Beschluss zur Aufstellung sowie zur Veröffentlichung der 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 7919-1 und des Bebauungsplans Nr. 6719-5 "Christian-Miesen-/Lubig-Gelände", Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dottendorf

Beschlussvorlage
öffentlich
252907
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Beschluss zur Aufstellung sowie zur
Veröffentlichung der 3. Änderung des
Bebauungsplans Nr. 7919-1 und des
Bebauungsplans Nr. 6719-5 "Christian-Miesen-
/Lubig-Gelände", Stadtbezirk Bonn, Ortsteil
Dottendorf
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 08.07.2025 Empfehlung
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
10.07.2025 Empfehlung
Ausschuss für Europa, Internationales,
Wissenschaft, Wirtschaft und Arbeit
27.08.2025 Anhörung
Bezirksvertretung Bonn 02.09.2025 Anhörung
Rat 04.09.2025 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Die 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 7919-1 der Bundesstadt Bonn
für ein Gebiet im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dottendort, zwischen der
Dottendorfer Straße/Freihaltekorridor der DB-Trasse, der östlichen
Einmündung der Straße In der Raste, der Grundstücke In der Raste
Hausnrn. 1-7, nördlichen Grenze der Grundstücke In der Raste
Hausnrn. 10, 20, 26 und der südlichen Grenze der Grundstücke In der
Raste Hausnrn. 14 und 16 ist gemäß §§ 2 ff Baugesetzbuch (BauGB) in
Verbindung mit § 13 a BauGB aufzustellen.
2. Der Entwurf 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 7919-1 ist gemäß § 3
Abs. 2 BauGB einschließlich seiner Begründung im Internet zu
veröffentlichen und zusätzlich öffentlich auszulegen.
3. Der Bebauungsplan Nr. 6719-5 der Bundesstadt Bonn für ein Gebiet im
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dottendorf, zwischen der Christian-Miesen-
Straße, der südlichen Grenze des Heizkraftwerks Süd, der DB-
Bahnstrecke Bonn-Koblenz und der Dottendorfer Straße sowie der
südlichen Grenze der Grundstücke In der Raste Hausnrn. 2, 4 und 8 ist
gemäß §§ 2 ff. Baugesetzbuch (BauGB) aufzustellen.
4. Der Entwurf des Bebauungsplans Nr. 6719-5 ist gemäß § 3 Abs. 2
BauGB einschließlich seiner Begründung im Internet zu veröffentlichen
und zusätzlich öffentlich auszulegen.Seite 1 von 148
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Begründung
Plangebiet
Das rund 6,5 ha große Plangebiet, das die beiden ehemaligen Betriebsgelände
Christian-Miesen und der Großbäckerei Lubig umfasst, liegt im Stadtbezirk
Bonn im Ortsteil Dottendorf. Es wird im Norden durch das Heizkraftwerk Süd,
im Osten durch die Schienentrasse der Bahnverbindung Bonn-Koblenz bis zur
Dottendorfer Straße Kreuzung „In der Raste“ sowie der Grundstücke „In der
Raste“ 2, 4 und 8 begrenzt. Die nähere Umgebung des Gebiets ist durch den
Sportpark Wasserland, den unmittelbar angrenzenden Südfriedhof sowie das
Heizkraftwerk geprägt. Im Weiteren schließen sich Gebäude mit Nutzungen des
tertiären Sektors, einige Gewerbenutzungen sowie Wohnnutzungen an.
Der Ausschnitt des Plangebiets nördlich der Dottendorfer Straße (ehemaliges
Christian-Miesen-Gelände) ist beinahe vollständig versiegelt und liegt seit 2005
brach. Zur Bahntrasse befindet sich ein ca. 25 m breiter Freiraumkorridor mit
Baumbestand sowie einem Fuß- und Radweg. Südlich der Dottendorfer Straße
befindet sich das ehemalige Gelände der Großbäckerei Lubig mit den
Produktionsstätten sowie einer Villa. Auch dieser Produktionsstandort wird seit
über zehn Jahren nicht mehr genutzt.
Planungsvorgaben und geltendes Planungsrecht
Der Flächennutzungsplan (FNP) stellt das Plangebiet überwiegend als
gewerbliche Baufläche dar. Entlang der Bahnlinie ist ein Streifen über die
komplette Nord-Süd-Ausdehnung des Plangebiets als Hauptverkehrsstraße,
teils mit der näheren Zweckbestimmung „Fläche für Bahnanlagen“, dargestellt.
Der FNP wird im Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 BauGB geändert und
umfasst das gesamte Gebiet "urban dot" einschließlich der Bebauungspläne
Nr. 7919-1 und die neu aufzustellende Nr. 6718-2. Es soll eine Änderung zu
einer gemischten Baufläche erfolgen, sodass der Baugebietstyp Urbanes
Gebiet aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden kann.
Für den nördlichen Teil des Plangebiets besteht verbindliches Planungsrecht
durch die Bebauungspläne Nrn. 7919-47 und 7919-47 aus den Jahren 1965/66.
Danach liegen die Grundstücke innerhalb eines Industriegebietes, in dem
allerdings besonders geräuschvolle Anlagen ausgeschlossen sind. Baulich
kann dieses Gebiet bis zu einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,7 und einer
Baumassenzahl (BMZ) von 3,5 in offener Bauweise genutzt werden. Im Bereich
des Freihaltekorridors, der sich entlang der Bahngleise der DB erstreckt, ist
teilweise ein Pflanzgebot festgesetzt. Ein Industriegebiet ist in innerstädtischer
Lage, angrenzend an die bestehenden Wohngebiete in Dottendorf und
Kessenich zu konfliktträchtig und entspricht nicht mehr den heutigen
planerischen Zielvorstellungen. Die Teilbereiche der beiden Bebauungspläne
Nr. 7919-46 und -47, die von den neuen Planungen betroffen sind, werden
durch den neu aufzustellenden Bebauungsplan Nr. 6719-5 ersetzt.
Im südlichen Teil setzt der Bebauungsplan Nr. 7919-1 aus dem Jahr 1972 die
städtebaulichen Zielsetzungen fest. Der Bereich der ehemaligen Großbäckerei
ist als Gewerbegebiet mit einer GRZ von 0,8 und einer GFZ von 1,1 in offener
Bauweise festgesetzt.
Zur Unterstützung und Sicherung der Ortsteilzentren wurde im Jahr 2004 der
Bebauungsplan mit der Zielsetzung geändert, dass Einzelhandelsbetriebe desSeite 2 von 148
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Lebensmittelbereiches nicht zulässig und sonstige Einzelhandelsbetriebe sowie
Betriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher nur
ausnahmsweise zulässig sind.
3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 7919-1
Der Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 7919-1 ersteckt
sich in der Straße In der Raste sowie über den südlich angrenzenden
Hundeübungsplatz. Der Bebauungsplan aus dem Jahr 1972 setzt ein
Gewerbegebiet fest. Durch die 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7919-1
wurden die festgesetzten Gewerbeflächen noch einmal erweitert.
Der Bebauungsplan Nr. 7919-1 setzt für den Bereich der 3. Änderung ein
Gewerbegebiet in III-IV geschossiger, offener Bauweise sowie eine öffentliche
Verkehrsfläche mit Wendehammer im Bereich In der Raste 1 fest. Die
Grundflächenzahl (GRZ) beträgt 0,8, die Geschossflächenzahl (GFZ) 1,0 bzw.
1,1. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen festgesetzt.
Als Folge der angestrebten wohnbaulichen Nutzung im Gebiet “urban dot” rückt
damit zukünftig ein störempfindlicheres Wohngebiet an ein im Bebauungsplan
Nr. 7919-1 festgesetztes, durch ein höheres Immissionspotential
gekennzeichnetes Gewerbegebiet heran. Zum Schutz der angestrebten
Wohnnutzung ist es erforderlich, verschiedene Lärmschutzmaßnahmen im
Bereich des neuen Wohngebietes vorzunehmen. Darüber hinaus müssen im
verbleibenden Gewerbegebiet und damit im Geltungsbereich der 3. Änderung
des Bebauungsplanes Nr. 7919-1 die Festsetzungen zum zulässigen
Emissionsverhalten mit Blick auf das geplante, unmittelbar angrenzende
Wohngebiet angepasst werden. Dadurch wird das Gebot der gegenseitigen
Rücksichtnahme im Verhältnis der beiden Bebauungspläne untereinander
verbindlich verankert.
Die 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7919-1 erfolgt im beschleunigten
Verfahren gemäß § 13 a (Bebauungsplan der Innenentwicklung) in Verbindung
mit § 13 BauGB.
Die Anwendungsvoraussetzungen des § 13a BauGB sind gegeben, da die
festgesetzte zulässige Grundfläche nach § 19 Absatz 2
Baunutzungsverordnung (BauNVO) weniger als 20.000 m² beträgt. Zwar
stehen die Bebauungspläne Nrn. 6718-2 und 6719-5 theoretisch in einem
engen räumlichen, sachlichen und zeitlichen Zusammenhang zu den
Änderungen, allerdings handelt es sich hierbei nicht um Bebauungspläne der
Innenentwicklung gem. § 13a BauGB und müssen daher im Sinne des § 13a
Abs. 1 BauGB nicht einbezogen werden.
Mit den vorliegenden Bebauungsplanänderungen wird keine Zulässigkeit von
Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer
Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die
Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem
Umweltverträglichkeitsgesetz des Landes Nordrhein-Westfalen (UVPG NRW)
unterliegen. Schutzgebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und europäische
Vogelschutzgebiete sind von der Planung nicht betroffen. Außerdem liegen in
der Nachbarschaft keine Störfallbetriebe.
Von der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit und der Erörterung nach §
3 Abs. 1 Baugesetzbuch wurde gemäß § 13 Abs. 2 Baugesetzbuch abgesehen.
Die Öffentlichkeit erhält gemäß § 13a Abs. 3 Nr. 2 Baugesetzbuch über die
Dauer eines Monats hinaus umfassend Gelegenheit, sich über die mit der
Änderung des Bebauungsplanes verfolgten Ziele und Zwecke zu informierenSeite 3 von 148
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sowie im Rahmen der öffentlichen Auslegung der 3. Änderung des
Bebauungsplanes gem. § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch die Gelegenheit, sich neben
der Information auch über die Änderung zu äußern. Gleiches gilt für die
Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange. Auch hier
wurde auf die Beteiligung nach § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) verzichtet.
Planungsanlass und städtebauliche Ziele
Der Planungsraum „urban dot“ ist seit den 1990er Jahren im Umbruch. Durch
die Aufgabe von Produktionsstandorten sind größere Brachflächen entstanden,
die gemeinsam mit den südlich angrenzenden, städtischen
Entwicklungsflächen im Bereich „In der Raste“ eines der letzten großen,
zusammenhängenden Flächenpotentiale im Bonner Stadtgebiet darstellen. Die
Reaktivierung der ehemals gewerblich genutzten Flächen nördlich und südlich
der Dottendorfer soll den Zielsetzungen einer vielfachen Innenentwicklung
gerecht werden (Nutzungsvielfalt durch bauliche Entwicklung etablieren,
Qualifizierung der Freiräume, Mobilitätsangebote schaffen). Vor diesem
Hintergrund wurde im Jahr 2020 in Kooperation zwischen der Stadt Bonn und
der privaten Flächeneigentümer ein zweiphasiger städtebaulicher
Realisierungswettbewerb durchgeführt. Der auf Grundlage des Siegerentwurfs
von GBP Architekten mit HOLZWARTH Landschaftsarchitektur erarbeitete
städtebauliche Rahmenplan, stellt die Grundlage für das weitere
Bebauungsplanverfahren dar. Um die städtebauliche Ordnung und Entwicklung
im Plangebiet zu sichern, besteht in Anbetracht der zu erwartenden
städtebaulichen Auswirkungen ein Planungserfordernis gemäß § 1 Abs. 3
BauGB zur Aufstellung eines Bebauungsplanes. Aufgrund der Größe des
Planungsraums mit verschiedenen Eigentümer*innen sowie unterschiedlicher
zeitlicher Entwicklungshorizonte, werden zwei eigenständige Bebauungspläne
aufgestellt.
Der Bebauungsplan Nr. 6917-5 soll die Verbindung der Teilbereiche nördlich
und südlich der Dottendorfer Straße ermöglichen. Im Zuge dessen wird auch
die Dottendorfer Straße neukonzipiert, sodass eine neue, einladende
Wegeverbindung in Richtung Nord-Süd und Ost-West entsteht (vgl. DS-Nr.
252755).
Der nördliche Bereich wird durch einen mittigen Campuspark inkl. öffentlichem
Platz geprägt, um den sich 6 Baukörper gruppieren. Die Nutzung der einzelnen
Baukörper ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht definiert und wird im Rahmen der
späteren Hochbauplanung erfolgen. Dies liegt insbesondere an der noch
unklaren Ausbreitung des tieffrequenten Schalls, die erst abschließend beurteilt
werden kann, sobald erste Bauwerke errichtet sind. Entlang der Dottendorfer
Straße ist eine Wohnnutzung aller Voraussicht nach möglich. Durch die
Festsetzung von Urbanen Gebieten ist genügend Flexibilität gegeben,
verschiedene Nutzungstypologien zu ermöglichen. Jedoch soll der
Einzelhandel in diesem Teilbereich ausgeschlossen werden. Der gesamte
Campus ist weitgehend autofrei geplant und soll mit hoher Aufenthaltsqualität
sowie vielfältigen Möglichkeiten der Begegnung und Kommunikation ein
attraktives Umfeld für die Bewohner*innen und Arbeitenden bieten. Der Platz
sowie der Campuspark und die Verbindungen für Fußgänger*innen und
Radfahrer*innen werden öffentlich zugänglich und entsprechend
planungsrechtlich gesichert.
Der Teilbereich südlich der Dottendorfer Straße wird überwiegend für
Wohnnutzungen vorgesehen; hier ist insbesondere geförderter Wohnraum
geplant. Zudem sollen im Erdgeschoss Flächen für einen Nahversorger mit bis
zu 800 m² Verkaufsfläche sowie Gemeinschaftsflächen möglich sein.Seite 4 von 148
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Planungsablauf
Im Januar 2019 beantragte Cresco Real Estate über die Projektgesellschaften
Terrabon GmbH und die WID R1 Bonn GmbH die Einleitung eines
Bebauungsplanverfahrens.
Mit Beschluss des Rates vom 07.11.2019 (DS-Nr.: 1912938) wurde einer
städtebaulichen Entwicklung für ein gemischt genutztes Quartier auf den
Flächen des ehem. Christian Miesen Geländes, des Lubig Geländes sowie der
südlich angrenzenden Teilflächen (Friedhofserweiterungsfläche und
Hundesportfläche) zugestimmt. Vor diesem Hintergrund wurde im Jahr 2020 in
Kooperation zwischen der Stadt Bonn und den privaten
Flächeneigentümer*innen ein zweiphasiger städtebaulicher
Realisierungswettbewerb ausgelobt. Als Siegerentwurf ging aus dem
Wettbewerbsverfahren das Konzept der Büros GBP Architekten und
HOLZWARTH Landschaftsarchitektur hervor, hieraus wurde ein städtebaulicher
Rahmenplan weiterentwickelt.
Auf dieser Grundlage wurde im April 2022 eine Planungsvereinbarung
zwischen der Stadt Bonn und den Projektgesellschaften zur Durchführung von
zwei Bebauungsplanverfahren für die Flächen nördlich und südlich der
Dottendorfer Straße geschlossen. Im Mai 2022 wurde die Vorlage zur
Beschlussfassung über die gemeinsame frühzeitige Beteiligung der
Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB für die Bebauungspläne Nr. 6719-5, Nr.
6718-2 und Nr. 6718-3 in die Gremien zur Beratung eingebracht (DS-Nr.
220458). Aufgrund zwischenzeitlich veränderter städtebaulicher
Zielvorstellungen der Stadt Bonn wurde die Beschlussvorlage in der Sitzung
des Ausschusses für Umwelt, Klima und Lokale Agenda vertagt.
Ausschlaggebend dafür war die Einbringung des Prüfauftrages, auch nördlich
der Dottendorfer Straße die planungsrechtlichen Voraussetzungen für
Wohnnutzungen zu schaffen.
Unter Berücksichtigung der weiterhin bestehenden
immissionsschutzrechtlichen Restriktionen durch die bestehende Genehmigung
des Heizkraftwerks Süd, die eine Wohnnutzung nördlich der Dottendorfer
Straße aktuell nur in begrenzenten Umfang ermöglichen, wurde die
Beschlussvorlage in der Sitzung des Ausschusses für Wohnen, Planung und
Bauen am 16.11.2022 und der Sitzung der Bezirksvertretung Bonn am
06.12.2022 mit folgenden Änderungen beschlossen:
• Die Teilbereiche A (ehem. Christian-Miesen Gelände) und B (ehem.
Lubig) sollen in einem Angebotsbebauungsplan mit dem Baugebietstyp
Urbanes Gebiet (MU) zusammengefasst werden.
• Beide Hauptnutzungsarten (Wohnen/Gebewerbe) sollen
immissionsgutachterlich untersucht werden und die Festsetzungen des
Bebauungsplans Flexibilität für gewerbliche und wohnbauliche
Nutzungen schaffen.
• In einem flankierenden städtebaulichen Vertrag soll die Eigentümerin bis
zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses verpflichtet werden, in den
beiden Baukörpern im Südwesten an der Christan-Miesen-Straße
Wohnen zu realisieren, sofern die immissionsschutzrechtliche
Konfliktvermeidung im Kontext der Bonner Energieversorgung zu
diesem Zeitpunkt rechtssicher geklärt ist. Darüber hinaus soll vertraglich
vereinbart werden, dass mindestens für die beiden vorgenannten
Baukörper eine langfristige Umnutzungsmöglichkeit zu Wohnen
planerisch und baulich vorgesehen wird. Der Nachweis der
Umnutzbarkeit soll im Rahmen des Bauantragverfahrens erbrachtSeite 5 von 148
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werden.
• Für das Bebauungsplangebiet Nr. 6719-5 wird eine Vorkaufssatzung
aufgestellt.
• Überprüfung der Positionierung der Tiefgaragen/Tiefgaragenzufahrten
• Durchführung eines hochbaulichen RPW-Wettbewerbs für den Bereich
des ehem. Lubig Areals
• Überprüfung des Standortes für die Unterbringung eines Discounters
Mit Beschlussfassung der BV Bonn vom 06.12.2022 wurde die
Beschlussvorlage (DS Nr. 220458) zur frühzeitigen Beteiligung der
Öffentlichkeit für das Vorhaben „urban dot“ im Ortsteil Bonn Dottendorf
geändert beschlossen.
Der Rahmenplan mit den Zielen und Zwecken der Planung wurde im Zeitraum
15. März bis 29. März 2023 im Internet veröffentlicht. Zudem konnten die
Unterlagen im selben Zeitraum im Stadthaus eingesehen und Anregungen
abgegeben werden, ergänzend fand Mitte März 2023 ein Infomarkt statt.
Im April 2023 wurde eine Ergänzungsvereinbarung zur bestehenden
Planungsvereinbarung geschlossen, um die Durchführung eines gemeinsamen
Bebauungsplanverfahrens der Teilbereiche nördlich und südlich der
Dottendorfer Straße in einem Angebotsplan (Nr. 6719-5) vertraglich
abzusichern. Der Bebauungsplan Nr. 6719-5 wird aufgrund seiner Größe und
Auswirkungen im Vollverfahren aufgestellt. Damit ist auch die Erstellung eines
Umweltberichtes erforderlich, welcher sämtliche umweltbezogene Belange
nach §1 Abs. 6 Nr. 7 und §1a BauGB umfasst. Die mit der Planung
möglicherweise zusätzlich vorbereiteten naturschutzrechtlichen Eingriffe in
Natur und Landschaft wurden unter Berücksichtigung der bereits zulässigen
Eingriffe im Sinne des § 1a Abs.3 BauGB bilanziert. Ausgleichende
Maßnahmen sind nicht erforderlich, da das neue Planungsrecht zu einer
deutlichen Verminderung der Versiegelung beiträgt.
Die übrigen Flächen des Planungsraumes urban dot sind Gegenstand eines
eigenständigen Aufstellungsverfahrens (Bebauungsplan Nr. 6718-2 In der
Raste) und eines Änderungsverfahrens (3. Änderung des Bebauungsplans Nr.
7919-1). Die 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 7919-1 ist notwendig, um
die Umsetzung der Planungziele (erhöter Anteil an Wohnnutzung) im gesamten
Bereich "urban dot" zu ermöglichen.
Hochbauqualifizierung
Entsprechend der geänderten Beschlussfassung zur frühzeitigen Beteiligung
der Öffentlichkeit wurde ein nichtoffener Wettbewerb zur Hochbauqualifizierung
mit insgesamt 12 Büros ausgelobt (DS-Nr. 241858). Dieser Wettbewerb ist
noch nicht abgeschlossen. Das Ergebnis wird durch Regelungen im
entsprechenden städtebaulichen Vertrag gesichert.
Artenschutz
Durch die Erarbeitung der Artenschutzprüfung Stufe 1 und 2 wurde
herausgestellt, dass unter Beachtung artspezifischer Vermeidungsmaßnahmen,
wie die Rodung außerhalb der Brutzeit, keine erheblichen Verletzungen der
artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände vorliegen. Für den Verlust von
Nisthöhlen des Stars bzw. der Meisenarten sind künstliche Nistkästen in der
Umgebung zu installieren.
Vorhandene Bäume im Bereich der Baugebietsflächen sollen, soweit diese
nicht über- oder unterbaut werden, möglichst erhalten werden. Nach
derzeitigem Stand werden innerhalb der Baugebietsflächen 31Seite 6 von 148
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satzungsgeschützte Bäume gerodet. Bäume, die nicht erhalten werden können,
werden entsprechend der Baumschutzsatzung der Stadt Bonn ersetzt.
Öffentlich geförderter Wohnraum
Das Vorhaben fällt unter die Regularien des Bonner Baulandmodells (DS-Nr.
1613742EB5 und 1811574EB5). Der Bebauungsplan fällt aufgrund der
bestehenden Planungsvereinbarung von Februar 2022 unter die Altfallregelung.
Demnach werden 40 % der Bruttogrundfläche des Wohnungsbaus als
geförderter Mietwohnungsbau errichtet. Der geförderte Wohnungsbau wird
nach Maßgabe des Förderwegs A (mindestens 20 %) und des Förderwegs B
errichtet. Dies wird im städtebaulichen Vertrag festgehalten.
Städtebaulicher Vertrag
Vor Fassung des Satzungsbeschlusses über den Bebauungsplan Nr. 6719-5
wird gemäß § 11 BauGB zwischen der Vorhabenträgerin und der Bundesstadt
Bonn ein städtebaulicher Vertrag über die Durchführung bestimmter
Maßnahmen abgeschlossen.
Zur Sicherung einer qualitativ hochwertigen Gestaltung werden konkrete
Vorgaben zur Architektur (Materialität, Struktur, Dächer etc.) und zur
zukünftigen Freiraumplanung (Bepflanzungen, Bodenbeläge, Möblierung etc.)
und zur Gestaltung der Gebäude (Materialität, Farbigkeit, Sockelzonen,
technische Aufbauten etc.) festgeschrieben. Die Gestaltungsleitlinien werden
Anlage zum städtebaulichen Vertrag.
In Hinblick auf die Mobilität wurden im Mobilitätskonzept Maßnahmen
erarbeitet, die ein nachhaltiges Mobilitätsverhalten etablieren sollen. Zur
Erfolgsbewertung der Maßnahmen soll die Nutzung der Mobilitätsmaßnahmen
und der Pkw-Stellplatzdruck auf den öffentlichen Raum im Plangebiet und dem
Nahumfeld vor und nach Realisierung der Maßnahmen evaluiert werden.
Auf Grundlage des Energiekonzeptes werden konkrete Vereinbarungen zur
Umsetzung einer Versorgungsvariante getroffen. Im Energiekonzept wurden
drei Versorgungsvarianten auf Basis verschiedener Parameter miteinander
verglichen und bewertet.
Die in der vertiefenden Artenschutzprüfung definierten Maßnahmen zur
Vermeidung und zum Ausgleich können planungsrechtlich nicht festgesetzt
werden, da hierzu der notwendige bodenrechtliche Bezug fehlt. Dies betrifft z.B.
das Aufhängen von Nisthilfen (Stützungsmaßnahmen), die
Vermeidungsmaßnahmen bei Gehölzrodungen, die Vermeidung von
Vogelschlag, die Berücksichtigung von angepassten Beleuchtungskonzepten.
Teilweise richten sich diese Maßnahmen bereits nach anderen Gesetzen wie
beispielweise dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG). Die Vermeidungs-
und Ausgleichsmaßnahmen werden als Hinweise in den Bebauungsplan
aufgenommen. Zudem werden entsprechende Maßnahmen im städtebaulichen
Vertrag bindend vereinbart (bspw. Nisthilfen).
Zudem werden die Verpflichtungen aus dem Bonner Baulandmodell
aufgenommen, um sicherzustellen, dass die entsprechenden Anteile des
geförderten Wohnungsbaus umgesetzt werden.
Das Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie
Nachhaltige Entwicklung ist eine Gemeinschaftsaufgabe aller an der
Bauleitplanung beteiligten Akteure. Einzelne Fachinteressen sollen in Hinblick
der Ziele der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie (DS-Nr.: 1812770) sowie des
Leitbildes zu Klimaschutz und Klimaanpassung, mit dem Vorhaben bis zum
Jahr 2035 klimaneutral zu werden auch in der Bauleitplanung bestmöglich inSeite 7 von 148
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Einklang gebracht werden bzw. bei Interessenskonflikten abgewogen werden.
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen wird entsprechend der Mehrstufigkeit
von Planverfahren ein ebenfalls mehrstufiger Nachhaltigkeitscheck
durchgeführt (DS-Nr.: 220501).
Zu Beginn der vorliegenden Planung lag der Beschluss zur Durchführung eines
Nachhaltigkeitschecks noch nicht vor. Es wurden jedoch notwendige Gutachten
erstellt und bei den Planfestsetzungen berücksichtigt. Die Planbegründung und
der Umweltbericht enthalten detaillierte Aussagen zu allen Belangen, die bei
der Planerstellung zu berücksichtigen sind. Auf dieser Grundlage wird der
Nachhaltigkeitscheck direkt durch Stufe III durchgeführt. Hier steht die Frage im
Vordergrund, welche im Verfahren erreichten Qualitäten im Hinblick auf die
Nachhaltigkeitsstrategie sich durch Festsetzungen im Bebauungsplan oder
durch Vereinbarungen im Städtebaulichen Vertrag verbindlich sichern lassen.
Hinweis: Die angehängte Übersicht des Nachhaltigkeitschecks Stufe III stellt
keine „Nachhaltigkeitsbescheinigung“ dar, sondern stellt das beabsichtigte
Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie dar.
Planentwurf
Der Entwurf für die 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 7919-1 und der
Entwurf des Bebauungsplans Nr. 6719-5 werden hiermit zur Beratung und
Beschlussfassung der Veröffentlichung sowie öffentlichen Auslegung vorgelegt.
Die Begründungen zu den Bebauungsplanentwürfen sowie die Auswertung der
Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und
§ 4 Abs. 1 BauGB zu dem Entwurf des Bebauungsplans Nr. 6719-5 sind als
Anlagen beigefügt.
Anlage/n
1 Übersichtsplan zur 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 7919-1 (öffentlich)
2 Bebauungsplan Nr. 7919-1 3. Änderung (öffentlich)
3 Begründung zur 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 7919-1 (öffentlich)
4 Übersichtsplan 6719-5 (öffentlich)
5 Bebauungsplan Nr. 6719-5 Blatt 1 (öffentlich)
6 Bebauungsplan Nr. 6719-5 Blatt 2 (öffentlich)
7 Begründung inkl. Umweltbericht zum Bebauungsplan Nr. 6719-5 (öffentlich)
8 Auswertung Stellungnahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung § 3 Abs. 1 BauGB
(öffentlich)
9 Auswertung Stellungnahmen Behörden, Träger öffentlicher Belange § 4 Abs.
1 BauGB (öffentlich)
10 Protokoll Bürgerinformationsveranstaltung (öffentlich)
11 NaPla_Checkliste_6719-5 (öffentlich)Seite 8 von 148
Bebauungsplan Nr. 7919-1 -3. Änderung-
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Dottendorf
Maßstab 1: 3000 Datum: 07.06.2024
100 mSeite 9 von 148
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Bundesstadt Bonn
3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 7919-1
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dottendorf
BegründungSeite 11 von 148
Inhalt
1 Allgemeine Vorgaben ........................................................................................... 1
1.1 Plangebiet ............................................................................................................... 1
1.1.1 Regionalplan .................................................................................................... 1
1.1.2 Flächennutzungsplan ....................................................................................... 1
1.1.3 Geltendes Planungsrecht ................................................................................. 1
1.2 Planungsanlass ....................................................................................................... 2
1.3 Planungsablauf ....................................................................................................... 2
2 Ziele und Zwecke der 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 7919-1 .................. 4
3 Auswirkungen der Planung .................................................................................. 7
3.1 Städtebauliche Auswirkungen ................................................................................. 7
3.2 Sonstige Auswirkungen ........................................................................................... 7
3.3 Kosten und Finanzierung......................................................................................... 8Seite 12 von 148
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplanentwurf zur 3. Änderung Nr. 7919-1 – Begründung 1
1 Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Das Gebiet der Bebauungsplanänderung liegt im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dottendorf,
Gemarkung Dottendorf, Flur 4 und umfasst vollständig die Flurstücke 218, 232, 255, 259, 268,
278 und 284 sowie teilweise die Flurstücke 261 (Dottendorfer Straße) und 283 (In der Raste).
Das Plangebiet ist durch Büronutzungen ergänzt durch Gewerbehallen, Betriebe des
Beherbergungsgewerbes und zwei größere Kindertagesstätten geprägt.
Begrenzt wird das Plangebiet im Nordosten durch die Schienentrasse der Deutschen Bahn
AG (DB), im Südosten durch eine Brachfläche, im Südwesten durch die Straße In der Raste
und die daran anschließende Erweiterungsfläche des Südfriedhofes. Im Norden grenzt die
Dottendorfer Straße an.
1.1.1 Regionalplan
Der Regionalplan des Regierungsbezirks Köln Teilabschnitt Region Bonn / Rhein-Sieg stellt
die Fläche als Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar. Die Planung entspricht damit den
Zielen der Raumordnung.
1.1.2 Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan stellt den Änderungsbereich als gewerbliche Baufläche dar. Aktuell
befindet sich der Flächennutzungsplan für den Bereich der Änderungen in einem eigenen
Änderungsverfahren. Zukünftig sollen die Flächen als Mischgebiet dargestellt werden. Die
Änderungen der Bebauungspläne, die eine Anpassung der Art der baulichen Nutzung von
einem Gewerbegebiet in ein Gebiet mit eingeschränktem Gewerbe, also eine Gliederung des
weiterhin festgesetzten Gewerbegebietes im Hinblick auf das mögliche Emissionsverhalten
von Gewerbebetrieben vorsieht, stehen dem Entwicklungsgebot gem. § 8 Abs. 2 BauGB
insofern nicht entgegen.
1.1.3 Geltendes Planungsrecht
Verbindliches Planungsrecht besteht über den Änderungsbereich hinaus für ein größeres
Areal zwischen der Dottendorfer Straße, den Gleisanlagen der Deutschen Bahn AG, dem
Südfriedhof und der Servatiusstraße in Form der Bebauungspläne Nrn. 7919-1 und 7919-5
der Bundesstadt Bonn. Mit dem Bebauungsplan Nr. 7919-5, der im Jahre 1955 Rechtskraft
erlangt hat, sollte neben der planungsrechtlichen Sicherung und Erweiterung des Südfriedhofs
und der Schaffung eines neuen Industriegebietes entlang der Gleisanlage Bahn eine neue
Entlastungsstraße zwischen der Dottendorfer Straße und der früheren Stadtgrenze zwischen
Bonn und Bad Godesberg ermöglicht werden. Nach Planung der Südtangente in den 1970erSeite 13 von 148
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplanentwurf zur 3. Änderung Nr. 7919-1 – Begründung 2
Jahren parallel der Bahntrasse, konnten die für die Entlastungsstraße freigehaltenen Flächen
einem anderweitigen Nutzungszweck zugeführt werden. Entsprechend wurde im Jahre 1972
der Bebauungsplan Nr. 7919-1 mit der Zielsetzung aufgestellt, im Bereich der heutigen Straße
„In der Raste“ ein größeres Gewerbegebiet zu realisieren. Durch die 2. Änderung des
Bebauungsplanes Nr. 7919-1 wurden die festgesetzten Gewerbeflächen noch einmal
erweitert.
Der Bebauungsplan Nr. 7919-1 setzt für den Bereich der 3. Änderung ein Gewerbegebiet in
III-IV geschossiger, offener Bauweise sowie eine öffentliche Verkehrsfläche mit
Wendehammer im Bereich In der Raste 1 fest. Die Grundflächenzahl (GRZ) beträgt 0,8, die
Geschossflächenzahl (GFZ) 1,0 bzw. 1,1. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch
Baugrenzen festgesetzt.
1.2 Planungsanlass
Das zwischen der Bahntrasse im Nordosten, der Straße In der Raste im Südosten und -
westen, sowie der Dottendorfer Straße im Nordwesten gelegene Areal wird entsprechend den
Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 7919-1 gewerblich genutzt. Die
Fläche südöstlich der Straße In der Raste ist bisher noch nicht entwickelt. Nunmehr sollen die
nördlich und südlich an die Dottendorfer Straße anschließenden Flächen durch die
Festsetzung eines MU-Gebietes teilweise einer wohnbaulichen Nutzung zugeführt werden.
Weiterhin soll für die bislang nicht entwickelten Flächen im Bereich In der Raste Planungsrecht
für wohnbauliche Nutzungen geschaffen werden. Hierzu befinden sich die Bebauungspläne
Nrn. 6719-5 und 6718-2 in Aufstellung.
Als Folge der angestrebten wohnbaulichen Nutzung rückt damit zukünftig ein
störempfindlicheres Wohngebiet an ein im Bebauungsplan Nr. 7919-1 festgesetztes, durch ein
höheres Immissionspotential gekennzeichnetes Gewerbegebiet heran. Zum Schutz der
angestrebten Wohnnutzung ist es erforderlich, verschiedene Lärmschutzmaßnahmen im
Bereich des neuen Wohngebietes vorzunehmen. Darüber hinaus müssen im verbleibenden
Gewerbegebiet und damit im Geltungsbereich der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr.
7919-1 die Festsetzungen zum zulässigen Emissionsverhalten mit Blick auf das geplante,
unmittelbar angrenzende Wohngebiet angepasst werden. Dadurch wird das Gebot der
gegenseitigen Rücksichtnahme im Verhältnis der beiden Bebauungspläne untereinander
verbindlich verankert.
1.3 Planungsablauf
Die 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7919-1 erfolgt im beschleunigten Verfahren gemäß
§ 13 a (Bebauungsplan der Innenentwicklung) in Verbindung mit § 13 BauGB.Seite 14 von 148
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplanentwurf zur 3. Änderung Nr. 7919-1 – Begründung 3
Die Anwendungsvoraussetzungen des § 13a BauGB sind gegeben, da die festgesetzte
zulässige Grundfläche nach § 19 Absatz 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) weniger als
20.000 m² beträgt. Zwar stehen die Bebauungspläne Nrn. 6718-2 und 6719-5 theoretisch in
einem engen räumlichen, sachlichen und zeitlichen Zusammenhang zu den Änderungen,
allerdings handelt es sich hierbei nicht um Bebauungspläne der Innenentwicklung gem. § 13a
BauGB und müssen daher im Sinne des § 13a Abs. 1 BauGB nicht einbezogen werden.
Mit den vorliegenden Bebauungsplanänderungen wird keine Zulässigkeit von Vorhaben
begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem
Umweltverträglichkeitsgesetz des Landes Nordrhein-Westfalen (UVPG NRW) unterliegen.
Schutzgebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und europäische Vogelschutzgebiete sind
von der Planung nicht betroffen. Außerdem liegen in der Nachbarschaft keine Störfallbetriebe.
Von der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit und der Erörterung nach § 3 Abs. 1
Baugesetzbuch wurde gemäß § 13 Abs. 2 Baugesetzbuch abgesehen. Die Öffentlichkeit erhält
gemäß § 13a Abs. 3 Nr. 2 Baugesetzbuch über die Dauer eines Monats hinaus umfassend
Gelegenheit, sich über die mit der Änderung des Bebauungsplanes verfolgten Ziele und
Zwecke zu informieren sowie im Rahmen der öffentlichen Auslegung der 3. Änderung des
Bebauungsplanes gem. § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch die Gelegenheit, sich neben der
Information auch über die Änderung zu äußern. Gleiches gilt für die Beteiligung der Behörden
und sonstiger Träger öffentlicher Belange. Auch wurde auf die Beteiligung nach § 4 Abs. 1
Baugesetzbuch (BauGB) verzichtet.Seite 15 von 148
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplanentwurf zur 3. Änderung Nr. 7919-1 – Begründung 4
2 Ziele und Zwecke der 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 7919-1
Im Jahre 1972 wurde der Bebauungsplan Nr. 7919-1 mit der Zielsetzung, im Bereich der
heutigen Straße „In der Raste“ ein größeres Gewerbegebiet zu realisieren aufgestellt. Durch
die 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7919-1 wurden die festgesetzten Gewerbeflächen
noch einmal erweitert. Für die Erweiterung wurde bereits die Festsetzung getroffen, dass nur
nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe zulässig sind und ausnahmsweise Wohnungen für
Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zugelassen
werden können. Die tatsächliche Nutzung des gesamten Gewerbegebietes entspricht bereits
heute den Festsetzungen für den kleinen Erweiterungsbereich und ist in Form von Büro- und
Verwaltungsgebäuden durch nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe geprägt.
Auf dem Grundstück der ehemaligen Großbäckerei Lubig sowie den Erweiterungsflächen des
Südfriedhofes soll zukünftig eine Wohnbebauung in Form von Mehrfamilienhäusern realisiert
werden. Als Art der baulichen Nutzung soll ein Urbanes Gebiet (im Bereich der ehemaligen
Großbäckerei Lubig; Bebauungsplan Nr. 6719-5 in Aufstellung) bzw. ein Allgemeines
Wohngebiet (Friedhofserweiterungsflächen; Bebauungsplan Nr. 6718-2 in Aufstellung)
festgesetzt werden. Damit grenzt zukünftig ein störempfindlichere Wohn- bzw. Mischnutzung
an ein im Bebauungsplan Nr. 7919-1 festgesetztes, durch ein höheres Immissionspotential
gekennzeichnetes Gewerbegebiet. Gemäß § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG
sind die für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen, dass
schädliche Umwelteinwirkungen auf ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen
dienenden Gebiete so weit wie möglich vermieden werden (Trennungsgrundsatz). Dieser
Trennungsgrundsatz ist bei einem heranrückenden Wohngebiet an ein Gewerbegebiet dann
nicht verletzt, wenn einerseits die maßgeblichen Immissionswerte im geplanten Wohngebiet
mittels festgesetzter Lärmschutzmaßnahmen eingehalten werden können und andererseits
den Betrieben im Gewerbegebiet durch die Planung keine weitergehende Rücksichtnahme auf
die heranrückende Wohnbebauung abverlangt wird, als diejenige, die diese schon bisher
aufgrund der bestehenden Umgebungsbebauung üben mussten.
Zur Abschätzung des von den bereits vorhandenen Gewerbebetrieben in Richtung der
geplanten Wohn- bzw. Mischnutzungen ausgehenden Lärmemissionen wurde im Rahmen des
Bauleitplanverfahrens für den Bebauungsplan Nr. 6719-5-2 eine gutachterliche Untersuchung
(TÜV Rheinland: Geräuschimmissionsprognose zur Entwicklung „Miesen- und Lubig-Gelände“
in Bonn Dottendorf, Bebauungsplan Nr. 6719-5, vom Dezember 2024) durchgeführt.
Das Plangebiet des Bebauungsplan Nr. 6719-5 soll zukünftig als Urbanes Gebiet (MU)
entwickelt werden. In dem Zusammenhang wurden die Gewerbelärmimmissionen daher auf
Einhaltung des Immissionswertes für ein Urbanes Gebiet von 63 dB(A) tags und von 45 dB(A)
nachts gemäß Nr. 6.7 der TA-Lärm geprüft.Seite 16 von 148
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplanentwurf zur 3. Änderung Nr. 7919-1 – Begründung 5
Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass die Immissionsrichtwerte tags im gesamten
geplanten Urbanen Gebiet eingehalten bzw. um mindestens 8 dB(A) unterschritten werden
können. Im Nachtzeitraum kann der für ein MU berücksichtigte Immissionsrichtwert von 45
dB(A) an fast allen Immissionsorten nicht eingehalten werden; im Bereich des ehemaligen
Lubiggeländes Gebietes wird der Richtwert um bis zu 4 dB überschritten. Maßgeblich sind
hier die Schallimmissionen, welche mit der Nutzung des Dotty’s verbunden sind, also einer
gewerblichen Bestandsnutzung außerhalb des Plangebietes der Bebauungsplanänderung,
sowie die Schallimmisionen des BaseCamp und des Fitnessstudios. Zur Minderung der
Überschreitungen werden im Bebauungsplan Nr. 6719-5 Minderungsmaßnahmen verbindlich
festgeschrieben.
Innerhalb der vorliegenden Untersuchung wurden ebenfalls die Einhaltung der zum Tages-
und Nachtzeitraum zulässigen kurzzeitigen Geräuschspitzen geprüft. Hierbei handelt es sich
um Verladevorgänge, Entlüftung einer LKW-Betriebsbremse, Zuschlagen eines Pkw-
Kofferraumdeckels, Pkw-Fahrweg beschleunigte Abfahrt und Rampensteigung TG. Im
Ergebnis werden die zulässigen Geräuschspitzen tags im gesamten geplanten Urbanen
Gebiet eingehalten. Auch in der Nacht wird an den meisten Immissionsorten das
Spitzenpegelkriterium der TA Lärm erfüllt. Nur an vier Immissionsorten, davon einer im Bereich
des ehemaligen Lubiggeländes, überschreiten die Spitzenpegel den Immissionsrichtwert nach
TA Lärm. Zur Minderung der Überschreitungen werden im Bebauungsplan 6719-5
Minderungsmaßnahmen verbindlich festgeschrieben.
Es zeigt sich, dass unter Berücksichtigung der Festsetzung von verbindlichen
Lärmminderungsmaßnahmen im Bebauungsplan Nr. 6719-5 die bestehende Nutzung in ihrer
heutigen Form im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung mit einer heranrückenden
Wohnbebauung grundsätzlich verträglich ist.
Neben der Festsetzung von Schallschutzmaßnahmen für die Wohnnutzung im
Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 6719-5 bedarf es dennoch der Anpassung der
gewerblichen Nutzung an die neuen städtebaulichen Gegebenheiten (Geltungsbereich der 3.
Änderung Bebauungsplan Nr. 7919-1). Ohne Anpassung des Gewerbegebietes im Hinblick
auf die zulässige Art der baulichen Nutzung könnte ein Gewerbetreibender zunächst von den
Planfestsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes geleitet davon ausgehen, dass er in
Richtung des neu hinzugetretenen Urbane Gebiet bzw. Allgemeinen Wohngebietes jedenfalls
nicht den Emissionseinschränkungen unterliegt, die gegenüber einer Wohnnutzung
vorzusehen ist. Der Gewerbetreibende darf momentan in Richtung Südwesten und Südosten
mehr Lärm emittieren, weil dort nach derzeit geltendem Planungsrecht eine Grünfläche
(Südwesten) bzw. ein Gewerbegebiet (Südosten) festgesetzt ist und damit höhere
Immissionsrichtwerte gemäß TA Lärm gelten.Seite 17 von 148
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplanentwurf zur 3. Änderung Nr. 7919-1 – Begründung 6
Dem Gewerbetreibenden soll jedoch im Zusammenhang mit dem Heranrücken der neuen
Wohnbebauung bereits auf der Ebene des bestehenden Planungsrechtes entsprechend § 1
Abs. 6 Baugesetzbuch eine nachvollziehbare Perspektive für künftige, weiterhin zulässige
gewerbliche Nutzungen aufgezeigt werden, ohne dass eine Klärung hierzu in ein
nachfolgendes Baugenehmigungsverfahren verlagert wird. Mittels einer Einschränkung der
zulässigen Nutzungen des Gewerbegebietes kann einerseits eine ausreichende
Rücksichtnahme auf das neu hinzutretende Allgemeine Wohngebiet gewährleistet und
andererseits der zukünftige Nutzungskatalog an potentiellen, gewerbegebietsadäquaten
Nutzungen definiert werden. Die textlichen Festsetzungen werden daher dahingehend
ergänzt, dass innerhalb des Gewerbegebietes nur noch solche Gewerbebetriebe zulässig
sind, die das Wohnen nicht wesentlich stören und demnach in einem Mischgebiet zulässig
wären. Dies entspricht der bereits heute im Bestand vorhandenen Nutzung. Weiterhin erfolgt
im Rahmen des Bebauungsplanes Nr. 6718-2 ein Ausbau der bestehenden Verkehrsfläche In
der Raste, die neue Planung wird ebenfalls in den Geltungsbereich der 3. Änderung des
Bebauungsplanes Nr. 7919-1 übernommen und die als öffentliche Verkehrsflächen
festgesetzten Bereiche entsprechend angepasst.
Als Konsequenz erfährt das Gewerbegebiet durch die neue Festsetzung eine Einschränkung
in dem möglichen Umfang der dort zukünftig möglichen gewerblichen Nutzungen. Eine
Einschränkung der bestehenden Gewerbebetriebe im Plangebiet erfolgt durch die Änderung
des Bebauungsplanes jedoch nicht. Die allgemeine Zweckbestimmung des Gewerbegebietes
bleibt weiter erhalten, da nach § 1 Abs. 4 Satz 2 Baunutzungsverordnung für Gewerbegebiete
eine gebietsübergreifende Festsetzungsmöglichkeit zulässig ist. So ist die Gliederung eines
Gewerbegebietes im Hinblick auf die zulässige Nutzung auch für mehrere Gewerbegebiete
einer Gemeinde im Verhältnis zueinander zulässig. Der Bebauungsplan Nr. 8023-2 ermöglicht
im Gewerbegebiet Beuel-Ost die Ansiedlung von Gewerbebetrieben, welche auch in
stärkerem Ausmaß emittieren.
Mittelfristig werden in diesem Zusammenhang im Stadtgebiet Bonn auch rd. 28,7 ha
zusätzliche Gewerbeflächenpotenziale für die Ansiedlung oder Verlagerung von Unternehmen
in den Bereichen Produktion, Handwerk und Dienstleistungen erschlossen. Davon befinden
sich 16,5 Hektar im Besitz der Stadt. Diese Areale können nach Schaffung des erforderlichen
Planungsrechts vermarktet werden und schaffen damit zusätzliche Möglichkeiten für die
Ansiedlung von Gewerbebetrieben, die auch in stärkerem Ausmaß emittieren. Zudem bietet
auch das Gewerbegebiet Bad Godesberg-Nord in knapp 2 km Entfernung entsprechende
Flächen für emittierendes Gewerbe.Seite 18 von 148
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplanentwurf zur 3. Änderung Nr. 7919-1 – Begründung 7
3 Auswirkungen der Planung
3.1 Städtebauliche Auswirkungen
Mit der Aufstellung der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7919-1 erfährt das
Gewerbegebiet zwar eine Einschränkung im Umfang der möglichen gewerblichen Nutzungen.
Die allgemeine Zweckbestimmung des Gewerbegebietes bleibt jedoch trotz dieser
Einschränkung bei gebietsübergreifender Betrachtung weiterhin gewahrt und damit der
Gewerbestandort insgesamt erhalten. Für lärmintensivere Gewerbebetriebe, die innerhalb des
Plangebietes zukünftig nicht mehr zulässig sind, besteht die Möglichkeit der Ansiedlung in den
Potenzialflächen der Gewerbegebietsentwicklung der Stadt Bonn.
Unter Abwägung der Belange untereinander und gegeneinander wird hier der Schaffung von
Wohnraum der Vorrang vor der Nutzung des Gewerbegebietes entsprechend der bislang
bestehenden Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 7919-1 eingeräumt.
3.2 Sonstige Auswirkungen
Im Rahmen der neuen planungsrechtlichen Festsetzung der 3. Änderung des
Bebauungsplanes werden die bestehenden und bislang nicht ausgeübten
Nutzungsmöglichkeiten für lärmintensive Betriebe des Gewerbegebietes eingeschränkt, um
die Schaffung von neuem, dringend benötigtem Wohnraum südwestlich des
Änderungsbereiches zu ermöglichen.
Die Grundstückseigentümer erfahren durch die 3. Änderung eine Einschränkung im Umfang
der möglichen gewerblichen Nutzungen. Entschädigungsansprüche für noch nicht ausgeübte
Nutzungen bzw. erst beabsichtigte Nutzungen werden durch die Änderung des
Bebauungsplanes jedoch nicht begründet, da der Bebauungsplan Nr. 7919-1 bereits mehr als
7 Jahre rechtskräftig ist (§ 42 Baugesetzbuch) und keine Eingriffe in tatsächlich ausgeübte
oder genehmigte Nutzungen erfolgen. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten der 3.
Änderung des Bebauungsplanes nicht um einen unverhältnismäßigen Eingriff in die
grundrechtlich geschützte Eigentümerposition, da für die betroffenen Grundstücke auch
zukünftig noch ein umfangreicher Katalog an potentiellen, gewerbegebietsadäquaten
Nutzungen verbleibt.
Die bereits vorhandenen Gewerbebetriebe werden durch die ergänzende Festsetzung in ihrem
derzeitigen Nutzungsverhalten nicht eingeschränkt. Ihre Nutzungen sind durch rechtskräftige
Baugenehmigungen abgesichert. Darüber hinaus werden die Schallschutzmaßnahmen für die
neu heranrückende Wohnbebauung (Geltungsbereich Bebauungsplan Nr. 6719-2) auf das
Emissionsverhalten dieser bereits vorhandenen Gewerbebetriebe abgestellt.Seite 19 von 148
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplanentwurf zur 3. Änderung Nr. 7919-1 – Begründung 8
Anzeichen einer wesentlichen Umweltrelevanz für die Schutzgüter Mensch, Tiere und
Pflanzen sowie Landschaft, Boden, Luft, Klima und Kultur- und Sachgüter sind im Hinblick auf
die Änderung des Bebauungsplanes nicht erkennbar, da lediglich die Art der baulichen
Nutzung in den festgesetzten Gewerbegebieten angepasst wird.
3.3 Kosten und Finanzierung
Durch die Realisierung der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7919-1 entstehen der Stadt
Bonn keine Kosten.
Bonn, Mai 2025Seite 20 von 148
Bebauungsplan Nr. 6719-5
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Dottendorf
Maßstab 1: 3000 Datum: 15.04.2025
100 mSeite 21 von 148
Seite 22 von 148
Bundesstadt Bonn
Gemarkung Dottendorf
Flur 3, 4
Maßstab 1 : 500
Bebauungsplan Nr. 6719-5 Blatt 2/2
Planbereich: Christian-Miesen-Straße, südliche Grenze das Heizkraftwerk Süd,
Rechtsgrundlagen
- Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung
vom 03. November 2017 (BGBl. I S. 3634) in der zurzeit
geltenden Fassung
- Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der
Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786) in
der zurzeit geltenden Fassung
- Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV 90) vom 18. Dezember
1990 (BGBl. 1991 I S. 58) in der zurzeit gültigen Fassung
- Landesbauordnung (BauO NRW) vom 21. Juli 2018 (GV NRW
2018 S. 421) in der zurzeit geltenden Fassung
Dieser Plan ist gemäß § 3 (2) des Baugesetzbuches durch
Beschluss des Rates der Stadt Bonn
vom ____.____._____ zur Veröffentlichung beschlossen.
Bonn, den ____.____._____
Die Oberbürgermeisterin
Leiterin des Stadtplanungsamtes
Dieser Plan wurde gemäß § 3 (2) des Baugesetzbuches in der Zeit
vom _____.____._____ bis ____.____._____ veröffentlicht.
Die Oberbürgermeisterin
Im Auftrag
Leiterin des Stadtplanungsamtes
Dieser Plan ist gemäß § 10 des Baugesetzbuches vom Rat der
Stadt Bonn
am ______.____._____ als Satzung beschlossen worden.
Bonn, den _____.____._____
Bonn, den _____.____._____
Die Oberbürgermeisterin
In Vertretung
Stadtbaurat
Dieser Bebauungsplan wird hiermit ausgefertigt.
Bonn, den _____.____._____
Oberbürgermeisterin
Die Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses dieses
Bebauungsplanes ist gemäß § 10 des Baugesetzbuches
am _____.____._____ erfolgt.
Mit der Bekanntmachung tritt dieser Plan in Kraft.
Bonn, den _____.____._____
________________________
________________________
________________________
________________________
Die Oberbürgermeisterin
Im Auftrag
Leiterin des Stadtplanungsamtes
________________________
Durch diesen Plan werden, soweit sie in den Geltungsbereich
dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes fallen, ersetzt:
a. Fluchtlinienplan Nr.:
b. Durchführungsvertrag Nr.:
c. Bebauungsplan Nr.: 7919-1, 7919-46, 7919-47, 7919-5
Im Auftrag
DB-Bahnstrecke Bonn - Koblenz, Dottendorfer Straße
Hinweise
- Zu diesem Bebauungsplan gehört eine Begründung mit
Umweltbericht.
- Zu diesem Bebauungsplan gehört ein städtebaulicher
Vertrag.
- Alle Höhen im Plan beziehen sich auf den Höhenstatus
160.
Textliche Festsetzungen
1. Art der baulichen Nutzung
1.1 Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO sind folgende Nutzungen und Anlagen, die nach § 8 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässig sind, nicht zulässig
oder ausnahmsweise zulässig:
· Einzelhandelsbetriebe sind außerhalb des Baugebietes MU1 nicht zulässig.
· Läden, die der Versorgung des Gebiets dienen sind auch außerhalb des Baugebietes MU 1
ausnahmsweise zulässig.
1.2 Gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO sind folgende Nutzungen und Anlagen, die nach § 6a Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässig sind, nicht
zulässig:
· Tankstellen
· Vergnügungsstätten
1.3 Innerhalb des Baugebietes MU1 sind mindestens 10.000 m² der Bruttogrundfläche (BGF) so herzustellen, dass sie mit Mitteln der
sozialen Wohnraumförderun [Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB), Runderlass des Ministeriums für Bauen und Verkehr vom
26.01.2006 in der zurzeit geltenden Fassung] gefördert werden können.
1.4 Innerhalb des Plangebietes sind Ferienwohnungen nicht zulässig.
2. Maß der baulichen Nutzung
2.1 Die im Bebauungsplan für die Allgemeinen Wohngebiete und die Urbanen Gebiete festgesetzte Grundflächenzahl darf durch die
Grundflächen von
· Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten,
· Nebenanlagen im Sinne des § 14,
bis zu 50 vom Hundert, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8, überschritten werden.
Darüber hinaus darf die im Bebauungsplan festgesetzte Grundflächenzahl für die Grundflächen gem. § 19 Abs. 4 BauNVO für
nachfolgende Baugebiete jeweils bis zur folgenden Grundflächenzahl überschritten werden:
MU2: 1,0
MU3: 0,9
MU6: 0,7
MU7: 0,9
3. Höhenlage baulicher Anlagen
3.1 Zur Herstellung der festgesetzten Höhe des Geländes GOK innerhalb des Plangebiets sind Aufschüttungen, Abgrabungen,
Böschungen, Stützmauern, Treppen und Rampen zur Herstellung der festgesetzten Höhe des Geländes (GOK) allgemein zulässig.
Das festgesetzte Maß darf um bis zu 0,5 m über- und unterschritten werden. Für die Ausbildung von Retentionsmulden darf die
festgesetzte GOK um bis zu 1,00 m unterschritten werden.
4. Gebäudehöhen
4.1 Als oberster Bezugspunkt für die in der Planzeichnung festgesetzten Gebäudehöhen (GH max.) wird die Oberkante über dem obersten
Abschluss (OK Attika) von baulichen Anlagen festgesetzt.
4.2 Die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen dürfen durch technische Anlagen, Aufzugsüberfahrten, Dachaufbauten für Treppenhäuser
und solarenergetische Anlagen um bis zu 3,00 m überschritten werden. Mit Ausnahme von Fahrschächten müssen diese einen Abstand
von der Attika (Oberkante) einhalten, der mindestens ihrer Höhe über der Attika entspricht. Sofern keine technischen Anforderungen
entgegenstehen, sind die Anlagen architektonisch gestaltet einzuhausen und ihre Dachfläche zu begrünen.
5. Überbaubare Grundstücksfläche
5.1 Eine Überschreitung der durch Baugrenzen festgelegten überbaubaren Grundstücksflächen durch untergeordnete Bauteile (z.B.
Vordächer, Balkone, Erker) ist um bis zu 1,50 m zulässig, an öffentlichen Verkehrsflächen um bis zu 1,0 m.
5.2 Oberirdische Verbindungsbauwerke zwischen den Gebäuden sind oberhalb einer lichten Höhe von min. 67,00 m ü. NHN und einer
Oberkante von max. 77,00 m ü. NHN und einer Breite von max. 10,00 m auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen
zulässig.
Verbindungstunnel sind generell außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.
5.3 Fahrradstellplätze (auch überdachte), Fahrrad- und Tiefgaragenrampen sowie Unterflurcontainer für die Abfallentsorgung sind allgemein
auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Im Übrigen bleiben die Bestimmungen des § 23 Abs. 5 BauNVO
unberührt.
6. Flächen für Gemeinschaftsgaragen, Tiefgaragen und Stellplätze
6.1 Tiefgaragen sind nur in den Flächen für Tiefgaragen (TGa) gem. Planzeichnung und innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche im
Baugebiet MU 1 zulässig.
6.2 Behindertenstellplätze und temporäre Stellplätze (Anlieferung, Taxi) sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und
außerhalb der Flächen für Stellplätze (St) zulässig.
6.3 Innerhalb der Gemeinschaftsgarage (GGa) sind Stellplätze für Kfz und Fahrräder sowie zentrale Einrichtungen des Verkehrs wie z.B.
Paketstationen, E-Lademöglichkeiten, Sharing-Stellplätze, sowie sonstige verkehrsbezogene Serviceeinrichtungen zulässig. Ebenso
sind Ver- und Entsorgungseinrichtungen (z.B. Trafostationen) zulässig.
7. Private Grünflächen
7.1 Die als private Grünfläche festgesetzte Fläche ist mit ist mit blütenreichen Sträuchern und Bäumen, sowie einer strukturreichen
Mischvegetation aus Rasen, Stauden und Bodendeckern zu bepflanzen und dauerhaft zu erhalten. Es sind zudem mindestens 22
Bäume mit einer Mindestqualität 3 x verpflanzter Hochstamm, StU 18-20 cm zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Es sind nur Pflanzen
entsprechend der Liste 1 'Standortheimische Gehölze und traditionelle Kulturarten in Bonn der Pflanzlisten der Bundesstadt Bonn
und/oder entsprechend der ergänzenden Straßenbaumliste Zukunftsbäume für die Stadt zu verwenden. Je Baum ist eine
Vegetationsfläche von mindestens 8 m² und eine durchwurzelbare Pflanzgrube von 12 m³ zu sichern. Bei Abgang sind die Pflanzungen
zu ersetzen.
7.2 Die private Grünfläche wird ergänzend als Fläche für die Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser gemäß
§ 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB festgesetzt. Anlagen zur Versickerung von auf privaten Grundstücksflächen anfallendem Niederschlagswasser
sind zulässig.
8. Pflanzfestsetzungen
8.1 Begrünung der nicht überbauten Grundstücksflächen:
Die nicht überbauten und nicht für die Erschließung bzw. als Platzflächen erforderlichen Flächen sind außerhalb von
Versickerungsmulden mit Blütensträuchern und Bäumen ergänzt durch eine strukturreiche Mischvegetation aus Gräsern, Stauden und
Bodendeckern, zu bepflanzen, dauerhaft zu erhalten, gegen Überfahren zu schützen und bei Abgang zu ersetzen. Gehölze sind
entsprechend der Liste 1 "Standortheimische Gehölze und traditionelle Kulturarten in Bonn" der Pflanzlisten der Bundesstadt Bonn
und/oder entsprechend der ergänzenden Pflanzliste (zu den Pflanzlisten siehe Hinweise) zu verwenden.
8.2 Begrünung unterbauter Flächen:
Tiefgaragen bzw. bauliche Anlagen unter der Geländeoberfläche sind, soweit sie nicht von Gebäuden überbaut, als Platzfläche angelegt
oder als Terrassen bzw. Zuwegungen genutzt werden, dauerhaft zu begrünen. Hierzu ist eine Substratschicht von mindestens 0,80 m
Schichtstärke zuzüglich einer Drainschicht fachgerecht einzubauen. Sofern Bäume gepflanzt werden, gilt abweichend ein Mindestmaß
von 1,2 m zzgl. Drainschicht und mindestens 12 m³ durchwurzelbarem Pflanzsubstrat sicherzustellen. Die Bepflanzung ist zu erhalten
und bei Abgang zu ersetzen. Die für die Baumpflanzungen notwendige Substratschicht von 1,2 m zzgl. Drainschicht kann auch in Form
von Hochbeeten nachgewiesen werden. Der Erhalt aller Baumpflanzungen ist durch fachgerechte Pflege und dauerhafte Bewässerung
sicherzustellen und bei Abgang zu ersetzen.
8.3 Anpflanzen von Bäumen:
Innerhalb der Urbanen Gebiete (MU) sind mindestens ein hochstämmiger Einzelbaum je 1.500 m² Grundstücksfläche zu pflanzen,
dauerhaft zu erhalten, gegen Überfahren zu schützen und bei Abgang zu ersetzen. Alternativ sind auch mehrstämmige Bäume in
gleicher Qualität zulässig. Je Baum ist eine offene Baumscheibe von mindestens 8 m² und eine durchwurzelbare Pflanzgrube von 12 m³
zu sichern. Es sind ausschließlich Bäume entsprechend der Pflanzliste der Bundesstadt Bonn Liste 1 'Standortheimische Gehölze und
traditionelle Kulturarten in Bonn' und/oder der Straßenbaumliste 'Zukunftsbäume für die Stadt' zu verwenden. Es sind mindestens 44
Bäume mit einer Mindestqualität 3 x verpflanzter Hochstamm mit Ballen und einem Stammumfang von StU 18-20 cm zu pflanzen und
dauerhaft zu erhalten. Die Stammhöhe bis zum Kronenansatz sollte mind. 2,2 m betragen, bei kleinkronigen Bäumen mind. 2,0 m.
8.4 Dachbegrünung von Hochbauten:
Flachdächer sowie die Flachdächer von technischen Aufbauten sind mit Ausnahme von Terrassen, Lichtkuppeln sowie deren
Zuwegungen und soweit brandschutztechnische Bestimmungen nicht entgegenstehen mindestens extensiv zu begrünen. Die
Substratschicht für extensive Begrünung ist mit mindestens 10 cm Schichtstärke zuzüglich einer Drainschicht und einem Abflussbeiwert
von 0,5 (oder geringer) fachgerecht einzubauen und dauerhaft zu erhalten. Die Begrünung erfolgt über Pflanzungen oder Ansaat von
Gräsern, Kräutern und/oder Wurzelschösslingen von Sedum-Arten der Pflanzen der Liste 3 'Beispielhafte Auflistung von geeigneten
Pflanzen für eine extensive Dachbegrünung' der Pflanzlisten der Bundesstadt Bonn. Eine Kombination von Dachbegrünung und Anlagen
zur Nutzung von Solarenergie ist zulässig. Solaranlagen sind aufgeständert über der Begrünung anzubringen, der Mindestabstand
zwischen Substratschicht und Unterkante der Paneele darf 30 cm nicht unterschreiten. Zwischen den Modulreihen sollte ein
Mindestabstand von 80 cm eingehalten werden. Bei einer Kombination von Dachbegrünung und Photovoltaikanlagen wird abweichend
von den Vorgaben für die extensive Dachbegrünung eine Schichtstärke der Substratschicht von 8 bis 10 cm gefordert.
8.5 Fassadenbegrünung:
Im Urbanen Gebiet (MU) sind fensterlose Wandflächen mit einer Fläche > 50 m² sowie die Fassaden von Parkhäusern mindestens bis
zu einer Höhe von 5,0 m über Geländeoberkante zu begrünen und dauerhaft zu erhalten.
8.6 Anpflanzen von Bäumen innerhalb der Verkehrsflächen:
Innerhalb der Verkehrsflächen sind mindestens 10 standortgerechte Laubbäume zu pflanzen. Die Standorte werden im Zuge der
Ausführungsplanung festgelegt. Die Standräume der Bäume sind nach FLL-Empfehlung für Baumpflanzungen anzulegen. Die Bäume
sind fachgerecht zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Je Baum ist eine offene Baumscheibe von 6 m² und eine durchwurzelbare
Pflanzgrube von 12 m³ zu sichern. Es sind Bäume entsprechend der Pflanzliste der Bundesstadt Bonn Liste 1 'standort-heimische
Gehölze und traditionelle Kulturarten in Bonn'30 und/oder der Straßenbaumliste 'Zukunftsbäume für die Stadt' zu verwenden.
Mindestpflanzqualität der Bäume: Hochstamm Alleebaumqualität, Kronenansatz 2,20 m, 4xv mit Ballen, StU 20-25
9. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
Innerhalb der als Verkehrsgrün festgesetzten Fläche im nordöstlichen Teil des Plangebiets werden drei Flächen für Maßnahmen zum
Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft festgesetzt. In den ca. 0,4 ha großen Maßnahmenflächen für den
Gartenschläfer sind die vorhandenen Biotopelemente, wie der Baum- und Strauchbestand sowie die aufgestapelten Bauteile der
ehemaligen Gartenhütten zu belassen. Darüber hinaus sind weitere Elemente, wie Pflanzungen fruchttragender Gehölze (wie z.B.
Blutroter Hartriegel, Wildrose, Weißdorn, Wildapfel und -birne, Kornelkirsche, Eberesche, Felsenbirne) sowie abgestorbene
Baumstümpfe und liegendes Totholz mit Höhlungen zu ergänzen. An dem bestehenden Baumbestand sind mindestens 6 Bilchkästen
aufzuhängen. Um eine Nutzung durch den Menschen zu vermeiden sind die Ränder der drei Teilflächen dicht mit dorntragenden
Gehölzen zu bepflanzen oder mit einem ortsüblichen Maschendrahtzaun einzufrieden. Der Brombeeraufwuchs ist alle 5 Jahre im
Zeitraum von Anfang Oktober bis Mitte November zurückzunehmen.
10. Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
10.1 Verkehrslärm
Innerhalb der mit den Lärmpegelbereichen (LPB) III bis V gekennzeichneten Flächen müssen Außenbauteile (z.B. Wand, Dach, Fenster,
Türen) und Elemente (z.B. Lüftungseinrichtungen, Rolladenkästen) von Gebäuden entsprechend der unterschiedlichen Raumarten oder
Nutzungen die Anforderungen an die Luftschalldämmung nach DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“, Teil 1 und 2, Ausgabe Januar 2018
für die entsprechenden Lärmpegelbereiche erfüllen.
Quelle: Tabelle 7 DIN 4109, Teil 1 (Ausgabe 01/2018)
Die maßgeblichen Lärmpegelbereiche sind in der Planzeichnung gekennzeichnet.
10.2 Für Räume, die gem. DIN 4109 überwiegend zum Schlafen genutzt werden können, ist eine ausreichende Belüftung durch
schallgedämmte Lüftungseinrichtungen oder gleichwertige Maßnahmen bei geschlossenen Fenstern und Türen sicher zu stellen. Von
dieser Vorgabe kann abgewichen werden, wenn gutachterlich nachgewiesen wird, dass die Beurteilungspegel vor dem zu öffnenden
Fenster in der Nachtzeit weniger als 45 dB(A) betragen.
10.3 Gewerbe- und Sportlärm:
An den Gebäudefronten, die an den durch Schraffur (IIIII ) gekennzeichneten Baugrenzen, parallel oder in einem Winkel bis
einschließlich 90° zu diesen stehen, ist bei Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Gebäuden der Einbau von öffenbaren
Fenstern und Türen für schutzbedürftige Räume gemäß DIN 4109 nicht zulässig. Davon abweichend sind solche schutzbedürftigen
Räume gemäß DIN 4109, die mit öffenbarem Fenster parallel oder in einem Winkel bis einschließlich 90° zu den durch Schraffur (IIIII )
gekennzeichneten Baugrenzen hin orientiert sind, nur zulässig, wenn die Bereiche vor den öffenbaren Fenstern mit einem Abstand von
mehr als 0,50 m baulich geschlossen ausgeführt werden (zum Beispiel als verglaste Loggia, verglaster Balkon oder mit Prallscheibe vor
dem Fenster).
10.4 Außenwohnbereiche:
Für Außenwohnbereiche wie Balkone, Loggien oder Terrassen, die einen Beurteilungspegel > 62 dB(A) im Tagzeitraum aufweisen, ist
Schallschutz in Form von baulichen Maßnahmen erforderlich. Hiervon ausgenommen sind Außenwohnbereiche von durchgesteckten
Wohnungen, wenn zusätzlich auf der lärmabgewandten Seite ein Außenwohnbereich errichtet wird.
10.5 Ausnahmeregelung:
Der Nachweis der Einhaltung der Festsetzungen ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu erbringen. Ausnahmen von diesen
Festsetzungen können in Abstimmung mit den zuständigen Fachbehörden getroffen werden, sofern durch einen Sachverständigen
nachgewiesen wird, dass ein geringerer maßgeblicher Außenlärmpegel bzw. Beurteilungspegel oder Immissionsrichtwert vorliegt.
11. Dachflächen
11.1 Dachflächen von Neubaumaßnahmen sind durch bauliche und sonstige technische Maßnahmen so vorzubereiten, dass sie für die
Aufnahme von Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie geeignet sind.
11.2 Für die als Retentionsraum genutzte Dachfläche ist ein Netto-Einstauvolumen von 0,044 m³/m² umzusetzen. Es sind für jedes Gebäude
mindestens 70 % der jeweiligen Dachfläche als Retentionsdach auszubilden.
Hinweise
Baumschutz
Zu erhaltende Bäume sind während der Bauzeit durch ortsfeste Bauzäune und Maßnahmen zum Wurzelschutz zu sichern. Hierbei sind
insbesondere im Bereich satzungsgeschützter Bäume die DIN 18920 "Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen" sowie
der RAS-LP 4 "Schutz von Bäumen und Sträuchern im Bereich von Baustellen" anzuwenden.
Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
Die innerhalb des Bebauungsplanes zur Belastung mit Rechten festgesetzten Flächen sind wie folgt zu belasten: Geh- und Fahrradfahrrechte
zugunsten der Allgemeinheit und Fahr- und Leitungsrechte zugunsten der Versorgungsträger.
Vermeidungsmaßnahmen bei Gebäudeabbruch
Um eine unbeabsichtigte Tötung oder Verletzung von gebäudebrütenden Vogelarten bzw. gebäudebewohnenden Fledermäusen zu vermeiden,
dürfen die Gebäude der ehemaligen Großbäckerei mit Wohnhaus (MU1) nur außerhalb der Brutzeit zwischen November und Ende Februar
abgebrochen werden. Der Abbruch außerhalb dieser Zeit kann nur dann erfolgen, wenn eine vorlaufende Untersuchung durch eine
fachkundige Person keinen Nachweis gebäudebewohnender Arten ergibt.
Vermeidungsmaßnahmen bei Gehölzrodungen
Nach dem allgemeinen Artenschutz gemäß den Bestimmungen des § 39 Abs. 5 BNatSchG ist die Rodung der Bäume und Sträucher
außerhalb der Vogelbrutzeiten durchzuführen. In der Zeit vom 1. März bis 30. September sind Rodungen nicht erlaubt. Der Verlust einzelner
Niststandorte verbreiteter Vogelarten, die ihr Nest jährlich neu bauen, ist aus artenschutzrechtlicher Sicht unbedenklich, da die ökologische
Funktion im räumlichen Zusammenhang gem. § 44 (5) BNatSchG weiterhin erfüllt ist.
Da ein Vorkommen des Gartenschläfers in den gehölzbestandenen Flächen im östlichen Teil des Plangebiets wahrscheinlich ist, ist der
Freischnitt für die Baufeldfreimachung des Geländes während der Zeit von Anfang Oktober bis Mitte November in der aktiven Phase des
winterschlafenden Tiers durchzuführen. Es handelt sich hierbei um eine zusätzliche Beschränkung der Bestimmungen des §39 Abs. 5
BNatSchG (allgemeiner Schutz wild lebender Tiere). Die Rodungen sind in Richtung der zu erhaltenden Grünstrukturen an der bahnparallelen
Freihaltefläche durchzuführen.
Vermeidungsmaßnahmen Lichtimmission
Zur Vermeidung von negativen Auswirkungen durch Beleuchtung auf Fledermäuse und Insektenfauna sind bei der Neugestaltung des
Plangebiets moderne LED-Leuchten mit geringem UV-Anteil (32 W/2.200 K und 3.300 lm) zu verwenden. Zudem dürfen die Lampen nur nach
unten abstrahlen (keine vertikalen Glasflächen) und einen Streulicht-Anteil von < 3 % aufweisen. Eine Beleuchtung der Gebäudefassaden
sollte unterbleiben, da Fledermäuse diese Bereiche meiden. Dies gilt insbesondere bei einer Beleuchtung von Einzel-, Wochenstuben oder
Balz-/Paarungsquartieren (UNEP / EUROBATS-Leitfaden aus dem Jahr 2018).
Vermeidungsmaßnahmen Vogelschlag
Zur Vermeidung des Vogelschlagrisikos an den Glasflächen der neuen Sporthalle ist der von der Schweizerischen Vogelwarte Sempach
herausgegebene Leitfaden 'Vogelfreundliches Bauen mit Glas und Licht' (2012) 11 zu beachten. Der Außenreflexionsgrad der Glaselemente
ist grundsätzlich auf max. 15 % zu beschränken. Auch Absturzsicherungen dürfen weder eine hohe Transparenz, noch eine spiegelnde
Wirkung aufweisen
Etablierung von Niststätten gebäudebrütender Vogelarten
Für die gebäudebrütenden Arten sind an den Neubauten 10 Nisthilfen für Mauersegler und 10 Nisthilfen für Halbhöhlenbrüter (Bachstelze und
Hausrotschwanz) in der Fassade zu integrieren.
Etablierung von Niststätten gehölzbewohnender Vogelarten
Zur Stützung des Bestandes höhlenbrütender Vogelarten sind in den verbleibenden Baumbestand (Christian-Miesen-Straße oder
Freihaltefläche für die Bahn) in der Umgebung mind. 10 Nistkästen für Höhlenbrüter nach fachlicher Anleitung zu installieren.
Stützungsmaßnahmen Fledermäuse
Zur Stärkung des Fledermausbestandes im Plangebiet je Gebäudekomplex 4 Fledermauskästen im Dachtraufbereich nach fachlicher Anleitung
zu installieren. Es sind wartungsfreie Kästen zu verwenden. Die Lage und Qualität der künstlichen Fledermausquartiere sind durch
fachkundige Personen auszuwählen.
Niederschlagswasserbeseitigung
Das innerhalb der Urbane Gebiete (MU) anfallende Niederschlagswasser ist dezentral auf den jeweiligen Grundstücken zu versickern. Dies gilt
auch für das Niederschlagswasser von begrünten Dachflächen.
Kampfmittel
Luftbilder aus den Jahren 1939 - 1945 und andere historische Unterlagen liefern Hinweise auf vermehrte Bodenkampfhandlungen und
Bombenabwürfe. Insbesondere existiert ein konkreter Verdacht auf Kampfmittel bzw. Militäreinrichtungen des 2. Weltkrieges (Laufgraben).
Eine Überprüfung der zu überbauenden Fläche auf Kampfmittel im gekennzeichneten Bereich sowie bei konkretem Verdacht wird empfohlen.
Sofern es nach 1945 Aufschüttungen gegeben hat, sind diese bis auf das Geländeniveau von 1945 abzuschieben.
Erfolgen Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten etc. wird eine
Sicherheitsdetektion empfohlen. Sofern Kampfmittel gefunden werden, sind die Bauarbeiten sofort einzustellen und die Ordnungsbehörde der
Bundesstadt Bonn oder eine Polizeidienststelle unverzüglich zu verständigen. Ansprechpartner ist bei der Bezirksregierung Düsseldorf das
Dezernat 22 / Gefahrenabwehr, Hafensicherheit, Kampfmittelbeseitigung.
Altlasten
Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes befinden sich die Altablagerungen Nr-7818-010 und Nr. 7818-011 sowie die
Altstandorte Nr. 7818-118 und Nr. 7818-359. Vor der Durchführung von Baumaßnahmen im Bereich der Altstandorte sind nutzungs- und
planungsorientierte Untersuchungen gemäß der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) in Abstimmung mit der Unteren
Bodenschutzbehörde der Stadt Bonn durchzuführen. Im Rahmen einer Baumaßnahme anfallende Aushubmaterialien sind einer
ordnungsgemäßen Entsorgung zuzuführen.
Gestaltungsleitfaden
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt ein Leitfaden zur baulichen Gestaltung von Gebäuden und Freianlagen vor.
Regelwerke
DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau Teil 1: Mindestanforderungen, Ausgabedatum 2018-01; Teil 2: Rechnerische Nachweise der Erfüllung der
Anforderungen, Ausgabedatum 2018-1) Eine Möglichkeit zum Erwerb der DIN 4109 besteht bei DIN Media GmbH, 10787 Berlin.
Pflanzliste der Stadt Bonn (Stand August 2004, ergänzt Juli 2014).
Diese kann unter https://www.bonn.de/medien-global/amt-67/stadtgruen/Pflanzliste.pdf eingesehen werden.
Straßenbaumliste „Zukunftsbäume“ des Arbeitskreises „Stadtbäume“ der Gartenamtsleiterkonferenz (GALK), Deutscher Städtetag Die
Baumliste kann unter https://epaper.galk.de/epaper/ausgabe.pdf eingesehen werden
Leitfaden „Vogelfreundliches Bauen mit Glas und Licht“ der schweizerischen Vogelwarte Sempach, 2022. Dieser Leitfaden kann unter
https://vogelglas.vogelwarte.ch/assets/files/broschueren/Glasbroschuere_2022_D.pdf eingesehen werden.
Alle Regelwerke auf die in den Festsetzungen verwiesen wird, können im Amt für Bodenmanagement und Geoinformation (Kundenzentrum
Geodaten), Bonn, Stadthaus, Berliner Platz, Aufzug 2, Etage 6B eingesehen werden.
Planungsrechtliche Festsetzungen
Lärmpegelbereich
I
II
III
maßgeblicher
Außenlärmpegel
La
dB
55
60
65
IV
V
VI
70
75
80
VII >80a
a) Für maßgebliche Außenlärmpegel La > 80 dB sind die Anforderungen aufgrund
der örtlichen Gegebenheiten festzulegen.
Für den Planentwurf
Bonn, den ____.____._____
Die Oberbürgermeisterin
In Vertretung
Stadtbaurat Leiterin des Stadtplanungsamtes
________________________ ________________________
Im AuftragSeite 23 von 148
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-5 – Begründung mit Umweltbericht
Bundesstadt Bonn
Bebauungsplan Nr. 6719-5
Planbereich: Christian-Miesen-Straße, südliche Grenze des
Heizkraftwerk Süd, DB-Bahnstrecke Bonn-Koblenz, Dottendorfer
Straße
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Dottendorf
Teil A Begründung und Teil B UmweltberichtSeite 24 von 148
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-5 – Begründung mit Umweltbericht
Inhaltsverzeichnis
Teil A Begründung
1. Allgemeines ................................................................................................................ 5
1.1. Plangebiet ............................................................................................................... 5
1.2. Planungsvorgaben .................................................................................................. 5
1.2.1. Regionalplan ........................................................................................................ 5
1.2.2. Flächennutzungsplan ........................................................................................... 6
1.2.3. Bebauungsplan .................................................................................................... 6
1.2.4. Sonstige Planungen ............................................................................................. 7
1.2.4.1. Denkmalschutz................................................................................................. 7
1.2.4.2. Vergnügungsstättenkonzept ............................................................................. 7
1.2.4.3. Bonner Baulandmodell ..................................................................................... 7
1.2.4.4 Bonner Einzelhandelskonzept ...................................................................... 8
1.3. Anlass der Planung ................................................................................................. 8
1.4. Planungsablauf/Planverfahren ................................................................................ 9
2 Inhalt der Planung .........................................................................................................11
2.1 Wesentliche Ziele des Bebauungsplanes und städtebauliches Konzept .................11
2.2 Festsetzungen des Bebauungsplanes ....................................................................13
2.2.1 Art der baulichen Nutzung ...............................................................................13
2.2.2 Maß der baulichen Nutzung ............................................................................15
2.2.4.4 Grundflächenzahl / Geschossflächenzahl ....................................................15
2.2.4.4 Zahl der Vollgeschosse / Maximale Gebäudehöhen ....................................16
2.2.3 Höhenlage baulicher Anlagen (Geländehöhe GOK) ........................................18
2.2.4 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen ............................................18
2.2.5 Abstandsflächen..............................................................................................19
2.2.6 Flächen für Gemeinschaftsanlagen, Stellplätze und Garagen .........................19
2.2.7 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte ......................................................................20
2.2.8 Maßnahmen zum Artenschutz.........................................................................21
2.2.9 Grün- und Freiflächen / Pflanzmaßnahmen .....................................................23
2.2.9.1 Private Grünfläche .......................................................................................23
2.2.9.2 Begrünung der nicht überbauten Grundstücksflächen .................................24
2.2.9.3 Begrünung unterbauter Flächen (Tiefgaragen) ............................................24
2.2.9.4 Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern ....................................................24
2.2.9.5 Dachbegrünung von Hochbauten ................................................................25
2.2.9.6 Ergänzende Pflanzliste ................................................................................25
2.2.9.7 Verkehrsgrün ...............................................................................................26Seite 25 von 148
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-5 – Begründung mit Umweltbericht
2.2.10 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und
Landschaft.....................................................................................................................26
2.2.11 Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen .....................27
2.2.11.1 Verkehrs-, Sport- und Gewerbelärm ..........................................................27
2.2.11.2 Tieffrequente Geräusche ...........................................................................29
2.2.12 Öffentliche Verkehrsflächen ............................................................................32
2.2.13 Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt .....................................................................33
2.2.14 Ergänzungen zu den Hinweisen auf der Planzeichnung ..................................33
2.3 Erschließung ..........................................................................................................33
2.3.1 Motorisierter Individualverkehr ........................................................................33
2.3.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV).......................................................34
2.3.3 Fahrrad- und Fußgängeranbindung.................................................................34
2.3.4 Mobilitätskonzept ............................................................................................35
2.4 Technische Infrastruktur .........................................................................................36
2.4.1 Strom-, Gas- und Wasserversorgung, Telekommunikation..............................36
2.4.2 Energiekonzept ...............................................................................................36
2.4.3 Entwässerung .................................................................................................38
2.4.4 Starkregen ......................................................................................................39
2.4.5 Abfallentsorgung .............................................................................................40
3 Auswirkungen der Planung ............................................................................................40
3.1 Städtebauliche Auswirkungen ................................................................................40
3.2 Verkehrliche Auswirkungen ....................................................................................41
3.3 Auswirkungen auf die Umwelt ................................................................................43
3.4 Kosten und Finanzierung........................................................................................43
Teil B Umweltbericht
1 Einleitung………………...……………………………………...………………………………44
1.1 Anlass und Aufgabenstellung .................................................................................44
1.2 Inhalte und Ziele der Planung, Bedarf an Grund und Boden...................................44
1.3 Darstellung der Umweltschutzziele in Fachplänen und Fachgesetzen ...................45
2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen ...............................................47
2.1 Schutzgut Fläche ...................................................................................................47
2.2 Schutzgut Boden ....................................................................................................48
2.2.1 Bestand (derzeitiger Umweltzustand) ...................................................................48
2.3 Schutzgut Wasser ..................................................................................................51
2.4 Schutzgüter Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt ..............................................52
2.5 Schutzgut Klima .....................................................................................................54
2.6 Wirkungsgefüge .....................................................................................................56
2.7 Schutzgut Landschaft .............................................................................................57Seite 26 von 148
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-5 – Begründung mit Umweltbericht
2.8 Risiken für die menschliche Gesundheit .................................................................58
2.9 Kulturelles Erbe und Sachgüter ..............................................................................59
2.10 Sonstige Umweltbelange ........................................................................................60
2.10.1 Nutzung erneuerbarer Energien / sparsame und effiziente Nutzung von
Energien ........................................................................................................................60
2.10.2 Vermeidung von Emissionen (insbesondere Licht, Gerüche, Strahlung,
Wärme), sachgerechter Umgang mit Abfällen und Abwässern ......................................61
3 Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und Ausgleich ..............................................63
3.1 Vermeidungs-, Verringerungsmaßnahmen und Schutzmaßnahmen ......................63
3.2 Ausgleichsmaßnahmen ..........................................................................................65
3.3 Anderweitige Planungsmöglichkeiten .....................................................................67
4 Zusätzliche Angaben .....................................................................................................68
4.1 Merkmale der verwendeten technischen Verfahren ................................................68
4.2 Hinweise auf Schwierigkeiten .................................................................................68
4.3 Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen ..............................68
4.3.1.1 Umweltbaubegleitung und Risikomanagement ............................................68
5 Allgemein verständliche Zusammenfassung..................................................................70
6 Referenzliste der Quellen ..............................................................................................72
6.1.1.1 Fachgutachten.............................................................................................72
6.1.1.2 Sonstige Quellen und Literatur ....................................................................72Seite 27 von 148
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-5 – Begründung mit Umweltbericht
5
Teil A Begründung
1. Allgemeines
1.1. Plangebiet
Der rd. 6,5 ha umfassende Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 6719-5 befindet sich im
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dottendorf. Der Geltungsbereich umfasst die Flurstücke mit der Ge-
markung Dottendorf, Flur 3, Flurstücke 555, 562, 584, 585, 586, 587, 588, 589, 590, 591 sowie
Flur 4, Flurstücke 189, 280, 281, 282 und 283, 287 (teilweise).
Die nähere Umgebung des Plangebiets ist insbesondere durch den Sportpark Wasserland,
das Heizkraftwerk Süd sowie den angrenzenden Südfriedhof charakterisiert. Östlich der
Bahntrasse schließen zahlreiche Verwaltungsstandorte sowie Büronutzungen aus dem des
Dienstleistungssektor an. Hier sind in den kommenden Jahren ebenfalls weitere städtebauli-
che Entwicklungen insbesondere im Hinblick auf Büro- und Dienstleistungsgewerbe geplant.
Im nördlichen Teil des Plangebiets nördlich der Dottendorfer Straße befindet sich der ehema-
lige Standort des Karosserieherstellers „Christian Miesen“, dieser diente zum Produktionsbe-
trieb von 1901 bis 2005. Das Gelände liegt seither brach und ist fast vollständig versiegelt.
Östlich angrenzend verläuft parallel zur Bahn ein rd. 25,0 m breiter Freiraumkorridor mit Baum-
bestand und einem kombinierten Fuß- und Radweg, der sich im öffentlichen Eigentum befin-
det. Der Gleiskörper der DB-Trasse begrenzt den Geltungsbereich des Bebauungsplanes im
Osten. Nördlich angrenzend befindet sich das Heizkraftwerk Süd der SWB Energie und Was-
ser mit seinem Betriebsgelände. Die Christian-Miesen-Straße begrenzt den Geltungsbereich
im Nordwesten. Westlich benachbart befindet sich der Sportpark Wasserland mit zahlreichen
Sportplätzen, einem Stadion mit Rundbahn, einem Bogenschießplatz, einer Tennis- und einer
Dreifachsporthalle inkl. Gastronomie. Die Dottendorfer Straße verläuft als öffentliche Verkehrs-
fläche in Ost-West Richtung durch den Geltungsbereich des Bebauungsplanes. Südlich der
Dottendorfer Straße befindet sich das ehemalige „Lubig Gelände“. Die Großbäckerei Lubig
GmbH wurde 1894 gegründet. Der Produktionsbetrieb an der Dottendorfer Straße wurde 2015
eingestellt. Neben den Produktionsstätten befindet sich auf dem Grundstück die ehemalige
Villa des Eigentümers samt Nebenanlagen. Der südliche Teil des Plangebietes wird durch die
Straße In der Raste sowie gewerblich genutzte Bestandsgebäude (Fitnessstudio sowie zwei
Beherbergungsbetriebe) begrenzt.
1.2. Planungsvorgaben
1.2.1. Regionalplan
Im Regionalplan Köln, Teilabschnitt Region Bonn / Rhein-Sieg ist das Plangebiet als Allgemei-
ner Siedlungsbereich (ASB) festgelegt. Auch im Entwurf zur Neuaufstellung des RegionalplansSeite 28 von 148
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-5 – Begründung mit Umweltbericht
6
(Stand Offenlage November 2024) ist die Festlegung beibehalten. Die geplante Entwicklung
ist aufgrund der vorhandenen und geplanten Nutzungen insofern gemäß § 1 Abs. 4 BauGB
(Baugesetzbuch) den Zielen der Raumordnung angepasst.
1.2.2. Flächennutzungsplan
Das Plangebiet ist im rechtswirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Bonn überwie-
gend als gewerbliche Baufläche dargestellt. Entlang der Bahnlinie ist ein Streifen über die
komplette Nord-Süd-Ausdehnung des Plangebiets als Hauptverkehrsstraße, dargestellt. Pa-
rallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes ist der FNP gem. § 8 Abs. 3 BauGB entsprechend
der neuen Planung zu ändern (207. FNP-Änderung). Es soll eine Änderung zu einer gemisch-
ten Baufläche erfolgen. Hieraus kann der mit der vorliegenden Planung verfolgte Baugebiets-
typ Urbanes Gebiet (MU) entwickelt werden. Der Bereich, der im FNP als Hauptverkehrsstraße
dargestellt ist, soll auch zukünftig als Freihaltekorridor für eine potenzielle Erweiterung der DB-
Trasse und für einen Ausbau des bahnparallelen Fuß- und Radweges freigehalten werden. Im
FNP erfolgt für diesen Bereich keine Änderung, die Darstellung als Hauptverkehrsstraße,
bleibt erhalten. Der Geltungsbereich der 207. FNP-Änderung ist nicht identisch mit dem Plan-
gebiet des Bebauungsplans 6719-5, da die Änderung des FNP für den gesamten Planungs-
raum „urban dot“ erfolgt, welcher auch den Geltungsbereich des BP 6718-2 einschließt.
1.2.3. Bebauungsplan
Nördlich der Dottendorfer Straße im Bereich des ehem. Christian-Miesen Geländes besteht
verbindliches Planungsrecht durch die Bebauungspläne Nr. 7919-46 und -47 aus den Jahren
1965/66. Danach liegen die Grundstücke innerhalb eines Industriegebietes, in dem allerdings
besonders geräuschvolle Anlagen ausgeschlossen sind. Baulich kann dieses Gebiet bis zu
einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,7 und einer Baumassenzahl (BMZ) von 3,5 in offener
Bauweise genutzt werden. Im Bereich des Freihaltekorridors, der sich entlang der Bahngleise
der DB erstreckt, ist teilweise ein Pflanzgebot festgesetzt. Die Festsetzungen dieser beiden
Bebauungspläne schließen die Realisierung der, geplanten Nutzungen aus, so dass eine Än-
derung des Planungsrechts erforderlich wird. Ein Industriegebiet ist in innerstädtischer Lage,
angrenzend an die bestehenden Wohngebiete in Dottendorf und Kessenich zu konfliktträchtig
und entspricht nicht mehr den heutigen planerischen Zielvorstellungen. Die Teilbereiche der
beiden Bebauungspläne Nr. 7919-46 und -47, die von den neuen Planungen betroffen sind,
werden durch den neu aufzustellenden Bebauungsplan Nr. 6719-5 ersetzt.
Südlich der Dottendorfer Straße werden die städtebaulichen Zielsetzungen im Geltungsbe-
reich bislang durch den Bebauungsplan Nr. 7919-1 bestimmt. Dieser wurde im Jahr 1972 mit
der Zielsetzung aufgestellt, im Bereich der heutigen Straße „In der Raste“ ein Gewerbegebiet
zu etablieren und die Flächen neu zu ordnen. Der Bereich der ehemaligen Großbäckerei istSeite 29 von 148
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-5 – Begründung mit Umweltbericht
7
als Gewerbegebiet mit einer GRZ von 0,8 und einer GFZ von 1,1 in offener Bauweise festge-
setzt.
Zur Unterstützung und Sicherung der Ortsteilzentren wurde im Jahr 2004 der Bebauungsplan
mit der Zielsetzung geändert, dass Einzelhandelsbetriebe des Lebensmittelbereiches nicht zu-
lässig und sonstige Einzelhandelsbetriebe sowie Betriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf
an letzte Verbraucher nur ausnahmsweise zulässig sind.
1.2.4. Sonstige Planungen
1.2.4.1. Denkmalschutz
Es sind im Geltungsbereich weder Baudenkmäler noch Bodendenkmäler vorhanden. In der
näheren Umgebung schließt der Südfriedhof als Baudenkmal an.
1.2.4.2. Vergnügungsstättenkonzept
Um die bauplanungsrechtlichen Möglichkeiten für die Ansiedlung von Vergnügungsstätten,
Sexshops und Bordellen in den Stadtbezirkszentren aus städtebaulichen Gründen steuern zu
können, beauftragte der Rat in seiner Sitzung am 31.05.2012 die Verwaltung, ein auf Spiel-
hallen/Wettbüros fokussiertes städtebauliches Entwicklungskonzept (Spielhallenkonzept oder
Spielhallenrahmenplan) zu erarbeiten. Dieser Auftrag wurde zum Anlass genommen, das
„Konzept zur Steuerung der Ansiedlung von Spielhallen“ aus dem Jahre 1988 zu überarbeiten.
In Folge wurden zunächst die Ziele und Leitlinien eines Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes
durch den Rat beschlossen, welche Grundlage für die vorliegende Planung sind.
Nach dem Vergnügungsstättenkonzept sollen Vergnügungsstätten, Sexshops und Bordelle in
Dorf- und Mischgebieten gänzlich ausgeschlossen werden. Das Vergnügungsstättenkonzept
beinhaltet noch nicht die Gebietskategorie „Urbanes Gebiet (MU)“, jedoch lassen sich die
Empfehlungen zu den Dorf- und Mischgebieten auf das ebenfalls eine Nutzungsmischung vor-
sehende Urbane Gebiet übertragen.
Die nach Baunutzungsverordnung ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten werden
daher ausgeschlossen (§ 6a Abs. 3 Nr. 1 BauNVO). Eine Ansiedlung solcher Betriebe würde
zu einem unerwünschten Trading-Down-Effekt führen und somit einer Sicherung der geplan-
ten Nutzungen entgegenstehen.
1.2.4.3. Bonner Baulandmodell
Das Vorhaben fällt unter die Regularien des Bonner Baulandmodells (DS-Nr. 1613742EB5
und 1811574EB5). Der Bebauungsplan fällt aufgrund der bestehenden Planungsvereinbarung
unter die Altfallregelung. Demnach werden 40 % der Bruttogrundfläche des Wohnungsbaus
als geförderter Mietwohnungsbau errichtet. Der geförderte Wohnungsbau wird nach MaßgabeSeite 30 von 148
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-5 – Begründung mit Umweltbericht
8
des Förderwegs A (mindestens 20 %) und des Förderwegs B sowie der aktuell geltenden För-
derrichtlinie zur öffentlichen Wohnraumförderung des Landes Nordrhein-Westfalen errichtet.
Durch das Vorhaben ausgelöste Betreuungsplatzbedarfe in Kindertageseinrichtungen werden
im Zusammenhang der Angemessenheitsprüfungen zur Anwendung des Bonner Baulandmo-
dells näher bestimmt. Die Umsetzungsausgestaltung zur verpflichtenden Beteiligung der Vor-
habenträger*Innen an den Herstellungskosten der entsprechenden Betreuungsplatzbedarfe in
Kindertageseinrichtungen ist im weiteren Planungsverfahren zu definieren und über geeignete
Instrumente zu sichern.
1.2.4.4 Bonner Einzelhandelskonzept
Das Bonner Einzelhandels und Zentrenkonzept (BEZK) 2008 mit deiner Anpassung von 2012
stellt für diesen Bereich keinen zentralen Versorgungsbereich dar. Das BEZK wird derzeit fort-
geschrieben. In der vorliegenden Entwurfsfassung ist weiterhin kein zentraler Versorgungsbe-
reich vorgesehen. Um negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die Ver-
sorgung der Bevölkerung in Bonn auszuschließen und gleichzeitig den Vorgaben des LEP
NRW gerecht zu werden, soll die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben innerhalb des Plan-
gebietes nicht ungesteuert möglich sein. Durch Festsetzungen des Bebauungsplanes wird da-
her nur die räumlich begrenzte Zulässigkeit für nicht großflächigen Einzelhandel im Baugebiet
MU 1 eröffnet. Weiterhin sind ausnahmsweise der Versorgung des Gebietes dienende Läden
zulässig.
1.3. Anlass der Planung
Der Planungsraum „urban dot“ im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dottendorf, befindet sich seit den
1990er Jahren im Umbruch. Durch die Aufgabe industrieller Produktion sind größere Brachflä-
chen entstanden, die gemeinsam mit den südlich angrenzenden, städtischen Entwicklungsflä-
chen im Bereich In der Raste, eines der letzten großen, zusammenhängenden Flächenpoten-
tiale im Bonner Stadtgebiet darstellen. Die Reaktivierung der ehemals gewerblich genutzten
Flächen nördlich und südlich der Dottendorfer Straße und der Entwicklungsflächen In der
Raste, soll den Zielsetzungen einer vielfachen Innenentwicklung gerecht werden (Nutzungs-
vielfalt durch bauliche Entwicklung etablieren, Qualifizierung der Freiräume, Mobilitätsange-
bote schaffen). Vor diesem Hintergrund wurde im Jahr 2020 in Kooperation zwischen der Stadt
Bonn und der privaten Flächeneigentümer ein zweiphasiger städtebaulicher Realisierungs-
wettbewerb durchgeführt. Der auf Grundlage des Siegerentwurfs von GBP Architekten mit
HOLZWARTH Landschaftsarchitektur erarbeitete städtebauliche Rahmenplan, stellt die
Grundlage für das weitere Bebauungsplanverfahren dar. Um die städtebauliche Ordnung und
Entwicklung im Plangebiet zu sichern, besteht in Anbetracht der zu erwartenden städtebauli-
chen Auswirkungen ein Planungserfordernis gemäß § 1 Abs. 3 BauGB zur Aufstellung einesSeite 31 von 148
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Bebauungsplanes. Aufgrund der Größe des Planungsraums mit verschiedenen Eigentümer:in-
nen sowie unterschiedlicher zeitlicher Entwicklungshorizonte, werden zwei eigenständige Be-
bauungspläne aufgestellt.
1.4. Planungsablauf/Planverfahren
Im Januar 2019 beantragte Cresco Real Estate über die Projektgesellschaften Terrabon
GmbH und die WID R1 Bonn GmbH die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens.
Mit Beschluss des Rates vom 07.11.2019 (DS.-Nr. 1912938) wurde einer städtebaulichen Ent-
wicklung für ein gemischt genutztes Quartier auf den Flächen des ehem. Christian Miesen
Geländes, des Lubig Geländes sowie der südlich angrenzenden Teilflächen (Friedhofserwei-
terungsfläche und Hundesportfläche) zugestimmt. Vor diesem Hintergrund wurde im Jahr
2020 in Kooperation zwischen der Stadt Bonn und den privaten Flächeneigentümer:innen ein
zweiphasiger städtebaulicher Realisierungswettbewerb für das 13,8 ha umfassende Plange-
biet ausgelobt. Als Siegerentwurf ging aus dem Wettbewerbsverfahren das Konzept der Büros
GBP Architekten und HOLZWARTH Landschaftsarchitektur hervor. In mehreren Überarbei-
tungsphasen wurde der Wettbewerbsentwurf als städtebaulicher Rahmenplan weiterentwi-
ckelt. Auf dieser Grundlage wurde im April 2022 eine Planungsvereinbarung zwischen der
Stadt Bonn und den Projektgesellschaften zur Durchführung von zwei Bebauungsplanverfah-
ren für die Flächen nördlich und südlich der Dottendorfer Straße geschlossen. Die weiteren
Entwicklungsflächen im Bereich In der Raste im städtischen Eigentum sowie eines weiteren
privaten Eigentümers sind Gegenstand eines eigenständigen Bebauungsplanverfahrens. Im
Mai 2022 wurde die Vorlage zur Beschlussfassung über die gemeinsame frühzeitige Beteili-
gung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB für die Bebauungspläne Nr. 6719-5, Nr. 6718-
2 und Nr. 6718-3 in die Gremien zur Beratung eingebracht (DS.-Nr. 220458). Aufgrund zwi-
schenzeitlich veränderter städtebaulicher Zielvorstellungen der Stadt Bonn wurde die Be-
schlussvorlage in der Sitzung des Ausschusses für Umwelt, Klima und Lokale Agenda vertagt.
Ausschlaggebend dafür war die Erneuerung des Prüfauftrages, auch nördlich der Dottendorfer
Straße die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Wohnnutzungen zu schaffen. In der Sit-
zung der Bezirksvertretung Bonn am 16.08.2022 wurde vor diesem Hintergrund die frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB zunächst nur für die Bebauungspläne
Nr. 6718-2 und Nr. 6718-3 beschlossen. Unter Berücksichtigung der weiterhin bestehenden
immissionsschutzrechtlichen Restriktionen durch die bestehende Genehmigung des Heizkraft-
werks Süd, die eine Wohnnutzung nördlich der Dottendorfer Straße aktuell nur in begrenzen-
ten Umfang ermöglichen, wurde die Beschlussvorlage in der Sitzung des Ausschusses für
Wohnen, Planung und Bauen am 16.11.2022 und der Sitzung der Bezirksvertretung Bonn am
06.12.2022 mit folgenden Änderungen beschlossen:Seite 32 von 148
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• Die Teilbereiche A (ehem. Christian-Miesen Gelände) und B (ehem. Lubig) sollen in
einem Angebotsbebauungsplan mit dem Baugebietstyp Urbanes Gebiet (MU) zusam-
mengefasst werden
• Beide Hauptnutzungsarten (Wohnen/Gebewerbe) sollen immissionsgutachterlich un-
tersucht werden und die Festsetzungen des Bebauungsplans Flexibilität für gewerbli-
che und wohnbauliche Nutzungen schaffen.
• In einem flankierenden städtebaulichen Vertrag soll die Eigentümerin bis zum Zeitpunkt
des Satzungsbeschlusses verpflichtet werden, in den beiden Baukörpern im Südwes-
ten an der Christan-Miesen-Straße Wohnen zu realisieren, sofern die immissions-
schutzrechtliche Konfliktvermeidung im Kontext der Bonner Energieversorgung zu die-
sem Zeitpunkt rechtssicher geklärt ist. Darüber hinaus soll vertraglich vereinbart wer-
den, dass mindestens für die beiden vorgenannten Baukörper eine langfristige Umnut-
zungsmöglichkeit zu Wohnen planerisch und baulich vorgesehen wird. Der Nachweis
der Umnutzbarkeit soll im Rahmen des Bauantragverfahrens erbracht werden.
• Für das Bebauungsplangebiet Nr. 6719-5 wird eine Vorkaufssatzung aufgestellt
• Überprüfung der Positionierung der Tiefgaragen/Tiefgaragenzufahrten
• Durchführung eines hochbaulichen RPW-Wettbewerbs für den Bereich des ehem. Lu-
big Areals
• Überprüfung des Standortes für die Unterbringung eines Discounters
Mit Beschlussfassung der BV Bonn vom 06.12.2022 wurde die Beschlussvorlage (DS Nr.
220458) zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit für das Vorhaben „urban dot“ im Ortsteil
Bonn Dottendorf geändert beschlossen. Hierbei wurden die ursprünglichen Beschlusspunkte
in der Beschlussfassung ersetzt. Der Beschluss beinhaltete dadurch keinen expliziten Auftrag
an die Verwaltung mehr, die frühzeitige Beteiligung unter Beachtung der beschlossenen Maß-
gaben durchzuführen. Gemäß Niederschriftauszug wurde ausschließlich der geänderte Be-
schluss beschlossen, die Durchführung des formalen Bauleitplanverfahrensschrittes zur früh-
zeitigen Beteiligung gemäß § 3 Abs.1 Baugesetzbuch bedurften daher noch einer Zustimmung
durch die BV Bonn, die mit Beschluss vom 31.01.2023 erfolgte.
Der Rahmenplan mit den Zielen und Zwecken der Planung wurde im Zeitraum 15. März bis
29. März 2023 im Internet veröffentlicht. Zudem konnten die Unterlagen im selben Zeitraum
im Stadthaus eingesehen und Anregungen abgegeben werden. Eine mehrstündige Beteili-
gungsveranstaltung im Format eines Infomarktes fand am 17. März 2023, in der Aula des
Friedrich-Ebert-Gymnasiums statt. Dabei wurden die Pläne erläutert und Fragen durch die be-
teiligten Planer:innen und Vertreter:innen der Verwaltung beantwortet. Im Nachgang wurden
6 schriftliche Stellungnahmen eingereicht, die sich inhaltlich folgenden Themenkomplexen zu-
ordnen lassen:Seite 33 von 148
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• Verkehr
• Starkregen
• Klima / Luft
• Immissionen
• Einzelhandel
• Sonstiges
Die vorgebrachten Anregungen und Bedenken zu den Themen Verkehr, Starkregen,
Klima/Luft und Immissionen wurden in den zum Zeitpunkt der frühzeitigen Öffentlichkeitsbe-
teiligung noch nicht vorliegenden Fachgutachten behandelt. Die Ergebnisse sind in die Abwä-
gungsvorschläge eingeflossen. Änderungen der Planung resultierten daraus nicht.
Im April 2023 wurde eine Ergänzungsvereinbarung zur bestehenden Planungsvereinbarung
geschlossen, um die Durchführung eines gemeinsamen Bebauungsplanverfahrens der Teil-
bereiche nördlich und südlich der Dottendorfer Straße in einem Angebotsplan (Nr. 6719-5)
vertraglich abzusichern. Der Bebauungsplan Nr. 6719-5 wird aufgrund seiner Größe und Aus-
wirkungen im Vollverfahren aufgestellt. Damit ist auch die Erstellung eines Umweltberichtes
erforderlich, welcher sämtliche umweltbezogene Belange nach §1 Abs. 6 Nr. 7 und §1a BauGB
umfasst. Die übrigen Flächen des Planungsraumes urban_dot sind Gegenstand eines eigen-
ständigen Aufstellungsverfahrens (Bebauungsplan Nr. 6718-2 In der Raste) und eines Ände-
rungsverfahrens (3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 7919-1).
2 Inhalt der Planung
2.1 Wesentliche Ziele des Bebauungsplanes und städtebauliches Konzept
Der städtebauliche Leitgedanke ist es, die Teilräume nördlich und südlich der Dottendorfer
Straße als zusammenhängendes Quartier zu verbinden. Die gegenwärtig als Zäsur wirkende
Dottendorfer Straße soll durch einen Boulevard in Nord-Süd Richtung und einer homogenen
stadträumlichen Gestaltung überwunden werden.
Nördlich der Dottendorfer Straße führt der Boulevard in einen sich öffnenden Campuspark, um
den sich sechs Baukörper gruppieren. Diese Baukörper mit gestaffelten Gebäudehöhen geben
dem Campus einen städtebaulichen Rahmen und vermitteln ein urban verdichtetes Erschei-
nungsbild. Die Bauflächen bieten ausreichend Flexibilität, die Gebäude sowohl für wohnbauli-
che als auch für nicht störende gewerbliche Nutzungen in Anspruch zu nehmen. Eine Festle-
gung kann im Rahmen der späteren Hochbauplanung erfolgen. Der gesamte Campus ist weit-
gehend autofrei geplant und soll mit hoher Aufenthaltsqualität sowie vielfältigen Möglichkeiten
der Begegnung und Kommunikation ein attraktives Umfeld für die Bewohner:innen und Arbei-
tenden bieten. Der Platz sowie der Campuspark und die Verbindungen für Fußgänger:innenSeite 34 von 148
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und Radfahrer:innen werden öffentlich zugänglich und entsprechend planungsrechtlich gesi-
chert. In dem nordwestlich abschließenden Gebäude wird bedarfs- und nutzerabhängig die
Möglichkeit gegeben, eine Betriebskita zu integrieren.
Abb.1: Städtebaulicher Rahmenplan, GBP Architekten mit HOLZWARTH LA, Stand: 2024 (ohne
Maßstab)
Der Teilbereich südlich der Dottendorfer Straße wird außerhalb der zu erhaltenden Bestands-
bebauung überwiegend als Wohngebiet geplant. Auf der südlichen Seite der Dottendorfer
Straße weitet sich der Boulevard als Fortführung des nördlich angrenzenden Campus zu ei-
nem Platz auf und leit

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.