Koalitionsanfrage: Vorgehen gegen Mietpreisüberhöhung und Mietwucher

Stellungnahme der Verwaltung
öffentlich
253039-02 ST
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
50 Amt für Soziales und Wohnen
Dezernat:
Dez. V
Koalitionsanfrage: Vorgehen gegen
Mietpreisüberhöhung und Mietwucher
Beratungsfolge
Ausschuss für Soziales, Migration und
Gesundheit
09.07.2025 Kenntnisnahme
Inhalt der Stellungnahme:
Zu Fragen 1. bis 3.a)
Die Verwaltung hat seit Anfang 2023 bis heute 20 Anfragen, bzw. Hinweise auf
Verdacht wegen Verstoß gegen die Mietpreisbremse, Mietpreisüberhöhung und
Mietwucher erhalten.
Formelle Ordnungswidrigkeitenverfahren konnten aufgrund dieser Meldungen
nicht eingeleitet werden.
So betrafen die von privater Seite mitgeteilten Sachverhalte (insgesamt 5) ent-
weder Wohnungsinserate (die rechtlich den Tatbestand einer Mietpreisüber-
höhung nicht erfüllen) oder das Mietverhältnis lag innerhalb der Mietspiegelmie-
te, bzw. war vom Mietspiegel nicht erfasst (Wohnheim).
Ein Fall wurde von der Bonner Staatsanwaltschaft an die Ordnungsbehörde
(Amt 33-21) zwecks Prüfung einer möglichen Mietpreisüberhöhung abgegeben,
nachdem dort das wegen Mietwucher geführte Strafverfahren wegen nicht er-
füllten Tatbestands eingestellt wurde. Im Ergebnis konnte auch der Tatbestand
der Mietpreisüberhöhung nicht bejaht werden, da die Mieterin im Nachgang die
erforderliche Mitwirkung, u.a. die Zeugenbefragung ablehnte.
Die restlichen Anfragen wurden seitens des Job-Centers oder des Sozialamtes
gestellt. Hierbei handelte es sich in 6 Fällen um Mietverhältnisse in vollmöblier-
ten Wohnungen, Ein- bzw. Zweifamilienhäusern sowie in einem Wohnheim, die
vom Bonner Mietspiegel nicht erfasst sind. In 2 Fällen erreichte die Überschrei-
tung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht den Schwellenwert (20%) und in
den weiteren 6 Fällen handelte es sich um Mietangebote. Zu letzteren wurde -
sofern nicht bereits die Mindestwohnfläche unterschritten, bzw. der Richtwert
überschritten wurde - jeweils die Empfehlung ausgesprochen, sowohl die An-
bietenden als auch die Interessenten/Interessentinnen über die mögliche Miet-Seite 1 von 16
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preisüberhöhung (die Vermietenden insbesondere über den Bußgeldrahmen)
zu informieren. Soweit bekannt, kamen die Mietverhältnisse darauf hin nicht
zustande, bzw. es ist ein Fall erinnerlich, wo ein Vermieter die angebotene Mie-
te absenkte.
Zu Fragen 3. b) und c)
Die interne Dienstanordnung für das Sozialamt und das Job-Center Bonn sieht
vor, in Verdachtsfällen auf Mietpreisüberhöhung Amt 50-41 zu Rate zu ziehen.
Auf die Möglichkeit zur mietrechtlichen Beratung durch Fachberatungsstellen,
insbesondere den Mieterschutzbund Bonn wird regelmäßig ergänzend hinge-
wiesen.
Informationsmaterial in verschiedenen Sprachen händigt die Stadtverwaltung
bislang nicht aus.
Zu Frage 4.
Nachfolgend wird ausführlich auf die Fragestellung eingegangen. Zusammen-
fassend lässt sich sagen, dass viele Indizien für eine Wohnraummangellage in
Bonn im Sinne des § 5 WiStrG sprechen und sich anhand des – als besonders
genau geltenden – qualifizierten Bonner Mietspiegels ein Großteil der Bonner
Wohnraummietverhältnisse und deren übliche Entgelte abbilden lässt.
I) Zur Frage ausreichender Datenbasis zum Nachweis einer Wohnraum-
mangellage in Bonn
a) Rechtlicher Rahmen
§ 5 Abs. 2 WiStG fordert als Tatbestandsvoraussetzung für eine ordnungswid-
rige Mietpreisüberhöhung das Ausnutzen eines geringen Angebots an ver-
gleichbaren Räumen. Der BGH hat bisher offen gelassen, ob ein geringes
Angebot an vergleichbaren Räumen nur dann anzunehmen ist, wenn das
Angebot die Nachfrage nicht erreicht (Anm.: Dann auf jeden Fall1), und das
Tatbestandsmerkmal bereits dann zu verneinen ist, wenn Angebot und
Nachfrage ausgeglichen sind2.
Nach der Rechtsprechung des BGH kommt es für die Frage, ob ein „geringes
Angebot“ vorliegt, nicht auf den konkreten Stadtteil an, in dem sich die Woh-
nung befindet. Maßgeblich ist die Marktlage im gesamten Stadtgebiet3, wobei
sich der maßgebende Teilmarkt nach den in § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG aufge-
führten Merkmalen bestimmt, die sich teilweise unmittelbar auf die Woh-
nung ("Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit"), teilweise auf das Umfeld
("Lage") beziehen und in ihrer Gesamtheit für die vorhandene oder fehlende
1 BGH, Urteil v. 28.01.2004, VIII ZR 190/03 unter II.2. lit. b)
2 BGH, Urteil v. 25.01.2006, VIII ZR 56/04 RdNr.: 12
3 BGH, Urteil v. 13.04.2005, VIII ZR 44/04, unter II.4. lit. b) ff.Seite 2 von 16
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Vergleichbarkeit ausschlaggebend sind4. Im Schrifttum und in der Anwen-
dungspraxis werden Luxuswohnungen jedoch vom Bereich des § 5 WiStG
(überwiegend) ausgenommen5, was für Bonn ebenfalls getan werden soll-
te.
b) Bewertungsgrundlagen
Da aufgrund der Vielzahl der Anbietenden und Nachfragenden und der unter-
schiedlichen „Angebotsmedien“ (Zeitungsannoncen, Internet, Hausverwalter,
Makler, informelle Wege) ein exakt bezifferbares Verhältnis von Angebot und
Nachfrage zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht zu ermitteln ist, kann die
Marktsituation generell nur mit Hilfe von Indikatoren bzw. Indizien bewertet
werden. Die aktuelle Rechtsprechung behilft sich bei der Feststellung des ge-
ringen Angebots mit einer Vielzahl von Indizien. Die Frankfurter Gerichte haben
beispielsweise hierzu auf ein Gutachten des Frankfurter Wohnungsamtes und
ergänzende Erläuterungen des Gutachters im Rahmen eines Sachverständi-
genbeweises zurückgegriffen. Als Kriterien wurden hierbei von den Gerichten
gewürdigt6:
c) Indizien/Indikatoren im Einzelnen
1) Ein starker Anstieg Wohnungssuchender beim Wohnungsamt in Bonn
Die Anzahl der wohnungssuchenden Haushalte mit Wohnberechtigungsschein
in Bonn nimmt seit 2018 – mit Ausnahme einer Unterbrechung in 2020 - stetig
zu7. Zum 31.12.2024 betrug deren Anzahl ~ 3.700.
(Siehe hierzu die Grafik unter Ziffer 1 in der Anlage.)
2) Eine um 15 % höhere durchschnittliche Miete bei Erst- und Wiederver-
mietung (gemeint sind Angebotsmieten - z.B. von VALUE Marktdaten) als
die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete in Bonn.
Der Mittelwert der Nettokaltmiete nach dem aktuellen, qualifizierten Bonner
Mietspiegel beträgt 9,94 €/m². Betrachtet man ausschließlich die Neuvertrags-
mieten des Mietspiegels, beträgt deren Durchschnitt 10,73 €/m² (Stichtag der
Datenerhebung: 01.10.2023). 8
Die durchschnittliche Kaltmiete der Bonner Angebotsmieten lag in 2023 bei
4 BGH, Urteil v. 25.01.2006, aaO. Fn. 2. RdNr.10
5 Börstinghaus Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, RdNr. 3; Stadt Frankfurt
„Infoblatt Mietpreisüberhöhung“
6 Leonhardt, „Mietpreisüberhöhung gem. § 15 WiStG in der Diskussion“, WuM 77 Jg.,
Heft 7
7 aktueller Wohnungsmarktbericht für Bonn, S. 42, Ziff. 5.2
8 vgl. Dokumentation zum Bonner Mietspiegel 2024, S. 34, Ziff. 7.1Seite 3 von 16
Seite 4
12,60 €/m² und in 2024 bei 13,12 €/m² 9und damit um ~ 26,7, bzw. 32 % über
der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete in Bonn. Vergleicht man die
Werte mit der durchschnittlichen Neuvertragsmiete des aktuellen Mietspiegels
ergibt sich immerhin noch eine Überschreitung von ~ 17,4 bzw. 22,3 %.
3) Registrierte Wohnungslosenfälle, insbesondere Übernachtungszahlen
bei sog. Wohnungslosenfällen in Bonn
Die Anzahl der wohnungslosen Menschen in städtischer Unterbringung liegt
seit 2022 auf hohem Niveau.
(Siehe hierzu die tabellarische Darstellung unter Ziffer 2 der Anlage.)
Nach der aktuell vom MAGS publizierten „integrierten Wohnungsnotfall-
Berichterstattung“ nahm Bonn zum 30.06.2023 den Platz mit der höchsten An-
zahl von wohnungslosen Personen je 10.000 Einwohnern in NRW ein (112
Personen)10.
4) Behördliche Bedarfsprognosen (gemeint ist der prognostizierte Bedarf
an zusätzlichen Wohnungen)
Für Bonn wird bis zum Jahr 2030 von einem Wohnungsneubaubedarf von jähr-
lich 1.600 Wohnungen ausgegangen11.
Die Entwicklung der fertiggestellten Wohnungen inklusive Zugänge aus Um-
bautätigkeiten in Bonn zwischen 2017 und 2023 stellte sich folgt dar12:
(Siehe hierzu die Grafik unter Ziffer 3 in der Anlage.)
Im Jahr 2024 konnten immerhin 1.244 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohn-
gebäuden neu geschaffen, bzw. fertiggestellt werden13. Die Neubautätigkeit
bleibt aber insgesamt hinter dem prognostizierten Bedarf zurück.
9 Siehe unter Ziff. c 9) Auswertung der Statistikstelle der Bundesstadt Bonn zur ge-
samtstädtischen Entwicklung der Angebotsmieten
10 Integrierte Wohnungsnotfall-Berichterstattung 2023 in NRW, S. 25, 3. Abs.; S. 34
11 BBSR-Wohnungsbedarfsprognose p.a. 2023 - 2030
12 aktueller Wohnungsmarktbericht für Bonn, S. 26, Ziff. 4.5
13 Auswertung der Statistikstelle der Bundesstadt Bonn: Fertiggestellte Gebäude und
Wohnungen (Neubau) im Jahr 2024Seite 4 von 16
Seite 5
5) Die Bestimmung einer Gemeinde zu einem Gebiet mit gefährdeter
Wohnraumversorgung durch landesrechtliche Rechtsverordnung gem. §§
577a BGB (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung), 556d
Abs. 2 BGB (Mietpreisbremse) und 558 Abs. 3 BGB (abgesenkte Kap-
pungsgrenze).
Ab dem 01.03.2025 gilt die neugefasste MietSchVO NRW. Nach dem hierfür
von der Landesregierung in Auftrag gegebenen Gutachten vom 29.05.2024
gehört Bonn nach wie vor zu den Gebieten, in denen „die ausreichende Ver-
sorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem
Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist“14.
Das Gutachten bemisst anhand eines Punktesystems für alle 396 Kommunen
des Landes den Grad der besonderen Gefährdung durch eine unzureichende
Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen, wobei die höchste Punktzahl
den höchsten Grad der Gefährdung markiert. Mit insgesamt 8 Punkten erreicht
Bonn (zusammen mit Siegburg) einen der obersten Ränge, der nur von Köln,
Mohnheim, Bergheim (9 Punkte = Höchstwert) und Leverkusen (8,5 Punkte)
übertroffen wird.
6) Geltung einer Zweckentfremdungssatzung in Bonn
Gem. § 12 des Gesetzes zur Stärkung des Wohnungswesens in Nordrhein-
Westfalen (Wohnraumstärkungsgesetz – WohnStG) können Gemeinden für
Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwoh-
nungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und die in
einer Landesverordnung gegenständlich sind, oder für Gebiete mit erhöhtem
Wohnungsbedarf durch Satzung bestimmen, dass Wohnraum nur mit ihrer Ge-
nehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf.
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat infolgedessen in seiner Sitzung am 5. Mai
2022 aufgrund des § 12 Absatz 1 des WohnStG eine (Neufassung der) Sat-
zung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum im Gebiet der Bundesstadt Bonn
beschlossen.
7) Regierungsprogramme zur Förderung des Wohnungsbaus
§ 556d Absatz 2 Satz 7 BGB sieht vor, dass sich aus der Begründung
einer zu erlassenden Landesverordnung zur Bestimmung von Gebieten,
in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwoh-
nungen gefährdet ist, ergeben muss, welche Maßnahmen in den be-
stimmten Gebieten und in dem Zeitraum durch die Landesregierung er-
griffen werden, um Abhilfe im Hinblick auf die identifizierten angespann-
14 Gutachten zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt
gemäß § 556d, 558, 577a BGB als Grundlage einer Rechtsverordnung des Landes
Nordrhein-WestfalenSeite 5 von 16
Seite 6
ten Wohnungsmärkte zu schaffen.
Das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung des Landes
Nordrhein-Westfalen hat demzufolge eine Reihe von Unterstützungsmaßnah-
men für die betroffenen Kommunen ergriffen15:
• Nordrhein-Westfalen-Initiative „Bau. Land. Leben“
• BaulandmobilisierungsVO NRW gem. § 201a S.1 BauGB
- Erweiterung gemeindliches Vorkaufsrecht
- Befreiung von B-Plänen
- Verhängung von gemeindlichen Baugeboten bei dringendem Wohnbe-
darf
• Wohnraumstärkungsgesetz NRW
- u.a. die Möglichkeit zum Erlass von Zweckentfremdungssatzungen
• öffentliche Wohnraumförderung NRW
• Allianz für mehr Wohnungsbau
- Austauschformat zwischen wohnungswirtschaftlichen Verbänden und
MHKBD zur Förderung eines „Klimas für mehr Neubau und Wohnraum-
schaffung im Bestand“
8) Zunehmende Modernisierung mit der Folge, dass sich das Angebot an
sog. Billigwohnungen verringert in Bonn.
Neben der allgemeinen Wohnungs- und Mietpreissteigerung sind in mehreren
Vierteln Bonns in besonderer Weise Veränderungen durch Abrisse, Umbauten,
Sanierungen und Änderungen des Wohnungskomforts speziell in älterem
Wohnbestand festzustellen, welche in Teilen dazu führen können, die vorhan-
dene Bevölkerung zu verdrängen. Insbesondere der Wegfall preisgünstigen
Wohnraums würde die bestehende kritische Wohnungsmarktsituation insbe-
sondere in diesem Angebotssegment verschärfen.
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat daher im Dezember 2020 den Zielbeschluss
Soziale Erhaltungssatzung (Milieuschutz) (DS Nr. 201565) gefasst und die
Verwaltung mit der Prüfung und Umsetzung des Instruments in drei Gebieten
beauftragt16.
Auf Grundlage statistischer Daten wurden städtische Teilräume identifiziert, für
die Aufwertungs- bzw. Verdrängungsprozesse erkennbar oder zu erwarten
sind, wobei Soziale Erhaltungssatzungen nur mittelbar Einfluss auf die
Miethöhe nehmen, als dass der Genehmigungsvorbehalt für bestimmte bauli-
che Änderungen modernisierungsbedingte Mietpreissteigerungen begrenzt.
Analyseergebnisse des unlängst durchgeführten gesamtstädtischen Grobs-
creenings zeigen demnach gleich für mehrere Stadtgebiete sowohl einen aus-
15 Vgl. Eckpunktepapier MHKBD zur MietSchVO NRW aus 03/2025 – „Maßnahmen der
Landesregierung zur Schaffung von Wohnraum in identifizierten Wohnungsmärkten mit
einer Anspannung“
16 vgl. DS Nr. 201565, 241664Seite 6 von 16
Seite 7
geprägt hohen Aufwertungs- als auch Verdrängungsdruck auf, 17 .
(Siehe hierzu die Grafik unter Ziffer 5 in der Anlage.)
9) Eine stärkere Entwicklung der Mietpreise in Bonn gegenüber den all-
gemeinen Lebenshaltungskosten.
Der Mittelwert der Nettokaltmiete lag in Bonn zum Stichtag der Datenerhebung
(01.07.2019) für den Mietspiegel 2020 bei 8,87 €/m², zum Stichtag der Date-
nerhebung (01.10.2023) für den Mietspiegel 2024 bei 9,94 €/m².
Sie ist somit in diesem Zeitraum um rd. 12 % gestiegen. Dies entspricht einer
durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate von rd. 3 %.
Eine lokale Datenbasis für die Lebenshaltungskosten liegt nicht vor. Frankfurt
vergleicht den landesweiten (generellen) Preisindex mit dem Anstieg der Miet-
preise lokal. Die gleiche Gegenüberstellung nimmt die Statistikstelle der Bun-
desstadt Bonn in der Auswertung der Angebotsmieten vor. Sie stellt sich für
Bonn wie folgt dar:
(Siehe hierzu die Darstellung unter Ziffer 4 in der Anlage.)
Insbesondere im Abgleich mit dem (speziellen) Verbraucherpreisindex für die
Entwicklung der Nettokaltmieten in NRW zeigt sich, dass die Preisentwicklung
in Bonn deutlich über dem Landesdurchschnitt liegt.
10) Anstieg des Anteils der Wohnkosten am Einkommen in Bonn (sog.
Mietlastquote).
Die Mietlastquote in Bonn gehört zu den höchsten in Nordrhein-Westfalen und
wird lediglich von Köln übertroffen18.
Es gibt vier Kommunen in Nordrhein-Westfalen, die sowohl im Bedarfs- als
auch im
Preisniveau klar herausstechen: Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster. Diese
vier Städte
werden in der Gebietskulisse zur räumlichen Differenzierung der Wohnraum-
förderung in Nordrhein-Westfalen wegen ihres Kostenniveaus als „M4+-Städte“
geführt.
Dies lässt sich statistisch stützen, denn diese Kommunen erreichen Extremwer-
te in
beiden Preisindikatoren (sowohl Mietwohnraum als auch Wohneigentum) die-
17 Vgl. DS 253055
18 Gutachten zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt,
Region Kontext GmbH, 29. Mai 2024, S. 36Seite 7 von 16
Seite 8
ser Gebietskulisse19.
11) Die Zahl der Wohnungen ist geringer als die Zahl der Haushalte in
Bonn (Wohnungsversorgungsquote).
2023 betrug die Anzahl der Wohnungen 177.943. Im gleichen Zeitraum lebten
in Bonn 183.962 Haushalte20. Eine nicht ausreichende Deckung des Woh-
nungsbedarfs ist anzunehmen, wenn die Anzahl der Haushalte die Anzahl der
Wohnungen übersteigt. Dies gilt erst recht, wenn – wie vorliegend – dies bereits
ohne Berücksichtigung einer marktnotwendigen Leerstandsreserve der Fall ist.
12) Leerstandsreserve unter 3 Prozent.
Um von einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt ausgehen zu können, bedarf
es in einem gewissen Umfang einer sogenannten Leerstandsreserve. Diese
„Funktionsreserve“ ist grundsätzlich erforderlich, da eine Anzahl von Wohnun-
gen aufgrund von Modernisierungen, Sanierungen und Mieterwechseln vorü-
bergehend dem Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung steht.
In der Frankfurter Rechtsprechung wird von einer marktnotwendigen Leer-
standsreserve von 3 % ausgegangen21.
Die Zensus-Datenbank weist für den Stichtag 15.05.2022 eine Leerstandsquote
von 2,8 % für Bonn aus22. Laut Zensus gab es zum o.g. Stichtag rund 177.000
Wohnungen in Bonn. Demnach standen in Bonn rund 5.000 Wohnungen leer.
Die Leerstandsquote liegt damit noch unter dem Landesdurchschnitt, der bei
ca. 3,3% liegt, und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt, der bei ca. 4,3 %
liegt. Die Leerstandsquote in Bonn dürfte sich seit 2022 aufgrund der Entwick-
lungen und der immer noch zu geringen Bautätigkeit den 2 % angenähert ha-
ben und somit auch unter dem Schwellenwert liegen, der als marktnotwendig
angesehen wird.
Neuere Daten zum Leerstand liegen der Verwaltung nicht vor, da aktuell keine
systematische Leerstandserfassung stattfindet. Bezüglich der Datengrundlage
zum Leerstand wird auf DS-Nr. 231780 , bzw. zu Wohnungsleerstand in öffent-
lichen Beständen auf die DS 241095-03 verwiesen.
13) hohe innerstädtische Umzugshäufigkeit und positive Wanderungsbi-
lanz
Auch wenn für Bonn keine näheren Erhebungen, bzw. Bürgerbefragungen zur
19 vgl. Gutachten zur sachlichen und räumlichen Differenzierung der Wohnraumförde-
rung in Nordrhein-Westfalen (Gebietskulissen), 21.12.2023, S. 22
20 Wohnungsmarktbericht 2024 der Bundesstadt Bonn, S. 18, 13 ff.
21 vgl. AG Frankfurt, Urteil vom 13.06.2022, 941 Owi 862 Js 17536/22,
22 https://atlas.zensus2022.de/Seite 8 von 16
Seite 9
innerstädtischen Umzugshäufigkeit oder zu den Beweggründen für Zu- oder
Abwanderungen vorliegen23, lässt sich für Bonn aus der vorliegenden Entwick-
lung der Bevölkerungswanderung seit 2010 bis 2024 ein im Grunde kontinuier-
lich positiver Zuzugssaldo feststellen24.
14) unterdurchschnittliche Wohnflächenversorgung
Die Wohnflächenversorgung pro Kopf in Bonn liegt zum 31.12.2023 mit 43,5 m²
unter dem bundesweiten Durchschnitt von 47,4 m². 25
16) hohes Preisniveau bei Wohneigentum
Wie unter Ziffer 10 beschrieben, ist Bonn hinsichtlich des Kostenniveaus für
Wohneigentum (Ein- und Zweifamilienhäuser ebenso wie Eigentumswohnun-
gen) innerhalb von Nordrhein-Westfalen - neben Köln, Düsseldorf und Münster
- in die höchste Kategorie eingestuft26.
17) großer Mietpreisunterschied zwischen öffentlich geförderten und
sonstigen Wohnungen sowie hohe Nachfrage bei städtischen Wohnungs-
baugesellschaften
Letzten Erhebungen zufolge liegt die durchschnittliche Grundmiete bei geför-
derten Wohnungen, die im Zeitraum von Juli 2023 bis Juni 2024 neu belegt
wurden, bei 6,13 €/m².27
Zum Vergleich: Die durchschnittliche Kaltmiete der Bonner Angebotsmieten lag
in 2023 bei 12,60 €/m² und in 2024 bei 13,12 €/m².28
Die Erfahrung aus der städtischen Wohnungsvermittlung zeigt, dass die Nach-
frage nach öffentlich-gefördertem Wohnraum sehr groß ist und nur ansatzweise
befriedigt werden kann.
18) Vermieter als marktüberlegener Teil bestimmt in der Regel die Mietbe-
dingungen
Hierzu wurde der Mieterschutzbund Bonn um eine Einschätzung aus seiner
mietrechtlichen Beratungspraxis gebeten, die vorliegt und hier auszugsweise im
Wortlaut wiedergegeben werden soll:
23 Frankfurt hatte hierzu beispielsweise eine gesonderte Bürgerbefra-
gung durchgeführt: „ Frankfurt bleibt dynamisch – Ergebnisse der Frankfurter Wan-
derungsbefragung 2014“
24 IT.NRW, Statistik „Wanderungssaldo“/Ergebnisse kreisfreie Städte u. Kreise,
03.06.2025
25 Wohnungsmarktbericht 2024 der Bundesstadt Bonn, S. 15, Ziff. 3.3
26 vgl. Gutachten zur sachlichen und räumlichen Differenzierung der Wohnraumförde-
rung in Nordrhein-Westfalen (Gebietskulissen), 21.12.2023, S. 22,43,57
27 Vgl. Konzept zur Ermittlung der Richtwerte für die Bedarfe für Unterkunft 2024, S.8
28 vgl. unter Ziffer 2Seite 9 von 16
Seite 10
„.. vielen Dank für Ihre Anfrage, wie sich der Mietmarkt in Bonn nach Einschät-
zung des Mieterbunds Bonn/Rhein-Sieg/Ahr e.V. darstellt und auf das Verhält-
nis zwischen Vermietern und Mietern auswirkt.
Der Deutsche Mieterbund Bonn/Rhein-Sieg/Ahr e.V. vertritt die Interessen von
rund 26.000 Mitgliedshaushalten in Bonn. Dort sind aktuell 11 Rechtsberater
beschäftigt, die sich teilweise seit Jahrzehnten für die Belange unserer Mitglie-
der einsetzen. Die nachstehenden Ausführungen basieren daher auf profunden
Erfahrungswerten, wenn diese möglicherweise auch nicht sämtlich zahlen-
mäßig erfasst wurden.
Es ist im Rahmen unserer Beratungstätigkeit deutlich spürbar, dass sich die
Verhältnisse auf dem Bonner Wohnungsmarkt in den letzten 10 Jahren massiv
verschoben und zu Lasten der Mieter verschärft haben. Viele Mitglieder haben
aus nachvollziehbaren Gründen Angst ihre Rechte gegenüber dem (privaten)
Vermieter durchzusetzen, weil sie schlimmstenfalls eine Eigenbedarfskündi-
gung befürchten. Tatsächlich hat sich die Anzahl der hier erstellten Dokumente
mit dem Stichwort „Eigenbedarf“ in den letzten Jahren verzehnfacht. Die Ver-
zweiflung, wenn tatsächlich eine Kündigung im Raum steht, ist groß. Regel-
mäßig müssen wir den sozialen Härteeinwand auch gegen berechtigte Kündi-
gungen einlegen, weil die Mieter innerhalb von 3 bis 9 Monaten keinen geeig-
neten Ersatzwohnraum gefunden haben. Dabei wird für „geeigneten Ersatz-
wohnraum“ eine stadtweite Suche für ein äquivalentes Objekt vorausgesetzt.
Auf persönliche Belange wie Kita- oder Schulbindung von Kindern wird dabei
schon gar keine Rücksicht genommen.
Nach unseren Beobachtungen leben viele Mitglieder prekär unter men-
schenunwürdigen Bedingungen, entweder, weil die Objekte massive Mängel
aufweisen oder in beengtesten Verhältnissen. Man kann sagen, dass in Bonn
selbst der letzte Keller noch als Wohnung teuer vermietet werden kann, recht-
lich zulässig oder nicht. Wenn es aber keine Alternative gibt, harren die Mieter
darin aus, ohne sich zu wehren. In den schlimmsten Fällen sehen wir uns ge-
zwungen, die Wohnungsaufsicht der Stadt Bonn hinzuziehen. Auch dort wird
ein spürbarer Aufwuchs an Anzeigen zu verbuchen sein.
Viele Mieter geraten an ihre Belastungsgrenze, was die Bezahlbarkeit ihrer
Wohnungen angeht. Nicht selten wenden sie die Hälfte ihrer Einkünfte für ihre
Wohn- und Energiekosten auf. Auch das dürfte sich anhand der gestiegenen
Wohngeldanträge nachvollziehen lassen.
Deutlich spürbar ist das Machtgefälle zwischen Mietern und Vermietern im
Rahmen der Vertragsanbahnung. Die Möglichkeiten, Vertragsbedingungen mit
auszuhandeln, sind für Mieter äußerst begrenzt. Die Vertragsbedingungen
werden diktiert. Wer diskutiert, setzt sich selbst ins Aus. In der Regel werden
den Mietern die Standardmietverträge von Haus & Grund vorlegt, welche zwar
in der Regel rechtskonform sind, aber die Rechte der Vermieter im Vergleich
zur Gesetzeslage erheblich aufwerten, soweit es sich um private Vermieter
handelt. Gewerbliche Vermieter entwickeln ihre eigenen Vertragsbedingungen,
die überhaupt nicht verhandelbar sind. So kommt es, dass häufig Verträge mit
Mindestmietdauer (Kündigungsverzicht) abgeschlossen werden, Staffel- oder
Indexmietverträge, auch mal eine Jahresmiete im Voraus vereinnahmt wird
oder absurde Gebühren für Verwaltungstätigkeiten erfunden werden.Seite 10 von 16
Seite 11
Die Zahl der Wohnungslosen und der Dauer des Verbleibs von Menschen in
städtischen Unterkünften hat sich in den letzten 10 Jahren verzehnfacht. Denn
die Vermieter treffen eine Auswahl und sortieren aus ihrer Sicht wirtschaftliche
Risiken (wie etwa Alleinerziehende oder Menschen mit Schufa-Einträgen sofort
aus). Schwierigkeiten am Mietmarkt Fuß zu fassen haben auch Migranten,
größere Familien, Transferleistungsempfänger oder Menschen mit Beeinträch-
tigungen. Größere Chancen haben Besser- und Doppelverdienende.
Im Ergebnis bleibt daher festzuhalten, dass der Mietmarkt in Bonn aus unserer
Sicht völlig erschöpft ist, was sich an den oben skizzierten Symptomen ablesen
lässt. Wir haben eine Wohnraummangellage, die viele Vermieter ausnutzen,
um überhöhte Mieten zu vereinbaren.
Als Interessenvertreter der Mieter begrüßen wir daher die Bemühungen der
Stadt, Mietpreisüberhöhungen in den Fokus zu nehmen und damit die Position
der unterlegenen Mieter zu stärken sehr.“
II) Zur Frage ausreichender Datenbasis zum Nachweis „Übersteigen der
ortsüblichen Entgelte“:
Bonn hat einen sehr guten qualifizierten Mietspiegel der allerdings u.a. nicht für
Wohnungen in Ein- u. Zweifamilienhäusern (betrifft ~ 17.000 Wohnungen),
vermietete Einzelzimmer, Kurzzeitmietverhältnisse i.S.v. § 549 Abs. 2 Nr. 1
BGB und vollmöblierte Wohnungen gilt.
Am 22.05. fand ein interkommunaler Austausch mit dem (von Frankfurt initiier-
ten) „Netzwerk Mietpreis“ statt, wo u.a. die Frage erörtert wurde, wie ordnungs-
behördlich mit vom Mietspiegel nicht umfassten Mietverhältnissen in Bezug auf
mögliche Mietpreisüberhöhungen umgegangen werden kann.
Frankfurt beispielsweise hat ein gesondertes Gutachten zu den üblichen Ent-
gelten für vermietete Einzelzimmer. Es gibt allerdings auch Rechtsprechung,
die die Anwendung des Mietspiegels für Einzelzimmer in Normalwohnungen
bejaht29. Für vollmöbliert vermietete Wohnungen wird versucht, den Anteil des
Möblierungszuschlags zu ermitteln, was aufwendig und rechtlich diffizil sein
kann. Die sonstigen, nicht vom Mietspiegel30 umfassten Mietverhältnisse wie
beispielsweise freistehende Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften, Wohn-
raum zum vorübergehenden Gebrauch oder Studenten- und
Jugendwohnheime31 können ordnungsbehördlich nicht geprüft werden.
Zu Frage 5.
Ja, zur Erarbeitung einer Gesamtvorgehensweise zum Umgang mit Verdachts-
fällen auf überhöhte Mieten ist die Fachverwaltung im engen Austausch mit
Frankfurt a.M.
Weitere Fortschritte
29 Urteil LG Berlin v. 12.04.2023, Az. 66 S 273/22, RdNr. 16
30 vgl. Gutachten/Dokumentation Frankfurter Mietspiegel 2024, S. 8 ff.
31 vgl. § 549 Abs. 3 BGBSeite 11 von 16
Seite 12
Wie mit Stellungnahme vom 29. April mitgeteilt, ist Ziel die Erarbeitung einer
Gesamtvorgehensweise zum Umgang mit Verdachtsfällen auf überhöhte Mie-
ten und die Etablierung eines entsprechenden, rechtssicheren digital gestützten
Prüf- und Bußgeldverfahrens, das Betroffenen einen niedrigschwelligen Zugang
bietet und den Verwaltungsaufwand steuert.
Für die Erstellung einer digitalen Meldestrecke auf Basis des in Bonn vorhan-
denen Mietspiegelrechners liegt bereits ein Angebot des den Bonner Mietspie-
gel erstellenden Instituts vor. Die Modalitäten einer möglichen Vergabe konnten
geklärt werden und es steht das voraussichtlich erforderliche Budget hierfür
(bei Amt 50) zur Verfügung.
Die datenschutzkonforme Umsetzung der Verfolgung von Anzeigen auf Miet-
preisüberhöhung muss gewährleistet sein. Hierzu hat bereits eine vertiefte –
aber noch nicht abschließende – Prüfung der Verwaltung, insbesondere zu den
relevanten Aspekten „Einwilligung der betroffenen Person“, „Verantwortlichkeit
der Datenverarbeitung“, „erforderliche Aufgaben im Rahmen einer Datenverar-
beitung“, „Informationspflichten an die betroffenen Personen“ und „Darstellung
der Verarbeitungstätigkeiten“ begonnen.
Ausblick / Entwicklung des § 5 WiStrG
Es gibt aktuell im Bundestag von der Fraktion Die Linke einen Gesetzesentwurf
zur Anpassung und Verschärfung des § 5 WiStrG32. Auf das Erfordernis der –
in der Praxis sehr schwer erweislichen - Ausnutzung eines geringen Angebots
an vergleichbaren Räumen soll verzichtet und stattdessen bei der Frage der
Unangemessenheit auf ein objektives Kriterium, nämlich
das Vorliegen eines geringen Angebots, abgestellt werden. Hierdurch würden
die
bestehenden Beweisprobleme erheblich entschärft. Darüber hinaus soll der
Bußgeldrahmen auf 100.000 Euro erhöht werden.
Im Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung 33steht hierzu: „Die Mietpreis-
bremse in angespannten Wohnungsmärkten wird für 4 Jahre verlängert. Bis
zum 31.12.2026 wird eine Expertengruppe mit Mieter- und Vermieterorganisa-
tionen die Harmonisierung von mietrechtlichen Vorschriften, eine Reform zur
Präzisierung der Mietwucher-Vorschrift im Wirtschaftsstrafgesetz und eine
Bußgeldbewehrung bei Nichteinhaltung der Mietpreisbremse vorbereiten. In
angespannten Wohnungsmärkten werden Indexmieten bei der Wohnraumver-
mietung, möblierte und Kurzzeitvermietungen einer erweiterten Regulierung
unterworfen. …“
32 Deutscher Bundestag, DS. 21/34
33 Koalitionsvertrag 21. Legislaturperiode CDU, CSU, SPD; RdNr.: 779 ff.Seite 12 von 16
Seite 13
Anlage/n
1 Anlagen zur DS 253039 Mietpreisüberhöhung (öffentlich)Seite 13 von 16
Anlagen zur DS 253039/ Vorgehen gegen Mietpreisüberhöhung und Mietwucher
Ziffer 1:Seite 14 von 16
Ziffer 2:
Abbildung/Quelle: Stadt Bonn, Amt 50-42
Ziffer 3:Seite 15 von 16
Ziffer 4:
Ziffer 5:Seite 16 von 16