N-Vorlage zur Frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 7114-2 „Deichmanns Aue“ im Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Rüngsdorf

Beschlussvorlage
öffentlich
252403-05
Der OberbürgermeisterDokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
N-Vorlage zur Frühzeitigen Beteiligung der
Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB für die
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 7114-2
„Deichmanns Aue“ im Stadtbezirk Bad Godesberg,
Ortsteil Rüngsdorf
Beratungsfolge
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
15.07.2026 Empfehlung
Bezirksvertretung Bad Godesberg 02.09.2026 Empfehlung
Ausschuss für Planen, Bauen und
Denkmalschutz
29.09.2026 Entscheidung
Begründung der Dringlichkeit:
Die zeitnahe Beschlussfassung ist erforderlich, da auf dem Areal die Schaffung
von rund 85 dringend benötigten Wohneinheiten sowie einer dreigruppigen
Kindertagesstätte vorgesehen ist. Um die Entwicklung des Quartiers
voranzubringen, muss die Weiterführung des Verfahrens zeitnah beschlossen
werden. Nur so kann die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung noch in diesem
Jahr durchgeführt und ein dringend gebotener zügiger Verfahrensablauf
sichergestellt werden.
Die Verwaltung konnte die Vorlage zum Vorhaben „Deichmanns Aue“ aufgrund
noch bestehenden Abstimmungsbedarfs nicht mehr fristgerecht für die Sitzung
des Ausschusses für Umwelt, Klima und Lokale Agenda (AUKLA) am
14.07.2026 einbringen. Damit die Beratung und Beschlussfassung im
Ausschuss für Planen, Bauen und Denkmalschutz im September erfolgen kann,
ist jedoch eine vorherige Behandlung im AUKLA erforderlich.
Beschlussvorschlag
Die Beschlusspunkte 3, 4 und 5 aus dem Beschluss zur frühzeitigen
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB für die Aufstellung des
Bebauungsplanes Nr. 7114-2 „Deichmanns Aue“ im Stadtbezirk Bad
Godesberg, Ortsteil Rüngsdorf vom 08.07.2025 (DS 252403) werden
aufgehoben.
BegründungSeite 1 von 14
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Im Rahmen eines Gesprächstermins am 20.05.2026 zwischen der
Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), Vertreterinnen und Vertretern
der Bad Godesberger Politik sowie der Verwaltung wurden die Prüfergebnisse
der im Beschluss zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung formulierten
Maßgaben vorgestellt und erörtert. Die Prüfung hat ergeben, dass die
Maßgaben nicht umsetzbar bzw. städtebaulich nicht sinnvoll sind. Die Gründe
hierfür werden nachstehend erläutert. Gleichwohl wurde die Fortführung des
Vorhabens von allen politischen Vertreterinnen und Vertretern aufgrund des
dringenden Wohnraumbedarfs ausdrücklich begrüßt.
Um die Realisierung des Vorhabens zur Schaffung dringend benötigten
Wohnraums zu ermöglichen, sind daher die Beschlusspunkte 3, 4 und 5 des
Beschlusses zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1
BauGB für die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 7114-2 „Deichmanns Aue“
im Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Rüngsdorf, vom 08.07.2025
aufzuheben.
Die ursprüngliche Beschlussvorlage (DS 252403) der Verwaltung lautete:
1. Für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 7114-2 "Deichmanns
Aue" im Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Rüngsdorf für eine
wohnbauliche Entwicklung sowie die Errichtung einer dreigruppigen
Kindertagesstätte ist die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß
§ 3 Absatz 1 Baugesetzbuch durchzuführen.
2. Die öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der
Planung erfolgt im Zeitraum von zwei Wochen im Stadthaus sowie
online (www.bonn-macht-mit.de). Zudem erfolgt ein Aushang der
Planunterlagen auch in der Bezirksverwaltungsstelle Bad Godesberg.
Ort und Zeit sind öffentlich bekannt zu geben. Eine
Bürgerinformationsveranstaltung wird durchgeführt.
Der Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1
BauGB für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 7114-2 „Deichmanns Aue“
im Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Rüngsdorf wurde in der Sitzung des
Ausschusses für Wohnen, Planung und Bauen am 08.07.2025 mit zusätzlichen
Beschlusspunkten gefasst (Niederschriftenauszug zu DS-Nr. 252403).
Die Umsetzbarkeit der Beschlusspunkte wurde von der Vorhabenträgerin
geprüft und bewertet (siehe Anlage 1 und 2). Nachfolgend wird zu den
einzelnen Beschlusspunkten Stellung bezogen:
Beschlusspunkte 1 und 2
1. Für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 7114-2 "Deichmanns
Aue" im Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Rüngsdorf für eine
wohnbauliche Entwicklung sowie die Errichtung einer dreigruppigen
Kindertagesstätte ist die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
gemäß § 3 Absatz 1 Baugesetzbuch durchzuführen.
2. Die öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der
Planung erfolgt im Zeitraum von zwei Wochen im Stadthaus sowie online
(www.bonn-macht-mit.de). Zudem erfolgt ein Aushang der
Planunterlagen auch in der Bezirksverwaltungsstelle Bad Godesberg. Ort
und Zeit sind öffentlich bekannt zu geben. EineSeite 2 von 14
Seite 3Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Bürgerinformationsveranstaltung wird durchgeführt.
Die Beschlusspunkte 1 und 2 werden im weiteren Verfahren berücksichtigt und
die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB entsprechend
durchgeführt.
Beschlusspunkt 3
3. Folgende Änderungen an der Planung werden vorgenommen: Der
hintere Bereich bleibt unbebaut und wird ökologisch aufgewertet. Der
rückwärtige hangparallele Baukörper H5a/H5b soll entfallen, der südliche
seitliche Baukörper (H6) wird so weit vorgerückt, dass der komplette
rückwärtige Grundstücksbereich als entsiegelte Fläche für naturnahe
Gärten genutzt werden kann. Der Verlust von Geschossfläche kann
durch die Erhöhung der Geschossigkeit der mittleren Baukörper
kompensiert werden. Soweit erforderlich, kann die Gebäudestellung, die
Winkel der verbleibenden einzelnen Baukörper und deren Abstände
zueinander verändert werden.
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass im Jahr 2022 eine städtebauliche
Mehrfachbeauftragung mit drei Planungsbüros durchgeführt wurde. Der Entwurf
des Büros Reicher Haase Assoziierte aus Aachen ging dabei als Erstplatzierter
aus dem Qualifizierungsverfahren hervor. Das Preisgericht würdigte
insbesondere die hohe städtebauliche Qualität des Siegerentwurfs, vor allem
die klare Struktur mit einem markanten baulichen Rücken und offenen,
fingerartig angeordneten Baukörpern (siehe Anlage 3).
Die Vorhabenträgerin führt in Ihrem Schreiben vom 11.06.2026 aus, dass
unabhängig von der städtebaulichen Qualität diese Maßgabe jedoch aufgrund
der erforderlichen bauordnungsrechtlichen Feuerwehrflächen in der Form nicht
umzusetzen ist (siehe Anlage 1). So ist hinter den Gebäuden H4 eine
Feuerwehr-Aufstellfläche mit einer Mindestbreite von 3,50 m vorzuhalten, die
zudem einen Abstand von mindestens 3 m zu den Gebäuden einhalten muss.
Eine Entsiegelung der Flächen hinter den Gebäuden H4a und H4b ist daher
nicht möglich. Auch eine Verschiebung des Gebäudes H6 nach Osten kommt
nicht in Betracht, da zwischen den Gebäuden H2b und H6 gemäß den
Anforderungen der Feuerwehr eine Wendefläche herzustellen ist. Vor diesem
Hintergrund muss das Gebäude H6 an seinem vorgesehenen Standort
verbleiben.
Zudem erläutert die Vorhabenträgerin zu Beschlusspunkt 3, dass die als
Ausgleich für den Wegfall der Wohnfläche infolge des Entfalls der Gebäude
H5a/H5b vorgesehene Erhöhung der Geschossigkeit bei den übrigen
Baukörpern nicht umsetzbar ist. Grund hierfür ist die Überschreitung der
erforderlichen Abstandsflächen sowohl innerhalb des geplanten Wohnquartiers
als auch gegenüber dem südlich angrenzenden Nachbargrundstück. Eine
Verschiebung der Gebäude zur Einhaltung der erforderlichen Abstandsflächen
würde voraussichtlich den Verlust erhaltenswerter Bestandsbäume sowie einen
zu geringen Abstand zu den Gehölzen des angrenzenden Biotops zur Folge
haben. Zudem würde in Folge der Aufstockungen eine städtebaulich sehr
massive Bebauung entstehen. Der Siegerentwurf stellt demgegenüber eine
angemessene und verträgliche Lösung dar und zeigt eine respektvolle HaltungSeite 3 von 14
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zum Denkmal „Villa Deichmann“. Eine Kompensation des durch den Entfall der
Gebäude H5a/H5b entstehenden Verlustes an Wohnfläche kann durch die
vorgesehene Aufstockung nicht erreicht werden. (siehe Anlage 2)
Beschlusspunkt 4
4. Dem Umweltausschuss wird regelmäßig über die
Umsiedlungsmaßnahmen der geschützten Arten berichtet
(Gartenrotschwanz, Sperber, Star). Erst nach erfolgreichen Maßnahmen
der Umsiedlung kann mit der Freimachung des Geländes und
entsprechenden Baumaßnahmen begonnen werden. Die Rodung der
zahlreichen Bäume soll durch Nachpflanzungen ausgeglichen werden,
wobei für jeden gefällten Baum zwei Neupflanzungen vorgenommen
werden sollen, dabei sollen die satzungsgeschützten Bäume so weit wie
möglich erhalten bleiben.
Die Vorhabenträgerin teilt zu Beschlusspunkt 4 mit, dass die
Artenschutzprüfungen der Stufen I und II bereits durchgeführt wurden. Die darin
festgelegten Vorgaben und Maßnahmen werden im Rahmen des
Bebauungsplanverfahrens berücksichtigt und umgesetzt. Die Einhaltung der
erforderlichen Maßnahmen wird sowohl im Bebauungsplanverfahren als auch
im nachgelagerten Baugenehmigungsverfahren überprüft.
Genehmigungspflichtige Rodungen wurden bislang ausschließlich auf
Grundlage entsprechender Fällgenehmigungen durchgeführt und werden auch
künftig nur unter dieser Voraussetzung erfolgen. Die Umsetzung der
Maßnahmen erfolgt zudem zeitlich abgestimmt unter fachlicher Begleitung
einer ökologischen Baubegleitung, die deren ordnungsgemäße Durchführung
sicherstellt.
Beschlusspunkt 5
5. Die Verwaltung wird beauftragt, mit der BIMA ins Gespräch zu treten
und auf die Revitalisierung ihres leerstehenden Wohnraums hinzuwirken.
Die BImA weist daraufhin, dass die Sanierungen der Liegenschaften u.a. der
Grund für die Leerstände sind. Die BImA stimmt die erforderlichen Maßnahmen
eng mit der Verwaltung ab. Die BImA und Verwaltung tauschen sich dazu
regelmäßig über die Sachstände aus.
Im Hinblick auf das o. g. Schreiben der Vorhabenträgerin nimmt die Verwaltung
wie folgt Stellung:
Zur Schaffung von bezahlbarem und dringend benötigtem Wohnraum empfiehlt
die Verwaltung, die Beschlusspunkte 3 und 4 aufzuheben. Hinsichtlich des
Beschlusspunktes 5 befindet sich die Verwaltung weiterhin in regelmäßigem
Austausch mit der BImA. Da dieser Beschlusspunkt keinen direkten Bezug zum
Verfahren „Deichmanns Aue“ aufweist, wird empfohlen, auch diesen hierSeite 4 von 14
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entfallen zu lassen. Die Umsetzung des Beschlusspunktes erfolgt unabhängig
vom Bebauungsplanverfahren „Deichmanns Aue“ anhand der laufenden
Abstimmungen zwischen BImA und Verwaltung.
Anlage/n
1 Anlage 1 - Schreiben VT, 11.06.2026, Deichmanns Aue (öffentlich)
2 Anlage 2 - Anlage VT Schreiben, 11.06.2026, Deichmanns Aue (öffentlich)
3 Anlage 3 - Planentwurf Deichmanns Aue (öffentlich)Seite 5 von 14
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DEICHMANNS AUE ÄNDERUNGSVORSCHLAG
 Der Vorschlag sieht vor,
den Südwestlichen
Bereich, am Fuße des
Hangs, von Bebauung zu
befreien.
 Hierfür soll Gebäude H5
entfallen und Gebäude H6
nach Osten verlagert
werden.
 Als Kompensation für die
fehlende BGF sollen
Gebäude H2, H3, H4 & H6
ein zusätzliches Geschoss
erhalten.
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 Entfall Gebäude H5.
 Aufstockung Gebäude H2,
H3, H4, H6.
| DEICHMANNS AUE | PROJEKTVORSTELLUNG
DEICHMANNS AUE ÄNDERUNGSVORSCHLAG
FeuerwehrwendeflächeSeite 10 von 14
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DEICHMANNS AUE ÄNDERUNGSVORSCHLAG
 Entfall Gebäude H5.
 Aufstockung Gebäude H2,
H3, H4, H6.
 Die Aufstockungen führen
zum Überschreiten der
Abstandsflächen
zueinander und zu den
Angrenzenden südlichen
Grundstücken.
 Verschieben Richtung
Norden ist Aufgrund der
Bestandsbäume des
Biotops nicht möglich.
Feuerwehrwendefläche
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DEICHMANNS AUE ÄNDERUNGSVORSCHLAG
 Entfall Gebäude H5.
 Aufstockung Gebäude H2,
H3, H4, H6.
 Verschieben von Gebäude
H4 & H6.
 Anpassen von Gebäude
H3, H2.
 Die notwendige
Feuerwehrwendefläche ist
so nicht realisierbar.
 Das Verschieben von
Gebäude 4 führt zum
Verlust eines
Bestandsbaumes.
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DEICHMANNS AUE ÄNDERUNGSVORSCHLAG
 Der Entfall von Gebäude H5 schwächt den
städtebaulichen Rücken und den räumlichen
Abschluss des Quartiers.
 Die Verschiebung von Gebäude H4 gefährdet den
erhaltenswerten Baumbestand.
 Die südwestliche Fläche muss aufgrund der
erforderlichen Feuerwehraufstellflächen weiterhin
befahrbar bleiben; eine Entsiegelung ist daher nicht
möglich.
 Die Wendefläche für die Feuerwehr ist zwingend zu
erhalten.
 Die Aufstockung der Gebäude führt zu einer
insgesamt dichteren Quartierswahrnehmung und
beeinträchtigt die Sichtbeziehungen zur Villa
Deichmann.
| DEICHMANNS AUE | PROJEKTVORSTELLUNGSeite 13 von 14
Übersichtsplan i. M. 1:5.000 (Plangrundlage: Land NRW 2023)
Stand: 04.12.2024
Lageplan (REICHER HAASE ASSOZIIERTE)
Deichmanns Aue
Im Meisengarten
Austraße
Brunhildstraße
Luftbild (Stadt Bonn) Blick auf das Vorhabengebiet von Südwesten (REICHER HAASE ASSOZIIERTE)
Bundesstadt Bonn - Frühzeitige Beteiligung gemäß § 3 (1) BauGB
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 7114-2 „Deichmanns Aue“
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Rüngsdorf
Architekten BauleitplanungVorhabenträgerin (Bauherrin)atelier stadt & haus
www.ash-planung.demail@ash-planung.de
45141 Essen
Hallostraße 30
Telefax: 02 01 / 560 513 9-5
Telefon: 02 01 / 560 513 9-0
Gesellschaft für Stadt- und Bauleitplanung mbHNEinfahrtTG
IV
Quartiersplatz
mit Spielflächen
III
IVIV
III
Quartiershof
mit Spielflächen
H2a
H3a
H4aH4b
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H6
Retention
III
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Fahrräder
35 stpl.
I
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612,67 m2
EG+OG1: Kita
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III
EG Mobility Hub
III
Terrasse
OG1
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H1
H2b
H3b
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III
Hol/
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