Bebauungsplanverfahren 6324-2 "Kölnstr / Schlesienstr" - Beschluss über die Maßgabe der "Haftungsfrage"

Beschlussvorlage
öffentlich
253315
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Bebauungsplanverfahren 6324-2 "Kölnstr /
Schlesienstr" - Beschluss über die Maßgabe der
"Haftungsfrage"
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 08.07.2025 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Die Stellungnahme über die Handlungsmöglichkeiten sowie die Fragen
der Gewährleistung im Zusammenhang mit der beabsichtigten
Quartiersentwicklung wird zur Kenntnis genommen.
2. Die Maßgabe aus dem Beschluss zu DS-Nr. 230748, "die
Haftungsfrage ... rechtlich darzustellen", wird als erfüllt angesehen..
3. Die Vorhabenträgerin ist zu verpflichten, noch vor der Durchführung des
Wettbewerbsverfahrens eine Bodenuntersuchung vorzunehmen.
Begründung
Zu den Ziffern 1 und 2:
Mit seinem Änderungsbeschluss über die Verwaltungsvorlage DS Nr. 230748
stellte der Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen die Maßgabe auf, dass
"die Haftungsfrage für die Altlasten auf dem Grundstück des Vorhabenträgers
und der Kirche rechtlich darzustellen" sind. Dieser Aufforderung ist die
Vorhabenträgerin gemeinsam mit der Verwaltung und der in dieser Sache
beauftragten Kanzlei Lenz und Johlen nachgekommen. Im Ergebnis sind die
beiden in den Anlagen 1 und 2 abgelegten Stellungnahmen entstanden.
• Anlage 1: Handlungsmöglichkeiten der Bodenschutzbehörden und
Adressaten nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz unter
Berücksichtigung der beabsichtigten Quartiersentwicklung Kölnstraße /
Schlesienstraße in Bonn-Buschdorf
• Anlage 2: Ergänzende Stellungnahme zu Fragen der Gewährleistung im
Zusammenhang mit einer Schlechterfüllung der werkvertraglichen
Pflichten aus dem Durchführungsvertrag
Die Notwendigkeit einer zweiten, ergänzenden Stellungnahme ergab sich fürSeite 1 von 19
Seite 2
die Verwaltung zur Konkretisierung der Fragestellung und hinreichenden
Betrachtung des komplexen Sachverhalts.
Im Folgenden werden die zentralen Ergebnisse der Stellungnahmen kurz
zusammengefasst.
1. Haftung der Stadt als „Störer“ im Rahmen des Bodenschutzgesetzes
Es wurde die Frage aufgeworfen, ob die Stadt Bonn als „Störer“ im Sinne des
Bodenschutzgesetzes haftbar gemacht werden könnte. Generell lässt sich eine
solche gefahrenabwehrrechtliche Haftung der Stadt dem Grund nach nicht
völlig ausschließen. Da sich der Erschließungsträger gegenüber der Stadt
allerdings vertraglich dazu verpflichten wird, die erforderlichen
bodenschutzrechtlichen Sanierungsmaßnahmen auf eigene Kosten und in
eigener Verantwortung ordnungsgemäß durchzuführen, werden
gefahrenabwehrrechtliche Maßnahmen auf Grundlage des
Bodenschutzgesetzes aller Voraussicht nach erst gar nicht erforderlich sein. Mit
der Durchführung der Sanierung würde eine etwaige Gefahrenlage im Boden
beseitigt, sodass keine Gefahr im Sinne des Bodenschutzgesetzes mehr
vorläge. Infolgedessen käme auch eine gefahrenabwehrrechtliche Haftung als
Störer auf Grundlage des Bodenschutzgesetzes nicht mehr in Betracht.
2. Haftung der Stadt im Falle einer unzureichenden Sanierung
Dem Ergebnis von Punkt 1 folgend schließt sich die Frage an, ob die Stadt
Bonn im Fall einer unzureichend durchgeführten Bodensanierung (durch den
Erschließungsträger oder dessen Nachunternehmer) von Dritten im Sinne von
Schadensersatzansprüchen haftbar gemacht werden könnte. Es ist denkbar,
dass nach einer mangelhaften Sanierung Gefahren bestehen bleiben, die
später zu gesundheitlichen Schäden bei Bewohnern oder zu Sachschäden (z.
B. durch Absenkungen) führen könnten. Den Ausführungen der Kanzlei ist zu
entnehmen, dass das Haftungsrisiko für die Stadt im Ergebnis recht
überschaubar ist, wenn sie die ihr obliegenden Sorgfaltspflichten umfassend
erfüllt bzw. durch eine entsprechende Vertragsgestaltung dafür sorgt, dass die
von ihr beauftragten Unternehmen dies tun oder anderenfalls Regress zu
leisten haben. Während die gefahrenabwehrrechtliche Haftung nämlich gerade
kein Fehlverhalten im Sinne eines Verschuldens (Vorsatz oder Fahrlässigkeit),
sondern vielmehr lediglich eine normative Zurechenbarkeit (Eigenschaft als
Verhaltens- oder Zustandsstörer) voraussetzt, kommt eine zivilrechtliche
Haftung (bzw. eine Amtshaftung) nur dann in Betracht, wenn der eingetretene
Schaden auf einem schuldhaften Verhalten (Tun oder Unterlassen) beruht.
Erforderlich ist also die fahrlässige oder vorsätzliche Verletzung von
(gesetzlichen oder vertraglichen) Sorgfaltspflichten. Dasselbe gilt im Übrigen
auch in Bezug auf eine eventuelle strafrechtliche Haftung wegen eines
möglichen Gesundheitsschadens (Stichwort: fahrlässige Körperverletzung
durch Unterlassen).
Fazit
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Haftungsrisiken der Stadt Bonn
im Zusammenhang mit der geplanten Bebauung und der unter Umständen
notwendigen Bodensanierung insgesamt moderat sind, solange die Stadt ihren
Sorgfaltspflichten nachkommt. Die Hauptverantwortung für die
ordnungsgemäße Sanierung und die Vermeidung von Gefahren liegt beim
Erschließungsträger und dessen Nachunternehmern. Die Stadt muss
sicherstellen, dass diese ordnungsgemäß arbeiten und sämtliche rechtlichenSeite 2 von 19
Seite 3
Anforderungen erfüllen.
Zu Ziffer 3:
Weiteres Vorgehen
Gemäß der Maßgabe aus der DS Nr. 230748 ist vor Durchführung des
Wettbewerbsverfahrens noch eine umfassende Bodenuntersuchung
durchzuführen. Die Vorhabenträgerin macht das Auslösen dieses
umfangreichen und kostenintensiven Auftrags abhängig vom Beschluss der
vorliegenden Vorlage. Nach einem positiven Beschluss würde das Verfahren
sodann wieder aufgenommen. Die Ergebnisse des Bodengutachtens sowie die
Aufgabenstellung des Wettbewerbsverfahrens werden dem Ausschuss nach
Abschluss und Auswertung der Untersuchungen zur weiteren
Beschlussfassung vorgelegt.
Anlage/n
1 Anlage 1: Juristische Stellungnahme zur Kölnstr / Schlesienstr - Juni 2025
(öffentlich)
2 Anlage 2: Ergänzung zur juristischen Stellungnahme zu Kölnstr / Schlesienstr
- Juni 2025 (öffentlich)Seite 3 von 19
/..
19.06.2024
Handlungsmöglichkeiten der Bodenschutzbehörden und
Adressaten nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz
unter Berücksichtigung der beabsichtigten
Quartierentwicklung Kölnstraße / Schlesienstraße
in Bonn-Buschdorf
I.
Sachverhalt und Aufgabenstellung
Auf den Grundstücken Gemarkung Buschdorf, Flurstück 4, Flurstücke 1538, 1539, 1540
und 1541 (Kölnstraße / Schlesienstraße in Bonn-Buschdorf) ist die Aufstellung eines
Bebauungsplans zur Quartierentwicklung mit mehrgeschossigen Wohn- und
Geschäftshäusern beabsichtigt.
Die Concept 3 Bauträgergesellschaft mbH ist Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung
Buschdorf, Flurstück 4, Flurstück 1540. Das Flurstück 1541 steht aktuell im Eigentum der
Katholischen Kirchengemeinde St. Aegidius in Bonn-Buschdorf und soll ebenfalls durch
die Concept 3 Bauträgergesellschaft mbH erworben werden. Die Stadt Bonn ist
Eigentümerin der Flurstücke 1538 und 1539.
1. Altlastenkataster
Das Flurstück 1540 ist im Altlastenkataster der Stadt Bonn als Altablagerung 7424-007
und als Altstandort-Verdachtsfläche 7424-060 erfasst. Bei der Altablagerung handelt es
sich um eine ehemalige Sand- und Kiesgrube, die jedenfalls auch mit Haus- und
Sperrmüll sowie Bodenaushub und Bauschutt in Wechsellagerung verfüllt worden ist.
vgl. Auskunft aus dem Altlastenkataster der Stadt Bonn vom 22.04.2024
Nach der vorgenannten Altlastenauskunft zeigten Bodenluftuntersuchungen, dass
weitflächig eine intensive Deponiegasentwicklung nachweisbar sei, die bis heute anhalte.Seite 4 von 19
- 2 -
/..
In Bodenproben seien erhöhte Gehalte an verschiedenen Metallen und einiger anderer
Parameter nachgewiesen worden. Grundwasseruntersuchungen zeigten, dass
insbesondere für Nitrat Austräge feststellbar seien. Das Gelände des Flurstücks 1540
liege momentan brach. Dies zugrunde gelegt, lasse sich kein weitergehender Hand-
lungs-, Untersuchungs- oder Sanierungsbedarf erkennen. Im Falle einer Umnutzung
werde eine Neubewertung unter Berücksichtigung der vorgesehenen Nutzung
vorzunehmen sein.
Der südliche Teil der Altablagerung wurde nach den hier vorliegenden Informationen
lange Zeit von einem Kfz-Verwertungsbetrieb genutzt.
vgl. Geologie, Bau & Umweltconsult GmbH, Hinweise auf die
Bebaubarkeit der Fläche aus geotechnischer Sicht, 05.12.2022
In diesem Bereich zeigten sich punktuell erhöhte Kohlenwasserstoff- und BTEX-
Konzentrationen.
vgl. Geologie, Bau & Umweltconsult GmbH, Auswirkungen von
Baumaßnahmen auf das Grundwasser, 05.12.2022
2. Kaufvertrag
Die Concept 3 Bauträgergesellschaft mbH hat das Grundstück Gemarkung Buschdorf,
Flurstück 4, Flurstück 1540mit notariellem Kaufvertrag vom 30.01.2017 von der Patron
Weghell II S.a.r.l. erworben. Unter Ziffer 6.3 des Kaufvertrages findet sich eine Regelung
zu dort definierte n Umweltschäden. Hiernach schließt der Verkäufer jede Haftung für das
Freisein des Kaufgegenstandes von Umweltschäden aus. Auf die mögliche Belastung mit
Umweltschäden infolge der früheren Nutzung als Abfalldeponie und der anschließenden
Wiederverfüllung wurde hingewiesen.
3. Aufgaben-/Fragestellung
Im Folgenden ist in rechtlicher Hinsicht aufzuzeigen, welche Möglichkeiten der Behörde
nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) zustehen. Dabei ist insbesondere
aufzuzeigen, ob und inwieweit sich infolge des beabsichtigten Vorhabens, der ErrichtungSeite 5 von 19
- 3 -
/..
von mehrgeschossigen Wohn- und Geschäftshäusern, Unterschiede in der rechtlichen
Bewertung ergeben.
Unterstellt wird die Anwendbarkeit des BBodSchG. Insbesondere wird davon
ausgegangen, dass eine Subsidiarität gegenüber den Vorschriften des
Kreislaufwirtschaftsgesetz nicht besteht (vgl. § 3 Abs. 1 Nr. 2 BBodSchG).
Nicht Gegenstand dieser rechtlichen Ausführung sind die Anforderungen an dem
Umgang mit dem Bodenschutz in der Bauleitplanung.
II.
Rechtliche Ausführungen
Im Folgenden führen wir unter 1. aus zu Handlungsmöglichkeiten der
Bodenschutzbehörde. Sodann finden sich unter 2. Ausführungen zu den potentiellen
Adressaten und der von der Behörde vorzunehmenden Störerauswahl.
1. Handlungsmöglichkeiten der Bodenschutzbehörde
a) 3-stufiger Aufbau des BBodSchG
Das Bundes-Bodenschutzgesetz ist 3-stufig aufgebaut:
(1) Gefährdungsabschätzung von Amts wegen, § 9 Abs. 1 BBodSchG
Liegen der zuständigen Behörde Anhaltspunkte dafür vor, dass eine schädliche
Bodenveränderung oder Altlast vorliegt, so soll sie zur Ermittlung des Sachverhalts die
geeigneten Maßnahmen ergreifen. Eine Gefährdungsabschätzung wird demgemäß von
der Behörde selbst durchgeführt. Eine Gefährdungsabschätzung ist bereits im Jahre
1989 durchgeführt worden.
vgl. Auskunft aus dem Altlastenkataster der Stadt Bonn vom 22.04.2024
Anhaltspunkte für das Vorliegen einer Altlast bestehen bei einem Altstandort
insbesondere, wenn auf Grundstücken über einen längeren Zeitraum oder in erheblicher
Menge mit Schadstoffen umgegangen wurde und die jeweilige Betriebs-,
Bewirtschaftungs- oder Verfahrensweise oder Störungen des bestimmungsgemäßenSeite 6 von 19
- 4 -
/..
Betriebs nicht unerhebliche Einträge solcher Stoffe in den Boden vermuten lassen; bei
Altablagerungen sind diese Anhaltspunkte insbesondere dann gegeben, wenn die Art
des Betriebs oder der Zeitpunkt der Stilllegung den Verdacht nahelegen, dass Abfälle
nicht sachgerecht behandelt, gelagert oder abgelagert wurden (§ 3
Bundesbodenschutzverordnung – BBodSchV).
(2) Anordnung zur Gefährdungsabschätzung, § 9 Abs. 2 BBodSchG
Die Rechtsgrundlage zur Anordnung einer Gefährdungsabschätzung findet sich in § 9
Abs. 2:
„Besteht auf Grund konkreter Anhaltspunkte der hinreichende Verdacht
einer schädlichen Bodenveränderung oder einer Altlast, kann die
zuständige Behörde anordnen, dass die in § 4 Abs. 3, 5 und 6 genannten
Personen die notwendigen Untersuchungen zur Gefährdungsabschätzung
durchzuführen haben. […]“
Wann aufgrund konkreter Anhaltspunkte ein solch hinreichender Verdacht besteht, ist in
§ 3 Abs. 4 BBodSchV geregelt:
„Konkrete Anhaltspunkte, die den hinreichenden Verdacht einer
schädlichen Bodenveränderung oder Altlast begründen (§ 9 Abs. 2 Satz 1
des Bundes-Bodenschutzgesetzes), liegen in der Regel vor, wenn
Untersuchungen eine Überschreitung von Prüfwerten ergeben oder wenn
auf Grund einer Bewertung nach § 4 Abs. 3 eine Überschreitung von
Prüfwerten zu erwarten ist. Besteht ein hinreichender Verdacht im Sinne
des Satzes 1 oder auf Grund sonstiger Feststellungen, soll eine Detail-
untersuchung durchgeführt werden.“
Die konkreten Anhaltspunkte bestehen also – in der Regel – in den folgenden Fällen:
> Bei einer Untersuchung des Bodens wird das Überschreiten der Prüfwerte festgestellt.
> Eine Bewertung anhand von § 4 Abs. 3 BBodSchV lässt eine Überschreitung erwarten
(Sickerwasserprognose).
> Sonstige Feststellungen rechtfertigen den hinreichenden Verdacht.Seite 7 von 19
- 5 -
/..
(3) Anordnung zur Sanierung, § 4 Abs. 3 iVm § 10 Abs. 1 BBodSchG
Voraussetzung für die Anordnung einer Sanierung nach § 4 Abs. 3 iVm § 10 Abs. 1
BBodSchG ist das Vorliegen einer schädlichen Bodenveränderung oder Altlast.
Schädliche Bodenveränderungen sind Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen, die
geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den
einzelnen oder die Allgemeinheit herbeizuführen (§ 3 Abs. 3 BBodSchG). Altlasten im
Sinne dieses Gesetzes sind stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen sowie sonstige
Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert worden sind
(Altablagerungen) (Ziff. 1), und Grundstücke stillgelegter Anlagen und sonstige
Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist,
ausgenommen Anlagen, deren Stilllegung einer Genehmigung nach dem Atomgesetz
bedarf (Altstandorte) (Ziff. 2), durch die schädliche Bodenveränderungen oder sonstige
Gefahren für den einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden.
Nach § 8 Abs. 1 Nr. 2 BBodSchG ist beim Überschreiten von Maßnahmenwerten in der
Regel vom Vorliegen einer schädlichen Bodenveränderung oder Altlast auszugehen.
b) Auswirkungen auf die Handlungsmöglichkeiten der Bodenschutzbehörde infolge der
Aufstellung eines Bebauungsplans
Die Frage, ob eine Behörde eine Gefährdungsabschätzung oder Sanierung anordnen
darf, hängt mit der bauplanungsrechtlich zulässigen Nutzung ab. Denn der
Sanierungsmaßstab und auch die Prüf- und Maßnahmenwerte sind im Bodenschutzrecht
nutzungsbezogen ausgestaltet. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans wird daher
Einfluss genommen auf die Möglichkeiten der Bodenschutzbehörde.
(1) Nutzungsbezogene Modifikation des Sanierungsmaßstabes (Abs. 4 S. 1, S. 2)
Bei der Erfüllung der boden- und altlastenbezogenen Pflichten nach § 4 Abs. 1 bis 3
BBodSchG, dh bei der Sanierung, ist die planungsrechtlich zulässige Nutzung des
Grundstücks und das sich daraus ergebende Schutzbedürfnis zu beachten (§ 4 Abs. 4
BBodSchG). Das Planungsrecht hat damit maßgebliche Bedeutung für die Erfüllung und
die Steuerung umweltrechtlicher Anforderungen.
Dombert in: Landmann/Rohmer UmweltR, BBodSchG, § 4 Rn. 68Seite 8 von 19
- 6 -
/..
Bodenschutzrechtliche Relevanz haben damit zunächst die Festsetzungen eines
Bebauungsplanes.
Dombert in: Landmann/Rohmer UmweltR, BBodSchG, § 4 Rn. 69
In Anhang 2 BBodSchV werden die hierbei anzusetzenden Maßstäbe präzisiert.
Hilf in: Giesberts/Reinhardt, BeckOK UmweltR, BBodSchG, § 4 Rn. 63
(2) Nutzungsbezogenheit der Prüf- und Maßnahmenwerte, Anhang 2 BBodSchV
Die Prüf- und die Maßnahmenwerte für den Wirkungspfad Boden – Mensch sind
nutzungsbezogen.
Tabelle 4 und 5 der Anlage 2 zur BBodSchG
Es wird unterschieden zwischen:
> Kinderspielflächen,
> Wohngebieten,
> Park- und Freizeitanlagen sowie
> Industrie- und Gewerbegrundstücken.
Mit der beabsichtigten Aufstellung eines Bebauungsplans zur Verwirklichung von Wohn-
und Geschäftshäusern werden voraussichtlich andere, nämlich strengere Prüf- und
Maßnahmenwerte zur Anwendung kommen. Dies hat zur Folge, dass die Behörde
voraussichtlich schon bei geringeren Werten als bisher Maßnahmen nach dem
BBodSchG (Gefährdungsabschätzung oder Sanierung) und einen höheren
Sanierungsstandard anordnen kann. Insoweit ist insbesondere auf die strengeren Werte
für Wohngebiete und Kinderspielflächen hinzuweisen.
c) Sanierung anlässlich des Bebauungsplanverfahrens
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird den bodenschutzrechtlichen Belangen
nachzugehen sein. Nach diesseitiger Kenntnis ist beabsichtigt, dass sich der
Erschließungsträger gegenüber der Stadt Bonn verpflichtet, die von der
Bodenschutzbehörde geforderten Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Mit den
obigen Ausführungen wird dabei angesichts der beabsichtigten Wohnnutzung nebstSeite 9 von 19
- 7 -
/..
Kinderspielflächen ein entsprechend hoher Sanierungsstandard seitens der
Bodenschutzbehörde festgesetzt werden.
2. Mögliche Adressaten und Störerauswahl
Mit den obigen Ausführungen wird es anlässlich des Bebauungsplanverfahrens zu einer
vertraglichen Verpflichtung des Erschließungsträgers zur Durchführung von
bodenschutzrechtlichen Sanierungsmaßnahmen kommen. Dies bedeutet, dass eine
Sanierung erfolgen wird, ohne dass die Bodenschutzbehörde einem der möglichen
Adressaten die Sanierung durch Bescheid aufgeben muss. Ungeachtet dessen sei
angemerkt, dass der Behörde die Möglichkeit, einen der nachfolgenden Adressaten
durch Bescheid in Anspruch zu nehmen, weiterhin verbleibt.
a) Mögliche Adressaten
Die Bodenschutzbehörde kann verschiedene, in § 4 BBodSchG aufgeführte Adressaten
in Anspruch nehmen. Genannt sind dort (u.a.):
> der Verursacher einer schädlichen Bodenveränderung oder Altlast sowie dessen
Gesamtrechtsnachfolger,
> der Grundstückseigentümer,
> der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über ein Grundstück,
> derjenige, der aus handelsrechtlichem oder gesellschaftsrechtlichem Rechtsgrund für
eine juristische Person einzustehen hat, der ein Grundstück, das mit einer schädlichen
Bodenveränderung oder einer Altlast belastet ist, gehört,
> derjenige, der das Eigentum an einem solchen Grundstück aufgibt,
> der frühere Grundstückseigentümer unter den Voraussetzungen des § 4 Abs. 6
BBodSchG, d.h. wenn er sein Eigentum nach dem 1. März 1999 übertragen hat und die
schädliche Bodenveränderung oder Altlast hierbei kannte oder kennen musste. Dies gilt
für denjenigen nicht, der beim Erwerb des Grundstücks darauf vertraut hat, dass
schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten nicht vorhanden sind, und sein Vertrauen
unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles schutzwürdig ist.
Mit der Veräußerung des Grundstücks kommt der neue Grundstückseigentümer als
weiterer möglicher Adressat bodenschutzrechtlicher Verfügungen hinzu. Dagegen fällt
der frühere Grundstückseigentümer als möglicher Adressat nicht weg.Seite 10 von 19
- 8 -
/..
b) Störerauswahl
Der Bodenschutzbehörde steht bei der Auswahl, welchen der sog. Störer sie in Anspruch
nimmt, ein Auswahlermessen zu.
Maßgeblich für die Auswahl ist die Effektivität der Maßnahme zur Beseitigung der
schädlichen Bodenveränderung.
BVerwG, Beschluss vom 16.02.2017 – 7 B 16/16
Eine Verpflichtung, vorrangig den Verursacher in Anspruch zu nehmen, besteht nicht.
BVerwG, Beschluss vom 16.02.2017 – 7 B 16/16
Zu der Bedeutung einer Regelung im Kaufvertrag für die Störerauswahl verweisen wir auf
die nachstehenden Ausführungen unter c).
c) Bedeutung von Regelungen im Grundstückskaufvertrag für die Inanspruchnahme
nach dem BBodSchG
Die im Grundstückskaufvertrag zwischen der Concept 3 Bauträgergesellschaft mbH und
der Patron Weghell II S.a.r.l. getroffene Vereinbarung, wonach der Verkäufer ua jede
Haftung für das Freisein des Kaufgegenstandes von Umweltschäden ausschließt, führt
nicht dazu, dass eine Inanspruchnahme der Patron Weghell II S.a.r.l. durch die
Bodenschutzbehörde ausgeschlossen ist.
Das Bundesverwaltungsgericht hat in einer früheren Entscheidung angenommen, dass
es im Einzelfall ermessensfehlerhaft sein kann, wenn die Behörde bei der Auswahl des
von ihr in Anspruch genommenen Störers ihr bekannte Regelungen des internen
Ausgleichs der Vertragsparteien völlig unberücksichtigt lässt.
BVerwG, Beschluss vom 24.08.1989 – 4 B 59/89, BeckRS 1989, 3484
In einer späteren Entscheidung hat das Bundesverwaltungsgericht klargestellt, dass es
keinen allgemeinen Rechtssatz gibt, wonach die Auswahl des Störers bei zwei
gleichermaßen zur Gefahrenabwehr geeigneten Störern unter Berücksichtigung der
bürgerlich-rechtlichen Rechtsverhältnisse zu erfolgen hat.Seite 11 von 19
- 9 -
/..
BVerwG, Beschluss vom 02.07.1998 – 7 B 72.98, BeckRS 1998,
30440251
Da die Vorschriften des BBodSchG der Gefahrenabwehr dienen und sich die Auswahl
des Störers am Grundsatz der Effektivität der Gefahrenabwehr messen lassen muss,
lehnen sogar einige Gerichte eine Beachtlichkeit zivilrechtlicher Abreden bei der
Störerauswahl ab.
VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 08.02.1993 – 8 S 515/92 –, juris;
OVG Lüneburg, Beschluss vom 07.03.1997 – 7 M 3628/96 –, juris Rn. 17;
VG Augsburg, Urteil vom 04.09.2023 – Au 9 K 22.1567 –, juris Rn. 44
Nach Ansicht des Verwaltungsgericht Augsburg führt auch der Umstand, dass die In-
anspruchnahme des neuen Grundstückseigentümers im Hinblick auf die vertragliche
Regelung möglicherweise zweckmäßiger gewesen sein könnte, nicht zur
Rechtswidrigkeit der Behördenentscheidung. Andernfalls könnten die gesetzlichen
Regelungen mittels zivilrechtlicher Vereinbarungen umgangen werden, was im Hinblick
auf das öffentliche Interesse an einer effektiven Gefahrenbeseitigung nicht angemessen
erscheint.
VG Augsburg, Urteil vom 04.09.2023 – Au 9 K 22.1567 –, juris Rn. 44
Unter Berücksichtigung der vorgenannten Rechtsprechung ist die kaufvertragsrechtliche
Regelung letztlich ein Element, das in die Ermessensentscheidung eingestellt werden
darf.
d) Bedeutung der Nutzungsabhängigkeit der behördlichen Anordnungen
Wie oben dargestellt, hat die Aufstellung eines Bebauungsplans mit der Festsetzung
einer sensibleren Nutzung Einfluss auf die Möglichkeiten der Bodenschutzbehörde.
Diskutiert wird, ob einem Verursacher (einer Bodenbelastung) auch die Gefahren, die
erst infolge der Ermöglichung einer sensibleren Nutzung entstehen, zugerechnet werden
können. Hiermit im Zusammenhang steht die Frage, ob bei Überplanung einer
Altlastenfläche eine Verursacherverantwortlichkeit der Gemeinde iSd § 4 Abs. 3 S. 1 1.
Alt. BBodSchG entstehen kann, wenn erst infolge dieser Überplanung ein höherer
Sanierungsstandard erreicht werden muss.Seite 12 von 19
- 10 -
/..
Nach diesseitiger Kenntnis wird sich der Erschließungsträger gegenüber der Stadt Bonn
zur Durchführung von bodenschutzrechtlichen Sanierungsmaßnahmen verpflichten. Zur
Bestimmung des Sanierungsstandards soll dort die durch den Bebauungsplan
ermöglichte Wohnnutzung und die Kinderspielflächen zugrunde gelegt werden. Der
Erschließungsträger soll daher genau den Sanierungsstandard herstellen, der infolge der
Überplanung durch die Stadt Bonn erforderlich wird. Unabhängig davon, dass hiernach
bereits aus tatsächlichen Gründen, nämlich nach entsprechender Sanierung durch den
Erschließungsträger, eine Verantwortlichkeit ausscheiden wird, wird im Nachfolgenden
der rechtliche Meinungsstand aufgezeigt.
Die Rechtsprechung ergibt für die Beantwortung der Frage, in welchen Konstellationen
eine behördliche Verantwortlichkeit in Betracht kommt, kein einheitliches Bild.
vgl. eingehend hierzu OVG Lüneburg, Urteil vom 31.05.2016 – 7 LB
59/15
Das OVG Lüneburg führt hierzu aus, dass die Verursachereigenschaft zumindest eine
Mitwirkung an einer Bodenkontamination erfordere. Hierunter sei ein Verhalten zu
verstehen, durch das die zu einer schädlichen Bodenveränderung führende
Gefahrenschwelle überschritten werde. Für die Verursachung einer Gefahr komme es auf
deren unmittelbare Herbeiführung an. Es sei also nur derjenige verantwortlich, dessen
individuelles Verhalten die Gefahrenschwelle überschreite, indem er selbst unmittelbar
die Gefahr oder Störung setze.
OVG Lüneburg, Urteil vom 31.05.2016 – 7 LB 59/15
Das VG Gelsenkirchen hat in seinem Urteil vom 10.03.1986 entschieden, dass die Stadt
die Gefahrengrenze dadurch überschritten habe, dass sie ein mit Schadstoffen
belastetes früheres Zechen- und Kokereigelände durch einen Bebauungsplan überplant
und für die Wohnbebauung freigegeben habe. Erst durch die hierdurch ermöglichte
Besiedlung des Geländes mit Wohnbevölkerung habe sich das mit den bereits
vorhandenen Schadstoffkontaminationen des Erdreichs möglicherweise verbundene
abstrakte Risiko zu einer konkreten Gefahrenlage aktualisiert.
VG Gelsenkirchen, Urteil vom 10.03.1988 – 16 K 2360/86 – NVwZ 1988,
1061Seite 13 von 19
- 11 -
/..
Das OVG NRW hat in einem anderen Fall, in dem es die Haftung des Rechtsnachfolgers
eines Rüstungsunternehmens als Verhaltensstörer verneint hat, ausgeführt, dass die in
Frage stehende Gesundheitsgefährdung hinreichend wahrscheinlich erst mit der
Bebauung geworden sei, die auf die Willensentscheidungen der Bauherren sowie die
behördlichen Zulassungsentscheidungen zurückgehe und deshalb in deren
Verantwortungsbereich falle.
OVG NRW, Urteil vom 30.05.1996 – 20 A 2640/94 –, juris, Rn. 37
Das OVG Lüneburg hat in seinem Urteil vom 15. Dezember 2004 ausgeführt, dass weder
eine planungsrechtliche Ausweisung als reines Wohngebiet noch die Erteilung von
Baugenehmigungen für kontaminierte Flächen zu einer Verantwortlichkeit der Behörde
für die Altlastensanierung führe. Offen gelassen wurde dabei allerdings, ob in gleicher
Weise zu entscheiden sei, wenn die bauplanerische Ausweisung als Wohngebiet eine in
der Vergangenheit zwar kontaminierte, aber seit der Einstellung der Produktion
unveränderte und für die Bevölkerung unzugängliche Industriebrache betrifft. In diesem
Fall würden die von den Altlasten ausgehenden Gefahren erst durch den späteren Erlass
eines Bebauungsplans und die Erteilung der Baugenehmigungen verursacht.
OVG Lüneburg, Urteil vom 15.12.2004 – 7 LB 248/02, juris
Das OVG Lüneburg verneint in seinem oben bereits angeführten Urteil vom 31.05.2016
die Verursachereigenschaft der Kommune durch Aufstellung eines Bebauungsplans. Eine
derartige Auffassung dehne den Nutzungsbezug des Bodenschutzrecht zu weit aus. Die
Planung an sich verändere nicht den Bodenzustand. § 4 Abs. 1 BBodSchG gehe aber
von einer Einwirkung auf den Boden aus, was, auch unseres Erachtens darauf schließen
lässt, dass unter den Begriff des Verursachers nur fällt, wer tatsächlich auf den Boden
einwirkt.
OVG Lüneburg, Urteil vom 31.05.2016 – 7 LB 59/15; zustimmend
Koch/Hofmann/Reese, Handbuch Umweltrecht, § 10 Bodenschutz- und
Altlastenrecht, Rn. 81Seite 14 von 19
- 12 -
/..
III.
Zusammenfassung
1. Handlungsmöglichkeiten der Bodenschutzbehörde
Mit der beabsichtigten Aufstellung eines Bebauungsplans zur Verwirklichung von Wohn-
und Geschäftshäusern wird die Bodenschutzbehörde einen höheren Sanierungsstandard
verlangen können. Die Möglichkeiten der Behörde werden insoweit infolge der
Festsetzung von Wohngebieten erweitert.
Der Erschließungsträger wird sich nach diesseitiger Kenntnis gegenüber der Stadt Bonn
verpflichten, die von der Bodenschutzbehörde geforderten Sanierungsmaßnahmen
durchzuführen. Zugrunde zu legen ist hierbei angesichts der beabsichtigten
Wohnnutzung nebst Kinderspielflächen ein entsprechend hoher Sanierungsstandard.
2. Mögliche Adressaten und Störerauswahl
Mit der vertraglichen Verpflichtung des Erschließungsträgers zur Durchführung von
bodenschutzrechtlichen Sanierungsmaßnahmen wird es zu einer Sanierung kommen,
ohne dass die Bodenschutzbehörde einem der möglichen Adressaten die Sanierung
durch Bescheid aufgeben muss. Ungeachtet dessen kann die Bodenschutzbehörde
verschiedene, in § 4 BBodSchG aufgeführte Adressaten in Anspruch nehmen.
Mit der Veräußerung des Grundstücks kommt der neue Grundstückseigentümer als
weiterer möglicher Adressat bodenschutzrechtlicher Verfügungen hinzu. Der frühere
Grundstückseigentümer fällt als möglicher Adressat nicht weg.
Regelungen im Kaufvertrag zu der Haftung für schädliche Bodenveränderungen und
Altlasten führen nicht dazu, dass eine behördliche Inanspruchnahme ausgeschlossen ist.
Sie stellen ein Element dar, das in die Ermessensentscheidung eingestellt werden darf.
Die Rechtsprechung ergibt für die Beantwortung der Frage, in welchen Konstellationen
eine behördliche Verantwortlichkeit im Zusammenhang mit der Aufstellung eines
Bebauungsplans für eine belastete Fläche, in Betracht kommt, kein einheitliches Bild. Die
Verursachereigenschaft einer Kommune durch Aufstellung eines Bebauungsplans zu
bejahen, dehnt unserer Auffassung nach den Nutzungsbezug des Bodenschutzrecht zuSeite 15 von 19
- 13 -
weit aus. Die Planung an sich verändert nicht den Bodenzustand. Es ist daher bereits in
rechtlicher Hinsicht offen, ob eine Verursachereigenschaft einer Kommune durch
Aufstellung eines Bebauungsplans in rechtlicher Hinsicht in Betracht kommt. Unabhängig
hiervon ist vorliegend zu berücksichtigen, dass infolge einer Sanierung durch den
Erschließungsträger eine Verantwortlichkeit bereits aus tatsächlichen Gründen
ausscheiden / wegfallen wird.Seite 16 von 19
Ergänzende Stellungnahme zu Fragen der Gewährleistung im
Zusammenhang mit einer Schlechterfüllung der
werkvertraglichen Pflichten aus dem Durchführungsvertrag
Quartierentwicklung Kölnstraße / Schlesienstraße
in Bonn-Buschdorf
I.
Bezugnahme auf den Hauptvermerk
Wir verweisen zunächst auf den Inhalt des Hauptvermerks vom 19.06.2024. Dort ist unter
Abschnitt II. 1.c) geschildert, dass nach dem uns bekannten Sachverhalt Sie als
Erschließungsträger sich gegenüber der Stadt Bonn verpflichten werden, die von der
Bodenschutzbehörde geforderten Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Angesichts der
beabsichtigten Wohnnutzung nebst Kinderspielflächen wird voraussichtlich ein entsprechend
hoher Sanierungsstandard seitens der Bodenschutzbehörde festgesetzt werden. Die
betreffenden Maßnahmen werden Sie nicht selbst durchführen, sondern sich dazu der
Einschaltung dritter Nachunternehmer bedienen.
Die Stadt Bonn hat in ihrer E-Mail vom 08.11.2024 ergänzende Fragen aufgeworfen. Diese haben
wir im Rahmen einer internen gemeinsamen Videokonferenz am 28.11.2024 präzisiert. Wir
verstehen diese Fragestellung dahin, dass die Stadt Bonn wissen möchte, welche zivilrechtlichen
Ansprüche ihr gegen Sie als Erschließungsträger zustehen, sofern die Sanierung des Bodens
und/oder die Herstellung der eigentlichen Erschließungsanlagen von Ihnen (bzw. Ihren
Nachunternehmern, zu denen die Stadt Bonn allerdings keine unmittelbare vertragliche
Beziehung haben wird) nicht ordnungsgemäß durchgeführt werden. Damit sind insbesondere
zwei denkbare Risiken angesprochen, nämlich
▪ der Eintritt künftiger Absenkungen durch unzureichende Verfüllung sowie
▪ eine spätere Kontaminierung der betroffenen Flächen durch die Sanierung.
Bei der Beantwortung der Frage beschränken wir uns abstimmungsgemäß auf diejenigen Flächen,
auf denen von Ihnen aufgrund des Durchführungsvertrages die Erschließungsanlagen hergestellt
werden und die im Anschluss der Stadt Bonn zu Eigentum übertragen werden.Seite 17 von 19
II.
Inhaltliche Ergänzung
1. Im vorliegenden Fall gehen wir zunächst davon aus, Sie sich im Rahmen des
Erschließungsvertrages zur Durchführung der dort im Detail definierten Erschließungsanlagen
und zur Sanierung des Bodens werden verpflichten müssen. Der zu erreichende
Sanierungsstandard wird sich an der Wohnnutzung und den geplanten Kinderspielplätzen
orientieren.
Soweit von Ihnen aufgrund des Durchführungsvertrages zu erbringende Leistungen eine
ausreichende Tragfähigkeit des Baugrundes voraussetzen, trifft Sie jedenfalls aus dem
Durchführungsvertrag die Verpflichtung, die notwendigen Untersuchungen vorzunehmen und
sich daraus ergebende bauliche Anforderungen einzuhalten. Zu denken ist hierbei etwa an
Absenkungen im Bereich der Kanalleitungen oder der Erschließungsstraßen. Insoweit liegt
letztlich keine Besonderheit vor, sondern es geht darum zu prüfen, ob die aufgrund der
bisherigen Untersuchungen gewonnenen Erkenntnisse für eine fachgerechte Umsetzung
ausreichen oder ob erst noch weitere Baugrunduntersuchungen vor der Umsetzung der
Maßnahme erforderlich sind. Der Erschließungsträger haftet der Kommune im Rahmen seiner
vertraglichen Herstellungsverpflichtung für eine mangelhafte Ausführung. Soweit es um Ihre
zivilrechtliche – i. E. werkvertragliche – Verpflichtung aus dem Durchführungsvertrag geht und
um die der Stadt Bonn hieraus erwachsenden Gewährleistungsansprüche, verweisen wir zur
Vermeidung von Wiederholungen auf die nachstehenden Ausführungen zur Sanierung des
Bodens. Die dortigen Überlegungen sind, soweit es den gewährleistungsmäßigen Rückgriff
der Stadt Bonn auf Sie als Erschließungsträger betrifft, auf das Risiko der Absenkung
übertragbar.
Im Hinblick auf die Sanierung des Bodens gilt:
Die Qualität der von Ihnen ausgeführten bodenschutzrechtlichen Sanierung wird nach den
anerkannten Regeln der Technik für dieses Gewerk zu bewerten sein; ergänzend gelten
etwaig bestehende DIN-Bestimmungen, sonstige technische Regelwerke sowie die
gesetzlichen Bestimmungen (einmal in Richtung einer ggf. fachlichen Vorgabe (falls solche
bestehen), daneben aber auch die Bestimmungen des BGB-Werkvertragsrechts oder (nicht
gesetzlich) die Bestimmungen der VOB/B und VOB/C). Bei Mängeln der
Sanierungsmaßnahme gelten die gesetzlichen Bestimmungen der §§ 633 ff. BGB (ggf. § 13
VOB/B).
Soweit Sie Nachunternehmer einsetzen, wird die Stadt Bonn ihr Einverständnis unter den
Vorbehalt der fachlichen – und ggf. wirtschaftlichen – Eignung stellen.Seite 18 von 19
Zur Absicherung des Leistungserfolges wird die Stadt Bonn im Rahmen des Vertrages die
üblichen Sicherungsmittel verlangen. Sie kann dazu einerseits das Recht der Selbstvornahme
vereinbaren und wird mit hoher Wahrscheinlichkeit die Stellung einer Erfüllungs- und/oder
Gewährleistungsbürgschaft verlangen. Insoweit stellt die vorliegende Konstellation aber keine
Besonderheit dar, sondern es gelten die allgemeinen Erwägungen zum Abschluss von
Erschließungs- bzw. Durchführungsverträgen.
2. Es dürfte hilfreich – wenn nicht gar notwendig – sein, von Anfang an sehr engmaschige
Beprobungen und Befundungen der betroffenen Grundstücke vorzunehmen. Eine
engmaschige Beprobung dürfte für alle Beteiligten insoweit von Bedeutung sein, wie auch Sie
dann sicher sein können, dass der von Ihnen mit den betreffenden Maßnahmen beauftragte
Nachunternehmer nicht einwenden könnte, eine von Anfang an ungeeignete
Bodenbeschreibung erhalten zu haben.
3. Wir möchten ausdrücklich darauf hinweisen, dass wir eine Haftung der Stadt Bonn im
Außenverhältnis abschließend nicht ausschließen können. Wir haben vorstehend lediglich
etwas zu den möglichen Rückgriffs- bzw. Gewährleistungsansprüchen gesagt, die der Stadt
Bonn im Verhältnis zu Ihnen als Erschließungsträger zustehen dürften. Insbesondere haben
wir eine mögliche Haftung der Stadt Bonn weder im Zusammenhang mit der Aufstellung des
Bebauungsplans geprüft, noch verhält sich unsere Stellungnahme zu einer möglichen
Heranziehung der Stadt Bonn aus öffentlich-rechtlichen Gesichtspunkten (z. B. aufgrund der
Bestimmungen des BBodschG). Soweit der Stadt Bonn im Rahmen der Bauleitplanung Fehler
unterlaufen – etwa, indem die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse und die Sicherung der Wohn- und Arbeitsbevölkerung nicht ausreichend
berücksichtigt werden – kann das Risiko einer Haftung der Stadt Bonn nicht von vornherein
ausgeschlossen werden. Gleiches gilt für die spätere Erteilung von Baugenehmigungen. Keine
Aussage können wir schließlich dazu treffen, ob sich mögliche Haftungsrisiken für die Stadt
Bonn aufgrund ihrer Funktion als vormaliger Betreiber der Deponie ergeben. Hierzu liegen uns
weder hinreichende Angaben zum Sachverhalt vor, noch sind wir insoweit von der Stadt Bonn
beauftragt.
Köln, 25.03.2025Seite 19 von 19