CDU-Antrag: Strategien zur Reduzierung des Leerstands in der Bonner Innenstadt

Stellungnahme der Verwaltung
öffentlich
252855-01 ST
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
03 Amt für Wirtschaftsförderung
Dezernat:
Dez. OB
CDU-Antrag: Strategien zur Reduzierung des
Leerstands in der Bonner Innenstadt
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bonn 17.06.2025 Kenntnisnahme
Ausschuss für Europa, Internationales,
Wissenschaft, Wirtschaft und Arbeit
25.06.2025 Kenntnisnahme
Rat 03.07.2025 Kenntnisnahme
Inhalt der Stellungnahme:
Zu den Antragspunkten nimmt die Verwaltung im Folgenden Stellung: Die
Verwaltung unternimmt seit vielen Jahren Maßnahmen zur Belebung der
Bonner Innenstadt und zur Reduzierung von Leerständen. Seit 2020 wurden
diese Aktivitäten erfolgreich in intensiver Zusammenarbeit mit der
Gewerbegemeinschaft city-marketing bonn e.V. und dem
Einzelhandelsverband Bonn/Rhein-Sieg/Euskirchen sowie weiteren
Wirtschaftsakteur*innen intensiviert, u.a. mittels
• jährlicher Citykonferenzen,
• Befragungen von Passant*innen zu deren Zufriedenheit mit der
Innenstadt (Drucksachen-Nummern 210102 und 230318),
• der Messung und Auswertung von Passantenfrequenzen (Drucksachen-
Nummern 1910479, 202295, 220207, 221393),
• der Vermarktung innenstadtrelevanter Highlights und Veranstaltungen,
• einem Zuschussprogramm für die Innenstadt nach der Pandemie (darin
z.B. enthalten der Kussmund-Selfiepoint),
• der Einführung eines im Rahmen der Städtebauförderung
bezuschussten Innenstadtmanagements und einem darin eingebetteten
Verfügungsfonds, aus dem zahlreiche Projekte in der Innenstadt co-
finanziert werden, sowie
• die Durchführung und die Unterstützung von Veranstaltungen (z.B. des
Bonn-Festes durch Übernahme von Programmpunkten).
Derzeit findet eine Kampagne zur Bonner Innenstadt in Bonn und in der Region
statt, um die Attraktivität der Innenstadt weiter zu bewerben.
Zu 1. Regelmäßige Erhebung und Veröffentlichung der Leerstandszahlen
• Die Verwaltung erstellt eine vollständige und fortlaufend
aktualisierte Liste der leerstehenden Gewerbeimmobilien in derSeite 1 von 6
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Innenstadt.
Im bundesweiten Vergleich befindet sich die Bonner Innenstadt mit rund 10
Prozent Leerstand (im Jahr 2023, vgl. Drucksachen-Nummer 240726, Anlage
1, S. 61) im Bereich des geringen oder nur vereinzelten Leerstandes. Ein
gewisser Leerstand ist immer vorhanden und auch notwendig, um
Veränderungen im Besatz, Verkaufsvorgänge, laufende Umnutzungs- oder
sonstige Genehmigungsverfahren, juristische Auseinandersetzungen (vgl.
Drucksachen-Nr. 252385-01 ST), (Um-)Bauarbeiten etc. ermöglichen zu
können (vgl. NRW-Leerstandsreport 2024 der CIMA (Download NRW-
Leerstandsreport 2024)).
Leerstände von besonderen Magnetbetrieben oder städtebaulich wichtigen
Lagen (beispielsweise Karstadt), die die Funktionalität der Innenstadt prägen,
wurden und werden von der Verwaltung in den Focus genommen, sodass
strukturellen Funktionsverluste vermieden werden.
Die Beobachtung und Analyse der Nutzungsänderungen sowie von
Leerständen gewerblicher Immobilien, insbesondere in der Bonner Innenstadt,
aber auch in weiteren Zentren im Stadtgebiet, gehört zum
Verwaltungsgeschäft. Die letzte flächendeckende Bestandserhebung der
Einzelhandelsbetriebe wurde im Rahmen der Fortschreibung des Bonner
Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes durch das beauftragte Gutachterbüro
Stadt + Handel GmbH, Dortmund durchgeführt (DS-Nr.: 240726: Anlage 1, S.
10). Leerstände wurden dabei innerhalb der Geschäftszentren in den
Erdgeschosszonen erfasst, wenn diese sich als solche identifizieren ließen. Im
Ergebnis kann mit dieser Methode nur der tatsächliche Leerstand zum
Erhebungszeitraum und kein struktureller Leerstand erfasst werden. Momentan
einsehbare Leerstände müssen kein Ausdruck einer fehlenden Nachfrage sein
und können z.B. auf eine aktuelle Sanierungsabsicht zurückgehen. Leerstände
in den Obergeschossen, wie beispielsweise in einem Kaufhaus, werden nicht
abgebildet. In den dazwischen liegenden Zeiträumen werden
Nutzungsänderungen thematisch und in Teilräumen erfasst, wenn
Einzelhandelsgutachten im Rahmen von Bauleitplanverfahren erstellt werden.
Ergänzend werden Nutzungsänderungen durch Bauanträge und größere
private (Um-)Baumaßnahmen sowie Erkenntnisse aus Arbeiten Dritter, wie
Berichte von Maklerunternehmen oder der Presse, aufgenommen. Dabei
werden Einzelhandel, Gastronomie, sonstige Dienstleistungen, öffentliche
Dienstleistungen und selbstverständlich auch Leerstände erfasst.
Im April 2025 hat die Wirtschaftsförderung die Nutzungskartierung aus der
Fortschreibung des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die
Innenstadt vollständig aktualisiert. Über die Ergebnisse wird in einer
gesonderten Mitteilungsvorlage (DS-Nr.:253075) berichtet werden.
Der jährliche Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für
Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn liefert zudem valide gewerblicheSeite 2 von 6
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Mietwerte für Ladenlokale.
Die systematische Erhebung von momentan einsehbaren Leerständen und
Nichtnutzungen ist mit einem zusätzlichen personellen Aufwand verbunden,
sofern diese engmaschig und vollumfänglich fortgeschrieben werden soll. Die
Verwaltung plant mit Blick auf erforderliche Ressourcen eine jährliche
Fortschreibung der Nutzungen – also auch möglicher Leerstände – in der
Innenstadt.
Die mit dieser Vorgehensweise erhobenen Daten bilden einen wichtigen
urbanen Datenbestand. Die zukünftige Integration dieser Daten in die urbane
Datenplattform (UDP) sieht die Datengovernance für urbane Daten der Stadt
Bonn vor. Hierzu sind die geeigneten Schritte noch zu treffen. Das Amt für
Bodenmanagement und Geoinformation hat dahingehend bislang die Migration
des bisherigen Verfahrens Einzelhandel in die UDP eingeplant. Maßnahmen
und die Aktualisierungen der notwendigen Datenbestände über diesen Umfang
hinaus sind durch die datenerhebende Stelle noch zu berücksichtigen.
Zu 2. Proaktive Wirtschaftsförderung und Ansiedlungspolitik
• Die Wirtschaftsförderung soll die Eigentümer von
Gewerbeimmobilien aktiv und gezielt ansprechen und bei ihrer
Vermietungsstrategie (bei Bedarf) unterstützen oder zumindest helfen
bessere Rahmenbedingungen zu schaffen.
• Die Stadt entwickelt gemeinsam mit Eigentümern und Investoren
ein Anreizsystem für Neugründungen und nachhaltige
Geschäftsmodelle.
Die Wirtschaftsförderung, hier das Citymanagement sowie der
Immobilienservice, berät Unternehmen (Eigentümer*innen wie Mieter*innen)
kontinuierlich hinsichtlich ihrer Pläne in der Innenstadt, unter anderem zu
planungs- und genehmigungsrelevanten Fragen. Die Verwaltung steht darüber
hinaus in einem regelmäßigen Austausch mit Eigentümer*innen, u.a.
• über den in 2024 gemeinsam mit dem Innenstadtmanagement
eingerichteten neuen „Runden Tisch Eigentümer*innen“ oder
• über die jährlich stattfindenden City-Konferenzen sowie
selbstverständlich auch
• in Einzelgesprächen, wozu beispielsweise die Gesprächsrunde der
Immobilieneigentümer der Minus-1-Ebene vor dem Hauptbahnhof gehört
oder speziell die Kontakte zur Eigentümerin der Maximilianpassage
(Drucksachen-Nr. 252385-01 ST).
Grundsätzlich garantiert das Grundgesetz Eigentum und Vertragsfreiheit. Staat
und Verwaltung besitzen daher keinen unmittelbaren Zugriff oder ein
Mitspracherecht auf das Innenverhältnis zwischen Immobilieneigentümern und
Mietern. Die Entscheidung über den Abschluss eines Mietverhältnisses obliegt
somit den Immobilieneigentümern. Auf die Rahmenbedingungen einer
Immobilie (Zustand des Gebäudes, möglicher Renovierungsstau, Finanzierung
von Vorhaben) haben dementsprechend weder Politik noch Verwaltung einenSeite 3 von 6
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unmittelbaren Einfluss.
Sowohl Immobilieneigentümern als auch nachfragenden
Einzelhandelsunternehmen steht es frei, Unterstützung durch
Maklerunternehmen zu suchen. Auf dem Immobilienmarkt für die Bonner
Innenstadt sind zahlreiche lokal und überregional tätige – viele schon mit
langjähriger Erfahrung - Maklerunternehmen aktiv. Ergänzend dazu bietet die
Wirtschaftsförderung den kostenfreien Immobilienservice an, an den einerseits
die Immobilieneigentümer und Maklerunternehmen ihre Angebote/Exposés
melden können, andererseits die nachfragende Seite aus Einzelhandel,
Gastronomie usw. die dort gemeldeten Ladenlokale abfragen kann.
Im Rahmen der Gründungsförderung bietet die Wirtschaftsförderung für
Neugründungen Einzelberatungen, Workshops und Netzwerkveranstaltungen
zum Businessplan, zu Fördermöglichkeiten und unternehmerischen Soft-Skills.
Diese werden gut frequentiert und erhalten regelmäßig ein positives Feedback.
Parallel dazu bieten die Industrie- und Handels- sowie die Handwerkskammer
und Verbände (Einzelhandelsverband, Deutscher Hotel- und
Gaststättenverband) neben einem sehr großen Angebot an kommerziellen
Beratungsleistungen ein dichtes Netzwerk zur Förderung und Unterstützung
von Gründer*innen.
Zu. 3. Bürokratische und steuerliche Entlastungen prüfen
• Die Verwaltung soll dem Ausschuss darlegen, welche steuerlichen
und verwaltungsrechtlichen Entlastungen zur Stärkung des
Einzelhandels beitragen können.
• Die Auswirkungen der Gewerbesteuererhöhung und der
gesplitteten Grundsteuer B auf den Einzelhandel sollen evaluiert
werden.
Mit Abstand die meisten gesetzlichen Regelungen für die Unternehmen, also
auch für den Einzelhandel, sind solche auf der Bundesebene (beispielsweise
Steuergesetzgebung, Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung,
Haftungsfragen, Aufbewahrungspflichten, Lebensmittelsicherheit,
Herkunftsnachweise u.v.a.m.). Die Kommunen haben darauf im Regelfall
keinen Einfluss.
Für in der Innenstadt ansässige Unternehmen, also auch Einzelhandel und
Gastronomie, gelten neben gemeinüblichen Regelungen, wie der Beantragung
eines Gewerbescheins, nur wenige Satzungen in kommunaler Zuständigkeit:
Beispielsweise Straßenreinigung, Gestaltungs- und Werbesatzung Bonn
Innenstadt (hinsichtlich Werbeanlagen oder Fassadengestaltung),
Sondernutzungen für den öffentlichen Raum. Aufkommende Probleme werden
in Einzelberatungen oder bei grundsätzlichen Fragen im Rahmen des
Innenstadtmanagements oder im Konsultationskreis Einzelhandel (bei dem dieSeite 4 von 6
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Wirtschaftsakteure stimmberechtigt beteiligt sind) behandelt und nach einer
zeitnahen Lösung gesucht.
Grundsätzlich wurden diese Regelungen vielfach gemeinsam mit den
Wirtschaftsakteuren entwickelt, z.B. die Gestaltungs- und Werbesatzung Bonn
Innenstadt, mit dem Ziel, ein hochwertiges und einheitliches optisches
Erscheinungsbild in der Bonner Innenstadt sicherzustellen. Hinsichtlich
Sondernutzungen für den öffentlichen Raum, z.B. für die Außengastronomie,
legt die Verwaltung größten Wert auf flexible Lösungen, wie beispielsweise in
der Pandemie bewiesen wurde. Nach der Pandemie hat sich gezeigt, dass es
für Gastronomen und Gäste attraktiv geblieben ist, Außengastronomie auch in
kälteren Jahreszeiten anzubieten und zu nutzen. Die Mehrheit der
Gastronomen nutzt daher die Jahrespauschalgebühr, die auf das gesamte Jahr
umgelegt günstiger ist als die monatlich abgerechnete Gebühr. Die Stadt
unterstützt dabei, ein breites, vielfältiges und möglichst langjähriges
Außengastronomieangebot in der Innenstadt zu erhalten und zu fördern. Dabei
müssen aber die gestalterische Attraktivität der Flächen und deren offener
Charakter mit in den Fokus genommen werden.
Grundsätzlich ist eine Nachfolgenutzung eines Ladenlokals durch eine
vergleichbare Nutzung baugenehmigungsfrei, da eine Baugenehmigung objekt-
und nicht personenbezogen ist. Wenn beispielsweise ein Pop-up
Einzelhandelsgeschäft oder eine Galerie in ein bestehendes und genehmigtes
Verkaufslokal einzieht, ist dies nicht baugenehmigungspflichtig.
Darüber hinaus lässt die Landesbauordnung abweichend von der
grundsätzlichen Genehmigungspflicht eine temporäre Nutzungsänderung von
bis zu zwölf Monaten ohne Baugenehmigung zu, sofern die Durchführung der
Nutzung unter Beifügung der für eine Prüfung erforderlichen Bauvorlagen
(mindestens Betriebsbeschreibung und Grundrisse) mindestens einen Monat
vor Aufnahme der Nutzung angezeigt wird (§ 64 Abs. 3 BauO NRW). Die
Nutzungsänderung kann dann aufgenommen werden, wenn die Gemeinde
nicht innerhalb von vier Wochen nach Eingang erklärt, dass ein vereinfachtes
Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Von dieser Vorschrift
wurde im Innenstadtbereich bislang jedoch lediglich einmal Gebrauch gemacht
für die Installation eines Begegnungscafés in einem Ladenlokal. Soll die
Nutzung länger als 1 Jahr erfolgen oder hat sich innerhalb des Jahres die
Nutzung etabliert, ist rechtzeitig vor Ablauf dann allerdings ein
Bauantragsverfahren notwendig.
Bei Annahme des Antrages wird die Verwaltung versuchen,
Auswertungsmöglichkeiten für die steuerlichen Auswirkungen bei Gewerbe-
und Grundsteuer konkret auf die in der Innenstadt ansässigen Unternehmen zu
entwickeln.
Zu 4. Förderung von innovativen Nutzungskonzepten
• Es sollen gemeinsam mit den Eigentümern Modelle zurSeite 5 von 6
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Zwischennutzung von Leerständen entwickelt werden, um kurzfristige
Belebung zu ermöglichen.
• Kreative und nachhaltige Einzelhandelskonzepte sollen gezielt
unterstützt werden.
Grundsätzlich sind die meisten Immobilieneigentümer an einer dauerhaften und
auskömmlichen Vermietung interessiert. Dennoch kann es zu kurz-, mittel- und
langfristigen Leerständen kommen. Auch Zwischennutzungen sind für die
Mieter*innen kostenintensiv, selbst wenn die Eigentümer*innen auf die Miete
(vollständig) verzichten würden: Die Mieter*innen müssen Nebenkosten (Strom,
Heizung, Reinigung, anteilige Grundsteuer etc.) tragen, hinzu kommen
Versicherungen (z.B. Haftpflicht), die Ausstattung der Ladenlokale, die
personelle Besetzung und der Wareneinsatz.
Die Wirtschaftsförderung sucht gemeinsam mit dem Innenstadtmanagement
bereits aktiv die Vernetzung und den Austausch mit Unternehmen mit kreativen
und nachhaltigen Nutzungskonzepten.
Anlage/n
KeineSeite 6 von 6