Koalitionsantrag: Konzept zur Ermittlung der Bedarfe für Unterkunft der Stadt Bonn

Stellungnahme der Verwaltung
öffentlich
252490-01 ST
Die OberbürgermeisterinDokumentenklasse C (vertraulich)
Federführung:
50 Amt für Soziales und Wohnen
Dezernat:
Dez. V
Koalitionsantrag: Konzept zur Ermittlung der
Bedarfe für Unterkunft der Stadt Bonn
Beratungsfolge
Ausschuss für Soziales, Migration und
Gesundheit
20.02.2025 Kenntnisnahme
Inhalt der Stellungnahme:
Die Verwaltung nimmt zu dem Antrag wie folgt Stellung:
Zu Punkt 1 des Prüfauftrags:
Die Verwaltung empfiehlt, die mit dem aktuell vorliegenden Konzept
veröffentlichten Richtwerte nicht weiter (iterativ) zu erhöhen und auch für
zukünftige Konzepte von einer Festlegung
der Richtwerte auf eine Mindest-Verfügbarkeits- bzw. Bezahlbarkeitsquote von
40 Prozent abzusehen.
Begründung:
Die aus dem qualifizierten Mietspiegel schlüssig abgeleiteten Richtwerte, bzw.
Bruttokaltmieten, müssen im letzten Schritt des Konzepts noch überprüft
werden, denn nach bundessozialgerichtlicher Maßgabe ist ein Richtwert nur
dann zutreffend bestimmt, wenn in Betracht kommender Wohnraum zu diesem
Preis auch tatsächlich in nennenswerter Zahl auf dem Markt allgemein
zugänglich angeboten wird und damit generell verfügbar ist1.
Eine Definition, wonach für jeden potentiellen Interessenten ein angemessener
Wohnraum auf dem Markt zur Verfügung stehen muss, trifft hingegen nicht zu.
Vielmehr soll die abstrakte Verfügbarkeit gewährleisten, dass für konkrete
Interessenten - also aktuell Wohnungssuchende - die reelle Chance besteht,
eine Wohnung zu den geltenden Angemessenheitswerten auch tatsächlich zu
erhalten. Dass zu einem bestimmten Zeitpunkt (nämlich mit dem Inkrafttreten
des schlüssigen Konzeptes) alle potentiellen Nachfrager bedient werden
können, spiegelt keinen realitätsgerechten Markt, der durch Angebot und
Nachfrage und zeitlich versetzte Fluktuation gekennzeichnet ist, wider.
Die hinreichende Verfügbarkeit angemessenen Wohnraums ist erst dann zu
verneinen, wenn ersichtlich ist, dass der Mietwohnungsmarkt nicht nur für
1 BSG, Urteil vom 03.09.2020, B 14 AS 37/19, juris RdNr. 28Seite 1 von 9
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einzelne Personen (konkrete Angemessenheit), sondern für nahezu jeden
aktuellen Interessenten in dem jeweiligen Segment verschlossen ist. Es kommt
daher nach der zitierten Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes2 darauf
an, dass eine „nennenswerte Zahl“ verfügbarer Wohnungen vorhanden sein
muss. Erst wenn dies ausgeschlossen ist, ist die abstrakte Verfügbarkeit zu
verneinen3.
Die Überprüfung der Verfügbarkeit angemessenen Wohnraums wird in Bonn
anhand von lokalen Angebotsmieten vorgenommen. Also anhand von Mieten,
wie sie in Bonn (!) im gesamten Jahr 2023 in kommerziellen Wohnungsportalen
bei Wohnungsangeboten öffentlich bepreist wurden.
Diese Wohnungsmarktdaten werden von der Statistikstelle der Stadt Bonn für
dortige Zwecke von dem Institut VALUE-Marktdaten eingekauft und im
Teilbereich Angebotsmieten für Amt 50/schlüssiges Konzept ausgewertet. Die
Firma VALUE-Marktdaten entstand aus der empirica AG und gehört zu den
marktführenden Instituten im Bereich Wohnungsmarktanalysen. Laut deren
Webseite zählen für Wohnungsmarktdaten u.a. die NRW.BANK und das
Deutsche Institut für Wirtschaft - DIW, sowie die Städte Aachen, Bielefeld,
Bochum, Bremen, Düsseldorf, Dortmund, Hannover, Leipzig, Leverkusen,
Magdeburg, Nürnberg und Tübingen zu deren Kunden.
Die Auswertung ergab zunächst folgende Werte:
siehe Anlage Tabelle 1
Um sicherzustellen, dass in jeder Wohnungsgrößenkategorie eine
nennenswerte Anzahl von Wohnungen zur jeweiligen Angemessenheitsgrenze
verfügbar ist, wurden die in der vorstehenden Tabelle rot markierten
Grenzwerte für die Haushaltsgrößen 2, 6, 7 u. 8 Personen in einem zweiten
Schritt iterativ soweit erhöht, dass eine Verfügbarkeitsquote von mindestens
einem Drittel der angebotenen Wohnungen gegeben war (s. nachfolgende
Abbildung).
siehe Anlage Tabelle 2
Das sogenannte iterative (Annäherungs-)Verfahren zur Überprüfung und
Bestimmung von Richtwerten anhand von Angebotsmieten ist
bundessozialgerichtlich legitimiert4.
Es wurde in Bonn für das vorliegende schlüssige Konzept erstmalig angewandt,
2 ebenda
3 LSG Sachsen vom 05.02.2024, L 10 AS 449/21
4 BSG Urteil vom 03.09.2020, B 14 AS 34/19 R, RdNr. 27; BSG Urteil vom 05.
August 2021, B 4 AS 82/20 R, RdNr.37Seite 2 von 9
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um Richtwerte zu finden, die eine Verfügbarkeit angemessenen Wohnraums in
gewünschtem und mit dem Mieterbund Bonn/Rhein-Sieg e.V. abgestimmtem
Anteil am Wohnungsmarkt - nämlich mindestens jede dritte angebotene
Wohnung - insgesamt garantieren.
Die nach Inkrafttreten des neuen Bonner Mietspiegels (01.12.2024) im
Dezember 2024 veröffentlichten neuen Richtwerte liegen weitestgehend
oberhalb derjenigen Städte in NRW, die neben Bonn sowohl im Bedarfs- als
auch im Preisniveau in der NRW-Gebietskulisse klar herausstechen, nämlich
Düsseldorf, Köln und Münster5. Auch die Richtwerte aller Gemeinden des
Rhein-Sieg-Kreises werden von den Bonner Richtwerten übertroffen (vgl.
nachfolgende Abbildung).
siehe Anlage Tabelle 3
Würde man statt über das schlüssige Konzept selbst ermittelter Richtwerte wie
im Gesetz (§ 22c Abs. 1 SGB II) zugelassen hilfsweise die monatlichen
Höchstbeträge nach § 12 Absatz 1 des Wohngeldgesetzes für 20256
berücksichtigen, lägen diese Werte deutlich unter den für Bonn ermittelten
Richtwerten.
Selbst bei Hinzurechnung eines 10%-Sicherheitsaufschlags - der im
Gerichtsverfahren nur dann zulässig ist, wenn Rückschlüsse auf das örtliche
Mietpreisniveau mangels Erkenntnisse nicht getroffen werden können und ein
schlüssiges Konzept nicht vorliegt7 - liegen die festgelegten Richtwerte in den
Wohnungsgrößenklassen 2-7 Personen darüber. Nur im Bereich der 1-
Personenhaushalte würde der Wert um insgesamt ca. 4 € unterschritten, wobei
in dieser Haushaltsgrößenklasse 46,9% aller Angebotsmieten innerhalb des
Richtwerts liegen und eine Richtwerterhöhung daher nicht geboten ist (vgl.
nachfolgende Abbildung).
siehe Anlage Tabelle 4
Der Gesetzgeber geht grundsätzlich davon aus, dass sich die Festsetzung
konkreter Angemessenheitswerte für Unterkunft und Heizung auf dem örtlichen
Wohnungsmarkt auswirkt (zum Beispiel bei der Preisbildung verschiedener
Anbietergruppen und der Verfügbarkeit von Wohnraum). Mietpreiserhöhende
5 sog. M4+Kommunen
(https://www.mhkbd.nrw/system/files/media/document/file/08.02.2024_mhkbd_ge
bietskulissengutachten.pdf)
6 https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2024/314/VO.html (jeweils für Bonn Mietstufe V
maßgeblich)
7 BSG, Urteil v. 17.12.2009, B 4 AS 50/09 R, RdNr. 20Seite 3 von 9
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Wirkungen der Richtwerte sollen vermieden werden8.
Nach der fachlichen Überzeugung der Verwaltung wurde mit den neuen
Richtwerten ein gutes und rechtmäßiges Ergebnis im Interesse der
wohnungssuchenden Transferleistungsbeziehenden gefunden, welches auch
die Interessen anderer Haushalte mit geringem Erwerbseinkommen und die der
öffentlichen Haushalte angemessen berücksichtigt.
Eine weitere iterative Anhebung der veröffentlichten Richtwerte ist daher nicht
angezeigt und die Verwaltung rät davon ab, für zukünftige Konzepte eine
Festlegung der Richtwerte auf eine Mindest-Verfügbarkeits- bzw.
Bezahlbarkeitsquote von 40 Prozent zu treffen.
Zu Punkt 2 des Prüfauftrags:
Die Aufteilung des Stadtgebiets in verschiedene Vergleichsräume und
Festsetzung jeweils unterschiedlicher Richtwerte je nach Lage ist aus
rechtlichen wie auch aus praktischen Gründen untunlich.
Begründung:
Dem Wohnwertmerkmal „Lage“ wird immer schon eine besondere Bedeutung
beigemessen9. Obwohl nach gesetzlicher bzw. sozialgerichtlicher Vorgabe der
Zuschlag für einfache Wohnlagen zu wählen wäre, wird in Bonn der Zuschlag
für den höchsten Punktwert der mittleren Wohnlage gewählt, was 1,26 €
pro m² Wohnfläche entspricht. Auch dies mit dem Ziel, Segregation zu
vermeiden und Zugänge auch außerhalb der sogenannten einfachen
Wohnlagen zu ermöglichen.
Die Aufteilung des Stadtgebietes Bonn in unterschiedliche „Vergleichsräume“10
und die Bildung unterschiedlicher Richtwerte je nach Lage, ist in der
Verwaltungspraxis hingegen wenig praktikabel und wäre für die Stadt Bonn
auch nicht rechtmäßig. Der Vergleichsraum ist der Raum, für den ein
einheitlicher Angemessenheitswert zu ermitteln und innerhalb dessen einer
leistungsberechtigten Person ein Umzug zur Kostensenkung grundsätzlich
zumutbar ist sowie ein nicht erforderlicher Umzug nach § 22 Abs. 1 Satz 6 SGB
II zu einer Deckelung der Aufwendungen auf die bisherigen führt11.
Vergleichsräume sind dadurch gekennzeichnet, dass sie ein ausreichend
großes Gebiet beschreiben, das aufgrund der räumlichen Nähe, Infrastruktur
und verkehrstechnischen Verbundenheit einen homogenen Bereich bilden12.
Das Bundessozialgericht hat in ständiger Rechtsprechung entschieden, dass
für Großstädte das gesamte Stadtgebiet als einheitlicher Vergleichsraum
8 Vgl. § 22a Abs. 3 SGB II, Gesetzesbegründung hierzu, S. 100,101
9 Vgl. Schlüssige Konzepte 2016, 2018 ,2020 u. 2022
10 Vgl. § 22b Abs. 1 S. 4 SGB II
11 Vgl. BSG v. 05.08.2021, B 4 AS 82/20 R, RdNr. 21; BSG v. 30.01.2019, B 14 AS
24/18 R, RdNr. 22
12 BSG v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, RdNr. 18Seite 4 von 9
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zugrundezulegen ist13.
Dem unter Punkt 2 des Antrags gemachten Vorschlag kann daher nicht gefolgt
werden. Durch die Auswahl eines verhältnismäßig hohen und einheitlichen
Zuschlags für die Wohnlage soll in Bonn zumindest theoretisch die Möglichkeit
eröffnet werden, dass Transferleistungsbeziehende auch in besseren und nicht
nur in einfachen Wohnlagen eine Wohnung finden können.
Zum Beschlussvorschlag der jährlichen Anpassung der Richtwerte:
Eine Anhebung der Richtwerte anhand der Entwicklung des
Verbraucherpreisindexes des Vorjahres ein Jahr nach Veröffentlichung des neu
erstellten Mietspiegels und nach darauffolgender Neuerstellung des
Schlüssigen Konzepts, bzw. nach Fortschreibung von beidem ist rechtlich
möglich und kann bei Annahme des Antrags ab 2026 so umgesetzt werden.
Jedoch rät die Verwaltung mit Hinweis auf die Begründung zu Punkt 1 des
Antrags (weitere Erhöhung der Richtwerte) hiervon ausdrücklich ab.
Das Schlüssige Konzept wird im gesetzlich vorgeschriebenen Turnus der
Neuerstellung des qualifizierten Mietspiegels alle 4 Jahre und dessen
Fortschreibung alle 2 Jahre14 überarbeitet und die Richtwerte werden neu
festgesetzt. Damit ist gleichzeitig der gesetzlichen Maßgabe des § 22c Abs. 2
SGB II Genüge getan, nach der die Kreise und kreisfreien Städte die
Richtwerte für die angemessenen Bedarfe für Unterkunft mindestens alle zwei
Jahre überprüfen und gegebenenfalls neu festsetzen müssen.
Die nächste Fortschreibung des Mietspiegels in 2026 wird ohnehin – so wurde
unlängst im Arbeitskreis Mietspiegel von den beteiligten Interessensverbänden
Mieterbund und Haus & Grund übereinstimmend beschlossen – anhand des
Verbraucherpreisindexes vorgenommen.
Eine zusätzliche jährliche Fortschreibung der Richtwerte anhand des
Verbraucherpreisindexes hätte neben den unter Punkt 1 beschriebenen
Effekten eine weitere Vergrößerung des Abstands zu den - im gewissen Maße
als Obergrenze anzusehenden - Höchstbeträgen des Wohngelds zuzüglich
des 10%-igen Sicherheitsaufschlags zur Folge.
Die Höchstbeträge für das Wohngeld nach § 12 Abs. 1 des Wohngeldgesetzes
werden jedoch nicht jährlich, sondern ebenfalls alle zwei Jahre angepasst.
Dabei wird der bundesdurchschnittlichen und regionalen Entwicklung der
Wohnkosten sowie der Veränderung der Einkommensverhältnisse und der
Lebenshaltungskosten Rechnung getragen.15 Die Überprüfung und
Festsetzung neuer Richtwerte sollte daher auch zukünftig in dem bislang
befolgten 2-Jahres-Rhythmus erfolgen.
13 BSG v. 19.02.2009, B 4 AS 30/08 R, RdNr 21 ff.; BSG v. 19.10.2010, B 14 AS
2/10 R
14 Vgl. § 558d Abs. 2 BGB
15 Vgl. § 39 Abs. 1 WoGGSeite 5 von 9
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Anlage/n
1 Anlage zum Antrag Konzept zur Ermittlung der Bedarfe für Unterkunft der
Stadt Bonn (öffentlich)Seite 6 von 9
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