Grundstück in Bonn-Duisdorf, Wesselheideweg 77 - Neubau einer Wohnanlage mit 22 Wohneinheiten Az.: 10004/2025

Beschlussvorlage
öffentlich
253361
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
63 Bauordnungsamt
Dezernat:
Dez. III
Grundstück in Bonn-Duisdorf, Wesselheideweg 77
- Neubau einer Wohnanlage mit 22 Wohneinheiten
Az.: 10004/2025
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 08.07.2025 Anhörung
Beschlussvorschlag
Der Ausschuss nimmt zur Kenntnis, dass die Verwaltung beabsichtigt, die Bau-
voranfrage negativ zu bescheiden, weil das Vorhaben den Festsetzungen des
Bebauungsplanes widerspricht und somit gegen § 30 Baugesetzbuch verstößt.
Begründung
Nach der vorliegenden Bauvoranfrage ist der Neubau einer Wohnanlage mit 22
Wohneinheiten auf dem Grundstück Wesselheideweg 77, Bonn, beabsichtigt.
In diesem Rahmen sollen – nach dem Abriss des ehemaligen Clubhauses des
Tennisvereins - drei freistehende, zweigeschossige Gebäude mit Flachdächern
bzw. leicht geneigten Pultdächern sowie Tiefgarage errichtet werden. Zu den
angrenzenden Tennisplätzen ist auf einer Länge von rund 40 m eine massive 3
m hohe Schallschutzwand geplant.
In dem Antrag auf Vorbescheid wurde um Prüfung der planungsrechtlichen
Zulässigkeit gebeten und eine Befreiung nach § 31 Abs. 3 Baugesetzbuch
(BauGB) für die Abweichung von der zulässigen Art der baulichen Nutzung im
Sondergebiet „Sportanlage“ zugunsten des Wohnungsbaus beantragt.
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes und ist pla-
nungsrechtlich nach § 30 Baugesetzbuch (BauGB) zu beurteilen.
Im vorliegenden Fall setzt der qualifizierte Bebauungsplan 7319-9 vom
25.01.1974 (3. Änderungsfassung vom 25.05.1979) für den betreffenden Be-
reich eine private Grünfläche mit der näheren Zweckbestimmung „Sportanlage“
fest. Eine überbaubare Grundstücksfläche ist nicht vorgesehen.
Abweichend von diesen Festsetzungen soll die Wohnanlage in dem Sonderge-
biet „Sportanlage“ auf einer nicht zur Bebauung festgesetzten Fläche errichtet
werden und verstößt somit gegen § 30 BauGB.Seite 1 von 5
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Zunächst scheidet eine Befreiung für die gravierenden planungsrechtlichen
Abweichungen gemäß § 31 Abs. 2 BauGB aus, da hierdurch die Grundzüge
der Planung berührt sind.
Die weitere Prüfung hat ergeben, dass auch die beantragte Befreiung nach §
31 Abs. 3 BauGB nicht in Aussicht gestellt werden kann, da die dafür erforderli-
chen Voraussetzungen nicht vorliegen.
Auf Grundlage von § 31 Abs. 3 BauGB wird in Gebieten mit angespanntem
Wohnungsmarkt – zu diesen gehört Bonn – die Möglichkeit eröffnet, über das
Maß des § 31 Abs. 2 BauGB hinausgehende Befreiungen zu erteilen, um den
Wohnungsbau zu fördern. Demnach sind Befreiungen auch dann möglich,
wenn die Grundzüge der Planung berührt sind, sofern das Vorhaben unter
Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar
ist. Dies gilt aber nur im Einzelfall und eine derartige Befreiung darf keine Vor-
bildfunktion entfalten. Ist eine solche nicht auszuschließen, ist die Befreiung
nicht zulässig.
Im vorliegenden Fall befinden sich innerhalb der vom Bebauungsplan festge-
setzten privaten Grünfläche – Sportanlage – weitere Grundstücksflächen, die
derzeit im Eigentum des Tennis-Club Blau-Weiß e. V. stehen und bebauungs-
plankonform als Tennisplätze / Tennishalle genutzt werden. Es ist allerdings
nicht auszuschließen, dass auch hier in Zukunft Begehrlichkeiten für eine
Wohnbebauung geweckt werden könnten, insbesondere dann, wenn aufgrund
sinkender Mitgliederzahlen kein Bedarf mehr für alle 9 Tennisplätze besteht.
Insofern hätte die Erteilung eines positiven Vorbescheids eine Vorbildwirkung,
so dass auch bei dieser Fläche eine vom Bebauungsplan abweichende Wohn-
bebauung nicht verhindert werden könnte. Vor diesem Hintergrund ist das in §
31 Abs. 3 BauGB erwähnte Einzelfallerfordernis nicht gegeben.
Aus den angegebenen Gründen kann der beantragten Befreiung nicht zuge-
stimmt und somit ein positiver Vorbescheid wegen Verstoß gegen § 30 BauGB
nicht erteilt werden.
Ergänzend zu den vorangegangenen Ausführungen hat die planungsrechtliche
Prüfung ergeben, dass die vorgesehene bauliche Ausnutzung mit drei II-
geschossigen Baukörpern zzgl. Staffelgeschoss als übersetzt angesehen wird.
Im näheren Umfeld finden sich lediglich I- oder II-geschossige Baukörper mit
Flachdach, d. h. ohne 3. Geschossebene, wieder.
Des Weiteren lässt das nähere Heranrücken der Wohnbebauung an die Sport-
anlage, trotz der 3 m hoher Schallschutzwand, ein konfliktbehaftetes Neben-
einander und damit eine mögliche Einschränkung der Sportnutzung befürchten.
Weiterhin weist das Grundstück aufgrund der langen Tiefgaragenzufahrt, der
Vielzahl an oberirdischen Stellplatzanlagen sowie der Eingangssituation mit 8
separaten Hauszugängen einen hohen Versiegelungsgrad auf.
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1 Lageplan Wesselheideweg 77 (öffentlich)
2 Auszug B-Plan Wesselheideweg 77 (öffentlich)
3 Grundriss Erdgeschoss Wesselheideweg 77 (nichtöffentlich)Seite 3 von 5
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