Beschluss zur Aufstellung sowie zur Veröffentlichung des Bebauungsplans Nr. 6220-1 "Schamotte-Fabrik" bei gleichzeitiger Aufhebung der dadurch zu überplanenden Teile des Bebauungsplans Nr. 7420-6 im Stadtbezirk Hardtberg, Ortsteil Duisdorf

Beschlussvorlage
öffentlich
252895
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Beschluss zur Aufstellung sowie zur
Veröffentlichung des Bebauungsplans Nr. 6220-1
"Schamotte-Fabrik" bei gleichzeitiger Aufhebung
der dadurch zu überplanenden Teile des
Bebauungsplans Nr. 7420-6 im Stadtbezirk
Hardtberg, Ortsteil Duisdorf
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 21.05.2025 Empfehlung
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
04.06.2025 Anhörung
Bezirksvertretung Hardtberg 01.07.2025 Anhörung
Rat 03.07.2025 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Der Bebauungsplan Nr. 6220-1 der Bundesstadt Bonn für ein Gebiet im
Stadtbezirk Hardtberg, Ortsteil Duisdorf, für den Blockinnenbereich zwischen
der Bahnstrecke Bonn - Euskirchen, der Bahnhofstraße, Am Burgweiher und
der Lessenicher Straße ist gemäß §§ 2 ff. Baugesetzbuch (BauGB)
aufzustellen. Gleichzeitig sind die dadurch zu überplanenden Teile des
Bebauungsplans Nr. 7420-6 aufzuheben. Das Planverfahren wird im
beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt.
2. Der Entwurf des Bebauungsplans Nr. 6220-1 ist gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
einschließlich seiner Begründung im Internet zu veröffentlichen und zusätzlich
öffentlich auszulegen. Die dadurch zu überplanenden Teile des
Bebauungsplans Nr. 7420-6 sind zum Zwecke der Aufhebung ebenfalls zu
veröffentlichen und zusätzlich öffentlich auszulegen.
Begründung
Mit Beschluss des Rates vom 28.06.2021 (DS-Nr. 202003) wurde einer
wohnbaulichen Entwicklung für das Gelände der ehemaligen Schamotte-Fabrik
im Stadtbezirk Hardtberg, Ortsteil Duisdorf zugestimmt. Zur Schaffung der
planungsrechtlichen Voraussetzungen ist die Aufstellung des Bebauungsplanes
Nr. 6220-1 erforderlich. Dieser wird als Bebauungsplan der InnenentwicklungSeite 1 von 98
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gem. § 13a BauGB (Baugesetzbuch) im beschleunigten Verfahren
aufgestellt. Ziel des Verfahrens ist die Nachnutzung des ehemals industriell
genutzten Geländes mit einer Wohnnutzung und einer 3-gruppigen
Kindertagesstätte sowie die Schaffung von Entwicklungsoptionen für die
angrenzenden städtischen Flächen (Feuerwehrlagerfläche und
Wohnheimanlage) und einer privaten Fläche.
Vor diesem Hintergrund wurde 2022 ein hochbaulicher
Realisierungswettbewerb mit städtebaulichem Ideenteil nach RPW 2013
(Richtlinie für Planungswettbewerbe) für das insgesamt 1,44 ha große
Plangebiet durchgeführt (vgl. DS Nr. 221673). An diesem
Qualifizierungsverfahren haben sechs Planungsbüros teilgenommen. Das
Konzept der Büros Cityförster architecture+urbanism PartG mbB/Mosaik
architekten bda Part GmbB und nsp Landschaftsarchitekten stadtplaner
PartGmbBa (alle Hannover) ist durch das Preisgericht mit dem ersten Rang
ausgezeichnet worden und dient als Grundlage für die weiteren Schritte im
Bauleitplanverfahren.
Das Konzept sieht im zentralen Entwicklungsbereich der Vorhabenträgerin
KölnGrund Haus- und Grundbesitz GmbH (ca. 8200qm) ein wohnbauliches
Potenzial von ca. 80 Wohneinheiten vor, bei einem Anteil von 40% öffentlich
gefördertem Wohnraum. Hier wird eine kurzfristige Realisierung angestrebt. Auf
den städtischen und privaten Optionalflächen wurden mittel- bis langfristige
Wohnungsbaupotenziale ermittelt. Im weiteren Planverfahren stellte sich
heraus, dass die bisher als Übungs-und Abstellfläche der Feuerwehr sowie als
Lagerfläche für das städtische Amt für Umwelt und Stadtgrün genutzte Fläche
(Flurstück 1044) auch langfristig für diese Zwecke genutzt werden muss. Daher
wird dort kein Wohnbaupotenzial mehr gesehen, die Nutzung soll dauerhaft
planerisch abgesichert werden. Gegenstand des städtebaulichen Konzepts ist
zudem eine übergeordnete Fuß- und Radverkehrsverbindung zwischen
Bahnhofstraße und Hüttenweg entlang der Bahntrasse, die zusammen mit dem
Vorhaben der KölnGrund GmbH und der dafür erforderlichen
Erschließungsplanung hergestellt werden wird. Bei Fassung des
Zielbeschlusses wurde davon ausgegangen, dass der Bebauungsplan Nr.
6220-1 als vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt werden kann. Dies
ist jedoch aufgrund der erforderlichen Einbeziehung weiterer Flächen als
Anpassungsbereich nicht möglich. Der Bebauungsplan wird daher als
Angebotsbebauungsplan mit städtebaulichem Vertrag gemäß § 11 BauGB für
den Plangebietsteil aufgestellt, der durch KölnGrund GmbH entwickelt werden
soll.
Der nun vorliegende Bebauungsplanentwurf wurde auf Grundlage des in der
frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Absatz 1 BauGB im Frühjahr
2024 veröffentlichten städtebaulichen Konzepts und der im Zuge des
Verfahrens erstellten Fachgutachten erarbeitet. Diese Arbeitsschritte wurden
von durch den Vorhabenträger beauftragten Planungs- und Gutachtenbüros in
Abstimmung mit der Verwaltung durchgeführt.
Planungsanlass
Im Jahr 2019 hat die KölnGrund GmbH die Liegenschaft der ehemaligen
Schamotte-Fabrik im Ortsteil Duisdorf mit dem Ziel einer wohnbaulichen
Entwicklung erworben. Der Rat der Stadt Bonn hat am 28.06.2021 den
Zielbeschluss zur wohnbaulichen Entwicklung des Bereiches der ehemaligen
Schamotte-Fabrik (Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“) gefasst.Seite 2 von 98
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Damit wurde dem Antrag der KölnGrund GmbH, auf Aufstellung eines
Bebauungsplanes für die in ihrem Eigentum stehenden Flächen vom
16.05.2019 sowie die städtischen und privaten Flächen zugestimmt.
Das insgesamt ca. 14.430 m² große Plangebiet liegt zwischen dem
rückwärtigen Bereich der Straße Am Burgweiher und der Bahnstrecke Bonn –
Euskirchen und ist bislang über eine private Zufahrtsstraße von der Straße Am
Burgweiher sowie eine öffentliche Straße von der Lessenicher Straße
(Hüttenweg) aus erschlossen. Das von der KölnGrund GmbH erworbene
Grundstück innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes umfasst
die Liegenschaft der ehemaligen Schamotte-Fabrik und die Zufahrt von der
Straße Am Burgweiher aus sowie einen mindestens 4m breiten Streifen entlang
der Bahntrasse in Richtung der Bahnhofstraße und beinhaltet rd. 8.160 m².
Die 1912 gegründete Schamotte-Fabrik stellte Anfang der 1980er Jahre ihre
Produktion ein. Die Fabrikgebäude waren stark sanierungsbedürftig und bereits
mehrfach umgebaut worden. Sie standen nicht unter Denkmalschutz und
wurden im Februar 2023 zurückgebaut. Um das Areal zwischen der Bahntrasse
und der Bebauung an der Straße Am Burgweiher einer Gesamtbetrachtung zu
unterziehen und die dafür getroffenen Zielsetzungen planungsrechtlich zu
sichern, sollen neben dem Grundstück der ehemaligen Schamotte-Fabrik auch
Flächen, die im Eigentum der Stadt Bonn sowie von Privatpersonen stehen, in
den Geltungsbereich des Bebauungsplanes einbezogen werden. Die
Notwendigkeit der Einbeziehung in das Planverfahren ergibt sich zudem
daraus, dass die Flächen im bisherigen Bebauungsplan als Industriegebiet
festgesetzt sind, was nicht mit einer heranrückenden Wohnbebauung vereinbar
ist. Vor dem Hintergrund des drängenden Wohnraumbedarfs in Bonn und der
integrierten Lage im Stadtteil Duisdorf, soll der Bereich städtebaulich neu
geordnet und eine gewerbliche oder industrielle Nutzung nicht weiterverfolgt
werden. Es soll dort zukünftig ein urbanes, qualitätsvolles Wohnquartier
entstehen, das den Wohnstandort Duisdorf stärkt. Zur Konkretisierung einer
tragfähigen städtebaulichen Idee und einer qualitätsvollen Architektur wurde im
Jahr 2022 ein städte- und hochbaulicher Realisierungswettbewerb
durchgeführt. Der Siegerentwurf bildet die Grundlage für den vorliegenden
Bebauungsplanentwurf. Insgesamt sind ca. 80 Wohneinheiten sowie eine
dreigruppige Kita inkl. Freibereich vorgesehen.
Zusätzlich ist auf im Plangebiet befindlichen Flächen die Realisierung weiterer
ca. 30 Wohneinheiten möglich, diese sind aber derzeit nicht projektiert. Zur
Umsetzung dieser Planungsziele bedarf es der Änderung des bestehenden
Planungsrechtes. Hierzu wurde der Bebauungsplanentwurf Nr. 6220-1
„Schamotte-Fabrik“ erarbeitet, in dem zukünftig entsprechend der
Zielsetzungen ein Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt wird.
Plangebiet
Das Plangebiet befindet sich in unmittelbarer Nähe des Bahnhofes Bonn-
Duisdorf nur etwa 500 m entfernt von der westlichen Stadtgrenze zur
Gemeinde Alfter. Es umfasst eine Fläche von ca. 14.430 m², die sich südlich
der Bahnstrecke Bonn – Euskirchen westlich der Grundstücke an der
Lessenicher Straße, nördlich der Bebauung an der Straße Am Burgweiher und
nordöstlich der Grundstücke an der Bahnhofstraße (siehe Übersichtsplan)
erstreckt. Das Plangebiet befindet sich dort in rückwärtiger Lage und ist nur
bedingt in das bestehende städtebauliche Gefüge eingebunden. GegenwärtigSeite 3 von 98
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wird das Plangebiet durch verschiedene Nutzungen geprägt. Kernstück war das
Gebäude der alten Schamotte-Fabrik, deren Nutzung Anfang der 1980er Jahre
aufgegeben wurde. Es wurde lange Zeit als Lager sowie durch einen
Einzelhändler genutzt, war stark sanierungsbedürftig und konnte nicht
wirtschaftlich erhalten werden. Aufgrund der zahlreichen in der Vergangenheit
durchgeführten baulichen Veränderungen – darunter auch der teilweise
Rückbau des Schornsteins – war eine Denkmalwürdigkeit des Gebäudes nicht
gegeben, woraufhin der Abbruch ermöglicht und durchgeführt wurde.
Weiterhin befinden sich im Plangebiet noch das Wohngebäude des
Alteigentümers der Schamotte-Fabrik (Fabrikantenvilla), ein städtisches
Wohnheim sowie eine Lager- und Übungsfläche mit einem Gerätehaus der
Feuerwehr. Auch für diese Flächen werden im Bebauungsplanentwurf
Festsetzungen getroffen, die eine Erweiterung der Wohnnutzung im Sinne des
Wettbewerbsergebnisses ermöglichen, wobei die Feuerwehrfläche jedoch in
Ihrer Nutzung verstetigt wird. Eine Erweiterung oder Abriss und Neubau des
Wohnheims ist kurzfristig ebenfalls nicht vorgesehen, es wird jedoch durch die
Planfestsetzungen eine höhere Ausnutzung des Grundstücks prinzipiell
ermöglicht.
Die direkte Umgebung des Plangebietes stellt sich als heterogen dar. Neben
Wohngebäuden (II-III Geschosse, jenseits der Bahn IV Geschosse) sind
insbesondere an der Straße Am Burgweiher auch IV bis VII-geschossige
gemischt genutzte Gebäude (VR-Bank, Feuerwache, Autohaus, Apotheke,
Optiker u.a.) vorhanden. Jenseits der Bahnhofstraße befindet sich ein
Discounter mit darüber liegenden Wohnungen und einem dazugehörigen
Parkplatz sowie einige weitere gemischt genutzte Gebäude.
Vorhandenes Planungsrecht
Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region
Bonn/Rhein-Sieg liegt das Plangebiet innerhalb des Allgemeinen
Siedlungsbereiches (ASB). Die Bahntrasse der Bahnstrecke Bonn – Euskirchen
ist als Schienenweg für den überregionalen und regionalen Verkehr dargestellt.
Der Flächennutzungsplan der Stadt Bonn stellt das Plangebiet als gemischte
Baufläche dar. Da die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes gem. § 4
BauNVO vorgesehen ist, kann der Bebauungsplan nicht als „aus dem
Flächennutzungsplan entwickelt“ angesehen werden. Der Flächennutzungsplan
ist im Wege der Berichtigung gem. § 13a Abs. 2 Satz 2 BauGB anzupassen.
Mit dem Schreiben vom 20.09.2022 bestätigt die Bezirksregierung Köln die
Anpassung an die Ziele der Raumordnung. Ein Planentwurf für den zu
berichtigenden Teil des FNP ist als Anlage beigefügt.
Verbindliches Planungsrecht besteht für das Plangebiet in Form des
Bebauungsplanes Nr. 7420-6 der Stadt Bonn. Der im Jahr 1962 von der
damaligen Gemeinde Duisdorf als Durchführungsplan Nr. 6 aufgestellte
Bebauungsplan verfolgte das städtebauliche Ziel, die Nutzung der Schamotte-
Fabrik mittels der Festsetzung eines Industriegebietes planerisch zu sichern.
Diese Nutzung wird bereits seit Anfang der 1980 mit der Aufgabe der
Schamotte-Fabrik nicht mehr verfolgt.
Verfahrensablauf
Für die Realisierung der nun geplanten Bebauung ist die Aufstellung eines
neuen Bebauungsplanes erforderlich, der die bestehenden planungsrechtlichen
Vorgaben des Bebauungsplanes Nr. 7420-6 im Geltungsbereich desSeite 4 von 98
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Plangebietes ersetzt. Dieser Plan wird für im Bereich der überplanten Flächen
gleichzeitig aufgehoben. Die übrigen Teile des Bebauungsplans entlang der
Bahnhofstraße, Am Burgweiher und Lessenicher Straße bleiben erhalten. Zur
Umsetzung des Vorhabens wurde der Bebauungsplanentwurf Nr. 6220-1
erarbeitet. Hierzu hat der Rat der Stadt Bonn am 28.06.2021 einen
Zielbeschluss zu den grundsätzlichen Entwicklungszielen im Plangebiet (DS-
Nr. 202003) und am 12.12.2023 den Beschluss über die frühzeitige Beteiligung
der Öffentlichkeit (DS-Nr.230615) auf Grundlage des Wettbewerbsergebnisses
gefasst.
Der Bebauungsplan Nr. 6220-1 wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung
gem. § 13a BauGB (Baugesetzbuch) aufgestellt. Die Voraussetzungen für die
Anwendung des § 13a BauGB sind gegeben. Es handelt sich um die
Wiedernutzbarmachung einer Fläche, die aktuell untergenutzt ist. Mit der
vorgesehenen Wohnnutzung wird dem Bedarf zur Versorgung der Bevölkerung
mit Wohnraum gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 3 BauGB Rechnung getragen.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans hat eine Fläche von ca. 14.430 m².
Damit wird die künftige Grundfläche, die mit dem vorliegenden Bebauungsplan
überbaut werden kann, deutlich unter dem Grenzwert nach § 13a Abs. 1 Nr. 1
BauGB von 20.000 m² liegen. Auch werden keine Vorhaben begründet, die
einer Umweltverträglichkeitsprüfung gemäß § 6 UVPG (Gesetz über die
Umweltverträglichkeitsprüfung) in Verbindung mit Spalte 1 der Anlage 1 des
UVPG unterliegen. Die in § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter sind
nicht betroffen.
Nach § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB gelten im beschleunigten Verfahren die
Vorschriften des vereinfachten Verfahrens im Sinne des § 13 Abs. 2 und 3 Satz
1 BauGB entsprechend. Danach wird von einer Umweltprüfung und einem
Umweltbericht abgesehen. Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des
Bebauungsplans zu erwarten sind, gelten als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6
BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Bei der
Bekanntmachung ist darauf hinzuweisen, dass von einer Umweltprüfung
abgesehen wird. Die Umweltauswirkungen und Ergebnisse der Fachgutachten
werden in der Begründung zum Bebauungsplan zusammenfassend
beschrieben.
Planinhalte
Die Konzeption für das Areal der ehemaligen Schamotte-Fabrik in Bonn
Duisdorf von der Arbeitsgemeinschaft Cityförster, Mosaik Architekten und nsp
Landschaftsarchitekten sieht die Transformation des ehemaligen
Industriestandorts zu einem Wohnstandort mit unterschiedlichen
Wohntypologien und hoher Wohnqualität vor. Es wird im Bebauungsplan für die
wohnbauliche zu nutzenden Flächen ein Allgemeines Wohngebiet festgesetzt.
Die städtebauliche Anordnung der Gebäude leitet sich aus der Lärmeinwirkung
der nördlich gelegenen Bahntrasse sowie der Lage im Inneren eines größeren
gemischt genutzten Quartiers ab. Eine Riegelbebauung entlang der Bahntrasse
schirmt das Ensemble vom Bahnlärm ab. Die Erschließung erfolgt von dem
autofreien Blockinnenbereich. Das Gebäude verfügt zusätzlich auch über
Zugänge an dem bahnparallelen Fuß- und Radweg und ist somit von zwei
Seiten erschlossen. Zwei polygonale viergeschossige Solitärgebäude mit
eingeschnittenen Dachterrassen im Süden bilden den Übergang zurSeite 5 von 98
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aufgelockerten Bebauung in der Umgebung. Die beiden baugleichen Gebäude
fügen sich mit ihrer Kubatur in die Umgebungsbebauung ein und bieten Raum
für verschiedenartige Wohntypologien. Sie sind gegeneinander verdreht
angeordnet und bilden dadurch differenzierte Freiräume aus.
Für das Allgemeine Wohngebiet wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4
festgesetzt, was den Orientierungswerten des §17 Baunutzungsverordnung
entspricht. Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist dagegen gegenüber den
Orientierungswerten mit bis zu 1,6 erhöht, was die als Ergebnis des
städtebaulichen Qualifizierungsverfahrens vorgesehene städtebauliche Dichte
ermöglicht. Der Orientierungswert des § 17 BauNVO, der für Allgemeine
Wohngebiete bei einer GFZ von 1,2 liegt, wird demnach in allen Teilbereichen
des Allgemeinen Wohngebietes überschritten. Eine Überschreitung der
Orientierungswerte ist nach § 17 Satz 2 ist für Allgemeine Wohngebiete aus
städtebaulichen Gründen zulässig. Bezogen auf das gesamte Plangebiet liegt
die GFZ mit den getroffenen Festsetzungen zu GRZ und Geschossigkeit bei ca.
1,37 und damit geringfügig über dem Orientierungswert des § 17 BauGB.
Durch die getroffenen Festsetzungen ist jedoch noch ein geringfügiger
Spielraum für mögliche Grundstücksteilungen gegeben. Mit der Überschreitung
wird erreicht, dass eine der wenigen zur Verfügung stehenden Flächen in Bonn
passend genutzt und eine der zentralen und sehr gut erschlossenen Lage
angemessene Dichte erreicht werden kann. Durch die im Bebauungsplan
festgesetzten überbaubaren Flächen und die ebenfalls festgesetzte GRZ, die
den Orientierungswerten der BauNVO entspricht, ergeben sich zudem
großzügige Freiflächen, die ein gesundes Wohnumfeld sicherstellen. Somit wird
mithilfe der Überschreitung der GFZ dem erhöhten Wohnungsdruck der Stadt
Bonn sowie den Grundsätzen der dreifachen Innenentwicklung Rechnung
getragen.
In der Verlängerung der von Süden kommenden Zufahrt entsteht im Westen
des Vorhabengrundstücks der KölnGrund GmbH ein weitgehend autofreier
Quartiersplatz, der als identitätsstiftende Adresse und Treffpunkt fungiert. In
Richtung Osten erstreckt sich ein begrünter Freiraum, zu welchem die
gegenüberliegenden Eingänge der Gebäude orientiert sind. Der Bereich des
Quartiersplatzes bleibt in Privateigentum, ein Geh- und Radfahrrecht zugunsten
der Allgemeinheit und ein Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der
Rettungsdienste und Versorgungsträger wird im Bebauungsplan für diese
Flächen festgesetzt.
Die angrenzenden städtischen und privaten Grundstücke können in das
städtebauliche Bild integriert werden. Ziel ist es, bauliche Entwicklungsoptionen
für diese darzustellen und im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens die
planungsrechtlichen Voraussetzungen hierfür zu schaffen. Konkrete
hochbauliche Konzepte liegen derzeit noch nicht vor. Für die städtischen
Flächen sollen diese erst zu einem späteren Zeitpunkt und unter
Berücksichtigung der zukünftigen Bedarfssituation definiert werden.
Das Bestandswohngebäude am Hüttenweg kann nach dem vorliegenden
Konzept entweder erhalten bleiben und durch eine Aufstockung auf bis zu IV
Vollgeschosse und die Ergänzung von Balkonen optimiert, oder alternativ im
Zuge einer Neubebauung weiterentwickelt werden. Konkrete Planungen liegenSeite 6 von 98
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seitens des Städtischen Gebäudemanagements (SGB) noch nicht vor.
Südlich davon befindet sich die Feuerwehrlager- und -übungsfläche. Entgegen
den ursprünglichen Absichten, auch diese Fläche entsprechend dem
Wettbewerbsergebnis für eine potenzielle Wohnbebauung zu entwickeln, wird
diese nun als Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung
öffentliche Verwaltung auch langfristig für die bisherigen Zwecke genutzt
werden können. Konkret plant die Feuerwehr dort mittelfristig eine Erneuerung
und Erweiterung der Fahrzeughalle.
Im Westen kann im Bereich der ehemaligen Fabrikantenvilla ein größer
dimensionierter Baukörper als Wohngebäude dem Quartiersplatz eine klare
Raumkante geben und die Lärmeinwirkung ins Quartiersinnere minimieren.
Lärmschutz sowie Raumbildung und Sicherstellung der Wohnqualität sind nicht
von der Entwicklung der Nachbargrundstücke abhängig. Auch ohne diese
entsteht ein in sich funktionierendes und grünes Wohnquartier, so dass eine
abschnittsweise Realisierung des Gesamtkonzeptes möglich ist. Eine Aufgabe
des bestehenden Wohnhauses ist derzeit durch die Eigentumspartei nicht
beabsichtigt, auch hier wird durch den Bebauungsplan eine mittel- bis
langfristige Perspektive für die Fläche ermöglicht, welche der
Umgebungsbebauung angemessen ist. Durch den Abschuss eines
Städtebaulichen Vertrags und die Eintragung einer entsprechenden
Dienstbarkeit wird die Umsetzung einer 40%-Quote des geförderten
Wohnungsbaus im Fall der Neubebauung entsprechend der Festsetzungen des
Bebauungsplans und im Sinne des Wettbewerbsergebnisses vereinbart, womit
auf allen Wohnbauflächen im Plangebiet die gleiche Förderquote umzusetzen
ist.
Zur Deckung des zusätzlichen Bedarfes an Kitaplätzen ist im Erd- und 1.
Obergeschoss des südwestlichen Solitärs des Vorhabengrundstücks eine 3-
zügige Kita mit Außenspielbereich vorgesehen. Die Integration der Kita in das
Wohngebäude bewirkt eine effiziente Flächennutzung. Insgesamt wird auf dem
Gelände der KölnGrund GmbH eine oberirdische Bruttogrundfläche (BGF) von
ca. 8.500 m² mit rd. 80 Wohneinheiten und eine dreigruppige Kita entstehen.
Die Kita wird im Mietmodell gemäß des Bonner Baulandmodells von einem
anerkannten Träger der Jugendhilfe betrieben.
Bonner Baulandmodell
Das Vorhaben fällt unter die Regularien des Bonner Baulandmodells.
(Ratsbeschluss vom 30.3.2017, DS-Nr. 1613742EB5, konkretisiert bzw.
modifiziert durch Ratsbeschluss vom 10.07.2018, DS-Nr. 1811574EB5).
Deshalb werden insgesamt 40% der gesamten Bruttogrundfläche (BGF)
Wohnen in öffentlich gefördertem Wohnungsbau entstehen, davon 20%
Förderweg A und 20% Förderweg B.
Der Rat der Stadt Bonn hat am 28.06.2021 einen weiteren Beschluss zur
Modifizierung des Baulandmodells gefasst (DS-Nr. 201298), nach der bei
sämtliche Wohnungsneubauvorhaben ab 20 Wohneinheiten, für die ab dem
01.07.2021 neues Planungsrecht geschaffen wird, insgesamt 50% der
gesamten Bruttogrundfläche Wohnen in öffentlich gefördertem Wohnungsbau
entstehen soll. Wegen des bereits vorliegenden Zielbeschlusses wird für den
Bebauungsplan Nr. 6220-1 "Schamotte-Fabrik" jedoch von einem Altfall
ausgegangen, nach dem die verbindliche Mindestquote von 40% gilt.Seite 7 von 98
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Verkehrliche Erschließung
Die Anbindung des Plangebietes an das örtliche Straßennetz erfolgt über die B
56 „Am Burgweiher“. Dies ist auch die direkte Verbindung zur Bonner
Innenstadt. Der Anschluss an das überörtliche Fernstraßennetz wird über die
Anschlussstellen Bonn-Endenich bzw. Bonn-Lengsdorf und Bonn-Hardtberg
der BAB 565 sichergestellt. Diese sind in ca. 2 bis 4 km Entfernung erreichbar.
Das Plangebiet ist sehr gut an den ÖPNV angebunden. Der Bahnhof Bonn-
Duisdorf befindet sich in ca. 400 m Entfernung und wird an Werktagen
zwischen 5 und 24 Uhr von rd. 110 Nahverkehrszügen angefahren. In dem das
Plangebiet tangierenden Streckenabschnitt ist die Strecke zweigleisig
ausgebaut und soll in den kommenden Jahren elektrifiziert werden. Bei
Realisierung des Radschnellweges mit parallelem Fußweg ist der
Bahnhaltepunkt in ca. 300 m zu erreichen. Die nächstgelegene Bushaltestelle
„Am Schickshof“ ist ca. 100 m entfernt und wird zwischen ca. 5 und 24 Uhr von
sieben Linien angefahren. Das Plangebiet ist aktuell für den Rad- und
Fußverkehr ebenfalls über die B 56 „Am Burgweiher“ angeschlossen, über die
sowohl das Ortszentrum von Duisdorf in rd. 5 Minuten zu Fuß, als auch das
Bonner Zentrum und die Nachbargemeinde Alfter in jeweils ca. 15 Minuten mit
dem Rad erreichbar sind. Durch die Realisierung des bahnparallelen
Radschnellweges wird die Erreichbarkeit des Duisdorfer Bahnhofs, des westlich
gelegenen Rhein-Sieg-Kreises und des Bonner Zentrums für den Radverkehr
bezüglich Sicherheit und Geschwindigkeit deutlich verbessert. Aufgrund der
eigentumsrechlichen Situation kann der Rad- und Fußweg im Bereich des
Flurstücks 2521 nicht in der vorgesehenen Breite von 6,50m umgesetzt
werden. Ein 2,50m breiter Streifen konnte bislang nicht durch die Stadt oder
den Vorhabengträger erworben werden. Zudem ist das Grundstück durch eine
2m hohe Mauer eingefriedet. Daher wird mittelfristig eine Engstelle von ca. 4m
auf einer Länge von ca. 50m verbleiben, auf dem der Fuß-und Radverkehr
gemischt geführt werden. Die Erschließungsplanung sieht an dieser Stelle eine
gepflasterte Fläche vor, um den Wechsel der Führungsform für Radfahrende zu
verdeutlichen. Ansonsten wird der Fuß- und Radweg durch einen taktilen
Streifen zur Verdeutlichung auch für Sehbehinderte getrennt, die Radtrasse
wird asphaltiert, der Gehweg gepflastert. Durch die Festsetzung als öffentliche
Verkehrsfläche besteht bei einem Eigentumswechsel durch Verkauf ein
gemeindliches Vorkaufsrecht, so dass die Flächen für einen Vollausbau zur
Verfügung stehen. Auch im Städtebaulichen Vertrag wird für den Fall einer
Neubebauung die Abtretung der benötigten Fläche an die Stadt zum
Verkehrswert gefordert.
Innere Erschließung
Das innere Erschließungskonzept sieht ein oberirdisch nahezu autofreies
Quartier vor. Die Wohnbauflächen der KölnGrund GmbH sowie des privaten
Eigentümers werden über eine öffentliche Stichstraße von der Straße Am
Burgweiher aus erschlossen, die in einer Wendemöglichkeit für PKW endet. Die
Tiefgaragenzufahrt befindet sich unmittelbar am Quartierseingang, so dass in
der direkten Umgebung der Gebäude kein Autoverkehr stattfindet und eine
Pkw-freie Quartiersmitte mit hoher Aufenthaltsqualität und ökologischem
Anspruch realisiert werden kann.
Das städtische Wohnhaus wird weiterhin über den Hüttenweg erschlossen. Die
Lagerfläche der Feuerwehr (im Planentwurf als FlSt. 1044 verzeichnet) wird
über das Grundstück der Feuerwache (als FlSt. 1045 bezeichnet) angefahren.Seite 8 von 98
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Um eine ordnungsgemäße Erschließung des Grundstücks inclusive
Entwässerung sicherzustellen und dieses wie vorgesehen mit einer neuen
Halle für die Feuerwehr bebauen zu können, bedurfte es einer Vereinigung mit
dem über die Straße Am Burgweiher erschlossenen Grundstück der
Feuerwehr. Die beiden Grundstücke wurden daher zum Flurstück 2522
vereinigt. Das städtische Wohngebäude verfügt über eine Erschließung vom
Hüttenweg aus.
Die Stichstraße wird entsprechend der geringen Verkehrsbelastung
flächensparend mit geringen Querschnitten ausgebaut. Um flächenintensive
Wendeanlagen zu vermeiden können Rettungs- und
Abfallentsorgungsfahrzeuge über den bahnparallelen Fuß- und Radweg aus
dem Plangebiet in Richtung Hüttenweg ausfahren. Für den Hol- und
Bringverkehr der Kita, für Besucher*innen mit dem Pkw sowie für
Handwerksbetriebe oder Lieferfahrzeuge werden fünf Stellplätze im Bereich der
Zufahrt von der Straße Am Burgweiher eingerichtet. Auch im Bereich der
Wendeanlage Hüttenweg werden langfristig vier öffentliche Stellplätze
vorgesehen. Ein Umbau der Anlage ist derzeit jedoch nicht geplant, so dass
das bisher etablierte Parken dort zunächst beibehalten werden kann.
Der Fuß- und Radverkehr kann das Quartier in alle Richtungen durchqueren.
Über den als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung festgesetzten
Radschnellweg mit parallelem Fußweg entlang der Bahntrasse, der über den
Quartiersplatz (und darüber an die Straße Am Burgweiher), die Bahnhofstraße
und den Hüttenweg angebunden werden soll, wird das Quartier an das lokale
Fußwegenetz und regionale Radwegenetz angebunden.
Ruhender Verkehr, Mobilitätskonzept
Das Konzept zur Abwicklung des ruhenden Verkehrs sieht Tiefgaragen unter
den Gebäuden vor. Es werden keine oberirdischen Stellplätze auf privaten
Flächen im Quartier vorgesehen. Bestehende oder bereits genehmigte
oberirdische Stellplätze genießen Bestandsschutz. Es sind derzeit zwei
Carsharing-Stellplätze vorgesehen, für welche die Anzahl der notwendigen
Stellplätze für die Wohnbebauung in der Tiefgarage gemäß Stellplatzsatzung
reduziert werden kann. Diese Stellplätze sind auf dem Privatgrundstück des
Vorhabenbereichs der KölnGrund GmbH unterzubringen, sie sind im
vorliegenden Fall nur in der Tiefgarage zulässig. Die Zugänglichkeit auch für
externe Carsharing-Kunden wird durch den Vorhabenträger gewährleistet. Für
die Mitarbeitenden der Kita und Besucher*innen des Quartiers werden
Stellplätze in der Tiefgarage vorgehalten.
Dementsprechend können die weiteren Erschließungsanlagen sehr
flächeneffizient und mit hoher Aufenthaltsqualität geplant werden. Die
vorgesehene Tiefgarage werden so dimensioniert, dass der Versiegelungsgrad
durch Erschließungsanlagen minimiert wird. Geschützte Stellplätze für den
Radverkehr sind in der Tiefgarage und auf den jeweiligen Grundstücken
vorgesehen. Im Bereich der Hauseingänge der Mehrfamilienhäuser und der
Kita werden ebenerdige Besucherabstellplätze für Fahrräder untergebracht. Die
endgültige Zahl der zu errichtenden Stellplätze des Vorhabens und der
Stellplätze der weiteren planungsrechtlich ermöglichten Gebäuden stehen noch
nicht fest und richten sich nach den konkret geplanten Wohnungsgrößen. Diese
wird daher erst im Baugenehmigungsverfahren ermittelt.Seite 9 von 98
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Die Stadt Bonn ist grundsätzlich bestrebt, den Anteil des motorisierten
Individualverkehrs (MIV) am Modal-Split zu Gunsten nachhaltiger
Mobilitätsformen zu verringern. Es wurde daher für dieses Vorhaben ein
Mobilitätskonzept entwickelt, welches mögliche Maßnahmen zur Stärkung
alternativer Mobilitätsformen und zur Reduzierung des motorisierten
Individualverkehrs beinhaltet und die daraus resultierenden Auswirkungen auf
den Stellplatzbedarf im Plangebiet untersucht. Mögliche Maßnahmen zur
Stellplatzreduktion, die sich aus diesem Mobilitätskonzept ergeben, werden vor
dem Satzungsbeschluss in einem städtebaulichen Vertrag festgeschrieben.
Freiraum
Das Freiraumkonzept des Vorhabenbereichs folgt dem Prinzip „Haus im
Garten“. Befestigte Flächen werden zugunsten von pflegeextensiven
Grünflächen auf ein Minimum reduziert. Eingefriedet durch vegetative Elemente
entstehen zwischen den Gebäuden vielfältig nutzbare Grünräume aus
schattenspendenden Bäumen, Blütensäumen und darin eingebetteten
attraktiven Spiel- und Gemeinschaftsinseln. Die Funktionsansprüche von
Wohnen, Spiel und barrierefreier Erschließung werden bei der
Freiraumgestaltung berücksichtigt Die nicht bebauten Flächen sollen begrünt
und durch Bäume, Sträucher und Stauden im Sinne der Biodiversität gestaltet
werden. Aufgrund der flächeneffizienten Planung der Erschließungsanlagen
und der unterbauten Flächen können im Plangebiet in größerem Umfang
tiefwurzelnde Bäume gepflanzt werden.
Durch die Anordnung der Freiflächen entsteht eine Abfolge von öffentlich
nutzbaren Räumen mit unterschiedlichen Qualitäten. Der Quartiersplatz hat
durch seine Lage an den Haupterschließungsachsen einen öffentlicheren
Charakter, als die östlich davon in der Quartiersmitte gelegenen Freiräume. Die
Freiflächengestaltung wird im städtebaulichen Vertrag vor dem
Satzungsbeschluss für den Vorhabenteil mittels Planzeichnungen, die das
beauftragte Freiraumplanunungsbüro auf Grundlage des
Wettbewerbsergebnisses erstellt, zwischen Stadt und dem Vorhabenträger
vereinbart. Alle Wohnungen erhalten durch die Gebäudeanordnung und die
Ausrichtung der Balkone und Terrassen sowie die vorgesehenen
Dachterrassen Bezug zum Freiraum und Ausblicke ins Grüne.
Für das gesamte Plangebiet sind Flachdächer bis maximal 5° Neigung
festgesetzt. Die verfügbaren, nicht durch zwingend notwendige technische
Anlagen in Anspruch genommenen Flachdächer der Neubauten sind gemäß
Festsetzung mindestens extensiv zu begrünen und mit Solaranlagen zu
kombinieren, was auch durch die Bauordnung NRW seit Anfang 2025 für
Wohngebäude auf 30% der Dachflächen verpflichtend ist.
Ebenfalls sind Tiefgaragendächer mit einer Substratstärke von mindestens 50
cm zu begrünen.
Ver- und Entsorgung
Die Versorgung des Plangebietes mit Trinkwasser ist über das vorhandene
Leitungsnetz herzustellen. Die bestehenden Gebäude sind über Anschlüsse an
die Gas- und Wasserversorgung angebunden. Die Löschwasserversorgung
wird über das neu zu dimensionierende und erstellende Trinkwassernetz
hergestellt werden. Die Abfallabholung erfolgt über jeweils
grundstücksbezogene Aufstellflächen für Müllbehältnisse. Eine Anfahrbarkeit
der Abholflächen für Müllfahrzeuge wird entsprechend den Anforderungen derSeite 10 von 98
Seite 11
Entsorgungsbetriebe gesichert. Die Abfallentsorgung erfolgt über
Unterflurcontainer auf den privaten Flächen im Vorhabenbereich der
KölnGrundGmbH. Die Müllfahrzeuge verlassen das Plangebiet über den neu zu
bauenden Fuß- und Radweg in Richtung Hüttenweg.
Entwässerung
Grundsätzlich kann die Entwässerung des Plangebietes über den öffentlichen
Mischwasserkanal entlang der Bahntrasse und den öffentlichen
Mischwasserkanal in der Straße „Am Burgweiher“ erfolgen. Der städtische
Kanal entlang der Bahntrasse liegt derzeit überwiegend unter privatem Gelände
und ist stark sanierungsbedürftig. Daher plant die Stadt Bonn den vollständigen
Neubau der Kanaltrasse zwischen Bahnhofstraße und Lessenicher Straße, der
gemeinsam mit dem Ausbau des Fuß und Radwegs erfolgen und durch die
KölnGrund GmbH ausgeführt werden soll. Der Kanal wird später vollständig in
öffentlichen Flächen verlaufen, die Flächen werden vom Vorhabenträger an die
Stadt übertragen, wobei die Kostentragung im Fall des Fuß- und Radwegs und
der Kanalbaumaßnahme größtenteils durch die Stadt finanziert wird, da der
Vorhabenträger diese Kosten nicht verursacht.
Da der Standort bereits vor dem 01.01.1996 an das Kanalnetz angeschlossen
war, ist er von der Verpflichtung zur ortsnahen Beseitigung von
Niederschlagswasser befreit. Die befestigten Flächen sind entsprechend ihrer
derzeitigen Nutzung im städtischen Kanalnetzmodell berücksichtigt. Die
Entwässerung des Plangebietes kann über die öffentlichen Mischwasserkanäle
entlang der Bahntrasse sowie in der Straße „Am Burgweiher“ erfolgen. Zudem
ist der Untergrund mit den im Rahmen der Baugrunderkundung des
Geologischen Büros Dr. Georg Kleinebrinker, Erkrath, vom 28.04.2019
festgestellten Durchlässigkeitsbeiwerten (kf -Werte) von 5,77 * 10-6 m/s bis
2,69 * 10-8 m/s nur unzureichend für die ortsnahe Versickerung geeignet.
Die Regenwasserrückhaltung durch begrünte Dachflächen sowie zur
Bewässerung ist im Plangebiet vorgesehen. Die privaten Flächen im Plangebiet
sind durch Modellierung und die Installation geeigneter Rückhaltemaßnahmen
auf ein 100-jährliches Starkregenereignis auszulegen. Private
Nachbargrundstücke und öffentliche Flächen dürfen dabei nicht in Anspruch
genommen werden. Für die später öffentlichen Verkehrsflächen wird, durch die
Berücksichtigung im Rahmen der Erschließungsplanung, die separate
Zwischenspeicherung und Rückhaltung entsprechender Volumina eines 100-
jährlichen Starkregens sichergestellt. Eine entsprechende
Überflutungsbetrachtung wurde dazu angefertigt.
Energiekonzept
Die Stadt Bonn hat vor dem Hintergrund des Klimaschutzes ehrgeizige Ziele
zur Minderung der CO2-Emissionen formuliert. Nach dem "Leitbild zu
Klimaschutz und Klimaanpassung" vom 12.12.2019 (DS 190114) soll die Stadt
Bonn bis 2035 klimaneutral werden. Da ein großer Anteil der Emissionen im
Gebäudebereich verursacht wird, sollen durch besonders energieeffiziente
Neubauten CO2-Emissionen vermieden und somit ein Beitrag zum Klimaschutz
geleistet werden. Gemäß dem Ratsbeschluss „Energieeffizienzstandards im
Neubau“ vom 22.10.2015 ist derzeit mindestens der KfW-Effizienzhaus 55-
Standard bezogen auf die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG
2020) einzuhalten. Eine aktualisierte Energieleitlinie wurde am 13.02.2025 vom
Rat beschlossen (DS-Nr. 242211), aufgrund der vorher abgeschlossenSeite 11 von 98
Seite 12
Planungsvereinbarung handelt es sich hier um einen Altfall, für den noch der
Beschluss vom 22.10.2015 relevant ist.
Gemäß Beschluss des Hauptausschusses vom 14.11.1995 ist im Zuge einer
Planaufstellung außerdem ein Energiekonzept zu erarbeiten, in dem
verschiedene Energieversorgungsvarianten hinsichtlich ihrer Energiebedarfe,
der CO2-Emissionen, sowie der Wirtschaftlichkeit untersucht werden. In diesem
Zusammenhang wurde für die Fläche der KölnGrund GmbH und die dort
vorgesehenen drei Wohngebäude ein Energiekonzept erarbeitet, in welchem
vier unterschiedliche Anlagenkonzepte untersucht wurden:
1. kalte Nahwärme durch Geothermie aus Erdsonden,
2. Fernwärmeanschluss,
3. zentrale Geothermie aus Erdsonden als LowEx-Variante und
4. dezentrale geothermische Wärmepumpen.
Um eine Orientierung im Vergleich mit den üblichen Systemen zu ermöglichen,
wurde zudem die dezentrale Luft-Wasser-Wärmepumpe als Referenzsystem
mit betrachtet. Im Ergebnis empfiehlt sich die Versorgung des Plangebiet
mittels Luft-Wasser-Wärmepumpen. Zusammenfassend wird folgende Aussage
getroffen: Der Vergleich der ökonomischen Ergebnisse der fünf Varianten hat
ergeben, dass die Referenzvariante (Luft-Wasser-Wärmepumpe) als dezentrale
Versorgung den geringsten Wärmepreis verursacht. Dies liegt vorrangig an den
vergleichsweisen niedrigen Installationskosten der Wärmepumpen. Die
Variante 2 (Fernwärme) schneidet mit dem höchsten Wärmepreis ab, da hier,
neben den Kosten vor Ort, die Investition in die Zuleitung der Fernwärme hin
zum Baugebiet berücksichtigt ist.
Aus ökologischer Sicht schneiden, unter Einbezug der aktuellen GEG
Emissionsfaktoren, Varianten 1 und 4 derzeit als auch perspektivisch am
besten ab. Mit Blick auf den steigenden Anteil der erneuerbaren Energien im
bundesdeutschen Strommix und/oder einer PV-Eigenstromerzeugung nehmen
die spezifischen Emissionen im Strombezug/Stromeinsatz ab.
Im Ergebnis wird jedoch festgehalten, dass aus Sicht der Gutachter alle
Varianten nach derzeitiger Gesetzeslage ähnliche ökologische Ergebnisse
erzielen, aus ökonomischer Sicht jedoch die Wärmepumpe aus Variante 3
einen verträglichen Wärmepreis darstellt und die Nutzung lokaler erneuerbarer
Energien mit einbindet. Die Referenzvariante weist sogar noch einen
geringeren Wärmepreis auf, so dass diese beiden Varianten nahezu
gleichwertige Bedingungen darstellen und mit Blick auf die aktuellen und sich
ggf. zukünftig ändernden Rahmenbedingungen können die Variante 3 und die
Referenzvariante als am ehesten geeignet angesehen werden. Da jedoch
seitens der Unteren Bodenschutzbehörde aufgrund der gerin-gen Mächtigkeit
der Wassersäule im Bereich des Bauvorhabens von einer Grundwasser-
Wärmepumpe abgeraten wird, ist nach aktuellem Wissenstand die
Referenzvariante (dezentrale Luft-Wasser-Wärmepumpe) die zu empfehlende
Wärmeversorgungsvariante.
Gemäß den Beschlüssen zur Solarverpflichtung (DS 201344 und 210919) wird
die Installation von Photovoltaikanlagen auf Gebäudedächern im Plangebiet
unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Angemessenheit und
gebäudetechnischer Anforderungen grundsätzlich verpflichtend
festgeschrieben. Auch durch die Bauordnung NRW besteht seit Anfang 2025Seite 12 von 98
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die Pflicht für 30% der Dachflächen. Die Kombination mit Dachbegrünung ist
mit geringeren Substratschichtdicken zulässig.
Verkehr
Die verkehrlichen Auswirkungen des Vorhabens wurden im Rahmen eines
Verkehrsgutachtens durch das Büro Igepa Verkehrstechnik GmbH,
Herzogenrath geprüft. Dabei sind vor allem die Auswirkungen des
planinduzierten Mehrverkehrs auf das bestehende Verkehrsnetz sowie die
Leistungsfähigkeit der Straßen- und Kreuzungspunkte und die Anzahl der
notwendigen Stellplätze inkl. der zu erwartenden Besucherverkehre geprüft
worden.
Gemäß der Untersuchung entstehen durch das Vorhaben durch Bewohner
sowie jeweils deren Besucher und die Kitanutzung täglich ca. 347 Kfz-
Fahrten/Tag (Summe Quell- und Zielverkehr) für die als Teilplangebiete 1 (WA
2) und 3 (WA 1) bezeichneten Bereiche, die über die südliche Zufahrt
angebunden sind. Dabei entfallen 31 Kfz-Fahrten/h auf die morgendliche
Spitzenstunde (7:00 bis 8:00 Uhr) und 27 Kfz-Fahrten auf die nachmittags-
Spitzenstunde (16:00 bis 17:00 Uhr). Im Teilplangebiet 2 (WA 3), das über den
Hüttenweg angebunden ist, entstehen täglich ca. 92 Kfz-Fahrten / Tag (Summe
Quell- und Zielverkehr). Dabei entfallen 6 Kfz-Fahrten auf die morgendliche
Spitzenstunde und 7 Fahrten auf die nachmittags- Spitzenstunde.
Aus gutachterlicher Sicht bestehen insgesamt somit keine Bedenken
hinsichtlich der verkehrlichen Auswirkungen der Planung. Auch die
Verkehrsbelastungen der umliegenden Straßenzüge mit den zusätzlichen
Verkehren aus der Grundstücksentwicklung sind verkehrstechnisch vertretbar.
Durch eine ausreichende Anzahl an Stellplätzen – auch Fahrradabstellplätzen -
im Plangebiet, sowie zusätzlichen öffentlichen Stellplätzen ist keine signifikante
Erhöhung des Parkdrucks im öffentlichen Raum zu erwarten.
Lärm
Die ehemalige Schamotte-Fabrik Duisdorf liegt allseitig zwischen stark
befahrenen Verkehrsachsen. Im Norden grenzt das Grundstück unmittelbar an
die DB-Strecke Bonn – Euskirchen. Südlich verläuft die Bundesstraße 56 (Am
Burgweher) das Plangebiet wird nach Süden durch die vorgelagerten
Bestandsbauten der VR-Bank Bonn und der Feuerwache vom Verkehrslärm
der B 56 abgeschirmt. Hier ist mit einer durchschnittlichen täglichen
Verkehrsstärke von ca. 22.500 Fahrzeugen zu rechnen, darunter auch ein
hoher Anteil an Schwerlastverkehr als Quell- und Zielverkehre der
benachbarten Gewerbegebiete und aufgrund der Verbindungsfunktion der B 56
für Bonn und die Vorgebirgsgemeinden. Auf der Straße „Am Burgweiher“ und in
der Bahnhofstraße verkehren zudem zahlreiche Buslinien.
Im Bebauungsplanverfahren wurde eine schalltechnische Untersuchung durch
das Büro Graner + Partner, Bergisch Gladbach durchgeführt, in der neben den
verkehrlichen Immissionen durch Straßen- und Schienenverkehr auch die
Auswirkungen der südlich des Plangebietes gelegenen gewerblichen
Nutzungen auf das Plangebiet geprüft wurden. Ebenfalls untersucht wurden die
Auswirkungen der Tiefgaragenzufahrt auf die angrenzende Wohnbebauung.
Aus der Untersuchung abgeleitete Schallschutzmaßnahmen werden imSeite 13 von 98
Seite 14
Bebauungsplan entsprechend festgesetzt so dass gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse gewahrt werden können. Die Untersuchung für den Planfall
kommt zu dem Ergebnis, dass die Höhe der einwirkenden
Straßenverkehrsgeräusche aufgrund der Lage des Plangebietes hinter den
Gebäuden an der Straße Am Burgweiher als moderat zu bezeichnen ist.
Tagsüber werden Beurteilungspegel von Lr ≤ 55 dB(A) und während des
Nachtzeitraums Lr ≤ 45 dB(A) prognostiziert. Die für ein allgemeines
Wohngebiet geltenden Orientierungswerte werden tagsüber im gesamten
Plangebiet eingehalten und nachts teilweise an den westlichen und südlichen
Randbereichen um bis zu 3 dB überschritten. Im restlichen Plangebiet werden
auch zum Nachtzeitraum die Orientierungswerte nachts eingehalten.
Ferner wurde der Schienenverkehrslärm gutachterlich untersucht. Dabei wurde
die Abschirmung durch die zukünftigen Gebäude berücksichtigt. Besonderer
Schwerpunkt lag bei der Untersuchung auf dem nördlichen Plangebietsbereich,
der sich unmittelbar südlich der Schienen befindet. Die Beurteilungspegel
betragen dort an den schienenzugewandten Fassaden bis zu 68 dB(A) tags
und bis zu 62 dB(A) nachts. Die Orientierungswerte der DIN 18005 werden
demnach um bis zu 13 dB(A) tagsüber und um bis zu 17 dB(A) nachts
überschritten. An den nördlichen Fassaden des bahnparallelen Baukörpers wird
zudem die als kritisch zu bewertende Schwelle von 60 dB(A) nachts
überschritten. Im südlichen Plangebietsbereich und somit im rückwärtigen und
schienenabgewandten Bereich werden die Orientierungswerte aufgrund der
größeren Abstände und der schallabschirmenden Wirkung der nördlichen
Plangebäude in überwiegend eingehalten. Den Überschreitungen kann durch
Optimierung der Wohngrundrisse und schalldämmende Außenbauteile
begegnet werden. Dies wird unter anderem über die Festsetzung von
Lärmpegelbereichen gem. DIN 4109 Teil 1 und 2 gesichert, für die spezifische
Schalldämmanforderungen von Bauteilen festgelegt sind. Zudem sind in
Bereichen, die Beurteilungspegel nachts von mehr als 45 dB(A) aufweisen,
fensterunabhängige Lüftungsanlagen festgesetzt. Aktive
Lärmschutzmaßnahmen in Form von Lärmschutzwänden entlang der
Bahntrasse werden nicht installiert, da diese nur Wirkungen für die unteren
Geschosse entfalten würden.
Bezugnehmend auf den Gewerbelärm, der auf das Plangebiet einwirkt sind
unterschiedliche Lärmquellen zu konstatieren. Dazu zählen die Freiwillige
Feuerwehr, der Parkplatz der VR-Bank die Nutzung der Lagerhalle der
freiwilligen Feuerwehr sowie die städtischen Lagerflächen. Die
grundstückseigene Tiefgarage des Vorhabens der KölnGrund GmbH stellt eine
weitere Lärmquelle dar. Diese Immissionen halten die Richtwerte der TA Lärm
ein.
Die Einsätze der Feuerwehr können dagegen vereinzelt nachts zu
Überschreitungen führen, allerdings nur zu Werten, die z.B. in einem
Mischgebiet und damit auch gegenüber einer Wohnnutzung zulässig wären.
Die als Toleranzwerte anzusehende Grenze der Gesundheitsgefährdung, die in
der Regel ab einem Beurteilungspegel von 60 dB(A) während des
Nachtzeitraumes nicht mehr ausgeschlossen werden kann, wird dabei deutlich
unterschritten. Die prognostizierten Maximalpegel liegen nach Aussage des
Gutachters in einer Größenordnung, bei der Gesundheitsgefahren zum Beispiel
in Form von Gehörschäden nicht anzunehmen sind. Es kann grundsätzlich
davon ausgegangen werden, dass Feuerwachen keine gewerblichen AnlagenSeite 14 von 98
Seite 15
im eigentlichen Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes sind. Die
Beurteilung der Geräuschimmissionen aus Einsätzen kann nicht auf Grundlage
der Immissionsrichtwerte der TA Lärm erfolgen, da sich diese auf den
regelmäßigen Betrieb einer Anlage beziehen. Zudem ist die soziale Adäquanz
der auftretenden Geräuschimmissionen bei einem Betrieb der freiwilligen
Feuerwehr zu berücksichtigen.
Altlasten
Das Plangebiet ist von einem Altstandort betroffen, der im Altlastenkataster der
Bundesstadt Bonn unter der Ziffer 7220-062 erfasst ist. Hierbei handelt es sich
um das Gelände einer ehemaligen Fabrik für feuerfeste Produkte, die von 1912
bis 1965 bestand. Danach wurde das Gelände von Fuhrunternehmen genutzt.
Im Jahr 2007 durchgeführte Untersuchungen kamen zu dem Ergebnis, dass
keine altlastenbedingten Belastungen vorliegen, die einen weitergehenden
Handlungsbedarf anzeigen. Allerdings bezog sich diese Einschätzung auf die
damalige Nutzungsvariation. Bei einer Umnutzung hin zu einer sensibleren
Nutzung ist eine Neubewertung vorzunehmen. Daher ist vor Errichtung der
Wohngebäude und des Kindergartens eine nutzungs- und planungsbezogene
Altlastenbewertung vorzunehmen. Sollten dabei erhöhte Messwerte festgestellt
werden, so ist der betroffene Boden auszutauschen und entsprechend den
gesetzlichen Vorgaben zu entsorgen.
Klima / Luft
Eine seit dem Jahr 2023 für das gesamte Bonner Stadtgebiet vorliegende
Planungshinweiskarte weist für den Standort eine hohe Wärmebelastung
tagsüber und einen nächtlichen Wärmeinseleffekt mit ca. +5,5 K
Temperaturabweichung gegenüber Freiflächen aus. Ein Kaltluftwirkbereich
sowie Kaltluftleitbahnen oder Kaltluftentstehungsgebiete sind im Plangebiet
sowie in dessen näherer Umgebung nicht vorhanden. Durch den sich weiter
intensivierenden Klimawandel ist mit einer weiteren Zunahme der
Wärmebelastung sowie mit einer zunehmenden Anzahl von Hitzetagen und
Tropennächten zu rechnen.
Als Beitrag zu Klimaschutz und Klimaanpassung wird eine mindestens
extensive Dachbegrünung festgesetzt. Mit einer Begrünung von Dachflächen
und Freiflächen auf dem heute überwiegend versiegelten Standort und einer
hellen Gestaltung von Oberflächen und Fassaden kann einer intensiven
Aufheizung und mangelnder nächtlicher Abkühlung entgegengewirkt und zu
einer Verbesserung des Mikroklimas beigetragen werden. Die Versiegelung soll
auf das notwendige Maß beschränkt werden. Oberirdische Stellplätze und
Zufahrten sollen nach Möglichkeit mit wasserdurchlässigen Materialien
ausgeführt werden. Nicht überbaute Flächen, die nicht als Wege, Zu- und
Ausfahrten, Stellplätze oder Nebenanlagen genutzt werden, sind vollflächig zu
begrünen und mit Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen. Bei der
gärtnerischen Gestaltung der Freianlagen sollte Wert auf Aufenthaltsqualität
und die Schaffung kühler beschatteter Bereiche gelegt werden. Insgesamt wird
sich durch die Entsiegelung von Flächen, die Durchgrünung des Gebiets und
die Bauwerksbegrünung eine Verbesserung gegenüber dem Ist-Zustand bzw.
der vormaligen Nutzung erwartet.
Baumschutz
Für die im Plangebiet befindlichen Bäume wurde im Februar 2022 eineSeite 15 von 98
Seite 16
Baumbewertung vorgelegt (Gesellschaft für Umweltplanung und
wissenschaftliche Beratung, Bonn), in der die nach Baumschutzsatzung der
Stadt Bonn geschützten Bäume im Plangebiet untersucht und hinsichtlich ihres
Gesamtzustandes und der Standfestigkeit bewertet wurden. Es wurden 21
satzungsgeschützte Bäume im Plangebiet untersucht. Von diesen mussten
bereits einige Hybrid-Pappeln im Bereich der Grundstücksgrenze zwischen
Feuerwache und Vorhabengebiet gefällt werden. Für den Bau des Fuß-und
Radweges sowie der Erschließungsstraße vom Burgweiher aus müssen
ebenfalls satzungsgeschützte Bäume gefällt werden. Die sonstigen im
Plangebiet vorhandenen Bäume sollen nach Möglichkeit erhalten werden und
sind während der Baumaßnahmen mittels geeigneter Schutzmaßnahmen
gemäß ZTV-Baumpflege* 3.11 und DIN 18920 vor Beschädigung zu schützen.
Ist es erforderlich, dass Bäume entfallen müssen, werden diese entsprechend
der Vorgaben der Baumschutzsatzung im Plangebiet ersatzgepflanzt. Durch die
Festsetzungen im Plangebiet werden dafür insgesamt mindestens 20
Neupflanzungen von Bäumen vorgesehen. Diese können als
Ersatzpflanzungen im Sinne der Baumschutzsatzung angerechnet werden.
Artenschutz
Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens wurde eine Artenschutzprüfung Stufe I
(Vorprüfung) durchgeführt, die zu folgendem Ergebnis kommt: Während die
Bahnanlage insbesondere für Reptilien ein geeignetes Habitat darstellt, bietet
die (mittlerweile beseitigte) Bestandsbebauung Potenzial als Mauersegler- und
Fledermausrevier. Daneben wurden Potenziale für die Vogelart Bluthänfling
festgestellt. Das Vorkommen des Girlitzes als besonders geschützte Art wurde
angrenzend an das Plangebiet nachgewiesen und ein Brutverdacht im
Plangebiet festgestellt. Daneben wurden auch Vorkommen von Zauneidechsen
und Wechselkröten nicht ausgeschlossen.
Zur Abklärung möglicher Vorkommen geschützter und gefährdeter Arten wurde
anschließend im Jahr 2022 eine Artenschutzprüfung Stufe II erstellt, in der die
potenzielle Betroffenheit von Fledermaus, Haselmaus, Mauersegler, Girlitz,
generell Gebäudebrütern, Wechselkröte und Zauneidechse untersucht wurden.
Das Vorkommen der Haselmaus, von Mauer- und Zauneidechsen sowie von
Wechselkröten konnte im Untersuchungsgebiet sicher ausgeschlossen werden.
Fledermäuse sowie verschiedene planungsrelevante Vogelarten, darunter der
Star und der Girlitz und der regional gefährdete Mauersegler wurden im
Plangebiet jedoch festgestellt. Die artenschutzrechtliche Untersuchung der
Stufe II gibt auf Grundlage dieser Erkenntnisse verschiedene Vermeidungs-
und Minimierungsmaßnahmen für Fledermäuse und Vögel sowie vorgezogene
Ausgleichsmaßnahmen (CEF-Maßnahmen) für den Mauersegler vor.
Neben der Schaffung von Ersatzquartieren für Mauersegler und der Einhaltung
der Bauzeitenregelung wurde eine ökologische Baubegleitung bei Abbruch des
Bestandsgebäudes als erforderlich angesehen und umgesetzt.
Somit werden keine Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 BNatSchG
ausgelöst. Bei entsprechender Einhaltung ist das Vorhaben aus
artenschutzrechtlicher Sicht zulässig.
Es wurden im Januar 2023 insgesamt 5 Nistkästen mit je drei Nistplätzen sowie
eine Klangattrappe an der Fassade des Gebäudes der freiwilligen Feuerwehr,
Am Burgweiher 49, als CEF-Maßnahme angebracht. Das im Frühjahr 2024Seite 16 von 98
Seite 17
durchgeführte Monitoring hat gezeigt, dass während der Beobachtungen im Mai
diverse Einflüge von Mauerseglern stattgefunden haben. Damit ist der
Nachweis erbracht, dass die Umsiedlung der Mauersegler-Kolonie aus dem
Gebäude der Schamotte-Fabrik angenommen wurde.
Kultur- und Sachgüter
Im Plangebiet befinden sich nach derzeitigen Erkenntnissen weder Bau- noch
Bodendenkmäler. Für das Gebäude Bahnhofstraße 31 besteht ein
Denkmalverdacht. Solange die aktuellen Plangebietsabgrenzungen beibehalten
wird, bestehen diesbezüglich von Seiten der Unteren Denkmalbehörde keine
Bedenken.
Der Fund vorgeschichtlicher oder römischer Siedlungsreste oder Gräber ist
nicht zu erwarten. Ein entsprechender Hinweis im Bebauungsplan ist daher
nicht erforderlich. Der grundsätzliche Umgang mit archäologischen Funden ist
in §§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz NRW normiert.
Nachhaltigkeitscheck
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen wird entsprechend der Mehrstufigkeit
von Planverfahren ein ebenfalls mehrstufiger Nachhaltigkeitscheck
durchgeführt (DS-Nr. 220501). Zu Beginn der vorliegenden Planung lag der
Beschluss zur Durchführung eines Nachhaltigkeitschecks noch nicht vor. Es
wurden jedoch notwendige Gutachten erstellt und bei den Planfestsetzungen
berücksichtigt. Der Nachhaltigkeitscheck Stufe II wurde zum Beschluss der
frühzeitigen Beteiligung erstellt. Die Planbegründung enthält detaillierte
Aussagen zu allen Belangen, die bei der Planerstellung zu berücksichtigen
sind. Auf dieser Grundlage wurde der Nachhaltigkeitscheck in der Stufe III
durchgeführt. Hier steht die Frage im Vordergrund, welche im Verfahren
erreichten Qualitäten im Hinblick auf die Nachhaltigkeitsstrategie durch
Festsetzungen im Bebauungsplan oder durch Vereinbarungen im
städtebaulichen Vertrag gesichert werden sollen.
Hinweis: Die als Anlage beigefügte Übersicht des Nachhaltigkeitschecks Stufe
III stellt keine „Nachhaltigkeitsbescheinigung“ dar, sondern stellt das
beabsichtigte Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie dar.
Planentwurf:
Der Bebauungsplanentwurf Nr. 6220-1 wird hiermit zur Beratung und
Beschlussfassung der Veröffentlichung (bei gleichzeitiger Aufhebung der
dadurch zu überplanenden Teile des Bebauungsplans Nr. 7420-6) vorgelegt.
Die Begründung, der Bebauungsplanentwurf, der Aufhebungsplan und dessen
Begründung, die Plandarstellung der FNP-Anpassung, der
Nachhaltigkeitscheck sowie die Auswertung der Stellungnahmen aus der
frühzeitigen Beteiligung sind als Anlage beigefügt.
Im Rahmen der Veröffentlichung des Bebauungsplanes Nr. 6220-1 (bei
gleichzeitiger Aufhebung der dadurch zu überplanenden Teile des
Bebauungsplans Nr. 7420-6) haben die Öffentlichkeit und die Behörden sowie
sonstigen Träger öffentlicher Belange Gelegenheit, sich über die Planung zu
informieren und hierzu gegebenenfalls eine Stellungnahme abzugeben.Seite 17 von 98
Seite 18
Anlage/n
1 Übersichtsplan (öffentlich)
2 Rechtsplan (öffentlich)
3 Begründung (öffentlich)
4 Auswertung Frühzeitige Beteiligung (öffentlich)
5 FNP-Anpassung (öffentlich)
6 NaPla-Checkliste Stufe III (öffentlich)
7 Rechtsplan B-Plan Nr. 7420-6 (Aufhebung) (öffentlich)
8 Begründung B-Plan Nr. 7420-6 (Aufhebung) (öffentlich)Seite 18 von 98
Bebauungsplan Nr. 6220-1
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Hardtberg
Ortsteil Duisdorf
Maßstab 1: 2500 Datum: 10.04.2025
100 mSeite 19 von 98
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Bundesstadt Bonn
Bebauungsplan Nr. 6220-1, Schamotte-Fabrik
Stadtbezirk Hardtberg, Ortsteil Duisdorf
und gleichzeitige Teilaufhebung der dadurch überplanten
Flächen des Bebauungsplans Nr. 7420-6, Rochusstraße
BegründungSeite 21 von 98
Inhalt
1 Allgemeine Vorgaben ........................................................................................... 1
1.1 Plangebiet ...................................................................................................................... 1
1.2 Planungsvorgaben ......................................................................................................... 2
1.2.1 Regionalplan ..................................................................................................... 2
1.2.2 Flächennutzungsplan ........................................................................................ 3
1.2.3 Geltendes Planungsrecht .................................................................................. 4
1.2.4 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen ........................ 5
1.2.4.1 Bonner Baulandmodell........................................................................ 5
1.2.4.2 Denkmalschutz ................................................................................... 5
1.2.4.3 Naturschutzrechtliche Belange / Baumschutz ..................................... 5
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung ..................................................... 6
1.4 Planungsablauf / Planverfahren ..................................................................................... 8
1.5 Nutzungseignung ..........................................................................................................10
2 Inhalt der Planung .............................................................................................. 11
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans ........................................................................11
2.2 Städtebauliches Konzept...............................................................................................11
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans .............................................................................13
2.3.1 Art der baulichen Nutzung ................................................................................13
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung .............................................................................15
2.3.3 Überbaubare Grundstücksfläche ......................................................................18
2.3.4 Höhenlage der baulichen Anlagen (Geländehöhe) ...........................................20
2.3.5 Tiefgaragen und Stellplätze ..............................................................................21
2.3.6 Flächen für den Gemeinbedarf „Öffentliche Verwaltung“ ..................................21
2.3.7 Pflanzfestsetzungen, Bindungen für Bepflanzungen von Bäumen, Sträuchern
und sonstigen Bepflanzungen ..........................................................................29
2.3.7.1 Begrünung der nicht überbauten Grundstücksflächen .......................29
2.3.7.2 Begrünung von Tiefgaragendächern ..................................................29
2.3.7.3 Baumpflanzungen ..............................................................................30
2.3.7.4 Dachbegrünung .................................................................................30
2.3.8 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ...................................................22
2.3.8.1 Verkehrslärm .....................................................................................23
2.3.8.2 Auswirkungen der planbedingten Verkehrszunahme auf den
öffentlichen Straßen ...........................................................................26
2.3.8.3 Schallreflexion durch Plangebäude ....................................................27
2.3.8.4 Gewerbelärm .....................................................................................27
2.3.9 Verkehrsflächen ...............................................................................................31
2.4 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen .........................................................................32
2.4.1 Einfriedungen zu öffentlichen Flächen..............................................................32Seite 22 von 98
2.4.2 Dachform und -neigung ....................................................................................32
2.4.3 Technische Anlagen und Aufbauten – Anteil, Anordnung, Einhausung ............33
2.5 Erschließung .................................................................................................................33
2.5.1 Äußere Erschließung........................................................................................33
2.5.1.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) .................................................33
2.5.1.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) .........................................33
2.5.1.3 Fahrrad- und Fußgängeranbindung ...................................................34
2.5.2 Innere Erschließung .........................................................................................34
2.5.3 Geh- Fahr- und Leitungsrecht (GFL) ................................................................22
2.5.4 Ruhender Verkehr / Mobilitätskonzept ..............................................................35
2.5.5 Technische Infrastruktur ...................................................................................37
2.5.5.1 Strom-, Gas- und Wasserversorgung, Telekommunikation ................37
2.5.5.2 Energiekonzept ..................................................................................37
2.5.5.3 Entwässerung / Kanal ........................................................................38
2.5.5.4 Abfallentsorgung ................................................................................39
3 Auswirkungen der Planung ................................................................................ 39
3.1 Städtebauliche Auswirkungen .......................................................................................39
3.2 Verkehrliche Auswirkungen ...........................................................................................40
3.3 Auswirkungen auf die Umwelt .......................................................................................41
3.3.1 Mensch / Gesundheit .......................................................................................42
3.3.1.1 Verkehrslärm .....................................................................................42
3.3.1.2 Gewerbelärm / Schutzbedürftigkeit ....................................................42
3.3.1.3 Kampfmittel:.......................................................................................43
3.3.1.4 Verschattung .....................................................................................43
3.3.1.5 Sonstige Auswirkungen .....................................................................43
3.3.2 Klima / Luft: ......................................................................................................44
3.3.3 Flora / Fauna / Artenschutz ..............................................................................44
3.3.4 Boden / Wasser................................................................................................47
3.3.4.1 Böden ................................................................................................47
3.3.4.2 Altlasten: ............................................................................................48
3.3.4.3 Erdbebenzone ...................................................................................48
3.3.4.4 Gewässer ..........................................................................................48
3.3.4.5 Niederschlagswasser / Starkregen.....................................................49
3.3.5 Landschaftsbild / Erholung ...............................................................................50
3.3.6 Kultur- und Sachgüter ......................................................................................51
3.4 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur ....................................................................51
3.5 Kosten und Finanzierung ..............................................................................................52Seite 23 von 98
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 1
1 Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Das Plangebiet befindet sich in unmittelbarer Nähe des Bahnhofes Bonn-Duisdorf nur etwa
500 m entfernt von der westlichen Stadtgrenze zur Gemeinde Alfter. Es umfasst eine Fläche
von ca. 14.859 m², die sich südlich der Bahnstrecke Bonn – Rheinbach / Euskirchen westlich
der Grundstücke an der Lessenicher Straße, nördlich der Bebauung an der Straße Am Burg-
weiher und nordöstlich der Grundstücke an der Bahnhofstraße (siehe Abb. 1) im Stadtbezirk
Hardtberg, Ortsteil Duisdorf erstreckt und die Flurstücke Nrn. 2518, 2508, 2507, 2506, 2513,
55/1, 2519, 2520, 2521, 1350, 1351, 1044, Flur 6, sowie Flurstück 2308, Flur 1, Gemarkung
Duisdorf beinhaltet. Das Plangebiet befindet sich dort in rückwärtiger Lage und ist nur bedingt
in das bestehende städtebauliche Gefüge eingebunden. Im Vorfeld der städtebaulichen Neu-
gestaltung war das Plangebiet durch verschiedene Nutzungen geprägt. Kernstück war das
Gebäude der alten Schamotte-Fabrik, deren Nutzung Anfang der 1980er Jahre aufgegeben
wurde. Es wurde lange Zeit als Lager sowie durch Einzelhandel genutzt, war stark sanierungs-
bedürftig und konnte nicht wirtschaftlich erhalten werden. Aufgrund der zahlreichen in der Ver-
gangenheit durchgeführten baulichen Veränderungen – darunter auch der teilweise Rückbau
des Schornsteins – war eine Denkmalwürdigkeit des Gebäudes nicht gegeben, woraufhin der
Abbruch ermöglicht und im Februar 2023 durchgeführt wurde.
Abb 1: Übersichtsplan mit Abgrenzung des Geltungsbereiches des Bebauungsplans. o.M.
(Quelle: www.tim-online.nrw.de)Seite 24 von 98
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 2
Weiterhin befinden sich im Plangebiet noch das Wohngebäude der Alteigentümer der Schamotte-
Fabrik (Fabrikantenvilla), ein städtisches Wohnheim sowie eine Lagerfläche mit einem Geräte-
haus der angrenzenden Feuerwache.
Auch für diese Flächen werden im Rahmen des städtebaulichen Konzepts Entwicklungsperspek-
tiven und bauliche Potenziale dargestellt, auch wenn deren Umsetzung derzeit noch nicht abseh-
bar ist. Dies gilt insbesondere für die Lagerfläche der Feuerwehr, für die sich während der
Planaufstellung abzeichnete, dass sie auch langfristig als solche genutzt werden soll und ein Um-
bau sowie eine Erweiterung des Gerätehauses vorgesehen ist. Alle genannten Flächen sind so-
mit Teil des Bebauungsplanes.
Die direkte Umgebung des Plangebietes stellt sich als heterogen dar. Neben Wohngebäuden
(II-III Geschosse, jenseits der Bahn IV Geschosse) sind insbesondere an der Straße Am Burg-
weiher auch IV-V-geschossige gemischt genutzte Gebäude (z.B. VR-Bank, Feuerwache, Apo-
theke, Optikfachgeschäft u.a.) vorhanden. Südlich der Straße Am Burgweiher befindet sich ein
bis zu VII-geschossiger Wohn- und Geschäftskomplex. Jenseits der Bahnhofstraße befindet
sich ein Discounter mit darüber liegenden Wohnungen und einem dazugehörigen Parkplatz
sowie einige weitere gemischt genutzte Gebäude.
Die ehemalige Schamotte-Fabrik sowie das Gebäude der Alteigentümer werden aktuell über
eine bisher private Stichstraße von der Straße Am Burgweiher aus westlich der VR-Bank er-
schlossen. Die Lagerfläche der Feuerwehr und des Amts für Umwelt und Stadtgrün wird der-
zeit über das Grundstück der Feuerwache von der Straße Am Burgweiher aus erreicht. Für
eine geordnete bauliche Entwicklung der Gemeinbedarfsfläche muss die Erschließung des
gefangenen Grundstücks durch Vereinigung mit dem Feuerwehrgrundstück oder über eine
dingliche Sicherung hergestellt werden, was unabhängig von der Bauleitplanung erfolgen
kann. Das städtische Wohngebäude verfügt über eine Erschließung vom Hüttenweg aus.
1.2 Planungsvorgaben
1.2.1 Regionalplan
Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn/Rhein-Sieg liegt
das Plangebiet innerhalb des Allgemeinen Siedlungsbereiches (ASB). Die Bahntrasse der
Bahnstrecke Bonn – Rheinbach / Euskirchen ist als Schienenweg für den überregionalen und
regionalen Verkehr dargestellt. An diesen Darstellungen ändert sich durch die Neuaufstellung
des Regionalplan nichts.Seite 25 von 98
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 3
Abb 2: Ausschnitt aus dem Regionalplan Köln mit Kennzeichnung des Plangebietes
(Quelle: Bezirksregierung Köln)
1.2.2 Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Stadt Bonn stellt das Plangebiet als gemischte Baufläche dar.
Da die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes gem. § 4 BauNVO vorgesehen ist, kann
der Bebauungsplan nicht als „aus dem Flächennutzungsplan entwickelt“ angesehen werden.
Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung gem. § 13a Abs. 2 Satz 2 BauGB
anzupassen. Mit Schreiben vom 20.09.2022 bestätigt die Bezirksregierung Köln die Anpas-
sung an die Ziele der Raumordnung.
Abb 3: Flächennutzungsplan der Stadt Bonn mit Kennzeichnung des Plangebietes (Quelle:
Bundesstadt Bonn)Seite 26 von 98
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 4
1.2.3 Geltendes Planungsrecht
Verbindliches Planungsrecht besteht für das Plangebiet in Form des Bebauungsplanes Nr.
7420-6 der Stadt Bonn. Der im Jahr 1962 von der damaligen Gemeinde Duisdorf als Durchfüh-
rungsplan Nr. 6 aufgestellte Bebauungsplan verfolgte das städtebauliche Ziel, die Nutzung der
Schamotte-Fabrik mittels der Festsetzung eines Industriegebietes planerisch zu sichern.
Diese Nutzung wird bereits seit Anfang der 1980er Jahre mit der Aufgabe der Schamotte-
Fabrik nicht mehr verfolgt.
Abb 4: Durchführungsplan Nr. 6A, C u. D, Gemeinde Duisdorf (Quelle: Bundesstadt Bonn),
der im Bebauungsplan Nr. 7420-6 aufgegangen istSeite 27 von 98
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 5
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ werden die Fluchtli-
nienpläne Nr. 9 Duisdorf Bergstraße und Nr. 8 Duisdorf Lessenicher Straße sowie der Bebau-
ungsplan Nr. 7320-26 soweit sie in den Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes Nr. 6220-
1 „Schamotte-Fabrik“ fallen, geändert. Der Bebauungsplan Nr. 7420-6 wird im Geltungsbe-
reich des Bebauungsplans Nr. 6220-1 aufgehoben. Dies ist damit begründet, als dass das
darin festgesetzte Industriegebiet auch bei Unwirksamkeit des neuen Bebauungsplans nicht
wieder auflebt, da dieses nicht mehr umfeldverträglich ist.
1.2.4 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen
1.2.4.1 Bonner Baulandmodell
Das Vorhaben fällt unter die Regularien des Bonner Baulandmodells. (Ratsbeschluss vom
30.3.2017, DS-Nr. 1613742EB5, konkretisiert bzw. modifiziert durch Ratsbeschluss vom
10.07.2018, DS-Nr. 1811574EB5). Deshalb werden insgesamt mindestens 40% der gesamten
Bruttogrundfläche (BGF) Wohnen in öffentlich gefördertem Wohnungsbau entstehen, davon
20% Förderweg A und 20% Förderweg B.
Der Rat der Stadt Bonn hat am 28.06.2021 einen weiteren Beschluss zur Modifizierung des
Baulandmodells gefasst (DS-Nr. 201298), nach der bei sämtlichen Wohnungsneubauvorha-
ben ab 20 Wohneinheiten, für die ab dem 01.07.2021 neues Planungsrecht geschaffen wird,
insgesamt 50% der gesamten Bruttogrundfläche Wohnen in öffentlich gefördertem Wohnungs-
bau entstehen soll. Wegen des bereits vorliegenden Zielbeschlusses wird für den Bebauungs-
plan 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ jedoch von einem Altfall ausgegangen, nach dem die verbind-
liche Mindestquote von 40% gilt.
1.2.4.2 Denkmalschutz
Im Vorhabengebiet sind keine Baudenkmäler vorhanden. In der näheren Umgebung ist ein
unter Denkmalschutz stehender Torbogen der ehemaligen „Dudenstorper Wasserburg“ Duis-
dorf zu konstatieren. Darüber hinaus verläuft das vermutete Bodendenkmal „Wasserleitung,
Römisch, NGP 2018/0029, VBD 0077“ am südlichen Rand des Plangebiets. Auswirkungen
durch die vorliegende Planung sind nicht zu erwarten.
1.2.4.3 Naturschutzrechtliche Belange / Baumschutz
Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines Landschaftsplans, eines Natura-2000 o-
der eines Natur- oder Landschaftsschutzgebiets. Gesetzlich geschützte oder schutzwürdige
Biotope sind von der Aufstellung des Bebauungsplans nicht betroffen. Als Biotopfläche mit
besonderer Bedeutung VB-K-5208-025 ist die Biotopverbundfläche „Bahntrasse und aufgelas-
sene Kiesgrube im Westen von Bonn“ ausgewiesen. Die Fläche sollte von Überplanung voll-
kommen freigehalten werden und ein Schutzstreifen (Pufferzone) von mind. 2,0 bis 3,0 m sollte
den jetzigen Bestand einschließen. Die Planung des bahnparallelen Rad- und Gehweges
sollte dergestalt erfolgen, dass die Funktion als Verbindungs-, Ergänzungs- und Entwicklungs-
bereich und seine wertvollen Strukturen für den Arten- und Biodiversitätsschutz erhalten blei-
ben.
Um ein sicheres Nebeneinander von Zu-Fuß-Gehenden und Radfahrenden zu gewährleisten
ist für den bahnparallelen Geh- und Radweg eine Breite von 6,5 m vorgesehen. Aufgrund der
Eigentumsverhältnisse und der damit verbundenen fehlenden Flächenverfügbarkeiten kannSeite 28 von 98
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 6
im westlichen Bereich des Plangebietes die geforderte Pufferzone jedoch nicht eingehalten
werden. Auch in die Biotopverbundfläche selbst muss in einem kleinen Teilbereich im Flur-
stück 2513 eingegriffen werden, da sich die Fläche auf dem für den Radweg vorgesehenen
Bereich befindet. Die in der Stadt Bonn verfolgte Mobilitätswende hat jedoch zum Ziel, um-
weltfreundliche Mobilitätsformen wie beispielsweise Bus und Bahn und auch das Fahrrad at-
traktiver zu machen und sie klug miteinander zu verknüpfen. Dass mit dem Ausbau des Rad-
weges und dessen überörtlichen Verbindungsfunktion sowie der direkten Anbindung an den
Bahnhof Duisdorf genau dieses Ziel verfolgt wird, wird der Eingriff in den Schutzstreifen hin-
genommen. Zudem wäre ein Eingriff in den Biotopverbund auch ohne den Bau des Radwegs
notwendig, um die Wartung des südlich der Bahntrasse befindlichen städtischen Kanals und
die Erreichbarkeit der Schachtbauwerke sicherzustellen.
Da die randlichen Flächen der Bahntrasse jedoch unberührt bleiben, wird davon ausgegangen,
dass ihre Funktion als Verbindungs- Ergänzungs- und Entwicklungsbereich und seine wertvol-
len Strukturen für den Arten- und Biodiversitätsschutz erhalten bleibt.
Die Artenschutzbelange wurden im Rahmen einer Artenschutzprüfung ermittelt und wurden
bei der Aufstellung des Bebauungsplanes berücksichtigt (siehe Pkt. 3.3.3).
Gemäß der Bonner Baumschutzsatzung sind Bäume mit einem Stammumfang von 100 cm
und mehr, bei Nadelbäumen 150 cm und mehr, gemessen in einer Höhe von 100 cm ge-
schützt. Diese Vorschriften gelten nicht für Obstbäume, mit Ausnahme von Nussbäumen und
Esskastanien. Im Plangebiet unterliegen 21 Bäume dem Schutz dieser Satzung. Eine von der
Verwaltung aufgelegte Neufassung der Baumschutzsatzung befindet sich derzeit in den poli-
tischen Gremien in der Diskussion.
Für die im Vorhabenteil des Plangebiet befindlichen Bäume wurde im Februar 2022 eine
Baumbewertung vorgelegt (Gesellschaft für Umweltplanung und wissenschaftliche Beratung,
Bonn), in der die nach Baumschutzsatzung der Stadt Bonn geschützten Bäume im Plangebiet
untersucht und hinsichtlich ihres Gesamtzustandes und der Standfestigkeit bewertet wurden.
Insgesamt wurden im Plangebiet 21 Bäume erfasst. Voraussichtlich müssen die meisten die-
ser Bäume für das Vorhaben gefällt werden. Weitere Bäume, die sich auf dem Grundstück des
städtischen Wohnheims befinden und in der Trasse des künftigen Rad-und Fußwegs entlang
der Bahntrasse stehen, wurden davon nicht erfasst, müssen jedoch ebenfalls planbedingt ge-
fällt werden. Im Rahmen der Baufeldfreimachung wurden bereits Bäume gefällt, deren Stand-
sicherheit nach den Aussagen des Gutachtens nicht mehr gegeben war. Zudem mussten be-
reits Bäume entfernt werden, die in der Trasse des im Norden des Plangebietes befindlichen
Kanals standen und zum einen für den Fuß- und Radweg ohnehin entfallen müssen, zum
anderen für die erforderliche Überprüfung des Bestandskanals entfallen mussten.
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung
Im Jahr 2019 hat die KölnGrund Haus- und Grundbesitz GmbH, Köln, die ehemalige Scha-
motte-Fabrik mit dem Ziel einer wohnbaulichen Entwicklung erworben.
Das erworbene Grundstück innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes umfasst
die Liegenschaft der ehemaligen Schamotte-Fabrik und die Zufahrt von der Straße Am Burg-
weiher aus sowie eine schmale Fläche südlich der Bahntrasse und östlich der Bahnhofstraße
und beinhaltet rd. 8.330 m².
Die 1912 erbaute Schamotte-Fabrik stellte Anfang der 1980er Jahre ihre Produktion ein. Die
Gebäude der ehemaligen Schamotte-Fabrik waren stark sanierungsbedürftig und bereitsSeite 29 von 98
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 7
mehrfach umgebaut worden. Sie standen nicht unter Denkmalschutz und wurden im Februar
2023 zurückgebaut.
Um das gesamte Areal zwischen der Bahntrasse und der Bebauung an der Straße Am Burg-
weiher einer Gesamtbetrachtung zu unterziehen und die dafür getroffenen Zielsetzungen pla-
nungsrechtlich zu sichern, werden neben dem Grundstück der ehemaligen Schamotte-Fabrik
auch Flächen, die im Eigentum der Stadt Bonn sowie von Privatpersonen stehen, in den Gel-
tungsbereich des Bebauungsplanes einbezogen. Die Notwendigkeit der Einbeziehung in das
Planverfahren ergibt sich zudem daraus, dass die Flächen im bisherigen Bebauungsplan als
Industriegebiet festgesetzt sind. Damit wäre eine Wohnnutzung im Plangebiet unzulässig.
Mit der Neuaufstellung des Bebauungsplans ist die Entwicklung einer wohnbaulichen Nutzung
auf einer ehemals industriell genutzten Fläche vorgesehen. Dabei wird das Ziel der mehrfa-
chen Innenentwicklung verfolgt und trägt dazu bei, eine untergenutzte Fläche wieder nutzbar
zu machen. Vor dem Hintergrund des anhaltend hohen Wohnraumbedarfs in Bonn und der
integrierten zentrennahen und infrastrukturell sehr guten Lage im Stadtteil Duisdorf, soll der
Bereich städtebaulich neu geordnet und eine gewerbliche oder industrielle Nutzung nicht wei-
terverfolgt werden. Es soll dort zukünftig ein urbanes, qualitätsvolles Wohnquartier entstehen,
dass oberirdisch weitgehend autofrei ist und den Wohnstandort Duisdorf stärkt. Dafür ist ein
differenziertes Angebot an zeitgemäßen und zielgruppenorientierten Mehrfamilienhäusern mit
einer hohen Aufenthaltsqualität im Freiraum vorgesehen. Die Lagerfläche der Feuerwehr soll
langfristig erhalten und eine geringfügige Erweiterung des Lagergebäudes ermöglicht werden.
Im gesamten Plangebiet schafft der Bebauungsplan die planungsrechtlichen Voraussetzun-
gen zur Realisierung von ca. 105 Wohneinheiten, einer dreigruppigen Kita inkl. Freibereich
und des Gerätehauses für die Feuerwehr. Allein auf der Fläche der ehemaligen Schamotte-
Fabrik ist die Realisierung von rd. 80 Wohneinheiten und der Kita möglich. Zusätzlich kann auf
dem Grundstück des städtischen Wohnheims die Wohnnutzung durch Aufstockung oder Ab-
riss und Neubau intensiviert werden.
Bonn ist eine wachsende Stadt. Im Zuge der erfolgreichen Umstrukturierung von der Bundes-
hauptstadt zur Bundesstadt mit ihrer inzwischen diversifizierten Wirtschaftsstruktur, der Rhei-
nischen Friedrich-Wilhelms-Universität Bonn mit rund 33.000 Studierenden, den zahlreichen
kleinen, mittleren und großen Arbeitgebern, einigen Bundesministerien und sonstigen Bundes-
institutionen sowie mit zahlreichen internationalen Organisationen ist die Einwohnerzahl
Bonns stetig gewachsen. Den Prognosen der verschiedenen Marktbeobachter folgend wird
dieses Wachstum auch zukünftig anhalten. Dies gilt nicht nur für die Stadt Bonn, sondern nach
wie vor auch für das direkte Umland und die umliegende Region.
Zum Stichtag 31.12.2021 lebten 335.974 Personen mit Hauptsitz in Bonn. Bis 2050 geht die
amtliche Statistik (it.nrw) davon aus, dass Bonn, ausgehend vom Jahr 2021, um 8,8 % auf
dann 359.600 Einwohner wachsen wird. Die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre be-
stätigt diesen prognostizierten Trend. Begründet wird diese Entwicklung vor allem durch regi-
onale und überregionale Wanderungsgewinne, von denen insbesondere Bonn als wirtschaft-
licher Wachstumsmotor der Region profitiert. Die Stadt verzeichnet zudem ein natürliches Be-
völkerungswachstum durch einen Geburtenüberschuss.
Weiter trugen in der jüngeren Vergangenheit insbesondere auch Flüchtlingsbewegungen zu
einer Steigerung der Bevölkerungszahlen bei. Mit der Zunahme der Wanderbewegungen hat
sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt, insbesondere im Segment des preisgünstigen und
geförderten Wohnraums, weiter verschärft und stellt daher eine große Herausforderung dar.Seite 30 von 98
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 8
Auch der Trend zur Singularisierung der Haushalte und die weiter zunehmende Wohnflächen-
inanspruchnahme pro Person fördern die Nachfrage nach Wohnraum. Lt. Zensus 2011 sind
bereits 51 % der Haushalte in Bonn Einpersonenhaushalte und 26 % Zweipersonenhaushalte.
Die sowohl quantitativ als auch qualitativ große Nachfrage nach Wohnraum trifft auf ein ver-
gleichsweise kleines Bonner Stadtgebiet, das durch große, schützenswerte Landschaftsräume
wie zum Beispiel den Kottenforst und den Ennert geprägt wird. Die Aussagen des fortgeschrie-
benen Integrierten Freiraumsystems (IFS) müssen dabei besonders berücksichtigt werden.
Außerdem besitzt Bonn traditionell wenige Konversionsflächen, die aus einer militärischen,
gewerblichen oder bahntechnischen Vornutzung resultieren.
Zur Verbesserung des Wohnungsangebotes müssen daher alle im Stadtgebiet vorhandenen
Flächenpotentiale aktiviert werden. Dort besteht jedoch nur noch ein begrenztes Angebot an
entsprechenden Wohnbaupotentialflächen. Die Entwicklung der bisher industriell genutzten
Fläche zu einer wohnbaulichen genutzten Fläche entspricht dem Ziel der Bundesstadt Bonn,
dem bestehenden und zukünftigen Bedarf an Wohnraum durch eine aktive Wohnbauentwick-
lungsplanung gerecht zu werden.
Der Bonner Wohnungsmarkt ist insbesondere im preisgünstigen Segment von einem Mangel
bei gleichzeitig steigender Nachfrage gekennzeichnet. Die absehbare soziodemographische
Entwicklung im Vergleich zum derzeitigen Wohnungsbestand und die zu erwartenden real sin-
kenden Alterseinkünfte lassen noch eine weiter steigende Nachfrage an preisgünstigen, al-
tersgerechten und barrierefreien Wohnungen erwarten.
Vor dem Hintergrund, dass ein hoher Anteil der geplanten Wohneinheiten im öffentlich geför-
derten Wohnungsbau entstehen wird, besteht für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplanes ein erhebliches öffentliches Interesse.
Zur Umsetzung dieser Planungsziele bedarf es der Änderung des bestehenden Planungsrech-
tes. Hierzu wird der Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ aufgestellt, in dem zukünf-
tig entsprechend den beschriebenen Zielsetzungen ein Allgemeines Wohngebiet gem. § 4
Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie eine Fläche für Gemeinbedarf mit der Zweckbe-
stimmung „öffentliche Verwaltung“ gem. § 9 Abs. 1 Nr. 5 Baugesetzbuch (BauGB) festgesetzt
werden.
1.4 Planungsablauf / Planverfahren
Der Rat der Stadt Bonn hat am 28.06.2021 den Zielbeschluss zur wohnbaulichen Entwicklung
des Bereiches der ehemaligen Schamotte-Fabrik (Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-
Fabrik“) gefasst. Damit wurde dem Antrag der KölnGrund Haus- und Grundbesitz GmbH, Köln,
auf Aufstellung eines Bebauungsplanes für die in ihrem Eigentum stehenden Flächen vom
16.05.2019 sowie die städtischen und privaten Flächen – unter der Prämisse der Durchführung
eines Wettbewerbsverfahrens mit mind. acht Teilnehmenden – zugestimmt.
Zur Konkretisierung einer tragfähigen städtebaulichen Idee und einer qualitätsvollen Architek-
tur wurde im Jahr 2022 ein städte- und hochbaulicher Realisierungswettbewerb durchgeführt,
zu dem acht Planungsteams eingeladen wurden, von denen sich schließlich sechs beteiligt
haben. Der Siegerentwurf der Arbeitsgemeinschaft cityförster architecture+urbanism, Mosaik
Architekten und nsp landschaftsarchitekten + stadtplaner (alle aus Hannover) bildet die Grund-
lage für das vorliegende Bebauungsplanverfahren. Der Entwurf wurde im weiteren VerfahrenSeite 31 von 98
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 9
auf Empfehlung der Wettbewerbsjury hinsichtlich der Detaillierung des Freiraums, des Mobili-
tätskonzeptes und der Optimierung des Wohnungsmixes noch überarbeitet. Die Erschlie-
ßungssituation von Süden wurde bereits geprüft und konkretisiert. Als Reminiszenz an die
ehemalige industrielle Nutzung sollen alte Ziegel des Fabrikgebäudes Verwendung in der Frei-
raumgestaltung finden. Im an das Wettbewerbsverfahren anschließenden Prozess der Bau-
leitplanung hat sich, aufgrund aktueller Planungen der angrenzenden Feuerwache, das städ-
tebauliche Konzept insofern geändert, als dass die ehemalig südöstlich geplante Wohnbauflä-
che auf dem städtischen Grundstück zugunsten einer Gemeinbedarfsfläche für die öffentliche
Verwaltung wegfällt. Somit wird die städtische Lagerfläche und das Feuerwehrgerätehaus in
die Planung integriert sowie eine Erweiterung des Gerätehauses ermöglicht.
Der Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ wird als Bebauungsplan der Innenentwick-
lung gem. § 13a BauGB aufgestellt. Die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a
BauGB sind gegeben:
Es handelt sich um die Wiedernutzbarmachung einer Fläche, die aktuell untergenutzt ist. Mit
der vorgesehenen Wohnnutzung wird dem Bedarf zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohn-
raum gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 3 BauGB Rechnung getragen.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans hat eine Fläche von ca. 14.859 m². Damit wird die
künftige Grundfläche, die mit dem vorliegenden Bebauungsplan überbaut werden kann, deut-
lich unter dem Grenzwert nach § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB von 20.000 m² liegen. Auch werden
keine Vorhaben begründet, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung gemäß § 6 UVPG (Gesetz
über die Umweltverträglichkeitsprüfung) in Verbindung mit Spalte 1 der Anlage 1 des UVPG
unterliegen. Die in § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter sind nicht betroffen (siehe
auch Pkt. 3).
Nach § 13a Abs. 2 Satz 1 gelten im beschleunigten Verfahren die Vorschriften des vereinfach-
ten Verfahrens im Sinne des § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB entsprechend. Danach wird von
einer Umweltprüfung und einem Umweltbericht abgesehen. Eingriffe, die auf Grund der Auf-
stellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, gelten als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6
BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.
Die Umweltauswirkungen und Ergebnisse der Fachgutachten werden in der Begründung zum
Bebauungsplan zusammenfassend beschrieben. Relevante Umweltbelange werden im Ver-
fahren berücksichtigt. Am 12.12.2023 wurde in der Sitzung des Rates - nach vorherigen Bera-
tungen im Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale Agenda am 15.11.2023, in der Sitzung
der Bezirksvertretung Hardtberg am 28.11.2023 und im Ausschuss für Wohnen, Planen und
Bauen am 30.11.2023 - die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach
§ 3 Abs.1 BauGB beschlossen.
Die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung wurde im Amtsblatt Nr. 6 vom 14.02.2024 orts-
üblich bekannt gemacht. Die Möglichkeit der Abgabe von Stellungnahmen in Schriftform, per
E-Mail und über das Beteiligungsportal www.bonn-macht-mit.de fand vom 19.02.2024 bis zum
04.03.2024 statt.
Am 29.02.2024 wurden die Ziele und Zwecke der Planung in einer öffentlichen Bürgerbeteili-
gungsveranstaltung im Rathaus Hardtberg dargestellt.
Darüber hinaus wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange mit Schreiben
vom 26.02.2024 beteiligt und um Stellungnahme bis zum 05.04.2024 gebeten.Seite 32 von 98
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 10
Stellungnahmen, die Inhalt und Gegenstand des Bebauungsplanes betreffen, wurden – sofern
erforderlich - in den entsprechenden Gutachten untersucht. Insofern flossen die geäußerten
Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit in die weitere Planbearbei-
tung sowie die Fortschreibung der Fachgutachten ein.
Die geäußerten Bedenken und Anmerkungen lassen sich im Wesentlichen folgenden The-
menbereichen zuordnen:
 Planverfahren
 Art der Bürger*innenbeteiligung
 Berücksichtigung von Menschen mit Behinderung
 Mobilität / Parken / Radweg
 Zusätzlicher Verkehr im Umfeld des Plangebietes
 Städtebau / Architektur
 Starkregen
Dabei lag der Fokus insbesondere auf dem erhöhten Verkehrsaufkommen, der Sorge vor ei-
nem zu geringem Stellplatzangebot, dem Einfügen des Vorhabens in die Umgebung, der Be-
rücksichtigung der Belange von Behinderten im Plangebiet und dem Umgang mit Starkregen-
ereignissen.
Da die Ergebnisse der zu den verschiedenen Themen erstellten Gutachten (Verkehr, Schall,
Mobilitätskonzept, topografischen Fließweganalyse) zu dem Ergebnis kamen, dass die Pla-
nung verträglich ist, die neu entstehenden Verkehre ohne Einschränkungen abwickelbar sind
und die vorgesehenen Stellplätze den Vorgaben der Stadt Bonn entsprechen, wurde die Pla-
nung mit geringfügigen Änderungen bei der Zufahrtssituation beibehalten. Inklusion und Bar-
rierefreiheit wird beim Bau der Gebäude und bei der Ausgestaltung der Freiräume grundsätz-
lich berücksichtigt, da die dafür geltenden rechtlichen Vorschriften befolgt werden müssen. Die
oben beschriebene Änderung der südöstlich geplanten Wohnbaufläche auf dem städtischen
Grundstück zugunsten einer Gemeinbedarfsfläche für die öffentliche Verwaltung wurde im
Nachgang der frühzeitigen Beteiligung durchgeführt.
1.5 Nutzungseignung
Die städtebauliche Anordnung des aufgezeigten Entwurfs sowie die geplante Nutzung mit
Wohnungen, einer Kindertagesstätte und einer Lagerfläche sowie einem Gerätehaus für die
Feuerwache ist ausgewogen und fügt sich in die verhältnismäßig ruhige Lage im Stadtteil Bonn
Duisdorf ein.
Die Bahntrasse bzw. der nahegelegene Bahnhof gewährleisten eine sehr gute Anbindung an
den ÖPNV. Mit dem geplanten bahnparallelen Fuß- und Radweg entsteht eine neue Mobilitäts-
achse, die nicht nur durch die zukünftigen Bewohner*innen des Quartiers, sondern stadtteil-
übergreifend genutzt werden wird. Um den durch die Bahntrasse entstehenden Lärmemissio-
nen innerhalb des neuen Wohnquartiers entgegenzuwirken, sieht die Planung bahnparallel
eine vier- bis fünfgeschossige Riegelbebauung vor, durch die alle südlich davon gelegenen
Gebäude vor den Schallemissionen der Bahn geschützt werden.
Das direkte Umfeld des Plangebiets setzt sich aus unterschiedlichen Typologien von II-VII-
geschossigen Gebäuden zusammen, die häufig gemischt genutzt, teilweise aber auch aus-Seite 33 von 98
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 11
schließlich zum Wohnen genutzt werden. Der städtebauliche Entwurf sieht eine Mehrfamilien-
hausbebauung mit III bis V Vollgeschossen vor. Die Lagerfläche sowie das Gerätehaus der
Feuerwehr bleiben aufgrund der langfristigen Planungen der angrenzenden Feuerwache er-
halten. Das Gerätehaus kann geringfügig erweitert werden. Die Verträglichkeit der Feuerwehr
unmittelbar neben der entstehenden Wohnbebauung wurde gutachterlich geprüft und als rea-
lisierbar eingestuft (siehe auch Pkt. 2.3.8.3).
2 Inhalt der Planung
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Das Ziel des Bebauungsplans ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Ent-
wicklung der ehemalig industriell genutzten Fläche der ehemaligen Schamotte-Fabrik zu
schaffen. Es soll künftig eine Fläche für urbanes Wohnen entstehen, um dem in der Stadt Bonn
anhaltenden Wohnungsdruck Rechnung zu tragen. Zusätzlich soll eine Kindertagesstätte dazu
beitragen, den hohen Bedarf an Kinderbetreuungsplätzen in Duisdorf zu decken. Der Erhalt
der Lagerfläche sowie des darauf befindlichen Gerätehauses für die Feuerwehr hat sich im
Laufe des Planverfahrens als notwendig herausgestellt und wird als verträglich eingestuft. Die
Fläche soll für diese Nutzung langfristig planerisch gesichert werden. Eine geringfügige Erwei-
terung des Gerätehauses soll möglich sein.
Die Neubebauung soll das Grundstück funktional und gestalterisch aufwerten und damit zur
städtebaulichen Weiterentwicklung des Stadtraumes beitragen.
Vor dem Hintergrund des anhaltend hohen Bedarfs nach neuem Wohnraum in der Stadt Bonn
können die teilweise umgebenden Einfamilienhäuser aus heutiger Sicht nicht der prägende
Maßstab für die geplante Bebauung sein. Vielmehr erfolgt eine Orientierung an den vorhan-
denen Mehrfamilienhäusern. Gleichzeitig wird mithilfe von unterschiedlichen Wohntypologien
eine hohe Wohnqualität in ruhiger Lage in Duisdorf geschaffen und – auch im Hinblick auf eine
„mehrfache Innenentwicklung“ (neben baulicher Verdichtung wird auch die Erhaltung und Qua-
lifizierung urbanen Grüns berücksichtigt, sowie eine Reduzierung des motorisierten Individu-
alverkehrs befördert) – großzügige und hochwertig gestaltete Grünflächen vorgesehen.
Den Belangen von Menschen mit Behinderung wird durch die vorgesehene Planung ebenfalls
Rechnung getragen. Es sind von der KölnGrund GmbH zwei behindertengerechte Wohnungen
vorgesehen. Zudem sind grundsätzlich die Vorgaben der BauO NRW bei der Umsetzung des
Vorhabens zu berücksichtigen. Hier ist zu unterscheiden zwischen öffentlichen Verkehrsflä-
chen und privaten Grundstücksflächen. Öffentliche Flächen sind nach §4 Behindertengleich-
stellungsgesetz NRW barrierefrei auszuführen, womit die DIN 18040-3 als Mindeststandard
anzuwenden ist. Die Planungen zur Barrierefreiheit werden jedoch erst auf der Ebene der
Bauantragsverfahren getätigt und von der Genehmigungsbehörde geprüft. Diese ist somit
nicht Gegenstand der Bauleitplanung.
2.2 Städtebauliches Konzept
Die Konzeption für das Areal der ehemaligen Schamotte-Fabrik in Bonn Duisdorf von der Ar-
beitsgemeinschaft Cityförster, Mosaik Architekten und nsp Landschaftsarchitekten sieht die
Transformation des ehemaligen Industriestandorts zu einem Wohnstandort mit unterschiedli-
chen Wohntypologien und hoher Wohnqualität vor.Seite 34 von 98
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 12
Die städtebauliche Anordnung der Gebäude ist durch die Lage im Inneren eines größeren
gemischt genutzten Quartiers entstanden. Ein wesentliches Kriterium waren zudem die Schal-
lemissionen der nördlich gelegenen Bahntrasse. Eine vier- bis fünfgeschossige Riegelbebau-
ung entlang der Bahntrasse schirmt das Ensemble vom Bahnlärm ab. Dessen fußläufige Er-
schließung erfolgt von dem autofreien Blockinnenbereich sowie zusätzlich über Zugänge an
dem bahnparallelen Radweg und ist somit von zwei Seiten erschlossen. Zwei polygonale vier-
geschossige Solitärgebäude mit eingeschnittenen Dachterrassen im Süden bilden den Über-
gang zur aufgelockerten Bebauung in der Umgebung. Die beiden baugleichen Gebäude fügen
sich mit ihrer Kubatur in die Umgebungsbebauung ein und bieten Raum für verschiedenartige
Wohntypologien. Sie sind gegeneinander verdreht angeordnet und bilden dadurch differen-
zierte Freiräume aus.
In der Verlängerung der von Süden kommenden Zufahrt entsteht im Westen des Plangebietes
ein weitgehend autofreier Quartiersplatz, der als identitätsstiftende Adresse und Treffpunkt
fungiert. In Richtung Osten erstreckt sich ein begrünter Freiraum, zu welchem die gegenüber-
liegenden Eingänge der Gebäude orientiert sind.
Die angrenzenden städtischen und privaten Grundstücke können in das städtebauliche Bild
integriert werden. Ziel ist es, bauliche Entwicklungsoptionen für diese darzustellen und im Rah-
men des Bebauungsplanverfahrens die planungsrechtlichen Voraussetzungen hierfür zu
schaffen. Konkrete hochbauliche Konzepte liegen derzeit noch nicht vor. Insbesondere für die
städtischen Flächen sollen diese erst zu einem späteren Zeitpunkt und unter Berücksichtigung
der zukünftigen Bedarfssituation definiert werden.
Das Bestandsgebäude, in dem sich heute ein städtisches Wohngebäude befindet, kann nach
dem vorliegenden Konzept entweder erhalten bleiben und durch eine Aufstockung und Ergän-
zung von Balkonen optimiert, oder alternativ im Zuge einer Neubebauung weiterentwickelt
werden.
Südlich davon besteht nach den Planungen der Wettbewerbsgewinner*innen auf der heutigen
städtischen Lagerfläche bzw. dem Standort des Gerätehauses der Feuerwehr die Option, ei-
nen weiteren viergeschossigen Solitärbaukörper in Anlehnung an die Nachbargebäude zu er-
richten. Da sich im Laufe des Aufstellungsverfahrens des Bebauungsplans jedoch herausge-
stellt hat, dass die Stadt Bonn und die Feuerwehr einen langfristigen Erhalt der Lagerfläche
und den Neubau des Gerätehauses planen, wird die Umsetzung dieser Option nicht mehr
verfolgt und planungsrechtlich nicht ermöglicht.
Im Westen kann im Bereich der Fabrikantenvilla ein größer dimensionierter Baukörper als
Wohngebäude dem Quartiersplatz eine klare Kante geben und die Lärmeinwirkung ins Quar-
tiersinnere minimieren. Lärmschutz sowie Raumbildung und Sicherstellung der Wohnqualität
sind nicht von der Entwicklung der Nachbargrundstücke abhängig. Auch ohne diese entsteht
ein in sich funktionierendes und grünes Wohnquartier, so dass eine abschnittsweise Realisie-
rung des Gesamtkonzeptes möglich ist.
Im Erd- und 1. Obergeschoss des südwestlichen Solitärs wird eine 3-zügige Kita mit Außen-
spielbereich (mind. 600 m²) vorgesehen. Die Kita dient vorrangig der Deckung des Bedarfs,
der durch das neue Quartier entstehen wird. Darüber hinaus können auch Kinder aus der Um-
gebung aufgenommen werden. Die Integration der Kita in das Wohngebäude bewirkt eine ef-
fiziente Flächennutzung. Der Außenbereich der Kita erstreckt sich entlang der gesamten süd-
westlichen Kante des Solitärgebäudes und gewährleistet somit eine hohe Aufenthalts- und
Spielqualität für die Kinder.Seite 35 von 98
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ – Begründung 13
Das Plangebiet wird von Süden von der Straße Am Burgweiher aus erschlossen. Im Norden
wird die Erschließung über die Lessenicher Straße und den Hüttenweg sichergestellt. Beide
Zufahrten bestehen bereits heute.
Insgesamt wird auf dem Gelände der KölnGrund GmbH (WA 2) eine oberirdische Bruttogrund-
fläche (BGF) von ca. 8.500 m² mit rd. 80 Wohneinheiten und eine dreigruppige Kita mit Au-
ßenspielfläche entstehen. Die Vorgaben des Bonner Baulandmodells werden mit der Schaf-
fung von einem Anteil von mindestens 40% der BGF im geförderten Mitwohnungsbau berück-
sichtigt. Der öffentlich geförderte Wohnungsbau wird voraussichtlich hauptsächlich in dem
bahnparallelen Gebäude nachgewiesen werden.
Auf den städtischen Flächen (WA 3) können bei Niederlegung des Bestandsgebäudes ca.
2.000 m² BGF (rd. 20 WE) entstehen. Dies ist jedoch erst mittelfristig geplant, da dann ein
Ersatz für das städtische Wohngebäude zur Verfügung stehen muss. Das private Grundstück
(WA 1), das aktuell noch mit der Fabrikantenvilla bebaut ist, bietet langfristig Platz für rd. 2.600
m² BGF (rd. 26 WE). Das Bonner Baulandmodell ist auch für diese Flächen zu berücksichtigen.
Im Fall des privaten Grundstücks wird dies über einen städtebaulichen Vertrag abgesichert.
Auf dem Grundstück mit der städtischen Lagerfläche und dem Feuerwehrgerätehaus können
rd. 380 m² BGF entstehen. Wohngebäude sind hier nicht zulässig.
Städtebauliche Kennziffern des Plangebietes
Geltungsbereich Bebauungsplan ca. 14.859 m²
Anteil allgemeines Wohngebiet WA ca. 8.980 m²
Anteil Gemeinbedarfsfläche ca. 1.950 m²
Anteil öffentliche Verkehrsfläche: ca. 1.780 m²
Anteil öff. Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung ca. 1.660 m²
Anteil öffentliche Grünflächen ca. 380 m²
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans
2.3.1 Art der baulichen Nutzung
Allgemeines Wohngebiet
Nach Maßgabe der städtebaulichen Zielsetzung soll im Plangebiet ein Wohnquartier mit einer
Kita entstehen. Insbesondere soll dabei der hohen Nachfrage auf dem Bonner Wohnungs-
markt Rechnung getragen werden. Aus diesem Grund wird im überwiegenden Teil des Plan-
gebietes ein Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO (Baunutzungsverordnung)
festgesetzt, das entsprechend der vorgesehenen Differenzierung der Gebäudetypologien in 3
Teilbereiche (WA 1, WA 2 und WA 3) gegliedert wird. Damit dient das Gebiet vorwiegend der
Wohnnutzung, ist aber grundsätzlich auch für die sonstigen nicht störenden Nutzungen nach
§ 4 BauNVO offen. Hierunter fallen die der Versorgung des Plangebietes dienenden Läden,
Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe und Anlagen für
kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Gemäß § 4 Abs. 3Seite 36 von 98
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BauNVO können sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen
ausnahmsweise zugelassen werden. Den Mieter*innen und Eigentümer*innen wird somit die
Möglichkeit eröffnet, in ihrer Wohnung in einem wohnverträglichen Maße auch erwerbsmäßig
zu arbeiten. Darüber hinaus soll im Plangebiet – obwohl dies aktuell nicht vorgesehen ist –
zukünftig auch mögliche Nutzungen in Form von der Versorgung des Gebietes dienenden Lä-
den oder auch Pflegeeinrichtungen bzw. Wohnen mit Service planungsrechtlich ermöglicht

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