N-Vorlage: Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß §3 Abs. 1 Baugesetzbuch für die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6220-2 „Schieffelingsweg“ im Stadtbezirk Hardtberg, Ortsteil Duisdorf hier: Prüfung der Berücksichtigung einer Fläche für eine Kindertagesstätte oder einen anderen Allgemeinbedarf (z.B. Altenpflegestützpunkt) in der weiteren Planung

Beschlussvorlage
öffentlich
252994-01
Der OberbürgermeisterDokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
N-Vorlage: Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
gemäß §3 Abs. 1 Baugesetzbuch für die
Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6220-2
„Schieffelingsweg“ im Stadtbezirk Hardtberg,
Ortsteil Duisdorf
hier: Prüfung der Berücksichtigung einer Fläche für
eine Kindertagesstätte oder einen anderen
Allgemeinbedarf (z.B. Altenpflegestützpunkt) in der
weiteren Planung
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Hardtberg 02.12.2025 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Der 3. Beschlusspunkt
„Die Verwaltung bezieht unter Berücksichtigung des Bedarfs eine
Fläche für eine Kindertagesstätte oder einen anderen Allgemeinbedarf
(z.B. Altenpflegestützpunkt) in die weitere Planung mit ein.“
des Beschlusses zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß §3
Absatz 1 Baugesetzbuch für die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6220-2
„Schieffelingsweg“ im Stadtbezirk Hardtberg, Ortsteil Duisdorf vom 02.09.2025
(vgl. DS. Nr. 252994) wird aufgrund der vorgenommenen Prüfungen als erledigt
angesehen.
Begründung
Im Rahmen der Beschlussfassung zur frühzeitigen Beteiligung der
Öffentlichkeit § 3 Absatz 1 Baugesetzbuch für die Aufstellung des
Bebauungsplans Nr. 6220-2 „Schieffelingsweg“ im Stadtbezirk Hardtberg (vgl.
Ds. Nr. 252994) wurde durch die BV Hardtberg am 02.09.2025 ein zusätzlicher,
dritter Beschlusspunkt aufgenommen: “Die Verwaltung bezieht unter
Berücksichtigung des Bedarfs eine Fläche für eine Kindertagesstätte oder
einen anderen Allgemeinbedarf (z.B. Altenpflegestützpunkt) in die weitere
Planung mit ein“.Seite 1 von 10
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In der Begründung der oben genannten Beschlussvorlage wies die Verwaltung
bereits auf den fehlenden Bedarf für eine Kindertagesstätte hin und erläuterte,
dass deswegen auf die Errichtung einer solchen Einrichtung im weiteren
Planungsprozess verzichtet wird.
Die Umsetzbarkeit des 3. Beschlusspunktes wurde unter Einbindung des
Vorhabenträgers geprüft und bewertet. Der in Rede stehende Beschlusspunkt
ist nach umfangreicher Prüfung aus Sicht des Vorhabenträgers und der
Stadtverwaltung nicht umsetzbar, da für die vorgeschlagenen Nutzungen
derzeit keine Bedarfe bestehen und andere Rahmenbedingungen die
Umsetzung erheblich erschweren. Im Folgenden wird dazu Stellung
genommen:
Bedarfe Kindertagesstätte
Im Rahmen der Zielbeschlussfassung wurde neben der wohnbaulichen
Nutzung auch die Errichtung einer mehrzügigen Kindertagesstätte vorgesehen.
Im Verlauf der konzeptionellen Weiterentwicklung des Planungsentwurfs hat
sich jedoch die Bedarfslage für eine Kindertagesstätte erheblich verändert.
Nach Rückmeldung des zuständigen Fachamtes besteht aktuell kein weiterer
Bedarf an einer Kindertagesstätte an diesem Standort.
Diese Veränderung der Bedarfslage lässt sich durch mehrere Faktoren
erklären: Zum einen ist im gesamten Stadtgebiet ein rückläufiger Trend bei den
Kinderzahlen zu verzeichnen. Zum anderen befinden sich in der näheren
Umgebung bereits mehrere Kita-Bauprojekte, die zur Bedarfsdeckung
beitragen. Zudem ist die vorgesehene Fläche sowohl hinsichtlich ihrer Größe
als auch ihres Zuschnitts nicht ideal für die Errichtung einer Kindertagesstätte
geeignet. Auch die verkehrliche Erschließung des potenziellen Kita-Standortes
wird, insbesondere im Hinblick auf die geplante Westbahntrasse, als
problematisch eingeschätzt. Es ist zu erwarten, dass es nach der Errichtung
der Westbahn zu erheblichen Einschränkungen bei der Abwicklung des Hol-
und Bringverkehrs kommen würde.
Vor dem Hintergrund der fehlenden Bedarfsgrundlage sowie der schwierigen
Rahmenbedingungen wird die Realisierung einer Kindertagesstätte im weiteren
Planungsverlauf nicht weiterverfolgt.
Allgemeinbedarf (z.B. Altenpflegestützpunkt)
In dem vorliegenden Schreiben erläutert der Vorhabenträger, aus welchen
Gründen die Errichtung einer Einrichtung des Allgemeinbedarfs nur äußerst
schwer umsetzbar ist und mit erheblichen Einbußen im Bereich des geförderten
Wohnungsbaus verbunden wäre (vgl. Anlage 1).
Die Stellungnahme des Vorhabenträgers basiert auf einer umfangreichen
Prüfung alternativer Nutzungen im Bereich des Allgemeinbedarfs. Hier wurden
insbesondere soziale, öffentliche, kulturelle sowie kleingewerbliche Nutzungen
betrachtet (vgl. Seite 1 f. des Anschreibens). Im Rahmen dieser Bewertung
wurden die städtebaulichen, verkehrlichen und wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen berücksichtigt. Nachfolgend werden die drei zentralenSeite 2 von 10
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Aspekte, welche für alle betrachteten Nutzungsarten relevant sind, durch den
Vorhabensträger erläutert:
1. Flächenbedarf
„Das Amt für Kinder, Jugend und Familie hat bestätigt, dass derzeit
grundsätzlich kein zusätzlicher Bedarf an Plätzen für eine Kindertagesstätte
vorliegt. Zudem ist das Grundstück aufgrund seiner begrenzten Größe und
seines Zuschnitts nur eingeschränkt für größere öffentliche oder soziale
Nutzungen geeignet. Sowohl Kindertagesstätten, offene Ganztagsschulen oder
Nachmittagsbetreuungen als auch Pflegeeinrichtungen erfordern umfangreiche
Flächen für Gruppen-, Gemeinschafts-, Neben- und Personalräume. Diese
Anforderungen können auf dem Grundstück nicht erfüllt werden.
Im vorderen Grundstücksbereich stehen, aufgrund der Freihaltezone für die
Westbahn, keine Flächen mehr für Stellplätze zur Verfügung. Eine
Verschiebung des Gebäudes zur Schaffung zusätzlicher notwendiger
Stellplätze (für Mitarbeiter und Besucher, bzw. Hol- und Bringverkehre) würde
zu einer erhöhten Flächenversiegelung und zum Verlust der ohnehin schon
begrenzten Aufenthalts- und Grünfläche im hinteren Grundstücksbereich
führen. Damit kann der einzuhaltenden Flächenanteil an begrünten
Aufenthaltsflächen für den geförderten Wohnungsbau (30%) ggf. nicht mehr
erfüllt werden. Die vorgesehene Tiefgarage kann darüber hinaus auch keine
weiteren Stellplätze aufnehmen, da Ihre Fläche bereits vollständig
ausgeschöpft wird. Eine Vergrößerung würde eine weitergehende Versiegelung
des hinteren Grundstückbereiches nach sich ziehen. Auch für
Gemeinbedarfsnutzungen wie Verwaltungsstellen, Notdienste Bürgerbüros
oder Polizeizweigdienststellen ist die Flächengröße unzureichend. Hinzu
kommt, dass die notwendigen Sicherheitsanforderungen und baulichen
Anforderungen z. B. Fluchtwege, Schallschutz sowie Stellplatznachweise nur
schwer erfüllt werden könnten.
Für kulturelle Einrichtungen (z. B. Jugendzentren, Vereinsräume oder kleinere
Veranstaltungssäle, Museen) scheidet aufgrund der beschränkten
Grundstücksgröße eher aus. Dazu würden sie in belebten Ortslagen oder im
Stadtzentrum sinnvoller verortet, da sie dort eine Vielzahl an Akteure und
Akteurinnen ansprechen.
Beim Flächenbedarf ist ebenfalls zu bedenken, dass durch eine zusätzliche
Nutzung bis zu 8 sozial geförderte Wohnungen, von insgesamt 30
Wohnheimen entfallen. Darunter fallen 2 behindertengerechte Wohnungen im
Erdgeschoss und vor allem große Wohnungen für Familien.“ (vgl. Seite 2 f. des
Anschreibens).
Einschätzung der Stadtverwaltung zu Aspekt 1. Flächenbedarf
Die getroffenen Aussagen in Bezug auf die Flächenbedarfe sind
nachvollziehbar. Die Stadtverwaltung schließt sich der Argumentation an, dass
aufgrund der begrenzten Grundstücksgröße und des Flächenzuschnittes eine
Nutzung für den Allgemeinbedarf nicht sinnvoll realisierbar wäre.
2. Verkehr und Erschließung
„Das Grundstück liegt in unmittelbarer Nähe zur geplanten Westbahntrasse, die
auf dem Schieffelingsweg, voraussichtlich mit einer Haltestelle in der Nähe zum
Plangebiet, verlaufen wird. Die verkehrliche Erschließung und dieSeite 3 von 10
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Straßenkapazität würden erheblich eingeschränkt werden.
Aufgrund der zu betrachtenden geplanten Schienenführung ist lediglich eine
„rechts rein, rechts raus“-Erschließung möglich. Ein geordneter Hol- und
Bringverkehr, wie er insbesondere bei Kindertagesstätten, Schulen oder
Pflegeeinrichtungen erforderlich wäre, kann nicht gewährleistet werden.
Auch der Besucherverkehr von Gesundheitlichen Einrichtungen (Arztpraxis,
Physiotherapie) müssten auf öffentliche Parkplätze in den Nebenstraßen
zurückgreifen, was für erkrankte, mobilitätseingeschränkte oder verletzte
Personen als ungünstig zu bewerten ist.
Viele der oben aufgeführten Nutzungen benötigen eine regelmäßige
Anlieferung, die auf dem Grundstück ebenfalls nicht unterzubringen ist, ohne
weitere Wohnfläche, Stellplätze oder Freiflächen zu verlieren.
Ein zusätzliches Verkehrsaufkommen durch Besucher, Mitarbeitende,
Anlieferungen oder Betreuungsverkehre wird kritisch gesehen und birgt ein
erhöhtes Konfliktpotenzial in Bezug auf die Verkehrssicherheit und den
Verkehrsfluss. Notwendige Besucherstellplätze, auch für Lieferverkehre, sind
grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück nachzuweisen. Aufgrund der
bestehenden Freihaltezone entlang der Westbahn können jedoch keine
weiteren Stellplätze hergestellt werden. Nutzungen wie Einzelhandel, Cafés,
Restaurants Praxen, öffentlichen Dienststellen oder Apotheken, die auf
Kundenfrequenz und regelmäßige Anlieferung angewiesen sind, sind daher
schwer oder gar nicht realisierbar. Solle eine Westbahnhaltestelle in der Nähe
des Plangebietes realisiert werden, wäre auch ein Halten von Lieferfahrzeugen
auf der Straße ausgeschlossen.“ (vgl. Seite 3 des Anschreibens).
Einschätzung der Stadtverwaltung zu Aspekt 2. Verkehr und Erschließung
Die getroffenen Aussagen in Bezug auf die Erschließung sind nachvollziehbar.
Die Stadtverwaltung schließt sich der Argumentation an, dass mit Blick auf die
geplante Westbahntrasse und die damit verbundenen Einschränkungen die
verkehrliche Erschließung einer weiteren Nutzung auf dem Grundstück nur sehr
eingeschränkt möglich wäre.
3. Bewirtschaftung und Wirtschaftlichkeit
„Neben den baulichen und verkehrlichen Einschränkungen ist auch die
wirtschaftliche Tragfähigkeit möglicher Alternativnutzungen zu bewerten. Die
aufgeführten Nutzungen müssen von einer Organisation oder der Stadt
betrieben werden. Die meisten aufgeführten Nutzungen sind erst ab einer
bestimmten Größe wirtschaftlich, weshalb die Auswahl eines Betreibers sich als
schwierig gestalten wird. Da das Verfahren als vorhabenbezogener
Bebauungsplan geführt wird, ist eine Festlegung der Nutzung allerdings schon
im Verfahren notwendig.
Da für eine Kindertagesstätte kein Bedarf besteht, wäre der Betrieb
wirtschaftlich nicht darstellbar. Der Betrieb einer Pflege- oder Alteneinrichtung
ist wirtschaftlich ebenfalls nicht tragfähig, da die erforderliche Anzahl an
Räumlichkeiten im Gebäude durch die geringe Flächengröße des
Grundstückes als auch die notwendigen Stellplätze und Anlieferzonen aufgrund
der Freihaltezone nicht hergestellt werden können. Dazu ist Zufahrtssituation
für Rettungsfahrzeuge ungünstig, was insbesondere bei PflegeeinrichtungenSeite 4 von 10
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ohnehin sehr problematisch ist.
Eine wirtschaftlich tragfähige Nutzung wäre nur bei ausreichender Nachfrage
und funktionierender Erschließung möglich, was beides am Standort nicht
gegeben ist.
Zudem würde durch jede dieser Nutzungen der geplante geförderte
Wohnungsbau erheblich beeinträchtigt, wie oben bereits ausgeführt.“ (vgl. Seite
3 f. des Anschreibens).
Einschätzung der Stadtverwaltung zu Aspekt 3. Bewirtschaftung und
Wirtschaftlichkeit
Die Wirtschaftlichkeit kann durch die Stadtverwaltung nicht geprüft werden,
jedoch erscheint die Argumentation nachvollziehbar. Die Stadtverwaltung
erkennt die vorgebrachten Argumente zur wirtschaftlichen Tragfähigkeit
alternativer Nutzungen an.
Auf Grundlage der dargestellten Aspekte kommt der Vorhabenträger zu
folgendem Ergebnis: „Insgesamt ist festzustellen, dass die Größe, Lage und
Erschließungssituation des Plangebietes eine Nutzung für öffentliche, soziale
oder kulturelle Einrichtungen nur eingeschränkt oder gar nicht ermöglichen. Die
baulichen, verkehrlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sprechen
gegen eine solche Nutzung. Darüber hinaus bestehen für einige der zuvor
aufgeführten Einrichtungen (vgl. Tabelle 1 auf Seite 1 f. des Anschreibens)
derzeit auch keine Bedarfe. Sowohl die geringe Grundstücksgröße in der nicht
zentralen Lage als auch die fehlenden Bedarfe in Verbindung mit den
erschwerten verkehrlichen Bedingungen tragen zu einer schlechten
Bewirtschaftungsmöglichkeit des Grundstücks bei. Aus dem Grund kann davon
ausgegangen werden, dass für die oben aufgeführten Einrichtungen, die
eingeschränkt vielleicht möglich wären, keine Betreiber gefunden werden.“ (vgl.
Seite 3 f. des Anschreibens).
Abschließend stellt der Vorhabenträger fest, dass „die geplante Wohnnutzung
mit zu 100 % sozial geförderten und barrierefreien Wohnungen (…) für den
Standort die städtebaulich sinnvollste und bedarfsorientierteste Nutzung des
Grundstücks dar (stellt)“ (vgl. Seite 4 des Anschreibens).
Die Stadtverwaltung schließt sich der Einschätzung des Vorhabenträgers an
und unterstützt die Entscheidung, den Fokus auf die Schaffung von
gefördertem Wohnraum zu legen.
Weiteres Vorgehen
Um das Vorhaben zur Schaffung dringend benötigten geförderten Wohnraum
zügig umsetzen zu können, wird die öffentliche Darlegung der allgemeinen
Ziele und Zwecke der Planung gem. § 3 Abs. 1 BauGB wie vorgesehen im
Zeitraum vom 5. bis einschließlich 19. Dezember durchgeführt. In diesem
Rahmen wird auch über das oben beschriebene Ergebnis der Prüfungen zur
Einbeziehung von Nutzungen des Gemeinbedarfs informiert, so dass die
Öffentlichkeit auch diesen Aspekt in den Stellungnahmen zu der Planung
kommentieren kann.
Ergänzender Hinweis zu den übereinstimmenden Maßgaben aus denSeite 5 von 10
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Voten des Ausschusses für Wohnen, Planen und Bauen vom 08.07.2025
und des Ausschusses für Umwelt, Klima und Lokale Agenda vom
10.07.2025 zur DS Nr. 252994
Nach Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3
(1) BauGB wird die Stadtverwaltung die Möglichkeit einer Zulassung des
Vorhabens auf Basis von § 31 (3) BauGB prüfen. Dieser Prüfauftrag geht aus
der Sitzung des Ausschusses für Wohnen, Planen und Bauen vom 08.07.2025
hervor und wurde vom Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale Agenda
mitgetragen.
Anlage/n
1 Anlage 1_Anschreiben Vorhabenträger (öffentlich)Seite 6 von 10
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