Aufstellungsbeschluss sowie Beschluss zur Veröffentlichung des Bebauungsplans Nr. 6422-2 „Innovationsdreieck“, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Weststadt

Beschlussvorlage
öffentlich
252391
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Aufstellungsbeschluss sowie Beschluss zur
Veröffentlichung des Bebauungsplans Nr. 6422-2
„Innovationsdreieck“, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil
Weststadt
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 19.02.2025 Empfehlung
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
05.03.2025 Empfehlung
Bezirksvertretung Bonn 11.03.2025 Anhörung
Rat 20.03.2025 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Dem Antrag der Quartier.BonnWest (QBW) GmbH, einer
Projektgesellschaft der Stadtwerke Bonn GmbH als
Mehrheitsgesellschafterin und der Bauprojekt ehem. Güterbahnhof
Bonn GmbH Co. KG (KG) vom 16.03.2021, auf Einleitung eines
Planverfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6422-2
„Innovationsdreieck“ für ein Gebiet im Stadtbezirk Bonn, im Ortsteil
Weststadt zwischen Immenburgstraße, der Straße Am Dickobskreuz
und der Bahnstrecke Köln-Koblenz wird gemäß §§ 2 ff. Baugesetzbuch
(BauGB) entsprochen.
2. Der Bebauungsplan Nr. 6422-2 der Bundesstadt Bonn ist gemäß § 3
Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) einschließlich seiner Begründung im
Internet zu veröffentlichen und zusätzlich öffentlich auszulegen.
Begründung
(1)…Plangebiet
Der rd. 4,95 ha große Planbereich des Bebauungsplans Nr. 6422-2 befindet
sich im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Weststadt in ca. 1,5 km Entfernung vom
Stadtzentrum. Es ist Teil von rund 29 ha gewerblich/industriell genutzterSeite 1 von 142
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Flächen. Das Plangebiet bildet zusammen mit den Flächen innerhalb der spitz
zulaufenden Trassen der Straße Am Dickobskreuz und der DB-Gleise das so
genannte „Innovationsdreieck“, dessen künftige beabsichtigte städtebauliche
Neuordnung in die Betrachtung des städtebaulichen Konzepts zum
vorliegenden Bebauungsplan mit einbezogen wurde. Das Plangebiet wird im
Südosten mit der Immenburgstraße und nordöstlich durch die Gleiskörper der
DB begrenzt. Westlich grenzt das Gelände der Müllverwertungsanlage (MVA)
mit dem Wertstoffhof und dem Umspannwerk Bonn-Weststadt an.
Im näheren Umfeld befinden sich westlich der Straße Am Dickobskreuz weitere
diverse gewerbliche Betriebe (u.a. Fressnapf XXL, ein Elektrofachmarkt, ein
Abschleppdienst, ein TEDI-Markt, das THW, ein Softwareunternehmer und der
Verein für Gefährdetenhilfe -VfG sowie eine Kfz-Verwertung). Südlich der
Immenburgstraße befinden sich städtische Versorgungsbetriebe der
Stadtwerke, ein Bordell und das Unternehmen Eaton Electric GmbH.
Innerhalb des Plangebiets selbst befinden sich aktuell noch ein
Verrichtungsgelände der Straßenprostitution mit Anbahnungszone auf der
Immenburgstraße, unbefestigte Stellplatz- und Brachflächen sowie Teilflächen
der Sortieranlage der RSAG und der Verwaltung der MVA. Der auf dem
Gelände ehemals betriebene ‘‘Alter Schlachthof“ wurde zwischenzeitlich
abgebrochen. Der Straßenstrich soll nach jetzigem Planungsstand aus dem
Plangebiet heraus in die Nordspitze des Innovationsdreiecks auf ein
Privatgrundstück verlegt werden.
Das Plangebiet macht aktuell einen städtebaulich ungeordneten und
überwiegend vernachlässigten Eindruck. Durch die zentrale städtebaulich
integrierte Lage besteht aber ein großes Aufwertungs- und
Entwicklungspotential.
(2)…Planungsvorgaben und geltendes Planungsrecht
Im Regionalplan Köln, Teilabschnitt Bonn ist das Plangebiet als Bereich für
gewerbliche und industrielle Nutzung (GIB) mit der Zweckbindung
Abfallbehandlungsanlage dargestellt. Die geplante Entwicklung des so
genannten Innovationsdreiecks ist aufgrund der vorhandenen und geplanten
Nutzungen gemäß § 1 Abs. 4 BauGB (Baugesetzbuch) den Zielen der
Raumordnung angepasst.
Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Bonn ist das Gebiet als
„gewerbliche Baufläche“ sowie als „Fläche für Bahnanlagen“ dargestellt. Da die
Flächen für den Eisenbahnbetrieb nicht mehr benötigt wurden, erfolgte für die
Bahnflächen im Bereich zwischen der Immenburgstraße und der Straße Am
Dickobskreuz im Jahr 2001 die Freistellung von den Betriebszwecken der Bahn
(Entwidmung). Für die Aufstellung des Bebauungsplans wird der
Flächennutzungsplan gemäß der geplanten Nutzung für das gesamte
Plangebiet in „gewerbliche Baufläche“ im Parallelverfahren geändert (siehe
206. FNP-Änderung, DS 241225).
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich eines Fluchtlinienplans (einfacher B-Seite 2 von 142
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Plan) und ist insofern nach § 30 BauGB und im Übrigen nach § 34 BauGB zu
beurteilen, da es innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles liegt.
Der Fluchtlinienplan trifft im Bereich der ehemaligen (seit 2001 entwidmeten)
Bahnflächen des aufgegebenen Güterbahnhofs keine Aussagen; entlang der
Immenburgstraße ist eine Fluchtlinie einzuhalten. Für den Bereich besteht ein
Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan Nr. 7622-20 aus dem Jahr
2001, der den Ausschluss von Einzelhandel in diesem Bereich sowie die
Sicherung und Entwicklung gewerblicher Nutzung und die Sicherung eines
Gleisanschlusses für die MVA vorsieht.
Da das Einzelhandels- und Zentrenkonzept Bonn (2008/2012) hier keine
Versorgungs- oder Eignungsflächen ausweist, steht die heutige
Entwicklungsabsicht (siehe Ziff. 2) diesen Planungsvorgaben vom Grundsatz
nicht entgegen. Im Übrigen kann dieser Beschluss angesichts des seit seiner
Aufstellung vergangenen Zeitraums von 20 Jahren keine Funktion zur
Sicherung einer Bauleitplanung mehr erfüllen.
Der Masterplan Innere Stadt von 2012 (scheuvens wachten, Dortmund) hat
das Ziel, der Öffnung und Qualifizierung der „Inneren Stadt“. Dabei wurden drei
räumliche Leitmotive formuliert, die in der Historie der Bonner Stadtstruktur
begründet werden. Eines dieser Leitmotive sind die „Bonner Promenaden“, die
– angelehnt an die Poppelsdorfer Allee – die Hochschulstandorte und die
Innere Stadt miteinander verbinden und eine ansprechende Adressbildung der
Anlieger schaffen sollen. In der Weststadt soll u.a. die Verbindung zwischen
dem Hochschulstandort Endenich sowie der Inneren Stadt barrierefrei (Brücken
über DB und BAB 565) verknüpft und die Wege attraktiver und funktionaler
gestaltet werden. Die Immenburgstraße ist ein zentraler Abschnitt dieser
Promenaden. Um diesen zu qualifizieren, wurden bereits im Vorfeld der
Bauleitplanung Vereinbarungen zur Verbreiterung des öffentlichen Raums
getroffen und ein freiraumplanerischer Wettbewerb durchgeführt. Das prämierte
Konzept von Reschke Landschaftsarchitekten, Berlin, wird somit auch
Grundlage der Planung des Innovationsdreiecks und der Bauleitplanung.
Zur Vorbereitung der Bauleitplanung wurde 2021 ein Rahmenplan für die
Neuordnung der durch die Entsorgungswirtschaft geprägten Liegenschaften
zwischen Bahnfläche, Immenburgstraße und Am Dickobskreuz vorgelegt. Die
Verwaltung hat zu dieser Rahmenplanung mit dem Titel „Innovationsdreieck“
berichtet (DS 201909) und die Planung wurde von den politischen Gremien zur
Kenntnis genommen. Die Rahmenplanung zeigt auf, wie die bestehenden
Liegenschaften, Nutzungen und baulichen Anlagen flächeneffizient und
städtebaulich optimiert werden können. Die Rahmenplanung
„Innovationsdreieck“ umfasst auch das Plangebiet des vorliegenden
Bebauungsplans Nr. 6422-2.
(3) Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung
Im Bereich des rund 15,5 ha großen gewerblich genutzten Gebietes in der
Bonner Weststadt zwischen Immenburgstraße, Am Dickobskreuz und den DB-
Schienentrassen Köln-Koblenz– dem so genannten „Innovationsdreieck“ –Seite 3 von 142
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sollen bestehende Liegenschaften, Nutzungen und bauliche Anlagen
flächeneffizient optimiert und ein städtebaulicher Aufwertungsprozess
begonnen werden. Leitziel ist es, einen Imagewandel des Quartiers zu
bewirken, welches im Stadtbild heute überwiegend durch Brachflächen geprägt
ist und in den Abendstunden durch Prostitution.
Die Ziele des Masterplans „Innere Stadt“, der die Vernetzung des bisher isoliert
wahrgenommenen Stadtteiles mittels einer neuen Achse mit den
angrenzenden, östlich der Bahngleise gelegenen Stadtteilen Bonn West /
Zentrum und den Universitätsstandorten, dem Campus Endenich und dem
Campus Poppelsdorf, vorsieht, werden in die Planung integriert.
Die Quartier.BonnWest (QBW) GmbH, eine Projektgesellschaft der Stadtwerke
Bonn GmbH als Mehrheitsgesellschafterin und der Bauprojekt ehem.
Güterbahnhof Bonn GmbH Co. KG (KG), hat mit Schreiben vom 16.03.2021,
für einen Teilbereich dieses Innovationsdreiecks den Antrag auf Einleitung
eines Bebauungsplanverfahrens gestellt. Die QBW beabsichtigt die
Entwicklung eines innovativen Quartiers u.a. mit Büronutzungen, gewerblichen
Nutzungen, einem Parkhaus sowie einer Veranstaltungshalle im Bereich des
ehemaligen Schlachthofgeländes und angrenzender Stellplatz- und Flächen der
Entsorgungswirtschaft.
Mittels bauplanungsrechtlicher Grundlage soll somit Planungssicherheit
geschaffen werden für eine geordnete städtebauliche Entwicklung der
Bauflächen und deren Erschließung. Hierzu ist die Aufstellung eines
Bebauungsplanes erforderlich. Mit Rechtskraft des Bebauungsplans Nr. 6622-2
werden die Fluchtlinienpläne innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs
dieses Plans rechtsunwirksam.
(4) Planverfahren / Planungsablauf / Prüfaufträge
Um die städtebauliche Ordnung und Entwicklung im Plangebiet zu sichern,
besteht insofern ein Planungserfordernis gemäß § 1 Abs. 3 BauGB zur
Aufstellung eines Bebauungsplanes. Aufgrund der Vielzahl unterschiedlicher
Bauvorhaben und Bauherren und der betroffenen Umweltbelange erfolgt die
Aufstellung des Bebauungsplans als Angebotsbebauungsplan im Vollverfahren,
d.h. mit Umweltbericht, Eingriffs-/ Ausgleichsregelung und mit einem
begleitenden städtebaulichen Vertrag. Die Erschließung wird ebenfalls vor
Satzungsbeschluss über einen städtebaulichen Vertrag (Erschließungsvertrag)
geregelt.
Die Antragstellerin zur Einleitung eines Bauleitplanverfahrens die
Quartier.BonnWest GmbH (QBW) übernimmt alle in dem Zusammenhang mit
dem Bebauungsplanverfahren anfallenden Kosten der Planung und der inneren
Erschließung. Sie übernimmt auch die Realisierung der geplanten Fuß- und
Radwegebrücke namens und im Auftrag der Stadt über die Bahnstrecke, wobei
deren Planung und Genehmigung nicht Bestandteil dieses Bebauungsplans ist.
Der Ausbau der Immenburgstraße erfolgt ebenfalls namens und im Auftrag der
Stadt Bonn. Hierzu werden separate Projektdurchführungsvereinbarungen
getroffen.Seite 4 von 142
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Die Kosten der Verlegung der Straßenprostitution und der damit verbundenen
Realisierung eines neuen Standortes für Anbahnung und Verrichtung sind von
der Stadt zu tragen.
Der Zielbeschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans wurde vom Rat am
16.09.2021 gefasst (DS 211198). Ergänzend wurden in einem
Änderungsantrag (DS 211198-01 AA) konkrete Vorgaben formuliert. Im
Nachfolgenden sind die Inhalte des Änderungsantrags nochmals aufgezählt
und abgehandelt. So soll
1. zum einen das Verkehrskonzept des Bebauungsplans der
Bezirksvertretung Bonn und dem Rat zum Beschluss vorgelegt werden. Es
soll neben den zu ergreifenden Maßnahmen auch einen konkreten Zeitplan
für ihre Umsetzung beinhalten. Insbesondere sind dabei die
Baumaßnahmen im Gebiet, die wesentliche neue Verkehre nach sich
ziehen, mit dem geplanten Bau der für den Radverkehr optimierten
Brückenverbindung über die Bahngleise zu synchronisieren.
Hochbaumaßnahmen im Plangebiet sind bisher nicht beantragt. Die Rad-
und Fußwegebrücke wird voraussichtlich in 2028 realisiert. Im Rahmen der
Grundlagenermittlung hat sich ergeben, dass die in der ersten
Machbarkeitsstudie angesetzte Gradiente der Brücke aufgrund der Lage
der Oberleitung der DB nicht umsetzbar ist. Die Oberleitung, welche sich
nicht auf der üblichen Standardhöhe befindet, muss entweder abgesenkt
oder die Brücke muss mit größerer lichter Höhe gebaut werden.
Wahrscheinlich ist letztere Variante einfacher umzusetzen, was aber eine
Änderung der barrierefreien Rampen erfordert. Wegen dieser Änderung der
Planung sind die Projektbeteiligten zu dem Ergebnis gekommen, dass der
bis dahin ohnehin sehr ehrgeizige Zeitplan zum Erreichen der Sperrpausen
in 2025 nicht einzuhalten ist. Für den Bau der Brücke stehen daher
voraussichtlich erst in 2028 die nächsten Sperrpausen zur Verfügung.
Die Verwaltung wird kurzfristig zu dem Thema nochmals detaillierter
informieren. Eine entsprechende Vorlage für den Ausschuss für Mobilität
und Verkehr „Entwurfsplanung zum Bau einer Rad- und Fußwegbrücke über
die Bahngleise zwischen Heinrich-Böll-Ring/Thomastraße und
Immenburgstraße (Innovationsdreieck)“ befindet sich derzeit in finaler
verwaltungsinterner Abstimmung (DS 252470).
2. Zum anderen wurde in dem Änderungsantrag gefordert, einen RPW –
Wettbewerb für Neubauten durchzuführen und dabei auch die Fassaden
der Veranstaltungshalle zu betrachten. Mit dem Wettbewerb „Hochhaus
Innovationsdreieck“ (2022) wurde dieser Vorgabe entsprochen. In dem
Verfahren war auch die Freiraumverbindung mit Piazza zwischen Karlstraße
und Quartiersgarage zu planen. Die Sieger des Wettbewerbs (Winking Froh
Architekten und studio polymorph Landschaftsarchitekten, Berlin) wurden im
Nachgang u.a. damit beauftragt, aufbauend auf der prämierten
Hochhausarchitektur (Hochhaus „Langer Karl“) und Landschaftsarchitektur
Grundlagen für ein Gestaltungshandbuch für den Campus zu erarbeiten.
Diese Vorgaben sollen bei der Gestaltung der weiteren HochbauprojekteSeite 5 von 142
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und der Freianlagen Berücksichtigung finden.
3. Weiterhin wurde in dem vorgenannten Änderungsantrag die Verwaltung mit
Blick auf die Verlagerung der Straßenprostitution aufgefordert, in
Auseinandersetzung mit der früheren DS-Nr. 611307 und nach Abstimmung
mit dem THW konzeptionell darzustellen, durch welche städtischen und
ordnungsrechtlichen Maßnahmen für das THW eine Fortsetzung der
Jugendarbeit ermöglicht werden soll. Seitens der Stadtverwaltung und der
QBW hat es hierzu umfangreiche Gespräche u.a. mit dem THW und der
Bezirksregierung gegeben. Die Stellungnahme der Verwaltung zur
Verlagerung und den vorgeschlagenen Maßnahmen ist in der
Mitteilungsvorlage DS-Nr. 231282 umfassend dargelegt. Zusammenfassend
lässt sich feststellen, dass die Verlagerung der Straßenprostitution von der
Immenburgstraße auf ein privates Grundstück an der Straße Am
Dickobskreuz durch eine noch zu erfolgende Änderung der
Sperrbezirksverordnung durch die Bezirksregierung Köln rechtlich zulässig
und zweckdienlich ist. Aktuell befindet sich Anbahnungszone auf beiden
Seiten der Immenburgstraße zwischen der Straße am Dickobskreuz sowie
der Karlstraße und ist räumlich vom Verrichtungsgelände getrennt. Die
Sexarbeitenden bieten dort auf öffentlicher Verkehrsfläche in der Zeit von
20:15 Uhr bis 06:00 Uhr am Folgetag ihre Dienstleistungen an. Der neue
Standort in der Nordspitze des Innovationsdreiecks und die beabsichtigten
Maßnahmen führen insgesamt zu einem im Vergleich zur aktuellen Situation
deutlich verbesserten Schutz der Jugend und der öffentlichen Ordnung.
Durch die vorgesehene Konzentration und Separierung des Straßenstrichs
inkl. der so genannten Anbahnungszone in einem geschlossenen Areal liegt
künftig gerade keine unmittelbare Konfrontation mit Jugendlichen mehr vor.
Die Möglichkeit, dass junge Frauen und junge Männer von Freiern bzw.
Prostituierten angesprochen werden, kann weitaus mehr als in der aktuellen
Situation ausgeschlossen werden. Das zukünftige Verrichtungsgelände wird
vollständig mit einem Sichtschutz eingezäunt und während der
Betriebszeiten, täglich von 20:15 Uhr bis 06:00 Uhr am Folgetag, von einem
Sicherheitsdienst bewacht. Durch die vorgenannten Maßnahmen werden
auch negative Begleiterscheinungen der Straßenprostitution wie
Drogenhandel oder Gewalt gegenüber der heutigen Situation verbessert.
Die Stadtwerke Bonn werden zudem vor dem Gebäude des Technischen
Hilfswerkes Bonn eine neue Bushaltestelle errichten, für die eine Buslinie die
Straße Am Dickobskreuz in beiden Fahrtrichtungen mit der Haltestelle vor
dem THW bedienen wird. Durch die vorgenannten Maßnahmen wird dem
Jugendschutz in hohem Maße Rechnung getragen.
4. Die in dem Änderungsantrag ergänzend geforderte Prüfung, ob die für die
Prostitution vorgesehene Fläche vergrößert werden kann, ist erfolgt. Die
Fläche wurde deutlich nach Süden erweitert. Größe und Gestaltung wurden
mit der Bezirksregierung besprochen und werden in die anstehende
Entscheidung über den Antrag auf Änderung der Sperrbezirksverordnung einfließen.
Der Antrag der Stadt zur Änderung der Sperrbezirksverordnung ist bei derSeite 6 von 142
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Bezirksregierung Köln entsprechend dem Beschluss des Rates vom
22.8.2023 (DS-Nr. 231282) eingegangen und in Bearbeitung. Geplant ist,
dass die Änderung der Sperrbezirksverordnung mit Fertigstellung des neuen
Verrichtungsgeländes in Vollzug gesetzt wird.
Als nächster Schritt im Bebauungsplanverfahren wurde am 07.06.2022 in der
Bezirksvertretung Bonn die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. §
3 Abs. 1 BauGB beschlossen. Eine Bürger:innenversammlung fand während
der zweiwöchigen Beteiligungsphase auf dem Gelände der MVA statt. Die
Bürger:innen wurde per Wurfsendung eingeladen. Die Veranstaltung wurde als
offenes Informationsforum durchgeführt, so dass zu jedem Zeitpunkt die
Möglichkeit bestand, alle Informationen zum Bebauungsplanverfahren und zum
Projekt zu erhalten, individuelle Gespräche mit den Projektverantwortlichen und
Experten zu führen sowie Hinweise und Anregungen zur Planung zu geben.
Vorgestellt wurden in dem Forum die allgemeinen Ziele und Zwecke der
Planung, der städtebauliche Rahmenplan, ein Modell sowie erste gutachterliche
Erkenntnisse. Darüber hinaus bestand die Möglichkeit, sich im Zeitraum 9.
September, bis einschließlich Dienstag, 4. Oktober 2022, im Stadtplanungsamt
zu informieren und schriftliche Stellungnahmen einzureichen.
Ebenso wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange im
Zeitraum 05.10.2022 bis einschließlich 04.11.2022 beteiligt.
Die geäußerten Bedenken und Anmerkungen der Bürger:innen lassen sich
insbesondere folgenden Themenbereichen zuordnen:
• Verkehrsbelastung
• Verlagerung Straßenprostitution
• Wohnen
• Klimaschutz und Freiraum
Dabei lag der Fokus insbesondere auf der Kfz-Verkehrsbelastung, dem Konflikt
mit dem Jugendschutz durch die Verlegung der Straßenprostitution in den
nördlichen Teilbereich, der Schaffung von Wohnraum sowie der
Klimaanpassung und der Freiraumqualität.
Die Bundesstadt Bonn hat bei der Bezirksregierung Köln einen Antrag auf
Änderung der aktuell geltenden Sperrbezirksverordnung für die Bundestadt
Bonn gestellt. Die Bezirksregierung Köln hat die Bundesstadt Bonn um eine
ergänzende Stellungnahme des Jugendamtes und um die Einholung einer
schriftlichen Stellungnahme des VfG im Hinblick auf den Einfluss des geplanten
Verrichtungsgeländes auf das auf dem angrenzenden Grundstück von dem VfG
betriebene Wohnheim ersucht. Das Verfahren dauert an.
Zur Berücksichtigung der Belange des Umweltschutzes (Verkehr, Klima, Flora
und Fauna) wurden im weiteren Verfahren entsprechende Gutachten beauftragt
und bei der Erstellung des Bebauungsplans – soweit planungsrechtlich möglich
- durch entsprechende Festsetzungen - berücksichtigt. Der Baumbestand
wurde durch einen anerkannten Vermesser aufgenommen und in derSeite 7 von 142
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Planzeichnung dargestellt.
(5)…Baumschutz / Fassadenbegrünung
Für das gesamte Plangebiet wurde ein Baumkataster erstellt und in die
Planzeichnung aufgenommen.
Innerhalb des Plangebiets befinden sich 26 satzungsgeschützte Bäume. Bei
Umsetzung des Bebauungsplans müssen voraussichtlich sämtliche
satzungsgeschützte Bäume gerodet werden. Für alle notwendigen Fällungen
von satzungsgeschützten Bäumen sind im Plangebiet Ersatzpflanzungen auf
gewachsenem Boden, außerhalb des Bereichs von Tiefgaragen, vorgesehen.
Eine Fassadenbegrünung wird bei dieser Angebotsplanung und den nicht
bekannten Vorhaben, bzw. den nicht bekannten Anforderungen an die
Fassadengestaltung jeweiliger Architekturen lediglich für fensterlose Fassaden
verbindlich festgesetzt.
(6)…Öffentlicher geförderter Wohnungsraum
Aufgrund der gewerblichen Nutzung ohne Wohnnutzung ist eine Anwendung
des Bonner Baulandmodells (BBM) nicht erforderlich.
(7)…Städtebaulicher Vertrag
Noch vor Fassung des Satzungsbeschlusses wird zwischen der QWB und der
Bundesstadt Bonn ein Vertrag abgeschlossen. Gegenstand des Vertrages ist
die Freilegung, die Bodensanierung, die Neuordnung sowie die Herstellung von
Erschließungsanlagen und Grünflächen bzw. Maßnahmenflächen zum
Artenschutz. Grundsätzlich sollen die zentralen Elemente des dem
Bebauungsplan zu Grunde liegenden städtebaulichen Konzepts, welche nicht
ohnehin durch Festsetzungen verbindlich sind, vertraglich vereinbart werden.
Hierzu gehören auch ein Gestaltleitfaden zur Qualifizierung der Objekt- und
Freiflächengestaltung und die Berücksichtigung des durchgeführten
Hochbauwettbewerbs zum geplanten Hochhaus.
Des Weiteren werden Maßnahmen des Mobilitätskonzepts verbindlich bestimmt
sowie die Herstellung einer Quartiersgarage.
Das Ziel, einen Beitrag zur Klimaneutralität bis 2035 zu leisten, wird in Form
eines die Einzelvorhaben übergreifenden Energiekonzepts vertraglich
verankert. Es ist ein Energiekonzept vor dem Hintergrund des
Gebäudeenergieeffizienzstandards, der Ökobilanz und der Nutzung des
Potenzial der Solarenergie mit der Stadt abzustimmen.
(8)…Das Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie
Nachhaltige Entwicklung ist eine Gemeinschaftsaufgabe aller an der
Bauleitplanung beteiligten Akteure. Einzelne Fachinteressen sollen vor allen
Dingen im Hinblick auf die Ziele der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie (DS-Nr.
1812770) sowie auf das Leitbild zu Klimaschutz und Klimaanpassung, mit dem
Vorhaben, bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu werden, auch in der
Bauleitplanung bestmöglich in Einklang gebracht werden bzw. bei
Interessenskonflikten abgewogen werden.Seite 8 von 142
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Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen wird entsprechend der Mehrstufigkeit
von Planverfahren ein ebenfalls mehrstufiger Nachhaltigkeitscheck
durchgeführt (DS-Nr. 220501).
Zu Beginn des Bauleitplanverfahrens wurden notwendige Gutachten erstellt
und bei den Planfestsetzungen berücksichtigt. Die Planbegründung und der
Umweltbericht enthalten detaillierte Aussagen zu allen Belangen, die bei der
Planerstellung zu berücksichtigen sind. Auf dieser Grundlage wird der
Nachhaltigkeitscheck direkt in der Stufe III durchgeführt. Hier steht die Frage im
Vordergrund, welche im Verfahren erreichten Qualitäten im Hinblick auf die
Nachhaltigkeitsstrategie sich durch Festsetzungen im Bebauungsplan oder
durch Vereinbarungen im Durchführungsvertrag verbindlich sichern lassen.
Hinweis: Die als Anlage beigefügte Übersicht des Nachhaltigkeitschecks Stufe
III stellt keine „Nachhaltigkeitsbescheinigung“ dar, sondern stellt das
beabsichtigte Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie dar.
(9)…Planentwurf
Der Bebauungsplanentwurf Nr. 6422-2 wird hiermit zur Beratung und
Beschlussfassung der Veröffentlichung vorgelegt. Die Begründung, der
Übersichtsplan, der Bebauungsplanentwurf sowie die Kopien der
Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung und deren Auswertung sind
als Anlage beigefügt.
Im Rahmen der Veröffentlichung des Bebauungsplanes Nr. 6422-2 haben die
Öffentlichkeit und die Behörden sowie sonstigen Träger öffentlicher Belange
erneut Gelegenheit, sich über die Planung zu informieren und hierzu
gegebenenfalls eine Stellungnahme abzugeben.
Anlage/n
1 6422-2_Übersichtsplan (öffentlich)
2 6422-2 Entwurf Bebauungsplan (öffentlich)
3 6422-2_Begründung (öffentlich)
4 6422-2_Stellungnahme und Gesamtabwägung_frühz.Beteiligung (öffentlich)
5 6422-2_Checkliste Nachhaltigkeit (öffentlich)Seite 9 von 142
Bebauungsplan Nr.6422-2
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Weststadt
Maßstab 1: 2500 Datum: 13.01.2025
100 mSeite 10 von 142
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Bundesstadt Bonn
Bebauungsplan Nr. 6422-2
„Innovationsdreieck“
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Weststadt
Begründung mit UmweltberichtSeite 12 von 142
Inhalt
A Städtebauliche Begründung ........................................................................... 1
1 Allgemeine Vorgaben ..................................................................................... 1
1.1 Plangebiet................................................................................................................ 1
1.2 Planungsvorgaben ................................................................................................... 1
1.2.1 Regionalplan .................................................................................................... 1
1.2.2 Flächennutzungsplan ....................................................................................... 2
1.2.3 Geltendes Planungsrecht ................................................................................. 2
1.2.4 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen ....................... 2
1.2.4.1 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept ............................................ 2
1.2.4.2 Masterplan Innere Stadt ............................................................................ 3
1.2.4.3 Rahmenplan Innovationsdreieck ............................................................... 3
1.2.4.4 Baumbestand ............................................................................................ 4
1.2.4.5 Leitungen .................................................................................................. 5
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung ............................................... 5
1.4 Planungsablauf / Planverfahren ............................................................................... 6
2 Inhalt der Planung .......................................................................................... 8
2.1 Wesentliche Ziele des städtebaulichen Konzeptes .................................................. 8
2.2 Festsetzungen des Bebauungsplans ......................................................................11
2.2.1 Art der baulichen Nutzung (Gewerbegebiet) ....................................................11
2.2.1.1 Zulässige Nutzungen................................................................................11
2.2.1.2 Ausnahmsweise zulässige Nutzungen .....................................................11
2.2.1.3 Unzulässige Nutzungen ...........................................................................11
2.2.2 Maß der baulichen Nutzung ............................................................................13
2.2.2.1 Grundflächenzahl / Geschoßflächenzahl ..................................................13
2.2.2.2 Vollgeschosse ..........................................................................................13
2.2.2.3 Maximale Gebäudehöhen ........................................................................14
2.2.3 Höhenlage baulicher Anlagen (Geländehöhe GOK) ........................................14
2.2.4 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche ..............................................15
2.2.5 Maß der Abstandsflächen ...............................................................................16
2.2.6 Flächen für Gemeinschaftsanlagen, Stellplätze und Tiefgaragen ....................17
2.2.7 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte ......................................................................18
2.2.8 Maßnahmen zum Artenschutz.........................................................................18
2.2.9 Grün- und Freiflächen / Pflanzmaßnahmen .....................................................20
2.2.9.1 Begrünung der nicht überbauten Grundstücksflächen ..............................20
2.2.9.2 Begrünung unterbauter Flächen (Tiefgaragen) .........................................21Seite 13 von 142
2.2.9.3 Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern .................................................21
2.2.9.4 Dachbegrünung von Hochbauten .............................................................21
2.2.9.5 Begrünung der Fassade ...........................................................................22
2.2.9.6 Ergänzende Pflanzliste.............................................................................22
2.2.10 Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen .....................22
2.2.10.1 Verkehrslärmimmissionen ........................................................................22
2.2.10.2 Gewerbe- und Industrielärm .....................................................................25
2.2.11 Öffentliche Verkehrsflächen ............................................................................27
2.2.12 Ergänzungen zu den Hinweisen auf der Planzeichnung ..................................28
2.2.12.1 Geh- und Fahrrechte ................................................................................28
2.2.12.2 Altablagerung ...........................................................................................28
2.2.12.3 Bodenarchäologie ....................................................................................29
2.2.12.4 Vorhandene Gas- und Wasserversorgungsleitungen innerhalb der zu
erschließenden Fläche...............................................................................................29
2.3 Erschließung...........................................................................................................30
2.3.1 Äußere Erschließung.......................................................................................30
2.3.1.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) ........................................................30
2.3.1.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)................................................30
2.3.1.3 Fahrrad- und Fußgängeranbindung..........................................................30
2.3.2 Innere Erschließung ........................................................................................31
2.3.3 Ruhender Verkehr ...........................................................................................31
2.3.4 Technische Infrastruktur ..................................................................................33
2.3.4.1 Entwässerung ..........................................................................................33
2.3.4.2 Energie ....................................................................................................34
2.3.4.3 Abfallentsorgung ......................................................................................34
3 Auswirkungen des Bebauungsplans ............................................................ 34
3.1 Städtebauliche Auswirkungen .................................................................................34
3.2 Verkehrliche Auswirkungen ....................................................................................35
3.2.1 Mobilitätsmaßnahmen .....................................................................................35
3.2.2 Verkehrsaufkommen .......................................................................................36
3.2.3 ÖPNV ..............................................................................................................38
3.2.4 Fuß- und Radverkehr ......................................................................................39
3.2.5 Sonstige Auswirkungen ...................................................................................39
3.2.5.1 Soziale Infrastruktur .................................................................................39
3.2.5.2 Einzelhandel ............................................................................................39
3.3 Bodenordnung und Kosten .....................................................................................39
B Umweltbericht .............................................................................................. 41Seite 14 von 142
1 Einleitung ..................................................................................................... 41
1.1 Anlass und Aufgabenstellung..................................................................................41
1.2 Inhalte und Ziele der Planung, Bedarf an Grund und Boden ...................................41
1.3 Ziele des Umweltschutzes in Fachgesetzten und Fachplänen ................................42
1.4 Darstellung der Umweltschutzziele in Fachplänen und Fachgesetzen ....................44
2 Bestandsaufnahme, Beschreibung und Bewertung der erheblichen
Umweltauswirkungen ................................................................................... 45
2.1 Schutzgut Fläche ....................................................................................................45
2.1.1 Bestand (derzeitiger Umweltzustand) ..............................................................45
2.1.2 Umweltzustand bei Nichtdurchführung der Planung (Nullvariante) ..................46
2.1.3 Prognose Umweltzustand bei Durchführung der Planung (Planszenario) ........47
2.2 Schutzgut Boden ....................................................................................................47
2.2.1 Bestand (derzeitiger Umweltzustand) ..............................................................47
2.2.2 Altlasten / Vorbelastung ..................................................................................48
2.2.3 Umweltzustand bei Nichtdurchführung der Planung (Nullvariante) ..................48
2.2.4 Prognose Umweltzustand bei Durchführung der Planung (Planszenario) ........49
2.3 Schutzgut Wasser...................................................................................................49
2.3.1 Bestand (derzeitiger Umweltzustand) ..............................................................49
2.3.1.1 Grundwasser ............................................................................................49
2.3.1.2 Oberflächenwasser / Hochwasser ............................................................50
2.3.2 Umweltzustand bei Nichtdurchführung der Planung (Nullvariante) ..................50
2.3.3 Prognose Umweltzustand bei Durchführung der Planung (Planszenario) ........50
2.4 Schutzgüter Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt ...............................................51
2.4.1 Bestand (derzeitiger Umweltzustand) ..............................................................51
2.4.1.1 Biotoptypen ..............................................................................................51
2.4.1.2 Tierlebensräume und biologische Vielfalt .................................................52
2.4.1.3 Biologische Vielfalt ...................................................................................53
2.4.2 Umweltzustand bei Nichtdurchführung der Planung (Nullvariante) ..................53
2.4.3 Prognose Umweltzustand bei Durchführung der Planung (Planszenario) ........53
2.5 Schutzgut Klima ......................................................................................................54
2.5.1 Bestand (derzeitiger Umweltzustand) ..............................................................54
2.5.2 Umweltzustand bei Nichtdurchführung der Planung (Nullvariante) ..................54
2.5.3 Prognose Umweltzustand bei Durchführung der Planung (Planszenario) ........54
2.6 Wirkungsgefüge ......................................................................................................55
2.6.1 Bestand (derzeitiger Umweltzustand) ..............................................................55
2.6.2 Umweltzustand bei Nichtdurchführung der Planung (Nullvariante) ..................55Seite 15 von 142
2.6.3 Prognose Umweltzustand bei Durchführung der Planung (Planszenario) ........55
2.7 Schutzgut Landschaft .............................................................................................56
2.7.1 Bestand (derzeitiger Umweltzustand) ..............................................................56
2.7.2 Umweltzustand bei Nichtdurchführung der Planung (Nullvariante) ..................56
2.7.3 Prognose Umweltzustand bei Durchführung der Planung (Planszenario) ........56
2.8 Risiken für die menschliche Gesundheit .................................................................56
2.8.1 Bestand (derzeitiger Umweltzustand) ..............................................................56
2.8.2 Umweltzustand bei Nichtdurchführung der Planung (Nullvariante) ..................57
2.8.3 Prognose Umweltzustand bei Durchführung der Planung (Planszenario) ........57
2.9 Kulturelles Erbe und Sachgüter ..............................................................................58
2.9.1 Bestand (derzeitiger Umweltzustand) ..............................................................58
2.9.2 Umweltzustand bei Nichtdurchführung der Planung (Nullvariante) ..................59
2.9.3 Prognose Umweltzustand bei Durchführung der Planung (Planszenario) ........59
2.9.4 Sonstige Umweltbelange .................................................................................59
2.9.4.1 Umgang mit Emissionen, Abfall und Abwasser ........................................59
2.9.4.2 Nutzung erneuerbarer Energien, Energieeinsparung ...............................59
2.9.4.3 Anfälligkeit für schwere Unfälle und Katastrophen ....................................59
2.9.4.4 Kumulierung benachbarter Plangebiete ...................................................60
2.9.4.5 Anfälligkeit des Vorhabens gegenüber Folgen des Klimawandels ............60
3 Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und Ausgleich ............................ 61
3.1 Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen ......................................................61
3.2 Ausgleichsmaßnahmen ..........................................................................................62
3.3 Anderweitige Planungsmöglichkeiten......................................................................65
4 Zusätzliche Angaben ................................................................................... 66
4.1 Merkmale der verwendeten technischen Verfahren ................................................66
4.2 Hinweise auf Schwierigkeiten .................................................................................66
4.3 Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen ..............................67
5 Allgemein verständliche Zusammenfassung ................................................ 67
6 Referenzliste der Quellen ............................................................................ 68Seite 16 von 142
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6422-2 „Innovationsdreieck“ – Begründung 1
A Städtebauliche Begründung
1 Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Der rd. 4,95 ha große Planbereich des Bebauungsplans Nr. 6422-2 befindet sich im
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Weststadt und umfasst die Flurstücke Nr. 418, 457 (teilweise), 528
(teilweise) und 504 (teilweise) der Flur 40, der Gemarkung Bonn in ca. 1,5 km Entfernung vom
Stadtzentrum. Es ist Teil von rund 29 ha gewerblich/industriell genutzter Flächen. Das
Plangebiet wird im Südosten mit der Immenburgstraße und nordöstlich durch die Gleiskörper
der DB begrenzt. Westlich grenzt das Gelände der Müllverwertungsanlage (MVA) mit dem
Wertstoffhof und dem Umspannwerk Bonn-Weststadt an. Die Flächen innerhalb des Bereichs
der Immenburgstraße und der spitz zulaufenden Trassen der Straße Am Dickobskreuz, und
der DB-Gleise bilden das so genannte „Innovationsdreieck“, dessen künftige beabsichtigte
Neuordnung in die Betrachtung des städtebaulichen Konzepts zum vorliegenden
Bebauungsplan mit einbezogen wurde (siehe Kap. 1.2.4).
Im näheren Umfeld befinden sich östlich und westlich der Straße Am Dickobskreuz weitere
diverse gewerbliche Betriebe (u.a. Fressnapf XXL, ein Elektrofachmarkt, ein Abschleppdienst,
ein TEDI-Markt, das THW, ein Softwareunternehmer und der Verein für Gefährdetenhilfe -VfG
sowie eine Kfz-Verwertung). Südlich der Immenburgstraße befinden sich städtische
Versorgungsbetriebe der Stadtwerke, ein Bordell und das Unternehmen Eaton Electric GmbH.
Innerhalb des Plangebiets selbst befinden sich aktuell noch ein Verrichtungsgelände der
Straßenprostitution mit Anbahnungszone auf der Immenburgstraße, unbefestigte Stellplatz-
und Brachflächen sowie Teilflächen der Sortieranlage der RSAG und der Verwaltung der MVA.
Der auf dem Gelände ehemals betriebene ‘‘Alter Schlachthof“ wurde zwischenzeitlich
abgebrochen. Die Straßenprostitution soll aus dem Plangebiet heraus auf ein Privatgrundstück
in die Nordspitze des Innovationsdreiecks verlegt werden.
Das Plangebiet macht aktuell einen städtebaulich ungeordneten und überwiegend
vernachlässigten Eindruck. Durch die zentrale städtebaulich integrierte Lage besteht aber ein
großes Aufwertungs- und Entwicklungspotential.
1.2 Planungsvorgaben
1.2.1 Regionalplan
Im Regionalplan Köln, Teilabschnitt Bonn ist das Plangebiet als Bereich für gewerbliche und
industrielle Nutzung (GIB) mit der Zweckbindung Abfallbehandlungsanlage dargestellt. Die
geplante Entwicklung des so genannten Innovationsdreiecks ist aufgrund der vorhandenen
und geplanten Nutzungen gemäß § 1 Abs. 4 BauGB (Baugesetzbuch) den Zielen der
Raumordnung angepasst.
Der Entwurf zur Änderung des Regionalplans Köln legt für das Plangebiet anders als der
derzeitig in Geltung befindliche Regionalplan nur noch einen Bereich für gewerbliche und
industrielle Nutzung (GIB) ohne eine Zweckbestimmung fest. In den textlichen FestlegungenSeite 17 von 142
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6422-2 „Innovationsdreieck“ – Begründung 2
wird in Kap. 3.3 -Gewerbliche und industrielle Entwicklung, Unterkapitel 3.3.1 -Bereiche für
gewerbliche und industrielle Nutzungen- mit dem Ziel Z. 10 festgelegt, dass GIB als
Vorranggebiete festgelegt sind und der Ansiedlung, Bestandssicherung, Erweiterung und
Verlagerung, insbesondere von emittierenden Industrie- und Gewerbebetrieben und sonstigen
emittierenden Betrieben und Einrichtungen, sowie jeweils zuzuordnenden Anlagen dienen.
Planungen und Maßnahmen, die mit diesen Nutzungen nicht vereinbar sind, sind
auszuschließen.
Das in Aufstellung befindliche Ziel der Raumordnung hat die Querqualität eines „sonstigen
Erfordernisses der Raumordnung“, dass gemäß § 4 Abs. 1 des Raumordnungsgesetzes von
der Bundesstadt Bonn im Rahmen der Abwägungsentscheidung bei der Aufstellung des
Bebauungsplanes zu berücksichtigen ist.
Mit der im Plangebiet geplanten gewerblichen Nutzung wird das Ziel berücksichtigt.
1.2.2 Flächennutzungsplan
Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Bonn ist das Gebiet als „gewerbliche
Baufläche“ sowie als „Fläche für Bahnanlagen“ dargestellt. Da die Flächen für den
Eisenbahnbetrieb nicht mehr benötigt wurden, erfolgte für die Bahnflächen im Bereich
zwischen der Immenburgstraße und der Straße Am Dickobskreuz im Jahr 2001 die
Freistellung von den Betriebszwecken der Bahn (Entwidmung). Für die Aufstellung des
Bebauungsplans Nr. 6422-2 wird der Flächennutzungsplan gemäß der geplanten Nutzung für
das gesamte Plangebiet in „gewerbliche Baufläche“ im Parallelverfahren geändert (siehe 206.
FNP Änderung, DS 241225).
1.2.3 Geltendes Planungsrecht
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Fluchtlinienplans B 169 b (einfacher B-Plan) aus
dem Jahr 1897 und ist insofern nach § 30 BauGB und im Übrigen nach § 34 BauGB zu
beurteilen, da es innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles liegt. Die
Fluchtlinienpläne treffen im Bereich der ehemaligen (seit 2001 entwidmeten) Bahnflächen des
aufgegebenen Güterbahnhofs keine Aussagen; entlang der Immenburgstraße ist eine Baulinie
festgesetzt.
Für den Bereich besteht ein Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan Nr. 7622-20 aus
dem Jahr 2001, der den Ausschluss von Einzelhandel in diesem Bereich sowie die Sicherung
und Entwicklung gewerblicher Nutzung und die Sicherung eines Gleisanschlusses für die MVA
vorsieht.
1.2.4 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen
1.2.4.1 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Da das Einzelhandels- und Zentrenkonzept Bonn (2008/2012) hier keine Versorgungs- oder
Eignungsflächen ausweist, steht die o. g. Entwicklungsabsicht der Quartier.BonnWest GmbH
(QBW) diesen Planungsvorgaben vom Grundsatz nicht entgegen. Im Übrigen kann der oben
benannte Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan Nr. 7622-20 angesichts des seit
seiner Aufstellung vergangenen Zeitraums von 20 Jahren keine Funktion zur Sicherung einer
Bauleitplanung mehr erfüllen.Seite 18 von 142
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6422-2 „Innovationsdreieck“ – Begründung 3
Mit Beschluss des Rates vom 28.06.2021 wurde die Verwaltung beauftragt, das bestehende
Einzelhandelskonzept aufgrund von veränderten Rahmenbedingungen in der gesamten
Bonner Siedlungsstruktur, aufgrund veränderten Marktentwicklungen und neuer rechtlicher
Vorgaben fortzuschreiben (DS-Nr. 202307). Die Fortschreibung ist Anfang 2023 gestartet. Der
Prozess wird voraussichtlich noch bis 2025/2026 andauern und wird durch mehrere
Beteiligungsformate begleitet (DS-Nr. 240101). Auch hier ist am Planungsstandort kein
Versorgungsstandort oder Ergänzungsstandort für nicht-zentrenrelevante Sortimente
vorgesehen. Somit ist bereits jetzt erkennbar, dass die geplanten Nutzungen dem heute
geltenden und künftigem Zentrenkonzept nicht zuwiderlaufen.
1.2.4.2 Masterplan Innere Stadt
Der Masterplan Innere Stadt von 2012 (scheuvens wachten, Dortmund) hat das Ziel, der
Öffnung und Qualifizierung der „Inneren Stadt“. Dabei wurden drei räumliche Leitmotive
formuliert, die in der Historie der Bonner Stadtstruktur begründet werden. Eines dieser
Leitmotive sind die „Bonner Promenaden“, die – angelehnt an die Poppelsdorfer Allee – die
Hochschulstandorte und die Innere Stadt miteinander verbinden und eine ansprechende
Adressbildung der Anlieger schaffen sollen. In der Weststadt soll u.a. die Verbindung zwischen
dem Hochschulstandort Endenich sowie der Inneren Stadt barrierefrei (Brücken über DB und
BAB 565) verknüpft und die Wege attraktiver und funktionaler gestaltet werden. Die
Immenburgstraße ist ein zentraler Abschnitt dieser Promenaden. Um diesen zu qualifizieren,
wurden bereits im Vorfeld der vorliegenden Bauleitplanung Vereinbarungen zur Verbreiterung
des öffentlichen Raums getroffen und ein freiraumplanerischer Wettbewerb durchgeführt. Das
prämierte Konzept von Reschke Landschaftsarchitekten, Berlin, wird somit auch Grundlage
der Planung des Innovationsdreiecks und der Bauleitplanung.
1.2.4.3 Rahmenplan Innovationsdreieck
Zur Vorbereitung der Bauleitplanung wurde 2021 ein Rahmenplan für die Neuordnung der
durch die Entsorgungswirtschaft geprägten Liegenschaften zwischen Bahnfläche,
Immenburgstraße und Am Dickobskreuz vorgelegt. Die Verwaltung hat zu dieser
Rahmenplanung mit dem Titel „Innovationsdreieck“ berichtet (201909) und wurde von den
politischen Gremien zur Kenntnis genommen. Die Rahmenplanung der Büros ulrich hartung
gmbh und Oezen-Reimer+Partner Bonn, zeigt auf, wie die bestehenden Liegenschaften,
Nutzungen und baulichen Anlagen flächeneffizient und städtebaulich optimiert werden
können. Folgende Maßnahmen sind im Innovationsdreieck nach aktuellem Stand (4. Quartal
2024) geplant:
1. Optimierung Entsorgung und Sortierung Fa. REMONDIS
2. Neubau des Wertstoffhofs von bonnorange
3. Neubau Papiersortieranlage der RSAG/REK; diese Fläche wird alternativ für einen
Neubau der MVA untersucht.
4. Neubau Quartiersgarage / Parkhaus
5. Neubau des Bauhofs Amt 66
6. Rohstoffrückgewinnung auf dem MVA Gelände
7. Entwicklung der Fläche des ehemaligen Schlachthofes und Güterbahnhofs
Konzeptfläche / Campus, Veranstaltungshalle
8. Brücke für den Fuß- und Radverkehr zum Stadtbahnhaltepunkt Bonn-West
(Maßnahme gemäß Masterplan Innere Stadt)
9. Errichtung eines Mobilitätshubs / Fahrradparkhaus
10. Ringstraße als Erschließung des PlangebietesSeite 19 von 142
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6422-2 „Innovationsdreieck“ – Begründung 4
11. Verlegung der Straßenprostitution auf ein Privatgrundstück in die Nordspitze des
Innovationsdreiecks
12. Verbreiterung / Attraktiveren der Immenburgstraße für Fuß- und Radverkehr gemäß
Freianlagenwettbewerb Innovationsachse (Maßnahme gemäß Masterplan Innere
Stadt)
ABBILDUNG 1 NUTZUNGSKONZEPT ZUR RAHMENPLANUNG MIT BP NR. 6122-2 (ULRICH
HARTUNG)
Die Rahmenplanung „Innovationsdreieck“ umfasst auch das Plangebiet des vorliegenden
Bebauungsplans Nr. 6422-2. Für die übrigen Flächen und Maßnahmen ist kein Planungsrecht
erforderlich; Genehmigungen erfolgen planungsrechtlich nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB)
(Innenbereich) oder nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) und den nach ihm
erlassenen Verordnungen.
Bereits im Vorfeld der Bauleitplanung haben die Bundesstadt Bonn, Stadtwerke Bonn und die
QBW die wesentlichen Vereinbarungen und Vorbereitungen getroffen, um die weiter oben
aufgelisteten Maßnahmen zu sichern. Mit der Neuordnung des Innovationsdreiecks werden
die Rahmenbedingungen für die Umsetzung des vorliegenden Bebauungsplans geschaffen.
1.2.4.4 Baumbestand
Gemäß der Bonner Baumschutzsatzung sind Bäume mit einem Stammumfang von 100 cm
und mehr, bei Nadelbäumen 150 cm und mehr, gemessen in einer Höhe von 100 cm
geschützt. Diese Vorschriften gelten nicht für Obstbäume, mit Ausnahme von Nussbäumen
und Esskastanien.Seite 20 von 142
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6422-2 „Innovationsdreieck“ – Begründung 5
Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens erfolgte eine Baumerfassung und Bewertung aller im
Plangebiet vorhandenen Bäume 1 . Es handelt sich dabei vorwiegend um Robinien,
Götterbäume, Birken, Rosskastanien, Platanen und Winter-Linden. Es finden sich zudem eine
Stieleiche, ein Spitzahorn, eine Hainbuche, eine Pyramidenpappel. Insgesamt wurden 26
Bäume erfasst. Alle Bäume fallen aufgrund ihres Stammumfanges unter die
Baumschutzsatzung der Bundesstadt Bonn. Bei Umsetzung der Planung müssen
voraussichtlich sämtliche satzungsgeschützte Bäume gefällt werden.
Die Bäume stehen im Wesentlichen in den Bauflächen der geplanten Gewerbegebiete. Sofern
satzungsgeschützter Baumbestand nicht bei den zukünftigen Hochbauplanungen
berücksichtigt werden kann, muss seitens des Vorhabenträgers die Fällung beantragt werden.
Über die Fällgenehmigung von privaten Bäumen mit einem Stammumfang von mehr als
200 cm entscheidet die Bezirksvertretung. Wird die Rodung der satzungsgeschützten Bäume
gestattet, so ist der Antragsteller gem. § 7 der Satzung verpflichtet, Ersatzpflanzungen
vorzunehmen. Die konkrete Regelung über den Ausgleich in Form von Anzahl, Baumarten und
Standorte werden im Zusammenhang mit der Baugenehmigung getroffen.
Die Standorte für Ersatzpflanzungen können in vollem Umfang innerhalb des Plangebietes
nachgewiesen werden, da im Bebauungsplan umfangreichen Baumpflanzungen vorgesehen
und gesichert sind.
1.2.4.5 Leitungen
Die technischen Ver- und Entsorgungsleitungen verlaufen im Geltungsbereich des
Bebauungsplans vorwiegend in der Immenburgstraße bzw. in der unmittelbar nördlich
angrenzenden Randzone der privaten Grundstücksflächen (ehem. Schlachthof und
Güterbahnhof). Die geplante Erweiterung der öffentlichen Verkehrsfläche umfasst diese
Leitungstrassen.
Von der Immenburgstraße verlaufen drei Leitungstrassen in nördliche Richtung und queren
die zukünftigen Bauflächen. Auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs (Flurstück-Nr.
504) unmittelbar östlich angrenzend an die Grundstücksgrenze des Schlachthofareals
verlaufen eine Gas- und eine Wasserleitung. Im Bereich des ehem. Schlachthofs (Flurstück-
Nr. 457) sowie des nördlich angrenzenden Grundstücks der Müllverwertungsanlage
(Flurstück-Nr. 528) verläuft ein Kühlwasserkanal des Heizkraftwerks. Die Leitungen werden im
Bebauungsplan nachrichtlich dargestellt. Sie werden im Rahmen der Erschließung des
Neubauquartiers durch die Stadtwerke umverlegt. Die neuen Trassen sollen zukünftig im
Wesentlichen in der öffentlichen Verkehrsfläche der Immenburgstraße sowie in der geplanten
Ringstraße verlaufen. In den Abschnitten nördlich der Ringstraße auf privater
Grundstücksfläche werden die Trassen als Leitungsrechte grundbuchlich gesichert.
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung
Im Bereich des rund 15,5 ha großen gewerblich genutzten Gebietes in der Bonner Weststadt
zwischen Immenburgstraße, Am Dickobskreuz und den DB-Schienentrassen Köln-Koblenz–
dem so genannten „Innovationsdreieck“ – sollen bestehende Liegenschaften, Nutzungen und
bauliche Anlagen flächeneffizient optimiert und ein städtebaulicher Aufwertungsprozess
begonnen werden. Leitziel ist es, einen Imagewandel des Quartiers zu bewirken, welches im
1 Landschaftspflegerischer Begleitplan, RMPSL.LA, Bonn, 24.06.2024Seite 21 von 142
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6422-2 „Innovationsdreieck“ – Begründung 6
Stadtbild heute überwiegend durch Brachflächen geprägt ist und in den Abendstunden durch
Prostitution.
Die Ziele des Masterplans „Innere Stadt“, der die Vernetzung des bisher isoliert
wahrgenommenen Stadtteiles mittels einer neuen Achse mit den angrenzenden, östlich der
Bahngleise gelegenen Stadtteilen Bonn West / Zentrum und den Universitätsstandorten, dem
Campus Endenich und dem Campus Poppelsdorf, vorsieht wird in die Planung integriert.
Die Quartier.BonnWest (QBW) GmbH, eine Projektgesellschaft der Stadtwerke Bonn GmbH
als Mehrheitsgesellschafterin und der Bauprojekt ehem. Güterbahnhof Bonn GmbH Co. KG
(KG), hat mit Schreiben vom 16.03.2021, für einen Teilbereich dieses Innovationsdreiecks den
Antrag auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens gestellt. Die QBW beabsichtigt die
Entwicklung eines innovativen Quartiers u.a. mit Büronutzungen, gewerblichen Nutzungen,
einem Parkhaus sowie einer Veranstaltungshalle im Bereich des ehemaligen
Schlachthofgeländes und angrenzender Stellplatz- und Flächen der Entsorgungswirtschaft.
Mittels bauplanungsrechtlicher Grundlage soll somit Planungssicherheit geschaffen werden
für eine geordnete städtebauliche Entwicklung der Bauflächen und deren Erschließung. Hierzu
ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Mit Rechtskraft des Bebauungsplans
Nr. 6622-2 werden die Fluchtlinienpläne innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs dieses
Plans rechtsunwirksam.
1.4 Planungsablauf / Planverfahren
Um die städtebauliche Ordnung und Entwicklung im Plangebiet zu sichern, besteht insofern
ein Planungserfordernis gemäß § 1 Abs. 3 BauGB zur Aufstellung eines Bebauungsplanes.
Aufgrund der Vielzahl unterschiedlicher Bauvorhaben und Bauherren und der betroffenen
Umweltbelange erfolgt die Aufstellung des Bebauungsplans als Angebotsbebauungsplan im
Vollverfahren, d.h. mit Umweltbericht, Eingriffs-/Ausgleichsregelung und mit einem
begleitenden städtebaulichen Vertrag. Die Erschließung wird ebenfalls vor Satzungsbeschluss
über einen städtebaulichen Vertrag (Erschließungsvertrag) geregelt.
Zielbeschluss
Der Zielbeschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans wurde vom Rat am 16.09.2021 gefasst
(211198). Ergänzend wurden in einem Änderungsantrag (211198-01 AA) konkrete Vorgaben
formuliert. So soll zum einen das Verkehrskonzept des Bebauungsplans der Bezirksvertretung
Bonn und dem Rat zum Beschluss vorgelegt werden. Es soll neben den zu ergreifenden
Maßnahmen auch einen konkreten Zeitplan für ihre Umsetzung beinhalten. Insbesondere sind
dabei die Baumaßnahmen im Gebiet, die wesentliche neue Verkehre nach sich ziehen, mit
dem geplanten Bau der für den Radverkehr optimierten Brückenverbindung über die
Bahngleise zu synchronisieren.
Hochbaumaßnahmen im Plangebiet sind bisher nicht beantragt. Die Rad- und Fußwegebrücke
wird voraussichtlich erst in 2028 realisiert werden können
Zum anderen wurde in dem Änderungsantrag gefordert, einen RPW – Wettbewerb für
Neubauten durchzuführen und dabei auch die Fassaden der Veranstaltungshalle zu
betrachten. Mit dem Wettbewerb „Hochhaus Innovationsdreieck“ (2022) wurde dieser Vorgabe
entsprochen. In dem Verfahren war auch die Freiraumverbindung mit Piazza zwischen
Karlstraße und Quartiersgarage zu planen. Die Sieger des Wettbewerbs (Winking Froh
Architekten und studio polymorph Landschaftsarchitekten, Berlin) wurden im Nachgang u.a.
damit beauftragt, aufbauend auf der prämierten Hochhausarchitektur (Hochhaus „LangerSeite 22 von 142
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6422-2 „Innovationsdreieck“ – Begründung 7
Karl“) und Landschaftsarchitektur Grundlagen für ein Gestaltungshandbuch für den Campus
zu erarbeiten. Diese Vorgaben sollen bei der Gestaltung der weiteren Hochbauprojekte und
der Freianlagen Berücksichtigung finden.
Weiterhin wurde in dem vorgenannten Änderungsantrag die Verwaltung mit Blick auf die
Verlagerung der Straßenprostitution aufgefordert, in Auseinandersetzung mit der früheren DS-
Nr. 611307 und nach Abstimmung mit dem THW konzeptionell darzustellen, durch welche
städtischen und ordnungsrechtlichen Maßnahmen für das THW eine Fortsetzung der
Jugendarbeit ermöglicht werden soll. Seitens der Stadtverwaltung und der QBW hat es hierzu
umfangreiche Gespräche u.a. mit dem THW und der Bezirksregierung gegeben. Die
Stellungnahme der Verwaltung zur Verlagerung und den vorgeschlagenen Maßnahmen ist in
derVorlage DS-Nr. 231282 umfassend dargelegt.
Die in dem Änderungsantrag ergänzend geforderte Prüfung, ob die für die Prostitution
vorgesehen Fläche vergrößert werden kann, ist erfolgt. Die Fläche wurde deutlich nach Süden
erweitert. Größe und Gestaltung wurden mit der Bezirksregierung abgestimmt.
Die Bundesstadt Bonn hat bei der Bezirksregierung Köln einen Antrag auf Änderung der aktuell
geltenden Sperrbezirksverordnung für die Bundestadt Bonn gestellt.
Der Antrag ist bei der Bezirksregierung Köln entsprechend der Vorlage des Rates vom
22.8.2023 (DS-Nr. 231282) eingegangen und in Bearbeitung. Geplant ist, dass die Änderung
der Sperrbezirksverordnung mit Fertigstellung des neuen Verrichtungsgeländes in Vollzug
gesetzt wird. Die Standortprüfung befindet sich derzeit (4. Quartal 2024) noch im Verfahren.
Als nächster Schritt im Bebauungsplanverfahren wurde am 07.06.2022 in der
Bezirksvertretung Bonn die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB
beschlossen. Eine Bürger:innenversammlung fand während der zweiwöchigen
Beteiligungsphase auf dem Gelände der MVA statt. Die Bürger:innen wurde per Wurfsendung
eingeladen. Die Veranstaltung wurde als offenes Informationsforum durchgeführt, so dass zu
jedem Zeitpunkt die Möglichkeit bestand, alle Informationen zum Bebauungsplanverfahren
und zum Projekt zu erhalten, individuelle Gespräche mit den Projektverantwortlichen und
Experten zu führen sowie Hinweise und Anregungen zur Planung zu geben. Vorgestellt
wurden in dem Forum die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, der städtebauliche
Rahmenplan, ein Modell sowie erste gutachterliche Erkenntnisse. Darüber hinaus bestand die
Möglichkeit, sich im Zeitraum 9. September, bis einschließlich Dienstag, 4. Oktober 2022, im
Stadtplanungsamt zu informieren und schriftliche Stellungnahmen einzureichen.
Ebenso wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange im Zeitraum
05.10.2022 bis einschließlich 04.11.2022 beteiligt.
Die geäußerten Bedenken und Anmerkungen der Bürger:innen lassen sich insbesondere
folgenden Themenbereichen zuordnen:
 Verkehrsbelastung
 Verlagerung Straßenprostitution
 Wohnen
 Klimaschutz und Freiraum
Dabei lag der Fokus insbesondere auf der Kfz-Verkehrsbelastung, dem Konflikt mit dem
Jugendschutz durch die Verlegung der Straßenprostitution auf ein Privatgrundstück in die
Nordspitze des Innovationsdreiecks, der Schaffung von Wohnraum sowie der Klimaanpassung
und der Freiraumqualität.Seite 23 von 142
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6422-2 „Innovationsdreieck“ – Begründung 8
Zur Berücksichtigung der Belange des Umweltschutzes (Verkehr, Klima, Flora und Fauna)
wurden im weiteren Verfahren entsprechende Gutachten beauftragt und bei der Erstellung des
Bebauungsplans – soweit planungsrechtlich möglich - durch entsprechende Festsetzungen -
berücksichtigt. Der Baumbestand wurde durch einen anerkannten Vermesser aufgenommen
und in der Planzeichnung dargestellt.
2 Inhalt der Planung
2.1 Wesentliche Ziele des städtebaulichen Konzeptes
Ziel der Planung ist die Entwicklung und Aufwertung der seit Jahren vernachlässigten Flächen
nördlich der Immenburgstraße als Teil der Gesamtentwicklung „Innovationsdreieck“. Die
städtebauliche Gesamtkonzeption umfasst auch die Optimierung der vorhandenen Anlagen
der Entsorgungswirtschaft, die flächenmäßig reduziert werden. Die privaten, unbefestigten
PKW-Stellplätze im Osten des Plangebietes sollen aufgegeben werden. Losgelöst vom
vorliegenden Bauleitplanverfahren soll die Verlegung der Straßenprostitution von der
Immenburgstraße in das geplante Verrichtungsgelände auf ein Privatgrundstück in die
Nordspitze des Innovationsdreiecks im nördlichen Teil der Straße Am Dickobskreuz erfolgen.
ABBILDUNG 2 RAHMENPLANUNG BP 6422-2 (STAND 04/2024, ULRICH HARTUNG)
Der räumliche Teilbereich der gewerblichen Flächen, welcher durch den Geltungsbereich des
Bebauungsplanes Nr. 6422-2 abgedeckt wird, bleibt wie bisher für gewerbliche NutzungenSeite 24 von 142
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6422-2 „Innovationsdreieck“ – Begründung 9
offen, damit dem dringenden Bedarf nach hochwertigen Gewerbeflächen im Bonner Westen
Rechnung getragen werden kann. Dabei sieht das städtebauliche Konzept eine angemessene
Dichte im Maß der baulichen Nutzung vor sowie die Entwicklung eines Gewerbegebietes mit
hoher Gestalt- und Aufenthaltsqualität und qualitätsvoller Gebäudearchitektur. Die gewollte
Ansiedlung z.B. von Büros, Gebäuden für Wissenschaft und Forschung oder eines Hotels,
aber auch gewerbliche Nutzungen bedürfen der planungsrechtlichen Steuerung der
zulässigen Nutzungen.
Durch die geplante Realisierung einer Multifunktionshalle soll die Bonner Kulturszene
bereichert und das gesamtstädtische Angebot dringend benötigter Veranstaltungsorte
verbessert werden. Indoor-Sportanlagen wie beispielsweise eine Boulder-Halle können zur
Attraktivität des Quartiers für die Bürger:innen beitragen.
Mit der beabsichtigten baulichen Dichte ergibt sich ebenso die Notwendigkeit, im Rahmen von
integrierten Mobilitätskonzepten alternative Angebote zur Reduzierung des
Verkehrsaufkommens zu schaffen. Dabei soll eine Quartiersgarage einen wesentlichen
Beitrag leisten.
Für die Schaffung von Baurecht für die zuvor genannten Nutzungen ist die Herstellung einer
öffentlichen Ringstraße als Binnenerschließung der Gewerbeflächen Voraussetzung. Die
Achse der Immenburgstraße soll in diesem Zusammenhang entsprechend dem Leitmotiv des
Masterplans Bonn zur „Innovationsachse“ der Bonner Promenaden verbreitert, begrünt und
gestaltet werden. Die Straße wird nach Plänen von Landschaftsarchitektur Franz Reschke,
Berlin, nördlich der Fahrbahn mit Rad- und Fußwegen sowie Grünflächen ergänzt.
Die beiden neu geplanten Fuß- und Radwegebrücken über die A 565 sowie die Anbindung an
den Haltepunkt Bonn West (Brücke für Fußgänger und Radverkehr über die Gleisanlagen)
werden eine komfortable Verbindung zwischen dem Hochschulcampus Endenich und der
Nordstadt schaffen. Sie sind Teil gesonderter Planfeststellungsverfahren und/oder
Genehmigungen. Die westliche Rampe der Brücke zum Haltepunkt Bonn West wird im
Bebauungsplan hinweislich vermerkt. Im Hinblick auf die Erreichbarkeit der geplanten
Nutzungen im Plangebiet kommt dieser neuen Brücke wesentliche Bedeutung als Teil des
Mobilitätskonzeptes zu.
Nach dem Leitbild der mehrfachen Innenentwicklung soll eine hohe Nutzungsdichte
einhergehen mit Maßnahmen zur Reduzierung des motorisierten Individualverkehrs und mit
einer Qualifizierung der Freiraum- und Gebäudegestaltung, die den Belangen der
Klimaanpassung und -resilienz sowie einer nachhaltigen Freiflächenentwicklung unter
Berücksichtigung eines sensiblen Umgangs mit Wasser und Stadtnatur Rechnung trägt. Als
vierte Dimension der mehrfachen Innenentwicklung soll die Klimaneutralität des Quartiers als
Planungsziel adressiert werden.
Das städtebauliche Konzept für die Flächen zwischen Immenburgstraße und der geplanten
Ringstraße, der sogenannte „Campus“, ist durch eine offene Bebauungsstruktur mit
unterschiedlichen Gebäudehöhen (V-VII Geschosse) und Raumfolgen geprägt. Den
Nutzungsschwerpunkt sollen hier Büro und Dienstleistung, Forschung und Entwicklung, Labor
oder Beherbergung sowie die Konzert- und Veranstaltungshalle bilden.
Die Repräsentanz und Hauptadresse des Campus soll vorrangig zur Immenburgstraße
orientiert werden. Signifikante Landmarke des Quartiers wird ein dreizehngeschossiges
Bürohochhaus (Höhe ca. 50 m), welches das Entree in das Neubaugebiet am Endpunkt der
Achse der Karlstraße markiert. Über die umgebende, zentrale Piazza gelangen die Besucher
zur Konzert- und Veranstaltungshalle und zum Quartiersgarage.Seite 25 von 142
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6422-2 „Innovationsdreieck“ – Begründung 10
Aus dem Ergebnis des Wettbewerbs wurden durch das Büro ulrich hartung, Bonn,
Gestaltungsleitlinien für die Architektur und den Freiraum im Baugebiet entwickelt. Diese
sollen Maßgabe für die weiteren Hochbauplanungen im Plangebiet werden, um einen
identitätsstiftenden und harmonischen Charakter des Baugebietes zu erzielen. Die
gestalterische Qualität ist für die Akzeptanz zukünftiger Nutzer von hoher Bedeutung. Das
Neubaugebiet soll zudem Beispiel und Impuls für die weitere Entwicklung des gesamten
Innovationsdreiecks werden. Die Gestaltungsleitlinien werden im städtebaulichen Vertrag
verbindlich vereinbart.
Da der Campus sowohl für Großnutzer als auch für eine kleinteilige Vermietung mit
Adressierung einzelner Gebäude geeignet sein soll, weist die Struktur ein angemessenes Maß
an Flexibilität auf. Der Zuschnitt der vorgesehenen Baufelder ermöglicht unterschiedliche
Gebäudetypologien und Gebäudetiefen, um den unterschiedlichen Anforderungen zukünftiger
Nutzer entsprechen zu können. In den beiden westlichen Baufeldern zur
Müllverwertungsanlage hin sollen nach innen geöffnete Block- oder Hofstrukturen ermöglicht
werden, in den beiden östlichen Baufeldern eher Zeilen-/ Mäander oder Winkelbauten. Die
Größe der Nutzungseinheiten ist durch vertikale und horizontale Verbindungsmöglichkeiten
innerhalb der Gebäude flexibel erweiterbar. Darüber hinaus besteht auch die Option,
Baukörper über Brücken zu verbinden, falls dies für z.B. die betrieblichen Abläufe einen
zukünftigen Großnutzer erforderlich sein sollte.
Der Campus ist mit Ausnahme einer Befahrbarkeit für Rettungsfahrzeuge und Anlieferungen
autofrei geplant. Großzügige Wegebeziehungen in einem rechtwinkligen Achsenkreuz sorgen
für eine optimale Durchlässigkeit sowohl in Nord-Süd wie auch Ost-West Richtung.
Radfahrer und Fußgänger sollen den Campus künftig über die geplante Brücke vom
Stadtbahnhaltepunkt Bonn West und über die Immenburgstraße erreichen. Am Fußpunkt der
Brücke ist eine Mobilitätsstation der Stadtwerke geplant. Die Erschließung für Kfz im
Plangebiet erfolgt ausschließlich über die geplante Ringstraße, von der auch die
Quartiersgarage sowie Tiefgaragen angedient werden.
Die Flächen nördlich der Ringstraße im GE1 sind für großflächige Nutzungen wie
beispielsweise Gewerbehöfe oder Produktion vorgesehen. Hier befindet sich ein potenzieller
Standort für den städtischen Bauhof. Denkbar sind aber auch andere gewerbliche Nutzungen,
insbesondere im Kontext der umgebenden Entsorgungswirtschaft (Müllverwertungsanlage,
Remondis, RSAG). Da die angedachten Nutzungen größere Baustrukturen erwarten lassen,
sind die Bauflächen in diesem Teilbereich großzügig geschnitten.
Das hier geplante Quartiersgarage mit rd. 520 Stellplätzen soll den Bedarf an Stellplätzen des
Plangebietes weitgehend abdecken. Tiefgaragen sind nur in begrenztem Umfang zulässig.
Städtebauliche Kennziffern
Gewerbliche Baugebietsflächen ca. 3,64 ha
Öffentliche Verkehrsfläche ca. 1,04 ha
Öffentliche Grünfläche ca. 0,26 ha
Geltungsbereich Bebauungsplan ca. 4,95 haSeite 26 von 142
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6422-2 „Innovationsdreieck“ – Begründung 11
2.2 Festsetzungen des Bebauungsplans
2.2.1 Art der baulichen Nutzung (Gewerbegebiet)
2.2.1.1 Zulässige Nutzungen
Die Bauflächen im Plangebiet sollen mit Blick auf die vorgenannten städtebaulichen Ziele als
Gewerbegebiet (GE) gemäß § 8 (2) BauNVO ausgewiesen werden. Dabei sind
Gewerbebetriebe aller Art (mit Ausnahme der unten aufgeführten Betriebe) und öffentliche
Betriebe sowie Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude und Sportanlagen allgemein
zulässig. Damit können die unter Kap. 2.1 genannten Nutzungen im Plangebiet realisiert
werden.
Um die Veranstaltungshalle zu ermöglichen, werden die nach § 8 (3) BauGB ausnahmsweise
zulässigen Anlagen für kulturelle Zwecke gemäß § 1 (6) BauNVO für allgemein zulässig erklärt.
Eine Veranstaltungshalle mit bis zu 2.000 Besucher:innen stellt ein wichtiges Ziel des
Bebauungsplans dar. Die moderne Halle soll den Bedarf in der Bundesstadt Bonn nach einer
entsprechend dimensionierten und attraktiven Veranstaltungsstätte insbesondere für
Musikveranstaltungen decken.
2.2.1.2 Ausnahmsweise zulässige Nutzungen
Anlagen für kirchliche, soziale und gesundheitliche Zwecke sind entsprechend den
Bestimmungen der BauNVO ausnahmsweise zulässig. Sie können zugelassen werden, sofern
sie in ihrer baulichen Ausprägung, den verkehrlichen Auswirkungen und ihrem Störgrad dem
gewünschten Charakter des neuen Campus entsprechen.
2.2.1.3 Unzulässige Nutzungen
Gemäß § 1 (5) BauNVO werden Nutzungen für unzulässig erklärt, die den städtebaulichen
Zielen des Baugebietes nicht entsprechen.
Insbesondere werden Gewerbebetriebe ausgeschlossen, die das Wohnen wesentlich stören.
Damit soll die vorhandene Wohnnutzung – welche sich jenseits der DB-Strecke sowie in dem
südlich angrenzenden Quartier zwischen Immenburgstraße und Endenicher Straße
Wohnungen befinden – geschützt werden. Die Wohnqualität soll hier nicht durch gewerbliche
Immissionen eingeschränkt und Nutzungskonflikte vermieden werden.
Durch Ausschlüsse von flächen- oder verkehrsintensiven Nutzungen oder Anlagen wird der
gewünschte hochwertige, urbane Charakter des neuen Campus gefördert. So werden
Lagerhäuser und Lagerplätze im Plangebiet nicht zugelassen, da diese eine geringe bauliche
Dichte und nur wenige Arbeitsplätze erwarten lassen. Gerade Logistikbetriebe verursachen
üblicherweise eine hohe Frequenz an Lieferfahrzeugen. Lagerplätze widersprechen dem
geplanten hochwertigen Charakter des Neubaugebietes.
Konventionelle Tankstellen (ausgenommen Betriebstankstellen) sollen im Plangebiet nicht
untergebracht werden, da ihre bauliche Ausnutzung ebenfalls dem Ziel der verdichteten
Innenentwicklung widerspricht und einen hohen Kundenverkehr mit einem zusätzlichen
Verkehrsaufkommen erwarten lässt. Zudem gibt es an der Endenicher Straße ein
ausreichendes Angebot an Tankstellen. Diese zusätzliche verkehrliche Belastung der
umgebenden Erschließungsstraße soll vermieden werden. Zugelassen werden allerdings
Wasserstoff- und E—Tankstellen, da diese zumeist an Stellplätzen im öffentlichen Raum oder
im Parkhaus untergebracht werden können. Es ist zu erwarten, dass diese Tankstellen vor
allem von Besuchern des Quartiers genutzt werden. Außerdem strebt die Stadt Bonn eineSeite 27 von 142
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6422-2 „Innovationsdreieck“ – Begründung 12
Verbesserung der Ausstattung mit E-Tankstellen an, um klimabelastende Verkehre zu
reduzieren. Betriebstankstellen gehören bei Unternehmen der Versorgungswirtschaft oder bei
Betriebshöfen mit hohem eigenen LKW-Bestand zur sinnvollen und üblichen
Standardausstattung.
Einzelhandel soll generell ausgeschlossen werden, da das Plangebiet außerhalb der zentralen
Versorgungsbereiche und auch außerhalb von Eignungsflächen von nicht-zentren- und
nahversorgungsrelevanten Eignungsflächen des geltenden Einzelhandels- und
Zentrenkonzepts der Stadt Bonn liegt. Die Nahversorgung ist hier ortsnah an der Endenicher
Straße bzw. der Straße Am Dickobskreuz in ausreichender Dimension gegeben. Ein
Lebensmittelmarkt (außerhalb des Versorgungsbereichs) befindet sich an der Gerhard-
Domagk-Straße. Grundsätzlich soll der hier vorhandene Nahversorgungsstandort an der
Endenicher Allee durch den Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben im Plangebiet gestärkt
werden und erhalten bleiben. Eine Agglomeration von mehreren Betrieben mit
zentrenrelevanten Sortimenten wäre nach den Vorgaben des Landesentwicklungsplans
ohnehin nur in zentralen Versorgungsbereichen zulässig. Auch Läden mit nicht-
zentrenrelevanten Sortimenten sollen entweder aufgrund ihrer Großflächigkeit in hierfür im
Einzelhandelskonzept ausgewiesenen Flächen ihren Standort finden oder auf sonstige
verträgliche Standorte zurückgreifen. Aufgrund der beabsichtigten städtebaulichen Konzeption
(siehe hierzu auch Kap. 1.2.4.3) aber auch unter Berücksichtigung, dass ein Hereinziehen von
übermäßigem motorisiertem Verkehr den verkehrlichen Belangen zuwiderläuft (siehe Kap.
3.2), ist weder eine Agglomeration von einzelnen Läden noch eine Etablierung einzelner
Einzelhandelsbetriebe innerhalb des Plangebiets gewollt.
Dennoch sollen Läden die der Versorgung des Gebietes dienen zumindest ausnahmsweise
zugelassen werden können, um eine zusätzliche alltägliche Versorgung im Quartier zu
ermöglichen. Das angebotene Warensortiment soll in Umfang und Vielfalt kein vollständiges
Nahversorgungsangebot abdecken, sodass die Sicherung und die Förderung der zentralen
Versorgungsbereiche gewährleistet bleiben. Denkbar ist beispielsweise ein Backshop mit Café
oder ein Kiosk. Dies kann auch die Arbeitsumfeldqualität für die Beschäftigten im Gebiet
erhöhen. Die Läden sollen sich auf eine fußläufig erreichbare Nahversorgung beschränken
und keine weiteren Kundenverkehre in die Flächen ziehen. Insgesamt erscheinen diese
zulässigen Nutzungen mit Blick auf die Lage der Neubauten in größeren
Arbeitsplatzschwerpunkten unter der Voraussetzung angemessen, da sie gegenüber der
beabsichtigten Hauptnutzung eine untergeordnete Größe aufweisen. Dieses Größenverhältnis
ist unmittelbar durch die Beschränkung der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben auf die
Betriebsform Laden gewährleistet. Das angebotene Warensortiment deckt in Umfang und
Vielfalt kein vollständiges Nahversorgungsangebot ab, sodass die Sicherung und die
Förderung der zentralen Versorgungsbereiche gewährleistet bleiben. Um bereits auf
planungsrechtlicher Ebene eine Integration von möglichen Läden in ein Gebäude zu forcieren,
d.h. keine Einzelbauten zuzulassen. sind diese ausschließlich in Erdgeschosszonen zulässig.
Vergnügungsstätten der Kategorie „Glücksspiel“ und „Erotik/Sexualität“ sowie Bordelle und
bordellartige Betriebe werden gemäß § 1 (6) BauNVO für nicht zulässig erklärt, da sie mit ihren
nutzungstypischen Auswirkungen dem geplanten hochwertigen Charakter des Gebietes
widersprechen. Dies umso mehr, als sich standortnah ein Bordell an der Immenburgstraße im
Bestand findet und sich durch die Zulässigkeit weitere derartiger Nutzungen kein
Vergnügungsviertel etablieren soll.Seite 28 von 142
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6422-2 „Innovationsdreieck“ – Begründung 13
2.2.2 Maß der baulichen Nutzung
2.2.2.1 Grundflächenzahl / Geschoßflächenzahl
Im Gewerbegebiet wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 festgesetzt. Damit wird die
zulässige Obergrenze gemäß §17 (1) BauNVO für die Bestimmung des Maßes der baulichen
Nutzung eingehalten. Die festgesetzte GRZ ermöglicht eine ausreichende Flexibilität für die
Realisierung der gewerblichen Hochbauten inkl. erforderlicher Nebenanlagen, Rettungswege,
Zufahrten etc. Mindestens 20 % der Bauflächen bleiben somit unversiegelt und werden
entsprechend Ziff. 7 der textlichen Festsetzungen begrünt.
Eine Geschossflächenzahl (GFZ) wird nicht festgesetzt, da in Gewerbegebieten üblicherweise
mit sehr unterschiedlichen Geschosshöhen und Raumvolumen zu rechnen ist. So sind
beispielsweise bei der Veranstaltungshalle oder bei einem Betriebshof überhohe Räume zu
erwarten, bei der Quartiersgarage sehr niedrige (lichte Höhe ca. 2,10 m). Dementsprechend
stellt die Geschossflächenzahl kein geeignetes Regelungsinstrument dar. Das Maß der
baulichen Nutzung wird allerdings im GE2 durch die Festsetzung der zulässigen Anzahl der
Vollgeschosse und insgesamt im Plangebiet mit der maximal zulässigen Gebäudehöhen
bestimmt.
2.2.2.2 Vollgeschosse
Planungsrechtlich definiert wird die Kubatur der geplanten Gebäude durch die Festsetzung
von Gebäudehöhen, Geschossigkeiten und Baugrenzen. Dabei wird zwischen den Bauflächen
des „Campus“ innerhalb der Ringstraße (GE2) sowie den Bauflächen nördlich der Ringstraße
(GE1) unterschieden.
Im Campus soll vorrangig Büro- und Dienstleistung, Forschung und Entwicklung, Labor,
Beherbergung oder Indoorsport entstehen. Zur Erreichung der gewünschten urbanen
baulichen Dichte und dem Ziel der städtischen Innenentwicklung wird entsprechend des
städtebaulichen Rahmenplans überwiegend eine VI geschossige Bebauung zugelassen.
Um das Baugebiet in die Nachbarbebauung einzubinden, sind hier differenzierte auf den
Bestand abgestufte Geschossigkeiten vorgesehen. So sind im Übergang zu dem massiven
Komplex der Müllverwertungsanlage VII Geschosse zulässig. Auch in Nachbarschaft zum
siebengeschossigen Bürogebäude an der Bahn (Eaton) sind im Plangebiet VII Geschosse
zulässig. Damit wird zudem das Entrée ins Plangebiet von der geplanten Brücke zum
Haltepunkt Bonn-West angemessen betont.
Zur überwiegend dreigeschossigen Straßenrandbebauung an der Immenburgstraße 17-21
(Stadthäuser) wird die Geschossigkeit in dem gegenüberliegenden Baufeld im Plangebiet auf
V reduziert.
Am Endpunkt der Karlstraße als wichtige Anbindung des Plangebiets ist ein Hochpunkt mit XIII
Geschossen zulässig, welcher signifikante Landmarke und Adresse des Neubaugebietes
werden soll. Dieser Hochpunkt war bereits Teil eines hochbaulichen und freiraumplanerischen
Realisierungswettbewerbs und soll entsprechend des Siegerentwurfes umgesetzt werden.
Auf den nördlichen Bauflächen im Gewerbegebiet sollen großmaßstäbliche Gewerbe wie
beispielsweise Betriebshöfe oder Entsorgungswirtschaft verortet werden. Hier wird daher
keine Geschossigkeit festgesetzt, sondern ausschließlich Gebäudehöhen. Gleiches gilt für die
Quartiersgarage.Seite 29 von 142
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6422-2 „Innovationsdreieck“ – Begründung 14
2.2.2.3 Maximale Gebäudehöhen
Zur Sicherung des städtebaulichen Erscheinungsbildes des „Campus“ werden im
Bebauungsplan zusätzlich zu den zulässigen Vollgeschossen die maximal zulässigen
Gebäudehöhen festgesetzt.
Die Höhenfestlegungen im „Campus“ entsprechen den Aussagen des städtebaulichen
Rahmenplans. Für die VII-geschossigen Baukörper liegt die maximal zulässige Gebäudehöhe
bei 86,50 m ü. NHN (28,20m ü. GOK2), für die VI-geschossigen Baukörper bei 83,00 m ü. NHN
(24,70 m ü. GOK) sowie für die V-geschossigen Baukörper bei 79,50 m ü. NHN (21,2 m
ü. GOK). Für den XIII geschossigen Hochpunkt wird eine maximale Gebäudehöhe bis zu
110,00 m ü. NHN (51,7 m ü. GOK) festgesetzt.
Auf den Bauflächen nördlich der Ringstraße wird eine maximale Gebäudehöhe bis zu 79,50 m
ü. NHN festgesetzt. Damit ist hier eine Gebäudehöhe von ca. 21,20 m über GOK möglich.
Damit sind für die Quartiersgarage – je nach Geschosshöhe und Parksystem – sechs bis
sieben Ebenen ermöglicht. (siehe hierzu auch Kap. 2.2.5).
Parallel zur Bahn ist die Gebäudehöhe auf ca. 6,70 m eingeschränkt (65,00 m ü.NHN).
Unmittelbar entlang der Bahnstrecke soll – auch unter Berücksichtigung einzuhaltender
Abstandsflächen - keine zu hohe Bebauung entstehen. Zudem sollen die angrenzend
geplanten Habitate der Mauereidechse nicht zu stark verschattet werden.
Um eine einheitliche Festlegung der maximalen Höhen für alle Bauvorhaben (Flachdächer) zu
gewährleisten, wird als oberster Bezugspunkt die Oberkante der jeweiligen Gebäudeattika
definiert.
Auf den Flachdächern befindliche technische Anlagen, Aufzugsüberfahrten, Dachaufbauten
für Treppenhäuser und solarenergetische Anlagen sollen die hochwertige architektonische
und städtebauliche Erscheinung der Gebäude und den ökologischen Beitrag der Dachflächen
nicht mindern. Daher dürfen die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen durch vorgenannte
technische Anlagen nur um bis zu 3,50 m überschritten werden und müssen mit Ausnahme
von Fahrschächten einen Abstand von der Attika einhalten, der mindestens ihrer Höhe über
der Attika entspricht. Außerdem sind die Anlagen - sofern keine technischen Anforderungen
entgegenstehen - entsprechend der architektonischen Gestaltung des Gebäudes
einzuhausen, zu überdachen und wiederum mit Dachbegrünung zu versehen.
2.2.3 Höhenlage baulicher Anlagen (Geländehöhe GOK)
Die im Bebauungsplan festgesetzte Geländeoberkante (GOK) des fast ebenen Plangebietes
als Bezugshöhe der Hochbauten beträgt 58,30 m ü.NHN. Diese Höhe entspricht in etwa dem
natürlichen Geländeniveau mittig im Plangebiet. Die Festsetzung der GOK ist erforderlich, da
nach Abbruch des Schlachthofs nebst unterirdischer Bauteile mit erheblichen
Geländeveränderungen gerechnet werden muss und die örtlichen Geländehöhen
dementsprechend für die weiteren Planungen nicht mehr verwendet werden können. Um diese
GOK innerhalb des gesamten Plangebiets zu erreichen und dennoch den
Planungsanforderungen der Hochbauten, Freiflächen, Entwässerung und öffentlichen
Verkehrsflächen gerecht zu werden, sind Aufschüttungen, Abgrabungen, Böschungen,
Stützmauern, Treppen und Rampen allgemein zulässig. Die Über- und Unterschreitung darf
2 GOK: festgesetzte GeländeoberkanteSeite 30 von 142
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6422-2 „Innovationsdreieck“ – Begründung 15
dabei jedoch 1,0 m nicht überschreiten, um ein weitgehend ebenes, harmonisches
Erscheinungsbild des Campus zu sichern.
2.2.4 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
Gewerbegebiet GE 2
Die innerhalb der Ringerschließung (“Campus“) gewünschte Baustruktur gemäß Rahmenplan
wird durch die hohe Durchlässigkeit und die verbindenden Freiräume geprägt.
Dementsprechend werden sechs einzelne, voneinander getrennte Baufelder mit
dazwischenliegenden, öffentlich nutzbaren Freiflächen (Geh-, Fahr- und Leistungsrecht)
ausgebildet. Die Baufelder, die durch Baugrenzen begrenzt werden, bieten in dem
Angebotsbebauungsplan ausreichend Flexibilität für die Hochbauten, deren Nutzung und
Architektur größtenteils noch nicht festgelegt ist. Im westlichen Bereich des „Campus“ werden
durch die überbaubaren Grundstücksflächen zwei Blockstrukturen mit Innenhöfen definiert. Im
östlichen Bereich werden zwei flexible Baufelder ausgewiesen, die für Zeilen-, Mäander oder
Winkelgebäude im präferierten Nutzungsspektrum Büro, Dienstleistung, Forschung und
Entwicklung oder Hotel geeignet sind. Der Hochpunkt wird entsprechend des Siegerentwurfs
des Hochbauwettbewerbs relativ eng durch Baugrenzen gefasst, um den Baukörper bewusst
leicht aus der Achse Karlstraße zu schieben. Das Baufeld bietet dabei einen geringen Abstand
zu allen Seiten, um notwendige Toleranzen bei der weiteren Konkretisierung der
Hochbauplanung zu ermöglichen. In dem nordöstlichen Baufeld des Campus ist die
Veranstaltungshalle vorgesehen. Die überbaubare Fläche gem. Planzeichnung baut auf einer
Machbarkeitsstudie auf und bietet ausreichend Raum und Flexibilität für die weitere Planung.
Auf die Festsetzung einer Bauweise wird hier verzichtet, um künftigen Gebäuden innerhalb
der überbaubaren Grundstücksflächen und unter Berücksichtigung des festgesetzten Maßes
der baulichen Nutzung sowie der Abstandsflächen nach der Bauordnung (BauO) NRW
ausreichend Gestaltungsspielraum zu gewähren.
Am Fußpunkt der geplanten Bahnbrücke ist auf der öffentlichen Verkehrsfläche eine
überbaubare Fläche für eine Mobilitätsstation dargestellt. Am Auftakt zum Neubaugebiet und
in Nachbarschaft zum Bahnhaltepunkt sollen hier in günstiger Lage ein Fahrradparkhaus
sowie Sharing-Angebote realisiert werden.
Gewerbegebiet GE 1
Die Bauflächen im nördlichen Teilbereich werden durch eine Mantellinie sehr großzügig
ausgewiesen, um eine möglichst große Flexibilität bzgl. der Ansiedlung von Unternehmen und
Realisierung der Hochbauten (auch der Quartiersgarage) zu wahren. Die Baugrenzen
verlaufen im Abstand von 3,0 m entlang der Außenkante der Gewerbefläche.
Parallel zur Bahnfläche ist eine ca. 13 m tiefe überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt.
Geltungsbereich und Baugrenze springen im Bereich der bestehenden Oberleitungsmasten
zurück und nehmen diese aus der überbaubaren Fläche aus. Die Oberleitungen sind
unverzichtbarer Bestandteil der Bahnanlagen. Zwischen den Masten können jedoch bauliche
Anlagen errichtet werden.
Die vollständige Ausnutzung der überbaubaren Grundstücksflächen in nordöstlicher Richtung
setzt den Abriss der heute noch vorhandenen Papiersortieranlage voraus. Der Abriss ist
zwischen der QBW und dem Betreiber der Papiersortieranlage vertraglich gesichert.Seite 31 von 142
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6422-2 „Innovationsdreieck“ – Begründung 16
Überschreitungen der überbaubaren Grundstücksflächen
Bei den in den Gewerbegebieten zulässigen Nutzungstypologien sind aus funktionalen oder
architektonischen Gründen Vordächer oder Balkone / Auskragungen zu erwarten. Diese
werden im Bebauungsplan auf eine Tiefe von 1,50 m bzw. 1,0 m begrenzt, um den Freiraum
Raum nicht zu bedrängen oder Durchfahrten einzuschränken.
Da denkbar ist, dass größere Unternehmen mehrere Gebäudekörper nutzen, soll die
Möglichkeit geschaffen werden, Bauflächen insbesondere im Campus über Brückenbauwerke
miteinander zu verbinden. Damit können bessere Voraussetzungen für eine flexible
Büroraumorganisation und effiziente Arbeitsabläufe der Unternehmen realisiert werden. Um
den offenen Charakter und die Durchlässigkeit des Campus zu wahren, sind die Brücken
zwischen den Gebäuden nur oberhalb einer lichten Höhe von min. 65,00 m ü. NHN und mit
einer maximalen Breite und Höhe von 10,0 m möglich. Die Durchfahrtshöhe von rd. 6,0 m
sichert die Befahrbarkeit für die Feuerwehr oder Anlieferungen. Die Brücken können mit den
vorgenannten Regeln zweigeschossig ausgebildet und damit auch beispielsweise für
Sonderfunktionen (Lounge, Teeküche o.ä.) genutzt werden.
Auch Verbindungstunnel zwischen den Bauflächen beispielsweise für gemeinsame
Tiefgaragen, Anlieferungen oder die Ver- und Entsorgung sind außerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen grundsätzlich zulässig, um auf technisch-/funktionale oder betriebliche
Anforderungen reagieren zu können. Damit werden Synergien wie beispielsweise die
gemeinsame Nutzung von Fahrradrampen oder übergreifende Müllkonzepte gefördert. Diese
Verbindungstunnel sind entsprechend sonstiger Unterbauungen zu überdecken und intensiv
zu begrünen, so dass sie das Erscheinungsbild der Freiflächen nicht beeinträchtigen.
Außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen werden im Bebauungsplan
Fahrradstellplätze (auch überdachte), Tunnelbauwerke, Fahrradrampen, Tiefgaragenrampen
sowie Unterflurcontainer für die Abfallentsorgung zugelassen. Mit Blick auf das
Mobilitätskonzept sollen Fahrradstellplätze für Besucher nahe der Gebäudeeingänge
angeordnet werden, um Akzeptanz und Komfort zu gewähren. Eine genaue Verortung ist im
Angebotsbebauungsplan nicht möglich.
Private Unterflurcontainer können bei Bedarf in den nicht überbaubaren Flächen realisiert
werden. Sie treten städtebaulich nur wenig in Erscheinung. Die Standorte müssen daher im
Bebauungsplan nicht festgesetzt werden.
2.2.5 Maß der Abstandsflächen
Abstandsflächen sollen vom Grundsatz her auf dem Grundstück selbst liegen; sie dürfen auch
auf öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte.
Eine Überlagerung der Bahnflächen ist somit ausgeschlossen. In Gewerbegebieten beträgt
die Abstandsfläche gem. BauO NRW 0,2 H. Dies bedeutet, dass der Mindestabstand des
geplanten Gebäudes zusammen mit den Abstandsflächen von gegenüberliegenden
Gebäuden jeweils 20 % der Gebäudehöhe entspricht.
Im Bereich des geplanten Hochhauses „Langer Karl“ an der Immenburgstraße werden diese
Abstandsflächen an der nordöstlichen Gebäudeecke nicht eingehalten. Hier kann es zu
geringen Überlappungen kommen, sofern die Vorhaben ihre jeweiligen Baugrenzen und
maximalen Bauhöhen ausnutzen. Für die Nordseite der überbaubaren Grundstücksfläche des
Hochhauses wird daher im Bebauungsplan ein abweichender Abstandsflächenfaktor von 0,1
festgesetzt. Damit soll die im Wettbewerb prämierte Planung des „Langen Karl“ als LandmarkeSeite 32 von 142
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6422-2 „Innovationsdreieck“ – Begründung 17
des Baugebietes planungsrechtlich gesichert werden. Gesunde Arbeitsverhältnisse,
Belichtung und Belüftung sind in diesem Bereich gewahrt, da die relevanten
Fassadenabschnitte unmittelbar an die zentrale Piazza des Quartiers sowie an durchgängige
Freiraumachsen angrenzt. Nachbarliche Belange sind nicht betroffen. Da die Rettungswege
eingehalten werden, ist die Sicherheit der Arbeitsbevölkerung gewahrt.
2.2.6 Flächen für Gemeinschaftsanlagen, Stellplätze und Tiefgaragen
Der nach Mobilitätskennziffern in der Verkehrsuntersuchung ermittelte Kfz-Stellplatzbedarf soll
weitgehend in einer gemeinschaftlichen Quartiersgarage untergebracht werden.
Die Quartiersgarage soll nördlich der Ringstraße realisiert werden, um den „Campus“ von
Autoverkehr im Wesentlichen freizuhalten. Sie liegt damit direkt benachbart zu der
Veranstaltungshalle und in zentraler Lage zu den Gewerbegebieten. Hiermit wird auch der
Empfehlung des Schallschutzgutachters 3 empfohlen, dass Parkhaus angrenzend zu den
gewerblichen Nutzungen anzuordnen, um Abschirmeffekte für die „Campus-Nutzung“ zu
erzielen.
Bei Umsetzung von Mobilitätsmaßnahmen sowie unter Anwendung eines wirksamen
Stellplatzmanagements wird seitens des Verkehrsgutachters 4 für das gewählte
Nutzungsszenario ein Bedarf von 525-Stellplätzen prognostiziert. Gutachterlich wird darüber
hinaus ein Puffer von 50 Stellplätzen empfohlen. Dabei wird die gemeinsame Nutzung der
Stellplätze durch die Unternehmen und die Veranstaltungshalle vorausgesetzt
(Mehrfachbelegung). Dies ist nur möglich, sofern Großveranstaltungen mit maximaler
Auslastung in der Veranstaltungshalle nicht tagsüber zu Zeiten der Büronutzung stattfinden.
Um die Vermarktungsmöglichkeiten der Flächen weitergehend zu erhöhen wird die maximale
Anzahl der Stellplätze im Plangebiet planungsrechtlich auf 650 Stellplätze begrenzt
(Stellplatzbedarf nach Satzung der Stadt Bonn rund 950). Das Hereinziehen von weiteren
Mehrverkehren in das Plangebiet soll hierdurch unterbunden werden.
Die Quartiersgarage mit rd. 520 Stellplätzen soll durch einen privaten Investor baulich realisiert
werden. Die Sicherung erfolgt im städtebaulichen Vertrag. Denkbar ist auch, dass vorhandene
Stellplätze anderer Anlieger außerhalb des Plangebietes ebenfalls in der Quartiersgarage
untergebracht werden.
Bei besonderen Anforderungen der Nutzer dürfen Stellplätze in zwei Tiefgaragen (jeweils
maximal 65 ST) untergebracht werden. Es wird als erforderlich erachtet, zumindest eine
begrenzte Anzahl an Tiefgaragenstellplätzen unter den Bürogebäuden vorzusehen, um z.B.
sicherheitsrelevante Fahrzeuge in Arbeitsplatznähe abstellen zu können und auch
komfortable, barrierefreie Stellplätze mit kurzem vertikalem Weg zur Arbeitsstätte zu
ermöglichen. Zudem können diese Stellplatzflächen auch den Bedarf bei Mehrfachnutzung
der Quartiersgarage bei zeitlich früheren Veranstaltungen abmildern.
Tiefgaragen sollen prinzipiell nur innerhalb der festgesetzten Flächen für Tiefgaragen (TGa)
im Westen und Osten des Plangebietes zugelassen werden. Damit werden Unterbauungen in
den Freiflächen minimiert und eine intensive Begrünung gefördert.
3 Schalltechnische Untersuchungen zum Bebauungsplan Nr. 6422-2 „Nördlich der Immenburgstraße“
der Stadt Bonn, TÜV Rheinland Energy GmbH, 26. Juni 2024
4 Verkehrsuntersuchung zum Bebauungsplanverfahren 6422-2 „Innovationsdreieck“, VSU,
Herzogenrath, 14.06.2024Seite 33 von 142
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Ebenerdige Stellplätze für Kfz sind mit wenigen Ausnahmen (z.B. Behindertenstellplätze und
Haltemöglichkeiten für Taxis) ausgeschlossen, um den Außenraum verkehrsfrei zu halten. Die
Freiflächen sollen vorrangig den Fußgänger:innen und Radfahrer:inen als Wegeverbindung
und zum Aufenthalt dienen. Zudem soll das gewünschte hochwertige Erscheinungsbild des
Campus nicht durch parkende Autos beeinträchtigt werden. Nur im Bereich zwischen der
Veranstaltungshalle und Ringstraße wird in der Planzeichnung eine Fläche für
Stellplatzanlagen ausgewiesen, da hier im Veranstaltungsbetrieb mit längeren Standzeiten
von Medien- oder Techniktransportern zu rechnen ist.
Temporäre Anlieferungen oder Taxis sind im Plangebiet generell möglich. Da die Gebäude
und Eingänge im Angebotsbebauungsplan nicht festgelegt sind, können diese kurzzeitigen
Haltemöglichkeiten nicht verbindlich verortet werden.
2.2.7 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
Die weitgehend verkehrsfreien Freiflächen des „Campus“ sollen den Beschäftigten, und
Besucher:innen als Aufenthaltsfläche sowie als innere Erschließung für Fußgänger:innen und
Radfahrer:innen dienen. Daher werden die Achsen (GFR2) und die zentrale Piazza (GFR1)
mit einer Fläche für ein Geh- und Fahrradfahrrecht zu Gunsten der Allgemeinheit belegt.
Fahrrechte gelten außerdem zu Gunsten der Feuerwehr und der Müllabfuhr, um den
Brandschutz und die Müllentsorgung des Neubaugebietes zu gewährleisten. Das Recht selbst
ist durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit zu begründen. (siehe hierzu auch Kap.
2.2.12.1).
2.2.8 Maßnahmen zum Artenschutz
Nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) besteht die Verpflichtung bei baurechtlichen
Genehmigungen den Artenschutz zu prüfen, da nicht auszuschließen ist, dass in Folge der
Umsetzung der Planung Lebensräume besonders und streng geschützter Arten beeinträchtigt
werden.
Im Winter 2021/2022 wurde zunächst die artenschutzrechtliche Vorprüfung (ASP I) 5
durchgeführt. Zur Einschätzung der Betroffenheit des besonderen Artenschutzes gemäß § 44
Abs. 1 BNatSchG durch das Vorhaben wurden faunistische Kartierungen (Fledermäuse, Vögel
und Reptilien) durchgeführt. Die Vorprüfung kam zu dem Ergebnis, dass eine vertiefende
Artenschutzprüfung (ASP II)6 notwendig ist, da ein Vorkommen planungsrelevanter Arten im
Plangebiet nicht ausgeschlossen werden kann. Die ASP II definierte zur Abwendung von
artenschutzrechtlichen Konflikten mehrere Vermeidungsmaßnahmen und vorgezogene
Ausgleichsmaßnahmen (CEF / continuous ecological functionality), welche die ökologisch-
funktionale Kontinuität lückenlos gewährleisten können.
Artenschutzrechtliche Konflikte mit planungsrelevanten Arten ergeben sich durch den
Nachweis von Zwergfledermäusen, der Mauereidechse und 8 Vogelarten.
Zur Stärkung des Bestands der Zwergfledermaus im Plangebiet sind an den angrenzenden
Gebäuden die erhalten bleiben, 15 Fledermauskästen (Spaltenquartiere oder Flachkästen)
5 Artenschutzprüfung Stufe I (Vorprüfung), RMP Stephan Lenzen Landschaftsarchitekten, 21.02.2022
6 Artenschutzprüfung Stufe II (vertiefende Prüfung) auf der Grundlage faunistischer Kartierung aus dem
Jahr 2022, RMP Stephan Lenzen Landschaftsarchitekten, Bonn, 14. November 2022, aktualisiert
08.05.2024Seite 34 von 142
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anzubringen. Zur Habitatunterstützung für die Zwergfledermaus werden 15 Fledermauskästen
an den neu zu errichtenden Gebäuden angebracht.
Weiterhin wird der Verlust von Niststätten des in den Roten Listen geführten Haussperlings
erwartet. Hierfür wurden als vorgezogene Artenschutzmaßnahme (CEF-Maßnahmen) bereits
im März 2023 Nistkästen an der MVA-Verwaltung vor dem Abbruch des Schlachthofs
angebracht. Weitere 10 Nistkästen werden in den Fassaden der Neubauten integriert. Sollte
das MVA-Verwaltungsgebäude auch abgebrochen werden, so sind die Nistkästen außerhalb
der Brutzeit an geeigneten Fassaden angrenzender Gebäude zu versetzen. Rodungsarbeiten
sind grundsätzlich außerhalb des Brutzeitraums der Vögel (d. h. außerhalb des Zeitraumes
vom 01. März bis 30. September, Bauzeitenregelung gemäß § 39 (5) Nr. 2 BNtaSchG)
durchzuführen.
Für die allgemein verbreiteten und ungefährdeten Vogelarten, die im Untersuchungsgebiet
nachgewiesen wurden, liegt unter Beachtung von Vermeidungsmaßnahmen kein Verstoß
gegen § 44 Abs. 1 Nrn.: 1-3 BNatSchG vor. Zur Stärkung des Bestands sind an den neuen
Gebäuden Bruthöhlen in der Fassade zu integrieren. Insgesamt sind 10 Nisthilfen für
Mauersegler und 10 Nisthilfen für Halbhöhlenbrüter, wie Hausrotschwanz und Bachstelze
anzubringen.
Die Reptilienkartierung 2022 ergab zudem Nachweise von Mauereidechsen in den
Vegetationsstrukturen entlang der Bahngleise aber auch an den Totholzhaufen und
Holzbalken im Plangebiet. Um eine Tötung oder Verletzung zu vermeiden, sind vorgezogene
Ausgleichsmaßnahmen (CEF-Maßnahmen) erforderlich. Zum Erhalt und zur Stärkung des
Bestandes werden auf der geplanten öffentlichen Grünfläche und auf den nördlich
angrenzenden Gewerbeflächen an der Bahn geeignete Schutzmaßnahmen festgesetzt. In der
gem. Planzeichnung festgesetzten Fläche M1 für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft gem. § 9 Nr. 20 BauGB sind extensive
Mischstaudenpflanzungen, Sandmagerrasen mit Stein- und Totholzhaufen anzulegen. Die
Fläche ist gegenüber der öffentlichen Platzfläche mit einem Geländer abzugrenzen. Entlang
der Bahn ist auf den Gewerbeflächen ein Streifen mit einer Breite von 3,0 m mit einer
durchgängigen 1,80 m hohen Gabionenmauer vorgesehen (M2), die sowohl als Lebensraum
der Mauereidechse als auch dem Schutz der Bestände auf den Bahnflächen vor störenden
Einflüssen aus dem Gewerbegebiet dienen soll. Diese Flächen sollen zudem die Funktion des
Biotopverbunds für die Mauereidechsen entlang der Bahnstrecke fördern. Aufgrund der
Ausbildung der Flächen als gestaltete Bepflanzung soll die Entstehung eines Unorts bzw. von
Müllansammlungen vorgebeugt werden.
In diesem Sinne ist die Gabionenmauer in nördliche und südliche Richtung auch außerhalb
des Plangebietes fortzuführen. Die Gabionenmauer kann als wahrnehmbare und
durchgängiges Gestaltungselement entlang der DB-Fläche auch städtebauliche Bedeutung
erlangen. Die heterogenen baulichen Anlagen auf den Gewerbeflächen erhalten einen
einheitlichen Sichtschutz und eine raumwirksame Fassung.
Insgesamt kommt die vertiefende Artenschutzprüfung zu dem Ergebnis, dass unter Beachtung
der artspezifischen Vermeidungs- und Ausgleichsnahmen, Verletzungen der
artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG vermieden werden können.
Ein Teil der Maßnahmen kann planungsrechtlich nicht festgesetzt werden, da hierzu der
notwendige bodenrechtliche Bezug fehlt. Dies betrifft z.B. das Aufhängen von Nisthilfen
(sofern es sich nicht um CEF- Maßnahmen handelt), die Bauzeitenregelung, die Vermeidung
von Vogelschlag, die Berücksichtigung von angepassten Beleuchtungskonzepten sowie dieSeite 35 von 142
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6422-2 „Innovationsdreieck“ – Begründung 20
ökologische Baubegleitung. Teilweise richten sich diese Maßnahmen bereits nach anderen
Gesetzen wie beispielweise dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) (siehe hierzu auch
Kap. 2.2.10 Hinweise).
Die in der ASP II benannten Maßnahmen zur dauerhaften Sicherung der ökologischen
Funktion (continuous ecological functionality, CEF-Maßnahmen M1 und M2 sowie die
Nistkästen für den Haussperling) müssen bereits zum Eingriffszeitpunkt wirksam sein. Sie
dienen der ununterbrochenen Sicherung der ökologischen Funktion von Fortpflanzungs- und
Ruhestätten und müssen dauerhaft durchgehend wirksam bleiben.
Die CEF- Maßnahme für den Haussperling wird dennoch textlich nicht festgesetzt, da diese –
wie oben beschrieben – bereits durchgeführt wurde. Die nach der ASP empfohlene
Anbringung weiterer Nistkisten an Neubauten ist als vorgezogene Ausgleichsmaßnahme nicht
umsetzbar. Die Sicherung der Durchführung wird in einem städtebaulichen Vertrag mit der
QBW geregelt.
Über die festgesetzten Vermeidungs- bzw. Ausgleichsmaßnahmen für die Mauereidechse und
den Haussperling hinaus, sind keine weiteren artenschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen
erforderlich. Dies wurde durch ein Fachguten zum Artenschutz methodisch und fachlich
erarbeitet.
2.2.9 Grün- und Freiflächen / Pflanzmaßnahme

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.