Umsetzung der Grundsteuerreform: Entwicklung der Grundsteuermessbeträge und des Steueraufkommens nach Umsetzung der Reform

Mitteilungsvorlage
öffentlich
253399
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
21 Kassen- und Steueramt
Dezernat:
Dez. II
Umsetzung der Grundsteuerreform: Entwicklung
der Grundsteuermessbeträge und des
Steueraufkommens nach Umsetzung der Reform
Beratungsfolge
Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und
Vergabe
10.07.2025 Kenntnisnahme
Rat 04.09.2025 Kenntnisnahme
Mitteilung:
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat in seiner Sitzung am 13. Februar 2025 die
„Satzung der Bundesstadt Bonn über die Festsetzung der Realsteuerhebesätze
für das Jahr 2025“ beschlossen (DS 252428). Daraufhin hat die Verwaltung
Anfang März 2025 die bis dahin seitens der Finanzverwaltung zur Verfügung
gestellten rund 106.000 Grundsteuermessbescheide nach neuem Recht zur
Veranlagung der Grundsteuer in das städtische SAP-Fachverfahren
übernommen und zum 27. März 2025 die Grundsteuerbescheide für das
Veranlagungsjahr 2025 an alle steuerpflichtigen Immobilieneigentümer*innen
versandt.
Wie in o. g. Beschlussvorlage angekündigt, hat die Verwaltung die weitere
Entwicklung des Grundsteuermessbetragsvolumens analysiert. Hierzu wurden
zum Stichtag 16. Mai 2025 die nunmehr real veranlagten Grundsteuerdaten mit
nachstehend aufgeführten Ergebnissen ausgewertet. Zur Erhöhung der
Lesbarkeit wurden sämtliche Zahlen gerundet, so dass sich bei den in dieser
Vorlage und ihren Anlagen genannten Zahlen und Summierungen
Rundungsdifferenzen ergeben können:
Messbetragsvolumen tatsächlicher
Hebesatz
Steueraufkommen 2025
14,0 Mio. € 101,2 Mio. €
davon:
Wohnen:
10,2 Mio. € 657 % 67,4 Mio. €
Nicht-Wohnen
3,8 Mio. € 900 % 33,8 Mio. €
Im Rahmen der Vorbereitungen zur Umsetzung der Grundsteuerreform hatte
die Verwaltung bereits mehrfach Prognosen zur Entwicklung des
Grundsteuermessbetragsvolumens erstellt und hierüber die städtischenSeite 1 von 6
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Gremien informiert (vgl. DS 242138-01 ST sowie 252428). In diesem
Zusammenhang wurde stets darauf hingewiesen, dass dessen künftige
Entwicklung mit Unsicherheiten behaftet ist und stetigen Veränderungen
unterliegen wird.
Diese Unsicherheiten halten – auch bezüglich der aktuellen Auswertung –
unverändert an. Dieser Umstand ist deshalb von erheblicher fiskalischer
Bedeutung, weil das Grundsteueraufkommen 2025 bereits jetzt 1,3 Mio. € p. a.
hinter dem Steueraufkommen zurückbleibt, welches zur aufkommensneutralen
Umsetzung der Grundsteuerreform notwendig wäre.
Die damaligen Prognosen zur Entwicklung des
Grundsteuermessbetragsvolumens stellten sich wie folgt dar:
Prognose Oktober 2024
Messbetragsvolumen aufk.-neutr. Hebesatz Steueraufkommen
15,1 Mio. € 679 % 102,5 Mio. €
davon:
Wohnen
11,2 Mio. € 76,0 Mio. €
Nicht-Wohnen
3,9 Mio. € 26,5 Mio. €
Prognose November 2024
14,0 Mio. € 732 % 102,5 Mio. €
davon:
Wohnen
10,0 Mio. € 73,2 Mio. €
Nicht-Wohnen
4,0 Mio. € 29,3 Mio. €
Prognose Januar 2025
13,9 Mio. € 100,4 Mio. €
davon:
Wohnen
10,3 Mio. € 657% 67,8 Mio. €
Nicht-Wohnen
3,6 Mio. € 900 % 32,6 Mio. €
Diese Prognosen wurden – anders als die aktuelle Auswertung – mit einem im
SAP-Fachverfahren implementierten Prognosetool erstellt, welches nach
Übernahme der Messbescheide in das reguläre Veranlagungsverfahren nun
nicht mehr nutzbar ist. Daher können seit der Datenübernahme im März 2025
nur noch Echtdaten ausgewertet und miteinander verglichen werden.
Die Verwaltung weist darauf hin, dass im v. g. Veranlagungsverfahren für
Steuerjahre vor 2025 keine Nutzungsarten gespeichert wurden, da diese bis
Ende 2024 für die Steuerveranlagung nicht relevant waren. Das Prognosetool
konnte diese Daten ausschließlich aus den an den neuen
Grundsteuermessbescheiden gespeicherten Nutzungsarten auswerten.Seite 2 von 6
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Analyse der Messbetragsentwicklung in einzelnen Nutzungsarten
Neben der o. g. Auswertung hat die Verwaltung ebenfalls analysiert, wie sich
die Grundsteuermessbeträge innerhalb der einzelnen Nutzungsarten verändert
haben. Weil Altdaten zu den Nutzungsarten vor dem Steuerjahr 2025 aus v. g.
Gründen nicht zur Verfügung stehen, wurde auf die ab 2025 erfasste
Nutzungsart zurückgegriffen und der Grundsteuermessbetrag 2025 mit dem
Messbetrag des Jahres 2024 verglichen.
Bei den durchgeführten Analysen liegt dementsprechend die Annahme
zugrunde, dass bei der deutlich überwiegenden Zahl der Immobilien die
Nutzungsart gegenüber dem Vorjahr unverändert geblieben ist.
Die Messbetragsveränderungen je Nutzungsart sind im Detail in der Anlage zu
dieser Vorlage dargestellt. Zusammengefasst ergeben sich nach aktuellem
Stand für das Veranlagungsjahr 2025 gegenüber dem Jahr 2024 folgende
wesentliche Effekte:
Die Grundsteuermessbeträge haben sich im Bereich Wohnen in rund 50.000
Fällen erhöht (+ 2,6 Mio. €). Für rund 43.000 Wohnimmobilien sind diese
Messbeträge gegenüber 2024 gesunken (- 1,3 Mio. €). Insgesamt betrachtet ist
somit das Messbetragsvolumen für alle Wohnimmobilien gegenüber dem
Vorjahr saldiert um 1,3 Mio. EUR gestiegen. Innerhalb der Gruppe der
Wohnimmobilien erfahren die Einfamilienhäuser die größte Zusatzbelastung
(+ 1,1 Mio. €).
Im Bereich Nichtwohnen sind die Grundsteuermessbeträge in rund 6.700 Fällen
gestiegen (+1,0 Mio. €); in 6.200 Fällen niedriger als im Vorjahr (- 2,8 Mio. €).
Das Messbetragsvolumen im Bereich Nichtwohnen hat sich somit um saldiert
1,8 Mio. EUR gemindert. Der größte Anteil der Minderungen entfällt auf die
Geschäftsgrundstücke (- 1,8 Mio. €), unbebaute Grundstücke sind
demgegenüber deutlich stärker zusätzlich belastet (+ 0,3 Mio. €).
Es kann somit festgehalten werden, dass durch die auf Bundes- und
Landesebene beschlossene Grundsteuerreform in Bonn der Bereich Wohnen
mit einem Messbetragsvolumen von saldiert 1,3 Mio. € zusätzlich belastet wird,
während der Bereich Nichtwohnen saldiert um 1,8 Mio. € entlastet wurde. Es ist
also eine entsprechende Belastungsverschiebung vom Bereich Nichtwohnen
hin zum Bereich Wohnen eingetreten.
Effekte aus der Einführung differenzierender Hebesätze bei der
Grundsteuer B
Ziel der Einführung differenzierender Hebesätze im Geltungsbereich der
Bundesstadt Bonn war es, diese auf Ebene der Messbeträge festzustellende
Belastungsverschiebung möglichst auszugleichen. Vor diesem Hintergrund hat
der Rat der Bundesstadt Bonn für den Bereich Wohnen den Hebesatz auf 657
%, für den Bereich Nichtwohnen auf 900 % festgelegt (DS 242138-09 AA).
Zuvor hatte die Verwaltung einen aufkommensneutralen Einheitshebesatz für
die Grundsteuer B von 732 % vorgeschlagen.
Bei Betrachtung der zusätzlichen Belastung des Bereichs Wohnen von saldiert
1,3 Mio. € führt die Einführung des differenzierten Hebesatzes von 657 % im
Vergleich zu dem aufkommensneutralen Einheitshebesatz von 732 % zu einerSeite 3 von 6
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Minderung der Gesamtsteuerlast von knapp 1 Mio. €. Dieser Entlastungsbetrag
begünstigt hierbei alle steuerpflichtigen Immobilien im Bereich Wohnen,
unabhängig davon, ob im Einzelfall ein Anstieg (50.000 Fälle) oder eine
Reduktion des Grundsteuermessbetrags (43.000 Fälle) durch die
Grundsteuerreform eingetreten ist. Bei letztgenannter Gruppe führt die
Einführung differenzierender Hebesätze somit zu einer steuerlichen
Doppelentlastung.
Demgegenüber wird der Bereich Nichtwohnen durch die Einführung
differenzierender Hebesätze und dem für diesen Bereich geltenden erhöhten
Hebesatz von 900 % im deutlichen Umfang zusätzlich belastet. Hierdurch fällt
der Entlastungseffekt durch reduzierte Messbeträge insbesondere im Bereich
der Geschäftsgrundstücke niedriger aus. Gleichzeitig belastet der erhöhte
Hebesatz die der Nutzungsart „unbebaute Grundstücke“ zugeordneten
Immobilien (3.000 Fälle), da insbesondere diese Nutzungsart innerhalb des
Bereichs Nichtwohnen bereits auf Ebene der Grundsteuermessbeträge
zusätzliche Belastungen tragen muss. An dieser Stelle führt die
Hebesatzdifferenzierung somit zu einer steuerlichen Doppelbelastung. Eine
Möglichkeit, für diese Nutzungsart einen weiteren differenzierenden Hebesatz
vorzusehen, besteht – anders als in anderen Bundesländern – in Nordrhein-
Westfalen derzeit nicht.
Weitere Folgen aus der Einführung differenzierender Hebesätze
Die Einführung der differenzierenden Grundsteuerhebesätze hat – wie auch
durch den Rat der Bundesstadt Bonn erwartet (DS: 242138-09 AA) – die
Verwaltung vor erhebliche organisatorische, personelle und technische
Herausforderungen gestellt, mit denen sie nach wie vor konfrontiert ist.
Durch die verzögerte Beschlussfassung zur Einführung differenzierender
Hebesätze mussten die im Januar 2025 versandten Abgabenbescheide zur
Veranlagung der Gebühren aus dem Grundbesitz mit erhöhtem technischen
Aufwand angepasst werden. Gleichzeitig hat die Verwaltung sodann mit
höchster Priorität die technischen Voraussetzungen geschaffen, um den
Versand der Steuerveranlagungsbescheide nach neuem Grundsteuerrecht
möglichst zeitnah sicherzustellen (DS: 242138).
Darüber hinaus bestehen nach wie vor technische Anpassungsnotwendigkeiten
des Veranlagungsverfahrens durch die Einführung differenzierender
Hebesätze. Aus diesem Grund ist die Verwaltung derzeit nicht in der Lage,
durch die Finanzverwaltung übermittelte Grundsteuermessbescheide
(insbesondere auch Änderungsbescheide nach der Bearbeitung von
Einsprüchen) zu verarbeiten, die nach der erstmaligen Übernahme der neuen
Grundsteuermessbescheide im März 2025 über die entsprechenden
Schnittstellen eingegangen sind. Hierdurch werden – neben einer erschwerten
Widerspruchssachbearbeitung – unweigerlich zusätzliche
Bearbeitungsrückstände eintreten, welche bereits in Vorjahren in Gestalt von
Grundsteuermessbescheiden nach altem Grundsteuerrecht bestanden haben.
Deshalb wird an der Beseitigung der technischen Problemstellungen in
Zusammenarbeit mit dem SAP-Dienstleister mit höchster Priorität
weitergearbeitet.
Unabhängig davon sind nach Versand der Veranlagungsbescheide bis Mitte
Mai 2025 rund 5.000 Eingaben eingegangen. Darin enthaltene WidersprücheSeite 4 von 6
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wurden unter Berücksichtigung ihrer Begründungen wie folgt kategorisiert:
o Verfassungsrechtliche Bedenken/Bundesmodell
o Laufendes Einspruchsverfahren beim Finanzamt
o Bewertung/Einstufung der Immobilie
o Hebesätze (insbesondere Zuordnung Wohnen/Nichtwohnen)
o Erläuterung des Bescheides/der Fälligkeiten
o Widersprüche ohne Begründung
In der Hauptsache wurden Widersprüche wegen der Bewertung bzw.
Einstufung der steuerpflichtigen Immobilie eingelegt. Eine Bearbeitung der
Widersprüche wird allerdings nur sehr zeitverzögert möglich sein, da sich die
Gewinnung des dazu notwendigen Unterstützungspersonals aufgrund der
vorgegebenen Befristung der entsprechenden Stellen als herausfordernd
erweist.
Es ist daher unverändert von dem Risiko einer weiteren Reduktion des
Grundsteueraufkommens für 2025 auszugehen, was sich insbesondere durch
die ausstehende Verarbeitung von neu übermittelten Messbescheiden sowie
die fortschreitende Bearbeitung von Ein- und Widersprüchen ergeben kann.
Aus diesen Gründen kann derzeit auch keine genauere Prognose über die
weitere Entwicklung das Messbetragsvolumen getroffen werden.
Anlage/n
1 Kopie von Anlage zur Mitteilungsvorlage (öffentlich)Seite 5 von 6
Veränderung der Grundsteuer 2025 innerhalb der einzelnen Grundstücksarten
Dargestellt ist die Anzahl der jeweiligen Objekte und die jeweils absolute Veränderung des Messbetrages gegenüber den Messbeträgen aus 2024
Grundstücksarten Wohnen
Messbetrag gesunken Anteil
Messbetrag bis
100 EURgestiegen Anteil
Messbetrag bis
500 EURgestiegen Anteil
Messbetrag bis
1.000 EURgestiegen Anteil
Messbetrag mehr als
1.000 EURgestiegen Anteil
Anzahl Objekte
insgesamt
Einfamilienhaus 5.839 19,43% 20.907 69,59% 3.295 10,97% 2 0,01% 2 0,01% 30.045
Zweifamilienhaus 1.172 24,91% 2.702 57,43% 829 17,62% 1 0,02% 1 0,02% 4.705
Mietwohngrundstück 4.915 44,69% 4.634 42,13% 1.373 12,48% 58 0,53% 18 0,16% 10.998
Wohnungseigentum 31.190 65,63% 15.463 32,54% 862 1,81% 5 0,01% 1 0,00% 47.521
Grundstücksarten Nicht-Wohnen
Messbetrag gesunken Anteil
Messbetrag bis
100 EURgestiegen Anteil
Messbetrag bis
500 EURgestiegen Anteil
Messbetrag bis
1.000 EURgestiegen Anteil
Messbetrag mehr als
1.000 EURgestiegen Anteil
Anzahl Objekte
insgesamt
unbebautes Grundstück 728 24,59% 1436 48,50% 697 23,54% 42 1,42% 58 1,96% 2.961
Teileigentum 2.165 56,79% 1582 41,50% 64 1,68% 1 0,03% 0,00% 3.812
Geschäftsgrundstück 1.522 69,02% 304 13,79% 286 12,97% 55 2,49% 38 1,72% 2.205
gemischt genutztes Grundstück 1.331 51,93% 682 26,61% 512 19,98% 25 0,98% 13 0,51% 2.563
sonstiges bebautes Grundstück 480 34,91% 772 56,15% 105 7,64% 12 0,87% 6 0,44% 1.375
Bereich Wohnen Veränderung
Messbeträge
Anzahl
Messbeträge
Veränderung
Messbeträge
Anzahl
Messbeträge
Einfamilienhäuser 1.320.000 € 24.200 -180.000 € 5.800 1.140.000 €
Mietwohngrundstücke 550.000 € 6.100 -640.000 € 4.900 -90.000 €
Eigentumswohnungen 430.000 € 16.300 -440.000 € 31.200 -10.000 €
Zweifamilienhäuser 260.000 € 3.500 -40.000 € 1.200 220.000 €
Gesamt: 2.560.000 € 50.100 -1.300.000 € 43.100 1.260.000 €
Bereich Nichtwohnen
Gemischt genutzte Grundstücke 190.000 € 1.200 -420.000 € 1.300 -230.000 €
Geschäftsgrundstücke 300.000 € 700 -2.150.000 € 1.500 -1.850.000 €
sonstige bebaute Grundstücke 80.000 € 900 -30.000 € 500 50.000 €
Teileigentum 30.000 € 1.700 -100.000 € 2.200 -70.000 €
unbebaute Grundstücke 430.000 € 2.200 -90.000 € 700 340.000 €
Gesamt: 1.030.000 € 6.700 -2.790.000 € 6.200 -1.760.000 €
Messbetragsanstiege Messbetragsreduktion saldierte
Belastung/
Entlastung (-)
Be-/Entlastung
Analyse der Belastungsverschiebungen je Nutzungsart
(gerundete Werte)Seite 6 von 6