Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6122-1, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dransdorf; „Grootestraße/Lenaustraße“

Beschlussvorlage
öffentlich
252543
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6122-1,
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dransdorf;
„Grootestraße/Lenaustraße“
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 02.04.2025 Empfehlung
Bezirksvertretung Bonn 08.04.2025 Empfehlung
Rat 08.05.2025 Entscheidung
Beschlussvorschlag
I. Beschlüsse
Der Rat beschließt
1. über die im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3
Abs. 1 Baugesetzbuch und der Beteiligung der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1
Baugesetzbuch am Planverfahren vorgetragenen
Stellungnahmen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr.
6122-1, im Gebiet Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dransdorf,
zwischen Grootestraße, Lenaustraße, westlicher Grenze der
Hausgrundstücke Lenaustraße 6 bis 30 sowie 44 bis 50,
nordwestlicher Grenze der Hausgrundstücke Mörikestraße 22
bis 52, nördlicher Grenze der Andreas-Schönmüller-Sportanlage
und östlicher Grenze der Kleingartenanlage entsprechend dem
Beschluss des Rates vom 12.11.2024 (DS-Nr.: 241558) (Anlage
„Auswertung frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung“).
2. Über die im Rahmen der Veröffentlichung und öffentlichen
Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf Nr. 6122-1, im
Gebiet Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dransdorf, zwischen
Grootestraße, Lenaustraße, westlicher Grenze der
Hausgrundstücke Lenaustraße 6 bis 30 sowie 44 bis 50,
nordwestlicher Grenze der Hausgrundstücke Mörikestraße 22
bis 52, nördlicher Grenze der Andreas-Schönmüller-Sportanlage
und östlicher Grenze der Kleingartenanlage abgegebenen
Stellungnahmen gemäß den Anlagen „Abwägungstabelle“,
„Stellungnahmen gemäß § 3 Abs. 2 / § 4 Abs. 2 BauGB“ und
„Gesamtabwägung“.Seite 1 von 211
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3. Über die Änderung bzw. Ergänzung des Entwurfs zur
Begründung nebst Umweltbericht des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes Nr. 6122-1 der Bundesstadt Bonn in der
Fassung des Beschlusses zur Veröffentlichung und öffentlichen
Auslegung vom 12.11.2024 in den Kapiteln 1.4, 2.2, 2.3.7,
2.3.10, 2.3.12 und 2.4.5.4. der Begründung und in den Kapiteln
2.2.7 Schutzgut Wasser - Überflutungsbetrachtung sowie 3.4
Referenzliste der Quellen, die herangezogen wurden – erstellte
Fachplanungen des Umweltberichts.
Die Änderungen und Ergänzungen sind farblich (magenta, fett)
kenntlich gemacht, Textpassagen, die entfallen, durch Streichung.
4. Über die Änderung der Planzeichnung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes Nr. 6122-1 in der Fassung des Beschlusses
zur Veröffentlichung und öffentlichen Auslegung vom 12.11.2024
in den textlichen Festsetzungen und in der Planzeichnung:
• Ergänzung der textlichen Festsetzungen um Punkt 9. Flächen
zur Gewährleistung eines natürlichen Klimaschutzes -
Maßnahmen zur Vermeidung von Starkregenschäden:
„Die Versickerungsanlagen für jedes Grundstück in den
allgemeinen Wohngebieten WA sind für den Entwässerungsfall
nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik zu
bemessen. Zusätzlich müssen die Versickerungsanlagen zum
Schutz vor Starkregenschäden ein mindestens 30-jährliches
Regenereignis zurückhalten können. Darüber hinaus sind
Rückhaltemaßnahmen zu treffen, die sicherstellen, dass bei
einem 100-jährlichen Regenereignis die jeweiligen
Niederschlagsmengen in Gänze auf dem jeweiligen Grundstück
zurückgehalten werden können.“
• Änderung der textlichen Festsetzung 13.3.:
„Im Freien hergestellte Abstellplätze für Müllbehälter sind mit
Hecken (Strauchpflanzungen oder Kletterpflanzen mit
Rankgerüst) rückwärtig und seitlich zur angrenzenden
öffentlichen Verkehrsfläche einzufassen.“
• Ergänzung eines Parallelzeichen in der Planzeichnung
redaktionell
• Redaktionelle Änderung eines Parallelmaß von 9,0 m auf 9,5 m
Die Änderungen und Ergänzungen sind farblich in magenta in die
Planurkunde eingetragen.
5. Über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6122-1
(Anlage „Bebauungsplanentwurf 6122-1“) für ein Gebiet im
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dransdorf, zwischen Grootestraße,
Lenaustraße, westlicher Grenze der Hausgrundstücke
Lenaustraße 6 bis 30 sowie 44 bis 50, nordwestlicher Grenze
der Hausgrundstücke Mörikestraße 22 bis 52, nördlicher GrenzeSeite 2 von 211
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der Andreas-Schönmüller-Sportanlage und östlicher Grenze der
Kleingartenanlage als teilweise Änderung der Bebauungspläne
Nrn. 7323-2, 7323-5, 7323-10 und 7323-13 als Satzung mit der
in der Anlage „Begründung und Umweltbericht“ beigefügten
Begründung nebst Umweltbericht.
II. Hinweise
Zu dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird ein
Durchführungsvertrag abgeschlossen.
Begründung
Plangebiet:
Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6122-1 liegt am
westlichen Rand des Ortsteils Dransdorf im Stadtbezirk Bonn und weist eine
Gesamtgröße von ca. 47.740 m² auf.
Das Plangebiet wird im Norden durch die Grootestraße begrenzt. Jenseits der
Grootestraße schließen sich Gewächshausflächen eines
Gemüsejungpflanzenhändlers sowie gewerblich genutzte Flächen des
Gewerbegebietes Bonn-West an. Im Osten bilden die Lenaustraße sowie die
rückwärtigen Grundstücksgrenzen der bestehenden Wohnbebauung
Lenaustraße 6 bis 30 sowie 44 bis 50 die Grenze des Plangebietes. Im Süden
rundet die Wohnbebauung Mörikestraße 22 bis 52 sowie die städtische
Andreas-Schönmüller-Sportanlage den Geltungsbereich des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ab. Im Westen grenzen die Flächen
eines Kleingartenvereins an.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan umfasst neben dem Gebiet des
Vorhaben- und Erschließungsplans mit den Flurstücken 983, 1045 (teilweise),
1046, 1139, 1140, 1414 und einer Größe von ca. 37.955 m² auch ergänzend
angrenzende öffentliche Verkehrsflächen (Teile der Flurstücke 2274 und 2404),
die Flächen der städtischen Kindertagesstätte Lenaustraße mit den Flurstücken
1573, 1574 und 1985 sowie eine Arrondierungsfläche (Flurstücke 2301, 2253
und teilweise 1045) im Übergang zum rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 7323-
17 im Süden des Plangebietes. Dieser sogenannte Anpassungsbereich (§ 12
Abs. 4 BauGB) umfasst eine Fläche von insgesamt ca. 9.785 m².
Planungsziele:
Im Jahr 2017 erwarb die LANGEN MassivHaus GmbH & Co. KG die bisher
unbebauten Plangebietsflächen (Flurstücke 983, 1045, 1046, 1139, 1140,
1414) mit dem Ziel einer wohnbaulichen Entwicklung nach heutigen
städtebaulichen Maßstäben.
Unter Berücksichtigung des anhaltend hohen Wohnraumbedarfs in Bonn plant
die Vorhabenträgerin unter der Projektgesellschaft Bonn Grootestraße GmbH &
Co. KG die Entwicklung eines urbanen, autoarmen Wohnquartiers mit ca. 340
Wohneinheiten (299 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau und 41
Wohneinheiten in Reihenhäusern). Das neue Wohnquartier soll sowohl in den
Wohntypologien als auch bei der Mischung aus freifinanziertem und öffentlichSeite 3 von 211
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gefördertem Wohnungsbau unterschiedlichste Zielgruppen ansprechen.
Entsprechend sieht das Plangebiet einen Mix aus Mehrfamilienhäusern
unterschiedlicher Größe und Reihenhäusern, jeweils im Miet- und
Eigentumswohnungsbau, vor.
Der Anteil von öffentlich gefördertem und frei finanziertem Wohnungsbau ist mit
jeweils rund 50 % der gesamten Bruttogrundfläche Wohnen (BGF Wohnen)
gleich groß. Nachgewiesen wird der geförderte Wohnungsbau hauptsächlich in
Mehrfamilienhäusern, untergeordnet aber auch in den Reihenhäusern, um
vielfältige Zielgruppen anzusprechen.
Alle Nachbarschaftshöfe weisen eine Mischung aus öffentlich geförderten und
frei finanzierten Wohneinheiten auf.
Das Erschließungskonzept sieht die Anbindung des Gebiets sowohl über die
Grootestraße als auch über die Lenaustraße vor.
Die vorgesehenen Mehrfamilien- und Reihenhäuser gruppieren sich jeweils um
einen Nachbarschaftshof und fördern so die jeweilige Adressbildung und die
Identitätsbildung der Bewohnerschaft mit den Höfen und dem Quartier.
Dadurch, dass sämtliche bauordnungsrechtlich notwendigen Pkw-Stellplätze
und weitere Mobilitätsfunktionen in zwei Quartiersgaragen an den
Gebietseingängen verortet sind, können die Höfe jeweils mit großen
öffentlichen Grünflächen konzipiert werden. So entsteht eine hohe
Aufenthaltsqualität, aber auch eine große ökologische Wertigkeit der Höfe. Eine
Befahrung ist gleichwohl für Feuerwehr, Müllabfuhr und im Bedarfsfall für
Lieferverkehre möglich.
Das Freiraumkonzept sieht die Schaffung grüner Innenbereiche innerhalb der
Nachbarschaftshöfe vor. Jeder Hof erhält eine Vielzahl von Bepflanzungen und
beugt so einer hohen Aufheizung in den Sommermonaten vor. Besonderes
Augenmerk wird im Sinne der „Schwammstadt“ zusätzlich auf die Versickerung
von anfallendem Niederschlagswasser gelegt. Jeder Hof erhält entsprechende
Versickerungsmulden und –rigolen.
Verbunden werden die Höfe durch grüne Quartiersbänder, die parallel der
öffentlichen Verkehrsflächen verlaufen. Als Versickerungsmulden ausgebildet
nehmen diese das auf den öffentlichen Verkehrsflächen anfallende
Niederschlagswasser auf.
Alle Freiflächen werden mit klimaresilienten Bäumen, Sträuchern und Stauden
bepflanzt, die eine hohe ökologische Wertigkeit entstehen lassen und
gleichzeitig auch der Tierwelt einen Mehrwert bieten.
Weiter trägt eine 4-gruppige Kindertagesstätte im Vorhabengebiet dazu bei,
den hohen Bedarf nach Kinderbetreuungsplätzen in Dransdorf aber vor allem
auch für das neue Wohngebiet selbst zu decken. Für die bereits an der
Lenaustraße bestehende Kindertagesstätte soll die Option eröffnet werden,
einen Ersatzneubau mit bis zu 6 Gruppen, verteilt auf 2 Vollgeschosse, zu
realisieren. Ergänzend können hier oberhalb der Kindertagesstätte in zwei
weiteren Vollgeschossen Wohnnutzungen untergebracht werden. Die
städtische Kindertagesstätte liegt nicht im Geltungsbereich des Vorhaben- und
Erschließungsplanes, sondern im Anpassungsbereich (§ 12 Abs. 4 BauGB).Seite 4 von 211
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Bestehendes Planungsrecht:
Im Flächennutzungsplan der Stadt Bonn ist das Plangebiet überwiegend als
Wohnbaufläche dargestellt. Das Grundstück der Kindertagesstätte ist dabei
ergänzend mit der Kennzeichnung Kindergarten versehen. Die nördlichen und
westlichen Randbereiche werden als Grünflächen (Dauerkleingärten /
Sportplatz) dargestellt.
Ungeachtet der Darstellung von Grünflächen an den Rändern des Plangebietes
kann der Bebauungsplan im Hinblick auf die geplanten zukünftigen
Wohnnutzungen im Plangebiet als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt
gem. § 8 Abs. 2 BauGB angesehen werden. Diese Einschätzung erfolgt vor
dem Hintergrund, dass die Darstellungen des Flächennutzungsplans generell
nicht parzellenscharf sind und sich die in diesem Bereich großflächigen
Darstellungen des Flächennutzungsplans nicht an konkreten Strukturen in der
Örtlichkeit orientieren. Im Übrigen wird der im Flächennutzungsplan
dargestellten randlichen Eingrünung in der Form Rechnung getragen, als die
Grünstrukturen im vorliegenden Bebauungsplan über die Festsetzung von
Verkehrsgrün entlang der Grootestraße und Erhaltungsfestsetzungen für die
Bepflanzung an der westlichen Seite des Plangebietes gesichert werden.
Verbindliches Planungsrecht besteht für das Plangebiet überwiegend in Form
des Bebauungsplanes Nr. 7323-13, der im Jahr 1984 Rechtskraft erlangt hat.
Für eine kleine Teilfläche im Süden des Plangebietes bestimmt der
Bebauungsplan Nr. 7323-2 das Planungsrecht. Im Norden des Plangebietes
besteht im Bereich der Grootestraße Planungsrecht in Form der
Bebauungspläne Nrn. 7323-5 und 7323-10.
Auf der Basis des bestehenden Planungsrechts können die heutigen
Anforderungen an ein neues Wohnquartier, die auf eine mehrfache
Innenentwicklung mit maßvoll urban verdichteten Baustrukturen, qualitativ und
quantitativ wertigen Grünstrukturen sowie auf nachhaltige Mobilitätsformen und
eine durchmischte Sozialstruktur abstellen, nicht erfüllt werden. Zur Umsetzung
der zukünftigen Planungsziele ist daher die Schaffung von Planungsrecht als
Änderung des bestehenden Planungsrechts erforderlich.
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6122-1
werden die Bebauungspläne Nrn. 7323-2, 7323-5, 7323-10 und 7323-13 im
Geltungsbereich des neu aufzustellenden Bebauungsplanes ersetzt.
Planungsablauf:
Die LANGEN Massivhaus GmbH beantragte mit Schreiben vom 18.12.2018
gemäß § 12 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) die Einleitung eines Verfahrens
zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, um die
planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine wohnbauliche Entwicklung zu
schaffen.
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz hat in seiner Sitzung
am 12.12.2018 vorbehaltlich der Zustimmungen des Ausschusses für Umwelt
und Verbraucherschutz und der Bezirksvertretung Bonn den Zielbeschluss für
die Entwicklung des Bereiches zwischen Grootestraße, Lenaustraße und der
Kleingartenanlage zur Aufstellung des B-Planes Nr. 6122-1Seite 5 von 211
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„Grootestraße/Lenaustraße“ unter besonderer Berücksichtigung von
Artenschutzbelangen gefasst (DS-Nr. 1811409EB10). Als erster Schritt für das
weitere Planverfahren sollte gutachterlich geklärt werden, wie und mit welchem
Platzbedarf das Wechselkrötenhabitat ausreichend gesichert werden könne.
Weiter wurde die Vorhabenträgerin dazu verpflichtet, Qualifizierungsverfahren
für den Geschosswohnungsbau und die geplanten Freibereiche durchzuführen.
Der Ausschuss für Umwelt und Verbraucherschutz stimmte nachlaufend in
seiner Sitzung am 10.01.2019 zu, die Bezirksvertretung Bonn am 14.02.2019.
Dem Beschluss zu den Artenschutzbelangen folgend wurden die zuständigen
Ausschüsse und politischen Gremien nach Fertigstellung der
Artenschutzprüfungen I und II jeweils über die Ergebnisse informiert.
Der Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB fasste die
Bezirksvertretung Bonn in ihrer Sitzung am 15.06.2021 nach vorangegangener
Beratung im Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale Agenda in der Sitzung
am 01.06.2021 und im Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen in seiner
Sitzung am 10.06.2021. Dabei sollte die Planung der Öffentlichkeit auch
ergänzend in einem Beteiligungsformat in digitaler Form vorgestellt werden
(DS-Nr. 201805).
Der Beschluss wurde dabei unter Maßgabe eines Änderungspaketes mit 13
Einzelpunkten gefasst, deren Inhalte vorab der frühzeitigen
Öffentlichkeitsbeteiligung in die Planung eingearbeitet wurden. Inhalt der
beschlossenen Änderungspunkte waren unter anderem die Ausarbeitung eines
neuen städtebaulichen Entwurfes mit verdichtetem Wohnungsbau und
Quartiersgaragen, mehr öffentlich gefördertem Wohnungsbau, sowie weiteren
Maßgaben zu Ökologie, Artenschutz und Nachhaltigkeit. Das Verfahren sollte
als „Vollverfahren“, also ohne Anwendung der Verfahrensbeschleunigungen
des § 13a BauGB, durchgeführt werden.
Der neue städtebauliche Entwurf und die Ziele und Zwecke der Planung
wurden unter Kenntlichmachung der Berücksichtigung der
Änderungsanforderungen der Bezirksvertretung Bonn am 16.08.2022 sowie
den zuständigen Ausschüssen am 18.08.2022 (Ausschuss für Umwelt, Klima
und Lokale Agenda) und am 24.08.2022 (Ausschuss für Wohnen, Planen und
Bauen) als Mitteilungsvorlage vorgelegt und von diesen zur Kenntnis
genommen. (DS-Nr. 201805-04)
Die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung erfolgte in einem Zeitraum von
zwei Wochen zwischen dem 17.10.2022 und dem 28.10.2022 im Stadthaus,
wobei die Möglichkeit bestand, Stellungnahmen in Schriftform, per E-Mail und
über das Beteiligungsportal www.bonn-macht-mit.de abzugeben. Die
ergänzend zur öffentlichen Auslegung der Planung beschlossene Vorstellung
der Planung in einem digitalen Beteiligungsformat erfolgte in Form von
telefonischen Informations- und Diskussionsmöglichkeiten mit den zuständigen
Mitarbeitenden des Stadtplanungsamtes sowie durch die Ausstellung
zusätzlicher Themenplakate im Stadthaus und Online, sowie ergänzend einer
FAQ1 -Präsentation (Online) zu den bereits bekannten häufigsten
Fragestellungen.
1 FAQ – Frequently Asked QuestionsSeite 6 von 211
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Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden gemäß § 4
Abs. 1 BauGB mit Schreiben vom 14.11.2022 beteiligt und um Stellungnahme
bis zum 16.12.2022 gebeten.
Während dieses Zeitraums wurden von Seiten der Öffentlichkeit eine
Stellungnahme und von Seiten der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange verschiedene Stellungnahmen abgegeben. Die geäußerten
Anmerkungen bezogen sich auf die Themenbereiche Städtebau /
Wohnungsmix, Verkehr / Mobilität, Ver- und Entsorgung, Versiegelung und
Artenschutz.
In seiner Sitzung am 12.11.2024 beschloss der Rat der Bundesstadt Bonn nach
vorangegangener Beratung in dem Ausschuss für Wohnen, Planung und
Bauen (29.10.2024), in dem Ausschuss für Umwelt, Klima und lokale Agenda
(31.10.2024) sowie in der Bezirksvertretung Bonn (05.11.2024) dem Antrag der
LANGEN Massivhaus GmbH vom 18.12.2018 auf Einleitung des
Planverfahrens zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr.
6122-1 gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) zu entsprechen. Gleichzeitig
beschloss der Rat, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6122-1 gemäß
§ 3 Abs. 2 Baugesetzbuch einschließlich seiner Begründung im Internet zu
veröffentlichen und zusätzlich öffentlich auszulegen (DS-Nr. 241558).
Der Bebauungsplanentwurf nebst Begründung wurde gemäß § 3 Abs. 2 bzw. §
4 Abs. 2 Baugesetzbuch im Zeitraum vom 12.12.2024 bis einschließlich
17.01.2025 im Internet veröffentlicht und zusätzlich öffentlich ausgelegt. Im
gleichen Zeitraum erfolgte die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange.
Hochbauqualifizierung:
Zur Qualifizierung der gebietsprägenden Hochbauten und der Quartiersgaragen
wurde parallel zur Veröffentlichung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB eine kooperative,
konkurrierende Planungswerkstatt mit 3 Architekturbüros durchgeführt (DS-Nr.
241164). In Ergänzung zur Beschlussvorlage über die frühzeitige
Öffentlichkeitsbeteiligung (vgl. DS-Nr. 201805) handelte es sich um ein
zweistufiges Verfahren, welches durch ein Empfehlungsgremium, bestehend
aus Vertreter*innen der Auftraggeberin, der Stadt Bonn, externen
Fachberater*innen und politischen Berater*innen, begleitet und zur
Beschleunigung der Wohnraumförderung und -schaffung bereits vor
Satzungsbeschluss durchgeführt wurde. Ausloberin war die LANGEN
MassivHaus GmbH & Co. KG.
Die Auftaktveranstaltung fand am 07.11.2024, die Zwischenpräsentation der
ersten Arbeitsergebnisse am 11.12.2024 statt. Die abschließende Sitzung des
Empfehlungsgremiums tagte am 12.02.2025.
Die wesentlichen Ergebnisse der Planungswerkstatt sowie die
Überarbeitungshinweise und Empfehlungen des Empfehlungsgremiums
wurden als Regelungsinhalte für das Bauantragsverfahren in ein Booklet
übertragen, das Anlage zu dem Durchführungsvertrag wird. Mit den
Regelungsinhalten werden Aussagen zur Gestaltung der Gebäudetypologien
und deren Nebenanlagen, zur Farbgebung der drei Höfe, zur Materialität, zur
detaillierten Ausgestaltung der Fenster, Faschen, Balkone, StaffelgeschosseSeite 7 von 211
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und Eingangsbereiche sowie zur Orientierung der Gebäude getroffen. Im
Durchführungsvertrag verpflichtet sich die Vorhabenträgerin, die sich aus dem
Verfahren ergebenden hochbaulichen Standards zu beachten und das
Vorhaben gemäß der in dem Booklet benannten Maßgaben auszuführen.
Artenschutz / CEF-Maßnahmen:
Das Plangebiet liegt im Verbreitungsgebiet der Wechselkröte. Im dem aus dem
Jahr 2017 stammenden Artenschutzkonzept Bonn-Nordwest sind konkrete
Funde im Plangebiet dokumentiert.
Die durchgeführte artenschutzrechtliche Prüfung Stufe II kommt zu dem
Ergebnis, dass bei verbindlicher Umsetzung von im Gutachten detailliert
beschriebenen Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen sowie
notwendiger, vorgezogener Ausgleichsmaßnahmen, artenschutzrechtliche
Verbotstatbestände gem. § 44 (1) Nrn. 1-3 BNatSchG (Zugriffsverbote) im
Plangebiet ausgeschlossen werden können. Neben Maßnahmen innerhalb des
Plangebietes, die mittels Festsetzungen im vorhabenbezogenen
Bebauungsplan festgeschrieben werden, bedarf es vorgezogener
Ausgleichsmaßnahmen für die Wechselkröte (CEF-Maßnahmen) auf zwei
externen, in der Verfügungsgewalt der Vorhabenträgerin befindlichen Flächen
im Umfeld des Plangebietes. Hier sind für die Wechselkröten
Fortpflanzungsgewässer mit an die Bedürfnisse der Tiere angepassten
Gewässerrändern anzulegen. Als Sommer- und Winterquartiere dienen
anzulegende Totholzhaufen und schüttere Brachen sowie Glatthaferwiesen.
Zum Schutz vor Menschen und Hunden sind die Flächen einzuzäunen.
Zwischenzeitlich hat die Vorhabenträgerin die in der Artenschutzprüfung II
benannten Maßnahmen auf beiden Flächen umgesetzt (DS-Nr.: 252564).
Eine erfolgreiche Reproduktion der Wechselkröte wurde auf der bereits in 2021
angelegten Maßnahmenfläche durch ein Monitoring der biologischen Station
Bonn/Rhein-Erft e.V. bereits nachgewiesen.
Nach der Herstellung des neuen Lebensraumes ist die dauerhafte
Funktionsfähigkeit der vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen mittels eines
fachkundigen Monitorings nachzuweisen. Hierzu sind die Maßnahmenflächen
zukünftig alle 2 Jahre im Fortpflanzungszeitraum der Wechselkröte durch
artspezifische Kartiermethoden auf Fortpflanzungserfolg hin zu untersuchen.
Weiter ist eine regelmäßige Kontrolle auf Erhalt der notwendigen
Gewässerparameter und ihrer Pflege notwendig, damit die Maßnahmen auch
langfristig ihren Zweck erfüllen.
Zur Sicherung der Maßnahmen verpflichtet sich die Vorhabenträgerin, die
Ausgleichsflächen kostenfrei an die Stadt Bonn zu übertragen. Weiter
verpflichtet sich die Vorhabenträgerin, die Kosten für die Pflegemaßnahmen auf
die Dauer von 5 Jahren sowie die Kosten für das alle 2 Jahre zu erfolgende
Monitoring auf die Dauer von 30 Jahren zur tragen.
Entsprechende Regelungen hierzu trifft der Durchführungsvertrag.
Durchführungsvertrag:Seite 8 von 211
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Zwischen der Vorhabenträgerin und der Bundesstadt Bonn wurde ein
Durchführungsvertrag vereinbart. In diesem sind die zentralen Elemente des
dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu Grunde liegenden
städtebaulichen Konzepts (autoarmes Wohnquartier mit ca. 340
Wohneinheiten, eine 4-gruppige Kindertagesstätte, zwei Quartiersgaragen)
vertraglich vereinbart. Weiter bindet sich die Vorhabenträgerin, das Projekt
innerhalb des vereinbarten Zeitraums vollständig abzuschließen und dabei die
Vorgaben aus dem Hochbauqualifizierungsverfahren zu berücksichtigen. Im
Wesentlichen enthält der Durchführungsvertrag folgende Punkte:
Erschließungsanlagen:
Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich zur Durchführung der notwendigen
Erschließungsarbeiten. Die öffentlichen Erschließungsanlagen werden im
Wege eines im Durchführungsvertrag eingebetteten Erschließungsvertrages
auf Kosten des Vorhabenträgers ausgebaut und an die Stadt kosten- und
lastenfrei übergeben.
Wohnungsbau / geförderter Wohnungsbau:
50 % der Gesamt-Brutto-Grundfläche „Wohnen“ sollen im geförderten
Wohnungsbau mit Fördermitteln des Landes NRW gemäß den jeweils
geltenden Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) hergestellt werden.
Entsprechend verpflichtet sich die Vorhabenträgerin, Wohnungen mit einer
Gesamt-Brutto-Grundfläche „Wohnen“ (BGF „Wohnen“ nach DIN 277-1,
Ausgabe 2016-01) von mindestens 16.700 m² mit Fördermitteln des Landes
NRW gemäß den jeweils geltenden Förderbestimmungen / -richtlinien
herzustellen und hiervon mindestens 10.000 qm BGF „Wohnen“ für die Dauer
von mind. 20 Jahren ab Bezugsfertigkeit nur von Berechtigten der
Einkommensgruppe A nutzen zu lassen.
(Zur Absicherung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus ist die Eintragung
einer auf 20 Jahre befristeten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit
zugunsten der Stadt beantragt und bewilligt worden.)
Kindertagesstätte:
Durch das Vorhaben wird ein zusätzlicher Bedarf an Kinderbetreuungsplätzen
entstehen, der nicht durch bestehende Einrichtungen gedeckt werden kann. Die
Vorhabenträgerin verpflichtet sich daher, im Rahmen der Realisierung des
Vorhabens eine mindestens viergruppige Kindertagesstätte im Mietmodell mit
einer Bruttogrundrissfläche von mind. 1.018 m² und einer Außenspielfläche von
mind. 816 m² zu errichten.
Energieversorgung und -effizienz:
Auf der Basis eines Energiekonzeptes wird die Vorhabenträgerin gemäß dem
Beschluss der Bezirksvertretung Bonn vom 15.06.2021 (DS-Nr. 201805) die
Gebäude mindestens im Effizienzhaus-Standard 40 herstellen. Entsprechend
dem vorliegenden Energiekonzept erfolgt die Wärmeversorgung dezentral
basierend auf Luft/Wasser-Wärmepumpen.Seite 9 von 211
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Darüber hinaus verpflichtet sich die Vorhabenträgerin, auf allen Gebäuden
Photovoltaik-Anlagen zu installieren. Die Installation der Solaranlagen wird in
Kombination mit der festgesetzten extensiven Dachbegrünung vorgenommen.
Bodenschutz:
Zur Vermeidung und / oder Verminderung von Gefährdungspotentialen /
Wirkfaktoren für den Boden verpflichtet sich die Vorhabenträgerin, die in dem
für das Projekt erstellten Bodenschutzkonzept benannten Maßnahmen
durchzuführen.
Mobilitätsmaßnahmen:
Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich zur Herstellung zweier Quartiersgaragen.
Die Dimensionierung der beiden Quartiersgaragen muss geeignet sein,
gemeinsam den für das gesamte Wohnquartier bauordnungsrechtlich
notwendigen Kfz-Stellplatzbedarf für die Bewohner und die Besucher des
Quartiers gemäß der Stellplatzsatzung der Stadt Bonn aufzunehmen. Weiterhin
müssen in den beiden Quartiersgaragen zusammen jeweils 90 normale
Fahrradabstellplätze, 10 Sonderabstellplätze für Fahrräder sowie mindestens 7
Kfz-Ladestationen für E-Mobilität vorgehalten werden.
Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, innerhalb der öffentlichen
Verkehrsflächen mindestens 6 Ladepunkte für Elektrofahrzeuge herzustellen
sowie mindestens 4 Quartierslastenräder und 6 Quartiershandkarren
anzuschaffen und innerhalb des Quartiers dauerhaft vorzuhalten.
Die Wirkungen der Mobilitätsmaßnahmen sind mittels Monitoring
nachzuweisen.
Artenschutz:
Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, die bereits angelegten CEF-
Maßnahmenflächen kosten- und lastenfrei an die Stadt zu übertragen. Weiter
verpflichtet sich die Vorhabenträgerin, die Kosten für die Pflegemaßnahmen auf
die Dauer von 5 Jahren sowie die Kosten für das alle 2 Jahre zu erfolgende
Monitoring auf die Dauer von 30 Jahren zur tragen.
Hochbauqualifizierung:
Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, die sich aus dem Verfahren ergebenden
hochbaulichen Standards, die Eingang in ein Booklet fanden, zu beachten und
das Vorhaben gemäß diesen Maßgaben auszuführen.
Rückhaltung von Niederschlagswasser auf Privatgrundstücken (100-jährliches
Regenereignis)
Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, dass zum Schutz vor
Starkregenschäden die Versickerungsanlagen für jedes Grundstück in den im
Bebauungsplan festgesetzten allgemeinen Wohngebieten WA für den
Entwässerungsfall nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik
bemessen werden müssen. Zusätzlich müssen die Versickerungsanlagen zum
Schutz vor Starkregenschäden ein mindestens 30-jährliches RegenereignisSeite 10 von 211
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zurückhalten können. Darüber hinaus sind Rückhaltemaßnahmen zu treffen,
die sicherstellen, dass bei einem 100-jährlichen Regenereignis die jeweiligen
Niederschlagsmengen in Gänze auf dem jeweiligen Grundstück zurückgehalten
werden können.
Hierzu ist im Rahmen der Baugenehmigung durch die jeweiligen
Antragstellenden ein Nachweis vorzulegen, dass ein 60-minütiges 100-
jährliches Regenereignis auf dem privaten Grundstück zurückgehalten wird.
Hierbei sind die Vorgaben aus dem Leitfaden Hydraulik der Bundesstadt Bonn
anzusetzen. Anzusetzen ist die gesamte Grundstücksfläche, es wird keine
Versickerung über die unbefestigten Flächen in Abzug gebracht. Es darf von
diesem Volumen nur das in den privaten Rigolen vorhandene Volumen in
Abzug gebracht werden. Für an die Plangebietsgrenzen angrenzende
Grundstücke sind von außen einfließende Niederschläge mit zu
berücksichtigen.
Die fachgerechte Herstellung und Fertigstellung der privaten Versickerungs-
und Rückhaltemaßnahmen für ein 100-jährliches Regenereignis sind durch ein
geeignetes Ingenieurbüro zu prüfen und entsprechende Bescheinigungen über
die fachgerechte Herstellung bei der Stadt Bonn einzureichen. Die hergestellten
Versickerungs- und Rückhaltemaßnahmen sind dauerhaft zu erhalten.
Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich diese Regelungen den Enderwerbern der
fertiggestellten oder von der Vorhabenträgerin fertigzustellenden Vorhaben
oder der von den Enderwerbern fertigzustellenden Vorhaben im Rahmen der
jeweiligen privatrechtlichen Grundstückskaufverträge mit
Weitergabeverpflichtung aufzuerlegen.
Zu Beschlusspunkt I. Ziffern 1. und 2.
Während der Veröffentlichung und öffentlichen Auslegung wurden
verschiedene Stellungnahmen abgegeben. Die Anlage „Abwägungstabelle“
enthält die Auflistung der eingegangenen Stellungnahmen, die Benennung der
in den Stellungnahmen vorgetragenen Aspekte als Schlagworte sowie das
Ergebnis der Abwägung zu den einzelnen Aspekten. Die wörtliche Wiedergabe
aller Stellungnahmen mit Benennung der in der jeweiligen Stellungnahme
vorgetragenen Aspekte in Schlagworten ist der Anlage „Stellungnahmen
gemäß § 3 Abs. 2 / § 4 Abs. 2 BauGB“ zu entnehmen. Die Anlage
„Gesamtabwägung“ beinhaltet die ausführliche Abwägung zu allen
vorgetragenen Aspekten. (Beschluss I. Ziffer 2.)
Die Auswertung der eingereichten Stellungnahmen, die während der
frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch eingegangen sind, ist ebenso als
Anlage („Auswertung frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung“) beigefügt
(Beschlusspunkt I. Ziffer 1.).
Die dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zugrundeliegenden Gutachten
und Stellungnahmen sowie der Durchführungsvertrag liegen den Mitgliedern
der Bezirksvertretung Bonn, dem Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen
sowie dem Rat eine Viertelstunde vor und während den Sitzungen zur Einsicht
bereit.Seite 11 von 211
Seite 12
Zu Beschlusspunkt I. Ziffern 3. und 4.
Die für alle öffentlichen und privaten Grundstücksflächen im Plangebiet erstellte
Starkregensimulation basiert auf der Grundlage, dass kein
Niederschlagswasser von privaten Grundstücken auf öffentliche Flächen
übertreten darf. Entsprechend muss auf den privaten Grundstücken das
Niederschlagswasser bis zu einem 100-jährlichen Regenereignis
zurückgehalten werden. Da diese Forderung weit über die gängigen
Forderungen an eine private Entwässerung hinaus geht, soll diese Vorgabe
über eine Festsetzung im Bebauungsplan gesichert werden. Die private
Grundstücksentwässerung ist dabei auf ein 30-jährliches Regenereignis
auszulegen.
Entsprechend bedarf es der Ergänzung der Begründung um das Kapitel 2.3.7.
und der Ergänzung der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes unter
Punkt 9.
Eine erneute Beteiligung nach § 4a Abs. 3 BauGB wird durch diese Ergänzung
nicht erforderlich. Es erfolgt ausschließlich eine planungsrechtliche Sicherung
der für die Starkregenvorsorge aller privaten Grundstücke zu beachtenden
Anforderungen. Eine Betroffenheit Dritter ist nicht gegeben, da sich das
gesamte Plangebiet in der Verfügungsgewalt der Vorhabenträgerin bzw. der
Stadt Bonn befindet. Andere abwägungsrelevante Belange werden von dieser
ergänzenden Festsetzung nicht berührt, die Grundzüge der Planung bleiben
erhalten.
Parallel zur Veröffentlichung und öffentlichen Auslegung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wurde die Erschließungs- und
Freiraumplanung weiter konkretisiert und in der Planungstiefe Leistungsphase
5 erarbeitet. Bei Erarbeitung der Planungen zeigte sich ein redaktioneller Fehler
in dem Erläuterungsbericht des Ingenieurbüros Leiendecker zur Entwässerung
- Entwurfsplanung. Entgegen den Erläuterungen im Bericht betragen die
Einstautiefen im Bereich der Kleingartenanlage bereits jetzt 54 cm und nicht,
wie in der Begründung und dem Umweltbericht, Stand Veröffentlichung
dargelegt, 41 cm. Im Planfall ist mit Einstautiefen von 60 cm zu rechnen. Damit
ergibt sich eine rechnerische Erhöhung der Anstauung Einstautiefen im Bereich
der Kleingartenanlage von lediglich 6 cm.
In der Begründung wird der redaktionelle Fehler in dem Kapitel 2.4.5.4
Starkregen und im Umweltbericht in dem Kapitel 2.2.7 Schutzgut Wasser,
Überflutungsbetrachtung korrigiert. Auf den, auf der Leistungsphase 5
beruhenden Bericht des Ingenieurbüro Leiendecker zur Entwässerung -
Entwurfsplanung Erläuterungsbericht wird verwiesen. Dieser wird in das Kapitel
3.4 Referenzliste der Quellen, die herangezogen wurden, auf Seite 94 des
Umweltberichtes aufgenommen.
Darüber hinaus wird in Kapitel 2.3.10. ergänzend zur Information
aufgenommen, dass Mulden mit mehr als 30 cm Einstautiefe im Starkregenfall
einzuzäunen sind.
Zwischenzeitlich wurde die Hochbauqualifizierung abgeschlossen. Insofern
erfolgt eine Anpassung des Begründungstextes in den Kapiteln 1.4 und 2.2.Seite 12 von 211
Seite 13
Aus stadtgestalterischen Gründen sollen die im Freien hergestellten
Abstellplätze für Müllbehälter zur Sicherung einer ansprechenden Optik bzw.
als Sichtschutz mit Hecken (Strauchpflanzungen oder Rankgewächse)
eingegrünt werden. Die Änderung der textlichen Festsetzung 13.3 stellt klar,
dass die Eingrünung in Richtung der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche
erfolgen soll. Zugleich erfolgt eine entsprechende Korrektur in der Begründung
in dem Kapitel 2.3.12.
Zur Herstellung der geometrischen Eindeutigkeit der bestehenden
Straßenplanung ist es erforderlich, redaktionell ein Parallelmaß in die
Planzeichnung einzutragen.
In der Planzeichnung wird der redaktionelle Fehler bei einem Parallelmaß von
9,0 m auf 9,5 m korrigiert.
Anlage/n
1 Übersichtsplan vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6122-1 (öffentlich)
2 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6122-1 (öffentlich)
3 Vorhaben- und Erschließungsplan Teil 2a Lageplan (öffentlich)
4 Vorhaben- und Erschließungsplan Teil 2b Ansichten und Schnitte (öffentlich)
5 Satzungsbegründung und Umweltbericht Bebauungsplan Nr. 6122-1
(öffentlich)
6 Auswertung der Stellungnahmen aus der Öffentlichkeitsbeteiligung § 3 Abs. 1
BauGB (öffentlich)
7 Auswertung der Stellungnahmen aus der Beteiligung der Träger öffentlicher
Belange § 4 Abs. 1 BauGB) (öffentlich)
8 Stellungnahmen im Rahmen der Veröffentlichung gemäß § 3 Abs. 2 bzw. § 4
Abs. 2 BauGB (öffentlich)
9 Abwägungstabelle zur Veröffentlichung gemäß § 3 Abs. 2 bzw. § 4 Abs. 2
BauGB (öffentlich)
10 Gesamtabwägung zu den Stellungnahmen gemäß § 3 Abs. 2 bzw. § 4 Abs.
2 BauGB (öffentlich)
11 Erläuterungsbericht Entwässerung - Ausführungsplanung (öffentlich)Seite 13 von 211
Bebauungsplan Nr. 6122-1
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Dransdorf
Maßstab 1: 2500 Datum: 28.05.2024
100 mSeite 14 von 211
Seite 15 von 211
Seite 16 von 211
Für den Planentwurf
Bonn, den
Die Oberbürgermeisterin
In Vertretung
Stadtbaurat Vorhabenträger
Allgemeine Darstellungen
Darstellung des Vorhabens
Bundesstadt Bonn
Gemarkung Bonn
Flur 47
ohne Maßstab
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6122-1
Teil 2b: Vorhaben- und Erschließungsplan | Ansichten und Schnitte
Planbereich: Grootestraße / Lenaustraße
Dieser Plan ist gemäß § 3 (2) des Baugesetzbuches durch
Beschluss des Rates der Stadt Bonn
vom __.__.____ zur Veröffentlichung beschlossen.
Bonn, den
Die Oberbürgermeisterin
Im Auftrag
Leiterin des Stadtplanungsamtes
Dieser Plan wurde gemäß § 3 (2) des Baugesetzbuches
in der Zeit
vom
bis
veröffentlicht.
Bonn, den
Die Oberbürgermeisterin
Im Auftrag
Leiterin des Stadtplanungsamtes
Dieser Plan ist gemäß § 10 des Baugesetzbuches vom Rat der
Stadt Bonn
am _-.__.____ als Satzung beschlossen worden.
Bonn, den
Die Oberbürgermeisterin
In Vertretung
Stadtbaurat
Dieser vorhabenbezogene Bebauungsplan wird hiermit ausge-
fertigt.
Bonn, den
Oberbürgermeisterin
Die Bekannmachung des Satzungsbeschlusses dieses vorha-
benbezogenen Bebauungsplanes ist gemäß § 10 des Bauge-
setzbuches
am __.__._____ erfolgt.
Mit der Bekanntmachung tritt dieser Plan in Kraft.
Bonn, den
Die Oberbürgermeisterin
Im Auftrag
Leiterin des Stadtplanungsamtes
Rechtsgrundlagen
• Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekannma-
chung vom 03.November 2017 (BGBl. I S. 3634) in der zur
Zeit geltenden Fassung
• Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der
Bekannmachung vom 21.November 2017 (BGBl I S. 3786)
in der zur Zeit geltenden Fassung
• Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV 90) vom 18.Dezem-
ber 1990 (BGBl 1991 I S. 58) in der zur Zeit geltenden
Fassung
• Landesbauordnung (BauO NRW) vom 21.Juli 2018 (GV.
NRW 2018 S. 421) in der zu Zeit geltenden Fassung.
Hinweis: Dieser Vorhaben- und Erschließungsplan ist Bestand-
teil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6122-1.
Lage der Ansichten und Schnitte
Q1 - Querschnitt Hof 1 Blickrichtung Norden ohne Maßstab
Q2 - Querschnitt Hof 2 und Kita Blickrichtung Norden ohne Maßstab
Q3 - Querschnitt Hof 3 Blickrichtung Norden ohne Maßstab ohne Maßstab
L1 - Längsschnitt Blickrichtung Westen ohne Maßstab
L2 - Längsschnitt Blickrichtung Osten ohne Maßstab
RH (R5) RH (R3) RH (R1)
RH (R2) RH (R5)Seite 17 von 211
Bundesstadt Bonn
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6122-1
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dransdorf
Begründung und UmweltberichtSeite 18 von 211
Inhaltsverzeichnis
Teil A: Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6122-1 ................ 1
1 Allgemeine Vorgaben ........................................................................................... 1
1.1 Plangebiet ............................................................................................................... 1
1.2 Planungsvorgaben .................................................................................................. 2
1.2.1 Regionalplan .................................................................................................... 2
1.2.2 Flächennutzungsplan ....................................................................................... 2
1.2.3 Geltendes Planungsrecht ................................................................................. 2
1.2.4 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen. ...................... 3
1.2.4.1 Denkmalschutz.......................................................................................... 3
1.2.4.2 Naturschutzrechtliche Belange / Baumschutz ........................................... 3
1.2.4.3 Bonner Baulandmodell .............................................................................. 4
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung............................................... 4
1.4 Planungsablauf / Planverfahren............................................................................... 6
1.5 Nutzungseignung .................................................................................................... 8
2 Inhalt der Planung ................................................................................................ 8
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans .................................................................. 8
2.2 Vorhabenbeschreibung ........................................................................................... 9
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans ......................................................................11
2.3.1 Art der baulichen Nutzung ...............................................................................11
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung ............................................................................14
2.3.2.1 Grundflächenzahl / Geschoßflächenzahl ..................................................14
2.3.2.2 Abstandsflächen.......................................................................................15
2.3.2.3 Vollgeschosse / maximale Gebäudehöhen...............................................15
2.3.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche ..............................................17
2.3.4 Höhenlage baulicher Anlagen (Geländehöhe) .................................................18
2.3.5 Flächen für Stellplätze, Garagen und Abstellanlagen für Fahrräder .................19
2.3.6 Grün- und Freiflächen / Pflanzbindungen ........................................................19
2.3.6.1 Öffentliche Grünflächen............................................................................19
2.3.6.2 Private Grünflächen .................................................................................20
2.3.6.3 Begrünung der nicht überbauten Grundstücksfläche ................................20
2.3.6.4 Pflanzung von Einzelbäumen ...................................................................20
2.3.6.5 Flächen mit Pflanzbindung .......................................................................21
2.3.6.6 Erhaltung von Einzelbäumen....................................................................21
2.3.6.7 Begrünung von Flachdächern ..................................................................21
2.3.6.8 Ergänzende Pflanzliste.............................................................................22Seite 19 von 211
2.3.7 Flächen zur Gewährleistung eines natürlichen Klimaschutzes – Maßnahmen zur
Vermeidung von Starkregenschäden.............................................................................22
2.3.8 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ..................................................23
2.3.9 Technische Maßnahmen an Dachflächen .......................................................26
2.3.10 Verkehrsflächen ..............................................................................................27
2.3.11 Gehrechte .......................................................................................................27
2.3.12 Örtliche Bauvorschriften ..................................................................................27
2.3.13 Hinweise .........................................................................................................28
2.4 Erschließung ..........................................................................................................28
2.4.1 Äußere Erschließung.......................................................................................28
2.4.1.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) ........................................................28
2.4.1.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)................................................28
2.4.1.3 Fahrrad- und Fußgängeranbindung..........................................................29
2.4.2 Innere Erschließung ........................................................................................29
2.4.3 Gehrechte .......................................................................................................30
2.4.4 Ruhender Verkehr / Mobilitätskonzept .............................................................30
2.4.5 Technische Infrastruktur ..................................................................................32
2.4.5.1 Strom-, Gas- und Wasserversorgung, Telekommunikation ......................32
2.4.5.2 Energiekonzept ........................................................................................33
2.4.5.3 Entwässerung / Kanal ..............................................................................34
2.4.5.4 Starkregen ...............................................................................................35
2.4.5.5 Abfallentsorgung ......................................................................................35
3 Auswirkungen der Planung ................................................................................ 36
3.1 Städtebauliche Auswirkungen ................................................................................36
3.2 Verkehrliche Auswirkungen ....................................................................................37
3.3 Auswirkungen auf die Umwelt ................................................................................38
3.4 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur .............................................................38
3.5 Kosten und Finanzierung........................................................................................39
Teil B: Umweltbericht ................................................................................................ 40
1 Einleitung ........................................................................................................... 40
1.1 Kurzdarstellung der Inhalte und Ziele des Bebauungsplans ...................................40
1.2 Ziele des Umweltschutzes in Fachgesetzten und Fachplänen ................................40
1.3 Planerische Vorgaben ............................................................................................43
1.4 Plangebiet ..............................................................................................................45
2 Bestandsaufnahme, Beschreibung und Bewertung der erheblichen
Umweltauswirkungen................................................................................................ 46
2.1 Bestandsaufnahme des Umweltzustandes (Basisszenario) und Nullvariante .........46Seite 20 von 211
2.1.1 Naturräumliche Gliederung..............................................................................46
2.1.2 Potenzielle natürliche Vegetation ....................................................................46
2.1.3 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der
Planung - Nullvariante ...................................................................................................46
2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung
und die Auswirkungen auf die einzelnen Schutzgüter .......................................................47
2.2.1 Erhaltungsziele / Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete ................................47
2.2.2 Landschaftsplan, Natur- und Landschaftsschutzgebiete..................................47
2.2.3 Schutzgut Pflanzen und Lebensräume ............................................................48
2.2.4 Schutzgut Biologische Vielfalt und Biotopverbund ...........................................50
2.2.5 Tiere / Artenschutz ..........................................................................................50
2.2.6 Schutzgut Boden und Fläche ..........................................................................54
2.2.7 Schutzgut Wasser ...........................................................................................58
2.2.8 Schutzgut Klima/Kaltluft, Ventilation, Anfälligkeit des Vorhabens gegenüber
Folgen des Klimawandels..............................................................................................62
2.2.9 Schutzgut Mensch und seine Gesundheit .......................................................67
2.2.9.1 Lärm.........................................................................................................67
2.2.9.2 Luftschadstoffe .........................................................................................73
2.2.10 Schutzgut Landschaftsbild und Erholung.........................................................74
2.2.11 Schutzgut Kultur- und Sachgüter .....................................................................75
2.2.12 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern und Kumulation benachbarter
Plangebiete ...................................................................................................................76
2.2.13 Sonstige Umweltbelange .................................................................................77
2.2.13.1 Umgang mit Emissionen (insbesondere Licht, Gerüche), Abfall und
Abwasser 77
2.2.13.2 Nutzung erneuerbarer Energien, Energieeinsparung ...............................78
2.2.13.3 Anfälligkeit für schwere Unfälle und Katastrophen ....................................79
2.2.13.4 Kumulierung benachbarter Plangebiete ...................................................79
2.3 Vermeidungs-, Verminderungs- und Ausgleichmaßnahmen sowie
Überwachungsmaßnahmen ..............................................................................................79
2.3.1 Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen .................................................79
2.3.2 Maßnahmen zum Artenschutz.........................................................................83
2.3.3 Maßnahmen zum Ausgleich und der Kompensation........................................85
2.3.4 Ersatzbaumpflanzungen..................................................................................86
2.4 Alternativprüfungen ................................................................................................86
2.5 Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung .................................................................86
3 Prüfmethoden und Zusammenfassung .............................................................. 88
3.1 Technische Verfahren und Schwierigkeiten bei der Umweltprüfung .......................88Seite 21 von 211
3.2 Maßnahmen zur Überwachung von Umweltauswirkungen (Monitoring) .................88
3.3 Allgemein verständliche Zusammenfassung ..........................................................89
3.4 Referenzliste der Quellen, die herangezogen wurden ............................................93
Anhang .................................................................................................................... 96
Tabelle A 1: Bewertung der Biotoptypen nach gültigen Bebauungsplänen .......................96
Tabelle A 2: Bewertung der Biotoptypen nach dem Bebauungsplan Nr. 6122-1 ...............97
Tabelle A 3: Externe Kompensation zum Bebauungsplan Nr. 6122-1 „Umwandlung von
Acker in Artenreiches Grünland“ .......................................................................................98
Plan 1 zum Bebauungsplan Nr. 6122-1 – Bestand ...........................................................99
Plan 2 zum Bebauungsplan Nr. 6122-1 – Planung .........................................................100
Plan 3 zum Bebauungsplan Nr. 6122-1 - Abgrenzung Bebauungspläne .........................101
Plan 4 zum Bebauungsplan Nr. 6122-1 - Biotoptypen ....................................................102Seite 22 von 211
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6122-1 „Grootestraße/Lenaustraße“ – Teil A: Satzungsbegründung 1
Teil A: Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan Nr. 6122-1
1 Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6122-1 liegt im Stadtbezirk
Bonn, am westlichen Rand des Ortsteils Dransdorf in der Gemarkung Bonn, Flur 47 und um-
fasst die Flurstücke 983, 1045, 1046, 1139, 1140, 1414, 1573, 1574, 1985, 2253 und 2301
sowie Teile der Flurstücke 2274 und 2404 mit einer Gesamtgröße von ca. 47.740 m².
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan umfasst dabei das Gebiet des Vorhaben- und Er-
schließungsplans mit den Flurstücken 983, 1045 (teilweise), 1046, 1139, 1140, 1414 mit einer
Größe von ca. 37.955 m² sowie, den Vorhabenbereich ergänzend, angrenzende öffentliche
Verkehrsflächen (Teile der Flurstücke 2274 und 2404), die Flächen der städtischen Kinderta-
gesstätte Lenaustraße mit den Flurstücken 1573, 1574 und 1985 sowie eine Arrondierungs-
fläche (Flurstücke 2301, 2253 und teilweise 1045) im Übergang zum rechtskräftigen Bebau-
ungsplan Nr. 7323-17 im Süden des Plangebietes. Die ergänzenden Flächen des Bebauungs-
plans, die kein Teil des Vorhaben- und Erschließungsplans sind, haben eine Größe von ins-
gesamt ca. 9.785 m².
Das Plangebiet wird im Norden durch die Grootestraße begrenzt. Jenseits der Grootestraße
schließen sich Gewächshausflächen eines Gemüsejungpflanzenhändlers, sowie gewerblich
genutzte Flächen des Gewerbegebietes Bonn-West an. Im Osten wird das Plangebiet durch
die Lenaustraße sowie angrenzende rückwärtige Grundstücksgrenzen der bestehenden
Wohnbebauung an der Lenaustraße begrenzt. Im Süden grenzen die rückwärtigen Grund-
stücksgrenzen der bestehenden Wohnbebauung an der Mörikestraße an. Daran westlich an-
grenzend liegt die Andreas-Schönmüller-Sportanlage der Bundesstadt Bonn. Im Westen lie-
gen die Flächen eines Kleingartenvereins, die in den Grünzug Bonn-Dransdorf übergehen.
Ungefähr 450 m westlich des Plangebietes verläuft die Stadtgrenze der Bundesstadt Bonn.
Das Gelände fällt von der Grootestraße aus mit Höhen von ca. 57,5 m ü. NHN im Mittel leicht
ab und erreicht in einer flachen Senke mit einer Höhe von ca. 55,0 m ü. NHN im mittleren
westlichen Plangebietsbereich seinen Tiefpunkt. Weiter Richtung südlicher Plangebietsgrenze
steigt das Geländeniveau wieder auf ca. 56,0 m ü. NHN an.
Das Plangebiet wurde bisher im Wesentlichen landwirtschaftlich genutzt. Im Osten des Plan-
gebietes befindet sich an der Lenaustraße die gleichnamige städtische Kindertagesstätte mit
dem zugehörigen Außenspielbereich.
Die nähere Umgebung des Plangebietes ist charakterisiert durch gemischte Bau- und Nut-
zungsstrukturen. Nördlich befinden sich großflächige Gewächshausbauten, sowie vereinzelte
Wohngebäude und die gewerblichen Strukturen des Gewerbegebietes Bonn-West mit I-III
Vollgeschossen. Östlich des Plangebiets befinden sich unterschiedliche Wohnnutzungen. Ne-Seite 23 von 211
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6122-1 „Grootestraße/Lenaustraße“ – Teil A: Satzungsbegründung 2
ben I-III-geschossigen Doppelhäusern lassen sich hier auch VI-VIII-geschossige Großstruktu-
ren vorfinden. Südlich grenzen II-III-geschossige Mehrfamilienhäuser an. Westlich grenzen
eine Kleingartenanlage und die freie Landschaft an.
Insgesamt stellt sich die nähere Umgebung neben den verschiedenen Nutzungen und Gebäu-
degrößen auch von der Bauhöhe her mit I-VIII Vollgeschossen sehr heterogen dar.
1.2 Planungsvorgaben
1.2.1 Regionalplan
Der Regionalplan des Regierungsbezirks Köln Teilabschnitt Region Bonn / Rhein-Sieg stellt
die Fläche als Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar. Unmittelbar westlich grenzen Allge-
meine Freiraum- und Agrarbereiche mit der Zweckbindung „Agrarbereiche mit spezialisierter
Intensivnutzung“ an, die gleichzeitig auch als Teil eines regionalen Grünzugs und dem Schutz
der Landschaft und der landschaftsorientierten Erholung dienend dargestellt sind.
Der Regionalplan befindet sich derzeit in der Neuaufstellung. Die geplanten Darstellungen des
zuletzt verfügbaren Entwurfes der Regionalplanneuaufstellung entsprechen den Darstellun-
gen des rechtswirksamen Regionalplans für das Plangebiet.
Das Vorhaben der Errichtung von Wohngebäuden entspricht damit den Zielen der Raumord-
nung.
1.2.2 Flächennutzungsplan
Im Flächennutzungsplan der Stadt Bonn ist das Plangebiet überwiegend als Wohnbaufläche
dargestellt. Das Grundstück der bestehenden Kindertagesstätte ist dabei ergänzend mit der
Kennzeichnung Kindergarten versehen. Die nördlichen und westlichen Randbereiche werden
als Grünflächen (Dauerkleingärten / Sportplatz) dargestellt.
Ungeachtet der Darstellung von Grünflächen an den Rändern des Plangebietes kann der Be-
bauungsplan im Hinblick auf die geplanten zukünftigen Wohnnutzungen im Plangebiet als aus
dem Flächennutzungsplan entwickelt gem. § 8 Abs. 2 BauGB angesehen werden. Diese Ein-
schätzung erfolgt vor dem Hintergrund, dass die Darstellungen des Flächennutzungsplans ge-
nerell nicht parzellenscharf sind und sich die in diesem Bereich großflächigen Darstellungen
des Flächennutzungsplans nicht an konkreten Strukturen in der Örtlichkeit orientieren. Im Üb-
rigen wird der im Flächennutzungsplan dargestellten randlichen Eingrünung in der Form Rech-
nung getragen, als die Grünstrukturen im vorliegenden Bebauungsplan über die Festsetzung
von Verkehrsgrün entlang der Grootestraße und Erhaltungsfestsetzungen für die Bepflanzung
an der westlichen Seite des Plangebietes gesichert werden.
1.2.3 Geltendes Planungsrecht
Verbindliches Planungsrecht besteht für das Plangebiet überwiegend in Form des Bebauungs-
planes Nr. 7323-13, der im Jahr 1984 Rechtskraft erlangt hat. Darin wird nahezu das gesamte
Plangebiet als „Reines Wohngebiet“ festgesetzt. Im Osten des Plangebietes ist eine „Fläche
für Gemeinbedarf (Kindergarten)“ ausgewiesen. Die seinerzeit vorgesehenen Erschließungs-
flächen sind als öffentliche Verkehrsflächen in dem Bebauungsplan festgesetzt.Seite 24 von 211
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6122-1 „Grootestraße/Lenaustraße“ – Teil A: Satzungsbegründung 3
Das Maß der baulichen Nutzung wird über die Zahl der Vollgeschosse, die Grundflächenzahl
(GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmt. Die GRZ wurde mit 0,3 festgesetzt, die
GFZ mit 0,4 bis 1,0 bei I-III Vollgeschossen. Planungsziel war eine, verglichen mit heutigen
städtebaulichen Maßstäben, sehr aufgelockerte Bebauung.
Die überbaubaren Flächen sind über die Baugrenzen bestimmt, die sehr differenziert zukünf-
tige Baukörper vorgeben. Die Bauweise ist entsprechend der überbaubaren Grundstücksflä-
chen als offene oder geschlossene Bauweise festgesetzt.
Darüber hinaus sind in dem Bebauungsplan Flächen für den ruhenden Verkehr (Stellplätze
und Garagen) - zugeordnet zu den Gebäuden - sowie mit Geh- Fahr- und Leitungsrechten
zugunsten der Anlieger zu belastende Flächen zur Erschließung einzelner überbaubarer
Grundstücksflächen festgesetzt.
Zwei nicht überbaubare Streifen in ca. 5 m bis 10 m Breite entlang der Grootestraße sowie am
östlichen Rand des Plangebietes gegenüber der mehrgeschossigen Bebauung Lenaustraße
sind als Flächen zum „Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern“ ausgewiesen und sollen zur
Eingrünung des Wohngebietes beitragen. Detailliertere Festsetzungen dazu gibt es in dem
Bebauungsplan nicht.
Für eine kleine Teilfläche im Süden des Plangebietes bestimmt der Bebauungsplan Nr. 7323-
2 das Planungsrecht. Der aus dem Jahre 1980 stammende Bebauungsplan setzt hier neben
öffentlichen Verkehrsflächen ein reines Wohngebiet in eingeschossiger Bauweise sowie zu-
gehörige Flächen für Stellplätze und Garagen fest.
Im Norden des Plangebietes besteht im Bereich der Grootestraße derzeit Planungsrecht in
Form der Bebauungspläne Nrn. 7323-5 und 7323-10. Sowohl der aus dem Jahre 1975 stam-
mende Bebauungsplan Nr. 7323-5 als auch der Bebauungsplan Nr. 7323-10, der im Jahr 1997
Rechtskraft erlangt hat, weisen die betroffenen Flächen jeweils als öffentliche Verkehrsfläche
aus.
Der nun aufzustellende vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 6122-1 ersetzt die Bebau-
ungspläne Nr. 7323-13, 7323-2, 7323-5 und 7323-10 soweit diese in den Geltungsbereich
fallen.
1.2.4 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen.
1.2.4.1 Denkmalschutz
Weder im Vorhabengebiet noch in der näheren Umgebung sind Baudenkmäler oder Boden-
denkmäler vorhanden bzw. bekannt.
1.2.4.2 Naturschutzrechtliche Belange / Baumschutz
Das Plangebiet liegt innerhalb des Naturparks Rheinland.
Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines Landschaftsplans oder in einem Natura-
2000-, Natur- oder Landschaftsschutzgebiet.
Südlich grenzt an das Plangebiet das schutzwürdige Biotop BK-5208-504 an, welches auch
wenige Meter über die südliche Plangebietsgrenze hinaus in das Plangebiet hineinragt.Seite 25 von 211
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6122-1 „Grootestraße/Lenaustraße“ – Teil A: Satzungsbegründung 4
Gesetzlich geschützte Biotope sowie Flächen mit besonderer Bedeutung für den Biotopver-
bund sind von der Aufstellung des Bebauungsplans nicht betroffen.
Gemäß der Bonner Baumschutzsatzung sind Bäume mit einem Stammumfang von 100 cm
und mehr, bei Nadelbäumen 150 cm und mehr, gemessen in einer Höhe von 100 cm ge-
schützt. Diese Vorschriften gelten nicht für Obstbäume, mit Ausnahme von Nussbäumen und
Esskastanien.
An der südlichen Plangebietsgrenze liegt ein sehr geringer Anteil der Plangebietsfläche inner-
halb des festgesetzten Überschwemmungsgebietes des Hardtbach-Systems. Weiter liegt das
Plangebiet innerhalb eines Hochwasserrisikogebietes.
Im Plangebiet stehen 18 Bäume von denen 10 unter die Bonner Baumschutzsatzung fallen.
Zwei weitere Bäume, die unter die Bonner Baumschutzsatzung fallen, stehen auf der Plange-
bietsgrenze in Richtung Kleingartenanlage.
Eine Vielzahl weiterer Bäume stehen zwar auf den Flächen der westlich gelegenen Kleingar-
tenanlage, ragen aber mit Ihren Kronendurchmessern in das Plangebiet hinein. Die Kronen-
durchmesser aller Bäume im Plangebiet oder angrenzend sind in den Bebauungsplan mitauf-
genommen.
1.2.4.3 Bonner Baulandmodell
Das Vorhaben fällt unter die Regularien des Bonner Baulandmodells (DS-Nr. 1613742EB5
und 1811574EB5). Nach dem Bonner Baulandmodell sind mind. 40 % der Wohnungen als
geförderter Wohnungsbau zu realisieren und 20 % der Wohnungen im Förderweg B oder preis-
gedämpft anzubieten. Ebenso sind vom Vorhabenträger Kosten für soziale Infrastruktur zu
übernehmen, soweit diese dem Vorhaben zuzurechnen sind.
Gemäß dem ergänzenden Beschluss der Bezirksvertretung Bonn zur frühzeitigen Beteiligung
der Öffentlichkeit (DS. Nr. 201805, Änderungspunkt 5.) werden jedoch insgesamt 50 % der
gesamten BGF Wohnen im öffentlich geförderten Wohnungsbau entstehen, davon 30% im
Förderweg A und 20% im Förderweg B.
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung
Im Jahr 2017 hat die LANGEN MassivHaus GmbH & Co. KG die bisher unbebauten Plange-
bietsflächen (Flurstücke 983, 1045, 1046, 1139, 1140, 1414) mit dem Ziel einer wohnbaulichen
Entwicklung nach heutigen städtebaulichen Maßstäben erworben.
Das bestehende Planungsrecht aus den 1980er Jahren erfüllt jedoch nicht die heutigen Anfor-
derungen an eine mehrfache Innenentwicklung mit maßvoll urban verdichteten Baustrukturen,
an qualitativ und quantitativ wertigen Grünstrukturen, an nachhaltige Mobilitätsformen und
nicht zuletzt auch an eine durchmischte Sozialstruktur.
Vor dem Hintergrund des anhaltend hohen Wohnraumbedarfs in Bonn plant die Vorhabenträ-
gerin unter der Projektgesellschaft Bonn Grootestraße GmbH & Co. KG die Entwicklung eines
urbanen Wohnquartiers mit ca. 340 Wohneinheiten in unterschiedlichen Wohnformen und leis-
tet so einen maßgeblichen Beitrag zur Deckung des hohen Bonner Wohnraumbedarfes. Dar-
über hinaus ist zur Deckung des Bedarfs an Kindertagesstätten eine 4-gruppige Kindertages-
stätte vorgesehen. Der Bebauungsplan soll ebenfalls das Planungsrecht für einen potentiellenSeite 26 von 211
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6122-1 „Grootestraße/Lenaustraße“ – Teil A: Satzungsbegründung 5
Ersatzneubau der bestehenden städtischen Kindertagesstätte Lenaustraße mit Wohnüber-
bauung schaffen.
Bonn ist eine wachsende Stadt. Im Zuge der erfolgreichen Umstrukturierung von der Bundes-
hauptstadt zur Bundesstadt mit ihrer inzwischen diversifizierten Wirtschaftsstruktur, der Rhei-
nischen Friedrich-Wilhelms-Universität Bonn mit rund 33.000 Studierenden, den zahlreichen
kleinen, mittleren und großen Arbeitgebern, einigen Bundesministerien und sonstigen Bundes-
institutionen sowie mit zahlreichen internationalen Organisationen ist die Einwohnerzahl
Bonns stetig gewachsen. Den Prognosen der verschiedenen Marktbeobachter folgend wird
dieses Wachstum auch zukünftig anhalten. Dies gilt nicht nur für die Stadt Bonn, sondern nach
wie vor auch für das direkte Umland und die umliegende Region.
Zum Stichtag 31.12.2021 lebten 335.974 Personen mit Hauptsitz in Bonn. Bis 2050 geht die
amtliche Statistik (it.nrw) davon aus, dass Bonn, ausgehend vom Jahr 2021, um 8,8 % auf
dann 359.600 Einwohner wachsen wird. Die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre be-
stätigt diesen prognostizierten Trend. Begründet wird diese Entwicklung vor allem durch regi-
onale und überregionale Wanderungsgewinne, von denen insbesondere Bonn als wirtschaft-
licher Wachstumsmotor der Region profitiert. Die Stadt verzeichnet zudem ein natürliches Be-
völkerungswachstum durch einen Geburtenüberschuss.
Weiter trugen in der jüngeren Vergangenheit insbesondere auch Flüchtlingsbewegungen zu
einer Steigerung der Bevölkerungszahlen bei. Mit der Zunahme der Wanderbewegungen hat
sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt, insbesondere im Segment des preisgünstigen und
geförderten Wohnraums, weiter verschärft und stellt daher eine große Herausforderung dar.
Auch der Trend zur Singularisierung der Haushalte und die weiter zunehmende Wohnflächen-
inanspruchnahme pro Person fördern die Nachfrage nach Wohnraum. Lt. Zensus 2011 sind
bereits 51 % der Haushalte in Bonn Einpersonenhaushalte und 26 % Zweipersonenhaushalte.
Die sowohl quantitativ als auch qualitativ große Nachfrage nach Wohnraum trifft auf ein ver-
gleichsweise kleines Bonner Stadtgebiet, das durch große, schützenswerte Landschafts-
räume wie zum Beispiel den Kottenforst und den Ennert geprägt wird. Die Aussagen des fort-
geschriebenen Integrierten Freiraumsystems (IFS) müssen dabei besonders berücksichtigt
werden. Außerdem besitzt Bonn traditionell wenige Konversionsflächen, die aus einer militä-
rischen, gewerblichen oder bahntechnischen Vornutzung resultieren.
Zur Verbesserung des Wohnungsangebotes müssen daher alle im Stadtgebiet vorhandenen
Flächenpotentiale aktiviert werden. Im Stadtgebiet besteht jedoch nur noch ein begrenztes
Angebot an entsprechenden Wohnbaupotentialflächen. Die Entwicklung der bisher landwirt-
schaftlich genutzten Fläche zu einer wohnbaulichen genutzten Fläche entspricht dem Ziel der
Bundesstadt Bonn, dem bestehenden und zukünftigen Bedarf an Wohnraum durch eine ak-
tive Wohnbauentwicklungsplanung gerecht zu werden.
Der Bonner Wohnungsmarkt ist insbesondere im preisgünstigen Segment von einem Mangel
an Wohnraum bei gleichzeitig steigender Nachfrage gekennzeichnet. Die Mangelsituation an
preisgünstigem Wohnraum trifft dabei ausdrücklich nicht nur Haushalte, die ihren Lebensun-
terhalt ganz oder teilweise aus Transferleistungen bestreiten, deren steigende Kosten der
Unterkunft von der Stadt übernommen werden, sondern schmälert die Kaufkraft und / oder
Versorgungsmöglichkeiten mit angemessenem Wohnraum in nahezu allen Bevölkerungstei-
len. Die absehbare soziodemographische Entwicklung im Vergleich zum derzeitigen Woh-Seite 27 von 211
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6122-1 „Grootestraße/Lenaustraße“ – Teil A: Satzungsbegründung 6
nungsbestand und die zu erwartenden real sinkenden Alterseinkünfte lassen noch eine wei-
ter steigende Nachfrage an preisgünstigen, altersgerechten und barrierefreien Wohnungen
erwarten.
Vor dem Hintergrund, dass ein hoher Anteil der geplanten Wohneinheiten im öffentlich geför-
derten Wohnungsbau entstehen wird, besteht für die Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes ein erhebliches öffentliches Interesse.
1.4 Planungsablauf / Planverfahren
Die LANGEN Massivhaus GmbH beantragte mit Schreiben vom 18.12.2018 gemäß § 12 Abs.
2 Baugesetzbuch (BauGB) die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplanes, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine wohnbau-
liche Entwicklung zu schaffen.
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz hat in seiner Sitzung am 12.12.2018
vorbehaltlich der Zustimmungen des Ausschusses für Umwelt und Verbraucherschutz und der
Bezirksvertretung Bonn den Zielbeschluss für die Entwicklung des Bereiches zwischen Groo-
testraße, Lenaustraße und der Kleingartenanlage zur Aufstellung des B-Planes Nr. 6122-1
„Grootestraße/Lenaustraße“ unter besonderer Berücksichtigung der Artenschutzbelange ge-
fasst. Als erster Schritt für das weitere Planverfahren sollte gutachterlich geklärt werden, wie
und mit welchem Platzbedarf das Wechselkrötenhabitat ausreichend gesichert werden könne.
Die gutachterlichen Ergebnisse einer hierfür durchzuführenden Artenschutzprüfung I sollten in
den Ausschuss für Umwelt und Verbraucherschutz eingebracht werden. Die Vorhabenträgerin
wurde weiterhin dazu verpflichtet, Qualifizierungsverfahren für den Geschosswohnungsbau
und die geplanten Freibereiche durchzuführen. Der Ausschuss für Umwelt und Verbraucher-
schutz stimmte nachlaufend in seiner Sitzung am 10.01.2019 zu, die Bezirksvertretung Bonn
am 14.02.2019.
Dem Beschluss zu den Artenschutzbelangen folgend wurden die zuständigen Ausschüsse und
politischen Gremien nach Fertigstellung der Artenschutzprüfungen I und II jeweils über die
Ergebnisse informiert.
Den Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB fasste die Bezirksvertre-
tung Bonn in ihrer Sitzung am 15.06.2021 nach vorangegangener Beratung in dem Ausschuss
für Umwelt, Klima und Lokale Agenda in der Sitzung am 01.06.2021 und im Ausschuss für
Wohnen, Planung und Bauen in seiner Sitzung am 10.06.2021. Dabei sollte die Planung der
Öffentlichkeit auch ergänzend in einem Beteiligungsformat in digitaler Form vorgestellt wer-
den.
Der Beschluss wurde unter Maßgabe eines Änderungspaketes mit 13 Einzelpunkten gefasst,
deren Inhalte vorab der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung in die Planung eingearbeitet
wurden. Inhalt der beschlossenen Änderungspunkte waren unter anderem die Ausarbeitung
eines neuen städtebaulichen Entwurfes mit verdichtetem Wohnungsbau und Quartiersgara-
gen, mehr öffentlich gefördertem Wohnungsbau, sowie weiteren Maßgaben zu Ökologie, Ar-
tenschutz und Nachhaltigkeit. Das Verfahren sollte als „Vollverfahren“, also ohne Anwendung
der Verfahrensbeschleunigungen des § 13a BauGB, durchgeführt werden.
Der neue städtebauliche Entwurf und die Ziele und Zwecke der Planung wurden unter Kennt-
lichmachung der Berücksichtigung der Änderungsanforderungen der Bezirksvertretung BonnSeite 28 von 211
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6122-1 „Grootestraße/Lenaustraße“ – Teil A: Satzungsbegründung 7
am 16.08.2022 sowie den zuständigen Ausschüssen am 18.08.2022 (Ausschuss für Umwelt,
Klima und Lokale Agenda) und am 24.08.2022 (Ausschuss für Wohnen, Planen und Bauen)
als Mitteilungsvorlage vorgelegt und von diesen zur Kenntnis genommen.
Die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung wurde im Amtsblatt Nr. 45 vom 12.10.2022 orts-
üblich bekannt gemacht. Anschließend erfolgte die öffentliche Darlegung der allgemeinen
Ziele und Zwecke der Planung in einem Zeitraum von zwei Wochen vom 17.10.2022 bis zum
28.10.2022 im Stadthaus, wobei die Möglichkeit bestand, Stellungnahmen in Schriftform, per
E-Mail und über das Beteiligungsportal www.bonn-macht-mit.de abzugeben.
Die ergänzend zur öffentlichen Auslegung der Planung beschlossene Vorstellung der Planung
in einem digitalen Beteiligungsformat erfolgte in Form von telefonischen Informations- und Dis-
kussionsmöglichkeiten mit den zuständigen Mitarbeitenden des Stadtplanungsamtes sowie
durch die Ausstellung zusätzlicher Themenplakate im Stadthaus und Online, sowie ergänzend
einer FAQ1-Präsentation (Online) zu den bereits bekannten häufigsten Fragestellungen.
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB
mit Schreiben vom 14.11.2022 beteiligt und um Stellungnahme bis zum 16.12.2022 gebeten.
Von Seiten der Öffentlichkeit wurde eine Stellungnahme abgegeben.
Die geäußerten Bedenken und Anmerkungen lassen sich im Wesentlichen folgenden The-
menbereichen zuordnen:
• Städtebau / Wohnungsmix
• Verkehr / Mobilität
• Ver- und Entsorgung
• Versiegelung
• Artenschutz.
Die in den eingegangenen Stellungnahmen vorgetragenen Aspekte, die Inhalt und Gegen-
stand des Bebauungsplanes betreffen, wurden – sofern erforderlich - in den entsprechenden
Gutachten untersucht. Die in der Grootestraße vorhandene Kabelschutzrohranlage mit einlie-
genden Lichtwellenleiterkabeln werden nebst Schutzstreifen im Bebauungsplan nachrichtlich
dargestellt und in den weiteren Erschließungsplanungen berücksichtigt. Die Hinweise der
Stadtwerke Bonn GmbH fanden insbesondere Eingang in die Erschließungsplanungen. Sie
werden aber auch planungsrechtlich durch Festsetzungen umgesetzt. Insofern flossen die ge-
äußerten Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung teilweise in die weitere Planbear-
beitung sowie die Fortschreibung der Fachgutachten ein.
Zur Sicherung einer hohen Gestaltungs- und Aufenthaltsqualität der geplanten öffentlichen
Verkehrs- und Grünflächen wurde im Mai 2023 von der Bonn Grootestraße GmbH & Co. KG
eine Mehrfachbeauftragung mit 4 Landschaftsarchitekturbüros ausgelobt. Eine Auswahlkom-
mission bestehend aus Vertreter*innen der Fachverwaltungen, renommierten Landschaftsar-
chitekt*innen sowie politischen Berater*innen der Bonner Fraktionen hat in ihrer Sitzung am
24.08.2023 den Beitrag von studio grüngrau Landschaftsarchitektur, Düsseldorf mit dem 1.
Rang prämiert und zur weiteren Ausarbeitung empfohlen. Das Büro wurde im Weiteren von
der Vorhabenträgerin mit der Ausarbeitung des Entwurfes beauftragt, der die Grundlage für
die öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen des Vorhaben- und Erschließungsplans darstellt.
1 FAQ – Frequently Asked QuestionsSeite 29 von 211
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6122-1 „Grootestraße/Lenaustraße“ – Teil A: Satzungsbegründung 8
Eine Qualifizierung der geplanten Gebäude (inkl. Quartiersgaragen) in Form einer kooperati-
ven, konkurrierenden Planungswerkstatt mit mind. 3 Architekturbüros wird wurde parallel zur
Veröffentlichung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt. Die Ergebnisse der Qualifizierung
sollen bis zum Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes vorliegen und werden als Anlage
Bestandteil des Durchführungsvertrags.
Aufgrund der Verfügbarkeit der Vorhabenträgerin über das Grundstück ist eine Aufstellung
gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) als vorhabenbezogener Bebauungsplan möglich. Der
Vorhaben- und Erschließungsplan (Lageplan Teil 2a, Ansichten und Schnitte Teil 2b) wird Be-
standteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans (Teil 1). Die Durchführung von Vorhaben
und Erschließung werden vor dem Satzungsbeschluss im Durchführungsvertrag vertraglich
sichergestellt.
1.5 Nutzungseignung
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan greift die im Bestand heterogene Struktur der umge-
benden Wohnbebauung in seiner Maßstäblichkeit auf und fügt sich somit in die Nachbarschaft
ein. Die geplante Verdichtung von III-V-geschossigen Mehrfamilienhäusern und II-geschossi-
gen Reihenhäusern – jeweils zzgl. Staffel- bzw. Dachgeschoss – vermittelt zwischen den
Großstrukturen östlich des Plangebietes und der lockereren Bebauung südlich des Plangebie-
tes.
Die Bebauung des Plangebietes ist gemäß Kapitel 1.2.3 bereits seit den 1980er Jahren pla-
nungsrechtlich zulässig und bildet zusammen mit der bereits realisierten, südlich angrenzen-
den Bebauung an der Mörikestraße einen städtebaulichen Abschluss des bebauten Bonner
Stadtgebietes zum freien Landschaftsraum.
2 Inhalt der Planung
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Aufgrund der guten Lagequalität am Ortsrand von Dransdorf und des im Bonner Stadtgebiet
bestehenden dringenden Wohnraumbedarfs soll im Plangebiet eine wohnbauliche Entwick-
lung umgesetzt werden. Diese soll sowohl in den Wohntypologien als auch bei der Mischung
aus freifinanziertem und öffentlich gefördertem Wohnungsbau unterschiedlichste Zielgruppen
ansprechen. Im Plangebiet wird ein Mix aus Mehrfamilienhäusern unterschiedlicher Größe und
Reihenhäusern, jeweils im Miet- und Eigentumswohnungsbau, vorgesehen.
Zusätzlich soll eine 4-zügige Kindertagesstätte (Kita) dazu beitragen, den hohen Bedarf nach
Kinderbetreuungsplätzen in Dransdorf zu decken.
Für die bereits an der Lenaustraße bestehende Kita soll die Option eröffnet werden, einen
Ersatzneubau mit 6 Gruppen, verteilt auf 2 Vollgeschosse, zu realisieren. Ergänzend können
hier oberhalb der KiTa in zwei weiteren Vollgeschossen Wohnnutzungen untergebracht wer-
den.
Die Neubebauung soll das Grundstück funktional und gestalterisch entwickeln und damit zum
städtebaulichen Abschluss des Stadtraumes hin zum offenen Landschaftsraum beitragen.
Die geplante Bebauung fügt sich sowohl von der Art der baulichen Nutzung als auch vom Maß
der baulichen Nutzung grundsätzlich in die heterogene Umgebung ein. Vor dem HintergrundSeite 30 von 211
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6122-1 „Grootestraße/Lenaustraße“ – Teil A: Satzungsbegründung 9
des anhaltend hohen Bedarfs nach neuem Wohnraum in der Stadt Bonn können die teilweise
umgebenden Einfamilienhäuser aus heutiger Sicht nicht der prägende Maßstab für die ge-
plante Bebauung sein. Vielmehr erfolgt eine Orientierung an den vorhandenen Mehrfamilien-
häusern, um dem hohen Wohnungsmarktdruck gerecht zu werden.
Die erforderlichen Abstandsflächen gemäß Abstandsflächenrecht der Bauordnung des Landes
Nordrhein-Westfalen für das in Teil 2a- Vorhaben- und Erschließungsplan / Lageplan des vor-
habenbezogenen Bebauungsplanes dargestellte Vorhaben werden eingehalten.
2.2 Vorhabenbeschreibung
Das städtebauliche Konzept basiert auf der Schaffung dreier Nachbarschaften mit vielfältigen
Wohntypologien und einer autoarmen Erschließung.
Die vorgesehenen Mehrfamilien- und Reihenhäuser gruppieren sich jeweils um einen Nach-
barschaftshof und fördern die jeweilige Adressbildung und die Identitätsbildung der Bewohner-
schaft mit den Höfen und dem Quartier. Dadurch, dass sämtliche bauordnungsrechtlich not-
wendigen Pkw-Stellplätze und weitere Mobilitätsfunktionen in zwei Quartiersgaragen an den
Gebietseingängen verortet werden können, werden die Höfe jeweils autoarm – mit großen
öffentlichen Grünflächen – konzipiert. So entsteht eine hohe Aufenthaltsqualität, aber auch
eine große ökologische Wertigkeit der Höfe. Eine Umfahrung ist gleichwohl für Feuerwehr,
Müllabfuhr und im Bedarfsfall für Lieferverkehre möglich.
Durch die Quartiersgaragen kann gänzlich auf Tiefgaragen verzichtet werden. Auch die Her-
stellung von Stellplätzen im öffentlichen Verkehrsraum im Bereich der Quartiersgaragen wird
auf ein Minimum begrenzt. Somit kann ein größtmöglicher Flächenanteil unversiegelt und auch
nicht unterbaut verbleiben.
Insgesamt entstehen im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans ca. 340 Wohneinhei-
ten, davon ca. 299 im Geschosswohnungsbau (ca. 72 % der Bruttogrundfläche (BGF) Woh-
nen) und 41 Wohneinheiten in Reihenhäusern (ca. 28 % der BGF Wohnen). Unterschiedlichste
Wohnungsgrößen sowie die Möglichkeit zur Realisierung besonderer Wohnformen zum Bei-
spiel in Form von Gruppenwohnungen für Senioren oder die Ansiedlung eines ambulanten
Pflegedienstes sollen das Angebot komplettieren.
Zur Schaffung von dringend benötigtem bezahlbarem Wohnraum werden insgesamt mind. 50
% der gesamten BGF Wohnen im öffentlich geförderten Wohnungsbau entstehen. Der öffent-
lich geförderte Wohnungsbau wird hauptsächlich in Mehrfamilienhäusern, untergeordnet aber
auch in den Reihenhäusern, nachgewiesen, um vielfältige Zielgruppen anzusprechen. Dabei
werden die Häuser und Hausgruppen mit öffentlich gefördertem und freifinanziertem Woh-
nungsbau in jeder der drei Nachbarschaften angeordnet.
Zur Deckung des zusätzlichen Bedarfes an Kitaplätzen wird am Quartierseingang an der Len-
austraße eine neue 4-zügige Kita mit Außenspielbereich vorgesehen.
Für die östlich im Plangebiet liegende, bereits bestehende Kita wird planungsrechtlich die Mög-
lichkeit eröffnet, einen größeren Ersatzneubau mit 6 Gruppen zzgl. potentieller Wohnüberbau-
ung mit ca. 15 Wohneinheiten im nördlichen Teilbereich des Kita-Grundstücks zu realisieren.
Dieses städtische Grundstück ist nicht Bestandteil des eigentlichen Vorhabens und liegt daher
außerhalb des Geltungsbereiches des Vorhaben- und Erschließungsplanes. Folglich beinhal-
tet der Durchführungsvertrag auch keine Verpflichtungen zur Herstellung des Kita-Neubaus.Seite 31 von 211
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6122-1 „Grootestraße/Lenaustraße“ – Teil A: Satzungsbegründung 10
Eine mehrgeschossige Überbaubarkeit der Kitas mit Wohnnutzungen wird für eine effiziente
Flächennutzung in beiden Fällen planungsrechtlich ermöglicht.
Das Wohnumfeld des Plangebietes wird von einer heterogenen Gebäudelandschaft von VI bis
VIII geschossigen Großwohnungsbauten an der Lenaustraße, über die II-III geschossigen,
südlich angrenzenden Mehrfamilienhäuser, bis zu I-II geschossigen Einfamilienhäusern ge-
prägt.
Das städtebauliche Konzept, welches die Grundlage für den Bebauungsplan darstellt, vermit-
telt hier mit einer ebenfalls wechselnden Geschossigkeit von III bis V geschossigen Mehrfami-
lienhäusern und II-geschossigen Reihenhäusern (jeweils mit Staffelgeschoss bzw. Sattel-
dach), die sich in allen Ausprägungen in jeder Nachbarschaft vorfinden lassen. Zum angren-
zenden Landschaftsraum im Westen und Süden bildet die Bebauung jedoch klare Kanten aus,
die eine dauerhafte Grenze zwischen freier Landschaft und bebautem Raum definieren.
Das Erschließungskonzept sieht die Anbindung des Gebiets sowohl über die Grootestraße als
auch über die Lenaustraße vor. An beiden Quartierseingängen ist dabei eine Quartiersgarage
platziert. Die Verortung des ruhenden Verkehrs in den beiden Quartiersgaragen ermöglicht
eine verkehrsarme Erschließung der Höfe. Nur die kurzen Zufahrten vom umgebenden Stra-
ßennetz zu den Quartiersgaragen sind im Trennsystem, also mit separaten Fahrbahnen und
Fußwegen, ausgestattet, die weitere Erschließung des Gebietes erfolgt über Mischverkehrs-
verkehrsflächen. Für zu Fuß Gehende und Radfahrende wird darüber hinaus eine zweite An-
bindung an die Grootestraße, eine Anbindung an die Verkehrsflächen der westlich gelegenen
Kleingartenanlage, sowie eine optionale Anbindung in Richtung Süden/Mörikestraße berück-
sichtigt.
Das Freiraumkonzept sieht die Schaffung grüner Innenbereiche innerhalb der Nachbarschafts-
höfe vor. Jeder Hof erhält eine hohe Aufenthaltsqualität, aber auch eine ökologische Wertigkeit
und beugt durch eine Vielzahl von Baumpflanzungen einer hohen Aufheizung in den Sommer-
monaten vor. Besonderes Augenmerk wird zusätzlich auf die Versickerung von anfallendem
Niederschlagswasser gelegt. Jeder Hof erhält entsprechenden Versickerungsmulden und -ri-
golen.
Die Aufenthaltsqualität der Höfe differenziert sich dabei in unterschiedliche Schwerpunkte.
Während der nördliche Hof einen Spielhügel als prägendes Merkmal erhält, wird der mittlere
Hof mit einer innenliegenden, flexibel nutzbaren Versammlungsfläche mit Wasserspiel verse-
hen. Der südliche Hof erhält eine große Pergola.
Verbunden werden die Höfe durch grüne Quartiersbänder, die als flache Gräben gestaltet so-
wohl das auf den öffentlichen Verkehrsflächen anfallende Niederschlagswasser zur Versicke-
rung aufnehmen als auch die Versickerungsmulden auf den Höfen verbinden.
Alle Freiflächen werden mit klimaresilienten Bäumen, Sträuchern und Stauden bepflanzt, die
eine hohe ökologische Wertigkeit entstehen lassen und gleichzeitig auch der Tierwelt einen
Mehrwert bieten.
Die das Plangebiet umgrenzenden, verwilderten Grünsäume werden nur geringfügig arrondiert
und ansonsten belassen. Dies gilt insbesondere für den südlichen, ca. 10 m breiten Grünsaum,
der als private Grünfläche im Bebauungsplan gesichert wird.Seite 32 von 211
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6122-1 „Grootestraße/Lenaustraße“ – Teil A: Satzungsbegründung 11
Eine Qualifizierung der geplanten Gebäude (inkl. Quartiersgaragen) in Form einer kooperati-
ven, konkurrierenden Planungswerkstatt mit mind. 3 Architekturbüros wird wurde parallel zur
Veröffentlichung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt und soll mit Satzungsbeschluss
des Bebauungsplanes abgeschlossen sein.
Städtebauliche Kennziffern des Plangebietes
Geltungsbereich Vorhaben- und Erschließungsplan ca. 37.955 m²
Anteil öffentliche Verkehrsflächen u. Grünflächen ca. 8.622 m²
Anteil allgemeines Wohngebiet WA ca. 27.746 m²
Anteil private Grünflächen ca. 1.587 m²
Bruttogrundfläche (BGF-R) oberirdisch ca. 33.450 m²
Geltungsbereich Bebauungsplan ca. 47.740 m²
Anteil Geltungsbereich Vorhaben- und Erschließungsplan ca. 37.955 m²
Anteil allgemeines Wohngebiet WA ca. 4.828 m²
Anteil öffentliche Verkehrsflächen ca. 4.810 m²
Anteil öffentliche Grünflächen ca. 147 m²
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans
Der Bezug zwischen dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan, dem Vorhaben- und Erschlie-
ßungsplan sowie dem städtebaulichen Vertrag (Durchführungsvertrag) wird mittels einer textli-
chen Festsetzung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan geschaffen. So sind innerhalb des
Geltungsbereiches des Vorhaben- und Erschließungsplanes gemäß § 12 Abs. 3a BauGB im
Rahmen der festgesetzten Nutzungen im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung nur solche
Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag
verpflichtet.
Änderungen des Durchführungsvertrags oder der Abschluss eines neuen Durchführungsver-
trages mit dem Ziel, auch andere Nutzungen des im Bebauungsplan festgesetzten Zulässig-
keitskatalogs zu etablieren, sind zulässig.
2.3.1 Art der baulichen Nutzung
Im Hinblick auf das Planungsziel der Schaffung von Wohnraum wird das Plangebiet als Allge-
meines Wohngebiet WA bzw. WA* festgesetzt und dient somit insbesondere dem Wohnen.
Obwohl im Vorhaben- und Erschließungsplan zunächst keine weiteren Nutzungen im WA vor-
gesehen sind, sollen zukünftig mögliche Nutzungen in Form von der Versorgung des Gebietes
dienenden Läden oder auch Pflegeeinrichtungen bzw. Wohnen mit Service planungsrechtlich
ermöglicht werden, um vor dem Hintergrund des demographischen Wandels ein möglichst
zukunftsfestes Planungsrecht zu schaffen. Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend demSeite 33 von 211
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6122-1 „Grootestraße/Lenaustraße“ – Teil A: Satzungsbegründung 12
Wohnen. Neben Wohngebäuden eröffnet der Bebauungsplan eine Möglichkeit zur Nutzungs-
mischung gemäß der Baunutzungsverordnung (BauNVO) auch nach der Umsetzung der
Wohnbebauung. Eine gewisse Durchmischung der Wohnnutzung mit anderen wohngebietsty-
pischen Nutzungen gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO wie die der Versorgung des Gebiets dienenden
Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe und Anlagen
für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke bleibt möglich. Für
den grundsätzlichen Ausschluss dieser Nutzungen besteht aus heutiger Sicht kein städtebau-
liches Erfordernis.
Die nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Betriebe des Beherbergungsgewer-
bes, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden jedoch im Plan-
gebiet nicht zugelassen. Solche Nutzungen zeichnen sich im Allgemeinen durch einen erhöh-
ten Flächenbedarf aus, dem im Plangebiet und in der Umgebung nicht entsprochen werden
kann. Das Planungsziel, diesen Standort zu einem attraktiven Wohnquartier mit Büronutzung
zu entwickeln und damit insgesamt dem Bedarf an Bauland Rechnung zu tragen, könnte nicht
mehr realisiert werden. Zudem könnten erhöhte Verkehrsbelastungen, die sich nachteilig auf
das Plangebiet und die überwiegend durch Wohnnutzung geprägte Nachbarschaft auswirken,
nicht ausgeschlossen werden.
Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe werden ausnahmsweise zugelassen, um z.B. einen
Pflegedient im Plangebiet etablieren zu können.
Vorhabenbedingt soll im Plangebiet eine viergruppige Kindertagesstätte (Baublock K1) errich-
tet werden. Die Errichtung wird über den Durchführungsvertrag zwischen der Bundesstadt
Bonn und dem Vorhabenträger gesichert. Darüber hinaus schafft der Bebauungsplan die pla-
nungsrechtlichen Voraussetzungen für den Ersatzneubau der Kita Lenaustraße. Zur Umset-
zung dieses Planungsziels wird für das Allgemeine Wohngebiet WA* gem. § 9 Abs. 3 Satz 2
Baugesetzbuch (BauGB) i.V.m. § 1 Abs. 7 BauNVO festgesetzt, dass im ersten und zweiten
Vollgeschoss ausschließlich Kindertagesstätten zulässig sind. Ausnahmsweise können davon
abweichend auch die weiteren im übrigen Plangebiet allgemein und ausnahmsweise zulässi-
gen Nutzungen zugelassen werden, wenn zum Beispiel zum Realisierungszeitpunkt kein Be-
darf an einer Kindertagesstätte in dem Bereich besteht. Auf diese Weise wird die Option eröff-
net, bei sinkenden oder wegfallenden Betreuungszahlen die Räumlichkeiten umzunutzen.
Öffentlich geförderter Wohnraum
Um auf das starke Bevölkerungswachstum in Bonn mit einem differenzierten Angebot von
Wohnbebauung und bezahlbaren Wohnungen zu reagieren, ist es Zielsetzung der Stadt Bonn,
möglichst in allen Bonner Stadtteilen mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Vor diesem
Hintergrund verfolgt die Bundesstadt Bonn das sozialpolitische Ziel, geförderten Wohnraum in
notwendigem Umfang zur Verfügung zu stellen. Dies ist vor allem im Hinblick auf auslaufende
städtische Mietpreisbindungen wichtig. Das Plangebiet stellt dabei eine der wenigen vorhan-
denen bebaubaren Flächenpotentiale für den Wohnungsbau im Bonner Stadtgebiet dar. Dem
entsprechend werden mit dem durch Ratsbeschluss vom 10.07.2018 anzuwendenden Bonner
Baulandmodell Planungsbegünstigte verpflichtet, bis zu 40% der Bruttogrundfläche (BGF) des
Wohnungsbauvorhabens als geförderten Mietwohnungsbau zu errichten. Im vorliegenden
Plangebiet soll der Anteil an öffentlich gefördertem Wohnungsbau gemäß politischem Be-
schluss (DS-Nr. 201805 vom 15.06.2021) 50 % betragen, darunter einen Anteil Einfamilien-
häuser (in diesem Fall Reihenhäuser). Für den geförderten Wohnungsbau ist sicherzustellen,Seite 34 von 211
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6122-1 „Grootestraße/Lenaustraße“ – Teil A: Satzungsbegründung 13
dass mindestens 1/3 der Grundstücksflächen als Grünflächen zu gestalten sind, davon min-
destens die Hälfte als zur Begegnung nutzbares Grün.
Mit einer Angemessenheitsprüfung stellt die Stadt Bonn sicher, dass der Umfang der verein-
barten Leistungen – entsprechend den Vorgaben des BauGB – in der Summe angemessen
ist.
Unter Beachtung dieser Voraussetzungen trifft der Bebauungsplan die Festsetzung, in den
Baublöcken G1 bis G6 sowie K1 insgesamt mindestens 16.700 m² Bruttogrundfläche so her-
zustellen sind, dass sie mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung (Runderlass Förderungs-
bestimmungen / -richtlinien des Landes NRW in der zurzeit geltenden Fassung) gefördert wer-
den könnten.
Ausnahmsweise kann auf die Einhaltung des Wohnflächenanteils in den benannten Teilberei-
chen verzichtet werden, wenn der dadurch entfallende förderfähige Wohnraum in einem an-
deren Teilgebiet innerhalb des Plangebietes nachgewiesen wird.
Weiterhin wird festgesetzt, dass im mit R5 gekennzeichneten Baublock mindestens 7 Reihen-
häuser so herzustellen sind, dass sie mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung (Runder-
lass Förderungsbestimmungen / -richtlinien des Landes NRW in der zurzeit geltenden Fas-
sung) gefördert werden könnten. Für die Reihenhäuser wird eine Eigentumsförderung ange-
strebt. Die somit hergestellte Bruttogrundfläche der förderfähigen Reihenhäuser kann auf die
insgesamt herzustellen Bruttogrundfläche öffentlich geförderten Wohnraums von 16.700 m²
angerechnet werden. Auch hier kann auf die Einhaltung des Wohnflächenanteils in dem be-
nannten Teilbereich verzichtet werden, wenn der dadurch entfallende förderfähige Wohnraum
in einem anderen, für die Errichtung von Reihenhäusern festgesetzten Teilgebiet innerhalb
des Plangebietes nachgewiesen wird.
In dem noch vor dem Satzungsbeschluss abzuschließenden Durchführungsvertrag verpflichtet
sich der Grundstückseigentümer, den festgesetzten Anteil an Bruttogrundfläche tatsächlich in
gefördertem Wohnungsbau zu errichten.
Beherbergungsbetriebe / Ferienwohnungen
Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden innerhalb des Plangebietes als nicht zulässig
festgesetzt. Die mit solchen Betrieben regelmäßig einhergehenden erhöhten Verkehre, insbe-
sondere auch in den Nachtstunden, und die damit verbundene Lärmbelastung sind aufgrund
des Wohnumfeldes und der geplanten Wohnnutzungen im Gebiet nicht gewünscht.
Um Zweckentfremdung von Wohnraum zu verhindern, werden auch Ferienwohnungen gene-
rell ausgeschlossen. Wesentliches Ziel des Bebauungsplanes ist es, Wohnraum für dauerhaf-
tes Wohnen zu schaffen und so dem bestehenden Wohnbedarf in Bonn Rechnung zu tragen.
Die Feriennutzung von Wohnungen hat gegenüber einer dauerhaften Wohnnutzung deutliche
wirtschaftliche Vorteile für den Eigentümer. Aufgrund seiner Lage zum Stadtzentrum von Bonn
und die damit verbundenen günstigen Voraussetzungen für eine touristische Nutzung kann
nicht ausgeschlossen werden, dass innerhalb des Plangebietes Wohnungen als Ferienwoh-
nungen vermietet und damit dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen werden.Seite 35 von 211
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6122-1 „Grootestraße/Lenaustraße“ – Teil A: Satzungsbegründung 14
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung
2.3.2.1 Grundflächenzahl / Geschoßflächenzahl
Für die Allgemeinen Wohngebiete WA werden Grundflächenzahlen (GRZ) von 0,4 bis 0,5 –
im Bereich der geplanten Quartiersgaragen 0,7 - und Geschossflächenzahlen (GFZ) von 0,8
bis 2,1 festgesetzt. Damit werden die Orientierungswerte für Obergrenzen gemäß §17 (1)
BauNVO für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung für Allgemeine Wohngebiete,
die bei 0,4 für die GRZ und bei 1,2 für die GFZ liegen, teilweise überschritten.
Die festgesetzte GRZ und GFZ variiert dabei im Gebiet je nach Baublock.
In den Baublöcken R 1 bis R 5, innerhalb derer die Reihenhäuser entstehen sollen, werden
mit einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von 0,8 die Orientierungswerte gem. § 17 BauNVO
eingehalten.
Ausnahmsweise kann die GRZ für Reihenmittelhausgrundstücke bis höchstens 0,5 und die
GFZ bis höchstens 1,0 erhöht werden. Die Reihenhäuser sollen sich durch eine optimierte
Anordnung von Gebäude- und Freiflächen auszeichnen und trotz eines geringen Gartenanteils
hohe Aufenthaltsqualität für private Freibereiche gewährleisten. Dabei kann es bei Reihenmit-
telhausgrundstücken vorkommen, dass die festgesetzte GRZ von 0,4 und die GFZ von 0,8 im
Zuge der profilgleichen Bauweise mit den nebenstehenden Reihenhäusern geringfügig über-
schritten wird. Gleichzeitig wird somit die Eigentumsbildung für größere Kreise der Bevölke-
rung i.S. des § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB ermöglicht, da durch die etwas kleineren Grundstücks-
zuschnitte bei gleicher Wohnfläche die Gesamtkosten der Eigentumsbildung reduziert werden
können.
In den geplanten Mehrfamilienhausbereichen (Baublöcke G 1 bis G 6, sowie F 1 bis F 4 und
K1) beträgt die festgesetzte GRZ im Wesentlichen 0,5. Lediglich für den Baublock G 2 ist eine
GRZ von 0,4 zulässig. Der Erhöhung der GRZ von 0,1 gegenüber dem Orientierungswert des
§ 17 BauNVO von 0,4 stehen hier die umfangreichen öffentlichen und privaten Grünflächen im
Plangebiet gegenüber, die die erforderlichen Freiräume sichern, jedoch nicht auf die GRZ an-
rechenbar sind.
Im Allgemeinen Wohngebiet WA* ist die GRZ mit 0,4 festgesetzt und liegt innerhalb der Ori-
entierungswerte. Die festgesetzten Baugrenzen lassen hier eine flexible Bebaubarkeit, sowohl
am Bestandsstandort der Kita, als auch auf dem nördlichen Grundstücksteil zu, sodass über
die GRZ die maximale Ausnutzung des Grundstückes wirkungsvoll reglementiert wird.
Die GFZ der geplanten Mehrfamilienhausbereiche liegt zwischen 1,2 und 2,1. Diese variiert je
nach geplanter Geschossigkeit von bis zu V-Vollgeschossen im Bereich Grootestraße (GFZ
bis zu 2,1) und bis zu III-Vollgeschossen im südlichen Plangebiet (GFZ von 1,3). Die Orientie-
rungswerte des § 17 BauNVO werden hier teilweise deutlich überschritten. Vor dem Hinter-
grund des angespannten Bonner Wohnungsmarktes und unter Berücksichtigung der geplan-
ten öffentlichen Grünflächen sowie der bereits bestehenden großzügigen Grün- und Freiräume
in der näheren Umgebung, wird eine verdichtete Bebauung im Plangebiet selbst als angemes-
sen angesehen.
Für die geplanten Quartiersgaragen Q1 und Q2 wird eine GRZ von 0,7 festgesetzt. Neben den
notwendigen Versickerungsanlagen und einer Eingrünung durch Bepflanzung werden auf den
geplanten Grundstücken keine Freibereiche benötigt, sodass der geplante Grundstückszu-Seite 36 von 211
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schnitt zu Gunsten nutzbarer Freibereiche für die Wohngrundstücke und die öffentlichen Grün-
flächen kompakt gehalten wird. Eine GFZ-Festsetzung erfolgt hier unter Berücksichtigung der
speziellen Nutzung und der daraus resultierenden Bauform und -art nicht.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Überschreitungen der Orientierungswerte des §
17 BauNVO für die GRZ und GFZ durch öffentliche Grünflächen mit Aufenthaltsqualität und
ökologischem Wert ausgeglichen werden. Zusätzlich sorgt die Festsetzung einer mindestens
extensiven Dachbegrünung für alle Gebäude mit Flachdächern für einen positiven mikroklima-
tischen Effekt. Die mikroklimatischen Auswirkungen der Bebauung einerseits und der Begrü-
nungsmaßnahmen andererseits führen gemäß der Aussagen des Klimagutachtens2 zu keiner
maßgeblichen Verschlechterung der mikroklimatischen Situation. Nachteilige Auswirkungen
auf die Umwelt sind somit nicht zu erwarten. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde
Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden durch den Bebauungsplan gewahrt.
2.3.2.2 Abstandsflächen
Grundsätzlich sind gemäß den Vorschriften der Landesbauordnung (BauO NRW) vor den Au-
ßenwänden von Gebäuden ausreichend bemessene Abstandsflächen einzuhalten. Die Ab-
standsflächen müssen auf dem Baugrundstück selbst liegen und dürfen nicht von Abstands-
flächen anderer Gebäude überdeckt werden (Überdeckungsverbot). Die Abstandsflächen dür-
fen gem. § 6 Abs. 2 BauO NRW auch auf öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen liegen –
jedoch nur bis zu deren Mitte.
Unter Berücksichtigung der im vorhabenbezogenen Bebauungsplan, Teil 2a, Vorhaben- und
Erschließungsplan / Lageplan dargestellten Planung kann die Einhaltung der erforderlichen
Abstandsflächen auf den jeweiligen Grundstücken bzw. den angrenzende öffentlichen Grün-
und Verkehrsflächen nachgewiesen werden. Dementsprechend kann grundsätzlich davon
ausgegangen werden, dass eine ausreichende Belichtung und Besonnung von Wohnräumen
gegeben ist. Der konkrete Nachweis der Einhaltung der Abstandsflächen erfolgt im Baugeneh-
migungsverfahren.
2.3.2.3 Vollgeschosse / maximale Gebäudehöhen
Entsprechend dem geplanten Vorhaben werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan für
die geplanten Baublöcke verschiedene maximale Geschossigkeiten festgesetzt. Während die
geplanten Mehrfamilienhäuser an der Grootestraße bis zu V Vollgeschosse aufweisen können
(Baublöcke G1 und G2) ist das weitere Gebiet von variierenden Geschossigkeiten zwischen II
und IV Vollgeschossen geprägt.
Dabei fügt sich das Gebiet grundsätzlich in die heterogenen Geschossigkeiten im Umfeld –
die zwischen II-III Vollgeschossen an der Mörikestraße und II bis VIII Vollgeschossen an der
Lenaustraße liegen – ein.
Zur Sicherung des städtebaulichen Erscheinungsbildes werden - über die Festsetzung der
Geschossigkeit hinaus – für die Mehrfamilienhäuser ergänzend maximal zulässigen Gebäu-
dehöhen (GH) festgesetzt. Für die geplanten Reihenhausgruppen mit Satteldächern werden
maximale Trauf- (TH) und Firsthöhen (FH) festgesetzt.
2Peutz Cosult (19.07.2024, Druckdatum 22.07.2024): Mikroklimatische Untersuchung für den Bebau-
ungsplan Nr. 6122-1 „Grootestraße/Lenaustraße“ in Bonn Dransdorf.Seite 37 von 211
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Für die geplanten Mehrfamilienhäuser (G 1 bis G 6, sowie F 1 bis F 4) werden Gebäudehöhen
zwischen 69,0 m und 76,0 m über NHN festgesetzt. Bezogen auf die festgesetzten Gelände-
höhen, die Höhen in einer Spanne von 55,8 m bis 56,5 m über NHN aufweisen, entspricht dies
ungefähren Gebäudehöhen zwischen 13,3 m und 19,5 m.
Für das Gebäude mit der Kita im Erdgeschoss (Baublock K1) beträgt die maximal zulässigen
Gebäudehöhe für I Vollgeschoss 60,5 m ü. NHN (absolute Gebäudehöhe 4,5 m) und für IV
Geschosse 74,0 m ü. NHN, was einer absoluten Gebäudehöhe von maximal 18,0 m entspricht.
Die eingeschossigen Flächen sind dabei nur für die Bildung geeigneter Raumgrößen der Kita
vorgesehen. Aufgrund der erhöhten Anforderungen der Kita an die Raumhöhe sind die zuläs-
sigen Gebäudehöhen hier höher als die der übrigen Wohngebäude.
Die maximal zulässigen Gebäudehöhen berücksichtigen neben der Anzahl der maximal zu-
lässigen Vollgeschosse ergänzend auch die Realisierbarkeit eines „Staffelgeschosses“ als
Nicht-Vollgeschoss. Weitere Staffelgeschosse sind durch die Festsetzung der maximalen Ge-
bäudehöhen nicht möglich.
Die Gebäudehöhen der Quartiersgaragen Q 1 und Q 2 basieren auf der Planung einer „4-
geschossigen“ (entspricht acht sogenannten Split-Level) Parkgarage. Dementsprechend ist
eine maximale Gebäudehöhe GH von 70,0 m bzw. 71,0 m über NHN festgesetzt (entspricht
ca. 14 m Gebäudehöhe über der jeweilig festgesetzten Geländeoberfläche). Die Quartiersga-
ragen ordnen sich damit höhenmäßig in die geplanten und bestehenden Geb

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.