Erlass einer Veränderungssperre für ein Gebiet im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Buschdorf, "Azaleenweg"

Beschlussvorlage
öffentlich
252449
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Erlass einer Veränderungssperre für ein Gebiet im
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Buschdorf, "Azaleenweg"
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 19.02.2025 Empfehlung
Bezirksvertretung Bonn 11.03.2025 Anhörung
Rat 20.03.2025 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Die Satzung der Bundesstadt Bonn über die Veränderungssperre für ein Gebiet
im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Buschdorf zwischen der Kölnstraße, der Otto-
Hahn-Straße, dem Azaleenweg und der nordwestlichen Grenze der
Grundstücke Azaleenweg 18 und Kölnstraße 651 ist in der als Anlage
beigefügten Fassung als Satzung beschlossen.
Begründung
Gebiet der Veränderungssperre
Der Geltungsbereich der Veränderungssperre erstreckt sich im Stadtbezirk
Bonn, Ortsteil Buschdorf, auf den Bereich zwischen der Kölnstraße, der Otto-
Hahn-Straße, dem Azaleenweg und der nordwestlichen Grenze der
Grundstücke Azaleenweg 18 und Kölnstraße 651. Das Plangebiet ist derzeit
durch Einzelhandelsnutzungen geprägt. Neben einem Lebensmitteldiscounter
haben sich hier ein Fachgeschäft für Tierbedarf und ein Textildiscounter
angesiedelt. Die im Plangebiet gelegenen Bestandsbauten orientieren sich zum
Azaleenweg. Die den Gebäuden in Richtung Kölnstraße vorgelagerten
Freiflächen werden nahezu in Gänze als Stellplatzanlagen für die Kunden
genutzt. Damit stellt sich das Plangebiet als fast vollständig versiegelt dar.
Lediglich entlang der Grundstücksgrenzen lockern schmale Grünstreifen mit
geringem Baumbestand das Erscheinungsbild auf. Nördlich des Plangebietes
besteht eine Tankstelle, die den Abschluss der gewerblichen Nutzung hin zu
einer wohnbaulichen Nutzung in Richtung Norden und Westen markiert.
Richtung Osten rundet das Plangebiet den Siedlungsbereich zur freien
Landschaft ab, die sich im Weiteren bis zum Rhein erstreckt. Im Süden grenzt
landwirtschaftlich genutzte Fläche an, die jedoch mittelfristig einer baulichen
Entwicklung zugeführt werden soll.
Bestehendes Planungsrecht / Satzungen
Regionalplan:Seite 1 von 11
Seite 2
Im Regionalplan des Regierungsbezirkes Köln, Teilabschnitt Region Bonn
Rhein-Sieg (Bezirksregierung Köln 2004) ist der Geltungsbereich des
Bebauungsplanes als Allgemeiner Siedlungsbereich dargestellt.
Flächennutzungsplan:
Der Flächennutzungsplan stellt einen rund 30 m breiten Streifen parallel der
Kölnstraße als Grünfläche dar. Die übrige Plangebietsfläche ist als
Wohnbaufläche dargestellt.
Bebauungsplan:
Für ein größeres Gebiet zwischen Kölnstraße, Otto-Hahn-Straße,
Lärchenstraße und Friedlandstraße besteht derzeit Planungsrecht in Form des
Bebauungsplan Nr. 7425-7, der im Jahre 1970 als Satzung beschlossen sowie
nachfolgend in den Jahren 1979 und 1989 in kleineren Teilbereichen geändert
wurde. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wurde das Ziel verfolgt, das
Gebiet im Wesentlichen einer wohnbaulichen Entwicklung zuzuführen. Dabei
sollte die Planung zum einen auf die bereits im Umfeld vorhandenen
zweigeschossigen Wohnbebauungen Rücksicht nehmen, zum anderen aber
auch einen deutlichen Abschluss der Bebauung Richtung Kölnstraße und Otto-
Hahn-Straße markieren. Entsprechend setzte der Bebauungsplan für weite
Teile des Plangebietes als Gebietstyp ein reines bzw. allgemeines Wohngebiet
fest. Im Eckbereich Lärchenstraße / Friedlandstraße ist eine ein- bis
zweigeschossige bzw. zwingend zweigeschossige Bebauung zulässig. Die
Grundflächenzahl (GRZ) beträgt hier 0,4, die Geschossflächenzahl (GFZ)
variiert in Abhängigkeit der Geschossigkeit von 0,5 bis 0,8. Im übrigen
Wohngebiet setzt der Bebauungsplan fünf Vollgeschosse in offener Bauweise
fest. Die Grundflächenzahl beträgt hier 0,3, die Geschossflächenzahl 1,0. Den
von der Teilaufhebung und Neuaufstellung betroffene Eckbereich Kölnstraße /
Otto-Hahn-Straße weist der Bebauungsplan als Gewerbegebiet in offener
Bauweise aus. Die Grundflächenzahl beträgt 0,7, die Baumassenzahl 3,0 bei
einer maximalen Bauhöhe von 9 m. Die Nutzungsmöglichkeiten des
Gewerbegebietes schränkt der Bebauungsplan in der Weise ein, als nur
Anlagen und Betriebe zulässig sind, für die der Nachweis erbracht wird, dass
der von ihnen ausgehende Lärm an den Baulinien und Baugrenzen der
benachbarten WA-Gebiete 55 dB(A) am Tage und 40 dB(A) in der Nacht
(Zeitraum zwischen 22:00 und 7:00 Uhr) nicht überschreiten. Weiter sind keine
Fertigungen zulässig, die in die benachbarten WA-Gebiete belästigende
Gerüche emittieren.
Denkmal:
Die Kölnstraße ist unter der Denkmal-Nummer V 49, römische Straße, als
Bodendenkmal eingetragen und unterliegt somit dem Denkmalschutz.
Städtebauliche Planungsziele
Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 7425-7
Im Rahmen der planungsrechtlichen Prüfung des Baugesuches zeigte sich,
dass der Bebauungsplan für den Bereich des Gewerbegebietes die nichtige
Festsetzung von maximal zulässigen Immissionswerten, sogenannten
„Zaunwerten“, trifft. Der im Bebauungsplan festgesetzte maximal zulässigeSeite 2 von 11
Seite 3
Pegel von 55 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts, der gemäß der textlichen
Festsetzung an den Baulinien bzw. Baugrenzen der benachbarten WA-Gebiete
nicht überschritten werden darf, gehört nicht zu den in der
Baunutzungsverordnung (BauNVO) zugelassenen Festsetzungen. Zwar
besteht nach § 8 Abs. 4 BauNVO in der hier maßgeblichen Fassung vom 1968
die Möglichkeit, Gewerbegebiete nach der Art der Betriebe und Anlagen und
deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften zu gliedern. Entsprechend
können auch Emissionsgrenzwerte nach dem Modell der sogenannten
immissionswirksamen flächenbezogenen Schallleistungspegel festgesetzt
werden (BVerwG, B.v. 2.10.2013 - 4 BN 10.13 - juris Rn. 5, B.v. 27.1.1998 - 4
NB 3.97 - juris Rn. 5 f.). Dieser immissionswirksame flächenbezogene
Schallleistungspegel ist ein zulässiger Maßstab für das Emissionsverhalten
eines Betriebes oder einer Anlage, der als deren „Eigenschaft“ im Sinne von §
8 Abs. 4 BauNVO festgesetzt werden kann. Die Festsetzung setzt allerdings
voraus, dass die Emissionsgrenzwerte das Emissionsverhalten jedes einzelnen
Betriebes und jeder einzelnen Anlage in dem betreffenden Gebiet verbindlich
regeln. Ein Pegel für mehrere Betriebe oder Anlagen ist unzulässig, weil mit
ihm keine Nutzungsart, insbesondere nicht das Emissionsverhalten als
„Eigenschaft“ von Anlagen und Betrieben im Sinne des § 8 Abs. 4 BauNVO
festgesetzt, sondern nur ein Immissionsgeschehen gekennzeichnet wird, das
von unterschiedlichen Betrieben und Anlagen gemeinsam bestimmt wird und er
anders als ein immissionswirksamer flächenbezogener Schallleistungspegel
nicht bestimmt, welche Emissionen von einer einzelnen Anlage oder einem
einzelnen Betrieb ausgehen dürfen (BVerwG, U.v.16.12.1999 - 4 CN 7.98 - juris
Rn. 24). Bei dem im Bebauungsplan Nr. 7425-7 festgesetzten Pegel von 55/40
dB(A) handelt sich um einen Pegel, der an den Baugrenzen bzw. Baulinien des
angrenzenden Wohngebietes nicht überschritten werden darf. Damit setzt der
Bebauungsplan nicht das Emissionsverhalten als „Eigenschaft“ bestimmter
Anlagen und Betriebe im Sinne von § 8 Abs. 4 BauNVO fest, sondern definiert
einen Ort, an dem ein bestimmter Pegel nicht überschritten werden darf. Damit
hält sich der Bebauungsplan für den Teilbereich des ausgewiesenen
Gewebegebietes nicht an den Festsetzungskatalog des § 9 BauGB und an die
Regelungen der BauNVO. Der Festsetzung entbehrt insofern eine
Rechtsgrundlage. Da die Ausweisung eines Gewerbegebietes unmittelbar an
die für die angrenzende Wohnnutzung erforderliche Einschränkung des
Immissionsverhaltens der im Gewerbegebiet zulässigen Anlagen und Betriebe
gekoppelt ist, ist der Bebauungsplan für den Teilbereich des Gewerbegebietes
als unwirksam anzusehen. Die Nichtigkeit eines solchen, in einem Teilbereich
fehlerhaften Bebauungsplans ist im Allgemeinen nicht offenkundig und solange
betroffene Teilbereiche des Bebauungsplans nicht in einem nach
Baugesetzbuch (BauGB) gesetzlich vorgeschriebenem Verfahren oder in einem
Normenkontrollverfahren förmlich aufgehoben wurden, erzeugt er nach
gängiger Rechtsprechung den Schein der Rechtsgeltung. Dementsprechend ist
der Bebauungsplan Nr. 7522-77 aufgrund seiner Unwirksamkeit für den
betroffenen Teilbereich zwischen der Kölnstraße, der Otto-Hahn-Straße, dem
Azaleenweg und der nordwestlichen Grenze der Grundstücke Azaleenweg 18
und Kölnstraße 651 aufzuheben. Als Folge der Nichtigkeit sind Bauvorhaben
innerhalb des betroffenen Teilgebietes derzeit nach § 34 Baugesetzbuch
(Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten
Ortsteile) zu beurteilen. Um im Hinblick auf neue Ansiedlungsinteressen von
Einzelhandelsbetrieben in diesem Bereich einer städtebaulichen
Fehlentwicklung entgegenzusteuern, die aus heutiger Sicht auf der Grundlage
des § 34 BauGB möglich wäre, bedarf es zur Sicherung der neuenSeite 3 von 11
Seite 4
Planungsziele der Beschlussfassung über die Teilaufhebung des
Bebauungsplanes Nr. 7425-7 in Verbindung mit der Aufstellung des
Bebauungsplanes Nr. 6225-1.
Aufstellung des (Text-)Bebauungsplanes Nr. 6225-1
Mit der Aufstellung des (Text-)Bebauungsplanes Nr. 6225-1 wird das Ziel
verfolgt, die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben innerhalb des Plangebiets
zu steuern. Entsprechend soll der Bebauungsplan Festsetzungen zur
Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen treffen. Auf konkretisierende
Festsetzungen zu der Art und dem Maß der baulichen Nutzung, zu den
überbaubaren Grundstücksflächen und zu Verkehrsflächen soll der
Bebauungsplan dagegen verzichten. Unter Berücksichtigung der bestehenden
Bebauung im Plangebiet selbst und im direkten Umfeld kann eine künftige
bauliche Entwicklung anhand der Einfügungskriterien des § 34 Baugesetzbuch
(Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten
Ortsteile) ausreichend gesteuert werden. Das Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzept (BEZK), das im Juni 2008 beschlossen (DS-Nr.: 0811198) und
im Dezember 2012 überarbeitet wurde (DS-Nr.: 113540EB22), berücksichtigt
die Zielsetzungen der Landesplanung (Landesentwicklungsplan NRW) und der
Regionalplanung (Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt
Region Bonn / Rhein-Sieg). Danach liegt das Plangebiet weder innerhalb eines
zentralen Versorgungsbereiches noch innerhalb einer Eignungsfläche.
Derzeit wird das Einzelhandels- und Zentrenkonzept erneut fortgeschrieben.
Die bisherigen genannten Zielsetzungen sollen im Wesentlichen beibehalten,
jedoch unter Berücksichtigung geänderter rechtlicher und
wirtschaftsstruktureller Rahmenbedingungen sowie von Veränderungen in der
Siedlungsstruktur aktualisiert werden.
Bereits das BEZK 2008 bzw. die Ergänzung 2012 enthält eine
Ausnahmeregelung für solitäre Einzelhandelsbetriebe mit einem
nahversorgungsrelevanten Kernsortiment. Um eine Ausnahme erteilen zu
können, müssen die Einzelhandelsbetriebe bestimmten Kriterien bzw.
Bemessungen (fußläufige Erreichbarkeit, Einzugsbereich im Verhältnis zur
Verkaufsflächendimensionierung etc.) einhalten. Dabei ist jedoch nicht
entscheidend, ob es sich um eine großflächige Verkaufsfläche über 800 m²
handelt. Insbesondere für das Kernsortiment Drogeriewaren, das meist
kleinflächig ist, hat sich gezeigt, dass im Gegensatz zum Sortiment Nahrungs-
und Genussmittel eine wesentlich größere Mantelbevölkerung nötig ist. Der
geltenden Ausnahmeregelung liegt eine Tragfähigkeitsberechnung zur
Vorabschätzung zu Grunde. In der Berechnung wird der mögliche
Flächenumsatz des Vorhabens im Verhältnis zur vorhandenen Kaufkraft in
einem Radius von ca. 500 Metern zum Vorhaben gesetzt. Der Flächenumsatz
eines Drogeriemarktes bewegt sich je nach Anbieter innerhalb der Spanne
eines Lebensmittel-Vollsortimenters oder Discounters, die pro Kopf Ausgaben
für das Sortiment Drogeriewaren betragen im Verhältnis zu den pro Kopf
Ausgaben zu Nahrungs- und Genussmittel nur ca. ein Achtel, daraus ergibt sich
ein höherer Einzugsbereich bzw. eine höhere Kundenfrequenz damit der Markt
tragfähig ist. Bei projektbezogenen Auswirkungsanalysen, in denen die
angestrebte Nutzung mit ihren räumlichen Auswirkungen im Detail begutachtet
wird, hat sich bei verschiedenen Projekten gezeigt, dass der Betriebstyp des
Drogeriemarktes negative Auswirkungen auf zentrale VersorgungsbereicheSeite 4 von 11
Seite 5
hervorrufen kann. Schlussfolgernd kann abgeleitet werden, dass Nahversorger
mit dem Hauptsortiment Drogeriewaren außerhalb eines zentralen
Versorgungsbereiches negative Auswirkungen auf umliegende zentrale
Versorgungsbereiche hervorrufen können. Entsprechend wird im Entwurf der
Fortschreibung des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes
diesbezüglich eine Unterscheidung bei der Steuerung für ergänzende
Nahversorger außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen vorgesehen. So
soll sich zukünftig die Ausnahmeregelung nur auf den Betriebstypen eines
Lebensmittelmarktes mit dem Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel
beziehen.
Der Entwurf der Fortschreibung sieht weiterhin eine vierstufige
Zentrenhierarchie vor (Innenstadt, Stadtbezirkszentren, Quartierszentren und
Nahversorgungszentren). Zur Sicherstellung der Nahversorgung der
Bevölkerung soll zusätzlich ein räumliches Nahversorgungskonzept mit
aufgenommen werden. In diesem sollen ergänzend Nahversorgungsstandorte
dargestellt werden, sodass ein flächendeckendes Nahversorgungsnetz
entsteht, durch das sich die Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs,
fußläufig versorgen kann (DS-Nr.: 240707). Wie im Entwurf der Anlage zur
Mitteilungsvorlage 240707 auf den Seiten drei und vier dargestellt, sollen
außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen, in integrierten Lagen und
innerhalb von Nahversorgungsstandorten keine Drogeriemärkte entstehen.
Auch innerhalb von zentralen Versorgungsbereichen sollen in den niedrigsten
geplanten Hierarchiestufen, dem Quartierszentrum und dem
Nahversorgungszentrum, Drogeriemärkte nur nach eingehender Prüfung
(Verträglichkeitsanalyse) entstehen. Die Erkenntnis der Steuerungspraxis ist
grundlegend, dass der Betriebstyp des Drogeriemarktes auch unterhalb der
Großflächigkeit negative Auswirkungen im Sinne des § 11 BauNVO zu Folge
haben kann, die einer weiteren Steuerung bedürfen. Zudem müssen zur
Prüfung der Verträglichkeit von Planungen, auch wenn Verkaufsflächen
mehrerer Betriebe nicht zu einer Verkaufsfläche zusammengerechnet werden
dürfen, Synergieeffekte der Nutzungen insgesamt untersucht werden.
Entsprechend Ziel 6.5-8 - Einzelhandelsagglomeration LEP NRW sind die
Gemeinden dazu angehalten dem Entstehen, der Verfestigung oder
Erweiterungen von Einzelhandelsagglomerationen entgegenzuwirken. Der
Einzelhandelserlass führt dazu aus (siehe S. 45 f): "Wann gemäß LEP NRW
eine Einzelhandelsagglomeration im Sinne von Ziel 6.5-8 vorliegt, wird in den
Erläuterungen zu Ziel 6.5-8 definiert. Dies ist dann der Fall, wenn mehrere
selbstständige, auch je für sich nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe
räumlich konzentriert angesiedelt sind oder angesiedelt werden sollen und
davon raumordnerische Auswirkungen i. S. d. § 11 Abs. 3 BauNVO
(Regelvermutung) wie bei einem Einkaufszentrum oder einem großflächigen
Einzelhandelsbetrieb ausgehen bzw. ausgehen können. Die Regelung umfasst
alle Arten von Einzelhandelsagglomerationen."
Mit Eingang vom 22.03.2024 liegt der Verwaltung ein Antrag auf Vorbescheid
zum Neubau einer Gewerbeeinheit (Einzelhandel) mit zusätzlichen
Wohneinheiten auf dem Grundstück Kölnstraße 651 vor, welches im
Zusammenhang mit den bestehenden Nutzungen und der bereits
konkretisierten Planung zu betrachten ist. Grundlegend können aufgrund der
bereits vorliegenden Verträglichkeitsuntersuchungen zum gegenüberliegenden
Vorhaben an der Otto-Hahn-Straße (Aufstellung des Bebauungsplans 6325-1,
Zielbeschluss DS-Nr. 1710517), die zu Beginn neben einemSeite 5 von 11
Seite 6
Lebensmittelvollsortimenter auch einen Drogeriemarkt enthielten, bereits
negative Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO vermutet werden.
Nach zunächst erfolgter Verkleinerung der Verkaufsfläche für den projektierten
Drogeriemarkt wurde, auch in Abstimmung mit der Bezirksregierung Köln und
den Nachbarkommunem, der Drogeriemarkt vollständig aus der Planung
genommen. Negative Auswirkungen konnten nicht einschlägig genug widerlegt
werden; bzw. es wird an einem gewissen Punkt eine Verkaufsfläche erreicht,
die zu klein für einen wirtschaftlichen Betrieb ist. Die Vorabstimmung mit den
Nachbarkommunen ist auch nach den Vereinbarungen des Regionalen
Einzelhandelskonzeptes des regionalen Arbeitskreises Bonn, Rhein-Sieg,
Ahrweiler (:rak) durchgeführt worden (siehe https://region-bonn.de/projekt-
details/regionales-einzelhandels-und-zentrenkonzept-rezk). Neben möglichen
Auswirkungen auf Nachbargemeinden, konnten mit dem projektierten
Drogeriemarkt (mit einer Verkaufsfläche von 800 qm) auch, nicht unerhebliche
Auswirkungen, auf die zentralen Versorgungsbereiche in Neu-Tannenbusch
sowie die Neue Auerberger Mitte und Dransdorf, ermittelt werden. Diese lagen
teilweise bei einer Umsatzumverteilung von über 20 %. Die
Umsatzumverteilung gibt an, wieviel Kaufkraft durch das Planvorhaben von
anderen Standorten abgezogen wird. Ein Wert von über 10 % wird bereits als
kritisch angesehen, wobei auch durch Werte unter 10 %, negative
Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung, nicht
pauschal ausgeschlossen werden können.
Der Entwurf des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes sieht für das von der
Aufstellung betroffene Plangebiet, auch aufgrund der Anregungen und
Wünsche bei der Erstellung des IEK Buschdorf, einen Nahversorgungsstandort
vor. Innerhalb eines solchen Nahversorgungsstandortes sollen
Lebensmittelmärkte bis 800 m², Lebensmittelhandwerk (ins. Bäcker, Metzger),
nahversorgungsrelevante Fachgeschäfte (z.B. Zeitschriften), Tankstellenshops
und Kioske/Hofläden zulässig sein; Drogeriefachmärkte sollen nicht zugelassen
werden. Vor diesem Hintergrund soll - der Überarbeitung des BEZK vorgreifend
- bereits jetzt für den Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans der
planerischen Zielsetzung, die umgebenden zentralen Versorgungsbereiche in
Bonn und den Nachbarkommunen zu schützen, Vorrang eingeräumt und hier
zukünftig die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben insofern eingeschränkt
werden, als nur Lebensmittelmärkte bis 800 m² Verkaufsfläche,
Lebensmittelhandwerk (ins. Bäcker, Metzger), nahversorgungsrelevante
Fachgeschäfte (z.B. Zeitschriften), Tankstellenshops und Kioske/Hofläden
zulässig sind. Lebensmittelmärkten mit Verkaufsflächen über 800 m²
Verkaufsfläche sind nur in Einzelfällen zulässig. Hier bedarf es jeweils einer
Einzelfallbetrachtung (Verträglichkeitsanalyse); weiterhin muss ein besonderer
Begründungszusammenhang gegeben sein. Drogeriefachmärkte sollen nicht
zugelassen werden. Ebenso wird zentrenrelevanter Einzelhandel
ausgeschlossen. Nach dem für die Bundesstadt Bonn erstellten
Zentrenkonzept sind die Sortimente (Schnitt-) Blumen, Bad- und
Sanitärzubehör, Bastel- und Geschenkartikel, Bekleidung aller Art,
Beleuchtungskörper, Lampen, Briefmarken, Bücher, Campingartikel, Computer,
Kommunikationselektronik, Drogeriewaren (nahversorgungsrelevant),
Elektrokleingeräte, Fahrräder und Zubehör, Foto, Video, Gardinen und
Zubehör, Glas, Porzellan, Keramik, Haus- und Heimtextilien, Stoffe,
Haushaltswaren/Bestecke, Kosmetika und Parfümerieartikel,
Kunstgewerbe/Bilder- und Bilderrahmen, Kurzwaren, Handarbeiten, Wolle,
Leder- und Kürschnerwaren, Musikalien, Nähmaschinen, Nahrungs- undSeite 6 von 11
Seite 7
Genussmittel (nahversorgungsrelevant), Optik und Akustik, Papier-,
Schreibwaren, Schulbedarf, Pharmazeutika, Reformwaren, Sanitätswaren,
Schmuck, Gold- und Silberwaren, Schuhe und Zubehör, Spielwaren,
Sportartikel einschl. Sportgeräte, Tonträger, Uhren, Unterhaltungselektronik
und Zubehör, Waffen, Jagdbedarf, Wasch- und Putzmittel sowie
Zeitungen/Zeitschriften als zentren- bzw. nahversorgungsrelevant einzustufen.
Zu den Sortimenten der Einzelhandelsbetriebe, die in der Regel keine
Auswirkungen auf Zentren und Nahversorgungsbereiche haben, zählen
Elektrogroßgeräte, Bad-, Sanitäreinrichtungen, Bauelemente, Baustoffe,
Beschläge, Eisenwaren, Bodenbeläge, Tapeten, Teppiche, Boote und Zubehör,
Brennstoffe, Mineralölerzeugnisse, Büromaschinen (ohne Computer), Erde,
Torf, Kraftfahrzeuge aller Art und Zubehör, Farben, Lacke, Fliesen,
Gartenhäuser, -geräte, Herde/Öfen, Holz, Installationsmaterial, Küchen, Möbel
(incl. Büromöbel), Pflanzen und –gefäße, Rollläden und Markisen, Werkzeuge,
Zäune sowie Zooartikel. Im Plangebiet vorhandene Betriebe, die aufgrund ihrer
Standortlage bzw. ihres Sortiments nicht den vorgenannten Zielsetzungen
entsprechen, genießen grundsätzlich Bestandsschutz auf den genehmigten
Bestand und die genehmigte Funktion. Um einen erweiterten Bestandsschutz
zu gewähren, ist eine sogenannte „Fremdkörperfestsetzung“ gemäß § 1 Abs.
10 Baunutzungsverordnung (BauNVO) möglich. Hiermit können auch
Erweiterungen, Erneuerungen, Nutzungsänderungen und Änderungen dieser
Anlagen zugelassen werden (Änderungen beziehen sich auf die äußere Gestalt
oder das Innere der Anlage). Die Fremdkörperfestsetzung bietet den Vorteil,
dass die Bestandsnutzungen, die nicht den grundsätzlichen Zielen des
Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes entsprechen, nicht verfestigt werden und
die Flächen nach Betriebsaufgabe fortan den Festsetzungen des neu
aufzustellenden Bebauungsplans unterliegen, wonach hier eine eingeschränkte
Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben vorgesehen ist. Ob eine solche
Fremdkörperfestsetzung zu treffen ist, ist im weiteren Verfahren zur Aufstellung
des Bebauungsplanes Nr. 6225-1 zu prüfen. Der mit Eingang vom 22.03.2024
der Verwaltung vorliegende Antrag auf Vorbescheid zum Neubau einer
Gewerbeeinheit (Einzelhandel mit zusätzlichen Wohneinheiten auf dem
Grundstück Kölnstraße 651) wurde bereits auf Grundlage des
Aufstellungsbeschlusses gemäß § 15 BauGB zurückgestellt.
Stand des Planverfahrens
Den Beschluss zur Teilaufhebung des Bebauungsplanes sowie zur Aufstellung
des Bebauungsplanes Nr. 6225-1 fasste der Rat der Stadt Bonn in seiner
Sitzung am 20.06.2024 (DS-Nr. 220146).
Anlass zum Erlass einer Veränderungssperre
Mit Schreiben vom 19.03.2024 wurde bei der Verwaltung ein Antrag auf
Vorbescheid für das Grundstück Kölnstraße 651 gestellt. Zielsetzung des
beabsichtigten Bauvorhabens ist, nach Niederlegung des Bestandsgebäudes
einen mehrgeschossigen Neubau mit Tiefgarage zu errichten. Dabei soll im
Erdgeschoss ein Einzelhandelbetrieb mit rund 760 m² Verkaufsfläche
entstehen. In zwei weiteren Vollgeschossen ist eine Wohnnutzung beabsichtigt.
Dem Neubau vorgelagert soll ein weiterer Laden / Kiosk von rund 40 m²
Verkaufsfläche entstehen. Der im Bestand vorhandene Textildiscounter mit
rund 650 m² Verkaufsfläche soll damit durch eine andere Einzelhandelsnutzung
ersetzt werden.Seite 7 von 11
Seite 8
Nach Bekanntmachung der Aufhebung bzw. Aufstellung des Bebauungsplanes
im Amtsblatt der Stadt Bonn am 03.07.2024 wurde der Antrag auf Vorbescheid
am 22.07.2024 innerhalb der dreimonatigen Frist zurückgestellt. Auf der Basis
der angedachten Ziele und Zwecke der Planung für den Bebauungsplan Nr. Nr.
6225-1 sowie der Teilaufhebung des Bebauungsplanes wurde die
Entscheidung über den Vorbescheid nach § 15 BauGB für 12 Monate
zurückgestellt. Es ist abzusehen, dass der Bebauungsplan Nr. 6225-1 sowie
die Teilaufhebung des Bebauungsplanes nicht innerhalb eines Jahres nach
Zurückstellung des Nutzungsänderungsantrags als Satzung beschlossen
werden. Um die städtebaulichen Entwicklungen innerhalb des
Geltungsbereichs jedoch auch über die befristete Geltungsdauer der
Zurückstellung hinaus zu sichern, soll für den im Übersichtsplan gezeigten
Geltungsbereich eine Veränderungssperre veranlasst werden.
Anlage/n
1 Übersichtsplan Veränderungssperre (öffentlich)
2 Veränderungssperre Satzung (öffentlich)Seite 8 von 11
Veränderungssperre Kölnstraße / Otto-Hahn-Straße / Azaleenweg
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich der Veränderungssperre
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Buschdorf
(Bereich Bebauungsplan Nr. 7425-7 bzw. 6225-1 in der Aufstellung)
Maßstab 1: 2500 Datum: 12.12.2024
100 mSeite 9 von 11
Satzung der Bundesstadt Bonn
über die Veränderungssperre im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Buschdorf, zwischen der
Kölnstraße, der Otto-Hahn-Straße, dem Azaleenweg und der nordwestlichen Grenze der
Grundstücke Azaleenweg 18 und Kölnstraße 651
vom
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat in seiner Sitzung am aufgrund der §§ 14, 16, 17 des
Baugesetzbuches (BauGB) in der zurzeit geltenden Fassung und des § 7 Abs. 1 der
Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen in der zurzeit geltenden Fassung
folgende Satzung beschlossen:
§ 1
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat in seiner Sitzung am 20.06.2024 beschlossen, für das in §
2 bezeichnete Gebiet den Bebauungsplan Nr. 7425-7 aufzuheben und den
Textbebauungsplan Nr. 6225-1 aufzustellen. Der Aufstellungsbeschluss wurde im Amtsblatt
Nr. 27 der Bundesstadt Bonn am 03.07.2024 bekannt gemacht. Zur Sicherung der Planung
wird für die in § 2 bezeichneten Flurstücke eine Veränderungssperre erlassen.
§ 2
Die Veränderungssperre erstreckt sich auf folgende Flurstücke: Gemarkung Buschdorf, Flur
3, Flurstück Nr. 21, Nr. 791 und, Nr. 792
§ 3
Im dem von der Veränderungssperre betroffenen Gebiet dürfen:
1. Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen
zum Inhalt haben und die einer bauaufsichtlichen Genehmigung oder Zustimmung bedürfen
oder die der Bauaufsichtsbehörde angezeigt werden müssen, nicht durchgeführt oder
bauliche Anlagen nicht beseitigt werden;
2. erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und
baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder
anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden.
Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der
Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden. Die Entscheidung über Ausnahmen
trifft die Bundesstadt Bonn.
Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden
sind, Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden von
der Veränderungssperre nicht berührt.Seite 10 von 11
§ 4
Die Veränderungssperre tritt mit der Bekanntmachung im Amtsblatt der Bundesstadt Bonn in
Kraft. Sie tritt nach Ablauf von 2 Jahren, vom Tage des Inkrafttretens gerechnet, außer Kraft.
Auf die Zweijahresfrist ist der seit der Zustellung der ersten Zurückstellung eines Baugesuches
nach § 15 (1) BauGB abgelaufene Zeitraum anzurechnen. Die Veränderungssperre tritt in
jedem Fall außer Kraft, sobald und soweit der Bebauungsplan Nr. 6225-1 für das in § 2
genannte Gebiet rechtsverbindlich wird.
_________________________________
Die Satzung wird hiermit öffentlich bekanntgemacht.
Hinweise:
Auf die Vorschriften des §18 des Baugesetzbuches über die fristgemäße Geltendmachung
etwaiger Entschädigungsansprüche für eingetretene Vermögensnachteile durch die
Veränderungssperre und auf die Fristen über das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen
gemäß § 44 Abs. 4 des Baugesetzbuches wird hingewiesen.
Eine Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften der Gemeindeordnung für das Land
Nordrhein-Westfalen beim Zustandekommen dieser Satzung kann nach Ablauf von sechs
Monaten seit dieser Bekanntmachung nicht mehr geltend gemacht werden, es sei denn,
a) eine vorgeschriebene Genehmigung fehlt oder ein vorgeschriebenes Anzeigeverfahren
wurde nicht durchgeführt,
b) diese Satzung ist nicht ordnungsgemäß öffentlich bekanntgemacht worden,
c) die Oberbürgermeisterin hat den Satzungsbeschluss vorher beanstandet oder
d) der Form- oder Verfahrensmangel ist gegenüber der Bundesstadt Bonn vorher gerügt und
dabei die verletzte Rechtsvorschrift und die Tatsache bezeichnet worden, die den Mangel
ergibt.
Bonn, den
OberbürgermeisterinSeite 11 von 11