N-Vorlage zum Kooperationsantrag betreffend Bebauungsplan 6224-3 "Im Rosenfeld" - Beschluss über das überarbeitete städtebauliche Konzept und die weiteren Schritte im Bebauungsplanverfahren

Beschlussvorlage: Auftrag
öffentlich
253210-04
Der OberbürgermeisterDokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
N-Vorlage zum Kooperationsantrag betreffend
Bebauungsplan 6224-3 "Im Rosenfeld" - Beschluss
über das überarbeitete städtebauliche Konzept und
die weiteren Schritte im Bebauungsplanverfahren
Beratungsfolge
Rat 24.09.2026 Entscheidung
Begründung der Dringlichkeit:
Die Beschlusspunkte zur Anpassung der städtebaulichen Planung erfordern die
Wiederholung und teilweise Ergänzung bereits erfolgter Bearbeitungsschritte
(u.a. städtebaulicher Entwurf, Lärmgutachten, Verkehrsgutachten). Diese
können über die bestehenden Aufträge mit den beteiligten Fachbüros nicht
abgewickelt werden. Durch eine verlängerte politische Beratungs- und
Bearbeitungsphase entstünden signifikante zeitliche Verzögerungen im
weiteren Projektablauf. Die Verwaltung wird den Gremien eine angepasste
Planung frühestens im zweiten Quartal 2027 zum Beschluss vorlegen können.
Im Anschluss werden die Fachplanungen Erschließung und Entwässerung
beauftragt. Erst bei Vorlage fortgeschrittener Leistungsphasen kann der
Entwurf des Rechtsplans erstellt und der Beschluss zur Veröffentlichung
vorbereitet werden.
Opportunitätskosten durch den verzögerten Nutzen der städtischen Flächen
wie verzögerte Einnahmen aus Erbbaurechten und die entgangene und
verzögerte Wohnraumschaffung, voraussichtlich steigende Entwicklungs- und
Baukosten sowie die Verzögerung positiver Folgeeffekte der
Quartiersentwicklung (z.B. Schaffung von Kita, Grundschule und weiterer
sozialer Angebote) sind zu befürchten.
Aufgrund notwendiger Abstimmungen konnte die Vorlage nicht fristgerecht
eingebracht werden.
Beschlussvorschlag
Die Verwaltung wird beauftragt entsprechend der Empfehlung des
Ausschusses vom 17.06.2026 (siehe DS 253210-02) sowie unter
Berücksichtigung der von der Verwaltung eingegebenen Hinweise und
Vorschläge die städtebauliche Planung für das Baugebiet "Im Rosenfeld"
anzupassen.
1. Die Höhenentwicklung der Gebäude darf maximal fünf Vollgeschosse
betragen und soll reduzierend hin zur Schickgasse ausgestaltet werden.Seite 1 von 8
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2. Es werden auch barrierefreie, bedarfsgerechte Wohnungen für
Senioren/innen geschaffen, ebenso für Studenten/innen bzw.
Auszubildende.
3. Eine soziale Durchmischung der zukünftigen Bewohnenden wird bereits
bei der Planung als vorrangiges Ziel angestrebt.
4. Die Schaffung von Wohneigentum wird bei der Planung berücksichtigt.
5. Ausreichender Parkraum für PKWs, Fahrräder, Lastenräder o.ä. wird
eingeplant, ebenso E-Ladesäulen für die unterschiedlichen
Fortbewegungsmittel.
6. Lärmschutz muss durchgängig, d. h. fortlaufend hin zur Autobahn
gegeben sein, dieser kann und sollte auch Photovoltaik erhalten.
7. Ein Verkehrskonzept ist zu erstellen, mit dem Ziel die „alte“ Dorfmitte
von Buschdorf und Neu-Tannenbusch so weit wie möglich von
zusätzlichem Verkehr zu entlasten.
8. Für den Baustellenverkehr ist eine möglichst belastungsarme
Verkehrsführung zu prüfen.
Die folgenden Maßgaben und Prüfaufträge des genannten Änderungsantrags
werden aufgrund der unten stehenden Ausführungen als erledigt angesehen.
9. Es sollen 500-600 Wohneinheiten realisiert werden.
10. Anfahrmöglichkeiten und Lieferverkehr werden auf dem gesamten
Gebiet ermöglicht.
11. Es soll geprüft werden, ob abweichend von der bisherigen Planung, der
Nachweis der Stellplätze auch über zwei dezentrale
Quartiersparkhäuser, wovon eines auch als Lärmschutz zur Autobahn
geplant werden kann, und Tiefgaragen unter den Gebäuden
nachgewiesen werden kann.
12. Eine Verkehrsführung in Richtung Hersel (Allerstraße/ Mittelstraße, an
Kiesgrube vorbei Richtung Autobahn(auffahrt) A555 ist realistisch zu
prüfen.
Begründung
Der Beschlussvorschlag geht auf den Antrag (DS 253210-02) zurück, der im
Ausschuss für Planen, Bauen und Denkmalschutz am 17.06.2026 beraten
wurde. Die Empfehlung des Ausschusses wird mit dieser Vorlage dem Rat zur
Beschlussfassung unterbreitet.
Die Umsetzbarkeit der Maßgaben wurde unter Einbindung der
Stadtentwicklungsgesellschaft, der beauftragten Planungsbüros sowie der
Fachverwaltung geprüft und abschließend bewertet. Die Ergebnisse zu den
einzelnen Änderungspunkten werden im Folgenden dargelegt:
1. Die Höhenentwicklung der Gebäude darf maximal fünf
Vollgeschosse betragen und soll reduzierend hin zur Schickgasse
ausgestaltet werden.
Eine Reduzierung der Gebäudehöhen auf maximal fünf Vollgeschosse ist
im Kernbereich und am nördlichen und östlichen Plangebietsrand
möglich. Die Anpassung der Gebäude entlang des Lärmschutzwalls kann
nur bei positiver Prüfung durch das Lärmgutachten erfolgen. Das
Lärmgutachten ist dahingehend zu überarbeiten.
Die Verwaltung weist darauf hin, dass eine Abstaffelung der
Gebäudehöhen von den Siedlungsrändern hin zu geringeren Höhen imSeite 2 von 8
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Bereich der Schickgasse städtebaulich zu unausgewogenen
Raumproportionen führt und die gewünschte Ablesbarkeit sowie die
Funktionalität der Quartiersmitte beeinträchtigt. Im
Geschosswohnungsbau sind außerdem mindestens drei Vollgeschosse
erforderlich, um eine wirtschaftliche Realisierung zu gewährleisten,
sodass von einer Reduzierung auf weniger als drei Vollgeschosse
abgesehen wird.
2. Es werden auch barrierefreie, bedarfsgerechte Wohnungen für
Senioren/innen geschaffen, ebenso für Studenten/innen bzw.
Auszubildende.
Durch die Vorgaben der Landesbauordnung und insbesondere durch das
Wohnraumfördergesetz ist Barrierefreiheit im Geschosswohnungsbau
bereits Standard. Da Studierende und Auszubildende im Regelfall WBS-
berechtigt sind, wird auch diese Zielgruppe von der Mindestquote von 50
% für sozial geförderten Wohnraum im Quartier profitieren.
Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass durch vergangene Beschlüsse
des Rates Teilbereiche des Plangebiets bereits für die Vergabe an die
Vebowag sowie private Baugemeinschaften / Betreiber innovativer
Wohnformen vorgesehen sind.
3. Eine soziale Durchmischung der zukünftigen Bewohnenden wird
bereits bei der Planung als vorrangiges Ziel angestrebt.
Eine soziale Durchmischung der Bewohnenden im Sinne der Mischung
von sozial geförderten und frei finanzierten Wohneinheiten innerhalb der
Bau- bzw. Vermarktungseinheiten ist vorgesehen und wird auch vom
Landesministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung
empfohlen. Auch die verschiedenen Zielgruppen der
Vermarktungseinheiten (u.a. Baugemeinschaften, Baugenossenschaften,
Vebowag, Wohnungsbaugesellschaften) werden durch ihre
unterschiedlichen Betriebsmodelle eine soziale Durchmischung fördern.
Die Bauleitplanung kann die planungsrechtlichen Voraussetzungen für
eine vielfältige Quartiersentwicklung schaffen. Die tatsächliche soziale
Durchmischung wird jedoch maßgeblich in der Vermarktungs- und
Umsetzungsphase durch die Grundstücksvergabe an unterschiedliche
Akteure sowie die konkrete Ausgestaltung der Wohnungsangebote
erreicht.
4. Die Schaffung von Wohneigentum wird bei der Planung
berücksichtigt.
Bei der Vergabe von Grundstücken im Erbbaurecht ist es möglich eine
Wohnung im Geschosswohnungsbau als Eigentum vom
Erbbaurechtsnehmer zu erwerben. Bei positivem Beschluss wird die SEG
dies als explizite Vorgabe in die Vermarktungsstrategie übernehmen.
5. Ausreichender Parkraum für PKWs, Fahrräder, Lastenräder o.ä.
wird eingeplant, ebenso E-Ladesäulen für die unterschiedlichen
Fortbewegungsmittel.
Die aktuelle Planung sieht grundsätzlich ein ausreichendes Angebot von
Parkplätzen bzw. Abstellanlagen für PKWs, Fahrräder und
Lastenfahrräder vor. Grundlage für die aktuellen Berechnungen ist die
Stellplatzsatzung der Stadt Bonn. Auch E-Ladepunkte sollen in
ausreichender Anzahl für PKWs und Fahrräder vorgehalten werden.Seite 3 von 8
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6. Lärmschutz muss durchgängig, d. h. fortlaufend hin zur Autobahn
gegeben sein, dieser kann und sollte auch Photovoltaik erhalten.
Der Lärmschutz ist im gesamten Plangebiet gemäß den entsprechenden
Vorgaben gewährleistet. Für den genannten Bereich erfolgt die
Beurteilung aufgrund der Verkehrsgeräuscheeinwirkung durch die
Autobahn gemäß DIN 18005 - Schallschutz im Städtebau. Das
Bauleitplanverfahren wird bereits seit Durchführung des Wettbewerbs
gutachterlich begleitet und die Einhaltung der Vorgaben zum Lärmschutz
sind auch im vorliegenden Planungsstand verifiziert. Mit den
vorgesehenen aktiven und passiven Lärmschutzmaßnahmen
(durchgängige Wall-Wandkombination entlang der Autobahn,
lärmschutzoptimierte Grundrisse in den äußeren Gebäuderiegeln sowie
deren sechsgeschossige Ausführung) ist der Lärmschutz im gesamten
Plangebiet gewährleistet.
Die Möglichkeit der Kombination der Wall-Wandkombination mit
Photovoltaikanlagen wird geprüft und steht in Abhängigkeit zu den
Vorgaben der Autobahn GmbH sowie dem allgemeinen Betreiberkonzept
zur Energieversorgung des Quartiers.
7. Ein Verkehrskonzept ist zu erstellen, mit dem Ziel die „alte“
Dorfmitte von Buschdorf und Neu-Tannenbusch so weit wie
möglich von zusätzlichem Verkehr zu entlasten.
Im Zusammenhang mit Bebauungsplanverfahren wird grundsätzlich ein
Verkehrsgutachten beauftragt, welches den Ist-Zustand sowie den
Planfall (Ist-Zustand + zusätzliche Verkehre) betrachtet, dabei die
Leistungsfähigkeiten der maßgeblichen Knotenpunkte und
Straßenabschnitte ermittelt und Lösungsansätze darlegt. Seitens der
Verwaltung wurde dem beauftragten Gutachter dabei bereits mitgeteilt,
dass eine reine Leistungsfähigkeitsbetrachtung der Knotenpunkte nicht
ausreichend ist und ergänzend dazu auch Lösungen zu erarbeiten sind,
welche sowohl die Engstellen im Buschdorfer Ortskern (u.a. im Bereich
der Buschdorfer Straße) sowie die Verkehrssicherheit im Umfeld des
Schulzentrums Tannenbusch unter Berücksichtigung der zu erwartenden
Mehrverkehre berücksichtigen.
8. Für den Baustellenverkehr ist eine möglichst belastungsarme
Verkehrsführung zu prüfen.
Die Stadtentwicklungsgesellschaft wird gemeinsam mit der Stadt
Bornheim prüfen, ob der Baustellenverkehr während der
Herstellungsphase temporär über eine direkte Anbindung an das
Bornheimer Verkehrsnetz abgewickelt werden kann.
9. Es sollen 500-600 Wohneinheiten realisiert werden
Zuletzt wurde die Planung mit Beschluss der DS 253210 um etwas mehr
als 120 Wohneinheiten auf nun etwa 770 Wohneinheiten reduziert. Die
Anzahl der Wohneinheiten einer Quartiersentwicklung kann im
Bauleitplanverfahren allerdings immer nur annäherungsweise mit
Durchschnittswerten ermittelt werden. Aktuell werden hierfür der in Bonn
derzeit bedarfsgerechte Wohnungsmix sowie durchschnittliche
Wohnungsgrößen gemäß den Wohnraumförderbestimmungen
angenommen.Seite 4 von 8
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Die Verwaltung ist sich bewusst, dass die Anzahl der Wohneinheiten eine
leicht verständliche und gut vergleichbare Kenngröße darstellt.
Gleichwohl kann die tatsächliche Anzahl erst mit Vorliegen der
Bauanträge belastbar bestimmt werden. Sie hängt insbesondere von den
späteren Betriebskonzepten (z. B. Clusterwohnen oder
Studierendenwohnen mit kleinen Wohnungen) sowie von den Zielgruppen
und Konzepten der Wohnungsbaugesellschaften ab.
Unabhängig hiervon ist davon auszugehen, dass sich die insgesamt
realisierbare Bruttogeschossfläche infolge der vorgesehenen
Reduzierung der Geschossigkeit (siehe oben) verringern wird. Darüber
hinaus stellt das Baufeld südlich der Schickgasse derzeit lediglich eine
Angebotsplanung dar. Da die Stadt für diese Flächen derzeit nicht über
die erforderliche Verfügungsberechtigung verfügt, kann eine Entwicklung
dieses Bereichs ohne Bereitschaft der weiteren Eigentümer nach
derzeitigem Stand nicht erfolgen. Das dort bestehende
Wohnraumpotenzial kann daher voraussichtlich entweder gar nicht oder
erst mit erheblicher zeitlicher Verzögerung realisiert werden.
Vor diesem Hintergrund empfiehlt die Verwaltung, zum jetzigen Zeitpunkt
von der Festlegung eines Zielwertes für die Anzahl der Wohneinheiten
abzusehen. Eine belastbarere Abschätzung ist frühestens im Zuge der
Vermarktung und der weiteren Projektkonkretisierung möglich; auch dann
lassen sich lediglich Zielkorridore definieren.
Die Verwaltung wird aber die grundsätzliche Intention der Politik in den
weiteren Planungen entsprechend berücksichtigen.
10. Anfahrmöglichkeiten und Lieferverkehr werden auf dem gesamten
Gebiet ermöglicht.
Im Rahmen der Erarbeitung der Entwurfsplanung befindet sich auch das
Erschließungskonzept für die innere Erschließung in Bearbeitung.
Grundsätzlich werden Anfahrtsmöglichkeiten überall dort eingeplant, wo
sie u.a. durch Gebäudezugänge für größere Anlieferungen oder
Feuerwehr und Rettungsdienst erforderlich sind.
Eine durchgängige Anfahrbarkeit sämtlicher Bereiche für alle Verkehre ist
jedoch im Hinblick auf den Charakter eines autoarmen Quartiers kritisch
zu sehen. Für die sog. KEP-Dienste (Kurier-, Express- und Paketdienste)
ist aus fachlicher Sicht vielmehr die Einrichtung einer zentralen
Paketstation vorzusehen. Die Verwaltung empfiehlt deshalb von dieser
Maßgabe abzusehen.
11. Es soll geprüft werden, ob abweichend von der bisherigen
Planung, der Nachweis der Stellplätze auch über zwei dezentrale
Quartiersparkhäuser, wovon eines auch als Lärmschutz zur
Autobahn geplant werden kann, und Tiefgaragen unter den
Gebäuden nachgewiesen werden kann.
Die Aufteilung der notwendigen Stellplätze auf zwei Bauwerke ist aus
planerischer Sicht grundsätzlich darstellbar. Die Verwaltung hat dazu in
der Vergangenheit bereits Varianten betrachtet und gemeinsam mit den
beauftragten Planungsbüros einer Abwägung unterzogen. Im Ergebnis
wurde einvernehmlich festgestellt, dass die vorliegende Variante mitSeite 5 von 8
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einem zentralen Mobility Hub, der neben der Unterbringung des ruhenden
Verkehrs auch weitere Angebote zentral im Quartier bündelt,
weiterverfolgt werden soll. Diese Variante gewährleistet die höchste
Verkehrssicherheit, das wirtschaftlichste Konzept und die beste
Aufenthaltsqualität der umgebenden öffentlichen Räume, da jede weitere
Zufahrt eine stärkere Verteilung des Verkehrs im Quartier bedeuten würde
und entsprechende Anforderungen an die Gestaltung und Nutzung der
Verkehrsflächen fordern würde. Im Übrigen ist eine zweite, kleinere
Quartiersgarage bereits im Baufeld südlich der Schickgasse vorgesehen.
Bei einer Verlagerung der Quartiersgarage an den Rand des Plangebiets,
angrenzend an den Lärmschutzwall, würde ihre Zentralität als wichtigste
Eigenschaft für einen funktionierenden Mobility Hub entfallen. Zudem
wäre eine Aufstockung mit Wohngeschossen weiterhin notwendig, um die
erforderliche Höhe zur Sicherung des Lärmschutzes zu erreichen.
Zusätzlich würden mehr Verkehre im Quartier selbst entstehen.
Der bestehende Mobility Hub enthält bereits Tiefgaragengeschosse. Für
die weiteren Baufelder wurden Tiefgaragen konsequent ausgeschlossen,
um die Gestaltung der Innenhöfe und insbesondere ihre Funktion als
Räume für Klimawandelanpassung (Baumstandorte,
Versickerungsflächen) nicht erheblich einzuschränken. Zudem erhöhen
Tiefgaragengeschosse die Baukosten erheblich. Die Verwaltung empfiehlt
den Prüfauftrag deshalb als erledigt zu betrachten.
12. Eine Verkehrsführung in Richtung Hersel (Allerstraße/ Mittelstraße,
an Kiesgrube vorbei Richtung Autobahn(auffahrt) A555) ist
realistisch zu prüfen.
Eine dauerhafte Anbindung des Plangebiets an Hersel ist aufgrund der
Ansprüche der Gemeinde Bornheim, über deren Gebiet die Erschließung
erfolgen müsste, sowie dem bestehenden Landschaftsschutz (Grünes C)
nicht möglich. Eine temporäre Anbindung für die Dauer der
Herstellungsphase unterliegt möglicherweise anderen
Abwägungsmaßstäben und wird geprüft (siehe Punkt 8). Die Verwaltung
empfiehlt den Prüfauftrag deshalb als erledigt zu betrachten.
Allgemeine Hinweise zur Beschlussfassung
Die beschriebenen Beschlusspunkte zur Anpassung der städtebaulichen
Planung erfordern die Wiederholung und teilweise Ergänzung bereits erfolgter
Bearbeitungsschritte (u.a. städtebaulicher Entwurf, Lärmgutachten,
Verkehrsgutachten). Diese können über die bestehenden Aufträge mit den
beteiligten Fachbüros nicht abgewickelt werden. Der Beschluss entfaltet
entsprechend finanzielle Auswirkungen und erfolgt vorbehaltlich der weiteren
Prüfung im Rahmen des laufenden Projektes zur Aufgabenkritik und der
Aufstellung des HH-Planentwurfes 2027/2028 sowie der mittelfristigen
Finanzplanung.
Weiterhin ergeben sich durch die verlängerte Bearbeitungsphase signifikante
zeitliche Verzögerungen im weiteren Projektablauf. Die Verwaltung wird den
Gremien eine angepasste Planung frühestens im ersten Quartal 2027 zum
Beschluss vorlegen können. Im Anschluss werden die Fachplanungen
Erschließung und Entwässerung beauftragt. Erst bei Vorlage fortgeschrittenerSeite 6 von 8
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Leistungsphasen kann der Entwurf des Rechtsplans erstellt und der Beschluss
zur Veröffentlichung vorbereitet werden.
Neben den beschriebenen unmittelbaren zeitlichen und haushalterischen
Auswirkungen sind auch die Opportunitätskosten durch den verzögerten
Nutzen der städtischen Flächen zu nennen. Dazu gehören neben verzögerten
Einnahmen aus Erbbaurechten auch der entgangene und der verzögerte
Wohnraum, voraussichtlich steigende Entwicklungs- und Baukosten sowie die
Verzögerung positiver Folgeeffekte der Quartiersentwicklung (z.B. Schaffung
von Kita, Grundschule und weiterer sozialer Angebote).
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Die vorgenannte Empfehlung zielt darauf ab, den vom Rat in seiner Sitzung am
04.09.2025 mit Mehrheit gefassten Beschluss (Abstimmungsergebnis: mit
Mehrheit gegen CDU, BBB, FDP und AfD bei Enthaltung Rheingrün wie
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen am 08.07.2025, Ausschuss für
Umwelt, Klima und Lokale Agenda am 10.07.2025 und BV Bonn am
02.09.2025 geändert beschlossen) mit Maßgaben zu belegen.
Der ursprüngliche Ratsbeschluss hatte folgenden Wortlaut:
1. Der Entwurfsplan (Anhang1) wird als Grundlage für die weitere Ausarbeitung
und für die Erstellung des Rechtsplanentwurfs beschlossen.
2. Die Abwägung der Stellungnahmen (Anhänge 2-4) der frühzeitigen
Öffentlichkeitsbeteiligung wird zur Kenntnis genommen und dient ebenfalls als
Grundlage für die weitere Ausarbeitung.
3. Die weiteren Schritte des Planverfahrens sowie die vorläufige Zeitplanung
werden zur Kenntnis genommen.
4. Der Durchführung einer weiteren Informationsveranstaltung durch die
Verwaltung wird zugestimmt.
5. Die Vorlage wird mit der Maßgabe beschlossen, dass
- Teile der Wohnflächen als Eigentumswohnungen ausgeführt werden,
- eine Quote von seniorengerechten Wohneinheiten realisiert wird,
- Räumlichkeiten für soziale Einrichtungen, ein Versammlungsraum für die
Buschdorfer Vereine und eine offene Jugendeinrichtung (Jugendzentrum)
eingeplant werden,
- die Stadtentwicklungsgesellschaft als Projektentwickler für die Stadt
beauftragt wird und das Projekt - einschließlich der Vermarktung - federführend
begleitet.
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