Beschluss zur Einleitung des Planverfahrens sowie zur Veröffentlichung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6822-1 „Pützchens Chaussee“, Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Beuel-Ost

Beschlussvorlage
öffentlich
252849
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Beschluss zur Einleitung des Planverfahrens sowie
zur Veröffentlichung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans Nr. 6822-1 „Pützchens
Chaussee“, Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Beuel-Ost
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 08.07.2025 Empfehlung
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
10.07.2025 Anhörung
Bezirksvertretung Beuel 27.08.2025 Anhörung
Rat 04.09.2025 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Dem Antrag vom 15. April 2021 auf Einleitung eines Planverfahrens zur Auf-
stellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6822-1 der Bundes-
stadt Bonn für ein Gebiet im Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Beuel-Ost, zwischen
der Pützchens Chaussee, Röhfeldstraße und Pfaffenweg wird gemäß § 12 Abs.
2 Baugesetzbuch (BauGB) entsprochen.
2. Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6822-1 ist gemäß
§ 3 Abs. 2 BauGB einschließlich seiner Begründung im Internet zu veröffentli-
chen und zusätzlich öffentlich auszulegen.
Begründung
Plangebiet
Das ca. 2 ha große Plangebiet liegt im Stadtbezirk Beuel im Ortsteil Beuel-Ost
und umfasst das Grundstück Gemarkung Beuel, Flur 59, Flurstücke 83, 88, 597
und 600, sowie teilweise die Flurstücke 171, 441, 443, 574 und 575.
Der zu überplanende Bereich stellt sich als überwiegend versiegelte Fläche mit
gewerblich genutzten Gebäuden dar. Nennenswerte Grünflächen sind nicht
vorhanden. Derzeit befindet sich im Plangebiet eine eingeschossige ehemalige
Lagerhalle, die gegenwärtig als Fitnessstudio genutzt wird, sowie ein im April
2023 fertig gestelltes Bürogebäude an der Ecke Pützchens
Chaussee/Röhfeldstraße mit drei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss.
Das Plangebiet wird im Norden von der Pützchens Chaussee, im Osten von derSeite 1 von 98
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Röhfeldstraße und im Süden, Südwesten und Westen von vorhandener
Bebauung entlang des Pfaffenweg begrenzt.
Das Plangebiet befindet sich zwischen einem Mischgebiet mit vorwiegender
Wohnbebauung im Norden und Westen und dem Gewerbe- und Industriegebiet
Beuel-Ost im Süden und Osten. Die Umgebungsbebauung weist vorwiegend
eine ein- bis zweigeschossige Bebauung auf, im Norden befindet sich ein bis zu
siebengeschossiger Wohnkomplex.
Um die erforderliche Abgrenzung zu der südlichen Bestandsbebauung entlang
des Pfaffenweges planungsrechtlich darstellen zu können, ist es notwendig,
einen ca. 540 m² großen Streifen als Anpassungsbereich gemäß § 12 Abs. 4
BauGB mit in das Planverfahren einzubeziehen. Dies betrifft die südwestlich
angrenzenden Teilflächen der Grundstücke Gemarkung Beuel, Flur 59,
Flurstücke 171, 441, 443, 574 und 575.
Vorhandenes Planungsrecht
Der Flächennutzungsplan der Bundestadt Bonn stellt das Plangebiet als
gewerbliche Baufläche dar. Da der vorhabenbezogene Bebauungsplan zur
Realisierung eines gewerblich genutzten Bürocampus auf die Ausweisung
eines Gewerbegebietes abstellt, wird das zu beachtende Entwicklungsgebot
der Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan gewahrt.
Planungsrecht liegt in Form des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 8023-17
seit dem 7. August 2002 vor. Der rechtskräftige Bebauungsplan weist für das
Plangebiet ein Gewerbegebiet (GE) aus. Außerdem ist auf dem Flurstück
Gemarkung Beuel, Flur 59, Flurstück 83 eine Fläche für Versorgungsanlagen
(Elektrizität) festgesetzt. Der Bebauungsplan ermöglicht eine zweigeschossige
Bebauung im Innenbereich, eine dreigeschossige Bebauung entlang der
Straßen Pützchens Chaussee, Röhfeldstraße und Pfaffenweg sowie eine
viergeschossige Bebauung an der Ecke Röhfeldstraße/Pützchens Chaussee.
Das Maß der baulichen Nutzung wird mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8
und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,6 festgesetzt. Die textlichen
Festsetzungen setzen eine maximale Gebäudehöhe von 15 m über der
Geländeoberfläche fest. Außerdem sind im Geltungsbereich des
Bebauungsplanes nur solche Betriebe und Anlagen zulässig, die das Wohnen
nicht wesentlich stören. Die nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO ausnahmsweise
zulässigen Vergnügungsstätten sind nicht zulässig.
Da das geplante Vorhaben den Festsetzungen des rechtskräftigen
Bebauungsplanes widerspricht, ist eine Änderung des Planungsrechts
erforderlich.
Vorhabenbeschreibung
Ziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist die Schaffung von
Planungsrecht für die Realisierung eines modernen Büroquartiers. Die bereits
vorhandene Bürobebauung im Kreuzungsbereich Pützchens
Chaussee/Röhfeldstraße soll durch die geplante Errichtung von vier weiteren,
bis zu V-geschossigen Bürogebäuden mit einer Geschossfläche von insgesamt
ca. 22.900 m² ergänzt werden. Diese Gebäude sollen sowohl entlang der
Pützchens Chaussee und der Röhfeldstraße, als auch im Innenbereich des
Grundstücks errichtet werden. Ergänzt wird die Planung durch eine
qualitätsvolle Freiraumgestaltung. Ansprechend gestaltete Plätze imSeite 2 von 98
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Innenbereich bieten zukünftigen Beschäftigten Möglichkeiten zum Aufenthalt
und dienen gleichzeitig zur Begrünung des Quartiers. Das Konzept bindet die
bereits vorhandene Bürobebauung in die Planung ein und verbindet die
geplanten und bestehenden Freiräume durch Sicht- und Wegebeziehungen.
Durch den Wechsel von maximal V-geschossigen und zurückgestaffelten III
und IV-geschossigen Gebäudeteilen entsteht ein gegliederter Bürostandort, der
einen baulichen Übergang von der heterogen strukturierten Gewerbe- und
Industrienutzung im Süden und Osten des Plangebietes hin zu den im Norden
und Westen vorhandenen Wohngebäuden darstellt. Gleichzeitig wird durch die
straßenbegleitende Bebauung die große Baulücke an der Pützchens Chaussee
geschlossen und eine zusammenhängende Raumkante entlang der Pützchens
Chaussee geschaffen. Die Dachflächen der oberen Geschosse werden durch
Photovoltaikanlagen in Kombination mit extensiver Dachbegrünung sinnvoll
ausgenutzt, während die Dachflächen der tiefer liegenden Geschosse für die
Nutzung als intensiv begrünte Dachterrassen zur Verfügung stehen sollen.
Grundgedanke der Planung ist es, einen durchgrünten Bürocampus entstehen
zu lassen, der in der Architektur seiner Baukörper eine enge Artverwandtschaft
aufweist, um den Campusgedanken zu stärken. Gleichwohl sollen einzelne,
identitätsstiftende Adressen formuliert werden. Dies wird durch eine
differenzierte Farbgebung der Baukörper sowie variierende
Fassadengestaltungen unter Beibehaltung der Proportionen erreicht.
Übergeordnete Adressen des Campus entstehen an der Pützchens Chaussee
sowie an der Röhfeldstraße. Die Adressbildung der Baukörper im Inneren
erfolgt über einen urban gestalteten Platz mit Grüninseln und hoher
Aufenthaltsqualität. Im Übergang zum Bestand am Pfaffenweg wird der
Grünraum möglichst naturnah und intensiv begrünt gestaltet. Grünraumbezüge
über das gesamte Areal hinweg integrieren auch den Baumbestand entlang der
Straßen und auf den benachbarten Grundstücken.
Vielfältige Wegebeziehungen ermöglichen die innere, nicht öffentliche
Erschließung für den Fuß- und Radverkehr. Der Bürocampus wird oberirdisch
weitestgehend ohne Kfz-Stellplätze geplant. Die Unterbringung der
bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätze erfolgt in einer Tiefgarage.
Während die bereits realisierte Bürobebauung über eine gemeinsame
Tiefgaragenein- und ausfahrt erschlossen ist, soll die Einfahrt zur Tiefgarage für
die geplante Neubebauung über die Röhfeldstraße, die Ausfahrt hingegen zur
Pützchens Chaussee erfolgen. Entlang der Röhfeldstraße sind ergänzend
einige wenige oberirdische Besucherstellplätze vorgesehen. Die Ausmaße der
Tiefgaragen werden so geplant, dass oberirdische Grünflächen mit Anschluss
an gewachsenen Boden zur Pflanzung von Bäumen sowie zur ortsnahen
Niederschlagsversickerung erhalten bleiben können. Die momentan
vorhandene Trafostation wird nicht mehr benötigt und in Absprache mit dem
Netzbetreiber zurückgebaut.
Städtebauliche Ziele und Auswirkungen
Der Dienstleistungsstandort Bonn gilt weiterhin als gefragter Bürostandort bei
in- und ausländischen Unternehmen. Die Leerstandsquote an Büroflächen
betrug zum Jahresende 2023 3,5 %, was als gering zu bewerten ist (vgl.
Büroflächenmarktbericht Bonn 2024). Daher ist es Ziel der Planung, aufgrund
der nur noch begrenzt zur Verfügung stehenden Angebote auf dem BonnerSeite 3 von 98
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Büromarkt, neue Büro- und Dienstleistungsflächen zu realisieren.
Die Erdgeschosszone soll z.B. durch ein Fitnessstudio oder andere Nutzungen
im Bereich Dienstleistung zu einer qualitativen Ergänzung der Umgebung
beitragen. Die Neubebauung wertet das Grundstück funktional und
gestalterisch auf und trägt zur Weiterentwicklung des Gewerbegebietes Beuel-
Ost bei.
Die Planung steht im Kontext der städtebaulichen Zielsetzung, die wenigen in
Bonn noch vorhandenen Gewerbegebiete zu erhalten und diese durch eine
maßvolle Innenentwicklung aufzuwerten. Durch die geplante
Innenentwicklungsmaßnahme ist eine Neuausweisung von Bauflächen in
Stadtrandbereichen nicht notwendig und der Landschaftsverbrauch sowie eine
weitere Zersiedelung der Landschaft werden vermieden. Außerdem kann auf
bereits vorhandene Erschließungsinfrastrukturen, ÖPNV-Haltepunkte und
soziale Einrichtungen des Gemeinbedarfs zurückgegriffen werden. Darüber
hinaus entspricht die Planung dem im Baugesetzbuch definierten
Planungsgrundsatz, mit Grund und Boden sparsam umzugehen.
Aufgrund der Neubebauung sind keine negativen städtebaulichen
Auswirkungen auf die Nachbarbebauung zu erwarten. Die Festsetzungen zum
Maß der baulichen Nutzung tragen dazu bei, dass sich das Gebäude in das
vorhandene Bauvolumen der näheren Umgebung maßvoll einfügt. Die Planung
gliedert sich auch mit der festgesetzten Art der baulichen Nutzung in die
Eigenart des Baugebiets der Umgebung ein; für die Umgebung untypische
Belästigungen oder Störungen sind durch die geplante Bebauung nicht zu
erwarten.
Durchführungsvertrag
Noch vor Fassung des Satzungsbeschlusses wird zwischen der
Vorhabenträgerin und der Stadt Bonn ein Durchführungsvertrag
abgeschlossen. In diesem sollen die zentralen Elemente des dem
Bebauungsplan zu Grunde liegenden städtebaulichen Konzepts, welche nicht
ohnehin durch Festsetzungen verbindlich sind, vertraglich vereinbart werden.
Ein wesentlicher Regelungsinhalt sind Maßnahmen zur Energieeffizienz und
die Erstellung einer Konzeption zur Energieversorgung sowie die Verpflichtung
zur Errichtung von Photovoltaikanlagen. Außerdem werden die empfohlenen
Maßnahmen zur Stellplatzreduzierung gemäß dem erstellten Mobilitätskonzept
vertraglich festgelegt.
Planungsablauf
Die Vorhabenträgerin stellte am 15. April 2021 einen Antrag auf Einleitung
eines Bebauungsplanverfahrens. Daraufhin wurde von der Verwaltung ein
Zielbeschluss vorbereitet, der die wesentlichen Entwicklungsziele und
Auswirkungen des Bauvorhabens darstellt. Der Zielbeschluss wurde vom RatSeite 4 von 98
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der Bundesstadt Bonn am 9. Februar 2023 beschlossen (DS-Nr. 221299) und
anschließend die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit vorbereitet.
Der Rat der Bundesstadt Bonn beschloss in seiner Sitzung am 18. April 2024,
nach vorheriger Beratung der Bezirksvertretung Beuel und des Ausschusses
für Wohnen, Planung und Bauen am 10. April 2024 sowie des Ausschusses für
Umwelt, Klima und Lokale Agenda am 16. April 2024, die frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB für den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6822-1 durchzuführen (DS-Nr.
240100). Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgte im Zeitraum vom 22.
Mai 2024 bis einschließlich 6. Juni 2024. Während dieser Zeit erfolgte auch die
frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange
nach § 4 Abs. 1 BauGB.
Insgesamt sind im Zeitraum der Öffentlichkeitsbeteiligung 25 Stellungnahmen
der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange bei
der Verwaltung eingegangen. Die Stellungnahmen und deren Auswertung sind
der Beschlussvorlage als Anlage beigefügt.
Planverfahren
Da im Planverfahren eine Wiedernutzbarkeit von Flächen beabsichtigt ist, wird
der Bebauungsplan in einem beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB
durchgeführt. Die Voraussetzungen für die Durchführung des beschleunigten
Verfahrens sind gegeben, da der vorgeschriebene Schwellenwert der
zulässigen überbaubaren Grundfläche (< 20.000 m² nach § 19 Abs. 2 BauNVO)
eingehalten wird, der Bebauungsplan kein Vorhaben begründet, das einer
Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegt und
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung vorhandener Natura 2000-
Gebiete vorliegen. Ein Umweltbericht gemäß § 2a Nr. 2 BauGB ist daher nicht
erforderlich. Eingriffe in Natur und Landschaft, die aufgrund der Aufstellung des
Bebauungsplanes zu erwarten sind, gelten als vor der planerischen
Entscheidung erfolgt oder zulässig. Dennoch sind die wesentlichen Umwelt-
und Naturschutzbelange im Rahmen der vorliegenden Planung zu
berücksichtigen und die Planungsauswirkungen teilweise durch gutachterliche
Untersuchungen zu beschreiben und zu bewerten.
Das Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie
Nachhaltige Entwicklung ist eine Gemeinschaftsaufgabe aller an der
Bauleitplanung beteiligten Akteure. Einzelne Fachinteressen sollen vor allen
Dingen im Hinblick auf die Ziele der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie (DS-Nr.
1812770) sowie auf das Leitbild zu Klimaschutz und Klimaanpassung, mit dem
Vorhaben, bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu werden, auch in der
Bauleitplanung bestmöglich in Einklang gebracht werden bzw. bei
Interessenskonflikten abgewogen werden.
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen wird entsprechend der MehrstufigkeitSeite 5 von 98
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von Planverfahren ein ebenfalls mehrstufiger Nachhaltigkeitscheck
durchgeführt (DS-Nr. 220501).
Hinweis: Die angehängte Übersicht des Nachhaltigkeitschecks Stufe III stellt
keine „Nachhaltigkeitsbescheinigung“ dar, sondern stellt das beabsichtigte
Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie dar.
Planentwurf
Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6822-1 wird hiermit
zur Beratung und Beschlussfassung der Veröffentlichung vorgelegt. Die
Begründung zum Bebauungsplan sowie die Auswertung der Stellungnahmen
aus der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit sind als Anlage beigefügt, die
Gutachten liegen eine Viertelstunde vor und während den Sitzungen den
Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksvertretung zur Einsicht
bereit.
Im Rahmen der Veröffentlichung des Bebauungsplanes Nr. 6822-1 haben die
Öffentlichkeit und die Behörden sowie sonstigen Träger öffentlicher Belange
Gelegenheit, sich über die Planung zu informieren und gegebenenfalls eine
Stellungnahme abzugeben.
Anlage/n
1 Übersichtsplan (öffentlich)
2 Begründung (öffentlich)
3 Vorhabenbezogener Bebauungsplan (öffentlich)
4 VEP Teil 1 - Lageplan (öffentlich)
5 VEP Teil 2 - Ansichten (öffentlich)
6 Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit (öffentlich)
7 Checkliste Nachhaltige Planung (öffentlich)Seite 6 von 98
Bebauungsplan Nr. 6822-1
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Beuel
Ortsteil Beuel-Ost
Maßstab 1: 2500 Datum: 01.04.2025
100 mSeite 7 von 98
Bundesstadt Bonn
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Nr. 6822-1 „Pützchens Chaussee“
Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Beuel-Ost
BegründungSeite 8 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 2
Inhaltsverzeichnis
1 Allgemeines ....................................................................................................................3
1.1 Plangebiet .................................................................................................................................3
1.2 Vorhandenes Planungsrecht .....................................................................................................4
1.3 Planungsanlass ..........................................................................................................................6
1.4 Planverfahren............................................................................................................................7
1.5 Planungsablauf ..........................................................................................................................8
2 Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes ...........................................................................9
2.1 Wesentliche Ziele des Bebauungsplanes ..................................................................................9
2.2 Vorhabenbeschreibung...........................................................................................................10
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplanes .....................................................................................11
2.3.1 Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ................................................11
2.3.2 Art der baulichen Nutzung ......................................................................................................12
2.3.3 Maß der baulichen Nutzung ...................................................................................................16
2.3.4 Öffentliche Verkehrsflächen/Ver- und Entsorgungsflächen ...................................................21
2.3.5 Lärmschutzmaßnahmen .........................................................................................................21
2.3.6 Grün- und Freiflächen, Pflanzmaßnahmen .............................................................................23
2.3.7 Sonstige Festsetzungen ..........................................................................................................25
2.4 Erschließung ............................................................................................................................25
2.4.1 Äußere Erschließung ...............................................................................................................25
2.4.2 Innere Erschließung ................................................................................................................26
2.4.3 Ruhender Verkehr ...................................................................................................................26
2.4.4 Mobilitätskonzept ...................................................................................................................28
2.4.5 Abfallentsorgung.....................................................................................................................29
2.4.6 Technische Infrastruktur .........................................................................................................29
3 Auswirkungen des Bebauungsplanes ............................................................................. 36
3.1 Städtebauliche Auswirkungen ................................................................................................36
3.2 Verkehrliche Auswirkungen ....................................................................................................36
3.2.1 Fließender Verkehr .................................................................................................................36
3.2.2 Ruhender Verkehr ...................................................................................................................38
3.3 Auswirkungen auf die Umwelt................................................................................................39
3.3.1 Schutzgut Mensch ...................................................................................................................40
3.3.2 Schutzgut Pflanzen ..................................................................................................................40
3.3.3 Schutzgut Tiere .......................................................................................................................41
3.3.4 Schutzgut Boden .....................................................................................................................42
3.3.5 Schutzgut Wasser....................................................................................................................44
3.3.6 Schutzgut Klima und Luft ........................................................................................................44
3.3.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter ............................................................................................45
3.3.8 Schutzgut Landschaftsbild ......................................................................................................45
3.4 Sonstige Auswirkungen ...........................................................................................................45
3.5 Bodenordnende Maßnahmen und Kosten .............................................................................46Seite 9 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 3
1 Allgemeines
1.1 Plangebiet
Das Plangebiet befindet sich im Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Beuel-Ost. Es grenzt an die Pützchens
Chaussee im Norden, an die Röhfeldstraße im Südosten, an die Grundstücke Pfaffenweg Nr. 13–17
sowie Röhfeldstraße Nr. 29 im Südwesten und Pützchens Chaussee Nr. 14 im Westen.
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6822-1 „Pützchens Chaussee“ um-
fasst die im Eigentum der Vorhabenträgerin befindlichen Flurstücke Gemarkung Beuel, Flur 59, Flur-
stücke 83, 88, 597 und 600 mit einer Fläche von insgesamt ca. 19.750 m². Das ca. 5.600 m² große
Flurstück 600 (Ecke Pützchens Chaussee/Röhfeldstraße), dessen Bebauung bereits auf Grundlage des
derzeit noch geltenden Planungsrechts erfolgte, wird in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan
einbezogen. Um die erforderliche Abgrenzung zu der südlichen Bestandsbebauung entlang des Pfaf-
fenweges planungsrechtlich darstellen zu können, ist es zudem notwendig, einen ca. 540 m² großen
Streifen als Anpassungsbereich gemäß § 12 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) mit in das Planverfahren
einzubeziehen. Dies betrifft die südwestlich angrenzenden Teilflächen der Grundstücke Gemarkung
Beuel, Flur 59, Flurstücke 171, 441, 443, 574 und 575. Die Breite des Anpassungsbereichs beträgt
4 m.
Das neu zu entwickelnde ca. 14.200 m² große Plangebiet, bestehend aus den Flurstücken 83, 88, 597
(ohne Anpassungsbereich) wird momentan durch ein ca. 6.700 m² großes Hallengebäude sowie
großflächige Stellplatz- und Anlieferungsflächen genutzt, woraus ein sehr hoher Versiegelungsgrad
der Fläche resultiert. In dem Hallengebäude, das vormals durch verschiedene gewerbliche
Nutzungen, zuletzt als Warenzentrallager genutzt wurde, befindet sich derzeitig ein Fitnessstudio.
Das Umfeld des Plangebietes ist durch unterschiedliche Strukturen geprägt. Im Westen grenzt
Wohnnutzung im Bereich des Pfaffenweges an, südlich dieser Wohnbebauung setzt sich beidseitig
des Pfaffenweges eine gewerblich orientierte Nutzung fort. Im Süden und Osten des Plangebietes
erstreckt sich jenseits der Röhfeldstraße das Gewerbegebiet Beuel-Ost, welches durch gewerbliche
und industrielle Nutzungen geprägt ist. Nördlich der Pützchens Chaussee findet sich im Eckbereich
von Pützchens Chaussee und Siegburger Straße ein Wohnkomplex, bestehend aus bis zu
siebengeschossigen Geschosswohnungsbauten. Östlich dieser Wohnbaukörper setzt sich entlang der
Pützchens Chaussee die Gewerbenutzung fort.
Das Plangebiet wurde lange Zeit durch das Zentrallager eines Handelskonzerns genutzt. Mit Aufgabe
dieser Nutzung stand das Lagergebäude längere Zeit leer, um dann in den letzten Jahren durch ein
Fitnessstudio in Nutzung genommen zu werden. Diese Nutzung besteht momentan weiterhin.
Die äußere Erschließung des Plangebietes erfolgt in erster Linie über die Pützchens Chaussee. Hier
besteht momentan die Zufahrt zum Fitnessstudio. Im Rahmen der baulichen Fertigstellung des ersten
Bauabschnitts, der ausschließlich gewerblich in Form von Büro- und Dienstleistungsnutzungen
strukturiert ist, wurde die Ein- und Ausfahrt zur dazugehörigen Tiefgarage an die Röhfeldstraße
gelegt. Insofern übernehmen sowohl die Pützchens Chaussee als auch die Röhfeldstraße
Erschließungsfunktionen für das Plangebiet.Seite 10 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 4
1.2 Vorhandenes Planungsrecht
Regionalplan
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Bonn/Rhein-Sieg als auch der in
Aufstellung befindliche neue Regionalplan (2. Planentwurf, Stand: 11.10.2024) legen das Plangebiet
als Allgemeinen Siedlungsbereich fest. Mithin steht der geplanten Entwicklung des Plangebietes aus
regionalplanerischen Gründen nichts im Wege, eine Anpassung oder Änderung des Regionalplans ist
nicht erforderlich.
Abb. 1: Ausschnitt aus dem Regionalplan Köln, Teilabschnitt Region Bonn/Rhein-Sieg mit
Kennzeichnung des betroffenen Bereichs (Ausrichtung nach Norden ohne Maßstab, Quelle:
Bezirksregierung Köln)
Flächennutzungsplan
Der gültige Flächennutzungsplan der Bundestadt Bonn stellt im Bereich des Plangebietes eine
gewerbliche Baufläche (G) dar. Östlich und südlich des Plangebietes schließen sich weitere
gewerbliche Bauflächen an, während sich nördlich und westlich entlang der Pützchens Chaussee
gemischte Bauflächen (M) anschließen.
Da das Vorhaben entsprechende Nutzungen wie die im Flächennutzungsplan dargestellte Nutzung
vorsieht, kann der vorhabenbezogene Bebauungsplan als aus den Darstellungen des FNPs gemäß § 8
Abs. 2 BauGB entwickelt angesehen werden. Insofern ist es nicht erforderlich, den
Flächennutzungsplan an die zukünftigen Nutzungen anzupassen.Seite 11 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 5
Abb. 2: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Bonn mit Kennzeichnung des
Plangebietes (Ausrichtung nach Norden ohne Maßstab)
Bebauungsplan
Die städtebaulichen Zielsetzungen werden für das Plangebiet bislang durch den rechtsverbindlichen
Bebauungsplan Nr. 8023-17 aus dem Jahre 2002 bestimmt. Das Gebiet ist zum größten Teil als Ge-
werbegebiet (GE) mit einer GRZ von 0,8 und einer GFZ von 1,6 festgesetzt. Teile der Pützchens
Chaussee, der Röhfeldstraße und des Pfaffenwegs werden als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt.
Die planungsrechtlichen Festsetzungen ermöglichen straßenbegleitend zur Röhfeldstraße und zur
Pützchens Chaussee eine bis zu dreigeschossige Bebauung. An der Kreuzung der beiden Straßen ist
eine IV-geschossige Bebauung zulässig. Für den übrigen rückwärtig gelegenen Innenbereich des
Vorhabengrundstücks ist eine maximal zweigeschossige Bebauung festgesetzt. Die maximal zulässige
Gebäudehöhe beträgt 15 m über der Geländeoberfläche. Außerdem sind im Geltungsbereich des
Bebauungsplanes nur solche Betriebe und Anlagen zulässig, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
Am westlichen Rand des Geltungsbereichs des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 8023-17 ist
ausgehend von der Pützchens Chaussee bis zur festgesetzten Fläche einer Versorgungsanlage -
Elektrizität - ein 3 m breites Leitungsrecht zugunsten des Versorgungsträgers (RWE) festgesetzt.
Die derzeitigen Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 8023-17 stehen dem
beabsichtigten Vorhaben u.a. bezüglich der maximal zulässigen Geschosszahl und der Gebäudehöhe
entgegen. Deswegen ist eine Anpassung des Planungsrechts notwendig.
Mit der Aufstellung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans verlieren innerhalb dessen
Geltungsbereichs die bisherigen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 8023-17 ihre Wirksamkeit,
der planungsrechtliche Regelungsinhalt ergibt sich zukünftig aus dem Bebauungsplan Nr. 6822-1.Seite 12 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 6
Integriertes Freiraumsystem (IFS)
Das integrierte Freiraumsystem (IFS) sieht für den Bereich des Plangebietes keine Grünflächen oder
Grünverbindungen vor. Durch die Bauleitplanung werden die Belange des integrierten
Freiraumsystems nicht betroffen.
1.3 Planungsanlass
Bonn wächst - diese Feststellung galt bisher für die Entwicklung der Einwohner durch die erfolgreiche
Umstrukturierung von der Bundeshauptstadt zur Bundesstadt mit ihrer inzwischen diversifizierten
Wirtschaftsstruktur, der Rheinischen Friedrich-Wilhelms-Universität Bonn mit rund 33.000
Studierenden, den zahlreichen kleinen, mittleren und großen Arbeitgebern, einigen
Bundesministerien und sonstigen Bundesinstitutionen sowie mit zahlreichen internationalen
Organisationen. Diese Feststellung gilt – den Prognosen der verschiedenen Marktbeobachter folgend
- auch für die Zukunft und dies nicht nur für die Stadt Bonn, sondern nach wie vor auch für das
direkte Umland und die umliegende Region.
Das Stadtgebiet von Bonn ist rund 141 km² groß, der besiedelte Raum ist aufgrund des hohen Anteils
an Grünflächen mit 46 km² relativ klein. Zum Stichtag 1. Januar 2023 lebten 338.396 Personen mit
Hauptsitz in Bonn.1
In Bonn existieren kaum größere Flächenpotenziale für die weitergehende Stadtentwicklung, weder
für Wohnungsneubau noch für Gewerbebau. Auch das Potenzial an Umnutzungsflächen (militärische
Konversionsflächen, Gewerbebrachen, Areale der Deutschen Bahn etc.) ist in Bonn vergleichsweise
gering.
Zum 30. Juni 2023 waren 192.823 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in Bonn tätig. Bonn hat
damit durch den positiven Wachstumstrend einen neuen Höchststand bei der
sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung erreicht. Gegenüber dem Jahr des Bonn/Berlin-
Umzugsbeschlusses im Jahr 1991 mit 134.199 Beschäftigten hat deren Zahl somit um 58.624
zugenommen. Im Bonn/Berlin-Umzugsjahr 1999 gab es 146.483 Beschäftigte. Der Anteil der
Beschäftigten im Dienstleistungssektor beträgt aktuell 93,1 %.
Entgegen dem bundesweiten Trend sinkender Bevölkerungszahlen wird für die Region Bonn/Rhein-
Sieg auch in den kommenden Jahren eine Bevölkerungszunahme erwartet. Bis 2040 geht die
städtische Statistikstelle davon aus, dass Bonn ausgehend vom Jahr 2022 um 9,2 % auf dann 367.000
Einwohner wachsen wird. Die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre bestätigt diesen
prognostizierten Trend. Begründet wird diese Entwicklung vor allem durch regionale und
überregionale Wanderungsgewinne, von denen insbesondere Bonn als wirtschaftlicher
Wachstumsmotor der Region profitiert. Die Stadt verzeichnet zudem ein natürliches
Bevölkerungswachstum durch einen Geburtenüberschuss.
Mit der wachsenden Einwohnerzahl gewinnen sämtliche Flächenpotenziale, die bisher nicht für
Zwecke der Stadtentwicklung zur Verfügung standen, in steigendem Maße an Bedeutung. Dies gilt für
alle Nutzungsformen. Der Bedarf an Entwicklungsflächen steht in Konkurrenz zu den Restriktionen,
1 Quelle: Bundesstadt Bonn https://www.bonn.de/service-bieten/aktuelles-zahlen-fakten/bonn-in-zahlen.phpSeite 13 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 7
die aufgrund der klimatischen Gegebenheiten zunehmend Beachtung finden müssen. Grundsätzlich
ist es politisches Ziel der Stadt Bonn, Freiflächen zu schonen und Neuversiegelungen zu vermeiden.
Insofern ist mit dem hier in Rede stehenden Planvorhaben die Möglichkeit gegeben, an einem bereits
überwiegend versiegelten und untergenutzten Standort eine neue hochwertige bauliche Entwicklung
zu realisieren, die der Nachfrage nach Büroraum gerecht wird, jedoch nicht negativ in die Ökobilanz
eingreift. Damit wird dem Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden gefolgt (§ 1a Abs. 2
BauGB), zudem werden hierdurch zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen
für bauliche Nutzungen die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch
Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen zur
Innenentwicklung genutzt sowie Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß begrenzt.
Durch die gegebene Flächenverfügbarkeit bietet sich nun die Gelegenheit, an einem integrierten
Standort einen Beitrag zur Minderung der Nachfrage nach Büroraum zu liefern. Der Standort ist
aufgrund seiner Lage innerhalb eines gewerblich orientierten Umfeldes und der Nähe zu
bestehenden Wohngebieten und seiner Nähe zum Beueler Zentrum besonders geeignet, Büroraum
in größerem Umfang aufzunehmen. Zusätzlich ist der Standort durch die Verfügbarkeit von
öffentlichen Verkehrsmitteln begünstigt.
Die Planung sieht vor, die bestehenden Altgebäude zu beseitigen und durch moderne Bürogebäude
zu ersetzen. Für die Bebauung des Areals sind drei Bauabschnitte vorgesehen, wobei der erste
Bauabschnitt das bereits fertiggestellte und in Nutzung genommene Bürogebäude umfasst. Die
Neubebauung des Plangebiets erfolgt in zwei weiteren Bauabschnitten.
1.4 Planverfahren
Die Änderung des Planungsrechts erfolgt aufgrund der Verfügungsgewalt der Vorhabenträgerin über
die Grundstücke durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB mit einem
Anpassungsbereich nach § 12 Abs. 4 BauGB. Da das Vorhaben der Innenentwicklung innerhalb des
bestehenden Siedlungsgefüges dient, soll bei der Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans von den Regelungen des §13a BauGB zur Verfahrensvereinfachung und
Verfahrensbeschleunigung Gebrauch gemacht werden. Das bedeutet, dass gem. § 13a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 3 BauGB von einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB und der
Erstellung eines Umweltberichtes abgesehen werden kann und Eingriffe, die aufgrund der
Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, nicht auszugleichen sind.
Laut höchstrichterlicher Rechtsprechung2 kommt es für die Anwendbarkeit des beschleunigten
Verfahrens nach § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB maßgeblich auf die tatsächlichen Verhältnisse und nicht
auf den planungsrechtlichen Status der zu überplanenden Flächen an. Im vorliegenden Fall erfüllt die
Plangebietsfläche die Voraussetzung zur Anwendung des § 13a BauGB, da sie Bestandteil des
zusammenhängenden Siedlungsgebietes ist. Insofern ist es zulässig, dass der § 13a BauGB zur
Anwendung kommt. Weitere Voraussetzungen dafür sind gegeben, wenn im Bebauungsplan eine
zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) oder eine
Größe der Grundfläche festgesetzt wird von insgesamt:
2 Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 25. Juni 2020 - 4 CN 5.18Seite 14 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 8
1. weniger als 20 000 Quadratmetern, wobei die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne,
die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt
werden, mitzurechnen sind, oder
2. 20 000 Quadratmetern bis weniger als 70 000 Quadratmetern, wenn auf Grund einer
überschlägigen Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 2 dieses Gesetzes
genannten Kriterien die Einschätzung erlangt wird, dass der Bebauungsplan
voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach § 2 Abs. 4 Satz 4 in
der Abwägung zu berücksichtigen wären.
Diese Voraussetzungen sind gegeben, da die gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO mit Hauptgebäuden und
Terrassen überbaute Fläche mit ca. 7.600 m² deutlich unterhalb der maßgeblichen Grenze von
20.000 m² liegt und ferner keine Anzeichen von erheblichen Umweltauswirkungen erkennbar sind.
1.5 Planungsablauf
Am 15.04.2021 beantragte die Pützchens Chaussee GbR als Eigentümerin der Flächen die Einleitung
des Planverfahrens zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 8023-17 mit dem Ziel, auf diesem
Grundstück einen neuen Bürocampus zu erstellen, nachdem auf einem Teilgrundstück auf Basis des
geltenden Planungsrechtes bereits ein erster Bauabschnitt fertiggestellt worden war. In der Sitzung
vom 09.02.2023 fasste der Rat der Stadt Bonn nach vorhergehenden Beratungen im Ausschuss für
Umwelt, Klima und Lokale Agenda (Sitzung am 03.11.2022), in der Bezirksvertretung Beuel (Sitzung
am 07.12.2022) und im Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen (Sitzung am 25.01.2023) den
Zielbeschluss zur Änderung des Bebauungsplans.
Im Anschluss an die Sitzungen von Bezirksvertretung Beuel (10.04.2024 Anhörung), Ausschuss für
Wohnen, Planung und Bauen (10.04.2024 Empfehlung), Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda (16.04.2024 Empfehlung) beschloss der Rat der Bundesstadt Bonn in seiner Sitzung am
18.04.2024 die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB
sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1
BauGB.
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB erfolgte durch Präsentation der
Planungsunterlagen im Internet auf der Homepage der Bundesstadt Bonn unter www.bonn-macht-
mit.de im Zeitraum vom 10.06.2024 bis zum 22.05.2024. Darüber hinaus wurden die Pläne im
Stadthaus sowie im Rathaus Beuel öffentlich zur Einsichtnahme ausgehängt. Über die Internetseite
konnten unmittelbar Meinungsäußerung abgegeben werden. Dies wurde von elf Bürgerinnen und
Bürgern genutzt. Darüber hinaus konnten Stellungnahmen per E-Mail und postalisch eingereicht
werden. Zusätzlich bestand das Angebot, nach einer Terminvereinbarung im Stadthaus, eine
Erläuterung der Pläne von den Ansprechpartnern des Stadtplanungsamtes zu erhalten. Im oben
genannten Zeitraum ist eine schriftliche Stellungnahme eingegangen.
Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1
BauGB erfolgte durch Übermittlung der Planunterlagen am 15.05.2024 an die betroffenen Behörden
und sonstigen Träger öffentlicher Belange. Insgesamt beteiligten sich 13 Behörden bzw. Träger an
dem Planverfahren durch Abgabe einer Stellungnahme.
Überwiegend wurden keine wesentlichen Belange gegen die Planung geäußert. Jedoch sprachen sich
einige Bürgerinnen und Bürger gegen die vermeintlich zu hohe Bebauung aus, wiederum einigeSeite 15 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 9
thematisierten die zu erwartende Verkehrszunahme und die damit verbundenen Beeinträchtigungen
durch Lärm und sonstige Emissionen. Ferner wurden seitens der Umweltverbände Maßnahmen zum
Baum- und Vogelschutz reklamiert sowie die Zulässigkeit der Anwendung des § 13a BauGB
angezweifelt.
2 Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes
2.1 Wesentliche Ziele des Bebauungsplanes
Der Bebauungsplan zielt im Wesentlichen auf die Schaffung eines neuen Büroquartiers im zentralen
Bereich des Stadtbezirks Beuel ab. Das ca. 20.000 m² große Gewerbegrundstück ist derzeit noch mit
einem eingeschossigen Gebäude, das ehemals als Lagerhalle genutzt wurde, bebaut. Zudem besteht
bereits im nordöstlichen Eckbereich des Grundstücks ein neues Bürogebäude, das als bereits
realisierter Bauabschnitt ein Teil des Gesamtensembles darstellt. Dieser Bauabschnitt konnte unter
Anwendung des bestehenden Planungsrechts errichtet werden, für die übrigen Planungsziele bedarf
es der Änderung des geltenden Bebauungsplanes.
Zur Verbesserung des Büroflächenangebotes soll insbesondere die Nachverdichtung im Zuge der
Entwicklung innerhalb des Siedlungsbereichs liegender Flächen forciert werden. Im Bonner
Stadtgebiet besteht nur noch ein begrenztes Angebot entsprechender Potenzialflächen. Eine
Umwandlung dieser untergenutzten Gewerbefläche zu Bürozwecken bietet sich durch die günstige
Lage mit einer guten Erreichbarkeit, vollkommen vorhandener Infrastruktur und zahlreicher
zentralen Versorgungseinrichtungen daher in besonderem Maße an. Die Erreichbarkeit des
Standortes ist für die Beschäftigten sowohl mit individuellen Verkehrsmitteln, aber auch mit
Verkehrsmitteln des Umweltverbundes gegeben.
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6822-1 sollen die
planungsrechtlichen Grundlagen für eine Realisierung der Bebauung mit den nachstehend
formulierten Zielen geschaffen werden:
 maßvolle Baudichte bei gleichzeitiger Vermeidung geschlossener Baustrukturen,
 Berücksichtigung der Anforderungen der Nachbarschaft,
 Sparsamkeit bei der Erschließung,
 nahezu vollständige Konzentration des ruhenden Verkehrs unterhalb der Erdoberfläche,
 Vielfalt der Gebäudetypen,
 Berücksichtigung der Barrierefreiheit,
 konsequente Nutzung aller Möglichkeiten des ökologischen Bauens und der
Freiraumgestaltung.
Darüber hinaus ist gemäß Hauptausschussbeschluss vom 14.11.1995 ein Energiekonzept zu erstellen.
Dabei ist der Beschluss des Rates der Bundesstadt Bonn vom 22.10.2015 zum KfW-Effizienzhaus 55
zu berücksichtigen. Im vorliegenden Fall erfolgt der Bau der geplanten Gebäude derart, dass sie
einem KfW 40 - Standard entsprechen.Seite 16 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 10
2.2 Vorhabenbeschreibung
Ziel der städtebaulichen Planung ist die Realisierung eines modernen Büroquartiers. Die bereits
vorhandene Bürobebauung im Kreuzungsbereich Pützchens Chaussee / Röhfeldstraße soll durch die
geplante Errichtung von vier weiteren Bürogebäuden in III- bis V-geschossiger Bauweise sowie mit
einer Geschossfläche von insgesamt ca. 22.900 m² ergänzt werden. Diese Gebäude sollen sowohl
entlang der Pützchens Chaussee und der Röhfeldstraße, als auch im Innenbereich des Grundstücks
errichtet werden. Ergänzt wird die Planung durch eine qualitätsvolle Freiraumgestaltung.
Ansprechend gestaltete Plätze im Innenbereich bieten zukünftigen Beschäftigten Möglichkeiten zum
Aufenthalt. Das Konzept bindet die bereits vorhandene Bürobebauung in die Planung ein und
verbindet die geplanten und bestehenden Freiräume durch Sicht- und Wegebeziehungen.
Durch den Wechsel von maximal V-geschossigen und zurückgestaffelten IV- und III-geschossigen
Gebäudeteilen entsteht ein gegliederter Bürostandort, der einen baulichen Übergang von der
heterogen strukturierten Gewerbe- und Industrienutzung im Süden und Osten des Plangebietes hin
zu den im Norden und Westen vorhandenen Wohngebäuden darstellt. Gleichzeitig wird durch die
straßenbegleitende Bebauung die große Baulücke an der Pützchens Chaussee geschlossen und eine
zusammenhängende Raumkante entlang der Pützchens Chaussee geschaffen. Die Dachflächen der
oberen Geschosse werden durch Photovoltaikanlagen in Kombination mit extensiver Dachbegrünung
sinnvoll ausgenutzt, während die Dachflächen der tiefer liegenden Geschosse für die Nutzung als
intensiv begrünte Dachterrassen zur Verfügung stehen sollen.
Insgesamt besteht das Gesamtensemble einschließlich des bereits bestehenden Eckgebäudes im
Bereich Pützchens Chaussee / Röhfeldstraße aus fünf Baukörpern. In zwei Fällen wird ein optionaler
Verbindungstrakt zwischen zwei benachbarten Gebäuden vorgesehen. Die Verbindungstrakte stellen
eine Option dar, um einem möglichen größeren Flächenbedarf eines Einzelnutzers, der nicht allein in
einem Gebäude befriedigt werden kann, gerecht zu werden. Die Verbindungsbauten können
unmittelbar, zu einem späteren Zeitpunkt oder überhaupt nicht geschaffen werden. Sie reichen mit
Ausnahme des Erdgeschosses über alle Geschosse. Der Bereich des Erdgeschosses lässt in voller
Breite jeweils einen Durchgang mit einer lichten Höhe von mindestens 3 m frei.
Grundgedanke der Planung ist die Idee, einen durchgrünten Bürocampus entstehen zu lassen, der in
der Architektur seiner Baukörper eine enge Artverwandtschaft aufweist, um den Campusgedanken
zu stärken. Gleichwohl sollen einzelne, identitätsstiftende Adressen formuliert werden. Dies wird
durch eine differenzierte Farbgebung der Baukörper sowie variierende Fassadengestaltungen unter
Beibehaltung der Proportionen erreicht.
Übergeordnete Adressen des Campus entstehen an der Pützchens Chaussee sowie an der
Röhfeldstraße. Die Adressbildung der Baukörper im Inneren erfolgt über einen urban gestalteten
Platz mit Grüninseln und hoher Aufenthaltsqualität. Im Übergang zum Bestand am Pfaffenweg wird
der Grünraum möglichst naturnah und intensiv begrünt gestaltet. Grünraumbezüge über das ge-
samte Areal hinweg integrieren auch den Baumbestand entlang der Straßen und auf den
benachbarten Grundstücken.
Vielfältige Wegebeziehungen ermöglichen die innere, nicht öffentliche Erschließung für den Fuß- und
Radverkehr. Der Bürocampus wird oberirdisch weitestgehend ohne Kfz-Stellplätze geplant. Die
Unterbringung der notwendigen Stellplätze für die Beschäftigten erfolgt in einer Tiefgarage.
Während die bereits realisierte Bürobebauung über eine gemeinsame Tiefgaragenein- und -ausfahrtSeite 17 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 11
erschlossen ist, soll die Einfahrt zur Tiefgarage für die geplante Neubebauung über die Röhfeldstraße,
die Ausfahrt hingegen zur Pützchens Chaussee erfolgen. Entlang der Röhfeldstraße sind ergänzend
einige wenige oberirdische Besucherstellplätze vorgesehen. Die Ausmaße der Tiefgaragen werden so
geplant, dass oberirdische Grünflächen mit Anschluss an gewachsenen Boden zur Pflanzung von
Bäumen sowie zur ortsnahen Niederschlagsversickerung erhalten bleiben können.
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplanes
Gemäß § 12 Abs. 1 BauGB können die Gemeinden durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan
die Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen. Dies ist unter der Voraussetzung gegeben, dass der
Vorhabenträger auf der Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Plans zur Durchführung
der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit und in
der Lage ist. Ferner muss er bereit sein, sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und
zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise vor dem Satzungsbeschluss
nach § 10 Abs. 1 BauGB zu verpflichten (Durchführungsvertrag).
Da es sich vorliegend um ein konkretes Vorhaben handelt und mit dem privaten Bauherrn und
Investor auch ein Vorhabenträger die Planung initiiert, erfolgt die Aufstellung des Bebauungsplanes
Nr. 6822-1 als vorhabenbezogener Bebauungsplan nach § 12 BauGB.
Zur Sicherung der angestrebten städtebaulich geordneten Entwicklung sind in Ausführung des § 1
Abs. 3 BauGB die im Folgenden erläuterten zeichnerischen und textlichen Festsetzungen in den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6822-1 aufgenommen worden. Vor Satzungsbeschluss
werden mit dem Vorhabenträger vertragliche Vereinbarungen getroffen, in denen er sich
verpflichtet, die Planung entsprechend den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
umzusetzen.
2.3.1 Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6822-1 „Pützchens Chaussee“ um-
fasst die im Eigentum der Vorhabenträgerin befindlichen Flurstücke Gemarkung Beuel, Flur 59, Flur-
stücke 83, 88, 597 und 600 mit einer Fläche von insgesamt ca. 19.750 m². Das ca. 5.600 m² große
Flurstück mit der Flurstücknummer 600 (Ecke Pützchens Chaussee / Röhfeldstraße), dessen
Bebauung bereits auf Grundlage des derzeit noch geltenden Planungsrechts erfolgte, ist als bereits
realisierter Bauabschnitt Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Um die erforderliche
Abgrenzung zu der südlichen Bestandsbebauung entlang des Pfaffenweges planungsrechtlich
darstellen zu können, ist es zudem notwendig, einen 4 m breiten Streifen mit einer Gesamtfläche von
ca. 540 m² als Anpassungsbereich mit in das Planverfahren einzubeziehen. Dies betrifft die
südwestlich angrenzenden Teilflächen der Grundstücke Gemarkung Beuel, Flur 59, Flurstücke 171,
441, 443, 574 und 575.
Die Einbeziehung dieses schmalen Grundstücksstreifens am westlichen Rand des
Vorhabengrundstücks erfolgt aufgrund der im Bestandsbebauungsplan Nr. 8023-17 im betreffenden
Bereich grundstücksübergreifend getroffenen Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen als
Mantellinie in Verbindung mit einer bis zu dreigeschossigen Bauweise. Durch die Aufstellung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6822-1 würde diese Mantellinie an der Grundstückgrenze
abgeschnitten und die verbleibende Festsetzung für die Flurstücke insofern planungsrechtliche
Spannungen auslösen.Seite 18 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 12
Auf dem Streifen werden insofern die städtebaulichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 8023-
17 übernommen, der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt entsprechende überbaubare
Grundstücksflächen mit einer zwei- bzw. dreigeschossigen Bauweise fest, allerdings mit dem
Unterschied gegenüber dem Altbebauungsplan, dass ein Grenzabstand von 3 m zur Grenze des
Vorhabengrundstücks einzuhalten ist. Mit dieser Änderung bleiben die baulichen Möglichkeiten für
den Bereich der Grundstücke entlang des Pfaffenweges in Richtung Osten erhalten, da auch gemäß
altem Planungsrecht eine über die Grundstücksgrenze hinausgehende Bebauung nicht zulässig
gewesen wäre, es sei denn, die entsprechenden Flurstücke lägen in einer Hand.
Zudem werden entsprechend der bisher gültigen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 8023-17 die
öffentlichen Verkehrsflächen der Pützchens Chaussee und der Röhfeldstraße in den Geltungsbereich
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans einbezogen. Ohne diese Einbeziehung würden diese
Flächen als Relikte des Bebauungsplans Nr. 8023-17 den räumlichen Bezug zu diesem Bebauungsplan
verlieren.
Für den überwiegenden Teil des Geltungsbereichs erfolgt die Bauleitplanung als Vorhaben- und
Erschließungsplan gemäß § 12 BauGB. Der kleinere Teil im rückwärtigen Bereich der Grundstücke
entlang des Pfaffenweges und die als öffentliche Verkehrsflächen festgesetzten Flächen werden als
Anpassungsbereich gemäß § 12 Abs. 4 BauGB in die Bauleitplanung mit einbezogen. Gemeinsam
bilden sie den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6822-1.
2.3.2 Art der baulichen Nutzung
Vor dem Hintergrund der anhaltend hohen Nachfrage nach attraktiven Büroflächen in Bonn ist die
Schaffung eines Bürostandortes auf dem Grundstück geplant. Dieser wird in vier neu zu errichtenden
Gebäudekörpern verwirklicht. Ein erstes im Eckbereich von Pützchens Chaussee und Röhfeldstraße
bereits fertiggestelltes Gebäude umfasst bei einer Grundstücksgröße von 5.598 m² eine überbaute
Grundfläche von 1.928 m² sowie eine Geschossfläche von 7.346 m². Dieser Block ist bereits
vollständig in Nutzung.
Die Gebäudetypologie und die Nutzflächen des Gewerbeobjekts sollen flexibel sowohl auf große als
auch auf kleine Nutzungseinheiten abstellen. Dabei sollen vielfältige, moderne Büroraumorga-
nisationen ermöglicht werden.
Aufgrund der Standortgunst des Plangebietes sowie der nahezu direkten Anbindung an die Autobahn
A 59, der guten Erschließung durch öffentliche Verkehrsmittel sowie der unmittelbaren
Nachbarschaft zu dem Gewerbe- und Industriegebiet Beuel Ost und zu bestehenden Wohngebieten
bietet sich das Plangebiet für eine arbeitsplatzintensive Büro- und Verwaltungsnutzung an. Als
Gebietsausweisung für das Plangebiet wird daher ein Gewerbegebiet (GE) gemäß § 8 BauNVO
festgesetzt. Die Art der baulichen Nutzung wird aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan
übernommen und fügt sich in die vorhandene Struktur entlang der Pützchens Chaussee sowie zum
benachbarten Gewerbe- und Industriegebiet mit den vorhandenen Gewerbe- und
Wirtschaftsunternehmen ein. Gleichzeitig wird mit dieser Festsetzung der starken Nachfrage nach
Büroflächen in Bonn Rechnung getragen.
Grundsätzlich sind alle gemäß § 8 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen im Gewerbegebiet
Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Von dieser Regelung ausgenommen sind
Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus Windenergie sowie Lagerplätze und öffentlicheSeite 19 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 13
Betriebe. Diese Anlagen erzeugen in der Regel einen hohen Flächenverbrauch und generieren
zumeist eine hohe Abstandsfläche gemäß § 6 BauO NRW. Die angestrebte bauliche Kompaktheit des
Bürostandortes steht der Ansiedlung dieser Anlagen entgegen.
Gleiches gilt für Tankstellen, die aufgrund ihres Flächenanspruchs sowie der von ihnen ausgehenden
Störwirkung durch die zumeist ganztägige und oft nächtliche Nutzung nicht Bestandteil des
Bebauungsplans sind. Sie sind nicht mit der Büronutzung vereinbar.
Die nach § 8 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Wohnungen für Aufsichts- und
Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, Anlagen für kirchliche, kulturelle
und soziale Zwecke sowie Vergnügungsstätten sind ebenfalls nicht Bestandteil des Bebauungsplanes.
Aufgrund der überwiegenden Büronutzung besteht keine Notwendigkeit für die Wohnnutzung
zugunsten von Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter.
Anlagen für kirchliche, kulturelle und soziale Zwecke kommen nicht in Betracht, da eine gegenseitige
Störung der jeweiligen Nutzungen untereinander nicht vermeidbar ist. Vergnügungsstätten jeglicher
Art sowie Bordelle und bordellartige Betriebe werden ebenfalls aufgrund der Unvereinbarkeit mit der
Büronutzung, aber auch im Hinblick auf die nördlich der Pützchens Chaussee vorhandene
Wohnnutzung nicht Bestandteil des Bebauungsplanes (siehe dazu nachfolgende Ausführungen).
Neben der festgesetzten Hauptnutzung sind grundsätzlich nicht störende Gewerbebetriebe aller Art
sowie Anlagen für sportliche Zwecke allgemein zulässig. Ein solcher gewerblich - sportlichen Zwecken
dienender Betrieb ist aktuell im Bestandsgebäude etabliert. Die Planung soll dessen weitere Existenz
ermöglichen.
Zusätzlich zu den allgemein zulässigen Sporteinrichtungen ermöglicht der vorhabenbezogene
Bebauungsplan die Ansiedlung von Anlagen für gesundheitliche Zwecke. Eine derartige Einrichtung
ist mit einer Physiopraxis im Bestandsgebäude bereits vorhanden. Der vorhabenbezogene
Bebauungsplan ermöglicht eine eventuelle Ausweitung dieser Nutzung bzw. Ergänzung um weitere
Einrichtungen dieser Art.
Es wird davon ausgegangen, dass von zukunftsorientierten Betrieben und deren Beschäftigten in
bestimmtem Umfang auch eine ergänzende Dienstleistungsinfrastruktur erwartet wird
(Gastronomiebetrieb, Fitness- und Wellnessangebot). Im Durchführungsvertrag wird geregelt, dass
der Umfang dieser Nutzungen am Bedarf der vor Ort Arbeitenden angepasst wird.
Da der größte Teil des Geltungsbereichs als vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt wird,
werden hier nur solche Nutzungen zulässig sein, wie sie im Vorhaben- und Erschließungsplan
vorgesehen sind. Dementsprechend werden diese Nutzungen mit dem Durchführungsvertrag
zwischen der Vorhabenträgerin und der Stadt Bonn verbindlich vereinbart. Im vorhabenbezogenen
Bebauungsplan ist daher festgesetzt, dass im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche
Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag
verpflichtet. Änderungen des Durchführungsvertrags oder der Abschluss eines neuen
Durchführungsvertrages mit dem Ziel, auch andere Nutzungen des im Bebauungsplan festgesetzten
Zulässigkeitskatalogs zu etablieren, sind zulässig.
Die Festsetzung als Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO ist zum einen in der Lage innerhalb eines
bereits bestehenden Gewerbegebietes, zum anderen in der beabsichtigten Entwicklung eines
adressbildenden Bürostandortes begründet. Eine solche Adresse war mit der bisherigen Nutzung inSeite 20 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 14
Verbindung mit der unattraktiven Bebauung mit einem eingeschossigen Lagergebäude nicht
gegeben.
Die Gebäudegrundrisse sind hinsichtlich ihrer Funktionalität für gewerbliche Nutzungen -
insbesondere für eine Büronutzung - ausgelegt. Ebenso werden die Voraussetzungen für die
Wiederansiedlung des vorhandenen Fitnessstudios geschaffen, sofern sich in den Verhandlungen mit
dem Betreiber des Studios eine diesbezügliche Einigung ergibt (siehe oben). Der Nutzungskatalog des
§ 8 BauNVO wird durch die Anwendung des § 1 Abs. 5 und 6 BauNVO eingeschränkt.
Die Zulässigkeit der Nutzungen insgesamt setzt voraus, dass von ihnen keine erheblich störenden
Auswirkungen ausgehen. Mit dieser Beschränkung orientiert sich die Nutzung am Störgrad eines
Mischgebietes. So soll der Lage in unmittelbarer Nachbarschaft zur Wohnnutzung nördlich der
Pützchens Chaussee und im Westen (Eckbereich Pützchens Chaussee / Pfaffenweg) Rechnung
getragen werden.
Einzelhandelsbetriebe
Entsprechend der textlichen Festsetzung 1.4 sind Einzelhandelsbetriebe ebenfalls nicht Bestandteil
des Bebauungsplanes. Die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben innerhalb von Gewerbegebieten
widerspricht in weiten Teilen dem Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept (BEZK), welches gemäß
§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB in der Abwägung zu berücksichtigen ist. Sie widerspricht ebenso den
Zielsetzungen des Vorhaben- und Erschließungsplanes.
Wesentliche Ziele des BEZK 2008 mit einer Anpassung in 2012 sind die Stärkung und der Erhalt der
Innenstadt, der Stadtbezirkszentren sowie der sonstigen zentralen Versorgungsbereiche und die
Stärkung und der Erhalt der Nahversorgungsstruktur. Ergänzendes Ziel ist es, Gewerbegebiete für das
Handwerk und klassische Gewerbebetriebe zu sichern. Nach den Grundsätzen des BEZK sind
Einzelhandelsbetriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten vorrangig in
zentralen Versorgungsbereichen anzusiedeln. Großflächige zentren- bzw. nahversorgungsrelevante
Einzelhandelsbetriebe sind nur in zentralen Versorgungsbereichen zulässig mit einer Ausnahme für
Lebensmittelmärkte, die der unmittelbaren Versorgung der Bevölkerung dienen. Betriebe mit nicht
zentren- bzw. nicht nahversorgungsrelevanten Sortimenten können ab einer Verkaufsfläche von
800 m² auch in Gewerbegebieten angesiedelt werden, in denen bereits nennenswerter Einzelhandel
vorhanden ist (Eignungsflächen).
Da das Plangebiet weder zu den im Stadtgebiet genannten Eignungsflächen, noch zu den
abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichen gehört und auch keine städtebaulich integrierte Lage
für eine ergänzende Nahversorgung der Anwohner im umliegenden Gebiet vorliegt, ist es
stadtplanerisches Ziel, dass sich Einzelhandelsbetriebe im Plangebiet nicht ansiedeln. Bei der
Ansiedlung von kleinflächigen Betrieben mit zentrenrelevanten und/oder nahversorgungsrelevanten
Kernsortimenten im Plangebiet ist mit Beeinträchtigungen der benachbarten Zentren zu rechnen. In
der näheren Umgebung des Plangebietes befinden sich bereits Betriebe mit entsprechenden
Kernsortimenten außerhalb zentraler Bereiche. Bei jeder weiteren Ansiedlung ist davon auszugehen,
dass weitere Kaufkraft aus den Zentren abgezogen und somit diese in ihrer Funktion gefährdet
werden. Negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder die Versorgung der
Bevölkerung durch den Abzug von Kaufkraft können mit der vorgesehenen textlichen Festsetzung 1.4
ausgeschlossen werden. Darüber hinaus ist es Ziel des Plans, das Plangebiet nicht durch
Kundenströme des Einzelhandels zu belasten, die in unbekanntem Ausmaß ganztägig entsprechendSeite 21 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 15
der Öffnungszeiten am Standort entstünden und mit den Beschäftigten in Konkurrenz um das
begrenzte Stellplatzangebot in den Tiefgaragen träten. Im Weiteren soll einem Heranrücken von
Einzelhandelsbetrieben in das Gewerbegebiet entgegengewirkt werden. Insofern setzt der
Bebauungsplan fest, dass innerhalb des Gewerbegebietes keinerlei Einzelhandelsbetriebe zulässig
sind. Zu Einzelhandelsbetrieben gehören auch Sexshops.
Das BEZK wird derzeit fortgeschrieben. Der Entwurf der Fortschreibung mit Stand 12/2024 enthält
keine zum Stand 2008/2012 abweichenden Zielstellungen für den Planstandort und berücksichtigt
damit auch die bundes- sowie landesplanerischen Vorgaben und das regionale Einzelhandels- und
Zentrenkonzept.
Vergnügungsstätten
Vergnügungsstätten können zu erheblichen negativen Auswirkungen auf Baugebiete oder ganze
Ortsteile führen. Dies könne sein:
 Beeinträchtigung des Straßen- und Stadtbilds durch besonders auffällige Gestaltung oder
aggressive Lichtreklame;
 Wirkung als Fremdkörper im Straßenraum;
 Ausstrahlung des negativen Erscheinungsbildes auf benachbarte Betriebe,
 lange Öffnungszeiten -auch an Wochenenden- und in späten Abendstunden,
 höhere Mietzahlungsfähigkeit und damit Verdrängung von gebietsverträglichen
höherwertigen Nutzungen etc.)
 häufige Beeinträchtigungen durch Verkehr auch in den späten Abendstunden.
Diese Wirkungen würden dem hier betrachteten städtebaulichen Umfeld entgegenstehen und
insbesondere eine Beeinträchtigung für die nördlich und westlich angrenzende Wohnnutzung
darstellen. Es könnte sich ein Trading-Down–Effekt zu Lasten des gesamten im Umbruch befindlichen
Quartiers einstellen.
Aus diesem Grunde schließt der vorhabenbezogene Bebauungsplan jegliche Form von
Vergnügungsstätten aus, da sie nicht mit den Zielen der Planung vereinbar sind und von ihnen eine
Störung der im Plangebiet und seinem Umfeld angesiedelten Nutzungen zu erwarten ist.
Bordelle und bordellartige Betriebe
Bordelle und bordellartige Betriebe wurden in der Vergangenheit regelmäßig nach einer
typisierenden Betrachtungsweise aufgrund eines „milieubedingten Störpotenzials“ als störende
Gewerbebetriebe angesehen. Es kommt dabei nicht darauf an, ob es zu konkreten Störungen
gekommen ist. Vielmehr genügt ein "abstraktes Potenzial für Störungen", das aufgrund der
Besonderheiten des Gewerbes als gegeben angesehen worden ist.
Gemäß § 15 Abs. 1 BauNVO ist im Einzelfall ein Vorhaben nach „Anzahl, Lage, Umfang oder
Zweckbestimmung“ unzulässig, wenn es der Eigenart des Baugebiets widerspricht oder von ihm
Belästigungen und Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets in diesem
selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind.
Von einem Bordell gehen unzweifelhaft Störungen und Belästigungen für die Umgebung und die
Umwelt aus, die sich nachteilig auf das Plangebiet selbst und die Nachbarschaft auswirken (soSeite 22 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 16
beispielsweise der induzierte Straßenverkehr der Freier und Kunden, das mögliche Ansprechen
unbeteiligter Personen in der Umgebung und weitere typische Begleiterscheinungen). Aufgrund der
Empfindlichkeit der im Plangebiet vorgesehenen und in der Umgebung anzutreffenden Nutzungen ist
insofern die Ansiedlung derartiger Betriebe und Nutzungen städtebaulich nicht angezeigt.
Aus diesem Grunde schließt der vorhabenbezogene Bebauungsplan jegliche Form von Bordellen und
bordellartigen Betrieben innerhalb des Gewerbegebietes aus, da von ihnen eine Störung der hier
angesiedelten Nutzungen zu erwarten ist.
Auch, wenn es sich im vorliegenden Fall um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, der
sehr konkret für das Vorhaben hinsichtlich Gebäudestruktur und Nutzung verbindliche
Bestimmungen beinhaltet, dienen die Ausschlüsse von Vergnügungsstätten sowie von Bordellen und
bordellartigen Betrieben der langfristigen Sicherung und Integrität des Standortes, auch für den Fall,
dass aufgrund von sich ergebenden möglichen Leerständen eine Nachnutzung gesucht wird.
2.3.3 Maß der baulichen Nutzung
Vor dem Hintergrund der Standortvorzüge des Plangebietes und des im Bonner Raum bestehenden
hohen Büroflächenbedarfs wird das Maß der baulichen Nutzung unter dem Gesichtspunkt festgelegt,
das Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden gemäß § 1a Abs. 2 BauGB möglichst
wirksam umzusetzen. Dennoch werden die gemäß § 17 BauNVO definierten Orientierungswerte für
ein Gewerbegebiet bei Weitem nicht ausgeschöpft. Eine aus städtebaulichen Gründen zulässige
Überschreitung dieser Orientierungswerte wird nicht angestrebt.
Die städtebauliche Dichte wird durch die Grundflächenzahl (GRZ) sowie durch die
Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmt. Diese Werte sind auf das jeweilige Baugrundstück zu beziehen
und sollen im Regelfall die Orientierungswerte des § 17 BauNVO nicht wesentlich überschreiten,
sofern nicht besondere städtebauliche Gründe eine Überschreitung rechtfertigen.
Das Maß der baulichen Nutzungen wird im vorliegenden Bebauungsplan durch die Festsetzung der
Grundflächenzahl (GRZ), der Geschossflächenzahl (GFZ) sowie der maximal zulässigen Gebäudehöhe
festgesetzt. Zusätzlich ist die sogenannte GRZ II zu beachten, die die Zulässigkeit von Grundflächen
von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen sowie von baulichen Anlagen
unterhalb der Geländeoberfläche einschließt.
2.3.3.1 Grundflächenzahl
Das für die Bürobebauung vorgesehene Baugrundstück umfasst einschließlich der Fläche des bereits
fertig gestellten Bauabschnitts eine Größe von 19.764 m². Bei der vorgesehenen Bebauung (2. und 3.
BA) einschließlich des fertiggestellten Bauabschnitts (1. BA) ergibt sich eine überbaute Fläche
einschließlich der zu berücksichtigenden Terrassen und auskragende Bauteile wie Vordächer von
7.613 m².Seite 23 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 17
Nr. Bezeichnung 1. BA 2. BA 3. BA Summe
1. Größe des
Baugrundstücks
5.598 m² 6.467 m² 7.699 m² 19.764 m²
2. überbaute Fläche 2.158 m² 2.731 m² 2.724 m² 7.613 m²
3. Nebenanlagen 2.835 m² 2.901 m² 2.690 m² 8.426 m²
4. Summe 2. + 3. 4.993 m² 5.632 m² 5.414 m² 16.029 m²
5. GRZ I 0,39 0,42 0,35 0,39
6. GRZ II 0,89 0,87 0,70 0,81
Im vorliegenden Fall ergibt sich damit für das Gewerbegebiet bei Betrachtung aller Gebäude
rechnerisch eine GRZ = 0,39. Unter Zugrundelegung des gemäß § 17 BauNVO für ein Gewerbegebiet
bestehenden Orientierungswertes für die GRZ = 0,8 ist somit bei der Planung von einer maßvollen
städtebaulichen Dichte auszugehen, welche die Möglichkeiten der Baunutzungsverordnung nicht
ausschöpft.
Neben den Hochbauten werden mit den erforderlichen Zuwegungen und Zufahrten, Nebenanlagen,
Tiefgaragen und Untergeschossen (Keller- und Abstellräume) zusätzliche Grundstücksflächen
beansprucht.
Bei der Ermittlung der zulässigen Grundflächenzahl kann gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO die zulässige
Grundfläche durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten,
Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO sowie von baulichen Anlagen unterhalb der
Geländeoberfläche bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer GRZ
von 0,8 (GRZ II). Weitere Überschreitungen können im geringfügigen Ausmaß zugelassen werden.
Im vorliegenden Fall ergibt sich einschließlich der Tiefgaragenrampen für die Summe der über- und
unterbauten Flächen für das gesamte Gewerbegebiet für den bestehenden Bauabschnitt 1 ein Wert
von 4.993 m² sowie für den Bauabschnitt 2 und 3 ein Wert von 11.046 m². Insgesamt ergibt sich
daraus eine Summe aus überbauter und unterbauter Fläche von 16.029 m², mithin 81 % der Fläche
des Baugrundstücks. Die GRZ II beträgt somit 0,81. Damit wird der Orientierungswert gemäß
§ 17 BauNVO von 0,8 geringfügig überschritten. Diese geringfügige Überschreitung ist durch die
Tiefgarage begründet, die zukünftig unter den geplanten Bauabschnitten liegt.
Der überwiegende Teil der weiteren Flächen wie Hauszugänge, Fahrradabstellplätze, ebenerdige
Aufenthaltsflächen, Pflanzkübel und Platzmobiliar liegen oberhalb der Tiefgarage und somit
innerhalb der Abgrenzung der unterbauten Gebietsteile und werden insofern bereits bei der
Bestimmung der GRZ II berücksichtigt.
Bei Betrachtung der einzelnen Bauabschnitte ergeben sich hingegen differenzierte Werte. So
übersteigt die GRZ II für den bereits vorhandenen Bauabschnitt mit 0,89 die maßgeblicheSeite 24 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 18
Kappungsgrenze von 0,8, der 2. Bauabschnitt liefert eine GRZ II = 0,87 während der 3. Bauabschnitt
mit einer GRZ II = 0,70 deutlich darunter liegt.
Um eine zukünftige mögliche maßvolle Erweiterung der Gebäude zu ermöglichen, wird für das
Gewerbegebiet im vorhabenbezogenen Bebauungsplan eine GRZ = 0,5 festgesetzt.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt fest, dass die zulässige überbaubare Grundstücksfläche
im Gewerbegebiet abweichend vom § 19 Abs. 4 BauNVO bis zu einer GRZ II von 0,9 erhöht wird.
Diese Festsetzung dient der überwiegenden Unterbringung des ruhenden Verkehrs in den
Tiefgaragen und ermöglicht damit eine erhöhte Aufenthaltsqualität des Büroquartiers, indem die
ebenerdigen Flächen von einer Nutzung als Kfz-Stellplatz freigehalten werden. Die Konzentration des
ruhenden Verkehrs ermöglicht zudem die Anlage von begrünten Freiflächen, wodurch der Eingriff in
das Schutzgut Boden gemindert wird. Zudem werden auf der Decke der Tiefgarage durch
unterschiedliche Maßnahmen der Grünordnung Flächen geschaffen, die zu einer attraktiven
Bepflanzung beitragen.
2.3.3.2 Geschossflächenzahl
Die Geschossflächenzahl ergibt sich rechnerisch für das gesamte Plangebiet folgendermaßen:
Nr. Bezeichnung 1. BA 2. BA 3. BA Summe
1. Größe des
Baugrundstücks
5.598 m² 6.467 m² 7.699 m² 19.764 m²
2. Geschossfläche 7.346 m² 11.383 m² 11.858 m² 30.587 m²
3. GFZ 1,31 1,76 1,54 1,55
Bezogen auf das Gesamtgrundstück ergibt sich eine maximale GFZ = 1,8.
Damit unterschreitet die Bebauung in allen Bauabschnitten sowie insgesamt den gemäß § 17
BauNVO zulässigen Orientierungswert für ein Gewerbegebiet = 2,4. Der Wert von 1,8 stellt insofern
eine maßvolle bauliche Dichte dar und ermöglicht eine liegenschaftsrechtliche Aufteilung des
Bürostandortes in einzelne Teilgebiete.
Für das Gewerbegebiet wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan eine GFZ = 1,8 festgesetzt.
2.3.3.3 Anzahl der Geschosse und Gebäudehöhen
Die Umgebung des Plangebiets ist durch eine unterschiedliche Höhe der vorhandenen Gebäude
geprägt. Während die südlich und östlich vorhandenen Gebäude sich überwiegend als ein- bis
zweigeschossige Gewerbebauten darstellen, sind nördlich der Pützchens Chaussee u.a.
Mehrfamilienwohnhäuser mit bis zu sieben Geschossen, ein eingeschossiges Supermarktgebäude
sowie weiterer dreigeschossiger Wohnungsbau vorzufinden. Die Wohnbebauung im westlich
angrenzenden Mischgebiet ist zwei- bis viergeschossig.Seite 25 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 19
Innerhalb des Plangebietes ist mit dem bereits fertiggestellten Bauabschnitt ein Bürogebäude mit
drei Vollgeschossen vorhanden. In Teilbereichen besteht ein weiteres Geschoss, das jedoch kein
Vollgeschoss ist.
Die bereits vorhandene Bürobebauung im Kreuzungsbereich Pützchens Chaussee / Röhfeldstraße soll
durch die geplante Errichtung von vier weiteren Bürogebäuden in III- bis V-geschossiger Bauweise
sowohl entlang der Pützchens Chaussee und der Röhfeldstraße, als auch im Innenbereich des
Grundstücks ergänzt werden.
An zwei Stellen wird ein optionaler Verbindungstrakt zwischen benachbarten Bürogebäuden
ermöglicht, um einem eventuell größeren Flächenbedarf eines Einzelnutzers, der nicht allein in
einem Gebäude befriedigt werden kann, gerecht zu werden. Sie reichen mit Ausnahme des
Erdgeschosses über alle Geschosse. Der Bereich des Erdgeschosses lässt in voller Breite jeweils einen
Durchgang mit einer lichten Höhe von mindestens 3,0 m frei. Die Höhe dieser Trakte entspricht den
Höhen der benachbarten Gebäude, die miteinander verbunden werden sollen.
Durch den Wechsel von maximal V-geschossigen und teilweise zurückgesetzten III- oder IV-
geschossigen Gebäudeteilen entsteht ein gegliederter Bürostandort, der einen baulichen Übergang
von der heterogen strukturierten Gewerbe- und Industrienutzung im Süden und Osten des
Plangebietes hin zu den im Norden und Westen vorhandenen Wohngebäuden darstellt. Gleichzeitig
wird durch die straßenbegleitende Bebauung die große Baulücke an der Pützchens Chaussee
geschlossen und eine zusammenhängende städtebaulich wichtige Raumkante entlang der Pützchens
Chaussee geschaffen.
Die Dachflächen der oberen Geschosse werden durch Photovoltaikanlagen in Kombination mit
extensiver Dachbegrünung sinnvoll ausgenutzt, während die Dachflächen der tiefer liegenden
Geschosse teilweise zur Nutzung mit intensiver Begrünung zur Verfügung stehen sollen.
Vor dem Hintergrund der Standortgunst des Quartiers und des im Bonner Raum bestehenden
Büroraumbedarfes wird durch die vorgesehene Höhenentwicklung der Gebäude das Gebot des
sparsamen Umgangs mit Grund und Boden in städtebaulich verträglicher Weise umgesetzt.
Um die Höhenentwicklung der Gebäude neben der Anzahl der zulässigen Geschosse im Detail
planungsrechtlich zu steuern, werden baukörperbezogene maximale Gebäudehöhen in Metern über
Normalhöhennull (m ü. NHN) festgesetzt. Diese Festsetzung betrifft den jeweils obersten Punkt des
Gebäudes. Maßgeblich ist die Höhe der umlaufenden Attika.
Die Errichtung von Staffelgeschossen oberhalb des letzten Vollgeschosses ist nicht zulässig und wird
durch die Begrenzung der maximalen Gebäudehöhen auch nicht ermöglicht.
Bei den Gebäudehöhen ist berücksichtigt, dass die Gebäude mit Flachdächern errichtet werden.
Durch Variation und generelle Reduzierung der Geschosszahlen im Übergang zur
Umgebungsbebauung entsteht eine abwechslungsreiche sowie städtebaulich verträgliche
Höhenentwicklung des Büroquartiers. Somit kann ein abgestimmtes Einfügen in das Ortsbild erreicht
werden. Um noch einen geringen Gestaltungsspielraum bei der Bauausführung zu belassen, dürfen
die in der Planzeichnung festgesetzten maximalen Gebäudehöhen durch Anlagen für Klimatechnik
um 2,3 m sowie durch untergeordnete technische Anlagen um bis zu 1,3 m überschritten werden.Seite 26 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 20
Grundsätzlich ist die Anlage von technischen Einrichtungen auf Flachdächern gemäß der politischen
Beschlusslage unerwünscht (DS-Nr. 221020). Demnach soll der Dachbegrünung und der Ausstattung
mit Photovoltaikanlagen, Solarthermieanlagen und anderen Anlagen, die zur Erzeugung und Nutzung
von erneuerbarer Energie nützlich sind, bei gleichzeitiger Minimierung sonstiger technischer
Einrichtungen der Vorrang gegeben werden. Hintergrund dafür ist, dass der Klimawandel bei allen
zukünftigen Planungen verstärkt Berücksichtigung finden muss. Der weitgehende Verzicht auf
technische Aufbauten auf Dächern zugunsten der Nutzung der Flächen für Dachbegrünung und
Photovoltaik ist ein Baustein zur nachhaltigen Anpassung an Klimafolgen (Starkregenereignisse,
Hitze- und Dürreperioden etc.) und Beitrag zum Klimaschutz. Auch stadtgestalterische Aspekte
sprechen gegen Technikaufbauten. Der Bebauungsplan setzt fest, dass technische Aufbauten /
Anlagen nur ausnahmsweise zulässig sind.
Technische Anlagen und Einrichtungen wie Solaranlagen müssen aus ortsgestalterischen Gründen um
das Maß ihrer Höhe von der Dachkante zurücktreten, mindestens aber 2,0 m.
Um den Freiraum auf den Dachterrassen bestmöglich nutzen zu können und damit auch dem Prinzip
der teilweise intensiven Begrünung der Baukörper zu entsprechen, ist eine gefahrlose Begehung
dieser Flächen unabdingbar. Dazu ist die Anlage von Brüstungen und Absturzsicherungen
erforderlich. Gemäß § 38 Abs. 4 Nr. 2 BauO NRW bedürfen Umwehrungen von Flächen mit mehr als
12 m Absturzhöhe eine Mindesthöhe von 1,10 m. Insofern setzt der vorhabenbezogene
Bebauungsplan fest, dass die in der Planfassung festgesetzten maximalen Gebäudehöhen für die
Errichtung von Absturzsicherungen um bis zu 1,10 m überschritten werden dürfen.
2.3.3.4 Überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise
Das Plangebiet gliedert sich in drei Bauabschnitte. Mit dem 1. Bauabschnitt ist eine Bebauung
einschließlich der zugehörigen Tiefgarage bereits vollzogen. Bauabschnitt 2 umfasst die mittlere
Bauzeile, die eine bauliche Verbindung zwischen Pützchens Chaussee und Röhfeldstraße schafft.
Bauabschnitt 3 schließt das Gebäudeensemble nach Westen ab und reicht ebenfalls von Pützchens
Chaussee bis zur Röhfeldstraße. Bauabschnitt 2 und Bauabschnitt 3 teilen sich eine gemeinsame
Tiefgarage.
Die Baugrenzen sind so festgesetzt, dass die städtebauliche Struktur gemäß Entwurf widergespiegelt
wird. Die geplanten Baukörper werden mittels Baugrenzen eng eingefasst. Somit ergibt sich für die
spätere Hochbauplanung nur ein sehr geringer Gestaltungsspielraum.
Aufgrund der sich an den wesentlichen Raumkanten orientierenden Festlegung der Baugrenzen
können ebenerdige Terrassen sowie gegebenenfalls Balkone und andere partiell auskragende
Gebäudeteile nicht in Gänze innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen untergebracht werden.
Daher wird durch textliche Festsetzung die Möglichkeit eröffnet, dass Balkone, Vordächer und Erker
die Baugrenzen ausnahmsweise bis zu 2,0 m überschreiten können. Zudem setzt der
vorhabenbezogene Bebauungsplan fest, dass Terrassen unter Berücksichtigung nachbarlicher
Belange ebenfalls ausnahmsweise außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sind.
Terrassen können für die Zwecke eines Cafés oder als Außenfläche für eine eventuelle
Kantinennutzung verwendet werden. Sie bieten Aufenthaltsqualitäten für Beschäftigte und Besucher
und stellen wichtige Gliederungs- und Gestaltungsmerkmale für den Außenbereich dar.Seite 27 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 21
Sie ergänzen das Baukonzept und dienen den Beschäftigten z.B. als Raucherzone, als Treffpunkt in
den Arbeitspausen oder der Erholung. Die Festsetzung lässt eine flexible Positionierung und
Formgebung der Terrassen in Abhängigkeit von der weitergehenden architektonischen Ausgestaltung
zu.
Überwiegend liegen die Terrassen oberhalb der Tiefgaragendecke, so dass sich durch deren Anlage
keine negativen Auswirkungen auf den Boden ergeben.
Im Bebauungsplan erfolgt zudem eine zeichnerische Festsetzung der Abgrenzungen unterirdischer
Bauteile (hier: Tiefgaragen einschließlich Tiefgaragenrampen). Als zugehöriges oberirdisches Element
wird die Tiefgarageneinhausung im Bereich der Pützchens Chaussee nach Lage und Ausdehnung
durch Baugrenzen sowie höhenmäßig festgesetzt.
Auf die Festsetzung einer Bauweise gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 wird verzichtet, da aufgrund der
Vorhabenbezogenheit des Bebauungsplans und der damit einhergehenden detailliert festgesetzten
überbaubaren Grundstücksflächen die geplanten Gebäude und die Zulässigkeit ihrer Ausdehnung
ausreichend bestimmt sind.
2.3.4 Öffentliche Verkehrsflächen/Ver- und Entsorgungsflächen
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan übernimmt in seinen Geltungsbereich die Festsetzung der
öffentlichen Verkehrsflächen von Pützchens Chaussee und Röhfeldstraße gemäß dem Bebauungsplan
Nr. 8023-17. Ohne diese Einbeziehung würden diese Flächen als Relikte des Bebauungsplans Nr.
8023-17 den räumlichen Bezug zu diesem Bebauungsplan verlieren. Innerhalb des Geltungsbereichs
des Vorhaben- und Erschließungsplans werden keine öffentlichen Verkehrsflächen festgesetzt. Die
Erschließung des Plangebietes erfolgt vollständig über die Pützchens Chaussee und die
Röhfeldstraße.
Der Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans wird mit Elektrizität aus dem öffentlichen
Versorgungsnetz der Stadtwerke Bonn - BonnNetz GmbH- versorgt. Gemäß Abstimmung mit dem
Versorgungsträger wird die im Plangebiet derzeit vorhandene Netzstation zurückgebaut, ein neuer
Standort wird nicht notwendig.
2.3.5 Lärmschutzmaßnahmen
Zur Ermittlung der auf das Plangebiet einwirkenden Immissionen wurde eine schalltechnische
Untersuchung durchgeführt. Als maßgebliche Emittentenarten sind Verkehrslärmimmissionen des
Straßenverkehrs zu berücksichtigen3.
Im schalltechnischen Gutachten wurden die zu erwartenden Geräuschimmissionen untersucht, die
sich im Zusammenhang mit der Entwicklung des Planvorhabens ergeben. Hierbei wurden die auf das
Plangebiet einwirkenden Verkehrsgeräusche berechnet und auf dieser Basis die maßgeblichen
Außenlärmpegel gemäß DIN 4109 ermittelt. Diese werden in die textlichen Festsetzungen zum
Bebauungsplan übernommen und dienen im Weiteren zur Dimensionierung der erforderlichen
Schalldämm-Maße. Durch die planinduzierte Zunahme des öffentlichen Straßenverkehrs ist nur mit
einer sehr geringfügigen Zunahme der Verkehrsgeräusche von maximal 0,3 dB zu rechnen.
3 Schalltechnisches Prognosegutachten, Graner + Partner GmbH, Bergisch Gladbach, Februar 2025Seite 28 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 22
Darüber hinaus wurden auch die Geräuscheinwirkungen in der Nachbarschaft des Plangebietes
untersucht, welche durch die Nutzung der Tiefgaragen zu erwarten sind. Hierbei wurde festgestellt,
dass die zulässigen Immissionsrichtwerte sowie die zulässigen Maximalpegel gemäß TA Lärm sowohl
während des Tageszeitraumes als auch zur Nachtzeit deutlich unterschritten, also eingehalten
werden. Zudem wird die Tiefgaragenein- und Ausfahrt im Bereich der Pützchens Chaussee
eingehaust, was zu einer Reduzierung der Verkehrsgeräusche führt. Die Einhausung dient somit der
Lärmberuhigung im betreffenden Bereich, ferner geht von ihr eine positive Wirkung auf das Ortsbild
aus.
Insgesamt kann somit zusammenfassend festgestellt werden, dass die Planungen im Einklang mit den
Anforderungen an den Schallimmissionsschutz erfolgen.
Zur Sicherstellung gesunder Aufenthalts- und Arbeitsbedingungen innerhalb des Bauvorhabens
werden für die Außenbauteile textliche Festsetzungen getroffen. Demnach sind zum Schutz vor
Außenlärm für Außenbauteile von Aufenthaltsräumen die Anforderungen der Luftschalldämmung
nach DIN 4109-1 "Schallschutz im Hochbau - Teil 1: Mindestanforderungen", Ausgabe Januar 2018
einzuhalten. Die erforderlichen gesamten bewerteten Bau-Schalldämm-Maße R'w,ges der
Außenbauteile von schutzbedürftigen Räumen ergeben sich nach DIN 4109-1 (Januar 2018) unter
Berücksichtigung des maßgeblichen Außenlärmpegels La für die freie Schallausbreitung unter
Berücksichtigung aktiver Schallschutzmaßnahmen und der unterschiedlichen Raumarten nach
folgender Gleichung:
R'w,ges = La – KRaumart
Dabei ist
KRaumart = 35 dB für Büroräume und Ähnliches;
KRaumart = 30 dB für Aufenthaltsräume in Wohnungen,
Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten,
Unterrichtsräume und Ähnliches;
La der maßgebliche Außenlärmpegel nach Punkt 4.4.5 der
DIN 4109-2 (Januar 2018)
Mindestens einzuhalten sind:
R'w = 30 dB für Aufenthaltsräume in Wohnungen,
Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten,
Unterrichtsräume, Büroräume und Ähnliches
Der maßgebliche Außenlärmpegel ist in Form von Isophonenlinien in einem Abstand von 5 d(B) in der
Planzeichnung eingetragen. Der Raum zwischen den Linien wird als Lärmpegelbereich festgesetzt.
Dieser ist im späteren Baugenehmigungsverfahren dahingehend heranzuziehen, als der Nachweis
erbracht werden muss, dass die Außenbauteile von Aufenthaltsräumen das gemäß DIN 4109
(Schallschutz im Hochbau) jeweilige erforderliche resultierende Schalldämmmaß einhalten.Seite 29 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 23
2.3.6 Grün- und Freiflächen, Pflanzmaßnahmen
Dachflächenbegrünung
Grundsätzlich sind Flachdächer gemäß dem vom Rat der Stadt Bonn am 08.09.2010 getroffenen
Beschluss "Dachbegrünung in Bonn“ ab einer Größe von 200 m² zu begrünen. Dieser Verpflichtung
wird im Zuge der Realisierung der Planung gefolgt.
Sämtliche Flachdächer sollen eine Dachbegrünung aufnehmen. Es erfolgt eine Zweiteilung der
Intensität der Begrünung. Die obersten Dachflächen erhalten eine Extensivbegrünung, während die
darunter liegenden Flachdächer teilweise mittels einer Intensivbegrünung, bestehend aus
Pflanztrögen, aufgewertet werden, die sich als nutzbare Dachgärten mit Aufenthaltsfunktion
darstellen.
Durch die Extensivbegrünung der obersten Dachflächen erfolgt eine Minderung der nachteiligen
Auswirkungen der geplanten Bebauung auf das Klima und den Wasserhaushalt. Die Stärke der
Substratschicht soll mindestens 8 cm bei einem Abflussbeiwert von 0,5 oder geringer betragen. Bei
der Kombination mit Photovoltaikanlagen wird wegen des sonst zu erwartenden höheren
Aufwuchses aufgrund der Gefahr einer Verschattung der PV-Elemente die Stärke auf 10 cm begrenzt.
Der Begrünungsaufbau und die verwendeten Materialien und Substrate der Dachbegrünung sind
gemäß der „FLL-Richtlinie für die Planung, Bau und Instandhaltung von Dachbegrünungen“, (Ausgabe
2018 bzw. den entsprechenden Neuauflagen) der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung,
Landschaftsaufbau e.V., Bonn, auszuführen.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt fest, dass alle Flachdächer mit Ausnahme von
Lichtkuppeln, Dachausstiegen, Glasdächern, Terrassen, technischen Aufbauten und sofern
brandschutzrechtliche Bestimmungen nicht entgegenstehen zu begrünen sind. Eine Auflistung von
geeigneten Pflanzen für eine extensive Dachbegrünung kann der Pflanzliste der Bundesstadt Bonn
entnommen werden. Die Anpflanzung von weiteren Arten ist in Abstimmung mit der Unteren
Naturschutzbehörde der Bundesstadt Bonn zulässig.
Eine Überlagerung der extensiven Dachbegrünung mit Photovoltaikanlagen in Form eines
Solargründachs ist möglich. Dies wird im Durchführungsvertrag verbindlich vereinbart.
Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes weist in seinem bisherigen Zustand
kaum bedeutsamen Vegetationsbestand auf, da es sich im Wesentlichen um ein ehemaliges
Lagergebäude mit vorgelagerter nahezu vollständig versiegelter Rangierfläche handelt.
An den Planrändern sind entlang von Pützchens Chaussee und Röhfeldstraße hingegen markante
Bäume vorhanden. Insbesondere die auf der Südseite der Pützchens Chaussee vorhandene Allee ist
gemäß § 41 LNatSchG NRW gesetzlich geschützt. Diese wird mit Ausnahme eines Baumes, der in
Höhe der neu geplanten Tiefgarageneinfahrt steht, erhalten. Der zu entfernende Alleebaum wird
innerhalb der Allee durch eine Neupflanzung ersetzt.
Gemäß Baumgutachten4 fallen sechs Bäume innerhalb des Plangebietes unter die
Baumschutzsatzung der Bundesstadt Bonn. Zwei dieser Bäume bleiben erhalten, vier müssen für das
4 Beurteilung des baufeldnahen Baumbestandes, Banks Baumpflege GmbH, Leimbach, Oktober 2024Seite 30 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 24
Vorhaben entfernt werden. Für die vier satzungsgeschützten Bäume erfolgt eine Ersatzpflanzung
innerhalb des Plangebiets außerhalb von Tiefgaragen.
Zum Schutz des Wurzelbereichs der zu erhaltenden Bäume ist der Kronentraufbereich zuzüglich
1,5 m von Eingriffen wie Abgrabungen oder Überschüttungen freizuhalten. Dies gilt auch für Eingriffe
wie die Schaffung von Arbeitsbereichen von Tiefgaragen.
Die vorhandenen Bäume im Bereich der Neubebauung an der Ecke Pützchens Chaussee /
Röhfeldstraße wurden im Zuge der Errichtung des ersten Bauabschnitts berücksichtigt und erhalten.
Bei der Bebauung des Plangebietes wird angestrebt, möglichst viele Baumpflanzungen innerhalb des
Plangebietes zu realisieren. Wesentliche Aspekte der Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern sind
die Verbesserung des Mikroklimas, die Verschattung der Freiflächen und somit die Minderung der
Aufheizung des Büroquartiers, die Erzeugung von Sauerstoff sowie die Filterung und Bindung von
Staubpartikeln aus der Luft. Diese generell geltenden Ansprüche haben das Ziel, die klimatischen
Bedingungen im Plangebiet selbst und für dessen Randbereiche zu optimieren.
Nach den Empfehlungen des Baumgutachtens wurde die ursprünglich mittig zwischen zwei
städtischen Bäumen geplante Tiefgaragenausfahrt zur Pützchens Chaussee um ca. 1,50 m nach Osten
zugunsten des besser entwickelten Baumes verschoben. Der schlechter entwickelte Baum soll
entfernt werden. Hierfür wird es eine Ersatzpflanzung innerhalb der gesetzlich geschützten Allee in
Höhe der bisherigen Einfahrt zum Fitnessstudio geben.
Der Bebauungsplan setzt fest, dass im Zuge der Neubebauung des Areals mindestens 18
Baumpflanzungen im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans zu erfolgen haben. Die
festgesetzten Baumpflanzungen können auf die notwendigen Ersatzpflanzungen nach der Bonner
Baumschutzsatzung angerechnet werden. Im Vorhaben- und Erschließungsplan sind diese
anzupflanzenden Bäume dargestellt.
In das Begrünungskonzept werden auch die intensiv begrünten Flächen oberhalb der Tiefgarage
einbezogen. Hier sind Aussparungen vorgesehen, die die Pflanzung von sieben mittelgroßen
Solitärbäumen mit Kontakt zum Boden ermöglichen. Des Weiteren ist die Pflanzung von sechs Mittel-
und Kleinbäumen im westlichen Außenanlagenbereich außerhalb der Tiefgarage sowie von etwa 35
Großsträuchern (5-6 m) vorgesehen.
Die ebenerdigen Grünflächen werden überwiegend als naturnahe, artenreiche Pflanzflächen
bestehend aus Sträuchern, Gräsern und Stauden mit einer max. Höhe von 1,50 m ausgebildet.
Teilbereiche sind als Rasenfläche und im Bereich der Streuobstwiese im Westen des Plangebietes als
blütenreiche Wiese angelegt. Es entsteht eine Zonierung aus extensiv und intensiv zu pflegenden
Bereichen, die zur Artenvielfalt beitragen.
Die Solitärbäume sind als Hoch- / Mehrstämme mit einem Stammumfang von mindestens 18 - 20 cm,
3 x verpflanzt zu pflanzen. Für alle anderen Baumpflanzungen muss der Stammumfang zum Zeitpunkt
der Pflanzung mindestens 14 – 16 cm, 2 x verpflanzt betragen.
Es sind einheimische, standortgerechte und klimaverträgliche Arten einzusetzen. Die Artenauswahl
richtet sich nach der Pflanzliste der Bundesstadt Bonn, ergänzt um die Liste „Zukunftsbäume für die
Stadt“ der Gartenamtsleiterkonferenz und dem Bund Deutscher Baumschulen.Seite 31 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 25
Die Dachterrassen werden mittels Hochbeete mit einer Pflanzung aus kleinen Sträuchern, Gräsern
und Stauden intensiv begrünt.
Der Bebauungsplan lässt die konkrete Positionierung der Pflanzstandorte offen, entscheidend ist die
vorzunehmende Anpflanzung der entsprechenden Mindestanzahl der Bäume.
2.3.7 Sonstige Festsetzungen
Dachformen / Photovoltaik
Um eine weitestgehend einheitliche Gestaltung innerhalb des Quartiers zu realisieren, wird als
örtliche Bauvorschrift bestimmt, dass ausschließlich Flachdächer zulässig sind. Dabei ist eine leichte
Neigung bis zu 5° zulässig, um das Abfließen des Niederschlagswassers zu ermöglichen.
Die mit Flachdächern versehenen Gebäude nehmen grundsätzlich im Vergleich zu Gebäuden mit
Satteldach eine geringere Höhe an. Zusätzlich bieten Flachdächer die Möglichkeit der Begrünung und
der Aufnahme von technischen Einrichtungen, die der solaren Energiegewinnung dienen. Als
Ausgleich für die durch die Bebauung zu erwartenden Auswirkungen setzt der Bebauungsplan somit
fest, dass alle Flachdachflächen der obersten Geschosse der geplanten Neubebauung zu begrünen
sind. Dachbegrünungen haben vielfältige positive Umweltauswirkungen, wie Schadstoffbindung,
Kleinklimaverbesserung und Niederschlagswasserrückhaltung zur Folge. Im vorliegenden Fall hat die
Dachbegrünung weitestgehend extensiv, in Teilen intensiv zu erfolgen, um einem hohen
ökologischen Anspruch zu genügen. Gemäß § 42a BauO NRW sind Anlagen zur Erzeugung von Strom
aus solarer Strahlungsenergie auf den dafür geeigneten Dachflächen zu installieren und zu betreiben.
Hierfür wird eine Kombination von Dachbegrünung und Photovoltaikanlagen im
Durchführungsvertrag vereinbart.
2.4 Erschließung
2.4.1 Äußere Erschließung
Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)
Der Standort ist gut in den öffentlichen Nahverkehr eingebunden. In unmittelbarer Nähe zum
Plangebiet befinden sich die beiden Bushaltestellen Röhfeldstraße und Röhfeldstraße Ost, über die
die Buslinien 608 und 609 (Brüser Berg / Gielgen jeweils im 20-min-Takt) sowie die Linie 537
(Königswinter Oberpleis / Bonn Hauptbahnhof; 30-min-Takt) verkehren. In etwa 800 m fußläufiger
Entfernung ist der Beueler Bahnhof erreichbar, wo auf die Bahnlinien RB 27 und RE 8 (jeweils
Mönchengladbach – Koblenz) umgestiegen werden kann. Damit ist sowohl eine gute innerstädtische
wie auch regionale Erreichbarkeit des Standortes gewährleistet.
Über diese Linien ist eine problemlose Anbindung an den Regional- und Fernverkehr gegeben.
Anbindung des motorisierten Individualverkehrs (MIV)
Der überörtliche Verkehr erreicht das Plangebiet u.a. über die Autobahn A 59 (Anschlussstelle Bonn-
Pützchen) und weiter über die Siegburger Straße. Mit dem zukünftig vorgesehenen Anschluss der
A 59 an die Maarstraße ist auch im Falle der Schließung der Anschlussstelle Bonn-Pützchen weiterhin
eine günstige Anbindung an das übergeordnete Verkehrsnetz gegeben. Alternativ kann auch die
Anschlussstelle Bonn-Beuel der Autobahn A 565 mit Weiterfahrt über die Niederkasseler Straße,
Königswinterer Straße und Siegburger Straße genutzt werden, um das Plangebiet zu erreichen.Seite 32 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 26
Die äußere Erschließung des Plangebiets erfolgt über die Pützchens Chaussee und die Röhfeldstraße,
im Innenbereich des Büroquartiers sind Kfz-Stellplätze nicht zulässig.
Fuß- und Radverkehr
Beidseits der Pützchens Chaussee verlaufen Fußwege und Radschutzstreifen, die eine gute
Anbindung des Standortes aus dem Stadtbezirkszentrum Beuel und aus Richtung Pützchen bieten.
Die innere Erschließung für Fußgänger erfolgt vor allem über mehrere Wege, die das Quartier durch-
queren. Dadurch werden sowohl alle Adressen innerhalb des Gebäudekomplexes, die dort
vorgesehenen begrünten Ruhezonen als auch gegebenenfalls im Innenraum mögliche
gastronomische Einrichtungen bedient.
2.4.2 Innere Erschließung
Ein wesentliches Ziel des städtebaulichen Konzeptes ist die Realisierung eines flächensparenden,
autoarmen Erschließungssystems. Grundsätzlich wird die gesamte Neubebauung durch zwei
Tiefgaragen mit mehreren Zu- bzw. Ausfahrten erschlossen. Für den bereits fertiggestellten 1.
Bauabschnitt besteht eine an die Röhfeldstraße angebundene Tiefgaragenein- und Ausfahrt. Für den
2. und 3. Bauabschnitt erfolgt die Errichtung einer weiteren zusammenhängenden Tiefgarage mit
Anbindung an die Röhfeldstraße und Pützchens Chaussee. An der Röhfeldstraße erfolgt die alleinige
Pkw-Zufahrt. Am westlichen Plangebietsrand anbindend an die Pützchens Chaussee wird die
Tiefgaragenausfahrt platziert. Eine Pkw-Einfahrt an dieser Stelle ist aus verkehrlichen Gründen nicht
vorgesehen. Durch die Trennung von Ein- und Ausfahrt erfolgt eine Entzerrung des motorisierten
Individualverkehrs, da sich die Verkehrsströme bei ihrer Ein- bzw. Ausfahrt nicht gegenseitig stören.
Die Ein- und Ausfahrt für Fahrradfahrer zur Tiefgarage ist sowohl über die Pützchens Chaussee als
auch über die Röhfeldstraße möglich.
Durch die Unterbringung des ruhenden Verkehrs in den Tiefgaragen bzw. an der Röhfeldstraße bleibt
das Innere des Plangebietes frei von einer Nutzung durch Kraftfahrzeuge. Sämtliche Freiflächen sind
der Nutzung durch Fußgänger vorbehalten. Zudem dienen sie der Erreichbarkeit aller Gebäude und
übernehmen gleichzeitig die wichtige Funktion des Aufenthalts.
2.4.3 Ruhender Verkehr
Um im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans den oberirdischen Flächenbedarf
für Stellplätze zu minimieren, erfolgt die Unterbringung des ruhenden Verkehrs überwiegend in zwei
Tiefgaragen. Hier ist die Anlage von insgesamt bis zu 328 unterirdischen Stellplätzen vorgesehen. Die
Tiefgarage des bereits fertiggestellten Gebäudes verfügt mit ihrer Ein- und Ausfahrt an der
Röhfeldstraße über 105 Stellplätze. Mit der Neubebauung werden zusätzliche 223 Stellplätze in den
Tiefgaragen geschaffen.
Es besteht die Option, die bestehende Tiefgarage mit der Tiefgarage des 2. und 3. Bauabschnitts
miteinander zu verbinden. Somit können alle Tiefgaragenbereiche von den Ein- und Ausfahrten
bedient werden.
Entlang der Röhfeldstraße werden im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans 13
ebenerdige Stellplätze geschaffen. Sie dienen in erster Linie dem Besucherverkehr. Als private
Stellplätze auf privatem Grund sind sie nicht der Allgemeinheit zugänglich.Seite 33 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 27
Entlang der Pützchens Chaussee bestehen im öffentlichen Straßenraum etwa zehn Stellplätze, die
erhalten bleiben, jedoch aufgrund der Änderung im Zufahrtsbereich zur Tiefgarage umorganisiert
werden müssen.
Damit besteht insgesamt ein gutes Stellplatzangebot, so dass das neue Büroquartier nicht zu einer
Verschärfung des Parkdrucks in der Umgebung beiträgt.
In einem für das Gesamtvorhaben aufgestellten Mobilitätskonzept wurde der Bedarf an notwendigen
Stellplätzen für das Gesamtvorhaben beziffert (siehe nachfolgendes Kapitel). Durch die Schaffung von
zusätzlichen Mobilitätsangeboten und aufgrund der unmittelbar bestehenden guten Bedingungen
des ÖPNV wie auch der guten Erreichbarkeit mit dem Fahrrad ist eine Minderung der
bauordnungsrechtlich notwendigen herzurichtenden Stellplätze gemäß der Stellplatzsatzung der
Bundesstadt Bonn vom 13.05.2022 möglich.
Die Bundesstadt Bonn verfolgt das verkehrspolitische Ziel, die Pkw-Nutzung einzuschränken, um so
die Emissionsbelastungen zu reduzieren. Dazu zählt neben der Optimierung der Bedingungen zur
Nutzung des ÖPNV u.a. auch die Ausweitung der Elektromobilität, die Förderung der Fahrradnutzung
sowie die Erhöhung der Akzeptanz für Car-Sharing.
Ziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6822-1 ist u. a. die Schaffung eines autoarmen,
ökologisch ausgerichteten Büroquartiers. Demzufolge ist es umso wichtiger, in genügendem Umfang
Flächen für das Abstellen von Fahrrädern zu schaffen. Diese werden sowohl in der Tiefgarage als
auch ebenerdig vorgesehen. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt entsprechende ebenerdige
Flächen zum Abstellen von Fahrrädern fest.
Die oberirdischen Abstellflächen sind an den Eingängen zum Bürocampus an der Pützchens Chaussee
und der Röhfeldstraße positioniert. Der Innenhof selbst soll für eine möglichst große
Aufenthaltsqualität der Freianlage frei von Fahrrädern sein.
Die Fahrradräume im UG sind in den inneren Treppenräumen dezentral in bis zu vier Fahrradräumen
angeordnet und über die Tiefgarage mit eigenem Raum auf der Rampe über die Pützchens Chaussee
erschlossen. Der Zugang erfolgt weitestgehend barrierefrei über zumeist nur eine Türe. Insgesamt
ergeben sich gemäß Mobilitätskonzept 306 notwendige Abstellplätze für Fahrräder, sofern von der
gemeinsamen Nutzung von Büro und Fitness ausgegangen wird. Bei reiner Büronutzung reduziert
sich diese Anzahl auf 256 Fahrradabstellplätze.
Je Bauabschnitt sind zwei Duschen (Männer / Frauen) mit entsprechenden Umkleiden vorgesehen.
Hier wird eine Service Station (Reparaturmöglichkeit / Arbeitstisch im Fahrradraum mit
entsprechendem Werkzeug) vorgesehen und es werden nach Bedarf Schließfächer und E-
Ladestationen untergebracht.
Der Zugang für Fahrräder zur Tiefgarage erfolgt über eine Ein- und Ausfahrt an der Pützchens
Chaussee und der Röhfeldstraße. Die Pützchens Chaussee sowie die Siegburger Straße sind
Bestandteil des Fahrradwegenetzes mit abgetrennten Fahrradwegen.
Grundsätzlich ist für die Nutzung von Rampen inkl. Radverkehr eine maximale Steigung von 10 %
anzustreben. Aus städtebaulichen Gründen sollte im vorliegenden Fall die Rampe jedoch möglichst
kurz ausgeführt werden. Daher wurde die Rampe mit einer Neigung von 15 % (mit entsprechenden
Ausrundungen oben und unten gemäß den Empfehlungen für Anlagen des ruhenden Verkehrs - EARSeite 34 von 98
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6822-1 - Begründung Seite 28
2023) geplant. Es wird bei einer Rampenlänge inkl. Ausrundung von ca. 26,40 m eine Höhe von
3,57 m überwunden. Eine Fahrradrampe mit empfohlener 6 % Steigung bzw. 10 % auf max. 20 m
Länge würde zu einer unverhältnismäßig langen Rampe mit mehr als 35 m Länge führen, die
geometrisch mit dem Baum in der Straße kollidieren würde.
Da die Zufahrtsrampe aus den oben genannten Gründen mit 15 % Steigung geplant ist, erfolgt eine
Beschilderung „Fahrradfahrer absteigen“ für die Benutzung.
Die Rampenbreite beträgt insgesamt 6 m mit einem großzügigen Innenradius von 10,20 m. Mit
1,80 m zuzüglich eines Sicherheitsabstandes von 0,5 m zur Fahrbahn ergibt sich eine ausreichende
Breite für den Fahrradverkehr auf der Rampe entsprechend EAR 2023.
Da die Rampe geradlinig ist, kann hier auf Schrammborde verzichtet werden und ein ca. 1,80 m
breiter Schutzstreifen für die fußläufige Benutzung von Fahrrädern markiert werden.
In der Summe sollen ebenerdig sowie innerhalb der Tiefgarage Flächen im Maximalfall bis zu 322
Fahrradstellplätze geschaffen werden.
Im Jahr 2021 ist das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) auf Bundesebene in Kraft
getreten. Der wesentliche Regelungsinhalt sieht vor, dass beim Neubau von Nichtwohngebäuden mit
mehr als sechs Stellplätzen jeder dritte Stellplatz mit Schutzrohren für Elektrokabel auszustatten ist.
Zusätzlich ist in Nichtwohngebäuden mindestens ein Ladepunkt zu errichten.
Demzufolge werden auch im vorliegenden Fall bauseitig die Voraussetzungen für die Installation von
Ladeeinrichtungen für Kfz geschaffen, so dass der Trend zur Nutzung der E-Mobilität aufgegriffen
werden kann.
2.4.4 Mobilitätskonzept
Die Stadt verfolgt mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6822-1 u. a. das
städtebauliche Ziel, durch ein Mobilitätsmanagement sowie durch Bereitstellung alternativer
Verkehrsmittel zu einer Reduzierung der PKW-Nutzung, der bereitzustellenden öffentlichen un

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