
Tiefgaragen zulässig.
Tiefgaragen sind so anzuordnen, dass sie die überbaubaren
Grundstücksflächen möglichst nicht überschreiten.
7. Energieeffizientes Bauen
Die Baukörper sind energetisch so zu konzipieren, dass sie den geltenden
Bestimmungen der Bundesstadt Bonn entsprechen.
Planerische Hinweise:
Ein Teilbereich des Plangebiets liegt innerhalb der Anbauverbots- sowie
Anbaubeschränkungszone (40 m/100 m) der Bundesautobahn A 562. Dazu hat
eine Abstimmung mit dem Fernstraßenbundesamt und der Autobahn GmbH
stattgefunden. Demnach ist die Anbauverbotszone bei der
Neuplanung zu berücksichtigen. Die Bestandsgebäude liegen innerhalb dieser
Zone, können aber nachgenutzt und vorbehaltlich einer Abstimmung mit dem
Straßenbaulastträger aufgestockt werden. Die Straßenbaulastträger werden im
Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes erneut beteiligt.
Ein Anteil von rd. 30% des Plangebiets ist als Grünflächen in einer
zusammenhängenden zentralen Freifläche mit hoher Aufenthaltsqualität (sh.
auch Bedingungen der Wohnraumförderung NRW) zu berücksichtigen.
Die verkehrliche Erschließung ist ausschließlich über die Nahum-Goldmann-
Allee sowie die Olof-Palme-Allee möglich – nicht über die B9/Friedrich-Ebert-
Allee.
Zu 3)
Die städtebauliche Konzeption wird, wie unter I) beschrieben, erarbeitet.
Da es sich bei dem Areal ausschließlich um eine Liegenschaft im Eigentum des
Landes handelt, ist die SEG hier nicht zuständig.
Das Bebauungsplanverfahren wird nicht als Angebotsbebauungsplan
weitergeführt, sondern nach Erwerb des Grundstücks durch einen Investor mit
diesem als vorhabenbezogener Bebauungsplan entwickelt. Somit sind alle
anstehenden Kosten für das Verfahren von diesem zu tragen und das
Baulandmodell anwendbar.
Zu 4)
Entsprechend der oben aufgeführten Gesprächsergebnisse wird das
Bieterverfahren vom BLB-NRW zunächst für die gesamte Liegenschaft ohne
Aufteilung in Baufelder durchgeführt werden. Lediglich im Falle einerSeite 5 von 10
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ergebnislosen Ausschreibung besteht, aufgrund landesrechtlicher Vorgaben,
die Möglichkeit einer Ausschreibung mit Aufteilung in Baufelder.
Für kommunale Zwecke gemäß § 15 (3) HHG NRW besteht jedoch die
Möglichkeit eines vorgezogenen Teilflächenerwerbs für die Schule und
geförderten Wohnungsbau durch die Stadt oder städtische
Tochterunternehmen (sh. Leitlinien). Die Verhandlungen würden voraussichtlich
im Anschluss des Interessensbekundungsverfahrens geführt werden können.
Die städtischen Tochterunternehmen VEWOBAG und SEG werden von der
Verwaltung über das Interessensbekundungsverfahren informiert, sodass sie
sich in das Verfahren einbringen können.
Eine Wirtschaftlichkeitsuntersuchung sowie darauf aufbauende Entscheidungen
über einen möglichen Ankauf von Grundstücksflächen durch die Stadt Bonn,
VEBOWAG oder SEG können jedoch erst erfolgen, wenn im weiteren Verlauf
des Verfahrens konkrete Kaufpreisvorstellungen seitens des Landes NRW bzw.
des BLB-NRW vorliegen.
Ein eventueller Grunderwerb und die spätere Umsetzung der wie oben
beschriebenen städtischerseits gewünschten Gemeinbedarfsnutzungen wird
Belastungen des städtischen Haushalts auslösen.
Wie aus der Vorlage ersichtlich, entfaltet der Beschluss finanzielle
Auswirkungen und erfolgt vorbehaltlich der weiteren Prüfung im Rahmen des
laufenden Projektes zur Aufgabenkritik und der Aufstellung des HH-
Planentwurfes 2027/2028 sowie der mittelfristigen Finanzplanung.
Finanzielle Auswirkungen:
Produktgruppe Produktgruppenbezeichnung Produkt Produktbezeichnung
1.09.01 Räumliche Planung 1.09.01.02 Bebauungsplanvorentwüfe,
Städtebauliche Planung einschl.
Beratung
Investive Kosten der Maßnahme
Brutto Finanzstelle /
FiPos
Veranschlagt
in
Noch bereit-
zustellen
Deckung
Auszahlungen
Einzahlungen
Investiver
Finanzsaldo
Konsumtive Kosten der Maßnahme jährlich einschließlich Folgekosten
Brutto Finanzstelle /
FiPos
Veranschlagt
in
Noch bereit-
zustellen
Deckung
Auszahlungen /
Aufwendungen
35.000,00 € 161000901 /
72.1000
2026 6100007
Einzahlungen / 0,00 €Seite 6 von 10
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Erträge
Haushaltsbelastung
jährlich
35.000,00 €
Anlage/n
1 Rahmenplanung-Labor_Varianten-A+B (öffentlich)Seite 7 von 10
Rahmenplanung Bundesviertel: Labor
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Variante A (politisch beschlossen)
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Variante B - Abriss Landesbehördenhaus und Neubau
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