Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 6522-7, ehemalige Poliklinik im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum

Beschlussvorlage
öffentlich
253178
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum
Bebauungsplan Nr. 6522-7, ehemalige Poliklinik im
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 08.07.2025 Empfehlung
Bezirksvertretung Bonn 02.09.2025 Anhörung
Rat 04.09.2025 Entscheidung
Beschlussvorschlag
I. Beschlüsse
Der Rat beschließt
1. über die im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1
Baugesetzbuch (BauGB) und der Beteiligung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB am Planverfahren
vorgetragenen Stellungnahmen zum Bebauungsplan Nr. 6522-7, ehemalige
Poliklinik, entsprechend dem Beschluss des Rates am 19.02.2025
(Beschlussvorlage DS-Nr. 242193; Anlagen „Auswertung frühzeitige
Beteiligung 2015"- und "Auswertung Infoveranstaltung 2017").
[siehe hierzu auch unter Begründung Nr. 11, Beschlüsse „zu Beschlusspunkt
1“]
2. über die im Rahmen der Veröffentlichung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und der
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4
Abs. 2 BauGB im Planverfahren abgegebenen Stellungnahmen zum
Bebauungsplanentwurf Nr. 6522-7 ehemalige Poliklinik, gemäß den Anlagen „A
Stellungnahmen“, „B Abwägungstabelle“ mit den Beschlussvorschlägen der
Verwaltung und „C Gesamtabwägung“.
[siehe hierzu auch unter Begründung Nr. 11, Beschlüsse „zu Beschlusspunkt
2“]
3. über die Änderungen in der Begründung und der Planzeichnung des
Bebauungsplanentwurfs Nr. 6522-7 in der Fassung des Beschlusses zur
Veröffentlichung und öffentlichen Auslegung vom 19.02.2025
(Beschlussvorlage DS-Nr. 242193) in Bezug auf die
Überschreitungsmöglichkeit der Grundflächenzahl, zur Lage der Flächen, die
mit Geh- und Fahrrechten belegt sind und zur Erweiterung der Auswahl vonSeite 1 von 136
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Baumarten sowie zu den Hinweisen auf die Regelwerke. Die Änderungen sind
farblich in Magenta in die Begründung bzw. in die Planzeichnung eingetragen.
[siehe hierzu auch unter Begründung Nr. 11, Beschlüsse „zu Beschlusspunkt
3“]
4. über den Bebauungsplan Nr. 6522-7, ehemalige Poliklinik der Bundesstadt
Bonn, für ein Gebiet im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum, zwischen
Wilhelmstraße, Alexanderstraße, Annagraben und Wilhelmplatz als Satzung
gemäß § 10 Baugesetzbuch (BauGB) mit der in der Anlage beigefügten
Begründung.
II. Hinweise
Zu dem Bebauungsplan wurde ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen.
Begründung
1. Plangebiet
Das Plangebiet befindet sich in der Bonner Nordstadt zwischen den Straßen
Wilhelmstraße, Alexanderstraße, Annagraben und Wilhelmsplatz. Der
Geltungsbereich umfasst die Flurstücke Gemarkung Bonn, Flur 66 Flurstück
66, 690 und 691, die ausschließlich das Gelände der ehemaligen Poliklinik
umfassen. Die Grundstücke befinden sich im Eigentum des Landes NRW. Ein
Kaufvertrag mit dem Vorhabenträger, der über ein Bieterverfahren den
Zuschlag bekam, ist abgeschlossen und wird nach dem Satzungsbeschluss
des Bebauungsplans Nr. 6522-7 rechtswirksam vollzogen.
2. Vorhandenes Planungsrecht
Die Fläche wird im Regionalplan Köln, Teilabschnitt Bonn/Rhein-Sieg als Teil
des Allgemeinen Siedlungsbereichs dargestellt. Der Flächennutzungsplan stellt
das Grundstück als Sonderbaufläche für Krankenhausnutzungen dar. Da die
nun beabsichtigte Nutzung nicht als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt
angesehen werden kann, wird dieser im Nachgang des
Bebauungsplanverfahrens im Wege der Berichtigung angepasst. Dies wird
durch die Tatsache, dass der Bebauungsplan Nr. 6522-7 im beschleunigten
Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt wird, ermöglicht. Ein rechtskräftiger
Bebauungsplan besteht derzeit für diesen Bereich des Plangebiets nicht. Für
den Bereich am Annagraben gilt der Fluchtlinienplan Nr. B6 vom 08.04.1896,
ansonsten richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben planungsrechtlich nach §
34 BauGB. Die Bebauung ist als Mischgebiet einzustufen. Westlich des
Annagraben schließt sich der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 7723-18 an,
der dort ein besonderes Wohngebiet (WB) gem. § 4a BauNVO festsetzt. Der
Bebauungsplan Nr. 6522-7 wird als Angebotsbebauungsplan mit
städtebaulichem Vertrag mit dem Vorhabenträger Revitum Real Estate GmbH
aus Köln, der im Rahmen des Bieterverfahrens Vertragspartner für den
Grundstücksverkauf wurde, aufgestellt. Im Zuge des hier angewendeten
beschleunigten Verfahrens der Innenentwicklung gem. § 13a BauGB entfällt dieSeite 2 von 136
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Notwendigkeit zur Anfertigung eines Umweltberichts, und die Pflicht zum
Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft. Die Planungsleistungen und
Gutachten werden durch vom Vorhabenträger beauftragte Büros erbracht. Der
vorhandene Fluchtlinienplan Nr. B6 wird durch den Bebauungsplan Nr. 6522-7
in dessen Geltungsbereich überplant, jedoch nicht aufgehoben, womit bei
Unwirksamkeit oder Aufhebung des Bebauungsplans der Fluchtlinienplan
wieder aufleben würde.
3. Verfahrensablauf
In der Sitzung des Rates vom 18. April 2013 wurde die Aufstellung des
Bebauungsplanes Nr. 7723-41 (geändert in Nr. 6522-7) für die Grundstücke
Wilhelmstraße Nr. 31 und 35-37 sowie Annagraben Nr. 70 und 72 im
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum beschlossen (DS-Nr. 1310535).
Gleichzeitig wurde durch den Rat für das Grundstück eine
Vorkaufsrechtssatzung gem. § 25 BauGB beschlossen.
(Erläuterung zur Änderung der Nummerierung: Die Bebauungsplannummer
wurde aufgrund der Umstellung auf das UTM-Koordinatensystem angepasst.
Die vierstellige Nummer wird vom Planquadrat des Plangebiets im UTM-
System abgeleitet, die Nummer nach dem Bindestrich ist eine von der Stadt
vergebene Ordnungszahl. Allerdings wird auf die bisherige Nummer des
Bebauungsplans in den bereits vor der Umstellung finalisierten Gutachten, die
zur Veröffentlichung anstehen, noch Bezug genommen.)
Nach Erstellung von städtebaulichen Vorentwürfen durch das
Stadtplanungsamt wurden die Entwurfskonzepte in zwei öffentlichen
Versammlungen am 10.06.2015 und am 18.10.2017 der Öffentlichkeit
vorgestellt.
Zudem hatte die interessierte Öffentlichkeit im Zeitraum vom 08.06.2015 bis
26.06.2015 die Möglichkeit, im Rahmen der frühzeitigen
Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB Stellungnahmen zur
beabsichtigten Bauleitplanung abzugeben. Auch nach der zweiten öffentlichen
Versammlung am 18.10.2017 konnten Stellungnahmen abgegeben werden.
Das städtebauliche Konzept sah neben der Schließung der Baulücken am
Annagraben und dem Erhalt des Baudenkmals der ehemaligen Augenklinik am
Annagraben (Wilhelmstraße 31) den Abriss des Klinikgebäudes der Poliklinik
aus den 1960er Jahren direkt an der Wilhelmstraße und des quer zur
Wilhelmstraße stehenden Gebäuderiegels im Innenhof vor. An deren Stelle
sollten neue Wohngebäude entstehen mit z.T. öffentlichen oder gewerblichen
Nutzungen im Erdgeschoss incl. einer dreigruppigen Kindertagesstätte. Der
Neubau an der Wilhelmstraße war dabei überwiegend in der alten Bauflucht der
Wilhelmstraße direkt auf der Grundstücksgrenze vorgesehen, die lediglich im
mittleren Bereich auf einer Länge von ca. 30 m einen Rücksprung von ca. 10 m
aufweisen sollte. Der nördlich angrenzende Baukörper der alten Poliklinik an
der Wilhelmstraße aus der Entstehungszeit dieses Stadtquartiers sollte, nicht
zuletzt vor dem Hintergrund der bestehenden Denkmalbereichssatzung
Nordstadt, erhalten bleiben.
Das Konzept wurde aufgrund zahlreicher Einwände aus der ersten
Informationsveranstaltung modifiziert. Hierbei wurde in erster Linie auf die
vorgesehene Integration einer ins Plangebiet zu verlagernden
Methadonambulanz in die bereits bestehende Diamorphinambulanz mit einemSeite 3 von 136
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gemeinsamen Neubau am Annagraben zugunsten einer Beibehaltung der
bestehenden Diamorphinambulanz im nördlichen Teil des Annagrabens
verzichtet (vgl. DS-Nr. 1811373).
Am 30.03.2017 wurde im Zuge des Verkaufs des städtischen Grundstücks am
Erzbergerufer 15 zugunsten einer Hotelnutzung durch den Rat beschlossen,
dass beim Grundstück der ehemaligen Poliklinik durch einen städtebaulichen
Vertrag gewährleistet werden soll, dass 100 Prozent geförderter Wohnungsbau
entsteht (DS-Nr. 1710102EB12).
Vor dem Hintergrund der städtischen Vorkaufsrechtssatzung wurden - nach
Ende einer Zwischennutzung als Flüchtlingsunterkunft und dem Abrücken des
Landes von einer Nutzung für eigene Bedarfe - Kaufverhandlungen zwischen
der Vebowag als größtenteils städtisches Unternehmen und dem Bau- und
Liegenschaftsbetrieb (BLB) des Landes NRW aufgenommen, die jedoch nicht
erfolgreich zum Abschluss geführt werden konnten.
Parallel wurde durch die Verwaltung ein Offenlageentwurf für den
Angebotsbebauungsplan Nr. 6522-7 vorbereitet, in den auch Vorstellungen der
Vebowag und Ergebnisse schalltechnischer Gutachten eingeflossen sind.
Danach waren im Bereich der Diamorphinambulanz eine Schließung des
Blockrandes durch einen Neubau mit integrierter Ambulanz sowie ein größeres
Abrücken eines Neubaus von der Grundstücksgrenze zur Wilhelmstraße
vorgesehen, um die bereits bestehende Lärmvorbelastung dieses
Straßenabschnitts nicht durch die Verengung des Raums zwischen der
straßenbegleitenden Bebauung weiter zu verschlechtern. Als Gebietstyp wurde
aufgrund des Verbleibs der Diamorphinambulanz ein Urbanes Gebiet gem. §
6a BauNVO vorgesehen, für das eine gemischte Nutzung von Wohnen, einer
gewerblichen Nutzung und anderen Einrichtungen notwendig ist, die die
Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Eine Nutzung mit 100% Wohnen
scheidet für das Plangebiet somit bereits aus diesen Festsetzungsgründen aus.
Die Bedarfe Kita und Diamorphinambulanz bedingen ebenfalls eine Entfernung
vom Ziel einer 100%igen Wohnnutzung. Da das denkmalgeschützte Gebäude
am Annagraben für geförderten Wohnungsbau gem. Richtlinien nicht geeignet
ist, muss der Anteil von gefördertem Wohnungsbau an der Gesamt-
Wohnungsbau BGF auf ca. 75 % beschränkt werden.
Aus dem Festsetzungskatalog des § 9 Abs. 2 BauGB ergibt sich zudem, dass
lediglich die Förderfähigkeit von Wohnungen festgesetzt werden kann, nicht
jedoch die Verpflichtung, tatsächlich geförderten Wohnraum zu errichten. Eine
Förderung kann im Rahmen der Aufstellung eines Bebauungsplanes nur
sichergestellt werden, wenn ein Vertragspartner zur Verfügung steht, mit dem
ein diesbezüglicher städtebaulicher Vertrag abgeschlossen werden kann. Auf
Grundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB sind innerhalb des Urbanen Gebietes
mindestens 11.700 m² Bruttogrundfläche Wohnen in Wohngebäuden so
herzustellen, dass sie mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung
(Wohnraumförderbestimmungen (WFB), Runderlass des Ministeriums für
Bauen und Verkehr vom 26.01.2006 in der zurzeit geltenden Fassung)
gefördert werden könnten.
Im Zusammenhang mit der in einer früheren Phase des Projekts geprüften
Möglichkeit eines kommunalen Erstzugriffsrechts hatte die seinerzeit
zuständige Bezirksregierung die Vereinbarkeit der Anforderungen aus denSeite 4 von 136
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Wohnungsbauförderrichtlinien mit den Erfordernissen des Denkmalschutzes für
die ehemalige Augenklinik am Annagraben geprüft. Im Ergebnis ist davon
auszugehen, dass sich im Baudenkmal Annagraben keine förderfähigen
Wohnungen unterbringen lassen, weil es wegen der Anforderungen an
bestimmte, festgelegte Raum- und Wohnungsgrößen und -Zuschnitte sowie der
erforderlichen Barrierefreiheit zu unverträglichen Eingriffen in die
Originalsubstanz und das Erscheinungsbild kommen würde. Aus diesem Grund
kann die Voraussetzung der Förderfähigkeit nicht für alle Wohnbauflächen des
Bebauungsplangebiets festgesetzt werden.
Zwischenzeitlich wurde ein Bieterverfahren zum Höchstgebot durch den Bau-
und Liegenschaftsbetrieb NRW (BLB) durchgeführt. Das Land als Eigentümer
hatte in enger Abstimmung mit der Verwaltung und orientiert an den oben
beschriebenen Rahmenbedingungen die Bedingungen für die weitere bauliche
Entwicklung der Fläche formuliert und diese im Rahmen eines Kaufvertrags
privatrechtlich abgesichert:
· Es ist eine Nutzungsmischung von ca. 80 % Wohnungsbau zu 20 %
anderweitiger Gebäudenutzung zu schaffen
· Dabei ist eine Quote von etwa 75 % gefördertem Wohnungsbau
(bezogen auf die Wohn-BGF) zu realisieren.
· Die BGF-Fläche der Kita soll mind. 760 m² betragen und mind.
dreigruppig realisiert werden.
· Die historische Fassade an der Wilhelmstraße soll erhalten bleiben.
· Die Diamorphinambulanz ist innerhalb des Baufelds am nördlichen
Annagraben zu erhalten (Erhaltung Bestand oder Umzug in ehemaliges
Schwesternwohnheim Annagraben 72 oder Integration in einen Neubau).
Um diese Bedingungen auch öffentlich-rechtlich abzusichern, wird der
Abschluss eines städtebaulichen Vertrags zwischen dem Vorhabenträger und
der Stadt vor der Fassung eines Satzungsbeschlusses zum Bebauungsplan
angestrebt.
Aus dem Bieterverfahren ging hervor, dass seitens des Landes mit der Revitum
Real Estate GmbH ein Kaufvertrag abgeschlossen werden soll, sofern das
vorgesehene Bau- und Nutzungskonzept den in der Ausschreibung formulierten
Bedingungen entspricht. Es konnte ein Kaufvertag abgeschlossen werden, in
welchem die o.g. Bedingungen der Stadt und des Landes NRW zur Übernahme
der Grundstücke vereinbart wurden. Bedingung für den Vollzug des
Kaufvorgangs und damit der Entwicklung des heute leerstehenden Areals zu
einem gemischt genutzten urbanen Quartier mit einem hohen Anteil geförderter
Wohnungen ist die Rechtskraft des Bebauungsplans Nr. 6522-7.
Es besteht zwar eine städtische Vorkaufsrechtssatzung für das Plangebiet,
jedoch kann der Käufer gemäß § 27 Baugesetzbuch die Ausübung des
Vorkaufsrechts abwenden, wenn die Verwendung des Grundstücks nach den
Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit
ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das
Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen und er
sich vor Ablauf einer Frist von 3 Monaten nach Vertragsabschluss hierzuSeite 5 von 136
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verpflichtet. Eine solche Verpflichtung hat der Vorhabenträger abgegeben,
worüber die politischen Gremien in der DS-Nr. 230647 (nichtöffentlich)
unterrichtet wurden.
Da der Vorhabenträger zur Erfüllung seiner Nutzungsverpflichtung darauf
angewiesen ist, dass die Stadt zuvor das von ihr eingeleitete
Bebauungsplanverfahren zu Ende führt, muss die Nutzungsverpflichtung unter
einen entsprechenden Vorbehalt gestellt werden. Hieraus erwächst der Stadt
keine Möglichkeit, die Abwendung des Vorkaufsrechts zu verweigern.
Der Ratsbeschluss vom 30.03.2017, 100% geförderten Wohnungsbau auf dem
Grundstück über einen städtebaulichen Vertrag abzusichern, kann aus den
genannten Gründen nicht erfüllt werden. Im Rahmen der Vorlage DS-
Nr. 220879 wurde daher den politischen Gremien vorgeschlagen, dass
Nutzungskonzept und Förderquoten den im Bieterverfahren zwischen Stadt und
Land NRW abgestimmten Rahmenbedingungen anzupassen, so dass mit dem
Ratsbeschluss vom 09.06.2022 die daraus resultierende Förderquote
maßgeblich ist.
Mit der Beschlussvorlage DS-Nr. 220879 wurde auch das städtebauliche
Konzept des Vorhabenträgers vorgestellt, welches von den Konzepten der
frühzeitigen Beteiligung abweicht. Dieses Konzept wurde durch den
Ratsbeschluss vom 09.06.2022 zur Grundlage für die Erstellung des
Bebauungsplanentwurfs Nr. 6522-7. Der Bebauungsplanentwurf konnte im
Nachgang dieses Beschlusses durch den Vorhabenträger in intensiver
Abstimmung mit der Stadt erarbeitet und die notwendigen Gutachten und
Unterlagen finalisiert werden, so dass am 19.02.2025 die Veröffentlichung des
Bebauungsplanentwurfs durch den Rat beschlossen werden konnte. Zuvor
wurde am 04.02.205 durch die Bezirksvertretung Bonn im Rahmen der
Anhörung zur Beschlussvorlage der Veröffentlichung folgende Protokollnotiz
beigefügt:
Stadtverordneter Beu (GRÜNE) erklärt zu Protokoll, dass von seiner Fraktion
erwartet wird, dass die Gestaltung der Fassade des ehemaligen
Krankenhauses an der Wilhelmstraße der kleinteiligen Bebauung der
gegenüberliegenden Straßenseite angepasst werden soll - z. B. über einen
Fassadenwettbewerb oder die Einschaltung des Städtebau- und
Gestaltungsbeirates.
Die Fassadengestaltung des sog. Bauteil A wurde im Nachgang durch das
Büro ASTOC, Köln neu konzipiert. Das Ergebnis wurde am 21.05.2025 im
Städtebau- und Gestaltungsbeirat präsentiert. Die dabei gezeigte Herleitung
der Gestaltung, welche die Historie des Gebäudes ablesbar belässt, die
Horizontalität beibehält, jedoch auch vertikale Elemente zufügt und die
Aufstockung durch ein abweichendes Fassadenmaterial kenntlich macht, wurde
vom Beirat einstimmig begrüßt. Der Entwurf des Büros ASTOC, der auch
Bestandteil des städtebaulichen Vertrages mit der Vorhabenträgerin wird, ist im
Anhang beigefügt.
Die Veröffentlichung des Bebauungsplanentwurfs Nr. 6522-7 fand in der Zeit
zwischen dem 06.03.2025 bis einschließlich 05.04.2025 statt. Dabei gingen
insgesamt 11 Stellungnahmen ein, die in Anlage A Stellungnahmen
anonymisiert aufgelistet sind und die in die Abwägung eingestellt wurden.Seite 6 von 136
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4. Planinhalte
Das durch den Vorhabenträger skizzierte Bau- und Nutzungskonzept
unterscheidet sich von den in der frühzeitigen Beteiligung zugrunde gelegten
Konzepten insbesondere durch den Erhalt der Rohbausubstanz des
Klinikgebäudes aus den 1960er Jahren an der Wilhelmstraße, welches
überwiegend zu Wohnzwecken umgenutzt und aufgestockt werden soll. In den
Anlagen zur Vorlage sind Gebäudeansichten beigefügt.
Eine Erhaltung und Umnutzung des Funktionsbaus auch zu Wohnzwecken
wäre zu Beginn der Planung vor mehr als 10 Jahren eher unüblich gewesen
und war daher von der Verwaltung für keine realistische Option gehalten
worden. Somit wurde in den städtebaulichen Konzepten zu Beginn des
Planverfahrens der Bestandsbau zugunsten einer städtebaulich optimierten
Lage der überbaubaren Flächen überplant. Dass die gebundene "graue"
Energie von Vorhabenträgern deutlich stärker in den Blick genommen wird,
zum einen aus ökologischen Erwägungen, zum anderen aber auch aufgrund
der stark gestiegenen Baukosten und Rohstoffpreise sowie zur deutlichen
Verkürzung der Bauzeit, ist im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung
positiv zu sehen und wird verwaltungsseitig unterstützt, so dass der
Ratsbeschluss vom 09.06.2022 dem Vorschlag der Verwaltung entsprach.
Die Absicht zum Erhalt vorhandener Bausubstanz umfasst die Revitalisierung
des denkmalgeschützten Gebäudes der ehemaligen Augenklinik am
Annagraben, den Erhalt des ehemaligen Schwesternwohnheims Annagraben
72 zur Weiternutzung durch die Diamorphinambulanz, die Revitalisierung und
Aufstockung des Gebäuderiegels an der Wilhelmstraße sowie den Erhalt des
Altbaus mit seiner schützenswerten Fassade und die Aufstockung für eine
Büronutzung im nördlichen Bereich der Wilhelmstraße. Abgerissen werden
sollen lediglich der im Innenhof liegende Ost-West-Flügel der ehemaligen
Poliklinik sowie der nicht denkmalgeschützte, untergeordnete südliche Anbau
des Baudenkmals am Annagraben (ehem. Augenklinik) sowie der lediglich
eingeschossige Anbau im Innenhof, genutzt als derzeitige Unterkunft der
Diamorphinambulanz.
Der Schwerpunkt des Nutzungskonzepts liegt auf der Schaffung von neuem,
öffentlich gefördertem Wohnraum für kleine und mittlere Haushalte, Familien
sowie Auszubildende und Pflegekräfte des UKB. Etwa 80% der Gesamt-
Bruttogrundfläche sind für Wohnnutzungen vorgesehen, 20% für soziale
Einrichtungen (KiTa, Diamorphinambulanz) und gewerbliche Nutzungen. Diese
Nutzungsmischung ist aus oben genannten Gründen erforderlich, entspricht
sowohl den Ausschreibungskriterien des Bieterverfahrens als auch den
Voraussetzungen der Nutzungsmischung entsprechend eines urbanen Gebiets
nach §6a BauNVO sowie dem festgestellten Bedarf an diesem Ort.
Hinsichtlich des geförderten Wohnens soll eine zwischen dem (damaligen)
Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes
Nordrhein-Westfalen (MHKBG NRW), dem BLB und der Verwaltung
abgestimmte Quote von etwa 75% der BGF der gesamten Wohnnutzung
erreicht werden. Hierfür sollen alle wohnwirtschaftlichen Gebäude,
ausgenommen das Denkmal am Annagraben, genutzt werden. Zur optimalen
Nutzung der gut erhaltenen, vorhandenen Gebäudestruktur sollen in dem
Klinikgebäude an der Wilhelmstraße öffentlich geförderte Apartments, etwa fürSeite 7 von 136
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Studierende, Auszubildende oder Pflegekräfte des UKB untergebracht werden.
Da der Bedarf an Wohneinheiten für kleine und mittlere Haushalte ebenfalls
vorhanden ist, sollen diese am nördlichen, größeren Neubau am Annagraben
errichtet werden. Für Familien mit besonderem Platzbedarf ist der Neubau am
Annagraben südlich des Baudenkmals vorgesehen, der die Baulücke zur
südlich angrenzenden Bebauung schließen soll und sich daran in Bezug auf die
Dimensionierung orientiert.
Das denkmalgeschützte Gebäude Annagraben (ehem. Augenklinik) lässt sich
mit vertretbarem Aufwand nicht derart zu Wohnzwecken umnutzen, dass die
engen Bestimmungen des Wohnraumförderungsgesetztes erfüllt werden.
Hieraus ergibt sich für das Konzept, dass im Denkmal frei finanzierter
Wohnraum geschaffen werden soll, mit dem besser auf die besonderen
Anforderungen des bestehenden Gebäudes und seiner Denkmaleigenschaft
reagiert werden kann. In den Planfestsetzungen zur Förderfähigkeit der
Wohnungen ist dies entsprechend berücksichtigt.
Insgesamt entstehen durch das Vorhaben voraussichtlich ca. 225 geförderte
Wohneinheiten (inclusive der oben angeführten Apartments für Studierende,
Auszubildende oder Pflegekräfte des UKB) sowie ca. 30 freifinanzierte
Wohneinheiten.
Die für das Quartier vorgesehene viergruppige KiTa soll im südlichen Bereich
des Gebäudeteils an der Wilhelmstraße im Erdgeschoss entstehen, hier
integriert in das umzunutzende Bestandsgebäude. Das Außengelände der Kita
wird einen Teil des zu begrünenden Innenhofs umfassen.
Die bereits auf dem Areal befindliche Diamorphinambulanz soll vor Beginn der
Revitalisierungsarbeiten in das zu den Vorhabengrundstücken gehörende
Bestandsgebäude Annagraben 72 (ehemaliges Schwesternwohnheim)
umgesiedelt werden. Für die Diamorphinambulanz ist eine Fläche von ca. 540
m² BGF vorgesehen. Das Gebäude wird in Richtung Westen und zum Innenhof
hin erweitert und eingefriedet, so dass zum angrenzenden Wohnungsneubau
eine geschlossene Grenzbebauung entsteht. Das Bauantragsverfahren dazu ist
bereits angelaufen. Der laufende Betrieb bleibt in der bisherigen
Größenordnung bis zum Umzug bestehen. Um den Patienten die Möglichkeit
zu bieten, nicht im öffentlichen Raum, sondern in überwachten Bereichen auf
die Termine zu warten, ist der Bau eines direkt erreichbaren, geschützten,
teilüberdachten Innenhofs zum Kurzaufenthalt der Patienten vorgesehen.
Das städtebauliche Konzept sieht vor, den Blockinnenbereich des Areals
möglichst offen und öffentlich durchgängig zu gestalten, der Hof soll bis auf
wenige Ausnahmen frei vom motorisierten Individualverkehr gehalten, stark
entsiegelt und qualitativ begrünt werden. Eine öffentlich nutzbare Durchwegung
zwischen Wilhelmstraße und Annagraben ist vorgesehen. Dazu ist im
Bebauungsplanentwurf ein Geh- und Radfahrrecht festgesetzt, das
grundsätzlich in seiner Lage noch geringfügig verschoben werden kann.
5.Gestaltung
Das Baudenkmal am Annagraben soll weitestgehend unverändert erhalten
bleiben, wobei der nachträgliche südliche Anbau von minderer Bauqualität
aufgrund der fehlenden Denkmaleigenschaften abgebrochen werden soll. ImSeite 8 von 136
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Innern bleibt das Treppenhaus sowie der zentrale Flur und andere
denkmalrelevante Merkmale erhalten, auch die Dachlandschaft bleibt
weitestgehend unverändert. Für eine adäquate Vermarktbarkeit des frei
finanzierten Wohnraums ist es erforderlich, Balkone zu jeder Wohneinheit
vorzuhalten. Die geplanten Standorte der Balkone sind mit der Unteren
Denkmalbehörde abgestimmt. Diese denkmalverträglichen Balkone werden als
geringfügige Störung der Denkmalfassade angesehen und sind für den Erhalt
des Denkmals durch die Umwandlung in freifinanzierten Wohnungsbau
akzeptabel und ermöglichen es, das Denkmal damit dauerhaft zu sichern.
Ebenfalls abgestimmt ist die Verlängerung des Denkmals nach Süden um
einen schmalen Trakt, der zusätzlich Balkone umfasst, um möglichst wenig
Balkone an den Fassaden des Denkmals anzubringen. Dieser Anbau verdeckt
weitestgehend die bereits durch den derzeit vorhandenen Anbau gestörte
Südfassade des Denkmals. Wesentliche, noch erhaltene Gestaltungselemente
der Südfassade bleiben aufgrund des sich in der Höhe und Breite
unterordnenden Anbaus weiterhin sichtbar.
Das ehemalige Klinikgebäude an der Wilhelmstraße aus den 1960er Jahren
soll entkernt und im Rohbau erhalten werden. Die aktuell sehr stark horizontal
gegliederte Straßenfassade soll vollständig demontiert und mit einer neuen,
zeitgemäß gegliederten Fassade umgestaltet werden. Die KiTa im
Erdgeschoss soll sich sowohl straßenseitig als auch hofseitig aus dem
Gebäude mittels eingeschossiger Kuben erweitern und so in besonderem
Maße gestalterisch wirken und erkennbar sein. Im nördlichen Bereich des
Erdgeschosses ist der Zugang sowie ein Allgemeinbereich der Wohneinheiten
vorgesehen, dort soll das vorhandene Wandrelief des Künstlers Leo Breuer im
Inneren an gleicher Stelle verbleiben.
Die vorgesehenen Wohneinheiten werden in die bestehende Stützenstruktur
des Gebäudes einfügt. Die Wohnungen sollen über einen zentralen Flur
erschlossen werden, welcher von den drei nicht veränderten, vertikalen
Erschließungskernen unterbrochen wird. Das Dach dieses Gebäudes wird mit
PV versehen und extensiv begrünt.
Das nördliche Bestandsgebäude an der Wilhelmstraße mit erhaltenswerter
Fassade wird ebenfalls erhalten und über die Festsetzung einer Baulinie
abgesichert. Ein Abbruch der Fassade stünde aufgrund der geltenden
Denkmalbereichssatzung Nordstadt ohnehin unter Genehmigungsvorbehalt der
Unteren Denkmalbehörde. Der Erhalt ist auch Bedingung im Kaufvertag mit
dem BLB und soll auch im städtebaulichen Vertrag vereinbart werden. Mit einer
Aufstockung um zwei zurückgesetzte Ebenen soll der bisherige Raumeindruck
grundsätzlich erhalten bleiben. Die gesamte Fassade soll in Abstimmung mit
der Unteren Denkmalbehörde in einen angemessenen Zustand versetzt werden
und um einen zentralen Eingangsbereich im EG ergänzt werden. Das Innere
des Gebäudes wird saniert und einer Büronutzung zugeführt werden. Die
gewerblichen Flächen sind erforderlich, um das Mischungsverhältnis im
urbanen Gebiet zu gewährleisten, wofür sich dieser Gebäudeteil anbietet. Der
Anteil der nicht wohnbaulichen Nutzungen (einschließlich Kita und
Diamorphinambulanz) an der Gesamtnutzung wird dabei 20% nicht
übersteigen.
Die Wohnungen in den neu zu errichtenden Gebäuden am Annagraben sind
größtenteils als durchgesteckte Einheiten geplant, sie wären damit sowohl zurSeite 9 von 136
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Hof-, als auch zur Straßenseite ausgerichtet. Den Einheiten im Erdgeschoss
der Neubauten am Annagraben sollen zudem kleine Gärten zugeordnet
werden. Die in diesen Bereichen teilweise darunter befindlichen
Tiefgaragendächer sollen an diesen Stellen möglichst intensiv begrünt werden.
Die Fassaden sollen zurückhaltend mit einer hellen Materialität und in
Vogelschlag vermeidender Bauweise gestaltet werden. Der aktuelle
Vorentwurfs-Stand der hochbaulichen Planung mit der Fassadenabwicklung ist
in den Anlagen zu dieser Vorlage hinterlegt. Die Gestaltung der Gebäude soll
im weiteren Verlauf der Planung weiter abgestimmt und im städtebaulichen
Vertrag zum Satzungsbeschluss abgesichert werden.
Die Dächer der Neubauten und Aufstockungen werden als Flachdächer
ausgeführt und sollen extensiv begrünt und mit Photovoltaik-Modulen
ausgerüstet werden, womit dem Ratsbeschluss vom 16. September 2021 (DS-
Nr. 210919) entsprochen wird.
6. Freiflächen
Ein Baumschutzgutachten wurde erstellt und mit der Unteren
Naturschutzbehörde abgestimmt. Von den vorhandenen 20 Bäumen, teilweise
in Dreifach-Gruppierungen zu dicht ineinander wachsend, haben 30 % eine
gute bis befriedigende Bewertung mit entsprechender Möglichkeit zur
gesunden Weiterentwicklung. Rund 70 % der untersuchten Bäume weisen
einen noch ausreichenden bis mangelhaften Vitalitätszustand auf, meist
hervorgerufen durch schlechte Belichtung. Von den erfassten Bäumen fallen16
Bäume unter die derzeit gültige Baumschutzsatzung der Stadt Bonn. Eine
genaue Aussage, welche Bäume erhalten bleiben können, kann erst im Zuge
der weiteren Ausführungsplanung ermittelt werden. Voraussichtlich können 4
Bestandsbäume erhalten bleiben, welche während der gesamten Um-/Bau-
/Abbruchsarbeiten gem. DIN 18920 geschützt werden. Es wird derzeit davon
ausgegangen, dass 12 Satzungsbäume aufgrund der Baumaßnahmen
und/oder aufgrund des z.T. sehr schlechten Erhaltungszustands gefällt werden
müssen, zusätzlich auch die 4 Bäume, die nicht unter die Baumschutzsatzung
fallen. Notwendige Ersatzpflanzungen werden im Plangebiet vorgenommen.
Darüber hinaus sollen 4 zusätzliche Bäume im Plangebiet, unabhängig von den
Ersatzpflanzungen, neu gepflanzt werden. Es sind damit im
Plangebiet mindestens 20 Bäume vorgesehen.
Die zusätzlichen Baumpflanzungen ergeben sich aus dem für das Vorhaben
erstellten Klimagutachten als Maßnahme zur Klimaanpassung. Der
Planungsraum weist gemäß Planungshinweiskarte eine ungünstige
bioklimatische Situation auf und zählt damit zu den thermisch am höchsten
belasteten Arealen in Bonn. Die im Klimagutachten empfohlenen
Baumpflanzungen sowie die Entsiegelung bewirken insbesondere für das
Innere des Plangebietes Verbesserungen an Tagen mit starker Hitzebelastung.
Auch Fassadenbegrünungen insbesondere an den südlich ausgerichteten
Fassaden werden im Klimagutachten vorgeschlagen. Die mit dem
Vorhabenträger abgestimmten Standorte sowie die Freiflächengestaltung
werden über den städtebaulichen Vertrag verbindlich umgesetzt.
Die mikroklimatischen Auswirkungen auf die außerhalb des Plangebiets
liegenden Bereiche durch die Umsetzung der Planung werden als geringfügig
eingeschätzt. Da das Plangebiet auch ohne den Bebauungsplan nach § 34Seite 10 von 136
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BauGB bebaubar wäre, ergeben sich durch das neue Planungsrecht
rechnerisch keine negativen Veränderungen des lokalen Klimas.
7. Bodendenkmäler
Das Plangebiet liegt unmittelbar im Bereich der frühneuzeitlichen Bastion St.
Heinrich. Teile des Festungsgrabens und der Festungsmauer sind betroffen. Es
ist zu vermuten, dass trotz Überbauung Teile der Festungsmauern in größerer
Tiefe (ab ca. 4m) insbesondere im Nordteil des Areals erhalten geblieben sind.
Darüber hinaus liegt das Bauvorhaben im Bereich der römischen Zivilsiedlung
Canabae legionis. In den Bereichen, die nicht durch die Festungsanlagen und
spätere Bebauung gestört sind, ist noch mit erhaltenen römischen
Siedlungsbefunden zu rechnen.
Eine archäologische Sachverhaltsermittlung zur Beurteilung der Möglichkeit
von Eingriffen in den Boden konnte erst im Nachgang der Veröffentlichung des
Bebauungsplanentwurfs im Mai/Juni 2025 durchgeführt werden. Zum Zeitpunkt
der Erstellung dieser Vorlage lag noch keine abschließende Stellungnahme des
LVR - Amts für Bodendenkmalpflege im Rheinland (ABR) vor, welche die
Bodeneingriffe für den Bau unterirdischer Bauteile ohne Erhaltungsvorbehalt
freigibt. Es wird erwartet, dass die Eingriffe in den Boden durch den Bau der
Tiefgarage(n) auch unter Berücksichtigung der vorhandenen Bodendenkmäler
möglich sind, da wesentliche Teile des Plangebiets bereits durch unterirdische
Bauwerke sowie die vorhandenen Gebäude gestört sind. Bei der
archäologischen Sachverhaltsermittlung wurde ein Bunkerverbindungsgang
aus dem 20.Jh freigelegt, der als Bodendenkmal noch untersucht und dessen
Beseitigung abschließend abgewogen werden muss. Es verbleibt im
Bebauungsplan daher weiterhin der Hinweis auf das mögliche Vorhandensein
von Bodendenkmälern im Plangebiet und den daraus resultierenden,
entsprechenden Handlungsanweisungen des Denkmalschutzgesetzes NRW.
Die Ergebnisse der Sachverhaltsermittlung und die abschließende
Stellungnahme des LVR-ABR werden spätestens zum geplanten
Satzungsbeschluss in der Sitzung des Rates am 04.09.2025 vorliegen.
8. Mobilität
Die Anzahl der Stellplätze im Quartier soll vor dem Hintergrund der zentralen
Lage möglichst minimiert werden. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens
wurde ein Mobilitätskonzept erstellt, wodurch es dem Vorhabenträger
ermöglicht wird, von der aus der Stellplatzsatzung der Stadt Bonn
resultierenden Anzahl von bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätzen nach
unten abzuweichen. Dafür sind in einem besonderen Maße Fahrradstellplätze
sowie die Bereithaltung von mind. drei Carsharing-Stellplätzen vorgesehen.
Darüber hinaus wird die Anbindung des Plangebiets ans Radverkehrsnetz mit
der neuen Durchwegung auch für Radfahrende sowie die Einrichtung einer
Bike-Sharing-Station (7 E-Bikes, davon 2 Lastenräder) zur Kfz-
Stellplatzreduzierung herangezogen.
Die Kfz-Stellplätze sollen nahezu ausschließlich in Tiefgaragen vorgehalten
werden, die über den Annagraben erschlossen werden. Die Verträglichkeit der
verkehrlichen Erschließung der Tiefgaragen über den Annagraben wurde im
bisherigen Bauleitplanverfahren bereits festgestellt. Einzelne Stellplätze, z.B.
für Fahrzeuge von Menschen mit Behinderung, für den Hol- und BringverkehrSeite 11 von 136
Seite 12
der Kita oder für Carsharingfahrzeuge könnten oberirdisch angelegt werden.
Nach vorläufigen Berechnungen werden gemäß des Mobilitätskonzepts 64 Kfz-
Stellplätze für das Vorhaben benötigt.
9. Energiekonzept
Das Energiekonzept wurde in der Konkretisierung der Planung seit dem letzten
Beschluss nachjustiert und mit dem Amt für Umwelt und Stadtgrün, Abteilung
Klimavorsorge abgestimmt. Nachfolgende Energieeffizienzstandards sollen
nach dem Energiekonzept des Vorhabenträgers in der Quartiersentwicklung
umgesetzt werden:
- für die Neubaumaßnahmen KfW-Effizienzhaus 40 (vormals KfW 40 NH-
Standard)
- für die Umbaumaßnahmen im Bestand KfW-Effizienzhaus 55 (vormals KfW
70)
- für das Denkmal KfW-Effizienzhaus 100
KfW Effizienzhaus 40 ist der angestrebte Standard der Stadt Bonn für
Neubauvorhaben und soll somit auch umgesetzt werden. Der NH-Standard
wird nicht mehr verwendet und bezuschusst, vergleichbar ist der aktuelle QNG-
Plus-Standard. Da ein Gründach hergestellt wird, Photovoltaik installiert wird
und das Staffelgeschoss in Holz errichtet wird, werden die wesentlichen
Kriterien von QNG Plus eingehalten. Auf eine aufwändige Zertifizierung wird
aus zeitlichen Gründen verzichtet, als Ausgleich und abweichend vom
Beschluss von 09.06.2022 ist dafür eine Hochstufung der Gebäudeteile A und
B (Bestandsbauten Wilhelmstraße) vom KfW70 auf den KfW55-Standard
vorgesehen. Der Einsatz von Fernwärme in Kombination mit einer Solaranlage
ist die aus dem Energiekonzept präferierte Variante. Diese Wärme- und
Stromversorgungsvariante ist dabei die kostengünstigste, wartungsärmste und
technisch risikoärmste Option. Ein derzeit stillgelegter Fernwärmeanschluss
des gesamten Areals, gelegen an der Wilhelmstraße muss dafür lediglich
reaktiviert werden. Die gebäudebezogene Gewinnung von elektrischer Energie
unterstützt die eigenständige und erneuerbare Stromversorgung der
Bewohnenden. Trotz niedriger Einspeisevergütungen sind Photovoltaikanlagen
aufgrund anderer Vermarktungsvarianten weiterhin attraktiv. Die
Investitionskosten sind in den letzten Jahren deutlich gesunken und durch die
Kombination mit einem Speichersystem lässt sich der Eigenverbrauch noch
deutlich steigern. Die ergänzende Gewinnung regenerativer Energie über PV-
Anlagen ist in Verbindung mit extensiver Dachbegrünung auf den Flachdächern
der Gebäude – mit Ausnahme des Denkmals am Annagraben – vorgesehen,
wird aber auch bereits durch das Bauordnungsrecht für Neubauten gefordert.
Im städtebaulichen Vertrag wird vereinbart, dass das Energiekonzept bei der
Umsetzung des Vorhabens und die genannten KfW-Standards zu beachten
sind.
10. Städtebaulicher Vertrag
Es wurde ein Städtebaulicher Vertrag mit dem Vorhabenträger abgestimmt und
von diesem vor dem Satzungsbeschluss unterzeichnet. Darin werden die
Elemente des dem Bebauungsplan zu Grunde liegenden städtebaulichen
Konzepts, welche nicht ohnehin durch Festsetzungen abgesichert sind,Seite 12 von 136
Seite 13
verbindlich. Auf die kaufvertraglichen Pflichten, die sich mit dem Ratsbeschluss
vom 09.06.2022 decken, wird im Vertrag lediglich hingewiesen. Im Vertrag wird
die Errichtung geförderten Wohnraums auch öffentlich-rechtlich gesichert.
Daher wird ein Nachweis des künftigen Vorhabenträgers gefordert, dass 80%
der Gesamt-BGF einer Wohnnutzung zugeführt werden soll, wovon etwa 75%
als öffentlich geförderter Wohnungsbau vorzusehen sind. Weitere
Regelungsinhalte sind die Maßnahmen zur Energieeffizienz und das
Energiekonzept, Gebäudeansichten, Freiflächenplanungen und
Mobilitätsmaßnahmen sowie die Bereitstellung der Räume für
Kindertagesstätte und die Diamorphinambulanz.
11. Beschlüsse
Zu Beschlusspunkt 1:
Im Rahmen der Beschlussfassung zur öffentlichen Auslegung des
Bebauungsplanentwurfs Nr. 6522-7 gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch wurde
bereits über die während der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3
Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) und der frühzeitigen Beteiligung der Behörden
und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch
(BauGB) vorgetragenen Stellungnahmen beraten. Die Behandlung der in den
Stellungnahmen vorgetragenen Aspekte erfolgte entsprechend der
Entscheidung des Rates (Beschlussvorlage DS-Nr. 242286). Die Auswertung
der Stellungahmen der frühzeitigen Beteiligung ist dieser Beschlussvorlage
nochmals als Anlage beigefügt.
Zu Beschlusspunkt 2:
Die eingereichten Stellungnahmen werden als Anlage “A Stellungnahmen“ zu
dieser Vorlage beigefügt. Zur besseren Verständlichkeit schließt sich in Anlage
„C Gesamtabwägung“ ein Gesamtabwägungsvorschlag an, der auf alle in den
Stellungnahmen vorgetragenen Aspekte eingeht. Durch diese
Zusammenfassung wird den Mitgliedern des Rates sowie der Bezirksvertretung
Bonn und dem Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen eine vollständige
Abwägung über die vorgebrachten Stellungnahmen im Zusammenhang
ermöglicht. Zur besseren Nachvollziehbarkeit wird bei jeder Eingabe auf die
entsprechende Gesamtabwägung verwiesen. Anlage „B Abwägungstabelle“
enthält die Beschlussvorschläge der Verwaltung zu den einzelnen benannten
Aspekten.
Zu Beschlusspunkt 3:
Aufgrund von Abweichungen bei der fortgeschrittenen Ausführungsplanung
sowie der geplanten Aufteilung des Plangebiets in sechs einzelne
Baugrundstücke wurde durch den Vorhabenträger der Wunsch an die
Verwaltung herangetragen, eine Überschreitungsmöglichkeit der
Grundflächenzahl (GRZ) einzelner Grundstücke ohne Überschreitung der
Gesamt-GRZ sowie eine Flexibilität der Lage der Flächen, die mit Geh- und
Fahrrechten belegt sind, zu ermöglichen.
Daher wird unter Punkt 2.4 der textlichen Festsetzungen folgender Satz
zugefügt:
„Auf den Baugrundstücken der Urbanen Gebiete MU und MU1, bei denen eineSeite 13 von 136
Seite 14
GRZ von 0,8 festgesetzt ist, kann die GRZ auf einzelnen Grundstücken auf bis
zu 1,0 überschritten werden, wenn die GRZ von 0,8 bezogen auf die gesamten
als Urbanes Gebiet festgesetzten Flächen im Plangebiet eingehalten wird“.
Unter Punkt 4. der textlichen Festsetzungen wird folgender Satz zugefügt:
„Die zeichnerisch festgesetzte Fläche des Geh- und Radfahrrechts zwischen
Wilhelmstraße und Annagraben kann in ihrer Lage um bis zu 7 m verschoben
werden.“ Zudem wird in der Legende unter "sonstige Nutzung" zu diesem
Planzeichen die Bezeichnung "Geh- und Fahrrecht" zu "Geh- und
Radfahrrecht" geändert.
Unter Punkt 8.4 werden die Worte "entsprechend der ergänzenden Pflanzliste"
gestrichen und durch die Worte "Pflanzen aus der Publikation „Zukunftsbäume
für die Stadt“ der GALK" ersetzt.
In der Planbegründung werden entsprechende Passagen zu den beiden
Festsetzungsergänzungen eingefügt. Die Änderungen der Planzeichnung und
der Begründung sind in Magenta kenntlich gemacht.
Bei der Auflistung der Regelwerke wird der Verweis zu den FLL-Publikationen
herausgenommen, da auf diese in Begründung und Rechtsplan kein Bezug
genommen wird. Dagegen wird zusätzlich ein Hinweis auf die Publikation
"Zukunftsbäume für die Stadt" der Deutschen Gartenamtsleiterkonferenz
(GALK e.V.) eingefügt.
Aus den während der Veröffentlichung des Bebauungsplanentwurfs Nr. 6522-7
eingegangenen Stellungnahmen ergibt sich aus Sicht der Verwaltung kein
Änderungsbedarf an den Plandarstellungen.
Anlage/n
1 Übersichtsplan (öffentlich)
2 Begründung 6522-7 mit Änderungen (öffentlich)
2 Rechtsplan 6522-7 mit Änderungen (öffentlich)
3 Auswertung Frühzeitige Beteiligung 2015 (öffentlich)
4 Auswertung Infoveranstaltung 2017 (öffentlich)
5 A Stellungnahmen (öffentlich)
6 B Abwägungstabelle (öffentlich)
7 C Gesamtabwägung (öffentlich)
8 FNP-Anpassung (öffentlich)
9 Ansicht Fassade Wilhelmstraße (öffentlich)Seite 14 von 136
Bundesstadt Bonn Amt 62-3
Übersichtsplan zum Bebauungsplan Nr. 7723-41
sowie zur
Vorkaufssatzung Wilhelmstraße Nr. 31 und
Nr. 35 - 37 sowie Annagraben Nr. 70 und Nr. 72
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Bonn-Zentrum
Herausgeber:
Der Oberbürgermeister der Bundesstadt Bonn
-Kataster- und Vermessungsamt-
Diese Karte ist urheberrechtlich geschützt.
Vervielfältigung nur mit Genehmigung des
Herausgebers.Seite 15 von 136
Bundesstadt Bonn
Bebauungsplan Nr. 6522-7
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum
Ehemalige Poliklinik Wilhelmstraße
BegründungSeite 16 von 136
Inhalt
1 Allgemeine Vorgaben ........................................................................................... 1
1.1 Plangebiet .............................................................................................................. 1
1.2 Planungsvorgaben ................................................................................................. 1
1.2.1 Regionalplan ...................................................................................................... 1
1.2.2 Flächennutzungsplan ......................................................................................... 1
1.2.3 Vorhandenes Planungsrecht .............................................................................. 1
1.2.4 Denkmalschutz .................................................................................................. 1
1.2.5 Baumschutzsatzung ........................................................................................... 2
1.2.6 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept ....................................................... 2
1.3 Planungsanlass und -erfordernis ............................................................................ 2
1.4 Planungsablauf / Planverfahren ............................................................................. 3
1.4.1 Aufstellungsbeschluss ........................................................................................ 3
1.4.2 Frühzeitige Behördenbeteiligung 2015 ............................................................... 4
1.4.3 Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligungen 2015 und 2017..................................... 4
1.4.4 Beschluss geförderter Wohnungsbau................................................................. 6
1.4.5 Weiterentwicklung des städtebaulichen Konzepts / Bieterverfahren ................... 7
2 Bestandssituation ................................................................................................. 7
2.1 Lage und Topographie ........................................................................................... 7
2.2 Gebäude- und Baumbestand ................................................................................. 7
2.3 Topographische Gefährdungsanalyse .................................................................... 8
3 Inhalt der Planung ................................................................................................ 9
3.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans ................................................................. 9
3.2 Festsetzungen des Bebauungsplans ..................................................................... 9
3.2.1 Art der baulichen Nutzung .................................................................................10
3.2.2 Maß der baulichen Nutzung ..............................................................................12
3.2.2.1 Grundflächenzahl/ Geschossflächenzahl ...................................................12
3.2.2.2 Geschosse/ maximale Gebäudehöhen ......................................................13
3.2.3 Bauweise ..........................................................................................................15
3.2.4 Überbaubare Grundstücksflächen .....................................................................15
3.2.5 Öffentliche Verkehrsflächen ..............................................................................16
3.2.6 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ....................................................16
3.2.6.1 Verkehrslärm .............................................................................................17
3.2.6.2 Gewerbelärm .............................................................................................18Seite 17 von 136
3.2.7 Dächer, Grün- und Freiflächen, Pflanzgebote ...................................................18
3.2.7.1 Begrünung von Flachdächern und Dachausführung ..................................18
3.2.7.2 Begrünung von Tiefgaragendächern .........................................................19
3.2.7.3 Ersatz- und Neupflanzungen .....................................................................19
3.2.7.4 Begrünung nicht überbauter Flächen .........................................................20
3.2.8 Ausgleichsmaßnahmen .....................................................................................20
3.2.9 Nachrichtliche Übernahmen ..............................................................................20
3.2.10 Kennzeichnungen..........................................................................................21
3.2.11 Hinweise .......................................................................................................21
3.3 Erschließung .........................................................................................................22
3.3.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) .................................................................22
3.3.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV).........................................................22
3.3.3 Anbindung für den Rad- und Fußverkehr ..........................................................22
3.3.4 Ruhender Verkehr .............................................................................................22
3.3.5 Ver- und Entsorgung .........................................................................................23
4 Auswirkungen der Planung ................................................................................ 24
4.1 Städtebauliche Auswirkungen ...............................................................................24
4.2 Auswirkungen auf die Umwelt ...............................................................................24
4.2.1 Mensch / Gesundheit ........................................................................................24
4.2.1.1 Lärmimmissionen im Umfeld .....................................................................24
4.2.1.2 Lärm durch Tiefgarage ..............................................................................25
4.2.1.3 Klima / Luft ................................................................................................25
4.2.2 Flora / Fauna / Artenschutz ...............................................................................27
4.2.2.1 Bäume .......................................................................................................27
4.2.2.2 Artenschutz: ..............................................................................................27
4.2.3 Boden ...............................................................................................................29
4.2.3.1 Altlasten ....................................................................................................29
4.2.3.2 Baugrunduntersuchung .............................................................................29
4.2.4 Wasser..............................................................................................................30
4.2.4.1 Grundwasser .............................................................................................30
4.2.4.2 Niederschlagswasser ................................................................................30
4.2.4.3 Starkregen .................................................................................................30
4.2.5 Orts- und Landschaftsbild / Erholung ................................................................31
4.2.6 Kultur- und Sachgüter .......................................................................................31Seite 18 von 136
4.3 Sonstige Auswirkungen.........................................................................................32
4.3.1 Verkehr .............................................................................................................32
4.3.2 Soziale Infrastruktur ..........................................................................................34
4.3.3 Nahversorgung .................................................................................................34
4.3.4 Kosten und Finanzierung ..................................................................................34
4.3.5 Städtebaulicher Vertrag.....................................................................................34Seite 19 von 136
1
1 Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Der Bebauungsplan Nr. 6522-7 umfasst eine ca. 9.400 m² große Fläche im Stadtbezirk
Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum, zwischen der Wilhelmstraße und dem Annagraben mit den
Grundstücken Wilhelmstraße Nr. 31 und 35 - 37 sowie Annagraben Nr. 70 und 72.
Der Geltungsbereich umfasst die Flurstücke Gemarkung Bonn, Flur 66 Flurstücke 66, 690
und 691, die das Gelände der ehemaligen Poliklinik umfassen. Zudem sind Teile der ans
Vorhabengrundstück anschließenden öffentlichen Verkehrsflächen im Bereich des An-
nagrabens Teil des Plangebiets, um einen nahtlosen planungsrechtlichen Anschluss zum
nordwestlich angrenzenden Bebauungsplan Nr. 7723-18 herzustellen, der analog die ge-
genüberliegende öffentliche Verkehrsfläche jenseits der Straßenmitte umfasst.
1.2 Planungsvorgaben
1.2.1 Regionalplan
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln; Teilabschnitt Region Bonn legt das
Plangebiet und seine Umgebung als Allgemeinen Siedlungsbereich fest.
Aktuell wird der Regionalplan neu aufgestellt. Der vorliegende 2. Planentwurf (Stand
11.10.2024) sieht für das das Plangebiet keine Änderung der Planinhalte vor. Die Planung
steht nicht im Widerspruch zu den Zielen der Landesplanung und Raumordnung.
1.2.2 Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Bonn ist das Plangebiet als Sondergebiet
mit der Zweckbestimmung Krankenhaus dargestellt. Die geplante Festsetzung eines Ur-
banen Gebietes kann aus dieser Darstellung nicht entwickelt werden. Der Flächennut-
zungsplan wird daher in gemischte Baufläche berichtigt (siehe Kap. 1.4).
1.2.3 Vorhandenes Planungsrecht
Die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben richtet sich im Plangebiet heute nach
den Bestimmungen des § 34 BauGB. Danach sind Vorhaben im Grundsatz zulässig, wenn
sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksflä-
che, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und die
Erschließung gesichert ist. Damit wäre es möglich, dass bauliche Anlagen mit einem weit
gefächerten Nutzungsspektrum hier angesiedelt werden könnten. Aus städtebaulicher
Sicht ist das Plangebiet insbesondere als urbaner Wohnstandort geeignet, ergänzt um
Gewerbebetriebe und soziale, kulturelle und andere Einrichtungen, die die Wohnnutzung
nicht wesentlich stören.
Die nähere Umgebung des Plangebietes weist aufgrund der einerseits ausgeübten Wohn-
nutzungen und der andererseits vorhandenen sonstigen Anlagen wie Geschäfts- und Bü-
rogebäuden, Läden und Schank- und Speisewirtschaften eine besondere Eigenart auf.
Dementsprechend setzt der Bebauungsplan Nr. 7723-18 aus dem Jahre 1981 für die
westlich und nördlich angrenzenden Bereiche ein Besonderes Wohngebiet (WB) fest, in
dem unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt
werden soll.Seite 20 von 136
2
1.2.4 Denkmalschutz
Das rückwärtige Gebäude Wilhelmstraße 31 aus dem Jahr 1911 ist als Baudenkmal in die
Denkmalliste der Bundestadt Bonn eingetragen.
Für den gesamten Planbereich gilt die Denkmalbereichssatzung der Bonner Nordstadt
vom 06.08.1990. Die Satzung dient zum Schutz des Erscheinungsbildes des Denkmalbe-
reiches vor Beeinträchtigungen. Zum Erscheinungsbild gehören unter anderem der Stadt-
grundriss und auch einzelne Fassaden aus der Entstehungszeit der Stadterweiterung,
auch wenn diese keine Denkmaleigenschaft besitzen. Veränderungen am äußeren Er-
scheinungsbild und auch der Abriss von Gebäuden, die nicht eingetragene Baudenkmäler
nach § 9 Denkmalschutzgesetz NRW sind, unterliegen einer Erlaubnispflicht. Im Plange-
biet befindet sich im nördlichen Bereich an der Wilhelmstraße das klassizistische Ge-
bäude der ehemaligen Poliklinik aus der Mitte des 19.Jahrhunderts, dessen Fassade von
der unteren Denkmalbehörde als erhaltenswert angesehen wird. Eine Voraussetzung für
eine Eintragung in die Denkmalliste besteht hier jedoch aufgrund vielfältiger Änderungen
des Gebäudes (u.a. Schließung des Eingangsbereichs, Ergänzung eines dritten Vollge-
schosses) nicht.
Das Plangebiet liegt unmittelbar im Bereich der frühneuzeitlichen Bastion St. Heinrich.
Teile des Festungsgrabens und der Festungsmauer sind betroffen. Es ist zu vermuten,
dass trotz Überbauung weite Teile der Festungsmauern auch in größerer Tiefe erhalten
geblieben sind.
Darüber hinaus liegt das Bauvorhaben im Bereich der römischen Zivilsiedlung Canabae
legionis. In den Bereichen, die nicht durch die Festungsanlagen und spätere Bebauung
gestört sind, ist noch mit erhaltenen römischen Siedlungsbefunden zu rechnen.
1.2.5 Baumschutzsatzung
Gemäß der Bonner Baumschutzsatzung sind Bäume mit einem Stammumfang von
100 cm und mehr, bei Nadelbäumen 150 cm und mehr, gemessen in einer Höhe von 100
cm geschützt. Diese Vorschriften gelten nicht für Obstbäume, mit Ausnahme von Nuss-
bäumen und Esskastanien.
Die Satzungsbäume sind in der Kartengrundlage nachrichtlich dargestellt.
1.2.6 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Nach dem vom Rat der Bundesstadt Bonn im Juni 2008 beschlossenen und im Dezember
2012 überarbeiteten Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept liegt das Plangebiet au-
ßerhalb von Zentralen Versorgungsbereichen jedoch in fußläufiger Entfernung zum A-
Zentrum der Bonner Innenstadt und grenzt unmittelbar an das C-Zentrum der Nordstadt
rund um die Kölnstraße an. Das Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept wird derzeit
fortgeschrieben. Eine Änderung für den Bereich des Plangebiets ist nicht vorgesehen.
1.3 Planungsanlass und -erfordernis
Der landeseigene Bau- und Liegenschaftsbetrieb (BLB) veräußert mit Inkrafttreten des
Bebauungsplans die Liegenschaft an einen privaten Investor, da die Wiederaufnahme ei-
ner Kliniknutzung nicht mehr verfolgt wird. Nur die Diamorphinambulanz soll weiterhin im
Plangebiet verbleiben.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans wird die Innenstadt als gemischt genutzter urba-
ner Standort gestärkt und die Innenentwicklung im Sinne einer Stadt der kurzen WegeSeite 21 von 136
3
vorangetrieben, soziale und gesundheitliche Infrastruktur soll erhalten bzw. ausgebaut
werden. Gleichzeitig werden auch ökologische Ziele mit Dachbegrünungen sowie einer
teilweisen Entsiegelung und Begrünung des Blockinnenbereichs mit öffentlich zugängli-
cher Durchwegung umgesetzt.
Planungsanlass für die Bundesstadt Bonn als Inhaberin der Planungshoheit ist die Auf-
gabe der Kliniknutzung im Plangebiet durch die Universität Bonn und die Absicht des BLB,
die Immobilien zu veräußern. Da die Flächen planungsrechtlich derzeit gem. § 34 BauGB
zu beurteilen sind, könnte hier ohne Bebauungsplanaufstellung ein breites Spektrum an
Nutzungen angesiedelt werden, die aus städtischer Sicht für diesen Bereich nicht erwogen
werden sollen. Ziel des Bebauungsplanes ist eine geordnete städtebauliche Entwicklung
des Gebietes, die durch die Aufgabe der Krankenhausnutzung einer notwendigen Wand-
lung unterliegt, um den langjährigen Leerstand des Gebäudebestands zu beenden. In der
zentralen Lage soll vornehmlich (öffentlich geförderter) Wohnraum geschaffen werden.
Eine Entwicklung der Flächen als reiner Büro- oder Gewerbestandort soll vermieden wer-
den, da ein solcher unter anderem im Vergleich zur überwiegenden Wohnnutzung zu einer
größeren Verkehrserzeugung führen würde. Zudem soll die bestehende Diamorphinam-
bulanz, die den Patientenkreis in räumlicher Nähe anspricht, im Plangebiet verbleiben.
Ebenfalls ist eine mindestens dreigruppige Kindertagesstätte im Plangebiet unterzubrin-
gen, um den bereits existierenden und durch die geplante Wohnnutzung sich noch erhö-
henden Bedarf an Kinderbetreuungsplätzen in diesem Stadtbereich befriedigen zu kön-
nen.
1.4 Planungsablauf / Planverfahren
1.4.1 Aufstellungsbeschluss
In der Sitzung des Rates vom 18. April 2013 wurde die Aufstellung eines Bebauungspla-
nes für die Grundstücke Wilhelmstraße Nr. 31 und 35-37 sowie Annagraben Nr. 70 und
72 beschlossen (DS-Nr. 1310535). Gleichzeitig wurde durch den Rat für das Grundstück
eine Vorkaufsrechtssatzung gem. § 25 BauGB beschlossen.
Da es sich bei der Planung um eine Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des § 13a
Abs. 1 Satz 1 BauGB handelt, soll der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren ge-
mäß § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) aufgestellt werden.
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO)
innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans wird bei einer Flächengröße der
Baugebiete (ohne öffentliche Verkehrsfläche) von weniger als 0,9 ha entsprechend unter
dem maßgeblichen Schwellenwert des § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB von 20.000 m² liegen.
Zum gegenwärtigen Zeitpunkt werden keine Bebauungspläne im engen sachlichen, räum-
lichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt, deren Grundfläche mitzurechnen wäre.
Mit der Planung wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur
Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltver-
träglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz des
Landes Nordrhein-Westfalen (UVPG NRW) unterliegen.
Zudem ist eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 b BauGB genannten
Schutzgüter – Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutz-
gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes – nicht zu erwarten. Darüber hinaus
bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oderSeite 22 von 136
4
Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 BImSchG zu
beachten sind.
Es können die Verfahrenserleichterungen des § 13 Absatz 2 und Absatz 3 Satz 1 BauGB
in Anspruch genommen werden. Von der Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB, von
dem Umweltbericht nach § 2 a BauGB und der zusammenfassenden Erklärung gemäß
§ 10 Absatz 4 BauGB wird abgesehen; § 4 c BauGB (Monitoring) ist ebenfalls nicht anzu-
wenden. Die relevanten Umweltbelange werden in die Abwägung eingestellt.
Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB kann im Wege einer Berichtigung der Flächennutzungs-
plan auch nach Aufstellung des hier vorliegenden Bebauungsplanes angepasst werden.
Die lange Verfahrensdauer zwischen Aufstellungsbeschluss und frühzeitigen Beteiligun-
gen ist darauf zurückzuführen, dass nach Aufgabe der Kliniknutzung im Jahr 2012 das
Land NRW bzw. die Uniklinik eigene Verwendungsmöglichkeiten der Immobilien prüfen
ließ und es daher unklar war, ob eine Veräußerung der Flächen noch angestrebt war, wie
es zum Zeitpunkt der Aufgabe der Kliniknutzung beabsichtigt war.
1.4.2 Frühzeitige Behördenbeteiligung 2015
Die Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 1 BauGB fand im Zeitraum vom 29.04.2015 bis
zum 29.05.2015 statt.
Es wurden 8 Stellungnahmen von Behörden mit folgenden, abwägungsrelevanten Inhal-
ten abgegeben:
• Denkmalschutz: Baudenkmal Annastraße 31 einschließlich Kunstwerk von Leo
Breuer; Denkmalbereich Nordstadt; Bodendenkmale
• Belange des Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW Köln: Verwendung der Liegen-
schaft für Landeszwecke, Verbleib der Diamorphinambulanz
Die Dienststellen der Stadt Bonn wurden parallel beteiligt.
1.4.3 Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligungen 2015 und 2017
Nach Erstellung von städtebaulichen Vorentwürfen (durch das Stadtplanungsamt) wurden
die Entwurfskonzepte in zwei öffentlichen Versammlungen am 10.06.2015 und am
18.10.2017 im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1
BauGB vorgestellt.
Zudem hatte die interessierte Öffentlichkeit im Zeitraum vom 08.06.2015 bis 26.06.2015
die Möglichkeit schriftlich oder mündlich im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbetei-
ligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB Stellungnahmen zur beabsichtigten Bauleitplanung abzu-
geben. Auch nach der zweiten öffentlichen Versammlung konnten schriftliche Stellung-
nahmen abgegeben werden.
Das städtebauliche Konzept sah neben der Schließung der Baulücken am Annagraben
und dem Erhalt des Baudenkmals der ehemaligen Augenklinik am Annagraben (Wilhelm-
straße 31) den Abriss des Klinikgebäudes der Poliklinik aus den 1960er Jahren an der
Wilhelmstraße und des quer zur Wilhelmstraße stehenden Gebäuderiegels im Innenhof
vor. An deren Stelle sollten neue Wohngebäude entstehen, ergänzt um gewerbliche Nut-
zungen inklusive einer dreigruppigen Kindertagesstätte im Erdgeschoss. Der Neubau an
der Wilhelmstraße war dabei überwiegend in der alten Bauflucht der Wilhelmstraße direkt
auf der Grundstücksgrenze vorgesehen, die lediglich im mittleren Bereich auf einer Länge
von ca. 30 m einen Rücksprung von ca. 10 m aufweisen sollte. Der nördlich angrenzendeSeite 23 von 136
5
Baukörper der alten Poliklinik an der Wilhelmstraße aus der Entstehungszeit dieses Stadt-
quartiers sollte, nicht zuletzt vor dem Hintergrund der bestehenden Denkmalbereichssat-
zung Nordstadt, erhalten bleiben.
Das städtebauliche Konzept wurde aufgrund zahlreicher Einwände aus der ersten öffent-
lichen Versammlung modifiziert. Hierbei wurde in erster Linie auf die Zusammenlegung
einer hierhin zu verlagernden Methadonambulanz in die Diamorphinambulanz in einem
Neubau am Annagraben zugunsten einer Beibehaltung der bestehenden Diamorphinam-
bulanz im nördlichen Teil des Annagrabens verzichtet (vgl. DS-Nr. 1811373). Die Einwen-
dungen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung beinhalteten über das Thema Ambu-
lanz hinaus die Themen Verkehr, Parkplätze, Verkehrslärm, die Stellung des Baukörpers
an der Wilhelmstraße, die Dichte, den Versiegelungsgrad, das Stadtklima und den Erhalt
von Bestandsbäumen.
Eine Zusammenlegung der Ambulanzen erwies sich durch die dann notwendige Größe
als nicht vereinbar mit einem damals angestrebten allgemeinen Wohn- oder Mischgebiet
ebenso wenig wie mit der im aktuellen Plankonzept vorgesehenen Festsetzung eines Ur-
banen Gebietes. Der Verbleib der bisherigen Einrichtung im Plangebiet wird dagegen als
gebietsverträglich eingestuft und wird daher weiterverfolgt.
Während bei der beabsichtigten Zusammenlegung der Ambulanzen im Bereich des nörd-
lichen Annagrabens keine Wohnbebauung vorgesehen war, wurde bei der in der zweiten
öffentlichen Versammlung vorgestellten Entwurfsvariante eine Wohnbebauung für diesen
Bereich vorgesehen – unter Berücksichtigung des Bestandsbaus des ehemaligen
Schwesternheims, welcher für die Verlagerung der Ambulanz vorgesehen war. Da dieser
Bau keine Grenzbebauung darstellt, wurde der Baukörper für eine Wohnbebauung in der
Entwurfsvariante 3 mit einer Abstandsfläche zum Gebäude Annagraben 72 dargestellt.Seite 24 von 136
6
1.4.4 Beschluss geförderter Wohnungsbau
Am 30.03.2017 wurde im Zuge des Verkaufs des städtischen Grundstücks am Erzberge-
rufer 15 zugunsten einer Hotelnutzung durch den Rat beschlossen, dass beim Grundstück
der ehemaligen Poliklinik durch einen städtebaulichen Vertrag gewährleistet werden soll,
dass 100 Prozent geförderter Wohnungsbau entsteht (DS-Nr. 1710102EB12).
Im Zusammenhang mit der in einer früheren Phase des Projekts geprüften Möglichkeit
eines kommunalen Erstzugriffsrechts hatte die seinerzeit zuständige Bezirksregierung die
Vereinbarkeit der Anforderungen aus den Wohnungsbauförderrichtlinien mit den Erforder-
nissen des Denkmalschutzes für die ehemalige Augenklinik am Annagraben geprüft. Da
die vorhandenen Grundrisse im Baudenkmal für die Umsetzung der Vorgaben des geför-
derten Wohnungsbaus mit Blick auf Raum- und Wohnungsgrößen ungeeignet sind, kön-
nen hier keine förderfähigen Wohnungen hergestellt werden. Insofern kann die Voraus-
setzung zur Förderfähigkeit nicht für alle Wohngebäude festgesetzt werden. Durch einen
noch zu schließenden, städtebaulichen Vertrag wird sichergestellt, dass mindestens 73 %
der geplanten Bruttogrundfläche Wohnen für geförderten Wohnungsbau zur Verfügung
stehen.
Das Planungsziel ist die Festsetzung eines urbanen Gebietes mit einem hohen Wohnan-
teil, in dem Büronutzungen, Kita und Diamorphinambulanz einen Flächenanteil von rd. 20
% ausmachen.Seite 25 von 136
7
Der Ratsbeschluss vom 30.03.2017 kann aus den genannten Gründen nicht erfüllt werden
und wurde mit Beschluss vom 09.06.2022 geändert.
1.4.5 Weiterentwicklung des städtebaulichen Konzepts / Bieterverfahren
Inzwischen wurde das Areal durch das Land über ein Bieterverfahren zum Verkauf aus-
geschrieben. Das Land als Eigentumspartei hat in Abstimmung mit der Stadt die Bedin-
gungen für die weitere bauliche Entwicklung der Fläche formuliert und sichert diese im
Rahmen des Kaufvertrags ab. Dazu gehören u.a. ein hoher Anteil an geförderten Woh-
nungen, die Unterbringung der Kindertagesstätte sowie der Verbleib der Diamorphinam-
bulanz am Annagraben 72. Um diese Bedingungen auch öffentlich-rechtlich abzusichern,
wird ein städtebaulicher Vertrag zwischen der neuen Eigentümerin und der Stadt vor der
Fassung eines Satzungsbeschlusses geschlossen.
Das weiterentwickelte Bau- und Nutzungskonzept unterscheidet sich von den im bisheri-
gen Planverfahren zugrunde gelegten Konzepten insbesondere durch den Erhalt der Roh-
bausubstanz des Klinikgebäudes aus den 1960er Jahren an der Wilhemstraße, welches
überwiegend zu Wohnzwecken umgenutzt und aufgestockt werden soll.
Die Absicht zum Erhalt vorhandener Bausubstanz umfasst die Revitalisierung des denk-
malgeschützten Gebäudes der ehemaligen Augenklinik am Annagraben, den Erhalt des
ehemaligen Schwesternwohnheim Annagraben 72 zur Weiternutzung durch die Diamor-
phinambulanz, die Revitalisierung und Aufstockung des Gebäuderiegels an der Wilhelm-
straße sowie der Erhalt der schützenswerten Fassade und die Aufstockung für eine Bü-
ronutzung im nördlichen Bereich der Wilhelmstraße.
2 Bestandssituation
2.1 Lage und Topographie
Das Plangebiet liegt in einem dicht bebauten Stadtraum in unmittelbarer Nähe zur Bonner
City.
Das Plangebiet umfasst die Flurstücke 690, 691 und 66, Flur 66, Gemarkung Bonn sowie
Teile der angrenzenden öffentlichen Straßenverkehrsflächen. Vom Wilhelmplatz Richtung
Alexanderstraße besteht ein Gefälle, wobei das Gefälle im Verlauf des Annagraben grö-
ßer ist. Dadurch entsteht auch ein Gefälle von der Wilhelmstraße zum Annagraben.
In der Wilhelmstraße verlaufen Gleise und Oberleitungen für die Straßenbahn (Linien 61
und 65 zwischen Dottendorf/Quirinusplatz und Beuel Bahnhof).
2.2 Gebäude- und Baumbestand
Die Bestandsgebäude wurden bis zum Jahr 2012 durch die medizinische Poliklinik der
Universität Bonn genutzt und stehen seitdem – nach zwischenzeitlicher Nutzung als
Flüchtlingsunterkunft - weitgehend leer. Am ehemaligen Schwesternwohnheim am Anna-
graben im Norden des Plangebiets befindet sich in einem Anbau im Innenhof die Diamor-
phinambulanz Bonn, welche durch die Stadt Bonn und die Caritas getragen wird. Die Flä-
chen befinden sich im Eigentum des Landes Nordrhein-Westfalen.
Der Gebäudebestand der aufgegebenen Poliklinik umfasst das denkmalgeschützte
Hauptgebäude (FH = 83,67 m ü. NHN) aus rotem Klinker aus dem Jahre 1903 einschließ-
lich des nicht denkmalgeschützten, untergeordneten südlichen Anbaus sowie des ehema-Seite 26 von 136
8
ligen Schwesternwohnheims am Annagraben, den im Innenhof liegenden Ost-West-Flü-
gel der ehemaligen Poliklinik, das Klinikgebäude aus den 1960er Jahren an der Wilhelm-
straße und das nördlich angrenzende Gebäude mit erhaltenswerter Straßenfassade. Am
Annagraben Nr. 70 befindet sich in einem mit Mauern umgebenen Gebäude die Diamor-
phinambulanz Bonn.
Der Innenhof besteht überwiegend aus Stellplatzflächen mit einem geringen Grünanteil,
aber z.T. größeren Laubbäumen.
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine Beurteilung des Baumbestands
durch RMP Stephan Lenzen Landschaftsarchitekten, Bonn und R. Banks, B.Tech. Arbo-
riculture, Leimbach im Dezember 2023 erstellt.
Die im Plangebiet befindlichen Laubbäume unterliegen fast gänzlich der Baumschutzsat-
zung Zum Zeitpunkt der Planaufstellung waren 16 Satzungsbäume im Plangebiet vorhan-
den. Von den satzungsgeschützten Bäumen befinden sich 2 in einem mangelhaften Zu-
stand (Note 5) und 9 in einem ausreichenden Zustand (Note 4).
2.3 Topographische Gefährdungsanalyse
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine topographische Gefährdungsana-
lyse durch das Ingenieurbüro Holzem & Hartmann im Dezember 2023 durchgeführt.
Gegenstand der Untersuchung sind die folgenden Punkte:
• Ermittlung des zu betrachtenden oberirdischen Einzugsgebietes
• Ermittlung der Fließwege auf der Geländeoberfläche
• Darstellung der Lage von Geländesenken
• Bildung von Teileinzugsgebietsflächen für die ermittelten Senken
Aufgrund der schwierigen topographischen Situation mit großflächigen Senken und einer
starken urbanen Überprägung konnte eine einfache Fließweganalyse auf Basis eines di-
gitalen Geländemodells nicht durchgeführt werden.
Stattdessen erfolgte eine hydraulische Modellierung des Einzugsgebiets mit Hilfe einer
2D-Simulationssoftware und einer langanhaltenden Niederschlagsbelastung.
Im Ergebnis konnte das maximale Einzugsgebiet, welches dem Gebiet der ehemaligen
Poliklinik zufließt, abgegrenzt werden – die Flächengröße beträgt ca. 4,8 ha und umfasst
den Bereich zwischen Peterstraße im Westen und Wilhelmstraße im Osten sowie Köln-
straße im Norden und Alexanderstraße im Süden.
Des Weiteren konnten mögliche Gefahrenstellen lokalisiert werden, für die im späteren
Planungsprozess und im Baugenehmigungsverfahren Maßnahmen zur Vermeidung von
Sach- oder Personenschäden erarbeitet und mit der Stadt abgestimmt werden müssen.
An erster Stelle ist hier der Bereich Schützenstraße / Ecke Annagraben zu nennen, wo
sich aufgrund einer Senke im Starkregenfall Wasser ansammelt und ggfs. die geplante
Einfahrt einer Tiefgarage gefährdet sein kann.Seite 27 von 136
9
3 Inhalt der Planung
3.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Nach Aufgabe der Kliniknutzung ist die Fläche in besonderem Maße für eine überwiegend
wohnbauliche Nutzung geeignet. Die Fläche liegt in zentraler Lage Bonns und bietet so
die Chance der gesetzlich geforderten Innenentwicklung innerhalb bereits bebauter Be-
reiche der Stadt. Die Umgebung bietet eine gute Infrastruktur und Versorgung, so dass
mit dem Plangebiet das aus den 1990er Jahren stammende Leitbild der „Stadt der kurzen
Wege“ verfolgt werden kann. Dies leistet einen Beitrag zur nachhaltigen Entwicklung im
Sinne des Klimaschutzes und urbaner, gemischtgenutzter und dichter Strukturen.
Aufgrund des nach wie vor vorhandenen Nachfragedrucks auf dem Bonner Wohnungs-
markt ist angesichts mangelnder Baulandpotentiale und des Erhaltungsanspruchs von
Freiflächen insbesondere die Entwicklung vorhandener baulicher Bestände stärker als
bisher in den Fokus zu nehmen. Eine weitere Aufgabenstellung im Zusammenhang mit
der Betrachtung des Themas Wohnen ist die soziale Wohnraumversorgung. Zum
31.12.2019 gab es in Bonn 11.745 öffentlich geförderte Wohnungen, dies entspricht ca.
6,8% des gesamten Wohnungsbestandes. Der Bestand an öffentlich gefördertem Wohn-
raum mit Mietpreis- und Belegungsbindungen ist in den letzten Jahren weiter kontinuier-
lich zurückgegangen. Auch für die Zukunft erwartet die Landesdatenbank IT.NRW einen
weiteren Rückgang auf ca. 6.000 Wohnungen bis 2030. Gerade für Haushalte mit gerin-
gen und mittleren Einkommen wird die Versorgung mit angemessenem, bezahlbarem
Wohnraum immer schwieriger. Effekte der Verdrängung und der räumlichen Segregation
sind absehbar. Vor dem Hintergrund des prognostizierten Bevölkerungswachstums in
Bonn auf ca. 365.000 Einwohner im Jahr 2040 hat die Schaffung von qualitativ hochwer-
tigem Wohnraum zu angemessenen Preisen eine hohe Bedeutung für die Stadtentwick-
lung.
Die Festsetzung eines Urbanen Gebiets gem. § 6a BauNVO kann einen Beitrag dazu
leisten, neuen Wohnraum in zentraler Lage zu schaffen, ergänzt durch gewerbliche Nut-
zungen (Büros, kleine Ladenlokale u. ä.), Anlagen für gesundheitliche Zwecke (Diamor-
phinambulanz) und eine Kita (Anlagen für soziale Zwecke). Diese Umnutzung greift den
bereits vorhandenen städtebaulichen Rahmen der westlich und nördlich des Annagrabens
vorhandenen Wohnnutzung auf und entwickelt ihn räumlich fort. Im Plangebiet kann eine
hohe Zahl öffentlich-geförderter Wohnungen errichtet werden. Die bereits bestehende Di-
amorphinambulanz soll auf dem Areal gesichert werden, da sie in räumlicher Nähe zu
einem großen Patientenkreis liegt. Die vorgesehene mindestens dreigruppige Kinderta-
gesstätte trägt neben dem durch die neu hinzukommende Wohnnutzung ausgelösten Be-
darf auch dem hohen Bedarf im Umfeld des Plangebiets Rechnung. Um eine Sicherung
dieser städtebaulichen Ziele zu erreichen, ist der Bebauungsplan Nr.6522-7 aufzustellen.
Der Rat hat die Verwaltung beauftragt, mit einer künftigen Eigentümerin einen städtebau-
lichen Vertrag gem. § 11 BauGB auszuhandeln. Zusätzlich verbleibt die Option, mit der
vorhandenen Vorkaufsrechtssatzung gem. 25 BauGB das Grundstück zum Verkehrswert
zu erwerben bzw. die Wohnraumförderung durchzusetzen. Der Erwerb durch die Stadt
per Vorkaufsrecht kann durch den Kaufinteressenten nur abgewendet werden, wenn die
Bereitschaft besteht, die in der Vorkaufsrechtsatzung formulierten Ziele und Zwecke der
Satzung umzusetzen. Diese Bereitschaft liegt mit der Abwendungsvereinbarung vor.
3.2 Festsetzungen des BebauungsplansSeite 28 von 136
10
3.2.1 Art der baulichen Nutzung
Aufgrund der städtebaulichen Zielsetzung (Schaffung von Wohnraum) in Verbindung mit
der planungsrechtlichen Sicherung von gewerblichen Nutzungen (wie Büros, nicht groß-
flächige Einzelhandelsbetriebe) sowie Einrichtungen für soziale (Kindertagesstätte) und
gesundheitliche (Diamorphinambulanz) Zwecke, der innerstädtischen Lage und der ent-
sprechenden Umgebungsbebauung wird das Plangebiet als Urbanes Gebiet (MU) gemäß
§ 6a Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt.
Aus dem Katalog der in einem urbanen Gebiet allgemein zulässigen Nutzungen werden
gem. § 1 Abs. 5 BauNVO Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Ferienwohnungen sowie
Sexshops, Bordelle und bordellartige Betriebe ausgeschlossen.
Die Zulässigkeit von Betrieben des Beherbergungsgewerbes und Ferienwohnungen steht
dem Ziel, kostengünstigen Wohnraum zu schaffen, entgegen. Auch wenn eine Hotelnut-
zung oder Ferienwohnungen gegenüber einer dauerhaften Wohnnutzung in der Regel
deutliche wirtschaftliche Vorteile für Eigentümerinnen haben, soll die wertvolle Potenzial-
fläche dem allgemeinen Wohnungsmarkt nicht entzogen werden. Es ist ein wichtiges Pla-
nungsziel, diese bedeutsame Fläche in der Bonner Innenstadt zu einem Stadtquartier mit
einem hohen Anteil an geförderten Wohnungen zu entwickeln. Durch die gem. § 1 Abs. 5
BauNVO ausgeschlossenen Nutzungen sollen höhere Verkehrsbelastungen, die sich
nachteilig auf das Plangebiet und die Nachbarschaft auswirken, ausgeschlossen werden.
Sexshops (diese gehören zu den Einzelhandelsbetrieben), Bordelle und bordellartige Be-
triebe (gehören zu den sonstigen Gewerbebetrieben) sind im Umfeld der geplanten Kin-
dertagesstätte nicht gewünscht. Um Nutzungskonflikte zu vermeiden, werden diese im
Plangebiet ausgeschlossen.
Die in einem urbanen Gebiet ausnahmsweise zulässigen Nutzungen - Vergnügungsstät-
ten und Tankstellen – werden gem. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO nicht Bestandteil des Be-
bauungsplans.
Tankstellen haben im Allgemeinen einen erhöhten Flächenbedarf, dem im Plangebiet
nicht entsprochen werden kann. Eine planungsrechtliche Steuerung von Vergnügungs-
stätten ist zum Schutz der Wohnnutzungen durch die mit Vergnügungsstätten einherge-
henden Lärmimmissionen und zum Schutz der Kita-Nutzung erforderlich. Durch den Aus-
schluss der Vergnügungsstätten sollen auch Verdrängungseffekte zulasten sonstiger Ge-
werbebetriebe und Trading-Down-Effekte (Minderung der Wohnqualität) vermieden wer-
den.
Allgemein zulässig bleiben Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandels-
betriebe, Schank- und Speisewirtschaften, sonstige Gewerbebetriebe sowie Anlagen für
Verwaltungen, für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Die Wohnnutzung darf durch andere zulässige Nutzungen nicht wesentlich gestört wer-
den. Anders als bei einem Mischgebiet gem. § 6 BauNVO ist hier kein rechnerisch aus-
gewogenes, „gleichgewichtiges“ Verhältnis zwischen Wohnen und gewerblichen oder an-
deren Nutzungen notwendig. Es kann – wie hier geplant - ein deutlich überwiegender
Wohnanteil zugelassen werden.
Großflächige Einzelhandelbetriebe sind in einem Urbanen Gebiet nicht zulässig. Das Ein-
zelhandelskonzept sieht innerhalb des Plangebietes keinen großflächigen Einzelhandel
vor und stellt auf eine Einzelfallprüfung für weitere Einzelhandelsnutzungen ab.Seite 29 von 136
11
Die Bonner Nordstadt ist mit Nahversorgungssortimenten ausreichend versorgt. Erweite-
rungen oder ergänzende Standorte sind nach dem Bonner Einzelhandels- und Zentren-
konzept weder notwendig noch sinnvoll. Die Ansiedlung von kleinflächigen Einzelhandels-
betrieben an einem Ergänzungsstandort ist dagegen mit den Vorgaben des städtischen
Einzelhandelskonzeptes und den landesplanerischen Zielsetzungen vereinbar.
Auf Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB sind innerhalb des urbanen Gebietes (MU)
mindestens 11.700 m² der Bruttogrundfläche Wohnen in Wohngebäuden so herzustellen,
dass sie mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsbestimmun-
gen (WFB), Runderlass des Ministeriums für Bauen und Verkehr vom 26.01.2006 in der
zurzeit geltenden Fassung) gefördert werden könnten. Der Anteil von gefördertem Woh-
nungsbau an der Gesamt-Wohnungsbau Bruttogrundfläche (BGF) muss lt. Kaufvertrag
mindestens 73 % erreichen.
Um auf das starke Bevölkerungswachstum in Bonn mit einem differenzierten Angebot von
Wohnbebauung und bezahlbaren Wohnungen zu reagieren, ist es Zielsetzung der Stadt
Bonn, möglichst in allen Bonner Stadtteilen mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Vor diesem Hintergrund verfolgt die Bundesstadt Bonn das sozialpolitische Ziel, geförder-
ten Wohnraum in notwendigem Umfang zur Verfügung zu stellen. Dies ist vor allem im
Hinblick auf auslaufende städtische Mietpreisbindungen in Bestandsquartieren wichtig.
Angesichts der im Bonner Stadtgebiet nur noch wenigen vorhandenen bebaubaren Flä-
chenpotentiale für den Wohnungsbau, liegt die Schaffung von gefördertem Wohnungsbau
vornehmlich im Bereich baulich bereits genutzter Flächen, in der Verdichtung vorhandener
baulicher Strukturen und in der Baulückenschließung.
Im denkmalgeschützten Gebäudebestand am Annagraben können keine förderfähigen
Wohnungen umgesetzt werden (siehe Kap. 1.4.4), deshalb sind hier aktuell frei finanzierte
Wohnungen geplant. Um langfristig eine Nutzungsflexibilität zu ermöglichen, welche den
Erhalt des Denkmals zu sichern hilft, sind aber auch alle anderen in einem urbanen Gebiet
zulässigen Nutzungen, soweit sie durch Festsetzungen nicht ausgeschlossen sind, zuläs-
sig.
Die bestehende Diamorphinambulanz wird in das ehemalige Schwesternwohnheim am
Annagraben 72 verlagert. Als Anlage für gesundheitliche Zwecke ist diese Einrichtung
planungsrechtlich im Urbanen Gebiet zulässig. Die Anforderung des Betreibers an ein
Gebäude der Diamorphinambulanz ist, dass diese in einem eigenständigen Gebäude
ohne Kombination mit Wohnnutzung untergebracht wird. Die allgemeine Zweckbestim-
mung des Baugebietes bleibt bezogen auf das Plangebiet gewahrt. Eine öffentliche oder
gewerbliche Nutzung im gleichen Gebäude mit der Diamorphinambulanz ist denkbar.
Die Bestandsgebäude an der Wilhelmstraße sollen grundsätzlich erhalten bleiben und
maßvoll ergänzt werden. Innerhalb der entsprechend bezeichneten Flächen ist im Erdge-
schoss ausschließlich eine Anlage für soziale Zwecke (Kindertagesstätte) zulässig. Die
verbleibenden Flächen des Klinikbaus aus den 60er Jahren sollen zu Appartements für
Studierende, Auszubildende und Pflegekräfte des UKB umgenutzt werden. Im Erdge-
schoss könnte neben der Kita ein Gemeinschaftsraum für die künftigen Nutzer*innen der
Appartements entstehen. Die Hauszugänge sind rückwärtig geplant. Gemäß § 6a Abs. 4
Nr. 1 BauNVO ist festgesetzt, dass innerhalb des urbanen Gebietes MU1 eine Wohnnut-
zung in Gebäuden im Erdgeschoss an der Straßenseite nur ausnahmsweise zulässig ist.
Zur Wilhelmstraße sollen belebte Erdgeschosszonen entstehen. Ein Gemeinschaftsraum
für die geplanten Appartements stellt eine ausnahmsweise zulässige Wohnnutzung dar.Seite 30 von 136
12
Das nördlich angrenzende Gebäude soll künftig als Bürogebäude genutzt und um ein wei-
teres Geschoss aufgestockt werden.
Für den Standort wird seitens des städtischen Amts für Kinder und Jugend ein Bedarf für
eine mindestens dreigruppige Kindertagesstätte gesehen, da in diesem Bereich der In-
nenstadt ein besonders gravierender Mangel an Betreuungsplätzen zu verzeichnen ist.
Da für eine Kindertagesstätte ein mindestens ebenso großer Außenbereich erforderlich
ist, eignet sich innerhalb des Plangebiets dafür der südliche Baukörper an der Wilhelm-
straße, an den angrenzend im Bereich des Innenhofs ausreichend dimensionierte Freiflä-
chen bereitgestellt werden können. Ausnahmsweise kann von der Errichtung der Kita an
diesem festgesetzten Standort abgesehen werden, wenn sichergestellt ist, dass eine Kin-
derbetreuungseinrichtung gleicher Größe an anderer Stelle im Plangebiet untergebracht
wird.
3.2.2 Maß der baulichen Nutzung
3.2.2.1 Grundflächenzahl/ Geschossflächenzahl
Vor dem Hintergrund der Zentrumsnähe des Plangebietes, des urban geprägten und dicht
bebauten Umfelds und des im Bonner Raum bestehenden Wohnraumbedarfs wird das
Maß der baulichen Nutzung unter dem Gesichtspunkt festgelegt, das Gebot des sparsa-
men Umgangs mit Grund und Boden möglichst wirksam umzusetzen. Laut § 17 der
Baunutzungsverordnung (BauNVO) betragen die Orientierungswerte für die Bestimmung
des Maßes der baulichen Nutzung innerhalb eines Urbanes Gebietes für die Grundflä-
chenzahl (GRZ) 0,8 und für die Geschossflächenzahl (GFZ) 3,0.
Im Bebauungsplan wird das höchstmögliche Maß der baulichen Nutzung mit einer Grund-
flächenzahl von 0,8 und einer Geschossflächenzahl von 3,0 festgesetzt. Damit soll es
möglich werden, das Plangebiet bei Bedarf in einzelne Baugrundstücke unter Einhaltung
der Orientierungswerte für ein Urbanes Gebiet aufzuteilen. In Bezug auf das gesamte
Plangebiet wird eine Ausnutzung der Orientierungswerte durch die aktuell geplanten Bau-
maßnahmnen nicht erreicht. Zudem ist festgesetzt, dass die GRZ auf einzelnen Grund-
stücken bis zu einer GRZ von 1,0 erhöht werden kann, wenn gewährleistet ist, dass die
Gesamt-GRZ von 0,8 auf die gesamten MU-Flächen im Plangebiet bezogen nicht über-
schritten wird.
Oberirdische Kfz-Stellplätze sind zur Entlastung der Außenanlagen grundsätzlich ausge-
schlossen. Ausnahmsweise sind Stellplätze für Hol- und Bringverkehr einer Kindertages-
stätte, Carsharing-Stellplätze oder Stellplätze von mobilitätseingeschränkten Personen
zulässig.
Südlich des Baudenkmals am Annagraben ist geplant, Kfz-Stellplätze im Erdgeschoss zu
integrieren, da durch den Höhenunterschied zwischen Straßenraum und Blockinnenbe-
reich die Eingangsebene nur einseitig belichtet werden kann. Die aus dem öffentlichen
Raum gut zu erreichenden Stellplätze eignen sich als Stellplätze für Carsharing-Betreiber
oder für Hol- und Bringverkehr der Kita. Aufgrund der vorliegenden Erkenntnisse vermu-
teter Bodendenkmale sind Tiefgaragen unter den geplanten Baukörpern südlich bzw.
nördlich des Baudenkmals bzw. in angrenzenden Blockinnenbereichen geplant. Pla-
nungsrechtlich ausgeschlossen sind Tiefgargen, Keller oder Unterbauungen im Rahmen
der durch die den § 19 Baunutzungsverodnung vorgegebenen Grenzen vorbehaltlich ei-Seite 31 von 136
13
ner zwingende vor Satzungsbeschluss durchzuführenden archäologischen Sachverhalts-
ermittlung und der daraus folgenden Bewertung durch das LVR- Amt für Bodendenkmal-
pflege im Rheinland nicht.
Als Ausgleich für die hohe, zulässige Bodenversiegelung müssen nur unterbaute Bereiche
einer intensiven Dachbegrünung entsprechend mit einer Vegetationstragschicht von min-
destens 0,5 m Substratstärke (bzw. 1,2 m Substrat bei Baumpflanzungen, jeweils ohne
Drainschicht) überdeckt und gärtnerisch angelegt werden, um einen durchgrünten Blo-
ckinnenbereich zu schaffen. Auf den weder über- noch unterbauten Flächen, die unver-
siegelt bleiben, sollen großkronige und tiefwurzelnde Bäume (ggf. als eingriffsnahe Er-
satzpflanzung für zu beseitigende satzungsgeschützte Bäume) gepflanzt bzw. dauerhaft
erhalten werden (siehe Kap. 3.2.7.)
3.2.2.2 Geschosse/maximale Gebäudehöhen
Um die Höhenentwicklung der Gebäude im Gebietszusammenhang städtebaulich zu steu-
ern, setzt der Bebauungsplan die Zahl der Geschosse als Höchstmaß fest. Ergänzend zur
Anzahl der Geschosse setzt der Bebauungsplan maximale Gebäudehöhen über Normal-
höhennull fest. Die maximalen Gebäudehöhen des städtebaulichen Konzepts bleiben hin-
ter der maximalen Gebäudehöhe des Baudenkmals am Annagraben zurück.
Da im Plangebiet aufgrund der Anforderungen an die Energieeffizienz der Gebäude und
den Einsatz regenerativer Energien Solarkollektoren, Photovoltaikanlagen, aber auch
technische Anlagen wie Lüftungsanlagen auf den Dächern ermöglicht werden sollen, kön-
nen die gemäß Planzeichnung festgesetzten maximalen Gebäudehöhen um bis zu 1 m
durch technische Anlagen und Einrichtungen überschritten werden. Um dabei das archi-
tektonische Erscheinungsbild der Gebäude visuell nicht erheblich zu beeinträchtigen, wird
festgesetzt, dass technische Anlagen und Einrichtungen mindestens um das Maß ihrer
Höhe über der Attika von der Gebäudeaußenkante des obersten Geschosses zurücktre-
ten und - sofern keine technischen Anforderungen entgegenstehen – eingehaust werden
müssen. Fahrschächte von Aufzügen müssen nicht von der Gebäudeaußenkante zurück-
springen. Ohne Rücksprung von der Gebäudeaußenkante zulässig sind auch Absturzsi-
cherungen, z.B. bei Dachterrassen vor zurückgesetzten Geschossen. In transparenter
Ausführung können diese die festgesetzten Höhen für die jeweiligen Gebäudeteile um bis
zu 1,2 m überschreiten.
Im Bereich der Wilhelmstraße wird der bisherige Klinikbaukörper aus den 1960er Jahren
umgenutzt und maßvoll erweitert. Abweichend von bisher vier Vollgeschossen und einer
maximalen Gebäudehöhe von 76,5 m ü. NHN werden fünf Vollgeschosse mit einer maxi-
malen Gebäudehöhe von 81 m ü. NHN festgesetzt. Der maximal 16 m tiefe Baukörper soll
im südlichen Abschnitt straßenseitig um vier kleine eingeschossige kubische Anbauten
mit einer Tiefe von 3,5 m und rückwärtig um einen 5 m tiefen Anbau für die Kita-Nutzung
im Erdgeschoss erweitert werden können. Der Bebauungsplan setzt für diese Erweiterun-
gen des Erdgeschosses eingeschossige durchgängige Baufelder im südlichen Vorgarten-
bereich zur Wilhelmstraße sowie im Innenhof fest.
Das an den Wilhelmplatz angrenzende, auf der Straßenbegrenzungslinie stehende, klas-
sizistische Gebäude aus der Entstehungszeit des Straßenzuges, welches ursprünglich
zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss mit Zwerchhaus umfasste, soll ebenfalls um-Seite 32 von 136
14
genutzt und maßvoll erweitert werden. Das aktuell dreigeschossige Gebäude mit Walm-
dach - das dritte Vollgeschoss wurde später aufgesetzt - weist straßenseitig eine Trauf-
höhe von 73,6 m ü. NHN auf.
Das Gebäude wurde von der unteren Denkmalbehörde dahingehend überprüft, ob eine
Denkmaleigenschaft besteht, mit dem Ergebnis, dass diese nicht gegeben ist. Ein Erhalt
der Fassade zur Wilhelmstraße ist aus Sicht der Unteren Denkmalbehörde anzustreben.
Eine Niederlegung der Fassade steht aufgrund der Lage innerhalb des Geltungsbereichs
der Denkmalbereichssatzung Nordstadt unter Erlaubnisvorbehalt und kann durch die un-
tere Denkmalbehörde versagt werden. Die straßenseitige Fassade wird mit einer Baulinie
und einer zwingenden Wandhöhe von 73,6 m ü. NHN festgesetzt. Durch die Festsetzung
der Baulinie und der zwingenden Wandhöhe soll die Kubatur der Bebauung und der Stadt-
grundriss an dieser Stelle gesichert werden. Die Erhaltung der Fassade ist eine Bestim-
mung des Kaufvertrags.
Das geplante, fünfgeschossige Gebäude mit Flachdach an dieser Stelle staffelt sich zum
Straßenraum über vier Vollgeschosse mit einer maximalen Gebäudehöhe von 77 m ü.
NHN auf dann drei Vollgeschosse ab, so dass der bisherige Raumeindruck grundsätzlich
erhalten bleibt. Auf der Innenhofseite ist auf einer Fläche von ca. 72 m² ein den fünfge-
schossigen Baukörper um 3 m überschreitender Gebäudeteil (bis max. 84 m ü. NHN)
zulässig, welcher zur Unterbringung der Gebäudetechnik und der Zugänglichkeit des be-
grünten und mit Photovoltaikanlagen versehenen Daches dient.
Das Baudenkmal am Annagraben muss im Bestand erhalten werden und wird deshalb
durch die Festsetzung von Baulinien planungsrechtlich gesichert. Die Zulässigkeit bauli-
cher Veränderungen am Denkmal ist über das Denkmalschutzgesetz NRW geregelt und
wird im Bebauungsplan daher nicht festgesetzt.
Der im Bestand an das Denkmal südlich angrenzende und bis an den Gehweg des An-
nagrabens reichende Bauteil ist nicht Teil des Baudenkmals und kann daher überplant
werden. Das Baudenkmal soll im Bereich der bereits überformten Fassade mit einem An-
bau ergänzt werden, der eine zurückgesetzte Fuge zwischen Baudenkmal und südlich
anschließendem Neubau bilden soll. Die noch aus der Originalsubstanz vorhandenen
Rundbogenfenster in der Südfassade bleiben erhalten.
Das südlich des Baudenkmals am Annagraben geplante Wohngebäude schließt an die-
sen Anbau an. Das geplante Wohngebäude bleibt mit einer maximalen Gebäudehöhe von
76,5 m ü. NHN gegenüber dem Baudenkmal (Firsthöhe 83,55 bzw. 83,70 m ü. NHN) deut-
lich zurück und nimmt gleichzeitig mit Abstaffelungen Bezug auf das südlich angrenzende
Bestandsgebäude. Das vom Straßenraum niveaugleich zu erreichende Geschoss nimmt
im Wesentlichen Kfz-Stellplätze auf, da der Blockinnenbereich ca. 3 Meter höher liegt und
insoweit rückwärtig keine Belichtungsmöglichkeit besteht.
Die Straßenflucht der südlich angrenzenden Bebauung wird durch die Festsetzung einer
straßenseitigen Baugrenze aufgenommen, die mindestens 1,0 m hinter der Straßenbe-
grenzungslinie zum Annagraben zurückbleibt. Es ist eine Gebäudetiefe von maximal 20
m festgesetzt.
Nördlich des Baudenkmals am Annagraben ist ein U-förmiger Baukörper geplant, der an
das bis an die Flurstücksgrenze erweiterte Gebäude Annagraben 72 anschließt, dem Ver-
lauf des Annagraben zunächst straßenparallel folgt und mit einem langen Riegel in den
Blockinnenbereich abknickt. Die maximale Gebäudehöhe des geplanten Gebäudes (76,5Seite 33 von 136
15
m ü. NHN) greift grundsätzlich die Höhe des Nachbargebäudes (Firsthöhe 76,7 m ü. NHN)
auf. Es ist ein fünfgeschossiges Gebäude geplant, wobei das oberste Geschoss straßen-
seitig zurückspringt. Der vom Annagraben in Richtung des Innenhofs reichende Riegel
wird auf vier Geschosse mit einer maximalen Gebäudehöhe von 73 m ü. NHN begrenzt.
3.2.3 Bauweise
Durch die Festsetzung einer geschlossenen Bauweise soll die Ergänzung eines geschlos-
senen Blocks planungsrechtlich vorbereitet werden. Gemäß § 22 Abs. 3 BauNVO werden
Gebäude in der geschlossenen Bauweise innerhalb überbaubarer Flächen ohne seitlichen
Grenzabstand errichtet, es sei denn, dass die vorhandene Bebauung eine Abweichung
erfordert. Nur nördlich des Baudenkmals am Annagraben entsteht eine Blocköffnung in
den Innenbereich. Straßenseitig verläuft hier die Mauer des Baudenkmals, die einen
räumlichen Abschluss zum Straßenraum herstellt. Im Blockinnenbereich sollen ruhige,
begrünte Außenräume mit hoher Aufenthaltsqualität entstehen.
3.2.4 Überbaubare Grundstücksflächen
Stellplätze für Kraftfahrzeuge sind im Plangebiet ausschließlich in Tiefgaragen oder inner-
halb der überbaubaren Flächen zulässig. Der grundsätzliche Ausschluss oberirdischer
Kfz-Stellplätze soll dazu beitragen, dass der Blockinnenbereich überwiegend begrünt wer-
den kann und nicht durch parkende PKW dominiert wird. Den Anwohnern wird damit
Schutz vor Schadstoffemissionen in den Bereichen geboten, zu denen die Außenwohn-
räume überwiegend ausgerichtet sein werden. Schwerbehindertenstellplätze sowie Kurz-
zeitstellplätze für den Hol- und Bringverkehr der festgesetzten Kindertagesstätte müssen
aus dem öffentlichen Straßenraum niveaugleich erreicht werden können, aber auf pri-
vatem Grund liegen. Für die Errichtung dieser Stellplätze dürfen ausnahmsweise auch
oberirdisch Flächen außerhalb der überbaubaren Flächen in Anspruch genommen wer-
den.
Der Bereich südlich des Baudenkmals liegt ca. 3 Meter tiefer als der Blockinnenbereich.
Der Geländesprung wird aktuell durch eine Mauer abgefangen (siehe Kap. 3.2.2.2). Hier
könnte eine niveaugleiche Zu- und Ausfahrt einer unter dem Innenhof liegenden Tiefga-
rage über den Annagraben erfolgen, daher ist bis zum Geländesprung über die Kubatur
des geplanten Wohngebäudes hinaus ein eingeschossiger Baukörper zulässig, der auch
die Stellplätze aufnehmen könnte. Die im Zuge des Bebauungsplanverfahrens erstellten
Lärm- und Verkehrsgutachten haben eine solche Variante berücksichtigt und eine Ver-
träglichkeit mit den Belangen des Immissionsschutzes und mit der Kapazität des Straßen-
netzes attestiert. Vorteil einer solchen Lösung wäre der Wegfall von Rampenflächen und
damit eine effizientere Bauausführung und Flächennutzung.
Balkone, Treppen und Vordächer dürfen die festgesetzten Baulinien und Baugrenzen um
bis zu 2,0 m überschreiten. Eine Auskragung von Balkonen und Vordächern in den öffent-
lichen Raum ist nicht zulässig. Ebenerdige Terrassen dürfen die festgesetzten Baulinien
und Baugrenzen nur ausnahmsweise um bis zu 4m überschreiten. Die ausnahmsweise
Festsetzung hat den Zweck, eine vollständige Ummantelung der Gebäude mit Terrassen-
flächen zu vermeiden, diese Flächen auf ein verträgliches Maß zu reduzieren und einen
größeren Anteil bepflanzter Flächen im dichtbesiedelten Bereich zu ermöglichen.Seite 34 von 136
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3.2.5 Öffentliche Verkehrsflächen
Das Plangebiet grenzt im Osten und im (Nord-)Westen an öffentliche Verkehrsflächen.
Diese sind nur dort Teil des Geltungsbereichs, wo ein lückenloser Anschluss zu den an-
deren bestehenden Bebauungsplänen erzielt werden soll. Das Plangebiet ist durch die
Straßen Annagraben und Wilhelmstraße erschlossen und benötigt keine weitere öffentli-
che innere Erschließung. Eine Wegeverbindung durch den Innenbereich zwischen Wil-
helmstraße und Annagraben nördlich des Baudenkmals wird als Geh- und Radfahrrecht
in einer Breite von mindestens 3,5 m zugunsten der Öffentlichkeit durch eine entspre-
chende textliche und zeichnerische Festsetzung gesichert. Die zeichnerisch festgesetzte
Fläche des Geh- und Radfahrrechts zwischen Wilhelmstraße und Annagraben kann in
ihrer Lage um bis zu 7 m verschoben werden. Diese Festsetzung dient der Flexibilität im
Vorfeld der Ausführungsplanung, da eine genaue Lage der Flächen noch nicht bestimmt
werden konnte. Relevant ist hier, dass ein Durchgang von der Wilhelmstraße durch den
grünen Innenhof zum Annagraben für die Öffentlichkeit geschaffen wird.
Die lichte Höhe von Gebäudedurchgängen dieser Verbindung wird auf mindestens 3,5 m
festgesetzt. Die Grenze zwischen dem städtischen Flurstück der Wilhelmstraße und dem
Plangebiet ist derzeit noch entlang der historisch überkommenen Fassadenverläufe der
Vorgängerbauten der Poliklinik ausgerichtet. Diese Grenze soll nach Rechtskraft des Be-
bauungsplans der Abgrenzung des Baugebietes begradigt werden. Die Plangebiets-
grenze als Grenze zwischen Baugebiet und öffentlicher Verkehrsfläche verläuft an dieser
Stelle daher nicht entlang der vorhandenen Grenzen, sondern als gerade Linie zwischen
den Ecken der überbaubaren Grundstücksfläche im Bereich des Rücksprungs. Die Berei-
nigung des Grenzverlaufs wird zwischen Tiefbauamt, Amt für Bodenmanagement und
Geoinformation sowie den künftigen Eigentumsparteien abgestimmt. Eine wesentliche
Änderung der öffentlichen Verkehrsflächen im Umfeld des Plangebiets ist nicht vorgese-
hen.
3.2.6 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine schalltechnische Untersuchung
(Entwurf 1 vom 18.10.2024) durch Peutz Consult, Düsseldorf erstellt.
Die Bestandsbauten der Poliklinik im Plangebiet standen seit dem Jahr 2012 mit Aus-
nahme einzelner Zwischennutzungen überwiegend leer. Das Plangebiet liegt in einem im
Zusammenhang bebauten Ortsteil gem. § 34 BauGB. Grundsätzlich ist das Plangebiet
auch in ähnlicher Form wie durch den Bebauungsplan festgesetzt bereits ohne Planauf-
stellung neu bebaubar. Allerdings kann dabei vom städtebaulichen Ziel einer überwiegen-
den Wohnnutzung deutlich abgewichen werden, so dass ein höherer Anteil an gewerbli-
chen oder Büronutzungen umgesetzt werden könnte. In einem solchen Fall würde erheb-
lich mehr Kfz-Verkehr entstehen als durch die im Bebauungsplan festgesetzten Nutzungs-
möglichkeiten im ungünstigsten Fall. Durch die Aufstellung des Bebauungsplans wird so-
mit die Lärmsituation rechnerisch gegenüber dem Verbleib im planerischen Innenbereich
gem. § 34 BauGB verbessert. Im Vergleich zum aktuellen Leerstand kommt es zu Mehr-
verkehr und damit auch zu leichten Pegelerhöhungen in den das Plangebiet umschließen-
den Straßen. Dieser Leerstand kann jedoch nicht als Maßstab für die Ermittlung der plan-
bedingten Veränderungen der Lärmimmissionen herangezogen werden. Insofern wurden
im Schalltechnischen Gutachten die Verkehrslärmimmissionen unter Berücksichtigung
der durch die zulässigen Nutzungen ausgelösten Zusatzverkehre mit einem Prognoseho-
rizont für das Jahr 2030, die auf das Plangebiet und die Umgebung einwirken, ermittelt.Seite 35 von 136
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Auf eine Ermittlung der durch eine Nichtaufstellung des Bebauungsplans möglichen Nut-
zung gem. § 34 BauGB wurde verzichtet, da als gesichert angesehen wird, dass bei einer
Gegenüberstellung der beiden ungünstigsten Nutzungsszenarien diejenige des Bebau-
ungsplans weniger Verkehr induziert.
Für die Berechnung der Beurteilungspegel auf der Wilhelmstraße wurde eine zulässige
Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h zugrunde gelegt, wie sie zum Zeitpunkt der Planauf-
stellung gültig ist. In einer weiteren Berechnung wurde im schalltechnischen Gutachten
auch die Beurteilungspegel für die Plansituation 2030 mit einer Geschwindigkeitsreduzie-
rung auf 30 km/h ermittelt.
Zunächst muss jedoch die Situation bei Tempo 50 weiter zugrunde gelegt werden, so-
lange die Anordnung von Tempo 30 nicht umgesetzt ist. Eine Geschwindigkeitsreduzie-
rung kann durch ein Bebauungsplanverfahren nicht angeordnet werden. Die Verringerung
der Geschwindigkeit aus Gründen des Gesundheitsschutzes der Anwohnenden ist als
straßenverkehrsrechtliche Maßnahme una

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